第一篇：合同審核要點(diǎn)總結(jié)—25個(gè)常見(jiàn)重點(diǎn)問(wèn)題

訂立合同常見(jiàn)的25個(gè)法律問(wèn)題

合同的訂立是合同雙方動(dòng)態(tài)行為和靜態(tài)協(xié)議的統(tǒng)一，它既包括締約各合同訂立方在達(dá)成協(xié)議之前接觸和洽談的整個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，也包括雙方達(dá)成合意、確定合同的主要條款或者合同的條款之后所形成的協(xié)議。

1、合同正式簽訂后口頭更改的有效力嗎?

答：合同雙方當(dāng)事人協(xié)商一致的，可以變更合同。如主合同約定變更應(yīng)采取書(shū)面形式的，應(yīng)遵循主合同約定采用書(shū)面的形式訂立變更補(bǔ)充協(xié)議，如果未作出明確的變更形式約定，口頭變更也是有效力的。

2、合同加蓋什么章才有效力?

答：合同印章反映當(dāng)事人的意思表示，通常當(dāng)事人為企業(yè)法人的，使用企業(yè)公章或合同章即可，如當(dāng)事人為自然人的，使用名章即可。如適用財(cái)務(wù)章等其他領(lǐng)域?qū)Ｓ谜掠喠⒑贤?，在能否客觀體現(xiàn)訂立合同時(shí)蓋章方的真實(shí)意思表示一點(diǎn)上容易產(chǎn)生爭(zhēng)議。

3、合同上只有法定代表人簽字沒(méi)有公章是否有效力?

答：合同當(dāng)事人在合同上簽字或者蓋章均是有效的，并不規(guī)定簽字一定要配合蓋章，如企業(yè)的法定代表人簽字帶未加蓋企業(yè)公章，原則上說(shuō)也是有效的。但是存在效力瑕疵，易引發(fā)法律風(fēng)險(xiǎn)較大。因法定代表人是代表企業(yè)行使權(quán)利訂立合同，如沒(méi)有加蓋企業(yè)公章，則易被認(rèn)為相關(guān)合同行為是個(gè)人行為而非企業(yè)的行為。

4、合同當(dāng)事人一欄的填寫(xiě)有哪些需要注意的地方?

答：合同一方當(dāng)事人是自然人的，盡量寫(xiě)明身份證號(hào)，以避免發(fā)生對(duì)自然人身份的爭(zhēng)議;合同一方當(dāng)事人是法人的，要寫(xiě)清企業(yè)的名稱(chēng)，和法定代表人姓名。與企業(yè)法人簽約的，不能只在合同當(dāng)事人欄中填寫(xiě)法定代表人的名字，以免導(dǎo)致合同相對(duì)方不明確。

5、是否只有書(shū)面的合同才有效力?

答：合同可以采取書(shū)面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書(shū)面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式，如房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、長(zhǎng)期的租賃合同、建筑工程合同等。當(dāng)事人約定采用書(shū)面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。

6、合同中涂改的部分是否有效力?

答：如單方對(duì)合同進(jìn)行涂改，以改變了原有合同約定的，則改變的部分無(wú)效，維持原合同約定內(nèi)容。合同簽訂之后，任何一方想進(jìn)行合同修改的，必須告知對(duì)方，經(jīng)雙方協(xié)商一致同意后，重新簽訂合同或在原合同相應(yīng)條款作修改或補(bǔ)充，并在修改地方加蓋雙方公章(個(gè)人手印);若只有口頭答應(yīng)但沒(méi)有對(duì)合同做修改或者沒(méi)有在任何一處有修改變動(dòng)的地方蓋章(手印)，視為無(wú)效，合同維持原有內(nèi)容繼續(xù)生效。

7、什么是格式條款?格式條款有什么風(fēng)險(xiǎn)?

答：格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。實(shí)務(wù)合同關(guān)系中多存在格式條款，如出賣(mài)方的銷(xiāo)售合同條款、出租人的租賃合同條款等。采用格式條款訂立合同的，易被認(rèn)定為無(wú)效。法律規(guī)定，如果格式條款存在提供格式條款一 方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效。如果企業(yè)利用制定格式條款的優(yōu)勢(shì)而將條款制定的極其不公平，使相對(duì)方無(wú)法保護(hù)權(quán)益的，很容易被認(rèn)定為無(wú)效條款。

8、合同中打印的部分和手寫(xiě)的部分有沖突的，以哪個(gè)為準(zhǔn)?

答：如果打印的部分是事先制定好的格式條款(為重復(fù)使用而定制的)，那么手寫(xiě)的部分與打印的格式條款相沖突的，應(yīng)當(dāng)以手寫(xiě)的部分為準(zhǔn)，因?yàn)槭謱?xiě)部分更能反映雙方當(dāng)事人的真是意思表示。

9、簽合同之前有口頭約定，簽合同時(shí)出于信任沒(méi)有認(rèn)真校對(duì)合同條款，合同敘述與口頭約定不一致，導(dǎo)致被騙，如何維權(quán)?

答：法律規(guī)定因重大誤解而訂立的合同可以變更或撤銷(xiāo)，如果有證據(jù)證明自己的真實(shí)意思表示是口頭約定而非正式合同，則可向法院申請(qǐng)變更相應(yīng)的合同條款。

10、什么樣的合同是無(wú)效的?

答：有下列情形之一的，合同無(wú)效：

(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益;

(二)惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益;

(三)以合法形式掩蓋非法目的;

(四)損害社會(huì)公共利益;

(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

11、回扣條款是否有效?

答：回扣是指在商品或者勞務(wù)買(mǎi)賣(mài)中，賣(mài)方從買(mǎi)方支付的價(jià)款中退回給買(mǎi)方或者買(mǎi)方經(jīng)辦人的款項(xiàng)。不存在合法的回扣，收受回扣都 是違法的，《刑法》第163條第2款規(guī)定：“公司、企業(yè)或者其他單位的工作人員在經(jīng)濟(jì)往來(lái)中，利用職務(wù)上的便利，違反國(guó)家規(guī)定，收受各種名義的回扣、手續(xù)費(fèi)，歸個(gè)人所有的”，以公司、企業(yè)、單位人員受賄罪論處?！缎谭ā返?85條第2款也規(guī)定：“國(guó)家工作人員在經(jīng)濟(jì)往來(lái)中，違反國(guó)家規(guī)定，收受各種名義的回扣、手續(xù)費(fèi)，歸個(gè)人所有的，以受賄論處?！?/p>

12、合同是不是只要簽字即生效?

答：當(dāng)事人采用合同書(shū)形式訂立合同的，自雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章時(shí)合同成立。大多數(shù)合同成立時(shí)即生效，但法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)登記手續(xù)才生效的，應(yīng)按規(guī)定，如抵押合同登記后才生效。另外當(dāng)事人如果約定了合同生效的條件，條件成就的合同才生效。

13、合同成立和合同生效有什么區(qū)別?

