第一篇：當代政府機關辦公樓物業(yè)管理存在問題及對策
當代政府機關辦公樓物業(yè)管理存在問題及對策
李超良
在建設服務型、節(jié)約型政府機關的大背景下，具體負責各級政府辦公樓日常運行管理的機關事務管理部門，正逐步嘗試用市場化手段引入社會企業(yè)，把政府機關辦公樓的安保、衛(wèi)生、綠化、會務等物業(yè)管理工作面向社會外包，以便提高服務保障能力。在這一過程中，不少現(xiàn)實問題還需不斷加以研究：
一、目前政府機關辦公樓物業(yè)管理存在的問題
1、相關法律法規(guī)的缺位。
一是《物業(yè)管理條例》、《物業(yè)服務收費管理辦法》等法規(guī)、規(guī)章不盡完善，其相關規(guī)定主要針對住宅區(qū)物業(yè)，而寫字樓物業(yè)尤其是機關辦公樓（區(qū)）類的特殊物業(yè)還無相應條款，一旦管理方、服務對象、物業(yè)公司在政府機關內部的財產(chǎn)被盜、公用設施傷人、服務質量等方面發(fā)生糾紛，便會出現(xiàn)無據(jù)可憑的情況。
二是機關事務管理工作立法仍未完成。各級政府的機關事務管理（后勤）工作由于主要向同級黨政機關提供內部的保障和服務，各級機關事務管理部門未經(jīng)法律授權而長期存在是既成的客觀事實，是特定歷史條件下適應機關政務工作發(fā)展需要的產(chǎn)物。從中國黨政機關內部事務管理、服務、保障的實際需要來看，因為沒有相應法律法規(guī)的授權，機關事務管理機構不得不靠行政命令、政府文件作為其管理依據(jù)，在對政府機關辦公樓實行社會化物業(yè)管理時，其產(chǎn)權人地位、與使用服務對象的關系、對物業(yè)管理的監(jiān)管職能等諸多關系尚無明確的法律界定。
2、經(jīng)費保障難以規(guī)范。
一是尚無相應收費標準。目前物業(yè)管理市場以住宅小區(qū)為主，房產(chǎn)、物價等主管部門的物業(yè)管理收費指導文件也僅用于規(guī)范住宅小區(qū)管理，政府機關辦公樓物業(yè)管理收費尚無相應的規(guī)范和標準。在實際操作層面，業(yè)主（機關事務管理局或服務中心、行政處）在選擇物業(yè)公司時往往采取競價方式，結果最低價中標往往與高質量服務要求初衷相背離，如不用競價方式又易出現(xiàn)暗箱操作，滋生腐敗，且引入的物業(yè)管理質次價高。
二是物業(yè)管理消費意識尚須培育。機關辦公樓物業(yè)管理的消費者是廣大的機關公務員，他們長期習慣于福利化服務，由于對物業(yè)管理也是一種需付費的商品的意識認識不到位，隨意提高服務質量檔次、增加服務范圍和次數(shù)的現(xiàn)象時有發(fā)生。
三是財政支付政策不明。自主管理通過養(yǎng)人搞服務，機關管理成本主要反映為人員工資和各種福利，雖然數(shù)額不小，但可以按編制數(shù)由財政保障。實施物業(yè)管理主要體現(xiàn)為花錢買服務，其費用雖比前者明顯降低，但卻要超出自主管理不計人員成本后的費用，且由于物業(yè)管理范圍不
一、標準不一，物業(yè)管理定價往往是物業(yè)管理公司、機關事務管理局、財政局等多輪會商確定。如不針對機關辦公樓物業(yè)管理制定財政支付政策，其發(fā)展前景將很不明朗。
3、物業(yè)管理企業(yè)運行問題多。
一是物業(yè)管理市場發(fā)育不足。由于物業(yè)管理在中國發(fā)展時間不長，市場進入門檻低，導致良秀不齊，管理型、專業(yè)型、大型、小型各類物業(yè)管理企業(yè)混雜一起，市場選擇機制尚未完全形成。
二是人員素質不高。主要表現(xiàn)為實際從事物業(yè)管理的人員中取得職業(yè)資格的人數(shù)不多，具備高級管理資格的人員更少，如2008年深圳市有物業(yè)管理項目5981個，但全市物業(yè)管理師僅137名。
三是員工流失率高。由于物業(yè)管理公司需靠低價位中標來取得市場，其員工工資水平整體偏低，導致了較高的員工流失率，這在機關辦公樓的管理中顯得尤為突出，機關工作人員工資數(shù)倍于物業(yè)公司一線員工工資，導致的距離感太大，從事安保、會務的年輕人往往嫌工資太低而頻繁跳槽。而對機關而言，管理人員的流動不斷，往往意味服務質量的不穩(wěn)定和風險的形成。
4、服務質量監(jiān)管體系不齊。
一是監(jiān)管方行政色彩太重。目前，機關事務管理局作為業(yè)主代表，其“辦后勤”向“管后勤”的角色轉換尚未全部完成，局機關所屬處室仍按計劃經(jīng)濟色彩設臵，有房產(chǎn)處、設備處、綜合（會務處）等，對現(xiàn)代社會化專業(yè)化的物業(yè)管理具體內容、標準研究尚不夠，對與物業(yè)公司等契約關系尚難以接受。
二是服務對象參與度不高。好的物業(yè)管理必須是服務者與被服務者的雙向互動，而現(xiàn)實的機關辦公大樓物業(yè)管理除少數(shù)服務對象的投訴外，缺少集中服務對象意見的制度性安排。
三是質量監(jiān)控體系不全。對于物業(yè)管理公司的具體運作，機關事務管理部門在制訂監(jiān)控標準、工作流程控制、強化考核等方面尚需作大量研究。
二、解決存在問題的對策
1、完善行業(yè)法律法規(guī)。
物業(yè)管理行政主管部門要加強對行業(yè)行為、各方關系的研究，尤其要針對辦公樓、寫字樓的具體特點，加快完善相關的法律法規(guī)，促進依法管理，建議具體區(qū)分物業(yè)管理公司類型，將其資質細化。制訂針對辦公樓（區(qū)）的條款，解決目前《物業(yè)管理條例》太籠統(tǒng)、不便操作等問題。就機關事務管理部門地位而言，國家層面應加快立法速度，就各類黨政機關的國有資產(chǎn)管理、辦公用房分配、機關物業(yè)管理、公務消費等方面分層級制訂標準，盡快出臺《機關事務法》或《機關事務條例》。
