第一篇：融創(chuàng)：設(shè)計管理制度

設(shè)計管理制度

總則

第一條

為貫徹執(zhí)行集團(tuán)利潤率戰(zhàn)略，強(qiáng)化設(shè)計管理，促進(jìn)項目設(shè)計管理標(biāo)

準(zhǔn)化、規(guī)范化，提高項目操作管理水平，有效控制項目成本，確保獲得

最佳的投資效益，特制定本辦法。

第二條

設(shè)計管理應(yīng)本著“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的方針，做到“適用經(jīng)濟(jì)、安全美觀、防災(zāi)抗災(zāi)、環(huán)境協(xié)調(diào)”，充分發(fā)揮項目的社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益。

第三條

天津地區(qū)項目由研發(fā)中心設(shè)計部負(fù)責(zé)完成規(guī)劃、方案及擴(kuò)初階段的設(shè)計管理工作，其管理辦法同下。施工圖部分的設(shè)計組織由天津地區(qū)各項目公司研展部負(fù)責(zé)管理完成。規(guī)劃、方案及擴(kuò)初階段的設(shè)計成果經(jīng)方案評審委員會評審?fù)ㄟ^后即移交項目公司研展部，并填報《方案成果移交施工圖交接單》（附錄01），由項目公司研展部配合項目公司開發(fā)部進(jìn)行報建工作，并完成施工圖組織設(shè)計，研發(fā)中心設(shè)計部提供相關(guān)設(shè)計技術(shù)支持。

第四條

設(shè)計進(jìn)度必須嚴(yán)格按照研發(fā)中心年度時間計劃執(zhí)行，保證工程、營銷的時間要求。如有重大變動，必須報集團(tuán)研發(fā)中心備案。

第五條

本辦法如與國家規(guī)范、地方法規(guī)矛盾的，應(yīng)以國家規(guī)范、地方法規(guī)為準(zhǔn)。

第六條

辦法中所涉及上報集團(tuán)的審批或者審核材料，一般情況在二個工作日內(nèi)反饋意見，影響重大的設(shè)計（如：總體規(guī)劃、單體方案設(shè)計等）上報集團(tuán)后在五個工作日內(nèi)反饋意見。

第一章 設(shè)計委托

第七條

總體、單位、單項工程的設(shè)計委托，統(tǒng)一由各項目公司研展部負(fù)責(zé)。

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第八條

選擇設(shè)計單位時應(yīng)填寫《設(shè)計單位選擇知會單》（詳附錄02），上報項目公司總經(jīng)理審批并上報集團(tuán)研發(fā)中心，在二個工作日內(nèi)反饋意見，審定通過后方可進(jìn)入設(shè)計委托合同審批階段，集團(tuán)掌握設(shè)計單位的最終的評定權(quán)。設(shè)計合同中必須附有《設(shè)計任務(wù)書》（詳附錄03）?！对O(shè)計任務(wù)書》依據(jù)《初步產(chǎn)品建議書》編訂。《設(shè)計任務(wù)書》必須經(jīng)過集團(tuán)研發(fā)中心審定后方可正式下發(fā)設(shè)計公司，兩個工作日內(nèi)反饋意見。

居住區(qū)及小區(qū)的總體規(guī)劃及單體方案，必須根據(jù)項目公司市場部編制的《初步產(chǎn)品建議書》市場定位及營銷方案（經(jīng)集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)參加論證確定）進(jìn)行設(shè)計委托。

項目公司研展部須將項目整體設(shè)計費(fèi)用預(yù)算及各階段設(shè)計費(fèi)構(gòu)成（規(guī)劃、方案、擴(kuò)初、施工圖階段等，含景觀設(shè)計、室內(nèi)設(shè)計部份）上報集團(tuán)運(yùn)營中心審批，經(jīng)集團(tuán)運(yùn)營中心審批通過后方可簽訂委托設(shè)計合同。

第九條

設(shè)計合同必須采用集團(tuán)的合同范本；所有設(shè)計項目應(yīng)先簽訂合同后再安排設(shè)計。

第二章 方案設(shè)計管理

第十條

研發(fā)中心的職責(zé)范圍：對于項目的整體規(guī)劃設(shè)計、景觀設(shè)計以及建筑的單體設(shè)計方案的審核，對于重要公共區(qū)間、部位的建筑效果、裝飾效果進(jìn)行監(jiān)督、把控。對于天津本地項目，負(fù)責(zé)整體規(guī)劃設(shè)計、景觀以及重要建筑的單體的方案設(shè)計，對于重要公共區(qū)間、部位的建筑效果、裝飾效果進(jìn)行監(jiān)督、把控。

第十一條

各項目公司須組織相關(guān)部門對項目的總體方案、建筑方案、初步設(shè)計階段設(shè)計成果進(jìn)行審核，各階段審核內(nèi)容詳見附錄15。審核結(jié)果上報集團(tuán)運(yùn)營中心及研發(fā)中心備案，五個工作日內(nèi)反饋意見。

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第十二條

項目的規(guī)劃設(shè)計必須經(jīng)集團(tuán)研發(fā)中心組織集團(tuán)運(yùn)營中心以及相關(guān)公司的負(fù)責(zé)人評審、認(rèn)定、會簽后，五個工作日內(nèi)反饋意見后，方可進(jìn)行下一步工作。

第十三條 項目的方案設(shè)計評審，由項目公司研展部結(jié)合方案設(shè)計公司

組織方案匯報文件（匯報文件具體格式見附錄04）。由項目公司研展部提供文件給研發(fā)中心，進(jìn)行方案的初步評審。項目公司研展部根據(jù)研發(fā)中心意見對方案進(jìn)行調(diào)整。

原則確定基本修改時間，為7至14個工作日。如遇到重大修改，時間請?zhí)崆爸獣?，協(xié)商確定。

第十四條

經(jīng)集團(tuán)研發(fā)中心確認(rèn)的方案，由項目公司研展部進(jìn)行匯報，集團(tuán)研發(fā)中心組織方案評審委員會進(jìn)行評審。方案評審委員會由集團(tuán)管理層、專家，研發(fā)中心及項目公司總經(jīng)理組成。方案經(jīng)評審、集團(tuán)相關(guān)部門會簽、確認(rèn)后集團(tuán)下發(fā)《方案最終審定通知單》（附錄14），二個工作日內(nèi)反饋意見，方可進(jìn)行下一階段設(shè)計。

第十五條

單項工程設(shè)計審核：影響營銷的樣板房、售樓處、示范單位，必須由項目公司研展部組織方案設(shè)計單位進(jìn)行匯報，并由項目公司的策劃、銷售、工程、運(yùn)營等部門及項目公司總經(jīng)理進(jìn)行評審、會簽，最終方案以及評審意見以書面形式上報研發(fā)中心審批，二個工作日內(nèi)反饋意見；其他單項工程，如住宅大堂、電梯廳等裝修設(shè)計由項目公司研展部組織本部門專業(yè)人員、運(yùn)營部、銷售部、工程部等相關(guān)人員進(jìn)行審核，審核結(jié)果以書面形式進(jìn)行記錄，并由相關(guān)部門存檔備案，上報研發(fā)中心備案，二個工作日內(nèi)反饋意見。

第十六條

方案設(shè)計經(jīng)評審或?qū)徍撕?，項目公司研展部組織設(shè)計單位必須按

評審或?qū)徍艘庖娺M(jìn)行修改，修改后重新送研發(fā)中心復(fù)核，二個工作日內(nèi)反饋意見。單體平面方案必須經(jīng)過項目公司的策劃部、銷售部、開發(fā)部等相關(guān)部門確認(rèn)、會簽后，重新申報研發(fā)中心復(fù)核，二個工作日內(nèi)反饋意見。

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原則確定基本修改時間，為7至14個工作日。如遇到重大修改，請?zhí)崆爸獣?，協(xié)商確定。

第十七條

方案設(shè)計經(jīng)政府部門審批后，項目公司研展部應(yīng)按《階段設(shè)計文

件確認(rèn)表》（詳附錄05）進(jìn)行確認(rèn)，作為設(shè)計結(jié)算依據(jù)。方案設(shè)計由項目公司研展部負(fù)責(zé)跟蹤，并保留相關(guān)重要文字記錄，以備復(fù)核、存檔備案。

第三章（設(shè)計及施工）交樓標(biāo)準(zhǔn)管理辦法

第十八條 項目方案設(shè)計經(jīng)審批最終完成后，住宅、會所、住宅大堂、電梯間、走道等重點部位的施工圖設(shè)計與施工交樓標(biāo)準(zhǔn)，首先由項目公司研展部初步制定，并牽頭組織項目公司相關(guān)部門進(jìn)行初步評審，形成初步評審決議后報集團(tuán)研發(fā)中心，研發(fā)中心在接收審批申請后組織相關(guān)部門進(jìn)行最終審批，3個工作日內(nèi)給予回復(fù)意見。

第十九條 交樓標(biāo)準(zhǔn)審批由集團(tuán)研發(fā)中心、項目公司領(lǐng)導(dǎo)、集團(tuán)運(yùn)營中心組成方案評審小組。運(yùn)營中心審核方案是否符合國家規(guī)范，選用材料是否超出成本預(yù)算，并有權(quán)建議設(shè)計人員使用集團(tuán)采購中標(biāo)產(chǎn)品；研發(fā)中心審核方案是否滿足市場及客戶需求。最后形成審批意見。

第二十條 項目公司研展部依據(jù)集團(tuán)審批意見形成最終設(shè)計與施工交樓標(biāo)準(zhǔn)，報研發(fā)中心確認(rèn)備案。

第四章 初步設(shè)計管理

第二十一條 所有大型項目工程，如各類大型公建（大型商業(yè)設(shè)施、寫字樓、星級酒店等），必須進(jìn)行初步設(shè)計，初步設(shè)計深度應(yīng)符合地方設(shè)計文件編制深度；住宅設(shè)計原則上也須進(jìn)行建筑初步設(shè)計。

如由于其他因素，項目公司決定不做初步設(shè)計，需向研發(fā)中心提交情況說明，核準(zhǔn)后方可直接進(jìn)入施工圖設(shè)計階段。

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第二十二條 設(shè)計單位的初步設(shè)計完成后，由項目公司研展部組織專業(yè)人員進(jìn)行審核，并報集團(tuán)研發(fā)中心審核，二個工作日內(nèi)反饋意見。研發(fā)中心組織運(yùn)營中心及相關(guān)部門對結(jié)構(gòu)選型、設(shè)備系統(tǒng)及建筑材料選擇進(jìn)行審核，五個工作日內(nèi)反饋意見，經(jīng)審核符合要求后，集團(tuán)相關(guān)部門會簽，交項目公司相關(guān)部門送政府部門審批。

