第一篇：住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及對策

柳州市住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及對策

物業(yè)管理是伴隨著市場經(jīng)濟(jì)下的住房制度改革、房地產(chǎn)開發(fā)以及住宅的商品化逐步產(chǎn)生和發(fā)展起來的，科學(xué)、規(guī)范、專業(yè)和現(xiàn)代化的物業(yè)管理與服務(wù)可以給住宅小區(qū)帶來良好的社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益。物業(yè)服務(wù)公司向業(yè)主提供有償服務(wù)，理應(yīng)收取相應(yīng)的報酬。但在實際操作中，許多公司由于各種原因?qū)е率召M(fèi)不足，影響了自身的正常經(jīng)營和運(yùn)轉(zhuǎn)，不少公司收不抵支，甚至嚴(yán)重虧損；而與此同時，住宅小區(qū)的停車收費(fèi)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)已成為價格舉報咨詢的熱點問題。據(jù)統(tǒng)計2014年1月—2015年4月，柳州市物價局受理各類價格舉報咨詢共3462件，其中住宅小區(qū)的停車和物業(yè)服務(wù)投訴1041件，占總投訴31.04%。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)問題成為老百姓新的投訴熱點，并有逐年升溫的趨勢。

一、我市住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀

（一）目前我市登記在冊的小區(qū)共有1447個，其中有物業(yè)公司管理的小區(qū)有371個，單位管理的小區(qū)有 66 個，三無小區(qū) 588 個。其中：柳南區(qū)小區(qū)數(shù)為：383個，魚峰區(qū)小區(qū)數(shù)為：332個，城中區(qū)小區(qū)數(shù)為：363個，柳北區(qū)小區(qū)數(shù)為:345個，陽和小區(qū)數(shù)為:14個，柳東新區(qū)小區(qū)數(shù)為：10個。

（二）貫徹落實《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理條例》情況。民之所欲，我之所為，面對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)亂的呼聲，我局認(rèn)真落實《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理條例》和2013年自治區(qū)物價局住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳制

定的《廣西壯族自治區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（試行，），積極作為。一方面及時妥善處理大量的物業(yè)收費(fèi)投訴糾紛，開展物業(yè)服務(wù)收費(fèi)專項整治；另一方面，迅速行動，開展了“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)問計于民”征集意見活動，深入居民小區(qū)調(diào)查研究，對40多個小區(qū)物業(yè)收費(fèi)進(jìn)行成本監(jiān)審，多次召開業(yè)主代表、物業(yè)公司、房開商座談會。2014年4月22日，我局還聯(lián)合柳州晚報舉辦“柳州市物業(yè)服務(wù)管理促進(jìn)懇談會”。在歷時一年反復(fù)修改后，于2014年7月，市物價局和住建委重新下發(fā)了《柳州市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實施細(xì)則》、《柳州市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級政府指導(dǎo)價收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》、《柳州市住宅小區(qū)車輛停車收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》、《柳州市住宅小區(qū)裝修垃圾清運(yùn)和IC卡出入證等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》等規(guī)范性文件。為規(guī)范老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)價格調(diào)整秩序。解決老舊住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)調(diào)整難度大的問題。我局和住建委在 2012、2013年分別出臺了《關(guān)于規(guī)范我市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)價格調(diào)整有關(guān)問題》，明確規(guī)定了調(diào)整條件、調(diào)整程序。提出調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)必須由本小區(qū)50%以上的業(yè)主同意。至 2014年底止，共有26家物業(yè)小區(qū)調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。能調(diào)整的小區(qū)都是服務(wù)質(zhì)量取得業(yè)主認(rèn)可的小區(qū)，也有部分沒有調(diào)整成功的小區(qū)，最終物業(yè)公司不提價或撤出小區(qū)。

通過制定新的管理辦法和服務(wù)等級與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，讓收費(fèi)政策更加符合發(fā)展實際，給亂收費(fèi)、亂調(diào)價行為套上“籠頭”；用統(tǒng)一的服務(wù)項目、服務(wù)等級、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及推進(jìn)服務(wù)項目與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)全公示全覆蓋。讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)對服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量等級清清楚楚，讓廣大居民對物業(yè)收費(fèi)情況明明白白白。解決了長期以來停車收費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、IC卡工本費(fèi)、裝修押金混亂的局面。

二、我市住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的突出問題

從近年來的物業(yè)投訴來分析，我市住宅小區(qū)物業(yè)管理的問題有以下幾方面：

（一）未按規(guī)定執(zhí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)公示制度。少數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照《價格法》和《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理條例》的規(guī)定，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域的顯著位臵公示服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)項目、標(biāo)準(zhǔn)，侵犯了業(yè)主的知情權(quán)，引發(fā)價格糾紛。

（二）提高標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。少數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未執(zhí)行停車1小時內(nèi)免費(fèi)的規(guī)定，以車位少為由，對業(yè)主不辦理月票，而是按次數(shù)收??；一些房開以小區(qū)停車場產(chǎn)權(quán)屬于為由，只售不租，導(dǎo)致業(yè)主無法停放車輛，或提高標(biāo)準(zhǔn)收取公共能耗的電費(fèi)、水費(fèi)價格（如電梯電費(fèi)、二次加壓產(chǎn)生的電費(fèi)）加重業(yè)主負(fù)擔(dān)。

（三）強(qiáng)制或變相強(qiáng)制服務(wù)并高收費(fèi)。一些物業(yè)企業(yè)服務(wù)意識欠缺，在未與業(yè)主充分溝通并征得業(yè)主同意下，無視業(yè)主意見，收取房產(chǎn)證、土地證、管道燃?xì)獯k費(fèi)，甚至單方面強(qiáng)行推廣門禁卡和車輛藍(lán)牙出入裝臵，然后轉(zhuǎn)嫁至業(yè)主身上并從中牟利。

（四）違反規(guī)定以保證金、抵押金等形式變相收費(fèi)的。2014年8月我市根據(jù)《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理條例》和《廣西壯族自治區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法（試行）》（桂價格[2013]62號）的有關(guān)規(guī)定，市物價、住建部門聯(lián)合下發(fā)了《柳州市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實施細(xì)則》明確規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以任何名義收取與裝修有關(guān)的裝修押金、裝修管理費(fèi)、裝修出入證工本費(fèi)、裝修電梯使用費(fèi)等，但仍有一些物業(yè)公司強(qiáng)行收取明令禁止的費(fèi)用。

（五）重復(fù)收費(fèi)問題。2014年8月實施的《柳州市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實施細(xì)則》明確規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域的配電、給排水、電梯、消防、公共照明、綠化用水等公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行所產(chǎn)生的電費(fèi)、水費(fèi)以及管漏、線損，列入物業(yè)服務(wù)成本，我市一些新交付的樓盤，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在向業(yè)主預(yù)收一年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)后，仍向業(yè)主收取300—500元不等的水電周轉(zhuǎn)金；一些樓盤按照物業(yè)等級不同，每年有1—2次免費(fèi)清理，但仍有物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主分?jǐn)傁滤?、化糞池清理費(fèi)用。

（六）擴(kuò)大范圍收費(fèi)。一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)以管理者自居，在車位緊張情況下，未經(jīng)業(yè)主大會或?qū)Ｓ胁糠终冀ㄖ偯娣e過半數(shù)的業(yè)主且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意下，占用屬于業(yè)主已共有的場地停放車輛并收取車輛停放服務(wù)費(fèi)，且所得收益不按規(guī)定使用。

（七）不按照規(guī)定提供服務(wù)而收取費(fèi)用的。物業(yè)服務(wù)企業(yè)水平參差不齊，物業(yè)服務(wù)短斤少兩、服務(wù)不到位，服務(wù)態(tài)度簡單粗暴，帳目不公開，物業(yè)服務(wù)得不到有效監(jiān)督，得不到業(yè)主的認(rèn)同，最終導(dǎo)致“欠費(fèi)—服務(wù)變差—更多人欠費(fèi)”的惡性循環(huán)。

（八）宣傳、解釋工作不到位。一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在重收費(fèi)、輕服務(wù)的現(xiàn)象，與業(yè)主缺乏深入溝通交流的有效平臺，如一些房屋質(zhì)量問題、小區(qū)亂搭亂建問題、占用綠地、養(yǎng)雞養(yǎng)狗問題、住宅以外用電價格未按居民用價格電結(jié)算問題，這些問題本身非物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成，但由于宣傳、解釋工作不位，導(dǎo)致業(yè)主把怨氣撒在物業(yè)公司頭上，并拒交物業(yè)費(fèi)。

三、我市住宅小區(qū)物業(yè)管理問題原因分析

（一）小區(qū)停車收費(fèi)問題原因分析

小區(qū)停車收費(fèi)問題，主要原因一是各小區(qū)停車難的問題越來越突出，特別是停車位配比率低的小區(qū)，房開商或物業(yè)服務(wù)企業(yè)憑著對車位擁有的機(jī)會，在利益上為自己獲取最大利益化。采取不辦理月票而是按次收費(fèi)，以車位租賃費(fèi)收費(fèi)避免管理。二是在實際操作中，物業(yè)公司按次收費(fèi)，不執(zhí)行月票價格，物價局無法給予處理，因為我局的職責(zé)是制定停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，沒有要求一定采用什么停放方式。三是在業(yè)主大會成立之前，產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的部分，因無人過問，物業(yè)公司有意將屬全體業(yè)主的車位租賃費(fèi)收入據(jù)為已用。就此情況，我局已向住建委通報，建議由行業(yè)主管部門加強(qiáng)管理，對屬于業(yè)主公有部分收入（在業(yè)主大會成立之前）納入柳州市住宅專項維修基金管理中心統(tǒng)一管理。但住建委只對新建商品房的維修資金的收集和管理，而對其他的公共收益沒納入管理。目前，業(yè)主的法律意識加強(qiáng)，對業(yè)主的公共利益有所關(guān)注，因沒有成立業(yè)主委員會，無法管理這部分收入，這原因也是業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)的理由之一。四是業(yè)主對價格政策不理解，業(yè)主在自己擁有使用權(quán)的車位（車庫）內(nèi)停車僅交納車位物業(yè)費(fèi)，不用再繳納車輛停放服務(wù)費(fèi)。車位物業(yè)費(fèi)每個不超過60元/月。其中規(guī)定電動車、摩托車停放服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不含充電費(fèi)，充電費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由經(jīng)營者根據(jù)電費(fèi)等成本支出向車主收取。五是由于對商場、賓館、娛樂場所、寫字樓配套的停車場停車收費(fèi)實行市場調(diào)節(jié)價，而住宅區(qū)的停車場停車收費(fèi)實行政府指導(dǎo)價。在我市中心區(qū)，部分商住樓就出現(xiàn)停車場一部分按兩種價格模式，引起爭議。對一些混合的商住樓，如高新區(qū)的彩虹城樓盤1-4層酒店，5-19層寫字樓，20-54層住宅樓。該項目所配套的停車場停車收費(fèi)按市場調(diào)節(jié)價，住宅區(qū)的業(yè)主有意見，按政府指導(dǎo)價，房開商有意見，同時實行兩種價，雙意見仍存在分岐。這也是我們所面臨著的新難題。

