第一篇：中海、龍湖、萬科地產(chǎn)的成本管理亮點

中海、龍湖、萬科地產(chǎn)的成本管理亮點

第一部分：中海地產(chǎn)中海地產(chǎn)項目發(fā)展成本管理制度試行這里的項目發(fā)展成本，指公司房地產(chǎn)開發(fā)項目各環(huán)節(jié)所有成本和稅金的綜合，包括：土地費用、前期費用、建安費用、其他直接費、銷售費用、管理費用、利息、稅金等，以內(nèi)部管理口徑為準(zhǔn)，不涉及對外提供信息，與會計核算口徑不完全相同適用于公司全額投資或控股項目的內(nèi)部成本管理，不屬此范圍的項目，總部結(jié)合實際情況確定其具體管理辦法?？傮w思路以統(tǒng)一成本科目為前提，以全過程成本管理為主線，以建安成本動態(tài)監(jiān)控為重點，以建立成本經(jīng)驗數(shù)據(jù)庫為支撐，以統(tǒng)一合約安排模式及ERP項目管理為手段，構(gòu)建有效的成本管理體系，不斷完善，持續(xù)改進。具體做法及要求

1、調(diào)整組織架構(gòu)（1）在總部成立項目成本管理工作小組，小組成員由公司發(fā)展管理委員會確定，由總部主管領(lǐng)導(dǎo)、各相關(guān)部門負責(zé)人和各地區(qū)公司財務(wù)負責(zé)人組成，負責(zé)統(tǒng)領(lǐng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)線的項目成本管理工作，并向公司發(fā)展管理委員會負責(zé)。（2）總部發(fā)展管理部為項目成本管理的日常工作機構(gòu)，具體負責(zé)工作小組成員之間及工作小組與地區(qū)公司之間的聯(lián)絡(luò)等工作。（3）總部各部門的職責(zé)分工： a投資管理部負責(zé)土地相關(guān)費用的管理，包括地價、拆遷費、契稅、交易手續(xù)費等費用的目標(biāo)控制值的審核和過程監(jiān)控，負責(zé)審核監(jiān)控項目投資回報水平不低于可行性研究階段確立的標(biāo)準(zhǔn)。b規(guī)劃設(shè)計中心負責(zé)勘察設(shè)計相關(guān)費用的管理，進行目標(biāo)控制值的審核和過程監(jiān)控。同時，對影響建安成本的主要設(shè)計指標(biāo)（如鋼筋含量、混凝土含量等）的合理性和經(jīng)濟性提出專業(yè)意見。c營銷策劃中心負責(zé)營銷相關(guān)費用的管理，進行目標(biāo)控制值的審核和過程監(jiān)控。d財務(wù)資金部負責(zé)利息費用的管理，進行目標(biāo)控制值的審核和過程監(jiān)控。e發(fā)展管理部負責(zé)總成本、建安費用與主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)、大配套工程等的管理，進行目標(biāo)控制值的審核和過程監(jiān)督。（4）各地區(qū)公司由財務(wù)負責(zé)人統(tǒng)領(lǐng)本公司的成本管理工作，并向總部項目成本管理工作小組負責(zé)。（5）各地區(qū)公司應(yīng)根據(jù)本公司架構(gòu)和部門分工，建立有效的部門成本歸口管理責(zé)任制，把目標(biāo)成本分解落實到相應(yīng)部門。

2、執(zhí)行統(tǒng)一成本科目（1）總部發(fā)展管理部負責(zé)制定、頒布和管理《房地產(chǎn)開發(fā)項目成本科目》，對科目名稱、核算內(nèi)容、使用要求等作出統(tǒng)一規(guī)定，并根據(jù)實際需要進行不定期的調(diào)整與完善。（2）各地區(qū)公司在成本管理的全過程中應(yīng)嚴格執(zhí)行統(tǒng)一成本科目，除非另有規(guī)定，不得自行增加或刪改。

3、實施全過程目標(biāo)成本管理：（1）在項目的可行性研究、市場定位、規(guī)劃設(shè)計、施工等各個階段，分別建立成本控制目標(biāo)，實行全過程目標(biāo)成本管理。（2）對處在不同階段的項目，地區(qū)公司應(yīng)編制并上報成本、盈利測算資料，經(jīng)總部項目成本管理小組審核，公司發(fā)展管理委員會審批后，確定為下一階段成本控制的目標(biāo)值。

4、管理辦法與流程：（1）可研階段: 在完成土地吸納后，地區(qū)公司應(yīng)根據(jù)實際的土地成交價重新進行成本盈利預(yù)測，在10個工作日內(nèi)編報《項目成本盈利預(yù)測表》、《建安成本目標(biāo)控制表》、《項目現(xiàn)金流量預(yù)測表》（本表專用于財務(wù)資金部進行利息費用的計算和審核下同），經(jīng)地區(qū)公司總經(jīng)理確認后簽發(fā)書面通知，正式上報總部成本管理小組，由各小組成員按照分工進行審核，報總經(jīng)理審批后，由發(fā)展管理委員會正式下達給地區(qū)公司，作為市場定位階段選擇方案的成本控制目標(biāo)。（2）市場定位階段:在公司營銷決策委員會批復(fù)定位報告后 15個工作日內(nèi)，地區(qū)公司應(yīng)按照所確定的物業(yè)類型和檔次做出相應(yīng)的成本盈利預(yù)測，編報《項目成本盈利預(yù)測表》、《建安成本目標(biāo)控制表》、《項目現(xiàn)金流量預(yù)測表》，經(jīng)地區(qū)公司總經(jīng)理確認后簽發(fā)書面通知，正式上報總部成本管理小組，由各小組成員按照分工進行審核，報總經(jīng)理審批后，由發(fā)展管理委員會正式下達給地區(qū)公司，作為規(guī)劃設(shè)計階段選擇方案的成本控制目標(biāo)（3）規(guī)劃設(shè)計階段：規(guī)劃設(shè)計方案獲得通過后，地區(qū)公司應(yīng)在市場定位階段成本控制目標(biāo)范圍內(nèi)，對規(guī)劃方案、技術(shù)指標(biāo)、結(jié)構(gòu)形式、建筑用料、設(shè)備選型等影響成本的重要內(nèi)容，反復(fù)比較各種技術(shù)方案，對影響成本的關(guān)鍵指標(biāo)（如鋼筋、混凝土含量等）進行限額設(shè)計。初步設(shè)計完成后，地區(qū)公司應(yīng)在15個工作日內(nèi)按照設(shè)計結(jié)果進行成本盈利預(yù)測，編報《項目成本盈利預(yù)測表》、《建安成本目標(biāo)控制表》、《項目現(xiàn)金流量預(yù)測表》，經(jīng)地區(qū)公司總經(jīng)理確認后簽發(fā)書面通知，正式上報總部成本管理小組，由各小組成員按照分工進行審核，報總經(jīng)理審批后，由發(fā)展管理委員會正式下達給地區(qū)公司，作為施工階段的成本控制目標(biāo)。（4）施工階段：a在主體工程開工或主包合同簽訂（以先到者為準(zhǔn)）、項目竣工驗收后的15個工作日內(nèi)，地區(qū)公司應(yīng)對建安成本進行預(yù)測，按照已經(jīng)發(fā)生的實際成本，測算預(yù)計尚需發(fā)生的成本，編報《項目建安成本預(yù)測明細表》，經(jīng)地區(qū)公司總經(jīng)理確認后簽發(fā)書面通知，正式上報總部成本管理小組，由發(fā)展管理部進行審核，報主管領(lǐng)導(dǎo)和總經(jīng)理審批后，由發(fā)展管理委員會正式下達給地區(qū)公司，作為項目竣工結(jié)算的建安成本控制目標(biāo)。b在施工過程中，地區(qū)公司應(yīng)及時跟蹤建安成本的執(zhí)行情況，在進度的關(guān)鍵節(jié)點上應(yīng)進行成本預(yù)測，成本預(yù)測的次數(shù)和具體節(jié)點可根據(jù)項目的不同情況分別確定，但無論何種情況，在主體結(jié)構(gòu)封頂后的15個工作日內(nèi)，地區(qū)公司都應(yīng)對建安成本進行預(yù)測，編報《項目建安成本預(yù)測明細表》，上報總部發(fā)展管理部。c總部對地區(qū)公司的工程物資合同有監(jiān)管的權(quán)利和責(zé)任，并直接參與大額工程物資合同的招標(biāo)、定標(biāo)等工作d總部對工程合同的增補實行審批管理。e總部對設(shè)備合同、材料合同的增補實行審批管理。f總部對地區(qū)公司的大額工程物資付款實行審批管理，對達到規(guī)定數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)的工程款，應(yīng)上報總部審批后，地區(qū)公司方能辦理款項支付。g總部對地區(qū)公司的合約安排模式作出統(tǒng)一規(guī)定，包括合約策劃、工程分判模式、報價及定標(biāo)、甲供材管理、進度款支付等，地區(qū)公司應(yīng)嚴格執(zhí)行。

5、成本動態(tài)監(jiān)控監(jiān)控方法：（1）對于在開發(fā)項目，應(yīng)進行實時的成本預(yù)警和控制。以 ERP項目管理系統(tǒng)為主要監(jiān)控手段，總部各相關(guān)部門和各地區(qū)公司應(yīng)根據(jù)管理所需的細化程度對不同科目級次設(shè)立預(yù)警和控制參數(shù)，確保預(yù)警信息的及時反饋和對超支情況的有效控制。具體為：總部各相關(guān)部門應(yīng)對本部門所管理的成本項目的總額進行預(yù)警、控制設(shè)置，對明細成本項目進行預(yù)警、控制設(shè)置，細化的程度由各部門根據(jù)需要自行確定。各地區(qū)公司應(yīng)根據(jù)部門成本歸口管理責(zé)任進行預(yù)警、控制設(shè)置，并盡可能細化對成本科目的控制管理，通過控制好細項指標(biāo)確?？傊笜?biāo)不突破。（2）總部發(fā)展管理部不定期向總部主管領(lǐng)導(dǎo)提供各項目成本執(zhí)行情況的報表，對已經(jīng)超支和預(yù)計將超支的成本項目進行說明分析，涉及各分管部門的超支成本項目，各分管部門應(yīng)提供相應(yīng)的說明分析，交發(fā)展管理部進行匯總。在成本監(jiān)控過程中，如果在項目施工階段出現(xiàn)總成本預(yù)計超支 2％或建安成本超支 5%的情況時，地區(qū)公司還應(yīng)及時上報《項目成本超支審批表》或《建安成本超支審批表》，并附上成本超支分析報告，說明超支的具體內(nèi)容、原因、超支成本的消化途徑、應(yīng)汲取的教訓(xùn)和改進的措施等，經(jīng)總部發(fā)展管理委員會（建安成本超支由主管領(lǐng)導(dǎo)）批準(zhǔn)后相應(yīng)調(diào)整成本控制目標(biāo)。對于總成本未超過2％及建安成本未超過5％的，但其中建安費用的巖土工程、基礎(chǔ)工程、配套設(shè)施、配套工程、室外工程的分項超支比例達到 10％，或分類單體工程的分項超支比例達到 6％，經(jīng)營單位應(yīng)在15日內(nèi)向總部發(fā)展管理部報送該項成本超支情況的分析說明。

