第一篇：企業(yè)價值與金融不良資產評估新疆班講義3--資產評估實務

后續(xù)教育培訓教案---資產評估實務

岳華會計師事務所

季珉 2006年8月

主要內容

?公司法與企業(yè)價值評估 ?實務中應關注的主要問題 ?房地產企業(yè)評估 ?無形資產評估

?股權評估（法人股評估）

第一部分 公司法與企業(yè)價值評估

背景—新公司法保留了評估業(yè)務

?2006年1月1日重新修訂后的《公司法》開始實施 ?修訂后的《公司法》堅持了在公司中實行實收資本制度而未采納西方國家的授權資本制度 ?新《公司法》第二十七條規(guī)定“對作為出資的非貨幣財產應當評估作價，核實財產，不得高估或者低估作價”。

?這條規(guī)定無疑肯定了資產評估為規(guī)范公司治理所做出的歷史性貢獻。?修訂后的《公司法》在規(guī)定可用于出資的非貨幣財產方面有了新的突破

背景---服務于注冊資本評估的理論是否可直接應用于企業(yè)價值評估

?在《國際評估準則》和USPAP中，并無此類業(yè)務的相關規(guī)定。?我國評估行業(yè)起步初期，引入了西方部分評估理論和操作實務。在近二十年的不斷實踐中，對服務于注冊資本的評估進行了一系列的探索，形成了具有中國特色的評估理論和操作實務，并將這種評估思路延伸到企業(yè)價值及其他評估領域。?隨著股權轉讓項目的逐漸增多，評估準則研究的進一步深入，價值類型理論體系的引入，業(yè)界逐漸認識到企業(yè)的價值并不等同于企業(yè)所占有的全部資產的簡單加和。問題的提出

?國有企業(yè)改制為目的的評估應采用何種價值類型？

?原企業(yè)投入改制后新公司的凈資產是企業(yè)價值的概念還是企業(yè)資產的簡單加總？

?評估結論是否即可作為注冊資本金的依據，又可做為原企業(yè)以外投資人對價的依據，兩者有何不同？ 《公司法》對出資范圍的相關規(guī)定 ?“股東可以用貨幣出資，也可以用實物、知識產權、土地使用權等可以用貨幣估價并可以依法轉讓的非貨幣財產作價出資；但是，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得作為出資的財產除外?！??其中，“可以用貨幣估價并可以依法轉讓的非貨幣財產”是新增的，包括實物、知識產權、土地使用權與股權，但不包括債權。?對于股權的進入公司法沒有明確載明，而只有在司法解釋中加以規(guī)定。

《公司法》對出資范圍的相關規(guī)定

?實物出資即以民法上的物出資，包括房屋、車輛、設備、原材料、成品或半成品等。用于出資的實物首先應具有財產價值，因而才可能進行出資額和資本額的界定。而且，出資的實物可以是公司經營所需，也可以與公司的經營使用無關，其允許用于股東出資在于公司可以對其變現支配并實現其財產價值。此種實物是否可以作為出資，應由股東協商確定。?知識產權，是指人們對其智力勞動成果所享有的民事權利。傳統的知識產權包括商標權、專利權和著作權。工業(yè)產權只包括商標權和專利權?，F公司法已將出資形式由“工業(yè)產權”修改為“知識產權”，將著作權也納入出資形式的范疇，擴大了無形資產的出資范圍。《公司登記管理條例（2005修訂）》

第十四條 股東的出資方式應當符合《公司法》第二十七條的規(guī)定。股東以貨幣、實物、知識產權、土地使用權以外的其他財產出資的，其登記辦法由國家工商行政管理總局會同國務院有關部門規(guī)定。

股東不得以勞務、信用、自然人姓名、商譽、特許經營權或者設定擔保的財產等作價出資。企業(yè)改制的兩種定價問題

?企業(yè)改制是一個較為寬泛的概念，從目前評估服務的經濟行為來看，可以將企業(yè)改制理解為將原全民所有制企業(yè)改組為有限責任公司或股份有限公司，或者將有限責任公司改組為股份有限公司，或者將原企業(yè)的部分業(yè)務分拆與其他投資人合資成立新的有限公司。?改制形成的結果就是變更了原企業(yè)的性質，形成了新的公司和公司股東構成。

?因此改制中存在兩種定價的問題，即注冊資本金的定價問題和原企業(yè)全部或部分資產與新股東投入資產對價的定價問題。企業(yè)改制中可用于注冊的財產范圍和對象

?從《公司法》的立法本意來看，采用注冊資本制度一是保證公司具有一定的財產，能夠保障生產經營的正常開展，二是保證公司具有一定的償債能力，也是對債權人的保障措施。

?用于注冊的財產價值應體現其為任何投資人獲得經營回報的價值，同時也應體現一旦公司無力償還債務，債權人通過公開市場可以實現的價值。

?改制企業(yè)中用于注冊的財產，不是企業(yè)的全部財產，而是滿足《公司法》條件的部分資產。

企業(yè)改制中可用于注冊的財產價值類型和評估方法

?改制企業(yè)中用于注冊的財產的評估，是對部分財產市場價值的評估，而不是其他各類非市場價值的評估。

?對于改制企業(yè)中可用于注冊的部分財產的評估，在方法上應是以各類財產分別為評估對象，根據收集的相關資料和評估參數，分別分析三種評估方法對每類財產的適用性，分別估算評估價值，加總后得出的評估結論做為注冊資本定價的依據。企業(yè)改制中涉及的新股東與原股東對價 ?假設改制時沒有新股東的進入，注冊資本只是企業(yè)整體價值中的部分價值，改制完成后新股東進入就必須向原股東購買股權，他應當支付按企業(yè)整體價值和股東所購股權比例估算的股權價值。?如前述，允許注冊的財產只是原企業(yè)的部分財產，那么在注冊資本不能體現原企業(yè)價值的前提下，新股東的對價就不能以注冊資本為定價依據

?在我國大量國有企業(yè)改制中尤其要關注此類問題，特別是銀行、電信、資源等國家壟斷型企業(yè)和具有特許經營權的企業(yè)，以注冊資本為新股東的對價依據必然造成部分國有資產的流失。企業(yè)改制中涉及的新股東與原股東對價 ?在改制過程中以對價為目的的評估，應以企業(yè)全部股權或部分股權為評估對象

?價值類型的選擇應當包括市場價值和非市場價值。?當以國有企業(yè)為改制對象，國有資產監(jiān)督管理部門應當以市場價值做為監(jiān)督管理的依據，考核在股權轉讓過程中評估結論是否反映了在公開市場上理性投資人能夠支付的公允價值。

?當企業(yè)要求中介機構針對特定投資人提供轉讓價格參考意見時，評估機構可使用投資價值，考慮買賣雙方存在協同效應下的企業(yè)價值。小結

?在企業(yè)改制過程中存在兩種資產評估服務：企業(yè)注冊資本定價服務和為新股東出資對價服務。?不同評估服務評估對象不同：以注冊資本為目的的評估，其評估對象為企業(yè)中的部分財產，該部分財產應滿足《公司法》的規(guī)定并經股東協商同意；以股東出資對價為目的的評估，評估對象為企業(yè)價值。

?不同評估服務價值類型可能存在不同：以注冊資本為目的的評估，應選用市場價值類型。以股東出資對價為目的的評估，國有資產監(jiān)督管理部門應以市場價值做為監(jiān)管的依據。?

第二部分 資產評估實務中應關注的問題

資產評估風險防范--資產評估的風險

在廣義上可以界定為“與資產評估有關的單位或個人因資產評估事項所引起的遭受損失的可能性”。

在狹義上是指在資產評估過程中的執(zhí)業(yè)中因資產評估的結果與事實不符而導致的資產評估機構和資產評估從業(yè)人員承擔的損失，即資產評估的執(zhí)業(yè)風險。

資產評估風險防范—風險來源

資產評估的風險都來源于對所評估資產價值的揭示與事實上的資產價值的不一致性。導致此種不一致性的原因有：（1）信息的不完備性。

（2）評估人員能力的不足。

（3）評估人員道德的原因。

（4）報告表達和描述的不嚴謹。

評估項目風險判斷要點-來自委托方的風險 ?委托目的是否明確合法 ?委托人對時間要求是否苛刻 ?對評估結果是否有不合理要求 ?與資產占有方關系如何 ?有無非法經營記錄 ?高管人員是否誠信

評估項目風險判斷要點-來自資產占有方的風險 ?對評估工作態(tài)度是否積極 ?是否面臨財務危機 ?產權關系是否明確 ?行業(yè)環(huán)境是否穩(wěn)定 ?內部組織機構是否穩(wěn)定

