第一篇：二三線城市的房產問題

二、三線城市房地產中介市場的發(fā)展現(xiàn)狀、監(jiān)管難點與對策

南海區(qū)局 戴桂純

近十年來，伴隨著房地產市場的持續(xù)火熱，房地產中介行業(yè)得到了迅猛發(fā)展。然而，在近幾年的監(jiān)管執(zhí)法和消費維權工作中，筆者發(fā)現(xiàn)目前二、三線城市房地產中介市場存在許多不規(guī)范的問題。如何進一步加強行業(yè)監(jiān)管，促進其良性發(fā)展，切實維護好消費者的合法權益，成為迫切需要解決的問題。

一、當前全市房地產中介的發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題

房地產中介是指在房地產開發(fā)經營與消費的供求市場中，為交易主體提供評估、交易、代理、經紀、咨詢等服務及善后管理服務的機構，其在房地產開發(fā)和市場消費中的作用越來越大。近幾年來，房地產中介市場發(fā)展更為迅猛，以目前佛山市內已登記注冊從事房地產經紀業(yè)務的經營戶為例，共有1996家，其中2008年注冊成立的有138家，2009年有364家，2010年有413家，2011年新成立202家，這一數字還未包含未依法登記注冊擅自開業(yè)經營的無照經營者。

（一）市場經濟秩序混亂，無照和超范圍經營亟待規(guī)范。一是無照經營較普遍。在樓市火熱期，房地產中介具有較大的生存空間，只需租賃一間面積不大的店面，配置若干電腦、電話、工作人員便可對外經營。為減少支出，降低經營成本，逃避管理，不少房地產中介無照經營。據業(yè)內人士透露，即使是知名房地產中介連鎖公司，也存在幾十家門店沒有辦理營業(yè)執(zhí)照的情況。二是超范圍經營較嚴重。在最近一兩年的樓市新政調控下，樓市成交量有所下降，房地產中介業(yè)務量銳減。為謀求生存，一些生意慘淡的房地產中介超越核準的經營范圍從事其他業(yè)務，如兼營送水、家政、婚介，散裝食品、煙酒等業(yè)務，租賃《經紀人證》賺取個人供應方和需求方之間的差價等。

（二）虛假房源信息泛濫，欺詐現(xiàn)象頻發(fā)亟待整治。一是網絡上虛假房源信息泛濫。房地產中介經常將過期的房源信息登載在網上，待顧客上鉤后才告知該房源已售（租）出，并拼命推薦其他房源。二是不少中介公司的門店玻璃櫥窗上貼出的房源信息為虛假信息，其標注的房源價格往往比市場價低10%-15%，這已成為房地產中介的攬客招數，是行業(yè)里公開的秘密。

（三）霸王條款侵權益，客戶利益欠保障。目前，一些房地產中介機構使用自訂合同、條款的手段加重客戶的義務，排除、降低自身責任。比如要求客戶一旦簽訂合同，就必須支付傭金，合同履行一旦發(fā)生問題，便推脫，有時即便沒有交易成功，也不會退還傭金。

二、工商部門監(jiān)管房地產中介市場的存在難點

（一）立法相對滯后，執(zhí)法成效受制約。近年來房地產中介發(fā)展迅猛，但立法跟不上形勢發(fā)展，市場發(fā)展快而法律介入慢，助長了房地產中介的違法違規(guī)行為。盡管在2011年4月1日，住房和城鄉(xiāng)建設部、國家發(fā)展和改革委員會、人力資源和社會保障部聯(lián)合出臺的《房地產經紀管理辦法》正式實施，但是該辦法仍存在立法層面不夠高、細節(jié)規(guī)定不夠明確，未徹底消除法律漏洞等問題。面對復雜多變的外部環(huán)境和后續(xù)出現(xiàn)的新類型侵權案例，立法規(guī)范行業(yè)健康發(fā)展依然任重道遠。

（二）準入門檻及違法成本較低，違法行為難根治。一是準入門檻較低。主要體現(xiàn)在：在資金方面，房地產經紀公司注冊資金的下限僅為10萬元，沿街盡是房地產經紀公司的情況比比皆是，甚至很多小區(qū)里都有不知名的經紀公司，工商部門全面監(jiān)管的壓力較大。在人員方面，要求3個有資質的房地產經紀人。據業(yè)內數據顯示，目前全國具備資質證書的僅有幾萬人，但從業(yè)人數已達100萬。人員持證上崗率低，管理不嚴格，流動性大，許多欠缺職業(yè)道德，唯利是圖，損害客戶利益，工商維權任務重。二是違法成本較低。具體體現(xiàn)在：一方面是設備簡單、投資成本低，房地產中介聞風可迅速撤離人員及設備逃避執(zhí)法，增加了工商查處的難度，即便被扣押財物，不久又重新購買設備繼續(xù)無照經營；另一方面是查處后房地產中介所承受的法定成本低，沒收違法所得和罰款需要依據房地產中介提供給工商部門的交易臺賬和經紀合同，但這些證據可能造假，當處罰低于違法經營所得，便會促使其存在僥幸心理繼續(xù)違法。

（三）對虛假廣告監(jiān)管不到位，虛假信息坑害消費者。當前，房地產中介往往對房源產權、位置、交通、商業(yè)和文化設施、建筑面積、物業(yè)等作含糊、引人誤解的表述或承諾后不予兌現(xiàn)的虛假廣告，工商部門對此類廣告的監(jiān)管力度還有待進一步加強。

（四）推行合同示范文本力度不足，規(guī)范約束力低。以佛山市為例，由市工商局聯(lián)合市住建局制訂的《佛山市存量房買賣合同》和《佛山市房地產經紀服務合同》已于今年1月1日開始作為合同示范文本正式在全市全面推廣使用，但目前推廣使用的力度仍顯不足，在消費者的投訴舉報中，就發(fā)現(xiàn)不少在自訂合同中使用“霸王條款”損害消費者利益的情況。