6、文件、資料歸檔管理：總部及地區(qū)公司要加強對項目成本文件及資料的歸檔管理工作，建立健全相應(yīng)的檔案管理制度，并將責(zé)任落實到具體的管理人員。第二部分：萬科地產(chǎn)萬科項目成本管理萬科的成本管理部是綜合管理部門，不是業(yè)務(wù)部

一、萬科一線公司成本管理部設(shè)置

二、目標(biāo)成本的形成

三、動態(tài)成本萬科項目公司動態(tài)成本由專人負責(zé)，主要負責(zé)及時錄入、簽證變更督促、合同管理建立分類等----成本秘書

四、責(zé)任成本管理

五、成本信息化

六、成本管理模式

第三部分：龍湖地產(chǎn)龍湖成本管理---“細節(jié)式”成本管理

一、管理范圍建安成本、項目前期費用、期間費用（財務(wù)、管理、營銷費用）、合同管理、招投標(biāo)管理等

二、參與管理的部門成本管理部門、設(shè)計管理部門、工程管理部門、銷售與策劃部門、財務(wù)部門

三、成本管理的方法變革組織架構(gòu)，明確崗位職責(zé)（1）組織架構(gòu)的變革

變更后組織形式：矩陣式組織架構(gòu)考核部門：項目團隊和職能部門匯報上級：項目負責(zé)人管理層級：3級成本管理責(zé)任人：項目成本經(jīng)理（2）成本管理中各部門的職責(zé)（3）造價采購部的組織架構(gòu)

（4）集團對各地區(qū)公司的成本管理模式：

成本管理中各個階段的作業(yè)指導(dǎo)（1）土地投資論證階段（2）項目啟動階段（3）方案設(shè)計階段（3）初步設(shè)計階段（4）工程實施階段（5）竣工階段

附注：2015年龍湖地產(chǎn)提出的編制成本月報龍湖的動態(tài)成本管理縱向分級上合理授權(quán)、層層聚焦，以確保管控與靈活的需要。每個月會進行動態(tài)成本回顧與預(yù)警。而其采用的重要方式，即為編制成本月報。明確動態(tài)成本工作目標(biāo)和成本月報組成成分

1、工作目標(biāo) 需要明確的是，首先，月報是對項目已確定或已發(fā)生投資情況的月度小結(jié)與回顧；其次，月報對項目可能發(fā)生的投資變化或風(fēng)險做出動態(tài)預(yù)估；再次，月報可為及早發(fā)現(xiàn)并解決問題提供依據(jù)。同時，月報應(yīng)被視作項目推進過程及項目后期進行結(jié)算的組成部分，而最后一份月報為該項目竣工總結(jié)算報告。

2、內(nèi)容構(gòu)成成本月報應(yīng)包括帶有審核簽名的月報封面、《成本月報匯總表》、項目概況、特別事項、編制依據(jù)、編制范圍、《成本子目標(biāo)分解/估值明細表》、《合同執(zhí)行情況一覽表》及其他附表等。其中，項目概況包括基地及各業(yè)態(tài)單項面積、分期開發(fā)說明、開發(fā)總成本及經(jīng)濟指標(biāo)、工程進度、已完工程及累計已付款額及比例等。而其他附表包括概預(yù)算審核報告、主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)跟蹤統(tǒng)計表等。

3、編制依據(jù)和范圍

成本月報編制依據(jù)包括經(jīng)批準(zhǔn)的可行性研究報告和目標(biāo)成本（編入月報表第一列），并應(yīng)盡可能利用現(xiàn)有一切資源，包括開發(fā)項目各合同金額、設(shè)計圖紙、擴初概算、施工圖預(yù)算、跟蹤/已完專業(yè)分包結(jié)算、回標(biāo)價格或分析報告、中標(biāo)價、現(xiàn)場簽證、設(shè)計變更、市場行情、竣工結(jié)算等，以及專業(yè)經(jīng)驗，以綜合反映、表述、預(yù)估項目開發(fā)的總成本。

成本月報反映的成本信息時間段應(yīng)為編制月份上月25日至編制月份當(dāng)月24日，反映的成本信息范圍應(yīng)與經(jīng)公司批準(zhǔn)的可行性報告及目標(biāo)成本反映的成本信息范圍相一致。若成本反映的信息范圍發(fā)生重大變動，比如毛坯房變更為精裝修房等，則應(yīng)以公司重新批準(zhǔn)的目標(biāo)成本為比較基準(zhǔn)，并在當(dāng)月月報編制說明中特別說明該項調(diào)整。

4、重點注意事項

首先，無論是設(shè)計單位提供的擴初概算，或由造價咨詢單位編制的施工圖預(yù)算，地產(chǎn)企業(yè)務(wù)必在概預(yù)算編制前根據(jù)目標(biāo)成本中的建安成本分類格式向編制單位提出編制格式要求，而非根據(jù)目標(biāo)值來提格式要求。

其次，在招標(biāo)過程中，標(biāo)段劃分即使與建安成本目標(biāo)值的分類有很大出入，也應(yīng)該有意識地考慮將工程量清單進行分類，以便在日后與項目成本目標(biāo)值分類的劃分、歸并相一致。再次，在施工或結(jié)算過程中，地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)嚴格按成本目標(biāo)值所示的分類及科目歸并并整理后表述。

第二篇：中海、萬科、龍湖地產(chǎn)成本管控模式

地產(chǎn)公司成本管控模式

第一部分：中海地產(chǎn)成本管理機制

中海地產(chǎn)項目發(fā)展成本管理制度試行

這里的項目發(fā)展成本，指公司房地產(chǎn)開發(fā)項目各環(huán)節(jié)所有成本和稅金的綜合，包括：土地費用、前期費用、建安費用、其他直接費、銷售費用、管理費用、利息、稅金等，以內(nèi)部管理口徑為準(zhǔn)，不涉及對外提供信息，與會計核算口徑不完全相同適用于公司全額投資或控股項目的內(nèi)部成本管理，不屬此范圍的項目，總部結(jié)合實際情況確定其具體管理辦法。中海地產(chǎn)成本總體思路

以統(tǒng)一成本科目為前提，以全過程成本管理為主線，以建安成本動態(tài)監(jiān)控為重點，以建立成本經(jīng)驗數(shù)據(jù)庫為支撐，以統(tǒng)一合約安排模式及ERP項目管理為手段，構(gòu)建有效的成本管理體系，不斷完善，持續(xù)改進。

中海地產(chǎn)成本具體做法及要求

1、調(diào)整組織架構(gòu)

（1）在總部成立項目成本管理工作小組，小組成員由公司發(fā)展管理委員會確定，由總部主管領(lǐng)導(dǎo)、各相關(guān)部門負責(zé)人和各地區(qū)公司財務(wù)負責(zé)人組成，負責(zé)統(tǒng)領(lǐng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)線的項目成本管理工作，并向公司發(fā)展管理委員會負責(zé)。

（2）總部發(fā)展管理部為項目成本管理的日常工作機構(gòu)，具體負責(zé)工作小組成員之間及工作小組與地區(qū)公司之間的聯(lián)絡(luò)等工作。

（3）總部各部門的職責(zé)分工：

a投資管理部負責(zé)土地相關(guān)費用的管理，包括地價、拆遷費、契稅、交易手續(xù)費等費用的目標(biāo)控制值的審核和過程監(jiān)控，負責(zé)審核監(jiān)控項目投資回報水平不低于可行性研究階段確立的標(biāo)準(zhǔn)。

b規(guī)劃設(shè)計中心負責(zé)勘察設(shè)計相關(guān)費用的管理，進行目標(biāo)控制值的審核和過程監(jiān)控。同時，對影響建安成本的主要設(shè)計指標(biāo)（如鋼筋含量、混凝土含量等）的合理性和經(jīng)濟性提出專業(yè)意見。c營銷策劃中心負責(zé)營銷相關(guān)費用的管理，進行目標(biāo)控制值的審核和過程監(jiān)控。d財務(wù)資金部負責(zé)利息費用的管理，進行目標(biāo)控制值的審核和過程監(jiān)控。

e發(fā)展管理部負責(zé)總成本、建安費用與主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)、大配套工程等的管理，進行目標(biāo)控制值的審核和過程監(jiān)督。

（4）各地區(qū)公司由財務(wù)負責(zé)人統(tǒng)領(lǐng)本公司的成本管理工作，并向總部項目成本管理工作小組負責(zé)。（5）各地區(qū)公司應(yīng)根據(jù)本公司架構(gòu)和部門分工，建立有效的部門成本歸口管理責(zé)任制，把目標(biāo)成本分解落實到相應(yīng)部門。

2、執(zhí)行統(tǒng)一成本科目

（1）總部發(fā)展管理部負責(zé)制定、頒布和管理《房地產(chǎn)開發(fā)項目成本科目》，對科目名稱、核算內(nèi)容、使用要求等作出統(tǒng)一規(guī)定，并根據(jù)實際需要進行不定期的調(diào)整與完善。

（2）各地區(qū)公司在成本管理的全過程中應(yīng)嚴格執(zhí)行統(tǒng)一成本科目，除非另有規(guī)定，不得自行增加或刪改。

3、實施全過程目標(biāo)成本管理：

（1）在項目的可行性研究、市場定位、規(guī)劃設(shè)計、施工等各個階段，分別建立成本控制目標(biāo)，實行全過程目標(biāo)成本管理。（2）對處在不同階段的項目，地區(qū)公司應(yīng)編制并上報成本、盈利測算資料，經(jīng)總部項目成本管理小組審核，公司發(fā)展管理委員會審批后，確定為下一階段成本控制的目標(biāo)值。

4、管理辦法與流程：

（1）可研階段: 在完成土地吸納后，地區(qū)公司應(yīng)根據(jù)實際的土地成交價重新進行成本盈利預(yù)測，在10個工作日內(nèi)編報《項目成本盈利預(yù)測表》、《建安成本目標(biāo)控制表》、《項目現(xiàn)金流量預(yù)測表》（本表專用于財務(wù)資金部進行利息費用的計算和審核下同），經(jīng)地區(qū)公司總經(jīng)理確認后簽發(fā)書面通知，正式上報總部成本管理小組，由各小組成員按照分工進行審核，報總經(jīng)理審批后，由發(fā)展管理委員會正式下達給地區(qū)公司，作為市場定位階段選擇方案的成本控制目標(biāo)。

（2）市場定位階段:在公司營銷決策委員會批復(fù)定位報告后 15個工作日內(nèi)，地區(qū)公司應(yīng)按照所確定的物業(yè)類型和檔次做出相應(yīng)的成本盈利預(yù)測，編報《項目成本盈利預(yù)測表》、《建安成本目標(biāo)控制表》、《項目現(xiàn)金流量預(yù)測表》，經(jīng)地區(qū)公司總經(jīng)理確認后簽發(fā)書面通知，正式上報總部成本管理小組，由各小組成員按照分工進行審核，報總經(jīng)理審批后，由發(fā)展管理委員會正式下達給地區(qū)公司，作為規(guī)劃設(shè)計階段選擇方案的成本控制目標(biāo)

