第一篇：購物中心的經(jīng)營模式與發(fā)展

中國購物中心的經(jīng)營模式與發(fā)展

購物中心（也叫shopping mall）作為一種新興復合型商業(yè)零售業(yè)態(tài)，它是集購物、餐飲、休閑娛樂乃至觀光旅游為一體的“一站式”大型商業(yè)體，包括百貨店、大賣場、連鎖品牌店以及中西餐飲、影城、歌劇院等在內(nèi)的超級商業(yè)中心，具有規(guī)模龐大、功能齊全的特征。購物中心是社會經(jīng)濟發(fā)展的產(chǎn)物，是人們消費水平提高和生活方式轉變的必然結果，并且隨著消費需求的變化而不斷的調(diào)整，是一個動態(tài)的。

購物中心是現(xiàn)代城市商業(yè)文明的商業(yè)文化體驗主題樂園、都市文化商業(yè)核心。購物中心的業(yè)態(tài)有其特有的個性，具備以下特點：

1、多業(yè)態(tài)的集合體，購物中心本身集聚了商業(yè)的所有業(yè)態(tài)。

2、多功能的集合體，購物中心不僅僅是購物，還包括旅游、休閑、健身、娛樂多功能于一體。

3、體驗式購物，購物中心有優(yōu)美的購物環(huán)境，不是一般的純購物商場，是多元化消費模式的延伸。

從零散的商店或者說馬路商業(yè)形態(tài)，到百貨公司、自助超市的經(jīng)營形態(tài)，再到集生活消費用品、文化體育娛樂消費服務于一體的區(qū)域性大型購物中心，上海零售業(yè)態(tài)的每一步改變都是為了適應消費者的購物需求。如今，市民進入購物中心，所有的購物計劃都能在這里完成，購物中心提供的休息、娛樂等場所也免除了消費者購物后的勞累。目前，上海已有54家大型購物中心，2007年總營業(yè)額達440億元，同比增長44.1%；占社會零售商品總額的比重也逐年上升，由原來的8%上升到現(xiàn)在的10%。

作為一種最先進的零售模式，購物中心已逐步成為引領中國未來零售業(yè)發(fā)展的重要趨勢，其專業(yè)化能力和產(chǎn)業(yè)化程度取得了相當快的進展。然而，03年以來，在購物中心持續(xù)不斷的開發(fā)熱潮中，有關商業(yè)地產(chǎn)銀行不良貸款、土地市場不規(guī)范以及商戶糾紛方面的報道不時見諸媒體，使人們對購物中心的經(jīng)營模式和盈利能力產(chǎn)生迷茫和困惑。

一、中國購物中心近年來的發(fā)展，大致上可分為三個時期：

第一個時期是上世紀90年代初開始的商業(yè)改造和百貨業(yè)建設； 第二個時期是90年代中期大型超市和賣場的興起，目前國內(nèi)的零售業(yè)大多為這一業(yè)態(tài)，即以百貨商場、超市、連鎖店及小店鋪為主，基本上停留在購物這一簡單需求上。而如今的消費者工作繁忙之余，不僅要求購物方便，還希望在購物的同時進行休閑、娛樂活動，以節(jié)省時間。

顯然這些需求在傳統(tǒng)的零售模式中難以得到滿足。為了迎合這種“一次性購足，休閑購物”的消費主流，繼百貨、連鎖經(jīng)營、倉儲式貨場這幾大變革后，中國的購物中心邁進第三個時期---Shopping Mall(超級購物中心)時代。這種全新的商業(yè)形式一經(jīng)推出，立即引發(fā)了國內(nèi)零售業(yè)的強烈反響，日益成為現(xiàn)代商業(yè)的主流。

國內(nèi)的MALL最早出現(xiàn)于上世紀90年代末。隨著深圳銅鑼灣廣場、廣州天河城、北京新世界中心、上海正大廣場等的陸續(xù)開業(yè)，國內(nèi)逐漸形成了一批規(guī)模面積較大、業(yè)態(tài)復合度較高的Shopping Mall。其中一部分購物中心，經(jīng)過幾年的合理規(guī)劃與經(jīng)營，開始進入到持續(xù)經(jīng)營，穩(wěn)健發(fā)展的階段。如廣州的天河城廣場，2004年租金比開業(yè)初期的1998年漲了6倍，而且發(fā)展勢頭一直穩(wěn)步上揚，2004年的盈利比2003年猛增20%。上海的來福士廣場，開業(yè)一年來，目前周末人流量可達七八萬人次，每天營業(yè)額以百萬計，比開業(yè)之初翻了兩番。這些Shopping Mall，以穩(wěn)健有序的租賃經(jīng)營、細水長流的租金回報，成為購物中心發(fā)展的成功典范。

然而，并不是所有的MALL都能取得如此好的經(jīng)營成果。不少Shopping Mall匆忙上馬后，發(fā)展得并不盡如人意。某些Mall由于經(jīng)濟實力不夠，資金鏈條斷裂，不得不中途擱淺或停建；還有一些勉強開業(yè)后，由于規(guī)劃和經(jīng)營失誤，空置率日益增加，造成了資源的巨大浪費。因此許多城市都出現(xiàn)了這樣一番景象:一些大型購物中心，占據(jù)黃金地段，但卻只是開張一段時間內(nèi)紅紅火火，然后就出現(xiàn)了經(jīng)營日漸蕭條，商戶撤柜、業(yè)主停租的現(xiàn)象，甚至引起了相當大的負面影響。如曾創(chuàng)下南京商鋪最高價的盤谷亞泰廣場，業(yè)主因開發(fā)商未能達到原來高回報率的承諾，多次集結起來沖擊開發(fā)商所在地，一度鬧得沸沸揚揚。

二、中國的購物中心采取的經(jīng)營模式

百貨商場或便利店是經(jīng)營商品的，Shopping Mall等則是經(jīng)營商場，經(jīng)營商品和經(jīng)營商場是兩個完全不同的概念，顯然Shopping Mall在經(jīng)營中不能完全照搬原來的方法，并且其經(jīng)營模式也將不可避免地增加了一些地產(chǎn)行業(yè)特點。

目前世界上Shopping Mall的經(jīng)營模式主要有三種：一是純銷售模式，二是租售并舉，三是純物業(yè)經(jīng)營。下面我們來逐一分析上述三種模式，看看究竟哪種更適合中國購物中心的發(fā)展。

1、純銷售模式。即出售商場的產(chǎn)權和經(jīng)營權，業(yè)內(nèi)人士稱之為“產(chǎn)權式商鋪”。它出現(xiàn)在國內(nèi)Shopping Mall剛剛興起時，曾經(jīng)是商業(yè)地產(chǎn)商們手中屢試不爽的“法寶”。以廣州為例，就有新中國大廈、名匯商業(yè)大廈、康王商業(yè)城、藍色快線等采用此種模式。

一般而言，商業(yè)地產(chǎn)商在資金實力不足和追求短期利益的背景下，為迅速回籠資金，通常采取這種純銷售的模式，將商鋪拆零、分割成諸多小產(chǎn)權賣給小業(yè)主，而商場后期管理缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃，導致了“先期銷售火爆，后期經(jīng)營慘敗”的現(xiàn)象。由于賣散了業(yè)權，經(jīng)營權無法集中，Shopping Mall成了一盤散沙式的小商品市場，商場經(jīng)營境況相當難看。結果，一種全新的業(yè)態(tài)就成了比傳統(tǒng)業(yè)態(tài)還傳統(tǒng)的小商鋪集成。

對此，有業(yè)內(nèi)專家認為，購物中心作為一種零售業(yè)的表現(xiàn)形式，其行業(yè)特點決定了它必須能夠根據(jù)市場和消費者的需求，及時做出相應的調(diào)整，而做出這種調(diào)整的前提就是掌握項目的控制權和所有權。部分Shopping Mall采取不持有而是出售物業(yè)的方式，無疑為將來的商業(yè)運營埋下了隱患。

純銷售模式這種追求快速套現(xiàn)而忽視項目長遠持續(xù)經(jīng)營的收益模式，僅在銷售過程中獲取一次性收益，屬于靜態(tài)收益。這種經(jīng)營模式，失去了潛在并且更為有利的物業(yè)收益，顯然是商業(yè)地產(chǎn)在極不成熟階段的產(chǎn)物。

因此，目前很多Shopping Mall采取的這種純銷售的經(jīng)營模式，“只賣不租”、只顧開發(fā)不管經(jīng)營”，無疑是當前商業(yè)地產(chǎn)領域最大的硬傷。

2、租售并舉模式。這一模式指Shopping Mall以出租為主，銷售為輔，通過對招商權的多數(shù)控制，來達到控制進場業(yè)態(tài)、業(yè)種，形成自己的經(jīng)營定位。它是一些購物中心在認識到純銷售模式的種種弊端后采取的一種經(jīng)營模式。

在此模式中，經(jīng)營者根據(jù)前期制定的銷售比例和招商情況進行二度調(diào)控，在資金回收相對平衡的情況下，以出租為主，出售為輔，從而保持物業(yè)的持續(xù)經(jīng)營，并通過產(chǎn)權出售和租金收益來獲取雙重利潤。應當說，在現(xiàn)階段的經(jīng)濟環(huán)境中，租售并舉這種模式在操作上較為靈活。

當然，這種模式不可避免地存在一些弊端。如經(jīng)營權的統(tǒng)一性仍然不完全，租售比例的控制難以把握等。通常來說，租售比例應該控制在7：3之內(nèi)才能較好地維持資金回籠和持續(xù)物業(yè)經(jīng)營，如果出售的比例太高，業(yè)主很可能一次次地轉讓出售，這將會造成商業(yè)形態(tài)無法協(xié)調(diào)，不僅使業(yè)主的產(chǎn)業(yè)無力增值，同時也使出租能力下降，使項目難以穩(wěn)定經(jīng)營。目前的很多購物中心在招商過程中往往把握不好這一點，無疑增大了經(jīng)營管理的風險。

租售并舉模式介于第一種和第三種之間，應當是一種過渡模式。國內(nèi)不少購物中心，在經(jīng)歷了純銷售模式的種種失敗后，已經(jīng)意識到出租商鋪是物業(yè)增值的重要手段，但礙于經(jīng)濟實力的局限，現(xiàn)階段大多采用此種模式。

3、純物業(yè)經(jīng)營模式。這是目前國際上通行的正規(guī)MALL模式，也是最為看好的經(jīng)營模式，其特點是只租不售，以實現(xiàn)良好的整體管理和整體營銷，在當今的歐美國家采用較多，國內(nèi)部分有實力、有遠見的購物中心也正陸續(xù)采用此模式。純物業(yè)經(jīng)營的操作方式是：購物中心在前期依靠合理的商業(yè)運作，獲取穩(wěn)定的租金收益，經(jīng)過若干年的經(jīng)營后，或將部分產(chǎn)權出售套現(xiàn)，或包裝上市，或通過資產(chǎn)評估而獲取金融機構的貸款，當然此時的售價已經(jīng)遠遠高于最初的物業(yè)價值了。

