第一篇：房地產管理完善意見

房地產管理完善意見

房地產管理完善意見

各區(qū)、縣人民政府，市級各部門：

為認真貫徹落實《中華人民共和國城市房地產管理法》、《物業(yè)管理條例》，推動房地產市場健康有序發(fā)展，實現(xiàn)全市房地產市場規(guī)范化管理到位、物業(yè)管理監(jiān)管到位、低收入家庭的住房保障到位、直管公房管理到位、中介機構監(jiān)管到位、理順市區(qū)房地產管理體制工作到位的目標，現(xiàn)就進一步加強我市房地產管理工作提出如下意見。

一、全力規(guī)范房地產市場

加強商品房預售管理

按照建設部《城市商品房預售管理辦法》的規(guī)定，嚴格審查商品房預售的各項要件，不得隨意放寬預售條件；加

大對城市商品房預售的追蹤管理，對預售全過程進行監(jiān)督。工商、廣電、房管等部門要密切配合，加強對商品房預售活動、廣告發(fā)布、展銷活動和商品房預售合同的監(jiān)督管理，加大對預售商品房違規(guī)行為的查處力度。

商品房預售要與產權產籍管理、物業(yè)管理工作有機結合起來，防止工作脫節(jié)，減少行政管理風險，維護房屋權利人的合法權益。

完善商品房預售合同網上簽約和登記備案管理工作

進一步完善我市商品房預售合同網上簽約和預售登記備案管理系統(tǒng)，實現(xiàn)對商品房預售的即時監(jiān)控，實時向社會公布房地產市場信息，全面提高房管部門對房地產市場的監(jiān)控水平。

房地產開發(fā)企業(yè)必須通過市房管局的網上簽約和預售登記備案系統(tǒng)進行商品房預售管理，并對在房地產交易管理系統(tǒng)上提供信息的真實性、準確性負責。

做好城市房屋權屬登記工作

房管部門要研究制定既符合相關法律法規(guī)，又符合我市實際的城市房屋權屬登記制度，嚴格審查房屋權屬登記中的各種要件，規(guī)范辦理程序。要完善房屋登記要件收取公示制度，擴大權屬登記流程中的計算機管理覆蓋面，提高辦理效率。

加強對房屋拆遷的監(jiān)督管理

認真貫徹執(zhí)行《城市房屋拆遷管理條例》和相關的法規(guī)、政策，進一步完善我市城市房屋拆遷的相關制度。加強拆遷計劃管理，合理控制拆遷規(guī)模，堅決防止政績工程、形象工程和盲目拆遷。嚴格拆遷許可制度。凡辦理拆遷許可的工程，必須符合《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定的許可條件，落實拆遷安置資金和安置房源；對不符合條件的不得發(fā)放《拆遷許可證》。

二、大力加強對物業(yè)管理的監(jiān)管

建立市、區(qū)縣、街道、社區(qū)四級物業(yè)管理監(jiān)管體制

明確市、區(qū)縣、街道、社區(qū)四級物業(yè)管理監(jiān)管職責，形成齊抓共管、各負其責的管理格局。市房管局是全市物業(yè)管理的行政主管部門；各區(qū)縣房管局、高新區(qū)管委會具體負責本轄區(qū)內物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作；各街道辦事處負責物業(yè)管理的日常監(jiān)管和矛盾的協(xié)調化解工作。

加強前期物業(yè)管理

開發(fā)建設單位在房屋拆遷安置中，對采取產權調換方式安置的，應在安置協(xié)議中載明物業(yè)管理的相應條款；在商品房預售前，應當制定商品房預售方案。

配備物業(yè)管理、業(yè)主委員會議事活動用房

新建物業(yè)管理區(qū)域，建設單位應按照不低于房屋總建筑面積2‰的標準配置物業(yè)管理用房；物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積不足50000平方米的，物業(yè)管理用房建筑面積不應低于100平方米。其中，業(yè)主委員會議事活動用房建筑面積不低于30平方米。物業(yè)管理用房應當

為地面以上具備水、電等基本使用功能的房屋。

加強治安管理

原則上以社區(qū)為單位劃分警務室，按實有人口每1000戶或3000人配備1名社區(qū)民警的標準，為每個警務室配備社區(qū)民警。

加強對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)管

嚴格市場準入，加強對物業(yè)管理企業(yè)的資質管理，實施資質年檢制度，淘汰管理水平低、業(yè)主投訴多、資質信用差的物業(yè)管理企業(yè)，逐步規(guī)范我市的物業(yè)管理市場秩序。通過召開業(yè)主大會，選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人，建立進退有序的淘汰機制。

三、狠抓城市低收入家庭的住房保障

建立廉租住房制度

市房管局負責市本級廉租住房的建設和管理工作，并對各區(qū)廉租住房的建設和管理工作進行指導；各區(qū)房管局負責本轄區(qū)內廉租住房的建設和管理工

作。

市、區(qū)房管部門要動態(tài)掌握城鎮(zhèn)最低收入家庭的真實情況，結合實際，采用實物配租、發(fā)放租賃住房補貼、核減公有住房租金等多種形式實施城鎮(zhèn)最低收入家庭住房保障制度。

對棚戶區(qū)改造項目中規(guī)模在50000平方米以上的規(guī)劃住宅區(qū)，規(guī)劃建設部門應在規(guī)劃方案中明確規(guī)劃5%的廉租住房，并由國土資源部門將同步建設5%的廉租住房并無償提供給政府用于廉租住房保障的條款納入棚戶區(qū)改造項目的土地出讓條件。

加大經濟適用住房建設和管理力度

采用代建、招標形式開展經濟適用住房建設。各級、各有關部門要切實落實經濟適用住房建設的各項優(yōu)惠政策，規(guī)范運作經濟適用住房的規(guī)劃、設計、建設和銷售工作，真正改善城市低收入家庭的住房條件。

對購買經濟適用住房要嚴格實行

申請、審批和公示制度，相關的政策和程序要公開、透明。

四、強化對直管公有住房的管理

加大對直管公房的維修力度，確保直管公房的安全使用。抓好直管公房租金的收取工作，租金收取率不得低于95%。對城鎮(zhèn)低保戶、特困戶可適當降低住房租金。

在城市拆遷中，對被拆除的直管公房要按照拆遷政策進行賠償；未經市、區(qū)政府同意，任何拆遷主體不得隨意降低直管公房拆遷補償標準。直管公房出售收入必須專款專用。

五、從嚴監(jiān)管房地產中介機構http://

建立和完善中介機構執(zhí)業(yè)備案制度

市房管局要對房地產評估、測繪機構依法進行審查、備案。要嚴格審查中介機構的執(zhí)業(yè)人員資格、公司資質、業(yè)務范圍和信用記錄，不定期抽查中介機構的執(zhí)業(yè)情況和軟件、硬件建設情況。

強化行業(yè)自律

嚴格對照《市房地產估價行業(yè)自律公約》，對中介機構日常行為進行規(guī)范；我市的評估中介機構未在《市房地產估價行業(yè)自律公約》上簽字的，市房管局不予備案。中介機構違反《市房地產估價行業(yè)自律公約》的，要記入機構和執(zhí)業(yè)人員的信用檔案。

建立執(zhí)業(yè)行為監(jiān)管制度

建立房地產中介機構和注冊評估師及測繪專業(yè)人員執(zhí)業(yè)檔案和信用檔案查詢、公示系統(tǒng)。對中介機構的高值低估或低值高估行為和測繪成果失真，情節(jié)嚴重并造成后果的，一經查實，記入其信用檔案。同時，對單位實行停業(yè)整頓，對個人實行限制執(zhí)業(yè)，并進行公開曝光；性質惡劣的，建議審批部門注銷執(zhí)業(yè)人員資格，吊銷中介機構資質。對提供虛假房介信息，詐騙錢財?shù)模獔詻Q查處。對中介機構工作人員觸犯刑律的，要依法查辦。

建立測繪成果審查制度

市房管局要建立房屋測繪成果審查制度，并與商品房預售、銷售和房屋權屬登記以及測繪機構執(zhí)業(yè)行為的監(jiān)管有機結合起來，保護房屋當事人各方的合法權益，減少產權糾紛，保障社會的和諧與穩(wěn)定。