2、逐步規(guī)范經(jīng)費保障標準。
一要盡快制訂相關收費標準。目前，政府物價、房產(chǎn)等行業(yè)主管部門對住宅小區(qū)、高級寫字樓物業(yè)管理收費有相應的指導性政策，而對機關辦公樓、醫(yī)院、學校等特殊物業(yè)尚無具體收費標準。具體到政府機關辦公樓的物業(yè)管理收費，可由省一級機關事務管理部門牽頭，聯(lián)合物價、房產(chǎn)等行業(yè)主管部門，根據(jù)辦公樓的層數(shù)、面積、設備數(shù)量、服務項目內容、各地人員工資水平等因素，定期發(fā)布物業(yè)管理收費標準，以避免無序競爭，促進行業(yè)發(fā)展。同時，具體的物管收費標準也使財政部門有了撥款依據(jù)。
二要逐步在政府內部實行租金制。美國、澳大利亞政府各機構辦公用房都要交納租金，租金列入部門預算每年交國會審核。這一做法在中國尚無先例，但其優(yōu)點是顯而易見的：既可抑制使用單位的過度需求，又可培養(yǎng)公務人員服務即商品的意識，更有利于促進節(jié)約型機關建設?？紤]到現(xiàn)階段黨政機關的實際情況，有學者建議，現(xiàn)階段可以對各部門占用超過核定面積的部分收取租金，對企事業(yè)單位占用行政房產(chǎn)而不能騰退的部分收取租金，并逐步將租金提高到市場租金水平，抑制各單位過度需求。[3]在此基礎上，對各部門核定使用面積內的部分也要逐步收取租金，可以從新組建的機構進行試點，總結經(jīng)驗，逐步推開。辦公用房租金分別納入使用部門和產(chǎn)權部門預算，用于辦公用房維修、改造和物業(yè)管理經(jīng)費開支等用途。
3、大力培育專業(yè)化物業(yè)管理市場。
中國城市化的迅猛發(fā)展催生了對物業(yè)管理的需求，就政府機關辦公樓這一特殊物業(yè)而言，除相應的法律法規(guī)、行業(yè)標準需更要有針對性外，物業(yè)管理主管部門和機關事務管理部門應加大對政府物業(yè)管理的指導和管理力度。目前，由于建國初期建設的政府辦公樓使用壽命到期和城市化迅速發(fā)展等因素的影響，省、市、縣直至鄉(xiāng)鎮(zhèn)級的黨政機關都已建設或正在建設新的辦公樓（區(qū)），這一類市場規(guī)模特別龐大，為促進行業(yè)發(fā)展應具體做好以下工作：
一是行業(yè)主管部門（住建部）應盡快細化物業(yè)管理資質標準，啟動專項的政府辦公樓（區(qū)）物業(yè)管理市場，將其從住宅區(qū)物業(yè)管理市場中區(qū)分開來。
二是機關事務管理部門（國管局）應制訂全國性黨政機關物業(yè)管理的統(tǒng)一要求，如保密性工作規(guī)定、安全保衛(wèi)規(guī)定、機關會議標準流程、車輛管理規(guī)定等等。
三是加強人才隊伍建設，物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應針對機關、醫(yī)院、學校等不同類型物業(yè)的特點，從職業(yè)經(jīng)理人、專業(yè)人才、操作員工等層面加強培訓交流，引入國外先進的管理模式和技術手段，依靠高素質隊伍提升行業(yè)服務質量。
4、建立健全服務質量監(jiān)管體系。
一要實行集中統(tǒng)一管理。各級黨政部門應從降低機關運行成本出發(fā)，將保障機關運行的綠化、保潔、安保、會務等事務工作交由機關事務管理部門集中管理，以促進效率提高和專業(yè)化市場形成。
二要建立完善質量監(jiān)管體系。主要是機關事務部門要改革內部職能組織結構，按服務質量監(jiān)管的要求成立專門的機構。其次要制訂各專項標準，如設備維護、安全保衛(wèi)、會務保潔、車輛管理等各項物業(yè)管理服務的工作流程、質量標準。再次要加強考核，機關事務部門應充分運用現(xiàn)代管理手段，通過日常巡查、月度考核、發(fā)放意見征求表、邀請外部專業(yè)部門鑒定等方式，對物業(yè)管理公司運行情況進行考核管理。
三要嚴格獎懲、優(yōu)勝劣汰。獎懲激勵機制能有效加強質量管理，保持物業(yè)管理公司的危機意識、競爭意識?？刹扇≌闹?、通報制、獎罰制等手段，對物業(yè)管理服務進行分類考核，對服務質量好、測評滿意率高的予以物質和精神獎勵，對考核不合格、服務對象投訴多的解除合同關系，如此方可保證監(jiān)管體系進入良性循環(huán)軌道。
第二篇：當代政府機關辦公樓物業(yè)管理存在問題及對策
當代政府機關辦公樓物業(yè)管理存在問題及對策
李超良
在建設服務型、節(jié)約型政府機關的大背景下，具體負責各級政府辦公樓日常運行管理的機關事務管理部門，正逐步嘗試用市場化手段引入社會企業(yè)，把政府機關辦公樓的安保、衛(wèi)生、綠化、會務等物業(yè)管理工作面向社會外包，以便提高服務保障能力。在這一過程中，不少現(xiàn)實問題還需不斷加以研究：
一、目前政府機關辦公樓物業(yè)管理存在的問題
1、相關法律法規(guī)的缺位。
一是《物業(yè)管理條例》、《物業(yè)服務收費管理辦法》等法規(guī)、規(guī)章不盡完善，其相關規(guī)定主要針對住宅區(qū)物業(yè)，而寫字樓物業(yè)尤其是機關辦公樓（區(qū)）類的特殊物業(yè)還無相應條款，一旦管理方、服務對象、物業(yè)公司在政府機關內部的財產(chǎn)被盜、公用設施傷人、服務質量等方面發(fā)生糾紛，便會出現(xiàn)無據(jù)可憑的情況。二是機關事務管理工作立法仍未完成。各級政府的機關事務管理（后勤）工作由于主要向同級黨政機關提供內部的保障和服務，各級機關事務管理部門未經(jīng)法律授權而長期存在是既成的客觀事實，是特定歷史條件下適應機關政務工作發(fā)展需要的產(chǎn)物。從中國黨政機關內部事務管理、服務、保障的實際需要來看，因為沒有相應法律法規(guī)的授權，機關事務管理機構不得不靠行政命令、政府文件作為其管理依據(jù)，在對政府機關辦公樓實行社會化物業(yè)管理時，其產(chǎn)權人地位、與使用服務對象的關系、對物業(yè)管理的監(jiān)管職能等諸多關系尚無明確的法律界定。