答：合同成立不代表合同生效，書(shū)面形式訂立的合同，雙方簽字或蓋章后合同即成立，但是合同是否生效卻要滿足更高的條件，合同的成立是第一步，合同的生效是第二步。

14、合同相對(duì)方提出簽約人員沒(méi)有公司授權(quán)，是個(gè)人行為而非公司行為，應(yīng)如何維權(quán)?

答：涉及到民法上的表見(jiàn)代理行為，如果行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，而另一方有足夠的理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。如被公司辭退的部門(mén)經(jīng)理持公司合同章簽訂的合同，應(yīng)由公司承擔(dān)相關(guān)合同責(zé)任。

15、無(wú)效的合同、撤銷(xiāo)的合同有什么法律效力?

答：合同無(wú)效或被撤銷(xiāo)的，自始無(wú)效，即自成立以后都無(wú)效。合同部分無(wú)效的，不影響其他部分的效力。

16、打收條應(yīng)當(dāng)注意什么?

答：①確實(shí)收到錢(qián)款或物品后再出具收條

②寫(xiě)明收到款項(xiàng)的大小寫(xiě)，收到物品的確切名稱(chēng)等基本信息

③寫(xiě)明所收款項(xiàng)或物品的來(lái)源，如“收到XX公司支付的”

④寫(xiě)明所收款項(xiàng)或物品的用途，如“收到第一期貨款”

17、什么是先履行義務(wù)?

答：當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，有先后履行順序，需要先履行的一方負(fù)有先履行義務(wù)。先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。先履行一方履行的內(nèi)容不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。

18、簽訂合同后，對(duì)方法定代表人和主要負(fù)責(zé)人都發(fā)生更換，能否主張終止合同?

答：合同生效后，當(dāng)事人不得因姓名、名稱(chēng)的變更或者法定代表人、負(fù)責(zé)人、承辦人的變動(dòng)而不履行合同義務(wù)。

19、合同中負(fù)有義務(wù)的一方能否讓他人代為履行合同義務(wù)?

答：合同中負(fù)有義務(wù)的一方請(qǐng)求他人代為履行義務(wù)的，是一種債務(wù)轉(zhuǎn)移的行為，這種代為履行義務(wù)的行為法律是允許的，但必須經(jīng)過(guò)債權(quán)人也就是合同相對(duì)方同意。

20、什么是合同糾紛的訴訟時(shí)效?訴訟時(shí)效有什么需要注意的法律風(fēng)險(xiǎn)?

答：訴訟時(shí)效是指民事權(quán)利受到侵害的權(quán)利人在法定的時(shí)效期間內(nèi)不行使權(quán)利,當(dāng)時(shí)效期間屆滿時(shí),人民法院對(duì)權(quán)利人的權(quán)利不再進(jìn)行保護(hù)的制度。一般合同糾紛的訴訟時(shí)效為兩年，但租賃合同中延遲或拒付租金的，保管合同中寄存財(cái)物被丟失或者損毀的，訴訟時(shí)效為一年。國(guó)際貨物買(mǎi)賣(mài)合同和技術(shù)進(jìn)出口合同爭(zhēng)議訴訟時(shí)效為四年。

21、在合同中應(yīng)該怎樣約定爭(zhēng)議處理?xiàng)l款?

答：因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。同時(shí)法律還規(guī)定，合同糾紛的當(dāng)事人可以書(shū)面協(xié)議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標(biāo)的物所在地等與爭(zhēng)議有實(shí)際聯(lián)系的地點(diǎn)的人民法院管轄。

22、合同中是該約定違約責(zé)任還是該約定賠償損失?

答：當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。

23、因違約造成損失的，是否包括間接損失?

答：損失包括直接損失和間接損失，直接損失就是指違約行為造成的直接財(cái)產(chǎn)的減少，如標(biāo)的物的滅失、減少、毀損等。間接損失是指違約行為所造成的損害后果所產(chǎn)生的損失。當(dāng)事人可在合同中約定間接損失的范圍和計(jì)算方式，對(duì)約定的間接損失應(yīng)當(dāng)賠償。

24、產(chǎn)品銷(xiāo)售合同中質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)如何確定?

答：當(dāng)事人之間有約定的，應(yīng)從合同約定。沒(méi)有約定或約定不明確的，按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行;沒(méi)有國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，按照通常標(biāo)準(zhǔn)或者符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行。

25、借款合同中約定將借款人名下的財(cái)產(chǎn)抵押在出借人處，如不歸還則抵押物歸出借人所有，效力如何?

答：根據(jù)《擔(dān)保法》和《物權(quán)法》的規(guī)定，這種抵押條款是無(wú)效的。實(shí)踐中常見(jiàn)的抵押條款分為抵押和質(zhì)押，抵押即不轉(zhuǎn)移對(duì)抵押物品的占有，質(zhì)押則指將其動(dòng)產(chǎn)移交債權(quán)人占有，將該動(dòng)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。法律規(guī)定抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式為：與抵押人協(xié)議以抵押物折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該抵押物所得的價(jià)款受償;協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。并明確規(guī)定在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿質(zhì)權(quán)人未受清償時(shí)，質(zhì)物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為質(zhì)權(quán)人所有。對(duì)于以不動(dòng)產(chǎn)或車(chē)輛等抵押的，還要依法辦理抵押登記才能生效。

第二篇：施工合同審核要點(diǎn)

建設(shè)工程合同審查注意要點(diǎn)

一、建設(shè)工程合同審查的要點(diǎn)

1、這類(lèi)合同特別要注意審查合同總額或稱(chēng)工程總價(jià)和款項(xiàng)支付條款之間的聯(lián)系，別要注意是否有對(duì)工程款的審計(jì)的條款。有些合同在工程概況條款中約定了合同總額，該數(shù)額是確定的，但在付款條款中又約定了經(jīng)審計(jì)后再付款，顯然，這樣的合同條款是相互矛盾的，因當(dāng)在合同總額中寫(xiě)明是暫定數(shù)額，具體款項(xiàng)案審計(jì)結(jié)果確定。

2、工程類(lèi)合同涉及大量的合同附件，要注意與合同的相關(guān)條款的一致性。

3、竣工驗(yàn)收條款和付款條款是緊密聯(lián)系的，因此要注意審查竣工驗(yàn)收條款。此外，竣工驗(yàn)收又關(guān)系到交付、保修期等。

4、注意違約責(zé)任的約定，特別要注意到工期延誤、因工程質(zhì)量問(wèn)題造成無(wú)法驗(yàn)收時(shí)的違約責(zé)任等。

5、對(duì)于經(jīng)過(guò)招投標(biāo)程序的，還需要審查有關(guān)的招投標(biāo)文件與合同約定是否相符。

二、簽訂建設(shè)工程合同的注意事項(xiàng)

