第一篇：物業(yè)管理的發(fā)展與條件

物業(yè)管理的發(fā)展與條件

一、物業(yè)管理的特點(diǎn)

國(guó)內(nèi)的物業(yè)管理雖然是從香港和國(guó)外移植進(jìn)來(lái)，但是很快就顯示了自己的特色。

（一）覆蓋面廣

國(guó)內(nèi)的物業(yè)管理雖然是從80年代開始起步，可是發(fā)展速度很快，而且覆蓋面廣。如上海市到1997年已有一億平方米以上各類房屋納入物業(yè)管理范圍。沿海一些省、市，如遼寧、天津、北京、青島、江蘇、福建、廣東等地覆蓋面都很廣。

納入物業(yè)管理的物業(yè)種類從居住用房、辦公和商務(wù)用房到一般商品房、涉外商品房都先后進(jìn)入物業(yè)管理渠道。隨著房地產(chǎn)管理體制的改革和深化，大批售后公房和未售公房正在逐步納入物業(yè)管理渠道。與此相適應(yīng)，各類物業(yè)管理企業(yè)如雨后春筍紛紛破土而出，如上海市到1997年已有各類物業(yè)管理企業(yè)近2000家，從業(yè)人員約5萬(wàn)人。全國(guó)范圍到1997年約有物業(yè)管理企業(yè)7000家，從業(yè)人員100萬(wàn)人。一些國(guó)際上知名的物業(yè)管理企業(yè)也爭(zhēng)前恐后地進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地。物業(yè)管理正成為一個(gè)具有廣泛影響的行業(yè)。

（二）業(yè)主權(quán)益得到有效保護(hù)

物業(yè)管理的特點(diǎn)就是業(yè)主處于主導(dǎo)地位。中國(guó)的物業(yè)管理能被業(yè)主和使用人迅速接受就是國(guó)家對(duì)業(yè)主權(quán)益的充分而周到的關(guān)注。從立法到行政管理都有明確的法規(guī)和措施來(lái)保障業(yè)主的合法權(quán)利。其中最有力的措施就是按物業(yè)區(qū)域建立業(yè)主委員會(huì)，使業(yè)主自治管理的職能在制度上得到保證。政府有關(guān)部門創(chuàng)造各種條件幫助業(yè)委會(huì)開展工作。上海市到1997年已有房屋業(yè)主委員會(huì)近2000家。

（三）物業(yè)管理與社區(qū)管理密切結(jié)合

國(guó)內(nèi)物業(yè)管理的服務(wù)范圍從深度和廣度兩方面都有自己的特點(diǎn)。從廣度上講，物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目眾多，內(nèi)容豐富。從最基本的物業(yè)本體和設(shè)備的維護(hù)、運(yùn)行到物業(yè)區(qū)域的環(huán)境管理，并且同社區(qū)管理和社區(qū)建設(shè)相結(jié)合，營(yíng)造現(xiàn)代化的、具有濃厚的文化氣息的生活和工作環(huán)境，提供物質(zhì)和精神兩方面的服務(wù)。從深度上講，既有一般商品房的管理，又有高檔公寓、辦公樓的管理，高層次的管理已經(jīng)達(dá)到國(guó)際先進(jìn)水平。深圳、上海等地的有些優(yōu)秀小區(qū)已取得ISO9002國(guó)際質(zhì)量認(rèn)證。從管理的物業(yè)類型講既有住宅、公寓、別墅的居住物業(yè)，又有經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，如綜合性大廈、商場(chǎng)、通用廠房和文教、衛(wèi)生等特種建筑。這種多類型、多方位、多功能的服務(wù)體現(xiàn)了我國(guó)物業(yè)管理的特色。

二、物業(yè)管理的歷程和前景

從80年代初深圳第一家物業(yè)管理公司成立，標(biāo)志著物業(yè)管理在中國(guó)大地開始萌發(fā)，可以說(shuō)到本世紀(jì)末，物業(yè)管理總體上處于初創(chuàng)時(shí)期。這里對(duì)過(guò)去十余年和今后中國(guó)物業(yè)管理歷程作一些分析和預(yù)測(cè)。

（一）初創(chuàng)階段

這是我國(guó)物業(yè)管理啟動(dòng)和逐步形成為一個(gè)獨(dú)立行業(yè)的時(shí)期。80年代物業(yè)管理開始在內(nèi)地興起，其外部條件是受東南亞等地房地產(chǎn)管理體制——特別是物業(yè)管理的引進(jìn)所啟發(fā)，內(nèi)部條件是由創(chuàng)造文明住宅小區(qū)和新建商品房售后管理發(fā)展而來(lái)。但是，作為一個(gè)行業(yè)，還只出現(xiàn)在沿海部分大中城市，只是作為房地產(chǎn)開發(fā)的附屬，尚不具備全國(guó)性的規(guī)模。90年代，物業(yè)管理以其獨(dú)特的功能逐步引起人們的關(guān)注。1993年建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司在廣州和深圳召開第一屆全國(guó)物業(yè)管理研討會(huì)和深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì)的成立標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理進(jìn)入了全面推開的時(shí)期。1994年4月，建設(shè)部頒布了建國(guó)以來(lái)有關(guān)物業(yè)管理的第一個(gè)規(guī)章，確立了物業(yè)管理在房地產(chǎn)行業(yè)中的獨(dú)立地位。1995年又把物業(yè)管理提到城市管理體制改革的高度，要求全社會(huì)關(guān)注和支持。1997年又要求物業(yè)管理在廣度上從新建區(qū)向建成區(qū)延伸，從深度上向市場(chǎng)化方向發(fā)展。

這個(gè)階段的特點(diǎn)是：

（1）雖然已有一些地區(qū)和若干物業(yè)區(qū)域管理水平達(dá)標(biāo)，小區(qū)面貌良好，但是總體上仍處于初創(chuàng)階段，管理水準(zhǔn)不高，服務(wù)內(nèi)容偏狹。從地區(qū)上講沿海城市發(fā)展較快，內(nèi)地城鎮(zhèn)相對(duì)較慢；

（2）傳統(tǒng)管理和物業(yè)管理雙重機(jī)制并存，非市場(chǎng)化和市場(chǎng)化管理模式并存，逐步地向單一的市場(chǎng)化的物業(yè)管理模式過(guò)渡；

（3）物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)大量建立，但是，運(yùn)作不規(guī)范。合適的自治管理和專業(yè)管理人才缺乏；

（4）開發(fā)商一般重建輕管，物業(yè)管理未能及時(shí)介入，前期后遺癥嚴(yán)重影響物業(yè)管理的經(jīng)濟(jì)效益和服務(wù)質(zhì)量；

（5）政府逐步重視對(duì)物業(yè)管理的治理和監(jiān)控，但是法規(guī)建設(shè)滯后；

（6）物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)不足，收費(fèi)混亂，資金運(yùn)行未能進(jìn)入良性循環(huán)。

（二）市場(chǎng)化階段

下世紀(jì)初，物業(yè)管理可望進(jìn)入市場(chǎng)化運(yùn)作階段。這個(gè)階段的特點(diǎn)是：

（1）傳統(tǒng)的和非市場(chǎng)化的房屋管理模式基本上都納入市場(chǎng)化的物業(yè)管理軌道，市場(chǎng)的規(guī)則和運(yùn)作逐步成熟。物業(yè)管理業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)中的主體地位逐步確立，物業(yè)管理業(yè)在城市建設(shè)和社會(huì)生活中的積極作用得到充分的發(fā)揮和確認(rèn)；

（2）物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)委會(huì)運(yùn)作逐步正常，相互關(guān)系逐步理順并出現(xiàn)一批名牌的物業(yè)管理企業(yè)、優(yōu)秀的業(yè)委會(huì)和示范物業(yè)區(qū)域。物業(yè)管理區(qū)域的建設(shè)和服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)普遍從“安全、整潔、文明、方便”的基礎(chǔ)上向“舒適、寧?kù)o、優(yōu)美、典雅”的高層次水準(zhǔn)提升；

（3）出現(xiàn)一批智能化的物業(yè)住宅、大廈和智能化城區(qū)，如智能化住宅小區(qū)、智能化廣場(chǎng)等。各種先進(jìn)設(shè)施、裝備在物業(yè)管理中廣泛應(yīng)用。物業(yè)管理提供的勞務(wù)中智力型比重逐步增大；

（4）物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?jīng)營(yíng)，物業(yè)管理企業(yè)從中、小型為主向以大、中型為主轉(zhuǎn)換，出現(xiàn)一批物業(yè)服務(wù)企業(yè)集團(tuán)。物業(yè)管理收費(fèi)與服務(wù)項(xiàng)目逐步平衡和相稱，資金運(yùn)行進(jìn)入良性循環(huán)；

（5）物業(yè)管理的法規(guī)建設(shè)完善配套。政府強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理的指導(dǎo)和監(jiān)督，物業(yè)管理和社區(qū)建設(shè)的關(guān)系逐步理順；

（6）物業(yè)管理業(yè)實(shí)現(xiàn)跨國(guó)經(jīng)營(yíng)，既有境外的物業(yè)管理企業(yè)在國(guó)內(nèi)拓展業(yè)務(wù)，也有國(guó)內(nèi)的著名企業(yè)將物業(yè)管理作為國(guó)際服務(wù)貿(mào)易向外拓展。

三、物業(yè)管理發(fā)展的內(nèi)部條件

（一）國(guó)家重點(diǎn)鼓勵(lì)項(xiàng)目

近年來(lái)，隨著國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改善和國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)需求的變化，國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也發(fā)生了深刻變化。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整已從實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)比例關(guān)系的協(xié)調(diào)轉(zhuǎn)向全面提高產(chǎn)業(yè)素質(zhì)和國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)能力。為了適應(yīng)這一重大變化，國(guó)務(wù)院已頒布當(dāng)前國(guó)家重點(diǎn)鼓勵(lì)的產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品和技術(shù)目錄，共有29個(gè)領(lǐng)域，440種。確定這些項(xiàng)目的原則是：

（1）符合當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期的市場(chǎng)需求，有比較廣闊的發(fā)展前景；

（2）有比較高的技術(shù)含量，有利于企業(yè)設(shè)備更新，加快對(duì)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的技術(shù)改造，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和升級(jí)；

（3）國(guó)內(nèi)存在從研究開發(fā)到實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化的潛在技術(shù)基礎(chǔ)，有利于形成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)；

（4）符合可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，有利于資源節(jié)約以及生態(tài)和環(huán)境保護(hù)；

（5）供給能力相對(duì)滯后，提高其供給能力，有利于促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理化，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速健康發(fā)展。

物業(yè)管理由于基本上符合上述原則的要求，因此在目錄的第27領(lǐng)域：《城市基礎(chǔ)設(shè)施及房地產(chǎn)》中同“城市舊房改造，安居工程，經(jīng)濟(jì)適用商品住宅”共同列為國(guó)家重點(diǎn)鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)。而且，前三項(xiàng)的發(fā)展也同物業(yè)管理息息相關(guān)。所以，物業(yè)管理具有良好的前景，物業(yè)管理市場(chǎng)的成熟和行業(yè)的興旺也是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀要求，物業(yè)管理和住宅建設(shè)結(jié)合在一起，有可能成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的熱點(diǎn)。但是，要使這個(gè)前景變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，還要有良好的內(nèi)部環(huán)境和外部環(huán)境的支持。以下，就對(duì)這兩方面作一些分析。

（二）內(nèi)部環(huán)境

（1）業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的正常運(yùn)作和相互關(guān)系的理順；

（2）物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)能力和服務(wù)水平的提高；

（3）物業(yè)管理專業(yè)人才的培育和結(jié)構(gòu)的優(yōu)化；

（4）物業(yè)管理的理論研究和對(duì)實(shí)踐的指導(dǎo)。

以上第一到第三條將在本書的以后各章中論述，第四條則在本節(jié)后面結(jié)合學(xué)科建設(shè)一并論述。

四、物業(yè)管理發(fā)展的外部條件 物業(yè)管理發(fā)展的外部條件即社會(huì)條件，主要有：

（一）社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)物業(yè)管理的推動(dòng)

房地產(chǎn)業(yè)，包括物業(yè)管理業(yè)的發(fā)展對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的發(fā)展有一定的引導(dǎo)和推動(dòng)作用。但是，另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更依賴于社會(huì)各行各業(yè)的發(fā)展和城市建設(shè)的步伐快慢。物業(yè)管理業(yè)雖說(shuō)是一個(gè)長(zhǎng)存行業(yè)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下其發(fā)展規(guī)模同樣受買方的需求和支付能力制約。

改革開放以來(lái)，沿海和內(nèi)地的開放城市以點(diǎn)帶面，帶動(dòng)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，從而推動(dòng)了全國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，也引發(fā)了對(duì)房地產(chǎn)的急切需求。面臨這樣千載難逢的機(jī)遇，各行各業(yè)都來(lái)從事物業(yè)的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)。其結(jié)果，積極方面是房地產(chǎn)逐步成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，消極方面是房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)和價(jià)格超越了社會(huì)的承受能力。

偏社會(huì)化的原則有利于物業(yè)管理的市場(chǎng)培育和發(fā)展。這個(gè)原則的具體要求有：

高，不僅對(duì)房地產(chǎn)業(yè)本身是個(gè)警鐘，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定也會(huì)帶來(lái)威脅。歸根結(jié)底，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平和有效需求的能力決定房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)模和水平，同樣也決定物業(yè)管理發(fā)展的廣度和深度。

從總體上說(shuō)，當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)處于穩(wěn)定上升的時(shí)期，對(duì)房地產(chǎn)的需求也相應(yīng)的逐步擴(kuò)大，對(duì)物業(yè)管理的需求日益增長(zhǎng)。物業(yè)管理業(yè)正可把握這一機(jī)遇，使行業(yè)的業(yè)務(wù)范圍的拓展同社會(huì)的需求同步、協(xié)調(diào)發(fā)展。