2、經(jīng)費保障難以規(guī)范。
一是尚無相應收費標準。目前物業(yè)管理市場以住宅小區(qū)為主，房產(chǎn)、物價等主管部門的物業(yè)管理收費指導文件也僅用于規(guī)范住宅小區(qū)管理，政府機關辦公樓物業(yè)管理收費尚無相應的規(guī)范和標準。在實際操作層面，業(yè)主（機關事務管理局或服務中心、行政處）在選擇物業(yè)公司時往往采取競價方式，結果最低價中標往往與高質量服務要求初衷相背離，如不用競價方式又易出現(xiàn)暗箱操作，滋生腐敗，且引入的物業(yè)管理質次價高。
二是物業(yè)管理消費意識尚須培育。機關辦公樓物業(yè)管理的消費者是廣大的機關公務員，他們長期習慣于福利化服務，由于對物業(yè)管理也是一種需付費的商品的意識認識不到位，隨意提高服務質量檔次、增加服務范圍和次數(shù)的現(xiàn)象時有發(fā)生。
三是財政支付政策不明。自主管理通過養(yǎng)人搞服務，機關管理成本主要反映為人員工資和各種福利，雖然數(shù)額不小，但可以按編制數(shù)由財政保障。實施物業(yè)
管理主要體現(xiàn)為花錢買服務，其費用雖比前者明顯降低，但卻要超出自主管理不計人員成本后的費用，且由于物業(yè)管理范圍不
一、標準不一，物業(yè)管理定價往往是物業(yè)管理公司、機關事務管理局、財政局等多輪會商確定。如不針對機關辦公樓物業(yè)管理制定財政支付政策，其發(fā)展前景將很不明朗。
3、物業(yè)管理企業(yè)運行問題多。
一是物業(yè)管理市場發(fā)育不足。由于物業(yè)管理在中國發(fā)展時間不長，市場進入門檻低，導致良秀不齊，管理型、專業(yè)型、大型、小型各類物業(yè)管理企業(yè)混雜一起，市場選擇機制尚未完全形成。
二是人員素質不高。主要表現(xiàn)為實際從事物業(yè)管理的人員中取得職業(yè)資格的人數(shù)不多，具備高級管理資格的人員更少，如2008年深圳市有物業(yè)管理項目5981個，但全市物業(yè)管理師僅137名。
三是員工流失率高。由于物業(yè)管理公司需靠低價位中標來取得市場，其員工工資水平整體偏低，導致了較高的員工流失率，這在機關辦公樓的管理中顯得尤為突出，機關工作人員工資數(shù)倍于物業(yè)公司一線員工工資，導致的距離感太大，從事安保、會務的年輕人往往嫌工資太低而頻繁跳槽。而對機關而言，管理人員的流動不斷，往往意味服務質量的不穩(wěn)定和風險的形成。
4、服務質量監(jiān)管體系不齊。
一是監(jiān)管方行政色彩太重。目前，機關事務管理局作為業(yè)主代表，其“辦后勤”向“管后勤”的角色轉換尚未全部完成，局機關所屬處室仍按計劃經(jīng)濟色彩設臵，有房產(chǎn)處、設備處、綜合（會務處）等，對現(xiàn)代社會化專業(yè)化的物業(yè)管理具體內容、標準研究尚不夠，對與物業(yè)公司等契約關系尚難以接受。
二是服務對象參與度不高。好的物業(yè)管理必須是服務者與被服務者的雙向互動，而現(xiàn)實的機關辦公大樓物業(yè)管理除少數(shù)服務對象的投訴外，缺少集中服務對象意見的制度性安排。
三是質量監(jiān)控體系不全。對于物業(yè)管理公司的具體運作，機關事務管理部門在制訂監(jiān)控標準、工作流程控制、強化考核等方面尚需作大量研究。
二、解決存在問題的對策
1、完善行業(yè)法律法規(guī)。
物業(yè)管理行政主管部門要加強對行業(yè)行為、各方關系的研究，尤其要針對辦公樓、寫字樓的具體特點，加快完善相關的法律法規(guī)，促進依法管理，建議具體區(qū)分物業(yè)管理公司類型，將其資質細化。制訂針對辦公樓（區(qū)）的條款，解決目前《物業(yè)管理條例》太籠統(tǒng)、不便操作等問題。就機關事務管理部門地位而言，國家層面應加快立法速度，就各類黨政機關的國有資產(chǎn)管理、辦公用房分配、機
關物業(yè)管理、公務消費等方面分層級制訂標準，盡快出臺《機關事務法》或《機關事務條例》。
2、逐步規(guī)范經(jīng)費保障標準。
一要盡快制訂相關收費標準。目前，政府物價、房產(chǎn)等行業(yè)主管部門對住宅小區(qū)、高級寫字樓物業(yè)管理收費有相應的指導性政策，而對機關辦公樓、醫(yī)院、學校等特殊物業(yè)尚無具體收費標準。具體到政府機關辦公樓的物業(yè)管理收費，可由省一級機關事務管理部門牽頭，聯(lián)合物價、房產(chǎn)等行業(yè)主管部門，根據(jù)辦公樓的層數(shù)、面積、設備數(shù)量、服務項目內容、各地人員工資水平等因素，定期發(fā)布物業(yè)管理收費標準，以避免無序競爭，促進行業(yè)發(fā)展。同時，具體的物管收費標準也使財政部門有了撥款依據(jù)。
