第一篇：淺談如何改進房地產(chǎn)企業(yè)稽查方法

淺談如何改進房地產(chǎn)企業(yè)稽查方法

淺談如何改進房地產(chǎn)企業(yè)稽查方法

淺談如何改進房地產(chǎn)企業(yè)稽查方法

——以偷稅案例分析

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)具有開發(fā)周期長、稅種多、會計核算復雜等特點，房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅的現(xiàn)象較為普遍。因此，稅務稽查部門迫切需要針對房地產(chǎn)企業(yè)檢查建立一套機制，改進稽查方法，加大稽查力度，打擊偷稅漏稅，降低稅收成本，規(guī)范納稅行為，保障財政收入。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)，稅務稽查，打擊偷稅

隨著城市日新月異的變化，房地產(chǎn)投資成為經(jīng)濟發(fā)展新的增長點。而房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，為稅收增長提供了充足的稅源，已經(jīng)成為國家和地方財政收入的重要來源。馬克思曾經(jīng)說過“稅收是國家的命脈，是政府的奶娘?！钡嵌愂諏θ魏渭{稅人而言都是一種負擔，任何企業(yè)追求稅后利潤最大化和稅負最小化都是一種理性行為，只要存在稅收，納稅人就存在偷逃稅的主觀動機，這給稅務稽查帶來了新的挑戰(zhàn)。

一、我市房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅手段及對應的稽查方法

我市房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅手段有很多，下面以一個案例來闡述其主要手段及稅務機關(guān)采取的稽查方法。

案例：js房地產(chǎn)開發(fā)公司偷稅案

納稅人基本情況：js房地產(chǎn)開發(fā)公司為我市的一家私營企業(yè)，成立于20xx年3月份，現(xiàn)有職工43人，主要從事房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售。20xx年，該企業(yè)申報銷售收入2047萬元，銷售成本1605萬元，應納稅所得額為210萬元，入庫應納所得稅額69萬元。20xx年1月至20xx年12月所得稅申報數(shù)與賬面記載一致。

企業(yè)的偷逃稅手段及稅務機關(guān)采取的稽查方法：

（一）出售車庫等款項不記收入

采取審閱法，指對稽查對象有關(guān)書面資料的內(nèi)容進行詳細審查、研究，發(fā)現(xiàn)疑點線索，取得稽查證據(jù)的一種檢查方法。稽查人員通過審查竣工驗收證明及房產(chǎn)證，發(fā)現(xiàn)該公司所開發(fā)的甲工程項目已經(jīng)竣工驗收并取得了市房產(chǎn)管理局于20xx年9月5日頒發(fā)的該工程項目房權(quán)證，通過對上述房權(quán)證所列項目的逐一登記審核并匯集，發(fā)現(xiàn)該工程3號樓車庫面積194.81平方米，5號樓車庫面積194.81平方米，6號樓車庫面積179.71平方米，8號樓車庫面積179.71平方米，10號樓車庫面積207.26平方米，1號樓門市面積243.27平方米，2號樓門市面積254.29平方米；通過審核從銷售部門調(diào)取的樓盤銷控表發(fā)現(xiàn)大部分車庫及商鋪已作售出標記，后又經(jīng)進一步查對該單位所提供商品房買賣合同發(fā)現(xiàn)已出售車庫21個,累加面積共433.57平方米，金額65萬元；銷售商鋪7個，累加面積共173.89平方米，金額49萬元；以上金額共計114萬元，且合同載明款已付清。但是通過賬務檢查，發(fā)現(xiàn)該企業(yè)未將上述款項計入預收賬款賬戶,賬面也未反映該部分產(chǎn)品銷售收入，根據(jù)取得的證據(jù)資料，該企業(yè)會計承認了該部分車庫及商鋪已收取款項，但未入賬也未申報納稅的事實。經(jīng)計算，查補該公司營業(yè)稅9.7萬元，城市維護建設稅0.6萬元，教育費附加0.37萬元，企業(yè)所得稅28.5萬元，土地增值稅9萬元。

（二）未按期結(jié)轉(zhuǎn)實際收入

采取核對法，指對書面資料的相關(guān)記錄，或是對書面資料的記錄和實物進行相互核對，以驗證其是否相符的一種檢查方法。稽查人員通過檢查企業(yè)預收賬款等賬戶，一是發(fā)現(xiàn)至20xx年12月31日賬面預收賬款余額1035萬元，經(jīng)測算該預收賬款余額占企業(yè)申報年銷售收入比例高達50.55%；二是預收賬款賬戶未進行明細登記。經(jīng)分析存有利用該賬戶隱匿收入之嫌，稅務稽查人員首先根據(jù)預收賬款賬戶的賬面記錄按所對應的原始憑證詳細內(nèi)容一一進行登記，將所收取的款項按樓盤樓號進行明細登記并匯集排序；其次將企業(yè)所提供的房權(quán)證中所列樓盤樓號進行了明細登記并匯集排序，將二者進行比對。通過審核比對發(fā)現(xiàn)取得房屋所有權(quán)證部分的預售收入為628萬元，已按15%比例預提企業(yè)所得稅,上述取得房屋所有權(quán)證部分的預售收入628萬元至20xx年底仍未按規(guī)定確認為實際收入申報納稅，造成少繳企業(yè)所得稅24萬元。

（三）以商品房抵頂工程款不記收入

采取詳查法，指對稽查對象在檢查期內(nèi)的所有經(jīng)濟活動、涉及經(jīng)濟業(yè)務和財務管理部門及其經(jīng)濟信息資料，采取嚴密的審查程序，進行詳細地審核檢查?；槿藛T通過審核從銷售部門調(diào)取的樓盤銷控表及交房（鑰匙）記錄，發(fā)現(xiàn)部分商品房已在樓盤銷控表上作售出標記，但通過檢查賬務未發(fā)現(xiàn)賬面記有與之對應的預收賬款, 賬面也未反映該部分銷售收入，也未結(jié)轉(zhuǎn)相應的銷售成本, 通過深入調(diào)查了解，得知該部分商品房屬兌換、抵頂產(chǎn)品，經(jīng)進一步審核企業(yè)所提供的各項合同，發(fā)現(xiàn)企業(yè)與部分建設單位及供應商所簽“抵頂、兌換合同”中，標明“經(jīng)雙方協(xié)商用商品房抵頂工程款或材料等款項”，經(jīng)詢問及詳細核查，對方已按合同規(guī)定為開發(fā)企

業(yè)進行了工程施工或供應了貨物，但開發(fā)企業(yè)未將該部分兌換產(chǎn)品作銷售收入記賬，也未申報納稅，該企業(yè)采取此手段少計收入738萬元。經(jīng)計算，結(jié)轉(zhuǎn)配比的成本費用后，查補該公司營業(yè)稅36.9萬元，城市維護建設稅2.58萬元，教育費附加1.1萬元，企業(yè)所得稅19萬元，土地增值稅15萬元。

（四）利用成本費用賬戶調(diào)整當期利潤

采取重點抽查法，指根據(jù)事先掌握的納稅人的情況，有目的地選擇一部分會計資料進行重點檢查?；槿藛T為確保企業(yè)計入開發(fā)產(chǎn)品成本的費用是真實發(fā)生的，稅務機關(guān)有針對性地審核了企業(yè)所提供的帳薄憑證等資料，其中重點審查了企業(yè)“預提費用”、“產(chǎn)品開發(fā)成本”及“銷售成本賬戶”等賬戶，發(fā)現(xiàn)企業(yè)“預提費用”賬戶列20xx年預提某小區(qū)暖氣增容管道費75萬元，計入開發(fā)產(chǎn)品成本, 經(jīng)進一步審核相關(guān)的賬薄及原始憑證發(fā)現(xiàn)該部分開發(fā)成本20xx年已結(jié)轉(zhuǎn)的銷售成本為24萬元。該企業(yè)通過“預提費用”賬戶調(diào)整當期利潤，少計應納稅所得額24萬元，少繳企業(yè)所得稅6萬元。

二、健全檢查機制，改進稽查方法

上述案例中詳盡的反映出房地產(chǎn)企業(yè)常用的偷逃稅手段和稅務機關(guān)采取的稽查方法。但是，可以看出，這些稽查方法運用的成效如何，明顯受到稽查人員的知識水平和工作經(jīng)驗的限制。目前，如何通過稅務稽查，減少偷稅逃稅行為的發(fā)生，是擺在稅務機關(guān)眼前的一個難題。筆者認為：稅務稽查部門可以通過建立一套規(guī)范的檢查機制，改進稽查方法，加大稽查力度。

一是查前健全稅收指標預警機制，保障稽查選案準確。稅務管理局與稽查局建立健全管查聯(lián)動機制，管理局要健全稅收分析機制，按照采集的重點稅源戶信息分析比對，對轄區(qū)監(jiān)控的重點稅源企業(yè)開展稅源調(diào)研工作，及時了解掌握重點稅源情況，依據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)納稅情況的歷史數(shù)據(jù)，建立稅收指標預警機制，及時向稽查局輸送案源?；榫滞ㄟ^分析房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負擔率、成本利潤率、企業(yè)所得稅負擔率等指標，分析房地產(chǎn)企業(yè)納稅情況的真實性、準確性，并作出綜合評定，及時發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的偷漏稅行為，實現(xiàn)稅收的及時、準確預警，保障稽查選案準確。

二是查中健全房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)聯(lián)檢查機制。根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營特點,利用交叉稽查等方式，廣泛采用實地核查和外圍調(diào)查相結(jié)合等有效稅偵手段,及時掌握納稅人在開發(fā)經(jīng)營、財務核算以及納稅情況等方面存在的問題,這樣可以形成一套全系統(tǒng)范圍的聯(lián)查配合機制。在日常檢查中，以企業(yè)的財務賬簿為依據(jù)，沿交易鏈條逆向檢查，辨別交易的真實性和價格的公允性，尤其是對于關(guān)聯(lián)交易更應該高度警惕。不應單純依照檢查計劃或者管理上的隸屬關(guān)系，只對單戶企業(yè)的問題進行檢查，而應將涉嫌的關(guān)聯(lián)企業(yè)也列入檢查范圍。對于房地產(chǎn)企業(yè)收入的確認時間、確認條件、成本項目的構(gòu)成重點檢查，結(jié)合同一行業(yè)的平均情況，考慮收入與成本的配比原則，杜絕虛減收入、虛增成本的現(xiàn)象。

三是查后健全房地產(chǎn)企業(yè)違法行為處罰機制。根據(jù)心理學家華生所創(chuàng)立的老行為主義激勵論，通常，處罰的形式和力度與逃稅的誘發(fā)力呈負相關(guān)關(guān)系。處罰的形式越單一，力度越小，對偷逃稅者來說誘發(fā)力越大。20xx年烏魯木齊市地方稅務局稽查局對10家房地產(chǎn)企業(yè)進行了專項檢查，共查補稅款1746萬元，但是罰款只有120萬元，罰款占補稅數(shù)比率只有6.9%，這降低了稅務機關(guān)的執(zhí)法約束力。筆者認為針對房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅違法行為，應該加大處罰力度，嚴格依照《稅收征管法》的規(guī)定，對欠稅不繳的房地產(chǎn)企業(yè)依法采取強制措施，確保國家稅款及時足額入庫；對大案、要案，嚴格按照法律程序移送司法機關(guān)，依法追究其法律責任；對查處的典型偷稅案件，及時通過新聞媒體予以曝光。

總之，隨著房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅手段的不斷翻新，給稅務稽查工作帶來了新的壓力和挑戰(zhàn)，只有正確分析經(jīng)濟形勢，與時俱進，不斷改進稽查方法，創(chuàng)新工作機制，才能提高房地產(chǎn)企業(yè)稽查效率和水平，取得稅收工作突破性進展。）

第二篇：房地產(chǎn)企業(yè)稽查要點

房地產(chǎn)企業(yè)稽查要點

一、營業(yè)稅

1、銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的營業(yè)額確認是否正確，收取的價外費用是否并入營業(yè)額申報納稅。

2、采用預收款方式銷售不動產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，是否按預收款（包括預收定金）申報納稅，其納稅義務發(fā)生時間是否為收到預收款的當天。

3、銀行按揭款收入有否申報納稅。

4、以房換地、以地換房或其他合作建房行為的是否按規(guī)定申報納稅。

5、拍賣、被拍賣不動產(chǎn)、土地使用權(quán)，是否申報納稅。

6、以房產(chǎn)作為利潤分配給投資方是否申報納稅。

7、采用“還本”方式銷售不動產(chǎn)時，是否是按減除“還本”支出后的收入申報納稅。

8、將不動產(chǎn)或無形資產(chǎn)抵債轉(zhuǎn)讓給其他單位，是否按銷售不動產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)申報納稅。

9、因受讓方違約而從受讓方取得的賠償金是否并入營業(yè)額中申報納稅。

10、單位將不動產(chǎn)無償贈與他人是否視同銷售不動產(chǎn)申報納稅，價格是否明顯偏低，有無正當理由。

11、納稅人轉(zhuǎn)讓在建項目是否按銷售不動產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)申報納稅。

12、是否與包銷商簽訂包銷合同，是否按規(guī)定申報納稅。有無將包銷、代銷商品房手續(xù)費支出直接從營業(yè)額中抵減的情況。

13、是否存在“代建房”行為，是否同時具備“代建房”的三個條件。

14、關(guān)聯(lián)企業(yè)間銷售不動產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)價格是否合理。

15、有無將折扣額另開發(fā)票，而在營業(yè)額中扣除的問題。

16、開發(fā)商將未售出的房屋、商鋪、車位出租，其取得的租金收入有否申報納稅。

17、以不動產(chǎn)或土地使用權(quán)投資入股取得固定收入，不參與被投資企業(yè)的利潤分配，不承擔風險的，是否按“租賃業(yè)”申報納稅。

18、開發(fā)商聘請境外企業(yè)進行設計、施工、監(jiān)理、銷售策劃、代銷包銷等業(yè)務，如這些境外企業(yè)在境內(nèi)既沒有經(jīng)營機構(gòu)，又沒有代理人，開發(fā)商有否代境外企業(yè)扣繳有關(guān)營業(yè)稅。

19、涉及營業(yè)稅的其他問題。

二、企業(yè)所得稅

（一）收入檢查要點：

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房、以及其他建筑物、附著物、配套設施等是否根據(jù)收入來源的性質(zhì)和銷售方式，按下列原則分別確認收入的實現(xiàn)：

（1）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據(jù)（權(quán)利）時，確認收入的實現(xiàn)。

（2）采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。

（3）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。

（4）采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按以下原則確認收入的實現(xiàn)：

①采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)。

②采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按合同或協(xié)議規(guī)定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)。

③采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按包銷合同或協(xié)議約定的價格于付款日確認收入的實現(xiàn)。

包銷方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。

④采取基價（保底價）并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)。

委托方和接受委托方應按月或按季為結(jié)算期，定期結(jié)清已銷開發(fā)產(chǎn)品的清單。已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號、數(shù)量、單價、金額、手續(xù)費等。

（5）將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，是否按以下原則確認收入的實現(xiàn)：

①將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，先以經(jīng)營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售資產(chǎn)確認收入的實現(xiàn)。

②將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認收入的實現(xiàn)。

（6）以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入的，是否在分得開發(fā)產(chǎn)品時確認收入的實現(xiàn)。

2、發(fā)生下列行為是否按照稅法規(guī)定確認收入和利潤：

（1）將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；

（2）將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)；

（3）將開發(fā)產(chǎn)品用于對外投資以及分配給股東或投資者；

（4）以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務；

（5）以開發(fā)產(chǎn)品換取其他事業(yè)單位、個人的非貨幣資產(chǎn)。

3、代建工程、提供勞務持續(xù)時間超過12個月的，是否按照完工百分比法確認收入的實現(xiàn)。

4、代建工程、提供勞務過程中節(jié)約的材料、下腳料、殘料留歸企業(yè)所有的，是否按公允價確認收入。

5、因受讓方違約而從受讓方取得的賠償金是否計收入。

6、商品房售后服務收入，如代客裝修、清潔等取得的收入是否作其他業(yè)務收入。

7、有無將折扣額另開發(fā)票，而在收入中扣除的問題。有無將收入長期掛往來賬不入賬現(xiàn)象。

8、采取預售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當期取得的預售收入是否按規(guī)定的利潤率計算出預計營業(yè)利潤額，并入當期應納稅所得額統(tǒng)一計算繳納企業(yè)所得稅。

9、是否按稅務機關(guān)確定的征收方式（預）繳納企業(yè)所得稅。

10、涉及企業(yè)所得稅收入確認的其他問題。

（二）稅前扣除項目檢查要點：

1、是否準確區(qū)分期間費用和成本、開發(fā)產(chǎn)品建造成本和銷售成本的界限，有無人為加大投資概算，是否虛列、重列有關(guān)的成本、費用。

2、土地征用及拆遷補償費、公共設施配套費是否按成本對象進行歸集，是否將成本對象完工后實際發(fā)生的費用全部計入當期銷售成本。

3、銷售成本的結(jié)轉(zhuǎn)是否正確，同一企業(yè)有多個房產(chǎn)開發(fā)項目，其發(fā)生的成本、費用能否劃分清楚，在結(jié)轉(zhuǎn)當期銷售成本與費用時是否與收入相匹配，有無其他未結(jié)轉(zhuǎn)收入項目的成本、費用；有無多計開發(fā)產(chǎn)品單位工程成本和已售商品房面積。

4、為開發(fā)產(chǎn)品公共部分、共用設施設備維修計提的維修基金余額是否作納稅調(diào)整。

5、是否將非本期的費用計入當期費用，成本對象建造過程中發(fā)生的單項或單位工程報廢或損毀是否作為財產(chǎn)損失直接稅前扣除。

6、是否將未結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的預收款所涉及到的營業(yè)稅等一并結(jié)轉(zhuǎn)到當期銷售稅金，有否重復列支稅金。

7、“廣告費”、“業(yè)務宣傳費”、“壞帳準備金”、“業(yè)務招待費”等期間費用是否按規(guī)定的范圍和標準進行扣除，是否存在為擴大扣除比例而將上述費用部分計入開發(fā)成本的情況。

8、賄賂等非法支出，因違反法律、行政法規(guī)而交付的罰款、罰金、滯納金是否已作納稅調(diào)整。

9、有否在稅前扣除與收入無關(guān)的支出，如債權(quán)擔保等原因承擔連帶責任而履行的賠償，企業(yè)負責人的個人消費。

10、按會計制度計提的各項準備金是否作納稅調(diào)整。

11、實行計稅工資的企業(yè)，是否按月人均工資標準進行稅前扣除；工資實行工效掛鉤的企業(yè)，工資計提是否符合“兩低于”原則，是否實際發(fā)放，未實際發(fā)放部分是否已調(diào)增應稅所得。

12、納稅人計提的以前應提未提、應計未計的費用及補繳以前的稅金是否已作納稅調(diào)整。

13、捐贈的扣除是否符合稅法規(guī)定。接受的捐贈是否已調(diào)增應納稅所得額。

14、未按規(guī)定轉(zhuǎn)作本企業(yè)經(jīng)營性資產(chǎn)以及臨時出租的待售開發(fā)產(chǎn)品，是否也計提了折舊。

15、為房地產(chǎn)開發(fā)而借入資金所發(fā)生的借款費用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，是否計入有關(guān)房地產(chǎn)的成本。納稅人從關(guān)聯(lián)方取得的借款金額超過其注冊資本50%的，超過部分的利息支出，是否已作納稅調(diào)整。

16、有否將購建“固定資產(chǎn)”等資本性支出在直接在稅前扣除。

17、固定資產(chǎn)清理、待處理財產(chǎn)損益清理后的凈收益是否按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)入營業(yè)外收入賬戶，企業(yè)的各項財產(chǎn)損失未報批的，是否按規(guī)定作納稅調(diào)減。

18、稅前扣除項目的各項憑證是否合法，是否有虛列成本現(xiàn)象。

19、成本、費用能否準確核算，與稅務機關(guān)已確定的征收方式是否相符合。

20、其他稅前扣除項目是否符合《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》的規(guī)定。

三、土地增值稅

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工結(jié)算前取得的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入（包括采取分期收款銷售方法取得的預收款項）是否按規(guī)定預繳土地增值稅，竣工結(jié)算后是否按規(guī)定期限到地方主管稅務機關(guān)清算。

2、申報計征土地增值稅的收入額是否包括貨幣收入、實物收入、其他收入等全部收入。

3、涉及土地增值稅的其他問題

四、房產(chǎn)稅

1、有否將生產(chǎn)經(jīng)營用房產(chǎn)、出租房產(chǎn)與免稅的房產(chǎn)混淆，未按規(guī)定申報納稅。

2、自用的房產(chǎn)是否繳納房產(chǎn)稅。

3、自行建造的應稅房產(chǎn)交付使用后，有否長期掛“在建工程”賬，既不辦理竣工結(jié)算，也未申報繳納房產(chǎn)稅。有否將與房屋不可分割的各種附屬設備或不單獨計算價值的配套設施（如暖氣、下水管、電梯等）從房產(chǎn)原值剝離出來，少繳房產(chǎn)稅。

4、閑置未用的房產(chǎn)是否繳納房產(chǎn)稅。

5、對原有房屋進行改建、擴建后，作為固定資產(chǎn)核算的部分是否按規(guī)定增加房屋原值，繳納了房產(chǎn)稅。

6、企業(yè)將房產(chǎn)、車庫、倉庫出租取得租金收入的，是否按租金繳納房產(chǎn)稅。

7、對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房是否按規(guī)定計繳房產(chǎn)稅。

8、涉及房產(chǎn)稅的其他問題。

五、土地使用稅

1、在開發(fā)建設期間，為開發(fā)商品房所占用的土地是否繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

2、在項目完工后，對未出售部分的商品房占用的土地是否繳納了城鎮(zhèn)土地使用稅。

3、對已取得土地使用權(quán)但尚未開發(fā)的土地是否按規(guī)定申報繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

