第一篇：朱克實：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全過程納稅處理與風(fēng)險控制提綱

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全過程納稅處理與風(fēng)險控制

主講：朱克實

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅特點與涉稅風(fēng)險概述

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅和其他企業(yè)有什么不同？為什么房地產(chǎn)企業(yè)的會計難做？ 2.房地產(chǎn)企業(yè)涉及的主要稅種有哪些？哪些稅種是風(fēng)險高發(fā)稅種？ 3.房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險集中在哪個階段爆發(fā)？如何提前制訂應(yīng)對策略？

二、企業(yè)設(shè)立環(huán)節(jié)的納稅處理與風(fēng)險控制 1.公司性質(zhì)與出資主體不同對納稅有何影響？ 2.資本結(jié)構(gòu)對納稅有何影響？潛在哪些風(fēng)險？

3.以土地作價投資如何正確納稅？實務(wù)中存在哪些爭議？老板個人名字的土地如何過到公司名下才不產(chǎn)生稅收？

4.機構(gòu)設(shè)置不同對納稅有何影響？如何做好事前籌劃？ 5．如何界定開辦期？開辦期間業(yè)務(wù)招待費如何扣除？ 6.混合投資業(yè)務(wù)新政策對房地產(chǎn)企業(yè)有哪些影響？

三、土地取得環(huán)節(jié)的納稅處理與風(fēng)險控制

（一）取得土地使用權(quán)方式簡介

（二）本階段涉及的稅種計算與申報實務(wù)

（三）涉稅疑難問題解析與風(fēng)險防范

1.支付貨幣拆遷補償如何納稅？需要取得何種票據(jù)？ 2．“拆一還一”何時納稅？本階段需要做好哪些準備？

3.購買在建工程獲取土地繼續(xù)開發(fā)如何納稅？各地規(guī)定有什么不同？ 4.收購項目公司取得開發(fā)用地如何納稅？支付股權(quán)溢價能進土地成本嗎？ 5.合作建房有哪些主要形式？應(yīng)在那個階段納稅？本階段應(yīng)做好哪些準備？ 6.取得政府土地返還款是確認收入？還是沖減成本？各地規(guī)定有何不同？

7.土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間如何讓確定？簽訂土地出讓合同時應(yīng)注意什么問題？ 8.囤地繳納土地閑置費對納稅有何影響？ 9.房地產(chǎn)企業(yè)進行土地一級開發(fā)如何納稅？

10.國家稅務(wù)總局2013年15號公告對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

四、開發(fā)環(huán)節(jié)納稅處理與風(fēng)險控制

（一）本環(huán)節(jié)涉及的主要稅種計算與申報實務(wù)

（二）開發(fā)成本核算基礎(chǔ)

1.開發(fā)成本核算的主要內(nèi)容與成本核算錯誤的檢查 2.成本核算對象如何劃分？ 3.共同成本有哪些？如何分攤？

4.確定開發(fā)成本的依據(jù)說什么？發(fā)票還是進度驗收報告？

（三）涉稅疑難問題解析與風(fēng)險防范 1.項目調(diào)研費可以進開發(fā)成本嗎？

2.境外設(shè)計合同如何納稅？合同如何簽訂可以節(jié)省稅款？與稅務(wù)機關(guān)溝通的依據(jù)是什么？ 3.甲方可以承擔(dān)乙方去外地調(diào)研的差旅費嗎？合同如何簽訂才能規(guī)避風(fēng)險？ 4.門窗制作并安裝應(yīng)如何開具發(fā)票？園林綠化應(yīng)取得何種發(fā)票？

5.“甲供材”工程，甲方的風(fēng)險在哪里?如何取得合規(guī)發(fā)票？哪些東西應(yīng)該“甲供”？合同應(yīng)如何簽訂才對甲方有利？

6.房地產(chǎn)企業(yè)同乙方之間的違約金是否需要開具發(fā)票？

7.簽訂設(shè)計兼施工的各類合同應(yīng)取得服務(wù)業(yè)發(fā)票還是建筑業(yè)發(fā)票？

8.售樓處、樣板間硬裝與軟裝納稅處理有什么不同？各地規(guī)定有什么不同？如何處理對企業(yè)有利？

9.精裝修包含家具、家電可以進開發(fā)成本嗎？精裝修如何防范關(guān)聯(lián)交易的納稅風(fēng)險？

10.關(guān)聯(lián)方借款費用如何資本化對企業(yè)有利？如何取得同期同類貸款利率？如何建立利息納稅調(diào)整臺賬？關(guān)聯(lián)方利息開服務(wù)業(yè)發(fā)票是否可以？ 11．地下車位成本可否在土地增值稅前扣除？

12.部分行業(yè)“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)有哪些影響？如何應(yīng)對？

五、銷售環(huán)節(jié)納稅處理與風(fēng)險控制

（一）銷售階段涉及的稅種計算與申報實務(wù) 1.土地使用稅納稅義務(wù)何時終止？

2.未完工年度和完工年度所得稅季度預(yù)繳申報表與年度申報表如何填寫？ 3.超比例預(yù)繳的土地增值稅可否稅前扣除？

（二）涉稅疑難問題解析與風(fēng)險防范 1.銷售合同交房日期如何約定有利于企業(yè)納稅？ 2.房地產(chǎn)預(yù)收的誠意金、訂金、定金如何進行納稅處理？ 3.代收款項各稅種規(guī)定有何不同？ 4.分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品如何納稅？

5.賣精裝房送家電、家俱等是否應(yīng)該是同銷售繳納增值稅？成本能否在土地增值稅前扣除？ 6.買房子送車位、閣樓如何納稅？？ 7向職工福利售房如何控制納稅風(fēng)險？

8哪些營銷行為和發(fā)票會產(chǎn)生個人所得稅風(fēng)險？如何防范？ 9.支付及收取違約金是否納稅？是否需要開具發(fā)票？ 10.開發(fā)商墊付首付款存在哪些納稅風(fēng)險？

11.銷售地下車位如何納稅？各地規(guī)定有何不同？如何在土地增值稅前扣除車位的成本? 12.售后回租的納稅風(fēng)險規(guī)避

13.以房抵債什么時候納稅？計稅價格如何確定？ 14.“拆一還一”如何進行納稅處理？ 15.合作建房分房階段如何進行納稅處理？

六、企業(yè)所得稅扣除項目納稅調(diào)整與項目完工所得稅清算

（一）所得稅扣除項目納稅調(diào)整 1.企業(yè)所得稅稅前扣除的基本原則 2.工資薪金總額的扣除與最新規(guī)定 3.職工福利費等三項經(jīng)費的扣除與最新規(guī)定 4.保險費和住房公積金的稅務(wù)問題

5.報銷燃油費及交通補貼的納稅風(fēng)險與稅收籌劃 6.員工報銷通訊費的稅務(wù)風(fēng)險與籌劃方法 7.五項限額扣除支出納稅實務(wù) 8.其他無限額標準的費用扣除

9.借款利息支出的資本化計算與納稅調(diào)整 10.銷售傭金的扣除條件

11.以前年度應(yīng)扣未扣的費用如何追補扣除？ 12.往來款長期掛賬有什么風(fēng)險？如何處理？

（二）項目完工所得稅清算 1.企業(yè)所得稅完工清算的條件 2.完工產(chǎn)品計稅成本確定

3.年終匯算清繳的計稅成本的納稅調(diào)整 4.項目完工后又發(fā)生成本如何處理？ 5.綜合案例分析

七、土地增值稅清算實務(wù)與風(fēng)險防范 1.土地增值稅的清算單位如何確定？ 2.土地增值額計算對象如何確定？ 3.土地增值稅的清算條件 4.土地增值稅清算收入的確定 5.土地增值稅扣除項目金額的確定 6.土地增值稅預(yù)征和清算綜合案例 7.清算后又發(fā)生銷售和成本如何處理？

第二篇：朱克實博士：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全過程納稅處理與風(fēng)險控制提綱

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全過程納稅處理與風(fēng)險控制

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅特點與涉稅風(fēng)險概述

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅和其他企業(yè)有什么不同？為什么房地產(chǎn)企業(yè)的會計難做？ 2.房地產(chǎn)企業(yè)涉及的主要稅種有哪些？哪些稅種是風(fēng)險高發(fā)稅種？ 3.房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險集中在哪個階段爆發(fā)？如何提前制訂應(yīng)對策略？

二、企業(yè)設(shè)立環(huán)節(jié)的納稅處理與風(fēng)險控制 1.公司性質(zhì)與出資主體不同對納稅有何影響？ 2.資本結(jié)構(gòu)對納稅有何影響？潛在哪些風(fēng)險？

3.以土地作價投資如何正確納稅？實務(wù)中存在哪些爭議？老板個人名字的土地如何過到公司名下才不產(chǎn)生稅收？

4.機構(gòu)設(shè)置不同對納稅有何影響？如何做好事前籌劃？ 5．如何界定開辦期？開辦期間業(yè)務(wù)招待費如何扣除？ 6.混合投資業(yè)務(wù)新政策對房地產(chǎn)企業(yè)有哪些影響？

三、土地取得環(huán)節(jié)的納稅處理與風(fēng)險控制

（一）取得土地使用權(quán)方式簡介

（二）本階段涉及的稅種計算與申報實務(wù)

（三）涉稅疑難問題解析與風(fēng)險防范

1.支付貨幣拆遷補償如何納稅？需要取得何種票據(jù)？ 2．“拆一還一”何時納稅？本階段需要做好哪些準備？

3.購買在建工程獲取土地繼續(xù)開發(fā)如何納稅？各地規(guī)定有什么不同？ 4.收購項目公司取得開發(fā)用地如何納稅？支付股權(quán)溢價能進土地成本嗎？ 5.合作建房有哪些主要形式？應(yīng)在那個階段納稅？本階段應(yīng)做好哪些準備？ 6.取得政府土地返還款是確認收入？還是沖減成本？各地規(guī)定有何不同？