（二）小區(qū)生活用水用電問題原因分析

據(jù)了解，目前確有一些小區(qū)因供電部門對小區(qū)公共能耗采取先購電后使用的方式，且涉及二次加壓供水，但是水表無法分戶過戶到業(yè)主名下，物業(yè)公司必須根據(jù)小區(qū)總水表使用度數(shù)按時向自來水公司繳納水費(fèi)。然后再向業(yè)主逐戶收取供電分?jǐn)偟碾娰M(fèi)和業(yè)主分表水費(fèi)。物業(yè)公司因此向業(yè)主收取了一些預(yù)付水電費(fèi)，此情況有一定的合理性；但我局和住建委2014年下發(fā)《柳州市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實施細(xì)則》（柳價格[2014]99號）實施后，共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行以及公共性服務(wù)所產(chǎn)生的水、電等公共能耗費(fèi)列入物業(yè)服務(wù)成本的，從物業(yè)服務(wù)費(fèi)中由業(yè)主繳納，公共能耗費(fèi)不再公攤。物業(yè)公司不得再收取水電周轉(zhuǎn)金。

我局2014年8月出臺的文件《柳州市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實施細(xì)則》（柳價格[2014]99號）第十五條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域的配電、給排水、電梯、消防、水泵、監(jiān)控設(shè)備、公共照明、綠化用水等公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行所產(chǎn)生的電費(fèi)、水費(fèi)等能耗費(fèi)以及管漏、線損，列入物業(yè)服務(wù)成本的，公共能耗費(fèi)不再分?jǐn)?；未列入物業(yè)服務(wù)成本的，公共能耗費(fèi)合理分?jǐn)偂５?015年之前的物業(yè)收費(fèi)政策，公共能耗費(fèi)可以分?jǐn)?，我市兩種模式同時存在。

同一小區(qū)域，住戶的用電實行居民電價，戶外的路燈、照明、公共設(shè)施設(shè)備用電卻是非居民電價。電梯用電不是居民電價，一直是居民投訴的熱點。經(jīng)過多年向上級反映，自治區(qū)物價局通過調(diào)查研究，統(tǒng)一明確小區(qū)上述用電價格的納入居民用電價類。按照文件規(guī)定，自

2014年1月1日起，物業(yè)住宅小區(qū)費(fèi)居民用電，按照合表戶電價收取，即0.5491元/度。

（三）調(diào)整小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)難的原因分析

目前，調(diào)整老舊小區(qū)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，是所有物業(yè)管理的難點和熱點，長期以來都是社會關(guān)注的熱點。一方面業(yè)主認(rèn)為，享受物業(yè)服務(wù)是業(yè)主，小區(qū)交費(fèi)對象也是業(yè)主，小區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否調(diào)整理應(yīng)由全體業(yè)主決定。在小區(qū)沒有成立業(yè)主大會還屬前期階段，價格部門出臺的調(diào)整物業(yè)收費(fèi)政策屬于指導(dǎo)性質(zhì)，對于小區(qū)的全體業(yè)主大部分能理解當(dāng)前物價上漲的壓力，對調(diào)整價格政策理解，但仍有少數(shù)業(yè)主反對,仍認(rèn)為價格部門調(diào)整價格過高，物業(yè)服務(wù)不到位，是物業(yè)公司以價格主管的調(diào)整文件為由提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，是不能接受的。另一方面物業(yè)公司認(rèn)為，目前還是前期物業(yè)階段，由于成本發(fā)生變化，價格主管部門應(yīng)履行職責(zé)，調(diào)整物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不該因小區(qū)少數(shù)業(yè)主反對意見而不作為。結(jié)果是不調(diào)整物業(yè)收費(fèi)，企業(yè)難以忍受用工成本上漲的壓力；調(diào)整收費(fèi)，業(yè)主的意見大，同時認(rèn)為政府部門干涉業(yè)主的利益。

調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)難，業(yè)主方面認(rèn)為物業(yè)服務(wù)不到位，就應(yīng)降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，或提高服務(wù)質(zhì)量；物業(yè)公司認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)已按等級標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，是業(yè)主過高的要求。業(yè)主希望物價和建設(shè)部門進(jìn)行監(jiān)督。但在實際操作中，物價和建設(shè)部門面對全市上百個小區(qū)的物業(yè)質(zhì)量糾紛，要求件件落實、解決這類問題也不符合實際。住建部門或行業(yè)協(xié)會出臺服務(wù)等級評定標(biāo)準(zhǔn)，對業(yè)主和物業(yè)的爭執(zhí)，由第三方評定。

四、我市住宅小區(qū)物業(yè)管理成功經(jīng)驗做法

（一）堅持落實物業(yè)收費(fèi)公示制度。目前，我市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)公示率已達(dá)98%以上。在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公示收費(fèi)項目、標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)等級、投訴電話等內(nèi)容，已成為物業(yè)、業(yè)主的共識和自覺行為，必須要長期堅持下去。

（二）快速處理小區(qū)物業(yè)收費(fèi)投訴。2014年以來，我局12358價格舉報電話共受理住宅小區(qū)物業(yè)收費(fèi)投訴1041件，辦結(jié)1041件，辦結(jié)率100%，退款35.58萬元，做到了“事事有回音，件件有著落”，有效地化解了價格矛盾。如2014年1月之前，住戶的家庭用電實行居民電價，戶外的電梯、路燈、消防、監(jiān)控設(shè)備、公共設(shè)施設(shè)備用電卻是非居民電價。戶外電價高一直是居民投訴的熱點。經(jīng)過我局多年向上級反映，自治區(qū)物價局通過調(diào)查研究，統(tǒng)一明確小區(qū)上述用電價格的納入居民用電價類。按照文件規(guī)定，自2014年1月1日起，物業(yè)住宅小區(qū)費(fèi)居民用電，按照合表戶電價收取，即0.5491元/度，大大地減輕了居民負(fù)擔(dān)。2013、2014年連續(xù)兩年，我局榮獲廣西價格舉報先進(jìn)集體稱號和柳州市數(shù)字化城市管理一等獎。

（三）物業(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)要降級處理。物業(yè)服務(wù)不到位，一直是小區(qū)管理的熱點話題，2014年8月后，市住建、物價部門強(qiáng)化了對物業(yè)服務(wù)等級的監(jiān)管，對達(dá)不到等級要求進(jìn)行整改，對整改仍不達(dá)標(biāo)的，經(jīng)城區(qū)住建部門核準(zhǔn)，作降級處理。

（四）物業(yè)與業(yè)主主動溝通交流。停車難、停車貴，是柳州市絕大多數(shù)小區(qū)都存在的共性問題，柳州市鳳起新都物業(yè)公司主動發(fā)起議事，邀請業(yè)主代表、社區(qū)工作人員、魚峰區(qū)法院、住建、物價局工作人員、人大代表，就小區(qū)停車難題舉行“百聊會”，共同商討尋求解

決問題的辦法和途徑，大美天地小區(qū)建立小區(qū)QQ群，及時解決小區(qū)業(yè)主的各種問題。

（五）物業(yè)與業(yè)主相互遵守合同，相互配合。如三星園小區(qū)、華林郡邸的業(yè)主積極配合物業(yè)工作，物業(yè)服務(wù)業(yè)主認(rèn)可，物業(yè)繳費(fèi)率高，物業(yè)服務(wù)人員的工資和小區(qū)維護(hù)費(fèi)及時到位，從而形成一個良性循環(huán)。

（六）簡化辦事手續(xù)，提高效率。2015年2月1日，為了落實黨的十八屆三中全會《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》中“完善主要由市場決定價格的機(jī)制。凡是能由市場形成價格的都交給市場”的精神，經(jīng)請示自治區(qū)物價局同意，我局在全區(qū)城市率先取消住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)核準(zhǔn)備案程序。

五、先進(jìn)地區(qū)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)驗做法

（一）大力推動成立業(yè)主委員會。上海深化社區(qū)事務(wù)管理，加強(qiáng)居民區(qū)民主自治建設(shè)，將小區(qū)業(yè)委會的籌建和換屆工作納入績效考核。泉州市將街道成立業(yè)委會納入年終績效考核指標(biāo)，由市政府督查室進(jìn)行督查。

（二）物業(yè)服務(wù)實行“酬金制”，業(yè)主真正當(dāng)家作主。上海、杭州、溫州的個別小區(qū)實行酬金制，物業(yè)公司只為業(yè)主提供服務(wù)，依據(jù)服務(wù)合同收取酬金，物業(yè)管理開支則向業(yè)主實報實銷，“酬金制”能讓業(yè)主已明明白白消費(fèi)，讓物業(yè)降低風(fēng)險，提高服務(wù)質(zhì)量。

（三）對老舊小區(qū)停車位改造，在人口密集建設(shè)停車樓。近期，溫州市政府為緩解停車難題，2015年擬對10個舊小區(qū)停車位進(jìn)行改造，新增停車泊位500個，在市中心廣場建設(shè)17層的停車樓，計劃新增停車泊位15000個。

（四）改費(fèi)為稅。2014年，市政府組織多個部門到新加坡考察房地產(chǎn)市場，據(jù)考察回來的同志反饋，新加坡政府對住宅小區(qū)內(nèi)的治安、衛(wèi)生、綠化、設(shè)施維護(hù)費(fèi)用均由政府承擔(dān)，業(yè)主無需交物業(yè)費(fèi)。針對我國物業(yè)收費(fèi)普遍存在亂像問題，建議取消物業(yè)費(fèi)，改為向房產(chǎn)所有者征收房產(chǎn)稅，并重新定義房產(chǎn)稅的含義，以解決長期以來，全國物業(yè)收費(fèi)各種亂像，解決物業(yè)收費(fèi)難的問題，解決因物業(yè)收費(fèi)引發(fā)的各種不安定因素。

六、加強(qiáng)我市住宅小區(qū)物業(yè)管理的對策

根據(jù)國家發(fā)改委關(guān)于放開部分價格的通知，使市場在資源配臵中起決定性作用，促進(jìn)相關(guān)服務(wù)行業(yè)發(fā)展，對地方實行定價管理的非保障性住房物業(yè)服務(wù)、住宅小區(qū)停車服務(wù)價格放開的精神，結(jié)合我市的實際情況，提出對策如下：