4、涉及城鎮(zhèn)土地使用稅的其他問題。

六、印花稅

1、各類建筑安裝工程承包合同、財產(chǎn)租賃合同、借款合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、賬簿等是否按規(guī)定貼花。

2、購銷合同是否按稅務機關(guān)確定的征收方式足額繳納。

3、實收資本（股本）和資本公積增加，是否按規(guī)定貼花。

4、各類未履行的合同，是否按規(guī)定貼花。

5、涉及印花稅的其他問題。

七、個人所得稅

1、對支付給個人的現(xiàn)金、實物、有價證券是否未按規(guī)定代扣代繳個人所得稅。

2、是否將工資、薪金所得與勞務報酬所得相混淆，少扣繳個人所得稅。

3、對從“盈余公積”、“利潤分配”、“管理費用”、“經(jīng)營費用”等賬戶中提取支付的工資、獎金是否計入工資、薪金所得扣繳個人所得稅。

4、通過“應付福利費”賬戶發(fā)放的人人有份的實物和現(xiàn)金，是否按規(guī)定扣繳個人所得稅。

5、對個人一次取得的數(shù)月獎金、年終加薪或勞動分紅，代扣代繳個人所得稅的計算方法是否正確。

6、支付給董事的董事費，是否代扣代繳個人所得稅。

7、企業(yè)向職工或其他個人集資，支付股息、紅利、利息時是否按規(guī)定代扣代繳個人所得稅。

8、單位為職工負擔個人所得稅的，在計算應納稅額時，是否將支付額換算成含稅收入后計算扣繳個人所得稅。

9、個人投資者以企業(yè)資金為本人、家庭成員及其相關(guān)人員支付與企業(yè)經(jīng)營無關(guān)的消費性支出及購買汽車、住房等財產(chǎn)性支出是否按規(guī)定繳納（代扣）個人所得稅。

10、納稅內(nèi)個人投資者從其投資企業(yè)（個人獨資、合伙企業(yè)除外）借款，在該納稅內(nèi)既未歸還，又未用于生產(chǎn)經(jīng)營的是否按規(guī)定扣繳個人所得稅。

11、有無獎勵職工汽車、住房未扣繳個人所得稅。

12、有無在年終總結(jié)、各種慶典、業(yè)務往來及其他活動中，為其他單位和部門的有關(guān)人員發(fā)放現(xiàn)金、實物或有價證券未按“其他所得”項目扣繳個人所得稅。

13、將代扣代繳稅款長期掛賬而不申報繳納。

14、涉及個人所得稅的其他問題。

第三篇：企業(yè)所得稅稽查方法學習心得

友情提醒：本學習心得僅是云中飛個人觀點，僅供參考，不構(gòu)成任何復習建議，任何人憑此復習造成考試成績不理想，云中飛概不負責。

企業(yè)所得稅稽查方法學習心得

云中飛

整理

本章主要介紹企業(yè)所得稅的一般規(guī)定、收入總額、扣除項目、資產(chǎn)稅務處理、稅收優(yōu)惠及應納稅額的政策依據(jù)、常見涉稅問題及其主要檢查方法等內(nèi)容。通過本章的學習，有助于稽查人員熟悉企業(yè)所得稅的有關(guān)法律法規(guī)，了解企業(yè)所得稅的主要涉稅問題，掌握企業(yè)所得稅的檢查方法和技巧。

第一節(jié)

企業(yè)所得稅的一般規(guī)定

一、納稅人

1在中華人民共和國境內(nèi)，企業(yè)和其他取得收入的組織（以下統(tǒng)稱企業(yè)）為企業(yè)所得稅的納稅人。（云中飛心得：注意不是負稅人）

二、扣繳義務人

1對非居民企業(yè)取得企業(yè)所得稅法第三條第三款規(guī)定的所得應繳納的所得稅，實行源泉扣繳，以支付人為扣繳義務人。（《企業(yè)所得稅法》第三十七條）（云中飛心得：關(guān)鍵是扣繳時間的把握）

四、適用稅率

（一）法定稅率

1企業(yè)所得稅的稅率為25%。非居民企業(yè)取得企業(yè)所得稅法第三條第（三）款規(guī)定所得，適用稅率為20%。（《企業(yè)所得稅法》第四條）

2符合條件的小型微利企業(yè)，減按20%的稅率征收企業(yè)所得稅。國家需要重點扶持的高新技術(shù)企業(yè)，減按15％的稅率征收企業(yè)所得稅。（《企業(yè)所得稅法》第二十八條）（云中飛心得：注意，由于出書的時候，高新技術(shù)企業(yè)的標準還沒有出臺，因此，不必復習高新技術(shù)企業(yè)的標準）

（二）過渡性優(yōu)惠稅率

（1）自2008年1月1日起，原享受低稅率優(yōu)惠政策的企業(yè)（云中飛心得，例如特區(qū)內(nèi)的外資企業(yè)），在新稅法施行后5年內(nèi)逐步過渡到法定稅率。其中：享受企業(yè)所得稅15%稅率的企業(yè)，2008年按18%稅率執(zhí)行，2009年按20%稅率執(zhí)行，2010年按22%稅率執(zhí)行，2011年按24%稅率執(zhí)行，2012年按25%稅率執(zhí)行；原執(zhí)行24%稅率的企業(yè)，2008年起按25%稅率執(zhí)行。

（2）自2008年1月1日起，但因未獲利而尚未享受稅收優(yōu)惠的，其優(yōu)惠期限從2008起計算。

實行減半征稅，即2008年按18％稅率計算的應納稅額實行減半征稅，2009年按20％稅率計算的應納稅額實行減半征稅，2010年按22％稅率計算的應納稅額實行減半征稅，2011年按24％稅率計算的應納稅額實行減半征稅，2012年及以后按25％稅率計算的應納稅額實行減半征稅。

五、納稅地點

2實行“統(tǒng)一計算、分級管理、就地預繳、匯總清算、財政調(diào)庫”的處理辦法，六、納稅時限

實際經(jīng)營期不足十二個月的，應當以其實際經(jīng)營期為一個納稅。企業(yè)依法清算時，應當以清算期間作為一個納稅。

3企業(yè)所得稅分月或者分季預繳。企業(yè)應當自月份或者季度終了之日起十五日內(nèi)，向稅務機關(guān)報送預繳企業(yè)所得稅納稅申報表，預繳稅款。企業(yè)應當自終了之日起五個月內(nèi)，向稅務機關(guān)報送企業(yè)所得稅納稅申報表，并匯算清繳，結(jié)清應繳應退稅款。

4扣繳義務人每次代扣的稅款，應當自代扣之日起七日內(nèi)繳入國庫，并向所在地的稅務機關(guān)報送扣繳企業(yè)所得稅報告表。

第二節(jié)

企業(yè)收入總額的檢查

企業(yè)收入總額是指以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入。具體包括：銷售貨物收入，提供勞務收入，轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)收入，股息、紅利等權(quán)益性投資收益，利息收入，租金收入，特許權(quán)使用費收入，接受捐贈收入，其他收入。對企業(yè)各項收入總額的檢查，主要檢查收入總額確認和計量的真實性、準確性、完整性。

一、政策依據(jù)

1企業(yè)應納稅所得額的計算，以權(quán)責發(fā)生制為原則（云中飛心得：權(quán)責發(fā)生制為原則是企業(yè)所得稅的靈魂），屬于當期的收入和費用，不論款項是否收付，均作為當期的收入和費用；不屬于當期的收入和費用，即使款項已經(jīng)在當期收付，均不作為當期的收入和費用?！镀髽I(yè)所得稅法實施條例》和國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定的除外。

2企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財產(chǎn)、勞務用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應當視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)或者提供勞務，但國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定的除外。（《企業(yè)所得稅法實施條例》第二十五條）

云中飛心得：視同銷售是個重點，100%要考的，視同銷售的考點是：（1）資產(chǎn)的內(nèi)部處置不用視同銷售

（2）視同銷售是計提招待費、廣告費的基數(shù)。（3）視同銷售的計稅基礎(chǔ)發(fā)生了變化 A不具有商業(yè)性質(zhì)的視同銷售

例如，某內(nèi)資企業(yè)在建工程領(lǐng)用本企業(yè)的產(chǎn)品，該產(chǎn)品生產(chǎn)成本70萬，對外含稅價117萬，則 借：在建工程87 貸：庫存商品70 應交稅費—應交增值稅（銷項稅額）17 這里需要強調(diào)的是，如果是2007年，計稅基礎(chǔ)是117（100+17）B具有商業(yè)性質(zhì)的視同銷售

例如，某汽車將生產(chǎn)成本70萬，對外含稅價117萬的汽車用于非廣告贊助。借：營業(yè)外支出117 貸：主營業(yè)務收入100

應交稅費—應交增值稅（銷項稅額）17 借：主營業(yè)務成本70 貸：庫存商品70 這時，會計與稅法一致，不需要納稅調(diào)整。

3企業(yè)所得稅法第六條所稱企業(yè)取得收入的貨幣形式，包括現(xiàn)金、存款、應收賬款、應收票據(jù)、準備持有至到期的債券投資以及債務的豁免等。企業(yè)所得稅法第六條所稱企業(yè)取得收入的非貨幣形式，包括固定資產(chǎn)、生物資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、股權(quán)投資、存貨、不準備持有至到期的債券投資、勞務以及有關(guān)權(quán)益。（云中飛心得：多選題就是這樣來的，紅字是重點）

4采取以非貨幣形式取得的收入，應當按照公允價值確定收入額。所稱公允價值，是指按照市場價格確定的價值。（云中飛心得：與P225聯(lián)系起來看，公允價值要高度重視）

5采取產(chǎn)品分成方式取得收入的，按照企業(yè)分得產(chǎn)品的日期確認收入的實現(xiàn)，其收入額按照產(chǎn)品的公允價值確定。（云中飛心得：看清楚了，注意不是按合同的日期，單選或判斷）

6企業(yè)所得以人民幣以外的貨幣計算的，預繳企業(yè)所得稅時，應當按照月度或者季度最后一日的人民幣匯率中間價，折合成人民幣計算應納稅所得額。

8企業(yè)所得稅法第六條第（一）項所稱銷售貨物收入，是指企業(yè)銷售商品、產(chǎn)品、原材料、包裝物、低值易耗品以及其他存貨取得的收入。（云中飛心得：多選題就是這樣來的，紅字是重點）

9以分期收款方式銷售貨物的，按照合同約定的收款日期確認收入的實現(xiàn)。（云中飛心得：看清楚了，這里是按合同）

11企業(yè)從事建筑、安裝、裝配工程業(yè)務或者提供其他勞務等，持續(xù)時間超過12個月的，按照納稅內(nèi)完工進度或者完成的工作量確認收入的實現(xiàn)。

12企業(yè)所得稅法第六條第（四）項所稱股息、紅利等權(quán)益性投資收益，是指企業(yè)因權(quán)益性投資從被投資方取得的收入。股息、紅利等權(quán)益性投資收益，除國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定（云中飛心得：另有規(guī)定是指境外投資收益按權(quán)責發(fā)生制）外，按照被投資方作出利潤分配決定的日期確認收入的實現(xiàn)。14企業(yè)所得稅法第六條第（五）項所稱利息收入，是指企業(yè)將資金提供他人使用但不構(gòu)成權(quán)益性投資，或者因他人占用本企業(yè)資金取得的收入，包括存款利息、貸款利息、債券利息、欠款利息等收入。利息收入，按照合同約定的債務人應付利息的日期確認收入的實現(xiàn)。（云中飛心得：利息收入是收付實現(xiàn)制，重點）15租金收入，是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的收入。租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。（云中飛心得：利息收入是收付實現(xiàn)制，重點，100%考）

16企業(yè)所得稅法第六條第（七）項所稱特許權(quán)使用費收入，是指企業(yè)提供專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標權(quán)、著作權(quán)以及其他特許權(quán)的使用權(quán)取得的收入。特許權(quán)使用費收入，按照合同約定的特許權(quán)使用人應付特許權(quán)使用費的日期確認收入的實現(xiàn)。（云中飛心得：特許權(quán)使用費收入是收付實現(xiàn)制）

17企業(yè)所得稅法第六條第（八）項所稱接受捐贈收入，是指企業(yè)接受的來自其他企業(yè)、組織或者個人無償給予的貨幣性資產(chǎn)、非貨幣性資產(chǎn)。接受捐贈收入，按照實際收到捐贈資產(chǎn)的日期確認收入的實現(xiàn)。（云中飛心得：看清楚了，這里不是按合同，也是收付實現(xiàn)制）

18企業(yè)所得稅法第六條第（九）項所稱其他收入，是指企業(yè)取得的除上述八項收入以外的其他收入，包括企業(yè)資產(chǎn)溢余收入、逾期未退包裝物押金收入、確實無法償付的應付款項、已作壞賬損失處理后又收回的應收款項、債務重組收入、補貼收入、違約金收入、匯兌收益等。（云中飛心得：多選題就是這樣來的，紅字是重點，記不住也要記，想想鋼鐵是怎樣煉成的吧）

二、會計核算

4長期股權(quán)投資采用權(quán)益法核算的會計處理。根據(jù)被投資單位實現(xiàn)的凈利潤或經(jīng)調(diào)整的凈利潤計算應享有的份額，借記“長期股權(quán)投資——損益調(diào)整”科目，貸記“投資收益”科目被投資單位發(fā)生凈虧損的，作相反會計處理。（云中飛心得：用小沈陽的話說，長期股權(quán)投資采用權(quán)益法核算的會計處理是必須會，不是可以會，嚎；眼睛一閉一睜，一天過去了，嚎；眼睛一閉一睜，又一天過去了，嚎；揚州的培訓結(jié)束了，嚎）

“營業(yè)外收入”等科目。

三、常見涉稅問題 1收入計量不準。2隱匿實現(xiàn)的收入。3實現(xiàn)收入入賬不及時。

4視同銷售行為未作納稅調(diào)整。5銷售貨物的稅務處理不正確。

四、主要檢查方法

（云中飛心得：書上講了很多檢查方法，怎么復習呢？這時，我們不妨換一個角度，我們從出題老師的角度去復習。云中飛知道，大家都是身經(jīng)百戰(zhàn)的，大家都知道企業(yè)都做兩套帳，現(xiàn)在查帳的關(guān)鍵是你能不能找到企業(yè)的第二套帳在哪里？現(xiàn)在的查帳已經(jīng)變?yōu)椤白矫圆亍庇螒?。如果你找到了第二套帳，那么，查帳就基本結(jié)束了，因為第二套帳很簡單，都是流水帳。但是，出題老師可能出二套帳的試卷嗎？不能！因為考試的篇幅有限，另外，考慮到出題老師可能沒有實戰(zhàn)經(jīng)驗，云中飛個人認為，出題老師可能會想出下面的這些比較低層次的偷稅手法考大家： 1收入掛往來

收入記在 “其他應收款”、“其他應付款”、“應收帳款”等往來賬戶。企業(yè)記賬為： 借：銀行存款

貸: 其他應收款

其他應付款 應收帳款 應付帳款

2．收費紅字直接沖抵成本、費用，企業(yè)記賬為： 借：銀行存款 貸:生產(chǎn)成本 制造費用 管理費用

財務費用

注意紅字沖銷記只影響流轉(zhuǎn)稅，不影響企業(yè)所得稅。

類似的情況是，把租金記在投資收益，把租金記在投資收益還要注意房產(chǎn)稅的問題。

3．收入不入帳

某企業(yè)2008年10銷售商品一批含稅價117000元，成本價70000元。企業(yè)記賬為：

借:銀行存款 117000元

貸:庫存商品 117000元 如何進行賬務調(diào)整?(1)借:庫存商品 47000 貸:應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）17000 以前損益調(diào)整 30000(2)借:以前損益調(diào)整 7500

貸:應交稅費——應交所得稅 7500(3)借:以前損益調(diào)整 22500

貸:利潤分配——未分配利潤 22500

視同銷售行為

前面說了，視同銷售是必考的。出題老師喜歡出啊，而且，視同銷售的內(nèi)容也有很大的變化。

視同銷售的檢查主要是下面這些：（1）“產(chǎn)成品”、“庫存商品”、“生產(chǎn)成本”等賬戶，對應檢查“應付職工薪酬”、“管理費用”、“其他應付款”等賬戶，核實企業(yè)有無將自產(chǎn)產(chǎn)品用于職工福利、集資、廣告、贊助、樣品、職工獎勵等未作視同銷售處理；（2）檢查“產(chǎn)成品”、“庫存商品”、”“原材料”、“固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)”、“生產(chǎn)成本”等賬戶金額的減少，對應“應付職工薪酬”、“管理費用”、“短期投資”、“長期股權(quán)投資”、“其他應付款”、“營業(yè)外支出”等賬戶，核實企業(yè)有無用非貨幣性資產(chǎn)對外投資、償債或?qū)ν饩栀浀任醋饕曂N售處理。

（3）特別注意，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除應將開發(fā)產(chǎn)品用于結(jié)轉(zhuǎn)“固定資產(chǎn)”不再視同銷售了

（4）企業(yè)的整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、整體資產(chǎn)置換、合并、分立業(yè)務，判斷其是否屬于應稅重組，是否存在應確認未確認的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。（云中飛心得：應稅重組好象很復雜，實際很簡單的，不要怕。稍后再告訴你）（未完待續(xù)）

第四篇：企業(yè)所得稅稅務稽查方法

《企業(yè)所得稅稅務稽查方法》

《特殊業(yè)務稽查方法》輔導

邯鄲市地方稅務局稽查局

楊 芳

2009年3月14日

注冊稅務師，邯鄲市地稅局稽查局檢查三科副科長。聯(lián)系電話：0310-3018303

***

一、調(diào)整賬務簡明知識 ？

二、收入檢查重點問題

三、扣除檢查應注意的問題

四、考試技巧及注意事項

一、為什么要調(diào)整賬務？

保持會計核算的真實、防止稅款明補暗退。

同時《稅務稽查管理》稅務處理決定的執(zhí)行中“被執(zhí)行人應按照稅務處理決定的要求，將繳庫憑證的復印件連同稅務稽查調(diào)整賬務記錄復印件報送執(zhí)行部門”

考試中要注意審題，看屬于哪一年的業(yè)務，考慮用當年適用的稅收政策；答題要求是否要求調(diào)整賬務。

什么情況下要調(diào)整賬務？如何調(diào)整？

存在屬于會計差錯的情況。要按照《會計政策會計估計變更和會計差錯更正準則》調(diào)整賬務。

檢查以前，使用的重要會計科目“以前損益調(diào)整”。原則：錯什么、調(diào)什么，差什么、補什么。

查獲的可在稅前扣除的流轉(zhuǎn)稅、印花稅處理也通過“以前損益調(diào)整科目”一并調(diào)整。

最后將“以前損益調(diào)整”全部轉(zhuǎn)到“利潤分配-未分配利潤”科目。什么情況下調(diào)整應納稅所得額？

如果屬于影響企業(yè)所得稅應納稅所得額的事項，包括：

1、影響應納稅所得額的會計差錯；

2、稅法與會計規(guī)定不一致情形，3、本次檢查應補繳的可以稅前扣除的流轉(zhuǎn)稅。

二、收入檢查重點問題回顧 企業(yè)所得稅收入總額的構(gòu)成：

企業(yè)收入總額是指以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入，具體包括：銷售貨物收入，提供勞務收入，轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)收入，股息、紅利等權(quán)益性投資收益，利息收入，租金收入，特許權(quán)使用費收入，接受捐贈收入，其他收入。

會計核算對企業(yè)總收入的劃分：

1、營業(yè)收入，包括銷售貨物收入、提供勞務收入及租金收入和特許權(quán)使用費收入。會計科目包括主營業(yè)務收入和其他業(yè)務收入。業(yè)務招待費、廣告宣傳費稅前扣除限額的基數(shù)。

2、資本利得，包括轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)收入和政府補助、接受捐贈收入等。對應會計科目包括營業(yè)外收入和投資收益。

3、投資持有收益，包括債權(quán)投資的利息收入和股權(quán)投資的股息紅利，對應的會計科目是投資收益。

4、其他收入中，資產(chǎn)溢余收入、逾期未退包裝物押金收入、確實無法償付的應付賬款、債務重組收入、補貼收入、違約金收入確認為收入。二已作壞賬處理后又收回的應收賬款和匯兌收益，分別沖減資產(chǎn)減值損失和財務費用。一般按照權(quán)責發(fā)生制原則確認收入例外規(guī)定：

1、對于利息收入、租金收入、特許權(quán)使用費收入、以分期收款方式銷售貨物按照合同約定。

2、對于股息紅利等權(quán)益性投資收益，除國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定外，按照被投資方作出利潤分配決定的日期確認收入的實現(xiàn)。

3、企業(yè)從事建筑、安裝、裝配工程業(yè)務或者提供其他勞務等，持續(xù)時間超過12個月的，按照納稅內(nèi)完工進度或者完成的工作量確認收入的實現(xiàn)。

4、接受捐贈收入，按照實際收到捐贈資產(chǎn)的日期確認收入的實現(xiàn)。

1、對于利息、租金、特許權(quán)使用費收入，按照合同約定。舉例：

例：甲公司向乙公司出租房產(chǎn)一處，租期三年，每年租金100萬元，合同約定甲公司于租賃開始日一次性收取300萬元。收取時會計處理如下：

借：銀行存款300萬

第一年作：借：遞延收益100萬

貸：遞延收益300萬，貸：其他業(yè)務收入100萬。

其余兩年結(jié)轉(zhuǎn)收入分錄同上。稅收處理：于合同約定的應付租金的日期確認收入實現(xiàn)，在合同約定的收款日確認計稅收入300萬元，以后兩年每年各納稅調(diào)減100萬元。

