第一篇：萬科物業(yè)維修隊日常管理指導(dǎo)文件

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規(guī)范長春萬科物業(yè)管理有限公司管轄區(qū)域維修內(nèi)部的管理，保證設(shè)備設(shè)施管理和對業(yè)主服務(wù)工作開展 2 范圍

適用于維修日常工作管理 3 職責(zé)

3.1維修班長負(fù)責(zé)維修隊日常工作的計劃及監(jiān)控管理;3.2維修員負(fù)責(zé)執(zhí)行維修及其它維修工作.3.3維修報修信息和分配維修人員進(jìn)行報修的處理由中控室進(jìn)行分配.并及時的進(jìn)行回訪.4 管理方法 4.1 人員要求： 4.1.1素質(zhì)能力要求：

a)上崗前經(jīng)人力資源部入職引導(dǎo)培訓(xùn)，了解公司概況、公司的質(zhì)量方針、目標(biāo)，掌握工作禮儀、禮貌，著裝規(guī)定等基本知識，考核成績合格；

b)接受服務(wù)中心組織的崗前培訓(xùn)，了解和維修工作涉及到的質(zhì)量目標(biāo)，認(rèn)可并在物業(yè)服務(wù)中堅持“全心全意全為您”的服務(wù)宗旨。

c)熟悉服務(wù)區(qū)域各類房屋的結(jié)構(gòu)，公用設(shè)施、設(shè)備的種類，分布，位置及其使用、養(yǎng)護(hù)辦法。

d)熟悉維修班各項工作程序和自身職責(zé)，能按分工責(zé)任合格地完成各項任務(wù)，并能認(rèn)真做好記錄。

e)具備必要的專業(yè)知識且按職務(wù)和工作性質(zhì)熟悉國家的有關(guān)規(guī)程，需經(jīng)當(dāng)?shù)刂鞴懿块T考試合格，具有中專以上文化程度、有一定的本專業(yè)的理論知識和工作經(jīng)驗。能夠在市電停電時手動啟動發(fā)電機(jī)，市電來時能夠單獨(dú)轉(zhuǎn)換電源，能夠和安全員配合，對電梯進(jìn)行盤車救人。取得相應(yīng)工種的行業(yè)主管部門頒發(fā)的上崗操作許可證明后，維修班日常管理指導(dǎo)文件

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才能上崗。

f)身體健康，電工無色盲、色弱，矯正視力在0.8以上；

g)負(fù)責(zé)二次供水設(shè)施清洗的人員應(yīng)該持有效的健康并在管理項目存檔證明復(fù)印件。4.1.2 儀容儀表符合《BI行為規(guī)范》要求。

1.自覺維護(hù)干凈整潔的工作環(huán)境，主動做到“人過地凈”及“工完場清”。制服應(yīng)保持干凈、平整，指甲長不超過指尖2毫米，穿著深色鞋子。

2.在任何工作場所，見到客人應(yīng)主動點(diǎn)頭/微笑/致意/問好。3.正確操作施工工具，施工現(xiàn)場須放置或懸掛相關(guān)的標(biāo)識。

4.為客人指引方向或指點(diǎn)位置時應(yīng)用手掌指示，手心向上，親切明確。5.與客戶溝通應(yīng)保持適當(dāng)?shù)模ㄒ幻滓酝獾模┚嚯x。

6.進(jìn)入工地或進(jìn)行電焊、氣體切割等危險作業(yè)時，須做好現(xiàn)場的安全防護(hù)工作并按要求配戴個人安全防護(hù)用具。

4.1.3 對接語言要求：

a）上門拜訪客戶，與業(yè)主聯(lián)系用對講，得到允許方可進(jìn)入。按門鈴或敲門三聲（敲門聲音應(yīng)適中），然后退至離門正前方1米處，面向大門，右手放在左手上交叉與腹前。等候客戶應(yīng)答。若沒有應(yīng)答，應(yīng)等候5---10秒鐘左右進(jìn)行

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4.2 鑰匙管理：

4.2.1 中控室負(fù)責(zé)人為鑰匙管理責(zé)任人，電梯機(jī)房鑰匙、泵房鑰匙、等特殊鑰匙，由維修班長確定保管人及借用人范圍，并將相關(guān)規(guī)定需附于《鑰匙借用/領(lǐng)用登記表》前頁。

4.2.2 中控室負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)鑰匙日常借用、領(lǐng)用等工作，制作鑰匙臺帳，并做好相應(yīng)的借用、領(lǐng)用等記錄。4.3 自用設(shè)備、工具管理： 4.3.1 日常維護(hù)與管理：

a)維修班長制定自用設(shè)備保養(yǎng)計劃，并建立《自用工具臺帳》，定期組織人員對設(shè)備進(jìn)行維保工作。

b)維修班長負(fù)責(zé)自用設(shè)備及工具的管理，在每位維修工初到維修班時，都會發(fā)放相應(yīng)的常用工具及工具包，并記錄在《自用工具臺帳》上，如在工作中需要借用其它工具時，要求向倉庫管理員借用，使用后及時歸回。

c)維修班長負(fù)責(zé)對設(shè)備、設(shè)施的養(yǎng)護(hù)進(jìn)行統(tǒng)一安排。統(tǒng)計并制定詳細(xì)的設(shè)備、設(shè)施數(shù)量和相關(guān)資料。并在《公共設(shè)備設(shè)施臺帳》進(jìn)行記錄。并按年度制定設(shè)備、設(shè)施的維修保養(yǎng)計劃，在《年度設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計劃表》中進(jìn)行記錄。

d)對于由維修人員和公司內(nèi)部公用的相關(guān)計量工具，維修班長負(fù)責(zé)對工具和物品進(jìn)行逐一的登記，記錄在《測量計量器具臺帳》中，并根據(jù)實際報廢和損壞進(jìn)行更新。對涉及安全和在測量數(shù)據(jù)達(dá)到級別精度的器具需要定期進(jìn)行檢查和送檢。并填寫《測量器具檢驗記錄》進(jìn)行備案。