（3）規(guī)劃設(shè)計階段：規(guī)劃設(shè)計方案獲得通過后，地區(qū)公司應(yīng)在市場定位階段成本控制目標(biāo)范圍內(nèi)，對規(guī)劃方案、技術(shù)指標(biāo)、結(jié)構(gòu)形式、建筑用料、設(shè)備選型等影響成本的重要內(nèi)容，反復(fù)比較各種技術(shù)方案，對影響成本的關(guān)鍵指標(biāo)（如鋼筋、混凝土含量等）進行限額設(shè)計。初步設(shè)計完成后，地區(qū)公司應(yīng)在15個工作日內(nèi)按照設(shè)計結(jié)果進行成本盈利預(yù)測，編報《項

目成本盈利預(yù)測表》、《建安成本目標(biāo)控制表》、《項目現(xiàn)金流量預(yù)測表》，經(jīng)地區(qū)公司總經(jīng)理確認后簽發(fā)書面通知，正式上報總部成本管理小組，由各小組成員按照分工進行審核，報總經(jīng)理審批后，由發(fā)展管理委員會正式下達給地區(qū)公司，作為施工階段的成本控制目標(biāo)。（4）施工階段：

a在主體工程開工或主包合同簽訂（以先到者為準(zhǔn)）、項目竣工驗收后的15個工作日內(nèi)，地區(qū)公司應(yīng)對建安成本進行預(yù)測，按照已經(jīng)發(fā)生的實際成本，測算預(yù)計尚需發(fā)生的成本，編報《項目建安成本預(yù)測明細表》，經(jīng)地區(qū)公司總經(jīng)理確認后簽發(fā)書面通知，正式上報總部成本管理小組，由發(fā)展管理部進行審核，報主管領(lǐng)導(dǎo)和總經(jīng)理審批后，由發(fā)展管理委員會正式下達給地區(qū)公司，作為項目竣工結(jié)算的建安成本控制目標(biāo)。b在施工過程中，地區(qū)公司應(yīng)及時跟蹤建安成本的執(zhí)行情況，在進度的關(guān)鍵節(jié)點上應(yīng)進行成本預(yù)測，成本預(yù)測的次數(shù)和具體節(jié)點可根據(jù)項目的不同情況分別確定，但無論何種情況，在主體結(jié)構(gòu)封頂后的15個工作日內(nèi)，地區(qū)公司都應(yīng)對建安成本進行預(yù)測，編報《項目建安成本預(yù)測明細表》，上報總部發(fā)展管理部。c總部對地區(qū)公司的工程物資合同有監(jiān)管的權(quán)利和責(zé)任，并直接參與大額工程物資合同的招標(biāo)、定標(biāo)等工作

d總部對工程合同的增補實行審批管理。

e總部對設(shè)備合同、材料合同的增補實行審批管理。

f總部對地區(qū)公司的大額工程物資付款實行審批管理，對達到規(guī)定數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)的工程款，應(yīng)上報總部審批后，地區(qū)公司方能辦理款項支付。

g總部對地區(qū)公司的合約安排模式作出統(tǒng)一規(guī)定，包括合約策劃、工程分判模式、報價及定標(biāo)、甲供材管理、進度款支付等，地區(qū)公司應(yīng)嚴格執(zhí)行。

5、成本動態(tài)監(jiān)控 監(jiān)控方法：

（1）對于在開發(fā)項目，應(yīng)進行實時的成本預(yù)警和控制。以 ERP項目管理系統(tǒng)為主要監(jiān)控手段，總部各相關(guān)部門和各地區(qū)公司應(yīng)根據(jù)管理所需的細化程度對不同科目級次設(shè)立預(yù)警和控制參數(shù)，確保預(yù)警信息的及時反饋和對超支情況的有效控制。具體為：總部各相關(guān)部門應(yīng)對本部門所管理的成本項目的總額進行預(yù)警、控制設(shè)置，對明細成本項目進行預(yù)警、控制設(shè)置，細化的程度由各部門根據(jù)需要自行確定。各地區(qū)公司應(yīng)根據(jù)部門成本歸口管理責(zé)任進行預(yù)警、控制設(shè)置，并盡可能細化對成本科目的控制管理，通過控制好細項指標(biāo)確?？傊笜?biāo)不突破。

（2）總部發(fā)展管理部不定期向總部主管領(lǐng)導(dǎo)提供各項目成本執(zhí)行情況的報表，對已經(jīng)超支和預(yù)計將超支的成本項目進行說明分析，涉及各分管部門的超支成本項目，各分管部門

應(yīng)提供相應(yīng)的說明分析，交發(fā)展管理部進行匯總。在成本監(jiān)控過程中，如果在項目施工階段出現(xiàn)總成本預(yù)計超支 2％或建安成本超支 5%的情況時，地區(qū)公司還應(yīng)及時上報《項目成本超支審批表》或《建安成本超支審批表》，并附上成本超支分析報告，說明超支的具體內(nèi)容、原因、超支成本的消化途徑、應(yīng)汲取的教訓(xùn)和改進的措施等，經(jīng)總部發(fā)展管理委員會（建安成本超支由主管領(lǐng)導(dǎo)）批準(zhǔn)后相應(yīng)調(diào)整成本控制目標(biāo)。對于總成本未超過2％及建安成本未超過5％的，但其中建安費用的巖土工程、基礎(chǔ)工程、配套設(shè)施、配套工程、室外工程的分項超支比例達到 10％，或分類單體工程的分項超支比例達到 6％，經(jīng)營單位應(yīng)在15日內(nèi)向總部發(fā)展管理部報送該項成本超支情況的分析說明。

6、文件、資料歸檔管理：

總部及地區(qū)公司要加強對項目成本文件及資料的歸檔管理工作，建立健全相應(yīng)的檔案管理制度，并將責(zé)任落實到具體的管理人員。

第二部分：萬科地產(chǎn)

萬科項目成本管理

萬科的成本管理部是綜合管理部門，不是業(yè)務(wù)部

一、萬科成本管理部設(shè)置

二、目標(biāo)成本的形成

三、動態(tài)成本

萬科項目公司動態(tài)成本由專人負責(zé)，主要負責(zé)及時錄入、簽證變更督促、合同管理建立

分類等----成本秘書

四、責(zé)任成本管理

五、成本信息化

六、成本管理模式

第三部分：龍湖成本管理機制

龍湖成本管理---“細節(jié)式”成本管理

一、管理范圍

建安成本、項目前期費用、期間費用（財務(wù)、管理、營銷費用）、合同管理、招投標(biāo)管理等

二、參與管理的部門

成本管理部門、設(shè)計管理部門、工程管理部門、銷售與策劃部門、財務(wù)部門

三、成本管理的方法 變革組織架構(gòu)，明確崗位職責(zé)（1）組織架構(gòu)的變革

變更后組織形式：矩陣式組織架構(gòu) 考核部門：項目團隊和職能部門 匯報上級：項目負責(zé)人 管理層級：3級

成本管理責(zé)任人：項目成本經(jīng)理（2）成本管理中各部門的職責(zé)

（3）造價采購部的組織架構(gòu)

（4）集團對各地區(qū)公司的成本管理模式：

成本管理中各個階段的作業(yè)指導(dǎo)（1）土地投資論證階段

（2）項目啟動階段

（3）方案設(shè)計階段

（3）初步設(shè)計階段

（4）工程實施階段

（5）竣工階段

附注：

龍湖地產(chǎn)成本月報

龍湖的動態(tài)成本管理縱向分級上合理授權(quán)、層層聚焦，以確保管控與靈活的需要。每個月會進行動態(tài)成本回顧與預(yù)警。而其采用的重要方式，即為編制成本月報。明確動態(tài)成本工作目標(biāo)和成本月報組成成分

1、工作目標(biāo)

需要明確的是，首先，月報是對項目已確定或已發(fā)生投資情況的月度小結(jié)與回顧；其次，月報對項目可能發(fā)生的投資變化或風(fēng)險做出動態(tài)預(yù)估；再次，月報可為及早發(fā)現(xiàn)并解決問題提供依據(jù)。

同時，月報應(yīng)被視作項目推進過程及項目后期進行結(jié)算的組成部分，而最后一份月報為該項目竣工總結(jié)算報告。

2、內(nèi)容構(gòu)成

成本月報應(yīng)包括帶有審核簽名的月報封面、《成本月報匯總表》、項目概況、特別事項、編制依據(jù)、編制范圍、《成本子目標(biāo)分解/估值明細表》、《合同執(zhí)行情況一覽表》及其他附表等。

其中，項目概況包括基地及各業(yè)態(tài)單項面積、分期開發(fā)說明、開發(fā)總成本及經(jīng)濟指標(biāo)、工程進度、已完工程及累計已付款額及比例等。

而其他附表包括概預(yù)算審核報告、主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)跟蹤統(tǒng)計表等。

3、編制依據(jù)和范圍

成本月報編制依據(jù)包括經(jīng)批準(zhǔn)的可行性研究報告和目標(biāo)成本（編入月報表第一列），并應(yīng)盡可能利用現(xiàn)有一切資源，包括開發(fā)項目各合同金額、設(shè)計圖紙、擴初概算、施工圖預(yù)算、跟蹤/已完專業(yè)分包結(jié)算、回標(biāo)價格或分析報告、中標(biāo)價、現(xiàn)場簽證、設(shè)計變更、市場行情、竣工結(jié)算等，以及專業(yè)經(jīng)驗，以綜合反映、表述、預(yù)估項目開發(fā)的總成本。

成本月報反映的成本信息時間段應(yīng)為編制月份上月25日至編制月份當(dāng)月24日，反映的成本信息范圍應(yīng)與經(jīng)公司批準(zhǔn)的可行性報告及目標(biāo)成本反映的成本信息范圍相一致。若成本反映的信息范圍發(fā)生重大變動，比如毛坯房變更為精裝修房等，則應(yīng)以公司重新批準(zhǔn)的目標(biāo)成本為比較基準(zhǔn)，并在當(dāng)月月報編制說明中特別說明該項調(diào)整。

4、重點注意事項

首先，無論是設(shè)計單位提供的擴初概算，或由造價咨詢單位編制的施工圖預(yù)算，地產(chǎn)企業(yè)務(wù)必在概預(yù)算編制前根據(jù)目標(biāo)成本中的建安成本分類格式向編制單位提出編制格式要求，而非根據(jù)目標(biāo)值來提格式要求。

其次，在招標(biāo)過程中，標(biāo)段劃分即使與建安成本目標(biāo)值的分類有很大出入，也應(yīng)該有意識地考慮將工程量清單進行分類，以便在日后與項目成本目標(biāo)值分類的劃分、歸并相一致。

再次，在施工或結(jié)算過程中，地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)嚴格按成本目標(biāo)值所示的分類及科目歸并并整理后表述

第三篇：地產(chǎn)企業(yè)文化理念(萬科、龍湖、中海、綠地、保利、萬達等十二家)

