第一篇：聞濤：對物業(yè)管理改革發(fā)展的幾點思考

聞濤：對物業(yè)管理改革發(fā)展的幾點思考

“行業(yè)好，企業(yè)才能好；人才旺，事業(yè)才興旺；謀變革，攜手創(chuàng)未來！”——中國物業(yè)管理協(xié)會副秘書長、成都金房物業(yè)董事長聞濤在中物協(xié)第三屆常務理事會第四次全體會議上的發(fā)言。

發(fā)言內容：

“碧玉妝成一樹高，萬條垂下綠絲絳，不知細葉誰裁出，二月春風似剪刀”。2014的春天就這樣悄然而至，我卻還時常沉浸在成都市、中物協(xié)組織的這些活動中，思考著整個行業(yè)已經拉開大幕的“謀變革求發(fā)展”。

2013年10月28日，中國物業(yè)管理協(xié)會在北京發(fā)布《物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報告》（以下簡稱“《報告》”）和TOP200企業(yè)，尤其是《報告》對行業(yè)、企業(yè)深度調研后提煉的各種數(shù)據(jù)和統(tǒng)計分析，充分肯定了行業(yè)對全面建設小康社會和構建和諧社會的積極意義，總結了行業(yè)的發(fā)展及近兩年來的進步，為行業(yè)未來的發(fā)展指明了方向。今天，中國物業(yè)的同仁們共聚美麗的杭州共商行業(yè)未來發(fā)展，如何實現(xiàn)中國物業(yè)管理行業(yè)的中國夢，在此，個人也談幾點不成熟的感想和思考，以饗同業(yè)。

一、行業(yè)好，企業(yè)才能好

通過學習《報告》，使我們更加了解自己所在的這個行業(yè)。尤其是深刻體會到了：只有行業(yè)好，企業(yè)才能好。

《報告》顯示我國物業(yè)管理行業(yè)有71000余家企業(yè)，612.5萬從業(yè)人員，管理各類房屋面積145.3億平方米，年營業(yè)收入超3000億，各個數(shù)據(jù)較之2008年經濟普查數(shù)據(jù)公布的有大幅度增長。毫無疑問，種種數(shù)據(jù)顯示出我們行業(yè)蓬勃發(fā)展的景象，作為物業(yè)管理人，這是讓我們十分感到自豪的。另一方面，據(jù)《報告》統(tǒng)計，全國31個省、自治區(qū)、直轄市中，20個頒布了條例，4個頒布了管理辦法或規(guī)定，27個省會城市，有16個頒布了條例，4個制定了辦法，3個制發(fā)了規(guī)定，物業(yè)管理法規(guī)體系的基本建立，保證了行業(yè)的向好和發(fā)展。

用中物協(xié)謝家瑾會長的話來講，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，提高了城市管理水平，改善了人居和工作環(huán)境，對增加就業(yè)、擴大消費、促進經濟增長發(fā)揮了重要作用，為全面建設小康社會和構建社會主義和諧社會作出了積極貢獻。

伴隨著行業(yè)的成長，一大批優(yōu)秀的企業(yè)脫穎而出，特別是以TOP100企業(yè)的發(fā)展數(shù)據(jù)來看，2011年經營總收入為268.2億元，至2013年，收入就達到了425.7億元，年度凈利潤也由18.1億元上升為23.8億元。在2013年，經營收入超過3億元的企業(yè)達到了55家，而排名第一的萬科物業(yè)甚至達到了32億元。除卻這些數(shù)字，還有更多的企業(yè)在提升服務水平、創(chuàng)新商業(yè)模式、承擔社會責任等方面，作出了積極的、有成效的貢獻——不能不說，這些物業(yè)服務企業(yè)取得了巨大的成就。

在《報告》中，成都共有11家企業(yè)進入全國top200，綜合實力TOP200中排名第五，一級資質90家，四川省共有3200家物業(yè)管理企業(yè)，管理面積達8億平方米，正是行業(yè)的蓬勃發(fā)展帶動了企業(yè)良好成長。

成都市物業(yè)管理協(xié)會在主管部門的指導下和關懷下，一直以來，堅持以構建和諧物管為發(fā)展綱領，深入貫徹物業(yè)管理法規(guī)政策，緊緊圍繞行業(yè)發(fā)展為中心任務，認真落實政府主管部門的工作部署，加強行業(yè)自律，優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，規(guī)范市場秩序，提升行業(yè)形象，培育行業(yè)隊伍，深化合作交流，取得了較好的成效，2014年3月13日，成都市民政局向成都物業(yè)管理協(xié)會頒發(fā)了中國社會組織最高等級5A級社會組織證書和獎牌，是全省物業(yè)管理行業(yè)唯一獲此殊榮的社會組織。

我的職業(yè)就是我的宗教。作為物業(yè)人，我堅信，行業(yè)好，企業(yè)才能好，積極參加行業(yè)活動建設，既是義務更是責任。

二、人才旺，事業(yè)才興旺

常言道，興衰在出令，存亡在所任。21世紀企業(yè)的競爭一定是人才的競爭。

對任何行業(yè)和企業(yè)來說，人才是根本，物業(yè)管理行業(yè)依然。

根據(jù)《報告》統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，至2013年，物業(yè)管理行業(yè)共有612.3萬從業(yè)人員，其中，本科學歷占5.68%，大專學歷占20%，物管師43919人，占0.7%。2013年相比于2011年，行業(yè)的人才結構已經發(fā)生了較大的變化。再以TOP100企業(yè)的數(shù)據(jù)來看，2011年擁有物業(yè)管理師的人數(shù)為1893人，2013年增加為4101人，企業(yè)的經營管理人員增長了42.82%。

可以說，盡管行業(yè)還未改變勞動密集型的行業(yè)屬性，但是以物業(yè)管理師為核心的高端人才的大幅增加，已經和正在改變行業(yè)的人才狀況，并由此帶動和促進了行業(yè)的職業(yè)化進程。

作為一個服務性的行業(yè)，我們最終的目的就是服務好業(yè)主，為業(yè)主的工作和生活提供舒適、方便，讓業(yè)主感到滿意。而要把服務工作做好，在當前物業(yè)管理行業(yè)實際薪酬待遇偏低的情況下，職業(yè)精神就愈發(fā)顯得重要。這一點也在業(yè)界的企業(yè)實踐當中得到了印證，比如，越是重視職業(yè)精神的企業(yè)，員工越有歸屬感，企業(yè)經營也開展得好；同樣，那些持續(xù)發(fā)展的優(yōu)秀企業(yè)，員工的職業(yè)精神就強烈，人才就越旺盛。

在成都金房物業(yè)，十分注重優(yōu)秀職業(yè)人才的培養(yǎng)。比如，我們在提升員工專業(yè)素養(yǎng)的基礎上，比較注重員工職業(yè)精神的塑造。如我們結合實際情況提出了“忍辱負重，勇往直前，團結奮進，開拓創(chuàng)新，無私奉獻”的職業(yè)精神。在金房物業(yè)，我們引導每一位員工首先從自身的言行中體現(xiàn)出職業(yè)精神來：敬業(yè)、勤業(yè)、創(chuàng)業(yè)、立業(yè)。這些年來，正是這種職業(yè)精神和職業(yè)情懷的大力培育和引導，才保證了金房物業(yè)的幾千名員工在自己的崗位上兢兢業(yè)業(yè)，并逐步從他律到自律再到自覺直至信仰，最終大家都無限熱愛自己的職業(yè)。

人才興，事業(yè)才興。以金房物業(yè)的實踐來看，企業(yè)15年來的發(fā)展歷程就是一個培育人才、使用人才、依靠人才的過程。例如，金房物業(yè)的李永明，十年前進入公司時是一名普通的秩序維護員，但是，他在工作中用心觀察、努力學習，不斷提升自己的專業(yè)素養(yǎng)，在發(fā)現(xiàn)他的學習精神和能力后，企業(yè)有意識地創(chuàng)造條件安排其學習管理。短短幾年后，李永明從當初的秩序維護員，逐步成長為主管、項目經理，到今天，李永明依然是管理著100多萬平方米項目、項目員工100多人的片區(qū)經理。可以說，李永明在金房物業(yè)實現(xiàn)了自身的職業(yè)理想，成功展示了自己的職業(yè)價值，而金房物業(yè)也通過一個個李永明實現(xiàn)了企業(yè)的價值。

我的員工就是我的財富。金房物業(yè)正是有了許許多多李永明式的員工，才促進企業(yè)不斷發(fā)展壯大。

三、謀變革，攜手創(chuàng)未來

中物協(xié)通過各種渠道，今后一段時間行業(yè)發(fā)展的方向突出一個字，就是“變”。轉型升級，多元化服務都體現(xiàn)出“變”。

在2011年，成都市提出建設世界現(xiàn)代田園城市的目標，全力打造“自然之美、社會公正、城鄉(xiāng)一體”的新型城市，并采取以點帶線、以線帶面的方式，在成都市的11條“世界現(xiàn)代田園城市”示范線上設立了13示范點。為此，成都市物業(yè)管理協(xié)會響應政府號召，鼓勵成都市各物業(yè)服務企業(yè)積極參與，并藉此提升物業(yè)管理水平。近4年來，成都市每年一個主題活動：2011年是管務公開年，2012年是服務規(guī)范年，2013年是企業(yè)品牌年，今年即2014年為業(yè)主年。

2013年，成都市開展了物業(yè)管理“品牌年”主題活動，大力實施品牌發(fā)展戰(zhàn)略，通過形成品牌企業(yè)評定與管理的長效機制，以提高物業(yè)服務水平和業(yè)主滿意度。為此，成都市物業(yè)管理協(xié)會動員會員企業(yè)積極參與，經過申請條件審查、專業(yè)測評、業(yè)主滿意度調查、公眾知名度調查和兩次公示等評定程序，成都金房物業(yè)服務有限公司、四川嘉寶資產管理集團有限公司、萬科物業(yè)等29家企業(yè)成為成都市（首批）物業(yè)服務品牌企業(yè)，被納入了《成都市物業(yè)服務品牌企業(yè)名錄》，并受到了表彰和相應獎勵，統(tǒng)一授予成都市（首批）物業(yè)服務品牌企業(yè)稱號。此次表彰活動是對成都市2013年以來全市物業(yè)管理行業(yè)深入貫徹落實物業(yè)管理“品牌年”主題活動的總結之一，旨在推進成都市物業(yè)管理向現(xiàn)代服務業(yè)轉型升級。

此次評選品牌企業(yè)也是對金房物業(yè)謀變革求發(fā)展的“測試”。金房物業(yè)自創(chuàng)立以來，以老舊小區(qū)和項目起家，被業(yè)界戲稱為“草根出生”。其時，金房物業(yè)從人員到項目，在行業(yè)里都屬低端，尤其是所接項目多為二手小區(qū)、老舊小區(qū)，硬件條件落后，管理難度大，問題比較多。因此，金房物業(yè)在打造企業(yè)形象方面選擇了“責任企業(yè)”，并由此得到了包括中物協(xié)謝家瑾會長、行業(yè)同仁以及社會的認可。但是，隨著各類新項目的不斷承接，在原來責任企業(yè)的品牌之上，企業(yè)亟待塑造新的品牌形象，或者賦予企業(yè)品牌新的內涵。

為此，金房物業(yè)目前接管的各項目，在做好物業(yè)服務的基礎上，開始積極探索經營模式的創(chuàng)新。例如，引進了民生銀行進行合作，由民生銀行在項目設點，每設一個點給項目帶來平均10000元的直接收益。金房物業(yè)目前在管100多個項目，這筆收益就是100多萬元。2013年5月成立了金房善源社區(qū)服務中心，開展居家養(yǎng)老服務；項目上大力開展科技物業(yè)的探索，引進新技術和產品，鼓勵各項目開源節(jié)流，并由總公司制定獎勵機制，每個項目每減少1000元開支，獎勵500元。由此，各項目的積極性被調動起來。其中，龍錦雅苑項目僅電費每個月就節(jié)約2000元。

在企業(yè)管理模式上大膽創(chuàng)新，由企業(yè)總部組織項目團隊，并把項目管理的權限極大地授予項目經理，總公司層面只負責建立良好的財務控制、風險控制和品質控制。成都金房物業(yè)，從十多年前的200萬平方米老舊小區(qū)起步，至今已接管項目超過1200萬平米，企業(yè)也由成立時的十幾個人到現(xiàn)在擁有7000多名員工，并成立分公司28個（省內17個，省外11個），企業(yè)實現(xiàn)了走出成都，走向全國的初步目標。金房物業(yè)未來3—5年，將成立50個分公司，分公司運作全面推行，培養(yǎng)300個優(yōu)秀項目經理，真正形成以優(yōu)秀項目經理物管師為核心團隊的組織化運作，參與市場競爭。

2014年的“業(yè)主年”，旨在通過主題活動的深入開展，更大范圍調動和發(fā)揮業(yè)主物業(yè)管理責任主題作用，充分保障業(yè)主的知情權、參與權和監(jiān)督權，實現(xiàn)業(yè)主依法維權的能力明顯提升，使業(yè)主“質價相符”的市場意識明顯增強，業(yè)主委員會的履職能力明顯提高，從而進一步增強物業(yè)管理向現(xiàn)代服務業(yè)轉型升級的內生需求和驅動力。將通過“業(yè)主開放日”、“業(yè)主體驗日”、“業(yè)主大講堂””為載體深入開展“業(yè)主年”的主題活動。

我的行業(yè)就是我的歸宿。物業(yè)管理行業(yè)歷經32年的改革發(fā)展，與業(yè)界一大批物業(yè)管理拓荒者一樣，我將人生中最美好的年華奉獻給了這個行業(yè)。回望過去，遙看未來，物業(yè)管理是一個平凡卻偉大的行業(yè)，但只要確立了目標和方向，只要充滿激情與夢想，敢于改革謀求發(fā)展，肯于付出汗水與努力，卑微的人也可以實現(xiàn)了自己的理想。

第二篇：對油田社區(qū)物業(yè)管理改革的思考

社區(qū)物業(yè)管理是油田經濟的重要組成部分。隨著油田改革的不斷深化，上市與存續(xù)部分實現(xiàn)了分開分立和獨立核算，按照集團公司關于社區(qū)改革的指導意見，社區(qū)物業(yè)走什么樣的發(fā)展路子，如何實現(xiàn)社會化、企業(yè)化、市場化、專業(yè)化，成為油田改革中迫切需要解決的重要問題。本文擬結合油田社區(qū)物業(yè)管理的實際情況，根據(jù)石化集團公司關于社區(qū)改革的指導意見，就今后社區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展模式作一初步探討。

一、油田現(xiàn)行社區(qū)物業(yè)管理模式的基本特點勝利油田地處鹽堿荒灘，經過幾十年的開發(fā)建設，已成為我國東部地區(qū)一個重要的石油工業(yè)基地。由于油田生產的分散性和艱苦性，在油田開發(fā)建設過程中，按照“有利生產、方便生活”的原則，逐步形成了散布于百里油區(qū)的工業(yè)和物業(yè)布局。在原來的計劃經濟條件下，油田職工住房都是企業(yè)自建、自管，并配套建設了包括基礎教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、生活服務在內的企業(yè)辦社會體系。1997年，勝利油田在借鑒國內外社區(qū)管理和物業(yè)管理經驗的基礎上，將企業(yè)辦社會部分整體剝離，在全油田范圍內按區(qū)域劃分先后成立了10個社區(qū)管理中心，油田物業(yè)管理在社區(qū)層面上實現(xiàn)了專業(yè)化。從近幾年的運轉情況看，社區(qū)成立以后，油田物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)走上了正確的發(fā)展軌道，目前已形成一定的經濟規(guī)模。從整體來說，現(xiàn)行社區(qū)物業(yè)管理模式具有以下特點和優(yōu)勢：