第五章 報建圖管理

第二十三條 報建圖（方案、初步設(shè)計、施工圖）的圖紙跟蹤及技術(shù)把關(guān)，項目公司研展部門專人負(fù)責(zé)，并負(fù)責(zé)向項目公司開發(fā)部提供報建圖紙。項目公司研展部協(xié)助跟蹤。

第二十四條 報建圖報建后，如政府部門提出修改，按如下程序管理：

☆修改對公司利益損失不大的（五十萬元以內(nèi)），項目公司開發(fā)部必須送主管領(lǐng)導(dǎo)及項目公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后，方可委托設(shè)計單位進(jìn)行修改。

☆修改對公司利益損失較大的（如容積率、層數(shù)降低或五十萬元以上），由項目公司提交研發(fā)中心審核后，集團(tuán)相關(guān)部門會簽，方可委托設(shè)計單位進(jìn)行修改。修改完成后重新報研發(fā)中心及集團(tuán)相關(guān)部門審批通過，五個工作日內(nèi)反饋意見后，再進(jìn)行報建。經(jīng)政府部門批復(fù)的報建圖及文件，由項目公司及時歸檔。

第六章 施工圖管理

第二十五條 設(shè)計單位完成的施工圖，必須符合施工圖的深度要求。

第二十六條 專業(yè)配套圖紙的設(shè)計（如：綜合管網(wǎng)）的設(shè)計由項目公司開發(fā)部全部完成，項目公司研展部配合并提供相應(yīng)技術(shù)支持。

第二十七條 鋼結(jié)構(gòu)、幕墻、欄桿等分項工程的設(shè)計應(yīng)由設(shè)計單位統(tǒng)一完成，設(shè)計單位作為設(shè)計主負(fù)責(zé)人的原則不變，一般不進(jìn)行設(shè)計分包。如必須進(jìn)行分項工程的設(shè)計分包也由設(shè)計單位牽頭并最終負(fù)責(zé)。

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第二十八條 施工圖紙的會審，按運(yùn)營中心所編制相關(guān)文件執(zhí)行，由項目公司研展部組織會審。

第二十九條 施工圖經(jīng)會審?fù)ㄟ^后，由運(yùn)營中心進(jìn)行確認(rèn)。施工圖的出圖進(jìn)度跟蹤，由項目公司研展部負(fù)責(zé)，施工圖應(yīng)確保滿足工程施工進(jìn)度要求。

第七章 設(shè)計質(zhì)量

第三十條

方案設(shè)計的安全性、合理性、經(jīng)濟(jì)性及設(shè)計效果和圖紙出圖質(zhì)量，是設(shè)計質(zhì)量的主要管理內(nèi)容。

第三十一條 方案設(shè)計應(yīng)以其安全性第一，其合理性、經(jīng)濟(jì)性、設(shè)計效果應(yīng)以其具有的商業(yè)價值衡量，能為公司創(chuàng)造最大價值的就是好的方案設(shè)計。

第三十二條 出圖質(zhì)量應(yīng)保證其設(shè)計深度符合要求，減少專業(yè)矛盾，避免設(shè)計錯誤，杜絕設(shè)計事故。

第八章 設(shè)計變更管理

第三十三條 規(guī)劃、建筑方案調(diào)整需填報《方案修改變更申請通知單》（詳附錄06），上報集團(tuán)研發(fā)中心審批，二個工作日內(nèi)反饋意見。

第三十四條 施工圖紙的設(shè)計變更需由項目公司上報集團(tuán)運(yùn)營中心審批，一般設(shè)計變更一個工作日反饋意見，重大設(shè)計變更五個工作日內(nèi)反饋意見。

第九章 配套建筑及設(shè)備專業(yè)用房的設(shè)計管理

第三十五條 城市居住區(qū)配套設(shè)施建設(shè)必須嚴(yán)格控制建設(shè)規(guī)模及投資成本，按附錄07《城市居住區(qū)配套設(shè)施建設(shè)分類標(biāo)準(zhǔn)（說明）》及附錄08《城市居住區(qū)配套設(shè)施建設(shè)分類標(biāo)準(zhǔn)（表格）》執(zhí)行。項目公司填寫后上報集團(tuán)研發(fā)中心審批，五個工作日內(nèi)反饋意見。

第三十六條 樣板房施工完成后，必須由項目公司研展部組織營銷部、工程部門進(jìn)

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行評審，其工程質(zhì)量、設(shè)計效果滿足要求后，方可進(jìn)行驗收，驗收合格后交給項目公司或營銷部門管理。

第十章 成本控制

第三十七條 在進(jìn)行設(shè)計委托時，設(shè)計合同必須要有平米造價及材料、設(shè)備選用要求。

第三十八條 設(shè)計單位在提交設(shè)計文件時，☆方案設(shè)計必須有工程估算； ☆初步設(shè)計必須有工程概算； ☆施工圖設(shè)計宜有工程預(yù)算。

第三十九條 各階段的設(shè)計超出設(shè)計限額時，必須經(jīng)集團(tuán)運(yùn)營中心審核，二個工作日內(nèi)反饋意見，項目公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可進(jìn)行下一階段設(shè)計或?qū)嵤?/p>

第四十條

材料、設(shè)備選用，必須以“安全、合理、經(jīng)濟(jì)”為原則，“價廉物美”為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行選用，避免材料、設(shè)備選用不合理造成浪費(fèi)損失。

第四十一條 施工圖的設(shè)計，必須在滿足規(guī)范、法規(guī)的前提下，以最經(jīng)濟(jì)的方案進(jìn)行設(shè)計。各項目公司必須加強(qiáng)施工圖會審，減少各專業(yè)矛盾，造成返工損失。

第四十二條 應(yīng)嚴(yán)格控制設(shè)計變更，爭取不變更，盡量少變更，嚴(yán)控大變更。

第十一章 附錄

本附錄包含上述管理辦法所需的范本、表格及日常設(shè)計管理中所需模板。

1、附錄01《方案成果移交施工圖交接單》

2、附錄02《設(shè)計單位選擇知會審批單》

第7頁

3、附錄03《規(guī)劃、建筑方案、擴(kuò)初階段設(shè)計任務(wù)書標(biāo)準(zhǔn)范本》（待發(fā)）

4、附錄04《上報集團(tuán)審核的項目規(guī)劃設(shè)計方案匯報內(nèi)容》

5、附錄05《階段設(shè)計文件成果確認(rèn)表》（待發(fā)）

6、附錄06《方案修改變更申請通知單》（待發(fā)）

7、附錄07《城市居住區(qū)配套設(shè)施建設(shè)分類標(biāo)準(zhǔn)（說明）》

8、附錄08《城市居住區(qū)配套設(shè)施建設(shè)分類標(biāo)準(zhǔn)（表格）》

9、附錄09《周報模板》10、11、12、13、14、15、附錄10《月報模板》 附錄11《會議通知模板》 附錄12《內(nèi)部聯(lián)絡(luò)單模板》 附錄13《會議紀(jì)要模板》 附錄14《方案最終審定通知單》 附錄15《方案及初步設(shè)計審核內(nèi)容》

第8頁

第二篇：融創(chuàng)集團(tuán)成本管理制度

成本管理制度

第一章 成本管理規(guī)定

第一條 總則

1、所有開發(fā)項目的成本管理均必須明確目標(biāo)成本，并分階段進(jìn)行成本動態(tài)統(tǒng)計分析，確保項目成本控制在規(guī)定的范圍內(nèi)。

2、項目公司在項目前期應(yīng)及時了解當(dāng)?shù)卣囊?guī)費(fèi)情況，用足用活各項政策和資源，努力尋求降低成本的途徑。

3、為保證對實際發(fā)生成本的有效監(jiān)督，項目公司運(yùn)營部負(fù)責(zé)項目目標(biāo)成本控制。

4、所有與項目開發(fā)相關(guān)的直接成本支出（不含貸款利息）必須經(jīng)運(yùn)營部審核，管理費(fèi)用及貸款利息支出必須經(jīng)財務(wù)部審核。

5、天津公司的銷售費(fèi)用支出必須經(jīng)過集團(tuán)運(yùn)營中心審核，異地公司的銷售費(fèi)用支出必須經(jīng)過公司運(yùn)營審核。

6、項目開發(fā)過程中，項目公司運(yùn)營部人員持續(xù)參與各階段活動，統(tǒng)計分析項目成本變化，及時發(fā)現(xiàn)、糾正異常成本情況，以保證對項目成本的有效控制。

7、對于已經(jīng)市場化、社會化的設(shè)計費(fèi)用，研發(fā)部門必須嚴(yán)格控制，確保設(shè)計費(fèi)支出標(biāo)準(zhǔn)不高于市場平均水平。

第二條 目標(biāo)成本確定

1、目標(biāo)成本由集團(tuán)運(yùn)營中心下達(dá)。集團(tuán)運(yùn)營中心、項目公司運(yùn)營部在不同階段制定相應(yīng)的目標(biāo)成本，并完成規(guī)定的報批程序，包括：

★項目投資決策階段，集團(tuán)運(yùn)營中心依據(jù)方案編制投資估算，經(jīng)

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集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊審定、批準(zhǔn)，作為項目總目標(biāo)成本；

★方案設(shè)計階段，依據(jù)總目標(biāo)成本、規(guī)劃方案、建筑方案設(shè)計，由各項目公司編制目標(biāo)成本表，經(jīng)集團(tuán)運(yùn)營中心審核后，報集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊審批，審批后的目標(biāo)成本作為項目公司的成本控制指標(biāo)；

★施工圖階段，由各項目公司將成本控制表細(xì)分，作為項目公司對各分項成本考核依據(jù)，同時上報集團(tuán)運(yùn)營中心備案；

第三條 成本動態(tài)控制

1、各項目公司必須依據(jù)已批準(zhǔn)的成本指標(biāo)，對項目開發(fā)過程中各階段的業(yè)務(wù)活動進(jìn)行連續(xù)監(jiān)控，制定控制成本的措施方案。