（二）居民生活水平的提高和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化

現(xiàn)代社會(huì)城鎮(zhèn)居民生活水平提高的標(biāo)志是居住條件的改善，包括住房面積和住房質(zhì)量?jī)蓚€(gè)方面。國(guó)家有關(guān)方面規(guī)劃：第一步，到本世紀(jì)末，“基本上實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民每戶有一套經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的住宅，全國(guó)居民人均居住面積達(dá)到8平方米”，這是小康目標(biāo)。下一步，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平相應(yīng)提高，對(duì)于居住面積和內(nèi)外環(huán)境的要求也將越來(lái)越高。而且，生活水平和消費(fèi)能力的增長(zhǎng)，將引起消費(fèi)觀念的革新和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。人們將把居住條件的改善和優(yōu)化，作為提高生活質(zhì)量的第一追求，從而愿意增加居住的消費(fèi)投入。這種消費(fèi)意愿的轉(zhuǎn)換和提升，當(dāng)然會(huì)對(duì)物業(yè)管理的服務(wù)范圍在量和質(zhì)兩方面提出新的需求，也就是意味著其市場(chǎng)將日益寬廣。

（三）房地產(chǎn)體制改革的深化和內(nèi)部結(jié)構(gòu)的優(yōu)化

如前所述，房地產(chǎn)作為一個(gè)完整的行業(yè)包括開發(fā)、營(yíng)銷、管理、經(jīng)紀(jì)等分支行業(yè)，擁有設(shè)計(jì)、開發(fā)、營(yíng)銷、中介、咨詢、評(píng)估、物業(yè)管理和科研教育等一大批企事業(yè)單位。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是一個(gè)系統(tǒng)工程，行業(yè)的健康運(yùn)作要求保持行業(yè)內(nèi)部的平衡和各分支行業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，要求內(nèi)部結(jié)構(gòu)的合理組合和優(yōu)化，要求改變重建輕管，要求以全行業(yè)、全過(guò)程的經(jīng)濟(jì)效益作為行業(yè)的經(jīng)營(yíng)思想和目標(biāo)。物業(yè)管理業(yè)作為終端行業(yè)固然對(duì)前級(jí)行業(yè)具有強(qiáng)烈的反彈作用，但是，其發(fā)展同樣受前級(jí)行業(yè)，特別是開發(fā)和營(yíng)銷業(yè)的影響和制約，受房地產(chǎn)管理體制改革，特別是住房制度改革深化的影響和推動(dòng)。也就是說(shuō)，物業(yè)管理業(yè)的發(fā)育和成長(zhǎng)要依靠整個(gè)行業(yè)的支持。這種支持主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

第一，住房制度改革深化的支持。住房制度改革的方向是房屋商品化、自有化，建立國(guó)家、集體和個(gè)人三結(jié)合的住房投資、集資機(jī)制。同時(shí)，割斷實(shí)物分房，逐步提高租金，建立合理的租售比價(jià)，形成租售兼有的住房制度。這個(gè)改革的結(jié)果既形成產(chǎn)權(quán)多元化后的格局，又開辟?gòu)V泛的租售市場(chǎng)。這個(gè)趨勢(shì)，要求把房屋的管理機(jī)制引向市場(chǎng)，實(shí)施社會(huì)化、專業(yè)化的管理。因此，住房制度改革的深化必然為物業(yè)管理業(yè)的興旺開辟了廣闊的天地。

第二，開發(fā)的支持。在物業(yè)的開發(fā)階段，從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工到驗(yàn)收都要考慮到后期使用和管理的需要。特別對(duì)隱蔽部位和各種設(shè)備、設(shè)施的設(shè)計(jì)和施工更要縝密細(xì)致。而且，越是高檔的樓宇質(zhì)量要求越高?？傊Ρ苊狻扒捌诤筮z癥”，為建成后的管理提供良好基礎(chǔ)。

第三，營(yíng)銷的支持。良好的物業(yè)管理確實(shí)對(duì)物業(yè)的營(yíng)銷具有積極的促進(jìn)作用。但是，不能把物業(yè)管理僅僅作為營(yíng)銷的廣告和策略，而要在營(yíng)銷的同時(shí)真心實(shí)意地做好物業(yè)管理的前期工作，包括物業(yè)管理方案、公約、規(guī)則的制定，物業(yè)管理公司的聘請(qǐng)，管理基金和用房的落實(shí)等等?？傊彩潜苊狻扒捌诤筮z癥”。

房地產(chǎn)業(yè)體制改革的深化和推行從“規(guī)劃-開發(fā)-建設(shè)-營(yíng)銷-管理”一條龍經(jīng)營(yíng)服務(wù)模式，就能使開發(fā)項(xiàng)目及時(shí)實(shí)現(xiàn)其使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值，取得全行業(yè)全過(guò)程的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，樹立良好的聲譽(yù)和行風(fēng)。

（四）政府的監(jiān)控和法規(guī)的完善

物業(yè)管理作為一塊待開墾的處女地，行業(yè)的成長(zhǎng)，除了本行業(yè)的開拓，還要依靠政府和社會(huì)各方的支持和扶助，才能興旺發(fā)達(dá)。這種扶助也是政府對(duì)物業(yè)管理的正確治理和監(jiān)控。

（1）完善物業(yè)管理的法律法規(guī)，依法治理，規(guī)范和審核物業(yè)區(qū)域的各種公約、合同以促進(jìn)小區(qū)管理的規(guī)范化運(yùn)作，這是政府調(diào)控的基本工作；

（2）對(duì)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)的建立、運(yùn)作進(jìn)行審核和監(jiān)控，協(xié)調(diào)相互之間的關(guān)系；

（3）對(duì)物業(yè)管理人員定期培訓(xùn)和考核；

（4）幫助物業(yè)區(qū)域理順同有關(guān)各方的關(guān)系，特別是同居委會(huì)等地區(qū)組織的關(guān)系。

物業(yè)管理關(guān)系到社會(huì)的安定和人們的安居樂(lè)業(yè)，其服務(wù)對(duì)象的主體是廣大的工薪階層，因而決定其只能是一個(gè)微利行業(yè)。公有房屋的售后管理在數(shù)量上占據(jù)了物業(yè)管理的主體，受到居民經(jīng)濟(jì)承受能力的限制，服務(wù)收費(fèi)只能保本或難以保本。所以，物業(yè)管理的順利發(fā)展還需要國(guó)家在政策、稅收等方面給以一定的優(yōu)惠，以扶持物業(yè)管理行業(yè)的成長(zhǎng)。

第四節(jié)物業(yè)管理的原則與宗旨

物業(yè)管理的原則與宗旨是物業(yè)管理的基本理念，是指導(dǎo)物業(yè)管理運(yùn)作的基本要求和理順物業(yè)管理方方面面的依據(jù)。

物業(yè)管理的基本原則有：

一、業(yè)主自治與專業(yè)管理相結(jié)合的原則

這一原則規(guī)范業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)間的關(guān)系，劃清業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的地位、職責(zé)、權(quán)利和義務(wù)，其具體要求包括：

（一）業(yè)主自治管理

業(yè)主自治管理的立足點(diǎn)是保護(hù)業(yè)主的合法利益，包括業(yè)主的個(gè)體利益和整體利益，并協(xié)調(diào)好相互間的關(guān)系。業(yè)主自治管理是指業(yè)主在物業(yè)管理中處于主導(dǎo)地位，但這不意味業(yè)主直接實(shí)施管理，而是通過(guò)合同的形式委托物業(yè)管理專業(yè)企業(yè)實(shí)施各項(xiàng)具體管理實(shí)務(wù)。

業(yè)主自治管理的權(quán)利和義務(wù)為：

（1）權(quán)利：決策、選聘、審議和監(jiān)督權(quán)；

（2）義務(wù)：履行合同、公約和規(guī)章制度，協(xié)助和協(xié)調(diào)各方關(guān)系。

（二）專業(yè)化管理體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面

1.專業(yè)機(jī)構(gòu)

有專門的組織機(jī)構(gòu)，如管理公司、專業(yè)服務(wù)公司和公司內(nèi)部的各種專門機(jī)構(gòu)來(lái)實(shí)施各種服務(wù)項(xiàng)目，分工合作，提高效率。

2.管理人員

有專業(yè)管理人員和工程技術(shù)人員，這些人員還要經(jīng)過(guò)規(guī)范化的培訓(xùn)和考核，取得崗位資格證書，以保證服務(wù)質(zhì)量和樹立良好的行風(fēng)和職業(yè)道德。

3.專業(yè)設(shè)備

有現(xiàn)代化的各種專業(yè)設(shè)備，這是專業(yè)管理的物質(zhì)保證，并與物業(yè)的檔次相適應(yīng)，逐步向智能化方向發(fā)展。

4.管理制度

有科學(xué)的、規(guī)范化的各種管理制度和工作程序、流程圖，以保證專業(yè)化管理的正確實(shí)施.二、屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合的原則

指物業(yè)區(qū)域所在地的政府、街道辦事處、相關(guān)專業(yè)部門和物業(yè)管理行業(yè)主管部門按各自職責(zé)范圍共同負(fù)責(zé)小區(qū)的管理工作。地方性的工作由地區(qū)統(tǒng)一協(xié)調(diào)，專業(yè)性的工作歸口行業(yè)主管部門和相關(guān)部門負(fù)責(zé)。條塊結(jié)合有利于發(fā)揮多方面的積極性。

（一）主管部門

行業(yè)管理能有效地發(fā)揮政府主管部門的專業(yè)指導(dǎo)和監(jiān)督作用，包括市、區(qū)縣及其派出的辦事處。

（二）行業(yè)協(xié)會(huì)

行業(yè)管理既能發(fā)揮政府主管部門的作用，同時(shí)又能發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的作用。行業(yè)協(xié)會(huì)作為行業(yè)的自助自律組織，可以協(xié)助政府端正物業(yè)管理企業(yè)行風(fēng)，發(fā)揮社會(huì)中介組織的聯(lián)系和橋梁作用。

（三）地區(qū)組織

屬地管理有利于協(xié)調(diào)好物業(yè)管理部門與街道辦事處、居民委員會(huì)和公安警署等地區(qū)組織的關(guān)系，協(xié)調(diào)好物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系，有利于把優(yōu)秀小區(qū)建設(shè)和社區(qū)建設(shè)相結(jié)合，共同創(chuàng)建文明小區(qū)。

（四）相關(guān)部門

市政、綠化、衛(wèi)生、交通、供水、供氣、供熱、郵電、廣播、供電、環(huán)衛(wèi)、環(huán)保等等專業(yè)部門則可按專業(yè)歸口的原則分工負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域中的有關(guān)工作。

三、統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)的原則

這個(gè)原則體現(xiàn)物業(yè)管理的基本特性和要求，包括統(tǒng)一管理和綜合服務(wù)兩方面，并且有機(jī)地結(jié)合在一起。

（一）統(tǒng)一管理

可簡(jiǎn)稱為一體化原則。這個(gè)原則實(shí)施的前提是“一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的物業(yè)區(qū)域，建立一個(gè)業(yè)主委員會(huì)，委托一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)管理”。在這個(gè)前提下實(shí)施一體化的管理。

1.管理一體化

物業(yè)區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物、附屬設(shè)備、設(shè)施、場(chǎng)地、庭院、道路以及公共活動(dòng)中心、停車場(chǎng)等都由一個(gè)單位統(tǒng)一管理。

2.服務(wù)一體化

對(duì)業(yè)主和使用人的各種服務(wù)事項(xiàng)，包括專項(xiàng)、特約、代辦項(xiàng)目都由一個(gè)單位統(tǒng)一實(shí)施。如要聘請(qǐng)專業(yè)服務(wù)公司，也由本物業(yè)區(qū)域的管理單位統(tǒng)一辦理。

3.協(xié)調(diào)一體化

同物業(yè)管理有關(guān)方方面面的協(xié)調(diào)、聯(lián)系由一個(gè)單位統(tǒng)一負(fù)責(zé)處理。業(yè)主、使用人、承租人有關(guān)物業(yè)管理的事務(wù)只找一個(gè)單位，這個(gè)單位不能推委，要認(rèn)真負(fù)責(zé)解決問(wèn)題。

4.經(jīng)濟(jì)管理一體化

有關(guān)物業(yè)管理的經(jīng)濟(jì)往來(lái)，包括各種物業(yè)管理費(fèi)用的收支、基金的管理和物業(yè)經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)管理都由一個(gè)單位負(fù)責(zé)。

（二）綜合服務(wù)

綜合服務(wù)是物業(yè)管理的基本屬性，物業(yè)管理的綜合服務(wù)既要達(dá)到一般服務(wù)業(yè)的要求，又有其自身的特殊要求。

1.高效優(yōu)質(zhì)

綜合服務(wù)的基本要求是講究服務(wù)的效用。就是要處處主動(dòng)為業(yè)戶提供方便并使業(yè)戶感到舒適、滿意，這是綜合服務(wù)的活力所在。因此，物業(yè)管理企業(yè)要按照高效、優(yōu)質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)實(shí)施規(guī)范化服務(wù)、禮貌服務(wù)和微笑服務(wù)。

2.以人為本

綜合服務(wù)是以人為本，即以業(yè)主和使用人為中心來(lái)開展多樣化、全方位、多功能的服務(wù).綜合服務(wù)就是要針對(duì)不同年齡、不同性格、不同層次以及不同民族、國(guó)籍業(yè)戶的不同要求來(lái)開展豐富多彩、方式靈活、生動(dòng)活潑的服務(wù)活動(dòng)。