（五）多部門協(xié)調機制待完善，調解專業(yè)性待提高。在12315接到的有關房地產中介的投訴舉報中，反映的主要問題有房地產中介提供虛假房地產信息，故意掩蓋房屋質量問題，收費不合理，騙取定金等。在調解糾紛過程中，工商部門主要面臨兩個難題：一是職權有限。工商、住建、國土資源、稅務、公安等部門對房地產中介機構均享有監(jiān)管責任，因此，在調解糾紛過程中，因為各單位各司其職，缺乏協(xié)調解決問題的機制，導致難以順利開展工作。另外，鑒于職權有限，如果消費者不舉報，可能較難發(fā)現(xiàn)侵權行為。二是專業(yè)受限。由于房地產中介服務工作的專業(yè)性強，因此，相應要求工商部門的調解人員也應對房地產業(yè)務、房地產法律法規(guī)等方面的知識有一定了解，才能更好地完成調解工作，但當前工商部門缺乏房地產行業(yè)專業(yè)人才，缺少房地產知識專業(yè)培訓，一定程度上制約了房地產糾紛調解工作的有效開展。

三、加強房地產中介行業(yè)監(jiān)管的對策

（一）針對新問題完善立法，規(guī)范新型違法行為。進一步健全房地產中介市場監(jiān)管方面的法律法規(guī)，完善細則，填補法律漏洞，各個職能部門應及時將《房地產經紀管理辦法》頒布后出現(xiàn)的新問題、新類型案件反饋給法律法規(guī)制定部門，使法律法規(guī)體系與時俱進，以便各職能部門開展執(zhí)法有法可依，提高執(zhí)法效能。比如《辦法》雖然規(guī)定房地產中介和人員不得賺取差價，但只要借用其他非房地產經紀人的名義簽訂合同，那么低價買入和高價賣出的兩份合同根據《合同法》仍然是有效合同，中介對雙方不承擔違約責任，因此，法律可增加對此類行為的禁止規(guī)定，進一步規(guī)范房地產中介的經營行為。

（二）嚴把五關，大力整治無照和超范圍經營行為。一是把好初審關，對新設立的房地產中介進行嚴格的資質和登記項目審查，避免不符合登記注冊條件的中介進入市場造成魚龍混雜的局面，并加強與建設、國土等部門的溝通協(xié)調，及時提取企業(yè)原始資料充實到“經濟戶口”檔案中。二是把好年檢關，重點檢查有無超范圍經營，擅自改變經營場所，提交虛假材料等違法違規(guī)行為。三是把好巡查關，加大對無照經營的檢查力度，對已登記注冊的房地產中介及分支情況進行摸底排查，并督促其將經營范圍，職業(yè)經紀人姓名、證號和照片、服務內容及傭金標準在經營場所醒目位置對外公示。四是把好整治關，與轄區(qū)內住建、稅務、國土資源、公安、供水供電等部門開展聯(lián)合執(zhí)法行動，并形成長效監(jiān)管協(xié)作機制，保證執(zhí)法效果。五是把好存檔備查關。督促房地產經紀機構建立健全房地產銷售(租賃)檔案，將經紀原始憑證、經紀臺賬、經紀合同存檔備查，以利于當違法經營行為發(fā)生時計算所應承擔的法定成本有更準確的依據。

（三）加大對虛假廣告的監(jiān)測和查處力度，促進誠信經營。加強對報紙、電視、廣播、網站、手機短信登載的房源廣告的收集和監(jiān)測，重點清查含有升值或者投資回報等承諾內容，虛假和夸大房源名稱、面積、價格、用途、位置、周邊環(huán)境、配套設施內容的廣告。依據《反不正當競爭法》、《廣告法》等法律，對虛假廣告予以嚴肅查處，維護公平競爭、健康有序、文明誠信的行業(yè)秩序。

（四）加大合同范本的使用監(jiān)督，促進合同使用規(guī)范合法。為有效規(guī)范房地產中介行業(yè)的合同使用，減少“霸王條款”對消費者權益的侵害，積極推廣使用官方制訂的《存量房買賣合同》和《房地產經紀服務合同》。建議定期對房地產經紀機構與客戶簽訂的合同進行抽查，對不配合使用合同范本和不公示其樣式的房地產經紀機構，加大巡查力度，及時發(fā)現(xiàn)和查處房地產經紀違法行為，確保合同使用規(guī)范、合法、有效，保護消費者的合法權益。

（五）完善應對房地產中介市場的維權機制，提高維權效能。一是暢通投訴渠道。要求房地產中介在經營場所醒目位置公布12315消費維權服務站點、消費者申訴舉報電話，并鼓勵經營者完善自身的投訴處理機制，在條件允許情況下設置投訴處理專員和熱線，及時發(fā)現(xiàn)和解決問題。二是提高調解隊伍的專業(yè)性。通過建立和完善培訓制度，綜合運用講課、視頻演示、討論、角色扮演等方式定期開展有針對性的培訓，增加調解人員在專業(yè)領域的知識儲備。同時，考慮吸收退休法律工作者等專業(yè)人員以志愿者身份參與進調解工作中，優(yōu)化調解員隊伍。三是建立調解聯(lián)席會議制度。當遇到棘手糾紛時，及時啟動聯(lián)席會議，由住建、稅務等部門給予專業(yè)性、權威性的分析，提高調解成功率。四是建立健全房地產中介消費警示制度。及時收集案例，進行分析總結，廣泛利用官方網站、微博、電臺廣播、報紙等各類媒體公開曝光違法違規(guī)案件，發(fā)布消費警示。五是加強維權宣傳和法律法規(guī)普及。利用3.15、普法宣傳日等有利契機開展現(xiàn)場咨詢活動，派發(fā)法律知識手冊，開辦講座讓群眾熟悉法律條款，提高利用法律手段維護自身利益的能力。