2、項目公司運(yùn)營部必須參與和控制所有影響項目成本的業(yè)務(wù)活動，包括，但不限于：

★設(shè)計方案優(yōu)化； ★業(yè)務(wù)分包（招投標(biāo)）； ★材料設(shè)備采購比價、限價； ★合同簽訂；

★設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證； ★合同付款等。

3、項目公司運(yùn)營部負(fù)責(zé)建立動態(tài)成本臺賬（包括合同臺帳、設(shè)計變更臺帳和現(xiàn)場簽證臺帳），項目公司財務(wù)部負(fù)責(zé)建立管理費(fèi)用支出及貸款利息成本臺賬，集團(tuán)運(yùn)營中心銷售管理部建立天津公司銷售費(fèi)用臺帳，登記、審核實際發(fā)生成本是否在成本控制指標(biāo)規(guī)定范圍內(nèi)。

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第四條 成本核算與分析

1、項目公司必須按《項目成本核算與分析》的規(guī)定，每月進(jìn)行項目成本核算和經(jīng)濟(jì)活動分析，對成本指標(biāo)的執(zhí)行情況進(jìn)行階段性的檢查和總結(jié)，分析成本發(fā)生的增減動態(tài)和趨勢，并通過分析成本細(xì)項超支發(fā)生的原因，及時采取控制成本的措施。

2、項目公司成本核算與分析報告，作為項目公司月度經(jīng)營分析報告的組成部分。

第五條 項目成本超支處理及調(diào)整

1、成本超支的處理措施由項目公司運(yùn)營部按《成本細(xì)項超支預(yù)警的范圍和要求》、填寫《項目成本細(xì)項超支預(yù)警表》，以書面形式報集團(tuán)運(yùn)營中心備案或?qū)徟?/p>

★不使用不可預(yù)見費(fèi)，擬采取降低成本措施補(bǔ)救，由公司總經(jīng)理審批；

★擬使用不可預(yù)見費(fèi)彌補(bǔ)，調(diào)整細(xì)項成本，報集團(tuán)運(yùn)營中心成本管理部審核后由運(yùn)營中心總經(jīng)理、集團(tuán)主管副總裁審批；

★需要突破項目目標(biāo)成本時，必須經(jīng)集團(tuán)運(yùn)營中心管理部及運(yùn)營中心總經(jīng)理審核后，呈集團(tuán)主管副總裁、集團(tuán)總裁審批。

2、在項目實施過程中，因經(jīng)營計劃調(diào)整引起成本細(xì)項的目標(biāo)成本的增加或減少，應(yīng)及時報集團(tuán)運(yùn)營中心審查，并根據(jù)第五條

1、款規(guī)定進(jìn)行處理。

第二章

項目成本核算與分析

第一條 成本核算及經(jīng)營情況分析要求

1、項目公司每月1—3日對上月度成本核算及經(jīng)營情況進(jìn)行分析，同時上報集團(tuán)運(yùn)營中心。

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2、項目公司運(yùn)營部負(fù)責(zé)人是直接成本（不含貸款利息）核算和經(jīng)營情況分析的的責(zé)任人，項目公司財務(wù)負(fù)責(zé)人是管理費(fèi)用及貸款利息核算責(zé)任人，其余各部門均是配合部門。

3、異地公司運(yùn)營部負(fù)責(zé)人是銷售費(fèi)用核算的責(zé)任人，集團(tuán)運(yùn)營中心銷售管理部負(fù)責(zé)人是天津公司銷售費(fèi)用核算的責(zé)任人。

第二條 成本差異分析表的編制方法

1、《成本差異分析表》是進(jìn)行成本核算及經(jīng)營情況分析的主要文件，由各公司運(yùn)營部依據(jù)《月度成本動態(tài)控制表》于每月3日前完成，同時上報集團(tuán)運(yùn)營中心成本管理部。

2、項目公司在完成《成本差異分析表》的同時，應(yīng)提出上月成本核算意見，以供進(jìn)行項目經(jīng)濟(jì)分析使用。其主要內(nèi)容應(yīng)包括：

★直接成本和非直接成本上月的總體變動情況（超支或節(jié)?。┘摆厔菖袛?。

★直接成本和非直接成本在上月發(fā)生較大變動（超支或節(jié)?。┑某杀炯?xì)項的變動情況及趨勢判斷。

★實際發(fā)生成本與成本指標(biāo)的比較和說明及控制成本的建議。

第三條 動態(tài)成本的控制

1、動態(tài)成本的控制由《月度成本動態(tài)控制表》、《合同臺帳》、《設(shè)計變更臺帳》和《現(xiàn)場簽證臺帳》實現(xiàn)。

2、根據(jù)簽訂的各類分包合同的內(nèi)容確定《合同臺帳》項目的分類明細(xì)劃分，合同金額應(yīng)為合同價款真實值，如簽訂合同時為暫定金額，在規(guī)定時間內(nèi)確定真實的合同價款后，填入合同金額表內(nèi)。

3、《設(shè)計變更臺帳》和《現(xiàn)場簽證臺帳》的項目，按照《合同臺帳》的分類明細(xì)進(jìn)行劃分，同《合同臺帳》建立一一對應(yīng)關(guān)系。

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4、《月度成本動態(tài)控制表》根據(jù)《合同臺帳》、《設(shè)計變更臺帳》和《現(xiàn)場簽證臺帳》匯總而成。

第四條 月度經(jīng)營情況分析

1、經(jīng)營情況分析的主要內(nèi)容

★項目公司運(yùn)營部對預(yù)算外工程成本增減情況分析，包括變更設(shè)計、現(xiàn)場簽證、材料差異調(diào)整、工程補(bǔ)充協(xié)議、甲供材料價格變動等方面的控制情況。

★項目公司財務(wù)部統(tǒng)計核算期內(nèi)實際發(fā)生的管理費(fèi)用和貸款利息，比較與月度計劃的節(jié)超情況并分析節(jié)超原因。

★異地公司運(yùn)營部統(tǒng)計核算期內(nèi)實際發(fā)生的銷售費(fèi)用，比較與月度計劃的節(jié)超情況并分析節(jié)超原因，集團(tuán)運(yùn)營中心銷售管理部統(tǒng)計天津公司核算期內(nèi)實際發(fā)生的銷售費(fèi)用，比較與月度成本計劃的節(jié)超情況并分析節(jié)超原因

2、對超支或即將發(fā)生超支的成本細(xì)項，分析找出原因，制訂相應(yīng)的控制成本措施。

3、針對節(jié)省成本的成本細(xì)項，提出調(diào)整成本指標(biāo)的意見。

4、項目公司完成月度經(jīng)營情況分析報告，該報告應(yīng)對主要經(jīng)營情況（如融資、銷售等）對項目目標(biāo)成本和效益的影響做出評估，并同時下達(dá)下月度成本管理工作計劃，明確成本控制重點和主要措施，于每月3日將公司月度經(jīng)營情況分析報告上報集團(tuán)運(yùn)營中心成本管理部。

5、集團(tuán)運(yùn)營中心于每月6日完成集團(tuán)月度經(jīng)營情況分析報告，提交集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊。

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第三章 成本細(xì)項超支預(yù)警范圍和要求

第一條 成本預(yù)警的適用范圍

1、項目開發(fā)建設(shè)過程中發(fā)生了原先預(yù)見不到的事項或者因管理不善，導(dǎo)致成本細(xì)項即將發(fā)生或很可能發(fā)生超出目標(biāo)成本時，由預(yù)警人向項目公司總經(jīng)理發(fā)出警訊，進(jìn)行成本預(yù)警。

2、不可預(yù)見的事項范圍：

發(fā)生工程事故或其他經(jīng)營活動中的事故；

★發(fā)生法律訴訟；

★因經(jīng)濟(jì)合同的對方不履行合同或與我方在履行合同中有糾紛； ★因政府或其他單位突然以行政手段（如制定法規(guī)、政策）調(diào)整收費(fèi)、稅率、利率標(biāo)準(zhǔn)；

★發(fā)生原先未預(yù)見的情況而增加了經(jīng)濟(jì)合同的補(bǔ)充協(xié)議、對外承擔(dān)新的責(zé)任；

★出現(xiàn)了未計劃的對外捐贈； ★目標(biāo)成本預(yù)測時不準(zhǔn)確； ★發(fā)生重大設(shè)計變更；

★其他經(jīng)營過程出現(xiàn)的意外情況。

3、管理不善的范圍：

★作業(yè)現(xiàn)場管理松懈，導(dǎo)致物料被盜或被搶； ★計算不精發(fā)生多余采購物資； ★為無效勞動支付了勞動報酬；

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★工作質(zhì)量低劣引起的返工開支； ★使用過程中的浪費(fèi)； ★非必需的計劃外開支；

★未能以市場最合理的價格購物或價與質(zhì)不匹配； ★工期拖延造成的費(fèi)用增加； ★其他管理不嚴(yán)的情況。

第二條 預(yù)警操作要求

1、只要某個成本細(xì)項即將發(fā)生超支或很大可能超支（如已訂經(jīng)濟(jì)合同總價已超支，變更設(shè)計測算已超支等）就必須預(yù)警，而不是成本科目超支再預(yù)警。

2、運(yùn)營部負(fù)責(zé)人是直接成本（不含貸款利息）超支的預(yù)警責(zé)任人，財務(wù)部負(fù)責(zé)人是管理費(fèi)用及貸款利息超支預(yù)警責(zé)任人。

3、異地公司運(yùn)營部負(fù)責(zé)人是銷售費(fèi)用超支的預(yù)警責(zé)任人，集團(tuán)運(yùn)營中心銷售管理部負(fù)責(zé)人是天津公司銷售費(fèi)用超支的預(yù)警責(zé)任人。

4、直接成本項（不含貸款利息），針對每一開發(fā)項目由運(yùn)營部按項目計劃將目標(biāo)成本分解，設(shè)置階段控制目標(biāo)，若某個階段成本超該階段成本控制目標(biāo)，就等于超成本細(xì)項，運(yùn)營部進(jìn)行成本預(yù)警。

5、管理費(fèi)用及貸款利息項，由項目公司財務(wù)部按經(jīng)營計劃設(shè)置階段控制目標(biāo)，只要執(zhí)行中突破該階段控制目標(biāo)，就等于超過成本細(xì)項，財務(wù)部進(jìn)行成本預(yù)警。

6、異地公司銷售費(fèi)用由運(yùn)營部按銷售費(fèi)用計劃設(shè)置階段控制目標(biāo)，只要執(zhí)行中突破該階段控制目標(biāo)，就等于超過成本細(xì)項，運(yùn)營部進(jìn)行成本預(yù)警。

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7、天津公司銷售費(fèi)用由集團(tuán)運(yùn)營中心銷售管理部按銷售費(fèi)用計劃設(shè)置階段控制目標(biāo)，只要執(zhí)行中突破該階段控制目標(biāo)，就等于超過成本細(xì)項，集團(tuán)運(yùn)營中心銷售管理部進(jìn)行成本預(yù)警。