六、理順市、區(qū)房地產管理體制

理順體制

各區(qū)房管局的人、財、物全部劃歸區(qū)政府統(tǒng)一管理。

1.資產劃轉。將各區(qū)房管局目前管理的直管公房的資產權屬無償劃轉給相應的區(qū)政府，由各區(qū)收取房屋租金，進行管理和使用，并負責履行日常維護、資產保值增值和保證房屋安全等職責。資產的處置變現(xiàn)須報經市政府審批。

2.財務管理。一是下劃資產產生的收入，由市級收入調整為區(qū)級收入。二是繼續(xù)按現(xiàn)行征管方式開展房管交易稅收和收費的征管工作。三是原由市級負擔的四區(qū)房管局經費按原渠道全部下劃相關區(qū)。四區(qū)房管局及其下屬單位的人

員經費、工作經費和專項經費全部由四區(qū)自行負責。房屋產權登記中心的交易手續(xù)費的分享比例仍按市政府辦公室《關于加強我市房產交易收費管理有關問題的會議紀要》執(zhí)行。四是解除市、區(qū)房管局的財務繳撥關系，區(qū)房管局的財政、財務隸屬關系納入?yún)^(qū)財政管理。

3.劃轉移交的具體要求。一是以今年5月31日為資產財務劃轉基準日，整個資產財務移交工作于今年6月30日前完成。二是劃轉資產以去年12月31日的資產登記存量情況移交。三是截至今年6月30日前應由市級財政負擔的經費支出，按市級年初預算和支撥進度清算后作一次性劃撥，今年6月30日之后的收入解繳和經費支撥納入?yún)^(qū)級管理。四是對下劃的各項資產，區(qū)政府應及時組織相關部門做好資產清理、產權界定、資金核實、財務登記等工作，納入同級政府國有資產管理，防止流失。

界定性質

對現(xiàn)有的人員，通過以下途徑進行

分類分流管理。

1.區(qū)行政機關

四區(qū)房管局為各區(qū)行政區(qū)域內房地產管理的主管部門，機構性質為各區(qū)政府直屬事業(yè)單位，經費形式為“核定收支、定額補助”，人員參照《中華人民共和國公務員法》進行管理，業(yè)務上接受市房管局的指導。

四區(qū)房管局的編制和職能，按市編委《關于明確市四區(qū)房地產管理機構有關問題的通知》執(zhí)行。

2.自收自支的事業(yè)單位

各區(qū)房管局所屬事業(yè)單位與區(qū)房管局機關按照政事分開的原則，實行政事分離，依法建立獨立的事業(yè)法人單位。對富余人員要實行分流。

3.中介機構

各區(qū)將區(qū)房管局的中介職能進行剝離，成立評估、測繪、拆遷公司。

理順市、區(qū)房地產管理體制的各項工作由市房管局會同市財政局、市人事局、市編辦組織實施；涉及各區(qū)的有關

工作由各區(qū)政府牽頭，區(qū)財政、人事、編制、房管等部門具體實施。

七、落實房地產管理的配套措施

強化工作責任

房地產管理是一項系統(tǒng)工程，房地產市場管理、物業(yè)管理、中介機構管理和城鎮(zhèn)低收入家庭住房保障等工作環(huán)環(huán)相扣，都必須全面加強。各級政府要對本地區(qū)的房地產管理工作負總責，充分發(fā)揮組織領導、政策調控、督促落實職能，推動房地產管理工作實現(xiàn)科學化、規(guī)范化和制度化，促進房地產市場的良性發(fā)展。各級房管、工商、中介辦等有關職能部門要認真履行職責，加強協(xié)作，形成整體合力。特別是市、區(qū)房地產管理體制調整后，市房管局要加強對四區(qū)房地產管理工作的指導，四區(qū)政府及房管部門要按照新的職責任務，加強調查研究，制定細化措施，抓好工作落實。

規(guī)范管理標準

各級、各有關部門要將制定和完善房地產管理標準作為加強房地產管理的

一項至關重要的基礎性工作，根據(jù)國家、省的有關規(guī)定，抓緊制定和完善我市房地產管理的行業(yè)標準。要以群眾關心的物業(yè)管理等熱點問題和中介機構管理等難點問題為突破口，研究制定符合我市實際的管理規(guī)范和標準。各級、各有關部門要嚴格按照管理規(guī)范和標準開展房1 2 下一頁

第二篇：住房體系完善管理意見

住房體系完善管理意見

住房體系完善管理意見

各區(qū)、縣人民政府，市級各部門：

為建立適應社會主義市場經濟體制和我市市情的住房供應體系，逐步建立和完善我市城鎮(zhèn)住房保障制度，有計劃地解決我市中低收入家庭和最低收入家庭的住房困難，根據(jù)國家有關規(guī)定，結合《市“十一五”住宅建設規(guī)劃》和《“十一五”時期“十大惠民行動”方案》，現(xiàn)就加強我市經濟適用住房、廉租住房建設管理工作提出以下意見。

一、加強領導，落實責任

經濟適用住房和廉租住房是我國城鎮(zhèn)政府性住房保障的主體。建設經濟適用住房和廉租住房是解決城鎮(zhèn)中低收入家庭和最低收入家庭住房困難的主要

形式，是踐行“三個代表”重要思想、落實科學發(fā)展觀、促進社會穩(wěn)定、構建和諧社會的現(xiàn)實需要，是市場經濟體制下各級政府的重要職責。各區(qū)縣政府、市級各有關部門要高度重視經濟適用住房和廉租住房的建設工作，切實加強領導。市政府建立市經濟適用住房和廉租住房建設領導小組，負責組織、指揮、協(xié)調全市經濟適用住房和廉租住房的建設、管理工作，研究制定全市城鎮(zhèn)住房保障制度，指導、督促、落實全市住宅建設規(guī)劃。各區(qū)、縣政府也要建立相應的組織領導機構，切實抓好經濟適用住房和廉租住房的建設、管理工作。

市、區(qū)縣政府是本級經濟適用住房和廉租住房建設管理工作的責任主體；房地產管理部門是經濟適用住房和廉租住房建設管理工作的實施主體。國土資源、規(guī)劃建設、財政、稅務等部門要各司其職，通力協(xié)作，共同完成本級經濟適用住房和廉租住房建設和管理的目標任務。

二、明確目標，分解任務http://

“十一五”期間，全市完成49萬平方米經濟適用住房和廉租住房建設任務，解決人均住房建筑面積在8平方米以下的最低收入家庭和一批中低收入家庭的住房困難。

全市經濟適用住房和廉租住房建設任務為：市本級建設經濟適用住房40000平方米、廉租住房10000平方米；自流井區(qū)、貢井區(qū)、大安區(qū)和沿灘區(qū)建設經濟適用住房40000平方米、廉租住房10000平方米?？h的建設計劃由兩縣政府研究決定。

各區(qū)縣、市級各有關部門必須研究制定切實可行的實施方案并認真組織實施，確保全市經濟適用住房和廉租住房“十一五”規(guī)劃目標和當年計劃任務圓滿完成。

三、制定政策，細化措施

實行優(yōu)惠政策

對經濟適用住房和廉租住房建設實行以下優(yōu)惠政策：

1.建設用地以劃撥方式供應，劃撥成本進入建設成本。

2.免收城市基礎設施配套費、水土保持設施補償費；水土流失由業(yè)主自行治理，免收水土流失防治費；按80%計收白蟻防治費；按50%計收防空地下室易地建設費、建設工程定額測定費和建設工程質量監(jiān)督費。

3.經與市供排水有限責任公司、市燃氣有限責任公司和電業(yè)局協(xié)商，免收自來水消防水表開戶費，分別按元/戶和1750元/戶計收自來水、天然氣開戶及安裝費。

4.廉租住房開發(fā)建設及租金稅收、經濟適用住房建設稅收的市、區(qū)縣分成部分由稅務部門按規(guī)定征收后，由市、區(qū)縣財政部門在次年安排用于廉租住房保障。

落實保障措施

1.經濟適用住房和廉租住房建設要按照節(jié)約土地的原則，適當提高容積率并控制好戶型面積。經濟適用住房戶

型面積控制在90平方米/戶以下，廉租住房戶型面積控制在60平方米/戶以下。

2.經濟適用住房和廉租住房的建設可實行項目招標、代建制和房地產開發(fā)企業(yè)在商品房住宅小區(qū)內按比例修建廉租住房無償提供給政府安置等多種方式。

3.經濟適用住房銷售價由市、區(qū)縣經濟適用住房和廉租住房建設領導小組按《經濟適用住房價格管理辦法》的規(guī)定確定。采取代建方式建設的原則上按同區(qū)位、同類商品房售價的70%確定。廉租住房的租金按同類直管公房標準的1/3執(zhí)行。