純物業(yè)經(jīng)營模式對購物中心的資金管理與經(jīng)營能力要求比較高，主要依靠物業(yè)經(jīng)營來創(chuàng)造出良好的商業(yè)氛圍，從而使項目持續(xù)獲得物業(yè)價值，為動態(tài)收益模式。這種模式雖然資金回籠慢，但它既保持了項目的土地價值增值，又能持續(xù)地獲得物業(yè)價值收益。如廣州天河城廣場，2004年比2003年的銷售額只增長了16％，但是凈利率卻增長了53％，開發(fā)商持有商業(yè)物業(yè)的優(yōu)勢由此可略見一斑。

2004年下半年，中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心做了一次統(tǒng)計，表明全國范圍只租不售的購物中心項目只有64家。而這64家購物中心普遍具有較高的運營水準，在租金回報、商戶調(diào)整、商家銷售業(yè)績、市場公眾反映等方面相當理想，其毛利普遍高于70%，有的甚至達到90%，年租金增長率基本可以保證在5%左右的水平，這些都與產(chǎn)權式商鋪形成了鮮明的對比?？梢哉f，只有這種贏利方式才更能促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的穩(wěn)定性和開發(fā)商的最大收益。

由此看來，純物業(yè)經(jīng)營模式，能夠確保對物業(yè)的長期持有，符合購物中心長線投資、資金回收期長的基本行業(yè)屬性，并通過統(tǒng)一管理來保證零售商的效益，并不斷提升不動產(chǎn)價值。筆者認為，這一模式將是中國購物中心近年來最主要的發(fā)展方向。

三、購物中心的主要特點和存在問題

1、主要集中在大都市

一般來說年人均GDP達到2000美元（16500元）以上的地區(qū)適合發(fā)展超市，達到3000美元（25000元）以上的地區(qū)適合發(fā)展便利店，達到1萬美元（80000元）以上才適合發(fā)展購物中心。但是，根據(jù)08年中國購物中心產(chǎn)業(yè)咨詢網(wǎng)購物中心項目數(shù)據(jù)庫的統(tǒng)計，中國現(xiàn)有大型購物中心358家，全國各省會城市除了西藏和青海基本都有了購物中心。其中廣東省有79家最多，上海48家，北京33家，浙江省23家等。從表中可以看出我國大型購物中心從數(shù)量看沒有發(fā)達國家多，日本2004年一年就開業(yè)64家；從地區(qū)看主要集中在各省會大城市；從類型上看主要是區(qū)域型購物中心，其基本商圈面向整個城市。

2、求大求全的趨勢

“華南Mall”預示著我國購物中心開始走向二線城市的新動向，但是同時也開始了求大求全的趨勢。廣州市是近幾年開業(yè)的主要大型購物中心，且呈超大型化發(fā)展。1991年天河城購物中心的建筑面積只有16平方米，但是這以后廣州市的購物中心呈現(xiàn)出越來越大的趨勢。中華廣場開業(yè)時只有17萬平方米，現(xiàn)在二期工程正在施工，2006年中華廣州的建筑面積將達到29萬平方米。2008年9月8日廣州市城市商業(yè)規(guī)劃與商業(yè)模式發(fā)展高峰論壇上有專家指出“超大型購物中心是一個城市商業(yè)的標志性建筑，不可或缺、但是不能多建“。專家一致認為廣州市要控制超大型購物中心的建設。問題在于超大型化究竟哪里不好？現(xiàn)在廣州大型購物中心盈利的店鋪少；同時超大型商場擠壓了中小零售商的生存空間，不利于和諧社會的發(fā)展，中小零售商歷來是解決就業(yè)關系一部分人生存的問題；并引發(fā)惡性競爭；以及造成資源浪費。

3、高級志向的特點

現(xiàn)在大型購物中心有取代百貨店的趨勢。這是因為其一，由于中國零售業(yè)獨特的發(fā)展過程，百貨店沒有發(fā)展成為國外百貨店那樣代表高質量高價格世界品牌的零售店，百貨店品牌的著名程度沒有達到全國知名的水平。其二，2002年以來百貨店無論是銷售額還是營業(yè)面積都呈下降趨勢。相反專業(yè)店的營業(yè)面積和銷售額卻在上升，百貨店的綜合優(yōu)勢越來越弱。這給了購物中心取代百貨店的機會。這反映在購物中心不遺余力的追求品牌專賣店的進駐上。只要看一看廣州等地大型購物中心的促銷廣告，都是在大力宣傳本購物中心有多少知名品牌專賣店就能知道大型購物中心追求高級品牌的志向。

4、千店一面的特點

購物中心對品牌專業(yè)店的過分追求使一些購物中心形成千店一面的局面，特別是同一個城市內(nèi)的大型購物中心這樣的事例比較明顯。例如廣州市的百貨店里都進駐吉之島，全國的購物中心里大概都有麥當勞、肯德雞等店餐飲。如果每一家購物中心進駐的都是同樣品牌店的話，人們就會只到習慣的購物中心去而不是按照個性有選擇的到希望的購物中心去了。那么商圈就會比預期的要小的多，因此不應該一味地追求品牌店，而應該追求個性化的商店進駐。

5、核心店鋪的商圈引力弱

大型購物中心的核心店鋪主要是百貨店和大型超市。以廣州為例，天河城的主力店是吉之島超市和天河城百貨店，百貨店是購物中心直營。中華廣場的主力店也是吉之島，百貨店是中華百貨店，百貨店是購物中心直營。天河城百貨店和中華百貨店不是名店也沒有什么特色。這樣的百貨店與其他知名品牌專賣店同時進駐購物中心使百貨店經(jīng)營的商品越來越少，百貨店幾乎失去了主力店的功能。

而超市的商品主要是日常生活用品為主，超市的主要商圈是滿足近鄰消費者的日常需求。但是，根據(jù)調(diào)查去購物中心消費的人主要是18-31歲的年輕人，而且以女性為主，她們追求的是流行前線、輕松愉快的氛圍、優(yōu)雅的環(huán)境以及購物的樂趣而非平庸百貨店或者超市。在中國購物中心的國家標準中規(guī)定核心店的面積不超過80％，可見核心店在購物中心的重要地位，如果占營業(yè)面積80％的核心店不能吸引50％的顧客，那么只能說明核心店對主要消費群的吸引力不夠、商圈引力弱。

四、購物中心的主要發(fā)展策略

2008年7月27日英國的《世界先驅報》報道，美國最大的房地產(chǎn)和購物中心開發(fā)商之一的西蒙房地產(chǎn)集團將與摩根士丹利投資銀行以及一家中國國有企業(yè)聯(lián)手在中國長三角地區(qū)建設12家購物中心。許多外國企業(yè)都希望在迅速發(fā)展的零售市場中獲利，同時外國零售商也在中國積極地擴張，中國零售業(yè)的競爭將越來越激烈。那么，本土購物中心將如何應對這些挑戰(zhàn)呢？加快提高現(xiàn)有管理能力和管理效率，掌握發(fā)展趨勢是應對挑戰(zhàn)的途徑之一。

1、多元化發(fā)展

多元化表現(xiàn)在兩方面，其一是店鋪類型上的多元化，我國的購物中心比較集中在大都市，城市中心型（區(qū)域型）購物中心是我國的主流。但是隨著百貨店、大型超市以及大賣場等商業(yè)設施向購物中心的轉型，購物中心的競爭將會越來越激烈。打破單一的現(xiàn)狀發(fā)展方便顧客生活的社區(qū)型（近鄰型）以及郊區(qū)型購物中心勢在必行。當然，購物中心的設立與城市規(guī)劃、人民生活水平以及收入有關。

其二是個性類型上的多元化。由于購物中心的經(jīng)營特性，它幾乎與所有的零售業(yè)態(tài)競爭。為了從激烈的競爭中脫穎而出購物中心有必要在店鋪個性上建立更加明確的定位。個性化的新形象將會成為大型購物中心的營銷戰(zhàn)略。例如，突出時尚性流行性，突出文化性高雅性，突出趣味娛樂性，突出服務第一的特點等，在消費者心目中建立一個個性鮮明的形象。

2、顧客多樣化

隨著計劃生育政策的持續(xù)，我國人口的老年化越來越明顯。根據(jù)國家統(tǒng)計局人口普查結果，65歲及以上的老年人口1982年占總人口的4.91％，1990年占5.57％，2000年占6.96％。從上個世紀80年代開始我國的老年人口呈上升趨勢。同時我國的人口平均壽命也由1990年的68.55歲上升到71.40歲。因此，我國老年人口將是一個呈上升趨勢的大的群體。與年輕人比較老年人的經(jīng)濟負擔比較少，購買力更強，但是，我們看一些購物中心的商品結構、娛樂設施、餐飲特色以及其他服務設施都看不到為老年人提供服務的地方，為老年人提供相應的服務將是一些大型購物中心個性化特色服務的一環(huán)。

3、對服務的要求越來越高

從1992年第一家中外合資的零售企業(yè)到現(xiàn)在，國際知名零售相繼進入中國。例如德國的麥德隆、日本的伊勢丹，伊滕洋華堂、法國的家樂福、美國的沃爾瑪，荷蘭的萬客龍，香港的華潤等世界知名零售企業(yè)，顧客已經(jīng)感同身受到了外國零售業(yè)先進的服務理念與服務水平。顧客享受外企服務的同時也開始用國際標準來要求本土零售企業(yè)的服務。由于我國大型購物中心大都是由房地產(chǎn)開發(fā)商建設，雖然管理也引進了港臺的管理人員，但是大型購物中心的整體服務水平仍然欠缺。加強人員的培訓、保證商品質量、提供服務種類等是提高服務質量的基本要素。

4、重視單店的盈利狀況

購物中心的盈利依靠進駐商店的盈利能力。因此管理好核心店以外商店的盈利能力至關重要。無論核心店多么興旺、購物中心多么熱鬧繁榮，如果核心店以外的其他商店不興旺繁榮的話，購物中心整體也會失去活力。因此對單店的管理顯得非常重要。最近我們調(diào)查了廣州的大型購物中心，發(fā)現(xiàn)購物中心與傳統(tǒng)的百貨店有相似之處。傳統(tǒng)零售商品在店內(nèi)所占的比例太多。隨著購買習慣以及社會的發(fā)展有一些商品逐漸失去了盈利空間，如果用每平方米店鋪的銷售額來計算就會發(fā)現(xiàn)有一些商品的銷售情況需要改進。如果購物中心不能很好的改進單店的商品結構，就會出現(xiàn)利潤流失。例如大部分購物中心的商店組合中服裝類太多，是否能適當減少服裝類的店鋪而增加一些服務類業(yè)務，如證券，保險、旅行社、彩票銷售點等，使轉移的利潤能夠留下來。