目錄

萬科..................................................................................................................................................3

使命...........................................................................................................................................3 核心價值觀...............................................................................................................................3 龍湖..................................................................................................................................................5

經(jīng)營管理原則...........................................................................................................................5 金科................................................................................................................................................10 使命.........................................................................................................................................10 愿景.........................................................................................................................................10 核心價值觀.............................................................................................................................10 經(jīng)營理念.................................................................................................................................11 品牌理念.................................................................................................................................11 產(chǎn)品理念.................................................................................................................................11 中海................................................................................................................................................11 愿景.........................................................................................................................................11 價值觀念.................................................................................................................................11 經(jīng)營思想.................................................................................................................................12 管理哲學(xué).................................................................................................................................12 企業(yè)精神.................................................................................................................................12 道德規(guī)范.................................................................................................................................12 發(fā)展目標(biāo).................................................................................................................................12 文化氛圍.................................................................................................................................12 核心價值觀.............................................................................................................................13 綠地集團.........................................................................................................................................13 企業(yè)宗旨.................................................................................................................................13 戰(zhàn)略目標(biāo).................................................................................................................................14 企業(yè)精神.................................................................................................................................14 市場理念.................................................................................................................................14 工作理念.................................................................................................................................14 碧桂園............................................................................................................................................15 保利................................................................................................................................................16 企業(yè)理念.................................................................................................................................16 企業(yè)觀點.................................................................................................................................17 企業(yè)精神.................................................................................................................................18 萬達................................................................................................................................................19 使命.........................................................................................................................................19 愿景.........................................................................................................................................19 精神.........................................................................................................................................19 價值觀.....................................................................................................................................19 基本理念.................................................................................................................................19 管理理念.................................................................................................................................19 華潤置地.........................................................................................................................................20 企業(yè)宗旨.................................................................................................................................20 企業(yè)標(biāo)語.................................................................................................................................20 企業(yè)精神.................................................................................................................................20 河南建業(yè).........................................................................................................................................22 企業(yè)精神.................................................................................................................................22 企業(yè)核心價值觀.....................................................................................................................22 企業(yè)理想與使命.....................................................................................................................22 企業(yè)文化特征.........................................................................................................................22 企業(yè)風(fēng)格.................................................................................................................................22 文化烙印.................................................................................................................................22 經(jīng)營目標(biāo).................................................................................................................................23 生存之道.................................................................................................................................23 客戶觀.....................................................................................................................................23 產(chǎn)品服務(wù)觀.............................................................................................................................23 鑫苑置業(yè).........................................................................................................................................23 使命.........................................................................................................................................23 愿景.........................................................................................................................................23 核心價值觀.............................................................................................................................24 企業(yè)精神.................................................................................................................................24 經(jīng)營理念.................................................................................................................................24 管理理念.................................................................................................................................24 華夏幸福基業(yè).................................................................................................................................25 核心價值觀：.........................................................................................................................25

萬科

使命

建筑無限生活

對客戶，意味著了解你的生活，創(chuàng)造一個展現(xiàn)自我的理想空間對投資者，意味著了解你的期望，回報一份令人滿意的理想收益對員工，意味著了解你的追求，提供一個成就自我的理想平臺對社會，意味著了解時代需要，樹立一個現(xiàn)代企業(yè)的理想形象愿景成為中國房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)領(lǐng)跑者

核心價值觀

創(chuàng)造健康豐盛的人生

1.客戶是我們永遠的伙伴

2.人才是萬科的資本

3.“陽光照亮的體制”

4.持續(xù)的增長和領(lǐng)跑

創(chuàng)造健康豐盛的人生，意味著我們將持續(xù)提供超越客戶期望的產(chǎn)品和服務(wù)，讓客戶驕傲；意味著我們將持續(xù)提供超越投資者期望的回報，讓投資者滿意；

意味著我們將持續(xù)提供超越員工期望的發(fā)展空間和報酬，讓員工自豪。

1、客戶是我們永遠的伙伴

* 客戶是最稀缺的資源，是萬科存在的全部理由。

* 尊重客戶，理解客戶，持續(xù)提供超越客戶期望的產(chǎn)品和服務(wù)，引導(dǎo)積極、健康的現(xiàn)代生活方式。這是萬科一直堅持和倡導(dǎo)的理念。

* 在客戶眼中，我們每一位員工都代表萬科。

* 我們1%的失誤，對于客戶而言，就是100%的損失。

* 衡量我們成功與否的最重要的標(biāo)準(zhǔn)，是我們讓客戶滿意的程度。

* 與客戶一起成長，讓萬科在投訴中完美。

2、人才是萬科的資本

* 熱忱投入，出色完成本職工作的人是公司最寶貴的資源。

* 尊重人，為優(yōu)秀的人才創(chuàng)造一個和諧、富有激情的環(huán)境，是萬科成功的首要因素。

* 我們尊重每一位員工的個性，尊重員工的個人意愿，尊重員工的選擇權(quán)利；所有的員工在人格上人人平等，在發(fā)展機會面前人人平等；萬科提供良好的勞動環(huán)境，營造和諧的工作氛圍，倡導(dǎo)簡單而真誠的人際關(guān)系。

* 職業(yè)經(jīng)理團隊是萬科人才理念的具體體現(xiàn)。持續(xù)培養(yǎng)專業(yè)化、富有激情和創(chuàng)造力的職業(yè)經(jīng)理隊伍，是萬科創(chuàng)立和發(fā)展的一項重要使命。

* 我們倡導(dǎo)“健康豐盛的人生”。工作不僅僅是謀生的手段，工作本身應(yīng)該能夠給我們帶來快樂和成就感。在工作之外，我們鼓勵所有的員工追求身心的健康，追求家庭的和睦，追求個人生活內(nèi)容的極大豐富。

* 學(xué)習(xí)是一種生活方式。

3、“陽光照亮的體制”

* 萬科對內(nèi)平等，對外開放，致力于建設(shè)“陽光照亮的體制”。

* 專業(yè)化+規(guī)范化+透明度=萬科化。

* 規(guī)范、誠信、進取是萬科的經(jīng)營之道。

* 我們鼓勵各種形式的溝通，提倡信息共享，反對黑箱操作。

* 反對任何形式的官僚主義。

4、持續(xù)的增長和領(lǐng)跑

* 萬科給自己的定位是，做中國房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者。

* 通過市場創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新和制度創(chuàng)新，追求有質(zhì)量、有效率的持續(xù)增長，是萬科實現(xiàn)行業(yè)領(lǐng)跑、創(chuàng)造豐盛人生的唯一途徑。

* 在新經(jīng)濟時代，萬科要以大為小、靈活應(yīng)變、銳意進取，永懷理想與激情，持續(xù)超越自己的成績，持續(xù)超越客戶的期望。

龍湖

使命為客戶提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)并影響他們的行為。在此過程中，成為卓越的企業(yè)并創(chuàng)造機會。

經(jīng)營管理原則

長期利益原則

員工成長原則

科學(xué)決策原則

簡單直接原則 客戶至上原則 同路人原則 改進創(chuàng)新原則 先外后內(nèi)原則 團隊原則精英原則 【一：長期利益原則】

?長期利益重于短期利益，重要的不是眼前賺多少錢，而是明天有沒有賺錢的資格。

?堅持從長期的角度做正確的事，牢記自己的使命和目標(biāo)而不迷失方向。

?龍湖與客戶共同分享價值，不追求暴利以及涸澤而漁。?尊重個人及組織能力成長的規(guī)律。

?遵守法律法規(guī)的文字規(guī)定以及其精神實質(zhì)要求。?依法納稅是企業(yè)和個人的責(zé)任和義務(wù)。【二：客戶至上原則】

?所有的服務(wù)項目、服務(wù)流程及其相關(guān)制度都應(yīng)圍繞為顧客謀利益（購買成本、使用成本、享用效果、保值增值等近期、長期利益）。?“刁鉆”的客戶是公司的市場導(dǎo)師，其意見值得我們洗耳恭聽。?不是所有人都能成為我們的客戶，但我們要用對待顧客的思想對待所有人。?珍視客戶給予我們的榮譽、信任以及批評、指正。?對顧客承諾的一定要做到；沒有承諾的，盡量做到。?下一道工序就是你的客戶?！救合韧夂髢?nèi)原則】

?員工尤其是經(jīng)理人要善于與內(nèi)部為敵，遇到內(nèi)外沖突時先理解外部需求。

?關(guān)注宏觀經(jīng)濟走勢和政策法規(guī)走向，分析其對業(yè)務(wù)潛在的影響。?關(guān)注競爭對手的動向但不以競爭對手為導(dǎo)向制定我們的運作策略。?保持變革及危機意識，迅速調(diào)整戰(zhàn)略規(guī)劃、組織形式、工作方法和思維方式來適應(yīng)外部環(huán)境的變化，力求主動變革而非被動被變革。?沒有最優(yōu)的，只有最適合企業(yè)某一階段的經(jīng)營模式和管理制度。?對外傳播及交往保持謙和?！舅模簡T工成長原則】

?相信每一位員工都愿意，并且能夠發(fā)揮其最大潛力。

?達到期望是合格員工；持續(xù)改進是優(yōu)秀員工；操心是卓越員工。?不斷完善自我并且發(fā)展他人是每一個員工的責(zé)任。

?激發(fā)和幫助員工去實現(xiàn)更高的期望、標(biāo)準(zhǔn)和具有挑戰(zhàn)性的目標(biāo)。?理解和尊重員工的差異，提供適合的職業(yè)發(fā)展機會。?客觀、坦誠、及時地給予員工績效反饋。?鼓勵員工長期服務(wù)。

?嚴格淘汰低績效員工，避免逆向淘汰現(xiàn)象的出現(xiàn)。

?為各個層級的新員工創(chuàng)建易于融入的組織及文化環(huán)境，以開放的心態(tài)對待新員工，每個新人都是我們學(xué)習(xí)、進步的機會?！疚澹壕⒃瓌t】

?龍湖吸引、招聘和培養(yǎng)具有企業(yè)家精神的職業(yè)經(jīng)理人。?堅持嚴格的甄選標(biāo)準(zhǔn)，寧缺勿濫。

?我們吸引行業(yè)內(nèi)最優(yōu)秀的人才并給予他們優(yōu)厚的回報。

?具有企業(yè)家精神的職業(yè)經(jīng)理人既會管理、領(lǐng)導(dǎo)，也能操作，同時善于學(xué)習(xí)。

?大膽任用有潛力的員工并承擔(dān)過程中的成本。

?領(lǐng)導(dǎo)者要有足夠的性格強度以面對激烈的競爭以及不斷出現(xiàn)的困難。?培養(yǎng)其他領(lǐng)導(dǎo)者是領(lǐng)導(dǎo)者的重要條件和特征。