7.土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間如何讓確定？簽訂土地出讓合同時應(yīng)注意什么問題？ 8.囤地繳納土地閑置費對納稅有何影響？ 9.房地產(chǎn)企業(yè)進行土地一級開發(fā)如何納稅？

10.國家稅務(wù)總局2013年15號公告對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

四、開發(fā)環(huán)節(jié)納稅處理與風(fēng)險控制

（一）本環(huán)節(jié)涉及的主要稅種計算與申報實務(wù)

（二）開發(fā)成本核算基礎(chǔ)

1.開發(fā)成本核算的主要內(nèi)容與成本核算錯誤的檢查 2.成本核算對象如何劃分？ 3.共同成本有哪些？如何分攤？

4.確定開發(fā)成本的依據(jù)說什么？發(fā)票還是進度驗收報告？

（三）涉稅疑難問題解析與風(fēng)險防范 1.項目調(diào)研費可以進開發(fā)成本嗎？

2.境外設(shè)計合同如何納稅？合同如何簽訂可以節(jié)省稅款？與稅務(wù)機關(guān)溝通的依據(jù)是什么？ 3.甲方可以承擔(dān)乙方去外地調(diào)研的差旅費嗎？合同如何簽訂才能規(guī)避風(fēng)險？ 4.門窗制作并安裝應(yīng)如何開具發(fā)票？園林綠化應(yīng)取得何種發(fā)票？

5.“甲供材”工程，甲方的風(fēng)險在哪里?如何取得合規(guī)發(fā)票？哪些東西應(yīng)該“甲供”？合同應(yīng)如何簽訂才對甲方有利？

6.房地產(chǎn)企業(yè)同乙方之間的違約金是否需要開具發(fā)票？

7.簽訂設(shè)計兼施工的各類合同應(yīng)取得服務(wù)業(yè)發(fā)票還是建筑業(yè)發(fā)票？

8.售樓處、樣板間硬裝與軟裝納稅處理有什么不同？各地規(guī)定有什么不同？如何處理對企業(yè)有利？ 9.精裝修包含家具、家電可以進開發(fā)成本嗎？精裝修如何防范關(guān)聯(lián)交易的納稅風(fēng)險？

10.關(guān)聯(lián)方借款費用如何資本化對企業(yè)有利？如何取得同期同類貸款利率？如何建立利息納稅調(diào)整臺賬？關(guān)聯(lián)方利息開服務(wù)業(yè)發(fā)票是否可以？ 11．地下車位成本可否在土地增值稅前扣除？

12.部分行業(yè)“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)有哪些影響？如何應(yīng)對？

五、銷售環(huán)節(jié)納稅處理與風(fēng)險控制

（一）銷售階段涉及的稅種計算與申報實務(wù) 1.土地使用稅納稅義務(wù)何時終止？

2.未完工和完工所得稅季度預(yù)繳申報表與申報表如何填寫？ 3.超比例預(yù)繳的土地增值稅可否稅前扣除？

（二）涉稅疑難問題解析與風(fēng)險防范

1.銷售合同交房日期如何約定有利于企業(yè)納稅？ 2.房地產(chǎn)預(yù)收的誠意金、訂金、定金如何進行納稅處理？ 3.代收款項各稅種規(guī)定有何不同？ 4.分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品如何納稅？

5.賣精裝房送家電、家俱等是否應(yīng)該是同銷售繳納增值稅？成本能否在土地增值稅前扣除？ 6.買房子送車位、閣樓如何納稅？？ 7向職工福利售房如何控制納稅風(fēng)險？

8哪些營銷行為和發(fā)票會產(chǎn)生個人所得稅風(fēng)險？如何防范？ 9.支付及收取違約金是否納稅？是否需要開具發(fā)票？ 10.開發(fā)商墊付首付款存在哪些納稅風(fēng)險？

11.銷售地下車位如何納稅？各地規(guī)定有何不同？如何在土地增值稅前扣除車位的成本? 12.售后回租的納稅風(fēng)險規(guī)避

13.以房抵債什么時候納稅？計稅價格如何確定？ 14.“拆一還一”如何進行納稅處理？ 15.合作建房分房階段如何進行納稅處理？

六、企業(yè)所得稅扣除項目納稅調(diào)整與項目完工所得稅清算

（一）所得稅扣除項目納稅調(diào)整 1.企業(yè)所得稅稅前扣除的基本原則 2.工資薪金總額的扣除與最新規(guī)定 3.職工福利費等三項經(jīng)費的扣除與最新規(guī)定 4.保險費和住房公積金的稅務(wù)問題

5.報銷燃油費及交通補貼的納稅風(fēng)險與稅收籌劃 6.員工報銷通訊費的稅務(wù)風(fēng)險與籌劃方法 7.五項限額扣除支出納稅實務(wù) 8.其他無限額標準的費用扣除

9.借款利息支出的資本化計算與納稅調(diào)整 10.銷售傭金的扣除條件

11.以前應(yīng)扣未扣的費用如何追補扣除？ 12.往來款長期掛賬有什么風(fēng)險？如何處理？

（二）項目完工所得稅清算 1.企業(yè)所得稅完工清算的條件 2.完工產(chǎn)品計稅成本確定

3.年終匯算清繳的計稅成本的納稅調(diào)整 4.項目完工后又發(fā)生成本如何處理？ 5.綜合案例分析

七、土地增值稅清算實務(wù)與風(fēng)險防范 1.土地增值稅的清算單位如何確定？ 2.土地增值額計算對象如何確定？ 3.土地增值稅的清算條件 4.土地增值稅清算收入的確定 5.土地增值稅扣除項目金額的確定 6.土地增值稅預(yù)征和清算綜合案例 7.清算后又發(fā)生銷售和成本如何處理？

? 主講人：朱克實博士 助理1352483231 聯(lián)系老師請點擊右上角博主頭像查看 ? 朱克實，北京國家會計學(xué)院教授，北京國家會計學(xué)院房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)技能提升高級研修班責(zé)任教授。中國人民大學(xué)財政學(xué)專業(yè)稅收實務(wù)方向博士，澳大利亞新南威爾士大學(xué)金融學(xué)碩士。研究員級高級會計師，中國注冊稅務(wù)師，中央財經(jīng)大學(xué)兼職教授中稅咨詢高級合伙人（負責(zé)房地產(chǎn)行業(yè)稅收和企業(yè)所得稅）?！盇ISINO輕松匯算”匯算清繳軟件研發(fā)小組財稅政策負責(zé)人。十五年稅務(wù)工作經(jīng)驗。著名培訓(xùn)講師及稅收優(yōu)惠政策運用實務(wù)專家，中國注冊稅務(wù)師協(xié)會網(wǎng)校注冊稅務(wù)師后續(xù)教育課程主講教師，中華會計網(wǎng)校稅收實務(wù)講師，航天信息培訓(xùn)學(xué)校講師，中華講師網(wǎng)注冊講師。先后在北京、上海、天津、重慶、廣西、新疆、合肥、鄭州、南昌、陜西、杭州、沈陽等地培訓(xùn)上百場。

發(fā)表論文：《試析“買一贈一”促銷模式下的反避稅管理》（90-92頁）《稅務(wù)研究》2014年第3期，《我國戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策取向分析》（1-5頁）《經(jīng)濟問題》2014年第3期，《構(gòu)建企業(yè)稅務(wù)管理目標模式及對策》（《涉外稅務(wù)》2008年第2期），《加強對二手房交易的稅收管理》（《中國稅務(wù)》2007年第7期），《企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理審計探析》（《中國內(nèi)部審計》2009年第5期），《視同銷售流轉(zhuǎn)稅、所得稅和會計處理規(guī)定的差異與協(xié)調(diào)》（《財會月刊》2010年7月上），《我國IT人才現(xiàn)狀及培養(yǎng)模式探討》（中國科技論壇2007年第5期）等二十余篇。

參編《最新企業(yè)會計準則講解與實務(wù)操作指南》（中國商業(yè)出版社2007年5月第1版）、《新會計大辭典》（中國商業(yè)出版社1993年3月第1版，參加了遼寧省地方稅務(wù)局組織編寫的納稅輔導(dǎo)系列叢書的編寫工作，參編《資源稅納稅輔導(dǎo)》、《營業(yè)稅納稅輔導(dǎo)》（白山出版社1994年12月）等著作。

專著《企業(yè)稅務(wù)管理研究》，中國稅務(wù)出版社2010年8月，約25萬字。?

? ? 提供稅收籌劃的企業(yè)有：世紀金源集團、首都機場房地產(chǎn)建設(shè)集團、北京西都房地產(chǎn)公司相關(guān)四個開發(fā)項目、神華集團神晥安慶電力有限責(zé)任公司二期EPC項目，國星集團，山特維克中國投資公司、安徽淮北相王啤酒有限公司、航天信息、三一重工、四川長虹、海蘭信、北大方正、京東方科技、清華同方深圳公司、清華同方香港公司、盤古優(yōu)品電子商務(wù)有限責(zé)任公司、甘肅路橋建設(shè)集團、國民信托投資有限公司，歐美環(huán)境工程有限公司、三門峽惠能熱電（集團）有限公司、中油國際、北京信威通信技術(shù)股份有限公司、北京大雄國際物流有限公司等企業(yè)（集團）。

主要講授課程：

1.《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全過程納稅處理與風(fēng)險控制》 2.《企業(yè)重組稅務(wù)處理與稅收規(guī)劃》 3.《企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管控與稅收規(guī)劃》

4.《外籍個人及境內(nèi)高管個人所得稅稅收籌劃》

5.《房地產(chǎn)企業(yè)項目全程納稅籌劃及稅收風(fēng)險防范》

6.《房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟合同涉稅風(fēng)險控制、稅收規(guī)劃與財務(wù)人員自身風(fēng)險規(guī)避技巧》 7.《房地產(chǎn)企業(yè)營改增涉稅風(fēng)險提前防范與應(yīng)對》

8.《房地產(chǎn)開發(fā)項目結(jié)算、土地增值稅清算鑒證暨營改征與稅收規(guī)劃高級研修班》 9.《房地產(chǎn)開發(fā)全程票據(jù)處理技巧、稅務(wù)風(fēng)險管控及案例分析》 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?