8、所有成本預(yù)警均應(yīng)填寫《項目成本細(xì)項超支預(yù)警表》并按表中程序進(jìn)行審批。情況緊急時（如工程事故處理）可先口頭預(yù)警，但必須在三日內(nèi)補(bǔ)辦書面審批文件。

第三條 預(yù)警處理

成本細(xì)項的超支預(yù)警由項目公司運(yùn)營部或集團(tuán)運(yùn)營中心成本管理部負(fù)責(zé)處理，一般情況可以分別選擇以下三種方式：

1、不使用不可預(yù)見費(fèi)調(diào)整目標(biāo)成本，采取有效降低成本措施解決，經(jīng)公司總經(jīng)理審批。

2、對已經(jīng)超支的或通過努力也無法避免的即將超支，需要使用不可預(yù)見費(fèi)調(diào)整目標(biāo)成本，報集團(tuán)運(yùn)營中心成本管理部審核后，由運(yùn)營中心總經(jīng)理、集團(tuán)主管副總裁審批。

3、當(dāng)不可預(yù)見費(fèi)已經(jīng)用完，或?qū)⒉豢深A(yù)見費(fèi)預(yù)留它用，不能在不可預(yù)見費(fèi)內(nèi)調(diào)整時，即意味著項目目標(biāo)成本將被突破，此時應(yīng)編制項目目標(biāo)成本調(diào)整的專題報告，報集團(tuán)運(yùn)營中心管理部及運(yùn)營中心總經(jīng)理審核后，呈集團(tuán)主管副總裁、集團(tuán)總裁審批。

第四章

項目目標(biāo)成本調(diào)整范圍和要求

第一條 適用范圍

除成本報警以外的任何原因引起的成本細(xì)項的目標(biāo)成本的增加和減少。第二條 目標(biāo)成本調(diào)整的范圍

1、因經(jīng)營計劃調(diào)整引起成本細(xì)項的目標(biāo)成本的增加或減少，如：

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1）由于市場因素或公司主動調(diào)整競爭策略、項目產(chǎn)品定位發(fā)生變化而引起增減； 2）3）4）調(diào)整銷售計劃而使廣告費(fèi)、樣板房、代理費(fèi)等發(fā)生增減； 貸款額度調(diào)整導(dǎo)致財務(wù)費(fèi)用增減；

發(fā)生機(jī)構(gòu)重組、公司合并、產(chǎn)業(yè)調(diào)整引起增減。

第三條 目標(biāo)成本調(diào)整的操作要求

1、項目公司運(yùn)營部是直接成本調(diào)整工作的經(jīng)辦部門，項目公司財務(wù)部是管理費(fèi)用和貸款利息調(diào)整工作的經(jīng)辦部門，異地公司運(yùn)營部和集團(tuán)運(yùn)營中心銷售管理部是銷售費(fèi)用調(diào)整工作的經(jīng)辦部門，具體操作按流程規(guī)定進(jìn)行。2、目標(biāo)成本調(diào)整處理選擇

目標(biāo)成本調(diào)整由項目公司運(yùn)營部組織，與總經(jīng)理確定處理，一般情況下，可以選擇以下三種方式：

1)不使用不可預(yù)見費(fèi)，采取有效措施在成本細(xì)項內(nèi)調(diào)整或消化，由公司總經(jīng)理審批。

2)使用不可預(yù)見費(fèi)調(diào)整目標(biāo)成本，報集團(tuán)運(yùn)營中心成本管理部審核，由運(yùn)營中心總經(jīng)理、主管副總裁審批；

3)不可預(yù)見費(fèi)已用完，或?qū)⒉豢深A(yù)見費(fèi)留做它用而不能在不可預(yù)見費(fèi)內(nèi)調(diào)整時，即意味著項目目標(biāo)成本將被突破，此時應(yīng)編制項目目標(biāo)成本調(diào)整的專題報告，報集團(tuán)運(yùn)營中心成本管理部備案，經(jīng)運(yùn)營中心總經(jīng)理審核后，呈集團(tuán)主管副總裁、集團(tuán)總裁審批。

第五章

相關(guān)表格

1、項目目標(biāo)成本表

2、項目目標(biāo)成本調(diào)整表

3、成本差異分析表

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4、項目成本細(xì)項超支預(yù)警表

5、項目月度成本動態(tài)控制表

6、項目設(shè)計變更臺帳月度統(tǒng)計表

7、項目現(xiàn)場簽證臺帳月度統(tǒng)計表

第10頁

第三篇：融創(chuàng)項目計劃和成本管理制度建設(shè)

融創(chuàng)項目計劃體系及成本管理制度建設(shè)

一、環(huán)環(huán)相扣的項目計劃

融創(chuàng)的項目計劃制定，聚焦項目目標(biāo)，以銷售為核心，以設(shè)計為源頭，過程中進(jìn)行合理穿插，整個項目計劃執(zhí)行非常流暢。項目計劃形成如下圖：

其中尤為重視銷售開盤的關(guān)鍵節(jié)點：

融創(chuàng)的項目成本構(gòu)成如下：

而環(huán)環(huán)相扣的成本管理則主要體現(xiàn)在如下10點：

第一，項目公司在項目前期應(yīng)及時了解當(dāng)?shù)卣囊?guī)費(fèi)情況，用足用活各項政策和資源，努力尋求降低成本的途徑。

第二，由運(yùn)營部門來統(tǒng)籌目標(biāo)成本控制，及實際發(fā)生成本的有效監(jiān)督。

一方面，所有與項目開發(fā)相關(guān)的直接成本支出（不含貸款利息）必須經(jīng)運(yùn)營部審核，管理費(fèi)用及貸款利息支出必須經(jīng)財務(wù)部審核。天津公司的銷售費(fèi)用支出必須經(jīng)過集團(tuán)運(yùn)營中心審核，異地公司的銷售費(fèi)用支出必須經(jīng)過公司運(yùn)營審核。

另一方面，項目開發(fā)過程中，項目公司運(yùn)營部人員持續(xù)參與各階段活動，統(tǒng)計分析項目成本變化，及時發(fā)現(xiàn)、糾正異常成本情況，以保證對項目成本的有效控制。

第三，對于已經(jīng)市場化、社會化的設(shè)計費(fèi)用，研發(fā)部門必須嚴(yán)格控制，確保設(shè)計費(fèi)支出標(biāo)準(zhǔn)不高于市場平均水平。

第四，成本動態(tài)控制上，項目公司運(yùn)營部必須參與和控制所有影響項目成本的業(yè)務(wù)活動，包括但不限于設(shè)計方案優(yōu)化、業(yè)務(wù)分包（招投標(biāo)）、材料設(shè)備采購比價和限價、合同簽訂、設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證、合同付款等。項目公司運(yùn)營部負(fù)責(zé)建立動態(tài)成本臺賬（包括合同臺帳、設(shè)計變更臺帳和現(xiàn)場簽證臺帳），項目公司財務(wù)部負(fù)責(zé)建立管理費(fèi)用支出及貸款利息成本臺賬，集團(tuán)運(yùn)營中心銷售管理部建立天津公司銷售費(fèi)用臺帳，登記、審核實際發(fā)生成本是否在成本控制指標(biāo)規(guī)定范圍內(nèi)。

第五，項目成本一旦超支，則相應(yīng)進(jìn)行以下處理及調(diào)整：不使用不可預(yù)見費(fèi)，擬采取降低成本措施補(bǔ)救，由公司總經(jīng)理審批；擬使用不可預(yù)見費(fèi)彌補(bǔ)，調(diào)整細(xì)項成本，報集團(tuán)運(yùn)營中心成本管理部審核后由運(yùn)營中心總經(jīng)理、集團(tuán)主管副總裁審批；需要突破項目目標(biāo)成本時，必須經(jīng)集團(tuán)運(yùn)營中心管理部及運(yùn)營中心總經(jīng)理審核后，報集團(tuán)主管副總裁、集團(tuán)總裁審批。

第六，項目公司在完成《成本差異分析表》的同時，應(yīng)提出上月成本核算意見，以供進(jìn)行項目經(jīng)濟(jì)分析使用。其主要內(nèi)容應(yīng)包括：直接成本和非直接成本上月的總體變動情況（超支或節(jié)省）及趨 勢判斷；直接成本和非直接成本在上月發(fā)生較大變動（超支或節(jié)?。┑某杀炯?xì)項的變動情況及趨勢判斷；實際發(fā)生成本與成本指標(biāo)的比較和說明及控制成本的建議。第七，經(jīng)營情況分析的主要內(nèi)容：

融創(chuàng)項目公司運(yùn)營部對預(yù)算外工程成本增減情況分析，包括變更設(shè)計、現(xiàn)場簽證、材料差異調(diào)整、工程補(bǔ)充協(xié)議、甲供材料價格變動等方面的控制情況。

項目公司財務(wù)部統(tǒng)計核算期內(nèi)實際發(fā)生的管理費(fèi)用和貸款利息，比較與月度計劃的節(jié)超情況并分析節(jié)超原因。

異地公司運(yùn)營部統(tǒng)計核算期內(nèi)實際發(fā)生的銷售費(fèi)用，比較與月度計劃的節(jié)超情況并分析節(jié)超原因，集團(tuán)運(yùn)營中心銷售管理部統(tǒng)計天津公司核算期內(nèi)實際發(fā)生的銷售費(fèi)用，比較與月度成本計劃的節(jié)超情況并分析節(jié)超原因。

第八，項目開發(fā)建設(shè)過程中發(fā)生了原先預(yù)見不到的事項或者因管理不善，導(dǎo)致成本細(xì)項即將發(fā)生或很可能發(fā)生超出目標(biāo)成本時，由預(yù)警人向項目公司總經(jīng)理發(fā)出警訊，進(jìn)行成本預(yù)警。不可預(yù)見的事項范圍：

發(fā)生工程事故或其他經(jīng)營活動中的事故；發(fā)生法律訴訟；因經(jīng)濟(jì)合同的對方不履行合同或與我方在履行合同中有糾紛；因政府或其他單位突然以行政手段（如制定法規(guī)、政策）調(diào)整收費(fèi)、稅率、利率標(biāo)準(zhǔn)；發(fā)生原先未預(yù)見的情況而增加了經(jīng)濟(jì)合同的補(bǔ)充協(xié) 6 議、對外承擔(dān)新的責(zé)任；出現(xiàn)了未計劃的對外捐贈；目標(biāo)成本預(yù)測時不準(zhǔn)確；發(fā)生重大設(shè)計變更；其他經(jīng)營過程出現(xiàn)的意外情況。此外還有管理不善的情況，如作業(yè)現(xiàn)場管理松懈，導(dǎo)致物料被盜或被搶；計算不精發(fā)生多余采購物資；為無效勞動支付了勞動報酬；工作質(zhì)量低劣引起的返工開支；使用過程中的浪費(fèi)；非必需的計劃外開支；未能以市場最合理的價格購物或價與質(zhì)不匹配；工期拖延造成的費(fèi)用增加；其他管理不嚴(yán)的情況。