3.個(gè)性化

綜合服務(wù)由于提供富有個(gè)性化的周到服務(wù)，就能贏得不同類別業(yè)戶的歡迎。因此，市場(chǎng)的潛力很大、前景廣闊，是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的基本保證，也是樹立物業(yè)管理行業(yè)聲譽(yù)和企業(yè)的良好社會(huì)形象的基本保證。

物業(yè)管理部門在掌握本原則時(shí)要尊重各主管部門的職權(quán)，接受主管部門的指導(dǎo)。

四、社會(huì)化與平等競(jìng)爭(zhēng)的原則

在房屋商品化、自有化和產(chǎn)權(quán)多元化的條件下，物業(yè)管理不是按權(quán)屬、按系統(tǒng)組建，而是按區(qū)域組建，按社會(huì)化原則管理。這個(gè)原則適應(yīng)二權(quán)不分離的情況，即物業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)不分離；也可以是物業(yè)二權(quán)分離的，即物業(yè)的所有者與經(jīng)營(yíng)權(quán)者不屬于同一法人單位。在產(chǎn)權(quán)多元化情況下，物業(yè)多數(shù)是采用二權(quán)分離的方式來(lái)經(jīng)營(yíng)管理的。

社會(huì)化的原則有利于物業(yè)管理的市場(chǎng)培育和發(fā)展。這個(gè)原則的具體要求有：

（一）社會(huì)化的分工合作

現(xiàn)代社會(huì)不同產(chǎn)業(yè)間的分工和協(xié)作有助于提高各個(gè)產(chǎn)業(yè)的綜合效益。房地產(chǎn)作為一個(gè)行業(yè)，其內(nèi)部的開發(fā)、營(yíng)銷、咨詢和物業(yè)管理等各個(gè)分支行業(yè)間同樣要按照社會(huì)化大生產(chǎn)的要求分工協(xié)作，才有利于提高全行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。特別是物業(yè)管理企業(yè)要從開發(fā)企業(yè)的附屬地位剝離出來(lái)，獨(dú)立為自主經(jīng)營(yíng)的管理服務(wù)型企業(yè)。物業(yè)管理公司和各類專業(yè)服務(wù)公司，如清掃、綠化等公司間，同樣應(yīng)按照社會(huì)化大生產(chǎn)的要求相互間分工協(xié)作。

（二）平等條件下的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)

業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在平等的條件下通過(guò)市場(chǎng)用招投標(biāo)或協(xié)議的方式建立委托管理服務(wù)關(guān)系。政府有關(guān)部門和開發(fā)商都不宜干預(yù)，物業(yè)管理企業(yè)只有通過(guò)自己的優(yōu)質(zhì)服務(wù)和良好的聲譽(yù)才能在市場(chǎng)上取得一席之地。

（三）三個(gè)效益的統(tǒng)一

物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)要實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的有機(jī)統(tǒng)一，要在經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)上以社會(huì)效益和環(huán)境效益為小區(qū)建設(shè)的最終目標(biāo)。

物業(yè)管理服務(wù)于社會(huì)，理應(yīng)得到社會(huì)有關(guān)各方的支助，社會(huì)有關(guān)各方則在自己職責(zé)范圍內(nèi)做好物業(yè)區(qū)域建設(shè)的工作。

五、企業(yè)化與全過(guò)程效益的原則

物業(yè)管理作為一種市場(chǎng)化的經(jīng)營(yíng)行為，當(dāng)然要按照企業(yè)化的原則來(lái)操作，并且要追求全行業(yè)、全過(guò)程的效益。企業(yè)在其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中追求全過(guò)程的效益是現(xiàn)代管理的基本理念。這一原則體現(xiàn)在：

（一）實(shí)施主體要按企業(yè)化的原則組建

物業(yè)管理企業(yè)，不論是獨(dú)立的具有法人資格的公司、非獨(dú)立的物業(yè)管理部、房管所轉(zhuǎn)制的物業(yè)管理公司等等都要政、企分開，政、事分開，按照“獨(dú)立核算、自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展”的方針開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

（二）按經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事

物業(yè)管理企業(yè)在處理同方方面面的經(jīng)濟(jì)關(guān)系中嚴(yán)格按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事，特別在同開發(fā)商的委托關(guān)系方面雖然業(yè)務(wù)聯(lián)系密切，或?qū)儆谕黄髽I(yè)集團(tuán)，但在經(jīng)濟(jì)方面應(yīng)按照合同和有關(guān)規(guī)定劃清各自的職權(quán)。

（三）早期介入

物業(yè)管理從追求全行業(yè)、全過(guò)程效益出發(fā)，就要使物業(yè)管理同項(xiàng)目開發(fā)同步進(jìn)行。首先要做好物業(yè)管理的啟動(dòng)工作和前期基礎(chǔ)工作。實(shí)踐證明，只有早期、適時(shí)的介入房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，才能避免“前期后遺癥”，減少后期管理工作的損失。介入的時(shí)間要根據(jù)物業(yè)的開發(fā)情況，或者在設(shè)計(jì)階段、或者在施工階段、或者在驗(yàn)收階段、或者在銷售階段適時(shí)介入。介入的對(duì)象包括購(gòu)房業(yè)主的適時(shí)介入和物業(yè)管理公司的適時(shí)介入，或兩者同時(shí)介入.（四）創(chuàng)建名牌

企業(yè)化的原則還要求物業(yè)管理企業(yè)努力提高經(jīng)營(yíng)水平、服務(wù)質(zhì)量。創(chuàng)建名牌，應(yīng)關(guān)注規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益和拓展業(yè)務(wù)，以提高企業(yè)的聲譽(yù)，樹立良好的信用。

六、物業(yè)管理的宗旨

上述的物業(yè)管理屬性、范圍和原則都圍繞一個(gè)基本的理念，即物業(yè)管理的指導(dǎo)思想，也就是物業(yè)管理的宗旨，可以概括為：

（一）營(yíng)造良好的“安居樂(lè)業(yè)”的環(huán)境

物業(yè)管理的全部活動(dòng)都環(huán)繞一個(gè)中心，就是“安居樂(lè)業(yè)”，具體地說(shuō)就是為市民創(chuàng)建一個(gè)“整潔、文明、安全、方便”的生活和工作環(huán)境，或者說(shuō)一個(gè)有利于生存、發(fā)展、享受的環(huán)境。并且要隨著物業(yè)管理業(yè)務(wù)的拓展和管理水準(zhǔn)的提高，根據(jù)每一小區(qū)的具體情況和業(yè)主的要求提高服務(wù)水準(zhǔn)、拓展服務(wù)范圍。居住區(qū)域要求舒適、安靜、溫馨、優(yōu)雅，要求增添文化和藝術(shù)氛圍等。辦公和商務(wù)區(qū)域則強(qiáng)調(diào)高效、周到和形象，要求提供現(xiàn)代化的商務(wù)服務(wù)和智能化管理等。

物業(yè)管理應(yīng)該是：第一是服務(wù)，第二是服務(wù)，第三還是服務(wù)。服務(wù)體現(xiàn)了物業(yè)管理的宗旨和基本屬性，物業(yè)管理只有以服務(wù)為中心，開拓各項(xiàng)業(yè)務(wù)，才具有無(wú)窮的活力。

（二）物業(yè)的保值與增值

物業(yè)管理是受業(yè)主委托的經(jīng)營(yíng)管理行為，其行為的方向除了為委托人創(chuàng)建一個(gè)合適的“安居樂(lè)業(yè)”環(huán)境外，就是要保護(hù)業(yè)主、使用人的合法權(quán)益。物業(yè)管理的優(yōu)點(diǎn)就在于通過(guò)精心的策劃和良好的服務(wù)，能改善物業(yè)的內(nèi)外環(huán)境，提升物業(yè)的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值，也就是使物業(yè)既能保值，又能增值。

第二篇：試論物業(yè)管理市場(chǎng)化改革與發(fā)展

試論物業(yè)管理市場(chǎng)化改革與發(fā)展

自我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)推行以來(lái)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的各行各業(yè)都逐步進(jìn)行了不斷的改革、不斷的更新以適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，物業(yè)管理作為新興的行業(yè)也隨經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型產(chǎn)生、發(fā)展并不斷隨社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的完善而完善自己。在發(fā)展的這二十五六年中，物業(yè)管理的發(fā)展也伴隨著出現(xiàn)了各式各樣的問(wèn)題，有的甚至矛盾激化產(chǎn)生社會(huì)矛盾，既嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)的健康發(fā)展，又對(duì)社會(huì)產(chǎn)生了不良影響，物業(yè)到底該走什么樣的路一直是物業(yè)企業(yè)和相關(guān)專業(yè)人士非常關(guān)注的問(wèn)題。從物業(yè)管理這二十多年的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，更新觀念、與市場(chǎng)并軌、引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制、改革創(chuàng)新、樹立品牌是當(dāng)今物業(yè)管理企業(yè)健康順利發(fā)展壯大的有效途徑。

一.物業(yè)管理的發(fā)展過(guò)程來(lái)看它對(duì)社會(huì)發(fā)展的利益與存在的問(wèn)題

我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展過(guò)程比較明顯，從最早的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的福利房到后來(lái)的市場(chǎng)化的商品房，從物業(yè)管理的空白到從國(guó)外引進(jìn)并建立發(fā)展，從房地產(chǎn)和物業(yè)的一體化到主見(jiàn)的權(quán)責(zé)清晰，從物業(yè)與居民矛盾的層出不窮到各自行為逐漸規(guī)范，從法律法規(guī)的空白到如今物業(yè)專業(yè)法規(guī)的出臺(tái)，從物業(yè)管理體制的不健全到不斷摸索的成長(zhǎng)，在這二十多年的發(fā)展過(guò)程中呈現(xiàn)出逐漸成熟、逐漸規(guī)范的發(fā)展態(tài)勢(shì)。但是，唯物辯證法告訴我們新的發(fā)展必然也會(huì)伴隨新的問(wèn)題出現(xiàn)，我們研究物業(yè)，目的就是為了對(duì)其有一個(gè)清醒地認(rèn)識(shí)，一方面它為我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展起到了推動(dòng)和支持的作用，要肯定其在國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)中作用，積極支持它的健康發(fā)展，另一方面認(rèn)識(shí)和發(fā)掘存在的問(wèn)題，未雨綢繆，當(dāng)面臨這一類的矛盾時(shí)能從客觀、全面、法律的角度認(rèn)識(shí)處理問(wèn)題。

（一）物業(yè)管理的優(yōu)勢(shì)：

發(fā)展物業(yè)管理有利于增加社會(huì)就業(yè)，資料顯示在社會(huì)中每投資100萬(wàn)元可提供的就業(yè)重工業(yè)是400個(gè)崗位，輕工業(yè)是700個(gè)崗位，服務(wù)性行業(yè)是1000個(gè)崗位，物業(yè)管理分屬第三產(chǎn)業(yè)，而如果將第三產(chǎn)業(yè)的就業(yè)比重在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中提高到40%左右，全國(guó)就可以增加1億左右的就業(yè)機(jī)會(huì)，這對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)是一個(gè)相當(dāng)可觀的就業(yè)數(shù)據(jù)[1]；發(fā)展物業(yè)管理有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，成立物業(yè)管理企業(yè)壯大了第三產(chǎn)業(yè)陣營(yíng)，為來(lái)城務(wù)工人員、各地閑置人員提供了很好的從業(yè)機(jī)會(huì)；發(fā)展物業(yè)管理有利于提高人們生活質(zhì)量和社區(qū)服務(wù)質(zhì)量，增長(zhǎng)建筑壽命，改善居住環(huán)境方便人們生產(chǎn)生活都有積極的作用；物業(yè)管理的保安隊(duì)伍通過(guò)人防、物防、技防的緊密結(jié)合，協(xié)助公安部門維護(hù)社區(qū)秩序，對(duì)防范刑事犯罪，防止可能發(fā)生的火災(zāi)、燃?xì)庑孤?、爆炸等惡性事故起到了重要作用，為居民?chuàng)造了安全舒適的居住環(huán)境發(fā)展物業(yè)管理，從安全角度促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和居民生活的安全居住。

（二）物業(yè)管理現(xiàn)存的問(wèn)題和矛盾：

1.對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)模糊，思想觀念落后：我國(guó)傳統(tǒng)的房屋管理是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下封閉式答理體制，房屋答理與住戶的關(guān)系是管理與被管理的關(guān)系，由于長(zhǎng)期受此影響，人們對(duì)物業(yè)答理的性質(zhì)、內(nèi)涵、重要性等方而還沒(méi)有真正的理解和認(rèn)識(shí)。而且社會(huì)對(duì)新的物業(yè)管理認(rèn)識(shí)不足，居民心理承受能力不強(qiáng)，答理者的思維方式也未完全跟上，故從政府到業(yè)主到企業(yè)，觀念都有待進(jìn)一步更新提高。國(guó)際上的物業(yè)管理已經(jīng)運(yùn)行了一個(gè)多世紀(jì)，在英文中“物業(yè)”與“房地產(chǎn)”和“不動(dòng)產(chǎn)”