第三篇：工程造價全過程控制與管理辦法實細則

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工程項目全過程造價控制管理辦法（初稿）

為搞好公司建設(shè)項目造價管理，提高建設(shè)項目的投資效益，加強對建設(shè)項目實行全過程控制，即從建設(shè)項目決策和設(shè)計階段、招投標階段、施工階段、竣工結(jié)算階段的工程造價進行全過程的控制與管理，確保國有資產(chǎn)發(fā)揮最大的經(jīng)濟效益，依據(jù)國家、管委會有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我公司現(xiàn)行ISO9000程序文件和當(dāng)前行業(yè)現(xiàn)行作法，制定本管理辦法。

一、項目決策和設(shè)計階段工程造價控制與管理 通常該階段對項目造價的影響占比達到35-75%，通過有效手段加強對該階段的造價控制是非常重要的，主要包括以下幾方面工作：

1、在編制項目建議書階段，由技術(shù)部依據(jù)項目管理單位的要求及市場情況提出《項目定位說明書》，并組織經(jīng)營部、財務(wù)部、工程部、合同預(yù)算部進行討論，修改完成后交總經(jīng)理辦公會研究，合同預(yù)算部依據(jù)審批后的《項目定位說明書》對項目直接成本做出框算；

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2、項目直接成本框算完成后，由合同預(yù)算部組織技術(shù)部、工程部、財務(wù)部共同確定后，經(jīng)主管副總審核,報總經(jīng)理審批后作為項目初步設(shè)計成本控制的依據(jù)。

3、在《項目定位說明書》、規(guī)劃設(shè)計方案定稿后，設(shè)計院七日內(nèi)提交《項目成本控制指標》，經(jīng)由合同預(yù)算部組織技術(shù)部、工程部共同審核報主管領(lǐng)導(dǎo)批準后確定為限額設(shè)計指標，并將該指標落實到各單位工程上。設(shè)計公開招標的項目通過設(shè)計競標確定限額設(shè)計指標。技術(shù)部在簽訂設(shè)計合同時需列明限額設(shè)計條款，并制定獎罰條款。

4、技術(shù)部依據(jù)經(jīng)審批后的限額設(shè)計指標做為施工圖設(shè)計造價控制的上限。

二、招投標階段工程造價控制與管理

通過招標的相關(guān)手段可有效控制工程造價，有效防止出現(xiàn)超預(yù)算現(xiàn)象。主要包括以下工作：

1、施工圖設(shè)計完成后，合同預(yù)算部通過招標方式并按照相關(guān)規(guī)定選擇合格的造價咨詢機構(gòu)，依據(jù)施工圖及相關(guān)標準編制工程量清單及工程招標最高限價，2、在編制工程量清單及工程招標最高限價過程中對于影響完成效果、工程質(zhì)量的主要材料由技術(shù)部向合同預(yù)算部提供《主要材料報樣清單》，必要時提供樣品。

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3、合同預(yù)算部編制《項目材料明細表》及 《主要材料報樣清單》進行材料的市場調(diào)研,形成《項目主要材料參考價》，組織技術(shù)部、工程部召開專題討論會確定。

4、投資100萬元以上的項目合同預(yù)算部須委托兩家中介機構(gòu)進行工程量清單及攔標價編制，并組織兩家中介機構(gòu)進行核對，以保證其準確性，最終形成的工程量清單及攔標價經(jīng)主管副總審核后報總經(jīng)理審批，批準后合同預(yù)算部負責(zé)編制單位工程完全成本，項目完全成本。

5、對編制的單位工程（包括單體、室外、景觀、管網(wǎng)、配套等）完全成本按照《成本分析作業(yè)規(guī)程》進行分析，并與項目直接成本概算及限額設(shè)計指標進行對比，如果有指標高于項目直接成本概算及限額設(shè)計中相應(yīng)的控制指標時，應(yīng)立即提出書面分析報告報主管副總，同時抄送技術(shù)部，技術(shù)部應(yīng)提出修改設(shè)計或采取其它降低項目直接成本的措施，報主管領(lǐng)導(dǎo)審批。需要調(diào)整工程量清單及攔標價的需重新辦理審批手續(xù)。

6、中標后的清標工作，合同預(yù)算部在編制招標文件中須明確中標后進行清標，中標后三十日內(nèi)合同預(yù)算部組織造價機構(gòu)核查中標單位的投標報價當(dāng)中是否存在明顯不合理的報價，在總價不變的情況下調(diào)整其不合理報價。調(diào)整后的--------------------------精品

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報價清單須經(jīng)中標單位簽字蓋章確認。經(jīng)確認的報價清單作為變更簽證、結(jié)算的依據(jù)。

7、在合同簽訂后合同預(yù)算部組織工程部、監(jiān)理單位、施工單位應(yīng)就招標工程量清單及招標文件包含的內(nèi)容、合同簽訂的范圍、合同的付款條件、合同執(zhí)行過程中易出現(xiàn)問題、成本控制的關(guān)鍵點、變更簽證的依據(jù)及注意事項、報表格式等進行交底，對各方的合同問題進行回復(fù)，編寫會議紀要。

三、施工階段工程造價控制與管理

施工階段是資金投入最大的階段，控制節(jié)點較多，困難較大，是全過程造價控制的關(guān)鍵階段，主要包括以下工作：

1、合同預(yù)算部須嚴格按照合同要求收取工程預(yù)付款、履約保證金、安全生產(chǎn)押金等款項，未經(jīng)批準不準許抵扣、減免。預(yù)付款中備料款的扣回應(yīng)嚴格實行合同條款。

2、工程部需按照合同及ISO9000要求按時辦理工程進度款初審，合同預(yù)算部須嚴格按照施工合同、清標文件要求與工程部按時間節(jié)點現(xiàn)場核實工程量，現(xiàn)場核實須留存影像、文字資料、參加人員共同簽認。審查完成后提出工程進度款復(fù)核意見報主管領(lǐng)導(dǎo)審核，總經(jīng)理審批。

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3、對于工程進度快、投資大的項目每月需安排兩次現(xiàn)場核量工作確保工程進度的準確性。對于現(xiàn)場到場材料未安裝的均不計入進度款。

4、需要進場認價的材料應(yīng)嚴格按程序辦理，工程部按照材料進場計劃（附到場材料價格確認單）提前通知合同預(yù)算部到場核對，材料進場后合同預(yù)算部三個工作日辦理完成確認手續(xù)。對于超期辦理手續(xù)的不予認可。對于不提供相關(guān)手續(xù)的材料工程部應(yīng)禁止其進場。

5、對于施工過程中需要計量的項目應(yīng)由工程部及時組織辦理，原則要求工程部、合同預(yù)算部、施工方、監(jiān)理方四方共同到場核量簽認。必要時現(xiàn)場核量應(yīng)留存影像、文字資料、6、工程變更簽證的核價由合同預(yù)算部負責(zé)，變更簽證發(fā)出前須由合同預(yù)算部進行初步核價，按照核價辦理審批手續(xù)，需要重新認價的原則上在施工前按照合同要求進行認價，認價完成再施工。

7、合同預(yù)算部負責(zé)對工程造價動態(tài)控制，按照ISO9000要求合同預(yù)算部每半年按單項工程的形象進度、材料供應(yīng)、認質(zhì)認價清單、變更簽證對已完成工程的動態(tài)成本進行核算，形成項目的動態(tài)成本，組織技術(shù)部、工程部對項目的動態(tài)成本進行分析，根據(jù)市場價格波動提出下次或下一個子項的成本控制限價指標。

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-------------各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有------------------------------、合同預(yù)算部負責(zé)項目成本預(yù)警，施工過程中當(dāng)市場上某種或數(shù)種材料價格的變動致使實際材料采購價格高于成本預(yù)算時的價格時，合同預(yù)算部應(yīng)及時向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報，采取材料替換、更換材料品牌或供應(yīng)商等措施降低成本。

當(dāng)某分部分項工程實際實施過程中的價格高于成本預(yù)算時的價格時，工程部應(yīng)及時向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報，采取變換施工工藝、變更材質(zhì)等措施降低成本。

四、竣工結(jié)算階段工程造價控制與管理

竣工結(jié)算審核是全過程造價控制的最后環(huán)節(jié)，嚴格按步驟進行竣工結(jié)算是實現(xiàn)全過程造價控制目標的保證，主要包括以下工作：

1、工程部須嚴格按照竣工結(jié)算資料報送要求審核施工方竣工資料，須經(jīng)監(jiān)理方、項目主管工程師、項目經(jīng)理、部門經(jīng)理簽認，主管領(lǐng)導(dǎo)批準后報送合同預(yù)算部。

2、合同預(yù)算部對于結(jié)算資料進行初審，需要組織人員到場核對竣工圖、復(fù)核變更簽證真?zhèn)?、對于結(jié)算金額比合同價增加較多的找出主要原因，相關(guān)情況向主管領(lǐng)導(dǎo)進行匯報。需要補充竣工資料的向工程部提交補充資料明細及要求，限期補充完成。合同預(yù)算部不直接接受施工方任何結(jié)算資料，均需通過工程部完成。

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3、對于金額小、變更少、計量簡單的項目結(jié)算報領(lǐng)導(dǎo)批準后可內(nèi)部自行完成審核，但審核結(jié)果須經(jīng)相關(guān)人員復(fù)核后報主管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理審批通過。