二要逐步在政府內部實行租金制。美國、澳大利亞政府各機構辦公用房都要交納租金，租金列入部門預算每年交國會審核。這一做法在中國尚無先例，但其優(yōu)點是顯而易見的：既可抑制使用單位的過度需求，又可培養(yǎng)公務人員服務即商品的意識，更有利于促進節(jié)約型機關建設?？紤]到現(xiàn)階段黨政機關的實際情況，有學者建議，現(xiàn)階段可以對各部門占用超過核定面積的部分收取租金，對企事業(yè)單位占用行政房產(chǎn)而不能騰退的部分收取租金，并逐步將租金提高到市場租金水平，抑制各單位過度需求。[3]在此基礎上，對各部門核定使用面積內的部分也要逐步收取租金，可以從新組建的機構進行試點，總結經(jīng)驗，逐步推開。辦公用房租金分別納入使用部門和產(chǎn)權部門預算，用于辦公用房維修、改造和物業(yè)管理經(jīng)費開支等用途。
3、大力培育專業(yè)化物業(yè)管理市場。
中國城市化的迅猛發(fā)展催生了對物業(yè)管理的需求，就政府機關辦公樓這一特殊物業(yè)而言，除相應的法律法規(guī)、行業(yè)標準需更要有針對性外，物業(yè)管理主管部門和機關事務管理部門應加大對政府物業(yè)管理的指導和管理力度。目前，由于建國初期建設的政府辦公樓使用壽命到期和城市化迅速發(fā)展等因素的影響，省、市、縣直至鄉(xiāng)鎮(zhèn)級的黨政機關都已建設或正在建設新的辦公樓（區(qū)），這一類市場規(guī)模特別龐大，為促進行業(yè)發(fā)展應具體做好以下工作：
一是行業(yè)主管部門（住建部）應盡快細化物業(yè)管理資質標準，啟動專項的政府辦公樓（區(qū)）物業(yè)管理市場，將其從住宅區(qū)物業(yè)管理市場中區(qū)分開來。
二是機關事務管理部門（國管局）應制訂全國性黨政機關物業(yè)管理的統(tǒng)一要求，如保密性工作規(guī)定、安全保衛(wèi)規(guī)定、機關會議標準流程、車輛管理規(guī)定等等。
三是加強人才隊伍建設，物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應針對機關、醫(yī)院、學校等不同類型物業(yè)的特點，從職業(yè)經(jīng)理人、專業(yè)人才、操作員工等層面加強培訓交流，引入國外先進的管理模式和技術手段，依靠高素質隊伍提升行業(yè)服務質量。
4、建立健全服務質量監(jiān)管體系。
一要實行集中統(tǒng)一管理。各級黨政部門應從降低機關運行成本出發(fā)，將保障機關運行的綠化、保潔、安保、會務等事務工作交由機關事務管理部門集中管理，以促進效率提高和專業(yè)化市場形成。
二要建立完善質量監(jiān)管體系。主要是機關事務部門要改革內部職能組織結構，按服務質量監(jiān)管的要求成立專門的機構。其次要制訂各專項標準，如設備維護、安全保衛(wèi)、會務保潔、車輛管理等各項物業(yè)管理服務的工作流程、質量標準。再次要加強考核，機關事務部門應充分運用現(xiàn)代管理手段，通過日常巡查、月度考核、發(fā)放意見征求表、邀請外部專業(yè)部門鑒定等方式，對物業(yè)管理公司運行情況進行考核管理。
三要嚴格獎懲、優(yōu)勝劣汰。獎懲激勵機制能有效加強質量管理，保持物業(yè)管理公司的危機意識、競爭意識。可采取整改制、通報制、獎罰制等手段，對物業(yè)管理服務進行分類考核，對服務質量好、測評滿意率高的予以物質和精神獎勵，對考核不合格、服務對象投訴多的解除合同關系，如此方可保證監(jiān)管體系進入良性循環(huán)軌道。
第三篇：沈陽市物業(yè)管理存在的問題及對策
08級經(jīng)濟學院工程管理劉國祥280707113
沈陽市物業(yè)管理存在的問題及對策
物業(yè)管理作為一個起步較晚的一種模式，在各方面還存在不少的不足之處，在經(jīng)過為期幾天的調查（當然大多數(shù)是網(wǎng)上查閱資料）后，我對沈陽市物業(yè)管理存在的問題提出自己的如下一些拙見。
1、沈陽市物業(yè)管理存在的主要問題1、1 關于物業(yè)管理方面的法制建設的滯后使得物業(yè)管理涉及的一系列法律問題還沒有從根本上得到解決。
隨著我國住房制度的改革，從福利分房轉向個人購房，隨之而來產(chǎn)生居民小區(qū)的物業(yè)管理問題，但由于我國的相關法律體系尚未出臺，近兩年引發(fā)多起群體糾紛。雖然現(xiàn)在已經(jīng)有《物業(yè)管理條例》，相關部門也推出了《物業(yè)服務收費管理辦法》和《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》等行政規(guī)章，但現(xiàn)有的物業(yè)管理模式基本上是一種剝奪業(yè)主選擇權、強迫業(yè)主接受有資質（甚至沒有資質）的物業(yè)管理公司管理模式。
1、2 相當一部分物業(yè)管理企業(yè)資質不全，在人力資源素質、風險意識、危機管理水平、質量管理體系、公共關系能力、品牌塑造能力等多方面還處于較低水平，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營理念、管理水平有待提高，其中以高素質物業(yè)管理人才的短缺最為嚴重。
目前，我國有相當數(shù)量的物業(yè)管理企業(yè)的人力資源隊伍在專業(yè)結構、知識結構等方面與物業(yè)管理的發(fā)展要求有較大差距。非專業(yè)人員做物業(yè)管理成為我國物業(yè)管理行業(yè)的奇怪現(xiàn)象之
一。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分流人員、傳統(tǒng)房管局（所）的轉型人員等在一定程度上依舊充斥著物業(yè)管理市場，管理人員普遍素質低，服務不到位?！段飿I(yè)管理條例》中第 33 條規(guī)定：從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。但實際從事物業(yè)管理的人員中取得物業(yè)管理員職業(yè)資格的人數(shù)并不多，具備高級管理資格（如物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、“三總師”等）的人員更是鳳毛麟角，這種人才不足的局面，已經(jīng)嚴重影響了物業(yè)管理行業(yè)向高水平發(fā)展。