是同譯，即為“real property”或者“real estate"。按專業(yè)概念，物業(yè)管理是指物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)人受物業(yè)所有人的委托，按照國(guó)家法律和答理標(biāo)準(zhǔn)及委托合同行使答理權(quán)，運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)濟(jì)手段管理物業(yè)，從事對(duì)物業(yè)及其周圍環(huán)境的養(yǎng)護(hù)、修繕、經(jīng)營(yíng)，主要為使用人提供多方面的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益。傳統(tǒng)的物業(yè)管理內(nèi)容包括對(duì)物業(yè)治安防衛(wèi)、清潔綠化、對(duì)設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)以及對(duì)各種費(fèi)用的代收代繳等，多數(shù)依然單純依靠手下方式進(jìn)行答理，要耗費(fèi)極大的人力、物力和財(cái)力，最終導(dǎo)致效益差，入不敷出。從物業(yè)管理企業(yè)費(fèi)用結(jié)構(gòu)構(gòu)成來(lái)看，物業(yè)管理收費(fèi)構(gòu)成包括以下四方面的內(nèi)容：為物業(yè)的保值與增值所耗費(fèi)的生產(chǎn)資料的價(jià)值包括物業(yè)管理公司的設(shè)備更新、維修、綠化工具、保安設(shè)施等；管理人員為自己創(chuàng)造的新價(jià)值，即各類人員的工資、補(bǔ)貼、獎(jiǎng)金、福利等支出；稅金；物業(yè)公司合理的利潤(rùn)四大方面。物業(yè)管理的具體費(fèi)用支出一般包括：人工費(fèi)；辦公費(fèi)，包括辦公場(chǎng)所的固定資產(chǎn)及其維修、折舊費(fèi)、以及交通工具、辦公用品等；公共設(shè)施的更新、維修、保養(yǎng)費(fèi)，包括通訊、消防、給排水等更新維修；小區(qū)清潔費(fèi)用的支出；小區(qū)綠化費(fèi)用的支出；保安費(fèi)用的支出；公共水電費(fèi)的支出；保險(xiǎn)費(fèi)的支出，包括物業(yè)公司自身則產(chǎn)保險(xiǎn)及各種責(zé)任保險(xiǎn)的費(fèi)用支出等等八個(gè)大的方面。清晰物業(yè)費(fèi)用管理的主要內(nèi)容，便可以在用統(tǒng)籌的眼光審視物業(yè)所收取的各項(xiàng)費(fèi)用，以達(dá)到公平、公開的目的。

2.物業(yè)管理市場(chǎng)化程度還較低，開發(fā)商和城市拆遷遺留問(wèn)題給物業(yè)管理帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。一方面開發(fā)商為銷售，越權(quán)給購(gòu)房者做出物業(yè)管理承諾，成為日后物業(yè)管理糾紛的根源。另一方面一些物業(yè)管理公司盲目承接物業(yè)，沒(méi)有重視如房屋質(zhì)量、面積縮水、規(guī)劃更改等開發(fā)商造成的問(wèn)題，在實(shí)際操作中代人受過(guò)，從而造成業(yè)主對(duì)物業(yè)管理不滿，甚至拒交管理費(fèi)，給物業(yè)管理帶來(lái)非常不便。物業(yè)公司與開發(fā)商的關(guān)系很多時(shí)候權(quán)責(zé)不清，大部分物業(yè)管理企業(yè)是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生出來(lái)的，使許多人習(xí)慣于把發(fā)展商當(dāng)主宰，而把物業(yè)管理公司當(dāng)附屬品的認(rèn)識(shí)，這種建、管概念不清，權(quán)責(zé)不分關(guān)系在一定程度上事使物管從屬于、依附于、受制于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。如果開發(fā)商重視物業(yè)管理工作，對(duì)物業(yè)公司予以有效的配合和有力的支持，物業(yè)公司工作會(huì)做得非常輕松，但會(huì)缺乏應(yīng)有的危機(jī)和競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，平時(shí)工作就會(huì)懶散，造成居民抱怨；反之，如果開發(fā)商在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工階段留下隱患，在房屋交付使用后一些缺陷會(huì)逐漸暴露出來(lái)，引發(fā)業(yè)主對(duì)物管的不滿，或開發(fā)商違法抽調(diào)管理費(fèi)或侵占公共利益，都會(huì)給物管工作帶來(lái)問(wèn)題。同時(shí)，在物管運(yùn)行機(jī)制上，公平公開的市場(chǎng)機(jī)制尚未形成，開發(fā)公司開發(fā)的項(xiàng)目大部分是交給屬下的物管公司管理，這不僅不利于物管市場(chǎng)的形成和發(fā)展，同時(shí)很容易侵害業(yè)主們的利益。拆遷歷史遺留問(wèn)題較多，拆遷單位為達(dá)到盡快遷移安排原居民，把降低物業(yè)管理收費(fèi)作為拆遷條件，拆遷戶入住時(shí)，經(jīng)常為物業(yè)管理費(fèi)收取和定價(jià)爭(zhēng)論不止，這樣拆遷單位無(wú)形中把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到了物業(yè)公司身上，使物業(yè)管理企業(yè)陷入困境。物業(yè)管理公司在獲得管理服務(wù)權(quán)利的同時(shí)，一份沉重的責(zé)任也隨之而來(lái)，物業(yè)管理公司僅憑自身的力量杜絕或解決因意外事故產(chǎn)生的糾紛，可謂杯水車薪。小區(qū)內(nèi)人身安全、消防、治安等等責(zé)任己經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)能夠承擔(dān)的范圍，為避免今后不必要的糾紛出現(xiàn)。因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)購(gòu)買財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、人身保險(xiǎn)和公眾責(zé)任險(xiǎn)，對(duì)于分散風(fēng)險(xiǎn)和避免糾紛有著非常重要的作用。

3.物業(yè)管理體制不順，機(jī)制不健全，物業(yè)管理人才缺乏，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不規(guī)范。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，有關(guān)物業(yè)管理的投訴呈上升趨勢(shì)，目前約占房地產(chǎn)投訴的50%以上。由于法律責(zé)任不清，權(quán)利界定不清晰，司法機(jī)關(guān)在調(diào)解和處理問(wèn)題時(shí)缺乏法律依據(jù)，致使物業(yè)管理中產(chǎn)生的大量矛盾得不到及時(shí)解決，影響物業(yè)管理的健康發(fā)展。許多物業(yè)管理企業(yè)對(duì)業(yè)主要求的多，而自己卻做得少，在商品房住宅區(qū)的物業(yè)管理中，個(gè)別企業(yè)更是巧立名目，亂收費(fèi)，多收費(fèi)，少服務(wù)，質(zhì)價(jià)不符，引發(fā)住戶的不滿，以押金、罰款等等不正當(dāng)手段強(qiáng)制業(yè)主服從管理，物業(yè)管理公司與業(yè)主之間缺少明確的權(quán)責(zé)關(guān)系，使矛盾不斷激化?，F(xiàn)行物業(yè)管理的委托基本上是由開發(fā)公司與物業(yè)管理公司協(xié)商解決，一部分的開發(fā)項(xiàng)目都由開發(fā)公司簽訂的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，沒(méi)有經(jīng)過(guò)業(yè)主參與，致使企業(yè)缺乏競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)。另外，我國(guó)在物業(yè)管理立法比價(jià)緩慢，1994年以來(lái)，建設(shè)部等國(guó)家部委(局)雖然單獨(dú)或聯(lián)合頒發(fā)了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》、《物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》、《住宅共用部位共同設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》、《關(guān)丁物業(yè)管理企業(yè)代收費(fèi)用有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)試行辦法》、《物業(yè)管理委托合同示范文本》、《業(yè)主公約不范文本》、《前期企業(yè)管理協(xié)議示范文本》等行政規(guī)章或行業(yè)規(guī)范。2003年6月《物業(yè)管理?xiàng)l例》作為專業(yè)法規(guī)終于出臺(tái)，這是中國(guó)有史以來(lái)第一部物業(yè)管理的法律，也是我國(guó)到日前為止除《城市房地產(chǎn)管理法》外僅有的兩部房地產(chǎn)法之

一。按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主直接享有的權(quán)利主要有：依據(jù)合同對(duì)物業(yè)服務(wù)的接受權(quán)；對(duì)召開業(yè)卞人會(huì)、制定修改業(yè)主公約、業(yè)主人會(huì)議事規(guī)則以及對(duì)物業(yè)管理有關(guān)事項(xiàng)的建議權(quán)；業(yè)主入會(huì)的參加權(quán)和投票權(quán)；業(yè)主委員會(huì)委員的選舉權(quán)和被選舉權(quán)；業(yè)主委員會(huì)工作和物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同、小區(qū)內(nèi)物業(yè)共用部位、設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)資金的管理使用的監(jiān)督權(quán)；國(guó)家法律法規(guī)規(guī)定的其他相關(guān)權(quán)利等[3]。這就為我國(guó)現(xiàn)行物業(yè)管理提供了一條模式，即成立業(yè)主委員會(huì)，住區(qū)權(quán)利由居民共同享有，是一種民主化的、公開化的模式，無(wú)疑為不堪矛盾涌起的物業(yè)與居民關(guān)系展示一條好路。

二.物業(yè)管理改革與發(fā)展對(duì)策

（一）樹立品牌意識(shí)

品牌是一種無(wú)形資產(chǎn)，好的物業(yè)管理品牌，不但促進(jìn)了房地產(chǎn)的營(yíng)銷，也進(jìn)一步開拓了企業(yè)在市場(chǎng)的份額，優(yōu)秀的品牌則代表著某種商品或服務(wù)具有較高的質(zhì)量、性能和效用，也同時(shí)使得其在市場(chǎng)中能夠占有較大的份額，具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力?！叭f(wàn)科品牌”、“中海品牌”、“金地品牌”、“招商品牌”等品牌的產(chǎn)生，不僅促進(jìn)了相關(guān)企業(yè)所開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售，同時(shí)也使得這些企業(yè)在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)、物業(yè)管理市場(chǎng)具有很高的知名度，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)之中占有一席之地。這些品牌效應(yīng)的產(chǎn)生，使得其在全國(guó)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)及物業(yè)管理市場(chǎng)占有較大份額。品牌是高質(zhì)量產(chǎn)品(服務(wù))的持久作用升華而成的一種企業(yè)信譽(yù)，是品質(zhì)的象征，是企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念的一種濃縮，是企業(yè)形象的一個(gè)重要標(biāo)志，品牌形象能給企業(yè)帶來(lái)超額利潤(rùn)，能產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

物業(yè)管理企業(yè)提供的是無(wú)形產(chǎn)品、無(wú)形產(chǎn)品沒(méi)有可依附實(shí)體，其中產(chǎn)品品質(zhì)、功能的體現(xiàn)比有形產(chǎn)品更需要借助品牌形象、企業(yè)形象來(lái)實(shí)現(xiàn)。物業(yè)管理企業(yè)有塑造優(yōu)質(zhì)品牌的得人獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，她最接近人眾，最了解人眾的心理及需求，而且其周到的服務(wù)能立即為人眾所感受，很容易在住戶心目中樹立起和諧的形象。

（二）建立物業(yè)市場(chǎng)的有效機(jī)制

物業(yè)管理市場(chǎng)化與傳統(tǒng)房屋管理模式相比有其明顯優(yōu)勢(shì)所在：兩者介入的時(shí)間有別于傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理，傳統(tǒng)模式采用的是在小區(qū)竣工、交付使用后方才介入管理模式，由此造成的是物業(yè)先天不足，對(duì)一些項(xiàng)日建設(shè)期間產(chǎn)生的歷史遺留問(wèn)題束手無(wú)策；而實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作的物業(yè)管理實(shí)際上是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)與完善，在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、流通、消費(fèi)、使用的全過(guò)程中起著至關(guān)重要的作用。在市場(chǎng)化下，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)生產(chǎn)過(guò)程中的一部分必須提前啟動(dòng)、全程介入、貫穿到規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)、竣工驗(yàn)收、交付使用等各個(gè)階段中去。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代物業(yè)答理是行政性、福利性、多級(jí)多頭的答理模式，普遍存在機(jī)構(gòu)臃腫、人員繁多、管理混亂的現(xiàn)象，是一種“小而全”的組織模式，基于市場(chǎng)的物業(yè)管理專業(yè)化使人型設(shè)備得以使用，企業(yè)人員減少，素質(zhì)相對(duì)提高。日前物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格高，消費(fèi)者難以接受，其主要原因就是成本投入過(guò)高，可以由機(jī)器從事的生產(chǎn)都是由人工生產(chǎn)的，所以勞動(dòng)生產(chǎn)率低下生產(chǎn)成本高。市場(chǎng)化的物業(yè)管理企業(yè)可以降低服務(wù)價(jià)格，大型設(shè)備的使用，生產(chǎn)效率的提高，人員隨之精簡(jiǎn)，工資支出會(huì)節(jié)省、管理成木也會(huì)下降，又由于專業(yè)化水平的提高，服務(wù)水平的上升，物業(yè)管理的成木會(huì)有效降低，服務(wù)價(jià)格會(huì)隨之下降。