?內部管理和控制是否健全及是否得到有效貫徹執(zhí)行 ?基礎資料檔案管理是否健全 ?財務核算體系是否合理 ?財會人員素質是否較高 ?高管人員是否誠信

評估項目風險判斷要點-來自待估資產的風險 ?產權證明文件是否齊全

?有無特殊而本機構無評估經驗的資產 ?有無抵押、質押、訴訟、抵債等資產 ?有無安全與完整保證程度低的資產 ?有無異地無法實施現場調查的資產

評估項目風險判斷要點-來自本機構的風險 ?本機構是否具備承接項目的資質要求 ?承接該項目是否影響本機構獨立性

?能否派出與資產評估項目相適應的項目負責人及助理人員 ?能否派出能勝任的專家組 ?參加項目的人員是否滿足獨立性要求

評估項目風險判斷要點-報告的使用風險 ?如評估報告是否需要公諸于公開媒體 ?是否可能被其他文件和資料引用

?是否提交國有資產管理部門備案或核準

?是否存在兩個或兩個以上利益對立的評估報告使用人 評估項目風險判斷要點-成本效益風險

?固定成本，指本公司參與項目人員薪酬、固定補助等成本預計 ?變動成本，指與項目有關的開發(fā)成本、差旅費、外聘專家費用等成本預計

?機會成本，指效率成本、管理成本等成本預計 ?經濟效益與社會效益的平衡 評估現場實施程序的控制

1、應當根據評估業(yè)務的具體情況對評估對象進行必要的調查。?

2、通過詢問、核對、勘察、函證等方式進行現場調查。一般包括以下主要內容：

?（1）獲得需要評估的資產清單；

?（2）核實評估對象的存在性及完整性；

?（3）對評估對象品質、使用狀況的現場勘查； ?（4）對評估對象的法律權屬資料的查驗。?

3、根據評估業(yè)務的具體情況、評估對象的特點及自身的經驗，可以遵循重要性原則謹慎進行。?

4、根據評估業(yè)務的需要，要求委托方或資產占有方等相關當事方提供評估資料，指導資產占有方對評估對象進行清查，填報資產清查申報明細表。?

5、應當對委托方或資產占有方等相關當事方提供的資料進行必要的查驗。?

6、受客觀條件限制，確實無法實施資產勘查與現場調查時，應該在資產評估報告書中披露，并說明該事項對評估結論的影響。?

7、如遇評估基準日變更或出現評估目的、評估范圍、評估方法等變更情況，應當根據評估對象的具體情況補充或調整資產勘查與現場調查工作。股權投資的處理

1、預測基礎--合并報表OR非合并報表 ?

2、預測對象—法人主體OR業(yè)務主體

3、重要性原則的把握—持股比例OR投資額 評估報告披露要點 ?

1、報告使用者 ?

2、價值類型

3、假設及限制條件

4、評估程序實施過程和情況 約定業(yè)務約定書的注意事項

1、不得在業(yè)務約定書簽訂過程中作出超越自身專業(yè)勝任能力和影響獨立性的承諾

2、增加報告使用者和價值類型的約定

除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，評估報告僅供委托方和業(yè)務約定書中約定的其他評估報告使用者使用。委托方和業(yè)務約定書中約定的其他評估報告使用者以外的任何單位和個人不因獲得評估報告而成為評估報告使用者。

3、業(yè)務約定書中載明的評估目的應當惟一，評估目的表述應當明確、清晰。

第三部分 房地產企業(yè)評估

房地產企業(yè)評估—高風險領域之一

?房地產企業(yè)的轉讓成為上市公司資產轉換的重點對象 ?可以通過操縱在建房地產項目隱含的利潤，控制轉讓價格 房地產企業(yè)評估—兩個典型案例

?某上市公司的母公司將其控股的房地產公司以成本價轉入上市公司，當年實現利潤5000萬元，美化報表為配股創(chuàng)造條件

?某上市公司的將其控股的房地產公司以高價賣給關聯公司，年報因此筆交易每股收益由—0.24元變?yōu)橼A利0.06元。房地產企業(yè)評估—目前的規(guī)范要求 資產評估規(guī)范

?企業(yè)整體成本加和法前提下—產成品和在產品評估

?企業(yè)整體成本加和法前提下—土地使用權、房屋建筑物、在建工程評估

?收益法前提下企業(yè)價值評估

房地產企業(yè)評估—目前的規(guī)范要求 房地產估價規(guī)范

?最高最佳使用 highest and best use 法律上允許、技術上可能、經濟上可行，經過充分合理的論證，能使估價對象產生最高價值的使用。房地產企業(yè)評估—目前的規(guī)范要求 ?假設開發(fā)法

?待開發(fā)房地產價值=開發(fā)完成后的房地產價值-開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-投資者購買待開發(fā)房地產應負擔的稅費

?預測開發(fā)完成后的房地產價值，宜采用市場比較法，并應考慮類似房地產價格的未來變動趨勢。

?開發(fā)利潤=待開發(fā)房地產價值與開發(fā)成本之和（或取開發(fā)完成后的房地產價值）*同一市場上類似房地產開發(fā)項目相應的平均利潤率 ?必須考慮資金的時間價值。在實際操作中宜采用折現的方法；難以采用折現的方法時，可采用計算利息的方法。房地產企業(yè)評估—如何操縱評估 ?低價的由來

?使用成本法，按核實后的成本計開發(fā)項目的評估值

?為回避產成品和在產品隱含利潤，將開發(fā)項目按房屋建筑物和在建工程評估

房地產企業(yè)評估—如何操縱評估 高價的由來

?使用收益法，操縱利潤預測和折現率的選取

?利用最高最佳使用假設，忽視法律上允許、技術上可行、經濟上可行的限制

?使用假設開發(fā)法，將開發(fā)項目可能實現的全部利潤量化，而未按原投資人投資資金應分攤的利潤進行估算 ?忽略產權上的瑕疵

?簡單地利用土地估價報告和房地產估價報告

1、您認為此報告存在哪些問題？

2、如果由您來承做此項目，您打算從何途徑收集哪些資料、選擇什么評估方法、在報告披露方面重點關注哪些問題？

1、評估風險分析

2、評估方法的選擇

3、重要參數的選取

4、評估假設

第四部分 無形資產評估

無形資產評估—高風險領域之二 ?用于注冊資金

?用于融資計劃或尋找戰(zhàn)略投資人 ?用于上市公司關聯方轉讓

無形資產評估—目前的規(guī)范和準則 ?《資產評估操作規(guī)范意見》

?第十章 第九十二條至第一百條 ?《資產評估準則—無形資產》 ?共22條，自2001年9月實施

無形資產評估—無形資產準則的突出貢獻 ?強調了總體應關注的事項

（1）有關無形資產權利的法律文件或其他證明資料；

（2）無形資產的性質、目前和歷史狀況；

（3）無形資產的剩余經濟壽命和法定壽命；

（4）無形資產的使用范圍和獲利能力；

（5）無形資產以往的評估及交易情況；

（6）無形資產轉讓的可行性；

（7）類似的無形資產的市場價格信息；

（8）賣方承諾的保證、賠償及其他附加條件；（9）可能影響無形資產價值的宏觀經濟前景；

（10）可能影響無形資產價值的行業(yè)狀況及前景；（11）可能影響無形資產價值的企業(yè)狀況及前景；（12）對不可比信息的調整。

無形資產評估—無形資產準則的突出貢獻

?強調了使用三種方法時應關注的事項 成本法：

（1）無形資產的重臵成本應當包括開發(fā)者或持有者的合理收益；（2）功能性貶值和經濟性貶值。收益法：

（1）合理確定無形資產帶來的預期收益，分析與之有關的預期變動、受益期限，與收益有關的成本費用、配套資產、現金流量、風險因素及貨幣時間價值；

（2）確信分配到包括無形資產在內的單項資產的收益之和不超過企業(yè)資產總和帶來的收益；

（3）預期收益口徑與折現率口徑保持一致；

（4）折現期限一般選擇經濟壽命和法定壽命的較短者；

（5）當預測趨勢與現實情況明顯不符時，分析產生差異的原因。無形資產評估—無形資產準則的突出貢獻 ?強調了使用三種方法時應關注的事項 市場法：

（1）確定具有合理比較基礎的類似的無形資產；

（2）收集類似的無形資產交易的市場信息和被評估無形資產以往的交易信息；

（3）依據的價格信息具有代表性，且在評估基準日是有效的；（4）根據宏觀經濟、行業(yè)和無形資產情況的變化，考慮時間因素，對被評估無形資產以往交易信息進行必要調整。?強調了應在報告中披露的事項 ?聲明--

