第一篇：農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)中存在問題及其解決措施淺論

農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)中存在問題及其解決措施淺論

[摘 要]本文主要分析了農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的幾種形式，并就現(xiàn)階段農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的幾個常見問題進行了概述，最后提出了幾點土地流轉(zhuǎn)的對策。

[關(guān)鍵詞]農(nóng)村 集體 土地 流轉(zhuǎn)

中圖分類號：TQ461 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2017）05-0250-01

土地資源是當前市場經(jīng)濟條件下的一種比較特殊的商品，它會在一定程度上受到市場機制的影響。國內(nèi)的土地使用權(quán)常常是通過有償使用的形式進入市場，但是農(nóng)村的集體土地流?D還存在很多普遍性問題，流轉(zhuǎn)機制并不完善，亟需進行制度的健全與改革。

1、農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的幾種形式分析

1.1 承包的方法

承包就是農(nóng)戶通過轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權(quán)的方式將土地轉(zhuǎn)包給別人，土地還是規(guī)農(nóng)戶所有，農(nóng)戶只是將土地的使用權(quán)暫時轉(zhuǎn)交給了承包者，農(nóng)戶與承包者簽訂土地承包合同，這個合同在簽訂時一定要得到村委會小組2/3成員的認可。合同中應(yīng)該明確雙方的義務(wù)與權(quán)利，但是發(fā)包方和承包方都需要嚴格律師合同中所規(guī)定的義務(wù)與權(quán)利。

1.2 租賃方式

把集體土地租給集體或者農(nóng)戶的方式主要就是把土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給本集體以外的組織或者個人，用于農(nóng)業(yè)的開發(fā)，并且雙方需要簽訂合法的土地租賃協(xié)議，這種承租方式主要是通過業(yè)主支付租金給集體或者農(nóng)戶的方式作為流轉(zhuǎn)條件。

1.3 互換的方式

農(nóng)戶為了更好的完成流轉(zhuǎn)，或者方便今后耕種，跟本集體中的其他農(nóng)戶或者集體以自愿為原則，相互之間交換土地的使用權(quán)。

2、現(xiàn)階段農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的常見問題分析

當前農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)承包發(fā)展還處在初步階段，一種新興的承包方式，所以，還存在很多有待完善的地方。

2.1 農(nóng)村的土地承包宣傳工作沒有做好，農(nóng)民對于承包流轉(zhuǎn)的認識不夠

沒有做好土地流轉(zhuǎn)承包的宣傳工作，農(nóng)戶并不了解土地流轉(zhuǎn)的相關(guān)政策，甚至對于土地流轉(zhuǎn)還存在很多的誤解和疑問，比方說一些農(nóng)戶擔心土地流轉(zhuǎn)出去后，糧食價格上漲時自己又沒有田地可以種植，會吃虧。所以，一些農(nóng)民就算是進城務(wù)工，寧愿讓田荒蕪了，也不愿意將土地流轉(zhuǎn)出去。一些農(nóng)戶擔心政策會有變動，政府會半道收回土地的承包租賃權(quán)，不敢將資金投進去。而有些承包戶的小農(nóng)意識濃厚，擔心承包出去沒有效益，并不敢進行開發(fā)另用。這些問題的出現(xiàn)，究其根源，主要就是沒有做好流轉(zhuǎn)宣傳工作，農(nóng)民法律意識不強。

2.2 集體土地籌備投資資金難，見效慢

部分土地開發(fā)者具有較高的積極性，但苦于缺乏資金，不得不減少耕種面積和數(shù)量，這在一定程度上影響了土地的流轉(zhuǎn)規(guī)模。銀行和信用社等金融部門因為缺乏足夠的資金，無法給予全面的支持。因此，他們能采取的集資方式只有貸款。

2.3 缺乏有效的流轉(zhuǎn)指導(dǎo)方式以及保障措施不到位

目前，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)仍以農(nóng)民私下協(xié)商、訂立口頭協(xié)議為主，約占75%，流轉(zhuǎn)程序不規(guī)范、流轉(zhuǎn)合同不完善等現(xiàn)象較為普遍，并現(xiàn)行的土地承包證書上只顯示該戶的土地承包總畝數(shù)，并沒顯示該農(nóng)戶于什么地方承包多少面積的旱地或水田，導(dǎo)致一出現(xiàn)糾紛沒有強有力的有效證據(jù)，無法及時解決糾紛。農(nóng)村土地承包合同和流轉(zhuǎn)糾紛調(diào)處體系沒有建立起來或者不夠完善，部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立了相應(yīng)機構(gòu)，但隊伍不穩(wěn)、素質(zhì)不高仍是普遍存在的問題。鎮(zhèn)級農(nóng)村土地承包和流轉(zhuǎn)糾紛仲裁缺乏專業(yè)人才、專項經(jīng)費，工作開展難。農(nóng)戶之間因土地承包或流轉(zhuǎn)引發(fā)矛盾，得不到及時的解決，導(dǎo)致農(nóng)戶要么上訪。要么相互吵架甚至斗毆。引起社會的不穩(wěn)定。