4.經濟適用住房的認購一律在基本條件經審查合格并公示的基礎上進行公開搖號確定。廉租住房實物配租對象一律在享受住房租賃補貼3個月以上的“雙困戶”中按困難程度輪候。各區(qū)要積極清理騰退、維修現(xiàn)有公房用于廉租住房的實物配租和租金核減。四城區(qū)每年應力爭調整騰退100套住房用于廉租住

房的實物配租。

5.對四城區(qū)“雙困”家庭未進行實物配租的采取租賃住房貨幣補貼方式進行保障，所需資金分別由市、區(qū)兩級政府和高新區(qū)管委會多渠道籌措解決。廉租住戶租賃住房補貼一律由四區(qū)房地產管理部門和高新區(qū)管委會房地產管理部門受理申請并進行審核、登記和公示，由市房地產管理部門終審認定。

第三篇：統(tǒng)計局完善執(zhí)法管理意見

各街鄉(xiāng)及有關單位：

根據(jù)*市統(tǒng)計局關于加大統(tǒng)計執(zhí)法檢查力度，強化統(tǒng)計執(zhí)法監(jiān)督，扎實推進依法行政，為統(tǒng)計改革和發(fā)展提供優(yōu)質服務和法制保障的工作要求，結合我區(qū)實際，現(xiàn)將今年全區(qū)開展統(tǒng)計執(zhí)法檢查工作安排如下。

一、指導思想和工作目標

統(tǒng)計執(zhí)法檢查工作以科學發(fā)展觀為指導，認真貫徹落實區(qū)委九屆八次全會和全市統(tǒng)計工作會議精神，按照新《統(tǒng)計法》規(guī)定，進一步加大以提高統(tǒng)計數(shù)據(jù)質量為目標的執(zhí)法檢查力度，嚴厲查處拒報、遲報、虛報、瞞報等統(tǒng)計違法行為，為全區(qū)統(tǒng)計科學發(fā)展保駕護航。

工作目標：統(tǒng)計執(zhí)法檢查工作以各企事業(yè)單位去年統(tǒng)計年報等統(tǒng)計資料為主要檢查依據(jù)，今年計劃檢查各類企事業(yè)單位70家。

二、檢查對象

今年統(tǒng)計執(zhí)法檢查工作的檢查對象是：規(guī)模（限額）以上工業(yè)、建筑業(yè)、交通運輸業(yè)、住宿和餐飲業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)、社會服務業(yè)等行業(yè)中的部分企業(yè)單位。

三、檢查范圍、內容：

（一）統(tǒng)計基礎工作

1、按照統(tǒng)計部門規(guī)定設置原始記錄、統(tǒng)計臺帳情況。

2、在崗統(tǒng)計人員持有統(tǒng)計從業(yè)資格證書情況。

（二）主要經濟指標：去年工業(yè)總產值、主營業(yè)務收入、工程結算收入、從業(yè)人員勞動報酬總額等。

四、工作要求

（一）為搞好此次檢查工作，區(qū)統(tǒng)計局將組成三個執(zhí)法組，負責承擔70家企業(yè)的執(zhí)法工作。區(qū)統(tǒng)計局監(jiān)察科為執(zhí)法一組、局普查中心為執(zhí)法二組，局社會科為執(zhí)法三組。各執(zhí)法檢查組擬定被抽查單位名單，并負責對抽中的單位進行執(zhí)法檢查。檢查工作從4月初開始至10月底結束。

（二）各街鄉(xiāng)及區(qū)有關部門要充分利用這次全區(qū)統(tǒng)計執(zhí)法檢查的有力時機，采取多種形式，廣泛深入地宣傳新《統(tǒng)計法》，使各級領導干部和廣大統(tǒng)計人員深刻認識開展統(tǒng)計執(zhí)法檢查的意義，自覺支持、配合檢查工作，組織好本轄區(qū)、本系統(tǒng)的企業(yè)單位對照檢查內容認真搞好自查工作，對自查中發(fā)現(xiàn)的錯誤和問題要及時糾正解決。

（三）對在統(tǒng)計執(zhí)法檢查中查出的各種統(tǒng)計違法行為，區(qū)統(tǒng)計局要按照新《統(tǒng)計法》和相關法律法規(guī)的規(guī)定依法嚴肅處理。對典型統(tǒng)計違法違紀案件區(qū)統(tǒng)計局將聯(lián)合有關部門予以通報，通過新聞媒體予以曝光，震懾違法者，警示全社會，維護法律的權威。

第四篇：我國房地產法律制度的完善淺議

我國房地產法律制度的完善淺議

所謂商品房預售,是指房地產開發(fā)企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給承購人,由承購人支付定金或房價款的行為。我國的商品房預售制度是從上個世紀九十年代初開始逐步建立的。十多年的發(fā)展表明,這項制度對培育我國房地產市場、推動房地產業(yè)的發(fā)展起到了重要的歷史性作用。然而,商品房預售制度在實施過程中也產生了大量的道德風險和市場風險。2005年8月15日,中國人民銀行發(fā)布的《2004中國房地產金融報告》稱:“很多市場風險和交易問題都源于商品房的預售制度。目前經營良好的房地產商已經積累了一定的實力,可以考慮取消現(xiàn)行的房屋預售制度,改期房銷售為現(xiàn)房銷售。”8月19日,最早在是否取消預售制度方面存在爭議的深圳市馬上表態(tài),目前不會取消房地產的預售制度。8月24日,建設部新聞發(fā)言人又明確指出,國家近期內不會取消商品房的預售制度。中國商品房預售制度的存與廢一時成為實務界和學術界所熱烈討論的焦點話題。

我們認為,實現(xiàn)商品房預售制度的調整在客觀上需要三個條件:首先,現(xiàn)行法律文本與社會秩序有難以克服的缺位和缺陷;其次,為制度的調整找到足以令人信服的理論依據(jù);再次,在現(xiàn)實社會資源中能夠尋找到足以替代該制度發(fā)揮作用的新的調整手段。而這三者的現(xiàn)實基礎是否具備值得我們認真思考。

一、商品房預售制度考察:文本與實踐

房產預售制度起源于上個世紀五、六十年代的香港,當時香港住房嚴重不足,需求龐大?；粲|成立的立信置業(yè)有限公司,一改當時的現(xiàn)樓銷售政策,提出“預售樓花”,并提倡分期付款。隨后其他地產商紛紛效尤,成為香港房地產市場的一大經營特色。從1955年到1965年十年間,香港地產業(yè)蓬勃發(fā)展。炒樓花也因此被國外部分媒體稱為“中國人的第五大發(fā)明”,并波及東南亞地區(qū)。而我國大陸房地產法律制度的復興從1979年改革開放之后才開始。奧斯丁認為,法律最重要的目的是研究有關實際存在的由人制定的法(positive law)。1988年全國人大通過“憲法修正案”規(guī)定,土地的使用權可以依照法律規(guī)定轉讓。從此,土地有償、有期限使用制度得以建立。同年全國人大通過新《中華人民共和國土地管理法》。此后,我國房地產立法地位不僅提高,房地產法調整的對象和范圍也不斷擴大,從開始時的房地產產權、私房買賣、租賃擴展到房地產開發(fā)、建設、房地產交易、抵押以及房地產使用、消費等新的領域。但是由于商品房需求的普遍性和生產周期的長期性,處于起步階段的房地產企業(yè)普遍面臨開發(fā)資金短缺的問題。為解決房地產開發(fā)商先期工程建設資金不足、降低房地產業(yè)門檻、增加商品房供應以活躍房地產市場, 1994年7月第八屆全國人民代表大會常務委員會第八次會議通過《中華人民共和國城市房地產管理法》。這部全面規(guī)范城市房地產開發(fā)的法律借鑒了香港的房地產開發(fā)模式,正式確立了商品房預售制度。此后國務院《城市房地產開發(fā)經營管理條例》、建設部《城市商品房預售管理辦法》、《城市房地產轉讓管理規(guī)定》等,均對這一制度做了相應具體的規(guī)定。由于這些法律、行政法規(guī)、規(guī)章中關于預售制度的規(guī)定較為零散,我們對其進行歸納分析,認為目前我國商品房預售制度的文本內容主要包括以下幾個方面:(一)商品房預售歸口管理制度。2004年7月20日建設部修正的《城市商品房預售管理辦法》第4條規(guī)定:國務院建設行政主管部門歸口管理全國城市商品房預售管理;省、自治區(qū)建設行政主管部門歸口管理本行政區(qū)域內城市商品房預售管理;市、縣人民政府建設行政主管部門或房地產管理部門負責本行政區(qū)域內城市商品房預售管理。