1、仔細(xì)閱讀使用的合同文本，掌握有關(guān)建設(shè)工程施工合同的法律、法規(guī)規(guī)定

目前簽訂建設(shè)工程施工合同，普遍采用建設(shè)部與國(guó)家工商局共同制定的GF-2013-0201《建設(shè)工程施工合同》示范文本。該文本由協(xié)議書(shū)、通用條款、專(zhuān)用條款及合同附件四個(gè)部分組成。簽訂合同前仔細(xì)閱讀和準(zhǔn)確理解“通用條款”十分重要。因?yàn)檫@一部分內(nèi)容不僅注明合同用語(yǔ)的確切含義，引導(dǎo)合同雙方如何簽訂 “專(zhuān)用條款”，更重要的是當(dāng)“專(zhuān)用條款”中某一條款未作特別約定時(shí)，“通用條款”中的對(duì)應(yīng)條款自動(dòng)成為合同雙方一致同意的合同約定。

有關(guān)建設(shè)工程施工合同的法律、法規(guī)規(guī)定主要有：《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)建筑法》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》、《建筑業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》、《建筑業(yè)資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》(試行)、《建筑安裝工程總分包實(shí)施辦法》、《建設(shè)工程施工發(fā)包與承包價(jià)格管理暫行規(guī)定》等。

2、嚴(yán)格審查發(fā)包人資質(zhì)等級(jí)及履約信用

施工單位在簽訂《建設(shè)工程施工合同》時(shí)，對(duì)發(fā)包人主體資格的審查是簽約的一項(xiàng)重要的準(zhǔn)備工作，它將不合格的主體排斥在合同的大門(mén)之外，將導(dǎo)致合同偽裝的坑穴和風(fēng)險(xiǎn)隱患排除在外，為將來(lái)合同能夠得到及時(shí)、正確地改造奠定一個(gè)良好的基礎(chǔ)。

根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，從事房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)必須取得相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)，承包人承包的項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)經(jīng)依法批準(zhǔn)的合法項(xiàng)目。違反這些規(guī)定，將因項(xiàng)目不合法而導(dǎo)致所簽訂的建設(shè)工程施工合同無(wú)效。因此，在訂立合同時(shí)，應(yīng)先審查建設(shè)單位是否依法領(lǐng)取企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照，取得相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)資格和等級(jí)證書(shū)，審查建設(shè)單位簽約代表人的資格，審查工程項(xiàng)目的合法性。其次還應(yīng)對(duì)發(fā)包方的履約信用進(jìn)行審查。

3、關(guān)于工期、質(zhì)量、造價(jià)的約定，是施工合同最重要的內(nèi)容

“工期、質(zhì)量、造價(jià)”是建設(shè)工程施工永恒的主題，有關(guān)這三個(gè)方面的合同條款是施工合同最重要的內(nèi)容。

1)實(shí)踐中關(guān)于工期的爭(zhēng)議多因開(kāi)工、竣工日期未明確界定而產(chǎn)生。開(kāi)工日期有“破土之日”、“驗(yàn)線之日”之說(shuō)：竣工日期有“驗(yàn)收合格之日”、“交付使用之日”、“申請(qǐng)驗(yàn)收之日”之說(shuō)。無(wú)論采用哪種方式，均應(yīng)在合同中予以，并約定開(kāi)工、竣工應(yīng)辦理在那些手續(xù)、簽署何種文件。對(duì)中間交工的工程也應(yīng)按上述方法作出約定。

2)根據(jù)國(guó)務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定，工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)不再是工程竣工驗(yàn)收和工程質(zhì)量評(píng)定的主體，竣工驗(yàn)收將由建設(shè)單位組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位進(jìn)行。因此，合同中應(yīng)明確約定參加驗(yàn)收的單位、人員，采用的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，驗(yàn)收程序，須簽署的文件及產(chǎn)生質(zhì)量爭(zhēng)議的處理辦法等。

3)建設(shè)工程施工合同最常見(jiàn)的糾紛是對(duì)工程造價(jià)的爭(zhēng)議。由于任何工程在施工過(guò)程中都不可避免設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證和材料差價(jià)的發(fā)生，所以均難以“一次性包死，不作調(diào)整”。合同中必須對(duì)價(jià)款調(diào)整的范圍、程序、計(jì)算依據(jù)和設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)身份證、材料價(jià)格的簽發(fā)、確認(rèn)作出明確規(guī)定。

4、對(duì)工程進(jìn)度撥款和竣工結(jié)算程序做出詳細(xì)規(guī)定

一般情況下，工程進(jìn)度款按月付款或按工程進(jìn)度撥付，但如何申請(qǐng)撥款，需報(bào)何種文件，如何審核確認(rèn)撥款數(shù)額以及雙方對(duì)進(jìn)度款額認(rèn)識(shí)不一致時(shí)如何處理，往往缺少詳細(xì)的合同規(guī)定，引起爭(zhēng)議，影響工程施工。一般合同中對(duì)竣工結(jié)算程序的規(guī)定也較粗，不利操作。因此，合同中應(yīng)特別注重?fù)芸詈徒Y(jié)算的程序約定。

5、總包合同中應(yīng)具體規(guī)定發(fā)包方、總包方和分包方各自的責(zé)任和相互關(guān)系

盡管發(fā)包方與總包方、總包方與分包方之間訂有總包合同和分包合同，法律對(duì)發(fā)包方、總包方及分包方各自的責(zé)任和相互關(guān)系也有原則性規(guī)定，但實(shí)踐中仍常常發(fā)生分包方不接受發(fā)包方監(jiān)督和發(fā)包方直接向分包方撥款造成總包方難以管理的現(xiàn)象，因此，在總包合同中應(yīng)當(dāng)將各方責(zé)任和關(guān)系具體化，便于操作，避免糾紛。

6、明確規(guī)定監(jiān)理工程師及雙方管理人員的職責(zé)和權(quán)限

《民法通則》明確規(guī)定，企業(yè)法人對(duì)它的法定歈 及其它工作人員的經(jīng)營(yíng)行為承擔(dān)民事責(zé)任。建設(shè)工程施工過(guò)程中，發(fā)包方、承包方、監(jiān)理方參與生產(chǎn)管理的工程技術(shù)人員和管理人員較多，但往往職責(zé)和權(quán)限不明確或不為對(duì)方所知，由此造成雙方不必要的糾紛和損失。合同中應(yīng)明確列出各方派出的管理人員名單，明確其各自的職責(zé)和權(quán)限，特別應(yīng)將具有變更、簽證、價(jià)格確認(rèn)等簽認(rèn)權(quán)的人員、簽認(rèn)范圍、程序、生效條件等規(guī)定清楚，防止其他人員隨意簽字，給各方造成損失。

7、不可抗力要量化

施工合同《通用條款》對(duì)不可抗力發(fā)生后當(dāng)事人責(zé)任、義務(wù)、費(fèi)用等如何劃分均作為詳細(xì)規(guī)定，發(fā)包人和承包人都認(rèn)為不可抗力的內(nèi)容就是這些了。于是，在《專(zhuān)用條款》上打“√”或填上“無(wú)約定”比比皆是。