4.3.2 工具的配置及使用期限：

工具配置范圍及使用期限由維修班長編制，服務(wù)中心審核批準(zhǔn)。內(nèi)勤根據(jù)配置范圍及使用期限申報采購計劃。a)設(shè)備、工具報廢：

滿使用期限，自然報廢。維修內(nèi)勤經(jīng)班長允許后執(zhí)行報廢，工具使用人員采取以舊換新制領(lǐng)取新工具；

使用期限內(nèi)的提前報廢，由維修人員提出報廢申請，班長審核，服務(wù)中心經(jīng)理批準(zhǔn)。b)已報廢工具的處理：

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已報廢工具，仍具利用價值時，經(jīng)維修班長許可后可降級使用至與服務(wù)質(zhì)量無關(guān)的班組。（如廢鉗子可用于保潔綠化班）倉庫管理員每月對庫存的工具進(jìn)行盤點(diǎn)，并建立相關(guān)庫存臺帳。4.4 培訓(xùn)：

4.4.1 維修人員在上崗前、崗位調(diào)動、崗位升遷時均需接受人力資源部、服務(wù)中心及維修班組織的培訓(xùn)；

4.4.2 維修班長根據(jù)日常工作情況、公司或服務(wù)中心的發(fā)展需求或特殊任務(wù)要求，組織人員對維修人員進(jìn)行日常崗位培訓(xùn)或公司制度要求等其他培訓(xùn)。

4.4.3 維修人員需在每年品質(zhì)部組織的培訓(xùn)需求調(diào)查表中真實反映自己的培訓(xùn)需求。4.5 內(nèi)部溝通：

4.5.1 維修隊長每日17：15召開當(dāng)日總結(jié)會，主要內(nèi)容為當(dāng)日維修工作事宜溝通評審和當(dāng)日工作安排及宣講公司、服務(wù)中心相關(guān)事宜通知、要求等。

4.5.2 維修班長每季度對員工進(jìn)行工作業(yè)績考核，考核之后應(yīng)與員工進(jìn)行考核溝通，以利于員工的工作改進(jìn)和發(fā)展。

4.5.3員工在遇到難度較大工作時應(yīng)主動于班長進(jìn)行溝通，以尋求幫助，利于工作的完成。（維修班長對員工所提出的問題要盡快的作出回應(yīng)、如解決不了。應(yīng)及時的向上級領(lǐng)導(dǎo)請示解決事宜、及時的回復(fù)員工處理意見）。

4.5.4 當(dāng)員工之間或員工對班長意見出現(xiàn)分歧或矛盾后，應(yīng)主動溝通，避免產(chǎn)生誤會，當(dāng)溝通不暢時可將事情客觀地反饋至上一級領(lǐng)導(dǎo)，以促成分歧或矛盾的更好消除或解決。

4.5.5員工應(yīng)真實填寫行政人事部每年進(jìn)行的員工滿意度調(diào)查問卷，并寫出自己對組織的要求。

4.6 日常行政管理：

4.6.1 請銷假管理：維修人員事假、病假、公休假等均通過維修班長填寫請假申請單，具體規(guī)定按行政人事部相關(guān)規(guī)定進(jìn)行，維修內(nèi)勤應(yīng)對人員的請銷假進(jìn)行管理和合理安排，并如實地申報員工的考勤情況。

4.6.2 環(huán)境管理：每日值班維修員為維修休息室內(nèi)環(huán)境的負(fù)責(zé)人，定期進(jìn)行整理及清潔工作，每名維修人員應(yīng)自覺維護(hù)休息室內(nèi)的環(huán)境。班組內(nèi)應(yīng)制定相應(yīng)的休息室

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管理規(guī)定，休息時避免大聲喧嘩、打鬧、做娛樂活動等。

4.6.3 維修班長視階段性工作或非常規(guī)性工作特點(diǎn)對班組內(nèi)人員進(jìn)行科學(xué)地工作安排，及向服務(wù)中心經(jīng)理提出人員增減的建議和要求。4.7日常工作內(nèi)容