（1）評估報告陳述的事項是真實和準確的；

（2）對評估所依據的信息來源進行了驗證，并確信其是可靠和適當的；

（3）評估報告的分析和結論是在恪守獨立、客觀和公正原則基礎上形成的，僅在假設和限定條件下成立；

（4）與被評估無形資產及有關當事人沒有任何利害關系；

（5）利用了專家的工作，并對專家工作的結果負責（如果沒有利用專家工作，則不用聲明）；（6）評估報告只能用于載明的評估目的，因使用不當造成的后果與簽字注冊資產評估師及其所在評估機構無關。?強調了應在報告中披露的事項（1）無形資產的性質；（2）評估范圍；（3）重要的前提、假設、限定條件及其對評估價值的影響；（4）無形資產的權屬；

（5）使用的信息來源；（6）宏觀經濟和行業(yè)的前景；（7）無形資產的歷史狀況；（8）無形資產的競爭狀況；（9）無形資產的前景；

（10）無形資產以往的交易情況；（11）使用的評估方法及其理由；

（12）評估方法中的運算和邏輯推理方式；（13）折現率等重要參數的來源；

（14）各種價值結論調整為最終評估價值的邏輯推理方式。

無形資產評估—案例中的主要問題

?只依據委托方提供資料—一份可行性報告做出多個價值 ?未對權屬進行必要的調查和披露—從誕生到確權

?未對無形資產的范圍和性質進行必要的描述—多次轉讓、多家使用委估資產性質不明

?只按91號文報告披露要求披露—披露是否完整如何判斷 ?將運用待估無形資產的產品價值計入無形資產價值 ?將待估無形資產領域的價值計入無形資產價值

?將無形資產產生的間接價值乃至社會價值計入無形資產價值—無形資產價值是無形資產所有人通過無形資產獲取的收益 ?職業(yè)道德問題

?（1）使用無限年期或脫離實際的收益期間 ?（2）預測收益遠高于歷史情況而無任何理由 ?（3）任意調控折現率

“甲、乙型肝炎聯合疫苗”專有技術評估案例

1、您認為此報告存在哪些問題？

2、如果由您來承做此項目，您打算從何途徑收集哪些資料、選擇什么評估方法、在報告披露方面重點關注哪些問題？ “甲、乙型肝炎聯合疫苗”專有技術評估案例

1、評估方法的選擇

2、評估程序

3、權屬的清查驗證與披露

4、重要參數的選取及依據

5、按無形資產準則要求報告需披露的內容

6、如何寫咨詢報告

第五部分

法人股評估

法人股評估—待規(guī)范的業(yè)務 ?90%的證券機構從事此項業(yè)務 ?截止2001年4月底，全國共有發(fā)行A股的上市公司1102家。第一大股東為國家持股的公司，占全部公司總數的65%，第一大股東為法人股東的，占全部公司總數的31%，兩者之和所占比例高達96%。?截止2002年5月底，深滬兩市發(fā)行總股本37,099,893萬元，其中國家股19,695,677萬元，占全部股本的53%，法人股3,186,120萬元，占全部股本的9%，兩者之和所占比例高達62%。

?截止2002年6月底，已在交易所公告凍結股權的上市公司共94家，占全部上市公司的8.5%。凍結國有股及社會法人股共796,971萬股，占全部國有股及社會法人股的3.5%。?使機構受到行政受罰最多的業(yè)務 ?處罰的直接原因是評估機構未進入股權所在企業(yè)實施現場調查和工作程序，而出具了評估報告

?處罰的基本原因是法人股每股評估價值遠低于每股凈資產，造成了國有資產的流失，受到社會的關注 法人股評估—政策風險

?法釋（2001）28號文《關于凍結、拍賣上市公司國有股和社會法人股若干問題的規(guī)定》第十三條規(guī)定：“股權拍賣保留價，應當按照評估值確定?！?/p>

?財企（2001）656號《關于上市公司國有股被人民法院凍結、拍賣有關問題的通知》第五條也規(guī)定拍賣保留價應按評估值確定。?國家國有資產管理局和體改委聯合發(fā)布的《股份有限公司國有股股東行使股權行為規(guī)范意見》第十七條規(guī)定：“轉讓的價格必須依據公司的每股凈資產、凈資產收益率、實際投資價值（投資回報率）、近期市場價格以及合理的市盈率等因素來確定，但不得低于每股凈資產?！?/p>

法人股評估—市場風險

?涉案的債權人和債務人存在嚴重的沖突 ?拍賣中的操縱行為

?市場的蓄意利用—通過拍賣渠道低價實現國退民進—“鄭州宇通”事件

法人股評估—評估中的技術障礙

?在何種情況下實施現場程序，如何實施現場程序 ?“清算前提”O(jiān)R”持續(xù)經營前提”

?拍賣底價是“市場價值”O(jiān)R“非市場價值” ?特殊的報告使用者和特殊的報告披露 法人股評估—幾點建議 ?市場法和收益法并用

?市場法應考慮的重點：根據轉讓性質、轉讓內容、轉讓條件、上市公司所屬行業(yè)等，選取各方面與評估對象接近的轉讓實例作為參照物，通過對企業(yè)股權結構、主營業(yè)務及行業(yè)前景、競爭地位、歷史收益情況和未來盈利能力、股權轉讓時間、轉讓條件、法人股總量、流通股市盈率、公司效率、公司規(guī)模大小等影響法人股股權價格的因素進行深入分析，調整確定股權轉讓溢價率。

?充分依賴市場信息—上市公司信息及法人股投資信息 ?依據風險控制原則確定現場勘察是否進行及進行的深度 法人股評估—幾點建議 報告特殊披露： ?方法的選取思

?重要參數的選取過程 ?評估程序的實施過程 ?提供了多種價值類型的，應對價值類型進行定義并在報告中明確限制使用的條件 法人股評估—2003年拍賣案例總結 ?總體情況：法人股網站共統計拍賣案例的樣本245個，其流通折扣率平均為0.22，凈資產倍率為0.80；流通折扣率在0.03至0.51之間，凈資產倍率在0.29至3.0之間。?有效樣本分析：

?扣除掉流通折扣率在10%以下(主要為莊股或凈資產為負的。其流通折扣率已失真)?扣除凈資產在0.5元以下的部分（這種情況下其凈資產倍率會很高）

?扣除川投長鋼、太化股份、魯北化工、大冶特鋼、粵富華五支股票，共計出現了15次

?其余樣本的平均凈資產倍率為0.79，平均流通折扣率為0.246。股權分臵的基本思路

?非流通的法人股要獲得上市流通權，就要為取得流通權支付相應的代價，這就是解決股權分臵過程中所稱的對價。這一對價是由非流通股東支付給流通股東的。因為股票的流通量大了，供需關系發(fā)生了變化，股票的價格會降低，流通股東的利益會受到損失。三一重工的案例

?三一重工股份有限公司實施股權分臵改革對價方案為：以方案實施的股權登記日公司總股本24000萬股、流通股6000萬股為基數，流通股股東每持有10股流通股股票將獲得非流通股股東支付的3.5股股票和8元現金對價。

?三一重工在05年3月31日的凈資產為8.16元，非流通股為18000萬股，流通股6000萬股。按上述方案實施后，原法人股東的股份變?yōu)?5900萬股（18000-6000*0.35）。

?方案實施的股權登記日三一重工的股價為23.82元。理論上講，股權分臵的實施不影響流通股的股價，但實際上證券市場會自然進行除權，因為前一天收盤買入的股票市值不會因為第二天的實施日而自動增值，所以市場會進行自動除權。三一重工除權日的自然除權價為17.05。

?三一重工非流通股東所擁有的權益價值=15900*17.05-0.8*6000=266295萬元。

?法人股在未實施股權分臵方案前的價格與當時的流通股價的比例為：原法人股的每股價格=權益價值/原擁有的股數=266295/18000=14.8元。

?與股權登記日流通股價的比例=14.8/23.82=62.11% ?與原凈資產的倍率=14.8/8.16=1.81 紫江企業(yè)的案例

?與股權登記日流通股價的比例=1.68/2.78=60.53% ?與原凈資產的倍率=1.68/1.9=0.885 ABC上市公司法人股評估案例

主講人簡介

季珉，管理學博士，岳華會計師事務所有限責任公司合伙人、主任評估師。中國注冊資產評估師，中國注冊土地估價師，保險公估人，高級經濟師。

季珉博士兼任資產評估準則專家委員會委員；國務院國有資產管理委員會、財政部評估項目審核專家組成員；中國東方資產管理公司、中國長城資產管理公司項目審核專家組成員；中國資產評估協會執(zhí)業(yè)責任鑒定委員會委員；中國資產評估協會女評估師委員會委員。