1、3 產(chǎn)業(yè)物業(yè)糾紛的一些根本性問題沒有得到解決。
當前的物業(yè)糾紛要么因收費問題引起，要么最終導致收費問題，物業(yè)收費成了物業(yè)管理部門和業(yè)主相互博弈的一個重要選項。根本原因在于各利益主體保證自身利益的正常渠道不順暢，符合當前公民素質的能夠保證各方利益的可操作性機制尚未形成。《物業(yè)管理條例》中規(guī)定業(yè)主的義務之一是按時交納物業(yè)服務費用。在物業(yè)管理中也應該貫徹“誰享用，誰受益，1
誰負擔”的原則，以形成物業(yè)管理資金的源泉。但是，傳統(tǒng)的福利住房消費觀念還有相當?shù)膽T性，服務標準與收費標準不符等現(xiàn)象時有出現(xiàn)，許多物業(yè)公司收費范圍和價格透明度低，有的公司收取物業(yè)費后，一些維修工作仍需要繳費，而物業(yè)公司提交的物業(yè)收費預算、決算等財務報告也存在問題，收費難問題依然困擾著各物業(yè)管理企業(yè)，這些都極大的影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展，同時，也使物業(yè)管理主體雙方產(chǎn)生了后續(xù)的不良連鎖反應，也遏制了物業(yè)管理企業(yè)進一步發(fā)展壯大。
1、4 對業(yè)主行為進行約束和規(guī)范的程度缺乏力度，對業(yè)主的約束偏少，而且多數(shù)業(yè)主的物業(yè)知識也較缺乏。
1、5 物業(yè)管理企業(yè)以單純謀利為目標導致物業(yè)管理水平低下。
追求利潤是物業(yè)公司的出發(fā)點之一，本應無可厚非，但如果是片面追求利潤，單純追求利潤或只管理不服務，必然在物業(yè)管理中釀成巨大的問題。許多地產(chǎn)公司及其附屬的物業(yè)公司，在售樓時就信誓旦旦，大肆喧染，許下種種承諾，并在售樓時一次性收取3年左右的物業(yè)管理費。待接管物業(yè)后，便抓住居民維權意識差，沒有業(yè)主委員會等弱點，千方百計降低服務成本，有的甚至只是搞象征性的服務，待時間一到，錢也賺了，便以種種托詞逃之夭夭。留下一大堆問題交給居民，交給社會。
2、沈陽市物業(yè)管理問題的對策2、1 加快物業(yè)管理方面的立法建設，從根本上讓物業(yè)管理做到有法可依，有規(guī)可循。
這方面需要政府方面的努力，作為一般居民也無能為力，我們做的就是要提出自己的意見，讓政府去加快這方面的立法。
2、2 促進物業(yè)管理企業(yè)提高經(jīng)營管理水平
第一, 發(fā)揮物業(yè)管理協(xié)會的優(yōu)勢, 更多地介紹發(fā)達地區(qū)先進物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營管理經(jīng)驗；在行業(yè)內展開經(jīng)營管理方面的交流；組織企業(yè)管理者對外埠先進物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)項目進行實地考察；針對部分企業(yè)管理者業(yè)務素質不高的情況, 舉辦業(yè)務培訓, 開展物業(yè)管理企業(yè)員工業(yè)務競賽。培訓上要加大力度，培訓一批適應我區(qū)物業(yè)工作需要的人員是當務之急，也是今后物業(yè)管理的需要，一是強化對物業(yè)公司法人的培訓，使他們在政策法規(guī)、專業(yè)知識等方面得到全面提高。同時，幫助沒有取得物業(yè)工作資質的企業(yè)，盡快拿到資質。打造一支有資質、素質高、責任心強的物業(yè)管理隊伍。二是開展物業(yè)公司專業(yè)人員的強化培訓，如物業(yè)財務人員、保安員、水電工等，使他們具備良好的職業(yè)道德和工作需要的專業(yè)技能。
第二, 在核定物業(yè)管理企業(yè)資質的條件中, 除規(guī)定物業(yè)管理專業(yè)人員的職稱標準外,還應考慮增加學歷標準, 促進物業(yè)管理企業(yè)積極吸收高素質人才加入, 從整體上保證沈陽市物業(yè)管理行業(yè)人才素質的提升, 為企業(yè)長遠發(fā)展提供人才保障。
第三, 進一步加強宣傳, 推動物業(yè)管理企業(yè)積極按照國際標準規(guī)范物業(yè)服務質量, 提高物業(yè)服務標準化水平； 加強對住宅小區(qū)物業(yè)管理中的危機管理。
2、3 針對目前的物業(yè)收費難的問題，建立新的物業(yè)繳費機制。
新的繳費機制旨在將收費與物業(yè)糾紛分離開來，就是物業(yè)費不由物業(yè)公司直接收取，而由業(yè)主委員會代收，并且介入第三方的仲裁和認證機構，保證業(yè)主委員會秉公辦事，通過這種收費機制，可以有效的將業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾分離開來，如果仍是原先那樣物業(yè)公司收取物業(yè)費，本身就和物業(yè)公司有糾紛的業(yè)主會因為各種糾紛糾纏在一起而不繳納物業(yè)費，這樣更加加大了收取物業(yè)費的難度。
2、4 政府介入，加大對物業(yè)管理公司的管理。