4.7.1 房屋修繕管理：對已建成的房屋進(jìn)行翻修、大修、中修、綜合維修和維護(hù)保養(yǎng)均為房屋修繕；(1)修繕責(zé)任劃分：

A.保修期內(nèi)：由施工單位負(fù)責(zé)房屋質(zhì)量保修。

服務(wù)中心掌握物業(yè)所管理項目的竣工驗收日期、國家或地方對工程物業(yè)保修期限的相關(guān)規(guī)定；業(yè)主在保修期內(nèi)要求進(jìn)行的修繕信息，由工程組與相關(guān)施工單位溝通，進(jìn)行信息反饋，并負(fù)責(zé)修繕過程中的跟蹤、協(xié)調(diào)工作。B.保修期后：

a）組織承擔(dān)房屋建筑共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、政府規(guī)劃紅線內(nèi)的市政公用設(shè)施和附屬建筑及附屬配套服務(wù)設(shè)施的修繕責(zé)任。修繕費(fèi)用按建設(shè)部《城市異產(chǎn)毗連房屋暫行規(guī)定》執(zhí)行，從維修基金中列支。

b）業(yè)主承擔(dān)自用部位和自用設(shè)備的修繕責(zé)任，修繕費(fèi)用由業(yè)主支付。c）因使用不當(dāng)或人為造成房屋損壞的，由其行為人負(fù)責(zé)修復(fù)或給予賠償。(2)房屋修繕計劃：

工程組編制房屋修繕計劃，服務(wù)中心負(fù)責(zé)人審批計劃。并組織安排人員按《房屋公共部位及公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行巡視，發(fā)現(xiàn)問題做好相應(yīng)記錄。a)設(shè)備管理：包括給排水設(shè)備、供暖設(shè)備、供電設(shè)備及其它設(shè)備。b)業(yè)主報修處理。參見《報修處理工作規(guī)程》 4.7.2 1.必須按照《物業(yè)管理條例》、地方法規(guī)的相關(guān)要求及集團(tuán)發(fā)布的《新建物業(yè)接管驗收工作指引》對房屋及配套設(shè)備設(shè)施進(jìn)行接管驗收，并在接管驗收中注意： A、按照相關(guān)要求接管物業(yè)資料；

B、公司應(yīng)制定接管驗收標(biāo)準(zhǔn)，并按照標(biāo)準(zhǔn)實施接管驗收工作；

C、接管驗收中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)該以書面形式反饋地產(chǎn)公司并對地產(chǎn)公司的維修改善

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情況進(jìn)行驗證復(fù)查；

2.在設(shè)備設(shè)施接管驗收前要求設(shè)備設(shè)施的安裝單位對設(shè)備進(jìn)行技術(shù)交底，技術(shù)交底的內(nèi)容包括，操作技術(shù)培訓(xùn)，常見故障判斷和維修培訓(xùn)，相關(guān)技術(shù)資料（圖紙和使用說明書等）的交接等；

3.在房屋接管時，項目負(fù)責(zé)人指定專人接受所有管理用房鑰匙和顧客鑰匙，鑰匙要進(jìn)行逐戶核定，標(biāo)識清楚，并填寫清單，交接雙方簽字確認(rèn)；

4.房屋接管驗收時應(yīng)對每塊水電表進(jìn)行核對，確保不存在線路接錯、標(biāo)識標(biāo)錯現(xiàn)象； 5.發(fā)電機(jī)負(fù)荷應(yīng)滿足轄區(qū)內(nèi)智能化系統(tǒng)、消防電梯、監(jiān)控中心、公共照明、公共新風(fēng)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)的需要。

6.物業(yè)接管后三個月內(nèi)，管理項目須與地產(chǎn)公司對接確認(rèn)小區(qū)各類房屋及配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬，編制產(chǎn)權(quán)清冊；

接管驗收前，項目應(yīng)該編制房屋及相關(guān)設(shè)備設(shè)施施工單位、聯(lián)系人、聯(lián)系電話、保修期限、保修要求。5 相關(guān)文件

《報修處理工作規(guī)程》 QP751-WX15 《房屋公共部位及公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)》 QP751-WX02 《VKWG08-22-3 新建物業(yè)接管驗收工作指引》 政府文件 6 相關(guān)記錄

《 公共設(shè)備設(shè)施臺帳 》 QP751-WX01-JL01 《 自 用 工 具 臺 帳 》 QP751-WX01-JL03 《年度設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計劃表》 QP751-WX01-JL02 《測量計量器具臺帳》 《測量器具檢驗記錄》

QP751-WX01-JL15 QP751-WX01-JL16

第二篇：萬科物業(yè)房屋設(shè)施養(yǎng)護(hù)與維修管理規(guī)程

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房屋設(shè)施養(yǎng)護(hù)與維修管理規(guī)程

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目的

確保房屋及各項設(shè)施完好，并對房屋（設(shè)施）進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、修繕和維修 2 范圍

適用于萬科物業(yè)管理有限公司管轄區(qū)域房屋及設(shè)施的養(yǎng)護(hù)和維修。職責(zé)

3.1巡檢人員負(fù)責(zé)對房屋（設(shè)施）狀況、進(jìn)行巡查,對發(fā)現(xiàn)的問題及時處理，填寫記錄。

3.2 維修人員負(fù)責(zé)養(yǎng)護(hù)、維修、修繕工作，填寫記錄。

3.3 維修班班長負(fù)責(zé)工作流程和質(zhì)量符合本規(guī)程要求，記錄確認(rèn)。4 管理方法

4.1 更換水表

4.1.1 關(guān)閉水表前端閥門,排空水后拆下水表，并選用相同規(guī)格的合格品安裝； 4.1.2 安裝時注意水表的水流方向與供水方向保持一致；

4.1.3 維修結(jié)束后,打開閥門檢查有無滲漏,表針轉(zhuǎn)動是否正常，并記錄原表數(shù)及新表數(shù)；

4.1.4 客戶服務(wù)中心會同抄表員做好用戶新啟用水表底數(shù)記錄。4.2 更換電表

4.2.1 當(dāng)確認(rèn)電表已經(jīng)失靈時,應(yīng)配合電業(yè)部門相關(guān)人員選用具有檢驗合格證的相同型號電表進(jìn)行安裝,安裝時應(yīng)注意進(jìn)出線接法是否正確；