3、土地流轉(zhuǎn)的幾點對策

3.1 解放思想，強化土地流轉(zhuǎn)的認識

土地是最基本的生產(chǎn)要素，土地流轉(zhuǎn)的主體是農(nóng)民。因此，解決好農(nóng)民的思想認識問題，打破阻止土地適度規(guī)模流轉(zhuǎn)的思想桎梏尤為重要。首先，要打破傳統(tǒng)的小農(nóng)經(jīng)濟意識，摒棄搞土地流轉(zhuǎn)就是搞土地私有化思想觀念，牢固樹立持續(xù)發(fā)展的觀念。其次，政府要切實轉(zhuǎn)變觀念，要把土地流轉(zhuǎn)放到發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟這個大局來認識，正確引導(dǎo)規(guī)范，強化服務(wù)意識，改進工作方法，切實將農(nóng)民的積極性保護好、發(fā)揮好、引導(dǎo)好。

3.2 大力發(fā)展和升級農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場

一是加快培育農(nóng)用耕地產(chǎn)權(quán)市場。包括兩個主要方面：在確保土地用途不變、流轉(zhuǎn)過程公平合理、農(nóng)民利益得到充分尊重和保護的前提下，大力支持以專業(yè)大戶、家庭農(nóng)場、農(nóng)民專業(yè)合作社等方式實現(xiàn)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。推動土地適度經(jīng)營規(guī)模發(fā)展，吸引外部資金、技術(shù)、管理等要素的有效聚集，使農(nóng)村土地能夠真正成為實現(xiàn)農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整的資本平臺；在不具備龍頭企業(yè)入駐進行農(nóng)業(yè)開發(fā)的區(qū)域，重點發(fā)展農(nóng)村土地股份合作制，以土地入股、合作經(jīng)營方式實現(xiàn)土地相對集中，構(gòu)建小群體、大規(guī)模的土地經(jīng)營方式，克服現(xiàn)有農(nóng)戶經(jīng)營規(guī)模過小、投入能力不足的局限，促進農(nóng)村內(nèi)部生產(chǎn)要素重新合理配置。進而對優(yōu)化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)和促進農(nóng)民增收發(fā)揮積極作用。二是加快培育農(nóng)村非農(nóng)建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)市場，推行“宅基地換住房、承包地換社?！?。即農(nóng)民放棄農(nóng)村宅基地，宅基地被置換為城市發(fā)展用地，農(nóng)民在城市獲得一套住房；農(nóng)民放棄農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)，享受城市的社保。同時配套以社區(qū)股份制改革。把村集體資產(chǎn)入股，包括土地、房屋、農(nóng)機具等折成資產(chǎn)、換成股份，讓農(nóng)民帶著股份入城。三是加快培育農(nóng)村土地金融市場。探索賦予農(nóng)村土地使用權(quán)的物權(quán)性質(zhì)，使農(nóng)民可以以土地使用權(quán)抵押方式獲得貸款，在農(nóng)村土地資源與金融資源之間建立起穩(wěn)定的內(nèi)在聯(lián)系，培育全新的農(nóng)村土地金融市場，有效提高農(nóng)民在土地經(jīng)營中的投資能力，促進土地利用更加合理，降低農(nóng)業(yè)融資中的較大風(fēng)險，都將發(fā)揮不容忽視的重要作用。四是加快培育土地流轉(zhuǎn)中介組織。建立健全農(nóng)村土地供需信息發(fā)布系統(tǒng)。發(fā)揮信息收集、上傳和發(fā)布三大基本功能。積極發(fā)展土地流轉(zhuǎn)經(jīng)紀人及其他社會中介人。

3.3 政策優(yōu)惠，扶持資金

要吸引社會資本介入，必須出臺鼓勵和支持企業(yè)投身土地整理和流轉(zhuǎn)置換的優(yōu)惠政策和投入的回報機制。

安排好投資者資金困難問題，從多方面加大對土地流轉(zhuǎn)所需資金的扶持力度。一是，政府對承包戶政策上要傾斜優(yōu)惠。二是，銀信部門加大的貸款支持力度。由于承包戶基礎(chǔ)設(shè)施和自然基礎(chǔ)條件較差，難籌集資金，土地規(guī)模難以擴大。對于流轉(zhuǎn)土地，應(yīng)該根據(jù)實際規(guī)模和經(jīng)營效益，給予適當?shù)馁Y金扶持。

3.4 規(guī)范流轉(zhuǎn)秩序，完善地方土地流轉(zhuǎn)管理辦法

修訂完善地方土地流轉(zhuǎn)管理辦法。土地流轉(zhuǎn)是集法制性、經(jīng)濟性、社會性于一體的體制和機制創(chuàng)新。規(guī)定好承包戶和被承包戶使用權(quán)的確認、建立專門的管理機構(gòu)。明確各方面的職責，權(quán)利、義務(wù)、糾紛處理及法律責任。對管理、流轉(zhuǎn)合同的細則等做出明確要求。用法律和管理辦法約束各方，讓土地流轉(zhuǎn)走上法制化、規(guī)范化軌道。探索出一條適合本地區(qū)的土地流轉(zhuǎn)辦法。