（一）政府引導(dǎo)住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會，提高成立業(yè)主委員會的比重。當(dāng)前，我市物業(yè)管理存在的問題，表面上是物業(yè)服務(wù)政策相對滿后，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項目不明確，但再往深剖析，根本原因，在于物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主地位不對等，代表業(yè)主維護(hù)其利益、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)主自治組織缺位，以及雙方溝通交流渠道缺失所致。我市住宅小區(qū)業(yè)主委員會成立比例不到二成。按照國家發(fā)改委放開物業(yè)服務(wù)價格的思路，加快成立業(yè)主委員會的步伐，物業(yè)服務(wù)價格才能放而不亂，有序健康發(fā)展。同時，建議借鑒上海、泉州、成都的經(jīng)驗，將業(yè)主委員會成立指標(biāo)例入城區(qū)政府的年度考核指標(biāo)。為促進(jìn)我市業(yè)主委員會成立的比重，行業(yè)主管部門出臺政策，簡化成立手續(xù)，降低門檻。2014年4月22日《柳州晚報》組織柳州市物業(yè)服務(wù)管理促進(jìn)懇請會，成立業(yè)委會維護(hù)業(yè)主地位成為大家的共識。

（二）認(rèn)真貫徹《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)條例》第四條的規(guī)定。該《條例》第四條明確規(guī)定“鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處在縣級人民政府房產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)相互之間的物業(yè)糾紛”。為改變前期物業(yè)沒期限的局面，即使小區(qū)因客觀原因沒有成立業(yè)主委員會，也不能超過三年。三年后，由小區(qū)所在地社區(qū)居民委員會在街道辦事的指導(dǎo)和監(jiān)督下業(yè)主委員會職責(zé)，監(jiān)督物業(yè)運(yùn)行管理，參考政府指導(dǎo)價（或市場調(diào)節(jié)價）制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

（三）價格部門做好放開部分物業(yè)服務(wù)價格后規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)價格行為指導(dǎo)和監(jiān)督檢查。重點為物業(yè)服務(wù)企業(yè)調(diào)整收費(fèi)前必須向全體業(yè)主公布服務(wù)費(fèi)收支情況及成本變化情況，且需業(yè)主大會同意方可執(zhí)行。下一步，一是將落實放開部分物業(yè)服務(wù)價格政策。放開的物業(yè)服務(wù)價格范圍是包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停車服務(wù)收費(fèi)、非保障性住房及辦公用房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。放開的物業(yè)收費(fèi)實行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主方與依照法定程序選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)以物業(yè)服務(wù)合同的形式約定，合同應(yīng)載明服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)必須做到：向全體業(yè)主公布服務(wù)費(fèi)收支情況及成本變化情況；拿出制定或調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)方案，說明調(diào)價理由和調(diào)價幅度，就方案與業(yè)主協(xié)商。對設(shè)立業(yè)主大會的小區(qū)，需經(jīng)業(yè)主大會依照法定程序討論同意后，與業(yè)主委員會簽署或變更相關(guān)服務(wù)合同；未設(shè)立業(yè)主大會的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主、且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，方可簽署或變更相關(guān)服務(wù)合同。新的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或停車服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)按照明碼標(biāo)價的規(guī)定，將收費(fèi)項目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位臵進(jìn)行公示。二是公布我市的物業(yè)成本行情，加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)價格事中事后的監(jiān)督和檢查。

（四）想方設(shè)法解決停車難的問題。供求關(guān)系對價格高低起決定的作用，隨著社會進(jìn)入汽車時代，停車難已成為一個共性問題，因此對于物業(yè)公司在管理小區(qū)停車方面的努力應(yīng)予以支持和理解，與此同時，規(guī)劃、建設(shè)部門必須以前瞻性的眼光把好關(guān)，要求開發(fā)商做足配套設(shè)施，政府想方法設(shè)法在老舊小區(qū)、人口密集區(qū)域建設(shè)公共停車位。

（五）建立價格信用信息庫，推進(jìn)社會信用體系建設(shè)。從2014年下半年起，我局開始著手建立柳州市價格信用信息庫。擬建成1個市局總網(wǎng)，6縣4城區(qū)、職工站子網(wǎng)的構(gòu)架管理模式，做到價格監(jiān)管和服務(wù)工作全覆蓋。目前正在聯(lián)合住建委對全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資料進(jìn)行了收集，主要收集工商營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、執(zhí)法人員現(xiàn)場執(zhí)法照片、檢查記錄、違法記錄等。力爭2015年建立柳州市價格信用庫，并與柳州市社會信用體系網(wǎng)對接，實現(xiàn)信息共享、互聯(lián)互通，及時向社會發(fā)布經(jīng)營者價格誠信及價格失信信息，充分發(fā)揮正面教育，反面警示的作用，引導(dǎo)經(jīng)營者誠信經(jīng)營、守法經(jīng)營，不斷完善價格違法失信懲戒機(jī)制，在全社會范圍內(nèi)營造誠信守法意識。

第二篇：淺析住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題及對策.

安徽建筑大學(xué)繼續(xù)教育

畢業(yè)論文

課題名稱 專 業(yè) 姓 名 學(xué) 號

淺析住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題及對策

工程管理 陳昆 2011010096 2015 年 10 月 25 日至 2015 年 11 月 30 日共 6 周

指導(dǎo)教師簽字

2015

王虹孜

年 12 月 日

淺析住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題及對策

【摘要】

隨著城鎮(zhèn)化步伐的加快，我國大中小城市迅速發(fā)展，城市住宅社區(qū)建設(shè)越來越多，商品化住宅已成為我國城鎮(zhèn)居民居住的主要形式.物業(yè)管理已納人日常生活中，這對提高人們的生活質(zhì)量、生存環(huán)境及改變城市面貌和推進(jìn)城市化進(jìn)程都起著積極作用。然而在現(xiàn)實中，社區(qū)物業(yè)管理方面問題也逐漸顯現(xiàn)，物業(yè)管理還存在著很多問題和不足，全國各地小區(qū)時常出現(xiàn)物業(yè)棄管現(xiàn)象，物業(yè)企業(yè)與業(yè)主糾紛不斷，導(dǎo)致矛盾不斷升級。物業(yè)管理與日益發(fā)展的城市建設(shè)逐漸出現(xiàn)了不和諧的現(xiàn)象。本文將剖析我國住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題，并提出解決的對策和建議，供大家參考。

關(guān)鍵詞：社區(qū)建設(shè)；物業(yè)；物業(yè)管理；內(nèi)容

目錄

內(nèi)容摘要 關(guān)鍵詞 正文

一、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀....................................1

（一）開發(fā)初期的小區(qū)物業(yè)管理情況.........................................1

（二）開發(fā)結(jié)束小區(qū)的物業(yè)管理情況.........................................1

（三）老舊小區(qū)、老住宅的物業(yè)管理情況.....................................1

二、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題................................1

（一）物業(yè)管理法律不健全，物業(yè)法規(guī)宣傳不到位,執(zhí)行力度不夠.................2

（二）物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位，經(jīng)費(fèi)使用不透明..............................2

（三）違章建筑、私搭亂建現(xiàn)象嚴(yán)重..........................................2

（四）房屋質(zhì)量不過關(guān)，開發(fā)商存在遺留問題..................................2

（五）業(yè)主委員設(shè)立及其作用存在問題........................................2

三、對完善物業(yè)管理的幾點建議......................................3

（一）完善物業(yè)法律法規(guī)，加強(qiáng)宣傳力度,提高全民物業(yè)管理消費(fèi)意識.............3

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)嚴(yán)格按照法定程序辦事，與業(yè)主簽訂明確詳盡的物業(yè)管理合同..3

（三）依法成立業(yè)主委員會，有效發(fā)揮業(yè)主委員會的作用........................3

（四）加強(qiáng)對開發(fā)商的監(jiān)管，明確開發(fā)商的責(zé)任................................3

（五）物業(yè)管理企業(yè)堅守職責(zé)，保證服務(wù)......................................4

四、結(jié)語.........................................................4

五、參考文獻(xiàn).....................................................4

1.城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀

1.1開發(fā)初期的小區(qū)物業(yè)管理情況

開發(fā)初期的小區(qū)，物業(yè)管理比較規(guī)范。因為開發(fā)商為了吸引顧客，尋求賣點銷售房子，對小區(qū)的綠化、環(huán)境、安保等都能夠提供相對令人滿意的物業(yè)服務(wù)。大多數(shù)業(yè)主也能夠履行義務(wù)，按時繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)也能盡職盡責(zé)負(fù)責(zé)小區(qū)的服務(wù)工作。但隨著房子銷售結(jié)束和房屋使用時間的增加，很多問題就逐漸凸顯出來，例如房屋質(zhì)量、設(shè)施的損壞、綠化維護(hù)、停車位不足、道路維護(hù)及物業(yè)費(fèi)欠收的問題等等，物業(yè)企業(yè)和業(yè)主的矛盾顯現(xiàn)出來。而我國城市社區(qū)建設(shè)也就20多年的歷史，物業(yè)管理發(fā)展并不成熟，很多物業(yè)管理企業(yè)和開發(fā)商是一家，業(yè)主很容易將開發(fā)商的應(yīng)完成的售后服務(wù)轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)企業(yè)上，因此常常引起責(zé)任糾紛,業(yè)主和物業(yè)企業(yè)矛盾由此產(chǎn)生。

1.2開發(fā)結(jié)束小區(qū)的物業(yè)管理情況

開發(fā)結(jié)束的小區(qū)，物業(yè)管理從起初的規(guī)范管理逐漸過渡到松散管理，再到勉強(qiáng)維持，有的甚至被棄管。業(yè)主剛?cè)俗r，必須交齊當(dāng)年物業(yè)費(fèi)后才能獲準(zhǔn)人住。因此業(yè)主人住初期，物業(yè)費(fèi)的繳納率基本上是百分之百，此時物業(yè)費(fèi)能滿足正常經(jīng)營需要，物業(yè)管理也能及時到位.但隨著人住時間的推移，諸如住戶的屋頂漏水、墻皮脫落、可視對講門的損毀、對講機(jī)不能使用、監(jiān)控失靈、道路塌陷坑洼不平、住戶失竊、管道堵塞等一系列問題接踵而來。實際上很多問題是歷史原因造成的，也是開發(fā)商造成的，僅靠收取的物業(yè)費(fèi)很難解決這一系列的問題。因此，給物業(yè)管理帶來較大難度，業(yè)主也因此與物業(yè)企業(yè)的矛盾糾紛不斷。