4、按照要求結(jié)算審核應(yīng)由委托的造價咨詢機構(gòu)完成的項目，應(yīng)由委托單位依照結(jié)算資料計算出審核初稿由合同預(yù)算部審核，對于審核初稿中的問題由造價咨詢機構(gòu)修改后再由合同預(yù)算部組織施工方、造價咨詢機構(gòu)進行核對，對于核對中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)逐一列明匯報領(lǐng)導(dǎo)，查找原因，由造價咨詢機構(gòu)提出初步解決意見報主管領(lǐng)導(dǎo)審核，對于金額達到變更簽證審批程序的按照相關(guān)要求辦理。

5、甲供材料結(jié)算合同預(yù)算部應(yīng)組織施工單位、供貨單位共同核對完成，經(jīng)雙方確認后出具《甲供材料供應(yīng)結(jié)算明細表》、《甲供材料結(jié)算單（施工單位）》經(jīng)主管副總審核后交結(jié)算審核單位進行審核，作為工程結(jié)算依據(jù)。

6、對造價咨詢單位提供的初審意見合同預(yù)算部應(yīng)組織工程部進行核對，核對完成后由造價咨詢單位出具初稿，施工方應(yīng)予確認，結(jié)算金額在500萬元以上的由財務(wù)部獨立選擇造價咨詢單位進行復(fù)審，提出復(fù)審意見，經(jīng)主管副總審核后交合同預(yù)算部，對于存在問題提出處理意見并按照相關(guān)規(guī)定辦理，由主管副總、總經(jīng)理審批后出具正式結(jié)算報告。

7、結(jié)算過程資料包括結(jié)算資料、計算初稿、底稿、往來文件、會議紀要、算量軟件成果等均需留存?zhèn)洳椤?/p>

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8、財務(wù)部根據(jù)《工程項目結(jié)算審定報告書》及附件、《甲供材料（設(shè)備）結(jié)算書》等資料編制《工程項目財務(wù)決算書》并辦理審批手續(xù)。

9、合同預(yù)算部根據(jù)《工程項目結(jié)算審定報告書》及附件修改健全《工程項目成本表》及成本臺賬、《甲供材料供應(yīng)明細表》及材料供應(yīng)臺賬。

10、建安成本后評估，合同預(yù)算部完成所有合同的結(jié)算工作，并根據(jù)結(jié)算情況對該項目實際發(fā)生的建安成本進行統(tǒng)計、分析，編制《項目結(jié)算分析報告》，建立成本數(shù)據(jù)庫，總結(jié)成本控制方面的經(jīng)驗教訓(xùn)，并為后續(xù)開發(fā)項目的成本管理提供數(shù)據(jù)參考

五、此管理辦法自頒發(fā)之日起執(zhí)行。

2016年2月24日

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第四篇：稅收風(fēng)險防范與納稅成本控制

第一講 稅收風(fēng)險防范與納稅成本控制

一、稅負分析 1999年 突破1萬億元 2010年近八萬億元 稅種多 稅率高

消費者：納稅人 企業(yè)：收稅人 稅務(wù)局：數(shù)錢人 銀行：存錢人 財政局：花錢人 消費者：受益人

二、稅收風(fēng)險分析

（一）少繳稅

1、非主觀故意。

2、主觀故意。

個體戶——中小企業(yè)—達到規(guī)模—上市公司 生意人——商人——企業(yè)家——資本家——慈善家 生存 發(fā)財 發(fā)展 家族 人類 分析：僥幸。（1）查不出來；（2）搞定。

風(fēng)險之二：多繳稅

第一，權(quán)益放棄。如增值稅專用發(fā)票超過認證期不得抵扣。財產(chǎn)損失未按規(guī)定審批。稅收優(yōu)惠不知道。第二，稅收安排。茅山牌野生苦瓜茶 公司分立 農(nóng)廠——茶廠

稅務(wù)安排：集團組織架構(gòu)安排、公司股權(quán)結(jié)構(gòu)安排、業(yè)務(wù)流程安排、交易結(jié)構(gòu)安排。

花生米——————花生油+花生粕

春季客戶聯(lián)誼會

活動期間，共贈送數(shù)碼相機180萬元。作： 借：營業(yè)外支出-饋贈180萬元 貸：銀行存款180萬元

憑證：商場開出的增值稅普通發(fā)票。

三、稅務(wù)管理

目標：降低稅負 防范風(fēng)險

《大企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理指引》（國稅發(fā)[2009]90號）完善制度： 業(yè)務(wù)流程： 崗位職責(zé)

財務(wù)總監(jiān)：稅務(wù)籌劃、企業(yè)內(nèi)控、資本運作、報表分析

稅務(wù)顧問：事前決策、日常咨詢

稅務(wù)部：參與公司決策、設(shè)計操作方案（稅務(wù)安排）、審核經(jīng)濟合同（稅務(wù)安排、條款規(guī)范）、開展納稅自查、稅務(wù)稽查論證、協(xié)調(diào)納稅爭議、組織稅務(wù)培訓(xùn)、集中稅務(wù)咨詢、指導(dǎo)納稅申報、稅務(wù)審批、稅務(wù)備案事項，定期（按月）收集、整理、更新、解讀、傳遞稅法，稅收統(tǒng)計分析、稅收風(fēng)險評估、加強發(fā)票管理、稅務(wù)檔案管理、關(guān)注稅制改革、完善稅務(wù)管理制度、績效考評與獎勵、其他涉稅工作。

集團公司——稅務(wù)顧問

財務(wù)總監(jiān)

稅務(wù)部（經(jīng)理）

項目公司 項目公司 項目公司—稅務(wù)師事務(wù)所 辦稅員 辦稅員 辦稅員

第二講 稅務(wù)稽查風(fēng)險防范與溝通技巧

要求： 事實清楚 依據(jù)充分 程序合法 處理適當(dāng)

一、事實認定

應(yīng)納稅額的大小是由生產(chǎn)經(jīng)營情況決定的。經(jīng)濟合同、賬簿憑證是生產(chǎn)經(jīng)營情況的載體（證據(jù)）。合同條款的不規(guī)范、會計差錯，都會導(dǎo)致稅務(wù)人員錯誤地認定事實，從而錯誤地適用稅法，導(dǎo)致多征、錯征。案例：某企業(yè)將股權(quán)的增資款，首先計入資本公積，辦理股本變更后，將資本公積轉(zhuǎn)增實收資本。

房屋認購協(xié)議 訂金 誠意金意向金

租賃合同：

租期一年，月租金1萬元，前2個月免租。租賃一年，年租金10萬元。支付日期：從第3個月起，每月支付1萬元。每月確認損益10/12個月。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)： 鑒于：

1、甲公司持有M100%，出資額2000萬元，賬面價值亦為2000萬元。

2、基準日，M公司欠甲公司債務(wù)800萬元。甲將M100%轉(zhuǎn)讓給乙公司，約定：

1、轉(zhuǎn)讓價格為4000萬元

2、甲公司承諾：放棄M公司債權(quán)800萬元。請思考：三方分錄？

鑒于：

3、甲公司持有M100%，出資額2000萬元，賬面價值亦為2000萬元。

4、基準日，甲公司對M公司債權(quán)800萬元。甲將M100%、債權(quán)一并轉(zhuǎn)讓給乙公司，約定：

3、股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格為3200萬元

4、債權(quán)原價轉(zhuǎn)讓800萬元。請思考：三方分錄？

鑒于：

1、甲公司持有M100%，出資額2000萬元，賬面價值亦為2000萬元。

2、基準日，甲公司欠M公司債務(wù)800萬元。甲將M100%轉(zhuǎn)讓給乙公司，約定：

3、轉(zhuǎn)讓價格為4000萬元

4、乙公司、M公司共同承諾：受讓后，M公司免除甲公司債務(wù)800萬元。請思考：三方分錄？

改為：股權(quán)轉(zhuǎn)讓價4800萬元，支付方式：4000萬元現(xiàn)金支付，剩余800萬元由乙方代甲方償還M公司債務(wù)。

相關(guān)法律主體的會計分錄

二、稅法依據(jù)

1、誰主張誰舉證

溝通方法：先肯定，再反問。

2、政策執(zhí)行時效

案例：財稅[2006]162號：土地出讓合同按照“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”計征印花稅。該文件沒有注明執(zhí)行日期。文件于2006年11月27日頒布。

稅務(wù)機關(guān)依據(jù)該文件要求某房地產(chǎn)企業(yè)2004年、2005年與國土局簽訂的出讓合同，補交印花稅。：原國稅發(fā)1991155號：土地出讓合同，不屬于印花稅暫行條例列舉的征稅合同，不征印花稅。

（1）查詢此文件之后，是否有新的文件？（2）文件執(zhí)行起始時間：

A． 如果稅法（廣義：法律、法規(guī)、規(guī)章、復(fù)函）已注明執(zhí)行日期，從其規(guī)定。

B． 如果稅法沒有注明執(zhí)行日期，區(qū)別情況處理： 對已頒布稅法的解釋，其執(zhí)行時間與被解釋的文件一致；如果對已頒布稅法的修訂，從該文件頒布之日（含本日）起執(zhí)行。C． 新法不得溯及既往（實體從舊原則）。

3、精準理解稅法

穿透：立法精神、出臺背景、執(zhí)行時間、新舊銜接、稅法與會計差異、相關(guān)法律法規(guī)、案例分析（舉例說明）。

方法：查找有無補充規(guī)定（通常是函復(fù)）； 建議主管稅務(wù)機關(guān)書面請示總局，答復(fù)后執(zhí)行。還要注意請示書面材料由納稅人起草，稅務(wù)機關(guān)修改，以免稅務(wù)機關(guān)斷章取義。