季珉博士曾在中國航空工業(yè)總公司資產管理局從事資產評估立項及確認工作，致力于航空行業(yè)評估相關制度研究及制定工作，指導企業(yè)在產權變動過程中涉及資產評估的規(guī)范化管理；在岳華會計師事務所執(zhí)業(yè)期間，負責完成資產評估項目百余個，涉及資產總額數百億元；并在岳華會計師事務所從事資產評估質量控制工作，具體包括制定資產評估質量管理文件及本所資產評估準則、資產評估內部及外部課題研究、報告的三級復核、集團所專業(yè)培訓、資產評估數據庫建設、資產評估外聘專家管理等。

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第二篇：企業(yè)價值資產評估

摘 要 《企業(yè)價值評估指導意見（試行）》于2005年4月起實施，打破了價值評估中單一使用成本法的局面，使得收益法、市場法的應用有了政策上的依據，對三種方法進行了比較分析，探討如何正確、合理的選擇三種方法應用于評估實踐這一問題。

關鍵詞 企業(yè)價值資產評估 成本法 市場法 收益法引言

2004年12月30日中國資產評估協會發(fā)布了《企業(yè)價值評估指導意見書（試行）》（簡稱“意見書”），從基本要求、評估要求、評估方法和評估披露等方面對注冊資產評估師執(zhí)行企業(yè)價值評估業(yè)務提出了新的要求，并于2005年4月1日起開始實施。意見書明確提出收益法、市場法、成本法是企業(yè)價值評估的三種基本方法，這一規(guī)定打破了長期以來我國企業(yè)價值評估實踐中單一使用成本法的局面，擬促成三足鼎立的評估方法格局?；诖?，在具體的價值評估實踐中方法的選擇成為亟待解決的問題，對此進行深入的討論具有現實意義。企業(yè)價值評估方法應用現狀

企業(yè)價值評估實踐中，目前國際上通用的評估方法有收益法、市場法、成本法，期權法較少采用。而在我國的價值評估實踐中，成本法是企業(yè)價值評估的首選和主要使用的方法，收益法、市場法很少采用，期權法幾乎不用。趙邦宏博士對我國2003年企業(yè)價值評估使用方法做了問卷調查，調查結果顯示，成本法在我國企業(yè)價值評估業(yè)務中所占的比例達95%左右，而收益法一般作為成本法的驗證方法，不單獨使用，市場法很少使用，期權法一般無人采用，而且在2004年12月30日中國資產評估協會發(fā)布的《企業(yè)價值評估指導意見書（試行）》中也未涉及到期權法，基于此，本文中對企業(yè)價值評估方法的比較及選擇研究中不考慮期權法，僅以成本法、市場法、收益法三種方法為研究對象。3 成本法、市場法、收益法比較分析

要選擇適合于目標企業(yè)價值評估的方法，首先應從不同的角度對方法進行比較分析，以明確各種方法之間的差異性，以下從方法原理、方法的前提條件、方法的適用性和局限性對成本法、市場法、收益法進行比較分析。

3.1 各方法的原理

成本法的基本原理是重建或重置評估對象，即在條件允許的情況下，任何一個精明的潛在投資者，在購置一項資產時所愿意支付的價格不會超過建造一項與所購資產具有相同用途的替代品所需要的成本。

收益法的基礎是經濟學中的預期效用理論，一項資產的價值是利用它所能獲取的未來收益的現值，其折現率反映了投資該項資產并獲得收益的風險的回報率，即對于投資者來講，企業(yè)的價值在于預期企業(yè)未來所能夠產生的收益。這一理論基礎可以追溯到艾爾文·費雪，費雪認為，資本帶來一系列的未來收入，因而資本的價值實質上是對未來收入的折現值，即未來收入的資本化。

企業(yè)價值評估市場法是基于一個經濟理論和常識都認同的原則，類似的資產應該有類

似的交易價格。該原則的一個假設條件為，如果類似的資產在交易價格上存在較大差異，則在市場上就可能產生套利交易的情況，市場法就是基于該理論而得到應用的。在對企業(yè)價值的評估中，市場法充分利用市場及市場中參考企業(yè)的成交價格信息，并以此為基礎，分析和判斷被評估對象的價值。

3.2 各方法的前提條件

運用成本法進行企業(yè)價值評估應具備的前提條件有三個：一是進行價值評估時目標企業(yè)的表外項目價值，如管理效率、自創(chuàng)商譽、銷售網絡等，對企業(yè)整體價值的影響可以忽略不計；二是資產負債表中單項資產的市場價值能夠公允客觀反映所評估資產的價值；三是投資者購置一項資產所愿意支付的價格不會超過具有相同用途所需的替代品所需的成本。若選擇收益法進行企業(yè)價值評估，應具備以下三個前提條件：一是投資主體愿意支付的價格不應超過目標企業(yè)按未來預期收益折算所得的現值；二是目標企業(yè)的未來收益能夠合理的預測，企業(yè)未來收益的風險可以客觀的進行估算，也就是說目標企業(yè)的未來收益和風險能合理的予以量化；三是被評估企業(yè)應具持續(xù)的盈利能力。

采用市場法進行企業(yè)價值評估需要滿足三個基本的前提條件：一是要有一個活躍的公開市場，公開市場指的是有多個交易主體自愿參與且他們之間進行平等交易的市場，這個市場上的交易價格代表了交易資產的行情，即可認為是市場的公允價格；二是在這個市場上要有與評估對象相同或者相似的參考企業(yè)或者交易案例；三是能夠收集到與評估相關的信息資料，同時這些信息資料應具有代表性、合理性和有效性。

3.3 各方法的適用性和局限性

成本法以資產負債表為基礎，相對于市場法和收益法，成本法的評估結果客觀依據較強。一般情況下，在涉及一個僅進行投資或僅擁有不動產的控股企業(yè)，以及所評估的企業(yè)的評估前提為非持續(xù)經營時，適宜用成本法進行評估。但由于運用成本法無法把握一個持續(xù)經營企業(yè)價值的整體性，也難衡量企業(yè)各個單項資產間的工藝匹配以及有機組合因素可能產生出來的整合效應。因而，在持續(xù)經營假設前提下，不宜單獨運用成本法進行價值評估。

收益法以預期的收益和折現率為基礎，因而對于目標企業(yè)來說，如果目前的收益為正值，具有持續(xù)性，同時在收益期內折現率能夠可靠的估計，則更適宜用收益法進行價值評估。通常，處于成長期和成熟期的企業(yè)收益具有上述特點，可用收益法?；谑找娣ǖ膽脳l件，有下述特點的企業(yè)不適合用收益法進行價值評估：處于困境中的企業(yè)、收益具有周期性特點的企業(yè)、擁有較多閑置資產的企業(yè)、經營狀況不穩(wěn)定以及風險問題難以合理衡量的私營企業(yè)。

市場法最大的優(yōu)點在于具有簡單、直觀便于理解、運用靈活的特點。尤其是當目標公司未來的收益難以做出詳盡的預測時，運用收益法進行評估顯然受到限制，而市場法受到的限制相對較小。此外，站在實務的角度上，市場法往往更為常用，或通常作為運用其他評估方法所獲得評估結果的驗證或參考。但是運用市場法評估企業(yè)價值也存在一定的局限性：首先，因為評估對象和參考企業(yè)所面臨的風險和不確定性往往不盡相同，因而要找到

與評估對象絕對相同或者類似的可比企業(yè)難度較大；其次，對價值比率的調整是運用市場法及為關鍵的一步，這需要評估師有豐富的實踐經驗和較強的技術能力。價值評估方法選擇的原則

價值評估方法的選擇不是主觀隨意、沒有規(guī)律可循的，無論是哪一種方法，評估的最終目的是相同的，殊途同歸的服務于市場交易和投資決策，因而各種方法之間有著內在的聯系，結合前文對價值評估方法的比較分析，可以總結出企業(yè)價值評估方法選擇的一些原則：

4.1 依據相關準則、規(guī)范的原則

企業(yè)價值評估的相關準則和規(guī)范是由管理部門頒布的，具有一定的權威性和部分強制性。如在2005年4月1日實施的《企業(yè)價值評估指導意見書（試行）》二十三條中規(guī)定：“注冊資產評估師應當根據評估對象、價值類型、資料收集情況等相關條件，分析收益法、市場法、和成本法三種資產評估基本方法的適用性，恰當選擇一種或多種資產評估基本方法”；第三十四條中指出：“以持續(xù)經營為前提對企業(yè)進行評估時，成本法一般不應當作為唯一使用的評估方法”；第二十五條中指出：“注冊資產評估師應當根據被評估企業(yè)成立時間的長短、歷史經營情況，尤其是經營和收益穩(wěn)定狀況、未來收益的可預測性，恰當考慮收益法的適用性”。顯然，這些條款對選擇企業(yè)價值評估方法具有很強的指導意義。