2、分期收款銷售舉例：

2008年7月1日，甲公司采用分期收款方式向乙公司銷售一套大型機械設備，合同約定的銷售價格為2000萬元，分5次于次年開始每年底等額收取。該大型設備成本為1560萬元。在現(xiàn)銷方式下，該大型設備的銷售價格為1600萬元。（1）2008年7月1日銷售實現(xiàn) 借：長期應收款

2340

貸：主營業(yè)務收入

1600

貸：應交稅金-應交增值稅（銷項稅額）340

貸：未實現(xiàn)融資收益

400 借：主營業(yè)務成本

1560

貸：庫存商品

1560（2）2009年底收取貨款： 借：銀行存款

468（2340/5）

貸：長期應收款

468 借：未實現(xiàn)融資收益

126

貸：財務費用

企業(yè)的所得稅處理為：

（1）2008年稅收不確認收入的實現(xiàn)，應當調(diào)整減少當期的收入1600萬元。應當調(diào)整減少當期的成本1560萬元，2009年稅收確認實現(xiàn)收入400萬元（468/1.17），應當調(diào)整增加當期的收入400萬元，應當調(diào)整增加當期的成本312萬元(1560/5)，確認的融資收益應當調(diào)整減少當期的利息收入。

檢查收入總的原則:檢查收入的真實、完整、準確、及時。

主要涉稅問題是：收入核算不真實、不完整、不及時以及確認計量錯誤。收入確認有關(guān)文件：

1、企業(yè)所得稅法及實施條例

2、《國家稅務總局關(guān)于確認企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》國稅函【2008】875號

對于銷售折扣，仍執(zhí)行國稅函發(fā)【1997】 472號文件規(guī)定。要求在一張發(fā)票上注明折扣額。

國稅函【2008】875號文件關(guān)于銷售商品、提供勞務規(guī)定與收入會計準則規(guī)定相比較：少了“經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)”，關(guān)于銷售貨物多了“銷售合同已經(jīng)簽訂”。原因：企業(yè)的經(jīng)營風險國家不承擔！主要問題舉例

一、隱匿收入。部分或全部收入計入賬外賬、計入往來、計入資本公積、計入盈余公積、計入利潤分配等。

借：銀行存款

貸：其他應付款、資本公積、盈余公積、利潤分配等。

如果屬于營業(yè)收入，注意流轉(zhuǎn)稅（全國考試，沒有地方教育附加?。Ｈ绶课葑赓U收入，涉及營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、房產(chǎn)稅。如果給定了合同，注意印花稅。等。

調(diào)整賬務：

借：其他應付款、資本公積等

貸：以前損益調(diào)整 例如：

2008年8月31日：188號憑證 會計摘要：收房屋出租租金 會計分錄：

借：銀行存款

120，000

貸：其他應付款-藍天公司

120，000 原始附件：

銀行進賬單（現(xiàn)金交款書一張），銀行存款120，000元。開具自制收據(jù)一張，標明：“房屋租金120，000元”。2008年8月簽署的“房屋租賃合同”一份。核查備注：

出租房屋系某市南方廣告公司08年6月購入的寫字樓，并自2008年8起出租給藍天房屋中介公司使用，租期2年，年租金60，000元，公司在租賃開始時預收兩年租金120，000元。核查有關(guān)賬戶，發(fā)現(xiàn)該房產(chǎn)已按規(guī)定提取折舊。自公司取得該房屋產(chǎn)權(quán)后，未繳納任何稅金 檢查分析：根據(jù)會計準則，屬經(jīng)營租賃，出租人應按照直線法將租金費用分攤至租賃期內(nèi)的每一期，確認每一期的租金收入。企業(yè)所得稅稅法規(guī)定，租金收入應當按照合同規(guī)定承租人應付租金日期確認收入。根據(jù)財稅【2003】16號文規(guī)定，預收收入按照財務會計確認收入時間為準，因此營業(yè)稅應當分期確認收入，繳納營業(yè)稅。2008年應確認的營業(yè)稅營業(yè)額為60000/12×5=25000元。應補營業(yè)稅=25000×5%=1250元 應補城建稅=1250×7%=87.5元 應補教育費附加=1250×3%=37.5元 應補房產(chǎn)稅=25000×12%=3000元

應補租賃合同印花稅=12萬×10元/萬=120元。以上合計4495元，應調(diào)減應納稅所得額4495元。

企業(yè)所得稅法規(guī)定，租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。應調(diào)增應納稅所得額120，000元。賬務調(diào)整：

借：其他應付款-藍天公司25，000

貸：以前損益調(diào)整25，000 借：以前損益調(diào)整4495

貸：應交稅費-應交營業(yè)稅1250

-應交城建稅87.5

-應交印花稅120

-應交房產(chǎn)稅3000

-應交教育費附加37.5

二、取得收入直接沖減成本費用?；蛞詻_減了成本的收入記賬。主要表現(xiàn)：

借：銀行存款、應收賬款等

貸：管理費用、銷售費用、生產(chǎn)成本等

注意：收入、費用都少計，不用調(diào)賬了！但應注意如果涉及流轉(zhuǎn)稅的收入少計，應補營業(yè)稅及附加。

三、視同銷售檢查

視同銷售是指會計上不做銷售核算，而在稅收上作為銷售、確認收入記繳稅金或勞務的轉(zhuǎn)移行為。

（一）、視同銷售的會計處理

新準則按照是否有商業(yè)性質(zhì)，分兩種情況：

1、不具有商業(yè)性質(zhì)的，成本轉(zhuǎn)賬，售價計稅，不需要確認相應的會計收入、成本和損益。（如對外捐贈、非廣告性的贊助、不具有商業(yè)實質(zhì)的非貨幣性資產(chǎn)交換等）

2、具有商業(yè)性質(zhì)的，如債務重組、具有商業(yè)實質(zhì)的非貨幣性資產(chǎn)交換、非貨幣薪酬等，需要確認相應的損益：

（1）、視同銷售的標的為存貨的，應當作為銷售處理，以公允價值確認收入，同時結(jié)轉(zhuǎn)相應的成本；

（2）、視同銷售的標的為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的，其公允價值和賬面價值的差額，計入營業(yè)外收入或營業(yè)外支出；（在此要注意營業(yè)稅問題）。

（3）、視同銷售的標的為長期股權(quán)投資的，其公允價值和賬面價值的差額，計入投資收益。

（二）視同銷售的稅收規(guī)定

《企業(yè)所得稅法》第25條：企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財產(chǎn)、勞務用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應當視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)或者提供勞務，但國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定的除外。

投資呢？已經(jīng)包含在非貨幣性資產(chǎn)交換中了。

（三）比較：執(zhí)行新稅法和新準則下的視同銷售，會計處理與稅收規(guī)定基本一致了。重要文件：《國家稅務總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》（國稅函【2008】828號）

1、不具有商業(yè)性質(zhì)的視同銷售（不會帶來經(jīng)濟利益流入）（1）自產(chǎn)自用。

某水泥企業(yè)將成本為100萬元、不含稅銷售價格為150萬元的水泥用于本企業(yè)在建工程，如果不考慮增值稅外的其他稅費，會計處理為： 借：在建工程

1255，000

貸：庫存商品

1000，000

應交稅費—應交增值稅（銷項稅額）255，000 如果是2008年以前業(yè)務，需納稅調(diào)整。

如果是2008年及以后的業(yè)務，只能是增值稅規(guī)定下的視同銷售了，企業(yè)所得稅法上不再視同銷售了。不需納稅調(diào)整。

思考：各自形成的固定資產(chǎn)計稅基礎(chǔ)是多少？（2）對外捐贈贊助、廣告樣品： ①用于捐贈贊助

對于將貨物財產(chǎn)勞務用于捐贈贊助，財務制度及新準則均沒有視同銷售的規(guī)定。會計處理一般按產(chǎn)品的賬面價值及應繳流轉(zhuǎn)稅借計營業(yè)外支出，而新法規(guī)定上述行為應作視同銷售處理，一方面將不含流轉(zhuǎn)稅的產(chǎn)品公允價值與賬面價值的差額調(diào)增應納稅所得，另一方面，上述會計核算的營業(yè)外支出可能不得全額在稅前扣除，從而形成永久性差異。

用于捐贈或贊助舉例：

企業(yè)自產(chǎn)貨物成本為17萬，對外售價20萬，用于捐贈。

借：營業(yè)外支出20.4

貸：庫存商品17

應交稅費-應交增值稅（銷項稅額）3.4 分析：

（1）增值稅，銷項稅額=20×17%=3.4萬元（2）所得稅：

①（20-17）×25%→視同銷售，應調(diào)增應納稅所得額3萬元。

②營業(yè)外支出：17+3.4=20.4→捐贈

直接捐贈和贊助支出：不得扣除，可能產(chǎn)生永久性差異。調(diào)增應納稅所得額20.4萬元。

間接捐贈：限額（以會計利潤×12%）②對于將貨物財產(chǎn)勞務用于廣告、樣品 財務制度及新準則均沒有視同銷售的規(guī)定。會計處理一般根據(jù)具體用途，按產(chǎn)品的賬面價值及應繳流轉(zhuǎn)稅借計“營業(yè)費用-廣告費、業(yè)務宣傳費”等科目，而新稅法規(guī)定上述行為應作視同銷售處理，一方面將不含流轉(zhuǎn)稅的產(chǎn)品公允價值與賬面價值的差額調(diào)增應納稅所得，另一方面，上述營業(yè)費用在稅前扣除時不得超過銷售營業(yè)收入的15%。企業(yè)以外購資產(chǎn)作為廣告、樣品時，也可按購入時的價格確認視同銷售收入。

稅法要求視同銷售的樣品，應該是在宣傳促銷中所有權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移的商品，企業(yè)內(nèi)部樣品室陳列的樣品不存在所有權(quán)轉(zhuǎn)移問題，會計核算仍為庫存商品賬戶余額，不做視同銷售。

2、具有商業(yè)性質(zhì)的視同銷售

如：用于職工福利、交際應酬、股利分配等 借：應付職工薪酬-非貨幣福利（職工福利）

應付股利（股利分配）

管理費用（交際應酬）

貸：主營業(yè)務收入

應交稅費-應交增值稅（銷項稅額）

借：主營業(yè)務成本

貸：庫存商品 注意的是：

如果會計處理錯誤，應調(diào)整賬務，按照：公允價值-賬面價值的差額調(diào)增應納稅所得額。注意：如果換出的是無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)，還應該注意營業(yè)稅及附加。

四、視同銷售-商品抵債業(yè)務檢查

《企業(yè)債務重組業(yè)務所得稅處理辦法》（總局6號令）

分解理論！后面單獨舉例。

正確的處理：甲企業(yè)2008年2月與乙公司達成債務重組協(xié)議，甲以一批庫存商品抵償所欠乙公司一年前發(fā)生的債務180.8萬元，該批庫存商品的賬面成本為130萬元，市場不含稅銷售價為140萬元，該批商品的增值稅稅率為17%。計算甲企業(yè)該筆業(yè)務應納企業(yè)所得稅。

【答案】視同銷售收益=140（視同銷售收入）-130（視同銷售成本）=10萬元

債務重組收益=（180.8（應收款項）－140（公允價值）－140×17%（額外負擔稅費））=17（萬元）

甲企業(yè)的該項重組業(yè)務應繳納企業(yè)所得稅27×25%=6.75（萬元）

例如：2008年3月5日，記帳憑證18號會計分錄：

借：應付賬款-A公司

6000，000

貸：庫存商品 4000，000

應交稅費-應交稅費（銷項稅額）850，000

資本公積-其他資本公積

1150，000（經(jīng)查，該筆業(yè)務屬于債務重組，同類商品售價5000，000元）

分析：該企業(yè)用非現(xiàn)金資產(chǎn)進行債務重組，未按照稅法規(guī)定將此業(yè)務分解成公允價值銷售貨物和抵償債務兩項業(yè)務。

銷售貨物所得=5000000-4000000

=1000，000元；

債務重組所得=6000000-5000000-850000

=150，000元，調(diào)增應納稅所得額1150，000元。調(diào)整帳務：借：資本公積1150000

貸：以前損益調(diào)整1150000 附或有條件的債務重組 債務重組日的會計分錄：

借：應付賬款

400

貸：應付賬款——債務重組 50 000

預計負債000

營業(yè)外收入——債務重組利得14 400 這種情況下，要調(diào)增應納稅所得額1000元。預計負債稅法上不承認。

五、非貨幣性資產(chǎn)交換

根據(jù)《非貨幣行資產(chǎn)交換準則》，認定涉及少量貨幣性資產(chǎn)的交換為非貨幣性資產(chǎn)交換，通常以補價占整個資產(chǎn)交換金額的比例是否低于25%作為參考。高于25%的，視為貨幣性資產(chǎn)交換，適用收入準則等相關(guān)規(guī)定。

1、以換出資產(chǎn)賬面價值計量，不具有商業(yè)實質(zhì)。借：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等

貸：庫存商品

應交稅費-應交增值稅（銷項稅額）

注意：即便會計處理正確，稅法規(guī)定應視同銷售，調(diào)增應納稅所得額，如果換出的是無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)，還應該注意營業(yè)稅及附加。例如：12月31日257號憑證

摘要：用閑置房產(chǎn)換取設備分錄： 借：固定資產(chǎn)216，000

累計折舊

24，000 貸：固定資產(chǎn)

240，000 后附憑證： 轉(zhuǎn)讓合同一份，載明用閑置房產(chǎn)換取關(guān)聯(lián)企業(yè)順發(fā)機械廠生產(chǎn)設備兩臺，合同沒有列明價格。經(jīng)職業(yè)判斷，該交易沒有商業(yè)實質(zhì)。該房產(chǎn)系2006年建造。

12月轉(zhuǎn)讓閑置房產(chǎn)，房產(chǎn)公允價格為28萬元。經(jīng)專業(yè)評估機構(gòu)評估，重置成本為30萬元，九成新。

問題分析：非貨幣性資產(chǎn)交換，根據(jù)稅法規(guī)定應當視同銷售。轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)應當繳納營業(yè)稅及附加、土地增值稅、印花稅。計算分析：

印花稅：購進和銷售都應納稅 280000×(5+3)/10000=224元 營業(yè)稅=280000×5%=14000元 城建稅=14000×7%=980元 教育費附加=14000×3%=420元

地方教育附加=14000×1%=140元 注意：全國考試沒有地方教育附加 以上稅費合計：15764元

扣除項目合計300000×90%+15764=285764元

扣除項目金額大于銷售額，沒有增值額，不要繳納土地增值稅。應調(diào)增應納稅所得額=280000-216000=64000元。

換入固定資產(chǎn)計稅基礎(chǔ)應為280000+15764=295764元。固定資產(chǎn)會計基礎(chǔ)為216000+15764=231764 固定資產(chǎn)會計基礎(chǔ)小于計稅基礎(chǔ)64000元，形成可抵扣暫時性差異。賬務調(diào)整：

與轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)有關(guān)的稅金計入購進資產(chǎn)價值。借：固定資產(chǎn)15764 貸 ：應交稅費-應交營業(yè)稅14000

-應交城建稅980

-應交教育費附加420

-應交地方教育附加140

-應交印花稅224

例如：某稽查局對某機床制造有限公司2008的納稅情況進行檢查，發(fā)現(xiàn)記賬憑證的會計分錄如下：

借：工程物資

250，000 貸：庫存商品-拋光機

250，000 記賬憑證所附出庫單一份和貨物交換協(xié)議書一份。出庫單反映3月8日發(fā)出××機床一臺，收貨方是某鋁制品有限公司。協(xié)議書簽訂的內(nèi)容是該公司以成本為250，000元的××機床一臺交換某鋁制品有限公司的作價351，000元的鋁合金門窗一批。再采用審閱法檢查該公司的銷售發(fā)票，獲知當月××機床的平均銷售價格為300，000元（不含稅）。分析：

該公司以××機床交換鋁合金門窗，為具備商業(yè)實質(zhì)、公允價值能夠計量的非貨幣性資產(chǎn)交換業(yè)務，應補增值稅51000元（300000×17％）；應補企業(yè)所得稅12500元〔（300000－250000）×25％〕。

應補的增值稅應計入工程物資中。

六、技術(shù)轉(zhuǎn)讓所得。

企業(yè)所得稅法所稱符合條件的技術(shù)轉(zhuǎn)讓所得免征、減征企業(yè)所得稅，是指一個納稅內(nèi)，居民企業(yè)轉(zhuǎn)讓技術(shù)所有權(quán)所得不超過500萬元的部分，免征企業(yè)所得稅；超過500萬元的部分，減半征收企業(yè)所得稅。注意轉(zhuǎn)讓的是所有權(quán)！

營業(yè)稅規(guī)定:對于技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)開發(fā)業(yè)務和與之相關(guān)的技術(shù)咨詢、技術(shù)服務業(yè)務所取得的收入免征營業(yè)稅！

注意：這里是所得超過500萬元，不是收入。借：銀行存款

無形資產(chǎn)減值準備

累計攤銷

貸：無形資產(chǎn)

應交稅費——應交營業(yè)稅（免）

營業(yè)外收入（或借：營業(yè)外支出）

例如：2008年12月22日，記帳憑證23號會計分錄：

借：銀行存款10000，000

貸：無形資產(chǎn)-專利技術(shù) 3000，000

營業(yè)外收入-處置非流動資產(chǎn)損益7000，000 經(jīng)查該企業(yè)轉(zhuǎn)讓的專利技術(shù)收入中包含技術(shù)培訓收入300，000元。

分析：企業(yè)技術(shù)轉(zhuǎn)讓所得=（10000，000-300，000-3000，000）=6700，000元，因此應調(diào)減應納稅所得額5850000元（其中5000，000元免稅，850，000元（（6700，000-5000，000）×50%））屬減半。

如果是使用權(quán)，屬于特許權(quán)使用費收入（企業(yè)所得稅）轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)（營業(yè)稅），會計上計入“其他業(yè)務收入”。

無形資產(chǎn)的出租

1、應當按照有關(guān)收入確認原則確認所取得的轉(zhuǎn)讓收入

借：銀行存款

貸：其他業(yè)務收入

2、將發(fā)生的與該轉(zhuǎn)讓有關(guān)的相關(guān)費用計入其他業(yè)務成本

借：其他業(yè)務成本

貸：累計攤銷

銀行存款

3、發(fā)生的相關(guān)稅費（營業(yè)稅免稅）

借：營業(yè)稅金及附加

貸：應交稅費——應交營業(yè)稅 另外注意：專利權(quán)轉(zhuǎn)讓、專利實施許可所書立的合同，適用于“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”征收印花稅。非專利技術(shù)轉(zhuǎn)讓所書立的合同適用于技術(shù)合同征收印花稅。

七、建造合同收入 完工百分比法的運用

（1）完工進度的確定

①累計實際發(fā)生的合同成本占合同預計總成本的比例

②已經(jīng)完成的合同工作量占合同預計總工作量的比例

③根據(jù)實際測定的完工進度確定

當期確認的合同收入＝合同總收入×完工進度－以前會計期間累計已確認的收入

當期確認的合同費用＝合同預計總成本×完工進度－以前會計期間累計已確認費用后的金額

當期確認的合同毛利＝當期確認的合同總收入－當期確認的合同費用 對于建造合同問題的歸納，應記住以下五筆會計分錄。（1）已發(fā)生的工程成本：

借：工程施工——合同成本

貸：原材料、應付職工薪酬等

（2）結(jié)算金額的賬務處理：

借：應收賬款

貸：工程結(jié)算

（3）實際收到工程款的賬務處理：

借：銀行存款

貸：應收賬款

（4）按完工百分比法確認收入、結(jié)轉(zhuǎn)成本：

借：主營業(yè)務成本

工程施工——合同毛利（通常在借方）

貸：主營業(yè)務收入

（5）將工程結(jié)算與工程施工對沖：

借：工程結(jié)算

貸：工程施工——合同成本

——合同毛利

若某年合同預計總成本超過了合同總收入的金額，則當年確認收入的分錄為：

借：主營業(yè)務成本

貸：主營業(yè)務收入

工程施工――合同毛利

如果年末合同預計總成本大于合同總收入，應將剩余的為完成工程預計損失確認為當前費用=預計總損失×（1-完工程度）

借：資產(chǎn)減值損失

貸：存貨跌價準備 完工時：借：存貨跌價準備

貸：主營業(yè)務成本

八、其他收入

注意預期未退包裝物押金收入確認和計量 舉例：

注意要將增值稅剔除。

2008年2月份取得包裝物的押金收入11.7萬元，3個月后逾期，則逾期的押金收入增加應稅收入應該是11.7/（1+17%）=10萬元，當然，也是用10萬元計算銷項稅額。

實行新準則的企業(yè)，對盤盈資產(chǎn)作為前期會計差錯處理，通過“以前損益調(diào)整”科目處理，在計稅時，應對盤盈資產(chǎn)價值作納稅調(diào)增，其未來成本或折舊也可在稅前扣除。

九、不征稅收入 不征稅收入 1.財政撥款。

2.依法收取并納入財政管理的行政事業(yè)性收費、政府性基金。3.國務院規(guī)定的其他不征稅收入。注意是否符合！重要文件：《財政部 國家稅務總局關(guān)于財政性資金 行政事業(yè)性收費 政府性基金有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知》（財稅【2008】151號）

政府補助會計準則有兩種會計處理：收益法和資本法。收益法是將政府補助計入當期收益或遞延收益。

稅法規(guī)定計入收到當期收入總額中！對遞延收益，先調(diào)增后調(diào)減。

企業(yè)自政府取得的各類補助，以應稅為原則、免稅為例外！

先征后返的流轉(zhuǎn)稅，在實際收到時計入營業(yè)外收入科目。除非稅法明文規(guī)定免征企業(yè)所得稅，其他都應作為應稅收入。

如：《國家稅務總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干優(yōu)惠政策的通知》（財稅【2008】1號）規(guī)定，軟件生產(chǎn)企業(yè)實行增值稅即征即退政策退還得稅款，由企業(yè)用于研究開發(fā)軟件產(chǎn)品和擴大再生產(chǎn)，不作為企業(yè)所得稅應稅收入，不予征收企業(yè)所得稅。