根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)內(nèi)容，可將其分為兩大類：管理性的項(xiàng)目公司和生產(chǎn)性的專業(yè)公司。管理性的項(xiàng)日公司以其所管的物業(yè)項(xiàng)日的資料為信息資源，作為其贏利的手段，又可分為對(duì)營(yíng)利性物業(yè)如寫字樓、商業(yè)大廈等的管理公司和對(duì)消費(fèi)性物業(yè)的管理公司；生產(chǎn)性的專業(yè)公司，是以其所提供的勞務(wù)和生產(chǎn)為營(yíng)利手段的因其所提供的服務(wù)內(nèi)容的區(qū)別可劃分為：清潔公司、配送公司、綠化園林公司、家政服務(wù)公司、搬家公司，維修養(yǎng)護(hù)公司等等。一些新的觀點(diǎn)認(rèn)為：物業(yè)管理是有關(guān)物業(yè)設(shè)置和使用全過(guò)程的專業(yè)化管理，其主要任務(wù)是協(xié)調(diào)、控制物業(yè)管理中各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)的開展，這與國(guó)外目前流行的設(shè)施管理Facilities Management觀點(diǎn)基本一致。這種觀點(diǎn)認(rèn)為：在物業(yè)管理形式上，存在廣義性和狹義性區(qū)別，而廣義性觀點(diǎn)，實(shí)際上體現(xiàn)了現(xiàn)代物業(yè)管理發(fā)展的一種新的趨勢(shì)，即隨著社會(huì)分工的細(xì)化，一方面產(chǎn)生了知識(shí)密集型的、專業(yè)化程度較高的管理型群體或機(jī)構(gòu)（如國(guó)外的F'M公司、FM公司）；另一方面，則產(chǎn)生了勞動(dòng)密集型的、專業(yè)服務(wù)與社會(huì)服務(wù)相結(jié)合的勞務(wù)型群體或機(jī)構(gòu)（如清潔公司、保安公司、綠化公司）。同時(shí)，管理型群體的業(yè)務(wù)活動(dòng)中，也不斷涌入大量的非房地產(chǎn)管理的業(yè)務(wù)內(nèi)容(如物業(yè)區(qū)域內(nèi)又通、治安、環(huán)保等有關(guān)客戶工作及生活環(huán)境管理的內(nèi)容)。由于我國(guó)近年來(lái)城市建設(shè)發(fā)展速度較快，上述服務(wù)的規(guī)劃與延伸往往難以跟上發(fā)展的需要，從而造成了大量的住宅區(qū)附近沒(méi)有完善的生活服務(wù)。因此，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)提供這些服務(wù)就顯得非常必要和有益。在我國(guó)，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)以管理物業(yè)為主，兼而開展多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)的“一主多副”思路，應(yīng)成為具有中國(guó)特色的物業(yè)管理服務(wù)模式。

三.結(jié)語(yǔ)

物業(yè)管理工作是一項(xiàng)平常、瑣碎而又非常辛苦的工作，物業(yè)管理公司必須打破傳統(tǒng)觀念，樹立市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的服務(wù)意識(shí)，得到業(yè)主的認(rèn)可，不斷完善機(jī)制，吸納物業(yè)管理專業(yè)人才，才能在以后市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)激烈的競(jìng)爭(zhēng)下生存發(fā)展壯大下去，才能創(chuàng)造出知名的品牌企業(yè)。

第三篇：談物業(yè)管理發(fā)展新思路

談物業(yè)管理發(fā)展新思路

時(shí)間:2010-04-16 09:22來(lái)源:未知 作者:壬濤 劉會(huì)欣

韓怡

物業(yè)管理在我國(guó)已經(jīng)逐漸步八正軌，目前施行于各個(gè)城市的管理模式都是從香港或國(guó)外引進(jìn)，與中國(guó)實(shí)際有所差距。本文從人員素質(zhì)、基金運(yùn)作，管理模式和企業(yè)規(guī)模四個(gè)方面詳細(xì)論述，目的是找到一種新的思路，從而使我國(guó)物業(yè)管理能進(jìn)步發(fā)展。

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004km.cn)

論文關(guān)鍵詞：物業(yè)管理維修基金自營(yíng)模式規(guī)模經(jīng)營(yíng)

論文摘要：物業(yè)管理在我國(guó)已經(jīng)逐漸步八正軌，目前施行于各個(gè)城市的管理模式都是從香港或國(guó)外引進(jìn)，與中國(guó)實(shí)際有所差距。本文從人員素質(zhì)、基金運(yùn)作，管理模式和企業(yè)規(guī)模四個(gè)方面詳細(xì)論述，目的是找到一種新的思路，從而使我國(guó)物業(yè)管理能進(jìn)步發(fā)展。

物業(yè)管理產(chǎn)生于十九世紀(jì)的英國(guó)．伴隨工業(yè)革命逐漸興起．發(fā)展到今天已經(jīng)有近二百年的發(fā)展歷程．因此它的理論、運(yùn)作模式與西方經(jīng)濟(jì)理論有千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。我國(guó)的物業(yè)管理脫胎于國(guó)外為了能更好地適應(yīng)中國(guó)的發(fā)展實(shí)際．就必須從各方面對(duì)其進(jìn)行調(diào)整．開辟一條新思路。筆者在從事物業(yè)管理教學(xué)實(shí)踐操作中．認(rèn)為從以下四方面可以進(jìn)行新的嘗試：

一．物業(yè)維修基金的運(yùn)作模式的改進(jìn)

維修基金是物業(yè)企業(yè)對(duì)物業(yè)區(qū)域公共設(shè)施設(shè)備大中修的資金來(lái)源。關(guān)于它的收取國(guó)家有明確規(guī)定：由市住房資金管理中心．在業(yè)主交納售房款的時(shí)候由售房單位從住宅售房款中提?。鄬幼≌?O％．高層住宅3O％．然后再由業(yè)主按照房改成本價(jià)房?jī)r(jià)的2％交納。如果專項(xiàng)維修資金花光或者不到首次交納金額的3O％．就要啟動(dòng)續(xù)籌機(jī)制。盡管如此．在實(shí)際操作過(guò)程中卻出現(xiàn)兩犬問(wèn)題：(1)物業(yè)管理企業(yè)私自挪用占有：(2)業(yè)主無(wú)故拒繳續(xù)籌基金。由此產(chǎn)生的結(jié)果．公共部位年久失修小區(qū)整體環(huán)境破壞嚴(yán)重。我們認(rèn)為應(yīng)從以下方面改進(jìn)

1明確基金使用程序

由物業(yè)公司確定維修計(jì)劃以及維修費(fèi)用．確定要維修的工程．報(bào)業(yè)主大會(huì)同意后．通過(guò)信息管理系統(tǒng)分?jǐn)偟骄S修工程涉及的各家各戶，到銀行的維修管理系統(tǒng)提取資金，銀行再?gòu)拿考颐繎糁锌廴ｍ?xiàng)維修資金。如果費(fèi)用不高，經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)直接授權(quán)業(yè)委會(huì)批準(zhǔn)，到銀行支取就可以了，如果費(fèi)用比較高就實(shí)行階梯性的交費(fèi)，比如先預(yù)支30％，讓維修工程先運(yùn)行起來(lái)，在維修期間分階段地支取最后留有5％的質(zhì)保金，過(guò)了保修期后就可以全部交付。在業(yè)委會(huì)沒(méi)有成立之前．維修費(fèi)用的使用則要求物業(yè)公司提出維修計(jì)劃和預(yù)算報(bào)告，政府相關(guān)部門受理．并指定專業(yè)鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，最終由市國(guó)土房管局批準(zhǔn)到專戶銀行支取費(fèi)用。

2建立基金審查制度

每個(gè)財(cái)政，由房地產(chǎn)行政部門牽頭，聯(lián)合財(cái)政、審計(jì)部門對(duì)各物業(yè)區(qū)域的維修基金賬戶進(jìn)行審查。檢查內(nèi)容包括：核查每筆資金支出程序是否合乎程序．核查每筆資金的使用過(guò)程。專項(xiàng)維修資金在存儲(chǔ)銀行時(shí)．所得的利息都存八相應(yīng)的業(yè)主名下．利息由銀行操作系統(tǒng)分?jǐn)偟礁鱾€(gè)業(yè)主的名下。除了維修工程外．其他任何的形式都不能提取專項(xiàng)維修資金。基金賬戶是在銀行備案的專用賬戶。根據(jù)1998年的213號(hào)文件．閑置的專項(xiàng)維修資金經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)的決策可以委托銀行購(gòu)買國(guó)債．但是有金額的限制．不能把所用的專項(xiàng)維修資金都用來(lái)買國(guó)債．同時(shí)專項(xiàng)維修資金不能用于風(fēng)險(xiǎn)較大的投資．如股票等。最終審查結(jié)束后．將審查結(jié)果在物業(yè)區(qū)域張榜公布．使每個(gè)業(yè)主及物業(yè)使用人都了解清楚．資金使用透明化。

3．建立續(xù)籌資金的籌集制度

對(duì)于續(xù)籌資金．應(yīng)明確各戶繳納比例．通常是按建筑面積計(jì)算。繳納時(shí)刻有物業(yè)公司直接上門收取．也可直接存入維修基金專門賬戶．以匯款憑據(jù)為證。對(duì)于遲繳緩繳．應(yīng)建立滯納金制度．每遲一日按一定比例收取滯納金。長(zhǎng)期不交費(fèi)的業(yè)主應(yīng)具體情況具體分析：對(duì)確實(shí)經(jīng)濟(jì)困難的應(yīng)辦理緩繳手續(xù)．延長(zhǎng)繳費(fèi)期限并收取利息對(duì)長(zhǎng)期無(wú)故拒繳的業(yè)主應(yīng)有懲罰措施．如停止物業(yè)管理服務(wù)等。

二．創(chuàng)建新型物業(yè)管理模式

目前．絕大多數(shù)城市的物業(yè)管理都推行一種模式．即所有居住小區(qū)普遍由物業(yè)公司進(jìn)行管理。這樣雖然能對(duì)整個(gè)小區(qū)實(shí)行集中統(tǒng)一管理．提高專業(yè)化程度。但也存在管理費(fèi)用較高．很多中低收入居民承受不起的問(wèn)題．是當(dāng)前物業(yè)管理中存在的一個(gè)突出矛盾。為了解決這個(gè)矛盾．應(yīng)該打破物業(yè)公司管理一種模式的體制．引入我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)普遍實(shí)行的業(yè)主自營(yíng)式物業(yè)管理．實(shí)行物業(yè)公司管理與業(yè)主自營(yíng)式管理兩種模式并用的物業(yè)管理新體制。所謂業(yè)主自營(yíng)式物業(yè)管理．就是將整個(gè)社區(qū)的建筑物分為兩部分一部分是私產(chǎn)(即居民的住房)．由業(yè)主自己負(fù)責(zé)：另一部分是公產(chǎn)．包括庭院、各種公共活動(dòng)場(chǎng)所和臨街的配套建筑物．由社區(qū)全體成員管理。他們自己選出一個(gè)比較精干的管理委員會(huì)．全權(quán)負(fù)責(zé)本管理純屬義務(wù)．沒(méi)有任何報(bào)酬。委員一般任期一年．每月開會(huì)一次．討論決定社區(qū)物業(yè)管理的重大問(wèn)題。物業(yè)管理組織非常精干．專職人員只有兩位．一位是干事．另一位是門衛(wèi)兼監(jiān)控員他們的房間有對(duì)公產(chǎn)部分進(jìn)行監(jiān)控的先進(jìn)電子設(shè)備：并且24小時(shí)錄像．保留2周)．另外有少量的臨時(shí)工．如保潔員、修理工等．由干事根據(jù)需要聘請(qǐng)。管理經(jīng)費(fèi)來(lái)源是將公用房屋出租．從中收取管理費(fèi)．所收的管理費(fèi)在支付了人員費(fèi)、設(shè)備費(fèi)、公產(chǎn)運(yùn)作費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)．以及其他費(fèi)用公共開支以后．一般還有節(jié)余。我國(guó)臺(tái)灣省各城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與居民收入水平均比內(nèi)地高出許多．尚且普遍推行業(yè)主自營(yíng)式的物業(yè)管理，而我們?cè)诖蠖鄶?shù)居民收入較低的條件下．卻普遍推行公司經(jīng)營(yíng)式的物業(yè)管理，其結(jié)果是許多中低收入者交不起物業(yè)管理費(fèi)．而物業(yè)管理公司由于收入較少．出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難．使小區(qū)物業(yè)管理難以開展。因此可以對(duì)現(xiàn)行的物業(yè)管理體制進(jìn)行改革．由單一的物業(yè)公司管理模式．改為物業(yè)管理公司與業(yè)主自營(yíng)式管理并用的兩種模式。

三、實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)在物業(yè)管理行業(yè)中的應(yīng)用

物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物。它本應(yīng)是一個(gè)科技含量高．專業(yè)性強(qiáng)的獨(dú)立的行業(yè)．但現(xiàn)在業(yè)界卻把它演變成單純的勞動(dòng)密集性行業(yè)．成了以獸一手工勞動(dòng)為主的管理行業(yè)。相當(dāng)數(shù)量的物業(yè)企業(yè)基本上是小作坊式經(jīng)營(yíng)．服務(wù)產(chǎn)品單一管理項(xiàng)目和類型少服務(wù)手段原始、粗放經(jīng)營(yíng)等。原因主要有四點(diǎn)：一是行業(yè)準(zhǔn)入門檻低：二是專業(yè)服務(wù)沒(méi)有形成市場(chǎng)；三是資源分割．物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模小四是物業(yè)費(fèi)偏低．收繳率不高。針對(duì)這些問(wèn)題可采取以下措施：

1．加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管．?dāng)嘟^與房地產(chǎn)企業(yè)”父子關(guān)系”

很多小物業(yè)公司之所以能生存正是由于原所屬房地產(chǎn)公司供血．而由此出現(xiàn)大企業(yè)吃不飽．小企業(yè)吃不了．資源浪費(fèi)嚴(yán)重的市場(chǎng)狀況。行政主管部門應(yīng)從兩方面人手加強(qiáng)監(jiān)管(1)每年進(jìn)行財(cái)務(wù)審查．由政府的審計(jì)部門審計(jì)物業(yè)公司的經(jīng)濟(jì)賬目．?dāng)嘟^雙方的資金支持：(2)強(qiáng)制推行物業(yè)區(qū)域的招投標(biāo)．每個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理都要進(jìn)行招投標(biāo)．由政府組織向全社會(huì)公開．實(shí)現(xiàn)透明化。(責(zé)任編輯：論文圖書館編輯04)｛本文僅供參考，如需定制或指導(dǎo)原創(chuàng)論文，請(qǐng)聯(lián)系論文圖書館客服!｝