（六）積極引導房地產中介行業(yè)協(xié)會發(fā)展，加強行業(yè)自律。應積極引導行業(yè)協(xié)會發(fā)展，發(fā)揮協(xié)會協(xié)助行政部門管理行業(yè)的作用。一是行業(yè)協(xié)會應深入調查研究，全面了解行業(yè)動態(tài)，及時向工商等有關部門進行反饋。二是協(xié)會應積極向會員宣傳政府的相關政策和制度，加強對行業(yè)的監(jiān)督管理，通過行業(yè)自律機制促進良性發(fā)展，樹立良好的行業(yè)形象。三是協(xié)會應加強對經紀人員的職業(yè)道德教育和技能培訓，提高服務水平。四是協(xié)會應不斷完善中介機構和個人信用檔案，并為其搭建申報“守合同重信用”稱號平臺，引導企業(yè)培育品牌，誠信經營。五是協(xié)會應探索建立權威性房源信息系統(tǒng)，減少消費者受虛假房源廣告誤導的情況發(fā)生，可借鑒廣州市房地產中介協(xié)會，引導協(xié)會建立權威的房源查詢系統(tǒng)，提供全面、真實、可靠的房源信息。

第二篇：二三線城市快捷酒店發(fā)展

二三線城市快捷酒店發(fā)展

現(xiàn)在二、三線城市的快捷酒店也像雨后春筍般的出現(xiàn)在各個大街小巷，不管是個人經營的大小旅館，還是品牌酒店生意都很好。但是隨著時代的進步，人的消費觀念的改變，個人經營的小旅館遠遠落后于品牌連鎖酒店。這時，會有很多個體店的老板想加盟快捷酒店品牌，以此來拉動消費。

尚客優(yōu)快捷酒店在中國首次提出專做二三線城市、專做中小規(guī)連鎖酒店品牌的市場定位，并首創(chuàng)符合中國二三線城市連鎖酒店運營的管理體系。經過數年的發(fā)展，已成為中國二三線城市連鎖酒店第一品牌、中國連鎖酒店十大品牌，分店規(guī)模排名全國第六。

酒店在正式運營之前，要進行宣傳，以增加開業(yè)后的客流量。進而提高酒店的入住率。

一、我要做個快捷酒店，想了解一下投資大概在多少？

賓館的投資情況是要根據所選擇的物業(yè)基礎條件來確定的，就拿加盟“尚客優(yōu)連鎖酒店”來說，一般來說框架結構的房子，所有基礎裝修完成、物資配送到位后，一個房間成本控制在2.5萬元左右，消防投入、公共區(qū)域裝修，需要了解實際情況后確定?？偟膩碇v，如果您加盟了一家連鎖酒店品牌，總部會有專業(yè)人員在了解過實際情況后為您預算整個籌建工程的投資成本和投資收益的。

二、我要加盟酒店，中國經濟型連鎖酒店排名是怎樣的？

綜合評估國內經濟型酒店品牌的客房數和門店數，2011年3季度，全國快捷連鎖酒店20強排行榜中，前三甲依次為，如家連鎖酒店、7天和錦江之星。其他進入10強的經濟型連鎖酒店品牌是，漢庭連鎖酒店、格林豪泰、尚客優(yōu)、莫泰168、速

8、宜必思、城市便捷。

三、我想加盟連鎖酒店，公司會在營銷方面給業(yè)主什么幫助呢？

1.籌建期間：公司會根據當地的實際情況，結合前期拓展經理考察的市場狀況，制定一份詳細的市場調研報告及營銷策略；

2.運營期間：有專業(yè)的營銷支持小組支持。不定期為分店策劃重大節(jié)慶日及日常的營銷方案；

3.有效會員的不斷輸送；

4.為分店發(fā)放公司的免費期刊及宣傳支持；

5.網絡營銷宣傳，包括：官網及百度宣傳，憑借網絡營銷的各種模式和服務為分店進行宣傳。

第三篇：二三線城市限購信息7-20

1．二三線城市房價領漲全國 漲幅超京滬等一線城市

國家統(tǒng)計局昨日公布數據顯示，6月份全國70個大中城市新建住宅銷售價格環(huán)比漲幅繼續(xù)趨緩，但同比漲幅下降的只有三個，多數城市房價仍在上漲，其中二三線城市漲幅已經超過北京、上海等一線城市，成為領漲全國房價的“主力軍”。

分析人士指出，數據說明調控還沒有完全達到預期目標。隨著限購措施擴大至二三線城市，下半年樓市預計將進一步調整。

2.二三線城市成調控重點 下半年樓市調整有望深入

限購效果初步顯現(xiàn)

國家統(tǒng)計局數據顯示，限購措施最為嚴厲的北京、上海、廣州、深圳4個城市，6月份新建商品房價格基本保持平穩(wěn)，其中環(huán)比最大漲幅為0.2%，二手房價格最大上漲幅度為0.6%。6月份四大城市房價同比漲幅僅為3.85%。記者還注意到，5月份全國70個大中城市中，京滬廣深四大一線城市房價漲幅也只有3.2%，明顯低于其他城市5.5%的房價平均漲幅。

“目前來看，限購依然是樓市調控最有效的手段之一。日前召開的國務院常務會議明確要求，已實施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴格執(zhí)行相關政策，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。未來一段時間，實施限購措施的區(qū)域范圍將進一步擴大?！敝袊笖笛芯吭焊痹洪L陳晟說。而據中原地產統(tǒng)計分析，目前執(zhí)行限購的城市超過40個，限購城市的房地產成交量都明顯萎縮。

“以最先采取限購的北京為例，商品房與二手房的交易量都明顯萎縮，北京在實施限購后的成交量中，89.6%為自住的首次置業(yè)，其中本地戶籍購房占到

91%，這些數據比實施限購前出現(xiàn)大幅增長。投機投資需求明顯受到擠壓?！敝性禺a研究報告說。

去年4月份出臺的“國十條”明確提出，房價過高、上漲過快的城市出臺限購措施。去年10月，陸續(xù)有20多個城市出臺“限購令”。今年1月出臺的“國八條”提出，要擴大限購范圍、加大限購力度，直轄市、省會城市、計劃單列市（若不含拉薩共計35個城市）和房價過高、上漲過快的城市要在一定時期實行限購措施，對本地戶籍家庭擁有2套及以上住房不得再購買，非本地戶籍家庭擁有1套及以上住房、不能提供當地納稅或社保繳納證明的不得購買住房。