4.2 借鑒共識性研究成果的原則

價值評估方法選擇的一些共識性研究成果是眾多研究人員共同努力的結果，是基于價值評估實踐的一些理論上的提煉，對于選擇合理的方法用于價值評估有較大的參考價值。如在涉及一個僅進行投資或僅擁有不動產的控股企業(yè)，或所評估的企業(yè)的評估前提為非持續(xù)經營，應該考慮采用成本法。以持續(xù)經營為前提進行企業(yè)價值評估，不宜單獨使用成本法。在企業(yè)的初創(chuàng)期，經營和收益狀況不穩(wěn)定，不宜采用成本法進行價值評估。一般來說，收益法更適宜于無形資產的價值評估。此外，如果企業(yè)處于成長期或成熟期，經營、收益狀況穩(wěn)定并有充分的歷史資料為依據，能合理的預測企業(yè)的收益，這時采用收益法較好。在參考企業(yè)或交易案例的資料信息較完備、客觀時，從成本效率的角度來考慮，適合選擇市場法進行價值評估。

4.3 客觀、公正的原則

客觀性原則要求評估師在選擇價值評估方法的時候應始終站在客觀的立場上，堅持以客觀事實為依據的科學態(tài)度，盡量避免用個人主觀臆斷來代替客觀實際，盡可能排除人為的主觀因素，擺脫利益沖突的影響，依據客觀的資料數據，進行科學的分析、判斷，選擇合理的方法。公正性原則要求評估人員客觀的闡明意見，不偏不倚的對待各利益主體。客觀、公正這一原則不僅具有方法選擇上的指導意義，而且從評估人員素質的角度對方法選擇做了要求。

4.4 成本效率的原則

評估機構作為獨立的經濟主體之一，也需要獲取利潤以促進企業(yè)的生存、發(fā)展，因而在評估方法選擇時，要考慮各種評估方法耗用的物質資源、時間資源及人力資源，在法律、規(guī)范允許的范圍內及滿足委托企業(yè)評估要求的前提下，力求提高效率、節(jié)約成本。只有如此，才能形成委托企業(yè)和評估機構互動發(fā)展的雙贏模式，更有利于評估機構增強自身實力，提高服務水平。

4.5 風險防范的原則

企業(yè)價值評估的風險可以界定為：“由于評估人員或者機構在企業(yè)價值評估的過程中對目標企業(yè)的價值作了不當或錯誤的意見而產生的風險”，根據這一定義，企業(yè)價值評估中的風險可分為外部風險和內部風險。外部風險是指評估機構的外部因素客觀上阻礙和干擾評估人員對被評估企業(yè)實施必要的和正常的評估過程而產生的風險。內部風險是指由于評估機構的內部因素導致評估人員對擬評估企業(yè)的價值作了不當或錯誤的意見而產生的風險。顯然，企業(yè)價值評估方法的選擇作為價值評估中的一個環(huán)節(jié)，可能會由于方法選擇的不當帶來評估風險?；诖?，在選擇評估方法的時候要有強的風險防范意識，綜合考慮各種因素，分析可能產生的評估風險，做出客觀、合理的價值評估方法選擇。

參考文獻阿斯躍斯,達蒙德理.張志強譯.價值評估[M].北京：北京大學出版社，200

中國資產評估協會．企業(yè)價值評估知道意見書（試行）講解[M]．北京：經濟科學出版社，200

中國注冊會計師協會．財務成本管理[M]．北京：經濟科學出版社，2005王海粟．企業(yè)價值評估[M]．上海：復旦大學出版社，2005王少豪．企業(yè)價值評估：觀點、方法與實務[M]．北京：中國水利水電出版社，2005

第三篇：金融企業(yè)評估案例

中國農業(yè)銀行XX縣支行納稅評估案例

一、內容提要

中國農業(yè)銀行XX縣支行是國有金融企業(yè),經營范圍主要是吸收公眾存款，發(fā)放貸款，辦理國內結算、票據承兌，代理發(fā)行、兌付政府債券、金融債券，代理收付款項及代理保險業(yè)務等。2010該單位實現農戶小額貸款利息收入12486296.55元、涉農貸款利息收入11872219.54元、中間業(yè)務收入15203932.02元，營業(yè)外收入290578.79元，金融機構往來收入70160003.09元，利潤總額32839030.98元。

在2011重點稅源企業(yè)專項評估期間，XX縣地方稅務局將其列為重點評估對象，運用項目評估法、指標分析法等評估方法，利用稅收指標和財務分析指標對納稅人申報數據的合理性進行評析，并對其房產、土地等情況進行了帳實核對，發(fā)現該單位存在的納稅疑點，指導納稅人補繳營業(yè)稅及附加、房產稅、個人所得稅、印花稅、土地增值稅以及滯納金合計13萬余元。

二、案例介紹

（一）案頭分析，發(fā)現疑點。

根據金融企業(yè)核算特點，評估人員通過“大集中”系統采集了納稅人納稅申報、稅款入庫、財務會計報表信息以及房產、土地等的稅源信息，分析申報數與其相應稅基、稅率等稅種要素和企業(yè)狀況的邏輯關系，重點審核分析了其表外科目；同時，地稅機關針對銀行高收入的特點，對該企業(yè)的個人所得稅申報納稅情況進行了評析。具體分析過程和疑點情況如下：

1、通過分析其表外科目，發(fā)現2010年末“應收未收利息”1424776.92元，不能確定是否申報繳納營業(yè)稅及附加稅費，存在少繳稅款的可能；

2、該單位2010年“營業(yè)外收入”290578.79元，上年為0元，變動率為100%，變動異常，是否存在將應稅項目列到營業(yè)外收入，少申報繳納稅款；

3、該單位只申報繳納了借款合同印花稅，但通過分析發(fā)現，該單位2010年還書立了租賃合同等，未按規(guī)定申報繳納印花稅；

4、該單位“應付職工薪酬”借方發(fā)生額18069953.06元，而“大集中”系統中個人所得稅全員全額申報發(fā)放工資額17545583.89元，二者不相符合，存在少申報工資薪金數額，少代扣代繳稅款的可能；

5、該單位“固定資產改良”支出科目借方余額637905.38元，結合采集的第三方信息得知，該單位于2009年7月份裝修營業(yè)廳，于2009年11月達到預定可使用狀態(tài)，已投入使用，可能存在將增加的房產價值長期掛賬不結轉，少繳納房產稅的問題。

（二）約談核實，舉證釋疑。

根據案頭分析的納稅疑點，XX縣地稅局決定對該單位相應人員進行約談。2011 年5月 26 日，評估人員經批準后向該單位發(fā)出《稅務約談通知書》，通知法人代表以及財務人員到稅源管理科進行約談，并要其帶好有關的帳薄、憑證（或復印件）。5月 27 日，該單位法人代表及財務人員準時來到稅源管理科，并提供了報表、總帳、各類明細帳等資料。在約談過程中，被約談人介紹了該單位的基本情況，然后對評估中發(fā)現的疑點問題進行了解釋，評估人員制作了《約談舉證記錄》。

1、對于表外應收未收利息，該單位財務負責人承認未申報繳納營業(yè)稅。但由于會計準則與稅法的差異，該單位對表外應收未收利息是否繳納營業(yè)稅及附加稅費存在歧義。評估人員依據新修訂的《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》和實施細則，以及財政部、國家稅務總局《關于公布若干廢止和失效的營業(yè)稅規(guī)范性文件的通知》文件精神，認定表外應收未收利息必須從2009年1月1日起征收營業(yè)稅及附加稅費，并將相關政策依據向該企業(yè)負責人及財務人員作了講解。經過評估人員的稅法宣傳，該單位同意2009年1月1日后發(fā)生的應收未收息798978.41元補繳營業(yè)稅及附加稅費。

2、經了解，該單位2010年“營業(yè)外收入”290578.79元為處置房地產收入，應按規(guī)定繳納了營業(yè)稅及相關附加稅費，但未繳納土地增值稅。由于該單位所處置的房產建造較早，扣除項目金額較難核實，評估人員根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及《山東省土地增值稅預征管理暫行辦法》的規(guī)定，決定先按2%的預征率預征土地增值稅5811.58元，該單位表示認可。

3、印花稅方面，該單位承認由于對稅收政策掌握不是太透徹，確實只繳納了借款合同印花稅，其他應稅憑證未繳納，并表示愿意補繳。

4、關于該單位“應付職工薪酬”借方發(fā)生額與“大集中”系統中個人所得稅全員全額申報發(fā)放工資額二者不相符合問題，經評估人員核查，納稅人舉證，主要是因為該單位發(fā)放的取暖費61500元、全年一次性獎金306088元及離退休人員返聘所支付的工資156781元未申報扣繳稅款，納稅人同意重新計算補繳。