2建立物業(yè)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)制度 制度應(yīng)在注冊(cè)資本、專業(yè)人員管理經(jīng)驗(yàn)等多方面進(jìn)行規(guī)定．不同資質(zhì)的 企業(yè)管理 的區(qū)域規(guī)模有不同要求．達(dá)不到一定規(guī)模則不準(zhǔn)注冊(cè)．從而提高了準(zhǔn)入門檻。3．有效整合物業(yè)管理資源 針對(duì)中小(本論文僅供參考，如需轉(zhuǎn)載本文，請(qǐng)務(wù)必注明原作者以及轉(zhuǎn)載來(lái)源:論文圖書館

004km.cn)

2建立物業(yè)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)制度

制度應(yīng)在注冊(cè)資本、專業(yè)人員管理經(jīng)驗(yàn)等多方面進(jìn)行規(guī)定．不同資質(zhì)的企業(yè)管理的區(qū)域規(guī)模有不同要求．達(dá)不到一定規(guī)模則不準(zhǔn)注冊(cè)．從而提高了準(zhǔn)入門檻。

3．有效整合物業(yè)管理資源

針對(duì)中小城市居住小區(qū)面積偏小、居民收入的特點(diǎn)．我們可以將物業(yè)區(qū)域按類型、位置進(jìn)行聯(lián)合．統(tǒng)一進(jìn)行招投標(biāo)。區(qū)域面積大了．既能充分挖掘企業(yè)潛力．提高企業(yè)人員工作能力：同時(shí)又因?yàn)榻档土私?jīng)營(yíng)成本：從而能減輕業(yè)主交費(fèi)負(fù)擔(dān)。

四。全面提高各方的物業(yè)管理素質(zhì)

物業(yè)管理雖然發(fā)展迅速．但畢竟只有二十多年的發(fā)展．人們?cè)谟^念上認(rèn)識(shí)層次上還需要更大的提高。正是由于差距的存在．使得企業(yè)在實(shí)施管理過(guò)程中，業(yè)主在接受服務(wù)過(guò)程中產(chǎn)生了很多錯(cuò)誤行為，提高各方素質(zhì)刻不容緩。筆者認(rèn)為應(yīng)進(jìn)行以下工作：

1對(duì)業(yè)主委員會(huì)人員進(jìn)行崗前培訓(xùn)

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定各類居住小區(qū)都應(yīng)建立業(yè)主委員會(huì)．作為業(yè)主代表行使業(yè)主權(quán)利。加強(qiáng)業(yè)主素質(zhì)教育就應(yīng)從委員會(huì)成員做起．以點(diǎn)帶面．推動(dòng)全員物業(yè)管理知識(shí)的普及。具體做法是(1)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門每年定期免費(fèi)開班培訓(xùn)．凡是新成立的業(yè)委會(huì)均應(yīng)派5O％以上成員參加．否則該業(yè)委會(huì)不予注艦(2)業(yè)委會(huì)在小區(qū)內(nèi)定期培訓(xùn)業(yè)主．宣傳物業(yè)管理方面的知識(shí)。2對(duì)物業(yè)公司專業(yè)人員數(shù)量作硬性規(guī)定

目前我國(guó)已推行物業(yè)管理資質(zhì)認(rèn)證工作．每年都進(jìn)行物業(yè)管理員(師)資質(zhì)考試．但由于沒(méi)有對(duì)人員數(shù)量硬性規(guī)定．各企業(yè)對(duì)專業(yè)培訓(xùn)很不重視．物業(yè)服務(wù)也因此極不規(guī)范。所以各城市應(yīng)在這方面有規(guī)定出臺(tái)．迫使企業(yè)加強(qiáng)專業(yè)人員引進(jìn)和培訓(xùn)工作．提高企業(yè)的綜合實(shí)力。

五、結(jié)語(yǔ)

物業(yè)管理的發(fā)展與千家萬(wàn)戶的日常生活緊密相連．事關(guān)房地產(chǎn)體制改革能否順利進(jìn)行。它從創(chuàng)立實(shí)踐到建立完整的理論需要一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程．筆者寫作本文的目的就是提供一些新想法．希望能對(duì)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生一些促進(jìn)作用。

第四篇：21世紀(jì)中國(guó)物業(yè)管理發(fā)展

21世紀(jì)中國(guó)物業(yè)管理發(fā)展

一、新世紀(jì)物業(yè)管理將向規(guī)?；较虬l(fā)展

（一）規(guī)?；?jīng)營(yíng)的必然性

物業(yè)管理的規(guī)?；?jīng)營(yíng)早就是業(yè)內(nèi)人士談?wù)摰臒狳c(diǎn)問(wèn)題。新世紀(jì)的規(guī)?；?jīng)營(yíng)，就是物業(yè)管理企業(yè)充分利用自身資源，最大限度地?cái)U(kuò)大管理面積和管理領(lǐng)域（當(dāng)然這個(gè)最大限度不是無(wú)節(jié)制，而是根據(jù)自身的實(shí)際情況），科學(xué)地確立自身的管理成本和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，在一個(gè)適度界定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，最大化的占有市場(chǎng)份額。物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)?；?1世紀(jì)中國(guó)物業(yè)管理發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)、沖擊及對(duì)策經(jīng)營(yíng)并不是指簡(jiǎn)單的擴(kuò)大再生產(chǎn)，從企業(yè)的追求效益最大化的經(jīng)營(yíng)行為來(lái)說(shuō)，規(guī)?；?jīng)營(yíng)還充分考慮其投入產(chǎn)出比率，也就是隨著投入的增加，規(guī)模的擴(kuò)大，其單位增量所產(chǎn)出的效益應(yīng)逐量增高，這才是我們所追求的真正意義上的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益。

由此可見(jiàn)，規(guī)?；?jīng)營(yíng)能為管理企業(yè)降低成本，充分利用有限資源，獲取更多的經(jīng)濟(jì)效益。

（二）規(guī)模化經(jīng)營(yíng)的途徑

擴(kuò)大市場(chǎng)份額占有率，實(shí)現(xiàn)規(guī)模化經(jīng)營(yíng)是現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)不變的主題，但在市場(chǎng)份額總量有限的情況下，物業(yè)管理企業(yè)如何實(shí)現(xiàn)規(guī)模化經(jīng)營(yíng)呢？

1、兼并重組，充分利用小企業(yè)資源。

目前，無(wú)資質(zhì)等級(jí)、小而全的物業(yè)管理企業(yè)較多，許多房地產(chǎn)開發(fā)商為了肥水不流外人田，自己成立物業(yè)管理公司管理共同開發(fā)的樓盤，但由于面積較小，造成大量重復(fù)投資及資源浪費(fèi)。顯然，這種狀況對(duì)物業(yè)管理行業(yè)整體進(jìn)步不利，由于這部分公司服務(wù)的不規(guī)范，也使本應(yīng)享受正常服務(wù)的業(yè)主（住戶）的利益受到損害，使業(yè)主投訴增多，這極大地?fù)p害了行業(yè)的整體形象。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看為促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展這些小物業(yè)管理企業(yè)宜通過(guò)兼并重組，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素的優(yōu)化組合，共享企業(yè)資源如資金、技術(shù)、材料、勞動(dòng)力等。通過(guò)企業(yè)整合，建立產(chǎn)業(yè)規(guī)模促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。規(guī)模化經(jīng)營(yíng)也可推動(dòng)這些要素的流動(dòng)和優(yōu)化組合，促進(jìn)行業(yè)的共同發(fā)展。

2、抓住時(shí)機(jī)，適時(shí)介入內(nèi)地物管市場(chǎng)，擴(kuò)大物業(yè)管理面積。

新世紀(jì)伊始，物業(yè)管理市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)便呈現(xiàn)出白熱化趨勢(shì)。內(nèi)地物業(yè)管理市場(chǎng)的巨大潛力，吸引了眾多實(shí)力公司的目光，有品牌物業(yè)管理企業(yè)把走向內(nèi)地?fù)屨?市場(chǎng)作為發(fā)展目標(biāo)。一段時(shí)間以來(lái)，物業(yè)管理市場(chǎng)呈現(xiàn)出“四海伐鼓雪海涌、三軍大呼陰山動(dòng)”的局面。但我們應(yīng)該意識(shí)到，任何一家物業(yè)管理企業(yè)要到異地發(fā)展都具有一定的難度。在占領(lǐng)內(nèi)地市場(chǎng)的初期階段，對(duì)當(dāng)?shù)氐恼叻ㄒ?guī)的熟悉了解需要一個(gè)過(guò)程，在這一過(guò)程中，企業(yè)會(huì)出現(xiàn)水土不服以及由于管理鏈拉長(zhǎng)而導(dǎo)致管理成本增加，管理效率下降的現(xiàn)象。同時(shí)，內(nèi)地物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)不夠，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較低，造成管理過(guò)程中矛盾多、風(fēng)險(xiǎn)大，稍不留神便會(huì)出現(xiàn)投資虧損、損害企業(yè)品牌形象等一系列問(wèn)題。這些問(wèn)題一直困擾著進(jìn)軍內(nèi)地的物業(yè)管理企業(yè)，使其在進(jìn)軍內(nèi)地之初，很難因規(guī)模的擴(kuò)大而取得較好的經(jīng)濟(jì)效益。對(duì)此，任何一家進(jìn)軍內(nèi)地的物業(yè)管理企業(yè)都必須要有足夠的認(rèn)識(shí)和思想準(zhǔn)備，摒棄急功近利的念頭，潛下心來(lái)為真正在內(nèi)地市場(chǎng)站穩(wěn)腳跟做準(zhǔn)備。

我們還可以看到，物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)軍內(nèi)地市場(chǎng)的初期階段，正是其與本土化磨合的關(guān)鍵時(shí)期，也是傳播自己品牌，并使之具有“本土化”的必由之路。這一時(shí)期使我們能夠充分了解當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)市場(chǎng)狀態(tài)，適應(yīng)當(dāng)?shù)仫L(fēng)土人情，積累本地物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。內(nèi)地物業(yè)管理市場(chǎng)起步較晚，對(duì)沿海等地先進(jìn)的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)十分重視，他們需要有一個(gè)相互認(rèn)識(shí)、相互了解、相互學(xué)習(xí)、共同提高的契機(jī)。我們進(jìn)入內(nèi)地市場(chǎng)，恰恰為其提供了一個(gè)學(xué)習(xí)、交流的機(jī)會(huì)。因此，只要我們堅(jiān)持“服務(wù)第一”的指導(dǎo)思想，把自身積累的經(jīng)驗(yàn)和沉淀的理論充分運(yùn)用于物業(yè)管理的實(shí)際工作之中，我們就完全能夠得到當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的認(rèn)可。

二、新世紀(jì)物業(yè)管理將向區(qū)域化方向發(fā)展

所謂區(qū)域化物業(yè)管理就是利用城市管理理論、系統(tǒng)論及可持續(xù)發(fā)展理論，對(duì)轄區(qū)物業(yè)實(shí)行綜合管理。它是以市政社區(qū)規(guī)劃為基礎(chǔ)，以城市規(guī)模的生產(chǎn)、生活為規(guī)模，條塊結(jié)合，組合成若干適度區(qū)域，使之成為能全面推行物業(yè)管理的小區(qū)。例如深圳的華僑城片區(qū)、新洲片區(qū)、東門商業(yè)區(qū)、華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)等。

隨著社會(huì)的不斷進(jìn)步，城市功能劃分越來(lái)越細(xì)，小政府、大社會(huì)的發(fā)展趨勢(shì)越來(lái)越快。政府為簡(jiǎn)化辦事程序，從具體事務(wù)中抽身出來(lái)制訂宏觀政策，必將部份服務(wù)職能讓社區(qū)和企業(yè)來(lái)承擔(dān)，由此，區(qū)域化物業(yè)管理初見(jiàn)端倪。

區(qū)域化物業(yè)管理同單一的物業(yè)管理有著許多不同的地方。我們知道，任何單一物業(yè)都與其周邊環(huán)境、公共市政、公用事業(yè)、配套設(shè)施有著必然的聯(lián)系；從這個(gè)意義上說(shuō)，單一物業(yè)管理是區(qū)域綜合型物業(yè)管理的組成部分。前是是單一專業(yè)型，后者則是綜合網(wǎng)絡(luò)型，后者更貼近城市管理的核心，并具有社會(huì)職能和企業(yè) 職能的雙重性。如區(qū)域型物業(yè)管理企業(yè)必然會(huì)承擔(dān)相當(dāng)?shù)纳鐣?huì)責(zé)任，直接介入和參與政府組織的相關(guān)活動(dòng)。區(qū)域化物業(yè)管理最大的特點(diǎn)是轄區(qū)集中成片，具有一定的規(guī)模，服務(wù)的內(nèi)容和對(duì)象比較廣泛，配套齊全，軟件建設(shè)思路明晰。有利于個(gè)業(yè)倡導(dǎo)以人為本，便于合理處置城區(qū)建設(shè)與可持續(xù)發(fā)展的關(guān)系，有機(jī)、有效、合理地配置資源，并不斷回報(bào)社會(huì)，從而促進(jìn)物來(lái)管理在可持續(xù)發(fā)燕尾服理論指導(dǎo)下健康、穩(wěn)步發(fā)展。

區(qū)域化物業(yè)管理的企業(yè)會(huì)根據(jù)區(qū)域（片區(qū)）物業(yè)管理的需要，科學(xué)、合理地對(duì)區(qū)域內(nèi)輔助配套設(shè)施進(jìn)行規(guī)劃，最大限度地避免日后維修所造成的不必要的浪費(fèi)，為后續(xù)管理打好基礎(chǔ)。同時(shí)，區(qū)域化物業(yè)管理要求把區(qū)域內(nèi)分散的物業(yè)集中起來(lái)進(jìn)行集約化管理。但這并不等同于一個(gè)公司要搞區(qū)域壟斷經(jīng)營(yíng)和管理，而是要實(shí)現(xiàn)整個(gè)區(qū)域的資源共享，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，共同發(fā)展。現(xiàn)代化生產(chǎn)的重要特征之一是集約化，即資源的優(yōu)化組合與專業(yè)化管理和規(guī)?；?jīng)營(yíng)相集合，這在21世紀(jì)物業(yè)管理中將表現(xiàn)的更為突出。