1.3老舊小區(qū)、老住宅的物業(yè)管理情況

老舊小區(qū)、老住宅或是沒有物業(yè)管理、或是存在物業(yè)棄管現(xiàn)象。在我國,城市商品住宅開發(fā)近20余年，在上個世紀(jì)90年代中期之前都是福利分房，各單位建設(shè)家屬宿舍，由單位的后勤部門進(jìn)行維修服務(wù)。上個世紀(jì)90年代末取消了福利分房，開發(fā)商開始征收土地、拆遷，建設(shè)小區(qū)。沒有被開發(fā)商拆遷的的老舊房子，通常是由政府的房產(chǎn)部門或街道辦事處統(tǒng)一管理，對樓體外部粉刷、收取垃圾、清掃樓道、統(tǒng)一巡邏，居民繳納少量的“衛(wèi)生費(fèi)”、“治安費(fèi)”等管理費(fèi)，由街道居委會挨家挨戶統(tǒng)一收取。老舊小區(qū)、老住宅的配套服務(wù)設(shè)施普遍不健全，硬件條件比較差，私搭亂建、違章建筑現(xiàn)象嚴(yán)重。在老舊小區(qū)、老住宅成立物業(yè)管理企業(yè)非常困難，很多的住戶對物業(yè)管理這樣一個新興事物，在觀念上尚沒有完全接受,存在只要服務(wù)，不愿付出，還不太習(xí)慣物業(yè)管理有償服務(wù)，不愿意繳納物業(yè)費(fèi)。即使繳費(fèi)，業(yè)主很容易對物業(yè)企業(yè)產(chǎn)生過分的要求，憧憬著少繳費(fèi)多辦事或不繳費(fèi)就享受服務(wù)的思想，在繳費(fèi)時也是極不情愿，不想承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，有的社區(qū)存在長年不繳費(fèi)的住戶，物業(yè)費(fèi)收繳率很低，造成物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)嚴(yán)重短缺。事實上，老舊小區(qū)建設(shè)時，往往是孤立而行，缺乏整體 規(guī)劃設(shè)計，很多問題不是單純的物業(yè)管理問題，而是歷史遺留問題，沒有經(jīng)費(fèi)很難解決。2.城市住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題

2.1物業(yè)管理法律不健全，物業(yè)法規(guī)宣傳不到位,執(zhí)行力度不夠

物業(yè)管理是一個非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及開發(fā)公司、物業(yè)管理公司、業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會及向物 業(yè)區(qū)內(nèi)提供其他方面專業(yè)服務(wù)的有關(guān)單位、政府有關(guān)職能部門等。目前,物業(yè)管理法律法規(guī)沒有形成一個完整的體系.現(xiàn)執(zhí)行的法律依據(jù)是中華人民共和國國務(wù)院令第504號頒發(fā)的修訂后的《物業(yè)管理條例》和第十屆全國人民代表大會第五次會議通過2007年10月1日起施行的“物權(quán)法物權(quán)法明確物的歸屬，保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)，它無法囊括城市住宅小區(qū)的事務(wù)性管理和糾紛，而政府對僅有的法律法規(guī)宣傳不到位，執(zhí)行力度也不夠。還有一些房地產(chǎn)商對物業(yè)管理重視不夠，物業(yè)管理矛盾沒有依法依規(guī)嚴(yán)格管理，業(yè)主違規(guī)現(xiàn)象沒有及時遏制，由此留下很多隱患，致使物業(yè)管理后患無窮，造成業(yè)主、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)和社會的一些不必要的麻煩和損失。

2.2物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位，經(jīng)費(fèi)使用不透明

城市小區(qū)物業(yè)收費(fèi)難問題比較突出.物業(yè)費(fèi)是業(yè)主個人所繳納的費(fèi)用，按照理性經(jīng)濟(jì)人的思維，消費(fèi)者總是想要以最小的支出獲得最大的效用，既然物業(yè)費(fèi)屬于個人消費(fèi)，業(yè)主勢必就想獲得最大的服務(wù).如果物業(yè)公司服務(wù)不能滿足業(yè)主居住的合理需要，對經(jīng)費(fèi)的使用還不透明，那么，業(yè)主就會產(chǎn)生抵觸情緒，不愿意交納物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司和業(yè)主之間缺乏溝通和理解，兩者之間產(chǎn)生隔閡，發(fā)生沖突，一些物業(yè)管理企業(yè)在沒有辦法的情況下,只好以停水停電來催交費(fèi)用，但往往導(dǎo)致矛盾的加劇。

2.3違章建筑、私搭亂建現(xiàn)象嚴(yán)重

個別業(yè)主在進(jìn)住小區(qū)后存在著破壞綠化、違章搭建、擅自安裝防盜窗、封閉陽臺等破壞小區(qū)整體面貌的行為，從而引發(fā)其他大部分業(yè)主的不滿。而物業(yè)公司除了進(jìn)行勸阻外，無任何行政執(zhí)法權(quán)來對其進(jìn)行制約。物業(yè)的無授權(quán)管理行為,往往成為和而不解的導(dǎo)火索，導(dǎo)致這些個別行為與群體之間的對峙，從而進(jìn)一步增加物業(yè)管理工作的難度，擴(kuò)大了矛盾糾紛，影響了小區(qū)的和諧建設(shè)。實際上，居民居住環(huán)境與居委會、公安、環(huán)保、衛(wèi)生、園林等很多部門都有密切關(guān)系，許多事情單靠物業(yè)公司很難治理，物業(yè)公司不是執(zhí)法部門，業(yè)主對其不理不睬，違規(guī)現(xiàn)象常有發(fā)生。

2.4房屋質(zhì)量不過關(guān)，開發(fā)商存在遺留問題

部分開發(fā)商在施工后遺留下來的諸如墻體裂縫、房屋滲水等房屋質(zhì)量問題，業(yè)主需要尋求解決.這本來應(yīng)該是由開發(fā)商解決的問題，而業(yè)主直接面對的是物業(yè)管理者，找物業(yè)解決問題。由于開發(fā)商與物業(yè)的職責(zé)不清晰，物業(yè)企業(yè)與開發(fā)商經(jīng)常扯皮，使得問題無法解決.有些物業(yè)管理企業(yè)隸屬開發(fā)商，業(yè)主理所當(dāng)然地認(rèn)為物業(yè)公司和開發(fā)商就是一家，自己的問題沒有答復(fù)時，就會把對開發(fā)商的不滿轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)管理方面。目前，一些開發(fā)商的售后服務(wù)缺少必要制約，業(yè)主入住后遇到建筑問題往往把責(zé)任推給物業(yè),而物業(yè)管理公司往往認(rèn)為房屋質(zhì)量問題不屬于自己管理服務(wù)范疇，把責(zé)任推給開發(fā)商，造成相互推諉，業(yè)主的權(quán)益得不到有效保護(hù)從而激化業(yè)主和物業(yè)公司間的矛盾。

2.5業(yè)主委員設(shè)立及其作用存在問題

由于目前我國有關(guān)物業(yè)法規(guī)對業(yè)委會權(quán)利義務(wù)未做明確規(guī)定，導(dǎo)致業(yè)委會運(yùn)作不規(guī)范。有的小區(qū)成立業(yè)委會,有的小區(qū)則沒有成立。由于業(yè)委會是業(yè)主選舉出來的民間組織，多數(shù)業(yè)主參與的積極性并不髙,大家對參加業(yè)主大會缺乏關(guān)注度，態(tài)度漠然，業(yè)委會缺乏堅實的業(yè)主基礎(chǔ)。業(yè)主在遇到物業(yè)管理方面的問題時，多數(shù)業(yè)主不去找業(yè)主委員會解決，而是自己解決或是忍耐，業(yè)委會形同虛設(shè)。另外，由于業(yè)委會的經(jīng)濟(jì)收人是按照物業(yè)費(fèi)的一定比例，有的業(yè)委會甚至受物業(yè)公司掌控，更是形同虛設(shè)。即使不受物業(yè)公司掌控的業(yè)委會，運(yùn)作過程中也存在很多問題，比如，業(yè)主委員會中人員結(jié)構(gòu)、素質(zhì)、組織能力、公信力等十分有限，很少有專職人員 承擔(dān)這項工作，業(yè)主委員徒有虛名，不能發(fā)揮其應(yīng)有的作用。

3對完善物業(yè)管理的幾點建議

3.1完善物業(yè)法律法規(guī)，加強(qiáng)宣傳力度,提高全民物業(yè)管理消費(fèi)意識

建立與住宅小區(qū)建設(shè)相關(guān)的房屋維修管理、設(shè)備設(shè)施管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、保安保衛(wèi)、消防安全管理等法律、法規(guī)。社區(qū)要積極宣傳相關(guān)法律、法規(guī)，提高業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)的法律意識，讓人們更多的了解自己的義務(wù)和責(zé)任。社區(qū)居委會是最基層政府的代表，因此，社區(qū)要轉(zhuǎn)變觀念，研究新時期社區(qū)居委會的任務(wù)，要緊密與物業(yè)聯(lián)系，接地氣，走群眾路線，從業(yè)主關(guān)心的問題出發(fā)，積極幫助業(yè)主組建業(yè)主委員會，配合物業(yè)管理，在社區(qū)中依法開展物業(yè)服務(wù)活動，積極協(xié)調(diào)物業(yè)管理糾紛和鄰里糾紛，深入調(diào)研，為建立健全業(yè)主委員會和物業(yè)管理的監(jiān)督體系提供依據(jù)，強(qiáng)化黨委政府及社區(qū)居委會對業(yè)主委員會的指導(dǎo)，提升城市管理整體水平。

3.2物業(yè)服務(wù)企業(yè)嚴(yán)格按照法定程序辦事，與業(yè)主簽訂明確詳盡的物業(yè)管理合同

政府要嚴(yán)格按照法定程序規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)，積極宣傳《物業(yè)管理條例》及相關(guān)司法解釋，增強(qiáng)業(yè)主、物 業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)商的法律意識，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)銷售和房地產(chǎn)管理分業(yè)經(jīng)營，三家形成一種相互制約的關(guān)系，物業(yè)服務(wù)企業(yè)既能對業(yè)主負(fù)責(zé)，又能對開發(fā)商的前期行為進(jìn)行監(jiān)督，使整個物業(yè)的前期開發(fā)建設(shè)過程,能為后來的物業(yè)服務(wù)創(chuàng)造一個良好的條件。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在簽訂物業(yè)管理合同時,應(yīng)切實 遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用原則。在合同內(nèi)容上應(yīng)就可能發(fā)生的爭議作出明確的規(guī)定。