3.5 要科學(xué)選擇試點

開展土地流轉(zhuǎn)置換不能一哄而起，操作中會出現(xiàn)諸多新情況和新問題，只能走先試點，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，再逐步推廣的路子。開展試點要有兩個基本條件：一是流轉(zhuǎn)置換節(jié)約出來的建設(shè)用地指標和新增耕地指標的市場價格足以支撐起農(nóng)民新居建次和土地復(fù)墾整理的費用；二是必須具備良好的區(qū)位經(jīng)濟優(yōu)勢，農(nóng)民不僅能改善居住條件，還能提高農(nóng)戶土地財產(chǎn)性收入的獲得，實現(xiàn)穩(wěn)定的就業(yè)安置。實踐中可以選擇四類村來試點：一是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的城中村；二是縣城和中心鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的城郊村；三是工業(yè)園區(qū)附近的農(nóng)村；四是旅游風(fēng)景區(qū)附近的農(nóng)村。

參考文獻

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第二篇：農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)合同書

農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)合同書

發(fā)包方：民勤縣蘇武鄉(xiāng)泉水村八社聯(lián)戶18戶(以下簡稱甲方)承包方：民勤縣三雷鎮(zhèn)三陶村四社周生忠（以下簡稱乙方）

根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》、《中華人民共和國合同法》及其相關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，甲、乙雙方本著平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，簽訂本合同，供雙方共同信守。

一、土地的面積、位置

甲方受泉水村第八生產(chǎn)合作社18戶聯(lián)戶村民委托（委托書附后）經(jīng)泉水村民委員會同意，報蘇武鄉(xiāng)人民政府批準將位于民湖路13公里總干渠東泉水村委會所屬泉水八社18戶聯(lián)戶經(jīng)營的東荒地200畝，依法流轉(zhuǎn)給乙方使用。

土地范圍：東起沙丘西沿，西至總干渠東邊路東沿，南至五社荒地界線，北至總干防洪渠南岸（后附圖）。

二、土地用途及流轉(zhuǎn)形式

1．土地用途為種植業(yè)和林果業(yè)。

2．流轉(zhuǎn)形式：承包經(jīng)營。承包范圍內(nèi)現(xiàn)有機井及水電線路等附著物一并移交乙方使用、維護（清單附后）。

三、土地的流轉(zhuǎn)經(jīng)營期限

該地流轉(zhuǎn)經(jīng)營期限為20年，自2014年4月1日起至2033年4月1日止。

四、土地的流轉(zhuǎn)費標準及金額

該宗土地流轉(zhuǎn)費每年每畝200元，合計每年流轉(zhuǎn)費金額4萬元，20年 1

共計金額80萬元。

五、土地流轉(zhuǎn)費支付方式及時間

乙方負責將土地流轉(zhuǎn)費分三次支付給甲方，第一次于合同簽定時一次性付清前五年的流轉(zhuǎn)費20萬元；第二次于2018年12月31日前一次性付清第二個五年的流轉(zhuǎn)費20萬元；剩余十年的流轉(zhuǎn)費于2023年12月31日前一次性付清。

六、甲乙雙方的權(quán)利和義務(wù)

（一）甲方的權(quán)利和義務(wù)

1．依法擁有土地的所有權(quán)。承包到期后，甲方有權(quán)收回乙方的土地經(jīng)營權(quán)。

2．有權(quán)監(jiān)督乙方仿照流轉(zhuǎn)合同約定的用途合理利用土地。

3．按照合同約定時收取土地流轉(zhuǎn)費。在合同有效期內(nèi)，如遇政策性調(diào)整，甲乙雙方可共同商量解決，但必須充分考慮由此對乙方造成的損失，并予以賠償。

4．維護乙方的土地承包經(jīng)營權(quán)，不得單方面解除流轉(zhuǎn)合同，不得干涉乙方依法進行正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動。

5．甲方應(yīng)當保障乙方正常生產(chǎn)所必須的水權(quán)配置和通路條件。

6．甲方按合同簽訂時的現(xiàn)有狀態(tài)無償向乙方提供機井、取水設(shè)施設(shè)備、供水渠道、供電設(shè)施設(shè)備及取水、供電手續(xù)。

7．經(jīng)營過程中，若發(fā)生土地權(quán)屬地界糾紛及當?shù)厝罕姼蓴_、阻撓、破壞等情況，甲方應(yīng)及時出面，按時化解，若給對方造成損失，甲方應(yīng)給予相應(yīng)賠償。

8．乙方如果發(fā)展政府鼓勵提倡的產(chǎn)業(yè)，甲方應(yīng)當給予乙方相應(yīng)的政府政策性扶持。

（二）乙方的權(quán)利和義務(wù)

1．按照合同約定的用途和期限，有權(quán)依法利用和經(jīng)營所流轉(zhuǎn)的土地。

2．享有流轉(zhuǎn)土地上的收益和林權(quán)和按照合同同約定購置財產(chǎn)的所有權(quán)。

3．享有對公共設(shè)施的使用權(quán)。

4．乙方可在流轉(zhuǎn)的土地上建設(shè)與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)有關(guān)的生產(chǎn)、生活設(shè)施。