(二)商品房預售條件法定制度。出于對《城市房地產管理法》第44條的細化, 2004年修正的《城市商品房預售管理辦法》第5條規(guī)定商品房預售應當符合下列條件:一是已交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書;二是持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證;三是按提供預售的商品房計算,投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上,并已經確定施工進度和竣工交付日期。

(三)商品房預售許可證制度。房地產開發(fā)企業(yè)要進行商品房預售,應當向房地產管理部門申請預售許可,取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的,不得進行商品房預售。房地產開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預售登記,應當提交土地使用權證書、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證、營業(yè)執(zhí)照和資質等級證書、工程施工合同、預售商品房分層平面圖、商品房預售方案。房地產開發(fā)主管部門應當自收到商品房預售申請之日起10日內,作出同意預售或者不同意預售的答復。同意預售的,應當核發(fā)商品房預售許可證明;不同意預售的,應當說明理由。

(四)商品房預售廣告限制制度。《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第26條規(guī)定:房地產開發(fā)企業(yè)不得進行虛假廣告宣傳,商品房預售廣告中應當載明《商品房預售許可證》的文號。此外,《城市商品房銷售管理辦法》第23、42條規(guī)定房地產開發(fā)企業(yè)應當在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《城市商品房預售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》。否則處以警告,責令限期改正,并可處以1萬元以上3萬元以下罰款。

(五)商品房預售合同登記備案制度?！冻鞘猩唐贩款A售管理辦法》第10條規(guī)定:商品房預售,開發(fā)企業(yè)應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發(fā)企業(yè)應當自簽約之日起30日內,向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)。房地產管理部門應當積極應用網絡信息技術,逐步推行商品房預售合同網上登記備案。商品房預售合同登記備案手續(xù)可以委托代理人辦理。委托代理人辦理的,應當有書面委托書。

(六)商品房預售款專用制度?！冻鞘蟹康禺a管理法》第44條第2款規(guī)定:商品房預售所得款項,必須用于有關的工程建設?！冻鞘猩唐贩款A售管理辦法》第11條進一步進行授權性規(guī)定:商品房預售款監(jiān)管的具體辦法,由房地產管理部門制定。也就是說在工程竣工前,預售款必須用于相應樓盤的工程建設。

(七)預售商品房權屬登記制度?！冻鞘猩唐贩款A售管理辦法》第12條規(guī)定:預售的商品房交付使用之日起90日內,承購人應當依法到房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權屬登記手續(xù)。開發(fā)企業(yè)應當予以協(xié)助,并提供必要的證明文件。由于開發(fā)企業(yè)的原因,承購人未能在房屋交付使用之日起90日內取得房屋權屬證書的,除開發(fā)企業(yè)和承購人有特殊約定外,開發(fā)企業(yè)應當承擔違約責任。

以上七項具體制度共同構成了我國現(xiàn)行商品房預售的法律規(guī)則和行為模式。經過十幾年的發(fā)展,目前各大主要城市的商品房預售比例普遍都在80%左右,部分城市甚至高達90%以上。預售已經成為商品房銷售的主要方式。國家統(tǒng)計局的資料顯示:“2004年房地產開發(fā)資金共籌措17168.8億元,定金和預收款達到7395.3億元,比上年增長44.4%,占房地產開發(fā)資金的43.1%,成為房地產開發(fā)的第一大資金來源。企業(yè)自籌資金占房地產開發(fā)資金的30.8%,其中大約有70%是來自于個人按揭貸款,房屋定金和預收款中也有

30%的資金是來自于銀行貸款,加上開發(fā)貸款也占到總開發(fā)資金的18.4%,房地產開發(fā)中使用銀行貸款的總比重實際已經達到了52%以上?！雹傥覈康禺a業(yè)也仰仗預售這一扶持性政策,迅速完成了資本原始積累。

同時我們也觀察到:房地產商在房產預售中的經驗法則是把預售作為融資和轉移風險的重要手段。一方面由于商品房貸款規(guī)模過于龐大,使銀行存在的隱性金融風險逐年提高,另一方面由于現(xiàn)階段我國的商品房預售及相關法律制度尚不健全,整個社會還缺乏行之有效的誠信約束機制,實踐中開發(fā)商濫用其優(yōu)勢地位損害購房者利益進行重復買賣和抵押的情況屢見不鮮,嚴重損害預購人的合法權益,破壞房地產市場的正常交易秩序;作為房地產開發(fā)的管理主體———政府,則為了規(guī)范房產預售行為、遏制房價過快增長,采用政府規(guī)章的形式,嚴格商品房預售許可管理,完善房地產市場信息系統(tǒng),提高房產交易成本,以期打擊投機需求、維護房價穩(wěn)定;作為預售商品房的購買者的經驗法則則是在神秘、緊張的市場氛圍下,要么排隊購房,要么持幣觀望。市場參與各方的經驗法則,引發(fā)了學界對預售制度的探討和反思。

二、商品房預售制度存與廢:兩種對立的觀點

通過前文對我國商品房預售制度的法律文本和實施現(xiàn)狀的分析,我們不難看出預售制度是我國商品房銷售的法定方式之一,隨意廢止是不行的。同時預售在實際操作中也是問題多多。因此商品房預售制度的存與廢,不僅是一個嚴肅的立法問題,而且也是事關房地產業(yè)健康發(fā)展、國民生活質量改善的宏觀、中觀、微觀的問題。我們必須謹慎地參照現(xiàn)有的學術資源,進行橫向的比較分析: 首先,商品房預售制度保留論:認為目前應當保持商品房預售政策的穩(wěn)定和連續(xù)。因為一是目前國家為商品房預售所設置的門檻并不低。要取得房產預售證,需投入人力、物力。并且開始預售只是獲取現(xiàn)金流的開始,離投資目標的實現(xiàn)還相差很遠,開發(fā)商還要防范和控制各種風險,協(xié)調各方利益;二是取消預售、筑高門檻,把中小開發(fā)商清出市場,不利于房地產市場的公平競爭和健康發(fā)展;三是目前的房產糾紛不能都算在預售制度頭上,主要是預售制度的相關配套制度沒有跟進,應該進一步加強對預售的有效監(jiān)管。

其次,商品房預售制度廢除論:②政府制定和調整房地產政策是由房地產業(yè)發(fā)展狀況和主要矛盾決定的,任何政策的穩(wěn)定和連續(xù)都是相對的。房地產起步階段為培育市場,制定寬松的預售政策,有利于擴大投資規(guī)模、縮短生產周期、增加市場供應。但當市場出現(xiàn)供過于求就要適當調整政策,提高準入條件,控制投資規(guī)模。在目前商品房空置率連年上升的背景下,取消預售制度是必要的。因為:商品房預售制的基本特點是為開發(fā)商賣期房。其正常運轉需要建立在兩個基礎之上:其一,商品住宅市場出現(xiàn)供不應求現(xiàn)象;其二,社會信用體系完備而有效。③但是,由于國內對商品房預售制缺乏相應的管制而導致許多法律糾紛。同時,它不僅大大降低了房地產行業(yè)的入市門檻,也使國家行政的、經濟的制約手段相形見絀,削弱了政府行政的和經濟的宏觀調控措施的影響力度。

“法律三度說”認為,法律必須具備時間度(Dimension ofTime)、空間度(the Scope ofValidity)和事實度(Dimension ofPoint)。④這是研究法律的三個非?；镜木S度,我們同樣可以用它來衡量商品房預售法律制度。我們應當正視社會分化導致共識分野對法律的影響。雖然目前少有從法律角度分析商品房預售制度存與廢的文章,但現(xiàn)有的無論是商品房預售制度保留論還是商品房預售制度廢除論都是值得我們正視和思考的。從“事實度”上講: 2005年是我國房地產業(yè)的政策調整年,中央政府采取了一系列“組合拳”式的政策來遏制投機,防止房價過快增長。然而事實是, 2005年中國各大城市的房價仍然以較高速度增長,同時房屋空置率加大。通過前文對預售制度運行實踐的梳理,也可以看出:現(xiàn)行房地產法律秩序有難以克服的缺陷。這些不可以不說是對現(xiàn)行房地產法律行為模式需要修改發(fā)出的一個明確信號。我們認為房地產銷售模式的構建直接影響到整個房地產業(yè)的制度安排和戰(zhàn)略規(guī)劃。面對目前房地產業(yè)浪費嚴重,快速制造賣期房,供求結構不合理,質量不能保證的自殺式經營、自殺式增長態(tài)勢,必須重新從法制角度審視商品房預售法律制度本身的“事實”:

(一)預售制度“先天不足”

1.監(jiān)管的單一:我國立法確立的是國務院建設行政主管部門和地方各級建設、房產管理部門歸口管理全國城市商品房預售。管理的內容是以行政許可的方式審查預售的條件,頒發(fā)許可證。然而對未建成房屋銷售行政許可的書面審查在房地產會計、審計信用機制尚未建立的條件下幾乎沒有發(fā)揮應有的把關作用。并且政府主管部門在預售過程中對預售合同的強制登記、預售廣告的發(fā)布監(jiān)管、資金的監(jiān)管都是行政靜態(tài)的、事后的管理,缺乏動態(tài)的、事前的防范,也沒有引入金融監(jiān)管、房產律師監(jiān)管等市場條件下行之有效的監(jiān)管手段。

2.性質的混淆:預售合同成立時標的物尚不存在,房地產商轉讓的是即將在約定日期交付的房地產所有權還是按照合同要求進行修建的房屋及相應的土地所有權,現(xiàn)行法律并沒有明確,那么預售合同是買賣合同還是加工承攬合同的性質混淆。⑤而對預售合同性質的混淆,又直接導致了預售合同登記備案的性質不清。合同登記是物權登記還是債權登記,其法律效力如何?可否對抗后來的購買者或者銀行、建筑商行使的抵押權等等問題,都成了法律文本本身無法明確的問題。

3.諸法的沖突:預售合同性質的不明確,也使得在預售商品房的再次轉讓在法律的適用上面臨沖突。預售商品房是尚未竣工的期待物?！冻鞘蟹康禺a管理法》第45條規(guī)定:“商品房預售的,商品房預購人將未竣工的預售商品房再行轉讓的問題,由國務院規(guī)定?！钡两駷橹?國務院關于該問題的規(guī)定一直未出臺。各地就此問題的規(guī)定也各異,有的地方未作任何規(guī)定,有的地方允許再轉讓,有的地方禁止轉讓。有的地方還對預售對象細分:預售商品住房應當在竣工取得房產證后才能轉讓,而商品住房之外的其他商品房預購人則可以再轉讓。⑥于法無據(jù)的預售商品房的轉讓在適用《民法通則》、《合同法》以及最高院相關司法解釋時,面臨是適用物權法還是適用債權法的沖突。而預售合同的登記是只有行政意義還是兼具民商法上的意義這一根本問題上的模糊不清,也使商品房預售備案登記在法律適用上面臨沖突。4.疊架的無狀:預售商品房的具體運行中,從預售人資格的申請、房屋的設計、建材的供應,到房屋的建造、竣工交付、房屋產權登記的辦理等一系列環(huán)節(jié)中,任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)誤差,都可能導致預售行為不能履行或不能完全履行。相對于其他買賣來說,預售商品房涉及的法律關系更為復雜。然而以《城市房地產管理法》第4章“房地產交易”第2節(jié)“房地產轉讓”中兩條關于預售商品房的規(guī)定為依據(jù),行政法規(guī)、相關部委規(guī)章、各地方法規(guī)、規(guī)章共同構建的房地產預售法律制度,是作為房地產現(xiàn)售法律制度的補充而規(guī)定的。沒有系統(tǒng)的制度統(tǒng)籌,預售的“重條件與輕程序”⑦進一步使預售法律文本支零破碎,缺乏確實的操作性和明確的預期。

(二)預售制度“后天異化”

商品房預售法律制度在“監(jiān)管單

一、性質混淆、諸法沖突、疊架無狀”等四個方面的固有缺陷,導致該項制度異化: 1.競爭不充分:從經濟學的角度看,市場的競爭狀態(tài)可以分為競爭不足、競爭均衡和競爭過渡。我國國有土地使用權出讓采取掛牌交易制度,沒有市場化。而房產進入市場則由政府職能部門通過行政許可進行資源分配。由此導致開發(fā)商不惜高成本購買土地,然后快速制造,通過預售制度賣期房,提前回籠資金,把高房價拋給購房者。加之房地產特有的空間固定性、異質性、需求普遍性,使得在商品房銷售領域競爭并不充分。質次價高的商品房仍然有市場,我國房地產業(yè)呈現(xiàn)不平等競爭和低效率競爭態(tài)勢。

2.權利不對等:商品房建設過程就是商品的制造過程,市場的參與方的權利應該是對等的。然而預售過程中開發(fā)商利用政策、信息、資金、技術等優(yōu)勢,混淆房地產領域中投資與消費的界限,通過預售中隱瞞期房本身的合法性與質量風險、模糊售樓承諾與售樓廣告的法律效力、單方對房屋設計作出重大調整、單方對預售房屋土地設定抵押等方法,將自己投資的風險轉嫁到普通購房者身上。而購房者權利的實現(xiàn)則完全處于被動地位,法律給予的救濟又由于前文所談及的“預售制度性質的混淆”,而顯得蒼白無力。3.信息不公開:房產預售中參與方有開發(fā)商、政府、銀行、保險公司、預購人。預售關系也十分復雜,包括預售合同關系,預售貸款關系,預售轉讓關系,預售行政管理關系。在預售制度安排下,交易雙方的“標的物”(商品房)并不存在。消費者在一無實物可視,二無證據(jù)可查的條件下參與交易,一切都由開發(fā)商說了算。加上我們的信息公開機制建設嚴重滯后,預售制度下的商品房交易是在完全的信息不對稱條件下發(fā)生的。雖然從2005年開始著手建立房地產市場信息網,但仍然不能滿足市場透明交易的需求。加之政府監(jiān)管缺乏聯(lián)動,助長了開發(fā)商種種違法、違規(guī)、欺詐行為的發(fā)生,也為開發(fā)商囤積土地、哄抬房價、制造市場緊張氣氛創(chuàng)造了條件。

4.融資不主動:房地產業(yè)是資金密集性產業(yè)。預售制度從香港引進的初衷之一就是為開發(fā)商新開融資渠道,緩解資金瓶頸,扶持房地產業(yè)快速、健康發(fā)展。然而,目前預售已經被開發(fā)商作為融資和轉移風險的重要手段。施工建設風險和資金成本被過渡轉嫁給購房者,同時借助抵押貸款、按揭、流動資金貸款,把開發(fā)項目龐大的債務負擔最終都落在銀行身上,使商品房的開發(fā)風險幾乎全部轉嫁給了銀行。⑧而真正通過給予房產企業(yè)長遠、可持續(xù)支撐的房產證券、債券等融資方式,則被認為資金成本過高而放棄。

預售制度“先天不足”注定了該制度“后天異化”。預售中誠信缺乏,廣大購房者群體利益的被漠視以及我國金融風險的加大是競爭不充分、權利不對等、信息不公開、融資不主動的具體表現(xiàn)形式。商品房預售制度基本上是消費者利益隨時受到侵害、房地產開發(fā)商獲得暴利、銀行承擔金融風險的癥結之所在。它作為一項法律制度,缺陷和缺位并存,并且自身難以克服。

三、商品房銷售制度未來:均衡與和諧

既然預售制度先天不足,后天異化,那么進行制度的調整能找到足以令人信服的理論依據(jù)嗎?并且在現(xiàn)實社會資源中能夠尋找到足以替代商品房預售機制發(fā)揮作用的新的調整手段嗎?對此我們還必須從價值理性的高度,重新審視現(xiàn)有的房地產銷售模式,尤其是商品房預售制度。如果說預售制度是市場蕭條時期的靈丹妙藥,那么在市場繁榮時期它則是引發(fā)高燒的催化劑。中國房地產業(yè)要決勝未來,必須從利益平衡和社會和諧的角度探討均衡與和諧機制的建立。