五、純物業(yè)模式下的購物中心如何確保持續(xù)經(jīng)營

據(jù)了解，2004年國內(nèi)開業(yè)的20余家大型購物中心中，采取只租不售的純物業(yè)經(jīng)營模式項目大幅增加。因“訂單模式”在國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)界名聲大噪的萬達集團，頭痛于與小業(yè)主們的銷售糾紛，開始下決心改變原來出售部分購物廣場的商業(yè)面積的做法，實行全部自己持有產(chǎn)權的開發(fā)策略，這也表明中國的Shopping Mall經(jīng)營商正在擺脫初期的短視行為，而日益看重購物中心的持續(xù)發(fā)展。

選擇了先進的經(jīng)營模式，還需要良好的操作水平才能確保購物中心的持續(xù)經(jīng)營。從目前國內(nèi)Shopping Mall的發(fā)展狀況來看，經(jīng)營管理水平不高無疑是一個致命的軟肋，而在現(xiàn)實中存在的問題主要是項目規(guī)劃設計時的不合理、招商過程中的混亂和粗放及經(jīng)營時的市場應變不足。

Shopping Mall這種購物中心作為商業(yè)與房地產(chǎn)的結合,包含兩方面的特點，一方面是房地產(chǎn)的，如地段、區(qū)位、商圈、建筑形式、建設規(guī)劃等。另一方面也包括了商業(yè)的，如業(yè)態(tài)、賣場布局、經(jīng)營定位等。項目規(guī)劃之初，除了地段、商圈等這些公認的最為重要的因素外,一些設計和布局的細節(jié)也要引起重視。如：外形特色設計，最好是別致而不突兀;電梯要分層，繼續(xù)上樓時要環(huán)繞一個小圈,這樣可以使消費者逗留時間長一些，增強其購買欲望;商場食肆分開，不宜全放在頂樓，因為消費者一般都是累了餓了就近去吃飯，這會讓他們感到很貼心;同時樓外可多設立咖啡店、涼茶鋪、保齡球館、射箭場之類的地方，增加人流量;最好還能引進電影院等娛樂場所，如今電影院走弱，結合電影院并實行低價政策，有望提高競爭力;還可以經(jīng)常舉辦展覽、展銷會，增強品牌影響力等等......人氣旺了，自然商家就會增多。往往這些細節(jié)問題，最能體現(xiàn)出經(jīng)營者的管理經(jīng)驗和人性化理念。

而對招商過程中的混亂和粗放現(xiàn)象，有專家認為集約經(jīng)營和互補經(jīng)營是商業(yè)形態(tài)中較受歡迎的形式，購物中心在進行招商之前，應該對本區(qū)域的商業(yè)形態(tài)進行全面的調(diào)查和研究，明確項目的商業(yè)主題，對主題的產(chǎn)業(yè)鏈進行分析，如：業(yè)態(tài)之間的互補性如何？兩者的消費群體的重疊性如何？與周邊可替代性購物場所相比，便利性如何？等等......上海新天地的開發(fā)商瑞安集團董事長羅康瑞就曾說：“新天地最重要的特點是找好的租戶，而不是付最高租金的住戶?！币驗榱闶凵碳覀冴P注的是銷售力，而購物中心的作用正在于依靠功能組合，創(chuàng)造出與眾不同的優(yōu)勢吸引力，幫助零售商實現(xiàn)更多的利潤。而優(yōu)勢吸引力的形成就需要特色定位、商品結構、租戶結構、人性化的購物環(huán)境和行銷活動作為支撐條件。因此購物中心經(jīng)營者必須不斷地提高自己的商業(yè)運作能力，確定本項目內(nèi)的商戶范疇。在經(jīng)營過程中還要遵循嚴格控制和靈活調(diào)整的原則，最大限度地維持項目的利好經(jīng)營。

Shopping Mall的“一站式購物”是一個很好的商業(yè)形態(tài)，但隨著國內(nèi)各城市購物中心數(shù)量的增多，同質化現(xiàn)象越來越嚴重。購物中心必須及時以主動性的租戶調(diào)整來提升市場應變能力，進一步保持其競爭優(yōu)勢。去年以來，部分城市的購物中心，因競爭的加劇，已經(jīng)陸續(xù)開始進行租戶結構和市場策略的調(diào)整。如北京東方新天地對租戶結構進行了調(diào)整，并將寫字樓底層做成商業(yè)，使商業(yè)面積從10萬擴大到12萬平方米；廣州天河城廣場對廣場、物業(yè)公司、百貨公司實行統(tǒng)一的品牌戰(zhàn)略，將租戶實行分類，強化飲食、娛樂功能，使大范圍租戶結構

調(diào)整成為整體發(fā)展策略的有機部分，進一步增強了品牌知名度和營銷能力；大連和平商業(yè)廣場則引進方特高科技主題樂園，產(chǎn)生良好市場反應??

購物中心是公認的長線投資專業(yè)，其獲利必須經(jīng)過運營和持有才能獲得，這一點已經(jīng)被中國成功的購物中心所驗證。為確保購物中心的持續(xù)經(jīng)營和良好發(fā)展，開發(fā)與經(jīng)營Shopping Mall時，一定要把握好三點:

1、要由實力強大的零售集團、地產(chǎn)集團、基金會等戰(zhàn)略投資者操作或由它們聯(lián)合操作。購物中心的培育期是相當長的，“一個商鋪養(yǎng)三年”,更何況一個大型購物中心?如果由一些中小型經(jīng)營者拿著幾年的短期貸款去開發(fā),必然會產(chǎn)生短期行為，出現(xiàn)長線經(jīng)營方針與短期套現(xiàn)需求沖突的現(xiàn)象。

2、最好能成立或委托專門的商業(yè)管理公司對Shopping Mall進行統(tǒng)一管理，讓有經(jīng)驗的咨詢策劃公司或商業(yè)經(jīng)營管理公司介入定位，以準確的市場定位、合理的商業(yè)規(guī)劃、有效的招商組織、持續(xù)的經(jīng)營創(chuàng)新確保所打造出來的產(chǎn)品能夠正確地迎合市場的需求，購物中心只有真正實現(xiàn)了專業(yè)化的操作才能更好地吸引零售商和商業(yè)品牌進入，才能確保商業(yè)項目在市場上長期立于不敗之地。

3、只租不售，統(tǒng)一管理，是購物中心成功的關鍵措施。這一點對購物中心的長期發(fā)展和持續(xù)經(jīng)營是非常重要的.經(jīng)營者一定要注重長遠利益，合理配置和整合協(xié)調(diào)不同業(yè)態(tài)及不同行業(yè)的商家，特別是規(guī)劃設計要先行，確保主力店的招商成功，并在經(jīng)營過程中不斷保持其競爭優(yōu)勢。

以上闡述了我國購物中心的現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢。隨著我國人民生活的日益提高以及新型零售業(yè)態(tài)的不斷涌現(xiàn)，我們的生活變得越來越豐富起來，日常購物習慣也從原來追求方便性”節(jié)約時間型“商業(yè)設施——超市，逐漸開始追求非日常購物、同時能享受購物的方便性和娛樂性的”時間消費型“商業(yè)設施——新型購物中心。從中可以看出，購物中心不僅有實物的軀體，還有商業(yè)文化的精神和靈魂。購物中心占據(jù)了城市的主要空間，代表著一個意思，代表著它后面經(jīng)營它的一群人的思維。這種精神的東西通過它每天的活動散發(fā)出來，它不只是賣東西，它要在賣東西之外有不斷的與購物中心定位相吻合的有創(chuàng)意的活動，讓客戶感受到購物消費的愉悅，感受到生活和世界的美麗。經(jīng)營購物中心是一件很理念、很文化的事情，當然也是一件不容易的事情。

第二篇：體驗式購物中心模式

體驗式”購物中心模式解析及發(fā)展探討

“體驗型”購物中心，作為商場同質化時代提出的一個新名詞，在國外早已“體驗式”購物中心模式解析及發(fā)展探討 有一批經(jīng)驗豐富的地產(chǎn)運營商在付諸實踐。然而國內(nèi)對于何為“體驗型”購物中心，開發(fā)商們對于這個概念仍處在未知或一知半解，還處于探索階段。贏商網(wǎng)獨家專題此次詳細介紹了體驗型購物中心興起的背景，體驗式的定義、特點、表現(xiàn)方式、目前打造體驗型購物中心存在的一些問題，以及業(yè)內(nèi)對于體驗型商業(yè)的看法。

PART 1：體驗式商業(yè)成新趨勢

一 線上零售：阿里要打造體驗型電商

以淘寶、京東為代表的電商零售的崛起，讓實體零售感受到空前的壓力，此刻，當所有的線下零售開始覺悟，要開始走體驗型購物之時，阿里已經(jīng)開始走線上體驗型購物之路。阿里集團新任CEO陸兆禧在就職演講中提到，未來的阿里系電商零售將以核心研究提高用戶購物

體驗，針對性的為單個消費者的購物服務，阿里未來方向是體驗型電商。

二 線下零售：購物中心紛紛打“體驗牌”

隨著人們消費心態(tài)的日漸成熟，互聯(lián)網(wǎng)購物的興起，靠巨量鋪設國際名牌店和服裝店的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式和理念，面臨日益狹窄的市場。面對電商的咄咄逼人，實體商業(yè)低谷之中不斷審視自身優(yōu)勢，體驗消費成為線下商業(yè)新的出路?！暗囟魏痛笈茮Q定一切”的時代終將結束，而商場的布局、商家尤其是體驗消費型商家的引進及布局、人文設施和服務的改善則日益重要。

未來的消費者會更愿意為體驗、環(huán)境、情感和服務買單。越來越多的商業(yè)項目注意到這一趨勢，紛紛開打“體驗牌”，調(diào)整業(yè)態(tài)，增加休閑、餐飲、娛樂，甚至體育場館、博物館、兒童游樂設施、博物館、水族館、體驗式運動城等業(yè)態(tài)的比重，透過輕松愉悅的購物環(huán)境，以實現(xiàn)對客流的重新集聚。

PART 2：何為體驗式購物中心？

所謂體驗式購物中心：就是一種以休閑娛樂為主，購物為輔的城市購物中心，一般位于城市次中心區(qū)，大型居住社區(qū)或者都市游憩區(qū)等位置，體量一般較大，它強調(diào)從生活情境出發(fā)，塑造人們的感官體驗及心理認同，通過環(huán)境、建筑及與城市風格的融合營造出別致的休閑消費場所，激發(fā)出消費者的消費意識和購物行為。與傳統(tǒng)的購物中心相比，更加注重環(huán)境和建筑設計，突出合理的布局、特色的風格和舒適、優(yōu)雅的環(huán)境，追求與消費者階層生活品位、消費習慣相匹配。