政府管理主要是通過制度方面，通過建立制度，強制約束物業(yè)公司提高物業(yè)服務質量，并加大對他們的監(jiān)督力度，漸漸地通過強制約束到讓物業(yè)公司從思想上轉變單純?yōu)橹\利的觀念，讓物業(yè)公司在公眾中樹立起一個好的形象，改變物業(yè)公司單純謀利的現(xiàn)狀。把物業(yè)管理的責任全部歸結于政府是不公平的，但如果說物業(yè)管理中存在的一系列問題政府沒有責任也是不客觀的，或者說政府是造成出現(xiàn)這些問題的主要癥結。試想，哪一個小區(qū)的規(guī)劃審批不是政府所為，哪一棟樓的驗收把關不是政府決定，哪一家開發(fā)商、建筑商不歸政府管理，哪一個物業(yè)公司的運營組建不是政府準入。所以說政府有責任加大對物業(yè)公司的監(jiān)督力度。2、5 物業(yè)管理也可以有針對性的嘗試一些新的管理模式。
在加大對沈陽物業(yè)的扶持力度的同時，像對于低收入人群密集的住宅小區(qū)以及近郊區(qū), 可以嘗試開展業(yè)主經(jīng)營式管理的物業(yè)管理模式。在嘗試新模式的同時提高物業(yè)管理企業(yè)的信息化管理水平，完善物業(yè)公司的信息管理系統(tǒng)。
第四篇：物業(yè)管理問題及對策
物業(yè)管理（存在的主要問題及解決對策）研究目的和意義
一、當前物業(yè)管理服務中的反映出來的主要問題
（一）法規(guī)不健全，司法效力不高
近些年來，雖然物業(yè)管理的立法取得了不小進展，《物業(yè)管理條例》、《物業(yè)服務收費管理辦法》等的出臺，對規(guī)范物業(yè)管理的運作起了一定的作用。但物業(yè)管理中的一些深層次問題，如業(yè)主組織與其它組織的關系處理、物業(yè)管理權力交接等，依然缺乏可操作性的規(guī)定。這使得許多物業(yè)管理糾紛難以通過法律途徑解決。加之當前我國的司法訴訟程序多、費時長、效力低，物業(yè)服務欠費、接管不暢一類糾紛更是經(jīng)常久拖不決，容易使得小糾紛演化成大的爭執(zhí)，甚至引發(fā)集體請愿、暴力沖突等一些嚴重影響社會和諧的事件。
（二）物業(yè)公司與業(yè)主之間的缺乏信任，難以建立和諧關系
目前有一些物業(yè)公司依仗有開發(fā)建設單位的支持，經(jīng)常對業(yè)主的呼聲不予理會，粗暴干涉業(yè)主的權利，導致業(yè)主對開發(fā)建設單位附屬的物業(yè)公司很反感、不信任。開發(fā)建設單位的物業(yè)公司對物業(yè)早期介入和前期管理往往走形式主義，不能真正維護業(yè)主的利益，在建筑質量、功能、配套等重大事項上沒有起到應有的監(jiān)督把關作用。引致業(yè)主經(jīng)常以房屋質量問題、建設單位承諾不兌現(xiàn)等而遷怒于物業(yè)公司，對物業(yè)公司不信任，關系處理不好。廣州、深圳許多小區(qū)由此發(fā)生暴力沖突。
（三）物業(yè)公司履約意識和能力差，物業(yè)服務不到位
有一些物業(yè)公司在取得物業(yè)管理權后，沒有按照合同認真提供物業(yè)服務，擅自降低服務等級，減少服務項目，降低服務標準和要求；有的公司連起碼的服務合同要求都不能達到，以減少成本增加利潤。有的公司甚至連清潔、保安工作都不能做好。
（四）業(yè)主組織地位不明確，業(yè)主委員會運作不規(guī)范
長期以來，業(yè)主委員會只是一個無法人地位和獨立財產(chǎn)相對松散的業(yè)主自治性組織，其法律訴訟主體地位不明確，談不上獨立承擔民事責任。即便現(xiàn)在不少地方接受訴訟或仲裁，物管公司勝訴后，也難以執(zhí)行。而在實際運作中業(yè)委會主任、業(yè)主代表等人又難以得到適當?shù)募睢C制欠缺，部分業(yè)委員成員或業(yè)主代表便會不公、不當?shù)匦惺棺约旱臋嗔Γy以發(fā)揮業(yè)主組織應有的作用。
（五）業(yè)主欠費比例在有的地方較為嚴重
根據(jù)《中國物業(yè)管理》雜志的報導，北京市居民小區(qū)管理辦公室對28個商品房小區(qū)進行調查，物業(yè)收費率能達到80%的只有14個小區(qū)，商品房小區(qū)平均物業(yè)收費率僅為65%。而一般來說物業(yè)管理費收費率低于80%物業(yè)公司將難以維持正常管理活動。
二、物業(yè)管理服務問題產(chǎn)生的原因
（一）業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)理念滯后
時致今天，仍然有大量人們對物業(yè)管理的認識停留在計劃經(jīng)濟時代的單位管理或房管所管理模式上,無論是物業(yè)公司還是業(yè)主對物業(yè)管理的認識均又不成熟之處。特別是內地這種情況更普遍。據(jù)陜西《華商報》記者調查，西安市民對物業(yè)管理存在的問題可概括為六個方面：97％的業(yè)主稱小區(qū)物業(yè)管理部門不是根據(jù)業(yè)主意愿公平選聘產(chǎn)生，而是由開發(fā)商“欽定”的，小區(qū)業(yè)主合法權益無法得到保障；86％的業(yè)主認為小區(qū)物業(yè)收費不透明，更有60％的業(yè)主稱不了解物業(yè)部門收費的用途，而行政主管部門的指導無從談起；參與調查的70％以上的業(yè)主對物業(yè)服務不滿意，同時認為業(yè)主無法行使屬于自己的權利；在參與調查的市民
中，有一半以上的人稱不知道小區(qū)物業(yè)管理的政府行政主管部門是誰；參與者中，近90％的業(yè)主稱小區(qū)不能按時召開業(yè)主大會，其中不少業(yè)主稱小區(qū)沒有召開業(yè)主大會卻產(chǎn)生了業(yè)主委員會，懷疑是物業(yè)管理部門暗箱操作；在“您對小區(qū)物業(yè)管理不滿時采取何種方式解決？”的調查項中，近30％的小區(qū)業(yè)主通過“爭吵”解決物業(yè)糾紛。