5、該單位“固定資產改良”支出科目借方余額637905.38元，該單位承認確為營業(yè)廳裝修支出，已完工投入使用。由于未辦理竣工結算，故未結轉固定資產，少交了房產稅。

（三）評定處理，自查補稅。

通過評估分析以及納稅約談核實，地稅機關及時發(fā)現了納稅人在申報納稅中存在的問題。由于產生少申報稅款的主要原因，是近年稅收政策變化比較大、比較快，納稅人不熟悉，掌握理解不透徹造成的，決定不認定該單位偷稅。依據《稅收征管法》及其實施細則、《個人所得稅法》及其實施細則、《營業(yè)稅暫行條例》、《房產稅暫行條例》以及其他稅收法律、法規(guī)的具體條款和國家稅務總局《納稅評估管理辦法（試行）》的規(guī)定，告知納稅人涉稅事項中存在的問題，要求納稅人自行糾正錯誤和調整賬務，申報補繳稅款13萬余元，其中營業(yè)稅39948.92元；個人所得稅72442.84元；城市維護建設稅1997.45元；房產稅5358.41元；教育費附加1198.47元，地方教育附加399.49元；印花稅4386.20元；土地增值稅5811.58元。納稅人經過地稅機關的評估及輔導，及時、足額地申報補繳了稅款及滯納金。

三、評估建議

（一）納稅評估工作要取得良好成效，必須走人機結合的道路。一方面，評估工作要取得較高的質量與效率，必須依托信息化作出定量分析。另一方面，評估工作又必須 發(fā)揮人的主觀能動性，利用稅務人員從長期的稅源管理實踐中積累的工作經驗，對納稅人納稅申報的真實性和準確性做出定性分析。二者是相輔相成，缺一不可的，缺少了哪一方面，評估工作都無法取得好的效果。

（二）事先了解評估企業(yè)的全面情況是進行納稅評估的基礎評估人員要對評估企業(yè)實際生產經營情況、申報納稅情況以及所屬行業(yè)和企業(yè)特征進行分析，了解行業(yè)特點，熟悉行業(yè)財務制度，掌握行業(yè)稅收政策，只有這樣才能在審核分析中發(fā)現疑點，做到有的放矢。

（三）約談方式的正確運用是澄清和確認疑點涉稅問題的關鍵 評稅人員應在約談前，根據評估分析的不同疑點問題，擬定詳細的約談提綱，使約談過程更具有針對性、可操作性和有效性。這樣，一方面才能找準切入點，才能讓企業(yè) 難以自圓其說，及時地發(fā)現企業(yè)存在的問題。另一方面，通過企業(yè)參與約談的態(tài)度，從 中可判斷出企業(yè)存在問題大小的程度。

（四）在評估過程中應宣傳講解相關稅收政策，讓納稅人對最新政策有了更深的了解，提高了納稅申報的質量，從而提高納稅人的稅法遵從度，促進征納關系更加和諧。

四、案例點評

本案例評估類型為專項評估, 評估稅種為所有涉及稅種, 評估對象為金融企業(yè),疑點核實的方式為約談舉證, 評估結論為差異符合性結論。

本案例反映的問題在金融行業(yè)比較典型，觸及了金融行業(yè)在征收管理中存在的普遍性問題，其處理方法和結果，對加強金融行業(yè)日常征收管理，提高征管質量和效率具有普遍的借鑒和指導意義。在本案中，評估人員前期評估分析比較充分，能進行多稅種全面評估分析，不放過一個疑點，并在約談中針對性的進行政策輔導，使疑點逐個得到證實或排除，提高了評估工作的效率，體現了評估人員的強烈責任心和較高的業(yè)務水平。

報送單位：梁山縣地稅局稅源管理科

第四篇：金融租賃企業(yè)評估實務及案例分析

金融租賃企業(yè)評估實務及案例分析

（一）教學目標

1．掌握金融租賃企業(yè)的概念及分類 2．了解金融租賃企業(yè)收益法評估要點 3．了解金融租賃企業(yè)市場法評估要點

一、金融租賃企業(yè)簡介

（一）金融租賃企業(yè)概念

租賃企業(yè)包括兩大類：實物租賃企業(yè)、金融租賃企業(yè)。

兩類企業(yè)的區(qū)別主要是：前者最終只轉移租賃標的物的使用權，一般稱之為經營性租賃；后者最終要轉移租賃標的物的所有權，一般稱為融資性租賃。

金融租賃企業(yè)：是指經銀監(jiān)會批準，以經營融資租賃業(yè)務為主的非銀行金融機構。金融租賃企業(yè)是一種金融機構，受銀監(jiān)會監(jiān)管。金融租賃企業(yè)主要從事融資性租賃業(yè)務。金融租賃企業(yè)與商業(yè)銀行之間具有以下相同點：（1）都需要接受銀監(jiān)會的監(jiān)管；

（2）經銀監(jiān)會批準，金融租賃企業(yè)可以吸收非銀行股東3個月（含）以上定期存款，也就是可以“吸儲”，但吸儲對象與商業(yè)銀行不一樣；

（3）金融租賃公司資本充足率不得低于銀監(jiān)會的最低監(jiān)管要求。

（二）金融租賃企業(yè)主要業(yè)務及會計處理 1．金融租賃企業(yè)的主要業(yè)務模式

金融租賃：出租人根據承租人對租賃標的物和供貨人的選擇或認可，將其從供貨人處取得的租賃標的物按合同約定出租給承租人占有、使用，向承租人收取租金的交易活動。

根據承租人對租賃標的物和供貨人的選擇或認可； 將租賃標的物按合同約定出租給承租人占有、使用； 向承租人收取租金。

租賃標的物主要為固定資產，銀監(jiān)會另有規(guī)定的除外。如果供貨人與承租人為同一主體，也就是承租人將自有物件出賣給出租人，同時與出租人簽訂融資租賃合同，再將該物件從出租人處租回的融資租賃形式，該方式稱為售后回租，也是金融租賃的方式之一。

2．金融租賃企業(yè)會計的主要科目和主要核算流程介紹 主要會計科目：

（1）融資租賃資產：該科目核算租賃企業(yè)為開展融資租賃業(yè)務取得出租標的資產的實際成本。

企業(yè)購入和以其他方式取得的融資租賃資產，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目； 注：此項會計分錄涉及現金流出！

在租賃期開始日，按租賃開始日租賃合同規(guī)定的租賃收款額與初始直接費用之和，借記“長期應收款”科目，按租賃資產實際取得成本及相關費用，貸記本科目，按發(fā)生的初始直接費用，貸記“銀行存款”等科目，按其差額，貸記“未實現融資收益”科目。

注：此項會計分錄不涉及現金流入/流出！

（2）長期應收款：本科目核算企業(yè)融資租賃產生的應收款項。

出租人融資租賃產生的應收租賃款，在租賃期開始日，應按租賃開始日合同約定租賃收款額與初始直接費用之和，借記本科目，按租賃資產實際取得成本及相關費用等貸記“融資租賃資產”等科目，按發(fā)生的初始直接費用，貸記“銀行存款”等科目，按其差額，貸記“未實現融資收益”科目；

出租人每年實際收到承租人的租賃款時，借記“銀行存款”，貸記本科目。注：本會計分錄涉及現金流入！

（3）未實現融資收益：本科目核算企業(yè)應當分期計入租賃收入或利息收入的未實現融資收益。

出租人在租賃期開始日，按租賃開始日租賃合同規(guī)定的租賃收款額與初始直接費用之和，借記“長期應收款”科目，按租賃資產實際取得成本及相關費用，貸記本科目，按發(fā)生的初始直接費用，貸記“銀行存款”等科目，按其差額，貸記“未實現融資收益”科目；

出租人每年根據租金收入情況，按比例借記未實現融資收益，貸記主營業(yè)務收入（租賃收入、利息收入等）。

注：本會計分錄一般不涉及現金流入/流出！3．融資租賃典型會計處理案例

（1）某融資租賃公司支付10 000萬元購置一臺用于融資租賃的設備，其主要的會計處理過程如下： 在購置日： 借：融資租賃資產

000 000

貸：銀行存款

000 000

注：本步驟在租賃標的物購置日發(fā)生現金流出10 000萬元。

（2）該融資租賃企業(yè)在與承租人簽訂出租協議，協議規(guī)定在未來10年內承租人每年支付給出租人1200萬元租金，不考慮相關費用及殘值。

將資產租給承租人日：

借：長期應收款

000 000（12 000 000×10）

貸：融資租賃資產

000 000

未確認融資收益000 000

注：本步驟不涉及現金流入/流出！【注意】

在租賃開始日，融資租賃企業(yè)沒有發(fā)生現金流入或流出，但是獲得未來收取租金的權利； 未確認融資收益實際就是融資租賃業(yè)務預計未來可以實現的毛利。（3）企業(yè)每年獲得承租人支付的租金收益1200萬元時： 借：銀行存款000 000