體驗式購物中心幾個特點：

1、在業(yè)態(tài)配比上，以休閑娛樂為主，購物功能為輔；

2、商業(yè)理念上，強調(diào)顧客的心理體驗以及在購物過程中的立體感受；

3、在商場設計和空間環(huán)境營造上凸顯娛樂性、互動性、文化性、情景性和個性化等特點，一般為開放式購物區(qū)間。

4、坐落在相對集中的高收入人群區(qū)域，停車方便，有足夠的停車位；

PART 3：購物中心“體驗式”主要表現(xiàn)在哪些方面？

一 創(chuàng)造體驗性的購物環(huán)境 借助獨具特色的建筑設計，一個商業(yè)項目建筑本身就能夠吸引人們到達的觀光場所的話，商業(yè)一定會好運作。另外，體驗的基礎實際上要先解決便利性和可到達性的問題，在內(nèi)部要讓每個店鋪都自然連接起來，沒有死角，使顧客的整個購買過程能順暢實現(xiàn)。同時，通過一些便利的配套服務，融入與項目相關的特色文化理念，打造優(yōu)雅的內(nèi)外在環(huán)境來達到吸引客戶。

商場各種硬件設施，如設立 育嬰室室、休息室等一些便 民措施

商場的環(huán)境：園林式的景觀設計、綠色植被、流水、恰

到好處的燈光照明等等，增加消費者的自然感受 商場規(guī)劃：注重各功能區(qū)的銜接與融合，讓消費者能輕

易找到想去的店鋪；最好采取弧形外廊和環(huán)形動線

內(nèi)部裝潢，融入一些特色的文化，與建筑外形及商業(yè)定位完美配合

典型項目：上海新天地 關鍵詞：改造、石窟、文化保留

特色：將傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代商業(yè)結合

可以說上海新天地是國內(nèi)情景商業(yè)的卓越代表，以6萬平米的街區(qū)式商業(yè)營造了一種集歷史、文化、購物、休閑為一體的情景式商業(yè)群落，成為上海建筑的代表之一。如今的新天地已經(jīng)成為了上海的新地標，是領略上海歷史文化和現(xiàn)代生活形態(tài)的最佳場所。從本質上說，上海新天地是一個典型的情景式mall，保留、修繕舊址，瑞安集團在前期的工程上下了十分的功夫來做細節(jié)工作，保存每一個歷史的細節(jié)，同時根據(jù)環(huán)境對商業(yè)進行設計規(guī)劃，商業(yè)與海派文化相隱互補，成為一個統(tǒng)一的整體，對海派文化進行了傳播，應該說，上海新天地的成功是海派文化的成功，是文化情景商業(yè)的成功。上海新天地的思路可以借鑒，但是不可照搬，因為海派文化不可能在每一個地方實用。

二 增加各種體驗性的業(yè)態(tài) 購物中心在進行業(yè)態(tài)規(guī)劃和布局時要重點考慮對目標人群的吸引和影響力，客流貢獻型的業(yè)態(tài)往往在購物中心中起到舉足輕重的作用。如今購物中心為力求打造一站式購物體驗，以往購物、餐飲、娛樂“52：18：30”這一購物中心業(yè)態(tài)經(jīng)營“黃金比例”正在被打破，取而代之的是購物、餐飲、休閑1：1：1聯(lián)袂主演的消費模式，以往的雙主力店也由現(xiàn)在的多主力店代替。然而，真正的體驗型購物中心，應該根據(jù)自身的定位及周邊消費群決定各業(yè)態(tài)的比例，不應一刀切固定比例。

以兒童核心家庭類體驗

以運動娛樂為主的年輕消費體驗 如今的購物中心，對于很多人來購物中心和傳統(tǒng)百貨商場不斷上說已不再是為購物才去逛，運動、調(diào)以兒童職業(yè)體驗館、兒童百貨、交友、聚會、看時尚展覽、看電游樂場等為主打的兒童業(yè)態(tài)比影、溜冰、KTV等，在購物中心例，一方面是市場需求，另一方都能找到中意的那個區(qū)域。而這 面是其驚人的增長速度。并且兒 針對于年輕人消費習慣興起的大童業(yè)態(tài)具有連帶消費多、持續(xù)性型影院、溜冰場、健身房、KTV、強、對樓層和位置要求不高，且電游城等娛樂休閑業(yè)態(tài)正在購物易匯聚人氣的特點，能為購物中中心不斷地開疆擴土，成為購物心帶來一大批家庭型消費人群，中心的主流業(yè)態(tài)。

并形成持續(xù)不斷的規(guī)律性客群。

典型項目：三里屯太古里（三里屯Village）關鍵詞：古老+時尚=潮流 生活方式

以餐飲、咖啡為主的商務消費體驗

餐飲業(yè)態(tài)在傳統(tǒng)的商業(yè)業(yè)態(tài)中并不受青睞，一直處于從屬地位。如今餐飲業(yè)已成大型商業(yè)地產(chǎn)項目或國內(nèi)商業(yè)中名副其實的新寵。購物中心的餐飲比例達到甚至超過20%，可觀者到20%-40%。借力餐飲增加人氣，成為大型商場和購物中心的“主打歌”。特別是位于商務區(qū)的購物中心，時尚的餐飲品牌、格調(diào)清新的咖啡館讓白領們趨之若鶩。

特點：藝術和時尚堆砌的新銳生活方式

三里屯VILLAGE建筑面積17.2萬㎡。由19座低密度的當代建筑布局而成的開放式購物區(qū)。前身就是以前三里屯酒吧街的西區(qū)，設計靈感來自老北京的“胡同”與“四合院”，并融入時尚元素。通過幾何型的造型和大膽飽滿的用色，賦予每幢建筑獨特的外觀和個性，打造出一種具有國際性的外觀設計。

項目主要分為南區(qū)和北區(qū)，南區(qū)主要面向年輕時尚人群，阿迪達斯、優(yōu)衣庫、Esprit、蘋果店等時尚品牌旗艦店聚集；北區(qū)匯集富有創(chuàng)意的高端奢侈品牌、畫廊和藝廊。北區(qū)同時還擁有眾多的餐飲、酒吧、咖啡廳。整個項目設計容納有200多家獨立商店，幾乎囊括商超、百貨、高端酒店、書店、音樂、汽車美容、影院、溜冰場、餐飲、咖啡廳、酒吧、美容健身、家電數(shù)碼、兒童業(yè)態(tài)、家居、藝術展覽、畫廊、禮品、高端會所等所有在購物中心中的休閑娛樂購物業(yè)態(tài)。

三 嘗試體驗性服務為商場增值

好的體驗源自多方面，可以來源于細節(jié)，更可以來源于服務。細節(jié)上的問題，比如一根電線問題，一個垃圾桶的擺放位置、一把椅子的適時出現(xiàn)，往往都能影響一個消費者對這個商場的看法；而在服務上，商場工作人員的一個微笑，保安的一個問好，更能影響一個購物者的情緒。隨著商場從購物場所功能到約會遛彎等社交功能突出的轉變，“體驗”也已不是簡簡單單加大餐飲、休閑娛樂的比例，而應該是要滿足消費者“來得了、留得下、逛得爽”的場所。而要滿足消費者的體驗需求，這就需要購物商場的特色服務來支撐了。比如經(jīng)常舉行一些定制性的娛樂活動，一些有針對性的優(yōu)惠活動，會員活動等等，并且第一時間讓消費者參與進來。通過郵件、APP、微博、微信等平臺，讓消費者知曉、了解及時動態(tài)，關注、參與商場的活動。

典型項目: 朝陽大悅城 關鍵詞：數(shù)據(jù)服務、微信、14萬粉絲

特點：將顧客服務體驗做到極致

作為京城時尚地標、全業(yè)態(tài)零售購物兼體驗中心的朝陽大悅城，認為自身成功的原因，是將業(yè)態(tài)和顧客體驗做到極致。“某種程度顧客買的不是商場里的商品而是貼心的服務。在服務好顧客的每個環(huán)節(jié)，我們走在潛移默化的推廣大悅城品牌”。

而它有兩點讓行業(yè)津津樂道；其一，數(shù)據(jù)服務，通過“交易數(shù)據(jù)”分析顧客購買行為、商家銷售行為總結并推導出零售商業(yè)演變規(guī)律，提升購物體驗和銷售業(yè)績。其二，微信營銷，朝陽大悅城微信做的好，依托十三萬微信會員，在業(yè)內(nèi)擁有高知名度。其微信營銷細分為三個功能模塊，一是媒體傳播，主要是推送一些主題活動、品牌推薦、限時優(yōu)惠以及商戶促銷等信息；二是平臺互動模塊，善于利用熱點事件、話題或節(jié)日進行活動策劃，與用戶進行積極互動；三是虛擬會員模塊，主要是發(fā)展電子會員卡，并逐步推動電子卡與實體卡的綁定與升級。

PART 4：打造“體驗式”購物中心存在的問題

1、缺乏成熟的開發(fā)模式和運營經(jīng)驗

目前雖然有很多開發(fā)商宣稱要打造一個體驗型購物中心，也有很多購物中心宣稱要轉型體驗式。但是，多數(shù)的仍是處于探索階段，一方面，國內(nèi)并沒有一套適合國情，行之有效的體驗型購物中心的開發(fā)模式；另一方面，現(xiàn)在也沒有運營的非常成功的體驗型購物中心項目；導致的后果就是國內(nèi)目前還沒有這方面的成熟團隊和專業(yè)人才。因此，對于大多數(shù)企業(yè)來說，他們還處于知道要做體驗型購物

2、商場定位不準，品牌認識度不夠 有的項目體量過大，靠獨立的餐飲休閑等品牌進駐，仍然難填滿大體量的商業(yè)；招商經(jīng)理對于各種熱門品牌缺乏了解，對于商場定位不清，認為只要是這一類的品牌都行，導致就算有大牌進駐仍是難以帶動商場的人氣。很多開發(fā)商一做綜合體就是高端定位，然而高端定位是需要有足夠的消費力支撐的。所以，適合周邊的品牌和組合才是最合適的。招商階段，要根據(jù)項目的定位來考慮合適的品牌，考慮品牌的市中心，但并不清楚如何去做的狀態(tài)，這些宣稱和調(diào)整也就只能停留場知名度和人氣指數(shù)的同時，也要考慮周邊人群的定位和流行的趨在口號階段。勢，在運營階段，對于一些經(jīng)營不好的品牌要及時的調(diào)整。

3、打著環(huán)境、文化、文藝等招牌，真正“體驗”感不多

4、對于體驗業(yè)態(tài)概念認識不清

隨著“體驗”成零售新趨勢，很多的購物中心都極大的放大這一點，目前很多項目在招商上對體驗業(yè)態(tài)概念認識上存在誤區(qū)，認為餐館、建家紀念館，引進藝術展、招進幾家咖啡廳、書店，中庭多了些花