1、以專業(yè)化為基本取向的管理體制改革，使物業(yè)管理作為一個系統(tǒng)占有了重要地位。原來油田的職工住房建設與管理以及教育衛(wèi)生等，分散于各個二、三級單位，是作為生活后勤來對待的，只是生產的后勤保障，其地位得不到應有的重視，作用得不到充分發(fā)揮，發(fā)展基本處于一種被動性的自發(fā)狀態(tài)。在許多人眼里，生活后勤是“養(yǎng)老院”，是“包袱”，是難以解脫的沉重負擔。特別是八十年代以來，隨著職工住宅建設的迅猛發(fā)展，住房管理越來越成為油田各單位不得不認真重視的一個迫切問題。尤其是有些辦社會負擔重的單位，非經營性支出越來越高，嚴重影響到生存和發(fā)展。社區(qū)成立以后，把原來分散于各個單位的辦社會部分集中起來，實行條塊結合的矩陣式專業(yè)化管理模式，并在全局平衡的基礎上保證社區(qū)運轉的基本投入，一方面使主營單位能夠輕裝上陣，集中精力辦好主營業(yè)務，另一方面，從社區(qū)本身來說，也第一次有了自己明確的管理范圍、管理對象和管理內容，原來分散于各單位的“副業(yè)”成為集中于社區(qū)的“主業(yè)”，有力地促進了社區(qū)工作的發(fā)展。在社區(qū)的努力和各方面的大力支持下，油田物業(yè)管理水平有了明顯提高，物業(yè)管理從規(guī)模到內容都成為油田工作的重要組成部分，社區(qū)經濟也成為油田經濟中不可缺少的重要板塊。

2、按區(qū)域進行集中管理，統(tǒng)一規(guī)劃，促進了油田物業(yè)資源的優(yōu)化配置。原來，由于各單位相互獨立，各自為政，分片建設，自成系統(tǒng)，所以油田物業(yè)資源的浪費十分嚴重。尤其是各單位之間的重復建設，不僅浪費了大量資金，而且造成大量人員隱性閑置。譬如：每個小區(qū)都建設獨立的供熱、供水、供電系統(tǒng)，不僅加大了投資，而且由于規(guī)劃混亂，造成系統(tǒng)配套不完備，管理難度大，居民的水、電、氣、暖供應得不到充分保障。社區(qū)成立后，能夠從區(qū)域范圍內統(tǒng)一考慮規(guī)劃居民區(qū)內物業(yè)資源的配置，有利于減少重復建設和各種浪費。

3、社區(qū)物業(yè)基本形成了“建、管、修一體化”的格局，加快了油田住宅建設步伐。多年來，由于受“先生產、后生活”觀念的影響，加上各單位對住宅建設投入不足、管理不善，油田職工住宅緊張的局面始終沒能得到根本改變。由于受體制和機制的影響，有的單位住宅雖然建起來了，但在管理上不到位，水不通、燈不明、外排堵塞、路不平的現(xiàn)象時常發(fā)生，職工群眾的意見很大。社區(qū)成立以后，住宅建、管、修的責任主體明確了，加上近幾年房改政策的貫徹實施，油田住宅建設速度明顯加快，而且建成一片、配套一片、使用一片，大大提高了住宅的使用效率。在管理局的大力支持下，各社區(qū)還加大了對老區(qū)配套系統(tǒng)更新改造的力度，目前1990年以前住宅樓內的水、電、暖系統(tǒng)已基本改造完畢，老區(qū)其他生活配套基礎設施也得到了比較徹底的改造，舊區(qū)呈現(xiàn)出了新的容顏。由于實行“建、管、修”一體化，近幾年油田住宅小區(qū)建設和改造已逐步引入了小區(qū)規(guī)劃的理念，更加講求建筑形式的多樣性，建筑布局的合理性，小區(qū)綠化工作也得到加強，使廣大居民享受到了現(xiàn)代化的建筑氣息。

4、社區(qū)物業(yè)管理的專業(yè)化，使社區(qū)管理和服務質量有了很大提高。勝利油田的物業(yè)管理由于工礦企業(yè)的特殊性質，從一開始就是把提高對居民的服務水平和質量放在第一位的。社區(qū)成立以后，各物業(yè)公司以“居民是親人，服務是天職”為宗旨，狠抓了小區(qū)綠化、環(huán)衛(wèi)保潔、治安巡邏等各項工作，并深入推行了ISO9001質量管理體系和HSE管理體系，物業(yè)管理的標準化和規(guī)范化水平有了很大提高。尤其是狠抓了“440”服務承諾落實，從接聽用戶報修電話開始，對為用戶提供服務的經過、記錄、收費情況等進行了規(guī)范，充分體現(xiàn)了“440”的“事事靈”和“時時靈”的特點，得到了居民的廣泛好評。由于對社區(qū)物業(yè)管理的考核辦法是將居民滿意率作為一項重要指標，并將這一指標與工資獎金直接掛鉤，所以各物業(yè)公司都在提高居民滿意率方面采取了一些具體措施，服務態(tài)度改善了，服務范圍拓寬了，社區(qū)居民得到了更加便捷和優(yōu)質的服務。

5、服務與創(chuàng)收相結合，使物業(yè)管理成為油田經濟中一個新的經濟增長點。油田社區(qū)是企業(yè)社區(qū)，最終要走向社會獨立生存，而且這種改革步伐正在顯著加快，因此必須堅持優(yōu)質服務開拓市場增加創(chuàng)收，增加創(chuàng)收補貼管理服務經費不足。目前，社區(qū)物業(yè)管理的經濟運行主要有兩個方面。一是節(jié)支。積極推進小區(qū)物業(yè)管理的市場化進程，在社區(qū)與物業(yè)公司之間、物業(yè)公司與物業(yè)站之間、物業(yè)站與各專業(yè)隊之間形成了明確的甲乙方關系，依靠市場機制促進內部挖潛，降本增效，輔之以其他方面的挖潛增效措施，物業(yè)管理費用大幅度降低。二是創(chuàng)收。隨著油田職工福利逐步貨幣化，社區(qū)物業(yè)公司充分發(fā)揮貼近職工、貼近生活和自己擁有的基礎設施和服務商點優(yōu)勢，普遍加大了創(chuàng)收力度，在拓寬創(chuàng)收渠道方

面取得了很大成績。有些物業(yè)公司在轉變思想觀念上先人一步，積極開拓外部市場，取得了比較顯著的社會和經濟效益，為市場化發(fā)展積蓄了后勁。

二、油田社區(qū)物業(yè)管理存在的主要問題油田社區(qū)物業(yè)管理雖然同以前相比有了很大進步，但受各種因素的影響，目前還存在不少矛盾和問題。尤其是油田是一個獨立的工礦企業(yè)，物業(yè)管理長期帶有行政計劃的色彩，在由計劃向市場轉變的過程中，存在的問題主要有：

1、油田社區(qū)點多面廣，布局分散，很難形成規(guī)模優(yōu)勢。油田社區(qū)是圍繞資源開發(fā)而相應發(fā)展起來的，普遍存在“先有礦區(qū)、后有社區(qū)”的狀況，布局分散，規(guī)劃落后，生活基礎設施與生產設施混在一起，加上多數(shù)區(qū)域沒有城市作為依托，管理難度很大，發(fā)展前景不好。目前油田10個社區(qū)分布于山東省的東營、濱州、濟南、德州、淄博五個市地，居住小區(qū)更是七零八落。物業(yè)公司管理范圍從不足25萬平方米到250萬平方米，大小不一，實力很不均衡。部分居民小區(qū)偏離城市或鄉(xiāng)鎮(zhèn)，隨著資源的日益消耗，發(fā)展前途十分渺茫。點多面廣、布局分散，帶來的問題主要有兩方面：一是投入大，效果差。雖然總體投入比較高，但分散到各個點上又明顯不足。各居民區(qū)普遍存在著基礎設施老化，功能不配套的問題，影響到物業(yè)管理的商品化。二是用人多，人工成本高。同外部物業(yè)管理公司相比，用工成本高出1倍以上。在物業(yè)管理的初期發(fā)展階段，很難實現(xiàn)物業(yè)管理公司的自立生存。

2、物業(yè)管理起步晚，許多方面還不完善。勝利油田在上世紀的九十年代末期才開始引入物業(yè)管理，至今只有五年的時間。雖然物業(yè)管理達到了一個新的水平，但從總體上講還剛剛起步，物業(yè)管理多是低標準收費、低水平服務，規(guī)模小，效益差，物業(yè)公司的虧損面比較大。同時，由于法規(guī)制度不健全，市場競爭不規(guī)范，也使物業(yè)管理難度大、水平低，與居民的需求形成較大的反差。雖然國家和地方政府也出臺了一些物業(yè)管理方面的政策法規(guī)，但由于油田作為一個獨立的工礦區(qū)情況比較特殊，所以如何執(zhí)行國家關于物業(yè)管理的政策法規(guī)，還有許多問題需要探討和實踐。

3、物業(yè)管理中還沒有形成全面的競爭機制。各社區(qū)物業(yè)公司都是從原來主營單位后勤服務系統(tǒng)中分離出來重組改造而成的，主要任務仍然是為內部職工家屬和企業(yè)生產服務，服務的內容、對象和運行機制并沒發(fā)生很大變化。油田重組改制后，社區(qū)系統(tǒng)由存續(xù)公司管理，作為一種轉型過程中的過渡體制，目前行政計劃依然留有很大的比重。從總體上看，油田社區(qū)物業(yè)管理依然停留在行政福利型階段，沒有形成統(tǒng)一、開放、有序、競爭的市場。物業(yè)公司既缺乏業(yè)務開拓的積極性，又沒有多少參與市場競爭的能力。社區(qū)與社區(qū)之間，物業(yè)公司之間，從根本上說吃的還是“大鍋飯”。物業(yè)公司之間相對封閉，沒有產生真正的競爭，管理上的隨意性和盲目性很大。

4、職工家屬的思想觀念需要進一步轉變。在過去的計劃經濟條件下，油田職工的住房、生活服務等基本上是由企業(yè)負擔，職工很少交錢或不交錢。受此影響，職工思想上形成了很強的福利觀念，對物業(yè)管理中的收費行為不理解，甚至采取抵制態(tài)度。有些職工雖對實施物業(yè)管理的優(yōu)越性已基本認同，但對“花錢買服務，花錢買享受”，還是不能像購買其他商品一樣以平靜的態(tài)度來對待?？陀^地說，這既是一個觀念問題，同時也是一個政策問題。如果不能適當提高職工工資，變福利型的“暗補”為消費型的“明補”，使職工能夠在不減少收入的情況下承受物業(yè)消費，那么真正意義上的物業(yè)管理就難以實現(xiàn)。

5、物業(yè)建設和管理沒有形成有效的投入產出機制。目前社區(qū)物業(yè)管理在很大程度上仍然依靠油田的補貼，補貼總額比較大。今后油田給予物業(yè)管理的補貼會越來越少，投入不足將成為物業(yè)管理過程中的一個重要矛盾。現(xiàn)在物業(yè)管理除單位交費外，基本上實行的是對居民低收費，且收費到位率比較低，物業(yè)管理收費連基本的損耗都抵消不了，更難說有什么利潤了。另外，從油田物業(yè)總體狀況看，普遍存在著建成時間長、設施不完善、配套不完備的問題，必須邊修補、邊管理、邊建設，需要大量的資金投入，而目前還沒有明確的資金渠道來保證。如何實現(xiàn)物業(yè)建設管理投入產出的良性循環(huán)，是今后必須解決的一個問題。

6、油田內部物業(yè)基礎設施的重復建設，造成了物業(yè)管理單位的效益流失。目前油田內部的水、電、氣、暖設施布局，是從全油田整體效益角度出發(fā)形成的。尤其是在物業(yè)管理方面，通過社區(qū)成立后幾年來的調整改造，物業(yè)資源的配置已經比較優(yōu)化。但受局部利益的驅動，有些內部單位從緩解本單位減員壓力等問題考慮，又在社區(qū)的水、電、氣、暖系統(tǒng)之外，自辦供水、供暖系統(tǒng)，其他物業(yè)管理項目也排斥社區(qū)，使社區(qū)的工作量和服務市場萎縮，社區(qū)物業(yè)運行效率降低，物業(yè)管理的范圍縮小，造成了顯著的效益流失。今后隨著上市和存續(xù)部分的徹底分開，這種現(xiàn)象恐怕會進一步加劇。

7、油地關系中一些磨擦和問題制約了物業(yè)管理工作的有序運行。油田職工住宅小區(qū)和地方城鄉(xiāng)雜處，工農雜居，受各種因素的影響，油地關系不時出現(xiàn)一些磨擦和問題，這種現(xiàn)象在社區(qū)表現(xiàn)尤甚。有的地方政府部門和有些人員對社區(qū)施工、收費等提出各種條件和限制，給物業(yè)管理工作的正常開展造成很大影響。如社區(qū)為改變環(huán)境面貌，在居民小區(qū)內搞一些維修工程，往往會遭到周邊地方勢力的無端干擾和阻撓。整個油區(qū)建筑市場秩序極不規(guī)范，強要工程、漫天要價、強行裝運沙石料等現(xiàn)象十分普遍。

8、物業(yè)管理人員的素質亟待提高。由于歷史原因，油田物業(yè)管理人員大都是從原來各單位分離出來的后勤服務人員，職工年齡偏大，專業(yè)不對口，技術水平低，缺少應有的管理能力和操作技能。目前物業(yè)管理隊伍一是人員多，各物業(yè)公司普遍存在著超員現(xiàn)象；二是高素質的人才少，引進和培養(yǎng)的途徑也很窄；三是隱性閑置的人員多，一方面有些崗位用了外雇工，一方面自己的職工卻頂不上去。今后隨著物業(yè)管理逐步走上正軌，如何提高物業(yè)管理隊伍素質，并切實解決人浮于事的問題，是一個必須解決的重要課題。

三、油田社區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的基本思路物業(yè)管理是市場經濟的產物。油田近幾年實行社區(qū)物業(yè)管理的實踐充分證明，實行專業(yè)化物業(yè)管理的路子是走對了。目前的主要任務，是適應形勢的發(fā)展變化，不斷提高物業(yè)管理的規(guī)范化水平

惠。③地方政府主管部門的政策支持。油田社區(qū)物業(yè)管理單位應協(xié)調好與地方政府土地、規(guī)劃、城建、城管、環(huán)衛(wèi)、司法等部門的關系，使其在政策范圍內給予盡可能多的政策傾斜，同時規(guī)范社區(qū)經濟秩序，給物業(yè)管理造就一個比較寬松的外部環(huán)境。

四、油田社區(qū)物業(yè)管理工作的重點取向根據(jù)上述思路和模式構想，在今后相當長一個時期，油田物業(yè)管理工作的重點取向應該是：

1、在堅持區(qū)域化物業(yè)管理的基礎上，對物業(yè)管理資源進行重新整合，進一步優(yōu)化資源配置。油田社區(qū)是類似于地方政府行政區(qū)劃的組織機構，在管理局管轄范圍大，住宅區(qū)相對分散的情況下，這種管理體制是可行的。實踐表明，實行區(qū)域化物業(yè)管理，可以提高油田住宅小區(qū)的整體管理水平，可以使物業(yè)管理企業(yè)實現(xiàn)規(guī)模效益，可以減輕主營單位和用戶的經濟負擔，可以加速創(chuàng)建文明示范小區(qū)活動的開展，可以在統(tǒng)籌規(guī)劃的基礎上實現(xiàn)油田的最大效益。所以，區(qū)域化管理的基本框架不能改變，而應將其作為油田社區(qū)物業(yè)管理的基本原則加以堅持。但是，由于社區(qū)內部是由互不相屬的行業(yè)組合而成的，而每個行業(yè)又都有各自的運行規(guī)律，實踐證明把幾個行業(yè)硬性合在一起運行效果也并不好，所以應對社區(qū)的物業(yè)管理資源進行重新組合?；驹O想是物業(yè)管理系統(tǒng)可以組建多個獨立的模擬法人企業(yè)，并使其具備參與市場競爭的資格和能力，同時加大專業(yè)化重組的步伐，形成內部維修、綠化、環(huán)衛(wèi)、治安等專業(yè)化隊伍。物業(yè)管理公司和專業(yè)化隊伍形成甲乙方關系，使社區(qū)物業(yè)管理在市場機制下，逐步走上健康發(fā)展的良性軌道。供熱系統(tǒng)要從社區(qū)當中分離出來，打破社區(qū)界限實行專業(yè)化管理，具體經濟運行模式可以比照供水、供電系統(tǒng)來確定。另外，在社區(qū)內部整合的過程中，要堅持集中規(guī)劃、集中建設、集中管理的原則，對一些邊遠的住宅小區(qū)逐步進行整體搬遷。