（二）物業(yè)管理規(guī)模小，規(guī)模不經(jīng)濟，經(jīng)營管理困難
規(guī)模不經(jīng)濟的問題。物業(yè)管理行業(yè)有一種說法，如住宅小區(qū)的管理面積在5萬平方米以下者往往是虧損的，5-8萬平方米才收支平衡，8萬平方米才有贏利可能。但目前很多物業(yè)管理項目面積較少，整體上很難達到規(guī)模經(jīng)營水平。據(jù)據(jù)統(tǒng)計，物業(yè)管理較成熟的廣東省，截止2004年底物業(yè)管理覆蓋率也只有為40%。物業(yè)管理企業(yè)有3000余家，管理項目1.2萬個,平均管理4個項目，管理面積5億平方米，每個公司平均管理面積只有16.7萬平方米，每個項目只有4.2萬平方米。［13］物業(yè)公司管理項目少，面積少的現(xiàn)狀，反應了物業(yè)管理正常的市場競爭機制尚未形成，使物業(yè)管理企業(yè)難以走出經(jīng)營困境，服務質量自然難以保證。
（三）行業(yè)隊伍素質偏低，人才短缺
物業(yè)管理作為專業(yè)化的管理，需要各類高素質的管理人才。但由于我國物業(yè)管理專業(yè)教育起步晚，培養(yǎng)的人才有限，加之尚未建立起完善的行業(yè)管理標準和從業(yè)人員行為規(guī)范，在職專業(yè)物業(yè)管理人員的培訓不足和各種上崗專業(yè)培訓流于形式、監(jiān)管不足，更加之觀念上認為物業(yè)管理無需高素質人員的誤區(qū)等，使得我國物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員整體素質偏低，制約了行業(yè)的良性發(fā)展，影響行業(yè)地位的提高。
回答人的補充2009-06-04 12:57
（四）物業(yè)糾紛處理方法不當，解決物業(yè)糾紛的有效途經(jīng)不夠
目前，不少物業(yè)公司對物業(yè)糾紛和和與業(yè)主的糾紛經(jīng)常采用不適當?shù)姆椒ㄌ幚恚绫┝鉀Q、對簿公堂等，結果不僅難以解決根本問題，反而容易激化矛盾。據(jù)新京報報導，2005年10月30日晚，朝陽區(qū)57名欠交物業(yè)費、未履行判決的業(yè)主被法院強制執(zhí)行，其中16人被司法拘留。事隔整1月在北京市朝陽區(qū)法院強制執(zhí)行物業(yè)費一個月后對朝陽區(qū)被強制執(zhí)行小區(qū)（百環(huán)花園、歐陸經(jīng)典小區(qū)、農(nóng)光里小區(qū)和芍藥居北里小區(qū)）百名業(yè)主進行的問卷調查表明：超七成業(yè)主認為強制執(zhí)行不會促使他們交納物業(yè)費，而其后物業(yè)公司提供的服務也沒有改善。調查結果統(tǒng)計顯示：6.1％的業(yè)主對小區(qū)物業(yè)服務滿意，65.9%的業(yè)主選擇了不滿意；同時42.7％的業(yè)主也意識到拒交物業(yè)費不能促使物業(yè)改善服務。對于強制執(zhí)行后的影響，76.8%的業(yè)主認為，強制執(zhí)行不會促使他們積極繳納物業(yè)費；73.2％的業(yè)主感到強制執(zhí)行后，物業(yè)的服務并未得到改善；68.3％的業(yè)主認為，強制執(zhí)行后，業(yè)主和物業(yè)的關系惡化了。
三、解決問題的對策
通過以上分析，我們認為解決當前物業(yè)管理服務中的問題，主要應從以下幾方面解決：
（一）完善立法，改進司法
一年前出臺的《物業(yè)管理條例》突出了權在業(yè)主、訂約自由、合同優(yōu)先、建設與管理相分離、以招投標方式選聘物管企業(yè)、以合理公開以及費用與服務水平相適應的原則確定物業(yè)服務收費標準等物業(yè)管理法治精神與原則，較以往有了較大的改善。但迫切需要地方立法加以細化，強化法規(guī)的可執(zhí)行性和可操作性，特別是要在業(yè)主組織的成立運作、物業(yè)接管的程序、方式、不交物業(yè)服務費的制約等方
面作出具體規(guī)定，以化解當前大量出現(xiàn)的一些突出糾紛與矛盾。在司法方面，要借鑒香港小額錢債審裁方面的經(jīng)驗，改革簡化審判程序，提高審判效率，加大對物業(yè)服務中每一方違約違規(guī)的處罰力度，遏制“賴賬”等不良現(xiàn)象與苗頭。
（二）強化政府監(jiān)管與指導，加強社會監(jiān)督力度
首先，要從源頭上對包括物業(yè)項目報建、規(guī)劃設計、融資、開發(fā)、銷售全過程進行嚴格監(jiān)管，為后續(xù)的物業(yè)管理服務打下良好的基礎。要積極改革物業(yè)管理行政管理模式，真正落實三級管理體制，將對物業(yè)管理監(jiān)管的權力中心下移至街道辦事處，明確賦予街道辦事處指導業(yè)主大會召開成立，對物管招投標、物管交接及業(yè)主組織和物業(yè)公司實際運作進行監(jiān)管的具體職責，提高監(jiān)管效率?；卮鹑说难a充2009-06-04 12:58
再者，要依靠社區(qū)代表、人大代表、專聘社會監(jiān)督員等各方力量，加強對物業(yè)管理的社會監(jiān)督。拓寬群眾投訴渠道，及時解決群眾反映的物業(yè)管理問題，并加大對群眾投訴的處理力度，對各種違法違規(guī)行為堅決查處，公開曝光，以起“震懾”作用。把物業(yè)管理市場中容易出現(xiàn)的問題消除在萌芽狀態(tài)。
（三）多種途徑培育規(guī)范物業(yè)管理市場，提高物業(yè)管理水平