休閑、娛樂必然是體驗業(yè)態(tài)，導致了新開的一些購物中心中，商品和花草草就號稱打造體驗型購物中心的項目數(shù)不勝數(shù)。這些打著文化、商鋪組合同質化嚴重，招商策略基本是百貨、超市、電影院作主力店，環(huán)境、文藝招牌的商場，表面看上去氛圍十足，可實際上顧客在消

再加上服裝快時尚、珠寶店、體育用品店、餐飲、兒童業(yè)態(tài)等等。每費過程中參與感有限，體驗不足，對商場的印象也就大打折扣。環(huán)

個購物中心都爭相引進這些品牌，商場的特色更少了。而往往一些品境、氣氛都只是體驗型購物中心的必要條件，真正通過營造的環(huán)境、牌根據(jù)自身品牌特色，融入品牌文化與顧客進行互動，增加購物服務商場情景、氛圍，能讓消費者參與進來，有消費沖動才是購物中心的附加值，這類也可以視為體驗業(yè)態(tài)。

轉型體驗型的初衷。

5、餐飲休閑娛樂業(yè)態(tài)比例過高，拉低商場坪效

餐飲、娛樂業(yè)態(tài)的承租能力與其它商品零售業(yè)態(tài)相對較低，百貨、珠寶、化妝品等所貢獻的收益往往占據(jù)購物中心租金收入大頭。然而，為了吸引人氣，帶來客流量，現(xiàn)在很多購物中心都在加重餐飲娛樂比例，對于一些新興的購物中心，消費群定位不準，在招商中很難把握餐飲娛樂配比與購物中心坪效的度，招進過多的餐飲、休閑、娛樂品牌，人氣和客流量是上去了，但是同比減少的還有服飾等零售業(yè)態(tài)，租金收入也相對降低，一旦百貨等購物業(yè)態(tài)無法填補餐飲等業(yè)態(tài)帶來的租金虧空，商場運營就會陷入“旺丁不旺財”的尷尬境地。

6、難以提供和商場定位相匹配的服務

一些購物中心，進駐的品牌不錯，整個設計規(guī)劃也不錯，就可是吸引不來人氣。這源于消費者的購物體驗不僅僅是看商場的環(huán)境、進駐的品牌，更深層次是感受服務。比如商場內(nèi)對于老人、小孩有特殊的照顧，垃圾桶的設計，衛(wèi)生間的設計等舒適度是否考慮充分，商場日常是不是會舉辦一些小活動等等。

商場十大最易被忽視的服務細節(jié)：指示標識不清、休息區(qū)難尋、WiFi普及有限、儲物設施稀缺、未設育嬰室、衛(wèi)生間服務缺失、高峰時期停車難、非機動車無處停、客戶商品整理臺非標配

第三篇：購物中心月度經(jīng)營分析

無錫經(jīng)發(fā)置業(yè)有限公司

新之城1月份經(jīng)營分析

2012年1月共實現(xiàn)銷售3207.54萬元（103.47萬/日），環(huán)比增長10.66%，同比去年3118.52萬元增長2.85%；元旦系列活動，吸聚了大量人氣，加上1月的長期晴好天氣，導入客流明顯增加，服飾及百貨類增長15.65%，增長明顯，B區(qū)服飾同比去年增15%；

詳細分析附后：

一、各業(yè)態(tài)業(yè)績分析

二、各主力商戶業(yè)績分析

三、各區(qū)域樓層業(yè)績分析

四、Ｂ區(qū)聯(lián)營業(yè)績分析

五、月度單店業(yè)績排名

經(jīng)發(fā)置業(yè)營運部 2012年2月

第四篇：典型港口的管理模式與經(jīng)營發(fā)展模式

2、世界典型港口的管理模式與經(jīng)營發(fā)展模式各有哪些？其主要內(nèi)容如何？對我國有何啟示？

答：現(xiàn)代港口物流管理主要發(fā)展趨勢：（1）顧客服務轉向關系管理

港口物理管理著重在企業(yè)內(nèi)部作業(yè)與組織的整合，對顧客相對應的是以服務品質為主要管理重心。因此，評測管理績效的標準多半為貨物到期、完好率等。然而，在供應鏈管理模式發(fā)展下，實施客戶關系管理意味著一種“以客戶為中心”的新型管理模式。它是指企業(yè)在與客戶的接觸過程中，通過收集并分析客戶與企業(yè)聯(lián)系的所有信息和資料，幫助企業(yè)建立和維護一系列與客戶之間卓有成效的“一對一關系”，從而使企業(yè)提供更快捷和周到的服務，不斷提高客戶的滿意度，吸引和保持更多的客戶，實現(xiàn)企業(yè)與客戶雙方價值的最大化。港口物流的客戶關系管理的主要組成部分由：

①客戶信息的管理；②市場的管理；③客戶財產(chǎn)的管理；④客戶服務的管理。（2）經(jīng)驗激勵轉向策略變遷

科技的突飛猛進及新型商業(yè)模式不斷發(fā)展，企業(yè)固守既有經(jīng)驗尋求突破的經(jīng)營模式反而成為企業(yè)發(fā)展的障礙。例如，國際網(wǎng)絡興起后所形成的網(wǎng)絡購物通道，可能對傳統(tǒng)業(yè)者帶來極大的沖擊。因此，成功的港口企業(yè)唯有建立新策略以及培養(yǎng)持續(xù)變遷管理的能力，方能在新世紀中繼續(xù)生存。

（3）重視相對價值取向 在評量港口績效時，傳統(tǒng)評價方法容易片面追求一些絕對數(shù)值，如貨運量或貨運市場占有率等。在現(xiàn)代港口物流中，價值取向將著重于相對價值的創(chuàng)造，港口通過價值服務的提供，為顧客創(chuàng)造增值的同時，有部分回饋給企業(yè)，達到雙贏之目的。

（4）功能整合，優(yōu)勢互補（5）專注于核心業(yè)務管理

港口綜合物流經(jīng)營管理的趨勢是專注核心業(yè)務，并將核心業(yè)務或功能委托給其他專業(yè)公司管理。即結合幾家專業(yè)公司（如專業(yè)物流公司、專業(yè)信息公司），形成一虛擬企業(yè)體系并整合其功能、實現(xiàn)優(yōu)勢互補的策略聯(lián)盟，從而使主體企業(yè)能提供更好的產(chǎn)品服務。

（6）由信息保留轉向信息分享 在形成策略聯(lián)盟的供應鏈管理架構下，供應鏈內(nèi)的相關企業(yè)必須將供應鏈整合所需的信息與其他企業(yè)分享，供應鏈中多數(shù)企業(yè)可進入數(shù)據(jù)庫中取用作業(yè)決策所需的信息，使得策略聯(lián)盟行為更加有效。

（7）加強知識管理，培養(yǎng)創(chuàng)新能力

在港口物流活動中，實施知識管理，一方面要重視調(diào)整港口的組織機構，將港口建成知識性港口；另一方面要重視知識在利益分配中的重要地位，引導港口在思想觀念和價值取向上的深刻變革。

（8）以人為本，重視人力資源管理 針對目前港口企業(yè)競爭激烈的情況，加強港口企業(yè)的人力資源管理更是大勢所趨和必然之舉。首先，開展“培養(yǎng)人、使用人、發(fā)揮人”為主要內(nèi)涵的人才工程，建立和完善人才的競爭、激勵和選拔機制，努力提高員工素質，培養(yǎng)、造就和吸引復合型人才，增強港口的競爭力。其次，設計合理的薪酬制度，完善激勵約束機制。一方面運用多層次、多方面的激勵手段，激發(fā)員工的工作熱情和創(chuàng)新精神；另一方面通過完善法人治理結構，強化董事會、監(jiān)事會的監(jiān)督作用，推動政務公開，建立健全各項規(guī)章制度，完善約束機制，加強企業(yè)的績效管理。的績效管理。

目前，港口物流的經(jīng)營模式主要有以下幾種：

1、物流中心模式 港口物流中心模式是指以港口為據(jù)點，以主樞紐貨運港口業(yè)務為基礎，進一步加強并整合運輸、儲存、裝卸搬運、包裝、流通加工、物流信息處理等基本功能，并引進貨物檢驗、報關、結算、需求預測、物流系統(tǒng)設計等延伸功能，全方位、全過程地完成物流服務。這也是以物流中心為載體，集國際商品、資本、信息、技術等于一身的資源配置型港口，即“第三代港口”。港口發(fā)展物流中心模式具有得天獨厚的優(yōu)勢。首先，港口具有發(fā)展物流中心的硬件條件。港口、場站本身就有裝卸、存儲、包裝和集疏運等功能，建立物流是對傳統(tǒng)功能的進一步有效利用和功能擴充。其次，港口本身也有一定的信息處理系統(tǒng)，而物流中心模式要求這種信息處理更及時、更準確、更系統(tǒng)。

我國港口發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)雖然已經(jīng)具備一定的條件，但同發(fā)達國家港口的物流中心地位相比仍有很大差距。所以，港口向現(xiàn)代物流中心的轉化仍需長期努力，主要可以從以下幾個方面努力：

一是建立主要物流的配送中心；二是建立物流管理中心；三是建立信息數(shù)據(jù)中心；四是建立包裝檢驗與設計服務中心。

2、特許連鎖經(jīng)營模式

特許連鎖經(jīng)營是指核心港口企業(yè)（總部）同加盟港口企業(yè)（分布）簽訂合同，授權加盟企業(yè)在貴姓的區(qū)域內(nèi)使用自己的服務標志、品牌、經(jīng)營管理技術和信息系統(tǒng)，在同樣的形象下進行物流服務。港口企業(yè)的特許連鎖經(jīng)營類似于超市、餐飲企業(yè)的特許連鎖經(jīng)營，實質上是品牌企業(yè)的一種“克隆”

特許連鎖經(jīng)營的基本思路：首先，核心港站企業(yè)將其企業(yè)名稱、服務標識等申請注冊商標，其物流經(jīng)營管理技術和信息系統(tǒng)等專業(yè)部門論證質量及規(guī)范性。其次，核心企業(yè)選擇加盟企業(yè)，簽訂合同，將其品牌、服務標識等授權給加盟者使用，盟主企業(yè)擁有加盟者的物流經(jīng)營權，而加盟者擁有本企業(yè)的所有權和收益權，并向盟主交納一定比例的特許使用費；在經(jīng)營過程中，聯(lián)盟企業(yè)統(tǒng)一使用同一品牌名稱，遵循統(tǒng)一的價格策略和服務操作規(guī)范，在總部的戰(zhàn)略方針指導下實現(xiàn)物流經(jīng)營的特許連鎖。