2、走“建管修一體化”之路，形成以建養(yǎng)業(yè)、以業(yè)促建的良性發(fā)展機制。隨著油田取消實物性分房、實行貨幣化分配，住宅建設必須按房地產開發(fā)的模式運作。將商品房開發(fā)與物業(yè)管理相結合，實行“建管修一體化”，是油田物業(yè)管理今后發(fā)展的必經之路。所謂“建管修一體化”，就是油田社區(qū)物業(yè)管理公司根據(jù)職工住房需求集中進行商品住宅開發(fā)，按市場價格出售給職工，然后進行全面的物業(yè)收費管理。實行“建管修一體化”，一是有利于社區(qū)對住房建設和物業(yè)管理進行綜合考慮，從效益最大化目標出發(fā)，對住宅建設進行統(tǒng)一規(guī)劃、集中建設，在減少建設投資、提高建筑質量的同時，為以后順利開展物業(yè)管理、減少成本支出打下基礎。二是有利于加強物業(yè)建設與物業(yè)管理的銜接，促進房地產業(yè)和物業(yè)管理業(yè)的健康發(fā)展，改善居民的居住條件和生活質量。優(yōu)秀的物業(yè)建設是管理的基礎，良好的物業(yè)管理是建設的延續(xù)。今后隨著住房分配的貨幣化，居民對住房將有越來越高的需求，原來住房建設管理中存在的重建輕管的思想以及誰建誰管權責不清、物業(yè)建設不利于管理、配套不完善、設施不齊全、接管驗收把關不嚴等現(xiàn)象，將會越來越引起居民的不滿。所以，實行“建管修一體化”，從根本上解決物業(yè)建管的銜接問題十分必要。三是可以通過商品性住宅開發(fā)，為物業(yè)管理提供必要的資金保證。物業(yè)建設和管理是同一產業(yè)鏈上的兩個環(huán)節(jié)，從全國情況看，房地產開發(fā)的利潤率是比較高的，而物業(yè)管理卻很容易形成虧損。油田作為一個獨立的工礦區(qū)，實行“建管修一體化”，可以將房地產開發(fā)的利潤轉移到物業(yè)管理來使用，這樣才能確保整個社區(qū)物業(yè)管理水平的提高。

3、走“一業(yè)為主、多元經營”之路，拓寬收入渠道，彌補經費不足。勝利油田的社區(qū)物業(yè)管理正處于發(fā)展的初級階段，在今后相當一個時期，服務市場發(fā)育不成熟，物業(yè)管理收入不足，將是各物業(yè)管理公司生存發(fā)展的最大障礙。所以，各物業(yè)管理公司在搞好服務創(chuàng)收的同時，必須堅持“一業(yè)為主，多元經營”，全方位地開辟創(chuàng)收渠道，提高綜合經濟效益。從社區(qū)物業(yè)管理的實際情況看，物業(yè)管理公司開展多元化經營具有廣闊的市場，明顯的優(yōu)勢，特別是油田物業(yè)大多數(shù)是職工住宅小區(qū)，開展以多種形式社區(qū)服務為主的多元經營大有可為。今后物業(yè)管理公司的多元經營應立足于培育發(fā)展主導產業(yè)，重點向以下行業(yè)拓展：①房地產開發(fā)業(yè)。在根據(jù)職工需求進行商品房建設同時，要充分利用社區(qū)的土地、市場優(yōu)勢，積極參與社會性房地產開發(fā)。②家庭裝飾服務業(yè)。這是一個新興的行業(yè)，具有廣闊的市場和發(fā)展前景，可成立一批小型裝飾服務隊伍，為居民提供服務。③家政服務業(yè)。隨著居民生活水平的提高，家政服務業(yè)具有很好的發(fā)展前景。服務到家庭，也是物業(yè)管理水平提高一個表現(xiàn)?，F(xiàn)在有的社區(qū)家政服務業(yè)已經起步，今后的重點在于引導居民的消費需求，真正組織起來。④養(yǎng)老服務業(yè)。目前油田人口老齡化的趨勢在加快，而各方面都缺乏應有的準備。開展養(yǎng)老服務業(yè)即可以成為物業(yè)管理公司的創(chuàng)收手段，又能滿足油田人口老齡化的需求。⑤商業(yè)餐飲服務業(yè)。圍繞衣食住行開展商業(yè)和餐飲服務，既有可靠持久的市場，又能避免大的經營風險。⑥園林綠化施工。這方面除油田以外，社會上也有很大市場，且利潤水平比較高。物業(yè)管理公司應在搞好內部施工和管理的同時，積極走出去開展創(chuàng)收。⑦建筑建材業(yè)。社區(qū)建設每年都需要大量的建筑建材，物業(yè)管理公司應深挖內部挖潛力，新上一些有規(guī)模、有效益、有發(fā)展前景的建筑建材項目，改變目前所有建材都依賴于外部的局面。⑧其他社會通用性比較強的行業(yè)，如交通運輸?shù)?，有條件的物業(yè)管理單位也可以新上一些高附加值的品項目?？偟目?，社區(qū)物業(yè)管理開展多元化經營，不能求高求大，而應立足于拾遺補缺，這樣既可以方便居民生活，又能增加收入來源，并能形成一些人員安置的渠道。

4、走管理創(chuàng)新、技術創(chuàng)新、服務創(chuàng)新之路，努力實現(xiàn)社區(qū)物業(yè)管理的高水平服務、高效益發(fā)展。目前油田社區(qū)物業(yè)管理是以自我服務

為主，技術含量不高，基本上屬于勞動密集型業(yè)。隨著經濟的發(fā)展和技術的進步，如何提高行業(yè)的市場競爭力是今后面臨的重要課題。進行管理創(chuàng)新、技術創(chuàng)新、服務創(chuàng)新，是社區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的唯一出路。首先要進行管理創(chuàng)新，在物業(yè)管理中引進現(xiàn)代化管理理念和手段。從近年來的實踐看，在物業(yè)管理中全面推行ISO9000質量管理和質量保證標準，對于促進物業(yè)管理的科學化、規(guī)范化起到了巨大作用。這一標準以質量為核心，以標準化為手段，對物業(yè)管理的各個方面都提出了明確的指南和要求，今后應將其作為管理創(chuàng)新的主體全面推行，真正實現(xiàn)崗位有專責，事事有人管，辦事有標準，考核有獎懲，在物業(yè)管理公司形成一個職責明確、覆蓋全面、縱橫交錯、層次分明的管理體系。第二是進行技術創(chuàng)新。一方面要用信息技術提升物業(yè)管理手段，實現(xiàn)精干高效；另一方面要適應物業(yè)建設中家庭網絡化系統(tǒng)、通訊自動化系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、樓宇自動化系統(tǒng)、水電暖氣自動控制系統(tǒng)等現(xiàn)代智能化系統(tǒng)的推廣應用，及時為用戶提供高科技含量的服務。另外，還要加大對物業(yè)基礎設施、設備技術改造的力度，尤其是對水電暖供給系統(tǒng)進行優(yōu)化和提升，努力減少系統(tǒng)損耗和流失，最大限度地控制和降低物業(yè)管理成本。第三是進行服務創(chuàng)新。服務是占領市場的法寶。物業(yè)管理公司在市場上的競爭從根本說是一種服務競爭。物業(yè)管理單位的服務創(chuàng)新主要包含兩個方面。一是從拓展服務方式入手，滿足居民群眾不同的需求。人們在物質生活水平提高的同時，也要求精神生活水平和居住文化水平的提高，而住戶的要求多種多樣，大到住行，小到衣食，都有潛在的巨大市場空間。物業(yè)管理公司應圍繞市場需求確定好自己的服務定位，根據(jù)居民的基本需求和承受力，選擇好服務內容和收費標準，如積極開展家政服務等。物業(yè)管理公司開展的服務，應堅持有償服務和無償服務相結合，不能給人以一味收錢的印象。二是從提高服務水平入手，增強市場競爭力。只要在服務上下功夫，在提高上求成效，物業(yè)管理就能做實做優(yōu)、做大做強，就能在市場競爭中站穩(wěn)腳跟。

五、積極推進社區(qū)物業(yè)管理的配套改革油田社區(qū)物業(yè)管理是一個復雜的系統(tǒng)，牽扯到油田和社會的方方面面，牽一發(fā)而動全身，任何孤軍突進的改革措施都不可能取得理想的效果。所以，在改革物業(yè)管理模式的過程中，一定要把上級要求和油田實際結合起來，把改革進程與單位和職工的心理承受能力、經濟承受能力結合起來，堅持循序漸進，配套聯(lián)動。尤其要在配套改革上加大力度，以此促進物業(yè)管理模式的順利轉變。

1、配套推進油田福利制度改革，實現(xiàn)職工福利的完全貨幣化，為物業(yè)管理轉向以向居民收費為主創(chuàng)造條件。一般來說，居民物業(yè)消費主要包括購買、租賃房屋的支出；房屋及其他物業(yè)基礎設施的維修、管理和養(yǎng)護方面的支出；水、電、暖、氣及其他能源費用的支出，環(huán)衛(wèi)保潔、綠化養(yǎng)護、治安保衛(wèi)及家政服務方面的費用支出。這些費用，原來都是由油田來承擔的，近幾年進行房改和福利制度改革，有些方面已開始貨幣化，但許多改革很不徹底。今后的改革重點是：①在堅持現(xiàn)行房改政策的基礎上，進一步加大住房公積金的提取比例，同時對職工住房實行完全商品化銷售，計算完全成本，保持適當利潤。房屋產權應完全歸職工個人所有。②將物業(yè)管理方面的費用，完全計入職工工資，同時切斷單位支付物業(yè)管理費用的渠道，由物業(yè)管理公司根據(jù)服務項目向居民直接收取費用。③要改水、電、氣的條塊管理為系統(tǒng)管理，水、電、氣管理單位收費到用戶，物業(yè)公司專職搞物業(yè)管理和服務。物業(yè)公司代收水、電、氣費，應實行有償代收。當然，實現(xiàn)職工福利的完全貨幣化，必然會帶來許多問題，但這些問題都是可以解決的。如水、電、氣費貨幣化后，一些特殊人群根據(jù)有關政策可以得到適當?shù)恼疹?，造成的矛盾并不大。就油田總的費用支出來說，單位支付和發(fā)給職工個人支付，進的都是企業(yè)成本，只是成本渠道不同而已。從短期看，油田可能在局部增加一些負擔，但從長遠看，職工福利完全貨幣化利大于弊。

2、配套推進物業(yè)管理單位的三項制度改革，大幅度降低物業(yè)管理成本消耗，調動干部職工的積極性。目前，勝利油田物業(yè)管理的成本與外部相比是比較高的，采取的基本上是總額控制、以支定收、不足部分由油田來補的辦法。收費以住戶為主以后，如果采取高于市場很多的收費標準，必將受到居民的抵制。所以，降低物業(yè)管理成本，努力控制收費標準，是今后物業(yè)管理單位的一項重要任務。為此，除強化管理措施以外，在內部必須引入競爭機制，大力度進行三項制度改革。①精減管理機構，減少管理層次，大幅度壓縮管理人員。物業(yè)管理單位的機構設置要少而精，要真正管用，不能在機關養(yǎng)一批隱性閑置人員。管理人員要精干，能上能下。②建立與效益和市場接軌的分配機制。物業(yè)管理單位的分配要完全與油田脫軌，實現(xiàn)“自己掙錢吃飯”。分配上要拉開檔次，市場上通用的作業(yè)人員的收入要與市場接軌。如果不能與市場接軌，按現(xiàn)在油田職工的收入水平，居民難以承受。③提高隊伍素質，大力實施減員增效。根據(jù)目前社區(qū)物業(yè)管理人員過多、素質較差、用人成本過高的實際情況，減員是實現(xiàn)自立生存的一個重要措施。要精干管理層，放開作業(yè)層，對崗位以外的剩余人員必須采取堅決的減員措施。這方面，要充分利用油田的減員增效政策。減下來的人員，可以頂替現(xiàn)在由外雇工占據(jù)的崗位，同時降低工資水平。要對在崗人員進行強化培訓，使其具有專業(yè)水平和技能。另外，還要加快人才培養(yǎng)的步伐，積極引進外部專業(yè)人才，努力造就一支適應市場經濟要求的素質優(yōu)良的物業(yè)管理人才隊伍。

3、引導居民的物業(yè)消費觀念和消費需求，增強物業(yè)管理從業(yè)人員的服務、競爭意識，開展社區(qū)物業(yè)企業(yè)文化建設，在全油田形成有利于搞好物業(yè)管理的良好氛圍。搞好物業(yè)管理離不開從業(yè)人員、廣大居民、業(yè)主單位等各方面的關心、理解和支持。對廣大居民來說，要在心理上實現(xiàn)由“油田人”向“城市人”的轉變；在思想上認識到優(yōu)美的環(huán)境、優(yōu)質的服務、健康文明的生活方式，是城市生活的基本標志

第三篇：物業(yè)管理行業(yè)改革發(fā)展30周年之思考（推薦）

物業(yè)管理行業(yè)改革發(fā)展30周年之思考

2010年，中國經濟總量超過日本，成為全球第二大經濟體。社會對此給予了極大的關注，央視攝制播出了一部大型電視紀錄片“公司的力量”——其中解讀了“公司”對于社會、經濟、文化乃至精神生活等諸多層面的推動和影響。

2011年，我國內地物業(yè)管理迎來改革發(fā)展的30周年，業(yè)界陸續(xù)展開了隆重的總結思考、專題研討以及紀念活動。在紛繁的各色活動中，紀錄片“公司的力量”給予我們一種全新視角的啟示：對于物業(yè)管理改革發(fā)展30年的回望中，以公司為切入點的觀察，有著獨特而深刻的意義。

物業(yè)管理的啟蒙和傳播

一定程度上來說，中國內地物業(yè)管理的誕生與發(fā)展由深圳、廣州到全國，自沿海向內地的傳播和發(fā)展，不管是出于業(yè)主滿意度、收費率的提高愿望還是企業(yè)贏利的內在追求使然，物業(yè)服務公司每到一個項目，總是不遺余力地宣傳現(xiàn)代物業(yè)服務理念、普及物業(yè)管理常識，并通過契約的形式實施物業(yè)服務，因此可以說，物業(yè)服務公司成長和發(fā)展的過程實際上就是物業(yè)管理啟蒙和傳播的一段歷程。

1981年，當絕大多數(shù)內地人還不知“物業(yè)管理”為何物時，內地第一家物業(yè)服務公司——深圳市物業(yè)管理有限公司的創(chuàng)立開啟了行業(yè)發(fā)展的序幕。在這之后的30年里，物業(yè)服務公司的星星之火，從廣東逐漸發(fā)展到全國。據(jù)第二次全國經濟普查數(shù)據(jù)顯示，從1981年至2008年的27年間，我國內地注冊成立物業(yè)服務公司58406家，分布于全國31個省市和自治區(qū)。

物業(yè)管理是一個舶來品，是隨著住房成為大多數(shù)居民家庭的最主要財產，以及集合式住宅、產權多元化、區(qū)分所有權等的出現(xiàn)而產生的。正是在這樣的背景下，從上個世紀80年代初開始，中國的物業(yè)公司借鑒香港和國外的經驗，結合我國實際情況，改革舊的住房管理體制，走出了一條適合我國國情、適應市場經濟體制的社會化和專業(yè)化的企業(yè)經營型住宅小區(qū)管理新路，使得社會化的物業(yè)服務公司得以登上歷史的舞臺，并開創(chuàng)了我國內地物業(yè)管理的先河。

據(jù)中物協(xié)2007年對全國31個省、自治區(qū)、直轄市的128個城市和地區(qū)的4600家企業(yè)的調查顯示，1981年至1994年的13年間，有268家公司成立（均豪企業(yè)名列其中）；而1994年至2007年的13年間，有4332家公司成立，這13年正好是內地物業(yè)管理從萌發(fā)到傳播的黃金時期，伴隨著國家政策法規(guī)的建立健全和不斷完善，作為物業(yè)管理的重要主體，作為業(yè)主家門口的服務提供者，物業(yè)服務公司在拓展業(yè)務的同時，不斷將現(xiàn)代物業(yè)管理理念進行廣泛傳播。