例：

集團（老板個人持100%）

子公司甲 子公司乙。。。（集團75%、美國25%）（集團75%、香港25%）

生產(chǎn)襯衫 生產(chǎn)西服

借：其他應(yīng)收款-老板2800 貸：銀行存款2800

次年地稅稽查：財稅[2003]158號：個人股東向公司借款到納稅末不歸還，又不用于本公司經(jīng)營，視同分配，按“利息、股息、紅利”所得計征個稅。

例：新疆某企業(yè)享受從生產(chǎn)經(jīng)營之日起免征企業(yè)所得稅三年。該公司將第一年的虧損安排到第四年彌補?！跋忍澫妊a，連續(xù)計算不間斷”。

例：原企業(yè)所得稅暫行條例實施細則第34條：企業(yè)在籌建期間發(fā)生的除固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)以外的費用，從開始生產(chǎn)經(jīng)營的次月起，在不短于五年的期限內(nèi)分期攤銷。

有人發(fā)現(xiàn)稅法未強調(diào)平均攤銷。

120萬元。第一年攤1199999，第2-5年 1元

4、嚴密邏輯推理

稅務(wù)處理決定書：貴公司2010年8月第234號憑證營業(yè)外支出科目列支向甲公司支付違約金30萬元，向職工張某支付工傷賠償15萬元。根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第一條、第二條、第二十一條之規(guī)定，應(yīng)調(diào)增所得額45萬元。

三、賬務(wù)調(diào)整

四、法律責(zé)任

（一）納稅義務(wù)

1、多繳稅款。征管法第51條：三年內(nèi)發(fā)現(xiàn)多繳稅款可以退還。

2、少繳稅款。

（1）漏稅。只補不罰，過期不補。

征管法第52條：因稅務(wù)機關(guān)的責(zé)任導(dǎo)致納稅人不繳或少繳稅款，在三年內(nèi)追征，但是不得加收滯納金。納稅人因計算錯誤等原因（是指非主觀故意的計算公式運用錯誤或者出現(xiàn)了明顯的筆誤）少繳稅款，在三年內(nèi)追征，最長五年。

征管法實施細則第98條：因稅務(wù)代理人違反稅收法律、行政法規(guī)代理，導(dǎo)致納稅人少繳稅款，由稅務(wù)機關(guān)向納稅人追繳稅款及滯納金，并對稅務(wù)代理人處以少繳稅款50%以上3倍以下的罰款。

（2）避稅（黃燈）。只補不罰，不加收滯納金，從08年1月1日，關(guān)聯(lián)交易轉(zhuǎn)讓定價被補交所得稅的，從稅款所屬次年6月1日起，按照基準利率加收利息。如果納稅人不配合稅務(wù)機關(guān)定價調(diào)整，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)按照稅法規(guī)定的方法核定價格，并在基準利率的基礎(chǔ)上再加5個百分點。此利息不得在稅前扣除。母公司25%——全資子公司15%——客戶 稅務(wù)機關(guān)應(yīng)補25%，還是10%？ 答案：補稅率差10%。

《特別納稅調(diào)整實施辦法（試行）》（國稅發(fā)[2009]002號）第30條：只要總體上國家稅收沒有減少，原則上不作調(diào)整。

企業(yè)所得稅法特別納稅調(diào)整一章“納稅人采取一切不符合商業(yè)目的的安排，導(dǎo)致不繳、少繳、遞延納稅，稅務(wù)機關(guān)都有權(quán)合理調(diào)整?！睘榱朔乐苟悇?wù)人員濫用稅法，侵害納稅人權(quán)益，必須報經(jīng)國家稅務(wù)總局反避稅處函復(fù)后執(zhí)行。轉(zhuǎn)讓定價：關(guān)聯(lián)交易

轉(zhuǎn)移定價：獨立交易?！獙D(zhuǎn)、互轉(zhuǎn)、前后轉(zhuǎn)、交叉轉(zhuǎn)。

（3）偷稅。既補又罰，過期不罰。

征管法第52條：稅務(wù)機關(guān)有權(quán)無限期追征所偷稅款和滯納金，但超過五年不再處罰（征管法第86條）

（二）扣繳義務(wù)。

1、扣繳金額

2、扣繳時間

3、繳納地點。重慶某集團收購香港A公司持有三亞M公司100%股權(quán)。A公司應(yīng)納稅款由重慶某集團代扣代繳。

4、法律責(zé)任：征管法第69條：未按規(guī)定扣繳，由稅務(wù)機關(guān)向納稅人追繳稅款，并對扣繳義務(wù)處以50%以上3倍以下罰款。

國稅函[2004]1199號：向納稅人追繳稅款時，既不對納稅人，也不對扣繳義務(wù)人加收滯納金。

（三）其他責(zé)任。。。。。。。。

五、文書簽字

10000萬元

六、稅務(wù)檔案

第三講 企業(yè)所得稅難點與溝通技巧

一、權(quán)責(zé)發(fā)生制（普遍性與特殊性）

《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第九條規(guī)定，除另有規(guī)定者外，應(yīng)納稅所得額的計算以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)。

另有規(guī)定，必須有明確的稅法依據(jù)。

1、某企業(yè)2010年9月管理費用列支一筆當(dāng)期咨詢費30萬元，作：

借：管理費用-咨詢費30萬元 貸：預(yù)提費用-**事務(wù)所30萬元 附件：合同、發(fā)票。

2011年6月稅務(wù)檢查時，上述款項仍未支付?；榫郑簩嶋H發(fā)生的成本費用可以扣除，上述款項沒有支付，因此不得扣除。

請思考：可以扣除嗎？如何溝通？

2、年末計入成本費用尚未支付的利息、水電費能否扣除？ ：可以。

3、提而未交的營業(yè)稅、房產(chǎn)稅能否扣除？

企業(yè)所得稅法第八條：實際發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的成本、費用、稅金、損失允許按規(guī)定扣除。

4、高爾夫球場銷售會籍卡，每張30萬元，服務(wù)期30年。

一次性確認所得，還是30年平均確認？ 營業(yè)稅是一次性繳納，還是分期繳納？ 借：銀行存款30萬元 貸：遞延收益30萬元

借：預(yù)付賬款——預(yù)付稅金30*5% 貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交營業(yè)稅30*5% 年末： 借：遞延收益 貸：主營業(yè)務(wù)收入

同時，借記營業(yè)稅金及附加，貸記預(yù)付賬款-預(yù)付稅金。

所得稅按30年平均繳納，與會計處理一致，不作納稅調(diào)整?！獓惡痆2008]875號

4、水、電、氣公司向客戶收取的一次性“開戶費”。是一次性確認所得，還是分期？ ：一次性確認所得。（國稅函[2008]875）

5、南寧某礦業(yè)公司收到地方政府財政補助3000萬元。政府會議紀要：該款專用于礦井維護。公司按照剩余的開采期10年平均確認損益。請思考：一次性確認所得？還是分10年平均確認所得？

：國稅函[2009]18號：根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》第九條規(guī)定，按10年平均確認所得。

6、甲公司向乙公司借款1000萬元，借款期三年，自2011年1月1日至2013年12月31日，年利率6%。合同約定：借款期滿一次性還本付息1180萬元。乙公司會計及稅務(wù)處理如下：（1）會計：每年確認利息收入60萬元

（2）計算所得稅：《企業(yè)所得稅法實施條例》第18條：利息收入按照合同約定的應(yīng)收利息的日期確認。

（3）納稅調(diào)整方法：第1、2年利息收入分別調(diào)減60萬元。第3年調(diào)增120萬元。

7、股權(quán)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)

07年簽訂轉(zhuǎn)讓合同，收取30%價款 08年收取70%價款

09年元月辦理股權(quán)變更登記。請思考：股權(quán)轉(zhuǎn)讓計稅收入確認？ 答案：國稅函[2010]79號：股東變更之日。

二、追溯調(diào)整原則（權(quán)責(zé)發(fā)生制）

由于定期減免稅、稅率調(diào)整、彌補虧損期限等政策性因素，要求準確計算每一所得額（收入額、扣除額），不得提前或滯后。這是反避稅原則的要求，也是權(quán)責(zé)發(fā)生制的要求。對以前所得額計算錯誤，都需采取追溯調(diào)整辦法。

1、甲公司2004-2005年免征企業(yè)所得稅，2006-2008年減半征收企業(yè)所得稅。2004年申報所得1000萬元，已享受所得稅優(yōu)惠330萬元。2010年7月稅務(wù)檢查發(fā)現(xiàn)2004年隱瞞收入200萬元至今沒有入賬。請思考：是否補稅？是否罰款？

：國稅發(fā)[1997]191號：免稅查補稅款，不補稅。減半，查補稅款，按減半補稅。征管法第86條：超過五年不再處罰

2、固定資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)，暫估結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)，并從次月起計提折舊?？⒐Q算后，調(diào)整固定資產(chǎn)原價。

會計：不調(diào)整已提折舊，采取未來適用法，在剩余年限內(nèi)繼續(xù)計提折舊。

稅法：財稅[2004]215號：采取追溯調(diào)整法，即重新計算原所屬折舊，涉及應(yīng)補退稅款的，按規(guī)定處理。

3、甲公司2007發(fā)生財產(chǎn)損失300萬元，已作營業(yè)外支出處理，年終30個工作日報稅務(wù)機關(guān)審批財產(chǎn)損失，由于證據(jù)不足，暫未獲得審批，企業(yè)主動作納稅調(diào)增處理。直至2010年3月，方才取得稅務(wù)審批，允許在稅前扣除。請思考：如何處理？ 答案：重新計算07年所得額，按規(guī)定辦理退稅或抵頂當(dāng)期（2010年）應(yīng)納所得稅。如果07年虧損，08年所得相應(yīng)調(diào)整，并按規(guī)定辦理退稅等手續(xù)。——國家稅務(wù)總局2011年第25號公告、國稅函[2009]772號。