其一,從國家的政治訴求上看:黨的十六屆三中全會通過的《關于完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》強調以人為本,樹立全面、協(xié)調、可持續(xù)的發(fā)展觀,促進經濟社會和人的全面發(fā)展。國家主席胡錦濤具體闡述了“以人為本”的含義:就是要以實現(xiàn)人的全面發(fā)展為目標,從人民群眾的根本利益出發(fā)謀發(fā)展,不斷滿足人民群眾日益增長的物質文化需要,切實保障人民群眾的經濟、政治和文化權益,讓發(fā)展的成果惠及全體人民。2006年3月5日,國務院總理溫家寶在第十屆全國人民代表大會第四次會議作政府工作報告時再次強調,要繼續(xù)解決部分城市房地產投資規(guī)模過大和房價上漲過快的問題,著力調整住房供應結構,促進房地產業(yè)的健康發(fā)展。從政治上講,人們對房地產發(fā)展和商品房買賣有穩(wěn)定的預期在社會變遷中具有重大意義。在政府正式出臺預售制度去留的文件之前,各方基于維護既得利益的格局而有不同的聲音是正常的。開發(fā)商在近幾年來一系列的宏觀調控措施面前與中央政府逆向預期,惡意炒作,不斷拉高房價也是國家規(guī)則體系沒有給開發(fā)商、銀行以及購房者一個明確預期的必然結果。其實,商品房預售制度的存與廢實質上講就是確立新理念、構建新有序的關鍵性抉擇。社會財富的分配形式與結構的變更是蘊含在該項制度去留背后的真諦。政策決策者和房產立法者必須找到這根風險鏈條的卡口,把政策的支撐點從傾向于開發(fā)商轉向處于嚴重弱勢的普通購房人,從而回應國家力求建設和諧社會的信號。

其二,從國家的法治訴求上看:經濟法律應該能夠對社會環(huán)境中的各種變化作出積極回應。⑨房地產法作為“回應性”更敏銳、與政治的聯(lián)系更緊密的單行法,應該與社會經濟關系的變化同步,有時甚至超前于社會經濟關系的變化。當我們對房屋買賣法律關系模式進行構建時,涉及對當事人各自合法利益的考量、對第三人合法利益的考量以及公共政策的考量,○10經濟法的實質正義價值觀及其以社會為本位,決定了它不能只強調經濟的、局部的效益,而應該是“實現(xiàn)經濟效益與社會效益統(tǒng)一的法?！薄?1因此,作為經濟法部門法的房地產法不能囿于特定行業(yè)、特定事件或特定當事人的公平、公正或效率,而必須在立法中體現(xiàn)維護公平競爭原則、責權利相統(tǒng)一原則、平衡協(xié)調原則,從大系統(tǒng)的角度來考慮公平、公正和效率的實現(xiàn)。房地產法制所確立的經濟秩序應是全方位地兼顧政治、經濟、人口、資源、文化等的協(xié)調和共同發(fā)展的秩序。而現(xiàn)行商品房預售

制度的構建,顯然不能“形成國民經濟支柱產業(yè)”和“全面提高居民居住質量”二者兼顧。公正的法律機制在預售制度中的體現(xiàn)是有限的。

因此,從價值理性的高度看,基于房地產銷售制度對國家政治愿望和法治愿望的回應性,失衡的預售制度與國家宏觀調控的目標不一致,與國家構建民主法治、公平正義的目標也不一致。取消商品房預售制度是回應國家政治訴求和法治訴求的“必須”。

然而,我們也應看到資金鏈是房地產業(yè)的命脈,房地產企業(yè)以預售資金、銀行貸款、自有資金進行開發(fā)建設,其中預收資金所占比重近40%。如果取消預售制度,無異于切斷了開發(fā)企業(yè)重要的資金來源。我們認為取消預售制度決不是矯枉過正,而是制度規(guī)則回歸正軌的所有進程中的一個步驟。在平衡開發(fā)商、購房人、銀行、保險公司利益的同時,我國的房地產業(yè)仍然要發(fā)展。在預售制度融資功能的替代上,我們認為可以在以下兩方面進行相應的制度設計:(一)房地產資本市場市場化。市場化是資本市場的靈魂和其功能得以發(fā)揮的前提條件。房地產資本市場市場化,不僅能夠實現(xiàn)房產公司資產的整體流動性,而且能夠優(yōu)化股權結構、改善公司治理。雖然短期會造成開發(fā)商資金成本的增加,但從長遠上看,則為房地產行業(yè)“納優(yōu)汰劣”、提供旺盛經營動力提供了市場化的動態(tài)調整。我國日益深化的金融體制改革,為取消商品房預售制后的開發(fā)商提供了各種融資渠道和融資工具。房地產項目開發(fā)將會面臨多種可供選擇的融資模式。商品房預售制度取消后所帶來的項目融資的困難,也必將由新興的房地產金融體系予以解決。

(二)商品房抵押貸款證券化。央行《2004年房地產金融報告》中統(tǒng)計,截至2005年一季度中國內地的房地產貸款余額已經達到了27650.6億元,而預售商品房按揭貸款所占比重較大。這一方面加大了商業(yè)銀行的金融風險,另一方面也限制了貸款機構發(fā)放更多的資金以滿足房地產領域的融資需要。住房抵押貸款證券化,可以把銀行的住房信貸業(yè)務與證券市場聯(lián)系起來,由專門的機構在證券市場上發(fā)行特種債券籌措資金,收購銀行等金融機構發(fā)放的住房抵押貸款,專門機構可用借款人的還本付息款償付債券的本息。抵押貸款證券化不僅降低了房地產市場風險向金融體系聚積的風險,保證銀行穩(wěn)健經營,而且也能通過擴大個人住房抵押貸款的資金來源,平抑部分因高房價而折損的民眾福祉。

總而言之,我國商品房銷售制度中關于預售法律制度的構建,是基于房地產市場化早期房地產行業(yè)幼稚和開發(fā)商資金鏈脆弱而進行的制度傾斜,是過渡時期的特殊做法。從本文對法律文本的梳理與實施現(xiàn)狀的分析來看,商品房預售制度“先天不足”、“后天異化”。從均衡與和諧的價值理性角度來看,商品房預售制度與我國當前的“政治訴求”、“法治訴求”相違背。從制度功能的替代性上看,商品房預售制度的融資功能完全能夠通過“房地產資本市場市場化”和“商品房抵押貸款證券化”來替代。因此我們認為,當前全國范圍內,以立法的形式采取統(tǒng)一步驟取消商品房預售制度的時機已基本成熟。

注釋

①楊麗媼:《商品房預售:取消還是保留》,載《中國房地產信息》2005年第10期。

②關于商品房預售制度存與廢的爭論,幾年前就開始了:從交易角度,主張預售制度應存在;而從公平和金融安全角度,主張預售制度應取消。相關的文章可參見:沈正超、趙德和:《對調整商品房預售制度的思考和建議》,載《上海住宅》2000年第4期。張水榮:《應保持商品房預售制度的穩(wěn)定與連續(xù)》,載《上海住宅》2000年第12期。劉繼峰:《取消商品房預售,動了誰的奶酪》,載《建筑裝飾材料世界》2005年第9期。

③參見張夢:《商品房預售制度使命終結》,載《中國房地產信息》2005年第10期。

④參見蔡志方:《行政救濟與行政法學》,臺灣三民書局1993年版,第8頁。

⑤對預售合同性質的界定是明確開發(fā)商、預購方以及其他預售關系參與人權利與義務的關鍵。相關觀點可參見陳耀東:《商品房買賣法律問題專論》,法律出版社2003年版,第53頁;金儉:《析商品房預售合同》,載《現(xiàn)代法學》1996年第1期;薛成有:《論商品房預售法律關系》,載《行政與法》2004年第1期。⑥參見滬發(fā)[2004]16號:《上海市人民政府關于預售商品房轉讓問題的決定》。

⑦參見符啟林:《房地產法》,法律出版社1999年版,第153、154頁。

⑧參見易憲容:《預售制度背后的風險鏈條》,載《南風窗》2005年10月1日出版。

⑨參見劉普生:《論經濟法的回應性》,載《法商研究》1999年第2期。

○10參見劉武元:《權屬登記與房地產買賣合同———對我國〈城市房地產管理法〉第37條立法的檢討》,載《經濟法學、勞動法學》2005年第1期。

○11孫國華:《法理學教程》,中國人民大學出版社1994年版,第108-109頁。

第五篇：淺談完善房地產全程營銷策劃

武漢紡織大學畢業(yè)設計（論文）

淺談完善房地產全程營銷策劃

(武漢紡織大學 左海兵)【摘 要】由房地產營銷推廣和銷售服務所創(chuàng)造的價值，即營銷價值，占房地產項目總價值的20%。由此看來,一個房地產項目能否成功開發(fā)獲利，營銷策劃起了很大作用。本文就此做一分析。