4.2.2 安裝結(jié)束后合閘試電，保證用戶用電設(shè)備使用正常； 4.2.3服務(wù)中心會同抄表員做好用戶新啟用電表底數(shù)記錄。4.3 維修開關(guān)

4.3.1 分析造成空氣開關(guān)跳閘或燒壞的原因；

4.3.2 如果是斷路，首先將空氣開關(guān)關(guān)閉，查出故障點(diǎn)后給予排除；

4.3.3 經(jīng)試電后確認(rèn)需要更換空氣開關(guān)和熔斷器時，必須采用符合國家標(biāo)準(zhǔn)的

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合格配件進(jìn)行調(diào)換安裝；

4.3.4 如果是由于線路過載造成的開關(guān)跳閘或燒壞，在更換損壞元件后應(yīng)將該線路負(fù)荷減少，并與業(yè)主說明。

4.4 燈管、白熾燈、節(jié)能燈的更換

4.4.1 切斷電源,更換統(tǒng)一型號的卡口或螺旋的燈泡安裝,試電查看是否正常；

4.4.2 燈管不亮應(yīng)檢查燈管和啟輝器,如仍不亮?xí)r可檢查接線、燈腳的接觸是否良好、鎮(zhèn)流器是否正常，查出故障立即排除,恢復(fù)正常照明；

4.4.3 其他情況造成燈不亮原因,可根據(jù)本章 4.3、4.5 進(jìn) 行處理。

4.5 線路檢測

4.5.1 線路停電檢修應(yīng)及時通知用戶；

4.5.2 用戶開關(guān)燒壞的處理見本章4.3維修開關(guān)進(jìn)行 C電表損壞的維修見本章4.5.3 更換電表進(jìn)行處理；

4.5.4 進(jìn)戶接線端子接觸不良可先切斷進(jìn)戶電源檢查并處理接頭，確認(rèn)無氧化層或積碳層在將接頭緊固；

4.5.5線路短路時可使用兆歐表或萬用表對線路逐一檢查,找出故障原因并及時處理；

4.5.6 當(dāng)確認(rèn)故障排除后方可送電。4.6 門禁系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)及故障處理

4.6.1 園區(qū)、組團(tuán)、停車庫、單元門等門禁系統(tǒng)由維修班弱電專業(yè)人員負(fù)責(zé)每月對門禁系統(tǒng)的電子鎖、對講裝置、門鏈、鏈輪、門機(jī)（減速器）、門速控制器及感應(yīng)器（讀卡器）進(jìn)行檢查、保養(yǎng)，并將檢查及保養(yǎng)結(jié)果記錄于《智能系統(tǒng)巡檢表》中。

4.6.2故障處理： 首先在現(xiàn)場判斷是機(jī)械故障還是電氣控制故障；判斷機(jī)械故障應(yīng)觀察機(jī)械轉(zhuǎn)動是否流暢，聲音是否正常；如需注潤滑油或螺絲有松動應(yīng)及時處理,判斷電氣故障應(yīng)首先檢查線路和系統(tǒng)供電是否正常，如屬控制主板故障應(yīng)立即通知廠家。

4.7 紅外防越、保安監(jiān)控系統(tǒng)檢查、保養(yǎng)

4.7.1 園區(qū)紅外線防越系統(tǒng)、保安閉路電視攝像監(jiān)控系統(tǒng)由維修班弱電專業(yè)人員負(fù)責(zé)檢查維修

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4.7.2 每周一次紅外防越的功能測試，每月一次傳輸線路、紅外發(fā)射、接受器、報警顯示器的保養(yǎng)；每月一次攝像機(jī)構(gòu)及傳輸線路檢查保養(yǎng)

4.7.3 檢查保養(yǎng)工作，填寫《智能系統(tǒng)巡檢表》 4.8 插座無電

4.8.1 斷開電源，檢查插座

4.8.2 插座接線端子松動，可拆開插座板緊固端子后重新安裝，檢查使用情況； 4.8.3 線路短路造成的停電參見本章3.5進(jìn)行處理； 4.9 水龍頭漏水

4.9.1 關(guān)閉客戶進(jìn)戶水閥門，拆下水龍頭并檢查故障點(diǎn)；

4.9.2 更換破損的膠圈部件或更換新水龍頭；如因水龍頭有砂眼，應(yīng)必須更換新的水龍頭；

4.9.3 打開水閥門檢查水龍頭是否有滲漏，使用時切勿過度擰緊。

4.10 小便斗，馬桶不通，感應(yīng)器失靈，4.10.1檢查堵塞的原因，用馬桶抽子或疏通機(jī)進(jìn)行疏通，使其排水暢通。4.10.2感應(yīng)器失靈應(yīng)檢查線路是否有電，電路板元件如有損壞應(yīng)及時更換合格零部件。