第九，規(guī)定了目標(biāo)成本調(diào)整的范圍。因經(jīng)營計劃調(diào)整引起成本細(xì)項的目標(biāo)成本的增加或減少，如：

由于市場因素或公司主動調(diào)整競爭策略、項目產(chǎn)品定位發(fā)生變化而引起增減；

調(diào)整銷售計劃而使廣告費(fèi)、樣板房、代理費(fèi)等發(fā)生增減； 貸款額度調(diào)整導(dǎo)致財務(wù)費(fèi)用增減；

發(fā)生機(jī)構(gòu)重組、公司合并、產(chǎn)業(yè)調(diào)整引起增減。

第十，目標(biāo)成本調(diào)整由項目公司運(yùn)營部組織，與總經(jīng)理確定處理，一般情況下，可以選擇以下三種方式：

一是不使用不可預(yù)見費(fèi)，采取有效措施在成本細(xì)項內(nèi)調(diào)整或消化，由公司總經(jīng)理審批。

二是使用不可預(yù)見費(fèi)調(diào)整目標(biāo)成本，報集團(tuán)運(yùn)營中心成本管理部審核，由運(yùn)營中心總經(jīng)理、主管副總裁審批；

三是不可預(yù)見費(fèi)已用完，或?qū)⒉豢深A(yù)見費(fèi)留做它用而不能在不可預(yù)見費(fèi)內(nèi)調(diào)整時，即意味著項目目標(biāo)成本將被突破，此時應(yīng)編制 項目目標(biāo)成本調(diào)整的專題報告，報集團(tuán)運(yùn)營中心成本管理部備案，經(jīng)運(yùn)營中心總經(jīng)理審核后，呈集團(tuán)主管副總裁、集團(tuán)總裁審批。

二、漸進(jìn)明細(xì)的設(shè)計階段管控

融創(chuàng)的設(shè)計管理本著“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的方針，做到“適用經(jīng)濟(jì)、安全美觀、防災(zāi)抗災(zāi)、環(huán)境協(xié)調(diào)”。

部門歸口上，天津地區(qū)項目由研發(fā)中心設(shè)計部負(fù)責(zé)完成規(guī)劃、方案及擴(kuò)初階段的設(shè)計管理工作，施工圖部分的設(shè)計組織由天津地區(qū)各項目公司研展部負(fù)責(zé)管理完成。規(guī)劃、方案及擴(kuò)初階段的設(shè)計成果經(jīng)方案評審委員會評審?fù)ㄟ^后即移交項目公司研展部，并填報《方案成果移交施工圖交接單》，由項目公司研展部配合項目公司開發(fā)部進(jìn)行報建工作，并完成施工圖組織設(shè)計，研發(fā)中心設(shè)計部提供相關(guān)設(shè)計技術(shù)支持。

設(shè)計進(jìn)度上，必須嚴(yán)格按照研發(fā)中心時間計劃執(zhí)行，保證工程、營銷的時間要求。如有重大變動，必須報集團(tuán)研發(fā)中心備案。設(shè)計委托上，項目公司研展部須將項目整體設(shè)計費(fèi)用預(yù)算及各階段設(shè)計費(fèi)構(gòu)成（規(guī)劃、方案、擴(kuò)初、施工圖階段等，含景觀設(shè)計、室內(nèi)設(shè)計部份）上報集團(tuán)運(yùn)營中心審批，經(jīng)集團(tuán)運(yùn)營中心審批通過后方可簽訂委托設(shè)計合同。

方案設(shè)計上，研發(fā)中心對于項目的整體規(guī)劃設(shè)計、景觀設(shè)計以及建筑的單體設(shè)計方案的審核，對于重要公共區(qū)間、部位的建筑效 果、裝飾效果進(jìn)行監(jiān)督、把控。對于天津本地項目，負(fù)責(zé)整體規(guī)劃設(shè)計、景觀以及重要建筑的單體的方案設(shè)計，對于重要公共區(qū)間、部位的建筑效果、裝飾效果進(jìn)行監(jiān)督、把控。

單項工程設(shè)計審核上，影響營銷的樣板房、售樓處、示范單位，必須由項目公司研展部組織方案設(shè)計單位進(jìn)行匯報，并由項目公司的策劃、銷售、工程、運(yùn)營等部門及項目公司總經(jīng)理進(jìn)行評審、會簽，最終方案以及評審意見以書面形式上報研發(fā)中心審批，二個工作日內(nèi)反饋意見；其他單項工程，如住宅大堂、電梯廳等裝修設(shè)計由項目公司研展部組織本部門專業(yè)人員、運(yùn)營部、銷售部、工程部等相關(guān)人員進(jìn)行審核，審核結(jié)果以書面形式進(jìn)行記錄，并由相關(guān)部門存檔備案，上報研發(fā)中心備案，2個工作日內(nèi)反饋意見。

設(shè)計及施工交樓標(biāo)準(zhǔn)上，項目方案設(shè)計經(jīng)審批最終完成后，住宅、會所、住宅大堂、電梯間、走道等重點部位的施工圖設(shè)計與施工交樓標(biāo)準(zhǔn)，首先由項目公司研展部初步制定，并牽頭組織項目公司相關(guān)部門進(jìn)行初步評審，形成初步評審決議后報集團(tuán)研發(fā)中心，研發(fā)中心在接收審批申請后組織相關(guān)部門進(jìn)行最終審批，3個工作日內(nèi)給予回復(fù)意見。

交樓標(biāo)準(zhǔn)審批由集團(tuán)研發(fā)中心、項目公司領(lǐng)導(dǎo)、集團(tuán)運(yùn)營中心組成方案評審小組。運(yùn)營中心審核方案是否符合國家規(guī)范，選用材料是否超出成本預(yù)算，并有權(quán)建議設(shè)計人員使用集團(tuán)采購中標(biāo)產(chǎn)品；研發(fā)中心審核方案是否滿足市場及客戶需求，最后形成審批 意見。項目公司研展部依據(jù)集團(tuán)審批意見形成最終設(shè)計與施工交樓標(biāo)準(zhǔn)，報研發(fā)中心確認(rèn)備案。

初步設(shè)計上，所有大型項目工程，如大型商業(yè)設(shè)施、寫字樓、星級酒店等各類大型公建），必須進(jìn)行初步設(shè)計，初步設(shè)計深度應(yīng)符合地方設(shè)計文件編制深度；住宅設(shè)計原則上也須進(jìn)行建筑初步設(shè)計。如由于其他因素，項目公司決定不做初步設(shè)計，需向研發(fā)中心提交情況說明，核準(zhǔn)后方可直接進(jìn)入施工圖設(shè)計階段。

報建圖上，報建后如政府部門提出修改，按如下程序管理： 修改對公司利益損失不大的（五十萬元以內(nèi)），項目公司開發(fā)部必須送主管領(lǐng)導(dǎo)及項目公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后，方可委托設(shè)計單位進(jìn)行修改。

修改對公司利益損失較大的（如容積率、層數(shù)降低或五十萬元以上），由項目公司提交研發(fā)中心審核后，集團(tuán)相關(guān)部門會簽，方可委托設(shè)計單位進(jìn)行修改。修改完成后重新報研發(fā)中心及集團(tuán)相關(guān)部門審批通過，五個工作日內(nèi)反饋意見后，再進(jìn)行報建。經(jīng)政府部門批復(fù)的報建圖及文件，由項目公司及時歸檔。

施工圖上，設(shè)計單位完成的施工圖，必須符合施工圖的深度要求。專業(yè)配套圖紙的設(shè)計（如：綜合管網(wǎng)）的設(shè)計由項目公司開發(fā)部全部完成，項目公司研展部配合并提供相應(yīng)技術(shù)支持；鋼結(jié)構(gòu)、幕墻、欄桿等分項工程的設(shè)計應(yīng)由設(shè)計單位統(tǒng)一完成，設(shè)計單位 10 作為設(shè)計主負(fù)責(zé)人的原則不變，一般不進(jìn)行設(shè)計分包。如必須進(jìn)行分項工程的設(shè)計分包也由設(shè)計單位牽頭并最終負(fù)責(zé)。設(shè)計質(zhì)量把控上，首先，方案設(shè)計的安全性、合理性、經(jīng)濟(jì)性及設(shè)計效果和圖紙出圖質(zhì)量，是設(shè)計質(zhì)量的主要管理內(nèi)容；其次，方案設(shè)計應(yīng)以其安全性第一，其合理性、經(jīng)濟(jì)性、設(shè)計效果應(yīng)以其具有的商業(yè)價值衡量，以為公司創(chuàng)造最大價值為目標(biāo)；再次，出圖質(zhì)量應(yīng)保證其設(shè)計深度符合要求，減少專業(yè)矛盾，避免設(shè)計錯誤，杜絕設(shè)計事故。

設(shè)計變更管理上，施工圖紙的設(shè)計變更需由項目公司上報集團(tuán)運(yùn)營中心審批，一般設(shè)計變更一個工作日反饋意見，重大設(shè)計變更五個工作日內(nèi)反饋意見。關(guān)于設(shè)計變更和工程簽證，后面有詳細(xì)闡述。

樣板房施工完成后，必須由項目公司研展部組織營銷部、工程部門進(jìn)行評審，其工程質(zhì)量、設(shè)計效果滿足要求后，方可進(jìn)行驗收，驗收合格后交給項目公司或營銷部門管理。

三、巨細(xì)靡遺的設(shè)計變更與工程簽證

由于設(shè)計變更和工程簽證而調(diào)整的工程造價占整個單位工程竣工結(jié)算的比例較高，設(shè)計變更、工程簽證是施工圖內(nèi)容的完善和補(bǔ)充，也是承包商的主要索賠手段，設(shè)計變更、工程簽證對工程安全度、使用功能、外觀造型、付款、造價等均會產(chǎn)生直接影響。為保障工程的順暢進(jìn)行，達(dá)到工程的進(jìn)度、質(zhì)量、成本目標(biāo)，融 11 創(chuàng)將設(shè)計變更和工程簽證的強(qiáng)化管理作為從集團(tuán)到項目公司的一項重要工作內(nèi)容，可謂巨細(xì)靡遺。