5．不得隨意改變土地用途。按合同約定只能用于種植業(yè)、林果業(yè)，決不允許用于搞工業(yè)廠房修建、養(yǎng)殖小區(qū)的修建、磚廠等辦企業(yè)用地。

6．乙方不得用流轉(zhuǎn)土地抵押貸款。

7．乙方不得用流轉(zhuǎn)土地抵償債務(wù)。

8．承包期內(nèi)，若甲方提供的原機井和供水、供電設(shè)施不能正常使用，由乙方負責更新，產(chǎn)生的費用均由乙方承擔，流轉(zhuǎn)期滿后，乙方保證歸還甲方原有農(nóng)電設(shè)施的完整性（以清單為準）。

七、合同的轉(zhuǎn)包

1．在合同有效期內(nèi)，乙方可以將流轉(zhuǎn)的土地全部或部分轉(zhuǎn)包給第三方。

2．轉(zhuǎn)包時簽訂轉(zhuǎn)包合同，不得擅自改變原來流轉(zhuǎn)合同內(nèi)容。

3．本合同轉(zhuǎn)包后，甲方與乙方之間仍應(yīng)按原流轉(zhuǎn)合同的約定行使權(quán)利和承擔義務(wù)；乙方與第三方按轉(zhuǎn)包合同的約定行使權(quán)利和承擔義務(wù)。

八、合同的變更和解除

1、本合同一經(jīng)簽訂，即具有法律約束力，任何單位和個人不得隨意變

更或者解除合同。經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致簽訂書面協(xié)議方可變更或解除本合同。

2、在合同履行期間，任何一方法定代表人或人員的變更，都不得因此而變更或解除本合同。

3、本合同履行期間，如遇國家建設(shè)征用該土地，征地補償歸甲方所有，乙方自建的地上附著物和林木的補償歸乙方所有。

4、如甲方重復(fù)發(fā)包該土地或擅自斷電、斷水、斷路，致使乙方無法經(jīng)營時，乙方有權(quán)解除本合同，其違約責任由甲方承擔。

5、本合同期滿，如繼續(xù)流轉(zhuǎn)，乙方無條件享有優(yōu)先流轉(zhuǎn)權(quán)，雙方應(yīng)于本合同期滿前續(xù)簽流轉(zhuǎn)合同。

九、違約責任

1、乙方應(yīng)當按照本合同約定的期限足額支付流轉(zhuǎn)費。如乙方不能按合同規(guī)定時間繳清土地承包費，則甲方有權(quán)解除本合同。

2、本合同轉(zhuǎn)包后，因甲方的原因致使轉(zhuǎn)包合同不能履行，給轉(zhuǎn)包后的承包方造成損失的，甲方應(yīng)承擔相應(yīng)的責任，導(dǎo)致合同不能履行的應(yīng)承擔相當于承包期所有流轉(zhuǎn)費的違約金。

十、合同糾紛的解決辦法

本合同履行過程中發(fā)生的糾紛，由雙方協(xié)商解決，雙方協(xié)商不成的，首先請求村委會和蘇武鄉(xiāng)人民政府調(diào)解；調(diào)解不成的，向民勤縣農(nóng)村土地承包糾紛仲裁委員會申請仲裁或直接向民勤縣人民法院提起訴訟。

十一、本合同未盡事宜，依照相關(guān)法律法規(guī)及政策的規(guī)定，由雙方約定后作為補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

十二、本合同經(jīng)甲乙雙方簽章后生效，一式五份，甲乙雙方和見證人各執(zhí)一份，鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)部門存檔一份。

附件：

1、流轉(zhuǎn)土地示意圖

2、流轉(zhuǎn)土地地上附屬物移交清單

甲方：民勤縣鄉(xiāng)村民委員會(蓋章)

法定代表人(簽字)：

乙方：三雷鎮(zhèn)三陶村四社（印章）

負責人(簽字)：

監(jiān)證單位：民勤縣蘇武鄉(xiāng)人民政府(蓋章)

負責人(簽字)：

民勤縣農(nóng)村經(jīng)營管理站(蓋章)

負責人(簽字)：

簽訂時間：二O一四年三月二十二日

第三篇：農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)村民小組證明

證 明

茲有我自然屯村民(身份證號：），于 年 月 日將自己享有合法承包經(jīng)營權(quán)的 畝承包地，按租賃的方式流轉(zhuǎn)給非本村民小組成員：（身份證 號：）用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營，經(jīng)我全體村民成員決議并同意通過雙方簽訂的合同條款（合同編號：），承認此合同為有效合同。并授權(quán)本村民小組委員會成員 代表本自然屯全體 位村民在合同上簽字。