4.11 手盆堵塞,漏水

4.11.1檢查存水彎管,取出雜物，如仍不暢通，可用鐵絲或疏通機(jī)對下水管道進(jìn)行疏通，排除故障后試驗排水情況，使其排水暢通；

4.11.2檢查盆體與下水管接口，查出漏水處用玻璃膠封閉漏水處，待膠干后試 水檢查，保證無漏水現(xiàn)象。

4.12 浴缸堵塞,漏水

4.12.1如管道堵塞見3.10A 進(jìn)行處理；

4.12.2浴缸缸體漏水應(yīng)建議用戶更換,如檢查是接口漏水應(yīng)征得用戶同意打開修理，修理部位待膠或水泥干燥后試用，檢查有無漏水現(xiàn)象。

4.13 部分樓層停水

4.13.1 查明停水的樓層后先關(guān)總閥，拆開支閥，并將濾網(wǎng)清洗后重新安裝上；

4.13.2 市政或其他維修造成的停水應(yīng)通知用戶,并作解釋。4.14 疏通地漏

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同本章3.9、3.10處理辦法。

4.15 園區(qū)排水

4.15.1 維修班負(fù)責(zé)園區(qū)生活污水、廢水、雨水排水系統(tǒng)的檢查、維修。4.15.2 排水外委單位負(fù)責(zé)污水井、化糞池的定期清掏，保證園區(qū)排水系統(tǒng)暢通，不發(fā)生住戶污水倒灌事故。

4.15.3維修班每月一次對污水井、雨水井、化糞池進(jìn)行檢查，填寫《窨井巡檢

表》。發(fā)現(xiàn)堵塞或排水不暢，立即報修（污水井、化糞池清掏單位）；樓宇、道路雨排水井及管路，發(fā)現(xiàn)堵塞或排水不暢，由維修班清掏疏通。

4.16 維修門窗

4.16.1 檢查門窗附件有無損壞,不全。

4.16.2 清除門角和窗軌道的雜物,對門合頁和窗軌道注油；

4.16.3 更換破損玻璃時注意防止玻璃碎片掉下傷人；

4.17 換鎖

4.17.1 拆下壞鎖后先檢查是否可修,無法修理好的 可通知用戶更換新鎖。4.17.2 非一般性的維修應(yīng)委托專業(yè)維修公司進(jìn)行。4.18 房屋面、墻體、地面

每年5月、10月，對房屋外墻、屋面防水、樓道地面、墻面、樓梯扶手、門窗進(jìn)行檢查、維護(hù)和修繕，填寫《公共設(shè)施保養(yǎng)巡檢表》

4.19 建筑附著物（雨排水管、無動力排煙機(jī)、空調(diào)機(jī)、衛(wèi)星天線等）每半年對建筑附著物的安裝穩(wěn)固性進(jìn)行檢查，填寫《公共設(shè)施保養(yǎng)巡檢表》若發(fā)現(xiàn)安全隱患，及時以書面通知其所有者立即整改。

4.20 衛(wèi)生間排風(fēng)機(jī)

排風(fēng)機(jī)應(yīng)排風(fēng)良好無噪音，電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)正常。如有故障應(yīng)及時維修或更換。

4.21 立式空調(diào)

4.21.1立式空調(diào)出風(fēng)口、回風(fēng)口每年應(yīng)定期進(jìn)行除塵兩次。4.21.2如發(fā)現(xiàn)空調(diào)有滴水現(xiàn)象

a)若夏天應(yīng)檢查是否因為空調(diào)的室外機(jī)的連接管線保溫棉脫落而造成滴水，如是應(yīng)及時更換保溫棉。

b)檢查供回水閥門是否有沙眼、閥門絲結(jié)是否緊固，若是應(yīng)及時更換閥

房屋設(shè)施養(yǎng)護(hù)與維修管理規(guī)程

編號QP751-WX04(A-0)

門，緊固閥門絲結(jié)。

c)檢查是否是因為電磁閥頻繁啟動所造成電磁閥失靈而出現(xiàn)滴水，若是予以更換。

4.22 樓宇防雷

電氣維修工應(yīng)在每年的5月和10月各檢查一次避雷線接地是否完好,每年5月對8層以上樓宇進(jìn)行一次避雷接地電阻測試并記錄于《避雷接地電阻測試記錄》中。4.23 設(shè)備及設(shè)備房衛(wèi)生

設(shè)備房衛(wèi)生由維修班每季度大清掃1次；電梯機(jī)房及其設(shè)備由相關(guān)人員每星期至少清潔1次，并記錄在相關(guān)記錄中。

4.24 園區(qū)供電、通訊、智能、監(jiān)控、有線電視專線電纜及管井 4.24.1維修班負(fù)責(zé)專線電纜的架空、管井敷設(shè)的檢查與養(yǎng)護(hù)

4.24.2地下管井每月檢查一次是否浸水、鼠害；架空、管路敷設(shè)的專線每半年檢查一次接頭與穩(wěn)固性

4.25 維修班班長每日檢查維修項目，以檢查維修服務(wù)的及時性、質(zhì)量及用戶的反映，對服務(wù)過程中發(fā)現(xiàn)的不合格和隱患應(yīng)立即查找原因，并采取糾正措施。報修處理過程按《報修處理工作規(guī)程》操作。相關(guān)文件