由此可見(jiàn)，區(qū)域化物業(yè)管理具有比分物業(yè)管理更多的優(yōu)勢(shì)。首先，區(qū)域化物業(yè)管理有利于社區(qū)的綜合管理，人們的日常生活和工作，可以通過(guò)區(qū)域化物業(yè)管理單位提供的全方位的服務(wù)來(lái)實(shí)現(xiàn)；其次，區(qū)域化物業(yè)管理還有利于社區(qū)的治安管理。物業(yè)管理企業(yè)處于社 區(qū)管理的第一線，對(duì)轄區(qū)內(nèi)工作、生活的業(yè)主比較熟悉，對(duì)預(yù)防犯罪、維護(hù)治安有著積極重要的作用。區(qū)域化物業(yè)管理還有利于社區(qū)整體環(huán)境的治理和建設(shè)，從區(qū)域化大環(huán)境的角度綜合考慮生態(tài)環(huán)境與人文環(huán)境的治理、建設(shè)、保護(hù)，這樣起點(diǎn)高、效益好；第三，區(qū)域化物業(yè)管理還可大大降低管理公司的管理成本。區(qū)域化物業(yè)管理的規(guī)模、容量都大大高于單一的物業(yè)管理，可以做到資源共享，為物業(yè)管理公司降低管理成本，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益的“三豐收”，為企業(yè)規(guī)?；l(fā)展提供了可靠的物質(zhì)保障。綜上所述，區(qū)域化物業(yè)管理為物業(yè)管理的總體目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)提供了廣闊的空問(wèn)。主要表現(xiàn)在，能繼現(xiàn)代人創(chuàng)造一個(gè)安全、舒適、文明、和諧 的理想的居住、生活、工作和娛樂(lè)環(huán)境，能最大限度地提高物業(yè)的價(jià)值，提升物業(yè)的檔次，能提升物業(yè)管理品牌聲譽(yù)，增加公眾對(duì)物業(yè)管理的信心，促進(jìn)物業(yè)管理總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

三、新世紀(jì)物業(yè)管理將向?qū)I(yè)化方向發(fā)展

隨著社會(huì)的不斷進(jìn)步，城市發(fā)展水平必然會(huì)越來(lái)越高，城市功能劃分將越來(lái)越細(xì)。對(duì)于物業(yè)的日常管理維護(hù)保養(yǎng)的要求越來(lái)越高，物業(yè)公司將起到統(tǒng)一組織、調(diào)度和資源整合與分配的作用。

如果物業(yè)公司一味追求小而全，過(guò)分地添置各種專業(yè)設(shè)備及相關(guān)專業(yè)人員，必將大大增加管理成本和自身負(fù)擔(dān)，且這些專業(yè)設(shè)備無(wú)法充分發(fā)揮其潛在的使用價(jià)值，造成大量的資源浪費(fèi)，這不符合資源共享、集約經(jīng)營(yíng)的原則。相反，如果組織專業(yè)公司對(duì)業(yè)主服務(wù)，則可大大避免這些矛盾，如房屋維護(hù)與保養(yǎng)請(qǐng)專業(yè)公司，他們可以科學(xué)規(guī)范地制訂詳細(xì)的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，達(dá)到預(yù)想的維護(hù)保養(yǎng)效果，大大減少物業(yè)公司的工作量；衛(wèi)生由專業(yè)的清潔公司負(fù)責(zé)；綠化由專業(yè)綠化公司承擔(dān)，綠化人員每周來(lái)修剪、殺蟲和施肥、灌溉等?，F(xiàn)在物業(yè)公司的保安人員只有負(fù)責(zé)小區(qū)安全的職責(zé)，沒(méi)有負(fù)責(zé)周邊地區(qū)治安的職責(zé)。如果由專業(yè)公司負(fù)責(zé)治安，這些公司必然會(huì)在技防、人防方面下功夫，按照規(guī)范成片的現(xiàn)代化管理方式運(yùn)作，這必將大大加強(qiáng)小區(qū)（大廈）的治安防患能力，提高廣大業(yè)主的安全感和舒適感。

專業(yè)化管理必然導(dǎo)致物業(yè)管理人員職業(yè)化水平的提高。就目前的物業(yè)管理人才培訓(xùn)而言，不是以職業(yè)化為目的，持證上崗只是物業(yè)管理的普及教育，而不是職業(yè)化隊(duì)伍的培養(yǎng)。隨著物業(yè)管理專業(yè)化時(shí)代的到來(lái)，物業(yè)管理從業(yè)人員必須經(jīng)過(guò)專業(yè)化才能執(zhí)證上崗。只有這些經(jīng)過(guò)專業(yè)化系統(tǒng)培訓(xùn)的人員走上物業(yè)管理崗位，才能夠有效地組織、協(xié)調(diào)和指揮各專業(yè)公司規(guī)范化的工作，并最終使物業(yè)管理真正成為千家萬(wàn)戶信任、依賴的具有一定社會(huì)地位的整體行業(yè)。

四、新世紀(jì)物業(yè)管理將向智能化方向發(fā)展

科技的進(jìn)步，生產(chǎn)力的提高，專業(yè)化分工都將導(dǎo)致在新世紀(jì)物業(yè)管理向智能化趨勢(shì)發(fā)展。

智能化是物業(yè)里面固有的一種硬件設(shè)施，它是利用現(xiàn)代化4C（即計(jì)算機(jī)、通訊及網(wǎng)絡(luò)、自動(dòng)控制和智能卡）技術(shù)。通過(guò)有效的網(wǎng)絡(luò)傳輸，建立一個(gè)由住宅小區(qū)綜合物業(yè)管理中心與安全消防系統(tǒng)、通訊服務(wù)管理及家庭智能化系統(tǒng)組成的一套完整的服務(wù)系統(tǒng)，為住宅的業(yè)主及使用人提供快捷、方便、高效、優(yōu)質(zhì)、舒適的超值服務(wù)和管理來(lái)為住戶實(shí)施服務(wù)的一個(gè)理想的環(huán)境，以滿足業(yè)主及使用人的需求。智能住宅小區(qū)為物業(yè)管理提供了新的發(fā)展空間，主要表現(xiàn)為智能住宅與智能社區(qū)的發(fā)展方向，其可以概括出四大特點(diǎn)：

1、網(wǎng)絡(luò)化。目前流行的家庭的辦公、網(wǎng)上購(gòu)物、遠(yuǎn)程教育等等正是通信與計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)化的現(xiàn)實(shí)表現(xiàn)，離開了網(wǎng)絡(luò)，也就不可能有住宅與住宅小區(qū)的智能化。

2、智能化。住宅的智能化是把住宅的單一居住功能引向休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物、教育、家庭辦公等多項(xiàng)功能；把住宅小區(qū)的狹小、封閉空間變?yōu)榭捎|及世界的開放地域。

3、人性化。智能住宅與智能住宅小區(qū)是迎合人的需要而產(chǎn)生和發(fā)展的，因此，在規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段，就要充分考慮了居民的各種現(xiàn)實(shí)及需要應(yīng)該“以人為本”。

4、綜合化。智能住宅小區(qū)具有很多復(fù)雜的功能，這些功能涵蓋通信、安防、物業(yè)管理、家庭智能化等幾大方面，綜合性很強(qiáng)。

具備四大特點(diǎn)的智能住宅與智能住宅小區(qū)的產(chǎn)生，給了物業(yè)管理一個(gè)發(fā)展的空間，也給物業(yè)管理一個(gè)展現(xiàn)價(jià)值的機(jī)會(huì)。智能住宅與智能住宅小區(qū)的出現(xiàn)，給物業(yè)管理增加了很多新的、技術(shù)含量較高的管理服務(wù)內(nèi)容，如網(wǎng)絡(luò)服務(wù)等等，使物業(yè)管理真正的有了“用武之地”，間接地也提升了小區(qū)物業(yè)管理的形象。同時(shí)，物業(yè)管理的參與也才能真正實(shí)現(xiàn)智能住宅與智能住宅小區(qū)的智能功能。

一方面，物業(yè)管理智能化系統(tǒng)是智能住宅與智能住宅小區(qū)智能系統(tǒng)的組成部分，沒(méi)有物業(yè)管理的智能化，就沒(méi)有完整意義上的住宅與住宅小區(qū)的智能化；另一方面，只有物業(yè)管理的參與，并通過(guò)物業(yè)公司管理服務(wù)人員對(duì)智能化設(shè)備設(shè)施的管理，及通過(guò)提供多種信息為居民服務(wù)，居民才能真正感受到住宅與住宅小區(qū)的“智能”，也才能感受生活的便利、安全、舒適與豐富多彩。現(xiàn)代的智能住宅小區(qū)需要智能化的物業(yè)管理。與普通住宅小區(qū)物業(yè)管理相比，智能型住宅小區(qū)物業(yè)管理具有明顯不同的特點(diǎn)：

其一，智能化程度高。傳統(tǒng)住宅小區(qū)由于其建筑、設(shè)備設(shè)施等硬件缺乏智能性，充其量也就作些住宅小區(qū)智能化的改造，在物業(yè)管理方面使用一些計(jì)算機(jī)，但使用范圍相對(duì)狹窄。智能住宅與智能住宅小區(qū)由于其先天優(yōu)勢(shì)，給物業(yè)智能化管理創(chuàng)造了條件，不僅在計(jì)算機(jī)的使用上，還是在管理的智能化上，都比普通住宅小區(qū)范圍要寬、程度要高得多。

其二、效率更高、內(nèi)容更多、更便于管理。主要表現(xiàn)為：①物業(yè)管理中的一些傳統(tǒng)收費(fèi)項(xiàng)目，如房租、水電、媒氣、暖氣等的收費(fèi)因?yàn)榭梢允褂秒娔X管理而變得一目了然。房租、水、電、煤氣的用量也能通過(guò)專門的傳感器進(jìn)行數(shù)據(jù)的精確采集。這樣可以提高效率，減少收費(fèi)糾紛，而且大大方便了住戶。②物業(yè)管理領(lǐng)域中的一些專項(xiàng)與特約綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)，如快餐盒飯送餐服務(wù)、物業(yè)租售代理服 務(wù)、代聘保姆、代為介紹家庭教師、代訂車、船、飛機(jī)票、其它中介咨詢服務(wù)、購(gòu)物服務(wù)、洗衣服務(wù)、社區(qū)廚房等，通過(guò)電腦網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系與處理將更為方便高效。③物業(yè)公司管理服務(wù)人員也將變?yōu)殡娔X網(wǎng)絡(luò)的操作者與管理者，通過(guò)電腦網(wǎng)絡(luò)（廣城網(wǎng)與局域網(wǎng)）提供各種管理服務(wù)，不僅可以收取網(wǎng)絡(luò)信息使用費(fèi)和各種服務(wù)費(fèi)，而且也從根本上改變了自身的傳統(tǒng)形象，提升了物業(yè)管理的科技含量、檔次和社會(huì)地位。管理服務(wù)人員的主要工作不再是走門串戶、忙于嘴上的協(xié)調(diào)與勸解，而是管理和維護(hù)電腦網(wǎng)絡(luò)，提供網(wǎng)上信息服務(wù)。這樣不但增加了管理服務(wù)內(nèi)容，相應(yīng)增加了物業(yè)公司的收入來(lái)源和利潤(rùn)，而且因?yàn)榫W(wǎng)絡(luò)管理服務(wù)的高效而使物業(yè)管理變得更有效率，更容易管理。

其三，管理人員素質(zhì)要求更高。智能住宅小區(qū)物業(yè)管理人員要在智能結(jié)構(gòu)方面不但具有普通住宅小區(qū)物業(yè)管理人員的知識(shí)結(jié)構(gòu)，同時(shí)還應(yīng)熟悉和掌握計(jì)算機(jī)的基本知識(shí)和網(wǎng)絡(luò)知識(shí)，了解計(jì)算機(jī)的管理維護(hù)知識(shí)，熟練進(jìn)行計(jì)算機(jī)的各種操作，包括文檔處理的網(wǎng)絡(luò)操作等等。智能住宅小區(qū)及其物業(yè)管理的上述特點(diǎn)，也對(duì)物業(yè)管理提出了一系列新的要求：

第一、從業(yè)人員要了解智能住宅與智能建筑的不同，努力從物業(yè)管理的各個(gè)方面入手搞好物業(yè)管理工作。智能住宅是智能建筑技術(shù)的發(fā)展和延伸，但它又有不同于智能建筑的特點(diǎn)。從其智能化的內(nèi)容來(lái)看，重點(diǎn)是生活服務(wù)、安保和物業(yè)的管理維護(hù)；系統(tǒng)結(jié)構(gòu)具有適應(yīng)眾多服務(wù)對(duì)象與服務(wù)內(nèi)容的分散性、多樣性、靈活性、控制對(duì)象分散，信息傳輸距離長(zhǎng)，布線復(fù)雜等等。因此，從業(yè)人員要真正把智能住宅小區(qū)與智能建筑從管理觀念和管理服務(wù)的具體內(nèi)容方面區(qū)別開來(lái)，從住宅小區(qū)的角度，向居民提供優(yōu)質(zhì)高效的管理服務(wù)產(chǎn)品，同時(shí)，積極做好智能化設(shè)備設(shè)施的維護(hù)工作。