特此證明！在場證明人：

屯長： 副屯長: 村民代表：

縣 鎮(zhèn) 村 屯村民小組

年 月 日

第四篇：建立農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)新機制

建立農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)新機制

文章來源： 《理論前沿》2004年第4期 [作者：甘肅省國土資源廳黨組書記、廳長 張翀] 發(fā)布時間：

08-06-16 10:33:06 276

農(nóng)業(yè)、農(nóng)村、農(nóng)民問題，是我國經(jīng)濟發(fā)展和現(xiàn)代化建設(shè)的根本問題，歷來受到黨和政府的高度關(guān)注?！掇r(nóng)村土地承包法》特別強調(diào)了農(nóng)民的土地流轉(zhuǎn)權(quán)，不僅在政治上保護了農(nóng)民的土地權(quán)益，還給占中國人口73%的廣大農(nóng)民提供了一個法律武器。以法律的形式保障農(nóng)民的土地權(quán)益，代表了最廣大人民的根本利益，體現(xiàn)了執(zhí)政為民的精神?！吨泄仓醒腙P(guān)于做好農(nóng)戶承包地使用權(quán)流轉(zhuǎn)工作的通知》，要求做好農(nóng)戶承包地使用權(quán)流轉(zhuǎn)工作，在我黨歷史上第一次提出了農(nóng)戶承包地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的要求。黨的十六大報告進一步指出：“堅持黨在農(nóng)村的基本政策，長期穩(wěn)定并不斷完善以家庭承包經(jīng)營為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營體制。有條件的地方，可按照依法、自愿、有償?shù)脑瓌t進行土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)，逐步發(fā)展規(guī)模經(jīng)營?！边@對我們?nèi)绾芜M一步加強農(nóng)村土地管理，確保農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)地位具有十分重要的指導(dǎo)意義。因此，研究農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)制度，健全、完善和創(chuàng)新農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)機制，是當前我國土地政策法律研究的重點。

一、農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的主要內(nèi)涵

土地權(quán)利的流轉(zhuǎn)，一般是指土地所有權(quán)的流轉(zhuǎn)，如政府征用土地，致使農(nóng)民 集體所有的土地轉(zhuǎn)為國有土地。在現(xiàn)階段，我國土地流轉(zhuǎn)更多的表現(xiàn)為土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。

農(nóng)村集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，在農(nóng)村主要表現(xiàn)為農(nóng)用地的內(nèi)部流轉(zhuǎn)(指由已承包土地的農(nóng)戶在自愿的基礎(chǔ)上，將該土地的使用權(quán)在一定的限期內(nèi)轉(zhuǎn)讓給其他的單位和個人)以及農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)。按照我國《憲法》和現(xiàn)行的土地管理法，集體非農(nóng)建設(shè)用地進入市場流轉(zhuǎn)是不合法的。因此，在研究農(nóng)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)時，最狹義、最典型的土地流轉(zhuǎn)的概念，是指得到土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶再把承包經(jīng)營權(quán)全部或部分轉(zhuǎn)移給其他主體的行為，這也是本文討論的主題。

二、建立農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)機制是市場配置資源的客觀要求

改革開放以后，我國農(nóng)村實行了家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制。集體土地所有權(quán)與使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)和收益權(quán)得到了分離，土地流轉(zhuǎn)開始活躍起來。但是，目前的家庭

聯(lián)產(chǎn)承包責任制是在中國社會發(fā)生重大轉(zhuǎn)折時期的特殊歷史條件下形成的，主要依靠農(nóng)民群眾的自發(fā)力量推動建立的，這就注定了制度本身的不完善性以及后續(xù)補充、修改、完善工作的長期性。家庭經(jīng)營承包盡管有效地解決了勞動和報酬的脫節(jié)問題，實現(xiàn)了責、權(quán)、利的統(tǒng)一，但終究還不是完整的農(nóng)地制度，特別是隨著生產(chǎn)力的發(fā)展和經(jīng)濟體制改革的進一步深化，這種制度的缺陷就越發(fā)明顯地表現(xiàn)出來，諸如因農(nóng)村土地所有權(quán)主體“模糊”，造成了實施現(xiàn)行農(nóng)地制度的困難；土地變動頻繁、人地關(guān)系不穩(wěn)；農(nóng)戶土地規(guī)模小，地塊細碎，效益低；土地轉(zhuǎn)讓收益分配不公與失序；土地糾紛多等問題。特別是我國已經(jīng)加入世界貿(mào)易組織（WTO），現(xiàn)行制度與市場經(jīng)濟和社會化大生產(chǎn)趨勢不相適應(yīng)。反映到土地流轉(zhuǎn)領(lǐng)域，由于農(nóng)戶的土地權(quán)利過小過少，土地產(chǎn)權(quán)不明晰，土地使用者不能夠依照法定程序自主地有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地，因而大大阻礙了土地流轉(zhuǎn)市場的發(fā)育和完善，同時也造成了土地隱性市場和投機活動的猖獗，影響了土地資源在市場經(jīng)濟條件下的合理配置和優(yōu)化。因此，建立、完善和創(chuàng)新農(nóng)村集體土地的流轉(zhuǎn)機制，不僅是土地資源配置適應(yīng)市場經(jīng)濟的需要，也是貫徹“十六大”精神、促進農(nóng)業(yè)發(fā)展的必然要求。

三、農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是健全和完善我國農(nóng)村土地家庭承包經(jīng)營制度乃至整個土地制度的重要內(nèi)容