財稅【2008】38號規(guī)定，自2008年1月1日起，核力發(fā)電企業(yè)取得的增值稅退稅款，專項用于換本付息，不征收企業(yè)所得稅。

十、免稅收入 1.國債利息收入。（不包括轉(zhuǎn)讓收入）

注意：對于到期一次還本付息的債券，當年按照權(quán)責發(fā)生制原則確認的利息收入，應調(diào)減應納稅所得額。如果在到期前轉(zhuǎn)讓，不可以將轉(zhuǎn)讓收益中包含的利息收入剔除，國債利息收入的免稅待遇，應歸屬于國債到期的持有兌現(xiàn)人。

2.符合條件的居民企業(yè)之間的股息、紅利等權(quán)益性收益。是指居民企業(yè)直接投資于其他居民企業(yè)取得的投資收益。

3.在中國境內(nèi)設立機構(gòu)、場所的非居民企業(yè)從居民企業(yè)取得與該機構(gòu)、場所有實際聯(lián)系的股息、紅利等權(quán)益性投資收益。2、3中，該收益都不包括連續(xù)持有居民企業(yè)公開發(fā)行并上市流通的股票不足12個月取得的投資收益。

例如：2008年投資收益全年貸方發(fā)生額950000元。其中，從上海浦東的聯(lián)營公司（適用稅率15%）分回利潤850000元；2007年1月購買金融債券1000000元，利率10%，三年后一次還本付息，本年確認收益100000元。稅務處理：

從上海浦東的聯(lián)營公司分回利潤符合居民企業(yè)間股息紅利免稅政策，應調(diào)減應納稅所得額850000元。

購買的金融債券按照合同約定三年后還本付息，當年不確認所得，應調(diào)減應納稅所得額100000元。

4.符合條件的非營利組織的收入。（8項）

十一、關(guān)于債券投資

指企業(yè)購入并準備持有到期的各種債券，如國債等。反映在：”持有至到期投資中”科目中。（如果不準備持有到期，準備近期出售，則在“交易性金融資產(chǎn)”科目核算。

如果不準備持有到期，但準備持有一年以上，反映在“可供出售的金融資產(chǎn)”科目核算。）

會計上對債券利息收入的確認，堅持的是權(quán)責發(fā)生制，不考慮是否實際收到，稅法規(guī)定按照合同約定的債務人應付利息的日期確認收入的實現(xiàn)。

因此對于此次還本付息的債券來說，會計上確認的利息收入，應納稅調(diào)減。在約定再全額確認所得額。“先調(diào)減，再調(diào)增”。

企業(yè)2008年1月1日購買5年期國債，準備持有到期，面值10萬元，票面利率8%，到期一次還本付息14萬元。

購買時:借：持有至到期投資-成本100000

貸：銀行存款 100000 年末：借：持有至到期投資-應計利息8000

貸：投資收益8000 應調(diào)減應納稅所得額8000元。如：2年后將尚未到期的一次還本付息的國債對外處置，取得轉(zhuǎn)讓收入120000元。會計處理如下：

借：銀行存款120000

貸：持有至到期投資-成本100000

-應計利息16000

投資收益

4000 稅法上確認的轉(zhuǎn)讓所得為12萬-10萬=2萬元，納稅調(diào)增16000元，并且不得享受國債利息收入免稅的待遇。

國債利息收入的免稅待遇，應歸屬于國債到期的持有兌現(xiàn)人！

十二、關(guān)于股權(quán)投資收益 由于：

1、符合條件的居民企業(yè)之間的股息、紅利等權(quán)益性收益免稅； 注意事項：免稅的投資收益應當同時符合以下條件：

1、投資的對象必須是居民企業(yè)；

2、投資方式應當是直接投資或投資公開發(fā)行并上市流通的股票持有時間在12個月以上。不符合以上兩個條件的投資收益，不能免予征收企業(yè)所得稅。

2、國稅函【2008】264號規(guī)定，轉(zhuǎn)讓損失當年不超過當年實現(xiàn)的股權(quán)投資收益和股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得的才可以扣除。因此建議：

①在題中出現(xiàn)權(quán)益法核算股權(quán)投資收益為負數(shù)的情況，直接調(diào)增應納稅所得額； 如果為正數(shù)，直接全部調(diào)減應納稅所得額；

②再看有無股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓情況，若有，再計算股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得： 轉(zhuǎn)讓所得= 轉(zhuǎn)讓收入-投資計稅基礎(chǔ)。

因為稅法規(guī)定，企業(yè)對外投資期間，投資資產(chǎn)的成本在計算應納稅所得額時不得扣除，企業(yè)轉(zhuǎn)讓或者處置投資資產(chǎn)時，投資資產(chǎn)的成本準予扣除。

轉(zhuǎn)讓所得的處理：若大于零，則調(diào)增應納稅所得額；若小于零，不調(diào)減了，因為已經(jīng)前面調(diào)減了。

A公司2008年利潤表中“投資收益”-1650萬元構(gòu)成如下：

（1）對B公司投資，采用權(quán)益法核算，年末根據(jù)B公司2008年虧損額計算的分擔額：

借：投資收益450萬元

貸：長期股權(quán)投資-損益調(diào)整 450萬元（2）轉(zhuǎn)讓對C公司投資，分錄如下： 借：銀行存款

1000萬元

長期投資減值準備100萬元

投資收益

1200萬元

貸：長期股權(quán)投資-成本

1800萬元

-損益調(diào)整

300萬元

-其他權(quán)益變動

200萬元 經(jīng)查：投資成本1800萬元均為現(xiàn)金出資。針對此類問題：

（1）調(diào)增應納稅所得額450萬元。（2）先調(diào)增應納稅所得額1200萬元。

涉及投資轉(zhuǎn)讓:

轉(zhuǎn)讓所得=1000萬元（收入）-1800萬元（計稅基礎(chǔ)）=-800萬元。

轉(zhuǎn)讓當期沒有其他投資收益和轉(zhuǎn)讓所得，因此該轉(zhuǎn)讓損失當期不能扣除。因此共應調(diào)增應納稅所得額1650萬元。

（向以后納稅結(jié)轉(zhuǎn)扣除。企業(yè)股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓損失連續(xù)向后結(jié)轉(zhuǎn)5年仍不能從股權(quán)投資收益和股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓所得中扣除的，準予在該股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓后第6年一次性扣除）

十三、公允價值變動損益

財稅【2007】80號文件規(guī)定：企業(yè)以公允價值計量的金融資產(chǎn)、金融負債、以及投資性房地產(chǎn)等，持有期間公允價值變動不計入應納稅所得額，在實際處置或結(jié)算時，處置取得的價款扣除其歷史成本后的差額應計入處置或結(jié)算期間的應納稅所得額。一般情況下：

計稅基礎(chǔ)=會計成本+購入時已到付息期但尚未領(lǐng)取的利息（或購入時已宣告但尚未發(fā)放的現(xiàn)金股利）+交易費用

例如：企業(yè)通過證券交易所購買上市公司股票，2007年4月購買價款1000萬元，2007年12月31日收盤價1200萬元，在2008年2月以700萬元賣出（相關(guān)稅費略）企業(yè)已經(jīng)做出如下會計處理： 2007年4月購買時

借：交易性金融資產(chǎn)-成本10000，000

貸：銀行存款10000，000 2007年12月31日確認公允價值變動時： 借:交易性金融資產(chǎn)-公允價值變動 2000，000

貸：公允價值變動損益2000，000 同時：借：公允價值變動損益2000，000

貸：本年利潤2000，000

年末要調(diào)減應納稅所得額200萬元。

2008年2月轉(zhuǎn)讓交易性金融資產(chǎn)時： 借：銀行存款7000000

投資收益5000000

貸：交易性金融資產(chǎn)-成本10000000

-公允價值變動2000000

同時：借：本年利潤5000，000

貸：投資收益5000，000 2008年稅收上確認處置損失為300萬元。調(diào)增應納稅所得額200萬元。

十四、清算所得

企業(yè)所得稅法第五十五條所稱清算所得，是指企業(yè)的全部資產(chǎn)可變現(xiàn)價值或者交易價格減除資產(chǎn)凈值、清算費用、相關(guān)稅費等后的余額。參考：企業(yè)所得稅法實施條例注釋。

企業(yè)清算所得＝企業(yè)的全部資產(chǎn)可變現(xiàn)價值或者交易價格－資產(chǎn)凈值－清算費用－相關(guān)稅費

注意：這里的資產(chǎn)凈值與稅法實施條例第74條規(guī)定不同。74條規(guī)定：指有關(guān)資產(chǎn)、財產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)減除已經(jīng)按照規(guī)定扣除的折舊、折耗、攤銷、準備金等后的余額。

某居民企業(yè)因經(jīng)營不善，已嚴重虧損多年，于2008年6月底被法院宣布破產(chǎn)，實施破產(chǎn)清算。經(jīng)過清算后，賬面存貨和固定資產(chǎn)變現(xiàn)收入1850萬元，變現(xiàn)時收取各類債權(quán)實際收到150萬元，沒有收到債權(quán)損失50萬元；清算資產(chǎn)盤盈50萬元全部變現(xiàn)50萬元，無法償還的債務50萬元，發(fā)生清理費用40萬元，計算該企業(yè)清算時應繳納的企業(yè)所得稅額？ 清算前企業(yè)資產(chǎn)負債表如下： 企業(yè)的全部資產(chǎn)可變現(xiàn)價值=（1850賬面固定資產(chǎn)存貨變現(xiàn)+150實收應收款項+50盤盈資產(chǎn)變現(xiàn)）-（100+180+100+200-50無法償還的債務）=1520萬元；

資產(chǎn)凈值=資產(chǎn)總額-全部債務=1500資產(chǎn)總值-（100+180+100+200)所有債務=920萬元； 企業(yè)清算所得＝企業(yè)的全部資產(chǎn)可變現(xiàn)價值或者交易價格－資產(chǎn)凈值－清算費用－相關(guān)稅費

=1520-920-40=560萬元。

二、扣除檢查應注意的問題

1、超限額扣除。屬于稅法規(guī)定與會計規(guī)定不一致，調(diào)整應納所得額，不用調(diào)賬。

2、重復扣除。

3、會計差錯。要調(diào)整賬務。

4、提前或滯后扣除費用。

5、稅法與會計規(guī)定不一致。關(guān)于扣除主要問題舉例

一、工資薪金扣除。會計上在“應付職工薪酬”科目核算。關(guān)鍵是合理的判定。

重要文件：國稅函【2009】3號《國家稅務總局關(guān)于企業(yè)工資薪金及職工福利費扣除問題的通知》

二、職工福利費扣除。會計上在“應付職工薪酬”科目核算。

重要文件：國稅函【2009】3號《國家稅務總局關(guān)于企業(yè)工資薪金及職工福利費扣除問題的通知》

國稅函【2008】264號《國家稅務總局關(guān)于做好2007年企業(yè)所得稅匯算清繳工作的補充通知》規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的職工福利費，首先應當沖減以前的結(jié)余金額，不足部分才能在當期所得稅前扣除

三、工會經(jīng)費、職工教育費

工會經(jīng)費。會計上在“應付職工薪酬”科目核算。不超過工資總額2%，強調(diào)實際支付。

教育經(jīng)費。會計上在“應付職工薪酬”科目核算。

不超過工資總額2.5%，超過部分，準予在以后納稅結(jié)轉(zhuǎn)扣除。產(chǎn)生遞延所得稅資產(chǎn)。

對期初余額的處理：2008年實際發(fā)生的職工教育經(jīng)費，超過工資薪金總額的2.5%部分沖減期初余額。

有關(guān)文件：

財建【2006】317號（用途）

特殊規(guī)定：職工教育經(jīng)費的稅前扣除比率，國務院財政、稅務主管部門有特殊規(guī)定的，從其規(guī)定。

財稅【2008】1號：支出的培訓費全額扣除

《國家稅務總局關(guān)于企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新有關(guān)企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策的通知》（財稅【2006】88號）

對當年提取并實際使用的才可以扣除。超支部分允許向以后結(jié)轉(zhuǎn)扣除。例如：2009年6月檢查發(fā)現(xiàn)：

2008年，應付工資賬戶，全年貸方發(fā)生額15000，000元，借方發(fā)生額10000，000元。

應付福利費貸方期初余額1200，000元，借方發(fā)生額2100，000元。期末貸方余額為0元。

工會經(jīng)費借方發(fā)生額180，000元，附有工會組織的專用收據(jù)。職工教育經(jīng)費借方發(fā)生額為500，000元。分析：

應付工資借方發(fā)生額10000000元，允許稅前扣除，應調(diào)增應納稅所得額15000000-10000000=5000，000元；

應付福利費，稅前扣除限額10000000×14%=1400000元，企業(yè)期初貸方有余額1200000元。企業(yè)當年發(fā)生2100000元，超過期初貸方余額900000元，應屆定為當年的福利費支出，同時其小于福利費扣除限額1400000元，因此允許扣除的福利費支出為900，000元。

工會經(jīng)費，稅前扣除限額=10000000×2%=200000元，企業(yè)上交了180000元，沒有超過限額，可以全額扣除。

職工教育經(jīng)費，稅前允許扣除=10000000×2.5%=250000元，企業(yè)實際發(fā)生500000元，應調(diào)增應納稅所得額=500000-250000=250000元，余額在以后結(jié)轉(zhuǎn)扣除。形成遞延所得稅資產(chǎn)。

產(chǎn)生應納稅暫時差異，應確認遞延所得稅資產(chǎn)250000×25%=62500元 借：遞延所得稅資產(chǎn)62500

貸：以前損益調(diào)整62500

四、業(yè)務招待費扣除。會計中在管理費用中核算。

稅法規(guī)定：實施條例43條規(guī)定：企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的業(yè)務招待費支出，按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過當年銷售（營業(yè)）收入的5‰。

注意1：銷售（營業(yè)收入）包括稅法中的視同銷售收入。申報表-收入明細表中，“銷售（營業(yè)）收入合計”：金額為本表第2＋13行。本行數(shù)據(jù)作為計算業(yè)務招待費、廣告費和業(yè)務宣傳費支出扣除限額的計算基數(shù)。第2行營業(yè)收入，包括主營業(yè)務收入和其他業(yè)務收入，第13行視同銷售收入，包括（1）非貨幣性交易視同銷售收入、（2）貨物、財產(chǎn)、勞務視同銷售收入、（3）其他視同銷售收入。

其中，營業(yè)收入中：讓渡資產(chǎn)使用權(quán)收入，指讓渡無形資產(chǎn)（商標權(quán)、專利權(quán)、專有技術(shù)使用權(quán)、版權(quán)、專營權(quán)）而取得的使用費收入以及租賃業(yè)務為基本業(yè)務的出租固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)在營業(yè)收入中核算取得的租金收入。注意2：

先計算扣除限額。實際發(fā)生數(shù)×60%與限額比，取小者作為可以扣除數(shù)。計算出可以扣除的金額后，用實際發(fā)生的業(yè)務招待費-可以扣除數(shù)=調(diào)增數(shù)。

？銷售（營業(yè)）收入是企業(yè)申報表中收入，還是經(jīng)調(diào)整會計差錯后的收入呢？？？ ：調(diào)整后的銷售（營業(yè)）收入數(shù)！例如：

2008年“管理費用—業(yè)務招待費”累計發(fā)生額150000元，全部計入營業(yè)成本，經(jīng)查，年末申報企業(yè)所得稅時未作任何調(diào)整。

另：基本資料中給定的營業(yè)收入總額1000萬元。參考答案：

業(yè)務招待費扣除限額=1000萬元×0.5%=5萬元 業(yè)務招待費扣除數(shù)=15萬元×60%=9萬元>5萬元 實際允許扣除的業(yè)務招待費=5萬元

應當調(diào)整應納稅所得額=15萬—5=10萬元

五、廣告宣傳費

會計上在銷售費用中核算。

稅法規(guī)定企業(yè)發(fā)生的符合條件的廣告費和業(yè)務宣傳費支出，除國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定外，不超過當年銷售（營業(yè)）收入15%的部分，準予扣除；超過部分，準予在以后納稅結(jié)轉(zhuǎn)扣除。產(chǎn)生遞延所得稅。

注意：銷售（營業(yè)）收入包括稅法中的視同銷售收入。

銷售（營業(yè)）收入是企業(yè)申報表中收入，還是經(jīng)調(diào)整會計差錯后的收入呢？同樣是后者！注意廣告宣傳費與非廣告性贊助支出的區(qū)別，后者不允許扣除。

廣告性質(zhì) 的贊助支出作為業(yè)務宣傳費。非法廣告和宣傳費用不得扣除！

六、公益性捐贈扣除

會計處理：在“營業(yè)外支出”科目中核算

稅法規(guī)定：企業(yè)發(fā)生的公益性捐贈支出，不超過利潤總額12%的部分，準予扣除。重要文件：財稅[2008]160號

利潤＞0！

首先是否屬于公益性捐贈。計算扣除限額，比較。注意2008年可以全額扣除的公益性捐贈。分別是：向四川地震災區(qū)公益性捐贈可以全額扣除。文件：財稅[2008]104號

這里的利潤是申報表中的利潤，還是經(jīng)本次檢查調(diào)整賬務后的利潤的？調(diào)整后的！2008年5月26日：47號憑證 憑證摘要：向汶川地震災區(qū)捐款 會計分錄：

借：營業(yè)外支出—公益救濟捐贈

500，000

貸：銀行存款

500，000 原始憑證：

南方市民政局收款收據(jù)一張，表明款項500000元。轉(zhuǎn)賬支票存根一張，票面金額為500，000元。核查備注：

核查企業(yè)“營業(yè)外支出”賬，累計發(fā)生捐贈支出600，000元，其中公益捐贈為500，000元，非公益捐贈為100，000元。

核查，企業(yè)的所有捐贈支出均在稅前扣除，未作稅前扣除調(diào)整。參考答案：

向四川地震災區(qū)捐款可以全額扣除。非公益捐贈10萬元不得在稅前扣除。

應調(diào)增應納稅所得額=10萬元=100，000元

七、產(chǎn)品質(zhì)量保證金

會計上提取的質(zhì)量保證金稅前不能扣除，稅法與會計有差異。借：銷售費用-產(chǎn)品質(zhì)量保證

500，000

貸：預計負債-產(chǎn)品質(zhì)量保證500，000 應調(diào)增應納稅所得500，000元。

八、研究開發(fā)費加計扣除

內(nèi)部研究開發(fā)費用的會計處理：

通過設置“研發(fā)支出”科目來核算，下設“費用化支出”和“資本化支出”兩個明細科目。

賬務處理如下：

（1）發(fā)生研發(fā)支出：

借：研發(fā)支出——費用化支出

——資本化支出

貸：原材料

應付職工薪酬

銀行存款

（2）該專利技術(shù)已經(jīng)達到預定用途：

借：管理費用

無形資產(chǎn)

貸：研發(fā)支出——費用化支出

——資本化支出

實施條例規(guī)定：企業(yè)所得稅法第三十條第（一）項所稱研究開發(fā)費用的加計扣除，是指企業(yè)為開發(fā)新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝發(fā)生的研究開發(fā)費用，未形成無形資產(chǎn)計入當期損益的，在按照規(guī)定據(jù)實扣除的基礎(chǔ)上，按照研究開發(fā)費用的50%加計扣除；形成無形資產(chǎn)的，按照無形資產(chǎn)成本的150%攤銷。

注意：擅自擴大列支范圍

文件：國稅發(fā)〔2008〕116號

例：2008年管理費用-研究開發(fā)費全年借方發(fā)生額7000，000元；管理費用-無形資產(chǎn)攤銷800，000元（此項攤銷費用為開發(fā)新產(chǎn)品形成無形資產(chǎn)的部分）分析：新產(chǎn)品新工藝的研究開發(fā)費允許加計扣除，應調(diào)減應納稅所得額7000000×50%=3500，000元。

新產(chǎn)品新工藝的研究開發(fā)費形成資產(chǎn)的，攤銷額允許加計扣除，調(diào)減應納稅所得額=800000×50%=400，000元。

九、借款費用

稅法規(guī)定：企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中發(fā)生的合理的不需要資本化的借款費用，準予扣除。

企業(yè)為購置、建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和經(jīng)過12個月以上的建造才能達到預定可銷售狀態(tài)的存貨發(fā)生借款的，在有關(guān)資產(chǎn)購置、建造期間發(fā)生的合理的借款費用，應當作為資本性支出計入有關(guān)資產(chǎn)的成本，并依照本條例的規(guī)定扣除。相關(guān)文件：財稅〔2007〕80號

因此稅法與會計規(guī)定一致了。必須掌握《借款費用準則》關(guān)于利息資本化的基本知識。會計中在財務費用或在建工程中核算 借款利息資本化金額的確定

在借款費用資本化期間內(nèi)，每一會計期間的利息（包括折價或溢價的攤銷）資本化金額，應當按照下列方法確定：

（一）為購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而借入專門借款的，應當以專門借款當期實際發(fā)生的利息費用，減去將尚未動用的借款資金存入銀行取得的利息收入或進行暫時性投資取得的投資收益后的金額確定。專門借款利息資本化的基本分錄為：

借：在建工程

銀行存款（應收利息）

貸：應付利息

例如：檢查2008年，財務費用-利息全年借方發(fā)生額1375000元。共兩筆工行借款。借款合同1顯示，向工商銀行借款，2008年3月1日，借款10000000元用于生產(chǎn)經(jīng)營，借款期限1年，年利率為4.5%；借款合同2顯示，3月1日借款20000000元，購置設備A，（該設備5月31日投入使用），借款期限5年，年利率6%，每年年末付息。