對于盟主來說，在物流服務市場中具有較高的聲譽和知名度，企業(yè)經(jīng)營狀況良好，市場潛力巨大；企業(yè)物流經(jīng)營管理標準化、規(guī)范化，信息網(wǎng)絡完善，物流流程成為區(qū)域內(nèi)的樣板流程。對于加盟者來說，采用特許經(jīng)營模式的企業(yè)需在區(qū)域內(nèi)擁有一定的場所和專業(yè)物流服務設施，且企業(yè)有改善物流經(jīng)營、從屬于他人品牌下的醫(yī)院。

3、供應鏈模式 在現(xiàn)今物流企業(yè)的實力逐漸增強的形勢下，物流企業(yè)取代供應商和分銷商，直接同作為供應鏈核心的生產(chǎn)企業(yè)形成供求關系已經(jīng)成為可能。在物流服務中，物流企業(yè)與其直接客戶之間的合作關系表現(xiàn)在三個層次上：微觀層次表現(xiàn)為企業(yè)提供的物流作業(yè)同步、后勤保障和服務協(xié)作上；中觀層次表現(xiàn)為與生產(chǎn)企業(yè)的信息共享、提供物流技術支持和聯(lián)合開發(fā)上；宏觀層次則表現(xiàn)為同生產(chǎn)企業(yè)一起共同配置資源、實現(xiàn)委托代理機制和對策研究。這是一種高度信任、共享信息、共擔風險、共同獲利的關系。

（1）供應鏈合作模式策略

物流企業(yè)的供應鏈合作模式是一種與合作伙伴最密切的聯(lián)盟方式，管理的效用得以在這種緊密合作下充分發(fā)揮。機遇物流企業(yè)的供應鏈，港口可以實行以下聯(lián)合的策略：

①聯(lián)合貨主；②聯(lián)合船公司；③聯(lián)合其他相關企業(yè)；（2）供應鏈合作模式在運作上應該注意的問題 ①合作伙伴的選擇的長期性；②合作與交流的穩(wěn)定性。

第五篇：新疆村鎮(zhèn)銀行經(jīng)營模式與發(fā)展路徑范文

新疆村鎮(zhèn)銀行經(jīng)營模式與發(fā)展路徑

摘要

我國農(nóng)村金融改革勢在必行，理論界對農(nóng)村金融改革做了廣泛的討論，但是農(nóng)村金融改革的目標是明確的，就是滿足多元化金融需求，完善農(nóng)村金融功能。村鎮(zhèn)銀行在支撐農(nóng)村發(fā)展方面發(fā)揮著越來越重要的作用。雖然村鎮(zhèn)銀行在我國取得了不小的成就，但與此同時應該注意到其中存在的缺陷。例如監(jiān)管措施不完善、高層次人才稀缺、風險管理有待提高等等，這些問題制約著我國村鎮(zhèn)銀行的進一步發(fā)展。基于此，本文以村鎮(zhèn)銀行作為研究對象，旨在通過理論研究、現(xiàn)狀解析和趨勢預測，探討村鎮(zhèn)銀行在我國的發(fā)展前景。為了更好地發(fā)揮村鎮(zhèn)銀行在支持農(nóng)村地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展方面的作用，本文對新疆村鎮(zhèn)銀行經(jīng)營模式存在的問題進行了研究并提出了完善意見，在村鎮(zhèn)銀行產(chǎn)品和服務的創(chuàng)新方面從促進村鎮(zhèn)銀行中間業(yè)務的開發(fā)、完善村鎮(zhèn)銀行對金融市場的細分、促進村鎮(zhèn)銀行緊跟農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品和服務的創(chuàng)新、完善村鎮(zhèn)銀行利率的制定方式、促進信貸方式和擔保方式創(chuàng)新等角度提出了改進的措施。

關鍵詞：新疆；村鎮(zhèn)銀行；經(jīng)營模式；發(fā)展

目錄

引言.........................................................................................................3 1.相關理論.............................................................................................3 1.1村鎮(zhèn)銀行的概念及特征.............................................................3 1.2經(jīng)營模式的概念及內(nèi)容.............................................................4 2.新疆村鎮(zhèn)銀行經(jīng)營模式運營的情況..................................................5 2.1新疆村鎮(zhèn)銀行產(chǎn)品設計.............................................................5 2.2新疆村鎮(zhèn)銀行貸款利率的規(guī)定.................................................5 2.3新疆村鎮(zhèn)銀行風險管理機制.....................................................5 3.新疆村鎮(zhèn)銀行經(jīng)營模式中存在的問題..............................................6 3.1資金實力不足.............................................................................6 3.2產(chǎn)品創(chuàng)新能力不足.....................................................................6 3.3運營成本高................................................................................7 3.4基礎建設掣肘.............................................................................7 4.新疆村鎮(zhèn)銀行發(fā)展路徑的策略建議..................................................8 4.1擴大村鎮(zhèn)銀行的規(guī)?；潭龋龠M參與者的積極性..............8 4.2民間資本進入村鎮(zhèn)銀行進行試點.............................................9 4.3完善村鎮(zhèn)銀行產(chǎn)品創(chuàng)新體系.....................................................9 4.4經(jīng)營模式市場化.......................................................................10 結論.......................................................................................................10 參考文獻...............................................................................................11

引言

目前我國新農(nóng)村建設正在如火如荼開展，城鎮(zhèn)化進程正在穩(wěn)步推進。相應地，農(nóng)村金融需求日趨上升并呈現(xiàn)出多樣化的趨勢。隨著農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結構的調(diào)整和農(nóng)村 生產(chǎn)經(jīng)營方式的改變，農(nóng)村金融需求不只是單純的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務（如購買化肥，農(nóng)藥等，逐步轉向對金融專業(yè)知識和大規(guī)模生產(chǎn)的更高要求。同時，農(nóng)民對教育和培訓、住房、醫(yī)療保健等服務的需求不斷增加需要更多的金融支持和金融服務。根據(jù)中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會相關文件，村鎮(zhèn)銀行由有限責任公司發(fā)起，個人可以入股村鎮(zhèn)銀行，但個人持股比例不得超過總股本的10%。建立村鎮(zhèn)銀行的主要目的是服務農(nóng)民、農(nóng)業(yè)和農(nóng)村，進一步提高農(nóng)村金融供給。經(jīng)營理念是通過它的地方農(nóng)村資金流轉到積極的農(nóng)村金融，從而增強邊遠農(nóng)村地區(qū)的金融服務，進而解決農(nóng)村地區(qū)中小型企業(yè)融資困難的問題，因此，它也是社會主義新農(nóng)村建設的一個重要組成部分。

1.相關理論

1.1村鎮(zhèn)銀行的概念及特征 1.1.1村鎮(zhèn)銀行的概念

根據(jù)2007年中國銀監(jiān)會引發(fā)的《村鎮(zhèn)銀行管理暫行規(guī)定》對村鎮(zhèn)銀行的概念作了界定，村鎮(zhèn)銀行是指經(jīng)中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會依據(jù)有關法律、法規(guī)批準，由境內(nèi)外金融機構、境內(nèi)非金融機構企業(yè)法人、境內(nèi)自然人出資，在農(nóng)村地區(qū)設立的主要為當?shù)剞r(nóng)民、農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展提供金融服務的銀行業(yè)金融機構。和其它商業(yè)銀行機構一樣，村鎮(zhèn)銀行也是以“安全性、流動性、效益性”為經(jīng)營原則的自主經(jīng)營，自負盈虧，自擔風險，自我約束的銀行業(yè)金融機構。

1.1.2村鎮(zhèn)銀行的主要特征

（1）設立門檻低

村鎮(zhèn)銀行的資本規(guī)模小，村鎮(zhèn)銀行在縣(市)設立，其注冊資本需要300萬元人民幣以上；在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))設立的村鎮(zhèn)銀行，其注冊資本最低限額為100萬元人民幣；而設立農(nóng)村商業(yè)銀行注冊資本不低于5000萬元人民幣。（2）.多元化的產(chǎn)權結構

境內(nèi)外金融機構、境內(nèi)非金融機構企業(yè)法人和自然人可以作為發(fā)起機構出資成立村鎮(zhèn)銀行，其產(chǎn)權結構為多元化的股份制銀行?！洞彐?zhèn)銀行管理暫行規(guī)定》規(guī)定村鎮(zhèn)銀行最大股東或唯一股東必須是銀行業(yè)金融機構，其單一金融機構股東持股比例不得低于20%，單一非金融機構企業(yè)法人及其關聯(lián)方持股比例不得超過10%。持有村鎮(zhèn)銀行，農(nóng)村合作金融機構股份總額5%以上的任何單位或個人，應當事先經(jīng)監(jiān)管機構的批準。

（3）.單一地區(qū)制的經(jīng)營模式

《村鎮(zhèn)銀行管理暫行規(guī)定》村鎮(zhèn)銀行不允許跨區(qū)存放貸。這決定村鎮(zhèn)銀行的單一地區(qū)制的經(jīng)營模式。這使村鎮(zhèn)銀行立足本地，可通過長期與農(nóng)戶和農(nóng)村中小企業(yè)聯(lián)系，能有效掌握本地市場變化和客戶信息，具有收集信息快的優(yōu)點，有利于村鎮(zhèn)銀行發(fā)放關系型貸款。

1.2經(jīng)營模式的概念及內(nèi)容

經(jīng)營模式又稱經(jīng)營管理模式，是指企業(yè)根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營宗旨，為實現(xiàn)企業(yè)所確認的價值定位所采取的一系列方式方法的總稱。其中包括企業(yè)為實現(xiàn)價值定位所規(guī)定的業(yè)務范圍，企業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈的位置，以及在這樣的定位下實現(xiàn)價值的方式和方法。由此看出，經(jīng)營模式是企業(yè)對市場作出反應的一種范式，這種范式在特定的環(huán)境下是有效的。

由定義可以看出，經(jīng)營模式的內(nèi)涵包含三方面的內(nèi)容：一是確定企業(yè)實現(xiàn)什么樣的價值，也就是在產(chǎn)業(yè)鏈中的位置；二是企業(yè)的業(yè)務范圍；三是企業(yè)如何來實現(xiàn)價值，采取什么樣的手段。