三、配比原則

所得稅的計稅依據(jù)是所得額，而不是收入額，所得額是必須扣除成本的。《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第五條規(guī)定：應(yīng)納稅所得額是指收入總額減去不征稅收入、免稅收入、各項扣除、彌補虧損后的差額。征管法第35條：收入準確、成本不準確，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)核定征收。

國稅發(fā)[2008]30號：應(yīng)納稅額=收入額*核定利潤率*稅率

查補稅款=流失稅款；不得“以補代罰”，對納稅人的違法行為，按規(guī)定處罰，但不得改變計算稅款的方法。

1、稅務(wù)機關(guān)查增的收入，能否作為計算業(yè)務(wù)招待費、廣告宣傳費扣除的基數(shù)？ ：可以。

2、稅務(wù)機關(guān)查增的會計利潤，能否作為計算公益性捐贈扣除的基數(shù)？

：可以。

3、稅務(wù)機關(guān)查增的應(yīng)納稅所得額，能否先彌補所屬及以前虧損后，再計算補交稅款？

：可以?！獓叶悇?wù)總局2010年第20號公告。

3、某商貿(mào)企業(yè)采取賬外經(jīng)營（部分業(yè)務(wù)進銷不入賬）偷逃稅款被查。請思考：查補賬外收入，同時，賬外的成本（能夠提供合法憑據(jù)）能否扣除？賬外的增值稅專用發(fā)票如果沒有超過180天能否認證抵扣？ ——國稅函[2005]763號

4、某混凝土生產(chǎn)企業(yè)，年銷售收入5000多萬元。所有原材料均為個體運輸戶提供，均未取得發(fā)票，企業(yè)只記載收入和往來。無其他任何核算。申報稅費時，根據(jù)估計數(shù)編寫財務(wù)報告。

四、客觀性原則

《企業(yè)所得稅法》第八條：企業(yè)實際發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的成本、費用、稅金、損失允許按規(guī)定扣除。

“實際發(fā)生”是指各項經(jīng)濟交易必須真實，不得弄虛作假。真實的經(jīng)濟交易必須取得合法的憑據(jù)（證據(jù)），即原始憑證。包括經(jīng)濟合同、匯款單據(jù)、入庫單、個人身份證復(fù)件、法院判決書或裁定書、律師調(diào)解書、評估報告等等，其中，按照《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》規(guī)定，應(yīng)當(dāng)取得發(fā)票的，還必須取得發(fā)票。

國家稅務(wù)總局根據(jù)企業(yè)所得稅法第八條，《關(guān)于進一步加強企業(yè)所得稅管理問題的通知》（國稅發(fā)[2008]88號）等文件規(guī)定：未按規(guī)定取得合法憑據(jù)不得在稅前扣除。

1、合法憑據(jù)是指發(fā)票嗎？ 合法的憑據(jù)≠發(fā)票。

第一，合法的憑據(jù)范圍大于發(fā)票； 第二，并非所有支出都需要發(fā)票。

2、哪些支出必須取得發(fā)票？哪些支出不需取得發(fā)票？

（1）向國內(nèi)單位或個人支付的款項，凡屬于增值稅或營業(yè)稅征稅范圍（無論征稅，還是免稅），都必須取得發(fā)票。反之不需要發(fā)票。

（2）向行政機關(guān)、事業(yè)單位、公益性組織支付的款項，開具財政票據(jù)。

（3）向國外的單位或個人支付的款項，應(yīng)取得收款收據(jù)。

常見不需要發(fā)票的例子：

向員工支付的工資薪金、工傷賠償、法定補償金；不構(gòu)成價外費用的違約金；房地產(chǎn)企業(yè)向居民支付的遮光費；捐贈支出；土地出讓金；稅費；統(tǒng)借統(tǒng)還利息支出；股權(quán)（股票）受讓款；接受投資的房屋、土地使用權(quán)或其他無形資產(chǎn)；以合并、分立方式取得的非現(xiàn)金資產(chǎn)等等。

請思考：向職工個人支付的集資利息是否取得發(fā)票？

企業(yè)購買舊設(shè)備？

農(nóng)民個人將自已種植的樹木轉(zhuǎn)讓給本公司？

3、發(fā)票開具時間和地點是如何規(guī)定的？ 北京甲公司（債務(wù)人）向上海乙公司（債權(quán)人）借款1000萬元，時間三年，年利率6%，合同約定，在第三年末一次性還本付息1180萬元。請思考：發(fā)票應(yīng)當(dāng)何時何地開具？

發(fā)票開具時間：營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間——在實際收到利息與合同約定的應(yīng)收利息日期孰先原則確定。本例，在第三年末一次性開具。

請思考：甲公司第一年、第二年列支的利息既沒有支付，也沒有發(fā)票，能否扣除？

發(fā)票開具地點：營業(yè)稅納稅地點——上海。

4、發(fā)票開具的金額是指實際交易的金額，還是流轉(zhuǎn)稅計稅依據(jù)？

旅游公司的營業(yè)額是指旅游公司向旅游者收取的全部價款和價外費用減去為旅游者發(fā)生的住宿費、交通費、門票等成本。

外購不動產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，按照售價扣除買價后的差額，作為營業(yè)額。

開票的金額是指實際交易的金額，即應(yīng)收價款。

5、應(yīng)取得未取得發(fā)票，如何納稅調(diào)整？以后取得補開發(fā)票，如何處理？

：匯算清繳期滿之前，納稅允許扣除的金額，應(yīng)當(dāng)取得發(fā)票卻沒有取得發(fā)票的，必須作納稅調(diào)增處理。匯繳期滿的當(dāng)年或以后又取得補開發(fā)票的，不得直接調(diào)減收到發(fā)票的所得，而應(yīng)當(dāng)采取追溯調(diào)整辦法，重新計算原所屬的扣除額、所得額、所得稅，涉及應(yīng)退稅款，報經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審核確認后，辦理退稅，或者抵頂當(dāng)期應(yīng)納所得稅額。

注意下列問題：

第一，稅法要求購買商品、接受勞務(wù)必須取得發(fā)票，目的是加強上游企業(yè)稅收的管理，如果上游企業(yè)不開發(fā)票，有可能隱瞞收入，偷逃流轉(zhuǎn)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅。

應(yīng)取得未取得發(fā)票，調(diào)增所得。取得補開發(fā)票，再追溯調(diào)整。

該項納稅調(diào)整，既不是永久性差異，也不是時間性差異，不會產(chǎn)生遞延稅款。企業(yè)應(yīng)作備查登記。

以后取得發(fā)票，涉及應(yīng)退稅款的，作： 借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交所得稅 貸：以前損益調(diào)整

憑證：發(fā)票、稅務(wù)機關(guān)審核確認資料。應(yīng)退稅款抵本年應(yīng)納稅額的，在預(yù)繳本年所得稅時，作為本年已交數(shù)填寫。

第二，應(yīng)取得未取得發(fā)票，是指應(yīng)當(dāng)在本開具的發(fā)票（注意開票時間）。

第三，應(yīng)取得未取得發(fā)票，如果是已經(jīng)扣除的金額，才需納稅調(diào)整，反之，也不作納稅調(diào)整。

例如，在建工程（合同約定：先支付定金，再按照形象進度支付工程款，按規(guī)定，收到定金、合同約定的應(yīng)收工程款日期開具發(fā)票）成本中應(yīng)取得未取得發(fā)票的金額，由于沒有計提折舊，因此也不用作納稅調(diào)整。

第四，為什么要追溯調(diào)整，而不能簡化處理，直接調(diào)減收到發(fā)票的所得？

：這是權(quán)責(zé)發(fā)生制（實施條例第九條）的要求，也是反避稅要求。如企業(yè)不得將免稅期間的發(fā)票，在應(yīng)稅期間調(diào)減所得。

第五，依據(jù)征管法第51條：繳納稅款之后三年內(nèi)發(fā)現(xiàn)多繳稅款，可以申請退還。

因此追溯三年。超過稅款所屬期三年，一律不再退還。

第六，發(fā)票截止日是12月31日，還是次年5月31日？

：5月31日。

6、未取得發(fā)票，應(yīng)當(dāng)調(diào)增未調(diào)增處理，被稅務(wù)機關(guān)檢查，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)如何處理（直接調(diào)增所得？還是要求補開發(fā)票？）補稅后又取得補開的發(fā)票怎么辦？

：在稅務(wù)處理決定書下發(fā)之前取得補開發(fā)票的，不作納稅調(diào)整，稅務(wù)機關(guān)可以處一萬元以下的罰款。

根據(jù)《發(fā)票管理辦法》及其《實施細則》規(guī)定，未按規(guī)定取得發(fā)票的，由稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期改正，并處一萬元以下罰款。

7、發(fā)票開具不規(guī)范（瑕疵）怎么辦？

五、稅法優(yōu)先原則

《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第二十一條規(guī)定，納稅人采用的財務(wù)會計處理辦法與稅收法律、行政法規(guī)規(guī)定不一致的，必須按照稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定計算應(yīng)納稅所得額。

例：投資性物業(yè)采取公允價值模式計量，會計上不提折舊，計算所得稅時是否允許調(diào)減折舊？

：允許調(diào)減折舊。

固定資產(chǎn)（房屋）會計上選擇按30年計提折舊。計算所得稅時，納稅人可以選擇按20年折舊，前20年調(diào)減，后10年調(diào)增。第一年稅法折舊年限一旦選擇，不得改變（即使會計估計變更）。

注意：有些收入、成本的確認，稅法沒有規(guī)定的，視同所得稅處理與會計處理一致（國稅函［２０１０］１４８號）。

例如，外商投資企業(yè)減資，因匯率變動形成的資本公積是不征企業(yè)所得稅的。

六、合理性原則

第一，凡稅法規(guī)定了具體扣除比例的，從其規(guī)定；凡沒有明確扣除比例的，則全額扣除。前提是與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)。

第二，各項支出應(yīng)當(dāng)符合經(jīng)營常規(guī)，對不符合經(jīng)營常規(guī)的支出，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)對原始憑證進行審核、調(diào)查。