稅務處理：生產(chǎn)經(jīng)營借款利息=10000000×4.5=375，000元，允許稅前扣除。設備借款利息=20000000×6%×106%×10/12=1000000元，其中3月-5月的利息應計入固定資產(chǎn)價值，予以資本化，不允許稅前扣除。調(diào)增應納稅所得20000000×6%×3/12=300，000元。

同時，固定資產(chǎn)計稅成本增加300，000元。

折舊少扣除300000/10×7/12=17500元。應調(diào)減應納稅所得額17500元。

十、利息費用

會計上在財務費用中核算

稅法規(guī)定：企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中發(fā)生的下列利息支出，準予扣除：

（一）非金融企業(yè)向金融企業(yè)借款的利息支出、金融企業(yè)的各項存款利息支出和同業(yè)拆借利息支出、企業(yè)經(jīng)批準發(fā)行債券的利息支出；

（二）非金融企業(yè)向非金融企業(yè)借款的利息支出，不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的數(shù)額的部分。

注意：

1、利息費用是按照占用的月份計算的。

2、如果沒有明確給定金融企業(yè)利率，可能隱含在向金融企業(yè)借款的利息與本金、時間中了。

3、如果存在向關(guān)聯(lián)企業(yè)借款，存在資本弱化問題，要特別納稅調(diào)整。企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資與權(quán)益性投資的比例超過規(guī)定標準而發(fā)生的利息支出，不得在計算應納稅所得額時扣除。

相關(guān)文件：財稅〔2008〕121號 2008年3月3日：20號憑證

憑證摘要：向大中華集團借款 會計分錄：

借：銀行存款

1200，000

貸：長期借款

1200，000 原始憑證：

銀行進賬單一張，表明款項收到，存入銀行

借款合同一份，合同內(nèi)容為：向本公司第一大股東（控股60%）借款120萬元，借款期限為1年，借款利率為10%。借款日為3月1日。核查備注：

核查公司“財務費用”賬，全年共累計支付利息120000元。核查公司“管理費用”賬，該合同未計算印花稅。核查公司“股本”總賬，公司股本總額為100萬元。核查商業(yè)銀行同期銀行貸款利率，為8%。

另基本情況中給定相關(guān)內(nèi)容：公司注冊資本為200萬元，大中華集團為控股大股東，控股比例60%，其余為自然人股東。公司會計核算自2007年起執(zhí)行新《企業(yè)會計準則》 正確答案應為：

公司股本100萬元，從大中華集團接受的權(quán)益性投資為100×60%=60萬元。從大中華集團接受的債權(quán)性投資超過60×2=120萬元的利息支出不得稅前扣除。該單位實際從大中華公司接受債權(quán)性投資(借款)120萬元，沒有超過該比例?？梢钥鄢睦①M用=1200000×8%×10／12=80000元。

超過規(guī)定扣除標準的利息費用=120000-80000=40000元，應調(diào)增應納稅所得額40000元。注意：向非金融機構(gòu)借款合同，不屬于稅法列舉的應稅合同！

十一、租金支出的扣除問題

企業(yè)根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營活動的需要租入固定資產(chǎn)支付的租賃費，按照以下方法扣除：

（一）以經(jīng)營租賃方式租入固定資產(chǎn)發(fā)生的租賃費支出，按照租賃期限均勻扣除。例：2008年4月9日，記帳憑證3號會計分錄：

借：管理費用-租賃費240000

貸：銀行存款240000 租賃合同說明，以經(jīng)營租賃方式租入設備一臺，租賃期2年，一次性支付租金。

分析：經(jīng)營租賃方式租入固定資產(chǎn)，要按照租賃期分期扣除。調(diào)增應納稅所得額=240000-240000/2/12×9=150000元。

十二、長期待攤費的扣除問題 重點關(guān)注固定資產(chǎn)大修費。固定資產(chǎn)的大修理支出，是指同時符合下列條件的支出：修理支出達到取得固定資產(chǎn)時的計稅基礎(chǔ)50%以上；修理后固定資產(chǎn)的使用年限延長2年以上。該項支出，按照固定資產(chǎn)尚可使用年限分期攤銷。例如：2008年4月3號憑證： 借：管理費用-修理費720000

貸：銀行存款

720000 經(jīng)查，對已使用的A設備發(fā)生的修理費，該設備取得時計稅基礎(chǔ)1200000元，剩余折舊年限為2年，估計維修后還可以延長使用3年。

分析：符合大修理支出的標準，應屬于長期待攤費用，應在尚可使用年限內(nèi)攤銷，調(diào)增應納稅所得額=720000-720000/5/12×8=624000元。

十三、上交的管理費扣除問題

會計上計入“管理費用”科目。稅法第四十九條 ：企業(yè)之間支付的管理費、企業(yè)內(nèi)營業(yè)機構(gòu)之間支付的租金和特許權(quán)使用費，以及非銀行企業(yè)內(nèi)營業(yè)機構(gòu)之間支付的利息，不得扣除。重要文件：國稅發(fā)〔2008〕86號

十四、應當資本化的支出費用化。

常見問題：購入固定資產(chǎn)等，以修理費、配件名義一次扣除。將基建、福利等部門耗用的料工費直接計入生產(chǎn)成本等以及對外投資發(fā)出的貨物，直接計入成本、費用。主要表現(xiàn)形式：

借：管理費用（購入固定資產(chǎn)以配件修理列賬等）

財務費用（應資本化的利息支出費用化）

貸：銀行存款等

涉及賬務調(diào)整和納稅調(diào)整，應當將一次性計入當期費用扣除數(shù)減去固定資產(chǎn)的可以在當期扣除的折舊、攤銷額后的余額，調(diào)增應納稅所得額。借：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等

貸：累計折舊（累計攤銷）

以前損益調(diào)整（差額）

例如：12月11日購入傳真機1臺，對方開具增值稅普通發(fā)票一張，發(fā)票注明價稅合計金額為1500元。

借：低值易耗品-傳真機 1500 貸：庫存現(xiàn)金

1500 借：管理費用-辦公用品1500

貸：低值易耗品-傳真機1500 分析：根據(jù)固定資產(chǎn)會計準則，應為固定資產(chǎn)，會計處理不正確： 應調(diào)增應納稅所得額1500元。

如果是以前月份，還應扣除相應的折舊。3年?

十五、開辦費扣除

2008年以后，按照稅法與會計一致理解，會計上計入管理費用，在開始生產(chǎn)經(jīng)營的當月一次計入管理費用。稅法上應該一次扣除，不再作為長期待攤費用攤銷了。

十六、資產(chǎn)折舊、攤銷。

常見問題：

1、固定資產(chǎn)折舊、無形資產(chǎn)攤銷年限短于稅法規(guī)定年限，2、多提折舊攤銷未調(diào)整。

3、計提折舊范圍不準確。

4、固定資產(chǎn)折舊計算方法及分配不準確。

5、固定資產(chǎn)處置所得未并入應納稅所得。

不用調(diào)賬，調(diào)整應納稅所得額。加速折舊固定資產(chǎn)不符合。注意：折舊的期間、年限、計稅基礎(chǔ)與會計價值不同。暫時性差異的處理，遞延所得稅處理。

十七、財產(chǎn)損失

企業(yè)所得稅法第八條所稱損失，是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中發(fā)生的固定資產(chǎn)和存貨的盤虧、毀損、報廢損失，轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)損失，呆賬損失，壞賬損失，自然災害等不可抗力因素造成的損失以及其他損失。

企業(yè)發(fā)生的損失，減除責任人賠償和保險賠款后的余額，依照國務院財政、稅務主管部門的規(guī)定扣除。

企業(yè)已經(jīng)作為損失處理的資產(chǎn)，在以后納稅又全部收回或者部分收回時，應當計入當期收入?？偩?3號令

常見問題：虛列財產(chǎn)損失，已做損失處理的資產(chǎn)，又部分或全部收回時，未作納稅調(diào)整。例如：2月10日45號憑證

摘要：收回欠款分錄： 借：銀行存款75000 貸：應付職工薪酬-福利費75000 后附憑證：說明1張，證明收回以前已經(jīng)核銷的壞賬，該壞賬共10萬元，已經(jīng)在2006年做壞賬損失處理。本次經(jīng)業(yè)務員當面催收，收到7.5萬元。

問題分析：收回已做壞賬處理的債權(quán)應當計入應稅收入-其他收入處理。該單位計入應付福利費處理，屬于少列收入。

計算分析：調(diào)增應納稅所得額75000元。

賬務調(diào)整：

借：應付職工薪酬-福利費75000 貸：以前損益調(diào)整

75000

十八、費用沒有按照規(guī)定核算，提前或滯后列支。

1、補提以前的費用、稅金直接稅前扣除。會計上屬于會計差錯處理。稅收上也按照此處理。

例如：2008年1月10日：6號憑證

憑證摘要：補提2007年職工效益獎 會計分錄：

借：管理費用——其他

32，000 貸：應付職工薪酬—工資—提取

32000 原始憑證：《07年職工效益獎發(fā)放表》，顯示全公司計55人領(lǐng)取職工效益獎，累計32000元。參考答案：（1）6號憑證補提2007年效益獎32000元，不得稅前扣除，應調(diào)增應納稅所得額。（2）應追繳個人所得稅

2、將下的費用在本年扣除。

例如：2008年10月25日：165號憑證

憑證摘要：付財產(chǎn)保險費 會計分錄：

借：管理費用—保險費

150，000

貸：銀行存款

150，000 原始附件：保險公司專用收據(jù)，標明財產(chǎn)保險費15萬元；銀行轉(zhuǎn)帳支票一張，支出金額15萬元。保險合同一份，標明2009年財產(chǎn)保險（具體內(nèi)容略）核查備注：未繳納印花稅。參考答案：存在問題：企業(yè)支付下一保險費列入當年管理費用，減少當年應納稅所得額，簽訂保險合同未納印花稅。

（1）調(diào)增企業(yè)所得稅應納稅所得額150 000元。（2）應補納印花稅=150 000×1‰=150

十九、查獲的所得額彌補以前虧損。

屬程序性規(guī)定仍然有效。

文件：國稅函【2009】55號文件。

二十、不得扣除的的支出。

在計算應納稅所得額時，下列支出不得扣除：

（一）向投資者支付的股息、紅利等權(quán)益性投資收益款項；

（二）企業(yè)所得稅稅款；

（三）稅收滯納金；

（四）罰金、罰款和被沒收財物的損失； 例8月31日124號憑證

摘要：付罰款分錄： 借：管理費用50000

貸：銀行存款50000 后附憑證：區(qū)工商局罰款收據(jù)1張，金額5萬元。問題分析：行政罰款不能扣除

計算分析：應調(diào)增應納稅所得額50000元。賬務調(diào)整：不用調(diào)賬。

（五）本法第九條規(guī)定以外的捐贈支出；

（六）贊助支出； 例如：2月18日99號憑證

摘要：付市書法協(xié)會借：營業(yè)外支出30000貸：銀行存款30000后附憑證：市書法協(xié)會收款收據(jù)1張，收順達公司贊助款3萬元。問題分析：贊助支出稅法不允許扣除。計算分析：應調(diào)增應納稅所得額30000元。賬務調(diào)整：不用調(diào)整。

（七）未經(jīng)核定的準備金支出；

《企業(yè)所得稅法》第十條規(guī)定，未經(jīng)核定的準備金支出，在計算應納稅所得額時不得扣除。

壞賬準備金余額

1、企業(yè)在以前按稅法規(guī)定進行納稅調(diào)增的壞賬準備金，由企業(yè)提供證明材料，可減少企業(yè)壞賬準備金余額。2、2008年及以后沖回的壞賬準備金，并入應納稅所得額。3、2008年及以后發(fā)生的壞賬損失，應沖減壞賬準備金余額；沖減不足的，在稅前扣除。4、2008年增提的壞賬準備，作納稅調(diào)增。

例如：2008年“應收帳款” 帳年初借方余額為800萬元，年末余額設為0，“壞賬準備”年初余額6萬，包含了2萬元以前已經(jīng)調(diào)增所得額的部分（如果企業(yè)提供證明材料，可減少企業(yè)壞賬準備金余額，則余額為4萬元），1、2008年壞賬準備年末余額會計上應為0，應沖回6萬元，則6萬元會計上沖減資產(chǎn)減值損失，增加利潤6萬元，不用調(diào)整；如果企業(yè)能證明，則計入所得的是4萬元。

2、假如2008年發(fā)生壞賬損失7萬元，應沖減年初壞賬準備6萬元（如果能證明，減4萬元），余額1萬元（能證明的按3萬元）作為當期損失申報扣除。如果年末應收賬款余額為2000萬，假如壞賬準備年末余額應為會計估計為13萬，會計上增提的7萬元，應調(diào)增應納稅所得額。

（八）與取得收入無關(guān)的其他支出：

包括：與取得收入無關(guān)的擔保支出、承擔關(guān)聯(lián)企業(yè)利息、個人所得稅、賄賂支出等 11月30日257號憑證

摘要：支付利息分錄： 借：財務費用20000

貸：銀行存款20000 后附憑證：

A、擔保協(xié)議一份，為大華服裝廠提供貸款擔保。

B、情況說明1份：因大華服裝廠虧損倒閉，而由順達公司承擔貸款利息20000元。問題分析：擔保支出屬于與生產(chǎn)經(jīng)營無關(guān)費用，不能扣除。借額調(diào)整：應調(diào)增應納稅所得額20000元。

賬務調(diào)整：不用調(diào)賬 二

十一、按計劃成本計價的檢查

例：經(jīng)查某企業(yè)年末“材料成本差異”科目貸方余額為24萬元，無借方發(fā)生額。1—12月制造部門耗用各種材料450萬元（其他部門未領(lǐng)用），庫存材料期初160萬元，期末150萬元，期末在產(chǎn)品、庫存產(chǎn)品、已出售產(chǎn)品成本分別為200萬元、300萬元、500萬元。分析：材料成本差異結(jié)轉(zhuǎn)不正確。材料成本差異：

本年購進材料＝450萬元＋150萬元－160萬元＝440萬元；

材料成本差異率＝24萬元÷（440萬元＋160萬元）×100%＝－4%； 本年應分攤差異＝450萬元×－4%＝－18萬元；

在產(chǎn)品應分攤差異=18萬元÷（200＋300＋500）萬元×200萬元＝－3.6萬元

庫存商品應分攤差異=18萬元÷（200＋300＋500）萬元×400萬元＝－5.4萬元

已銷產(chǎn)品應分攤差異＝18萬元÷（200＋300＋500）萬元×500萬元＝－9萬元 借：材料成本差異180000 貸：生產(chǎn)成本36000 庫存商品54000 以前損益調(diào)整 90000 二

十二、多轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品成本納稅調(diào)整金額的確認 對查出的多轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品成本，不能直接調(diào)增當期利潤和應納稅所得額，與多轉(zhuǎn)發(fā)出材料成本一樣，亦應視其對利潤的影響程度而定。如確知該批產(chǎn)品已全部銷售，且多轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品成本對以后各期完工產(chǎn)品成本和銷售成本影響不多大的，可全額調(diào)增應納稅所得額；如確知該批產(chǎn)品未銷售，不影響當期利潤，只調(diào)整生產(chǎn)成本與庫存商品余額；如前兩種情況都不易確定，應按以下方法調(diào)整利潤及庫存商品金額：

分攤率= 多轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品成本/(庫存商品期末余額+本期銷售產(chǎn)品成本)×100% 應調(diào)增應納稅所得額=本期已銷產(chǎn)品成本×分攤率

二十三、納稅人確認預計負債，少計的債務重組收益未申報納稅

例如：某稽查局對A公司2008年納稅情況進行檢查，通過賬簿審查和詢問有關(guān)人員得知，2008年7月1日與B公司發(fā)生了債務重組業(yè)務?；槿藛T調(diào)取債務重組合同進行審查，2008年1月1日A公司因向B公司購進材料簽發(fā)了一張期限為6個月、票面金額為70200元、年利率為4％、到期還本付息的商業(yè)承兌匯票。2008年7月1日由于A公司財務困難，無法償還票據(jù)本息，經(jīng)雙方協(xié)定，進行債務重組：（1）免除積欠利息；（2）將剩余債務的償還期限延長至2008年12月31日，并且如果A公司2008年盈利，延長期間按2％收取利息；如果A公司2008年虧損，延長期間則不加收利息?；槿藛T采用抽查法審核債務重組的記賬憑證： 借：應付票據(jù)

71604

貸：預計負債

702（70200×2％/2）

營業(yè)外收入—債務重組利得

702

應付賬款

70200 審核A公司2008年企業(yè)所得稅申報表，債務重組收益按702元申報納稅。分析：按照稅法規(guī)定A公司應確認債務重組收益為1404元（71604-70200），應調(diào)增應納稅所得額702元。

二十四、關(guān)于國稅發(fā)【2000】118號、國稅發(fā)【2000】119號、國稅發(fā)【2003】45號文件。

1、應稅改組（納稅、公允計價）

一般或通常情況下，應當按照轉(zhuǎn)讓、置換、被合并、被分立資產(chǎn)的公允價值轉(zhuǎn)讓（銷售）相關(guān)資產(chǎn)，計算相關(guān)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、置換、被合并、被分立資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得，依法繳納企業(yè)所得稅。相應的，按照公允價值（評估價）確認有關(guān)取得資產(chǎn)的計稅價值。

2、免稅改組條件：（1）整體資產(chǎn)置換中：補價/換入總資產(chǎn)公允價值<或=25%；

（2）整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)合并、企業(yè)分立中：非股權(quán)支付額/支付股權(quán)票面價值<或=20%。三者條件相同！

待遇（1）置換雙方、轉(zhuǎn)讓方、被合并方、被分立方都不確認資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，不計算企業(yè)所得稅。

（2）取得補價或非股權(quán)支付額的企業(yè)，應將所轉(zhuǎn)讓或處置資產(chǎn)中包含的與補價或非股權(quán)支付額相對應的增值，確認為當期應納稅所得。

當期應確認的所得=補價（非股權(quán)支付額）×總增值／總資產(chǎn)評估價

（3）除整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓改組，接受企業(yè)取得的轉(zhuǎn)讓企業(yè)的資產(chǎn)的成本，可以按評估確認價值確定外，其他方式下均按照原賬面凈值為基礎(chǔ)確認資產(chǎn)的入賬價值。

事實上免稅改組并不是免稅，而是遞延納稅的概念，主要考慮交易沒有產(chǎn)生足夠的現(xiàn)金流量，來繳納評估增值產(chǎn)生的企業(yè)所得稅，而稅收的制定不能影響改組的正常進行。這是國際通行的做法。

例：某稽查局對甲企業(yè)2008納稅情況進行稅務檢查，稽查人員采用詢問、審核法發(fā)現(xiàn)甲企業(yè)于2008年2月以整體實物資產(chǎn)與乙企業(yè)整體實物資產(chǎn)置換。經(jīng)檢查雙方簽訂的合同，核實甲企業(yè)整體實物資產(chǎn)的賬面凈值為540萬元，市場公允價值為600萬元；乙企業(yè)整體實物資產(chǎn)的賬面凈值為420萬元，市場公允價值為480萬元，乙企業(yè)需要補給甲企業(yè)現(xiàn)金120萬元。稽查人員經(jīng)對該企業(yè)所得稅納稅申報表的復核發(fā)現(xiàn)甲企業(yè)對此項整體資產(chǎn)置換業(yè)務未在2008年申報納稅。分析：甲企業(yè)以整體實物資產(chǎn)與乙企業(yè)整體實物資產(chǎn)置換，甲企業(yè)收到補價的貨幣資金占換入總資產(chǎn)公允價值的比例為20％（120÷600×100％），不高于25％，按照國稅發(fā)〔2000〕118號文規(guī)定，甲企業(yè)不確認資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的所得，不繳納企業(yè)所得稅，即甲企業(yè)公允價值600萬元與資產(chǎn)賬面凈值540萬元之間的差額不需要繳納所得稅。

由于甲企業(yè)收到了乙企業(yè)支付的120萬元補價，按照國稅發(fā)〔2003〕45號文規(guī)定，取得補價或非股權(quán)支付額的企業(yè)，應將所轉(zhuǎn)讓或處置資產(chǎn)中包含的與補價或非股權(quán)支付額相對應的增值，確認為當期應納稅所得。因此，要計算取得補價的甲企業(yè)所轉(zhuǎn)讓或處置資產(chǎn)中包含的與補價相對應的增值，確認為當期應納稅所得。甲企業(yè)資產(chǎn)的賬面凈值540萬元，公允價值為600萬元，增值60萬元，補價相對應的所得為：60÷600×120＝12（萬元）。甲企業(yè)應將12萬元作為當期資產(chǎn)置換所得申報納稅。

甲企業(yè)該項整體資產(chǎn)置換應補繳的所得稅＝12×25％＝3（萬元）二

十五、被合并方未按稅法規(guī)定確認所得，偷逃企業(yè)所得稅 相關(guān)文件：國稅發(fā)【2000】119號

因此該類涉稅問題的具體表現(xiàn)形式為：

1.故意混淆應稅合并與免稅合并的界限，應稅合并業(yè)務不確認資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓（處置）所得，少交企業(yè)所得稅；

2.符合免稅合并條件時，與非股權(quán)支付額相對應的增值不申報繳納企業(yè)所得稅。

例如：世紀公司與中天公司新設合并為集團公司，合并前世紀公司資產(chǎn)的公允價值10000萬元，資產(chǎn)凈值9000萬元，負債4000萬元，允許彌補虧損是900萬元，企業(yè)所得稅稅率是15%；中天公司的公允價值8000萬元，資產(chǎn)凈值是7500萬元，負債4000萬元，允許彌補的虧損是300萬元，企業(yè)所得稅稅率為15%。問：

1、兩公司合并后，若當年集團公司盈利1000萬元，則集團公司的應納稅所得額是多少？

2、企業(yè)合并后，集團公司資產(chǎn)未來在稅前可以扣除折舊或攤銷數(shù)額是多少？ 某一納稅可彌補被合并企業(yè)虧損的所得額=合并企業(yè)某一納稅未彌補虧損前的所得額×(被合并企業(yè)凈資產(chǎn)公允價值÷合并后合并企業(yè)全部凈資產(chǎn)公允價值)。