社會化公司的充分發(fā)展

2010年，北京均豪物業(yè)管理公司早已發(fā)展成為一家集物業(yè)管理、熱力供應、環(huán)境潔凈、科技安防、專業(yè)維修的大型集成服務商，企業(yè)擁有遍布北京、上海、天津、山東、內蒙、廣西、河北、湖南、湖北、江蘇、四川等省市的分（子）公司近30家，專業(yè)公司5家，物業(yè)服務項目168個，擁有員工5200余人，介入咨詢和接管物業(yè)的總建筑面積逾1700萬平方米，服務業(yè)主8萬余戶。均豪物業(yè)的發(fā)展只是一個微縮的標本。業(yè)界的中海物業(yè)、長城物業(yè)、中航物業(yè)、金地物業(yè)等公司正積極開展全國業(yè)務擴張，區(qū)域布局遍布三大經濟圈和重點二線城市，管業(yè)面積均突破了千萬平方米，極大地推動了物業(yè)公司管理規(guī)模的增長。

而據(jù)搜房網2009年對內地100家物業(yè)服務公司的調查顯示，被調查的100家公司在管項目數(shù)量均值達到57.9個；在管項目總建筑面積均值達到868.11萬平方米。其中，服務規(guī)模前10名公司平均在管項目建筑面積則超過1500萬平方米，平均管理項目個數(shù)更是超過150個。

30年來，從1981年深圳誕生第一家物業(yè)服務公司至今，全國的物業(yè)服務公司達到近6萬家，有22個省份的物業(yè)服務公司數(shù)量超過1000家，其中，廣東、北京、上海、江蘇、遼寧和山東等6個省市的公司數(shù)量則超過了3000家。這近6萬家公司在2008年主業(yè)創(chuàng)收達到2076億元，超過了旅游業(yè)和鐵路運輸業(yè)，并在重大社會活動、構建和諧社會等方面發(fā)揮了重要作用，緣此，物業(yè)管理兩次被國務院政府工作報告提及，并被賦予發(fā)展和轉型的重任。

專業(yè)服務成就行業(yè)價值

伴隨著30年改革開發(fā)和社會經濟的快速發(fā)展，一大批品牌物業(yè)服務公司快速成長，并逐步由傳統(tǒng)服務型向現(xiàn)代服務型轉變，其在適應市場經濟、知識經濟發(fā)展和全球經濟一體化進程中，這些公司站在了更高的起點上。事實證明，正是這些品牌企業(yè)在奧運、世博舞臺上的大放異彩，使得越來越多的中國物業(yè)行業(yè)同仁參與到大型建筑群與大型活動的管理服務之中。

2010年12月，在中央和國務院對上海世博會的表彰大會上，多家物業(yè)管理公司負責人被表彰為“先進個人”，這是物業(yè)管理行業(yè)30年來個人獲得的最高榮譽之一。在此之前，均豪企業(yè)與上海市20多家物業(yè)服務公司的1.3萬多人參與上海世博會的物業(yè)服務，成為演繹“城市，讓生活更美好”主題的重要力量，因此，物業(yè)服務公司被冠以了“超級管家”的稱號。

2010年11月，廣州某物業(yè)公司成為亞運會物業(yè)管理供應商，此次提供的物業(yè)管理服務，遠遠超越了傳統(tǒng)物業(yè)服務——涵蓋了普通住宅、智能住宅、體育場館、公園、沙灘、河涌等多種不同的物業(yè)類型，且擁有大量高科技精密設備、復雜的給排水系統(tǒng)和電力系統(tǒng)，應用了9大高新技術體系：綜合管溝、真空垃圾收集系統(tǒng)、分質供水及雨水綜合利用、太陽能及水源熱泵、建筑節(jié)能、數(shù)字化社區(qū)及智能家居、三維虛擬現(xiàn)實仿真系統(tǒng)、綠色交通、嶺南水鄉(xiāng)。

在此之前的北京2008年奧運會期間，均豪企業(yè)就為部分場館和配套建筑、設施設備提供服務。如今，水立方、鳥巢等建筑設施依舊由物業(yè)服務企業(yè)提供專業(yè)服務管理。

企業(yè)公民的日益覺醒

今年，均豪企業(yè)提出了“成為一家受人尊重的物業(yè)服務企業(yè)”的企業(yè)愿景，贏得市場的尊重，贏得同行的尊重，贏得客戶與合作商的尊重。尊重，本該是一種基本要求，對于物業(yè)服務企業(yè)來說，卻曾是業(yè)界不少物業(yè)服務公司的奢望。

物業(yè)管理行業(yè)在內地誕生以來，因不少物業(yè)服務公司沒有擺正位置，在工作中沒有確立與業(yè)主的正確關系，要么把自己看作業(yè)主的“仆人”或“保姆”，要么自視為凌駕于業(yè)主之上的“管理者”，再加上長期以來業(yè)主沒有從財產、契約和消費的角度理解物業(yè)管理，使得物業(yè)管理一度被糾紛和矛盾所累，更使得中國物業(yè)整體行業(yè)中的物業(yè)公司在相當長的一段時間內社會形象不佳，一定程度上制約了行業(yè)的發(fā)展。所幸的是，經過30年的發(fā)展，物業(yè)服務公司企業(yè)公民的角色逐漸覺醒，業(yè)界大多數(shù)物業(yè)服務公司不僅通過以精心管理、優(yōu)質服務、誠信經營贏得廣大業(yè)主的信賴，而且踴躍參加社區(qū)建設、城市管理，積極參與賑災、公益等活動，在踐行“三保一促”、貢獻社會經濟和民生等方面，承擔了更多的社會責任，發(fā)揮了日益重要的作用。如近幾年來北京、深圳、杭州、寧波、天津等地的物業(yè)服務公司積極參與老舊小區(qū)的管理和服務工作，獲得廣泛好評；成都市物業(yè)服務公司積極參與城鄉(xiāng)統(tǒng)籌建設，將物業(yè)管理覆蓋至城鄉(xiāng)結合部的農村；鄭州等地的物業(yè)服務公司則配合政府有關部門開展了“城市管理物業(yè)服務化”的有益探索。公司被稱為至今為止最有效的經濟組織形式，公司的出現(xiàn)被稱作是“人類的成就”，尤其是股份公司驚人的崛起和當前無可爭辯的統(tǒng)治性地位，被公認為是現(xiàn)代歷史中最引人注目的現(xiàn)象之一。對于物業(yè)管理來說，行業(yè)30年來的發(fā)展，其實也可以說就是一段物業(yè)服務公司成長的歷史。在今天，從有效改善業(yè)主的生活和工作環(huán)境質量來看，物業(yè)服務公司提供的社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理已經成為多產權物業(yè)管理的主要選擇。

依據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》和《物權法》相關規(guī)定，物業(yè)服務公司是根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內的建筑物及其附屬設施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。因此，物業(yè)服務公司是與業(yè)主平等的民事主體，更是社會巨量不動產（既有建筑及其附屬設施）的主要服務提供者，從這一點來看，作為具體服務產品的供應者，法律賦予了物業(yè)服務公司極其重大的職責。

溫家寶總理在2010年的《政府工作報告》中再一次強調“要大力發(fā)展市政公用事業(yè)、房地產和物業(yè)服務、社區(qū)服務等面向民生的服務業(yè)”，這是對物業(yè)管理行業(yè)的地位和作用的高度肯定，同時也賦予了物業(yè)管理轉變經濟發(fā)展方式，調整優(yōu)化經濟結構和保障民生的歷史重任——這其中，作為行業(yè)發(fā)展動力的載體和日益覺醒的企業(yè)公民，物業(yè)服務公司須將承擔起更大的責任。

第四篇：對油田社區(qū)物業(yè)管理改革的思考

對油田社區(qū)物業(yè)管理改革的思考

社區(qū)物業(yè)管理是油田經濟的重要組成部分。隨著油田改革的不斷深化，上市與存續(xù)部分實現(xiàn)了分開分立和獨立核算，按照集團公司關于社區(qū)改革的指導意見，社區(qū)物業(yè)走什么樣的發(fā)展路子，如何實現(xiàn)社會化、企業(yè)化、市場化、專業(yè)化，成為油田改革中迫切需要解決的重要問題。本文擬結合油田社區(qū)物業(yè)管理的實際情況，根據(jù)石化集團公司關于社區(qū)改革的指導意見，就今后社區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展模式作一初步探討。

一、油田現(xiàn)行社區(qū)物業(yè)管理模式的基本特點 勝利油田地處鹽堿荒灘，經過幾十年的開發(fā)建設，已成為我國東部地區(qū)一個重要的石油工業(yè)基地。由于油田生產的分散性和艱苦性，在油田開發(fā)建設過程中，按照“有利生產、方便生活”的原則，逐步形成了散布于百里油區(qū)的工業(yè)和物業(yè)布局。在原來的計劃經濟條件下，油田職工住房都是企業(yè)自建、自管，并配套建設了包括基礎教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、生活服務在內的企業(yè)辦社會體系。1997年，勝利油田在借鑒國內外社區(qū)管理和物業(yè)管理經驗的基礎上，將企業(yè)辦社會部分整體剝離，在全油田范圍內按區(qū)域劃分先后成立了10個社區(qū)管理中心，油田物業(yè)管理在社區(qū)層面上實現(xiàn)了專業(yè)化。從近幾年的運轉情況看，社區(qū)成立以后，油田物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)走上了正確的發(fā)展軌道，目前已形成一定的經濟規(guī)模。從整體來說，現(xiàn)行社區(qū)物業(yè)管理模式具有以下特點和優(yōu)勢：

1、以專業(yè)化為基本取向的管理體制改革，使物業(yè)管理作為一個系統(tǒng)占有了重要地位。原來油田的職工住房建設與管理以及教育衛(wèi)生等，分散于各個二、三級單位，是作為生活后勤來對待的，只是生產的后勤保障，其地位得不到應有的重視，作用得不到充分發(fā)揮，發(fā)展基本處于一種被動性的自發(fā)狀態(tài)。在許多人眼里，生活后勤是“養(yǎng)老院”，是“包袱”，是難以解脫的沉重負擔。特別是八十年代以來，隨著職工住宅建設的迅猛發(fā)展，住房管理越來越成為油田各單位不得不認真重視的一個迫切問題。尤其是有些辦社會負擔重的單位，非經營性支出越來越高，嚴重影響到生存和發(fā)展。社區(qū)成立以后，把原來分散于各個單位的辦社會部分集中起來，實行條塊結合的矩陣式專業(yè)化管理模式，并在全局平衡的基礎上保證社區(qū)運轉的基本投入，一方面使主營單位能夠輕裝上陣，集中精力辦好主營業(yè)務，另一方面，從社區(qū)本身來說，也第一次有了自己明確的管理范圍、管理對象和管理內容，原來分散于各單位的“副業(yè)”成為集中于社區(qū)的“主業(yè)”，有力地促進了社區(qū)工作的發(fā)展。在社區(qū)的努力和各方面的大力支持下，油田物業(yè)管理水平有了明顯提高，物業(yè)管理從規(guī)模到內容都成為油田工作的重要組成部分，社區(qū)經濟也成為油田經濟中不可缺少的重要板塊。

2、按區(qū)域進行集中管理，統(tǒng)一規(guī)劃，促進了油田物業(yè)資源的優(yōu)化配置。原來，由于各單位相互獨立，各自為政，分片建設，自成系統(tǒng)，所以油田物業(yè)資源的浪費十分嚴重。尤其是各單位之間的重復建設，不僅浪費了大量資金，而且造成大量人員隱性閑置。譬如：每個小區(qū)都建設獨立的供熱、供水、供電系統(tǒng)，不僅加大了投資，而且由于規(guī)劃混亂，造成系統(tǒng)配套不完備，管理難度大，居民的水、電、氣、暖供應得不到充分保障。社區(qū)成立后，能夠從區(qū)域范圍內統(tǒng)一考慮規(guī)劃居民區(qū)內物業(yè)資源的配置，有利于減少重復建設和各種浪費。

3、社區(qū)物業(yè)基本形成了“建、管、修一體化”的格局，加快了油田住宅建設步伐。多年來，由于受“先生產、后生活”觀念的影響，加上各單位對住宅建設投入不足、管理不善，油田職工住宅緊張的局面始終沒能得到根本改變。由于受體制和機制的影響，有的單位住宅雖然建起來了，但在管理上不到位，水不通、燈不明、外排堵塞、路不平的現(xiàn)象時常發(fā)生，職工群眾的意見很大。社區(qū)成立以后，住宅建、管、修的責任主體明確了，加上近幾年房改政策的貫徹實施，油田住宅建設速度明顯加快，而且建成一片、配套一片、使用一片，大大提高了住宅的使用效率。在管理局的大力支持下，各社區(qū)還加大了對老區(qū)配套系統(tǒng)更新改造的力度，目前1990年以前住宅樓內的水、電、暖系統(tǒng)已基本改造完畢，老區(qū)其他生活配套基礎設施也得到了比較徹底的改造，舊區(qū)呈現(xiàn)出了新的容顏。由于實行“建、管、修”一體化，近幾年油田住宅小區(qū)建設和改造已逐步引入了小區(qū)規(guī)劃的理念，更加講求建筑形式的多樣性，建筑布局的合理性，小區(qū)綠化工作也得到加強，使廣大居民享受到了現(xiàn)代化的建筑氣息。

4、社區(qū)物業(yè)管理的專業(yè)化，使社區(qū)管理和服務質量有了很大提高。勝利油田的物業(yè)管理由于工礦企業(yè)的特殊性質，從一開始就是把提高對居民的服務水平和質量放在第一位的。社區(qū)成立以后，各物業(yè)公司以“居民是親人，服務是天職”為宗旨，狠抓了小區(qū)綠化、環(huán)衛(wèi)保潔、治安巡邏等各項工作，并深入推行了ISO9001質量管理體系和HSE管理體系，物業(yè)管理的標準化和規(guī)范化水平有了很大提高。尤其是狠抓了“440”服務承諾落實，從接聽用戶報修電話開始，對為用戶提供服務的經過、記錄、收費情況等進行了規(guī)范，充分體現(xiàn)了“440”的“事事靈”和“時時靈”的特點，得到了居民的廣泛好評。由于對社區(qū)物業(yè)管理的考核辦法是將居民滿意率作為一項重要指標，并將這一指標與工資獎金直接掛鉤，所以各物業(yè)公司都在提高居民滿意率方面采取了一些具體措施，服務態(tài)度改善了，服務范圍拓寬了，社區(qū)居民得到了更加便捷和優(yōu)質的服務。

5、服務與創(chuàng)收相結合，使物業(yè)管理成為油田經濟中一個新的經濟增長點。油田社區(qū)是企業(yè)社區(qū)，最終要走向社會獨立生存，而且這種改革步伐正在顯著加快，因此必須堅持優(yōu)質服務開拓市場增加創(chuàng)收，增加創(chuàng)收補貼管理服務經費不足。目前，社區(qū)物業(yè)管理的經濟運行主要有兩個方面。一是節(jié)支。積極推進小區(qū)物業(yè)管理的市場化進程，在社區(qū)與物業(yè)公司之間、物業(yè)公司與物業(yè)站之間、物業(yè)站與各專業(yè)隊之間形成了明確的甲乙方關系，依靠市場機制促進內部挖潛，降本增效，輔之以其他方面的挖潛增效措施，物業(yè)管理費用大幅度降低。二是創(chuàng)收。隨著油田職工福利逐步貨幣化，社區(qū)物業(yè)公司充分發(fā)揮貼近職工、貼近生活和自己擁有的基礎設施和服務商點優(yōu)勢，普遍加大了創(chuàng)收力度，在拓寬創(chuàng)收渠道方面取得了很大成績。有些物業(yè)公司在轉變思想觀念上先人一步，積極開拓外部市場，取得了比較顯著的社會和經濟效益，為市場化發(fā)展積蓄了后勁。

二、油田社區(qū)物業(yè)管理存在的主要問題 油田社區(qū)物業(yè)管理雖然同以前相比有了很大進步，但受各種因素的影響，目前還存在不少矛盾和問題。尤其是油田是一個獨立的工礦企業(yè)，物業(yè)管理長期帶有行政計劃的色彩，在由計劃向市場轉變的過程中，存在的問題主要有：