七、準確性

允許扣除的金額必須準確，不得估計。（１）除稅法明確允許扣除的準備（如金融企業(yè)的貸款損失準備）外，未明確的準備一律不得扣除。如存貨跌價準備、壞賬準備等均不得扣除。

（２）除稅法特別規(guī)定外，預(yù)計負債不得扣除（因為還沒有實際發(fā)生，則金額是估計的）。

（３）企業(yè)所得稅法規(guī)定，按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定（規(guī)定的項目、計提基數(shù)、計提比例），計提的專用于環(huán)境保護、安全生產(chǎn)方面的資金，可以扣除?！貏e規(guī)定。

第四講 增值稅政策解析與操作

一、征稅范圍

難點：增值稅與營業(yè)稅征稅范圍的特殊規(guī)定

１、外購貨物對外銷售，并提供建筑業(yè)、服務(wù)業(yè)勞務(wù)，全額繳納增值稅。

例：甲企業(yè)外購設(shè)備銷售給乙企業(yè)，甲企業(yè)籌劃在合同中劃分為設(shè)備價款和技術(shù)服務(wù)價款，然后將技術(shù)服務(wù)費開具營業(yè)稅發(fā)票，繳納營業(yè)稅。

請思考：此方案，行否？ ：不行。

必須由另一家關(guān)聯(lián)的企業(yè)與客戶簽訂技術(shù)服務(wù)合同。

２、自產(chǎn)貨物并提供建筑業(yè)勞務(wù)，如果能夠取得施工資質(zhì)證書，稅法允許征稅，其中，貨款繳納增值稅，施工費繳納營業(yè)稅。

為了規(guī)避定價的合理性，納稅人通常在異地成立安裝公司。

２、財稅［１９９９］２７３號：技術(shù)轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅。手續(xù)：將省科技廳技術(shù)認定書報稅務(wù)機關(guān)備案（國稅函［２００４］８２５號）。與技術(shù)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的技術(shù)咨詢、技術(shù)服務(wù)，如果與技術(shù)轉(zhuǎn)讓費開在同一張發(fā)票上，均可享受免征營業(yè)稅，另開發(fā)票的，不得享受。

以設(shè)備為載體的技術(shù)轉(zhuǎn)讓，必須分別開票，設(shè)備價款繳納增值稅，技術(shù)轉(zhuǎn)讓收入免征營業(yè)稅。但定價必須合理，否則稅務(wù)機關(guān)有權(quán)合理調(diào)整。

難點二：兼營

兼營增值稅和營業(yè)稅業(yè)務(wù)，如果同時向一個客戶提供屬于混合銷售業(yè)務(wù)。

特殊規(guī)定：國稅發(fā)［１９９６］２０２號：賓館、餐飲企業(yè)兼營增值稅業(yè)務(wù)，除非另成立分公司，否則一律繳納營業(yè)稅，不征增值稅。

二、征收方式

（一）銷項－進項

（二）簡易征收辦法（１）小規(guī)模納稅人

（２）一般納稅人銷售自產(chǎn)特定產(chǎn)品（３）銷售０８年１２月３１日之前購買的舊設(shè)備

（４）舊貨經(jīng)營（指購進舊貨再出售）單位經(jīng)營舊貨 注意：

第一，自然人銷售貨物不得辦理一般納稅人。第二，不經(jīng)營發(fā)生增值稅業(yè)務(wù)的企業(yè)，即使銷售額達到標準，可以不辦理一般納稅人。

如房地產(chǎn)企業(yè)銷售多余的鋼材

第三，即使是個體戶，凡達到一般納稅人標準，也必須辦理。化整為零，可以有效解決標準問題。

第四，小規(guī)模劃轉(zhuǎn)為一般納稅人，期末存貨最好為零（提前銷售或退貨）。

第五，因為小規(guī)模納稅人是不用取得增值稅專用發(fā)票的。因此一般納稅人銷售給小規(guī)模納稅人，應(yīng)注意下列問題：

（１）運輸費用應(yīng)則小規(guī)模納稅人承擔(dān)。一般納稅人收回代墊運費，不屬于價外費用，不征增值稅。運輸公司將發(fā)票抬頭開給小規(guī)模納稅人。

（２）成立培訓(xùn)（考試）、營銷策劃公司，采取“二對一”模式，可以分解為增值稅收入和營業(yè)稅收入。

三、計稅依據(jù)

（一）銷項稅

１、全部價款和價外費用（１）代墊運費不屬于價外費用。

（２）終止交易，銷售方收到的違約金，不屬于價外費用

（３）銷售方收到的貨款延期利息，屬于價外費用，繳納增值稅１７％（或１３％），如果與客戶簽訂借款協(xié)議，可以應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)入其他應(yīng)收款，從而利息收入繳納５％的營業(yè)稅。

不過，如果是關(guān)聯(lián)方就不用這樣操作了。（４）銷項稅的籌劃：

第一，通過稅收優(yōu)惠籌劃。例如生產(chǎn)農(nóng)機是繳納１３％，財稅［２００１］１１３號：批發(fā)、零售農(nóng)機免征增值稅。因此，成立農(nóng)機銷售公司，由生產(chǎn)企業(yè)銷售給農(nóng)機銷售公司再銷售給客戶，可以節(jié)省一道增值稅。

第二，通過成立關(guān)聯(lián)公司將某些服務(wù)，由混合銷售全部繳納增值稅，轉(zhuǎn)化為營業(yè)稅。注意客戶的性質(zhì)。

第三，銷售方發(fā)生的咨詢費、運費、指導(dǎo)服務(wù)費、安裝費等成本費用（營業(yè)稅發(fā)票），如果能否客戶承擔(dān)，可以減輕稅負。

２、視同銷售業(yè)務(wù)

凡所有權(quán)轉(zhuǎn)移，均需視同銷售。

自產(chǎn)產(chǎn)品如果用于不動產(chǎn)在建工程，雖然所有權(quán)沒有轉(zhuǎn)移，也需視同銷售。（如自產(chǎn)鋼材用于本企業(yè)建廠房）。

無償贈送視同銷售。買一贈

一、買五送

一、捆綁銷售不屬于無償贈送。注意操作方法。

案例：“好立方” 董事長：陳建華 主業(yè)：食品包裝

在全國各地設(shè)立了幾家包裝廠，年銷售總額２０余億元。

２年前，第二創(chuàng)新——新品牌“好立方”——連鎖超市。

特色：超市是可移動的——廢舊集裝箱改裝

地點：不在城、鎮(zhèn)，而在村！

問題：

解決方案：

（二）進項稅

1． 所有外購的貨物（包括工程物資、禮品）都需要取得專用發(fā)票，實際領(lǐng)用時，如用于不動產(chǎn)在建工程、非應(yīng)稅項目、免稅項目，再計算進項轉(zhuǎn)出。

2． 存貨發(fā)生了非常損失需轉(zhuǎn)出進項稅。實施細則第16條：因管理不善，造成的存貨丟失、被盜、以及變質(zhì)失效損失。

（１）因自然災(zāi)害或意外事故造成的損失，不再轉(zhuǎn)出進項稅。

（２）生產(chǎn)過程中合理的損耗，無需轉(zhuǎn)出進項稅。（３）運輸過程中產(chǎn)品變質(zhì)、損壞，屬于管理不善，需轉(zhuǎn)出進項稅。

（４）食品、保健品、藥品因為供過于求，超過保質(zhì)期，而報廢，不屬于非常損失。

（５）商品減值（跌價），應(yīng)當(dāng)提取減值準備，不屬于非常損失。

（６）超市每月都會盤盈、盤虧，通常是商品串號，屬于會計差錯，應(yīng)當(dāng)盈虧相抵，然后作為損失，并轉(zhuǎn)出。（７）原材料損失，通常不考慮原材料成本中的運費7%、人工等，直接轉(zhuǎn)出進項稅17%。對于農(nóng)產(chǎn)品需換算，應(yīng)轉(zhuǎn)出=原材料/（1-13%）*13%。

產(chǎn)成品發(fā)生非常損失，應(yīng)轉(zhuǎn)出外購部分的進項稅。

應(yīng)轉(zhuǎn)出=產(chǎn)成品成本*物耗率*綜合扣除率

物耗率=（產(chǎn)成品成本-人員工資等）/產(chǎn)成品成本*100% 綜合扣除率=（原材料1*稅率1+原材料2*稅率2。）/（原材料1+原材料2+。。）

原材料發(fā)生非常損失，原材料成本300萬元，稅率17%。殘值含稅銷售收入為25萬元。請計算應(yīng)轉(zhuǎn)出？

應(yīng)轉(zhuǎn)出=損失額*稅率=[300-25/（1+17%）/（1+10%）]*17%

3、兼營征免稅產(chǎn)品、營業(yè)稅收入，對征免稅、營業(yè)稅業(yè)務(wù)共同耗用的外購項目，其進項稅劃分不清，按照比例計算轉(zhuǎn)出。