集團公司本可以彌補世紀公司虧損的所得額=1000×6000/（6000+4000）=600萬元。可彌補600萬。

集團公司本可以彌補中天公司虧損的所得額=1000×4000/（6000+4000）=400萬元?？蓮浹a300萬。共可彌補900萬元。

免稅改組，按照原賬面價值確定資產(chǎn)成本。為9000+7500=16500萬元。

例如：某稽查局對A公司的2008年的納稅情況進行檢查，稽查人員審查公司會計報表附注了解到該公司發(fā)生了企業(yè)合并業(yè)務。采用審核法對A公司提供的企業(yè)合并合同協(xié)議的相關(guān)條款進行審核，得知B公司于2008年1月3日以增發(fā)股票和支付存款方式吸收合并A公司，按照會計準則規(guī)定認定為非同一控制下的企業(yè)合并，合并后A公司仍具有法人資格?；槿藛T對專業(yè)資產(chǎn)評估機構(gòu)出具的《資產(chǎn)評估報告書》進行審核，有關(guān)數(shù)據(jù)資料如下： B公司為吸收合并增發(fā)股票3000萬股（每股面值1元、市價3元），支付銀行存款900萬元?；槿藛T抽查A公司企業(yè)合并業(yè)務的有關(guān)記賬憑證和企業(yè)所得稅納稅申報表的有關(guān)報表項目，企業(yè)合并業(yè)務未確認轉(zhuǎn)讓所得申報納稅。分析：（1）A公司被B公司吸收合并后仍具有法人資格，仍舊為獨立的企業(yè)所得稅納稅義務人，向公司所在地的主管稅務機關(guān)申報納稅。

（2）非股份支付額的比例＝900/3000×1×100％＝30％>20％，為應稅合并業(yè)務。A公司按稅法規(guī)定應視為按公允價值轉(zhuǎn)讓、處置全部資產(chǎn)，計算資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得，依法繳納所得稅。（3）A公司全部資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得為450萬元〔（6400＋2500）－（6000＋2450）〕，應補繳企業(yè)所得稅112.5萬元（450×25％）。

二十六、多計股息紅利收入，少計股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓所得

相關(guān)文件：國稅發(fā)【2000】118號、國稅函【2004】390號 【問題描述】

1．轉(zhuǎn)讓持股95％以下（不含）長期股權(quán)投資，虛計股息紅利收入，少計股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓所得； 2．轉(zhuǎn)讓持股95％以上的長期股權(quán)投資及因被投資方清算收回長期股權(quán)投資，多計股息紅利收入，少計股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓所得。

二十六、稅收抵免問題

稅法24條、條例80條

例如中國居民企業(yè)A擁有設在甲國的B企業(yè)50%的有表決權(quán)的股份，08年A企業(yè)本部取得應納稅所得額2000萬元，收到B企業(yè)分回股息90萬元（預提所得稅稅率10%),A企業(yè)適用所得稅稅率25%，B企業(yè)本部實現(xiàn)應納稅所得額500萬元，已按照20%稅率繳納了所得稅，08年A企業(yè)應納企業(yè)所得稅（）萬元？按照企業(yè)所得稅法計算的抵免限額為（）萬元？ 2008年A企業(yè)應納企業(yè)所得稅：

A企業(yè)應繳納的預提稅90÷（1-10）×10%=10 A企業(yè)分回股息所承擔的所得稅稅額=500×20%×100/(500×（1-20%））=25 A企業(yè)還原后所得=100+25=125 抵免限額=125×25%=31.25 A企業(yè)在甲國共納稅款10+25=35＞抵免限額31.25 A企業(yè)2008年應納稅額=（2000+125）×25%-31.25=500 第四部分 考試技巧及注意事項

（一）、計劃統(tǒng)籌時間：當拿到試卷后，應該看一看試題的分量分布，各題型的題量、分值、要求，在一道題目上花費過多的時間是不值得的，即使做對了，也是得不償失的。要合理的分配時間。

（二）、讀準題目，弄清題意：注意仔細審題，一定要看清楚題目問的是什么。一些人拿到題目就開始做題，迫不及待，這樣容易答非所問。

對于選擇題，分單選題和多選題，必須將選擇題題干讀完，弄清楚問什么，條件是什么，備選答案是什么，注意迷糊信息的干擾。

對于判斷題，要注意逐句逐字讀一遍，有時特別絕對的描述是有問題的的。學習較好的要相信自己的第一判斷，反之亦然。

對于改錯題，要正確找到錯誤的字句，按要求改正。對于綜合理論題和計算題，不可能有充足的時間細細將題目分析得很透徹，可以先將題目瀏覽一遍，將重點信息形成印象，然后結(jié)合題目設問的要求快速確定答題思路，再按要求答題。防止花費了很多時間，再從頭開始。

注意考題涉及的（2008年2007年？）、地區(qū)（城市、縣城？），對應相應的稅收規(guī)定。

（一）選擇題（1）、運用排除法。如果不能一眼看出答案，應首先排除明顯荒誕、拙劣或不正確的答案。一般來說，對于選擇題，尤其是單選題，基干項（設問項）與正確的選擇答案幾乎直接摘自于指定教材或法規(guī)，其余的備選項要靠命題者自己去設計，即使高明的命題專家，有時為了湊數(shù)，所寫出的備選答案也有可能一眼就可看出是錯誤的答案。盡可能排除一些選擇項，就可以提高選對答案而得分的幾率。

（2）、運用猜測法。如果你不知道確切的答案，也不要放棄，要充分利用所學知識去猜測。因為單選題不存在倒扣分，所以不能放棄任何題目。對于需要復雜計算的單選題，如果實在不會或沒時間，建議選后兩個選項。（3）、運用比較法。直接把各項選擇答案加以比較，并分析它們之間的不同點，集中考慮正確答案和錯誤答案的關(guān)鍵所在。

（二）判斷題和判斷改錯題。

(1)命題中含有絕對概念的詞，這道題很可能是錯的。(2)命題中含有相對概念的詞，這道題很可能是對的。(3)只要試題有一處錯，該題就全錯。

(4)酌情猜測。實在無法確定答案的，建議選擇“X”。

（三）案例分析題，要找準題眼，分別分析解答。建議寧多勿缺，切勿空白太多。

（四）計算分析題，計算與分析題答題的一般技巧如下：

(l)詳細閱讀試題。對于計算與分析題，建議你閱讀兩遍。經(jīng)驗表明，這樣做是值得的。一方面，準確理解題意，不致于忙中出錯；另一方面，你還可能從試題中獲取解題信息。

(2)問什么答什么。不需要計算與本題要求無關(guān)的問題，計算多了，難免出錯。如果因為這樣的錯誤而被扣分豈不很可惜嗎?

(3)注意解題步驟。計算與分析題每題所占的分數(shù)一般較多，判卷時，多數(shù)題是按步給分。(4)盡量寫出計算公式。在評分標準中，是否寫出計算公式是很不一樣的。有時評分標準中可能只要求列出算式，計算出正確答案即可，但有一點可以理解：如果算式正確，結(jié)果無誤，是否有計算公式可能無關(guān)緊要；但要是你算式正確，只是由于代入的有關(guān)數(shù)字有誤而導致結(jié)果不對，是否有計算公式就變得有關(guān)系了。因為寫出了計算公式，判卷人認為你知道該如何做，怎么會不酌情給分呢?

（五）模擬查賬實務題，應該是考試中分值較大的題了。要讀通基本資料和答題要求。檢查所屬時間、單位性質(zhì)、行業(yè)、注冊地點、主要業(yè)務、關(guān)聯(lián)企業(yè)等內(nèi)容都要注意。答題要求分析計算，調(diào)整所得額，還是否要求調(diào)整賬務？ 如果既涉及憑證，又涉及報表和明細賬的：

⑴建議從憑證檢查開始，然后再對照情況說明、會計報表和納稅申報表、賬簿資料進行檢查。⑵建議在對某一憑證或資料進行檢查時，將涉及各稅種的有關(guān)問題全部說明。

第五篇：房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策與稽查實務講稿

房地產(chǎn)業(yè)稅收政策與稽查實務講稿

題外話:二套房貸首付五成了,如何理解這個政策含義,房地產(chǎn)這個東西,政府肯定不希望他跌,也肯定不希望他再漲了,政府希望的就是四平八穩(wěn)的慢慢漲,去年一年把以后幾年好日子過完了,今年還想再撈一把,就有點挑戰(zhàn)政府底線了,房地產(chǎn)啊還是悠著點,中國人有句話叫中庸之道,過猶不及,你跑的太快了和跑的太慢是一樣的道理.但是商人逐利是天生的本性,所以資本主義會有經(jīng)濟周期四環(huán)節(jié),真這么漲下去,只能快速的擠滅泡沫,帶來的是災難,所以房地產(chǎn)應當感謝政府,勒緊疆繩,馬兒你悠著點跑.房地產(chǎn)業(yè)稅政這一塊也是熱點,我是個房地產(chǎn)門外漢,但我畢竟呆稅務局,信息優(yōu)勢強,加之努力肯鉆研,也知道點道道,在此不揣水平太低端出來給大伙嘗嘗,希望有用,現(xiàn)在不少財務人員不懂,稅官們也有不少不懂的,但稅官比較強勢,忽悠下財務人員,財務人員被賣了還得給稅官數(shù)錢,希望借此文為信息對稱工作做點貢獻.本文引用了不少大家的資料,便基本上是原創(chuàng),僅供參考,引用本文最好注明一下南通地稅局王越,尊重一下本人的版權(quán).例：A房地產(chǎn)企業(yè)有資質(zhì)，B企業(yè)沒有資質(zhì)，但B企業(yè)有本事搞到地搞通關(guān)系，于是B掛靠在A名下，如果B的開發(fā)應稅行為以A名義對外且由A來負擔相關(guān)責任的，那么營業(yè)稅納稅人就是A，B向A交納的承包費屬于內(nèi)部資金往來不需要交納營業(yè)稅。當然如果不符合這一規(guī)定，納稅人就是B，其實這種情況不存在，因為B不可能這么干，沒有資質(zhì)是開發(fā)不了房產(chǎn)的。

例：新營業(yè)稅條例實施后，房地產(chǎn)企業(yè)支付境外企業(yè)或個人提供的設計勞務、咨詢勞務不再區(qū)分是否在境內(nèi)發(fā)生，需要代扣代繳營業(yè)稅，但因為外國企業(yè)不需要交納城建稅及教育費附加，所以只需要代扣營業(yè)稅，如果勞務完全在國外發(fā)生，企業(yè)所得稅勞務以歸屬地來判斷所得來源地，不需要扣交預提所得稅，如果勞務在國內(nèi)發(fā)生，構(gòu)成常設機構(gòu)的，不需要扣交，由外國企業(yè)申報繳納。

例：房地產(chǎn)企業(yè)代收費用問題，代收的政府性基金和行政事業(yè)性收費如果符合營業(yè)稅新條例的3個條件，不必作為營業(yè)稅計稅依據(jù)，企業(yè)所得稅處理上作為代收代付款處理，但要注意一定要付出去，否則將作為應稅收入處理。

代收的住房專項維修基金依然免稅，其實這個住房專項維修基金就是政府性基金，其他的代煤氣、自來水、電視臺、電信局代收的費用如果作為售價或由房地產(chǎn)企業(yè)開具發(fā)票的話，作為營業(yè)稅計稅依據(jù)，最好處理成代收代付，由相關(guān)公司直接和購房人打交道，房地產(chǎn)公司置身事外，別沾惹其中惹了一身騷。

例：房地產(chǎn)銷售價格明顯偏低不一定就得調(diào)整，營業(yè)稅規(guī)定：價格明顯偏低并無正當理由的，由主管稅務機關(guān)按下列順序確定其營業(yè)額，注意這里是個并且條件，同樣的一套房，售給富二代和售給低保戶，開發(fā)商完全可以一房二價，因為企業(yè)也有社會責任，給低保戶售價低點符合社會公共利益，但注意別把住房低價售給房產(chǎn)局副局長弟弟，這個就是無正當理由了。間接行賄嘛，現(xiàn)在行賄手段發(fā)達的很，A找B辦事，C是中介人，B不直接收錢，而是由C找一家飯店一起吃飯，500塊錢的菜由飯店收了50000，爾后飯店給B，曲線受賄！

例：銷售退回營業(yè)稅金可退稅，銷售折扣營業(yè)稅金退不了，房子售出去，購房戶不要了，把發(fā)票退回來作廢，營業(yè)稅可退還，房子質(zhì)量有問題，發(fā)票退回來作廢，重新開具，營業(yè)稅也可撈回來。

房子出售前找人，便宜個1-2%，屬于商業(yè)折扣，直接按折扣后的額度開票 交營業(yè)稅，但覺得便宜少了，于是找關(guān)系人，房產(chǎn)商抹不開面子，又給了2%折扣，但因為營業(yè)稅有規(guī)定，銷售折扣必須在銷售時與銷售金額在同一張發(fā)票上注明，所以這售后再給的折扣2%就不能沖減營業(yè)稅，同時因為原來發(fā)票已經(jīng)開具，再開紅字發(fā)票也不合理，稅務局也不會讓，（但是企業(yè)所得稅沒強調(diào)同一張發(fā)票注明，企業(yè)所得稅可以沖收入）所以企業(yè)遇到這種情況，干脆以房屋質(zhì)量有問題為名退回原有發(fā)票，重新開具發(fā)票，但估計買房的也不愿這樣干了，省個幾千塊錢得把人折騰死，必竟閑暇也是種財富。

例：房地產(chǎn)業(yè)之間融通資金不收利息怎么辦？

是不是無償提供應稅金融保險勞務？筆者認為應從合理性上判斷，如果是短期的資金融通，正如商業(yè)信用一樣，不需要認為計稅依據(jù)明顯偏低（低到不收利息了），但如果金額巨大期限很長，那就要核定征收營業(yè)稅了。對于企業(yè)所得稅來說沒什么影響，這邊調(diào)增利息所得，那邊調(diào)減利息支出，只要稅率一致，總體稅負沒少。

價格明顯偏低且無正當理由如何理解，無償提供零價格是偏低嗎？這哪是偏低，簡直就是到底了，所以說稅法對無償提供勞務且無正當理由也應當修正一下，可以核定，否則沒有正當理由的無償提供勞務到底要不要交稅？

例：代銷還是自銷的區(qū)別，房地產(chǎn)商開發(fā)票給中介，中介開發(fā)票給購房人并代辦產(chǎn)權(quán)證，雖然中介和房產(chǎn)商簽的合同是按基價代銷，實際上不屬于代銷，房地產(chǎn)商按基價結(jié)算銷售不動產(chǎn)收入，中介按購銷差價同樣按銷售不動產(chǎn)征稅，見國稅函（2005）917號，但如果說發(fā)票由房地產(chǎn)商直接開給購房戶呢，中介就按代理業(yè)來納稅，稅率一樣，稅目不致。

例：賣房贈手機問題，混合銷售不屬于，視同銷售也不對，贈與又不是無償?shù)?，筆者想來想去，認為手機就是房地產(chǎn)商提供的設備，此設備和房產(chǎn)組合銷售，如果有關(guān)稅務機關(guān)認為手機是原材料，那就并入建筑方的計稅營業(yè)額吧，這個問題，想想就腦子疼。

例：轉(zhuǎn)讓出讓土地使用權(quán)差額還是全額納稅？ 財稅［2003］16號文件規(guī)定：“單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額”。單位和個人銷售其購置的不動產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓其受讓的土地使用權(quán)的原價是指購置不動產(chǎn)、受讓土地使用權(quán)發(fā)票上注明的價款，不包括購進不動產(chǎn)、受讓土地使用權(quán)過程中支付的各種費用和稅金。

針對何謂“土地使用權(quán)的受讓原價”，筆者發(fā)現(xiàn)了三個版本。

一、西部某省地稅局接到某請示內(nèi)容：納稅人轉(zhuǎn)讓從政府(國土部門)取得的土地，對原按有關(guān)規(guī)定繳納的各類稅、費(即：契稅、土地出讓金、統(tǒng)征規(guī)費、勞動力安置費、拆遷費)在計征營業(yè)稅時是否可以扣除。

給出的批復內(nèi)容是：納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)中，繳納的上述各類稅、費不屬(財稅[2003]16號)規(guī)定的扣除范圍，在征收營業(yè)稅時不得扣除。

二、某計劃單列市地稅局給出的規(guī)定是：納稅人轉(zhuǎn)讓其受讓或抵債所得的土地使用權(quán)，以全部收入減去該土地使用權(quán)的受讓原價或抵債價格后的余額為營業(yè)額。這里所稱“受讓”是指納稅人通過轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)，且該納稅人在轉(zhuǎn)讓該土地使用權(quán)時，是轉(zhuǎn)讓該土地使用權(quán)的剩余年限內(nèi)的使用價值，對受讓后再重新申請開發(fā)立項，重新計算使用年限再轉(zhuǎn)讓的，不按本條款征收營業(yè)稅，而應按其轉(zhuǎn)讓價的全額征收營業(yè)稅；納稅人轉(zhuǎn)讓通過政府出讓方式取得的土地使用 權(quán)的，再轉(zhuǎn)讓時，不按本條款征收營業(yè)稅，而應按其轉(zhuǎn)讓價的全額征收營業(yè)稅。

三、某自治區(qū)地稅局的規(guī)定： 根據(jù)財政部、國家稅務總局財稅［2003］16號文件關(guān)于“單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額”的規(guī)定，經(jīng)研究并請示國家稅務總局，區(qū)局意見：單位和個人轉(zhuǎn)讓其受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去受讓土地使用權(quán)所支付的出讓金或轉(zhuǎn)讓金的余額為營業(yè)額計征營業(yè)稅，對其受讓土地使用權(quán)時繳納的契稅等相關(guān)稅費不得扣除。

我們不難發(fā)現(xiàn)這三個文件的歧異處，假設某企業(yè)經(jīng)出讓方式獲得某宗土地1000畝，繳納土地出讓金7000萬元，契稅280萬元，其他拆遷安置費、青苗補償費等1000萬元，該企業(yè)并未對該宗土地進行開發(fā)，而是炒地皮，一年后以14000萬元轉(zhuǎn)讓該宗土地。我們可以發(fā)現(xiàn)如果這個企業(yè)位于統(tǒng)一的中國內(nèi)的不同省級行政區(qū)會享有不同的營業(yè)稅待遇。

假設這家企業(yè)位于西部某省或某計劃單列市，則得不到任何扣除，但是如果位于某自治區(qū)，則可獲得減除土地出讓金按差額申報繳納營業(yè)稅的待遇，前者需要交納14000×5%=700萬元，而后者只需要交納（14000-7000）×5%=350萬元。同樣的應稅行為的稅負卻差了一倍。

為什么會出現(xiàn)這種情況了？筆者認為是某省與某計劃單列市賦予了營業(yè)稅調(diào)節(jié)收入的功能，而歪曲了財稅［2003］16號文件的本意，這兩個地方的稅務當局大約認為炒地皮行為罪不可赦，故而采取不予扣除土地出讓金的政策以打擊這種炒買炒賣土地的投機行為，其實土地增值稅已經(jīng)具有了這種抑制投機的功能，對不進行土地開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的土地，土地增值稅是享受不了20%的加計扣除的。

既然土地增值稅已經(jīng)有此功能，為什么還要再次賦予營業(yè)稅這種功能呢？這給納稅人一種以營業(yè)稅越俎代皰（土地增值稅）的嫌疑。而某自治區(qū)地稅局的文件則相對體現(xiàn)了財稅［2003］16號文件的原意，且文件中特別標明“并請示國家稅務總局”，顯見這種處理方式才是國家財稅主管部門首肯的。

例：新舊合同銜接問題。財稅（2009）112號規(guī)定，應稅行為和計稅營業(yè)額的確定以合同到期日和09年12月31日孰先為原則。

A和B08年1月1日簽3年租房合同，當時就收了360萬租金，老營業(yè)稅按權(quán)責發(fā)生制，08年每個月10萬來交營業(yè)稅，因為合同10年12月31日到期，因為納稅義務發(fā)生時間、稅率、納稅地點、扣繳義務人、人民幣折合率、減免稅優(yōu)惠政策等從09年1月1號要按新營業(yè)稅來，所以09年1月1日租賃合同納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天，所以2月15號前得把240萬租賃業(yè)營業(yè)稅12萬交了。

A和境外B簽境外咨詢合同，也是08年1月1日，期限到09年6月30日，當天就收了180萬咨詢費，那么08年一年的120萬因為是境外的不需要交稅，09年呢？因為09年6月30日早于09年12月31日，所以應稅行為確定仍適用舊稅法，1分錢不用交。

再換一種思路，如果當初這個B沒有未卜先知的本領(lǐng)（他再突發(fā)奇想，也不會想到中國的營業(yè)稅改革成屬人征收呢，時至今日增值稅的應稅勞務仍以勞務發(fā)生地屬地原則確定，同時流轉(zhuǎn)稅，差別哪這么大呢？）合同簽到了2010年6月31日，假設租金是300萬，08年不征稅，但因為合同到期晚于09年12月31日，應稅行為按新稅法來，屬于應稅行為了，好了，09年1月1日因為勞務是連續(xù)提供的，而錢早就收了，所以還是2月15日前把180萬的營業(yè)稅金交到稅務局，否則。。。稅務局自有辦法。例：村委會的土地如果辦理了政府征用改為國有土地，村委會收到的補償款作為土地使用者將土地歸還給土地所有者不征收營業(yè)稅。如果村委會私下與開發(fā)商搞小產(chǎn)權(quán)房建設，集體土地還是那個集體土地，還在村委會名下，那么取得的開發(fā)商給的鈔票應當作為租賃業(yè)征收營業(yè)稅，什么時候收到什么時候產(chǎn)生納稅義務。