?鼓勵并且期望員工有出色的專業(yè)知識和精湛的工作技能。【六：同路人原則】

?客戶、分供方、競爭對手、所在社區(qū)、員工、政府、媒體都是與我們共生的利益相關(guān)方（同路人）。?優(yōu)秀的分供方是公司競爭力所在。

?公司的經(jīng)營活動是由無數(shù)的契約組成的。契約是神圣的、嚴肅的，必須遵從。

?我們關(guān)注、支持利益相關(guān)方的發(fā)展需要，也受益于其發(fā)展。?在尊重市場原則的基礎(chǔ)上，利益相關(guān)方合作共贏。?我們致力于與同路人建立長期、積極的關(guān)系?！酒撸嚎茖W(xué)決策原則】

?信息的充分占有和信息的去偽存真是決策的第一要務(wù)。

?決策成本包括決策過程成本、糾錯成本、機會成本。好的決策就是決策成本最小而效益最大。

?廣泛征求意見，與少數(shù)人商量，獨立做出決策。

?當(dāng)力求最優(yōu)解而導(dǎo)致決策成本增高時，滿意解優(yōu)于最優(yōu)解。?決策要由適當(dāng)?shù)娜藖韰⑴c做出，包括制定者、執(zhí)行者、監(jiān)督者、被影響者等。

?決策權(quán)限下放的程度體現(xiàn)了組織的能力、活力以及成熟度?！景耍焊倪M創(chuàng)新原則】

?不斷尋找更好（更省錢、更省時、更方便、更人性、更好看、更環(huán)保、更有效、更時尚、更舒適、更可靠??）的產(chǎn)品或服務(wù)替代目前的產(chǎn)品或服務(wù)。

?向優(yōu)秀的國內(nèi)、國際同行業(yè)者及非同行業(yè)的卓越公司學(xué)習(xí)。?通過知識的積累和管理來提高競爭力。

?經(jīng)營管理模式是不斷調(diào)試出來的，各種總結(jié)固化的過程就是管理改進和提升的過程。

?企業(yè)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)略高于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、國家標(biāo)準(zhǔn)以及市場期許標(biāo)準(zhǔn)。?保證過程才能保證結(jié)果，我們注重過程，關(guān)注重要細節(jié)?！揪牛汉唵沃苯釉瓌t】

?當(dāng)一件事復(fù)雜的不能再復(fù)雜的時候，往往簡單的方法最奏效。?我們推崇簡單直接、職業(yè)化的人際關(guān)系。

?制定簡單的政策，減少繁文縟節(jié)，鼓勵員工基于原則而非條條框框進行判斷和決策。

?建立透明、規(guī)范的運作機制，摒除潛規(guī)則。?信息盡可能一次傳遞，如果不可避免二次傳遞，信息首發(fā)者應(yīng)對中轉(zhuǎn)傳遞的準(zhǔn)確性予以驗證和監(jiān)督。

?在有系統(tǒng)保證的前提下，一點對多點的并聯(lián)傳遞優(yōu)于逐級的串聯(lián)傳遞。

?信息在表現(xiàn)力上，實物優(yōu)于音像；音像優(yōu)于圖形；圖形優(yōu)于表格；表格優(yōu)于文字；短句優(yōu)于長句；要點優(yōu)于論述。

?選用省力、省錢、省時、省事而又能準(zhǔn)確表達的方式（面談、便條、電話、會議、文件、傳閱、電子郵件、傳真、信函、口信、公告欄、網(wǎng)絡(luò)）傳遞信息。

金科

使命

建筑人居夢想

愿景

百年地產(chǎn)，中國榜樣

核心價值觀

實現(xiàn)“三個滿意”，奉行“三個大于”“三個滿意”即員工滿意、客戶滿意、社會滿意“三個大于”即人的價值大于物的價值；

團隊價值大于個人價值； 社會價值大于企業(yè)價值經(jīng)營文化 經(jīng)營理念

經(jīng)營企業(yè)就是經(jīng)營客戶利潤觀：追求持續(xù)穩(wěn)健的贏利能力

品牌理念

意識決定品質(zhì)，品質(zhì)鑄造品牌

產(chǎn)品理念

人無我有、人有我新、人新我快

中海

愿景

打造百年長青基業(yè)，促進持續(xù)發(fā)展的長遠發(fā)展；堅持“誠信卓越”的經(jīng)營理念，穩(wěn)健發(fā)展，不斷開拓，使公司成為“人才齊備、管理科學(xué)、服務(wù)勤懇、產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)、效益領(lǐng)先”的大型房地產(chǎn)綜合企業(yè)。

價值觀念

“建世間精品，筑幸福人生”

(1)市場：“認識市場、開拓市場、服務(wù)市場、占領(lǐng)市場”

(2)競爭：“在競爭中求生存，在競爭中求發(fā)展”

(3)質(zhì)量：“質(zhì)量第一，信譽至上”(4)利潤：“追求利潤是經(jīng)營企業(yè)永恒的主旋律”

經(jīng)營思想

“建設(shè)祖國、服務(wù)社會、繁榮特區(qū)、福利員工”

管理哲學(xué)

“以人為本，凝聚百戰(zhàn)不殆的團隊力量”；

“科學(xué)管理，制度面前人人平等”

企業(yè)精神

“真誠團結(jié)、艱苦奮斗、積極進取、嚴格苛求、自覺奉獻”

道德規(guī)范

“遵紀守法、廉潔奉公”；“守約、保質(zhì)、薄利、重義”

發(fā)展目標(biāo)

堅持“誠信卓越”的經(jīng)營理念，穩(wěn)健發(fā)展，不斷開拓，使公司成為“人才齊備、管理科學(xué)、服務(wù)勤懇、產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)、效益領(lǐng)先”的大型房地產(chǎn)綜合企業(yè)。

文化氛圍

公司企業(yè)文化倡導(dǎo)積極工作、創(chuàng)造性勞動和健康人生的文化氛圍。公司組織多種形式的活動，以豐富員工的生活，培養(yǎng)員工健康高尚的生活情趣和愛好。

建設(shè)理想的企業(yè)文化，是一個系統(tǒng)工程，需要在實踐中不斷地豐富、發(fā)展。公司全體員工均肩負著學(xué)習(xí)企業(yè)精神、宏揚企業(yè)文化的責(zé)任。讓我們把“建世間精品、筑幸福人生”的價值觀念作為我們的自覺行動，為公司的不斷發(fā)展而努力工作。

核心價值觀

誠信、創(chuàng)新、務(wù)實、求精，把個人追求融入到企業(yè)的長遠發(fā)展之中。

綠地集團

企業(yè)宗旨

營造美好生活

集團倡導(dǎo)“以人為本，和諧共存”的理念，致力于實現(xiàn)社會進步、客戶滿意、企業(yè)發(fā)展、員工成長的多贏。

通過創(chuàng)造更多財富、擴大品牌影響、捐助公益事業(yè)，回報社會各界對集團發(fā)展的關(guān)愛和支持，為百姓營造美好生活；通過在各產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域為客戶提供超越期望的產(chǎn)品和服務(wù)，回報客戶對企業(yè)的信任和追隨，為客戶營造美好生活；

通過企業(yè)的持續(xù)快速健康發(fā)展和企業(yè)文化建設(shè)、體制機制的持續(xù)完善，為員工提供理想的發(fā)展空間、工作環(huán)境和報酬收入，回報員工的忠誠和付出，為員工營造美好生活。戰(zhàn)略目標(biāo)

躋身全球500強，培育綠地常青樹。

全面提升集團核心競爭力，力爭成長為國際知名、管理科學(xué)、發(fā)展有序，跨地區(qū)、跨行業(yè)、跨國經(jīng)營，具有一流價值創(chuàng)造力和可持續(xù)發(fā)展力，由多個在國內(nèi)外相關(guān)行業(yè)中占領(lǐng)先地位的產(chǎn)業(yè)集團組成的大型企業(yè)集團。爭取政府和社會各界的關(guān)心支持，激勵全體員工堅持不懈努力，不斷做強、做大、做響、做久。

企業(yè)精神

永不滿足、思變圖強；永不止步、爭創(chuàng)一流。

倡導(dǎo)樹立危機意識、“慢進也是退”的理念，將變革創(chuàng)新、爭做第一作為企業(yè)持續(xù)快速健康發(fā)展的原動力，在一個個更新更高的起點上不斷進步。

市場理念

誠信經(jīng)營，客戶至上。

倡導(dǎo)以市場需要、政府導(dǎo)向為核心的市場理念，擅于理解、把握并順應(yīng)大勢的變化。誠信做人，用心做事，尊重并理解客戶的需求，提供超越客戶期望的產(chǎn)品和服務(wù)。

工作理念

睿智進取，激情堅韌；團結(jié)實干，忠誠奉獻。倡導(dǎo)員工“做正確的事，正確地做事”，始終保持創(chuàng)業(yè)的激情和工作的快樂。勇于反省，堅韌不拔，不斷實現(xiàn)自我完善和提升。忠于綠地事業(yè)，建立企業(yè)共同的情感、責(zé)任和追求。

碧桂園

希望社會因我們的存在而變得更加美好

碧桂園矢志成為有良心，有社會責(zé)任感的陽光企業(yè)，衷心希望看到國家富強，民族復(fù)興，人們過上美好的生活！為此，碧桂園將永遠以一顆感恩的心盡己所能回報社會。面向未來，致力于打造“百年名企”宏愿的碧桂園在繼續(xù)致力于本地市場的開拓和營造的同時，更將與時俱進，放眼全中國，為追求幸福生活的人實現(xiàn)五星級的生活夢想。堅守誠信回報社會推動發(fā)展攜手共贏

全面提升人居品質(zhì)先進的“碧桂園家園模式”每到一處，總會成為人居新標(biāo)桿，給項目所在區(qū)域的房地產(chǎn)行業(yè)，帶來全新人居理念的革命，促使行業(yè)整體水平的提高，產(chǎn)品與物業(yè)管理服務(wù)的升級換代，全面提升當(dāng)?shù)氐木幼∑焚|(zhì)，讓當(dāng)?shù)鼐用窬o隨社會發(fā)展的步伐，享受更舒適、更優(yōu)越的生活方式。

創(chuàng)造更佳人文環(huán)境先進的“碧桂園家園模式”每到一處，總會成為人居新標(biāo)桿，給項目所在區(qū)域的房地產(chǎn)行業(yè)，帶來全新人居理念的革命，促使行業(yè)整體水平的提高，產(chǎn)品與物業(yè)管理服務(wù)的升級換代，全面提升當(dāng)?shù)氐木幼∑焚|(zhì)，讓當(dāng)?shù)鼐用窬o隨社會發(fā)展的步伐，享受更舒適、更優(yōu)越的生活方式。

帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展碧桂園的跨地域發(fā)展，推行本土化戰(zhàn)略，迅速融入當(dāng)?shù)?，為項目所在區(qū)域，提供大量的工作崗位，創(chuàng)造更多的就業(yè)機會；作為地方納稅大戶，碧桂園憑借卓越的經(jīng)營業(yè)績積極納稅，直接支援地方財政收入；其巨大的品牌優(yōu)勢，凝聚、培養(yǎng)了大量高素質(zhì)人材，全方位地拉動了區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展。