截至目前，已有約40個城市出臺限購措施，不同城市嚴厲程度略有差異，其中北京要求非本地戶籍無房家庭提供“連續(xù)5年”繳納社?；蚣{稅證明，是本輪限購措施中要求最為嚴厲的城市。

北京等地的限購措施出臺已有5個多月，從數據中可以看出，限購措施給房地產市場帶來了明顯變化。即，成交價格上漲的幅度明顯降低，6月份價格下降的城市有12個，持平的城市有14個。與5月份相比，6月份環(huán)比價格下降和持平的城市增加了6個。

另外，商品房庫存上漲，大部分城市存銷比已經接近歷史最高值，一線城市如北京、廣州、深圳近期都出現(xiàn)了知名開發(fā)商推出實質性降價樓盤的現(xiàn)象。業(yè)內人士普遍預計，三季度樓市將出現(xiàn)從量跌到價跌的變化。

新一輪限購城市名單正在擬訂

另一方面，為應對房價隨時可能出現(xiàn)的反彈壓力，特別是部分二三線城市

房地產市場出現(xiàn)的“量價齊漲”現(xiàn)象，限購等調控措施仍有進一步加碼的必要。

記者了解到，住建部已經開始調查分析部分二三線城市和中小城市房價快速上漲的成因，并將據此草擬新一輪限購城市名單。

“確定新一輪限購城市名單可能主要看兩個方面：一是看房價同比和環(huán)比上漲數據；二是看推動房價上漲的資金是來源于本地還是外地?！标愱煞治稣f，在他看來，丹東、烏魯木齊、鄂爾多斯、廊坊等城市都可能進入實施限購的行列。

“根據國家統(tǒng)計局數據，6月份有28個城市房價同比漲幅超過5%，與5月份相比，減少2個。有26個城市新房價格上漲幅度連續(xù)3個月超過5%，其中約有16個城市當下沒有推行限購政策，包括秦皇島、吉林、煙臺等?！辨溂业?/p>

產首席分析師張月認為，有關部門擬訂限購名單，可能會參照以上統(tǒng)計數據，特別是連續(xù)多個月房價保持較快上漲的城市，未來出臺限購政策的可能性很大。

3.限購城市名單即將出爐 珠三角或

有更多城市限購

新一輪限購城市名單即將出爐，珠三角多個未限購城市上半年房價破調控目標紅線。昨日傳出消息，與國務院要求房價上漲過快的二三線城市也要執(zhí)行限購政策同步，住房和城鄉(xiāng)建設部已經開始調查分析部分二三線城市和中小城市房價快速上漲的成因，并據此草擬新一輪的限購城市的名單。

這意味著，不但一線城市限購令松綁成了泡影，更多的二三線城市也很快就將加入限購行列。數據顯示，珠三角幾乎所有未限購城市都在“樓價上漲過快”的范圍，珠海樓價漲幅甚至超過四成，珠三角或將全面限購。

上半年珠海房價同比漲四成今年上半年，廣州、深圳、佛山三市率先限購，而珠海、中山、東莞等二三線城市雖然一度傳出限購傳聞后，卻最終沒有限購。隨后，大批資金從限購的城市流向了非限購城市，珠海、中山、東莞等地上半年樓價暴漲，最高漲幅同比超過四成。

據統(tǒng)計，今年上半年中山市一手住宅均價為6020元/平方米，比去年上半年的5129元/平方米上漲了17.4%。今年上半年東莞全市住宅簽約均價達8179元/平方米，達到歷史最高，同比上漲約16.8%。珠海在珠三角的未限購城市中樓價漲幅最高，搜房網發(fā)布的數據顯示，珠海上半年商品住宅銷售均價12283元/平方米，相比同期上漲超過四成。

在廣州全市范圍來看，目前增城、從化兩市仍未納入限購范圍，雖然兩市都有相應的限價政策，限價后增城房價更是大跌兩成。不過，上半年增城8578元/平方米的均價仍然超過全年樓價控制目標約一成。也就是說，今年下半年增城房價還需要有更大的降幅才能完成全年的樓價控制目標。

今年年初，不少城市制定的房價調控目標為“房價漲幅不超過同期GDP或人均收入增長水平”，按此標準，多個珠三角城市都已超越房價調控目標紅線，也許符合“房價上漲過快”的標準。

僅限一線城市難實現(xiàn)調控目標

相比珠海、中山、東莞等二三線城市，已經執(zhí)行限購的廣州、佛山、深圳三地今年上半年樓價漲幅相對得到一定程度遏制。廣州市國土房管局相關負責人近日就表示，今年上半年廣州一手房價漲幅不到2%，樓市調控已經初見成效。

不過，隨著一線城市成交萎縮，二三線城市成交量大增，僅僅控制一線城市的樓價漲幅無疑難以扭轉全國樓價的飆升。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉就認為，促使中央提出二三線城市限購的主要原因有三：一是一線城市限購導致開發(fā)企業(yè)轉戰(zhàn)二三線城市，由此二三線城市房價上漲較快，導致普通購房者購房壓力越來越大；二是由于沒有限購政策限制，一線城市投資客轉戰(zhàn)二三線城市，也助推二三線城市房價過快上漲；最后，二三線城市房地產市場投資過熱導致二三線城市房價向一線城市房價看齊。

據了解，遴選新一輪限購的二三線城市名單，將主要依據房價漲幅和房地產開發(fā)投資增幅兩個指標。對此同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，單純依靠這兩個指標出臺限購措施，實際上是“治標不治本”，只能說從行政角度短期內解決個別二三線城市房價上漲過快的現(xiàn)象。