如果是農(nóng)民房屋被拆遷取得的補償費呢？是否需要按照國稅函（1997）87號規(guī)定：對土地承包人取得的土地上的建筑物、構(gòu)筑物、青苗等土地附著物的補償費收入，應按銷售不動產(chǎn)-其他土地附著物稅目征收營業(yè)稅。個人認為不能這么干！你稅務局這么干了，非被農(nóng)民打出狗腦子來，本來補償就比城里的低，加之城鎮(zhèn)拆遷費是不交營業(yè)稅的。其實拆遷費暫免營業(yè)稅是有道理的，現(xiàn)在都是強勢拆遷，沒幾個人愿意主動拆遷的，主動拆遷嘛征個營業(yè)稅還有道理，這推土機不經(jīng)我同意就把我家平了，我拿點拆遷費還要交稅？

例：B房地產(chǎn)商以零價格銷售給C一套房產(chǎn)，從政府處取得100萬收入，營業(yè)稅怎么辦？

根據(jù)新營業(yè)稅，將不動產(chǎn)無償贈與企業(yè)或個人需要視同銷售申報繳納營業(yè)稅，企業(yè)所得稅也需要視同銷售處理，對于從政府處取得的100萬因為沒有為政府提供應稅行為，所以不需要繳納營業(yè)稅，但應當作為企業(yè)所得稅的收入。

例：誠意金需要交納營業(yè)稅？

一房地產(chǎn)公司3月1日某樓盤正式開盤，每位欲購房戶需交納一萬元誠意金，才享有搖號選房的權(quán)利，規(guī)定在3月10日搖號并正式簽訂購房合同時，如簽訂合同則此誠意金抵充房款，如不簽訂合同，作為違約金歸房地產(chǎn)公司所有，那么房地產(chǎn)公司收取誠意金時需要交納營業(yè)稅嗎？簽訂合同時因購房戶不簽合同導致的違約金要交營業(yè)稅嗎？

首先我們來了解一下誠意金的具體涵義，析其實質(zhì)來解決問題，誠意金這一概念系來自港臺地區(qū)，我國法律上并沒有誠意金之說。

根據(jù)新修訂的《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第25條規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天，那么誠意金是否屬于預收帳款呢？我們再來了解一下預收帳款的定義，根據(jù)新會計準則，預收帳款科目指核算企業(yè)按照合同規(guī)定向購貨單位預收的款項，即預收帳款是建立在購貨合同基礎(chǔ)上的，對應于本例，即納稅人銷售不動產(chǎn)采取預收款方式的，所收到的預收款應當建立在購房合同基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)公司3月1日收取誠意金時，顯然是尚未簽訂購房合同的。

有的同志認為此項誠意金屬于訂金或定金性質(zhì)，我們認為所謂“定金”，其法律定義是指合同當事人為保證合同履行，由一方當事人預先向?qū)Ψ浇患{一定數(shù)額的錢款，即有合同為前提，沒有合同即不可定義為“定金”。也即定金亦非預收帳款。那么另一個概念“訂金”呢？其實訂金并不是一個規(guī)范的概念，在法律上僅作為預付款的性質(zhì)，是預付款的一部分，是當事人的一種支付手段，不具有擔保性質(zhì)，如果合同履行可抵充房款，不履行也不能適用“定金”雙倍返還罰則。本例的誠意金屬于預付款嗎？購房戶尚沒有決定購房，何來的預付款？

由上述分析可見本例的誠意金均不屬于建立在購房合同上的預收款性質(zhì)，因此房地產(chǎn)公司3月1日收取的誠意金不應作為預收帳款征收銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅，如果3月10日購房者簽訂購房合同時，則建立在購房合同上的此一誠意金便符合了預收帳款的性質(zhì)，此時應與其他房屋銷售價格與價外費用合并征收營業(yè)稅，如果購房者放棄簽訂合同，根據(jù)營業(yè)稅暫行條例規(guī)定的應稅范圍，房地產(chǎn)公 司取得的此項收入并不屬于營業(yè)稅法所規(guī)定的應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)行為，即房地產(chǎn)公司所沒收的這筆違約金并不是建立在應稅行為基礎(chǔ)上的，因此不屬于營業(yè)稅征收范圍，不予征收營業(yè)稅，至于購房戶是否可以索回誠意金，則是相關(guān)民事法律的問題，購房戶可以在民事法律范圍內(nèi)要求房地產(chǎn)商返還這筆預付款，因為本例中房地產(chǎn)商規(guī)定的不購房即沒收違約金的合同本質(zhì)上違背了合同法。

例：合作建房營業(yè)稅問題。

合作建房，是指由甲方提供土地使用權(quán)，乙方提供資金合作建房的模式，目前的合作建房主要有四種模式，我們分別舉例來論述營業(yè)稅的處理辦法，給大家提供一個思路，由于本文屬于商榷性質(zhì)，因此歡迎大家提出寶貴意見．

一、甲企業(yè)提供5000平方米的土地使用權(quán)，乙企業(yè)提供2000萬元資金并負責施工。雙方協(xié)議，房屋建成后按5：5的比例分成，房屋分配完畢后，甲方又將其分得房屋的50%出售，售價為800萬元，其余留作自用。

分析：根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第３２條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押．而第６１條第２款又規(guī)定：在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應當憑土地使用權(quán)證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書．

由此可見，房屋產(chǎn)權(quán)是離不開土地使用權(quán)的，沒有所謂的只擁有房產(chǎn)權(quán)而不擁有土地使用權(quán)的＂空中樓閣＂．

我們注意到國稅函發(fā)（１９９５）１５６號《國家稅務總局關(guān)于印發(fā)<營業(yè)稅問題解答之一>的通知》第十七條規(guī)定的合作建房有這樣一句話＂土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)．＂對照城市房地產(chǎn)管理法不難發(fā)現(xiàn)其中矛盾之處，即不擁有土地使用權(quán)的房屋是不可能有房屋所有權(quán)的，則根本談不上以房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)來交換之舉．

為此在國稅函（２００５）１００３號《國家稅務總局關(guān)于合作建房營業(yè)稅問題的批復》中規(guī)定：甲方提供土地使用權(quán)，乙方提供資金，以甲方名義合作開發(fā)房地產(chǎn)項目的行為，不屬于合作建房．

無獨有偶的是我們在國稅發(fā)（２００９）３１號《國家稅務總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》中發(fā)現(xiàn)了類似的影子，３１號文第３６條有如下規(guī)定：企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司的，如開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作合資方）分配開發(fā)產(chǎn)品的，如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，其應分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額．如未結(jié)算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進行相關(guān)的稅務處理．

因此乙企業(yè)支付的２０００萬應視同甲企業(yè)的預收款項，而乙企業(yè)的建筑行為則可以理解為甲企業(yè)為建設單位,乙企業(yè)為建筑單位的承建模式．對甲企業(yè)銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅在收到預收款時確認納稅義務發(fā)生時間，按５％的稅率計算銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅２０００×５％＝１００萬元，而乙企業(yè)的建筑業(yè)營業(yè)額可以理解為乙企業(yè)先支付２０００萬的購房款，爾后由甲企業(yè)支付給乙企業(yè)用于承建房屋，乙企業(yè)按建筑業(yè)３％稅率申報繳納營業(yè)稅，新營業(yè)稅暫行條例實施細則第２５條規(guī)定：納稅人提供建筑業(yè)或租賃業(yè)勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天，因此乙方應當在與甲方簽訂合同時即確認建筑業(yè)應 稅義務發(fā)生．申報交納建筑業(yè)營業(yè)稅２０００×３％＝６０萬元．

甲方在建成后又出售的５０％部分應當按照銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅８００×５％＝４０萬元．

二、甲方將土地使用權(quán)出租給乙方10年，乙方出資1000萬元委托某建筑公司在該土地上建造建筑物并使用，租賃期限滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。

分析：如例一所分析的那樣，乙方出資的１０００萬元可以理解為租賃甲方建筑物的預付租金，根據(jù)新營業(yè)稅暫行條例實施細則第２５條規(guī)定：納稅人提供建筑業(yè)或租賃業(yè)勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天，因此對甲方應當在建筑工程開工時視同收到租金，按服務業(yè)中的租賃業(yè)征收營業(yè)稅１０００×５％＝５０萬元．而乙方則根據(jù)與甲方簽訂的委托代建合同來確定稅目，根據(jù)國稅函發(fā)（１９９５）１５６號《國家稅務總局關(guān)于印發(fā)<營業(yè)稅問題解答之一>的通知》第七條規(guī)定，如果乙方承包建筑安裝工程業(yè)務，無論其是否參與施工，均應按建筑業(yè)稅目征收營業(yè)稅，如果乙方不與建設單位簽訂承包建筑安裝工程合同，只是負責工程的組織協(xié)調(diào)業(yè)務，對乙方此項業(yè)務按服務業(yè)稅目征收營業(yè)稅．

因此如果屬于前者，乙方按照１０００萬元的總承包額減去分包額后余額作為建筑業(yè)營業(yè)稅的計稅依據(jù)，如果屬于后者，則只按從甲方取得的委托代理費作為服務業(yè)營業(yè)稅的計稅依據(jù)．

三、甲方以土地使用權(quán)10000平方米，乙方以貨幣資金8000萬元合股，采取風險共擔、利潤共享的分配形式，該合營企業(yè)當年委托其他建筑單位共新建標準、質(zhì)量均相同的住宅用戶500套，當年銷售400套，每套售價16萬元，年終按照董事會決議，對投資各方應分配的利潤采取實物分配的方式，其中甲方分配房屋5套，乙方分配房屋8套，分配后甲乙雙方各自享有房屋的獨占權(quán)。

分析：根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于印發(fā)<營業(yè)稅稅目注釋>（試行稿）的通知》規(guī)定：以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅．因此甲方以土地使用權(quán)入股行為不屬于營業(yè)稅征稅范圍．

當年合營企業(yè)銷售的４００套房屋，共計銷售額６４００萬元，按銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅６４００×５％＝３２０萬元．

對投資各方采取實物分配利潤的方式可以理解為合營公司銷售房地產(chǎn)后以現(xiàn)金分配利潤，也可以理解為合營公司以銷售不動產(chǎn)抵償應付的股利，因此應當對合營企業(yè)對甲乙雙方分配的房屋充作利潤分配按照納稅人最近時期發(fā)生同類應稅行為的平均價格核定營業(yè)稅計稅依據(jù)，征收銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅（５＋８）×１６×５％＝１０.４萬元.四、甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房，協(xié)議規(guī)定，房屋建成后，甲方按銷售收入的20%提成作為投資收益，合營企業(yè)共取得房屋銷售收入1000萬元，甲方取得投資收益200萬元。

分析：根據(jù)國稅函發(fā)（１９９５）１５６號《國家稅務總局關(guān)于印發(fā)<營業(yè)稅問題解答之一>的通知》第十七條規(guī)定：房屋建成后，甲方如果按照按房屋銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為，對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)征稅．

因此應當對甲方按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)征收營業(yè)稅２００×５％＝１０萬元，對合營企業(yè)按銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅１０００×５％＝５０萬元.但是我們注意到２００５年修訂、２００６年１月１日開始執(zhí)行的《中華人民共和國公司法》第３５條規(guī)定：有限責任公司股東按照實繳的出資比例分取紅利，但全體股東約定不按照出資比例分取紅利的除外；第１６７條規(guī)定：股份有限公司按照股東持有的股份比例分配，但股份有限公司章程規(guī)定不按持股比例分配的除外．

因此我們認為隨著新修訂公司法的執(zhí)行，對于甲方按照公司章程約定取得的不按照出資比例或持有股份進行分配的紅利股息是否也應認同為以不動產(chǎn)投資入股、參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，而不予征收營業(yè)稅呢．因為甲方和乙方在組建合營企業(yè)后事實上存在著共同承擔投資風險的事實，甲方不會因為章程約定取得固定收入而不承擔公司破產(chǎn)的風險．

例：拆了80000平米，補了90000平米，超過的10000平米收了3000萬，總可售20萬，除拆遷成本外還有3億，問營業(yè)稅處理？

（X+30000）÷20×8=X，X=20000，成本價20000+貨幣補償3000=23000算營業(yè)稅，國稅函發(fā)（1995）549號精神，面積內(nèi)按成本算，超面積按市場價算。但是如果拆遷戶和房地產(chǎn)商達成協(xié)議，以房換房約定售價30000萬，則不需要再核定，直接按30000作為營業(yè)稅計稅依據(jù)。

例：房地產(chǎn)商賣房后承諾每平方米100元替購房戶租出去，如果以120元租出去的話，因為租賃合同是購房戶和租戶簽的，房地產(chǎn)商以20元差價按代理業(yè)納稅，如果只租了80元，房地產(chǎn)商虧了，自然沒有營業(yè)稅，但倒找給購房戶的20元差價因為沒有向購房戶提供應稅行為所以不涉及營業(yè)稅。

房地產(chǎn)商沒錢了，想法子將房子抵押給小張2年，小張給房地產(chǎn)商20萬，小張想想房子空著也是空著，于是租給小王30萬，房地產(chǎn)商屬于租賃業(yè)按20萬貸款利率核定征收，小王這20萬里面肯定含本利，就利錢再核定征收小王的金融保險業(yè)營業(yè)稅，小王轉(zhuǎn)租的部分營業(yè)稅不得差額扣除，統(tǒng)統(tǒng)的交租賃業(yè)營業(yè)稅。

例：無償贈送不動產(chǎn)免稅的例外。

財稅（2009）111號，離婚財產(chǎn)剖析，無償贈與配偶父母子女祖父母外祖父母孫子女外孫子女兄弟姐妹（體現(xiàn)了男女平等），承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或贍養(yǎng)人（撫養(yǎng)是大養(yǎng)小，贍養(yǎng)是小養(yǎng)大），房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼續(xù)人、遺囑繼承人或者受遺贈人。這里的死亡應當包括宣告死亡。

例：銷售毛坯房簽個合同，再簽個精裝修合同，想撈點銷售不動產(chǎn)和建筑業(yè)的稅率差。

是不是一項銷售行為？是的，屬不屬于兼營？不屬于，好，按銷售不動產(chǎn)來征稅，就別想歪點子了，當然房地產(chǎn)公司可以找個關(guān)聯(lián)企業(yè)，專門搞裝修的去玩這一套，房地產(chǎn)公司就別玩了。

國稅函（2007）606《關(guān)于承受裝修房屋契稅計稅價格問題的批復》規(guī)定：買賣裝修的房屋，裝修費用應包括在內(nèi)。

可見裝修費用是視同為轉(zhuǎn)移為產(chǎn)權(quán)價格的，當然買個毛坯房再請人裝修，這個裝修費就不必交契稅了。

例：免租期的營業(yè)稅處理，前兩年免租，后三年每年收取100萬租金，前兩年無償提供勞務且有正當理由，不需要交營業(yè)稅，后三年收到時就產(chǎn)生租賃業(yè)營業(yè)稅勞務，房產(chǎn)稅前兩年納稅人無租使用，由實際使用人按房產(chǎn)余值交房產(chǎn)稅，后三年看各省的規(guī)定，有的規(guī)定分年算，有的規(guī)定一次預收幾年房租的一次性交。城鎮(zhèn)土地使用稅無租使用的，由實際使用人來交。

例、房地產(chǎn)公司購入土地，直接作為開發(fā)成本—土地征用及拆遷補償費，不需要作為無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)處理，如果作為土地使用權(quán)進行攤銷，應當調(diào)增攤銷價值作為納稅調(diào)增。房地產(chǎn)公司天生就是蓋房的料，不是制造業(yè)企業(yè)準備打萬年樁，就是買地建房高價售房，打一槍換一個地方的。

例、土地閑置費問題，最近報載廣東某企業(yè)拿了地沒開發(fā)，結(jié)果白白損失了預交的土地保證金1個多億，這個錢可以作為損失稅前扣除（其實扣不扣這企業(yè)都算虧死了），但如果土地未按合同要求開發(fā)而被征收了土地閑置費怎么辦？筆者認為應當作為開發(fā)成本來處理，如果最終這塊地就沒開發(fā)，再將土地閑置費作為損失沖管理費用。如果交了費用后又開發(fā)了，當然還是當初就作為開發(fā)成本處理的較好。

例：A是開發(fā)商，B是中介，C是購房戶，B要求中介費為最低房屋銷售基價的1.5%，超過基價部分，A拿55%，B拿45%，銷售基價3000元每平米。

C掏了3500元：銷售合同中有A的身影，A確認收入3500，B確認收入3000×1.5%+500×45%=270元，B的銷售費用（中介費）也是270.假如銷售合同中沒有A的身影，A的收入=3000+500×55%=3275元，營業(yè)費用也是270，B的收入=270，C掏了2800，銷售合同中有A的身影，A確認收入3000，銷售費用3000×1.5%=45元，B賣虧了200-45=155元，如果沒有A的身影，A確認收入3000，銷售費用45，B虧了155。

例：房地產(chǎn)租金收入，既可按合同約定日期確認收入，也可按權(quán)責發(fā)生制來解決這個問題，投資性房地產(chǎn)采用公允價值的，據(jù)說上市公司只有18家這樣搞，可見這種情況在中國還是很少出現(xiàn)的，如果按公允模式來計量投資性房地產(chǎn)，折舊或攤銷應當可以調(diào)減，稅法必須兼顧公平，不能只調(diào)增不調(diào)減。

例：房地產(chǎn)買地后收到的政府補貼怎么辦？我們知道土地使用權(quán)出讓不是市場上買菜，可以打個折扣，明碼標價，售后不容退貨，因此如果政府賣了地后又返還，根本不可能開出“返還出讓金”這種票據(jù)來，只能是以其他名義給的補貼，因此這種補貼只能算政府補助計入營業(yè)外收入，不能作為銷售折扣或折讓沖土地成本，但是不少地方出臺政策，為了確保土地增值稅收入，作出了可以沖減土地成本的決定，真正是也是是，非也是是，反正稅務局就是個是。

例：視同銷售的問題，外購的用于視同銷售用途，要看這個外購的有沒有改變物質(zhì)形態(tài)，如果買個手機贈送給別人，按購進價確認視同銷售的收入，但如果把這個手機改裝一下（假設的，其實房地產(chǎn)商也沒這本事），就要按公允價值確認視同銷售收入了。

例：代扣稅費的手續(xù)費收入處理，現(xiàn)在不少地方均將其作為征稅收入，其實有待商榷，有這么個案例，某老板因為貢獻突出，政府獎了他100萬，老板很公義，把這筆錢交到公司帳上，結(jié)果公司按捐贈交了25%的稅，這個老板又因為個稅未交補了20萬的稅，總共從政府那拿了100萬，結(jié)果稅交了45萬，加上罰款，沒撈幾個錢。

如果這個老板不把這個錢入在帳上，稅務局也不會發(fā)現(xiàn)，這100萬就算是個人的合法收入了。

例：商住樓應當分為兩個成本對象來處理，因為按照成本對象確定原則中的功能區(qū)分原則、定價差異原則，商鋪和住宅都有很大差異，但實踐中同為一棟樓，這個成本如何區(qū)分是個大問題，福建省按照建筑面積來平攤，廣東省設計了個指數(shù)，我覺得廣東省的方法比較科學，另外土地增值稅要分別確認收入額和扣除額，以爭取住宅部分未超20%免稅待遇。

例：一塊宗地上分兩期開發(fā)，可售面積15萬，已售12萬，自用1萬，未售2萬，二期可售10萬，有個共用的幼兒園成本50萬，這個配套設施幼兒園應當由一期負擔的50÷(15+10)×15=30, 例：在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本，對于房地產(chǎn)商而言是吃虧的，假如07年有100萬成本沒有取得，如果取得的話可以抵33萬所得稅，現(xiàn)在08年取得了，靠，只能在08年抵，才抵25萬，不僅不符合權(quán)責發(fā)生制，企業(yè)還吃個悶虧。

例：職工免費午餐問題，財企（2009）242號規(guī)定：企業(yè)給職工發(fā)放的未統(tǒng)一供餐而按月發(fā)放的午餐費補貼，應當納入工資總額管理，而國稅函（2009）3號福利費中的職工食堂經(jīng)費補貼是給食堂的，所以企業(yè)這種補貼應當并入工資，不要放在福利費里面，因為工資合理就可扣除，而福利費有14%限額。當然有的地方稅務局要求將其放入職工福利費，那就現(xiàn)官不如現(xiàn)管，聽稅務局的。

例：補充養(yǎng)老保險和補充年金保險的問題。

一、兩險的重要前提是符合相關(guān)政府出臺的法律、法規(guī)、規(guī)章，如果沒有這個前提，哪怕冠以兩險之名，也不能享受兩險的稅收待遇，《財政部、國家稅務總局關(guān)于補充養(yǎng)老保險費補充醫(yī)療保險費有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知》（財稅〔2009〕27號）規(guī)定：自2008年1月1日起，企業(yè)根據(jù)國家有關(guān)政策規(guī)定，為在本企業(yè)任職或者受雇的全體員工支付的補充養(yǎng)老保險費、補充醫(yī)療保險費，分別在不超過職工工資總額5%標準內(nèi)的部分，在計算應納稅所得額時準予扣除；超過的部分，不予扣除?？梢娗疤崾恰皣矣嘘P(guān)政策”，目前補充養(yǎng)老保險（年金）的國家政策是2004年5月1日開始施行的《企業(yè)年金試行辦法》，而補充醫(yī)療保險則由各地省市政府出臺相關(guān)規(guī)定。無論是哪項政策，都強調(diào)了兩險需分別以社會養(yǎng)老保險和社會醫(yī)療保險為基礎(chǔ)，即只有在繳納了社會養(yǎng)老保險與社會醫(yī)療保險后才可以參保兩險，比如《企業(yè)年金試行辦法》第2條規(guī)定：本辦法所稱企業(yè)年金，是指企業(yè)及其職工在依法參加基本養(yǎng)老保險的基礎(chǔ)上，自愿建立的補充養(yǎng)老保險制度。某市《補充醫(yī)療保險管理辦法》第2條規(guī)定：本辦法適用于本市基本醫(yī)療保險統(tǒng)籌區(qū)域內(nèi)已參加城鎮(zhèn)職工基本醫(yī)療保險或住院和特殊門診醫(yī)療保險（以下統(tǒng)稱基本醫(yī)療保險）的單位及人員。