塑造城市綜合形象碧桂園每到一處都將其規(guī)模社區(qū)、優(yōu)美環(huán)境、五星級酒店、主題公園、商業(yè)廣場等城市級配套和領(lǐng)先的生活方式帶到當(dāng)?shù)?，填補區(qū)域高端市場的空白，有效增強城市功能，整體提升了區(qū)域的綜合形象。

保利

企業(yè)理念

務(wù)實：立足之本

以人為本，以客為先，實實在在，腳踏實地。

在市場競爭中尋求企業(yè)發(fā)展與項目開發(fā)的適宜之路，以產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)造價值，提升公司的市場競爭力。創(chuàng)新：發(fā)展之源

社會發(fā)展，日新月異，勇立潮頭，敢為人先。

創(chuàng)新是企業(yè)的靈魂，唯有創(chuàng)新，才能保持企業(yè)旺盛的生命力，在創(chuàng)新與研發(fā)中，始終保持自己的領(lǐng)先地位。規(guī)范：經(jīng)營之道

規(guī)范管理，誠信經(jīng)營，循法尚德，回饋社會。

建立健全的公司治理結(jié)構(gòu)、運行機制與業(yè)務(wù)流程，秉持專業(yè)的精神和敬業(yè)的作風(fēng)，認真履行一個企業(yè)公民的社會責(zé)任，贏得市場的肯定。

卓越：追求之境

志向遠大，目標(biāo)明確，追求卓越，永無止境。

超越自我是保利孜孜以求的目標(biāo)，更是公司贏得競爭優(yōu)勢的精神動力。

企業(yè)觀點

人才觀：企業(yè)即人，企業(yè)為人，企業(yè)靠人

人才是企業(yè)最寶貴的財富。企業(yè)即人，在保利地產(chǎn)集團這個大家庭里，每個人的聰明才智和辛勤勞作都將獲得全體成員的一致認可；企業(yè)為人，保利地產(chǎn)集團不僅重視人才，更注重為人才創(chuàng)造良好的工作環(huán)境，使員工都能用其所長；企業(yè)靠人，保利地產(chǎn)集團的每一份子緊密團結(jié)，團結(jié)一心，努力將自己的知識技能凝聚成為企業(yè)的集體智慧。

服務(wù)觀：您的滿意是我們孜孜以求的目標(biāo)

企業(yè)因客戶而存在。只有實現(xiàn)了客戶的利益，企業(yè)才能求得自身的發(fā)展。保利地產(chǎn)集團始終將客戶利益擺在第一位，努力締造高品味社區(qū)文化內(nèi)涵，真誠對待客戶，讓客戶百分百滿意。卓越的品質(zhì)與優(yōu)質(zhì)的服務(wù)是保利地產(chǎn)集團永遠的承諾。市場觀：沒有飽和的市場，只有飽和的產(chǎn)品

誰了解市場，洞察先機，果斷決策，誰就能贏得市場。保利地產(chǎn)集團將始終不渝地堅持以市場為導(dǎo)向，精益求精，以不斷創(chuàng)新的“零缺陷”產(chǎn)品和優(yōu)質(zhì)服務(wù)引領(lǐng)中國“和諧人居”，鑄造中國地產(chǎn)“長城”。

企業(yè)精神

團隊精神

保利地產(chǎn)集團強調(diào)的并不是表面的和諧，而是深層的凝聚。任何時候保利地產(chǎn)集團都強調(diào)團隊的力量，依靠團隊的力量，提升團隊的力量。有人說，保利地產(chǎn)集團是一家“操正步走”的公司，也正是由于公司上下齊心協(xié)力，步調(diào)一致才走到今日的輝煌。敬業(yè)精神

敬業(yè)是一種付出，代表員工對企業(yè)的忠誠；敬業(yè)也是一種收獲，表示企業(yè)給予員工理想的發(fā)展空間。保利地產(chǎn)集團相信，每位員工身上都蘊藏著無比的潛能。為了實現(xiàn)人生的理想和信念，每位員工都嚴格要求自己，兢兢業(yè)業(yè)，不斷為公司奉獻著自己的聰明才智。創(chuàng)新精神

不斷創(chuàng)新是促使保利地產(chǎn)集團發(fā)展壯大的主導(dǎo)精神，創(chuàng)新才能發(fā)展，創(chuàng)新才能強大。保利地產(chǎn)集團的輝煌歷程一再證明，只有不斷創(chuàng)新不斷進取，追求卓越，才能屹立于時代前列。保利地產(chǎn)集團將始終不渝地堅持以市場為導(dǎo)向，精益求精，不斷提高產(chǎn)品質(zhì)量，創(chuàng)新服務(wù)水準(zhǔn)。

萬達

使命

共創(chuàng)財富公益社會

愿景

國際萬達百年企業(yè)

精神

勤學(xué)敬業(yè)志在必得

價值觀

誠信創(chuàng)新自律和諧

基本理念

突出優(yōu)勢整合資源效益優(yōu)先現(xiàn)金為王

管理理念

人才理念：人是核心資本 溝通理念：溝通貴在坦誠 學(xué)習(xí)理念：萬達就是學(xué)校 服務(wù)理念：服務(wù)關(guān)注細節(jié) 領(lǐng)導(dǎo)理念：領(lǐng)導(dǎo)重在執(zhí)行 質(zhì)量理念：質(zhì)量是立身之本 制度理念：制度就是嚴格 成本理念：成本檢驗管理水平

華潤置地

企業(yè)宗旨

提供優(yōu)質(zhì)創(chuàng)新的樓宇產(chǎn)品和服務(wù)使人們的生活更加美好。

企業(yè)標(biāo)語

品質(zhì)給城市更多改變

企業(yè)精神

誠信、務(wù)實、專業(yè)、團隊、積極、創(chuàng)新。

誠信：

公司誠信，不做任何損害公司利益的事情；

善待股東，實現(xiàn)股東價值最大化的同時實現(xiàn)員工價值最大化； 對客戶誠信，有信用，沒有比客戶更重要的事情，客戶是我們的衣食父母；誠信才能獲得公司信任、客戶信任、同事信任。務(wù)實： 穩(wěn)健中求發(fā)展，發(fā)展中透著穩(wěn)健，既要發(fā)展又要控制風(fēng)險；抵制官僚主義和大企業(yè)病，保持小公司模式的活力；工作落到實處，切切實實解決實際問題，用業(yè)績來說話；成本控制是務(wù)實的重要體現(xiàn)。專業(yè)：

做事情要科學(xué)，不能單憑經(jīng)驗。在做事情之前首先要想想用什么方法才最專業(yè)，用什么方法才能取得最好的結(jié)果;員工須具備專業(yè)素質(zhì)；要有國際視野、行業(yè)視野，把握行業(yè)規(guī)律；鼓勵員工學(xué)習(xí)與專業(yè)積累，像辦學(xué)校一樣辦公司，公司把員工專業(yè)的進步當(dāng)作公司的進步；細節(jié)體現(xiàn)專業(yè)水平。團隊：

團隊由具有共同價值觀的員工組成；

團隊智慧大于個人智慧，團隊力量大于個人相加的力量，經(jīng)理人的任務(wù)就是要調(diào)動和發(fā)揮團隊力量；注重團隊成員溝通與理解。積極：

有事業(yè)心，具有主人翁心態(tài)；

思想觀念必須在社會上、行業(yè)上保持領(lǐng)先；管理層只有思想觀念領(lǐng)先才能做出正確決策，才有可能比同行更優(yōu)異；

對公司前景有信心，保持樂觀，感染周圍同事；做事情執(zhí)著，把事情做成；工作積極投入才會有回報。創(chuàng)新：

主動才能創(chuàng)新；體制保證創(chuàng)新；在產(chǎn)品、新技術(shù)應(yīng)用、開辟新市場、原材料新供應(yīng)來源、服務(wù)、營銷、實施新的企業(yè)組織形式等方面進行創(chuàng)新。

企業(yè)核心文化以業(yè)績?yōu)楹诵牡?，講團隊、講學(xué)習(xí)的文化。

河南建業(yè)

企業(yè)精神

追求卓越，堅忍圖成

企業(yè)核心價值觀

根植中原。造福百姓

企業(yè)理想與使命

讓河南人民都住上好房子

企業(yè)文化特征

守信用負責(zé)任走正道務(wù)正業(yè)

企業(yè)風(fēng)格

堅毅、厚重、大氣、執(zhí)著

文化烙印

堅忍、自省、責(zé)任感、理想主義 經(jīng)營目標(biāo)

盈利、增長、持續(xù)、穩(wěn)定

生存之道

適應(yīng)、利用、改善

客戶觀

誰擁有了客戶，誰就擁有了未來

產(chǎn)品服務(wù)觀

沒有任何理由向客戶提供有瑕疵的產(chǎn)品，沒有任何理由向客戶提供二流的服務(wù)

鑫苑置業(yè)

（快速滾動開發(fā)）

使命

創(chuàng)建美好家園是我們的共同心愿

愿景

成長為中國房地產(chǎn)業(yè)有價值和影響力的公眾公司 核心價值觀

崇尚榮譽、捍衛(wèi)責(zé)任、創(chuàng)造價值

企業(yè)精神

追求進步、超越自我

經(jīng)營理念

創(chuàng)造經(jīng)典、止于至善

管理理念

人才理念：人才是最寶貴的資產(chǎn) 學(xué)習(xí)理念：學(xué)習(xí)是進步的源泉 領(lǐng)導(dǎo)理念：率先垂范、以身作則 成本理念：成本體現(xiàn)管理水平制度理念：制度貴在執(zhí)行 溝通理念：溝通貴在坦誠 服務(wù)理念：盡心盡意、盡善盡美 質(zhì)量理念：質(zhì)量是發(fā)展之本 創(chuàng)新理念：創(chuàng)新是企業(yè)的靈魂 團隊理念：精誠團結(jié)、共創(chuàng)輝煌

華夏幸?；鶚I(yè)

核心價值觀：

正直、激情、卓越、創(chuàng)新、共贏

正直：

正直是我們?yōu)槿酥?，做人做事的基礎(chǔ)。正直意味著正義凜然、直率坦蕩。正直意味著誠信、公正、坦誠。正直意味著奉行社會公義、遵守倫理道德。我們的事業(yè)是締造幸福的事業(yè)，是正直的事業(yè)！激情：

激情是自我激勵，從工作本身得到快樂。激情是我們創(chuàng)造力、夢想與想象力的源泉。激情是不斷超越自我，迎接挑戰(zhàn)。我們的事業(yè)是造福一方人民的事業(yè)，是充滿成就感和幸福感的事業(yè)，我們面對困難，充滿激情無所畏懼，全力以赴，贏得成功！卓越：

卓越是一種精神，追求完美，止于至善。卓越是努力工作，不斷提高。卓越是不斷改進，提高品質(zhì)，提高客戶滿意度。卓越是不斷進取，追求領(lǐng)先，成為事業(yè)領(lǐng)域的領(lǐng)航者。我們的事業(yè)是建設(shè)一方樂土，是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程。我們必須追求卓越，才能完成這個神圣的使命！創(chuàng)新：

創(chuàng)新是打破陳規(guī)，創(chuàng)造性地解決問題；我們的事業(yè)領(lǐng)域是全新的領(lǐng)域，許多工作沒有前人的經(jīng)驗可循，我們需要發(fā)揮每一個人的才智，推陳出新，創(chuàng)造性地開展工找到解決問題的鑰匙，推動我們的事業(yè)不斷前行！共贏：

共贏是我們時代的標(biāo)簽。共贏不是零和博弈，兩敗俱傷。共贏是互利合作、共享成果。我們與股東共贏，共享收獲，我們與合作伙伴共贏，共同成長，我們與客戶共贏，共同實現(xiàn)理想！

（一）客戶：追求客戶滿意，成為客戶首選

（二）員工：做員工的最佳雇主

（三）合作伙伴：與合作伙伴共贏、共榮

（四）社會：做受人尊敬的企業(yè)公民

（五）股東：實現(xiàn)股東價值最大化

第四篇：龍湖地產(chǎn)工程精細化管理

【青島】龍湖地產(chǎn)工程精細化管理三大控(6月21-22)

一大控：進度控制 / 二大控：質(zhì)量控制 / 三大控：成本控制 /

——如此學(xué)龍湖，才有用!