1.目前已限購的珠三角城市廣州、深圳、佛山

2.可能面臨限購的珠三角城市珠海、東莞、中山、惠州、江門、肇慶

3.房價破調控紅線的珠三角城市

珠海 上半年同比上漲超40%

中山 上半年同比上漲17.4%

東莞 上半年同比上漲16.8%

專家說法

限購令出臺前，市場可能出現(xiàn)搶購

二三線城市房價短期或急漲

新快報訊 記者 陳齊 報道近年來，為了避免一線城市市場震蕩帶來的風險，國內大型房企已將發(fā)展觸角伸入二三線城市。二三線城市即將限購將對開發(fā)商的二三線城市發(fā)展戰(zhàn)略帶來較大影響。

以恒大為例，該公司上半年新開盤33個項目中，三線城市項目23個，占比69.7%；目前，恒大擁有在售項目共計89個，分布于中國49個城市，其中三線城市33個，占比37.1%。在恒大上半年423.2億元銷售額中，三線城市項目銷售128.1億元，占比30.3%。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，盡管部分二三線城市即將出臺限購令，但是，對于大型房企而言，它們不僅不會放緩二三線城市房地產投資的步伐，而且還會“逆勢擴張”，在樓市相對低迷期，進一步擴張和深耕區(qū)域房地產市場，搶占區(qū)域內具有購房能力同時具有購房資格的人群，提前回籠資金，應對二三線城市的“限購令”，最終達到搶占市場份額的目的。

張宏偉表示，對于即將出臺“限購令”的二三線城市，新“國五條”或使二三線城市樓市短期迸發(fā)。這些城市的成交量價有可能出現(xiàn)短期走高或暴漲的市場現(xiàn)象。這和先期一線城市和部分二線城市出臺“限購令”的市場搶購現(xiàn)象較為相似，主要也是為了搶在限購令出臺之前進行房產交易，以規(guī)避限購令出臺而帶來的不利影響。

2011-7-20

第四篇：二三線城市化妝品品牌結構發(fā)展趨勢

大家下午好！在這里有很多都是我們昭邑多年的合作伙伴或者服務單位，非常感謝能夠到這個會議上聽我講兩句，我今天講的內容是二三線城市百貨公司化妝品品類競爭與品牌結構發(fā)展，有一點跟前幾位老師不一樣，因為我們公司是專門為百貨公司進行管理咨詢服務的，我們的視角是站在百貨公司的角度。

第一、百貨渠道和它的異業(yè)競爭對手，化妝品專門店以及國內國際的連鎖賣場，他們之間的異同分析，競爭點在什么地方。

第二，作為百貨渠道如何和這兩個渠道進行拼殺，怎么能夠遏制住兩個渠道對自己的沖擊。

第三，講講未來，未來百貨渠道的品牌結構大概是什么樣子。

我們引用波特模型進行分析，波特模型是零售業(yè)企業(yè)常用的企業(yè)核心競爭力的模型，分為外部四個因素，第一個因素新進入者的競爭，第二個因素是可替代品的競爭，第三個顧客的議價能力，以及與供應商的議價能力，還有一個因素，即，行業(yè)內部百貨與百貨之間的競爭。

在座諸位都是化妝品買手，我們現(xiàn)在面對的是什么？

前有惡虎攔路，后有餓狼纏身。

在百貨與百貨之間，化妝品品類里面已經到了割肉喂鷹的境界了，大家拼到一分錢不賺的情況了。

我們的供貨商（美膚寶也是供貨商），就是蘭蔻、雅詩蘭黛、資生堂，現(xiàn)在竟然還有伊麗莎白雅頓，百貨買手恨不得到他們門口磕倆頭把他們請過來，不僅如此有很多公司要到歐萊雅公司花高昂的費用去買柜臺，這么苛刻的供貨條件，是不是我們百貨渠道該翻臉了，沒有，我們忍了，忍氣吞聲。再一個就是我們消費者，越來越挑剔。目前，這兩種人還能對付。

又殺來一批人，國際連鎖賣場，國際連鎖賣場原來不跟我們玩的，他做它的KDA，個人護理這條線，他們突然發(fā)現(xiàn)化妝品很賺，化妝品部門平均毛利率28%，KDA只有8%，大家紛紛上化妝品專柜。大家看到今年的沃爾瑪里面會有很多很多化妝品專柜出現(xiàn)，他們很有力量。

再一個就是化妝品專門店，我經常說你們應該感謝絲芙蘭，他們笨，慢，他們不愿意到二三線城市，我們要警惕的是屈臣氏，他的力量已經遠遠超過任何聯(lián)合化妝品專門店，像屈臣氏、絲芙蘭是外面一條線。還有很多小型化妝品店在伏擊著，尤其在二三線城市，這是非常糟糕的渠道。

第三個渠道，就是網站，我說的不是淘寶網，淘寶網沒什么，我說的是真正做化妝品的B2C網站，專門做化妝品的B2C網站這樣的力量很強。這對我們百貨公司的影響很惡劣，做百貨渠道來說在化妝品這方面確實已經進入最艱難的時期，我們來研究一下，這是我們這些渠道對于我們來說到底我們生存的夾縫到底在哪里？我們大概從幾個方面研究一下：

第一，顧客，我們從零售業(yè)的角度來看。

第二，商圈的需求。

第三，品牌結構的差異。

第四，同一品牌品牌專柜內商品線的差異。

第五，營銷模式的差異。

這是我們?yōu)槟骋粋€百貨集團進行新店開業(yè)做的化妝品的報告。我們看到他把大賣場和化妝品專賣店都列入自己的競爭狀態(tài)。我們看這邊一個圖，我們發(fā)現(xiàn)中等收入和中高收入類型的人更愿意在百貨業(yè)來進行消費。中等收入和普通收入的人比較愿意在大賣場購物。與百貨業(yè)結構相似的是化妝品專門店也有同樣的收入的人群，但是高端收入人群，就是局長，局長夫人，私營企業(yè)主、金領這個階層，基本上集中在百貨進行消費的。

從年齡段來說28—35歲屬于少婦階層，從22—28歲屬于淑女階層在百貨消費比例比較多，22—28歲到，28—35歲大賣場的消費比例比較高，偏年輕從少女18歲到22歲，22歲到28歲的淑女，以及少婦這個階層，都有在化妝品專門店消費的經驗。