1、油田社區(qū)點多面廣，布局分散，很難形成規(guī)模優(yōu)勢。油田社區(qū)是圍繞資源開發(fā)而相應發(fā)展起來的，普遍存在“先有礦區(qū)、后有社區(qū)”的狀況，布局分散，規(guī)劃落后，生活基礎設施與生產設施混在一起，加上多數(shù)區(qū)域沒有城市作為依托，管理難度很大，發(fā)展前景不好。目前油田10個社區(qū)分布于山東省的東營、濱州、濟南、德州、淄博五個市地，居住小區(qū)更是七零八落。物業(yè)公司管理范圍從不足25萬平方米到250萬平方米，大小不一，實力很不均衡。部分居民小區(qū)偏離城市或鄉(xiāng)鎮(zhèn)，隨著資源的日益消耗，發(fā)展前途十分渺茫。點多面廣、布局分散，帶來的問題主要有兩方面：一是投入大，效果差。雖然總體投入比較高，但分散到各個點上又明顯不足。各居民區(qū)普遍存在著基礎設施老化，功能不配套的問題，影響到物業(yè)管理的商品化。二是用人多，人工成本高。同外部物業(yè)管理公司相比，用工成本高出1倍以上。在物業(yè)管理的初期發(fā)展階段，很難實現(xiàn)物業(yè)管理公司的自立生存。

2、物業(yè)管理起步晚，許多方面還不完善。勝利油田在上世紀的九十年代末期才開始引入物業(yè)管理，至今只有五年的時間。雖然物業(yè)管理達到了一個新的水平，但從總體上講還剛剛起步，物業(yè)管理多是低標準收費、低水平服務，規(guī)模小，效益差，物業(yè)公司的虧損面比較大。同時，由于法規(guī)制度不健全，市場競爭不規(guī)范，也使物業(yè)管理難度大、水平低，與居民的需求形成較大的反差。雖然國家和地方政府也出臺了一些物業(yè)管理方面的政策法規(guī)，但由于油田作為一個獨立的工礦區(qū)情況比較特殊，所以如何執(zhí)行國家關于物業(yè)管理的政策法規(guī)，還有許多問題需要探討和實踐。

3、物業(yè)管理中還沒有形成全面的競爭機制。各社區(qū)物業(yè)公司都是從原來主營單位后勤服務系統(tǒng)中分離出來重組改造而成的，主要任務仍然是為內部職工家屬和企業(yè)生產服務，服務的內容、對象和運行機制并沒發(fā)生很大變化。油田重組改制后，社區(qū)系統(tǒng)由存續(xù)公司管理，作為一種轉型過程中的過渡體制，目前行政計劃依然留有很大的比重。從總體上看，油田社區(qū)物業(yè)管理依然停留在行政福利型階段，沒有形成統(tǒng)一、開放、有序、競爭的市場。物業(yè)公司既缺乏業(yè)務開拓的積極性，又沒有多少參與市場競爭的能力。社區(qū)與社區(qū)之間，物業(yè)公司之間，從根本上說吃的還是“大鍋飯”。物業(yè)公司之間相對封閉，沒有產生真正的競爭，管理上的隨意性和盲目性很大。

4、職工家屬的思想觀念需要進一步轉變。在過去的計劃經濟條件下，油田職工的住房、生活服務等基本上是由企業(yè)負擔，職工很少交錢或不交錢。受此影響，職工思想上形成了很強的福利觀念，對物業(yè)管理中的收費行為不理解，甚至采取抵制態(tài)度。有些職工雖對實施物業(yè)管理的優(yōu)越性已基本認同，但對“花錢買服務，花錢買享受”，還是不能像購買其他商品一樣以平靜的態(tài)度來對待?？陀^地說，這既是一個觀念問題，同時也是一個政策問題。如果不能適當提高職工工資，變福利型的“暗補”為消費型的“明補”，使職工能夠在不減少收入的情況下承受物業(yè)消費，那么真正意義上的物業(yè)管理就難以實現(xiàn)。

5、物業(yè)建設和管理沒有形成有效的投入產出機制。目前社區(qū)物業(yè)管理在很大程度上仍然依靠油田的補貼，補貼總額比較大。今后油田給予物業(yè)管理的補貼會越來越少，投入不足將成為物業(yè)管理過程中的一個重要矛盾?，F(xiàn)在物業(yè)管理除單位交費外，基本上實行的是對居民低收費，且收費到位率比較低，物業(yè)管理收費連基本的損耗都抵消不了，更難說有什么利潤了。另外，從油田物業(yè)總體狀況看，普遍存在著建成時間長、設施不完善、配套不完備的問題，必須邊修補、邊管理、邊建設，需要大量的資金投入，而目前還沒有明確的資金渠道來保證。如何實現(xiàn)物業(yè)建設管理投入產出的良性循環(huán)，是今后必須解決的一個問題。

6、油田內部物業(yè)基礎設施的重復建設，造成了物業(yè)管理單位的效益流失。目前油田內部的水、電、氣、暖設施布局，是從全油田整體效益角度出發(fā)形成的。尤其是在物業(yè)管理方面，通過社區(qū)成立后幾年來的調整改造，物業(yè)資源的配置已經比較優(yōu)化。但受局部利益的驅動，有些內部單位從緩解本單位減員壓力等問題考慮，又在社區(qū)的水、電、氣、暖系統(tǒng)之外，自辦供水、供暖系統(tǒng)，其他物業(yè)管理項目也排斥社區(qū)，使社區(qū)的工作量和服務市場萎縮，社區(qū)物業(yè)運行效率降低，物業(yè)管理的范圍縮小，造成了顯著的效益流失。今后隨著上市和存續(xù)部分的徹底分開，這種現(xiàn)象恐怕會進一步加劇。

7、油地關系中一些磨擦和問題制約了物業(yè)管理工作的有序運行。油田職工住宅小區(qū)和地方城鄉(xiāng)雜處，工農雜居，受各種因素的影響，油地關系不時出現(xiàn)一些磨擦和問題，這種現(xiàn)象在社區(qū)表現(xiàn)尤甚。有的地方政府部門和有些人員對社區(qū)施工、收費等提出各種條件和限制，給物業(yè)管理工作的正常開展造成很大影響。如社區(qū)為改變環(huán)境面貌，在居民小區(qū)內搞一些維修工程，往往會遭到周邊地方勢力的無端干擾和阻撓。整個油區(qū)建筑市場秩序極不規(guī)范，強要工程、漫天要價、強行裝運沙石料等現(xiàn)象十分普遍。

8、物業(yè)管理人員的素質亟待提高。由于歷史原因，油田物業(yè)管理人員大都是從原來各單位分離出來的后勤服務人員，職工年齡偏大，專業(yè)不對口，技術水平低，缺少應有的管理能力和操作技能。目前物業(yè)管理隊伍一是人員多，各物業(yè)公司普遍存在著超員現(xiàn)象；二是高素質的人才少，引進和培養(yǎng)的途徑也很窄；三是隱性閑置的人員多，一方面有些崗位用了外雇工，一方面自己的職工卻頂不上去。今后隨著物業(yè)管理逐步走上正軌，如何提高物業(yè)管理隊伍素質，并切實解決人浮于事的問題，是一個必須解決的重要課題。

三、油田社區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的基本思路 物業(yè)管理是市場經濟的產物。油田近幾年實行社區(qū)物業(yè)管理的實踐充分證明，實行專業(yè)化物業(yè)管理的路子是走對了。目前的主要任務，是適應形勢的發(fā)展變化，不斷提高物業(yè)管理的規(guī)范化水平和自主經營、自我發(fā)展的能力。根據(jù)油田實際情況和物業(yè)管理自身的發(fā)展規(guī)律，油田社區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的基本思路應該是：以產業(yè)化發(fā)展為目標，以提升物業(yè)價值和改善居住環(huán)境為根本出發(fā)點，努力促進物業(yè)管理方式由職工福利型向市場經營型轉變；經費來源由以單位支付為主向以住戶繳納為主轉變；服務方式由內部封閉型向社會開放型轉變，實現(xiàn)物業(yè)管理經濟目標和社會目標的協(xié)調發(fā)展。

1、堅持企業(yè)化經營，服務與創(chuàng)收并重。物業(yè)管理是社區(qū)經濟的主體。勝利油田的社區(qū)經濟目前有兩項基本任務：一是加強內部管理，搞好服務創(chuàng)收，努力減少油田的補貼；二是在零補貼后，通過管理和創(chuàng)收實現(xiàn)自立生存和發(fā)展。兩個方面的核心都是創(chuàng)收，通過創(chuàng)收不斷擴大經濟規(guī)模，提高自立生存能力。多年來，油田物業(yè)管理一直是以服務為主體的，創(chuàng)收不是一個硬性的任務指標，社區(qū)基本上是靠油田的補貼來維持。隨著油田補貼逐年減少和零補貼的即將到來，社區(qū)要自立生存，必須在創(chuàng)收上多做文章。除了在油田政策范圍內提高收費水平、擴大收費范圍以外，今后社區(qū)經營的重心要放在服務創(chuàng)收上。從形勢發(fā)展看，現(xiàn)在已到了對油田物業(yè)管理實行企業(yè)化經營的時候了。明確這一點，一方面可以促使物業(yè)管理公司以企業(yè)的眼光來審視自己的經營行為，把服務創(chuàng)收與追求利潤作為自己的最高追求；二是可以引導各單位和廣大居民對物業(yè)管理的認識，使其切實把物業(yè)管理作為一種商品來對待。當然，服務是創(chuàng)收的前提，物業(yè)管理公司的創(chuàng)收必須建立在為居民提供高水平服務的基礎之上。服務與創(chuàng)收并重，在搞好服務的前提下增加創(chuàng)收，不僅可以增強物業(yè)公司作為企業(yè)的自立生存能力，而且有利于全油田物業(yè)管理水平的進一步提高。

2、堅持市場化運作，引入競爭機制。市場化運作就是在培育建立內部物業(yè)管理市場的基礎上，物業(yè)公司要通過招投標來取得物業(yè)管理項目的管理權。從物業(yè)管理發(fā)展的規(guī)律和趨勢看，只有引入競爭機制，通過市場上激烈的角逐和較量，將企業(yè)追求自身經濟利益的內在要求轉化為外部壓力，并將這種壓力變成動力，才能激勵各物業(yè)管理企業(yè)提高管理服務的水平和素質。這也是提高物業(yè)管理企業(yè)整體水平的重要途徑。因為在市場競爭之中，企業(yè)面臨著優(yōu)勝劣汰的抉擇，企業(yè)內有追求經濟效益的動力，外有搞不好就會被淘汰的壓力，必將在努力提高管理水平和服務質量上下功夫。從油田實際情況看，實行市場化運作，引入競爭機制，也是物業(yè)管理發(fā)展到現(xiàn)階段的一個必然結果，未來3—5年，油田物業(yè)管理將打破行政區(qū)域界限重新“洗牌”。現(xiàn)在各物業(yè)公司雖然都在搞服務、搞創(chuàng)收，但都封閉在各個區(qū)域，服務水平的高低、質量的好壞與其生存并沒有多大關系，所以有的物業(yè)公司無形當中形成了一種惰性。只有引入競爭機制，才能給其以壓力和動力，才能把那些經營不善、管理服務不到位的企業(yè)被淘汰出局。同時，各物業(yè)公司內部也要引入競爭機制，在物業(yè)管理公司與各專業(yè)隊伍之間形成明確的甲乙方關系，明晰利益分配的程序和格局，形成優(yōu)勝劣汰的局面。

3、堅持社會化服務，實現(xiàn)經濟目標和社會目標的協(xié)調發(fā)展。物業(yè)管理公司作為一個經營性的公司，當然要強調營利性的經營活動，以及為業(yè)主提供各類有效服務的管理活動。但是，物業(yè)公司是一個以密集的人群（居民）及其相關建筑物業(yè)為管理對象的企業(yè)，其工作目標不能僅僅鎖定在為業(yè)主提供服務、為自己營利上。尤其是油田的物業(yè)管理，本身就是社區(qū)下屬的一項主要業(yè)務，更應把自身發(fā)展與社區(qū)思想、文化、環(huán)境、治安建設結合起來，在社會化服務上多做文章。這也是提高物業(yè)管理公司的知名度、樹立過硬品牌的一條途徑。物業(yè)管理集經營與管理于一體，也應當成為社區(qū)建設的主導思想。因為社區(qū)的職能是制定發(fā)展規(guī)劃、優(yōu)化資源配置、完善服務設施、強化管理職能等，主要是著力于宣傳組織、協(xié)調管理層面上的，而物業(yè)管理公司則擁有更多的資源來從事計劃的實施。所以，社區(qū)建設要把物業(yè)公司作為主體骨干力量，物業(yè)公司要把社區(qū)建設作為主要內容、主要目標，兩者攜手共建，共同開創(chuàng)物業(yè)管理和社區(qū)建設的新局面。

4、在政策扶持下，實現(xiàn)物業(yè)建設管理投入產出的良性循環(huán)。物業(yè)管理是國家扶持發(fā)展的新興行業(yè)，提高物業(yè)管理的能力和水平也是今后油田工作的一個重要方面。但油田物業(yè)管理目前還處于起步狀態(tài)，作為一個獨立的工礦區(qū)，物業(yè)管理又不得不承擔大量的企業(yè)辦社會職能，所以自立生存的能力很差。目前城市的物業(yè)管理發(fā)展很不平衡，相當一部分物業(yè)管理處于虧損狀態(tài)。相比而言，油田的物業(yè)管理基礎更差、難度更大，離開油田的政策支持，很難得到進一步發(fā)展。就油田物業(yè)管理承擔的職能來說，大部分屬于企業(yè)辦社會的范疇，原來是作為一個包袱和負擔來看的。所以，油田應尊重現(xiàn)實，加強對社區(qū)物業(yè)管理的政策扶持，使其盡快走上自立生存、自我發(fā)展的健康軌道。油田對社區(qū)物業(yè)管理的政策扶持，主要體現(xiàn)在兩個方面：①規(guī)劃方面的政策扶持。油田新上建設項目和進行住宅建設，要堅持統(tǒng)一規(guī)劃的原則，盡量以現(xiàn)有社區(qū)為依托，把新上項目與社區(qū)基礎設施改造結合起來統(tǒng)籌考慮。這樣既可以節(jié)省建設投資，又可以加快對社區(qū)現(xiàn)有基礎設施的整治改造。②資金方面的政策扶持。一是保證社區(qū)物業(yè)管理的基礎設施投入，如社區(qū)道路建設、主干管線更新改造等，必須由油田承擔資金費用；二是承擔企業(yè)辦社會部分的資金費用，如社區(qū)治安管理、道路管理等，本身應是城市政府的職能，其費用需由油田來承擔；三是給予社區(qū)以必要的費用補貼，在社區(qū)物業(yè)管理不可能短期內自立生存的情況下，油田給予費用補貼是必要的必須的，這樣也有利于增強社區(qū)自身的造血功能。另外，油田社區(qū)物業(yè)管理還要積極爭取地方政府的政策扶持，主要有三個方面：①資金方面的扶持。油田社區(qū)是地方城市建設的重要組成部分，但多年來，油田每年上繳地方的上億元城市建設維護費卻很少用于油田社區(qū)建設。油田應爭取地方政府對油田社區(qū)給予城建維護費返還政策，返還資金用于對油田社區(qū)進行整治改造，這樣不僅有利于改善居民的生活環(huán)境，也有利于改善投資環(huán)境，吸引外資，促進地方經濟的繁榮。②稅收方面的政策扶持。油田物業(yè)管理應充分利用國家的有關法律法規(guī)，搞好稅務策劃，爭取地方政策對物業(yè)管理企業(yè)在稅費方面給予一定程度的優(yōu)惠。③地方政府主管部門的政策支持。油田社區(qū)物業(yè)管理單位應協(xié)調好與地方政府土地、規(guī)劃、城建、城管、環(huán)衛(wèi)、司法等部門的關系，使其在政策范圍內給予盡可能多的政策傾斜，同時規(guī)范社區(qū)經濟秩序，給物業(yè)管理造就一個比較寬松的外部環(huán)境。