設(shè)計變更一般包括由原設(shè)計單位出具的設(shè)計變更通知單和由施工單位征得由原設(shè)計單位同意的設(shè)計變更聯(lián)絡(luò)單兩種。1.融創(chuàng)設(shè)計變更與工程簽證管控原則

工程簽證主要是指施工企業(yè)就施工圖紙、設(shè)計變更所確定的工程內(nèi)容以外，施工圖預(yù)算或預(yù)算定額取費(fèi)中未含有而施工中又實際發(fā)生費(fèi)用的施工內(nèi)容所辦理的簽證，如由于施工條件的變化或無法遇見的情況所引起工程量的變化。

融創(chuàng)在設(shè)計變更和工程簽證方面的管控主要有如下幾個方面： 所有設(shè)計變更、工程簽證在于其必要性由提出部門說明；設(shè)計變更、工程簽證相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)變更，分別由甲方或承包商（供貨商）作出有效證明；

所有設(shè)計變更、工程簽證的經(jīng)濟(jì)否決權(quán)在集團(tuán)運(yùn)營中心成本管理部，所有設(shè)計變更簽發(fā)權(quán)在集團(tuán)運(yùn)營中心工程管理部；工程簽證的簽發(fā)權(quán)按變更金額分別由項目公司總經(jīng)理及集團(tuán)公司簽發(fā)。工程開工前，項目公司（包括集團(tuán)運(yùn)營中心工程管理部、運(yùn)營中心成本管理部、研發(fā)中心、銷售、物業(yè)）、設(shè)計單位、監(jiān)理公司與承包商（供貨商）

雙方專業(yè)技術(shù)人員應(yīng)認(rèn)真審閱施工圖紙，進(jìn)行圖紙會審和交底，減少設(shè)計修改和圖紙補(bǔ)充，降低因設(shè)計變更和工程簽證而增加的工程造價。所有的設(shè)計變更（含工程簽證），必須由項目公司工程部所有專業(yè)工程師、研展部建筑師會審并簽字，確保所有的變更（含簽證）的連鎖變更（簽證）一次性完成，必須避免某專業(yè)變更帶動的其他專業(yè)變更不同步，反復(fù)變更及返工。

所有變更或簽證的每一單（以后稱單項），均指有此項變更或簽證所包含的所有需涉及到的全部工程，非指某單位工程。2.設(shè)計變更的變更程序

首先，因設(shè)計單位認(rèn)為施工圖設(shè)計不合理，設(shè)計單位要求變更的，由設(shè)計單位填寫《工程設(shè)計變更通知單》，經(jīng)運(yùn)營中心成本管理部進(jìn)行經(jīng)濟(jì)變更可行性認(rèn)定、運(yùn)營中心工程管理部批準(zhǔn)后作為技術(shù)文件實施，其設(shè)計變更損失按設(shè)計合同規(guī)定處理。對于不涉及經(jīng)濟(jì)的設(shè)計變更及洽商，要注明技術(shù)洽商字樣；

其次，因項目公司研展、工程、銷售、商業(yè)、物業(yè)等部門及領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為原設(shè)計不合理，認(rèn)為有必要變更的，首先經(jīng)項目公司工程部所有專業(yè)會簽、確定所有專業(yè)的連鎖變更均完成后，然后進(jìn)行項目公司各部門內(nèi)部會簽，最后經(jīng)項目總經(jīng)理審批；項目公司審批后的變更文件須報集團(tuán)運(yùn)營中心，由成本管理部進(jìn)行經(jīng)濟(jì)變更可行性認(rèn)定后，工程管理部通知項目公司進(jìn)行設(shè)計變更； 再次，因施工單位認(rèn)為原設(shè)計不合理（如施工難度大，成本高等），施工單位提出《工程變更申請》，并說明工程量及價格，變更內(nèi)容、原因，由項目工程部初審、經(jīng)項目公司相關(guān)部門審核變更費(fèi)用，項目總經(jīng)理審批；項目公司審批后的變更文件須報集團(tuán)運(yùn)營 中心，經(jīng)運(yùn)營中心工程管理部、成本管理部、研發(fā)中心研究，進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)變更可行性認(rèn)定確認(rèn)后，按以下程序處理： 不影響使用功能、設(shè)計效果及結(jié)構(gòu)安全的，由運(yùn)營中心工程管理部在《工程變更申請》表中直接簽章，項目公司按工程技術(shù)文件處置；影響使用功能、設(shè)計效果及結(jié)構(gòu)安全的，由工程管理中心簽署意見，項目公司通知設(shè)計單位進(jìn)行修改。

此外，所有的設(shè)計變更必須寫明產(chǎn)生的原因、變更內(nèi)容、技術(shù)要求，能用圖示的必須用圖示說明，文字及圖示均要表達(dá)清楚，以達(dá)到設(shè)計變更及工程簽證的準(zhǔn)確性，并由項目公司工程部統(tǒng)一編號下發(fā)。所有的設(shè)計變更均采用電腦打印，但不得打印姓名，姓名部分必須由本人親自簽字。3.工程簽證簽發(fā)原則

首先，嚴(yán)格現(xiàn)場經(jīng)費(fèi)簽證。凡涉及經(jīng)濟(jì)費(fèi)用支出的停工、窩工、用工簽證、機(jī)械臺班簽證等，由項目公司現(xiàn)場工程師認(rèn)真核實、工程副總經(jīng)理審定后簽證，并注明原因、背景、時間、部位等。例如：由于業(yè)主或別的非施工單位的原因造成機(jī)械臺班窩工，我司只承擔(dān)租賃費(fèi)或攤銷費(fèi)而不是機(jī)械臺班費(fèi)。

其次，應(yīng)在合同中約定的，不能以簽證形式出現(xiàn)。例如：人工浮動工資、議價項目、材料價格等；合同中沒約定的，應(yīng)以補(bǔ)充協(xié)議的形式約定。項目公司現(xiàn)場工程師不能以工程簽證的形式取代。

再次，已在投標(biāo)報價方案中明確的、或在施工組織方案中審批的內(nèi)容，不能做簽證處理。例如：臨設(shè)的布局、塔吊數(shù)量、挖土方式、鋼筋搭接方式等，已在投標(biāo)方案中明確、在施工組織方案中嚴(yán)格審查，不再做工程簽證處理。

此外，工程簽證單必需采用打字文件并即時統(tǒng)一編號報審，以避免重復(fù)簽證和添加涂改等現(xiàn)象。材料價格的確認(rèn)要注明采購價還是預(yù)算價，以避免采購保管費(fèi)重復(fù)計取。4.設(shè)計變更、工程簽證的經(jīng)濟(jì)處置 設(shè)計變更經(jīng)濟(jì)處置程序如下：

單項變更損失（含返工）在5萬元以內(nèi)（含5萬元）的，由運(yùn)營中心工程管理部確認(rèn)是否變更；

單項變更損失（含返工）在30萬元以內(nèi)（含30萬元）的，由工程總監(jiān)確定是否變更，送集團(tuán)運(yùn)營中心成本管理部備案； 單項變更損失（含返工）在30萬元以上的，報集團(tuán)公司批準(zhǔn)后方可變更。

工程簽證經(jīng)濟(jì)處置程序如下：

單項簽證工程造價在5萬元（含5萬元）以內(nèi)的，由項目工程部填寫《工程通知單》，項目運(yùn)營部核價后，報項目公司總經(jīng)理審批同意后施工，送運(yùn)營中心備案。

單項簽證工程造價在5萬元～30萬元（含30萬元）的，項目運(yùn)營部核價、項目公司總經(jīng)理審核同意，報運(yùn)營中心成本管理部核價、工程管理部批準(zhǔn)后，方可安排施工。單項簽證工程造價在30萬元以上的，經(jīng)項目公司總經(jīng)理同意、運(yùn)營中心總經(jīng)理批準(zhǔn)并集團(tuán)總裁批準(zhǔn)后，方可安排施工。對于處理緊急情況和搶險、救災(zāi)，項目公司可突破5萬元的限制，但須事中（事后）補(bǔ)辦相應(yīng)審批手續(xù)。5.設(shè)計變更、工程簽證審核簽發(fā)時限

一般的設(shè)計變更、工程簽證應(yīng)在提交之日起5日內(nèi)審核簽字下發(fā)（其中包括經(jīng)濟(jì)變更認(rèn)定）。

對于事關(guān)工程進(jìn)度須加急辦理的洽商，由承辦部門注明，運(yùn)營中心工程管理部負(fù)責(zé)在標(biāo)定時間內(nèi)審核簽發(fā)。

對于重大設(shè)計變更，將根據(jù)進(jìn)度確定下發(fā)時間，一般控制在15日內(nèi)（其中包括經(jīng)濟(jì)變更認(rèn)定）。6.加強(qiáng)設(shè)計變更和工程簽證的管理措施

首先，嚴(yán)格遵循企業(yè)的管理制度。各級領(lǐng)導(dǎo)、施工技術(shù)、予結(jié)算等有關(guān)人員的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)必須明確，只有責(zé)權(quán)利明確了，才能規(guī)范各級工程管理人員在設(shè)計變更和工程簽證的管理行為，提高其履行職責(zé)的積極性。

其次，建立合同交底制度。讓每一個參與項目管理的人了解合同，并做好合同交底記錄，必要時將合同復(fù)印件分發(fā)給有關(guān)人員，使大家對合同的內(nèi)容做到全面了解、心中有數(shù)，劃清甲乙雙方的經(jīng)濟(jì)技術(shù)責(zé)任，便于實際工作中運(yùn)用。

再次，嚴(yán)格區(qū)分設(shè)計變更和工程簽證。根據(jù)我國的現(xiàn)行規(guī)定，設(shè)計變更與工程簽證是有嚴(yán)格的區(qū)別和劃分的。屬于設(shè)計變更范疇 的就應(yīng)該設(shè)計單位下發(fā)設(shè)計變更通知單，所發(fā)生的費(fèi)用按設(shè)計變更處理。屬于工程簽證的由現(xiàn)場工程管理工程師簽發(fā)，所發(fā)生費(fèi)用按發(fā)生原因處理。

第四，提高責(zé)任心和業(yè)務(wù)水平，嚴(yán)把設(shè)計變更和工程簽證關(guān)。有關(guān)人員每接受一項工程時，首先要對施工圖及合同等有關(guān)規(guī)定進(jìn)行認(rèn)真學(xué)習(xí)和了解，其次要經(jīng)常深人施工現(xiàn)場，了解施工中的異常情況或施工工藝的變動對工程造價的影響。