根據(jù)土地流轉(zhuǎn)的本質(zhì)特征，不論是農(nóng)村集體土地所有權(quán)的流轉(zhuǎn)(國家征用)，還是土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)都屬于土地流轉(zhuǎn)的范疇，從理論上不能否定其中任何一種形式的土地流轉(zhuǎn)?，F(xiàn)階段，弱化所有權(quán)、強化使用權(quán)是經(jīng)濟發(fā)展的客觀要求，在土地問題上也是如此。落實農(nóng)民土地權(quán)利的根本之策，就是在法律上認可農(nóng)民得到的承包權(quán)是物權(quán)，因此，在農(nóng)戶依法取得了農(nóng)用地的承包權(quán)后，承認農(nóng)戶具有將使用權(quán)再次轉(zhuǎn)移的權(quán)利，這是尊重農(nóng)民權(quán)利，推動土地規(guī)模經(jīng)營，促進農(nóng)業(yè)進一步發(fā)展的重大措施，合于邏輯，合于法理，有助于從理論上理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系，促進土地流轉(zhuǎn)制度乃至整個土地制度的科學(xué)研究，是健全和完善我國農(nóng)村土地家庭承包經(jīng)營制度乃至整個土地制度的重要內(nèi)容。具體表現(xiàn)在：

(一)農(nóng)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)有助于稀缺和有限的土地資源得到更優(yōu)配置。市場經(jīng)濟發(fā)展和社會發(fā)展的需求，促使土地這一基本資源升值，變得愈加珍貴。只有建立實施科學(xué)、合理的農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度，才能實現(xiàn)土地資源的合理配置與潛在價值。

(二)農(nóng)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)將促進農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力水平，降低

生產(chǎn)成本。在市場經(jīng)濟條件下，實行土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度后，農(nóng)民在自己保留承包權(quán)的前提下，從自身利益出發(fā)，自愿地將無力耕種或不愿耕種的土地及時轉(zhuǎn)讓出去，將土地調(diào)整的決策權(quán)分散到各個農(nóng)戶，有利于促進土地的適度集中和規(guī)模經(jīng)營的實現(xiàn)。同時，明確農(nóng)戶自己有決定土地流轉(zhuǎn)的權(quán)利，也可消除農(nóng)民害怕集體頻繁調(diào)整土地的顧慮，從而增加農(nóng)業(yè)投資，加強土地集約化經(jīng)營。

(三)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)可以促進農(nóng)村勞動力進一步優(yōu)化組合。土地流轉(zhuǎn)可以使經(jīng)營中發(fā)生的勞地比例失調(diào)得以及時自然調(diào)整，從而使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力要素在總體上保持動態(tài)的優(yōu)化組合。

(四)完善的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度有利于穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是實際土地使用權(quán)的再分配和優(yōu)化過程，它有利于使那些勞動力緊張的農(nóng)戶或從事二、三產(chǎn)業(yè)的農(nóng)戶，在保留其承包權(quán)的前提下，將土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)出去，讓種田大戶去專門集中經(jīng)營土地，促進農(nóng)業(yè)的整體發(fā)展。

(五)新的土地流轉(zhuǎn)制度具有強大的農(nóng)村政治穩(wěn)定和社會安定的保障功能。隨著城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)模的逐步擴大和新的工程項目的實施，農(nóng)用地的非農(nóng)化使用規(guī)模越來越大，違法轉(zhuǎn)讓和剝奪土地承包者受償權(quán)的現(xiàn)象相當普遍，由此而引發(fā)的干群矛盾甚至沖突相當嚴重。如果以法律形式明晰土地的支配權(quán)和轉(zhuǎn)讓收益權(quán)，那么必定有利于農(nóng)村社會的長治久安。

四、建立農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)新機制的主要途徑

(一)要建立有利于保護農(nóng)民群眾利益和促進經(jīng)濟發(fā)展的農(nóng)用地流轉(zhuǎn)法律法規(guī)體系，為依法建立新的農(nóng)用地流轉(zhuǎn)市場提供法律保護和政策依據(jù)。

目前，我國土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)方面的法律、法規(guī)還不健全，尤其在集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)方面存在較多的“空白”，而這些權(quán)利的流轉(zhuǎn)隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，將變得越來越頻繁，因此，急需研究和制定這方面的政策，以完善產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)制度的法律體系。

(二)加快建立、健全農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場體系建設(shè)。

土地使用權(quán)流通市場，一方面發(fā)揮著中介作用，為轉(zhuǎn)讓方和受讓方牽線搭橋，促成交易；另一方面又發(fā)揮著市場監(jiān)督作用，防止發(fā)生土地投機等非法交易的行

為。從理論上進一步分析，農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場具有以下功能：第一，優(yōu)化農(nóng)用地資源的配置，即運用價格的機制來引導(dǎo)農(nóng)用地的供給與需求；第二，溝通農(nóng)村土地經(jīng)濟關(guān)系，評價土地價值；第三，傳導(dǎo)經(jīng)濟信息，溝通供需，促成交易，活躍經(jīng)濟；第四，協(xié)調(diào)土地收益分配與平衡供求的矛盾。

現(xiàn)階段要建立農(nóng)用地流轉(zhuǎn)市場，促進農(nóng)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，可以從以下幾方面著手：