3.3依法成立業(yè)主委員會，有效發(fā)揮業(yè)主委員會的作用

由政府的最基層組織——街道辦事處所管轄的社區(qū)牽頭組織小區(qū)內(nèi)的業(yè)主依法選舉、成立業(yè)主委員會，還要監(jiān)督物業(yè)公司支付業(yè)委會活動經(jīng)費(fèi)。業(yè)主委員會的成員應(yīng)由能代表業(yè)主利益的業(yè)主組成，承擔(dān)與物業(yè)溝通的責(zé)任、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)、維護(hù)業(yè)主利益，應(yīng)根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定行使職權(quán)。對于物業(yè)公司所提供的管理服務(wù)應(yīng)及時予以審查、監(jiān)督;對于損害業(yè)主利益的物業(yè)公司，應(yīng)及時予以解除物業(yè)管理合同或訴訟主張民事權(quán)益。業(yè)主委員會還要積極參與個別業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛，平衡業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的權(quán)利義務(wù)，以最大限度的維護(hù)小區(qū)絕大多數(shù)業(yè)主的合法利益。

3.4加強(qiáng)對開發(fā)商的監(jiān)管，明確開發(fā)商的責(zé)任

“百年大計，質(zhì)量第一”，這是喊了多年的口號，然而目前城市建設(shè)中的小區(qū)時間最長不過20余年，房屋質(zhì)量問題、基礎(chǔ)設(shè)施問題，確實比比皆是，更不用說到“百年”之后了。因此,各級政府在審批驗收小區(qū)時，要有長遠(yuǎn)目光，嚴(yán)格把關(guān),不能留有后患，明確開發(fā)商的責(zé)任，開發(fā)商按照一定比例繳納資金,解決規(guī)劃設(shè)計、施工階段遺留問題，分清物業(yè)企業(yè)和開發(fā)商的責(zé)任，保證后續(xù)修繕補(bǔ)漏工作。

3.5物業(yè)管理企業(yè)堅守職責(zé)，保證服務(wù)

物業(yè)企業(yè)應(yīng)樹立以人為本的服務(wù)理念，嚴(yán)格按照政策法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同,公開服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和 收費(fèi)依據(jù)，盡職盡責(zé)地為業(yè)主服務(wù)。物業(yè)企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系應(yīng)該定位于魚水關(guān)系，成為業(yè)主親密的朋友。物業(yè)、企業(yè)還要進(jìn)一步提高自身素質(zhì)，加強(qiáng)對員工的培訓(xùn)，增強(qiáng)與業(yè)主的溝通和交流，積極與政府相關(guān)部門配合，進(jìn) 一步提高協(xié)調(diào)能力，全力支持社區(qū)建設(shè)，開展健康向上的社區(qū)文化活動，促進(jìn)鄰里交流，加強(qiáng)鄰里團(tuán)結(jié)。

4.結(jié)語

從以上分析可以看出，我國住宅小區(qū)物業(yè)管理中出現(xiàn)的問題必須通過依法治理物業(yè)管理市場，建立有效的監(jiān)管體系，健全相關(guān)法律制度和法規(guī),規(guī)范物業(yè)管理市場的運(yùn)作，加強(qiáng)輿論宣傳，不斷提高業(yè)主的物業(yè)服務(wù)消費(fèi)意識，以獲得業(yè)主對物業(yè)服務(wù)工作的支持與配合。當(dāng)前物業(yè)服務(wù)行業(yè)正面臨一個由初級階段向高級階段過渡的關(guān)鍵時刻，物業(yè)服務(wù)行業(yè)內(nèi)、外部環(huán)境都在發(fā)生著重大變化。如何更好的研究住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題和發(fā)展對策，需要我們作出更進(jìn)一步的努力

參考文獻(xiàn)

（1）余興全，提升物業(yè)服務(wù)滿意度的思考[J].南方論刊，2010（2）甘志英，住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題及對策[K].（3）張寶珍《物業(yè)管理基礎(chǔ)》，中央廣播電視大學(xué)出版社，2004年3月第1版（4）曲建國《物業(yè)管理實務(wù)》，武漢理工大學(xué)出版社，2009年12月第1版（5）王躍國《物業(yè)管理法規(guī)》，機(jī)械工業(yè)出版社，2009年1月第1版

（6）楊永杰《物業(yè)經(jīng)營管理》，化學(xué)工業(yè)出版社，2008年8月第1版

第三篇：城市住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及對策

城市住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及對策

物業(yè)管理作為一個新興行業(yè)取得了快速的發(fā)展，然而,隨著它的蓬勃發(fā)展,接踵而來的種種問題也時不時地困擾著這個朝陽行業(yè)。在城市住宅小區(qū)發(fā)展過程中遇到諸多的困難和壓力，暴露出很多問題和矛盾。目前物業(yè)管理法制的滯后,體制不健全、監(jiān)管滯后,從業(yè)人員素質(zhì)偏低也將是影響它健康發(fā)展的重要因素。因此,如何解決城市住宅小區(qū)物業(yè)管理所面臨的問題,是一項長期的、艱巨的、緊迫的重要任務(wù)。本文主要根據(jù)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展中突顯的問題進(jìn)行全面分析,提出相應(yīng)的解決對策,以促進(jìn)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的健康發(fā)展。

一、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題

物業(yè)管理是一項新生事物，作為市場經(jīng)濟(jì)條件下的城市住房制度管理的新模式，在我區(qū)已經(jīng)有十多年的發(fā)展歷程，經(jīng)過多年的探索，對改善我區(qū)居民居住環(huán)境，提高生活質(zhì)量，起到了推動作用，越來越多的人享受到物業(yè)管理給自己的生活帶來的便利。但在物業(yè)管理的發(fā)展過程中，隨著物業(yè)管理范圍的擴(kuò)大，由于地理環(huán)境、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及業(yè)主觀念認(rèn)識上的不同，在全區(qū)發(fā)展也不平衡。如：商品房，經(jīng)濟(jì)適用房，危改回遷房等老舊小區(qū)的物業(yè)管理差異相距甚遠(yuǎn)，其法規(guī)的不配套、管理體制的不健全，服務(wù)不到位等問題逐漸地顯現(xiàn)出來，并已成為影響和諧社會的焦點，政府管理的難點，越來越受到社會各界的關(guān)注。經(jīng)過我們的調(diào)查走訪綜合分析后認(rèn)為城市小區(qū)糾紛的問題主要存在以下幾個問題：

（一）、物業(yè)管理法規(guī)與體制滯后

我國物業(yè)管理法律政策的框架體系，是在沒有國家大法的情況下，由為數(shù)不多的行業(yè)性、地方性法規(guī)政策組成的不完整結(jié)構(gòu)，完善的法規(guī)體系尚未形成。故由于缺乏系統(tǒng)而科學(xué)的物業(yè)管理理論體系的指導(dǎo)，各部門在制定法規(guī)的過程中，往往局限于對境內(nèi)外成功經(jīng)驗的模仿或就事論事的解決方法上，存在許多不足之處.（二）、物業(yè)管理公司財務(wù)管理欠妥

近幾年來,我國物業(yè)行業(yè)發(fā)展很快,物業(yè)管理市場環(huán)境日趨成熟,物業(yè)管理行業(yè)面臨著良好的發(fā)展機(jī)遇,但同時也面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。該行業(yè)有其自身的行業(yè)特點,因此財務(wù)管理相比較于其他行業(yè)也存在一定的特殊性,如何加強(qiáng)和完善物業(yè)公司的財務(wù)管理,不僅關(guān)系著物業(yè)公司自身的發(fā)展,還涉及到社區(qū)的和諧穩(wěn)定。物業(yè)管理不僅是勞動密集型的行業(yè),而且也是管理密集型的行業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)的最主要的財務(wù)信息使用者是業(yè)主和企業(yè)管理層。由于業(yè)主最關(guān)心的是物業(yè)管理收費(fèi)的使用狀況及其效益等信息,因此物業(yè)管理企業(yè)所提供的財務(wù)信息必須充分滿足這一特殊的需求。

（三）、開發(fā)建設(shè)遺留大量問題

開發(fā)建設(shè)遺留問題主要表現(xiàn)在：擅自變更規(guī)劃、設(shè)計不完善；拆遷中遺留的矛盾（含開發(fā)商的承諾不能兌現(xiàn)）；房屋及附屬設(shè)施質(zhì)量缺陷??面積縮水、配套設(shè)施不全；物業(yè)管理配套設(shè)施權(quán)屬界定不清，不能按時發(fā)放產(chǎn)權(quán)證。據(jù)統(tǒng)計，80%的物業(yè)糾紛起因來源于開發(fā)建設(shè)遺留問題。主要有：開發(fā)企業(yè)為追求利潤最大化，而有意損害業(yè)主的利益，減少必備的配套設(shè)施建設(shè)。由于法規(guī)不完善，政府部門的失察，加之前期物業(yè)在接手管理時，不從業(yè)主利益出發(fā)，不做細(xì)致檢查，故意為開發(fā)商隱瞞存在的問題，使業(yè)主對開發(fā)商的不滿轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)身上，給解決這些遺留問題更增加了難度。從另一方面講,比較規(guī)范的住宅小區(qū)80%以上的物業(yè)管理公司都來源于開發(fā)企業(yè),物業(yè)公司與開發(fā)企業(yè)如同母子關(guān)系,物業(yè)管理公司為開發(fā)商

遮遮掩掩,即使不是一家,物業(yè)管理公司的權(quán)限也不能制約開發(fā)商的行為。因此,開發(fā)商的遺留問題,給業(yè)主和物業(yè)管理公司帶來了后患。

（四）、物業(yè)公司服務(wù)不到位

物業(yè)公司管理的水平參差不齊、服務(wù)質(zhì)量差、收支不透明，使業(yè)主不能明明白白消費(fèi)。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主是服務(wù)和被服務(wù)的關(guān)系，存在矛盾是必然的。

（五）、業(yè)主缺乏自我約束，物業(yè)消費(fèi)意識淡薄

由于房屋產(chǎn)權(quán)多元化的發(fā)展,居住在同一物業(yè)內(nèi)的業(yè)主的生活習(xí)慣、文化背景、消費(fèi)層次等不盡相同,規(guī)模大的住宅區(qū)業(yè)主更是千差萬別。業(yè)主的自我約束與自我保護(hù)意識也處于不同層次,為各自的利益沖突也經(jīng)常發(fā)生,從而增強(qiáng)了物業(yè)管理的難度。并且業(yè)主的觀念難于改變，物業(yè)消費(fèi)意識淡薄多年來，我國實行的是計劃經(jīng)濟(jì)體制。實施的是福利分房地租金制，房屋產(chǎn)權(quán)歸國家所有，職工只需交很低的房租，幾乎不用再交其它的服務(wù)費(fèi)用，雖然住房制度改革了，福利分房停止了，大部分職工已從“無產(chǎn)者”變成了房屋所有權(quán)人，但職工不僅要拿出多年的積蓄買房，爾后每月還要按米數(shù)交納物業(yè)費(fèi)。由過去的“無償服務(wù)”一下變成了“花錢買服務(wù)”，思想準(zhǔn)備不足，商品意識和物業(yè)消費(fèi)意識尚未確立。