最后，加強(qiáng)獎懲管理，對在設(shè)計變更的審核及實施過程中，發(fā)現(xiàn)問題并妥善解決的人員，按企業(yè)的相關(guān)規(guī)定予以獎勵；對工作不負(fù)責(zé)任、設(shè)計審查不力、簽證事實不符、造成企業(yè)損失的管理人員，將嚴(yán)厲追究其責(zé)任；造成企業(yè)重大損失的將追究其刑事責(zé)任。

四、營銷——要效率，也要控費(fèi)用

首先了解一下融創(chuàng)的銷售費(fèi)用組成，以明確口徑，如下圖：

融創(chuàng)的費(fèi)用預(yù)算編制及評審小組架構(gòu)如下圖：

1.費(fèi)用預(yù)算編制步驟

首先，集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)下達(dá)該集團(tuán)項目銷售費(fèi)用總指標(biāo)，銷售費(fèi)用總指標(biāo)是指銷售費(fèi)用占項目銷售收入的百分比；

其次，集團(tuán)運(yùn)營中心通過招標(biāo)等方式，確定天津地區(qū)各類單項銷售費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，以供項目公司編制預(yù)算方案、費(fèi)用結(jié)算之用；異地項目公司運(yùn)營部確定所在地各類單項銷售費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)；

再次，項目公司根據(jù)運(yùn)營中心確定的銷售費(fèi)用指標(biāo)，并根據(jù)各類單項費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測算，每年一月中旬前擬定銷售費(fèi)用預(yù)算，報集團(tuán)備案；

此外，同一季度三個月的銷售費(fèi)用可相互挪用，但須做好整季度的費(fèi)用計劃工作，同一年內(nèi)上一季度節(jié)省的銷售費(fèi)用可結(jié)轉(zhuǎn)至下一季度使用。2.預(yù)算編制 首先，運(yùn)營中心、財務(wù)中心對項目公司擬定的預(yù)算方案進(jìn)行會審，并提出相應(yīng)的建議措施；

其次，項目公司根據(jù)建議對原方案作出調(diào)整；

再次，經(jīng)調(diào)整后的預(yù)算方案由運(yùn)營中心及項目公司再次組織預(yù)算評審小組對新方案進(jìn)行二次會審，最終決定預(yù)算方案； 最后，預(yù)算方案確定后，項目公司與集團(tuán)簽訂《全年銷售費(fèi)用計劃責(zé)任書》，作為考核項目公司的依據(jù)。預(yù)算表頭如下圖：

3.月度預(yù)算編制

首先，預(yù)算單位根據(jù)預(yù)算計劃，于每月20日之前擬定下一個月的預(yù)算計劃；

其次，天津項目公司每月20日將擬定的月度預(yù)算計劃報送運(yùn)營中心會簽；異地項目公司截止在每季度最后 5 天之前向運(yùn)營中心上報下季度費(fèi)用計劃，運(yùn)營中心每季度前5天審計異地項目上季度費(fèi)用使用情況。

再次，天津項目公司編制的月度預(yù)算計劃經(jīng)運(yùn)營中心及項目總經(jīng)理會簽后，報主管副總裁審閱；天津項目公司計劃經(jīng)主管副總裁審閱后返回預(yù)算單位。

月度預(yù)算方案實施流程如下：

此外，預(yù)算單位根據(jù)月度預(yù)算方案，確定近期即將開展的銷售推廣項目，即立項，并針對每一個立項制定具體的實施方案。銷售費(fèi)用立項的具體內(nèi)容主要分如下幾類：

計劃類：主要是指媒體廣告投放計劃，如：報紙、電視、電臺、網(wǎng)絡(luò)等廣告投放計劃。

合同類：開展促銷活動、制作、印刷宣傳物料等所需簽訂各類合同。

說明類：是指無須以計劃或合同形式操作的立項。審批時間的規(guī)定上：

計劃類立項，經(jīng)辦單位須于每月 20 日前制定月度費(fèi)用計劃，其中包含下月的媒介投放計劃，并送至運(yùn)營中心，經(jīng)運(yùn)營中心會簽后報主管副總裁審閱。

合同類、說明類立項，待月度計劃審批通過后，則根據(jù)具體時間要求開展工作，原則上不允許在合同、說明通過審批之前發(fā)生業(yè)務(wù)。

計劃類立項按上述程序會簽后，根據(jù)會簽意見落實；合同類、說明類，經(jīng)上述程序會簽，按會簽意見執(zhí)行。

結(jié)算上，計劃類費(fèi)用結(jié)算按樣報或播出證明憑實結(jié)算有關(guān)款項；合同類、說明類費(fèi)用結(jié)算：則根據(jù)《驗收制度》驗收，按合同條款如實結(jié)算款項。4.預(yù)算方案調(diào)整與執(zhí)行監(jiān)督 預(yù)算方案調(diào)整的操作流程如下圖：

在具體的操作規(guī)定上，首先，預(yù)算單位在預(yù)算執(zhí)行過程中根據(jù)實際需要提出預(yù)算方案調(diào)整，或運(yùn)營中心、財務(wù)中心、項目公司運(yùn)營部、財務(wù)部等有關(guān)單位在監(jiān)督預(yù)算執(zhí)行時提出修改建議； 其次，評審小組對預(yù)算調(diào)整方案或建議進(jìn)行會審，會審?fù)ㄟ^后預(yù)算單位調(diào)整原方案，并按調(diào)整后方案執(zhí)行。

預(yù)算執(zhí)行監(jiān)督方面，各財務(wù)部門及費(fèi)用使用單位應(yīng)分別設(shè)立預(yù)算監(jiān)控臺帳如：《預(yù)算執(zhí)行情況登記表》（如下），用于掌握預(yù)算執(zhí)行情況、使用進(jìn)度。

每月1~2日費(fèi)用使用單位（項目策劃部）將上月《預(yù)算執(zhí)行情況登記表》報所在單位的財務(wù)復(fù)核，每月 3 日各單位財務(wù)部門將復(fù)核無誤的《預(yù)算執(zhí)行情況登記表》報運(yùn)營中心，抄報財務(wù)中心，每月 5 日運(yùn)營中心將編制好的《預(yù)算執(zhí)行情況匯總表》報主管運(yùn)營副總裁。

每月費(fèi)用統(tǒng)計區(qū)間為：每月1日至月末最后一天，由運(yùn)營中心、財務(wù)中心聯(lián)合對各預(yù)算單位的預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行審計，并根據(jù)實際需要對預(yù)算進(jìn)行調(diào)整；

預(yù)算制訂后，要求每季度費(fèi)用支出不超出預(yù)算，上月余額可結(jié)轉(zhuǎn)下月使用，各類別可相互挪動，但不可挪作銷售費(fèi)用以外的用途。5.預(yù)算編制考核

預(yù)算單位必須于每年12月10日前將下預(yù)算方案報評審小組，評審小組必須及時組織會審，并在12月20日前完成各預(yù)算單位的初審工作，12月31日前完成二次會審，1 月份簽訂《預(yù)算責(zé)任書》；

預(yù)算單位收到已經(jīng)批復(fù)的預(yù)算方案后，1 個工作日內(nèi)將預(yù)算方案復(fù)印件送項目公司及地區(qū)公司財務(wù)部備案；

對于未能按規(guī)定時間擬定、報送、會簽預(yù)算方案的單位或部門，每延遲一天，扣罰單位或部門責(zé)任人當(dāng)月獎金的 5%，超過三天，且無正當(dāng)理由的，扣罰責(zé)任人全月獎金。

銷售費(fèi)用預(yù)算列入年終獎金考核內(nèi)容，按預(yù)算完成情況進(jìn)行考核，節(jié)約有獎，超支懲罰，具體在后面有詳述。6.銷售費(fèi)用獎勵與處罰

在銷售收入、銷售率、目標(biāo)實收均價三項指標(biāo)都達(dá)標(biāo)的情況下，可獲得營銷費(fèi)用節(jié)約獎勵：

獎勵以獎金形式發(fā)放，作為集團(tuán)已有獎金制度的補(bǔ)充； 獎金來源為每年在完成任務(wù)情況下節(jié)省的銷售費(fèi)用，獎金總額提取比例為該所節(jié)省銷售費(fèi)用的10％；

獎金與年終獎一起發(fā)放，各公司將發(fā)放情況報集團(tuán)運(yùn)營中心和人力資源部備案。處罰分季度和： 季度考核上：

超出部分≤季度預(yù)算 10％，扣發(fā)考核對象當(dāng)季度最后一月 50％效績工資；

季度預(yù)算 10％<超出部分≤季度銷售費(fèi)用預(yù)算 30％，扣發(fā)考核對象當(dāng)季度最后一月 100％效績工資；

季度預(yù)算 30％<超出部分≤季度預(yù)算 50％，扣發(fā)考核對象當(dāng)季度最后一月全部工資。考核上： 超出部分≤預(yù)算的 10％，扣發(fā)考核對象 10％年終獎； 預(yù)算 10％<超出部分≤預(yù)算 30％，扣發(fā)考核對象 30％年終獎；

預(yù)算 30％<超出部分≤預(yù)算 50％，扣發(fā)考核對象 50％年終獎。

五、融創(chuàng)的工程結(jié)算審核與管理

項目公司合同履行完畢并驗收合格后，合同主辦部門向承包單位發(fā)放結(jié)算通知書；承包單位收到通知后在約定時間內(nèi)向主辦部門提報竣工結(jié)算書及相關(guān)結(jié)算資料；主辦部門將以下相關(guān)資料匯總后，填報結(jié)算申請單：

合同工期的完成情況；工程質(zhì)量情況判斷；現(xiàn)場簽證單、技術(shù)核定單和設(shè)計變更臺帳的比較核對；設(shè)備、材料數(shù)量統(tǒng)計；工程款支付情況的確認(rèn)；業(yè)主索賠資料的整理統(tǒng)計；業(yè)主索賠資料包括但不限于減帳指示、信函、備忘錄、聲明等；索賠類別包括減帳、漏做工程、質(zhì)量不合格工程、拖期、擾民、鬧事、員工停工、不配合工作、不協(xié)調(diào)、偷工減料、代替品…… 及竣工圖紙的審核確認(rèn)。