《報修處理工作規(guī)程》

QP751-WX18 6 相關(guān)記錄

《智能系統(tǒng)巡檢表》

QP751-WX04-JL04

《窨井巡檢表》

QP751-WX04-JL17

《公共設(shè)施保養(yǎng)巡檢表》

QP751-WX04-JL18

《避雷接地電阻測試記錄》

QP751-WX04-JL05

第三篇：萬科物業(yè)租戶管理協(xié)議

成都致愛物業(yè)服務(wù)有限公司

租戶管理協(xié)議書

甲方：成都致愛物業(yè)服務(wù)有限公司 物業(yè)服務(wù)中心 乙方（承租方）：

身份證號碼：

工作單位： 聯(lián)系電話： 丙方（出租方）： 聯(lián)系電話：

乙方于

年

月

日租住丙方所有的位于成都市 住宅區(qū)（大廈）棟（樓）單元 房，為便于今后各項管理工作的開展，明確三方責(zé)權(quán)，甲乙丙三方達(dá)成如下協(xié)議：

1、乙方需攜帶《租房合同書》、戶主及家庭成員身份證及復(fù)印件，相片等到客戶服務(wù)中心辦理登記手續(xù)。該登記備案手續(xù)不得視為或替代房地產(chǎn)管理部門要求的房屋租賃登記備案。乙、丙雙方應(yīng)當(dāng)按照《成都市房屋租賃管理辦法》要求及時辦理房屋租賃登記備案。

2、乙方如屬暫住人員必須持有效合法證件，并到派出所申報臨時戶口。（1）在本市工作的暫住人員，須持有本轄區(qū)派出所簽發(fā)的暫住證。（2）在本市工作的港、澳、臺和外國人，須持有居住證。

3、乙方需向甲方交納 個月物業(yè)管理費(fèi)及路燈、清潔費(fèi)作為管理保證金，租賃期滿后經(jīng)丙方確認(rèn)，憑甲方收據(jù)退款。

4、丙方在房屋出租時必須結(jié)清該房屋的物管、水、電等費(fèi)用。

5、租賃期內(nèi)的物業(yè)管理費(fèi)、水電氣費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、中央空調(diào)使用費(fèi)和光纖電視收視費(fèi)等費(fèi)用由乙丙兩方簽定《租房合同書》中的約定方承擔(dān)，并按期向該小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心繳納。但上述費(fèi)用的最終責(zé)任人為丙方，若乙方?jīng)]繳納相關(guān)費(fèi)用，丙方應(yīng)按物業(yè)管理公司要求及時支付。

6、根據(jù)《成都市住宅裝修管理規(guī)定》未經(jīng)成都市人民政府或指定的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、用途、外貌或進(jìn)行擴(kuò)建、拆建者，除責(zé)令停工、責(zé)令恢復(fù)原貌賠償經(jīng)濟(jì)損失外，并根據(jù)情節(jié)輕重，處以人民幣貳仟元以下的罰款。

7、乙方應(yīng)與丙方密切配合，自覺遵守國家法律和小區(qū)有關(guān)規(guī)定，共同管理住宅區(qū)，使住宅區(qū)保持良好的生活環(huán)境；對于違反以上規(guī)定者將視情節(jié)輕重交公安機(jī)關(guān)處理。

8、住宅出租只限于居住生活，寫字樓用于辦公用，乙方不得改變出租屋的用途，不得利用出租屋從事違法犯罪活動。

9、以上協(xié)議一式叁份，甲乙丙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力，經(jīng)叁方簽字生效。

甲方（單位蓋章）：成都萬科物業(yè)服務(wù)有限公司

物業(yè)服務(wù)中心

經(jīng)辦人：

年 月 日

乙方(單位或個人簽章)：

年 月 日

丙方(單位或個人簽章)：

年 月 日

第四篇：萬科物業(yè)保險管理規(guī)程

勞動用工及為非本市城鎮(zhèn)工建立社會統(tǒng)籌保險暫行規(guī)定

一、目的規(guī)范公司保險辦理和統(tǒng)計程序確保公司保險工作符合國家法律、法規(guī)規(guī)定，最終使公司、業(yè)主、顧客與員工的利益得到合法保障。

二、適用范圍

1、物業(yè)管理有限公司設(shè)備的保險。

2、物業(yè)管理有限公司為業(yè)主、顧客的人身與財產(chǎn)購買的保險。

3、物業(yè)管理有限公司全體正式員工（含聘用工）的養(yǎng)老、失業(yè)、醫(yī)療、工傷及生育保險。

三、職責(zé)

1、總經(jīng)理負(fù)責(zé)公司保險購買計劃的審批。

2、人事部經(jīng)理負(fù)責(zé)員工社會保險計劃的制定與組織實施。

3、人事部文員負(fù)責(zé)公司社會保險管理工作的日常管理。

4、管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)管理處固定資產(chǎn)、設(shè)備保險及業(yè)主、顧客的人身與財產(chǎn)的保險計劃的制定與組織實施。

5、行政部經(jīng)理負(fù)責(zé)公司機(jī)關(guān)固定資產(chǎn)、設(shè)備保險計劃的制定與組織實施。

四、程序要點(diǎn)