操作技巧：。。

思考題：原材料用于產(chǎn)品研發(fā)：

（１）視同銷售，計算銷項稅（２）不視同銷售，但需轉(zhuǎn)出進項稅（３）既不視同銷售，也不轉(zhuǎn)出進項稅 答案：（3）

思考題：公司將產(chǎn)品發(fā)放給員工：（１）視同銷售計算銷項稅（２）轉(zhuǎn)出進項稅

（３）既不視同銷售，也不轉(zhuǎn)出進項稅

答案：（1）。注意：如果原材料用于發(fā)放給職工，進項稅轉(zhuǎn)出。

思考題：公司將生產(chǎn)的飲料用于本單位招待客人：

（４）

視同銷售計算銷項稅（５）轉(zhuǎn)出進項稅

（６）既不視同銷售，也不轉(zhuǎn)出進項稅

答案：自產(chǎn)產(chǎn)品用于個人消費，視同銷售。如果是外購，則進項稅不得抵扣。

思考題：公司將生產(chǎn)的飲料用于贈送給本單位客人：（７）

視同銷售計算銷項稅（８）轉(zhuǎn)出進項稅

（９）既不視同銷售，也不轉(zhuǎn)出進項稅

答案：外購或自產(chǎn)產(chǎn)品用于無償贈送，視同銷售。

思考題：發(fā)動機生產(chǎn)廠家將產(chǎn)品用作本公司固定資產(chǎn)使用。是否視同銷售？

：否。

思考題：鋼材生產(chǎn)廠家，將產(chǎn)品用于本公司建造辦公樓，是否視同銷售？

：是

思考題：

甲公司有A、B兩種產(chǎn)品，均對外銷售。其中，A產(chǎn)品繼續(xù)加工成為B產(chǎn)品，且B產(chǎn)品免征增值稅。A直接對外銷售，需繳納增值稅。

A用于連續(xù)生產(chǎn)免稅B，是視同銷售，還是轉(zhuǎn)出外購原材料、水電等進項稅？ 答案：轉(zhuǎn)出。

籌劃：

四、納稅義務(wù)發(fā)生時間

1、總公司將產(chǎn)品劃撥到分公司用于銷售，總公司、分公司分別繳納增值稅。

總公司劃撥到分公司的貨物，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間如何規(guī)定的？

（１）按照具體結(jié)算方式判斷（２）發(fā)貨的當(dāng)天 答案：（2）。

第五講 個人所得稅

一、工資薪金 年薪60萬元。

每月發(fā)放5萬元，稅率30%。改為：

每月發(fā)3萬元，一次性獎金24萬元 36萬元稅率為25%，24萬元稅率為20%。

二、勞務(wù)報酬

三、個體工商戶生產(chǎn)經(jīng)營所得

四、利息、股息、紅利所得

第五篇：[經(jīng)典]房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收賬款納稅時的會計處理

[經(jīng)典]房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收賬款納稅時的會計處理

《[經(jīng)典]房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收賬款納稅時的會計處理》由66test綜合文庫頻道友情收集整理，來源于網(wǎng)絡(luò)，僅供參考：

雖然不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對當(dāng)期取得的預(yù)售收入一般都能按稅法規(guī)定計算繳納營業(yè)稅及附加稅費、土地增值稅和企業(yè)所得稅，但是由于相應(yīng)的會計處理方法一直沒有明確規(guī)定，導(dǎo)致各個企業(yè)對預(yù)售收入應(yīng)繳稅費的會計處理比較混亂，大致有兩種方法：方法一是不做提取稅費的會計處理，只做繳納稅費的會計處理，即實際繳納稅費時，借記應(yīng)交稅金其他應(yīng)交款科目、貸記銀行存款科目，這種方法反映在賬表上的應(yīng)交稅金其他應(yīng)交款為紅字或負數(shù)余額，本來是企業(yè)按納稅義務(wù)發(fā)生時間的規(guī)定應(yīng)該繳納的稅費，卻可能使信息使用者誤認為是企業(yè)多繳了稅費，因而不符合會計明晰性原則；方法二是對當(dāng)期應(yīng)該繳納的全部稅費（包括實現(xiàn)收入和預(yù)售收入兩部分的應(yīng)繳稅費）不加區(qū)別地做先提后繳的會計處理，這種方法使主營業(yè)務(wù)稅金及附加的計提基數(shù)包括預(yù)收賬款，與實現(xiàn)的開發(fā)產(chǎn)品銷售收入相脫節(jié)，所得稅費用的計提基數(shù)包括預(yù)計利潤，與在實現(xiàn)利潤基礎(chǔ)上確定的應(yīng)納稅所得額相脫節(jié)，人為地割裂了二者之間固有的勾稽關(guān)系，同時也違背了會計的配比原則。如何使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售收入應(yīng)繳稅費的核算既符合會計核算的一般原則，又能與現(xiàn)行稅收法規(guī)相協(xié)調(diào)？筆者認為，可以在不增設(shè)會計科目的情況下，對預(yù)收賬款應(yīng)該繳納納稅費，根據(jù)其納稅環(huán)節(jié)，分別通過待攤費用、遞延稅款科目來核算。舉例說明如下（為縮小篇幅，均采取了合并或簡化的會計處理方式、金額單位：萬元）：

例：南陽市萬家園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2004年初，主要從事普通住宅的開發(fā)、建設(shè)及其銷售。該公司于同年3月在白河之畔開發(fā)綠色家園項目，整個工程于2004年年底全部竣工決算并交付使用。在該項目竣工前，預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入4000萬元，除按國家統(tǒng)一規(guī)定計算繳納了預(yù)售收入應(yīng)該繳納的相關(guān)稅費外，還按預(yù)收賬款的1％預(yù)繳了土地增值稅40萬元。項目竣工后，商品房全部售出獲收入6000萬元，與開發(fā)該項目有關(guān)的實際支出中包括：取得土地使用權(quán)支付的地價款1200萬元、房地產(chǎn)開發(fā)成本2300萬元、房地產(chǎn)開發(fā)費用（銷售費用、管理費用、財務(wù)費用）310萬元（其中該項目利息支出95萬元未超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，能按轉(zhuǎn)讓項目計算分攤并提供金融機構(gòu)的貸款證明）。該公司適用的營業(yè)稅稅率5％，城市維護建設(shè)稅7％，教育費附加征收率3％；預(yù)售收入利潤率15％，企業(yè)所得稅稅率33％。假設(shè)2004年沒有開發(fā)其他項目，也未發(fā)生其他經(jīng)濟業(yè)務(wù)事項，則依據(jù)資料應(yīng)編制如下會計分錄：

1.收到預(yù)收房款時：

借：銀行存款 4000

貸：預(yù)收賬款 4000

2.預(yù)提應(yīng)繳的營業(yè)稅及附加稅費：

借：待攤費用-營業(yè)稅金及附加 220

貸：應(yīng)交稅金-應(yīng)交營業(yè)稅

200

應(yīng)交稅金-應(yīng)交城市維護建設(shè)稅

其他應(yīng)交款-教育費附加

3.預(yù)提應(yīng)繳納土地增值稅：

借：待攤費用-地增值稅

貸：應(yīng)交稅金-應(yīng)交土地增值稅

4.預(yù)提應(yīng)繳納企業(yè)所得稅

預(yù)計營業(yè)利潤額＝400015％＝600（萬元）

預(yù)提企業(yè)所得稅＝60033％＝198（萬元）

借：遞延稅款

198

貸：應(yīng)交稅金-應(yīng)交企業(yè)所得稅

198

5.繳納預(yù)提的各種稅費時：

借：應(yīng)交稅金-應(yīng)交營業(yè)稅

200

應(yīng)交稅金-應(yīng)交城市維護建設(shè)稅

應(yīng)交稅金-應(yīng)交土地增值稅

應(yīng)交稅金-應(yīng)交企業(yè)所得稅

198

其他應(yīng)交款-教育費附加

貸：銀行存款

458

6.實現(xiàn)收入辦理結(jié)算時

借：預(yù)收賬款

4000

銀行存款

2000

貸：主營業(yè)務(wù)收入

6000

7.結(jié)算整個工程項目應(yīng)繳的營業(yè)稅及附加稅費：

整個工程項目應(yīng)繳的營業(yè)稅及附加稅費＝60005％[1＋（7％＋33）]＝330（萬元）

應(yīng)轉(zhuǎn)銷的營業(yè)稅及附加稅費＝200＋14＋6＝220（萬元）

應(yīng)補繳營業(yè)稅＝60005％－200＝100（萬元）

應(yīng)補繳城市維護建設(shè)稅＝60005％7％－14＝7（萬元）

應(yīng)補繳教育費附加＝600053％－6＝3（萬元）

借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加

330

貸：待攤費用-營業(yè)稅金及附加

220

應(yīng)交稅金-應(yīng)交營業(yè)稅

應(yīng)交稅金-應(yīng)吏城市維護建設(shè)稅

其他應(yīng)交款-教育費附加

8.結(jié)算整個工程項目應(yīng)繳的土地增值稅：

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額1200萬元

（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本2300萬元

（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用＝95＋（1200＋2300）5％＝270（萬元）

（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（含視同稅金的教育費附加）330萬元

（5）從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計扣除金額＝（1200＋2300）20％＝700（萬元）

（6）稅法允許扣除的項目金額合計＝1200＋2300＋270＋330＋700＝4800（萬元）

（7）增值額＝6000－4800＝1200（萬元）

（8）增值率＝12004800100％＝25％

（9）應(yīng)繳納土地增值稅＝120030％－48000＝360（萬元）

（10）應(yīng)補繳土地增值稅＝360－40＝320（萬元）

借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加

360

貸：待攤費用-土地增值稅

應(yīng)交稅金-應(yīng)交土地增值稅

320

9.結(jié)算整個工程項目應(yīng)繳的企業(yè)所得稅：

應(yīng)納稅所得額＝6000－1200－2300－310－330－360＝1500（萬元）

應(yīng)繳納企業(yè)所得稅＝150033％＝495（萬元）

應(yīng)補繳企業(yè)所得稅＝495－198＝297（萬元）

借：所得稅

495

貸：遞延稅款

198

應(yīng)交稅金-應(yīng)交企業(yè)所得稅

297

10.補繳各種稅費時

借：應(yīng)交稅金-應(yīng)交營業(yè)稅

應(yīng)交稅金-應(yīng)交城市維護建設(shè)稅

應(yīng)交稅金-應(yīng)交土地增值稅

320

應(yīng)交稅金-應(yīng)交企業(yè)所得稅

297

其他應(yīng)交款-教育費附加

貸：銀行存款

727

收到稅務(wù)機關(guān)退回多繳的稅款時，作相反的分錄。