我們再看，我們以顧客購物感知度為問題來進行提問的時候，我們發(fā)現(xiàn)時尚感，百貨公司和化妝品專賣店幾乎是相同的，這里我們說的屈臣氏，事實上有保證這個條件大賣場超越的百貨公司，但是跟百貨公司差不多，這是質量有保障?？偸怯写黉N活動，竟然是化妝品專門店一枝獨秀，它超越了百貨公司，大賣場表現(xiàn)最差。導購專業(yè)的服務能力百貨公司和化妝品專賣店表現(xiàn)差不多，但是大賣場表現(xiàn)比較差。

品牌豐富度專門店差一點，化妝產品的一站式購足，這個百貨反而是最差的，相反來說化妝品專門店做的很好。

從這幾個初步的數據來看，大概我們總結出這樣幾樣。

百貨公司基本上受到高收入女性的青睞，超市大賣場則正好相反，化妝品專賣店在收入這個里面表現(xiàn)相對均勻。

第二個情況，百貨對于中等年齡女性西印度很強，專門店對年齡女性吸引力很強，大賣場則表現(xiàn)的相對均勻。

在體驗感問題上，百貨公司給消費者感覺是最強的，這是我們說顧客方面和各個渠道之間有的差異。

從商圈位置來看，百貨公司一般都需要在相對來說有一定商業(yè)氛圍的商業(yè)群體，而大賣場則分布在商業(yè)區(qū)和社區(qū)商業(yè)區(qū)里面，化妝品專門店相對來說分布要遠遠的多于這兩個渠道，不光在商業(yè)區(qū)、社區(qū)性商業(yè)區(qū)，包括社區(qū)的便利點也存在著，社區(qū)便利點指的是普通的化妝品專門店，化妝品專門店可以在一個城市中進行多點經營。

在品牌結構的差異上，可以看這樣一個圖，最左邊是百貨渠道，我們可以看到從高端的歐美的進口化妝品一直到低端國產化妝品都分布在百貨渠道里面。而國際大賣場基本上都集中在合資或者是國產中相對來說品牌知名度比較高的這個產品渠道。

化妝品專門店也基本上集中在這個領域里面，從這個圖里面可以看到百貨公司如果想避開其他倆渠道跟它的惡性競爭，它進行品牌升級是必由之路，也就是為什么今天這么多百貨公司不惜花上千萬引進歐美著名品牌，為什么？其中重要原因，就是希望逃避開3O，也就是3O在他們經營中的占比，我們都知道這3歐，是歐萊雅、歐泊萊和玉蘭油，在大賣場、專賣店，這些品牌銷售額非常大，凡是銷售額大的產品難免進行價格競爭。作為百貨公司自己的方向難免更上一個臺階，這里面的深層次的原因后面會有解答。

我們再看一下，在品牌內的商品結構，我們也發(fā)現(xiàn)很多差異。同樣的品牌，同樣的專柜，在百貨內的專柜經常表現(xiàn)為全線產品，其中會有一些高端線的產品存在的。在大賣場內的主要是主流產品，其中有偏低價終端產品存在。

而化妝品專門店分成兩類，一類以超市形象出現(xiàn)的，這種化妝品專門店以核心單品為主，這個品牌中最好賣的產品。也有專門形象的化妝品專門店也是偏向終端產品，這是品牌線他們不同渠道三個渠道間的差異。

在促銷模式上，百貨公司、大賣場、化妝品專門店有這樣幾個不同：

首先，他們都采用了折扣促銷的辦法，五倍積分就是變相的折扣。

第二，采用單品促銷辦法，尤其大賣場和化妝品專門店做的比較好。但是后面就不行了，由于受到場地、商業(yè)空間、顧客層次的關系，大賣場就很少去舉辦現(xiàn)場的一些event，比如演講會等等，這種在大賣場做的比較少，相對來說百貨公司和化妝品專門店比較多的運用，我們不得不提出會員的問題?，F(xiàn)在化妝品的銷售很多都依賴在百貨公司的VIP卡的數量，它有足夠多的優(yōu)質會員，它就有非常好的化妝品的銷售。這一點已經被化妝品專門店有了一個比較深刻的體會，在很多新開的化妝品店里面都強調了VIP會員的數量，這是我們在化妝品專門店看到的。

第三，品類互動，與其他品類與女裝、女包品類互動，這是其他渠道無法實現(xiàn)的。

我們怎么應對呢？

第一，百貨VS化妝品專門店怎么應對？

第二，百貨挑戰(zhàn)大賣場，我們應該怎么應對？

先從專營店說起，百貨有這樣幾個優(yōu)勢，第一商業(yè)形象非常好，商業(yè)空間場地寬大，又是多品類經營互動，它的集合能力很強。就單體店來說，它的單體結合率很強，還有有豐富的會員資源。在這里面，我引用一下2008年也是化妝品大會，日本高絲董事長說過化妝品銷售，日本化妝品銷售80%用于禮品，在中國市場上百貨公司里面購買化妝品用于自身消費的和購買化妝品用于送禮的這個比例，據我們對幾個百貨集團的調查，大約在4：6的比例，40%送禮，60%自己用。

這里面我們知道既然有這么大比例的禮品消費在這里面，我們自身的會員資源就變得非常重要，它有禮品消費能力的資源就變得非常重要，這是百貨公司的優(yōu)勢。百貨公司同樣存在著劣勢，百貨公司機制規(guī)模，百貨公司一直以來都在聯(lián)營這條線上吃老本。對突如其來的買斷自營的化妝品管理是比較沒有經驗的，所以他在經營，在商品經營機制上往往還是套用原來老的聯(lián)營制的百貨公司的模式在自營的化妝品進行套用。

我們看到很多百貨公司一說蘭蔻，我們這個店蘭蔻可以賣1200萬元，很高興。我經常反問請問蘭蔻一年的剩下的庫存多少萬？啞口無言。為什么？因為他們囤積了數以百萬計的庫存沉淀在自己的上面，巨額銷售背后是巨額庫存，這是機制不靈活造成的。