四、油田社區(qū)物業(yè)管理工作的重點取向 根據(jù)上述思路和模式構想，在今后相當長一個時期，油田物業(yè)管理工作的重點取向應該是：

1、在堅持區(qū)域化物業(yè)管理的基礎上，對物業(yè)管理資源進行重新整合，進一步優(yōu)化資源配置。油田社區(qū)是類似于地方政府行政區(qū)劃的組織機構，在管理局管轄范圍大，住宅區(qū)相對分散的情況下，這種管理體制是可行的。實踐表明，實行區(qū)域化物業(yè)管理，可以提高油田住宅小區(qū)的整體管理水平，可以使物業(yè)管理企業(yè)實現(xiàn)規(guī)模效益，可以減輕主營單位和用戶的經濟負擔，可以加速創(chuàng)建文明示范小區(qū)活動的開展，可以在統(tǒng)籌規(guī)劃的基礎上實現(xiàn)油田的最大效益。所以，區(qū)域化管理的基本框架不能改變，而應將其作為油田社區(qū)物業(yè)管理的基本原則加以堅持。但是，由于社區(qū)內部是由互不相屬的行業(yè)組合而成的，而每個行業(yè)又都有各自的運行規(guī)律，實踐證明把幾個行業(yè)硬性合在一起運行效果也并不好，所以應對社區(qū)的物業(yè)管理資源進行重新組合。基本設想是物業(yè)管理系統(tǒng)可以組建多個獨立的模擬法人企業(yè)，并使其具備參與市場競爭的資格和能力，同時加大專業(yè)化重組的步伐，形成內部維修、綠化、環(huán)衛(wèi)、治安等專業(yè)化隊伍。物業(yè)管理公司和專業(yè)化隊伍形成甲乙方關系，使社區(qū)物業(yè)管理在市場機制下，逐步走上健康發(fā)展的良性軌道。供熱系統(tǒng)要從社區(qū)當中分離出來，打破社區(qū)界限實行專業(yè)化管理，具體經濟運行模式可以比照供水、供電系統(tǒng)來確定。另外，在社區(qū)內部整合的過程中，要堅持集中規(guī)劃、集中建設、集中管理的原則，對一些邊遠的住宅小區(qū)逐步進行整體搬遷。

2、走“建管修一體化”之路，形成以建養(yǎng)業(yè)、以業(yè)促建的良性發(fā)展機制。隨著油田取消實物性分房、實行貨幣化分配，住宅建設必須按房地產開發(fā)的模式運作。將商品房開發(fā)與物業(yè)管理相結合，實行“建管修一體化”，是油田物業(yè)管理今后發(fā)展的必經之路。所謂“建管修一體化”，就是油田社區(qū)物業(yè)管理公司根據(jù)職工住房需求集中進行商品住宅開發(fā)，按市場價格出售給職工，然后進行全面的物業(yè)收費管理。實行“建管修一體化”，一是有利于社區(qū)對住房建設和物業(yè)管理進行綜合考慮，從效益最大化目標出發(fā)，對住宅建設進行統(tǒng)一規(guī)劃、集中建設，在減少建設投資、提高建筑質量的同時，為以后順利開展物業(yè)管理、減少成本支出打下基礎。二是有利于加強物業(yè)建設與物業(yè)管理的銜接，促進房地產業(yè)和物業(yè)管理業(yè)的健康發(fā)展，改善居民的居住條件和生活質量。優(yōu)秀的物業(yè)建設是管理的基礎，良好的物業(yè)管理是建設的延續(xù)。今后隨著住房分配的貨幣化，居民對住房將有越來越高的需求，原來住房建設管理中存在的重建輕管的思想以及誰建誰管權責不清、物業(yè)建設不利于管理、配套不完善、設施不齊全、接管驗收把關不嚴等現(xiàn)象，將會越來越引起居民的不滿。所以，實行“建管修一體化”，從根本上解決物業(yè)建管的銜接問題十分必要。三是可以通過商品性住宅開發(fā)，為物業(yè)管理提供必要的資金保證。物業(yè)建設和管理是同一產業(yè)鏈上的兩個環(huán)節(jié)，從全國情況看，房地產開發(fā)的利潤率是比較高的，而物業(yè)管理卻很容易形成虧損。油田作為一個獨立的工礦區(qū)，實行“建管修一體化”，可以將房地產開發(fā)的利潤轉移到物業(yè)管理來使用，這樣才能確保整個社區(qū)物業(yè)管理水平的提高。

3、走“一業(yè)為主、多元經營”之路，拓寬收入渠道，彌補經費不足。勝利油田的社區(qū)物業(yè)管理正處于發(fā)展的初級階段，在今后相當一個時期，服務市場發(fā)育不成熟，物業(yè)管理收入不足，將是各物業(yè)管理公司生存發(fā)展的最大障礙。所以，各物業(yè)管理公司在搞好服務創(chuàng)收的同時，必須堅持“一業(yè)為主，多元經營”，全方位地開辟創(chuàng)收渠道，提高綜合經濟效益。從社區(qū)物業(yè)管理的實際情況看，物業(yè)管理公司開展多元化經營具有廣闊的市場，明顯的優(yōu)勢，特別是油田物業(yè)大多數(shù)是職工住宅小區(qū)，開展以多種形式社區(qū)服務為主的多元經營大有可為。今后物業(yè)管理公司的多元經營應立足于培育發(fā)展主導產業(yè)，重點向以下行業(yè)拓展：①房地產開發(fā)業(yè)。在根據(jù)職工需求進行商品房建設同時，要充分利用社區(qū)的土地、市場優(yōu)勢，積極參與社會性房地產開發(fā)。②家庭裝飾服務業(yè)。這是一個新興的行業(yè)，具有廣闊的市場和發(fā)展前景，可成立一批小型裝飾服務隊伍，為居民提供服務。③家政服務業(yè)。隨著居民生活水平的提高，家政服務業(yè)具有很好的發(fā)展前景。服務到家庭，也是物業(yè)管理水平提高一個表現(xiàn)?，F(xiàn)在有的社區(qū)家政服務業(yè)已經起步，今后的重點在于引導居民的消費需求，真正組織起來。④養(yǎng)老服務業(yè)。目前油田人口老齡化的趨勢在加快，而各方面都缺乏應有的準備。開展養(yǎng)老服務業(yè)即可以成為物業(yè)管理公司的創(chuàng)收手段，又能滿足油田人口老齡化的需求。⑤商業(yè)餐飲服務業(yè)。圍繞衣食住行開展商業(yè)和餐飲服務，既有可靠持久的市場，又能避免大的經營風險。⑥園林綠化施工。這方面除油田以外，社會上也有很大市場，且利潤水平比較高。物業(yè)管理公司應在搞好內部施工和管理的同時，積極走出去開展創(chuàng)收。⑦建筑建材業(yè)。社區(qū)建設每年都需要大量的建筑建材，物業(yè)管理公司應深挖內部挖潛力，新上一些有規(guī)模、有效益、有發(fā)展前景的建筑建材項目，改變目前所有建材都依賴于外部的局面。⑧其他社會通用性比較強的行業(yè)，如交通運輸?shù)?，有條件的物業(yè)管理單位也可以新上一些高附加值的品項目?？偟目?，社區(qū)物業(yè)管理開展多元化經營，不能求高求大，而應立足于拾遺補缺，這樣既可以方便居民生活，又能增加收入來源，并能形成一些人員安置的渠道。

4、走管理創(chuàng)新、技術創(chuàng)新、服務創(chuàng)新之路，努力實現(xiàn)社區(qū)物業(yè)管理的高水平服務、高效益發(fā)展。目前油田社區(qū)物業(yè)管理是以自我服務為主，技術含量不高，基本上屬于勞動密集型

業(yè)。隨著經濟的發(fā)展和技術的進步，如何提高行業(yè)的市場競爭力是今后面臨的重要課題。進行管理創(chuàng)新、技術創(chuàng)新、服務創(chuàng)新，是社區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的唯一出路。首先要進行管理創(chuàng)新，在物業(yè)管理中引進現(xiàn)代化管理理念和手段。從近年來的實踐看，在物業(yè)管理中全面推行ISO9000質量管理和質量保證標準，對于促進物業(yè)管理的科學化、規(guī)范化起到了巨大作用。這一標準以質量為核心，以標準化為手段，對物業(yè)管理的各個方面都提出了明確的指南和要求，今后應將其作為管理創(chuàng)新的主體全面推行，真正實現(xiàn)崗位有專責，事事有人管，辦事有標準，考核有獎懲，在物業(yè)管理公司形成一個職責明確、覆蓋全面、縱橫交錯、層次分明的管理體系。第二是進行技術創(chuàng)新。一方面要用信息技術提升物業(yè)管理手段，實現(xiàn)精干高效；另一方面要適應物業(yè)建設中家庭網絡化系統(tǒng)、通訊自動化系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、樓宇自動化系統(tǒng)、水電暖氣自動控制系統(tǒng)等現(xiàn)代智能化系統(tǒng)的推廣應用，及時為用戶提供高科技含量的服務。另外，還要加大對物業(yè)基礎設施、設備技術改造的力度，尤其是對水電暖供給系統(tǒng)進行優(yōu)化和提升，努力減少系統(tǒng)損耗和流失，最大限度地控制和降低物業(yè)管理成本。第三是進行服務創(chuàng)新。服務是占領市場的法寶。物業(yè)管理公司在市場上的競爭從根本說是一種服務競爭。物業(yè)管理單位的服務創(chuàng)新主要包含兩個方面。一是從拓展服務方式入手，滿足居民群眾不同的需求。人們在物質生活水平提高的同時，也要求精神生活水平和居住文化水平的提高，而住戶的要求多種多樣，大到住行，小到衣食，都有潛在的巨大市場空間。物業(yè)管理公司應圍繞市場需求確定好自己的服務定位，根據(jù)居民的基本需求和承受力，選擇好服務內容和收費標準，如積極開展家政服務等。物業(yè)管理公司開展的服務，應堅持有償服務和無償服務相結合，不能給人以一味收錢的印象。二是從提高服務水平入手，增強市場競爭力。只要在服務上下功夫，在提高上求成效，物業(yè)管理就能做實做優(yōu)、做大做強，就能在市場競爭中站穩(wěn)腳跟。

五、積極推進社區(qū)物業(yè)管理的配套改革 油田社區(qū)物業(yè)管理是一個復雜的系統(tǒng)，牽扯到油田和社會的方方面面，牽一發(fā)而動全身，任何孤軍突進的改革措施都不可能取得理想的效果。所以，在改革物業(yè)管理模式的過程中，一定要把上級要求和油田實際結合起來，把改革進程與單位和職工的心理承受能力、經濟承受能力結合起來，堅持循序漸進，配套聯(lián)動。尤其要在配套改革上加大力度，以此促進物業(yè)管理模式的順利轉變。

1、配套推進油田福利制度改革，實現(xiàn)職工福利的完全貨幣化，為物業(yè)管理轉向以向居民收費為主創(chuàng)造條件。一般來說，居民物業(yè)消費主要包括購買、租賃房屋的支出；房屋及其他物業(yè)基礎設施的維修、管理和養(yǎng)護方面的支出；水、電、暖、氣及其他能源費用的支出，環(huán)衛(wèi)保潔、綠化養(yǎng)護、治安保衛(wèi)及家政服務方面的費用支出。這些費用，原來都是由油田來承擔的，近幾年進行房改和福利制度改革，有些方面已開始貨幣化，但許多改革很不徹底。今后的改革重點是：①在堅持現(xiàn)行房改政策的基礎上，進一步加大住房公積金的提取比例，同時對職工住房實行完全商品化銷售，計算完全成本，保持適當利潤。房屋產權應完全歸職工個人所有。②將物業(yè)管理方面的費用，完全計入職工工資，同時切斷單位支付物業(yè)管理費用的渠道，由物業(yè)管理公司根據(jù)服務項目向居民直接收取費用。③要改水、電、氣的條塊管理為系統(tǒng)管理，水、電、氣管理單位收費到用戶，物業(yè)公司專職搞物業(yè)管理和服務。物業(yè)公司代收水、電、氣費，應實行有償代收。當然，實現(xiàn)職工福利的完全貨幣化，必然會帶來許多問題，但這些問題都是可以解決的。如水、電、氣費貨幣化后，一些特殊人群根據(jù)有關政策可以得到適當?shù)恼疹?，造成的矛盾并不大。就油田總的費用支出來說，單位支付和發(fā)給職工個人支付，進的都是企業(yè)成本，只是成本渠道不同而已。從短期看，油田可能在局部增加一些負擔，但從長遠看，職工福利完全貨幣化利大于弊。

2、配套推進物業(yè)管理單位的三項制度改革，大幅度降低物業(yè)管理成本消耗，調動干部職工的積極性。目前，勝利油田物業(yè)管理的成本與外部相比是比較高的，采取的基本上是總額控制、以支定收、不足部分由油田來補的辦法。收費以住戶為主以后，如果采取高于市場很多的收費標準，必將受到居民的抵制。所以，降低物業(yè)管理成本，努力控制收費標準，是今后物業(yè)管理單位的一項重要任務。為此，除強化管理措施以外，在內部必須引入競爭機制，大力度進行三項制度改革。①精減管理機構，減少管理層次，大幅度壓縮管理人員。物業(yè)管理單位的機構設置要少而精，要真正管用，不能在機關養(yǎng)一批隱性閑置人員。管理人員要精干，能上能下。②建立與效益和市場接軌的分配機制。物業(yè)管理單位的分配要完全與油田脫軌，實現(xiàn)“自己掙錢吃飯”。分配上要拉開檔次，市場上通用的作業(yè)人員的收入要與市場接軌。如果不能與市場接軌，按現(xiàn)在油田職工的收入水平，居民難以承受。③提高隊伍素質，大力實施減員增效。根據(jù)目前社區(qū)物業(yè)管理人員過多、素質較差、用人成本過高的實際情況，減員是實現(xiàn)自立生存的一個重要措施。要精干管理層，放開作業(yè)層，對崗位以外的剩余人員必須采取堅決的減員措施。這方面，要充分利用油田的減員增效政策。減下來的人員，可以頂替現(xiàn)在由外雇工占據(jù)的崗位，同時降低工資水平。要對在崗人員進行強化培訓，使其具有專業(yè)水平和技能。另外，還要加快人才培養(yǎng)的步伐，積極引進外部專業(yè)人才，努力造就一支適應市場經濟要求的素質優(yōu)良的物業(yè)管理人才隊伍。

3、引導居民的物業(yè)消費觀念和消費需求，增強物業(yè)管理從業(yè)人員的服務、競爭意識，開展社區(qū)物業(yè)企業(yè)文化建設，在全油田形成有利于搞好物業(yè)管理的良好氛圍。搞好物業(yè)管理離不開從業(yè)人員、廣大居民、業(yè)主單位等各方面的關心、理解和支持。對廣大居民來說，要在心理上實現(xiàn)由“油田人”向“城市人”的轉變；在思想上認識到優(yōu)美的環(huán)境、優(yōu)質的服務、健康文明的生活方式，是城市生活的基本標志；在行為上要從對油田福利的嚴重依賴轉變?yōu)閷ξ飿I(yè)商品的自覺消費，從而對物業(yè)管理的收費服務有一個平靜的心態(tài)。物業(yè)管理單位要加強對物業(yè)管理知識和現(xiàn)代生活方式的宣傳，使職工關心物業(yè)、支持物業(yè)，真正形成“花錢買服務，花錢買享受”的自覺性；同時要引導居民的消費需求，找準服務的切入點，提高服務水平和居民生活水平。對物業(yè)管理從業(yè)人員來說，要充分認識到目前形勢所發(fā)生的深刻變化，盡快克服“依靠大樹好乘涼”的心理定勢，努力增強服務意識和競爭意識，樹立強烈的危機感和緊迫感，從而在服務和創(chuàng)收上想辦法、盡全力。物業(yè)管理還要積極參與社區(qū)文化建設，利用自身貼近居民、貼近生活的優(yōu)勢，努力使自己的經營行為、服務行為、管理行為，成為社區(qū)精神文明建設的一道風景。特別是直接與職工群眾打交道的場所和崗位，應成為傳播精神文明的陣地和窗口。物業(yè)管理公司還要廣泛深入地開展企業(yè)文化建設，樹形象，樹品牌。要樹立“服務求卓越，效益爭一流”的企業(yè)精神，并將其貫穿于物業(yè)管理服務的各個方面和環(huán)節(jié)。油田各單位也要從職工群眾的根本利益出發(fā)，積極參與、大力支持物業(yè)管理工作。有各個方面的共同努力，油田社區(qū)物業(yè)管理一定會越辦越好。

第五篇：對油田社區(qū)物業(yè)管理改革的思考

商點優(yōu)勢，普遍加大了創(chuàng)收力度，在拓寬創(chuàng)收渠道方面取得了很大成績。有些物業(yè)公司在轉變思想觀念上先人一步，積極開拓外部市場，取得了比較顯著的社會和經濟效益，為市場化發(fā)展積蓄了后勁。

二、油田社區(qū)物業(yè)管理存在的主要問題

油田社區(qū)物業(yè)管理雖然同以前相比有了很大進步，但受各種因素的影響，目前還存在不少矛盾和問題。尤其是油田是一個獨立的工礦企業(yè)，物業(yè)管理長期帶有行政計劃的色彩，在由計劃向市場轉變的過程中，存在的問題主要有：