研究建立農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場的運行機制，重點是農(nóng)用地使用權(quán)的價格機制。要實行公平地價制度，運用科學(xué)的方法確定與國有土地使用權(quán)價格相協(xié)調(diào)的農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場的基準地價，由國土資源管理部門定期公布?？梢晕芯哂械貎r評估資格的地價評估單位和評估師評估地價，并報請土地行政主管部門審定。就農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的約束機制而言，要建立健全法律法規(guī)約束、金融約束、稅收約束、產(chǎn)權(quán)約束、內(nèi)部責任義務(wù)約束機制。就農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的中介機制而言，農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場的發(fā)展需要配套的市場中介服務(wù)體系，要建立包括咨詢、評估、代理、仲裁等機構(gòu)及其相關(guān)的制度，并做好農(nóng)地保險等工作。就農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的收益分配制度而言，應(yīng)當使土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的收益在交易當事人之間合理分配，以保護各方的合法權(quán)利和利益。另外，還要采取措施，促使農(nóng)用地使用權(quán)交易活動的公開化、契約化、貨幣化，提高農(nóng)用地使用權(quán)市場的透明度。

(三)做好農(nóng)用地產(chǎn)權(quán)管理工作。

1.準確界定土地所有權(quán)主體。集體土地的所有權(quán)主體在法律上似乎早已確定，然而由于種種原因，實際上所有權(quán)的主體并不明確，這就給土地產(chǎn)權(quán)管理帶來了困難，因此，必須在法律上進一步明確界定產(chǎn)權(quán)主體。對于集體土地，有條件的地方應(yīng)當建設(shè)鄉(xiāng)、村、組各級以土地為主的股份合作公司等集體經(jīng)濟組織，并真正明確其法人地位，依法行使集體土地所有權(quán)，使其成為可以根據(jù)生產(chǎn)需要和市場規(guī)律，依法獨立地進行土地經(jīng)營活動的經(jīng)濟組織。把鄉(xiāng)級政府和村干部個人在土地流轉(zhuǎn)過程中的支配權(quán)、收益分配權(quán)剔除掉。

2.理順土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系。要理順土地產(chǎn)權(quán)與管理權(quán)之間的關(guān)系，一切土地產(chǎn)權(quán)的流通均應(yīng)在法律允許的范圍內(nèi)運行。同時要理順土地產(chǎn)權(quán)內(nèi)部的關(guān)系，即所有權(quán)與使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)、收益權(quán)、部分處置權(quán)以及租賃權(quán)、抵押權(quán)等權(quán)利的關(guān)系。

3.加強土地登記。一切土地產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)都必須進行土地登記，否則，土地產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利就無法得到保證。但是，當前土地登記工作存在著明顯的滯后性，在沒有辦理土地登記、領(lǐng)取土地權(quán)利證書前，土地權(quán)利人就已經(jīng)實際上取得了用地的權(quán)利，這就造成了土地登記工作在人們心目中可有可無的印象，其原因除了有管理機制不順外，還有土地登記的基礎(chǔ)工作跟不上等。因此，加強土地登記工作，不僅要強化法律宣傳、提高土地使用者的法律意識，而且要改革管理體制，并努力做好基礎(chǔ)工作，使土地登記成為惟一的合法使用土地的前提條件。

4.抓緊土地管理的基礎(chǔ)工作，如根據(jù)農(nóng)用地的位置和土地肥沃程度進行分等、定級。抓緊地籍管理和土地利用的規(guī)訓(xùn)工作，對土地利用以及權(quán)屬的變動加以監(jiān)督，同時跟蹤土地數(shù)量和質(zhì)量的動態(tài)變化，為土地流轉(zhuǎn)提供準確信息。

(四)抓緊研究制定農(nóng)用地使用權(quán)的抵押制度。

發(fā)展農(nóng)業(yè)，需要強有力的資金支持。在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的各個關(guān)鍵階段，為了不誤農(nóng)時，農(nóng)民在自有資金不足的情況下，為了生產(chǎn)的發(fā)展，必然向金融機構(gòu)提出借貸的要求。但金融機構(gòu)卻由于種種原因不能滿足農(nóng)民不斷增長的對信貸資金的需求，民間借貸市場就趁機發(fā)展起來，農(nóng)村的不穩(wěn)定因素也隨之增加。政府應(yīng)當在賦予農(nóng)民對耕地等集體土地使用權(quán)以物權(quán)地位的基礎(chǔ)上，允許耕地等集體土地的使用權(quán)作為可以抵押的財產(chǎn)，以此作擔保向銀行等金融機構(gòu)取得貸款，從而使發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)有可靠的信貸資金作保證。

(五)合理調(diào)整農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加大農(nóng)地流轉(zhuǎn)拉動力。

圍繞提高質(zhì)量和效益這個中心環(huán)節(jié)，國家和集體經(jīng)濟組織在保證農(nóng)民有充分的決策經(jīng)營權(quán)的基礎(chǔ)上，可以通過產(chǎn)業(yè)政策和社會化服務(wù)引導(dǎo)農(nóng)民進行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和農(nóng)作物布局，根據(jù)市場需求進行生產(chǎn)。與此同時，組織農(nóng)戶進入市場參與流通，搞活農(nóng)產(chǎn)品的流通，提高土地的產(chǎn)出率，加大農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的拉動力。