貸：長期應收款

000 000

同時： 借：未確認融資收益

000 000

貸：主營業(yè)務收入（利息收入）

000 000

注：企業(yè)在承租期內實際每年現金流入1200萬元，但是確認的年收入額僅為200萬元，與現金流入的差額1000萬元不進入損益表。

對于融資租賃企業(yè)財務核算過程分析可以得出的幾點結論：

（1）融資租賃企業(yè)的損益表中僅反映融資收益中的部分現金流，沒有反映企業(yè)實際經營過程中購置融資租賃資產價款本金的現金流入和流出；

（2）融資租賃資產價款本金的數額往往遠高于進入損益表中的融資租賃收益；（3）融資租賃資產的購置本金通常是一次性支付，但是在租賃期回收本金則是每年逐步實現的，本金支出與回收存在時間差異。

金融租賃企業(yè)的財務核算與一般制造業(yè)財務核算之間存在重大差異：

（1）一般制造業(yè)以權責發(fā)生制為基礎編制損益表，在一般情況下與收付實現制為基礎的現金流表之間存在的時間差異不大，評估師可以通過對凈利潤調整獲得現金流表；（2）但是金融租賃企業(yè)一般是很難通過損益表調整獲得現金流表！

（3）企業(yè)價值收益法評估采用的折現現金流實際是折現收付實現制的現金流。

融資租賃企業(yè)是要大量占用資金的企業(yè)，或者說是“用錢掙錢”的企業(yè)，因此該類企業(yè)一定是要盡量利用財務杠桿的企業(yè)，因此企業(yè)負債比例一定比較高；

理論上說這類企業(yè)希望負債越高越好，但是監(jiān)管部門要求企業(yè)的負債比例不能太高。

二、金融租賃企業(yè)收益法評估要點

（一）金融租賃企業(yè)收益法評估模型的選擇 1．無負債自由現金流模型

評估標的：企業(yè)的全部投資＝短期付息負債＋長期負債＋股權/所有者權益（全投資）用于折現的現金流為無負債自由現金流＝經營凈利潤＋折舊/攤銷＋全部付息負債利息（1－所得稅率）－資本性支出－營運資金增加

模型適用前提：標的企業(yè)的總投資（股權＋債權）在未來預測期內，在不考慮自身經營所得前提下，要保持不變，或者說企業(yè)沒有融資活動，企業(yè)每年經營獲得的收益利潤，通過分配、用于其他業(yè)務等方式退出經營。

2．股權投資自由現金流模型

評估標的：企業(yè)的股權/所有者權益（股權投資）；

用于折現的現金流為股權自由經營現金流＝經營凈利潤＋折舊/攤銷－資本性支出－營運資金增加－付息負債本金減少；

模型適用前提：標的企業(yè)未來預測期內不能有外界股權資本的增資或減資，但是債權是可以變化的；

企業(yè)每年經營獲得的收益利潤，可以通過分配、用于其他業(yè)務等方式退出經營，也可以以留存收益的方式留存企業(yè)或者歸還負債本金等；

金融租賃企業(yè)是一種金融機構，金融機構的發(fā)展都是需要利用外部資金的（財務杠桿），不會全部采用自有資金；

金融租賃企業(yè)自身經營模式將會導致其不能保證未來預測期內其全投資＝股權＋債權保持不變，或者說沒有融資活動，因為：

（1）金融租賃企業(yè)吸收的存款，可能會隨時發(fā)生變化；（2）金融租賃企業(yè)可能隨時需要進行融資活動。

【結論】金融租賃公司收益法評估一般不適合采用全投資自由現金流模型！

融資租賃企業(yè)一般不適用全投資自由現金流模型，因此只有采用股權投資現金流模型； 股權投資現金流模型一般要求不能有外部“增資”，因此只能采用留存收益的方式增加所有者權益；

股權投資現金流模型允許進行債權融資，因此可以保證融資租賃企業(yè)的最低經營活動的需求。

企業(yè)的借款數額也是有所限制的，不可能無限制的增加借款，債權比例增加會導致：（1）財務杠桿加劇，經營風險加大，無法滿足監(jiān)管要求；（2）融資成本增加。

企業(yè)股權價值與債權價值發(fā)生變化，就可能會造成股權與債權的比例（D/E）資本結構發(fā)生變化。

企業(yè)資本結構在未來預測期內發(fā)生變化，最直接的后果就是導致未來預測期內每年的折現率要改變。

每年折現率的改變將會導致以下模型無法使用：

【總結】

（1）金融租賃企業(yè)收益法評估一般僅適用股權自由現金流模型；

（2）在采用股權自由現金流模型中需要關注未來預測期內資本結構（D/E）的變化可能對每年折現率的影響；

（3）為了可以采用通常采用的現金流折現模型，評估師需要設法保證金融租賃企業(yè)在未來預測期內資本結構保持不變；

（4）保持資本結構不變實際也是變相的滿足監(jiān)管指標資本充足率的一種方式；（5）保持未來預測期內資本結構不變的途徑是增加留存收益，減少年現金回報金額。

金融租賃企業(yè)評估實務及案例分析

（二）（二）收益法相關參數估算及需要關注的問題 1．付息負債的確認問題

所謂付息負債，實質就是企業(yè)通過融資活動（經營活動之外的）途徑獲得的債務性現金流入或節(jié)省的現金流出，這種債務是否真實需要支付利息已經不再作為判斷付息負債的標準，付息負債一般包括，但不限于：

（1）融資借款，包括向央行、其他金融機構借款/非經融機構借款；股東借款/其他企業(yè)之間往來借款等；（2）企業(yè)發(fā)行的債券；（3）金融機構吸收的儲蓄存款；（4）賣出回購金融資產款；（5）其他對應資金用于企業(yè)主營業(yè)務經營活動的負債。

2．現金流表中的現金流入、流出與損益表中主營業(yè)務收入與主營業(yè)務成本的相互關系問題

（1）確認時點

收益法現金流表中的現金流入、流出是需要按收付實現制原則確認的，流入、流出時間非常重要。

損益表中收入、成本是按權責發(fā)生制原則確認的，與實際收到與支付現金的時間沒有直接關系。

當權責發(fā)生制與收付實現制導致現金流入、流出存在重大差異時，我們就需要考慮采用損益表調整方式獲得的現金流是否合理？

一般制造企業(yè)采用估算營運資金占用方式調整損益確認與實際發(fā)生現金收益或支付的時間差異，但是這種方式僅適合于差異在一個營業(yè)周期內，如果差異超過一個營業(yè)周期，則這種調整方式很難再適用。（2）內涵差異問題

融資租賃企業(yè)收益法現金流表中需要的是企業(yè)從事經營業(yè)務的全部現金流入或流出。融資租賃企業(yè)損益表中的收入僅為未確認融資收益科目中記錄的利息收益、服務費收益等，不是全部租金收入，購置租賃標的物本金的回收沒有包括。

主營業(yè)務收入記錄的實際是出租物的附件收益（Return On），而沒有包括本金回收（Return Of）部分。

企業(yè)購置租賃標的物支付非現金流出，在損益表中也沒有反映，損益表中成本一般僅為借款的利息支出等。【結論與建議】

對于金融租賃企業(yè)收益法評估不但需要預測企業(yè)未來經營的損益表，更重要的是還要預測企業(yè)未來經營活動的現金流表！

對于金融租賃企業(yè)，收益法評估的現金流表可能選擇直接通過企業(yè)損益表經過加回折舊/攤銷、營運資金占用等簡單調整方式獲得，未來經營活動的現金流表最好是根據經營活動實際收、付現金時間與數量進行預測！

3．金融租賃企業(yè)經營活動中的租賃標的物購置問題

租賃標的物購置的現金支出應該按收付實現制確定現金流出時點。

租賃標的物購置支出與金融租賃企業(yè)自用資產，包括辦公設備等的補充、更新支出等需要分別估算：（1）租賃標的物購置支出形成融資租賃資產，并最終形成長期應收款；（2）一般資本性支出形成融資租賃企業(yè)的固定資產。

新增租賃標的物的購置支出需要與企業(yè)融資租賃資產余額或長期應收款余額等勾稽。企業(yè)融資租賃資產余額＝上年余額－本年結轉長期應收款額＋本年新增額 企業(yè)長期應收款余額＝上年余額－本年轉出額＋本年新增額