根據(jù)經(jīng)營模式的定義，企業(yè)首先有企業(yè)的價值定義。在現(xiàn)有的技術條件下，企業(yè)實現(xiàn)價值是通過直接交易，還是通過間接交易，是直接面對消費者，還是間接面對消費者。處在產(chǎn)業(yè)鏈中的不同的位置，實現(xiàn)價值的方式也不同。根據(jù)在產(chǎn)業(yè)鏈中的位置、企業(yè)的業(yè)務范圍、企業(yè)實現(xiàn)價值的不同方式，我們可以區(qū)分出不同的經(jīng)營模式。根據(jù)企業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈中位置的不同，可分八種不同的經(jīng)營模式:銷售型、生產(chǎn)型、設計型、銷售+設計型、生產(chǎn)+銷售型、設計+生產(chǎn)型、設計+生產(chǎn)+銷售型和信息服務型。根據(jù)企業(yè)業(yè)務范圍的不同，我們可以劃分兩類經(jīng)營模式:單一化經(jīng)營模式和多元化經(jīng)營模式。根據(jù)企業(yè)經(jīng)營過程中實現(xiàn)價值的方式不同，經(jīng)營模式主要有三種:成本領先、差別化和目標集聚。由此可見，經(jīng)營模式是可以根據(jù)企業(yè)發(fā)展階段、發(fā)展戰(zhàn)略等實際情況而轉變的。

2.新疆村鎮(zhèn)銀行經(jīng)營模式運營的情況

2.1新疆村鎮(zhèn)銀行產(chǎn)品設計

村鎮(zhèn)銀行為新疆中小企業(yè)和“三農(nóng)”提供“一站式審批”服務，對符合條件、手續(xù)齊全的貸款申請，盡力縮短業(yè)務流程和在途積壓時間，從調(diào)查、審批到發(fā)放一般在3-5個工作日內(nèi)完成，與其他金融機構相比，如農(nóng)村信用合作聯(lián)社一筆貸款從調(diào)查、審批到發(fā)放一般需要7-15個工作日，信貸審批具有管理鏈條短、決策高效的特色服務優(yōu)勢。作為完全意義上的商業(yè)銀行，村鎮(zhèn)銀行業(yè)務品種創(chuàng)新靈活，能夠根據(jù)新疆中小企業(yè)和“三農(nóng)”的實際金融需求特點，自主研制開發(fā)信貸產(chǎn)品，與其他金融機構相比，獨立自主權的操作性、靈活性限制較小。

2.2新疆村鎮(zhèn)銀行貸款利率的規(guī)定

新疆村鎮(zhèn)銀行利率定價機制靈活，根據(jù)不同的貸款對象，綜合考慮成本、風 險等因素，結合實際確定貸款利率水平，與其他商業(yè)銀行相比，利率水平總體較低。村鎮(zhèn)銀行與傳統(tǒng)商業(yè)銀行相比，更加適合進行關系營銷，在這方面的突出能力可以發(fā)展為它的明顯優(yōu)勢。村鎮(zhèn)銀行進行關系營銷，客戶經(jīng)理可以與企業(yè)進行深入交往，借此來得到借款企業(yè)的相關資料，之后再由相關部門根據(jù)材料做出貸款決策石。關于借款人的相關信息，一方面是通過銀行為其提供存貸款和其他金融服務的過程中獲得的；另一方面是通過銀行工作人在日常生活中與借款人的接觸，從而了解到其信用狀況而獲得的。這些通過實際接觸而了解到的信息，其實際價值往往高于通過財務報表而反應出來的借款人信息的價值。

2.3新疆村鎮(zhèn)銀行風險管理機制

新疆村鎮(zhèn)銀行信用風險除信息不對稱這一重要因素外，還有其特殊的環(huán)境和自身的原因，比如農(nóng)村經(jīng)濟和金融基礎薄弱、農(nóng)村金融政策法規(guī)不完善、農(nóng)村信用制度建設滯后、風險分散與補償機制缺乏、貸款管理制度不健全、金融監(jiān)管相對落后等。雖然村鎮(zhèn)銀行在信貸方式上因地制宜進行了創(chuàng)新，比如說還款方式，但由于在信貸制度上還是沒有反復進行“創(chuàng)新——實施——再創(chuàng)新”的循環(huán)，加上社會信用體系尚未建立，年輕的信貸人員缺乏對無抵押無擔保無社會信用體系約束的一些農(nóng)戶進行“軟信息”收集的經(jīng)驗，一些聯(lián)保小組的成員出現(xiàn)了貸款逾期的現(xiàn)象。還有一些農(nóng)戶由于其經(jīng)營的特殊性，可能需要等到農(nóng)歷新年資金才會一次性回籠，資金回籠前就算只是要還利息對他們來說都是件有難度的事情。有些村民的信用意識還不夠強，因此在諸如農(nóng)戶聯(lián)保貸款等一系列信用擔保貸款中，村鎮(zhèn)銀行承受著相當大的違約風險。

3.新疆村鎮(zhèn)銀行經(jīng)營模式中存在的問題

3.1資金實力不足

對商業(yè)銀行而言，充足和穩(wěn)定的資金來源是金融機構生存和發(fā)展的前提和基礎。而目前，資金來源不足即是制約村鎮(zhèn)銀行發(fā)展的通病，也是影響著村鎮(zhèn)銀行信貸業(yè)務發(fā)展的最主要因素。據(jù)央行數(shù)據(jù)顯示，2015年末新疆村鎮(zhèn)銀行人民幣各項存款余額1696億元，全年增加944億元，全年存款增量占農(nóng)村類金融機構存款增加額的比重為5.7%。村鎮(zhèn)銀行客戶資源量少影響了其存款業(yè)務的開展，村鎮(zhèn)銀行遭遇的資金瓶頸影響了其信貸出口，影響了村鎮(zhèn)銀行的流動性。

3.2產(chǎn)品創(chuàng)新能力不足

目前，新疆村鎮(zhèn)銀行的高管領導大都由村鎮(zhèn)銀行各股東公司派調(diào)，其它大部分員工需要外招，而村鎮(zhèn)銀行的服務定位決定了它們的布局地點，其都處于縣域及以下的鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)甚至是經(jīng)濟欠發(fā)達的農(nóng)村地區(qū)，很難與大型商業(yè)銀行去競爭，難以吸引到優(yōu)秀而專業(yè)的人才。因此，村鎮(zhèn)銀行現(xiàn)有具備金融專業(yè)知識、業(yè)務知識和經(jīng)營管理的人才很少，在信貸產(chǎn)品創(chuàng)新和金融服務能力上不足。當前，新疆大部分村鎮(zhèn)銀行的業(yè)務還停留在傳統(tǒng)的存款業(yè)務和貸款業(yè)務，對于中間業(yè)務的開展還相對滯后。隨著農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，農(nóng)戶和農(nóng)村中小企業(yè)對金融服務的品種要求更多元化，如保險代理、票據(jù)托收、理財產(chǎn)品、咨詢顧問業(yè)務、擔保類業(yè)務等。而產(chǎn)品與服務創(chuàng)新的不足就影響了客戶的積累，盈利的創(chuàng)收、風險的控制，影響了村鎮(zhèn)銀行長期發(fā)展。

目前，新疆村鎮(zhèn)銀行以小額農(nóng)戶貸款業(yè)務為主，與農(nóng)信社推出的小額貸款業(yè)務相比，雖然新疆村鎮(zhèn)銀行具有主發(fā)起人提供技術支持的優(yōu)勢，同時，在貸款管理工作上也比較細致，但并不具備絕對的業(yè)務優(yōu)勢。主要體現(xiàn)在市場定位、管理模式、貸款流程以及擔保方式等方面都趨于類同，加之，信用社推出小額貸款業(yè)務經(jīng)久歷長，農(nóng)村經(jīng)營管理經(jīng)驗十分豐富，對市場以及客戶比較熟悉，市場占有率相對高，并且培養(yǎng)了一批忠誠穩(wěn)定的客戶群。相比之下，村鎮(zhèn)銀行起步時間短，對市場的熟悉還有一個循序漸進的過程，網(wǎng)點資源相對較少，社會認知度也還需要進一步提升，因此，競爭力略顯不足。

3.3運營成本高

村鎮(zhèn)銀行是具有特殊市場定位的金融機構，肩負著服務“三農(nóng)”，促進農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展、盤活農(nóng)村金融資源等的“社會使命”。目前村鎮(zhèn)銀行整體還處于起歩階段，發(fā)展模式還處在摸索時期，其盈利能力還未完全實現(xiàn)，肩負著較高的稅賦成本。再加上村鎮(zhèn)銀行的整體實力和規(guī)模小，抵抗風險的能力也較弱，國家對村鎮(zhèn)銀行應在優(yōu)惠政策和財政補貼上的給予大力支持，以彌補村鎮(zhèn)銀行現(xiàn)階段“高風險、高成本、低收益”的經(jīng)營狀況。目前，雖然我國在總體方向上發(fā)布的政策，但與措施和規(guī)則是不明確的。首先在不支持補貼政策的情況下，國家財政部對實施新型農(nóng)村金融機構有針對性的補貼資金成本管理暫行辦法 “僅對村鎮(zhèn)銀行的總貸款和貸款的合規(guī)性增加，按去年2%的貸款總額超過平均水平”，并在申請財政補貼，復雜的程序，層層上報，實施效果差。在當前信貸緊縮的形勢下，人民銀行和村鎮(zhèn)銀行的信貸政策和大銀行的“一刀切”，加大了對農(nóng)村銀行的管理壓力。其次，在財政支持下，新疆省村鎮(zhèn)銀行雖然享受了人民銀行對農(nóng)業(yè)貸款政策的支持，但其規(guī)模和成本的能力卻有限，只有少數(shù)機構能真正享受這一政策。最后在稅收優(yōu)惠上，國家在對西部農(nóng)村地區(qū)的農(nóng)信社有免征企業(yè)所得稅，對其他地區(qū)農(nóng)信社則按其應納稅額的50%征收的規(guī)定，而很多省份對村鎮(zhèn)銀行并未享有同等稅收待遇。有些地區(qū)對村鎮(zhèn)銀行發(fā)起人承諾提供的一次性開辦費和風險補助金、免收注冊登記費等規(guī)定，但在具體實施過程中卻是一紙空談。

3.4基礎建設掣肘

目前，新疆村鎮(zhèn)銀行科技信息設備落后，結算手段單一，尚未接入人民銀行的征信系統(tǒng)、反洗錢系統(tǒng)，不能為客戶提供現(xiàn)代化的金融服務。同時，在大額現(xiàn)金審批報備、大額交易報告、可以交易報告等方面的網(wǎng)絡監(jiān)測能力不足，降低了村鎮(zhèn)銀行的服務效率和風險防范能力。村鎮(zhèn)銀行服務于某個鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域，當?shù)氐氖杖胨胶彤a(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況遠遠落后于城市地區(qū)。而且村鎮(zhèn)銀行很多設立在中西部地區(qū)，經(jīng)濟發(fā)展水平遠低于發(fā)達地區(qū)。部分村鎮(zhèn)銀行所在的鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展水平較低，當?shù)刎斦杖胍草^少，地方政府對于村鎮(zhèn)銀行能夠給予的支持非常有限。另外一個方面，一些村鎮(zhèn)銀行所在的地域經(jīng)濟發(fā)展水平較好，但是地方政府可能只注重當?shù)氐囊恍┐螽a(chǎn)業(yè)，對于村鎮(zhèn)銀行重點服務的農(nóng)村產(chǎn)業(yè)往往支持不足，這些方面都為村鎮(zhèn)銀行在當?shù)氐陌l(fā)展帶來了一定的困難。