1、油田社區(qū)點多面廣，布局分散，很難形成規(guī)模優(yōu)勢。油田社區(qū)是圍繞資源開發(fā)而相應發(fā)展起來的，普遍存在“先有礦區(qū)、后有社區(qū)”的狀況，布局分散，規(guī)劃落后，生活基礎設施與生產設施混在一起，加上多數(shù)區(qū)域沒有城市作為依托，管理難度很大，發(fā)展前景不好。目前油田10個社區(qū)分布于山東省的東營、濱州、濟南、德州、淄博五個市地，居住小區(qū)更是七零八落。物業(yè)公司管理范圍從不足25萬平方米到250萬平方米，大小不一，實力很不均衡。部分居民小區(qū)偏離城市或鄉(xiāng)鎮(zhèn)，隨著資源的日益消耗，發(fā)展前途十分渺茫。點多面廣、布局分散，帶來的問題主要有兩方面：一是投入大，效果差。雖然總體投入比較高，但分散到各個點上又明顯不足。各居民區(qū)普遍存在著基礎設施老化，功能不配套的問題，影響到物業(yè)管理的商品化。二是用人多，人工成本高。同外部物業(yè)管理公司相比，用工成本高出1倍以上。在物業(yè)管理的初期發(fā)展階段，很難實現(xiàn)物業(yè)管理公司的自立生存。

2、物業(yè)管理起步晚，許多方面還不完善。勝利油田在上世紀的九十年代末期才開始引入物業(yè)管理，至今只有五年的時間。雖然物業(yè)管理達到了一個新的水平，但從總體上講還剛剛起步，物業(yè)管理多是低標準收費、低水平服務，規(guī)模小，效益差，物業(yè)公司的虧損面比較大。同時，由于法規(guī)制度不健全，市場競爭不規(guī)范，也使物業(yè)管理難度大、水平低，與居民的需求形成較大的反差。雖然國家和地方政府也出臺了一些物業(yè)管理方面的政策法規(guī)，但由于油田作為一個獨立的工礦區(qū)情況比較特殊，所以如何執(zhí)行國家關于物業(yè)管理的政策法規(guī)，還有許多問題需要探討和實踐。

3、物業(yè)管理中還沒有形成全面的競爭機制。各社區(qū)物業(yè)公司都是從原來主營單位后勤服務系統(tǒng)中分離出來重組改造而成的，主要任務仍然是為內部職工家屬和企業(yè)生產服務，服務的內容、對象和運行機制并沒發(fā)生很大變化。油田重組改制后，社區(qū)系統(tǒng)由存續(xù)公司管理，作為一種轉型過程中的過渡體制，目前行政計劃依然留有很大的比重。從總體上看，油田社區(qū)物業(yè)管理依然停留在行政福利型階段，沒有形成統(tǒng)一、開放、有序、競爭的市常物業(yè)公司既缺乏業(yè)務開拓的積極性，又沒有多少參與市場競爭的能力。社區(qū)與社區(qū)之間，物業(yè)公司之間，從根本上說吃的還是“大鍋飯”。物業(yè)公司之間相對封閉，沒有產生真正的競爭，管理上的隨意性和盲目性很大。

4、職工家屬的思想觀念需要進一步轉變。在過去的計劃經濟條件下，油田職工的住房、生活服務等基本上是由企業(yè)負擔，職工很少交錢或不交錢。受此影響，職工思想上形成了很強的福利觀念，對物業(yè)管理中的收費行為不理解，甚至采取抵制態(tài)度。有些職工雖對實施物業(yè)管理的優(yōu)越性已基本認同，但對“花錢買服務，花錢買享受”，還是不能像購買其他商品一樣以平靜的態(tài)度來對待?？陀^地說，這既是一個觀念問題，同時也是一個政策問題。如果不能適當提高職工工資，變福利型的“暗補”為消費型的“明補”，使職工能夠在不減少收入的情況下承受物業(yè)消費，那么真正意義上的物業(yè)管理就難以實現(xiàn)。

5、物業(yè)建設和管理沒有形成有效的投入產出機制。目前社區(qū)物業(yè)管理在很大程度上仍然依靠油田的補貼，補貼總額比較大。今后油田給予物業(yè)管理的補貼會越來越少，投入不足將成為物業(yè)管理過程中的一個重要矛盾?，F(xiàn)在物業(yè)管理除單位交費外，基本上實行的是對居民低收費，且收費到位率比較低，物業(yè)管理收費連基本的損耗都抵消不了，更難說有什么利潤了。另外，從油田物業(yè)總體狀況看，普遍存在著建成時間長、設施不完善、配套不完備的問題，必須邊修補、邊管理、邊建設，需要大量的資金投入，而目前還沒有明確的資金渠道來保證。如何實現(xiàn)物業(yè)建設管理投入產出的良性循環(huán)，是今后必須解決的一個問題。

6、油田內部物業(yè)基礎設施的重復建設，造成了物業(yè)管理單位的效益流失。目前油田內部的水、電、氣、暖設施布局，是從全油田整體效益角度出發(fā)形成的。尤其是在物業(yè)管理方面，通過社區(qū)成立后幾年來的調整改造，物業(yè)資源的配置已經比較優(yōu)化。但受局部利益的驅動，有些內部單位從緩解本單位減員壓力等問題考慮，又在社區(qū)的水、電、氣、暖系統(tǒng)之外，自辦供水、供暖系統(tǒng)，其他物業(yè)管理項目也排斥社區(qū)，使社區(qū)的工作量和服務市場萎縮，社區(qū)物業(yè)運行效率降低，物業(yè)管理的范圍縮小，造成了顯著的效益流失。今后隨著上市和存續(xù)部分的徹底分開，這種現(xiàn)象恐怕會進一步加劇。

7、油地關系中一些磨擦和問題制約了物業(yè)管理工作的有序運行。油田職工住宅小區(qū)和地方城鄉(xiāng)雜處，工農雜居，受各種因素的影響，油地關系不時出現(xiàn)一些磨擦和問題，這種現(xiàn)象在社區(qū)表現(xiàn)尤甚。有的地方政府部門和有些人員對社區(qū)施工、收費等提出各種條件和限制，給物業(yè)管理工作的正常開展造成很大影響。如社區(qū)為改變環(huán)境面貌，在居民小區(qū)內搞一些維修工程，往往會遭到周邊地方勢力的無端干擾和阻撓。整個油區(qū)建筑市場秩序極不規(guī)范，強要工程、漫天要價、強行裝運沙石料等現(xiàn)象十分普遍。

8、物業(yè)管理人員的素質亟待提高。由于歷史原因，油田物業(yè)管理人員大都是從原來各單位分離出來的后勤服務人員，職工年齡偏大，專業(yè)不對口，技術水平低，缺少應有的管理能力和操作技能。目前物業(yè)管理隊伍一是人員多，各物業(yè)公司普遍存在著超員現(xiàn)象；二是高素質的人才少，引進和培養(yǎng)的途徑也很窄；三是隱性閑置的人員多，一方面有些崗位用了外雇工，一方面自己的職工卻頂不上去。今后隨著物業(yè)管理逐步走上正軌，如何提高物業(yè)管理隊伍

素質，并切實解決人浮于事的問題，是一個必須解決的重要課題。

三、油田社區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的基本思路

物業(yè)管理是市場經濟的產物。油田近幾年實行社區(qū)物業(yè)管理的實踐充分證明，實行專業(yè)化物業(yè)管理的路子是走對了。目前的主要任務，是適應形勢的發(fā)展變化，不斷提高物業(yè)管理的規(guī)范化水平和自主經營、自我發(fā)展的能力。根據(jù)油田實際情況和物業(yè)管理自身的發(fā)展規(guī)律，油田社區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的基本思路應該是：以產業(yè)化發(fā)展為目標，以提升物業(yè)價值和改善居住環(huán)境為根本出發(fā)點，努力促進物業(yè)管理方式由職工福利型向市場經營型轉變；經費來源由以單位支付為主向以住戶繳納為主轉變；服務方式由內部封閉型向社會開放型轉變，實現(xiàn)物業(yè)管理經濟目標和社會目標的協(xié)調發(fā)展。

1、堅持企業(yè)化經營，服務與創(chuàng)收并重。物業(yè)管理是社區(qū)經濟的主體。勝利油田的社區(qū)經濟目前有兩項基本任務：一是加強內部管理，搞好服務創(chuàng)收，努力減少油田的補貼；二是在零補貼后，通過管理和創(chuàng)收實現(xiàn)自立生存和發(fā)展。兩個方面的核心都是創(chuàng)收，通過創(chuàng)收不斷擴大經濟規(guī)模，提高自立生存能力。多年來，油田物業(yè)管理一直是以服務為主體的，創(chuàng)收不是一個硬性的任務指標，社區(qū)基本上是靠油田的補貼來維持。隨著油田補貼逐年減少和零補貼的即將到來，社區(qū)要自立生存，必須在創(chuàng)收上多做文章。除了在油田政策范圍內提高收費水平、擴大收費范圍以外，今后社區(qū)經營的重心要放在服務創(chuàng)收上。從形勢發(fā)展看，現(xiàn)在已到了對油田物業(yè)管理實行企業(yè)化經營的時候了。明確這一點，一方面可以促使物業(yè)管理公司以企業(yè)的眼光來審視自己的經營行為，把服務創(chuàng)收與追求利潤作為自己的最高追求；二是可以引導各單位和廣大居民對物業(yè)管理的認識，使其切實把物業(yè)管理作為一種商品來對待。當然，服務是創(chuàng)收的前提，物業(yè)管理公司的創(chuàng)收必須建立在為居民提供高水平服務的基礎之上。服務與創(chuàng)收并重，在搞好服務的前提下增加創(chuàng)收，不僅可以增強物業(yè)公司作為企業(yè)的自立生存能力，而且有利于全油田物業(yè)管理水平的進一步提高。

2、堅持市場化運作，引入競爭機制。市場化運作就是在培育建立內部物業(yè)管理市場的基礎上，物業(yè)公司要通過招投標來取得物業(yè)管理項目的管理權。從物業(yè)管理發(fā)展的規(guī)律和趨勢看，只有引入競爭機制，通過市場上激烈的角逐和較量，將企業(yè)追求自身經濟利益的內在要求轉化為外部壓力，并將這種壓力變成動力，才能激勵各物業(yè)管理企業(yè)提高管理服務的水平和素質。這也是提高物業(yè)管理企業(yè)整體水平的重要途徑。因為在市場競爭之中，企業(yè)面臨著優(yōu)勝劣汰的抉擇，企業(yè)內有追求經濟效益的動力，外有搞不好就會被淘汰的壓力，必將在努力提高管理水平和服務質量上下功夫。從油田實際情況看，實行市場化運作，引入競爭機制，也是物業(yè)管理發(fā)展到現(xiàn)階段的一個必然結果，未來3—5年，油田物業(yè)管理將打破行政區(qū)域界限重新“洗牌”?，F(xiàn)在各物業(yè)公司雖然都在搞服務、搞創(chuàng)收，但都封閉在各個區(qū)域，服務水平的高低、質量的好壞與其生存并沒有多大關系，所以有的物業(yè)公司無形當中形成了一種惰性。只有引入競爭機制，才能給其以壓力和動力，才能把那些經營不善、管理服務不到位的企業(yè)被淘汰出局。同時，各物業(yè)公司內部也要引入競爭機制，在物業(yè)管理公司與各專業(yè)隊伍之間形成明確的甲乙方關系，明晰利益分配的程序和格局，形成優(yōu)勝劣汰的局面。

3、堅持社會化服務，實現(xiàn)經濟目標和社會目標的協(xié)調發(fā)展。物業(yè)管理公司作為一個經營性的公司，當然要強調營利性的經營活動，以及為業(yè)主提供各類有效服務的管理活動。但是，物業(yè)公司是一個以密集的人群（居民）及其相關建筑物業(yè)為管理對象的企業(yè)，其工作目標不能僅僅鎖定在為業(yè)主提供服務、為自己營利上。尤其是油田的物業(yè)管理，本身就是社區(qū)下屬的一項主要業(yè)務，更應把自身發(fā)展與社區(qū)思想、文化、環(huán)境、治安建設結合起來，在社會化服務上多做文章。這也是提高物業(yè)管理公司的知名度、樹立過硬品牌的一條途徑。物業(yè)管理集經營與管理于一體，也應當成為社區(qū)建設的主導思想。因為社區(qū)的職能是制定發(fā)展規(guī)劃、優(yōu)化資源配置、完善服務設施、強化管理職能等，主要是著力于宣傳組織、協(xié)調管理層面上的，而物業(yè)管理公司則擁有更多的資源來從事計劃的實施。所以，社區(qū)建設要把物業(yè)公司作為主體骨干力量，物業(yè)公司要把社區(qū)建設作為主要內容、主要目標，兩者攜手共建，共同開創(chuàng)物業(yè)管理和社區(qū)建設的新局面。

4、在政策扶持下，實現(xiàn)物業(yè)建設管理投入產出的良性循環(huán)。物業(yè)管理是國家扶持發(fā)展的新興行業(yè)，提高物業(yè)管理的能力和水平也是今后油田工作的一個重要方面。但油田物業(yè)管理目前還處于起步狀態(tài)，作為一個獨立的工礦區(qū)，物業(yè)管理又不得不承擔大量的企業(yè)辦社會職能，所以自立生存的能力很差。目前城市的物業(yè)管理發(fā)展很不平衡，相當一部分物業(yè)管理處于虧損狀態(tài)。相比而言，油田的物業(yè)管理基礎更差、難度更大，離開油田的政策支持，很難得到進一步發(fā)展。就油田物業(yè)管理承擔的職能來說，大部分屬于企業(yè)辦社會的范疇，原來是作為一個包袱和負擔來看的。所以，油田應尊重現(xiàn)實，加強對社區(qū)物業(yè)管理的政策扶持，使其盡快走上自立生存、自我發(fā)展的健康軌道。油田對社區(qū)物業(yè)管理的政策扶持，主要體現(xiàn)在兩個方面：①規(guī)劃方面的政策扶持。油田新上建設項目和進行住宅建設，要堅持統(tǒng)一規(guī)劃的原則，盡量以現(xiàn)有社區(qū)為依托，把新上項目與社區(qū)基礎設施改造結合起來統(tǒng)籌考慮。這樣既可以節(jié)省建設投資，又可以加快對社區(qū)現(xiàn)有基礎設施的整治改造。②資金方面的政策扶持。一是保證社區(qū)物業(yè)管理的基礎設施投入，如社區(qū)道路建設、主干管線更新改造等，必須由油田承擔資金費用；二是承擔企業(yè)辦社會部分的資金費用，如社區(qū)治安管理、道路管理等，本身應是城市政府的職能，其費用需由油田來承擔；三是給予社區(qū)以必要的費用補貼，在社區(qū)物業(yè)管理不可能短期內自立生存的情況下，油田給予費用補貼是必要的必須的，這樣也有利于增強社區(qū)自身的造血功能。另外，油田社區(qū)物業(yè)管理還要積極爭取地方政府的政策扶持，主要有三個方面：①資金方面的扶持。油田社區(qū)是地方城市建設的重要組成部分，但多年來，油田每年上繳地方的上億元城市建設維護費卻很少用于油田社區(qū)建設。油田應爭取地方政府對油田社區(qū)給予城建維護費返還政策，返還資金用于對油田社區(qū)進行整治改造，這樣不僅有利于改善居民的生活環(huán)境，也有利于改善投資環(huán)境，吸引外資，促進地方經濟的繁榮。②稅收方面的政策扶持。油田物業(yè)管理應充分利用國家的有關法律法規(guī)，搞好稅務策劃，爭取地方政策對物業(yè)管理企業(yè)在稅費方面給予一定程度的優(yōu)惠。③地方政府主管部門的政策支持。油田社區(qū)物業(yè)管理單位應協(xié)調好與地方政府土地、規(guī)劃、城建、城管、環(huán)衛(wèi)、司法等部門的關系，使其在政策范圍內給予盡可能多的政策傾斜，同時規(guī)范社區(qū)經濟秩序，給物業(yè)管理造就一個比較寬松的外部環(huán)境。