另外一方面，目前百貨公司能稱之為真正連鎖的百貨公司，國內并不是很多。所謂真正強勢連鎖，統(tǒng)一采購，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一經營，這樣的百貨公司并不是很多。各個百貨公司只是理論上的，或者形式上的，只是叫同一個名字。各個門店的總經理各行其是，連鎖優(yōu)勢不強，造成沒有統(tǒng)一的化妝品采購。第三還是老問題，聯(lián)營機制時間太長，沒有單品管理服務，對某個單品不敏感，這都比專門店能力差很遠。

化妝品專門店，由于它的從業(yè)經驗和數量超過了百貨公司的經營能力，化妝品專門店是處于經營優(yōu)勢的，怎么應對這些？

第一，應強化自身形象，商業(yè)空間形象，我們現(xiàn)在化妝品專柜的面積應該是越來越大。最近好像是自然堂的一個業(yè)務進我們合作伙伴的店，他要45平方米，沒問題，同樣進另外一個渠道只能給他15平方米，這就是大的優(yōu)勢。我們整體的商業(yè)形象優(yōu)于那個渠道?？梢钥吹街袊儇洏I(yè)自前年以來都進入硬件升級階段，以前舊有的水泥、瓷磚都變成了大理石，這種環(huán)境與投資是其他渠道無法實現(xiàn)的，這對應了化妝品的未來，這是形象上說的。

第二，應對化妝品專門店可以實現(xiàn)另一個優(yōu)勢，可以有品牌升級的局面，化妝品專門店升到一定階段升不上去了。

第三，由于我們現(xiàn)有柜臺的規(guī)模，使得我們可以實現(xiàn)完整的產品線。

第四，我們有足夠多的場地可以用來做足夠大的EVENT活動，這是化妝品專門店產生的優(yōu)勢。

對于大賣場呢？我們優(yōu)勢有這幾個：

第一，形象好。

第二，客源好。家庭主婦總是精打細算，尤其在化妝品上。我們百貨公司我們有消費能力的顧客，有出國旅游的經驗的，有先進消費理念的眼界的顧客非常多，這是我們大賣場的優(yōu)勢。

第三，我們實行的是VIP卡管理制度，我們會員資源也要比大賣場多。同樣百貨公司對于大賣場也是這個劣勢，機制不靈活，連鎖優(yōu)勢不強，沒有單品管理能力。

我記得有一次，我們應該上一屆的化妝品大會，百貨也有我們參加，有一個百貨集團，國內很有名氣的，旁邊是屈臣氏的，結果大家在閑談的時候，一個化妝品公司也坐在我們里面，那個時候屈臣氏大概只有200多家店，每個店每年可以為這個品牌只能賣100多萬不到。另外一家百貨公司，他有5家店，這5家每家店能為這個品牌賣400多萬，但是這個品牌派出的屈臣氏的團隊是副總裁級的，派到這個百貨公司的業(yè)務只是總監(jiān)級的，中間差了兩級。為什么？這就是一個加法。5×400和200×100萬是什么概念？一直可以看到百貨公司在連鎖這個問題，實際上是百貨公司在化妝品談判桌上重大的劣勢。比較好的看到國內百貨公司對化妝品這塊已經上到總部這個層次，這是規(guī)模的競爭。

對比百貨公司和大賣場來說還有一個問題，品牌結構升值。

第二個問題做有規(guī)模的EVENT，因為大賣場現(xiàn)場比較亂，沒有足夠多的場地幫你做這個內容。

這是對大賣場應對之策。

對于未來化妝品品類在百貨公司的渠道怎么發(fā)展？或者發(fā)展到什么渠道商去呢？我們要想發(fā)展需要解決三個問題。

第一，百貨公司如何升級？

第二，百貨公司和百貨公司之間品牌重疊問題怎么辦？

第三，未來的未來，百貨公司當你的門店數量超過百家以后，化妝品自有品牌化怎么處理？

百貨公司的升級之路有三個方向：

第一，向上不停的升級。前幾天有一個百貨公司到北京來找我們做招商，他要招赫蓮娜，能不能找到更貴的，這是他往高端升級的一個方向。

第二，從功能化向時尚化轉變。在二三線城市中百貨公司一直沉迷于賣護膚品，賣什么美白、滋養(yǎng)等等。百貨公司作為你為了與大賣場和其他渠道做競爭，不得不改變品牌結構向彩妝轉移，你要增加更多的彩妝的品牌來實現(xiàn)。諸位在上海的百貨公司，你可以看如果05年上海的百貨公司看到和現(xiàn)在上海那些百貨公司看到的品牌結構差異非常大，差異大，最大的我覺得在彩妝中變化很大，有很多專業(yè)彩妝已經走到前面，這是時尚化。

第三，調整商品結構。

難免套裝銷售很有可能是我們未來百貨公司重要組成點，這同樣來自于日本的百貨協(xié)會的他們一個統(tǒng)計，在日本80%在百貨公司賣的都是套裝，專賣店賣的是單品裝，美國百貨公司賣的都是套裝，作為百貨買手采購商品的時候，在套裝方面肯定要花更多的精力，這是品牌升級之路看到的。

另一點，解決品牌重疊化問題。目前百貨公司仍不具備進行百貨公司品牌獨有化的能力，這是不應該的。所以獨有品牌就是在大家耳熟能詳的那些品牌之外，作為某個百貨集團仍然有在你手里仍然有別人沒有的品牌，就有獨有品牌化。由于中國百貨公司獨有品牌量不夠，但是在未來百貨公司必然會走到獨有品牌化這么樣一個里面去。我們可以看到在世界范圍之內，這個世界并不只是那幾個化妝品品牌，還有很多化妝品品牌沒有進入中國國門，急于想找一個渠道沖進來，但是他們又不知道中國水有多深，急于找一個合作伙伴，我知道有一個西班牙的化妝品品牌跟國內品牌接觸進入獨有的視角。另一個百貨公司后面為了解決這個問題，通過VIP的競爭，通過對VIP的認知來不斷的改變自己的商品結構。我們前面說百貨公司只做高端品牌就不做中端品牌了嗎？甚至百貨公司還會做低端品牌，從美國和歐洲來看很多定制的商品會出現(xiàn)在百貨行里面，只有這個百貨集團會賣這個型號的這個單品，這是未來百貨公司會做的。你憑什么定這個單品？這來源于顧客對于你的ECR反饋，這是第二種產生的情況，來解決品牌重疊化的問題。