【關鍵詞】房地產 全程營銷 整合營銷策劃

Discussion on perfecting the whole real estate

marketing planning

(Wuhan Textile University，Haibin Zuo)

Abstrac：The real estate marketing and sales services to create value，The value of marketing，20% of the total value of the real estate project.In view of this, a real estate project can success development gains, Marketing planning plays a great role.This paper makes an analysis.Key words: Real estate, Whole process marketing, Integrated marketing planning

房地產項目營銷策劃是指全程策劃，就是對開發(fā)建設項目，從理念、規(guī)劃、設計、環(huán)境、戶型、價格、品牌、包裝、推廣、服務上進行整合，通過詳細的市場調查分析，以開發(fā)商、消費者、社會三方共同利益為中心，準確確定房地產項目的目標市場及其實際需求，通過項目定位、推廣策劃、銷售執(zhí)行等營銷過程的分析、計劃、組織和控制，在深刻了解潛在消費者深層次及未來需求的基礎上，為開發(fā)商規(guī)劃出合理的建設取向，從而使產品完全符合消費者的需要而形成產品的自我銷售，并通過消費者的滿意使開發(fā)商獲得利益的過程。

一、房地產市場變化的主要因素

因素一：房地產項目的自身條件。掌握房地產消費者市場及影響消費者的因素的基礎上，要根據(jù)房屋本身的特點，制定出房地產的營銷策略。開發(fā)商所開發(fā)的商品房自身品質好壞在很大程度上決定了項目的成功與否，反映了市場對該產品的認可，同時，好的產品也是公司品牌形象的標志。房地產項目營銷策劃有影響的主要有：項目規(guī)模指標、位置條件、建筑條件、建造條件、產品價格、使用條件和商品附加條件等，這些因素同時也反映出了產品本身的品質優(yōu)劣。此外，武漢紡織大學畢業(yè)設計（論文）

公司品牌也是影響營銷的因素之一，品牌作為公司(企業(yè))重要的無形資產，是構成企業(yè)核心競爭力的重要方面，品牌的形成和保有意味著擁有對市場的占有權和主動權，因而擁有市場優(yōu)勢品牌的企業(yè)既有依靠品牌進行市場擴張的能力，又有擴大品牌效益的內在要求。

因素二：營銷環(huán)境。營銷環(huán)境是制定房地產營銷策略的第一要件。企業(yè)經營的優(yōu)劣成敗，在于營銷管理者是否順應不斷變化的營銷環(huán)境。(1)國家宏觀政策因素，具體包括:政府對土地資源的開發(fā)和使用計劃直接影響到土地的供應，從而影響到房地產業(yè)的開發(fā)狀況；政府通過銀行從源頭上控制了資金的放貸速度和比例;政府通過各項稅費影響房地產的價格，從而影響房地產銷售狀況及其營銷策略的選??；政府通過房地產交易政策影響房地產的流通狀況。(2)區(qū)域環(huán)境影響因素。由于房地產項目的不可移動性，使得房地產市場表現(xiàn)為極強的區(qū)域性。區(qū)域因素對房地產營銷影響較大，房地產營銷需要從以下幾個方面進行考慮:人口狀況、經濟狀況、居民收入水平、市場供給情況。(3)競爭對手的影響。主要包括項目周邊現(xiàn)有的競爭對手與項目潛在的競爭對手。營銷競爭環(huán)境及對手信息的收集是營銷戰(zhàn)略的一個重要組成部分。

因素三：消費者。房地產消費者市場特點有許多，營銷人員應著重從下面三個方面研究消費者的喜好:(1)消費者市場房產需求的多層次性。在同一商品市場上，不同消費者群體由于社會地位,收入水平和文化素養(yǎng)的差異，其需求也會表現(xiàn)出多層次性的特點。(2)消費者市場對房屋需求多變性。消費者由于各種因素的影響，對房屋的會有多種多樣的需求，這要求制定營銷策略時根據(jù)自身條件準確地選擇目標市場。(3)消費者市場對房屋需求的可誘導性。經濟政策的變動、社會交際的啟示、廣告宣傳的誘導等都會使消費者的需求發(fā)生變化，這要求市場營銷策略的制定者不僅要適應和滿足消費者的需求，而且應該通過各種促銷途徑影響和引導消費。

二、房地產項目營銷的主要特點

1.以生產觀念為主導的營銷方式，這是在賣方市場情況下，房地產開發(fā)企業(yè)所采取的一種營銷方式。在生產觀念指導下，企業(yè)往往只重視商品住宅的開發(fā)，而輕視消費者對住宅的要求。在80年代到90年代初，我國大部分房地產開發(fā)企業(yè)都采取了這一營銷方式。不少房地產企業(yè)都沒有銷售部，其產品由公司老總直接“批發(fā)”銷售。這一營銷方式的特點是企業(yè)以自我為中心，重開發(fā)，輕市場。

2.以產品觀念為主導的營銷方式與特點，從本質上來說，這一營銷方式類

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似于上述以生產觀念為主導的營銷方式。房地產開發(fā)企業(yè)仍然以自我為中心，以產品為中心。在產品觀念的指導下，房地產開發(fā)企業(yè)認為其主要任務就是提高住宅產品質量，只要產品質量好，就不怕賣不了；只要產品有特色，自然會顧客盈門。這種營銷方式過于重視或迷戀自己的產品，而沒有意識到市場對他們的產品可能不感興趣，或者說根本不考慮市場上消費者是否真正需要這種產品，最終導致“營銷近視癥”，即過分重視產品而忽視顧客需求，忽視市場需求的變化，結果使產品缺乏競爭力，沒有市場。這一營銷方式的特點是企業(yè)以產品為中心，忽視市場需求。

3.以推銷觀念為主導的營銷方式，這一營銷方式認為，如果對消費者置之不理，他們不會購買本企業(yè)的產品，因而企業(yè)必須進行大量的推銷和促銷努力。它是上述兩種營銷方式的延伸和發(fā)展，是房地產開發(fā)企業(yè)在買方市場下采取的一種營銷方式。如在目前的房地產市場中，住宅供應量遠大于有效需求，這樣，使得一些缺乏競爭力的商品住宅積壓嚴重。迫于市場壓力，一些房地產開發(fā)企業(yè)被迫采取大量促銷手段，如廣告、人員推銷等，千方百計把產品推銷出去。這一營銷方式的特點是企業(yè)通過各種推銷手段，把現(xiàn)有產品推銷出去，而對產品能否滿足消費者需求則不太關心，即重推銷而輕市場需求。

4.以市場營銷觀念為主導的營銷方式，這一營銷方式認為，房地產開發(fā)企業(yè)必須研究目標市場的需要和欲望，并根據(jù)其需要來開發(fā)產品，同時，以比競爭者更有效的方式來滿足目標市場的需要，這樣，才能達成企業(yè)的目標。在目前房地產市場中，已有一些具有市場眼光的開發(fā)商采用這一營銷方式，并取得了較好的業(yè)績。這一營銷方式與上述幾種營銷方式相比，有著質的區(qū)別，其特點是企業(yè)重視市場需要，并按市場需要來開發(fā)產品。它以消費者為中心，以滿足消費者的需要為己任，在此基礎上，實現(xiàn)企業(yè)的經營目標。

5.以社會營銷觀念為主導的營銷方式，這一營銷方式認為，企業(yè)的任務是確定目標市場的需求和欲望，比競爭者更有效提供滿足顧客的商品，提供商品的方式應能對消費者和社會福利雙重有益。也就是說，作為一個房地產開發(fā)企業(yè)，必須承擔起社會責任，要考慮企業(yè)利潤、消費者需求和欲望的滿足及社會利益三者的平衡。不能盲目搞開發(fā)，如占用大片耕田，破壞社會的可持續(xù)發(fā)展。這一營銷方式的特點是企業(yè)以消費者、社會為中心，在不損害且有益于社會利益的原則下，盡可能滿足消費者的需要和欲望。