【課程對象】

l 房地產(chǎn)企業(yè)董事長、CEO、總經(jīng)理、副總、總工程師等具有推行企業(yè)制度改革權(quán)力的決策層

l 工程總監(jiān)、項目總監(jiān)、產(chǎn)品研發(fā)、成本、采購、營銷、設(shè)計、工程、物業(yè)、監(jiān)理、施工管理人員及業(yè)務(wù)骨干成員

【講師介紹】

路丹：中房商學(xué)院高級顧問。一級項目經(jīng)理，2004年進入龍湖地產(chǎn)，是成都龍湖的先鋒者，全面見證了成都龍湖地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)歷，在龍湖任職期間，先后擔(dān)任龍湖地產(chǎn)造價采購部經(jīng)理及項目總經(jīng)理職務(wù)。擅長房地產(chǎn)工程管理、采購、合約等，全面負責(zé)龍湖晶藍半島，翠微清波、龍湖三千城、龍湖長橋郡等項目。

【課程大綱】

Part 1：龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析

1、龍湖地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式與工程管理

A.龍湖地產(chǎn)多項目、跨地域發(fā)展對工程管理的影響

2、龍湖地產(chǎn)工程管理組織架構(gòu)與管理特點

A.工程管理架構(gòu)特點

B.工程部的輸入與輸出

C.總部對地區(qū)公司工程管理的考核體系設(shè)計

3、龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析

A.龍湖地產(chǎn)運營管理與項目工程管理的關(guān)系

B.項目運營管理提高項目工程管理的效率、質(zhì) 量、風(fēng)險控制能力

Part 2：龍湖地產(chǎn)工程管理三控

1、龍湖工程管理進度控制

A.項目啟動會制度

a.1.項目啟動會準(zhǔn)備會

a.2.項目啟動會的作用

a.3.項目啟動會成果演示

B.龍湖地產(chǎn)進度控制的基礎(chǔ)工作：全項目計劃倒排

b.1.如何以營銷需求為目標(biāo)制定工程計劃

b.2.工程計劃對下游部門的要求是什么(研發(fā)、造價對工程計劃的支撐)

C.龍湖集團對于工作期量的設(shè)定方法

c.1對造價采購部工作期量的管控方法

c.2工程部內(nèi)部工作期量的管控方法

D.進度中間控制

1：龍湖對于項目關(guān)鍵計劃節(jié)點的設(shè)置及檢查

E.進度中間控制

2：龍湖階段性成果評審

F.進度中間控制

3：項目月度計劃

G.龍湖地產(chǎn)工程后期進度管理重點

g.1收尾工作節(jié)點工期專題會

g.2軟資料時間節(jié)點的把控：項目資料移交標(biāo)準(zhǔn)

2、龍湖工程管理質(zhì)量控制

A.龍湖工程管理理念與質(zhì)量文化

B.施工圖質(zhì)量的控制方法

b.1以景觀為例學(xué)習(xí)龍湖出圖和審圖要求

b.2景觀(概念到擴初)設(shè)計任務(wù)書模版

b.3景觀(施工圖)設(shè)計任務(wù)書模版

b.4景觀施工圖圖紙細目及內(nèi)容說明

C.同路人的管理

c.1分供方考察辦法的制定

c.2分供方評價體系

D.對龍湖集團工程管理模式的一次宣講：合同交底

E.龍湖集團如何正確的管理(使用)監(jiān)理：監(jiān)理管理辦法

F.資料管理方法：施工單位須報送的施工方案目錄

G.質(zhì)量中間控制1：停止點檢查

H.質(zhì)量中間控制2：各分部工程質(zhì)量控制要點

I.質(zhì)量中間控制3：工程觀感質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)

J.交房標(biāo)準(zhǔn)

j.1.幼兒園裝修標(biāo)準(zhǔn)(交房標(biāo)準(zhǔn))

j.2.交房觀感標(biāo)準(zhǔn)

j.3.景觀交房標(biāo)準(zhǔn)

K.分戶驗收實施細則

L.后期工程質(zhì)量管理方法

l.1.成品裝飾房后期質(zhì)量管理專業(yè)指導(dǎo)書

l.2.龍湖分公司工程部竣工交房項目質(zhì)保期內(nèi)業(yè)主報事整改流程指引

l.3.工程、營銷、物業(yè)客戶報事處理工作界面

l.4.地產(chǎn)委托物業(yè)施工的管理辦法

l.5.項目移交后的新建改造工程管理辦法

3、龍湖工程管理成本控制

A.項目目標(biāo)成本的制定對工程部的要求

B.工程部如何在實施中保證項目目標(biāo)成本的實現(xiàn)

C.合同需求是什么

D.工程部同造采部的博弈

1：設(shè)計變更、技術(shù)洽商及現(xiàn)場簽證管理辦法

E.工程部同造采部的博弈

2：現(xiàn)場收方(隱蔽工程)管理

F.項目各階段成本測算對工程部的要求：

項目各階段成本測算管理工作指引

G.工程部同造采部的協(xié)同：竣工結(jié)算管理辦法

Part 3：龍湖地產(chǎn)工程管理的利與弊

1、注重過程還是結(jié)果

A.先施工后合同(案例簡析)

B.流程的制定、流程的執(zhí)行、流程的流程

2、細節(jié)真的決定成敗嗎

A.業(yè)主才是檢驗質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)

B.客戶視角看問題

還原龍湖晶藍半島97%的交房滿意度和100%的收房率

【課程說明】

【組織機構(gòu)】：中房商學(xué)院 中房博越

【培訓(xùn)時間】2014年6月21-22日 青島(詳見報道通知)

【培訓(xùn)費用】人民幣3600元/人 包含：講師費、場地費、茶歇、現(xiàn)場咨詢費等;會務(wù)組提供酒店代訂服務(wù)，如需住宿請在報名回執(zhí)單中說明，會務(wù)組統(tǒng)一安排，費用自理。

(會員卡消費，等比例扣除)

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中房商學(xué)院是中國房地產(chǎn)智業(yè)高端品牌。以“唯有實戰(zhàn)，方有實效”的服務(wù)理念，服務(wù)4000多家房企，培養(yǎng)6萬多名房地產(chǎn)精英。業(yè)務(wù)包括：房地產(chǎn)培訓(xùn)、房地產(chǎn)內(nèi)訓(xùn)、房地產(chǎn)管理咨詢、工程管理、房地產(chǎn)考察、房地產(chǎn)策劃師、房地產(chǎn)MBA等。

第五篇：龍湖地產(chǎn)管理培訓(xùn)生

龍湖地產(chǎn)的這種校園招聘及管理培訓(xùn)生培養(yǎng)方式被稱為“仕官生制度”，仕官生是指那些具有中高層管理或?qū)I(yè)技術(shù)培養(yǎng)潛力的人，仕官生的招聘是為集團未來的發(fā)展，而不是為某個具體崗位。雖然深知從外部吸納有經(jīng)驗的優(yōu)秀人才固然有效，但提高內(nèi)部造血能力才是企業(yè)發(fā)展的長久之計。對此，龍湖從2004年開始了“仕官生制度”。就是直接從應(yīng)屆畢業(yè)生中招聘那些具有中高層管理或?qū)I(yè)技術(shù)培養(yǎng)潛力的人，并盡早給予有挑戰(zhàn)的工作職責(zé)。在過去三年中已經(jīng)有75人以這種方式加入了龍湖，其中有不少人已經(jīng)可以獨擋一面。但對這些人，公司絕對不會拔苗助長，而是要既快又穩(wěn)。公司內(nèi)有個廣為傳播的順口溜：“半年進入了狀態(tài)，兩年弄懂一小“片兒”，四年獨擋一小“面兒”，六年搞定一小“塊兒”，八年能夠穿成“串兒”，十年以上成個“腕兒”。

一、管理培訓(xùn)生是什么？

我們要尋找的人The People We Are Looking For

龍湖對于仕官生的能力和風(fēng)格的要求分為以下三個方面：第一，素質(zhì)能力的要求；第二，與龍湖文化適合度的要求（如是否有研究精神等）；第三，專業(yè)基礎(chǔ)要求（如工程專業(yè)知識，研發(fā)專業(yè)知識）。

龍湖對不同層級人員設(shè)定了的不同素質(zhì)能力要求，包含通用要求及職能的特殊要求。每個能力要求都有明確、詳盡的行為描述。對于仕官生來說，龍湖沒有經(jīng)驗方面的要求，但我們會著重考察素質(zhì)能力和文化適合度。在校園仕官生的招聘中，我們會對應(yīng)聘者進行以下方面的考察：

通用素質(zhì)能力：盡職敬業(yè)/自適應(yīng)力；思考及解決問題能力；協(xié)作及領(lǐng)導(dǎo)能力；學(xué)習(xí)創(chuàng)新能力；溝通影響能力等六個方面。

與龍湖企業(yè)文化的符合度：主要從核心價值觀、經(jīng)營管理原則的方面進行判斷。

職能特殊素質(zhì)：每個職能不同，每個職能會考察其特有的1－3個點。

專業(yè)知識基礎(chǔ)：這主要針對工程造價，研發(fā)設(shè)計，財務(wù)等職能。對于其它職能沒有要求。

二、管理培訓(xùn)生是什么？

培訓(xùn)與發(fā)展Training and Development

培訓(xùn)是我們發(fā)展員工的重要手段，尤其是對剛出校門的學(xué)生。龍湖一直堅持員工培訓(xùn)是回報率最高的投資的思想。公司為不同發(fā)展階段的員工提供不同的培訓(xùn)包括新員工入職培訓(xùn)、通用素質(zhì)能力的培訓(xùn)、職能專業(yè)培訓(xùn)、企業(yè)文化的培訓(xùn)、參觀學(xué)習(xí)、外部課堂培訓(xùn)、EMBA培訓(xùn)等等。