國(guó)內(nèi)工程在施工周期中發(fā)生戰(zhàn)爭(zhēng)、運(yùn)籌、空中飛行物體墜落等現(xiàn)象的可能性很少，較常見(jiàn)的是風(fēng)，雨、雪、洪、震等自然災(zāi)害。達(dá)到什么程度的自然災(zāi)害才能被認(rèn)定為不可抗力，《通用條款》未明確，實(shí)踐中雙方難以形成共識(shí)，雙方當(dāng)事人在合同中對(duì)可能發(fā)生的風(fēng)、雨、雪、洪、震等自然災(zāi)害程序應(yīng)予以量化。如幾級(jí)以上的大風(fēng)、幾級(jí)以上的地震、持續(xù)多少天達(dá)到多少毫米的降水等等，才可能認(rèn)定為不可抗力，以免引起不必要的糾紛

第三篇：合同審核的要點(diǎn)

合同審核要點(diǎn)-國(guó)外代理協(xié)議

涉外協(xié)議同國(guó)內(nèi)協(xié)議在很多地方上有不同。雖然很多要素可以導(dǎo)致一個(gè)合同成為涉外合同，但是我覺(jué)得最常見(jiàn)的就是因?yàn)楹贤黧w位于不同的法律空間，因而導(dǎo)致合同成為涉外合同。

關(guān)于涉外合同，突出特點(diǎn)是法律適用和爭(zhēng)議解決同國(guó)內(nèi)合同有較大的區(qū)別，中間可能還涉及到很多國(guó)際貿(mào)易術(shù)語(yǔ)和交易習(xí)慣。其實(shí)合同意思自治基本上已經(jīng)成為全球任何的原則，因此審核涉外合同除了要注意涉外合同的本身特點(diǎn)之外，其他還是注意一些商務(wù)條款的內(nèi)容，是否會(huì)涉及到法務(wù)和財(cái)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。

今天需要審核的是一個(gè)Agency Agreement。國(guó)外代理協(xié)議，商務(wù)角度上來(lái)說(shuō)通常為位于國(guó)內(nèi)的主體，代理位于國(guó)外的主體為一定行為的合同，現(xiàn)在接觸比較多的是代理銷(xiāo)售協(xié)議。在審核一個(gè)代理銷(xiāo)售協(xié)議的時(shí)候，基本要點(diǎn)如下：

1.合同主體

要確認(rèn)合同對(duì)方的主體，涉及到國(guó)外對(duì)方的主體資格審查。資格審查可能直接關(guān)系到如何去選擇法律適用和爭(zhēng)議解決的地點(diǎn)。

主體是否為有效存在的法律主體

主體是否有資格訂立相應(yīng)的合同

涉外主體的國(guó)籍、注冊(cè)地址、聯(lián)系方式是否明確

國(guó)內(nèi)主體是否為本集團(tuán)內(nèi)的應(yīng)該簽訂合同的公司（集團(tuán)公司比較常用）

鑒于我們集團(tuán)的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)在內(nèi)地，因此當(dāng)我們作為代理方的時(shí)候，有的時(shí)候我們會(huì)使用位于境外的集團(tuán)公司簽訂代理合同，而具體執(zhí)行由內(nèi)地的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)來(lái)進(jìn)行。這樣的好處是在支付代理費(fèi)用的時(shí)候避免了收取外匯的麻煩；同時(shí)也利于利潤(rùn)轉(zhuǎn)移國(guó)外，節(jié)省稅負(fù)。

2.代理銷(xiāo)售內(nèi)容的描述

代理的性質(zhì)。按照通常做法，代理一般有三種，普通代理、獨(dú)占代理和獨(dú)家代理。十分要注意的是，在代理協(xié)議中一定要明確規(guī)定不同性質(zhì)代理的內(nèi)容。即是否委托方有權(quán)利在新的代理區(qū)域內(nèi)委托新的代理方；委托方是否有權(quán)在代理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行直接銷(xiāo)售；新代理方是否有權(quán)進(jìn)行新的委托等；

代理的區(qū)域。

最低銷(xiāo)售額。很多經(jīng)銷(xiāo)協(xié)議中會(huì)有最低銷(xiāo)售額的概念。代理協(xié)議中也可以約定要求代理方在一定期限內(nèi)至少銷(xiāo)售一定量的產(chǎn)品。這個(gè)內(nèi)容通常是用來(lái)保護(hù)委托方的利益的。

3.代理模式

一般來(lái)說(shuō)，代理產(chǎn)品的價(jià)格都是由委托方來(lái)確定的；而代理方只是按照委托方的價(jià)格進(jìn)行銷(xiāo)售產(chǎn)品。

這里比較關(guān)鍵的是約定代理方是否出現(xiàn)在合同中。

作為委托方來(lái)講，參與簽訂銷(xiāo)售合同，有利于保護(hù)自己的客戶(hù)資源；

作為代理方來(lái)講，讓委托方簽訂銷(xiāo)售合同，有利于限制自己的責(zé)任。

4.合同標(biāo)的-代理產(chǎn)品的描述

代理產(chǎn)品的描述應(yīng)該清楚，可以在附件中列明；

5.代理產(chǎn)品的價(jià)格

關(guān)于價(jià)格如何約定應(yīng)該在合同中列明；

6.客戶(hù)資源保護(hù)

可以資源保護(hù)對(duì)于委托方和受托方來(lái)講都具有意義。需要委托方和受托方有一定利益的平衡。

7.違約責(zé)任

明確委托方和代理方的責(zé)任劃分。

8.知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)

鑒于國(guó)際知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)的地域性，約定知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)無(wú)論對(duì)于委托方還是對(duì)于受托方都有一定的意義。

對(duì)于委托方來(lái)講，可以聲明超出地域外的銷(xiāo)售，如果出現(xiàn)了代理產(chǎn)品侵權(quán)的情況，則委托方將不負(fù)責(zé)任；

對(duì)于受托方來(lái)講，可以聲明如果產(chǎn)品在區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)了侵犯知識(shí)產(chǎn)權(quán)的情況，由委托方承擔(dān)責(zé)任或者負(fù)責(zé)處理爭(zhēng)議。這種責(zé)任承擔(dān)雖然不能對(duì)抗第三方，但是這種約定可以盡可能的減少受托方的損失。

9.法律適用

我們?cè)趯?shí)踐中通常做法是：

國(guó)內(nèi)的話選擇仲裁機(jī)構(gòu)作為爭(zhēng)議解決地點(diǎn)；國(guó)外的話選擇法院。這種做法只是沿襲了公司以前的做法。因?yàn)楹芏啻砗贤怯⑽牡?，如果選擇仲裁機(jī)構(gòu)，在語(yǔ)言上就沒(méi)有障礙，而且具有時(shí)效性。在國(guó)外，因?yàn)椴涣私鈬?guó)外的情況，因此覺(jué)得選擇法院可以更好的保護(hù)國(guó)內(nèi)主體的利益；

具體爭(zhēng)議解決地點(diǎn)選擇無(wú)論委托方和受托方都傾向于選擇自己所在地作為爭(zhēng)議解決地點(diǎn)，作

為平衡，通常選擇第三方。我們?cè)趯?shí)踐中，如果合同雙方在國(guó)內(nèi)都有分支機(jī)構(gòu)，我們則推薦選擇香港法律，因?yàn)榭赡芟鄬?duì)其他方來(lái)講我們對(duì)于香港可能更為熟悉。