1、保險的內(nèi)容。

根據(jù)物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)范圍，保險分為員工社會保險和其他保險兩部分。其中員工社會保險包括：養(yǎng)老保險、失業(yè)保險、醫(yī)療保險、工傷保險及生育保險。其他保險包括：公司的固定資產(chǎn)、設(shè)備的保險，物業(yè)管理小區(qū)重要設(shè)施設(shè)備的財產(chǎn)保險及為營業(yè)場所顧客購買的人身保險。

2、員工的社會保險。

（1）養(yǎng)老保險。是國家根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定，在勞動者達(dá)到國家規(guī)定的退休年齡或解除勞動義務(wù)的年齡界限，以及因年老喪失勞動能力退出勞動崗位后，為保障勞動者的基本生活而建立的一種社會保險制度。

a、養(yǎng)老保險適用于公司全體正式員工（含聘用工）；

b、養(yǎng)老保險實行單位代扣代繳形式；

c、養(yǎng)老保險費(fèi)用由公司及員工按比例共同承擔(dān)，費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)按國家法律、法規(guī)執(zhí)行。

（2）失業(yè)保險。是指國家通過立法強(qiáng)制實行的，由社會集中建立基金，對因失業(yè)而暫時中斷工資收入的勞動者提供物質(zhì)幫助的保險制度。

a、失業(yè)保險適用于公司全體正式員工（含聘用工）；

b、失業(yè)保險實行單位代扣代繳形式；

c、失業(yè)保險費(fèi)用由公司及員工按比例共同承擔(dān)，費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)按國家法律、法規(guī)執(zhí)行。

（3）醫(yī)療保險。是指當(dāng)人們因生病、受傷、或生育需要治療時，由國家或社會給予特定的物質(zhì)幫助，提供必須的醫(yī)療服務(wù)或經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)谋ｋU制度。

a、醫(yī)療保險適用于公司全體正式員工（含聘用工）；

b、醫(yī)療保險實行單位代扣代繳形式；

c、醫(yī)療保險費(fèi)用由公司及員工按比例共同承擔(dān)，費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)按國家法律、法規(guī)執(zhí)行。

（4）工傷保險。是指勞動者因在生產(chǎn)經(jīng)營活動中所發(fā)生的或在規(guī)定的某些特殊情況下發(fā)生的，遭受意外傷害、職業(yè)病以及因這兩種情況造成死亡，在勞動者暫時或永久喪失勞動能力時，勞動者或其遺屬能從國家、社會得到必要的物質(zhì)補(bǔ)償?shù)谋ｋU制度。

a、工傷保險適用于公司全體正式員工（含聘用工）；

b、工傷保險費(fèi)由公司全額給付，員工個人無需交納；

（5）生育保險。是指根據(jù)生育行為的生理特點(diǎn)，根據(jù)法律規(guī)定，在職業(yè)婦女因生育子女而

導(dǎo)致勞動力暫時中斷、失去正常收入來源時，由國家社會提供物質(zhì)幫助的一項社會保險制度。a、生育保險的對象是公司女職工（含聘用工）；

b、生育保險費(fèi)用由公司全額給付，員工個人無須交納。

3、員工社會保險的辦理程序

（1）制定社會保險購買計劃。

a、人事部經(jīng)理依據(jù)保險有關(guān)法規(guī)結(jié)合本單位現(xiàn)狀，制定全公司的社會保險購買計劃，計劃應(yīng)包括以下內(nèi)容：

·購買保險的法律依據(jù)；

·單位員工情況；

·購買險種建議；所需費(fèi)用預(yù)算。

b、總經(jīng)理審批：總經(jīng)理依據(jù)國家法律、法規(guī)關(guān)于對保險的規(guī)定，結(jié)合本公司現(xiàn)狀簽署購買意見。

·全部同意購買的，由人事部經(jīng)理按正常手續(xù)辦理；

·同意購買部分保險的，需注明購買哪幾種保險，然后由人事部經(jīng)理按正常手續(xù)辦理。

（2）辦理社會保險登記

a、按照保險的要求，單位應(yīng)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30天內(nèi)，向所在地的社會保險公司申請辦理社會保險登記。

b、人事部經(jīng)理負(fù)責(zé)申請辦理社會保險登記工作。

c、人事部經(jīng)理負(fù)責(zé)聯(lián)系當(dāng)?shù)厣鐣ｋU經(jīng)辦機(jī)構(gòu)。

d、人事部經(jīng)理準(zhǔn)備以下證件、資料：

·營業(yè)執(zhí)照或其他核準(zhǔn)執(zhí)業(yè)或成立證件；

·國家技術(shù)監(jiān)督局頒發(fā)的企業(yè)法人代碼證書；

·保險機(jī)構(gòu)需要提供的其他有關(guān)證件、資料。

e、填寫有關(guān)申請辦理社會保險登記表格，并將單位證明和材料一并報社會保險公司確認(rèn)。

（3）統(tǒng)計資料。

a、人事部文員根據(jù)員工每月變動情況統(tǒng)計《代扣代繳明細(xì)表》，內(nèi)容包括：部門、姓名、性別、購買險種、單位繳款、員工繳款、小計等欄目。在此基礎(chǔ)上，統(tǒng)計《保險費(fèi)申報表》。

b、人事部經(jīng)理審核無誤后予以簽名確認(rèn)按正常程序辦理；發(fā)現(xiàn)問題返還文員重新辦理。c、總經(jīng)理審批：總經(jīng)理根據(jù)保險計劃審核后予以審批，由人事部經(jīng)理按正常手續(xù)辦理。d、人事部文員將《代扣代繳明細(xì)表》、《保險費(fèi)申報表》復(fù)印兩份，一份交財務(wù)部，一份存檔，原件報保險公司。