二、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展對策分析

1.制定完善的物業(yè)管理相關(guān)配套法規(guī)

貫徹落實《物業(yè)管理條例》,出臺配套法規(guī)。完善的物業(yè)管理法律體系需要在與國家已經(jīng)頒布實施的其它法律法規(guī)互相銜接,由不同層次、不同類型的法律規(guī)范組成有機(jī)整體,并成為國家法律體系必不可少的分支。完善的物業(yè)管理法律體系要覆蓋物業(yè)管理行業(yè)的各個領(lǐng)域,使物業(yè)管理的各項活動均有法可依

2、全面展開財務(wù)分析，強(qiáng)化成本觀念,建立財務(wù)成本分析控制制度。

物業(yè)管理作為服務(wù)性行業(yè),財務(wù)管理的一個重要方面就是成本管理,因為其最重要的成本支出是人工成本和管理費(fèi)用的支出,因此物業(yè)管理公司應(yīng)該樹立全員成本控制觀念。通過對人力資源的科學(xué)整合,激活人才潛力,減少冗員,降低人工成本。同時還要通過職業(yè)道德及服務(wù)技術(shù)培訓(xùn),造就一批敬崗愛業(yè)、懂技術(shù)、會管理的高素質(zhì)復(fù)合型人才隊伍,來提高工作質(zhì)量和效率。

3.積極開展公開招投標(biāo)機(jī)制

貫徹執(zhí)行物業(yè)管理實行公開招標(biāo)制度，減少“父子”企業(yè)，強(qiáng)化前期物業(yè)管理責(zé)任。對于參與前期物業(yè)管理的企業(yè)資質(zhì)應(yīng)有較高的要求。明確前期管理期間，物業(yè)管理企業(yè)除必須按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)服務(wù)外，對于發(fā)現(xiàn)的開發(fā)建設(shè)遺留問題，應(yīng)當(dāng)及時向全體業(yè)主公開并說明有關(guān)情況。業(yè)主因開發(fā)建設(shè)遺留問題與開發(fā)建設(shè)單位發(fā)生矛盾的，前期物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)調(diào)相關(guān)單位及時處理。對互相推委不負(fù)責(zé)任的企業(yè)，應(yīng)有嚴(yán)厲的處罰措施。

4.建立物業(yè)管理信用檔案

政府應(yīng)委派物業(yè)管理協(xié)會建立物業(yè)管理公司信用檔案體系,它可為各級政府部門和社會公眾監(jiān)督物業(yè)管理公司及從業(yè)人員的市場行為,為業(yè)主、業(yè)主委員會查詢物業(yè)管理公司信用服務(wù),為社會公眾對物業(yè)管理公司的違法違規(guī)行為提供投訴途徑的信息管理系統(tǒng),減少物業(yè)管理公司違法違規(guī)的經(jīng)營行為。

5、提高物業(yè)管理從業(yè)人員的綜合素質(zhì)

物業(yè)管理是一項綜合性很強(qiáng)，技術(shù)含量很高的工作。而我國物業(yè)管理行業(yè)處于起步發(fā)展

階段，物業(yè)管理人員培訓(xùn)教育也處于起步階段，對高層次的專業(yè)人才比較匱乏。員工的素質(zhì)是企業(yè)素質(zhì)的基礎(chǔ)，是服務(wù)于業(yè)主的基本條件，員工素質(zhì)的高低，決定著企業(yè)發(fā)展的速度、成敗與興衰。首先，要轉(zhuǎn)變觀念，物業(yè)管理企業(yè)的全體員工要改變物業(yè)管理見物不見人的傾向。物業(yè)管理在服務(wù)過程中要注重與業(yè)主聯(lián)系溝通，以達(dá)到和諧相處的目的。其次，加快企業(yè)員工技能培訓(xùn)，專業(yè)知識的培訓(xùn)，職業(yè)專業(yè)學(xué)校需要加強(qiáng)物業(yè)管理職業(yè)教育。提升員工綜合素質(zhì)，營造文明禮貌的服務(wù)氛圍。

6、針對業(yè)主的觀念難于改變，物業(yè)消費(fèi)意識淡薄的思路

成立建委指導(dǎo)下的區(qū)物業(yè)協(xié)會。積極協(xié)助政府完善物業(yè)自律機(jī)制。制定行規(guī)，監(jiān)督企業(yè)的行為和服務(wù)質(zhì)量，接受業(yè)主的投訴，解決企業(yè)之間的糾紛。公布服務(wù)項目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。各物業(yè)公司應(yīng)在自己所管轄的小區(qū)內(nèi)設(shè)立“物業(yè)公示欄”，在宣傳物業(yè)常識的同時公布服務(wù)項目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。一方面便于廣大業(yè)主監(jiān)督服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主又能夠明明白白消費(fèi)。

結(jié)束語

物業(yè)管理說到底是對資產(chǎn)的管理，只有使其走上規(guī)范化的道路，每一環(huán)節(jié)、每一份工作都有章可循，有法可依，才能使這個“朝陽產(chǎn)業(yè)”朝氣蓬勃的發(fā)展，使廣大公民的切身利益得到保障,物業(yè)管理行業(yè)才能從中獲利，才能持續(xù)發(fā)展下去，城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的法治化任重而道遠(yuǎn)，在經(jīng)過一段時間的實踐摸索之后進(jìn)行細(xì)化完善，查漏補(bǔ)缺。隨著時代的發(fā)展，現(xiàn)代化小區(qū)的數(shù)量還將呈上升趨勢。隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理法制的完善和人們消費(fèi)水平不斷提高、消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和小區(qū)業(yè)主的關(guān)系會不斷改善，形成“和諧社區(qū)”。

第四篇：住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題及解決對策

住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題及解決對策

【摘要】近年來，物業(yè)管理在城市居民中的知曉率和接受度不斷提高，物業(yè)管理已經(jīng)成為社區(qū)居民日常生活中必不可少的基本內(nèi)客，小區(qū)物業(yè)管理的水平以及管理質(zhì)量日益影響著人們的生活。目前小區(qū)物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的矛盾日趨激烈，本文就此問題進(jìn)行了分析并提出解決對策。

【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理、住宅小區(qū)、問題、對策

物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。從1981年第一家物業(yè)管理公司在深圳成立起，我國物業(yè)管理經(jīng)過近32年的發(fā)展，取得了很大的進(jìn)步。新建住宅小區(qū)基本實行物業(yè)管理新體制，舊住宅區(qū)物業(yè)管理也取得了突破。物業(yè)管理遵循市場規(guī)律，開始引人競爭機(jī)制，相關(guān)立法工作得到重視，整體管理水平有了很大的提高。物業(yè)管理在住宅小區(qū)中發(fā)揮的重要作用，日益顯示出物業(yè)管理己經(jīng)構(gòu)成房地產(chǎn)行業(yè)中一個重要的新興子行業(yè)【l】。但是，在小區(qū)物業(yè)管理的快速發(fā)展背后，隨之而來的問題也越來越多。

住宅小區(qū)物業(yè)管理應(yīng)遵循“服務(wù)第一、方便住戶”，“統(tǒng)一經(jīng)營、綜合管理”，“競爭擇優(yōu)”，“專業(yè)化管理與民主管理相結(jié)合”，“有償服務(wù)、合理分擔(dān)”的原則。

一、住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題

1、政策法規(guī)滯后

法律法規(guī)滯后，完善的物業(yè)管理法規(guī)體系尚未形成。由于傳統(tǒng)房屋管理局限于房屋修繕，管理對象限于公有房屋，對規(guī)范的法律需求不大。自1994年以來，建設(shè)部等國家部委和各 級地方政府先后頒發(fā)了一系列行政規(guī)章、行業(yè)規(guī)范和地方性法規(guī)。但事實上物業(yè)管理的實踐在上世紀(jì)80年代中后期就有了一定的發(fā)展，顯然物業(yè)管理立法滯后于該行業(yè)的發(fā)展。

2、開發(fā)商的私欲

合理的規(guī)劃、優(yōu)良的工程質(zhì)量和齊全的配套設(shè)施是做好小區(qū)物業(yè)管理的重要前提條件。但近些年，我國很多地方不少開發(fā)商重建設(shè)、輕管理，追求短期經(jīng)濟(jì)效益，設(shè)計規(guī)劃缺乏長遠(yuǎn)考慮，建筑施工質(zhì)量粗糙，配套設(shè)施不全。

3、業(yè)主眾口難調(diào)

物業(yè)管理行業(yè)與其他行業(yè)相比，具有其自身的特點：公共性和綜合性。使物業(yè)管理服務(wù)有別于特約服務(wù)和專項服務(wù)；受益群體的廣泛性和差異性，使客觀評價物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的難度增大；即時性和無形性，使得業(yè)主無法象有形產(chǎn)品的消費(fèi)者那樣意識到物業(yè)服務(wù)的真實存在：持續(xù)性和長期性，使得物業(yè)管理企業(yè)必須長時間接受客戶的監(jiān)督和考驗。業(yè)主或者物業(yè)使用人雖然共享一個住區(qū)，但是不同人群的主觀喜好和經(jīng)濟(jì)承受能力的差別決定了他們對物業(yè)管理服務(wù)的需求是千差萬別的。差別就容易產(chǎn)生矛盾。有的業(yè)主注重高品質(zhì)的服務(wù)。對原管理企業(yè)服務(wù)滿意；有業(yè)主要求大幅度降低物業(yè)管理費(fèi)，使得原企業(yè)做不下去斷然撤離。業(yè)主之間矛盾激化【2】。

4、物業(yè)管理主體模糊

業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會是物業(yè)管理的基本主體，只有這三方面在責(zé)權(quán)利問題上認(rèn)識統(tǒng)一和行動到位，住宅小區(qū)才可能有和諧的局面。但由于‘物權(quán)法>剛通過，其法律效力的發(fā)揮尚有待時日。一方面導(dǎo)致大多數(shù)業(yè)主并沒有從財產(chǎn)、契約和消費(fèi)的角度理解物業(yè)管理，公共權(quán)利淡漠，缺少主動參與和自覺守約的意識；另一方面，本應(yīng)由業(yè)主大會和業(yè)委會擔(dān)負(fù)的管理共同事務(wù)和制止侵害行為的責(zé)任，全部推到了物業(yè)管理企業(yè)身上，就使得物業(yè)管理一直處于矛盾的風(fēng)口浪尖。