作為法律適用，各方通常也傾向于選擇適用本方的法律，所以在實(shí)踐中傾向于選擇第三方的法律。其實(shí)這一點(diǎn)上來(lái)看，只能從公平的角度去解釋。因?yàn)閷?shí)際上選擇一個(gè)彼此都不熟悉的法律去解釋雙方擬定的合同條款，在合同權(quán)利義務(wù)上對(duì)于雙方來(lái)講都會(huì)出現(xiàn)不確定性。

10.代理傭金的規(guī)定

要約定代理方的傭金支付方式。為了維護(hù)代理方的利益，有的時(shí)候會(huì)約定客戶(hù)先支付費(fèi)用給代理方，再由代理方支付給外方，這樣可以防止外方拒付傭金，當(dāng)時(shí)通常外方不會(huì)同意這種支付方式。

因此如何保證代理方一定能夠獲得代理傭金是一個(gè)比較重要的問(wèn)題。

各位前輩對(duì)代理協(xié)議的看法集匯：

1.是否答應(yīng)客戶(hù)要求獲得獨(dú)家代理權(quán)，這更多的是一個(gè)業(yè)務(wù)考慮的問(wèn)題。法律上而言，授予客戶(hù)獨(dú)家代理權(quán)或者一般代理權(quán)都是可以的。因此，是否答應(yīng)得由貴司根據(jù)自己的業(yè)務(wù)以及對(duì)獨(dú)家代理利弊的分析而定。

授予對(duì)方獨(dú)家代理，意味兩點(diǎn)最核心的：一是貴司不能再與該地區(qū)的其他進(jìn)口商訂立代理協(xié)議，且一般的做法是即使貴司自己開(kāi)發(fā)的客戶(hù)，也需要向?qū)Ψ街Ц洞碣M(fèi)。二是貴司出口到該地區(qū)的貨物都需要通過(guò)該獨(dú)家代理商進(jìn)行。

在是否授予對(duì)方獨(dú)家代理的情況下，貴司需要考慮如下問(wèn)題：第一，該客戶(hù)的進(jìn)口量有多大？如果占貴司出口該地區(qū)的量不是絕對(duì)性的大，則可以考慮不授予。第二，該客戶(hù)對(duì)該地區(qū)該商品進(jìn)口市場(chǎng)的控制能力控制如何？控制差的顯然不能成為獨(dú)家代理商，畢竟貴司今后一段時(shí)期內(nèi)在該地區(qū)的促銷(xiāo)工作都寄托在該客戶(hù)身上了。第三，貴司對(duì)該客戶(hù)的信賴(lài)程度如何？代理權(quán)的授予都是基于雙方的信賴(lài)關(guān)系。獨(dú)家代理的信賴(lài)程度就更高于一般的普通代理。并且，今后在處理該地區(qū)的銷(xiāo)售事宜、促銷(xiāo)、商標(biāo)等等，均需要依賴(lài)該客戶(hù)。

和客戶(hù)訂立獨(dú)家代理協(xié)議時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意到如下幾個(gè)核心問(wèn)題。第一，授予代理權(quán)的期限。原則上期限不能一次性太長(zhǎng)，這樣可以便于調(diào)整，不至于發(fā)生問(wèn)題無(wú)法終止協(xié)議。第二。代理權(quán)的區(qū)域。代理權(quán)的區(qū)域要明晰，這涉及到競(jìng)爭(zhēng)范圍。第三，對(duì)客戶(hù)的考核指標(biāo)，也就是客戶(hù)作為獨(dú)家代理商應(yīng)當(dāng)完成的最低銷(xiāo)售量（額）。完不成的處理方式。第四，貴司在該地區(qū)可否自行開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)？如有該地區(qū)的客戶(hù)自己找上貴司，是否需要付代理商代理費(fèi)？第五，代理費(fèi)的確定標(biāo)準(zhǔn)和支付方式。第六，何種情況下，貴司可以提前解除獨(dú)家代理協(xié)議？等。

總之，獨(dú)家代理協(xié)議的訂立，是一個(gè)非常有技巧的問(wèn)題，貴司需要根據(jù)貴司的業(yè)務(wù)需要，根據(jù)對(duì)方國(guó)家的法律、我國(guó)的法律來(lái)確定。并且，由于獨(dú)家代理協(xié)議是一個(gè)較長(zhǎng)期的、需要持續(xù)履行的協(xié)議，因此越細(xì)致越好。至于很多網(wǎng)站登載的獨(dú)家代理協(xié)議，可以參考，但是不能照搬，因?yàn)檫@些協(xié)議只是規(guī)定獨(dú)家代理的一些基本問(wèn)題，欠缺全面性，更為重要的是，該些協(xié)議的針對(duì)性不強(qiáng)，不能個(gè)性化地滿足不同企業(yè)的需求。因此，建議您就此咨詢(xún)有經(jīng)驗(yàn)的從事國(guó)際貿(mào)易律師或者咨詢(xún)?nèi)藛T。

2.個(gè)人認(rèn)為首先應(yīng)該分析該市場(chǎng)的前景和容量，以及將要合作單位的實(shí)力和對(duì)本產(chǎn)品的銷(xiāo)售力度是如何的，還有貴公司對(duì)該市場(chǎng)所希望達(dá)到的目的和要求是怎樣的等；合作是雙方的，有時(shí)不要為了目前的短期利益而放棄了長(zhǎng)期的戰(zhàn)略經(jīng)營(yíng)。

3.看了各位發(fā)表的見(jiàn)解，我也想說(shuō)說(shuō)我公司的情況和我個(gè)人的看法。

獨(dú)家代理是一個(gè)關(guān)系到每家公司海外業(yè)務(wù)能否成功的關(guān)鍵問(wèn)題。獨(dú)家代理的選擇一定要慎重，如果選擇不好的話就會(huì)使公司在該地區(qū)的業(yè)務(wù)很被動(dòng)。國(guó)內(nèi)一家知名的家電集團(tuán)在中東地區(qū)就因獨(dú)家代理的問(wèn)題而無(wú)法有效的開(kāi)拓市場(chǎng)，喪失了在該地區(qū)的市場(chǎng)份額。當(dāng)初該集團(tuán)在選擇這個(gè)地區(qū)的獨(dú)家代理時(shí)就是因?yàn)闆](méi)有很好的進(jìn)行考察，而是感動(dòng)予該代理商一次次的電話和三番五次到中國(guó)企求獨(dú)家代理的執(zhí)著而與之簽定了長(zhǎng)期的獨(dú)家代理協(xié)定。結(jié)果在多年以后，該集團(tuán)發(fā)現(xiàn)當(dāng)初選擇的獨(dú)家代理尚并沒(méi)有做獨(dú)家代理的實(shí)力也沒(méi)有認(rèn)真開(kāi)拓市場(chǎng)的愿望。這時(shí)該集團(tuán)想收回獨(dú)家代理權(quán)時(shí)，獨(dú)家代理卻提出以1000多萬(wàn)美元為撤消獨(dú)家代理權(quán)的條件。但談判失敗，至今獨(dú)家代理的問(wèn)題仍沒(méi)有很好的解決。