4.新疆村鎮(zhèn)銀行發(fā)展路徑的策略建議

對發(fā)展尚處于初級階段的村鎮(zhèn)銀行遠不夠，新疆村鎮(zhèn)銀行的經(jīng)營成本遠不能被當前的經(jīng)營收入所覆蓋，村鎮(zhèn)銀行盈利能力存在不足，難免會挫傷村鎮(zhèn)銀行的參與的積極性。村鎮(zhèn)銀行是我國農(nóng)村金融體系中最具發(fā)展前景的機構，政府在相關政策的支持上給予大膽嘗試，村鎮(zhèn)銀行將有可能成為我國金融領域的另一個成功典范。本文結合目前我國經(jīng)濟發(fā)展的環(huán)境對村鎮(zhèn)銀行所需的政策支持上作了以下設想，希望能為村鎮(zhèn)銀行當前的發(fā)展提供參考。

4.1擴大村鎮(zhèn)銀行的規(guī)模化程度，促進參與者的積極性

大型金融機構對于設立村鎮(zhèn)銀行，有其自身業(yè)務競爭帶來的擴張邏輯性，但是過去分散、封閉的模式顯然不符合大型金融機構的愿望。2011年7月，銀監(jiān)會調(diào)整了培育村鎮(zhèn)銀行的思路，主推有意愿、有能力、有規(guī)劃的銀行批量化、集約化設立村鎮(zhèn)銀行，并醞釀推出村鎮(zhèn)銀行子銀行牌照(《商業(yè)銀行村鎮(zhèn)銀行子銀行管理暫行辦法》(征求意見稿))。農(nóng)村地區(qū)的金融發(fā)展的空間巨大，需要充分調(diào)動大中型商業(yè)銀行的積極性，利用這些銀行的人才優(yōu)勢、管理優(yōu)勢、資金優(yōu)勢和網(wǎng)絡優(yōu)勢，通過規(guī)模化、專業(yè)化設立村鎮(zhèn)銀行集團的模式，降低運營成本，提高資金供給能力，打造出穩(wěn)定的、植根村鎮(zhèn)的村鎮(zhèn)銀行控股集團。

規(guī)?；O立村鎮(zhèn)銀行，可以先從大型商業(yè)銀行作為試點，重點在西部地區(qū)推開。主要模式就是村鎮(zhèn)銀行規(guī)?；O立，鏈條化經(jīng)營，將大型商業(yè)銀行的人才、管理、網(wǎng)絡優(yōu)勢發(fā)揮出來，在業(yè)務模式上進行創(chuàng)新，為農(nóng)村多層次的產(chǎn)業(yè)鏈提供全方位金融服務。這種模式，不但可以提高村鎮(zhèn)銀行的規(guī)模化、專業(yè)化、集中化程度，也可以通過整體規(guī)劃業(yè)務發(fā)展、集中提供IT支持和專業(yè)化營運與風險管理，有效降低風險成本和營運成本，提高風險控制和安全運營水平，實現(xiàn)村鎮(zhèn)銀行的規(guī)模效益。而成本的降低和規(guī)模效益的實現(xiàn)，最終將體現(xiàn)為產(chǎn)品價格優(yōu)勢，從而惠及“三農(nóng)”，也可以保障村鎮(zhèn)銀行的長期穩(wěn)定發(fā)展。4.2民間資本進入村鎮(zhèn)銀行進行試點

新疆南北部經(jīng)濟發(fā)展不均衡，吸引民間資金進入村鎮(zhèn)銀行，是規(guī)范這些地區(qū)金融秩序的首選方案。目前的村鎮(zhèn)銀行的設立，從制度設計上實際要求主發(fā)起銀行承擔技術輸出義務和風險兜底責任，發(fā)起銀行對村鎮(zhèn)銀行的控制，對有意向參與的其他機構吸引力就顯得不足。實際上，在村鎮(zhèn)銀行的設立上，應該參照股份制商業(yè)銀行的模式，放開對投資人身份的限制，主發(fā)起行持股比例高低、是否持股不做具體限制，抬高注冊資本門檻，整合現(xiàn)有小額貸款公司、擔保公司和其他投資機構的資源，以規(guī)范的股份制銀行形式，改組或組建新的村鎮(zhèn)銀行。

由于南北部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展程度不一樣，北部的城鄉(xiāng)二體化現(xiàn)象仍然突出，而南部地區(qū)的城鄉(xiāng)差距正在逐步縮小。因此新疆村鎮(zhèn)銀行可以在業(yè)務經(jīng)營范圍上不單單局限在農(nóng)村，而是為當?shù)氐木用瘛⒅行∑髽I(yè)以及微小企業(yè)提供信貸服務，性質上類似于美國的社區(qū)銀行。但涉農(nóng)比例不做具體限定，對于涉農(nóng)貸款仍給予財政補貼。在規(guī)范村鎮(zhèn)銀行的基礎上，大力整頓小額貸款公司和其他非銀行金融機構的運作，使得這些民間資金找到出口，使得困擾我國現(xiàn)階段經(jīng)濟發(fā)展的高利貸現(xiàn)象，從根本上和制度上得以遏制。對新疆農(nóng)村發(fā)展影響也較小，但對于解決民間融資困境，卻是個難得的機遇。如能在此過程中及時總結經(jīng)驗，修正方向，對新疆整個金融體系的改革與完善，將提供新的動力。

4.3完善村鎮(zhèn)銀行產(chǎn)品創(chuàng)新體系

第一，推出能覆蓋農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的金融產(chǎn)品服務體系。為農(nóng)業(yè)整個產(chǎn)業(yè)鏈進行統(tǒng)籌考慮，對處于產(chǎn)業(yè)鏈上游的農(nóng)機具生產(chǎn)廠商，村鎮(zhèn)銀行可以為其提供中期貸款；對處于產(chǎn)業(yè)鏈中游的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者，提供期限較長的基建貸款和期限較短的收成貸款；對于處于下游的銷售商，村鎮(zhèn)銀行應為其提供國際結算、賬款保理、貿(mào)易融資等各種結算和融資服務。通過金融支持，整個農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈融資渠道開放，可以提高信貸資金的監(jiān)管水平，減少挪用資金的風險，也有助于農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和規(guī)?；?。二是增加農(nóng)業(yè)附加產(chǎn)品和服務，將政府補貼政策納入信貸流程。將各種類型的補貼作為一種還款來源，并將申請補貼的機構服務，以減少貸款擔保的要求。在農(nóng)村基礎設施建設，農(nóng)產(chǎn)品流通體系建設過程中的國家和農(nóng)業(yè)，林業(yè)，金融和其他政府建立的資源共享系統(tǒng)的優(yōu)惠政策，提高信息溝通的水平，為農(nóng)民和企業(yè)提供多樣化，全面的金融服務解決方案。第三，增加票據(jù)使用量，有效監(jiān)管信貸資金的用途和去向。通過放寬信貸規(guī)模指標、提高再貸款額度、再貼現(xiàn)規(guī)模調(diào)劑等措施，鼓勵村鎮(zhèn)銀行對農(nóng)戶和農(nóng)業(yè)企業(yè)使用銀行承兌匯票和國內(nèi)信用證等結算方式，鼓勵村鎮(zhèn)銀行對涉農(nóng)企業(yè)的商業(yè)承兌匯票進行貼現(xiàn)。綜合運用多種貨幣政策工具，拓寬涉農(nóng)信貸資金來源，加強涉農(nóng)資金流向的監(jiān)管。第四，創(chuàng)新貸款擔保方式，提高貸款使用效率。對于農(nóng)民工、農(nóng)機大戶、種糧大戶、農(nóng)機服務組織、農(nóng)民專業(yè)合作社以及農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)，采取各種貸款擔保方式，鼓勵采取相關貸款人之間的互保和貸款使用上的相互監(jiān)督。探索“銀行+企業(yè)+農(nóng)戶+合作社”的信貸合作服務模式。結合農(nóng)村改革，積極探索農(nóng)村財產(chǎn)抵(質)押制度，合力擴大農(nóng)村擔保物范圍，進一步緩解農(nóng)村抵押擔保難問題。

4.4經(jīng)營模式市場化

發(fā)展初期，社會對村鎮(zhèn)銀行的認可度不高。新疆村鎮(zhèn)銀行雖然是由實力雄厚的銀行發(fā)起甚至控股，經(jīng)銀監(jiān)會正式批準成立的銀行業(yè)金融機構，且陸續(xù)發(fā)行加入銀聯(lián)系統(tǒng)的銀行卡，一定程度上方便客戶異地取款，但由于村鎮(zhèn)銀行是新生事物且網(wǎng)點單一，網(wǎng)上銀行還未開通，存取業(yè)務辦理起來極不方便，我國又還未構建好存款保險制度，老百姓對其的認可度不高，擔心一旦村鎮(zhèn)銀行出現(xiàn)經(jīng)營問題的話政府會袖手旁觀，因許多人暫時還不敢把辛苦賺來的積蓄存入村鎮(zhèn)銀行。村鎮(zhèn)銀行是地域性的商業(yè)銀行，不同業(yè)務開展起來具有地域性的不對稱特征。銀監(jiān)會放寬農(nóng)村金融機構準入政策的原因之一就是為了緩解商業(yè)銀行“虹吸”的現(xiàn)象，村鎮(zhèn)銀行立足縣域服務“三農(nóng)”的市場定位，這些都使得其可以接受來自外地的存款資金，卻無法將資金貸給外地客戶，因此即使許多村鎮(zhèn)銀行存款利率按基準利率進行10%上浮，仍然不方便與外地客戶建立合作關系，一定程度上錯過了吸收資金豐富地區(qū)資金的機會。

結論

新疆農(nóng)村村鎮(zhèn)銀行發(fā)展路徑的選擇問題。在農(nóng)村村鎮(zhèn)銀行發(fā)展路徑的選擇上，無論是新建還是改造現(xiàn)有的農(nóng)村金融機構都可以作為選擇，但建議東部發(fā)達地區(qū)可以在增量發(fā)展與存量改造并舉的情形下向存量改造傾斜，而改造農(nóng)信社可以作為存量改造的首要選擇。我國欠發(fā)達的中西部地區(qū)，應謹慎而大膽地推行增量模式，一部分“新建”農(nóng)村村鎮(zhèn)銀行為先導，充分發(fā)揮農(nóng)村村鎮(zhèn)銀行的“鰓魚效應”，而新建農(nóng)村村鎮(zhèn)銀行可以借助本文設立條件成熟度模型做初步的進入 條件評價。

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