四、油田社區(qū)物業(yè)管理工作的重點取向

根據(jù)上述思路和模式構想，在今后相當長一個時期，油田物業(yè)管理工作的重點取向應該是：

1、在堅持區(qū)域化物業(yè)管理的基礎上，對物業(yè)管理資源進行重新整合，進一步優(yōu)化資源配置。油田社區(qū)是類似于地方政府行政區(qū)劃的組織機構，在管理局管轄范圍大，住宅區(qū)相對分散的情況下，這種管理體制是可行的。實踐表明，實行區(qū)域化物業(yè)管理，可以提高油田住宅小區(qū)的整體管理水平，可以使物業(yè)管理企業(yè)實現(xiàn)規(guī)模效益，可以減輕主營單位和用戶的經濟負擔，可以加速創(chuàng)建文明示范小區(qū)活動的開展，可以在統(tǒng)籌規(guī)劃的基礎上實現(xiàn)油田的最大效益。所以，區(qū)域化管理的基本框架不能改變，而應將其作為油田社區(qū)物業(yè)管理的基本原則加以堅持。但是，由于社區(qū)內部是由互不相屬的行業(yè)組合而成的，而每個行業(yè)又都有各自的運行規(guī)律，實踐證明把幾個行業(yè)硬性合在一起運行效果也并不好，所以應對社區(qū)的物業(yè)管理資源進行重新組合?；驹O想是物業(yè)管理系統(tǒng)可以組建多個獨立的模擬法人企業(yè)，并使其具備參與市場競爭的資格和能力，同時加大專業(yè)化重組的步伐，形成內部維修、綠化、環(huán)衛(wèi)、治安等專業(yè)化隊伍。物業(yè)管理公司和專業(yè)化隊伍形成甲乙方關系，使社區(qū)物業(yè)管理在市場機制下，逐步走上健康發(fā)展的良性軌道。供熱系統(tǒng)要從社區(qū)當中分離出來，打破社區(qū)界限實行專業(yè)化管理，具體經濟運行模式可以比照供水、供電系統(tǒng)來確定。另外，在社區(qū)內部整合的過程中，要堅持集中規(guī)劃、集中建設、集中管理的原則，對一些邊遠的住宅小區(qū)逐步進行整體搬遷。

2、走“建管修一體化”之路，形成以建養(yǎng)業(yè)、以業(yè)促建的良性發(fā)展機制。隨著油田取消實物性分房、實行貨幣化分配，住宅建設必須按房地產開發(fā)的模式運作。將商品房開發(fā)與物業(yè)管理相結合，實行“建管修一體化”，是油田物業(yè)管理今后發(fā)展的必經之路。所謂“建管修一體化”，就是油田社區(qū)物業(yè)管理公司根據(jù)職工住房需求集中進行商品住宅開發(fā)，按市場價格出售給職工，然后進行全面的物業(yè)收費管理。實行“建管修一體化”，一是有利于社區(qū)對住房建設和物業(yè)管理進行綜合考慮，從效益最大化目標出發(fā)，對住宅建設進行統(tǒng)一規(guī)劃、集中建設，在減少建設投資、提高建筑質量的同時，為以后順利開展物業(yè)管理、減少成本支出打下基矗二是有利于加強物業(yè)建設與物業(yè)管理的銜接，促進房地產業(yè)和物業(yè)管理業(yè)的健康發(fā)展，改善居民的居住條件和生活質量。優(yōu)秀的物業(yè)建設是管理的基礎，良好的物業(yè)管理是建設的延續(xù)。今后隨著住房分配的貨幣化，居民對住房將有越來越高的需求，原來住房建設管理中存在的重建輕管的思想以及誰建誰管權責不清、物業(yè)建設不利于管理、配套不完善、設施不齊全、接管驗收把關不嚴等現(xiàn)象，將會越來越引起居民的不滿。所以，實行“建管修一體化”，從根本上解決物業(yè)建管的銜接問題十分必要。三是可以通過商品性住宅開發(fā)，為物業(yè)管理提供必要的資金保證。物業(yè)建設和管理是同一產業(yè)鏈上的兩個環(huán)節(jié)，從全國情況看，房地產開發(fā)的利潤率是比較高的，而物業(yè)管理卻很容易形成虧損。油田作為一個獨立的工礦區(qū)，實行“建管修一體化”，可以將房地產開發(fā)的利潤轉移到物業(yè)管理來使用，這樣才能確保整個社區(qū)物業(yè)管理水平的提高。

3、走“一業(yè)為主、多元經營”之路，拓寬收入渠道，彌補經費不足。勝利油田的社區(qū)物業(yè)管理正處于發(fā)展的初級階段，在今后相當一個時期，服務市場發(fā)育不成熟，物業(yè)管理收入不足，將是各物業(yè)管理公司生存發(fā)展的最大障礙。所以，各物業(yè)管理公司在搞好服務創(chuàng)收的同時，必須堅持“一業(yè)為主，多元經營”，全方位地開辟創(chuàng)收渠道，提高綜合經濟效益。從社區(qū)物業(yè)管理的實際情況看，物業(yè)管理公司開展多元化經營具有廣闊的市場，明顯的優(yōu)勢，特別是油田物業(yè)大多數(shù)是職工住宅小區(qū)，開展以多種形式社區(qū)服務為主的多元經營大有可為。今后物業(yè)管理公司的多元經營應立足于培育發(fā)展主導產業(yè)，重點向以下行業(yè)拓展：①房地產開發(fā)業(yè)。在根據(jù)職工需求進行商品房建設同時，要充分利用社區(qū)的土地、市場優(yōu)勢，積極參與社會性房地產開發(fā)。②家庭裝飾服務業(yè)。這是一個新興的行業(yè)，具有廣闊的市場和發(fā)展前景，可成立一批小型裝飾服務隊伍，為居民提供服務。③家政服務業(yè)。隨著居民生活水平的提高，家政服務業(yè)具有很好的發(fā)展前景。服務到家庭，也是物業(yè)管理水平提高一個表現(xiàn)。現(xiàn)在有的社區(qū)家政服務業(yè)已經起步，今后的重點在于引導居民的消費需求，真正組織起來。④養(yǎng)老服務業(yè)。目前油田人口老齡化的趨勢在加快，而各方面都缺乏應有的準備。開展養(yǎng)老服務業(yè)即可以成為物業(yè)管理公司的創(chuàng)收手段，又能滿足油田人口老齡化的需求。⑤商業(yè)餐飲服務業(yè)。圍繞衣食住行開展商業(yè)和餐飲服務，既有可靠持久的市場，又能避免大的經營風險。⑥園林綠化施工。這方面除油田以外，社會上也有很大市場，且利潤水平比較高。物業(yè)管理公司應在搞好內部施工和管理的同時，積極走出去開展創(chuàng)收。⑦建筑建材業(yè)。社區(qū)建設每年都需要大量的建筑建材，物業(yè)管理公司應深挖內部挖潛力，新上一些有規(guī)模、有效益、有發(fā)展前景的建筑建材項目，改變目前所有建材都依賴于外部的局面。⑧其他社會通用性比較強的行業(yè)，如交通運輸?shù)?，有條件的物業(yè)管理單位也可以新上一些高附加值的品項目?？偟目?，社區(qū)物業(yè)管理開展多元化經營，不能求高求大，而應立足于拾遺補缺，這樣既可以方便居民生活，又能增加收入來源，并能形成一些人員安置的渠道。

4、走管理創(chuàng)新、技術創(chuàng)新、服務創(chuàng)新之路，努力實現(xiàn)社區(qū)物業(yè)管理的高水平服務、高效益發(fā)展。目前油田社區(qū)物業(yè)管理是以自我服務為主，技術含量不高，基本上屬于勞動密集型行業(yè)。隨著經濟的發(fā)展和技術的進步，如何提高行業(yè)的市場競爭力是今后面臨的重要課題。進行管理創(chuàng)新、技術創(chuàng)新、服務創(chuàng)新，是社區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的唯一出路。首先要進行管理創(chuàng)新，在物業(yè)管理中引進現(xiàn)代化管理理念和手段。從近年來的實踐看，在物業(yè)管理中全面推行ISO9000質量管理和質量保證標準，對于促進物業(yè)管理的科學化、規(guī)范化起到了巨大作用。這一標準以質量為核心，以標準化為手段，對物業(yè)管理的各個方面都提出了明確的指南和要求，今后應將其作為管理創(chuàng)新的主體全面推行，真正實現(xiàn)崗位有專責，事事有人管，辦事有標準，考核有獎懲，在物業(yè)管理公司形成一個職責明確、覆蓋全面、縱橫交錯、層次分明的管理體系。第二是進行技術創(chuàng)新。一方面要用信息技術提升物業(yè)管理手段，實現(xiàn)精干高效；另一方面要適應物業(yè)建設中家庭網絡化系統(tǒng)、通訊自動化系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、樓宇自動化系統(tǒng)、水電暖氣自動控制系統(tǒng)等現(xiàn)代智能化系統(tǒng)的推廣應用，及時為用戶提供高科技含量的服務。另外，還要加大對物業(yè)基礎設施、設備技術改造的力度，尤其是對水電暖供給系統(tǒng)進行優(yōu)化和提升，努力減少系統(tǒng)損耗和流失，最大限度地控制和降低物業(yè)管理成本。第三是進行服務創(chuàng)新。服務是占領市場的法寶。物業(yè)管理公司在市場上的競爭從根本說是一種服務競爭。物業(yè)管理單位的服務創(chuàng)新主要包含兩個方面。一是從拓展服務方式入手，滿足居民群眾不同的需求。人們在物質生活水平提高的同時，也要求精神生活水平和居住文化水平的提高，而住戶的要求多種多樣，大到住行，小到衣食，都有潛在的巨大市場空間。物業(yè)管理公司應圍繞市場需求確定好自己的服務定位，根據(jù)居民的基本需求和承受力，選擇好服務內容和收費標準，如積極開展家政服務等。物業(yè)管理公司開展的服務，應堅持有償服務和無償服務相結合，不能給人以一味收錢的印象。二是從提高服務水平入手，增強市場競爭力。只要在服務上下功夫，在提高上求成效，物業(yè)管理就能做實做優(yōu)、做大做強，就能在市場競爭中站穩(wěn)腳跟。

五、積極推進社區(qū)物業(yè)管理的配套改革

油田社區(qū)物業(yè)管理是一個復雜的系統(tǒng)，牽扯到油田和社會的方方面面，牽一發(fā)而動全身，任何孤軍突進的改革措施都不可能取得理想的效果。所以，在改革物業(yè)管理模式的過程中，一定要把上級要求和油田實際結合起來，把改革進程與單位和職工的心理承受能力、經濟承受能力結合起來，堅持循序漸進，配套聯(lián)動。尤其要在配套改革上加大力度，以此促進物業(yè)管理模式的順利轉變。

1、配套推進油田福利制度改革，實現(xiàn)職工福利的完全貨幣化，為物業(yè)管理轉向以向居民收費為主創(chuàng)造條件。一般來說，居民物業(yè)消費主要包括購買、租賃房屋的支出；房屋及其他物業(yè)基礎設施的維修、管理和養(yǎng)護方面的支出；水、電、暖、氣及其他能源費用的支出，環(huán)衛(wèi)保潔、綠化養(yǎng)護、治安保衛(wèi)及家政服務方面的費用支出。這些費用，原來都是由油田來承擔的，近幾年進行房改和福利制度改革，有些方面已開始貨幣化，但許多改革很不徹底。今后的改革重點是：①在堅持現(xiàn)行房改政策的基礎上，進一步加大住房公積金的提取比例，同時對職工住房實行完全商品化銷售，計算完全成本，保持適當利潤。房屋產權應完全歸職工個人所有。②將物業(yè)管理方面的費用，完全計入職工工資，同時切斷單位支付物業(yè)管理費用的渠道，由物業(yè)管理公司根據(jù)服務項目向居民直接收取費用。③要改水、電、氣的條塊管理為系統(tǒng)管理，水、電、氣管理單位收費到用戶，物業(yè)公司專職搞物業(yè)管理和服務。物業(yè)公司代收水、電、氣費，應實行有償代收。當然，實現(xiàn)職工福利的完全貨幣化，必然會帶來許多問題，但這些問題都是可以解決的。如水、電、氣費貨幣化后，一些特殊人群根據(jù)有關政策可以得到適當?shù)恼疹?，造成的矛盾并不大。就油田總的費用支出來說，單位支付和發(fā)給職工個人支付，進的都是企業(yè)成本，只是成本渠道不同而已。從短期看，油田可能在局部增加一些負擔，但從長遠看，職工福利完全貨幣化利大于弊。

2、配套推進物業(yè)管理單位的三項制度改革，大幅度降低物業(yè)管理成本消耗，調動干部職工的積極性。目前，勝利油田物業(yè)管理的成本與外部相比是比較高的，采取的基本上是總額控制、以支定收、不足部分由油田來補的辦法。收費以住戶為主以后，如果采取高于市場很多的收費標準，必將受到居民的抵制。所以，降低物業(yè)管理成本，努力控制收費標準，是今后物業(yè)管理單位的一項重要任務。為此，除強化管理措施以外，在內部必須引入競爭機制，大力度進行三項制度改革。①精減管理機構，減少管理層次，大幅度壓縮管理人員。物業(yè)管理單位的機構設置要少而精，要真正管用，不能在機關養(yǎng)一批隱性閑置人員。管理人員要精干，能上能下。②建立與效益和市場接軌的分配機制。物業(yè)管理單位的分配要完全與油田脫軌，實現(xiàn)“自己掙錢吃飯”。分配上要拉開檔次，市場上通用的作業(yè)人員的收入要與市場接軌。如果不能與市場接軌，按現(xiàn)在油田職工的收入水平，居民難以承受。③提高隊伍素質，大力實施減員增效。根據(jù)目前社區(qū)物業(yè)管理人員過多、素質較差、用人成本過高的實際情況，減員是實現(xiàn)自立生存的一個重要措施。要精干管理層，放開作業(yè)層，對崗位以外的剩余人員必須采取堅決的減員措施。這方面，要充分利用油田的減員增效政策。減下來的人員，可以頂替現(xiàn)在由外雇工占據(jù)的崗位，同時降低工資水平。要對在崗人員進行強化培訓，使其具有專業(yè)水平和技能。另外，還要加快人才培養(yǎng)的步伐，積極引進外部專業(yè)人才，努力造就一支適應市場經濟要求的素質優(yōu)良的物業(yè)管理人才隊伍。

3、引導居民的物業(yè)消費觀念和消費需求，增強物業(yè)管理從業(yè)人員的服務、競爭意識，開展社區(qū)物業(yè)企業(yè)文化建設，在全油田形成有利于搞好物業(yè)管理的良好氛圍。搞好物業(yè)管理離不開從業(yè)人員、廣大居民、業(yè)主單位等各方面的關心、理解和支持。對廣大居民來說，要在心理上實現(xiàn)由“油田人”向“城市人”的轉變；在思想上認識到優(yōu)美的環(huán)境、優(yōu)質的服務、健康文明的生活方式，是城市生活的基本標志；在行為上要從對油田福利的嚴重依賴轉變?yōu)閷ξ飿I(yè)商品的自覺消費，從而對物業(yè)管理的收費服務有一個平靜的心態(tài)。物業(yè)管理單位要加強對物業(yè)管理知識和現(xiàn)代生活方式的宣傳，使職工關心物業(yè)、支持物業(yè)，真正形成“花錢買服務，花錢買享受”的自覺性；同時要引導居民的消費需求，找準服務的切入點，提高服務水平和居民生活水平。對物業(yè)管理從業(yè)人員來說，要充分認識到目前形勢所發(fā)生的深刻變化，盡快克服“依靠大樹好乘涼”的心理定勢，努力增強服務意識和競爭意識，樹立強烈的危機感和緊迫感，從而在服務和創(chuàng)收上想辦法、盡全力。物業(yè)管理還要積極參與社區(qū)文化建設，利用自身貼近居民、貼近生活的優(yōu)勢，努力使自己的經營行為、服務行為、管理行為，成為社區(qū)精神文明建設的一道風景。特別是直接與職工群眾打交道的場所和崗位，應成為傳播精神文明的陣地和窗口。物業(yè)管理公司還要廣泛深入地開展企業(yè)文化建設，樹形象，樹品牌。要樹立“服務求卓越，效益爭一流”的企業(yè)精神，并將其貫穿于物業(yè)管理服務的各個方面和環(huán)節(jié)。油田各單位也要從職工群眾的根本利益出發(fā)，積極參與、大力支持物業(yè)管理工作。有各個方面的共同努力，油田社區(qū)物業(yè)管理一定會越辦越好。