通過(guò)這個(gè)例子我想各位一定對(duì)獨(dú)家代理的問(wèn)題會(huì)有更加謹(jǐn)慎的考慮?，F(xiàn)在我們加入了WTO,外國(guó)公司蜂擁的進(jìn)入中國(guó)，而我們?nèi)绾螒?yīng)對(duì)這種殘酷而又現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題呢？所以我們不僅要在國(guó)內(nèi)與這些實(shí)力雄厚的公司競(jìng)爭(zhēng)，更要走出去在成熟的國(guó)際環(huán)境中與它們競(jìng)爭(zhēng)，并找出自己的不足，完善自己。

我公司是一家特種汽車(chē)制造商，現(xiàn)在要在中東合資建工廠。在此期間我們也遇到了獨(dú)家代理的問(wèn)題。中東的商人有很多想做我們的獨(dú)家代理，但又不原承諾的太多。所以通過(guò)這些事情，我們針對(duì)這一問(wèn)題正在找尋合適的解決方案，但都不成熟。其中有一個(gè)想法就是如果要在當(dāng)?shù)剞k公司或建廠的話，不妨可以和獨(dú)家代理的候選人商談，讓它們出資金作為合資企業(yè)的股份來(lái)確定獨(dú)家代理。這樣一方面可以排除一些實(shí)力不夠資格的候選人，另外也可以很好的對(duì)其進(jìn)行控制和管理。但他們的出資比例不應(yīng)太大。代理協(xié)議的期限也要應(yīng)根據(jù)具體情況而定。

4.在簽訂協(xié)議時(shí)，是否還應(yīng)考慮到以下問(wèn)題：

1獨(dú)家代理商對(duì)我方產(chǎn)品的推廣力度？

2我方產(chǎn)品在期所有產(chǎn)品中所占的比重以及所處的地位。

如果我方產(chǎn)品在其公司銷(xiāo)售中屬于附屬產(chǎn)品則完全沒(méi)有必要給予獨(dú)家代理。

3獨(dú)家代理商在目標(biāo)市場(chǎng)可以提供的各項(xiàng)售后服務(wù)

4所提供的服務(wù)的質(zhì)量與我方所提供的服務(wù)質(zhì)理是否相同

*比較特殊的問(wèn)題：現(xiàn)在很多公司都采取全球采購(gòu)，如果一家公司在中國(guó)向貴司采購(gòu)商品，再配送到印度分公司使用，是否侵害了獨(dú)家代理商的利益？？

這個(gè)問(wèn)題最好事先明確，否則象我一樣發(fā)生問(wèn)題后再協(xié)商，真的很麻煩。

5.我司的經(jīng)驗(yàn)是:如果企業(yè)不想投入大量的人力,物力來(lái)進(jìn)行海外市場(chǎng)調(diào)研和拓展,而又不想放棄該市場(chǎng)的其他潛在份額時(shí),可以與對(duì)方簽定一個(gè)短期的獨(dú)家代理協(xié)議,而協(xié)議的內(nèi)容則取決于雙方公司的實(shí)力.6.根據(jù)我的經(jīng)驗(yàn)，幾乎所有的印度、巴基斯坦、孟加拉等南亞客戶(hù)都會(huì)提出這種要求，請(qǐng)一定慎重考慮。

第四篇：軟件開(kāi)發(fā)合同審核要點(diǎn)

軟件開(kāi)發(fā)合同審核要點(diǎn)

（一）審查合同是否明確軟件開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目要求

需審查的委托開(kāi)發(fā)項(xiàng)目要求包括但不限于對(duì)開(kāi)發(fā)目標(biāo)、開(kāi)發(fā)內(nèi)容、形式和技術(shù)要求以及軟件功能等進(jìn)行準(zhǔn)確描述的內(nèi)容。

（二）審查合同是否明確軟件開(kāi)發(fā)的計(jì)劃、進(jìn)度、期限、地點(diǎn)、地域和方式

審查開(kāi)發(fā)計(jì)劃是否列出項(xiàng)目的名稱(chēng)、主要任務(wù)、達(dá)到的技術(shù)要求、計(jì)劃進(jìn)度、開(kāi)發(fā)概算和經(jīng)費(fèi)總額、所需主要儀器和材料、承擔(dān)開(kāi)發(fā)任務(wù)的單位和主要技術(shù)專(zhuān)家及人員（含資歷、經(jīng)驗(yàn)、承擔(dān)的主要工作的描述）等內(nèi)容。

審查合同中是否有相應(yīng)的監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)或成員，如沒(méi)有，應(yīng)予以補(bǔ)充；如有，則應(yīng)對(duì)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)或成員的權(quán)限作出具體規(guī)定。

（三）審查合同是否列明委托方向軟件開(kāi)發(fā)方移交的技術(shù)資料以及具體協(xié)作事項(xiàng)

這一點(diǎn)與委托方的協(xié)助義務(wù)以及軟件開(kāi)發(fā)方的保密義務(wù)相聯(lián)系，如果約定不明確，可能因此引發(fā)爭(zhēng)議。

（四）審查合同是否明確開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的承擔(dān)

風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任是因軟件開(kāi)發(fā)合同標(biāo)的的研究開(kāi)發(fā)成果具有不確定性，并容易受到客觀條件、技術(shù)條件等因素影響所產(chǎn)生的，法律規(guī)定如果在合同中沒(méi)有約定是誰(shuí)來(lái)承擔(dān)研究開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)所導(dǎo)致的研究開(kāi)發(fā)失敗或失敗所造成的損失，則由雙方當(dāng)事人合理承擔(dān)，這樣可能不利于委托方，因此建議在合同中寫(xiě)明由軟件開(kāi)發(fā)方承擔(dān)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。

（五）審查是否明確開(kāi)發(fā)人員的確定及其更換限制

軟件開(kāi)發(fā)合同的標(biāo)的物是智力成果，開(kāi)發(fā)成果的好壞與技術(shù)團(tuán)隊(duì)的核心人員（包括項(xiàng)目經(jīng)理、核心技術(shù)人員等）的經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)水平有密切聯(lián)系，應(yīng)審查是否約定開(kāi)發(fā)方的主要開(kāi)發(fā)人員資歷、經(jīng)驗(yàn)、承擔(dān)的主要工作的描述，并明確人員更換的要求和限制條件等。

（六）審查合同是否明確開(kāi)發(fā)軟件涉及的相關(guān)知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸屬

建議約定開(kāi)發(fā)成果的知識(shí)產(chǎn)權(quán)以及進(jìn)行后續(xù)改進(jìn)之后產(chǎn)生成果的相關(guān)知識(shí)產(chǎn)權(quán)均歸委托方所有。