值得關(guān)注的是盡管27號文對于“國家有關(guān)政策”概念模糊，但是《國家稅務總局關(guān)于企業(yè)年金個人所得稅征收管理有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2009〕694號）第6條則規(guī)定：本通知所稱企業(yè)年金是指企業(yè)及其職工按照《企業(yè)年金試行辦法》的規(guī)定，在依法參加基本養(yǎng)老保險的基礎(chǔ)上，自愿建立的補充養(yǎng)老保險。印證了上述觀點。因此企業(yè)如未參保社會保險，卻投保了相應商業(yè)機構(gòu)的兩險，這樣的兩險應當根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》第36條規(guī)定：除企業(yè)依照國家有關(guān)規(guī)定為特殊工種職工支付的人身安全保險費和國務院財政、稅務主管部門規(guī)定可以扣除的其他商業(yè)保險費外，企業(yè)為投資者或者職工支付的商業(yè)保險費，不得扣除。

二、兩險是普及性的福利而非個別人的盛宴，新企業(yè)所得稅法充分體現(xiàn)了尊重勞動付出、保障員工權(quán)益的精神，比如廢除計稅工資辦法、應付福利費實際發(fā)生允許扣除等，因此27號文特別強調(diào)了“全體員工”，即參保兩險的必須是全體員工，而非只為公司中高層投保，只為一部分人投保的兩險不得根據(jù)27號文限額扣除，而應視作商業(yè)保險，不得扣除，作納稅調(diào)增處理。另外根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》第35條規(guī)定：企業(yè)為投資者或者職工支付的補充養(yǎng)老保險費、補充醫(yī)療保險費，在國務院財政、稅務主管部門規(guī)定的范圍和標準內(nèi)，準予扣除。結(jié)合27號文分析，如果僅為投資者投保兩險，盡管符合實施條例35號文要求，（35號文用了“或者”）但卻與27號文“全體員工”相悖，因此投保的兩險至少要包括全體職工。投資者如果在企業(yè)任 職或者受雇，應當視為職工處理。

三、兩險扣除并非真正意義上的所得扣除，《企業(yè)會計準則第9號-職工薪酬》將兩險納入了職工薪酬的范疇，在確認和計量上要求在職工為企業(yè)提供服務的會計期間，企業(yè)應根據(jù)職工提供服務的受益對象，將應確認的職工薪酬計入相關(guān)資產(chǎn)成本或當期損益，同時確認為應付職工薪酬。

例：2008年某企業(yè)支付補充養(yǎng)老保險6萬元，工資薪金總額100萬元，其中歸屬直接生產(chǎn)工人3萬元，管理人員3萬元。（為說明問題，例題簡化處理）

計提并繳納補充養(yǎng)老保險的會計分錄：

借：生產(chǎn)成本30000 借：管理費用30000 貸：應付職工薪酬-補充養(yǎng)老保險60000 借：應付職工薪酬-補充養(yǎng)老保險60000 貸：銀行存款60000 根據(jù)27號文規(guī)定，企業(yè)作納稅調(diào)增所得額10000元（60000-100萬×5%）。其實企業(yè)真正進入當期損益的只有30000元，如果按照進入損益的30000元調(diào)整，只需調(diào)整5000元（30000-50萬×5%）。類似于對固定資產(chǎn)折舊的處理。

四、兩險的個人所得稅處理不同，補充養(yǎng)老保險的個人所得稅處理適用《國家稅務總局關(guān)于企業(yè)年金個人所得稅征收管理有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2009〕694號），而補充醫(yī)療保險則應根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于單位為員工支付有關(guān)保險繳納個人所得稅問題的批復》（國稅函〔2005〕318號）的規(guī)定處理，即對企業(yè)為員工支付各項免稅之外的保險金，應在企業(yè)向保險公司繳付時（即該保險落到被保險人的保險帳戶）并入員工當期的工資收入，按“工資薪金所得”項目計征個人所得稅，稅款由企業(yè)負責代扣代繳。另外由于兩險均不屬于免稅保險險種，個人工薪所得不得扣除個人繳付的兩險支出。

例：雇主責任險能否稅前扣除？

這種險主要是為公司投保的，而不是為員工投保的，員工出事了由保險公司賠付給公司，因此這種險應當理解為可以扣除。具體參見楊文國大俠的解釋。

例：預售收入在稅法上就是銷售收入，因此可以作為業(yè)務招待費、廣告費、業(yè)務宣傳費的扣除基數(shù)，但扣一不扣二，結(jié)轉(zhuǎn)為收入時不能再重復扣除。

例：房地產(chǎn)綠化這一塊很難核實，一棵樹動輒上百萬？如果是從農(nóng)民處購買，一方面農(nóng)民代開發(fā)票免稅，實際上很少代開的，另一方面因為房地產(chǎn)商不存在增值稅抵扣問題也不可能有農(nóng)副產(chǎn)品收購憑證，但一般為了憑證的合法性，房地產(chǎn)商都從農(nóng)產(chǎn)品小規(guī)模納稅人處購綠化產(chǎn)品，這一塊核實很困難。

例：房地產(chǎn)企業(yè)預繳所得稅時可以扣除以前符合規(guī)定的虧損，可見國稅函（2008）635號，將利潤總額改成“實際利潤額”，而且也符合常理，如果不允許扣除，匯算清繳時還要退稅，沒有必要搞這一套，損害納稅人權(quán)益。

例：A房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)項目占地10000㎡，土地成本已發(fā)生貨幣性支出5000萬元，其中支付土地價款3500萬元，拆遷貨幣補償1500萬元。總建造面積75000㎡，建造成本7000萬元。平均售價3000元/㎡。另外，在本項目中，需要按照1∶1的比例，與拆遷戶兌現(xiàn)回遷房40套（平均每套150㎡）。

1.土地成本貨幣性支出為3500+1500=5000（萬元）

借：開發(fā)成本——土地征用及拆遷補償費

5000

貸：貨幣資金

5000。

2.第一期回遷房40套建造支出（7000÷75000）×40×150=560（萬元）

借：開發(fā)成本——土地征用及拆遷補償費

560

貸：開發(fā)成本——建筑安裝工程費

560。

4.土地成本合計5000＋560＝5560（萬元）

5.單位可售建筑面積土地成本5560÷（75000－40×150）=805.80 6.單位可售建筑面積建筑成本（7000－560）÷（75000－40×150）=933.33（元/㎡）

商品房的計稅成本房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務中，拆遷補償主要有3種方式：即產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價補償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換與作價補償相結(jié)合。本案例中包含了產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價補償兩種方式，作價補償比較簡單，產(chǎn)權(quán)調(diào)換則成為計稅成本確定的難點。

產(chǎn)權(quán)調(diào)換，屬于房地產(chǎn)企業(yè)以自己的開發(fā)產(chǎn)品換取被拆遷人的土地使用權(quán)。企業(yè)所得稅稅務處理上，一般情況下作非貨幣性交易處理，即“以物易物”處理，根據(jù)國稅發(fā)〔2009〕31號文件第七條的規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。確認收入（或利潤）的方法和順序為：

（一）按本企業(yè)近期或本最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定。

（二）由主管稅務機關(guān)參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定。

（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關(guān)確定。

回遷房視同銷售處理，銷售收入為40×150×3000=1800（萬元）。另外，對于非貨幣交易的產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，同時涉及換入資產(chǎn)（土地）的計稅成本確認問題，國稅發(fā)〔2009〕31號文件第三十一條規(guī)定，企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，按下列規(guī)定處理：

1.換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時暫不確認其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，再按應分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應分出的）的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應支付的 相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權(quán)的成本。如涉及補價，土地使用權(quán)的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。

2.換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時，按應付出開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權(quán)的成本。如涉及補價，土地使用權(quán)的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。

本案例中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在接受土地使用權(quán)時，暫不確認計稅成本，40套回遷房交付后，按照其公允價值，即視同銷售收入1800萬元計入土地計稅成本。

該項目在開發(fā)產(chǎn)品完工后，可以計入的計稅成本為：3500+1500+1800=6800（萬元）。

單位可售建筑面積土地成本為6800÷75000=906.67（元/㎡）單位可售建筑面積建筑成本為7000÷75000=933（元/㎡）。

以上計稅成本高于會計入賬成本，主要是土地成本視同銷售的結(jié)果。

例：對經(jīng)濟適用房、限價房和危改房項目中配套建設的商鋪、車庫、車位等未完工產(chǎn)品取得的收入，不得按照經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的計稅毛利率執(zhí)行。

例：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)《通知》第三十二條第一款可以預提的出包工程，是指承建方已按出包合同完成全部工程作業(yè)量但尚未最終辦理結(jié)算的工程項目。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對發(fā)票不足金額據(jù)以預提的出包工程合同總金額，是指不包括甲供材料的金額。預提費用最高不得超過合同總金額的10%，且已開發(fā)票金額與預提費用總計不得超過本條款規(guī)定的合同總金額。預提的出包工程，自開發(fā)產(chǎn)品完工之日起超過2年仍未支付的，預提的出包工程款全額計入應納稅所得額；以后實際支付時可按規(guī)定稅前扣除。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)《通知》第三十二條第二款預提的公共配套設施建造費用，如售房合同、協(xié)議、廣告，或政府相關(guān)文件等明確建造期限而逾期未建造的，其以前已預提的該項費用在規(guī)定建造期滿之日起計入當期應納稅所 得額；如未有明確建造期限的，則在該開發(fā)項目最后一個可供銷售的成本對象達到完工產(chǎn)品條件時仍未建造的，其以前已預提的該項費用應并入當期應納稅所得額。

以后實際發(fā)生公共配套設施建造費用時，再按照《通知》第二十八條第三款有關(guān)規(guī)定稅前扣除。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)《通知》第三十二條第三款預提的報批報建費用、物業(yè)完善費用，必須是完工產(chǎn)品應上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用，同時需提供政府要求上交相關(guān)費用的正式文件。未完工產(chǎn)品應上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用不得預提并稅前扣除。

除政府相關(guān)文件對報批報建費用、物業(yè)完善費用有明文期限外，預提期限最長不得超過3年；超過3年未上交的，計入當期應納稅所得額，以后實際支付時準予在稅前扣除。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，按照國稅函[2008]299號文件規(guī)定的預計利潤率已預繳的，2008匯繳時暫不調(diào)整。待開發(fā)產(chǎn)品完工后，再調(diào)整實際毛利額與預計利潤之間的差額。

從2009年1月1日起，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入按《通知》第八條規(guī)定的計稅毛利率執(zhí)行。

外資房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)國稅發(fā)[2001]142號文件按收入與支出相配比而未扣除的以前期間費用，在2008匯繳時可一次性按新稅法規(guī)定稅前扣除。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在2008年以前按照原政策規(guī)定已發(fā)生但尚未扣除的廣告費，新稅法實施后，其尚未扣除的余額，加上當新發(fā)生的廣告費和業(yè)務宣傳費后，按照新稅收規(guī)定的比例計算扣除。

例：捐贈支出的問題，因為新法要求對捐贈票據(jù)必須按照公允價值確認，因此筆者認為捐贈這種視同銷售直接采取作銷售并結(jié)轉(zhuǎn)成本方式來處理。2009年某企業(yè)通過某慈善機構(gòu)(列名)向災區(qū)捐贈一批成本80萬的毛毯,同期同類售價100萬, 企業(yè)作會計處理:借:營業(yè)外支出97 貸:庫存商品80 貸:應交稅費-應交增值稅-銷項稅額17 所得稅處理應當視同銷售,調(diào)增收入100,調(diào)增成本80,調(diào)增所得額20,同時營業(yè)外支出應當調(diào)增20,最終無調(diào)增所得額.財稅(2009)124號規(guī)定出來了！！!公益性群眾團體接受捐贈的非貨幣性資 產(chǎn)價值,應當以其公允價值計算,捐贈方在向公益性群眾團體捐贈時,應當提供注明捐贈非貨幣性資產(chǎn)公允價值的證明,如果不能提供證明上述證明,公益性群眾團體不得向其開具公益性捐贈票據(jù)或非稅收入一般繳款書收據(jù)聯(lián).新設立的基金會在申請獲得捐贈稅前扣除資格后，原始基金的捐贈人可憑捐贈票據(jù)依法享受稅前扣除。

公允價值我們知道其實就是市場價格,既然124號文出來了,原始票據(jù)要求按公允價來,那么直接做收入就省得調(diào)增調(diào)減.借:營業(yè)外支出117 貸:主營業(yè)務收入100 貸:應交稅費-應交增值稅-銷項稅額17 借:主營業(yè)務成本80 貸:庫存商品80 按公允價確認捐贈額其實對企業(yè)沒啥好處,無非多個虛名,捐了市價多少多少物品,但卻使捐贈額離12%越來越近了!例: 累計的具體做法：

【2007年沒有任何收入，招待費支出20萬元：○1帳載欄＝20萬元，○2稅收欄＝0，調(diào)增20萬元】

【2008年預售收入9000萬元，招待費支出50萬元： ○1帳載欄＝50萬元，○2稅收欄＝（20+50）×60%﹤9000萬元×0.5%＝42萬元，調(diào)增8萬元】 【2009年結(jié)轉(zhuǎn)收入9000萬元，預售收入2000萬元，招待費支出15萬元：○1帳載欄＝15萬元，○2稅收欄＝15萬元×60%﹤（9000萬元-9000萬元+2000萬元）×0.5%=9萬元，調(diào)增6萬元】

綜合：招待費限額＝（20+50+15）×60%﹤110000萬元×0.5%＝51萬元 應調(diào)增總額＝85萬元-51萬元＝34萬元 歷年調(diào)增額＝20+8+6＝34萬元

例：一個成本對象部分損毀，作為成本不必調(diào)整，但要報批，如果整個成本對象全磚了，比如上海的樓脆脆，廣西的樓歪歪，則可以全部報批后作為資產(chǎn)損失扣除。

例：企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用，其實是一句廢話。

08年12月31號一項在建工程轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)240萬，借固定資產(chǎn)240貸在建工程240，提了6個月折舊，借管理費用（按24年折舊期來）5萬，貸累計折舊5萬，賣了300萬，借固定資產(chǎn)清理235借累計折舊5貸固定資產(chǎn)240，借銀行存款300貸固定資產(chǎn)清理300，借固定產(chǎn)清理65貸營業(yè)外收入65，會計利潤=65-5=60萬，應納稅所得額=轉(zhuǎn)讓收入300-計稅成本240=60萬，一模一樣。如果跨也不過是前調(diào)增后調(diào)減的問題，意義不大，屬于暫時性差異，而非永久性差異。

例：籌辦期是不是生產(chǎn)經(jīng)營期，與不與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)？

國稅函（2010）79號《關(guān)于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》規(guī)定：企業(yè)自開始生產(chǎn)經(jīng)營的，為開始計算損益的，企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營之前進行籌辦活動期間發(fā)生籌辦費用支出，不得計算為當期的虧損，應按照國稅函2009（98）號第九條規(guī)定執(zhí)行。

可見籌辦期與生產(chǎn)經(jīng)營無關(guān)，既然無關(guān)，業(yè)務招待費（其實籌辦期也沒有業(yè)務，哪有什么招待費，即使用吃吃喝喝送送的，也是籌辦經(jīng)費）不需要調(diào)整。

那么不得計算為當期的虧損，就應當理解為以前虧損，以前虧損有個五年期限，如果籌辦期超過五年，超過五年的籌辦費應當理解為不允許稅前扣除。還有籌辦期的固定資產(chǎn)和利息資本化部分，會計上可以提取折舊，折舊部分理解為籌辦經(jīng)費，也應當在五年內(nèi)可以扣除，從寬從寬。

例：31號文的適用問題。

適用于中國境內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的企業(yè)，而不是適用于房地產(chǎn)企業(yè)，也就是說哪怕不是房地產(chǎn)企業(yè)，只要從事了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，也需要按31號文來執(zhí)行。

例：預租問題，31號文規(guī)定：與承租人簽訂預約租賃協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租人取得的預租價款按租金確認收入的實現(xiàn)，也就是說企業(yè)所得稅規(guī)定是只有在交付使用時，才可以按租金確認收入，但是營業(yè)稅呢？營業(yè)稅租賃業(yè)納稅義務發(fā)生時間是收到預收款的當天，這個預收款前提是有合同，那么1月1號簽合同，當天收到租金10萬，當天就產(chǎn)生了營業(yè)稅納稅義務，而企業(yè)所得稅到2月1號交付時才產(chǎn)生納稅義務。應當這么理解。

例：房地產(chǎn)企業(yè)老板有錢，以公司名義在美國租了套房，邁阿密一套、夏威夷一套，白宮附近一套，付租金，這個租金需要扣交預提所得稅，但如果不是房地產(chǎn)企業(yè)而是制造業(yè)企業(yè)，在休斯敦租一套房子用于倉儲，在芝加哥也租了一套，則因為倉儲租賃不屬于租賃而屬于勞務，勞務發(fā)生在美國，不需要代扣預提所得稅。

例：捐款時注意，該公司老板出的老板出，該公司出的公司出，比如向農(nóng)村義務教育、通過紅十字會總會、中華慈善總會捐款等可以全額扣除，反正公司也是老板的，象這種情況就要考慮考慮，是以老板名義了還是以公司名義。因為公司名義只能按利潤總額的12%來扣。

例：為職工買團體保險也得交個稅，雖然說是團體險，但這個經(jīng)濟利益還是給團體中的個人的，所以這個險要平均分給每個個人作為工資薪金所得，同時企業(yè)所得稅前也不得扣除。

例：生活補助費的問題。

例：旅游的問題。根據(jù)2008年2月18日國務院令第519號《國務院關(guān)于修改〈中華人民共和國個人所得稅法實施條例〉的決定》規(guī)定：第十條由“個人所得的形式，包括現(xiàn)金、實物、有價證券”修改為“個人所得的形式，包括現(xiàn)金、實物、有價證券和其他形式的經(jīng)濟利益”，將其他形式的經(jīng)濟利益納入了個人所得稅的征收范圍。而單位為員工提供免費旅游恰恰屬于“其他形式的經(jīng)濟利益”，因此應當和員工當月其他工資薪金所得合并代扣代繳個人所得稅。

而在此國務院令519號生效的2008年3月1日之前，單位為員工組織的旅游則只有符合財稅（2004）11號《財政部國家稅務總局關(guān)于企業(yè)以免費旅游方式提供對營銷人員個人獎勵有關(guān)個人所得稅政策的通知》中：對商品營銷活動中，企業(yè)和單位對營銷業(yè)績突出人員以培訓班、研討會、工作考察等名義組織旅游活動，通過免收差旅費、旅游費對個人實行的營銷業(yè)績獎勵（包括實物、有價證券等），應根據(jù)所發(fā)生費用全額計入營銷人員應稅所得，依法征收個人所得稅，并由提供上述費用的企業(yè)和單位代扣代繳。

因此，2008年3月1日之前只有符合財稅（2004）11號的人員才能代扣代繳個人所得稅，而2008年3月1日之后，無論是否系財稅（2004）11號所述情況，均應代扣代繳個人所得稅。

但筆者在現(xiàn)實工作中卻發(fā)現(xiàn)鮮有稅務局對2008年3月1日之前的員工旅游不征稅的，而納稅人往往也沒有發(fā)現(xiàn)上述的政策點，一方自以為是征稅，一方糊里糊涂納稅，竟致這旅游稅冤案在各地方興未艾。

例：贈送禮品的問題。贈送禮品不一定一概代扣個人所得稅，現(xiàn)在稅務評估或檢查中，稅務部門往往只要看到相關(guān)發(fā)票上注明禮品，則不管三七二十一，一律要求代扣代繳“其它所得”項目個人所得稅，其實這是對相關(guān)稅收政策的誤解。

根據(jù)國稅函[2000]57號《國家稅務總局關(guān)于個人所得稅有關(guān)問題的批復》規(guī)定：部分單位和部門在年終總結(jié)、各種慶典、業(yè)務往來及其它活動中，為其它單位和部門的有關(guān)人員發(fā)放現(xiàn)金、實物或有價證券的，對個人所得的該項所得應按照“其他所得”項目計算繳納個人所得稅，稅款由支付所得的單位代扣代繳。我們注意到這里的有關(guān)人員是有限定范圍的，即“其它單位和部門的有關(guān)人員”，應當這樣理解，首先扣繳義務人與其它單位和部門有業(yè)務往來、業(yè)務合作等事項，爾后因此前提而給予的現(xiàn)金、實物或有價證券，我們認為商場給予普通消費者的小禮品不屬于57號文件規(guī)范的征稅范圍，因此不需要代扣代繳“其它所得”個人所得稅。

這里講一個真實的故事，2008年國家稅務總局組織對中國移動的檢查，某市地稅局進入企業(yè)后，因為企業(yè)所得稅系國稅征收，營業(yè)稅申報繳納均規(guī)范，基本沒有什么問題，如何尋找突破口呢？突然間某檢查人員驚呼：踏破鐵鞋無覓處，得來全不費功夫，原來中國移動公司每年向消費者發(fā)放的食用油、啤酒、宣傳品等達六千萬元，如按其他所得扣交個稅，則需補交一千二百萬元之巨。但其忽略了一點上述禮品是發(fā)放給普通消費者的而不是“其他單位和部門的有關(guān)人員”，最后經(jīng)請示上級稅政部門以及查閱總局對某省局的批復后，緣來緣去一場夢，最后僅就贈送給相關(guān)單位的大客戶經(jīng)理的禮品補征了稅款。