5、物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一

作為一個新興行業(yè)，中國物業(yè)管理在成長的過程中，受到了各種因索的制約，因而未能

全力舒展。行業(yè)主體的單一使消費(fèi)者所接受的服務(wù)范圍受到了限制，行業(yè)客體的單一則把更廣大的消費(fèi)群體拒之門外。產(chǎn)業(yè)的單一性，使我國的物幢管理企業(yè)普遍缺乏后勁，只能數(shù)著物業(yè)管理費(fèi)過日子。不僅限制企業(yè)本身的成長壯大，也制約了企業(yè)提高服務(wù)水平開展全方位 服務(wù)的可能。這種單一性表現(xiàn)在：行業(yè)主體單一。物業(yè)管理企業(yè)的出身和物業(yè)管理行業(yè)的“開放式”特性。使得企業(yè)在運(yùn)作模式、方法上互相抄襲與模仿，呈現(xiàn)現(xiàn)出驚人的相似性。物業(yè)管理企業(yè)未能與其他行業(yè)緊密結(jié)合、良性互動，重復(fù)的、小而全的物業(yè)產(chǎn)業(yè)隊伍結(jié)構(gòu)．造成了極大的資源浪費(fèi)。

6、物業(yè)服務(wù)不到位．維修保養(yǎng)不得力

一些物業(yè)公司企業(yè)專業(yè)化水平低，收取管理費(fèi)后，僅僅提供簡單的保安、保潔、綠化 等服務(wù)，其服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度與業(yè)豐的實際要求存在一定距離。而對于如何保養(yǎng)好建筑 物的外貌，公用部位、周圍環(huán)境，主動維修設(shè)備，提高物業(yè)的使用功能和經(jīng)濟(jì)價值則未能 很好顧及。小區(qū)或?qū)懽謽且坏┌l(fā)生故障性事件而向物業(yè)管理公一J反映(諸如電梯損壞、水 管泄漏、電閘破壞、防盜門失靈、墻灰剝落等)，往往不能得到及時解決。他們一不具備各方面的專業(yè)知識，二無配備必要的維修隊及設(shè)施，這顯然不符合專業(yè)物業(yè)管理規(guī)范的要求。

7、物業(yè)管理費(fèi)收繳困難

對物業(yè)公司來說，物業(yè)費(fèi)收繳困難是最傷腦筋的事。有的小區(qū)因入住率低而收不起來，有的因業(yè)主對物業(yè)公司不滿意而收繳困難，有的因物業(yè)公司提交的物業(yè)收費(fèi)預(yù)算、決算等財務(wù)報告存在問題難以收繳等等，收費(fèi)難問題依然困擾著各物業(yè)管理企業(yè)，這些都極大的影響物業(yè)管理的健康發(fā)展。同時，因缺少經(jīng)費(fèi)，服務(wù)工作不到位，業(yè)主因不滿意拒繳或遲繳物業(yè)費(fèi)，也使物業(yè)管理主體雙方產(chǎn)生了后續(xù)的不良連鎖反應(yīng)，也遏制了物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展壯大。

8、企業(yè)服務(wù)品種少，質(zhì)量低

在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，特別是一些舊小區(qū)和房改房小區(qū)，由于業(yè)主經(jīng)濟(jì)收入以及所居住小區(qū)的條件限制，承擔(dān)不起較高的物業(yè)費(fèi)用。另一方面，物業(yè)管理公司大部分從業(yè)人員沒有從業(yè)經(jīng)驗、公司管理落后。在服務(wù)品種上，僅限于提供清潔、保安、維修等基本服務(wù)，缺乏更深層次的物業(yè)服務(wù)意識。

9、物業(yè)管理人才短缺

物業(yè)管理隊伍中專業(yè)人才少，懂經(jīng)營管理、工程技術(shù)、維護(hù)技術(shù)，又通曉物業(yè)管理業(yè)務(wù)的專業(yè)化人才則更少。與此同時，我國對物業(yè)管理人才的培養(yǎng)還有所欠缺。

二、完善物業(yè)管理的措施

1、加強(qiáng)宣傳力度

要積極利用一切有效的宣傳手段，面向全社會積極宣傳物業(yè)管理方面的法律法規(guī)，宣傳住宅小區(qū)物業(yè)管理的意義、目的、重要性，尤其是物業(yè)管理對住宅小區(qū)建筑樓宇的保值、增值作用。以有效的管理，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，合理的收費(fèi)，讓居民切身感受到自己是推行住宅小區(qū)物業(yè)管理的受益者，從而喚起他們的參與意識，使物業(yè)管理步入正規(guī)軌道。

2、加強(qiáng)前期物業(yè)管理

很多立志于開發(fā)優(yōu)秀樓盤的開發(fā)商在社區(qū)建設(shè)乃至規(guī)劃過程中，就已經(jīng)邀請一些知名物業(yè)公司進(jìn)行前期介入，由物業(yè)公司從今后管理的角度出發(fā)對設(shè)計和施工提出合理建議，這樣的前期介入運(yùn)作下來。事實證明是非常有作用的，能避免今后管理中的很多問題，比較典型的是車位配比設(shè)置、空調(diào)外機(jī)位的設(shè)計、電梯大小等細(xì)節(jié)問題，只有經(jīng)驗豐富的物業(yè)公司才能體會到怎樣的設(shè)計是最合適的設(shè)計。

3、設(shè)置機(jī)構(gòu)，規(guī)范管理

國家有必要設(shè)置專業(yè)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，利用國家和地方有關(guān)職能部門制定的一些法規(guī)及規(guī)章對業(yè)主委員會，物業(yè)管理公司、開發(fā)商實施綜合管理，并盡快編制物業(yè)管理勞動定額，各物業(yè)各工種的工作量，材料消耗，及以機(jī)械臺班損耗等做出明確的測定，使物業(yè)在競爭中一方面即可雙向選擇，又可防止物業(yè)行業(yè)不正當(dāng)競爭。

4、提高員工素質(zhì)，提高物業(yè)管理水平

要加強(qiáng)對物業(yè)管理人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高從業(yè)人員素質(zhì)，認(rèn)真執(zhí)行有關(guān)政策、法規(guī)，樹立服務(wù)意識，建立良好的職業(yè)道德規(guī)范，為用戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，滿足用戶需要，樹屯良好的物業(yè)管理形象，促進(jìn)物業(yè)管理水平的提高。

5、完善服務(wù)收費(fèi)機(jī)制。

應(yīng)從滿足不同類型的服務(wù)需求出發(fā)，完善物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)。要明確物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的定價原則、定價方式和價格構(gòu)成；根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量，制定普通住宅的收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，方便消費(fèi)者根據(jù)自己的消費(fèi)水平選擇確定相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)。同時使廣大居民樹立物業(yè)管理服務(wù)的消費(fèi)意識，物業(yè)管理服務(wù)不是“免費(fèi)的午餐”，采取有效辦法提高物業(yè)管理費(fèi)的收繳率。

6、向?qū)I(yè)化方向發(fā)展

物業(yè)管理的專業(yè)化是物業(yè)管理市場化到一定程度的必然結(jié)果。物業(yè)管理要有專門的針對對象和具體的細(xì)分市場，在管理上要有專業(yè)化水準(zhǔn)。全國70％以上的物業(yè)管理公司是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生的，物業(yè)管理企業(yè)要克服這種一體化管理中機(jī)構(gòu)龐雜、人員眾多、管理成本高的弊病，擯棄落后的用人觀念，建立科學(xué)的人力資源管理機(jī)制，加大專業(yè)人才培訓(xùn)力度，吸引和留住人才，發(fā)揮和調(diào)動他們的積極主動性和創(chuàng)造精神，做好服務(wù)集成，通過高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)來激發(fā)消費(fèi)者的自覺繳費(fèi)意識，從根本上解決物業(yè)管理收費(fèi)難的問題，向知識型管理過渡，走一條人才專業(yè)化、服務(wù)專業(yè)化、競爭市場化的道路【3】。

7、使物業(yè)管理向?qū)I(yè)化發(fā)展。

這是物業(yè)管理全面推向市場的基礎(chǔ)。物業(yè)管理涉及保安、保浩、維修、綠化等眾多專業(yè)領(lǐng)域，以專業(yè)公司對之進(jìn)行統(tǒng)一安排，分別管理，能夠提高工作效率，提升服務(wù)水平，不僅節(jié)約了人力、財力，而且能夠更全面、更專業(yè)的為居住小區(qū)服務(wù)。專業(yè)公司的推向市場也減輕了物業(yè)公司的負(fù)擔(dān)．也能促進(jìn)一些新建企業(yè)能夠盡快趕上行業(yè)平均水平。

三、總結(jié)

住宅小區(qū)物業(yè)管理的本質(zhì)是服務(wù)，圍繞著這一特性，物業(yè)管理的發(fā)展就是要實現(xiàn)競爭機(jī)制的完善、管理規(guī)則的健全、服務(wù)內(nèi)容和方式的創(chuàng)新。隨著住宅小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展，國外物業(yè)管理“洋品牌”會逐步進(jìn)入我國物業(yè)管理市場，競爭在所難免并將日趨激烈。

我們必須盡快改善住宅小區(qū)物業(yè)管理的宏觀與微觀環(huán)境，以業(yè)主需求和市場機(jī)制來調(diào)節(jié)服務(wù)行為，不斷修正管理方式和策略，加快企業(yè)的現(xiàn)代企業(yè)制度建設(shè)，推進(jìn)住宅小區(qū)物業(yè)管理市場化進(jìn)程，完善小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)機(jī)制，樹立企業(yè)服務(wù)品牌和提高物業(yè)管理水平，加強(qiáng)工作紀(jì)律、崗位責(zé)任、崗位技能的管理、教育、培訓(xùn)，充分調(diào)動全體員工的工作積極性和主動性，增強(qiáng)服從意識、服務(wù)意識、責(zé)任感，使全體員工用飽滿的工作熱情全身心地投入到日常的工作中。以業(yè)養(yǎng)業(yè)，從而實現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

總之，物業(yè)管理的好壞的確在一定程度上影響著社區(qū)的和諧與否。因此，如何提升物業(yè)管理行業(yè)的整體水平，鼓勵物業(yè)管理企業(yè)在日常管理服務(wù)中探索營造和諧社區(qū)的途徑，積極發(fā)揮物業(yè)管理企業(yè)在其中的作用，是一個比較迫切又具有重要現(xiàn)實意義的課題。