第三點，百貨公司在中低端品牌這一塊，將實現(xiàn)自由品牌化，這目前在沃爾瑪、家樂福處理這個事情，國內百貨公司一直沒有去做，他有這個先決條件，第一個先決條件，百貨公司要有足夠多的門面。第二，我們要有OEM廠商的資源，第三，百貨公司要有自己的買手體系，還要有自己專業(yè)的銷售人員的體系，還要有專業(yè)的市場行銷手段，還要有完善的化妝品管理資料，一二三四五六，很多百貨公司的同學都嘆氣，說我們做不到，說劉老師我們永遠做不到，你們能做到，像2003年沒有任何一家百貨公司說我可以做國際化妝品經銷，現(xiàn)在大家都在做，能做就看誰先做。

怎么做呢？一般大概有這樣幾個步驟：第一，成立自己的項目組，就是買手、外包公司、設計公司等等。第二形成OEM廠商資源，第三做形象設計手段，第四專業(yè)銷售，這是自主品牌自己要走的路。

因為今天時間比較有限，基本上給大家講的就是這些內容，我們非常希望，在座有很多國內的化妝品品牌的公司，一直想通過一些渠道進入這個百貨渠道，實際上能不能進入百貨渠道？能。但是怎么進呢？你需要哪些東西呢？剛才問了一個問題，我覺得我更有資格跟大家回答，我做化妝品招商，現(xiàn)在算來大概十年。

我覺得第一條，你首先想一想如果你的朋友，你身邊的女性的朋友送你一個禮物的時候，會送你某一個化妝品套裝，她會送你嗎？現(xiàn)在我看到國內化妝品有那么一兩個品牌已經拿它做禮品送了。如果你能做到這一點，百貨第一個門檻你就過了。

第二，這么多百貨公司，你能支持到所有百貨公司都做EVENT，如果你能做到你第二個門檻邁過去。第三，當百貨公司進行瘋狂促銷的時候，你能給百貨公司補錢嗎？如果你給百貨公司足夠的營養(yǎng)，填補到自己毛利損失的時候，第三，門檻過去了。第四，當你的產品落后的時候，你的老板愿意買單嗎？你就是自己買自己的產品，把自己的業(yè)績買上去，你愿意這么做嗎？你愿意這么做你就邁了第四個門檻。第五，你的導購小姐能夠拽得住那些VIP顧客嗎？不讓她換牌子，這些做到了，你的百貨公司很穩(wěn)定，如果有些做不到，有些做到，就是百貨公司邊緣游離，只能做到一兩個，就算你沖進去，也會很快退出來。

第五篇：二三線城市住房公積金貸款政策放松

二三線城市住房公積金貸款政策放松

日前，包括南京、常州等多個城市的住房公積金貸款政策松動，這些舉動被業(yè)內人士解讀為房價下跌壓力之下地方政府的救市之舉。

日前，南京市公積金管理中心召開新聞發(fā)布會，公布了南京公積金貸款政策最新調整方案，方案顯示，從10月24號起，南京市恢復住房公積金最高可貸額度，將最高貸款額度由20萬元/人、40萬元/戶，恢復為30萬元/人、60萬元/戶；夫妻雙方及未成年子女賣掉名下唯一房產，再次購買住房，可憑首套房證明再次申請住房公積金貸款；夫妻雙方及未成年子女原人均住房建筑面積小于市人均面積的，在原住房公積金貸款結清的情況下，新購住房可再次申請住房公積金貸款；另外夫妻雙方及未成年子女已申請過住房公積金貸款，在全部結清貸款本息并賣出唯一住房后，再次購買住房，可憑首套房證明，首付款金額不低于購房總價60％，貸款利率按住房公積金貸款基準利率上浮1.1倍確定。

對于南京市出臺的這一舉措，南京一位地產評論員認為，這是地方政府在利用自身的權力給當地樓市松綁，對剛需有一定的積極意義。這位人士表示，對于當前正在進行的房地產調控，地方政府和中央政府之間的角色定位比較微妙，中央政府希望將調控堅決執(zhí)行下去，而地方政府不希望當地的房地產市場過度的冷清而走入完全的蕭條，因此目前一些地方政府在可以動用的權限下采取一系列的暖市的手法。

無獨有偶，在南京之前，江蘇的另一個城市常州也放松了公積金貸款的限制。該市此前出臺的政策顯示，常州市自10月1日起，部分調整住房公積金使用政策，主要內容包括：購買經濟適用住房或首套普通自住住房，公積金單人最高貸款額度由24萬元提高至30萬元，兩人由40萬元提高至50萬元；經濟適用房貸款期限在不超過30年的前提下，可放寬到借款人法定退休年齡后5年；凡該市租住廉租住房、公共租賃住房的職工以及新就業(yè)人員、外來務工人員，10月起提取住房公積金付房租手續(xù)簡化；公積金貸款第二套房首付比例由50%提高至60%。對于此次調整的原因，常州市方面聲稱是為進一步落實常州市加強住房保障建設要求，解決當前中低收入家庭普通自住購房困難，對于目前多個城市出現(xiàn)了住房公積金貸款松綁政策，分析人士指出，這對于刺激購房的剛性需求，緩解中低收入家庭的購房壓力有一定作用，因此也不能完全將這些政策解讀為政府救市的舉措。

記者了解到，目前對公積金貸款松綁的大都是二、三線城市，而北京、上海等一線城市公積金貸款政策未見松動（更多資訊：）。上海住房公積金中心相關人士表示，目前上海市公積金貸款的上限仍是30萬元/人、60萬元/戶。