要進一步加強社會輿論宣傳，引導群眾轉變思想觀念，使物業(yè)管理進一步得到廣大群眾的認同和支持，提高他們參與物業(yè)管理活動的主動性和積極性；要加強對業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立的指導、引導，確立起物業(yè)管理市場的真正的買方主體，并增加這一主體的決策能力和行為能力；要加強物業(yè)管理市場競爭主體的培育，嚴格實行建管分離，大力推行物業(yè)管理招投標制度，真正建立業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)雙向選擇市場競爭機制；要增設對口的高等教育專業(yè)，大力培養(yǎng)具有相關專業(yè)的高層次人才，通過職業(yè)教育、在職培訓考核等多種手段，提高物業(yè)管理人員的素質；要加強政府調控引導力度，加快物業(yè)管理企業(yè)改組改制，優(yōu)化結構，重組上規(guī)模的步伐，培育一批高素質的企業(yè)；加強對物業(yè)管理公司的資質審核，對違法違規(guī)不能規(guī)范運作的物業(yè)管理企業(yè)，加大監(jiān)督處罰力度，使物業(yè)管理企業(yè)在競爭中規(guī)范自己的經(jīng)營行為，提高管理服務水平。
（四）加強專業(yè)人才培養(yǎng)和全員培訓工作，提高行業(yè)服務人員素質
即要通過多種途徑解決當前的物業(yè)管理服務人員素質不高的問題。首先，學歷教育要要培養(yǎng)既懂政策法規(guī)、服務禮儀、心理溝通，也熟悉工程技術的經(jīng)營管理服務型人才；同時物業(yè)管理行業(yè)應加快職業(yè)資格制度的建立，培養(yǎng)各級職業(yè)人才；企業(yè)內部培訓重點要從解決業(yè)主關心的人員素質著手，加強服務規(guī)范、服務標準、員工禮儀、各種工程問題的解決實用技能、法律知識、突發(fā)事件應變能力等針對性培訓。多管齊下，達到行業(yè)人員素質的根本提高，從而帶來服務作風、水平的大力改善，使業(yè)主欣然接受優(yōu)質的服務，消除內心的對抗心理。
總之，解決物業(yè)管理服務方面的問題不是一朝一夕之事，需要全社會的努力。相信隨著我國法制建設的完善、市場經(jīng)濟體系的成熟，物業(yè)管理行業(yè)也一定能逐步走上規(guī)范、健康、和諧的發(fā)展軌道。
第五篇：當代大學生文化素質存在的問題及對策
文化素質指人們在文化方面所具有的較為穩(wěn)定的,內在的基本品質,表明人們在這些知識及與之相適應的能力行為,情感等綜合發(fā)展的質量,水平和個性特點。
文化素質不只是學校教給你的科學技術方面的知識，更多的是指你所接受的人文社科類的知識，包括哲學、歷史、文學、社會學等等方面的知識。這些知識通過你的語言或文字的表達體現(xiàn)出來、通過你的舉手投足反映出來的綜合氣質或整體素質。所以有知識的人不一定有文化，不一定有思想，因為科學技術方面的知識也有很大的局限性，尤其是現(xiàn)在學校教育傳授的技術方面的知識具有局限性和片面性。這就需要我們自己在課外加強自身的文化素質建設。
當代大學生所存在的文化素質問題主要有以下幾點：
一． 現(xiàn)在很多大學生認為，現(xiàn)在社會需要的真正有能力的人，至于文化素
質也就是指畢業(yè)證、學位證、四六級證等等。這些只是敲門磚，是能夠證明你勝任某分工作的憑證，到具體的還要看你的個人能力。所以現(xiàn)在的很多大學里刮起了“社團風”。認為只有加入了某個社團、協(xié)會或者進入了學生會，才能真正鍛煉自己的能力。把大把大把的時間用在社團、協(xié)會的活動和學生會的工作上，而荒廢了學業(yè)。但到頭來總結一下，他們在那里又學到了什么，又學到了多少呢？
二． 由于中國當前的教育模式問題，使得當代大學生對時事政治關心太少
了，特別是理工科學生。教育部是在哪一年提出的素質教育我記不得了，具體素質教育是從哪一年開始實施的我也不清楚。但我看到的是中國當前的教育模式仍然是應試教育。老師為什么而教？學生為什么而學？社會上需要的是什么樣的大學畢業(yè)生？我想這些大家都很清楚。什么是素質教育，我在這里想談一下自己的看法，這可能與教育部所以頒發(fā)的一些文件上的解釋不太一樣（僅為個人看法）。我個人覺得素質教育下，老師是為學生們答疑解惑的，正如韓愈在《師說》中所述：“師者師者，所以傳道受業(yè)解惑也”。學習是為了自己的興趣而學，不是有那么一句話嗎“興趣是最好的老師”。所以為了自己的興趣而學肯定會樂在其中而不是枯燥乏味。只有這樣才能使學生自己愛學樂學，主動去學。而現(xiàn)在的應試教育下你看看老師是怎么教的，學生又是怎么學的。老師所教的全是考試要考的，不論是否有用，不論學生是否感興趣，你都必須要學。你學不會的老師就負責塞給你。學生所學也不是自己喜歡的。為考試而學，不為興趣而學，人人都成了考試機器。也正因如此導致了當代大學生個個都成了“高分低能”。文化素質自然好不到哪兒去。
三． 當代大學生活的太安逸了，正所謂“生于憂患，死于安樂”。正是這
種安逸的生活讓他們沒有了對文化素質的追求。其實這也是應試教育的苦果。高考成就了這批大學生，當他們拿到入學通知書的那一刻所有的憂患都不再屬于他們了。等待他們的就是那美好的大學生活。進入大學后不思長進者有之，意志低落者有之??不打鞭子駿馬不駛啊！如此大學你讓學生的文化素質如何提高？
四． 學樣太強調能力了，好像文化素質已經(jīng)不是學校對學生教育的主要任
務了。我想問的是，能力的內在支持是什么？一個人能力的內在支持多多少少要依賴于他的文化水平。你讓一下文盲去做飛機去開發(fā)計算
機軟件，他能做成嗎？
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