（七）審查合同是否明確開(kāi)發(fā)方軟件侵犯他人著作權(quán)等知識(shí)產(chǎn)權(quán)的處理問(wèn)題

在開(kāi)發(fā)過(guò)程中及開(kāi)發(fā)完成后，有可能出現(xiàn)開(kāi)發(fā)方所開(kāi)發(fā)的軟件侵犯他人著作權(quán)等知識(shí)產(chǎn)權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)，為避免委托方承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，該類(lèi)合同中應(yīng)約定開(kāi)發(fā)方的工作成果不能侵犯第三方的知識(shí)產(chǎn)權(quán)，并約定若開(kāi)發(fā)方違反本條承諾的，其應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。

（八）審查合同是否明確開(kāi)發(fā)軟件的驗(yàn)收方式

技術(shù)開(kāi)發(fā)合同的驗(yàn)收可以采用技術(shù)鑒定會(huì)、專(zhuān)家技術(shù)評(píng)估等方式，同時(shí)也可以由委托方單方認(rèn)可即視為驗(yàn)收通過(guò)。不管采用何種驗(yàn)收方式，最后都應(yīng)由驗(yàn)收方出具驗(yàn)收證明及文件，作為合同驗(yàn)收通過(guò)的依據(jù)。但是，在委托開(kāi)發(fā)中，委托方拒絕驗(yàn)收或提出不正當(dāng)要求延緩驗(yàn)收的情況時(shí)有發(fā)生，受托方可在合同中約定其有權(quán)以合理的方式單方面驗(yàn)收，并將驗(yàn)收?qǐng)?bào)告提交委托方，即視為軟件系統(tǒng)驗(yàn)收已通過(guò)。

（九）審查合同是否明確軟件交付后的技術(shù)指導(dǎo)、培訓(xùn)、系統(tǒng)維護(hù)、版本免費(fèi)更新等后續(xù)服務(wù)問(wèn)題。

（十）審查合同開(kāi)發(fā)方的保密義務(wù)約定是否明確全面

保密條款應(yīng)包括保密內(nèi)容、涉密人員、保密期限以及泄密責(zé)任等方面，其中審查保密內(nèi)容時(shí)，除了要寫(xiě)明委托方移交給開(kāi)發(fā)方的技術(shù)資料外，還應(yīng)包括委托方的經(jīng)營(yíng)信息。

（十一）審查合同是否明確應(yīng)付的金額以及付款方式

合同總價(jià)款一般包括系統(tǒng)開(kāi)發(fā)的費(fèi)用、第三方軟件許可的費(fèi)用、升級(jí)維護(hù)的費(fèi)用等。付款方式多為分期付款。

（十二）應(yīng)約定違約責(zé)任的幾種情況

違約條款中須特別注意合同違反約定的情況，如：（1）開(kāi)發(fā)方所提供的軟件不符合合同的約定，不能滿足委托方的要求；（2）一方使用、實(shí)施或者轉(zhuǎn)讓技術(shù)成果違反約定的范圍；（3）提供的技術(shù)資料、技術(shù)服務(wù)、技術(shù)指導(dǎo)不符合合同的約定；（4）開(kāi)發(fā)方延遲或功能不能滿足委托方的需求；（5）違反合同約定的保密義務(wù)；（6）違反合同中關(guān)于知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸屬條款的約定。

（十三）審查合同中對(duì)于名詞和術(shù)語(yǔ)是否列出了專(zhuān)門(mén)的解釋條款

軟件開(kāi)發(fā)合同的當(dāng)事人往往因合同中的名詞和術(shù)語(yǔ)的理解不同而發(fā)生爭(zhēng)議。為避免發(fā)生這種爭(zhēng)議，可以在合同中對(duì)可能發(fā)生的爭(zhēng)議的名詞、術(shù)語(yǔ)給予雙方一致同意的解釋。

第五篇：代理合同審核要點(diǎn)

代理銷(xiāo)售合同審核要點(diǎn)

一、代理方式

獨(dú)家代理的，甲方自行銷(xiāo)售及委托第三方銷(xiāo)售的均視為我方業(yè)績(jī)，并結(jié)算傭金；聯(lián)合代理銷(xiāo)售的，業(yè)績(jī)歸屬及確認(rèn)的流程是否有，表述是否清晰。

二、代理期限

方案

1、簽約代理合同：

⑴ 本合同期限自 年 月 日至 年 月 日止。⑵ 本合同代理期限自本合同簽署之日起至 年 月 日止。

方案

2、“本合同代理期限自本合同簽訂之日起至乙方代銷(xiāo)售房源銷(xiāo)售完畢止?！保▽?duì)于甲方誠(chéng)信度較高，預(yù)期效益較高的項(xiàng)目）方案

3、與項(xiàng)目銷(xiāo)售證件掛鉤表達(dá)方式：

⑴本合同代理期限自本合同簽訂之日起至本項(xiàng)目最后一張預(yù)售許可證取得之日起 個(gè)月止。

⑵本合同代理期限自本合同簽訂之日起至本項(xiàng)目第一張預(yù)售許可證取得之日起 個(gè)月止。

方案

4、與項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)掛鉤表達(dá)方式：（開(kāi)盤(pán)條件：可售房源已取得本項(xiàng)目預(yù)售/銷(xiāo)售許可證并完成相應(yīng)的網(wǎng)上申請(qǐng)手續(xù)、銷(xiāo)售合同（商品房預(yù)售合同/商品房出售合同/商品房買(mǎi)賣(mài)合同的簡(jiǎn)稱(chēng)，下同）文本經(jīng)甲方確定、甲方已落實(shí)按揭銀行、銷(xiāo)售價(jià)格和優(yōu)惠原則已確定，可售房源在媒體廣告正式公布對(duì)外銷(xiāo)售之日，同時(shí)具備以上條件之日為開(kāi)盤(pán)日期。本項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)日期由甲乙雙方共同確定）⑴本合同代理期限自本合同簽訂之日起至本項(xiàng)目第一批房源開(kāi)盤(pán)之日起 個(gè)月止。

⑵本合同代理期限自本合同簽訂之日起至本項(xiàng)目最后一批房源開(kāi)盤(pán)之日起 個(gè)月止。

三、有考核的，銷(xiāo)售成功業(yè)績(jī)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)明確并與傭金結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)區(qū)分，計(jì)算銷(xiāo)售率的，應(yīng)當(dāng)明確銷(xiāo)售率的概念，計(jì)算依據(jù)是面積還是套數(shù)；分批次開(kāi)盤(pán)并考核的應(yīng)當(dāng)雙方確認(rèn)批次房源與批次開(kāi)盤(pán)日期。

方案1：房屋的銷(xiāo)售以套為出售單位。購(gòu)房者簽署銷(xiāo)售合同并支付了首期房?jī)r(jià)款后，該套房屋視為成功銷(xiāo)售計(jì)入銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。

方案2：購(gòu)房者非貸款形式支付房款的，則以購(gòu)房者簽署銷(xiāo)售合同并支付了首期房?jī)r(jià)款視為該房屋銷(xiāo)售成功計(jì)入銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。