本年新增長期應收款額＝本年新購置標的物價款及相關費用＋本年根據租賃協議確定的未實現融資收益

收益法相關表中要體現這些重要的勾稽關系！購置金融租賃標的資產的資金來源問題：

（1）租賃標的物資產購置需要大量的資金，融資租賃企業(yè)通常需要利用負債，以有效地利用財務杠桿。

自有資金增加部分：

以前收益留存：包括以前經營利潤、折舊/攤銷等；

以前收益用于購置新增融資租賃資產的需要作為現金流出，而不能再作為以前的投資回報；

新增負債；

本年新增的負債本金應該作為本年現金流入，本年減少的負債本金作為現金流出。4．金融租賃企業(yè)如何保持預測期內資本結構一致性的問題 保持資本結構一致性的必要性；

保持資本結構一致性主要是為了實現未來預測期內折現率可以保持不變，減少計算麻煩；

保持資本結構一致性的可行性。

（1）金融租賃公司都會合理運用財務杠桿，但是為了防范風險，監(jiān)管部門一定會要求其要保持合理的資本充足率，實際就是債權D與股權E的比例（D/E）的比率；

（2）對于一個實際的融資租賃企業(yè)，如果其內部控制制度健全，在規(guī)劃未來發(fā)展時，都會確定一個每年外部新增負債本金與自籌資金的一個比例；

（3）評估師可以通過向管理層調查了解，并與管理層充分溝通后確定一個未來購置租賃標的物自由資金與借款資金的一個固定比例，在以后的預測期內保持不變。

先證明一個數學定理：

另外：

上述命題的含義是：

如果最初企業(yè)的資本結構D0/E0＝k，則企業(yè)以后每年Di、Ei增加都能使得Di/Ei＝k，則最后企業(yè)的整體資本結構D/E是可以保持不變的。

即便企業(yè)初期的資本結構≠k，但以后每年按股權與債權比例K進行經營，最終企業(yè)的資本結構也會接近為k。

我們在評估融資租賃企業(yè)時，評估師可以根據企業(yè)未來經營發(fā)展需要，合理地預測以后每年增加的Di與Ei，使得可以應用上述數學定理，保持企業(yè)資本結構不發(fā)生重大改變。

這里增加Ei是指企業(yè)通過自身增加留存收益來實現，并不是利用外部增資的方式實現。5．融資租賃企業(yè)損益表利用問題

融資租賃企業(yè)現金流表不能通過損益表簡單加回折舊/攤銷的方式獲得，但是并不代表損益表可以忽略。

估算以下參數時還是需要利用損益表的：（1）營業(yè)稅金及附加；（2）所得稅。

6．租賃標的物增值稅問題

融資租賃實質是一種貨物分期付款的銷售行為，因此當租賃標的物為增值稅應稅貨物時，可能需要繳納增值稅。

增值稅進項稅在支付貨款時一并支付。

銷項稅則會在以后租賃期內每年實現，這里也有一個現金流入、流出時點差異問題。7．標的企業(yè)截止基準日資產負債表中相關流動資產與流動負債的處理問題

由于融資租賃企業(yè)未來預測易采用直接預測未來經營活動產生的凈現金流方式，而不采用凈利潤調整到現金流的方式，由于沒有所謂“營運資金增加”這一調整項，因此評估師應該特別關注截止評估基準日標的企業(yè)資產負債表中的經營性應收、應付以及存貨的處理。

對于融資租賃企業(yè)，資產負債表中的長期應收款，付息負債等已經在未來經營期內的現金流入、流出中考慮。

對于現金及現金等價物可以在未來融資標的物購置支出中考慮。應收、應付等款項則需要具體分析其發(fā)生的時間計入未來的現金流表中。

不涉及直接導致現金流實際流入或流出的資產、負債則需要考慮是否會導致所得稅的變化，并進行恰當的處理。

三、金融租賃企業(yè)市場法評估要點

（一）金融租賃企業(yè)市場法評估價值（Multiples）的選擇

價值比率的概念：價值比率就是企業(yè)整體價值或股權價值與自身一個與整體價值或股權價值密切相關的體現企業(yè)經營特點參數的比值。

價值比率是市場法評估將被評估企業(yè)與可比公司進行“對比分析”的基礎。價值比率的實質就是“單位價值”的概念。可比公司價值比率的種類：

1．盈利價值比率

2．收入價值比率

3．資產價值比率

資產類價值比率計算理論上應該采用資產的市場價值，但由于受到各方面因素限制，經常采用賬面價值替代。

4．金融租賃企業(yè)市場法評估適合的價值比率

由于金融租賃企業(yè)主營業(yè)務收入核算的特殊性，一般不適合采用銷售收入類價值比率。由于全投資會因負債變化而無法合理確定，因此一般不適合采用全投資口徑的價值比率，應該多選擇股權口徑的價值比率。

包括：資產類價值比率和盈利類價值比率。

根據融資租賃企業(yè)特點，可以考慮采用以下特殊的價值比率：

（二）價值比率的修正

通過對比目標公司與可比公司的風險因素和預期增長率的差異，構造調整/修正系數修正可比公司的價值比率。

價值比率調整/修正包括：（1）風險因素修正；（2）預期增長率修正。這種調整/修正一般僅適用盈利類價值比率。1．風險因素差異修正

可比公司與目標企業(yè)風險差異可以采用折現率來體現：

所謂風險修正實際是由于可比公司和目標企業(yè)由于風險因素而導致的折現率r的差異而需要進行的修正。

企業(yè)的股權投資風險主要包括以下四類風險：（1）行業(yè)經營風險：主要表現在?系數上；（2）財務風險：主要以財務杠桿來表現；（3）公司特有風險：主要以Rs表達；（4）國家風險：主要體現在ERP中。

企業(yè)債權的投資風險實際也主要與財務杠桿有關。（1）債權投資風險實際與債權評級和已獲利息倍數等有關；

（2）在估算目標企業(yè)的折現率時我們一般都是選擇同行業(yè)的可比公司，因此可以近似認為經營風險類似，不修正剔除杠桿的?；

（3）在估算目標企業(yè)的財務杠桿時可能與對比公司不一樣，因此對于融資租賃企業(yè)通常需要考慮財務風險差異修正；

（4）估算融資租賃企業(yè)通常也需要考慮特有風險修正；

（5）如果對比公司與目標企業(yè)處于不同的國家或地區(qū)，通?？赡苓€需要考慮國家風險因素修正。

2．預期增長率因素修正

一個公司的發(fā)展史可以分為開創(chuàng)期、成長期、成熟期和衰退期，不同時期預計的預期增長率應該是不同的。

目標公司與選擇的可比公司可能會處在不同的發(fā)展時期，因此預期的未來增長率可能不一致，需要進行預期增長率差異修正。

rS-rG和gG-gS分別是風險因素和預期增長率修正因素。

總結

金融租賃企業(yè)價值評估應該盡量采用股權現金流，最好采用直接預測現金流方式，盡量不采用利潤調整現金流的方式。

金融租賃企業(yè)收益法評估要注意資本結構D/E對折現率的影響。

金融企業(yè)市場法評估要恰當選擇價值比率，價值比率的修正要選擇正確的修整因素。

第五篇：資產評估承諾函(企業(yè))

資產評估委托方承諾函

?？趨R力遠資產評估有限公司：

因 事宜，我方委托貴公司對該經濟行為所涉及的 截止于 年 月 日的市場價值進行評估。為確保資產評估機構客觀、公正、合理地進行資產評估，我方承諾如下，并承擔相應的法律責任：

1．資產評估的經濟行為符合國家規(guī)定并已獲批準；

2．納入評估范圍的資產均已向貴公司如實申報，不存在故意隱瞞、虛報、漏報的情況；

3．納入評估范圍的資產權屬明確，出具的資產權屬證明文件合法有效；

4．所提供的財務會計及其他資料真實、準確、完整，有關重大事項揭示充分；

5．所提供的企業(yè)生產經營管理資料客觀、真實、科學、合理； 6．積極配合但不干預貴公司的評估工作。

委托方公章： 委托方法定代表人：

日 期： 年 月 日

委托方關于委估資產的產權說明

海口匯力遠資產評估有限公司：

因 事宜，我方委托貴公司對該經濟行為所涉及的 截止于 年 月 日的市場價值進行評估。我方承諾：截止本次評估基準日，我方擁有委估資產的完全產權，我方未以該委估資產轉讓、出售、轉換、拍賣、抵債、抵押、擔保等經濟行為，該項資產不存在他項權利。

特此說明。

委托方公章：

日 期： 年 月 日

委托方關于評估基準日期后事項的說明

海口匯力遠資產評估有限公司：

因 事宜，我方委托貴公司對該經濟行為所涉及的 截止于 年 月 日的市場價值進行評估。自本次評估基準日至評估報告出具日 年 月 日，我方未以該委估資產轉讓、出售、轉換、拍賣、抵債、抵押、擔保等經濟行為，該項資產不存在他項權利。

特此說明。

委托方公章：

日 期： 年 月 日