（4）辦理保險繳費(fèi)申報。

人事部經(jīng)理每月5日前，到保險經(jīng)辦單位辦理申報手續(xù)，報送以下表格由保險公司扣款。

a、《保險費(fèi)申報表》；

b、《代扣代繳明細(xì)表》。

（5）費(fèi)用扣繳。

a、人事部文員在員工每月工資表中扣除代扣代繳部分。

b、財務(wù)部依據(jù)《員工工資表》及《保險費(fèi)申報表》，核對保險公司的扣款（一般通過銀行劃撥）：

·保險經(jīng)辦單位的扣款=員工保險交款+公司保險交款；

·扣款有誤的報人事部復(fù)查；

·扣款無誤的，將保險公司開具的發(fā)票憑證予以報銷（按《費(fèi)用報銷標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》）辦理。

4、社會保險費(fèi)的轉(zhuǎn)移：因員工離職、入職等原因引起的社會保險費(fèi)轉(zhuǎn)移按社會保險有關(guān)政策辦理。

5、社會保險費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按社會保險有關(guān)政策辦理。

6、資料保存：保險資料單獨(dú)歸檔，長期保存。

7、其他保險的申報與辦理等程序按政府有關(guān)規(guī)定，結(jié)合其不同特點(diǎn)參照員工社會保險程序辦理。

五、記錄

1、《社會保險代扣代繳明細(xì)表》

2、《社會保障費(fèi)用申報表》

六、相關(guān)支持文件

1、《合同管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》

2、《檔案管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》

3、《費(fèi)用報銷標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》

4、《員工工資與福利管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》

第五篇：萬科物業(yè)租戶管理協(xié)議

成都致愛物業(yè)服務(wù)有限公司

租戶管理協(xié)議書

甲方：成都致愛物業(yè)服務(wù)有限公司物業(yè)服務(wù)中心 乙方（承租方）：

身份證號碼：

工作單位：聯(lián)系電話：丙方（出租方）：聯(lián)系電話：

乙方于年月日租住丙方所有的位于成都市住宅區(qū)（大廈）棟（樓）單元房，為便于今后各項管理工作的開展，明確三方責(zé)權(quán)，甲乙丙三方達(dá)成如下協(xié)議：

1、乙方需攜帶《租房合同書》、戶主及家庭成員身份證及復(fù)印件，相片等到客戶服務(wù)中心辦理登記手續(xù)。該登記備案手續(xù)不得視為或替代房地產(chǎn)管理部門要求的房屋租賃登記備案。乙、丙雙方應(yīng)當(dāng)按照《成都市房屋租賃管理辦法》要求及時辦理房屋租賃登記備案。

2、乙方如屬暫住人員必須持有效合法證件，并到派出所申報臨時戶口。

（1）在本市工作的暫住人員，須持有本轄區(qū)派出所簽發(fā)的暫住證。

（2）在本市工作的港、澳、臺和外國人，須持有居住證。

3、乙方需向甲方交納個月物業(yè)管理費(fèi)及路燈、清潔費(fèi)作為管理保證金，租賃期滿后經(jīng)丙方確認(rèn)，憑甲方收據(jù)退款。

4、丙方在房屋出租時必須結(jié)清該房屋的物管、水、電等費(fèi)用。

5、租賃期內(nèi)的物業(yè)管理費(fèi)、水電氣費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、中央空調(diào)使用費(fèi)和光纖電視收視費(fèi)等費(fèi)用由乙丙兩方簽定《租房合同書》中的約定方承擔(dān)，并按期向該小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心繳納。但上述費(fèi)用的最終責(zé)任人為丙方，若乙方?jīng)]繳納相關(guān)費(fèi)用，丙方應(yīng)按物業(yè)管理公司要求及時支付。

6、根據(jù)《成都市住宅裝修管理規(guī)定》未經(jīng)成都市人民政府或指定的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、用途、外貌或進(jìn)行擴(kuò)建、拆建者，除責(zé)令停工、責(zé)令恢復(fù)原貌賠償經(jīng)濟(jì)損失外，并根據(jù)情節(jié)輕重，處以人民幣貳仟元以下的罰款。

7、乙方應(yīng)與丙方密切配合，自覺遵守國家法律和小區(qū)有關(guān)規(guī)定，共同管理住宅區(qū)，使住宅區(qū)保持良好的生活環(huán)境；對于違反以上規(guī)定者將視情節(jié)輕重交公安機(jī)關(guān)處理。

8、住宅出租只限于居住生活，寫字樓用于辦公用，乙方不得改變出租屋的用途，不得利用出租屋從事違法犯罪活動。

9、以上協(xié)議一式叁份，甲乙丙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力，經(jīng)叁方簽字生效。

甲方（單位蓋章）：成都萬科物業(yè)服務(wù)有限公司

物業(yè)服務(wù)中心

經(jīng)辦人：

年月日

乙方(單位或個人簽章)：

年月日

丙方(單位或個人簽章)：

年月日