購(gòu)房者貸款形式支付房款的，則以該套房屋簽訂銷(xiāo)售合同、支付了首期房?jī)r(jià)款且該套房屋貸款資料收齊后7日視為該房屋銷(xiāo)售成功計(jì)入銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。方案3：購(gòu)房者非貸款形式支付房款的，則以購(gòu)房者簽署銷(xiāo)售合同并支付了首期房?jī)r(jià)款視為該房屋銷(xiāo)售成功計(jì)入銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。

購(gòu)房者貸款形式支付房款的，則以該套房屋簽訂銷(xiāo)售合同、支付了首期房?jī)r(jià)款且該套房屋貸款銀行審批通過(guò)之日視為該房屋銷(xiāo)售成功計(jì)入銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。

四、傭金結(jié)算

按照具體支付方式，明確具體的結(jié)算支付日期，切忌僅約定“在……后支付”，沒(méi)有具體日期。如每個(gè)月（或季度、或達(dá)到一定條件之日起）的第★日前由乙方向甲方送交上個(gè)月（季度或期）已銷(xiāo)售成交的房屋清單明細(xì)表和請(qǐng)傭表，甲方應(yīng)乙方送交請(qǐng)傭表后★個(gè)工作日內(nèi)審核并向乙方支付上個(gè)月（季度或期）傭金?！?如傭金按照銷(xiāo)售業(yè)績(jī)需要補(bǔ)差的，應(yīng)當(dāng)在條件具備后及時(shí)補(bǔ)差，補(bǔ)差的日期也應(yīng)當(dāng)明確具體。各檔之前不應(yīng)當(dāng)有空檔。如約定銷(xiāo)售率在0－30％、31％－60％，61％－90％如何結(jié)算，導(dǎo)致30％－31％、60％－61％之間出現(xiàn)空擋，約定不明確?！?★ 如每期傭金結(jié)算非全額，留存部分至代理期限屆滿或者交房才結(jié)算的，須明確在屆滿后或房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定的交房日期后幾日內(nèi)支付。如有溢價(jià)的，應(yīng)當(dāng)明確具體結(jié)算條件及日期

補(bǔ)充特殊情況下傭金結(jié)算：

☆甲方或甲方代表書(shū)面確認(rèn)同意客戶(hù)延期付款或分期付款或延期辦理貸款或合同簽約時(shí)未撤銷(xiāo)在建工程抵押的，則以首付款到帳且銷(xiāo)售合同簽約視為該套已房屋銷(xiāo)售成功并結(jié)算傭金。

☆若由于甲方原因（包括甲方拒絕按確認(rèn)的商品房認(rèn)購(gòu)合同或銷(xiāo)售合同樣本與購(gòu)房者簽訂合同）造成購(gòu)房者無(wú)法簽訂銷(xiāo)售合同、無(wú)法收取首期房款、無(wú)法辦理預(yù)告登記、抵押登記或者同意退房的，則該房屋視為乙方已成功銷(xiāo)售并結(jié)算傭金。

☆甲方關(guān)系客戶(hù)或甲方自行銷(xiāo)售的是否計(jì)算我方業(yè)績(jī)，是否結(jié)算我方傭金，該部分房源是否須控制在一定的比例范圍內(nèi)（按照面積還是套數(shù)應(yīng)當(dāng)明確），否則超出范圍的應(yīng)當(dāng)按照約定支付我方傭金都應(yīng)當(dāng)明確。有團(tuán)購(gòu)的應(yīng)當(dāng)明確概念及比例，以及傭金結(jié)算比例。

☆如代理合同提前終止或者解除的，應(yīng)當(dāng)在合同提前終止或者解除之日起支付我方應(yīng)得補(bǔ)差傭金及留存的傭金。

五、費(fèi)用承擔(dān)

售樓處（含外接待中心）和樣板房的裝修及日常運(yùn)營(yíng)費(fèi)用（包括但不限于水、電、電話、網(wǎng)絡(luò)、保安保潔、綠化等）和項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用等（包括本項(xiàng)目銷(xiāo)售中投入的媒體廣告、樓書(shū)、售樓處裝飾及家具、保安保潔保綠、現(xiàn)場(chǎng)氣氛營(yíng)造、DM單制作、電視CF制作、房展會(huì)展覽費(fèi)用、銷(xiāo)售道具制作費(fèi)用、整體和單體建筑模型、效果圖、燈箱廣告、看板、房型家配圖、引導(dǎo)旗、橫幅、小區(qū)圍墻廣告、工地環(huán)境美化和造景等及相應(yīng)的廣告宣傳活動(dòng)）全部由甲方承擔(dān)。

六、保證金

1、建議盡量不要約定有保證金，除非該項(xiàng)目收益高、開(kāi)發(fā)商誠(chéng)信好，且取得是獨(dú)家代理。尤其是結(jié)算傭金時(shí)非全額結(jié)算，留存一部分至房屋交付的項(xiàng)目或者是達(dá)到一定考核指標(biāo)才進(jìn)行傭金結(jié)算的項(xiàng)目，更加不應(yīng)當(dāng)提供保證金。

2、保證金返還時(shí)間：本項(xiàng)目完成一定銷(xiāo)售目標(biāo)之日起或乙方不再進(jìn)行本項(xiàng)目銷(xiāo)售代理之日起7個(gè)工作日（以條件先成就之日為準(zhǔn)）。如甲方逾期返還保證金，甲方除應(yīng)返還保證金外，還應(yīng)承擔(dān)到期應(yīng)還保證金的日萬(wàn)分之五滯納金。

3、保證金的扣除條件盡量要客觀、量化。

七、責(zé)任承擔(dān)

1、涉及到房屋建設(shè)和銷(xiāo)售的合法性，工程施工、工程進(jìn)度、房屋質(zhì)量、房屋產(chǎn)權(quán)、房屋交付、裝修標(biāo)準(zhǔn)，交房期限，配套設(shè)施等方面引起的爭(zhēng)議，由甲方負(fù)責(zé)處理，并承擔(dān)由此發(fā)生的一切費(fèi)用。

2、房屋銷(xiāo)售行為方面（接待方式、方法、態(tài)度）引起之爭(zhēng)議，由乙方負(fù)責(zé)處理，并承擔(dān)由此發(fā)生的一切相關(guān)費(fèi)用。

3、甲方應(yīng)按時(shí)向乙方支付合同約定的傭金，每逾期一天，按到期應(yīng)付款的日萬(wàn)分之五承擔(dān)滯納金；逾期支付超過(guò)三個(gè)月，則乙方有權(quán)撤場(chǎng)并單方面終止本合同,甲方還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)乙方的前期投入成本。

4、在本合同代理期內(nèi)，若甲方或乙方任何一方擅自提前終止或解除合同，應(yīng)向?qū)Ψ桨次翠N(xiāo)售物業(yè)銷(xiāo)售底價(jià)確定的總銷(xiāo)金額的 %支付合同違約金。