學(xué)生畢業(yè)后的第一份工作以及工作的第一年對于其一生的職業(yè)發(fā)展都是至關(guān)重要的。這個階段就像從出生到一歲的嬰兒，是成長最快的階段，也是最弱小的階段。在這個階段會養(yǎng)成基本的工作習(xí)慣（好的或者壞的），確立基本的工作標(biāo)準(zhǔn)（高的或者低的），樹立基本的個人職業(yè)發(fā)展方向，實現(xiàn)學(xué)習(xí)方式的痛苦轉(zhuǎn)變，實現(xiàn)從學(xué)生到職業(yè)人的心態(tài)轉(zhuǎn)變。龍湖非常重視仕官生第一年的發(fā)展，為此我們設(shè)計了為期一年的早期發(fā)展計劃（EARLY DEVELOPMENT PLAN）。

管理培訓(xùn)生是什么?關(guān)鍵點階段特點主要內(nèi)容及目的具體培訓(xùn)及發(fā)展事件

入職前一個月期待階段公司內(nèi)部做好迎新的準(zhǔn)備¨每個新人的入職引導(dǎo)人的確定。

¨集團層面的入職培訓(xùn)計劃的確定。

¨各種行政事務(wù)的安排（辦公桌，電腦，住宿等）。

入職兩周內(nèi)興奮階段通過集中課堂培訓(xùn)快速了解公司基本情況?！?0－12個工作日的集中課堂培訓(xùn)。

¨集團整體介紹；房地產(chǎn)行業(yè)介紹；公司各職能介紹；各地區(qū)公司及業(yè)務(wù)單元介紹；企業(yè)文化介紹；基礎(chǔ)人力資源體系介紹（素質(zhì)模型，全面薪酬，發(fā)展，招聘體系等）

¨通用素質(zhì)培訓(xùn)中的部分內(nèi)容如：有效溝通；團隊協(xié)作；思考及解決問題；等等。講師來自與公司內(nèi)部或外部，風(fēng)格不同。

¨拓展訓(xùn)練。

¨參加公司總結(jié)會，感受公司文化氛圍。

¨小項目練習(xí)（如跑盤）。

¨與上一批仕官生的座談等。

¨與公司高層經(jīng)理座談等。

14－90天內(nèi)焦躁混亂階段了解房地產(chǎn)開發(fā)全貌或關(guān)鍵環(huán)節(jié)，或所在職能?！Р糠秩藛T參與專題項目任務(wù)（為期幾周）以發(fā)展對于地產(chǎn)開發(fā)全貌的了解?！ч_始進入各自的職能。

¨個人的上級為其建立短期的職能入職培訓(xùn)及工作計劃。

¨了解職能基本工作內(nèi)容和工作流程。

入職90天大部分人到現(xiàn)在還沒找到感覺解決一些前一段時間產(chǎn)生困惑，增加基本技能?！?個工作日左右的集中課堂培訓(xùn)及討論。

¨通用素質(zhì)培訓(xùn)中的部分內(nèi)容如：有效會議；時間管理；商務(wù)禮儀；有效演講；公文寫作；職業(yè)化溝通；等等。

¨與公司高層經(jīng)理座談。

¨對仕官生招聘體系及招聘計劃的溝通及培訓(xùn)以便在下階段參與校園招聘。

90－180天挫折、成就感、茫然并存階段參與到職能的具體工作中¨在所在的職能進行工作，在時間中感悟。

管理培訓(xùn)生是什么?¨參與職能培訓(xùn)。

¨個別人員可能調(diào)整職能。

¨部分仕官生參與母校的校園招聘。

¨個別入職順利的人員會提前轉(zhuǎn)正。

入職180天大部分人開始找到不穩(wěn)定的感覺自我總結(jié)及轉(zhuǎn)正¨4個工作日左右的集中課堂培訓(xùn)及討論。

¨集中課堂培訓(xùn)通用素質(zhì)培訓(xùn)內(nèi)容：如管理上級；客戶服務(wù)；等等。

¨自我評估，上級評估，轉(zhuǎn)正答辯。

¨轉(zhuǎn)正后個別薪酬福利項目會增加。

¨個別人員可能會延后轉(zhuǎn)正。

180天－270天驗證、搖擺及確認階段職能工作¨以職能工作為中心。

¨根據(jù)工作需要參與一些職能培訓(xùn)。

¨根據(jù)需要的外部參觀學(xué)習(xí)。

¨參加公司總結(jié)會，回家過年。

¨部分員工會獲得新人成長獎。

¨薪酬回顧，大部分人員會有提高。

入職270天絕大部分人找到了感覺開始做發(fā)展計劃¨個人發(fā)展計劃及360°反饋的培訓(xùn)。

¨開始做個人發(fā)展計劃。

¨根據(jù)需要，部分人參與一些通用素質(zhì)能力的培訓(xùn)：如人員管理基本技巧；基本財務(wù)知識；等

¨根據(jù)需要，參與一些專項培訓(xùn)。

270－360天開始貢獻階段職能工作¨在職能內(nèi)工作，在貢獻中學(xué)習(xí)。

¨根據(jù)工作需要參與一些職能培訓(xùn)。

¨根據(jù)需要的外部參觀學(xué)習(xí)。

¨在做個人發(fā)展計劃的過程中對自己進行全方位的評估。

入職一年進入思想穩(wěn)定、貢獻穩(wěn)定階段早期發(fā)展結(jié)束，開始正常的發(fā)展

¨個人發(fā)展計劃完成，大部分人確定了短期工作發(fā)展方向，部分人確定了長期發(fā)展方向。

¨第二次薪酬回顧，部分人員可能提高。

¨部分人參與一些專項培訓(xùn)：如項目管理等。

¨部分人轉(zhuǎn)崗或調(diào)整職能。

¨有些人可能會開始外派會調(diào)動到異地工作

三、管理培訓(xùn)生是什么？薪酬福利及工作環(huán)境Compensation，Benefits and Working Environment

公司為員工設(shè)立長遠的福利計劃。除了政府規(guī)定為員工辦理的養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險、失業(yè)保險、生育保險、大病統(tǒng)籌、工傷保險、住房公積金等之外，還為員工辦理了團體意外傷害險、團體意外傷害醫(yī)療險、團體醫(yī)療險、團體住院醫(yī)療險、團體重大疾病險等。

除此之外員工還享有很多特別的福利項目：優(yōu)惠購房；生日禮金；最基層的員工購買私車并市內(nèi)公用時公司每月提供至少1000元車補；每年為員工安排健康體檢；男員工有陪產(chǎn)假；外派員工會有外派補貼及搬遷補貼；新員工入職第一年就可以享受至少6個工作日的帶薪假期……

具體對于仕官生來說，現(xiàn)金薪酬福利主要由以下部分組成：

年保障收入（即14個月的月固定工資）＋獎金。如果個人購車并市內(nèi)車私公用的話，至少會享受1600元的車補（指轉(zhuǎn)正后；博士生標(biāo)準(zhǔn)更高）；如果個人不購車的話會有少量交通補貼。每月200元的通訊補貼（轉(zhuǎn)正后會有每月300元）。轉(zhuǎn)正之后，仕官生還會參與公司的效益獎計劃，這個效益獎與地區(qū)公司的銷售額和利潤掛鉤。另外，針對與仕官生這一群體的特殊情況，公司還會提供一次性的安家補貼。

公司會依法為員工代扣代繳個人所得稅以及各種社會保險費用。

【管理培訓(xùn)生是什么？龍湖地產(chǎn)仕官生要求】

龍湖選人非常重視人的“基因”，這是支撐龍湖的成長歷史及企業(yè)文化的基石。房晟陶將其概述為：“具有企業(yè)家精神的職業(yè)經(jīng)理人”與“操心員工”。管理培訓(xùn)生是什么?具體而言，“企業(yè)家精神”就是“生命力+事業(yè)心+創(chuàng)造力+遠見+胸懷+感染力”；“有企業(yè)家精神的職業(yè)經(jīng)理人”就是不僅僅像一般職業(yè)經(jīng)理人那樣僅用“腦和手”工作，還能夠用“心和靈魂”工作；他們有更強烈的求勝欲望和團隊合作意識，善于自我否定，對官僚主義有天然的免疫力?！安傩膯T工”與一般員工的根本區(qū)別在于，他們更善于對客戶、公司、同事和工作用“心”；如果合格員工是跟隨組織運轉(zhuǎn)的齒輪，操心員工就是“帶發(fā)動機的齒輪”；如果合格員工是僅受彈射力、空氣阻力、地心引力影響的“炮彈”，那么“操心員工”就是可以根據(jù)目標(biāo)變化自動調(diào)整追蹤方向和速度的“巡航導(dǎo)彈”。房晟陶強調(diào)說：“操心員工是龍湖在第一個十年取得優(yōu)秀業(yè)績的根本原因，而有企業(yè)家精神的職業(yè)經(jīng)理人將成為龍湖第二個十年取勝的關(guān)鍵?！?/p>

同時，“有企業(yè)家精神的職業(yè)經(jīng)理人”和“操心員工”是相互依存的，這兩者還存在說起來像順口溜一樣的微妙辨證關(guān)系：只有“有企業(yè)家精神的職業(yè)經(jīng)理人”才能培育出“操心員工”；也只有“操心員工”才能達到“有企業(yè)家精神的職業(yè)經(jīng)理人”的要求；只有能夠獲得“操心員工”的認可和擁護的經(jīng)理人才能夠真正成為“有企業(yè)家精神的職業(yè)經(jīng)理人”。

管理培訓(xùn)生是什么？培養(yǎng)：“1234”龍湖人制造法

在外界看來，龍湖好像是招了一群異類，他們對工作成果非常挑剔，用顛覆尋常的方法挑戰(zhàn)最難處理的問題。正是找到這些勇于承擔(dān)責(zé)任、注重工作方向與效率，對結(jié)果精益求精的一群人，使得龍湖嘗到了重視人才及重視人力資源管理的甜頭。然而，如何讓這些人快速成長，并心甘情愿留在龍湖，龍湖也是花了不少心思。“1234”龍湖人制造法是對其用人之道的形象描述：“一個人，兩份工資，三倍努力，四倍成長速度”。

管理培訓(xùn)生是什么?在全國同行業(yè)中，龍湖員工的薪酬水平一直處于高分位，這種為高素質(zhì)人才提供高水平回報的薪酬理念，不僅來自于公司創(chuàng)始人的價值觀，更重要的是來源于龍湖的高勞動生產(chǎn)率，即人均開發(fā)面積及人均創(chuàng)利水平。對大組織來說，勞動生產(chǎn)率絕不是憑加班就能獲得的，它是綜合管理水平的體現(xiàn)。在龍湖，員工的工作強度確實非常大，但員工的工作強度更多是單純工作量與難度的問題，并沒有諸如人事斗爭或其他任何方面的“內(nèi)耗”?！局黜摼¤锤嬖V你】

龍湖地產(chǎn)的仕官生就是我們平時所說的管理培訓(xùn)生的變相名稱，而且龍湖地產(chǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)中也算是佼佼者，薪水更是據(jù)說在前幾名，所以對于工科生來說是一個難得機會，另外這個仕官生項目并非只招收工科生，其他專業(yè)的也是有機會的哦