6.房地產營銷獨特的經濟運作模式。房地產項目營銷具有獨特的經濟運作

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模式,在房地產經濟運行過程中,與其它行業(yè)相比進入房地產市場難度更大,運行往往缺乏及時的、準確的信息,從而影響到房地產市場信息的準確性。此外,因投資者和消費者進出房地產市場困難,形成房地產經濟運行時間上的滯后,為房地產項目營銷在時間上的把握帶來困難。

7.法律制度與房地產密切聯(lián)系。房地產商品使用周期長,同一商品在其生命期內,產權可能多次轉移;在法律上房地產的使用權和所有權可以分離,所有權者可將使用權以出租的形式出讓給第三者使用。此外,房地產經濟活動中,房地產商品的使用權和所有權還可用于抵押、典當、信托等,在房地產權屬登記、轉移等方面,都需要法律提供保障,所以房地產市場營銷與法律制度有密切的聯(lián)系。

8.政府的政策對房地產市場作用明顯。我國政府擁有土地的最終支配權,在房地產經濟運行中,政府干預較多。一是政府基于公共利益,可限制某些房地產的使用;二是政府為滿足社會公共利益的需要,還可以對任何房地產實行強制征用或收買。這說明了政府制定長遠的房地產政策的重要性。

三、完善房地產全程營銷的建議

1.加強市場調查分析。沒有調查就沒有發(fā)言權，房地產項目市場調查是全程營銷策劃的出發(fā)點。由于房地產項目開發(fā)周期長、不確定因素多，導致風險大，所以市場預見尤為重要。為了對房地產市場趨勢做出準確的預測，需要在市場調查的基礎上深入研究，全面考慮可能對房地產市場供求產生影響的各種因素。房地產市場調查使房地產開發(fā)企業(yè)為實現(xiàn)企業(yè)特定的經營目標,運用科學理論和方法以及現(xiàn)代化的調查手段,通過各種途徑收集、整理、分析有關房地產市場的資料信息,正確判斷和把握市場的現(xiàn)狀以及發(fā)展趨勢,并為企業(yè)科學決策提供正確依據(jù)的市場活動。通過市場調查不僅可以了解消費者對本企業(yè)房地產產品的意見、建議,而且還可以了解其他企業(yè)的開發(fā)情況、銷售情況以及經營策略,從而有利于學習先進經驗提高經營管理水平。同時,房地產市場預測是房地產企業(yè)在市場調查的基礎上,利用已獲取的各種信息資料,運用科學的方法和手段,對影響房地產市場發(fā)展變化的各種因素進行綜合分析,對各種條件下市場的發(fā)展趨勢及其狀態(tài)進行估計和判斷,從而為房地產企業(yè)的經營決策提供依據(jù)。

2.正確定位分析項目。項目的定位是建立在市場調查的基礎上的。房地產項目定位的過程實際上是尋找市場需求的過程，通過從市場需求處罰，“生產”出令市場滿意的“產品”。首先,產品策略。所謂產品,是指能夠提供給市場,用于滿足人們某種欲望的任何事物,包括實物、服務、場所和觀念。在充滿競爭的市

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場形勢下,房地產開發(fā)企業(yè)只有開發(fā)出能夠滿足消費者需要的房地產產品,才能實現(xiàn)獲取利潤的目標?，F(xiàn)代市場營銷理論認為,產品整體概念包含核心產品、形式產品和附加產品三個層次。其次,價格策略。市場營銷環(huán)境復雜多變,房地產開發(fā)企業(yè)不僅要開發(fā)適當?shù)漠a品,還必須要為產品制定合適的價格,如何在消費者可以接受的價格范圍內制定出最能吻合企業(yè)目標的價格,是非常值得開發(fā)企業(yè)進行研究的。再次,渠道策略。營銷渠道是將產品由生產者轉移給消費者的途徑。在房地產市場營銷中往往由開發(fā)商作為主要的營銷渠道,但同時各式各樣的中介依然十分活躍。這就要求房地產開發(fā)企業(yè)在銷售產品的過程中,除了自己設置售樓處銷售之外,還要委托部分房地產中介機構進行銷售。隨著計算機網絡技術的發(fā)展,房地產商品信息的傳播廣度和便捷程度都有了很大提高,因此,網絡營銷也被越來越多的房地產企業(yè)所采用。最后,促銷策略。促銷就是指營銷人員通過各種方式將本企業(yè)及產品的信息傳遞給消費者,影響并說服其購買該企業(yè)的產品或服務。企業(yè)選擇什么樣的促銷策略,應該以企業(yè)自身情況和市場環(huán)境為依據(jù),在競爭的市場環(huán)境下,企業(yè)更加應該重視促銷,包括廣告投入和營業(yè)推廣活動。

3.整合推廣策劃。根據(jù)項目投資環(huán)境分析和項目自身情況分析，針對目標客戶群的需求，指定房地產項目的廣告策略、媒體策略、包裝策略、活動策略和推廣策略，為房地產項目的上市最好準備。整合推廣策劃做得如何，將影響著房地產項目的去化。

4.加強項目銷售執(zhí)行策劃。商場如戰(zhàn)場，房地產市場中的競爭是一場無硝煙的戰(zhàn)爭，擁有精銳的銷售隊伍無疑在競爭中增加了勝利的籌碼。房地產行業(yè)進入買方市場,行業(yè)競爭越來越激烈,使房地產開發(fā)企業(yè)面臨著巨大的挑戰(zhàn),所要應對的市場環(huán)境越來越復雜。房地產開發(fā)企業(yè)要進行更加專業(yè)細致的市場調查,然后根據(jù)潛在購買者的真實需求,確定細分市場,整合各類資源,設計開發(fā)出能夠滿足市場需求的房地產產品。房地產開發(fā)企業(yè)要在激烈競爭的市場環(huán)境下生存和發(fā)展,唯一的出路就是以人為本,打造一支既懂得市場經濟,又深入了解行業(yè)發(fā)展的精英團隊。尤其是對房地產市場行情的把握判斷和前期市場調研,更是需要專業(yè)人員的參與,他們通過對房地產市場運行的長期關注、調查研究、分析、和判斷,然后對市場的發(fā)展情況做出科學的預測,在此基礎上進行可行性研究,把市場的風險降到最低。

四、結束語

總之，指定房地產營銷策略是一項非常復雜的工作，它涉及面廣、難度大。

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怎樣才能進一步制定出更好的營銷策略，將是我們今后要深入的課題。目前，我國關于房地產營銷策略的研究還不是很多，需要我們對營銷有更高和更深層次的認識，來快速適應未來房地產市場的長遠發(fā)展。

五、致謝

四年的讀書生活在這個季節(jié)即將劃上一個句號，而于我的人生卻只是一個逗號，我將面對又一次征程的開始。四年的求學生涯在師長、親友的大力支持下，走得辛苦卻也收獲滿囊，在論文即將付梓之際，思緒萬千，心情久久不能平靜。偉人、名人為我所崇拜，可是我更急切地要把我的敬意和贊美獻給一位平凡的人，我的導師。我不是您最出色的學生，而您卻是我最尊敬的老師。您治學嚴謹，學識淵博，思想深邃，視野雄闊，為我營造了一種良好的精神氛圍。授人以魚不如 授人以漁，置身其間，耳濡目染，潛移默化，使我不僅接受了全新的思想觀念，樹立了宏偉的學術目標，領會了基本的思考方式，從論文題目的選定到論文寫作的指導,經由您悉心的點撥,再經思考后的領悟,常常讓我有 “山重水復疑無路,柳暗 花明又一村”。感謝我的爸爸媽媽，焉得諼草，言樹之背，養(yǎng)育之恩，無以回報，你們永遠健康快樂是我最大的心愿。在論文即將完成之際，我的心情無法平靜，從開始進入課題到論文的順利完成，有多少可敬的師長、同學、朋友給了我無言的幫助，在這里請接受我誠摯謝意！人生的道路有許多的坎坷，不是一條通往光明之路，有痛苦，有傷心，有無助，也有面對一切所不能忍受的，這就是生活。但是生活中確實有許多美好的東西，有些時候你不會看到它的本身的色彩，如果你用這一種方式感受不到的話，不妨換一種方式去感受，也許它正是你所需要的那種生活方式。千萬不要放棄生活，你放棄了它，生活也就放棄了你，人生貴在的是感受，會感受才會有幸福，在生活中如果你感受的多了，那你才會感受到生活中的美好，你才會知道你在前世所選擇的是今生的最正確的人生路。

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