【參考文獻(xiàn)】

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【2】謝秋源，冀中能源邢臺礦業(yè)集團(tuán)有限責(zé)任公司生活后勤服務(wù)分公司，河北，邢臺，2011(2)

【3】匙靜，王偉，石家莊職業(yè)技術(shù)學(xué)院，科技咨詢導(dǎo)報2007(10)

【4】田小紅，我國物業(yè)管理存在問題及發(fā)展趨勢[J]，經(jīng)濟(jì)師，2009(8)

第五篇：城市住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題與對策

城市住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題與對策

[摘要]隨著對傳統(tǒng)福利住房分配制度的改革,物業(yè)管理這一新興的管理模式改善了人們的居住條件與居住環(huán)境,提高了人們生活質(zhì)量。同時,存在于城市住宅小區(qū)物業(yè)管理一些深層次的問題也逐步暴露出來。因此,本文主要根據(jù)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展中突顯的問題,如物業(yè)管理法規(guī)與體制滯后、開發(fā)商遺留問題多等進(jìn)行全面分析,提出相應(yīng)的解決對策,以促進(jìn)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的健康發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]城市住宅小區(qū) 物業(yè)管理 問題與對策

改革開放以來,住宅建設(shè)飛速發(fā)展,大量住宅小區(qū)投入使用,帶來了管理工作的變化,國外專業(yè)化管理經(jīng)驗被引入,取得了較好的效果,并帶動了全國物業(yè)管理工作的起步發(fā)展。然而,隨著它的蓬勃發(fā)展,接踵而來的種種問題也時不時地困擾著這個朝陽行業(yè)。目前物業(yè)管理法制的滯后,體制不健全、監(jiān)管滯后,從業(yè)人員素質(zhì)偏低也將是影響它健康發(fā)展的重要因素。因此,如何解決城市住宅小區(qū)物業(yè)管理所面臨的問題,是一項長期的、艱巨的、緊迫的重要任務(wù)。

一、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題

隨著百姓住房條件的逐步改善,廣大城市居民對住宅物業(yè)管理工作的要求越來越高。他們認(rèn)為,住上了新居并不等于真正改善了生活條件,只有住房和物業(yè)管理、小區(qū)配套設(shè)施科學(xué)有效地結(jié)合才能使居住條件得到真正的改善,才能算是安居。從對物業(yè)管理的現(xiàn)狀分析,發(fā)現(xiàn)很多直接影響群眾生活和群眾安居的問題。

1.物業(yè)管理法規(guī)與體制滯后

盡管《物權(quán)法》出臺,又有此前的《物業(yè)管理條例》,但整體上而言,有關(guān)物業(yè)管理的配套法律法規(guī)比較零散,缺少系統(tǒng)性。

現(xiàn)行的住宅小區(qū)物業(yè)管理體制存在著一些弊端,這些問題不解決,就不能從根本上確立正確、公平、符合實際的物業(yè)管理法律關(guān)系,也不可能使我國的物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

2.開發(fā)商遺留問題

從大多數(shù)的物業(yè)管理投訴中也可以看出,眾多的糾紛并非因為物業(yè)管理公司自身經(jīng)營水平問題,而是由于房屋質(zhì)量差、過度承諾等開發(fā)企業(yè)遺留為題,從而使物業(yè)管理公司代人受過。從另一方面講,比較規(guī)范的住宅小區(qū)80%以上的物業(yè)管理公司都來源于開發(fā)企業(yè),物業(yè)公司與開發(fā)企業(yè)如同母子關(guān)系,物業(yè)管理公司為開發(fā)商遮遮掩掩,即使不是一家,物業(yè)管理公司的權(quán)限也不能制約開發(fā)商的行為。因此,開發(fā)商的遺留問題,給業(yè)主和物業(yè)管理公司帶來了后患。

3.業(yè)主缺乏自我約束

由于房屋產(chǎn)權(quán)多元化的發(fā)展,居住在同一物業(yè)內(nèi)的業(yè)主的生活習(xí)慣、文化背景、消費(fèi)層次等不盡相同,規(guī)模大的住宅區(qū)業(yè)主更是千差萬別。業(yè)主的自我約束與自我保護(hù)意識也處于不同層次,為各自的利益沖突也經(jīng)常發(fā)生,從而增強(qiáng)了物業(yè)管理的難度。

二、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展對策分析

切實解決目前物業(yè)管理中存在的問題和困難,提高公司的管理服務(wù)水平,完善物業(yè)管理服務(wù)功能,對促進(jìn)物業(yè)公司的健康發(fā)展,構(gòu)建和諧小區(qū)是十分重要和必要的。

1.制定完善的物業(yè)管理相關(guān)配套法規(guī)

(1)物業(yè)管理的早期介入

物業(yè)管理早期介入法制化。以法律的形式要求物業(yè)管理企業(yè)參與小區(qū)項目可行性研究、小區(qū)的規(guī)劃、設(shè)計等階段,站在業(yè)主的角度,從使用、維修管理出發(fā)提出前瞻性意見,從根本上杜絕影響日后物業(yè)管理的先天不足問題。

(2)積極開展招投標(biāo)機(jī)制

在物業(yè)管理剛實現(xiàn)招投標(biāo)機(jī)制的初期,人們還不適應(yīng)市場的選擇,因此政府應(yīng)加大工作力

度,首先對比較規(guī)范的住宅小區(qū)進(jìn)行試點運(yùn)行,多組織相應(yīng)的招投標(biāo)活動,進(jìn)行廣泛宣傳,通過市場選擇的物業(yè)管理公司不是一家而是二十幾家,最后到不經(jīng)過市場的選擇就拿不到物業(yè)管理的良好態(tài)勢。

(3)建立物業(yè)管理信用檔案

政府應(yīng)委派物業(yè)管理協(xié)會建立物業(yè)管理公司信用檔案體系,它可為各級政府部門和社會公眾監(jiān)督物業(yè)管理公司及從業(yè)人員的市場行為,為業(yè)主、業(yè)主委員會查詢物業(yè)管理公司信用服務(wù),為社會公眾對物業(yè)管理公司的違法違規(guī)行為提供投訴途徑的信息管理系統(tǒng),減少物業(yè)管理公司違法違規(guī)的經(jīng)營行為。

2.嚴(yán)格執(zhí)行承接查驗標(biāo)準(zhǔn)

針對開發(fā)商遺留的施工質(zhì)量問題應(yīng)認(rèn)真實施承接查驗程序,嚴(yán)格執(zhí)行承接查驗標(biāo)準(zhǔn)。在物業(yè)接管時,以明確物業(yè)公司與開發(fā)單位的責(zé)任。

物業(yè)的承接查驗是一個復(fù)雜的過程,它涉及的建筑工程技術(shù)和許多法律法規(guī)的問題。因此,承接查驗時應(yīng)注意:

(1)在承接查驗前,物業(yè)公司與開發(fā)建設(shè)單位協(xié)商接受驗收的相關(guān)問題,如:交接雙方的人員、驗收各分類的時間、注意事項等,統(tǒng)一思想、統(tǒng)一驗收標(biāo)準(zhǔn),明確驗收程序,明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利。

(2)承接查驗不但要注意檢查物業(yè)質(zhì)量,還應(yīng)該認(rèn)真清點物業(yè)內(nèi)的各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料、綠化、雜品等數(shù)量、類型,并經(jīng)交接雙方在驗收報告簽字后生效。

(3)對查驗中發(fā)現(xiàn)問題,屬必須改正的,應(yīng)書面報請建設(shè)施工單位返修,一時無法返修的項目要確定今后維修期限,屬于無法返修的項目,應(yīng)與建設(shè)單位協(xié)商達(dá)成一致意見形成備忘錄備案。

(4)為保證設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行,對驗收完后的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行試運(yùn)行測試。在此期間,工作重點應(yīng)逐步由驗收交接向正常運(yùn)行、保養(yǎng)及維修轉(zhuǎn)移,要注意物業(yè)管理公司管理處技術(shù)人員與設(shè)備安裝調(diào)試單位人員的銜接和培訓(xùn)。

3.培育和監(jiān)督業(yè)主大會與業(yè)主委員會的建立與運(yùn)作

(1)增強(qiáng)業(yè)主的自我約束與自我救濟(jì)能力

由政府、媒體共同加大宣傳力度,增強(qiáng)業(yè)主花錢買服務(wù)意識,不交物業(yè)管理費(fèi)是違法行為的宣傳,引導(dǎo)業(yè)主依法履行業(yè)主的權(quán)利和義務(wù),同時監(jiān)督《業(yè)主公約》的執(zhí)行力度,將業(yè)主違約行為進(jìn)行宣傳,提高業(yè)主的自覺性。

(2)借助社區(qū)管理的力量,監(jiān)管好業(yè)主、業(yè)主委員會的建立與運(yùn)作

過去,業(yè)主委員會的成立是由開發(fā)企業(yè)來選舉的。新的物業(yè)管理條例改為應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門的指導(dǎo)下,成立業(yè)主大會,并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。同時,當(dāng)業(yè)主委員會成立后,到房地產(chǎn)部門備案,并接受居委會的監(jiān)督指導(dǎo)。因此,可將業(yè)主委員會的成立納入政府的派出機(jī)構(gòu),居委會或社區(qū)監(jiān)管的范疇,這將有利于社區(qū)服務(wù)功能的建設(shè),同時又確保業(yè)主大會、業(yè)主委員會成員有較高的素質(zhì),規(guī)范的運(yùn)行。在業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司產(chǎn)生矛盾糾紛時,社區(qū)監(jiān)管部門可以作為中介調(diào)解人進(jìn)行調(diào)解,化解糾紛,及時解決問題。

(3)政府推行建立第三方管理機(jī)構(gòu)

由于業(yè)主對物業(yè)管理的不滿與日俱增,并迫切要求物業(yè)管理在透明、公正的環(huán)境下進(jìn)行操作,同時對于物業(yè)管理公司來說,面對業(yè)主過多的缺乏理性和缺乏專業(yè)的責(zé)問,已顯得力不從心,而政府將太多的時間耗費(fèi)在業(yè)主委員會的成立及物業(yè)管理公司與業(yè)主關(guān)系的調(diào)和上,此時可以組建一個第三方機(jī)構(gòu)解決這些矛盾。

第三方機(jī)構(gòu)可以是招投標(biāo)中心、業(yè)主咨詢公司、也可以是行業(yè)認(rèn)證機(jī)構(gòu)、仲裁機(jī)構(gòu)、專家委員會。

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