第二，必須強(qiáng)調(diào)和切實(shí)督促物業(yè)公司對(duì)智能住宅小區(qū)物業(yè)管理的早期介入。一方面物業(yè)公司要從思想上把早期介入真正重視起來(lái)，并切實(shí)付諸實(shí)施；另一方面，政府有關(guān)部門也要從維護(hù)人民生命財(cái)產(chǎn)的角度出發(fā)，強(qiáng)調(diào)和督促物業(yè)公司對(duì)智能住宅小區(qū)物業(yè)管理的早期介入。

第三，必須加強(qiáng)智能住宅小區(qū)管理服務(wù)人員，特別是智能化系統(tǒng)維護(hù)管理人員的培訓(xùn)培養(yǎng)工作。物業(yè)公司應(yīng)選派相關(guān)專業(yè)的技術(shù)人員參與智能化系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與實(shí)施，進(jìn)行崗位培訓(xùn)，掌握智能化系統(tǒng)管理的技能，并將系統(tǒng)過(guò)程、數(shù)據(jù)全面存檔，作為智能化系統(tǒng)啟動(dòng)的初始條件，以確保智能化系統(tǒng)正常運(yùn)行，并能保證 管理服務(wù)人員正常利用該系統(tǒng)為廣大居民服務(wù)。

第四，努力做好智能小區(qū)物業(yè)管理的組織實(shí)施工作。智能住宅小區(qū)物業(yè)管理具有普通住宅小區(qū)物業(yè)管理的一般內(nèi)容，包括：①公共管理服務(wù)。具體內(nèi)容有：房屋維修管理、房屋設(shè)備管理、安全管理、道路交通管理、環(huán)境環(huán)衛(wèi)管理、供暖管理以及公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)等等。②綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)。包括專項(xiàng)服務(wù)和特約服務(wù)兩個(gè)方面。具體內(nèi)容有：衣著、飲食、居住、行旅、娛樂(lè)、購(gòu)物、文教體衛(wèi)等方面的服務(wù)。另外，智能住宅小區(qū)物業(yè)管理比普通小區(qū)物業(yè)管理也多了一些新的管理服務(wù)內(nèi)容，如網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)等等。同時(shí)，智能住宅小區(qū)物業(yè)管理的主要工作也將變?yōu)楣芾砗途S護(hù)電腦網(wǎng)絡(luò)，而不是以前那種主要是依靠人力來(lái)發(fā)現(xiàn)和解決物業(yè)管理問(wèn)題。這樣，組織和實(shí)施智能住宅小區(qū)物業(yè)管理，就主要是操作電腦網(wǎng)絡(luò)、監(jiān)測(cè)各種智能化儀器設(shè)備傳送的各種信息，并給以及時(shí)處理。智能住宅小區(qū)物業(yè)管理的微觀模式已經(jīng)由主要是人工運(yùn)作的模式，轉(zhuǎn)變?yōu)橹饕菣C(jī)器動(dòng)作的模式。

在社會(huì)信息化進(jìn)程日益發(fā)展的今天，人們對(duì)自己住宅的關(guān)注已不再僅僅局限于居室面積、周邊的自然環(huán)境、交通道路狀況等基本方面的要求，而是會(huì)逐漸把更多的興趣和注意力放在與外界溝通、信息服務(wù)、安全防范、物業(yè)管理等方面，如何發(fā)展一個(gè)受大眾和住戶歡迎的小區(qū)樓盤，是物業(yè)管理公司以后所要走的方向。

綜上所述，我們不難看出“以人為本”對(duì)于一個(gè)物業(yè)公司的重要性，在物業(yè)管理行業(yè)中的重要性。新世紀(jì)，物業(yè)管理充滿新機(jī)遇和挑戰(zhàn)。物業(yè)公司只有貫徹“以人為本”的服務(wù)宗旨，才能夠更好的服務(wù)與業(yè)主；才能夠得到更廣泛的業(yè)主的支持；才能夠在公司經(jīng)營(yíng)中獲取利潤(rùn)；才能夠創(chuàng)建物業(yè)管理品牌。因此，只有堅(jiān)持“以人為本”，進(jìn)行觀念、人才、技術(shù)、管理、制度的全面創(chuàng)新，勇于實(shí)踐，開拓進(jìn)取，不斷拓寬發(fā)展空間，才能使物業(yè)管理保持可持續(xù)發(fā)展，一直處于行業(yè)的領(lǐng)先地位。

第五篇：物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展綜述

物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展綜述

來(lái)源：

1999年10月26日05:46 我來(lái)說(shuō)兩句(null)

物業(yè)管理是一種建立在住房產(chǎn)權(quán)多元化基礎(chǔ)上的企業(yè)化管理方式，它通常通過(guò)對(duì)住宅小區(qū)各項(xiàng)服務(wù)實(shí)行企

業(yè)化、專業(yè)化、經(jīng)營(yíng)化、一體化的管理，為小區(qū)住戶提供全方位的服務(wù)。

目前我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)機(jī)制尚未形成，市場(chǎng)化程度比較低。表現(xiàn)在：

1.在市場(chǎng)形態(tài)方面，物業(yè)管理還沒(méi)有有形市場(chǎng)。商品房營(yíng)銷有各類經(jīng)紀(jì)商，有掛牌交易所，還有各類中介

服務(wù)機(jī)構(gòu)，物業(yè)管理則是 有市無(wú)場(chǎng)。

2.在法律法規(guī)方面不健全，存在業(yè)主、物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)開發(fā)公司三者權(quán)益劃分的模糊區(qū)。大量的權(quán)益劃分不清，使物業(yè)管理企業(yè)的成本與收益不對(duì)稱：物業(yè)管理企業(yè)有相當(dāng)一部分成本付出得不到市場(chǎng)承認(rèn)，無(wú)法從市場(chǎng)上獲取相應(yīng)的收益。

市場(chǎng)機(jī)制不完善的最終結(jié)果是真正自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的物業(yè)管理企業(yè)在市場(chǎng)上很難生存。換句話說(shuō)，即目前物業(yè)管理市場(chǎng)的供給主體，仍然是依托房地產(chǎn)開發(fā)公司的物業(yè)管理企業(yè)，再加上需求主體也存在諸多問(wèn)題，導(dǎo)致物業(yè)管理市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)--物業(yè)管理招投標(biāo)制的實(shí)施面臨困難，因此以引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益、品牌效應(yīng)為目標(biāo)的物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程不可能一帆風(fēng)順。

物業(yè)管理市場(chǎng)需求主體的發(fā)展

物業(yè)業(yè)主是物業(yè)管理市場(chǎng)的需求方。業(yè)主委員會(huì)，作為由住宅區(qū)住戶大會(huì)或住戶代表大會(huì)選舉產(chǎn)生，代表和維護(hù)住宅區(qū)內(nèi)全體住戶的合法權(quán)益，并依法對(duì)住宅區(qū)實(shí)施自主管理的組織，是物業(yè)管理市場(chǎng)的需求主體，他通過(guò)招投標(biāo)，選聘或解聘物業(yè)管理公司，因此業(yè)主委員會(huì)是物業(yè)管理市場(chǎng)主體之一，沒(méi)有這一主體的建立，物業(yè)管理市場(chǎng)就難以發(fā)展。正如宋春華副部長(zhǎng)在全國(guó)物業(yè)管理工作會(huì)議上所說(shuō) 建立業(yè)主委員會(huì)，發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用，是建立物業(yè)管理體制的當(dāng)務(wù)之急，只有盡快成立業(yè)主委員會(huì)，確立起物業(yè)管理市場(chǎng)的買方主體，并增強(qiáng)這一主體的決策能力，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的雙向選擇才能實(shí)現(xiàn)，物業(yè)管理市場(chǎng)的啟動(dòng)才有了現(xiàn)實(shí)的基礎(chǔ)。

但目前業(yè)主委員會(huì)的成立有很多困難：一.因利益不清，或者是因?qū)I(yè)主委員會(huì)不了解，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理關(guān)心程度不高，常常不愿主動(dòng)承擔(dān)委員責(zé)任，有的業(yè)主委員會(huì)即使成立也形同虛設(shè)。二.在存在壟斷的情況下，物業(yè)管理公司并不愿有一個(gè)業(yè)主的組織存在，他們從自身利益出發(fā)，總是千方百計(jì)維護(hù)自身的壟斷，防止業(yè)主委員會(huì)改變這一狀況。三.物業(yè)管理行政主管部門的指導(dǎo)力度不夠大，另外缺乏深入調(diào)查，對(duì)各小區(qū)是

否具備建立業(yè)主委員會(huì)的條件并不清楚。

為此，一方面要按《業(yè)主委員會(huì)章程》建立起有能力，透明度高的業(yè)主委員會(huì)，并規(guī)范它的行為；另一方

面，需加強(qiáng)宣傳，以提高業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)及成立委員會(huì)的自覺(jué)意識(shí)。

物業(yè)管理市場(chǎng)供給主體的發(fā)展

物業(yè)管理企業(yè)是物業(yè)管理市場(chǎng)的供給主體，至去年年底統(tǒng)計(jì)，我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)已達(dá)12，000家，從業(yè)人員150萬(wàn)人。作為一種寓經(jīng)營(yíng)管理于服務(wù)之中的服務(wù)性行業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益是建立在規(guī)模經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)上的，規(guī)模經(jīng)營(yíng)又必須通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)實(shí)現(xiàn)，而市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)需要獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的競(jìng)爭(zhēng)主體。如前所述，物業(yè)管理企業(yè)還不能脫離房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)，真正獨(dú)立的物業(yè)管理企業(yè)并不適應(yīng)當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境，物業(yè)管理企業(yè)的品牌都由大型房地產(chǎn)開發(fā)公司樹立。這從本質(zhì)上制約了物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的形成，制約了物業(yè)管理市場(chǎng)重要內(nèi)涵和市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制關(guān)鍵環(huán)節(jié)的招投標(biāo)制度的實(shí)施。故如何發(fā)展物業(yè)管理企業(yè)的獨(dú)立地位就成為

供給主體發(fā)展的關(guān)鍵。

一.加強(qiáng)市場(chǎng)介體的建設(shè)

成立為物業(yè)管理交易服務(wù)的中介組織，如經(jīng)紀(jì)公司、交易所等，以形成有形的物業(yè)管理市場(chǎng)；

成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)，協(xié)會(huì)應(yīng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行立法治市、依法操作教育，規(guī)范企業(yè)市場(chǎng)行為，對(duì)企

業(yè)與城市各專業(yè)管理部門的關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)，維護(hù)企業(yè)的正當(dāng)權(quán)益；

成立規(guī)范服務(wù)監(jiān)督的中介組織，如價(jià)格審批機(jī)關(guān)和仲裁機(jī)構(gòu)。

注重物業(yè)管理市場(chǎng)主體介體的建設(shè)，不僅能促進(jìn)物業(yè)管理公司從房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中脫離出來(lái)，有利于市場(chǎng)

行為的規(guī)范，而且還有利于發(fā)展大中型物業(yè)管理企業(yè)。

二.完善相關(guān)法律法規(guī)

1.規(guī)范開發(fā)商、管理公司、業(yè)主三者之間權(quán)利、義務(wù)的法規(guī)，如參照香港制定的《房屋使用、維修、管理公共契約》。注意解決住宅區(qū)內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的移交問(wèn)題，共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金的管理問(wèn)題。

2.體現(xiàn)物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，規(guī)范招投標(biāo)行為，強(qiáng)化物業(yè)管理體制，明確管理原則的法規(guī)，如建設(shè)部已起草的《物業(yè)管理?xiàng)l例》。

3.制訂《物業(yè)管理企業(yè)自治管理辦法》，以規(guī)范企業(yè)設(shè)立條件，控制企業(yè)數(shù)量，提高企業(yè)素質(zhì)，促進(jìn)企業(yè)

建立現(xiàn)代企業(yè)制度。

4.劃分政府職能部門的行政管理職能，協(xié)調(diào)與物業(yè)管理公司的關(guān)系，如居委會(huì)與物業(yè)管理公司合署辦公的問(wèn)題。把政府管理從傳統(tǒng)的行政手段為主的模式逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橐越?jīng)濟(jì)、法律手段為主的模式。

三.發(fā)展多元化經(jīng)營(yíng)

1.發(fā)展管理信息系統(tǒng)（Management Information Systems簡(jiǎn)稱MIS）在物業(yè)管理中的應(yīng)用。以MIS為手段，以提供顧問(wèn)咨詢、發(fā)展信息服務(wù)為形式，擴(kuò)大物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)涵，促進(jìn)服務(wù)水平的提高，最終提高經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)企業(yè)生存、發(fā)展能力。另外利用MIS有效降低管理成本，提高管理人員處理事務(wù)的效率，主要表現(xiàn)在其有效改善資料的存儲(chǔ)方式，實(shí)現(xiàn)信息的共享與高速交換，實(shí)現(xiàn)決策的科學(xué)化，為物業(yè)管理公司脫離

房產(chǎn)開發(fā)公司提供了重要條件。

2.擴(kuò)大物業(yè)管理的覆蓋面，可涉及工業(yè)、商業(yè)、教育、衛(wèi)生、機(jī)關(guān)等物業(yè)的專業(yè)化管理，也可加入農(nóng)村城

市化建成區(qū)的管理。

物業(yè)管理市場(chǎng)盡管還存在許多不完善，但只要我們繼續(xù)深化改革，轉(zhuǎn)換機(jī)制，就能從早期的無(wú)序管理，到規(guī)范化管理到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；從淺層次的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，到深層次的規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)、人才競(jìng)爭(zhēng)、品牌競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管

理市場(chǎng)主體的深化和成熟。