(六)穩(wěn)步推進農(nóng)地股份合作制，實現(xiàn)農(nóng)地適度規(guī)模經(jīng)營。

農(nóng)業(yè)股份合作制在克服土地使用的分散性，促進土地集約化經(jīng)營，穩(wěn)定農(nóng)地關(guān)系，加速我國農(nóng)業(yè)和農(nóng)村現(xiàn)代化建設(shè)方面的作用是顯而易見的。我國浙江、廣東、江西、河北等地近年來已探索了幾種農(nóng)業(yè)土地股份制的模式或做法，取得了明顯的社會效益和經(jīng)濟效益。但是，農(nóng)地股份合作制前提是把土地作為一種商品，允許土地使用權(quán)入股，允許土地使用權(quán)合理流轉(zhuǎn)，這是農(nóng)村土地使用權(quán)改革的深化，因而必須在穩(wěn)定和完善家庭土地承包制的基礎(chǔ)上進行?，F(xiàn)階段，在我國推進農(nóng)地股份合作制，要在經(jīng)濟較發(fā)達、農(nóng)地規(guī)模經(jīng)營程度低下的地區(qū)積極試點、穩(wěn)步推進，以促進土地使用權(quán)的合理流轉(zhuǎn)。

(七)各級國土資源管理部門要加強對農(nóng)用地流轉(zhuǎn)的監(jiān)管。

允許農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，要認真執(zhí)行現(xiàn)行土地制度，確保政策上的合法性。要堅持自愿、有償?shù)脑瓌t，不得以任何理由強制農(nóng)戶流轉(zhuǎn)。要做到確保所有權(quán)，穩(wěn)定承包權(quán)，搞活使用權(quán)，國家對農(nóng)戶承包土地的流轉(zhuǎn)，要在政策上給予鼓勵和支持的同時，對流轉(zhuǎn)的辦法、程序、合同關(guān)系的變更及相關(guān)的制約都要做出明確的規(guī)定，制定鼓勵農(nóng)村勞動力外出打工或務(wù)工經(jīng)商政策，加快農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移步伐，促進農(nóng)村分工、分業(yè)的發(fā)展。農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)一定要保持農(nóng)村土地的農(nóng)業(yè)用途，要杜絕借流轉(zhuǎn)之機，改變耕地性質(zhì)的現(xiàn)象，確保農(nóng)村土地的合理流轉(zhuǎn)。要高度重視農(nóng)地流轉(zhuǎn)的調(diào)查研究工作，對流轉(zhuǎn)產(chǎn)生的原因、內(nèi)在規(guī)律、客觀環(huán)境進行深入分析，積極探索和建立科學(xué)的流轉(zhuǎn)管理的方式、方法，規(guī)范流轉(zhuǎn)市場服務(wù)行為。參照國有土地流轉(zhuǎn)市場管理的法規(guī)和辦法，開展執(zhí)法監(jiān)管工作，引導(dǎo)集體土地市場健康發(fā)育。

建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)機制，實現(xiàn)農(nóng)村集體土地的資本化運作，是我國土地使用制度的又一次革命，只有讓農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)起來，才能應(yīng)對加入WTO所帶來的沖擊和挑戰(zhàn)，也才能為徹底解決“三農(nóng)”問題創(chuàng)造條件。

第五篇：《自編》農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)注意事項

注意事項

1.該宗土地的性質(zhì)是屬于農(nóng)村個人承包地還是農(nóng)村集體所有未承包地（非建設(shè)用地），現(xiàn)土地使用者是否可以獲得全體村民（或村民小組委員會同意）認可該宗土地為其個人擁有永久承包權(quán)的許可。如需要，是否可以提供自然屯所有村民的簽字或者村民小組委員會（屯長等人）共同簽訂同意受讓人合理擁有該宗土地永久承包經(jīng)營權(quán)。2.土地管理部門和農(nóng)業(yè)管理部門是否對這宗土地出具有土地承包書等有效證書，如開荒者未有承包書，如何獲得土地承包書，或者協(xié)助受讓人獲得該宗土地承包書或者使用權(quán)證。

3.該宗土地首次流轉(zhuǎn)的相關(guān)備案（土地管理所 農(nóng)業(yè)局經(jīng)管站 村委），村民如何獲得“四荒”土地使用權(quán)。

4．該宗土地必須是未受屯與屯、村民之間爭議的集體所有土地，需要時經(jīng)村委出具證明和公正，承認該宗土地為屯里集體所有土地或開荒人承包地。

5．擁有農(nóng)村集體土地承包權(quán)的農(nóng)戶才可以自行決定土地的流轉(zhuǎn)，如出租，出讓等。但只能在有限的土地承包經(jīng)營權(quán)范圍和期限內(nèi)進行土地流轉(zhuǎn)。首先要明確誰擁有土地承包權(quán)（或所有權(quán)），才能跟其簽訂土地使用權(quán)（租賃合同）。

6．集體土地流轉(zhuǎn)須經(jīng)過三分之二以上村民或村民代表簽字同意才能流轉(zhuǎn)給非本土地經(jīng)濟合作組織。