主辦部門將核查完畢的結(jié)算資料及核查結(jié)果連同承包單位提交的結(jié)算書，提交運(yùn)營部，運(yùn)營部根據(jù)結(jié)算資料，編制結(jié)算書。結(jié)算資料至少應(yīng)該包括以下內(nèi)容：招投標(biāo)文件有關(guān)資料；工程施工總、分包合同、補(bǔ)充合同或施工協(xié)議書；工程竣工全套圖紙（土建、安裝等）；設(shè)計變更圖紙、設(shè)計變更簽證單、技術(shù)核定單、圖紙會審交底紀(jì)要；施工組織設(shè)計；施工過程中雙方簽證資料（甲方認(rèn)可的）；地質(zhì)勘探報告；工程預(yù)（結(jié)）算書（加蓋編制單位公章、預(yù)算員簽章）；甲供料、甲控材清單；主要材料分析表；主要材料差價證明材料；施工形象進(jìn)度月報表；其他。運(yùn)營部預(yù)算工程師根據(jù)編制的結(jié)算書對承包單位的結(jié)算進(jìn)行核定，并確定結(jié)算價款報部 門負(fù)責(zé)人審核；運(yùn)營部負(fù)責(zé)人簽署審核意見后，將結(jié)算書及結(jié)算資料一并報公司總經(jīng)理審批；結(jié)算書經(jīng)公司總經(jīng)理審批后報集團(tuán)運(yùn)營中心審核；異地公司結(jié)算書及相關(guān)資料一般情況通過快遞方式報送集團(tuán)運(yùn)營中心，特殊情況另議。

審查項目公司結(jié)算流程執(zhí)行情況及結(jié)算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，對于工程量計算誤差超過1.5%，材料、設(shè)備及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高于市場平均水平的結(jié)算，有權(quán)要求項目公司重新結(jié)算。

經(jīng)運(yùn)營中心審核后的結(jié)算，滿足如下額度的要報運(yùn)營中心總經(jīng)理審批：

銷售費(fèi)用中與工程相關(guān)的，如售樓處及樣板間建安工程、現(xiàn)場圍檔、裝修工程、鋼結(jié)構(gòu)工程）結(jié)算金額在50萬元以上的，經(jīng)運(yùn)營中心審核后，報運(yùn)營中心總經(jīng)理審批；

其他合同結(jié)算金額在100萬元以上的結(jié)算書，經(jīng)運(yùn)營中心審核后報運(yùn)營中心總經(jīng)理簽字審批。

第四篇：融創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)算管理制度（寫寫幫整理）

融創(chuàng)中國控股有限公司北京公司管理制度

BJ-CM-7-2013

結(jié)算管理制度

2014-09-01實施

目 錄

前 言......................................................................I 1 總則......................................................................2 1.1 目的..................................................................2 1.2 適用范圍..............................................................2 1.3 結(jié)算原則..............................................................2 1.4 職責(zé)劃分..............................................................2 2 結(jié)算工作程序..............................................................3 2.1 結(jié)算準(zhǔn)備..............................................................3 2.2 結(jié)算審核..............................................................4 2.3 結(jié)算審批..............................................................5 2.4 其它規(guī)定..............................................................6 2.5 結(jié)算資料存檔..........................................................6 3 附錄......................................................................6

前 言

本制度明確了結(jié)算管理事項的權(quán)責(zé)劃分，規(guī)范了結(jié)算管理事項的操作程序，建立了結(jié)算管理事項的審批路徑，是開展結(jié)算管理工作的制度依據(jù)。

本制度自2014年9月1日起實施，根據(jù)集團(tuán)要求和北京公司業(yè)務(wù)發(fā)展情況適時修訂。

本制度由北京公司成本管理中心·區(qū)域成本部起草并歸口管理。

結(jié)算管理制度 總則 1.1 目的

1.1.1 為規(guī)范工程結(jié)算管理，確保結(jié)算的及時、公平、準(zhǔn)確，及時反映項目實際成本變化，制定本管理制度。1.2 適用范圍

所有工程類合同結(jié)算（包含建安工程、裝飾工程、材料設(shè)備采購、環(huán)境配套工程、智能化工程及非政府性收費(fèi)的區(qū)內(nèi)管網(wǎng)設(shè)備工程）、設(shè)計類結(jié)算均需執(zhí)行本管理制度。結(jié)算由項目公司成本部負(fù)責(zé)（設(shè)計類分別由研發(fā)、景觀、精裝負(fù)責(zé)），北京公司成本管理部對項目公司的結(jié)算工作進(jìn)行審核。結(jié)算過程資料整理齊全存檔，結(jié)算工作過程具備可追溯性。

1.3 結(jié)算原則

1.3.1 所有工程類、設(shè)計類合同結(jié)算時必須遵循原合同約定的結(jié)算原則，嚴(yán)禁出現(xiàn)與結(jié)算原則違背的現(xiàn)象。

1.3.2結(jié)算中涉及到的所有簽證、變更均需經(jīng)過北京公司審批例會或集團(tuán)審批后方能進(jìn)入結(jié)算，否則不予以結(jié)算。

1.3.3所有工程類、設(shè)計類結(jié)算必須經(jīng)逐級審批后方能生效，在沒有經(jīng)過北京公司總經(jīng)理最終審批前，結(jié)算相關(guān)人員都不得與承包單位簽訂任何結(jié)論性文件或簽字認(rèn)可。1.3.4 所有工程類、設(shè)計類結(jié)算完成后，由項目公司成本部統(tǒng)一編號，并將結(jié)算金額及時反映到合同臺賬和項目動態(tài)成本中。

1.3.5 工程類、設(shè)計類結(jié)算原則上不允許外部委托。1.4 職責(zé)劃分

1.4.1合同主辦部門負(fù)責(zé)匯總并確認(rèn)合同結(jié)算資料，確保結(jié)算資料的真實準(zhǔn)確； 1.4.2項目公司成本部負(fù)責(zé)結(jié)算編制工作，北京公司成本管理部將對結(jié)算組織審批，項目公司成本部涉及工程結(jié)算的所有資料進(jìn)行整理，并移交公司檔案歸檔。

1.4.3項目公司成本部在景觀、精裝修、總包結(jié)算完成后，應(yīng)按產(chǎn)品類型編制經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析，作為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)存檔并上報北京公司成本管理部，并由北京公司運(yùn)營中心上報給集團(tuán)成本管理中心。2 結(jié)算工作程序 2.1 結(jié)算準(zhǔn)備

2.1.1合同履行完畢，由主辦部門牽頭組織驗收合格后，具備有效的、簽字齊全的驗收合格單方可進(jìn)行結(jié)算。

2.1.2 合同主辦部門向施工單位發(fā)放《結(jié)算通知書》，《結(jié)算通知書》中應(yīng)有對施工單位須上報的結(jié)算資料的要求。要求施工單位報送的結(jié)算資料至少應(yīng)包含以下內(nèi)容： 2.1.3結(jié)算目錄（原件）2.1.4結(jié)算通知書（原件）2.1.5結(jié)算申請單（原件）

2.1.6工程施工總、分包合同、補(bǔ)充合同或施工協(xié)議書；★（復(fù)印件）

2.1.7工程竣工全套圖紙（總包、專項分包等如已移交綜管部可共用，結(jié)算資料附移交記錄）；★（原件）

2.1.8甲方確認(rèn)的設(shè)計變更圖紙、設(shè)計變更簽證單、技術(shù)核定單、圖紙會審交底紀(jì)要、施工過程中雙方簽證資料以及收方單；★（原件）

2.1.9工程預(yù)（結(jié)）算書（加蓋編制單位公章、預(yù)算員簽字）； ★（原件）2.1.10甲方確認(rèn)的開工報告、竣工報告、竣工驗收單、供貨簽收單等；★（原件）2.1.11地質(zhì)勘探報告（合同范圍不涉及該項內(nèi)容可不提供）；（復(fù)印件）2.1.12甲供料、甲控材清單（合同范圍不涉及該項內(nèi)容可不提供）；（原件）2.1.13主要材料分析表（合同范圍不涉及該項內(nèi)容可不提供）；（原件）2.1.14主要材料差價證明材料（合同范圍不涉及該項內(nèi)容可不提供）；（原件）2.1.15應(yīng)扣質(zhì)保金等辦理的工程尾款計算文件； 2.1.16其他；（復(fù)印件）

注：帶“★”部分為必須提供內(nèi)容

2.1.17主辦部門對承包單位報送的結(jié)算資料進(jìn)行初步審核，對不合格的資料要求承包單位補(bǔ)充、調(diào)整，并將變更、簽證的審批單、扣款罰單、水電費(fèi)扣款、客戶索賠等補(bǔ)充進(jìn)

結(jié)算資料。待結(jié)算資料齊全后主辦部門填報《結(jié)算申請單》并簽字確認(rèn)后連同結(jié)算資料提交項目公司成本部。《結(jié)算申請單》的填寫應(yīng)包括如下內(nèi)容： 2.1.18 合同工期的完成情況； 2.1.19 工程質(zhì)量情況判斷；

2.1.20 現(xiàn)場簽證單、技術(shù)核定單和設(shè)計變更臺帳的比較核對； 2.1.21 設(shè)備、材料數(shù)量統(tǒng)計； 2.1.22 工程款支付情況的確認(rèn)； 2.1.23 業(yè)主索賠資料的整理統(tǒng)計；

2.1.24 業(yè)主索賠資料包括但不限于減帳指示、信函、備忘錄、聲明等；索賠類別包括減帳、漏做工程、質(zhì)量不合格工程、拖期、擾民、鬧事、員工停工、不配合工作、不協(xié)調(diào)、偷工減料、代替品……

2.1.25 竣工圖紙的審核確認(rèn)（竣工圖紙需工程部及研發(fā)審核確認(rèn)簽字方可進(jìn)行結(jié)算）。

以上內(nèi)容主辦部門要如實認(rèn)真填寫，如發(fā)現(xiàn)填寫不真實，不全面，給公司造成損失的，公司將追究相關(guān)責(zé)任人及主管的責(zé)任。2.2 結(jié)算審核

2.2.1 項目公司成本部負(fù)責(zé)對《結(jié)算申請單》中的各項內(nèi)容進(jìn)行核對，對其付款情況、合同執(zhí)行情況、資料是否齊全、是否真實有效等方面進(jìn)行復(fù)核。2.2.2 召開第一次結(jié)算會議

由項目公司成本部負(fù)責(zé)人組織召開第一次結(jié)算會議，參加人員應(yīng)包括：項目公司總經(jīng)理、該項結(jié)算主辦部門的主管副總、經(jīng)理及相關(guān)人員，成本部負(fù)責(zé)人及負(fù)責(zé)該項結(jié)算的工程師，第一次結(jié)算會議應(yīng)討論確定的主要為以下內(nèi)容： 結(jié)算資料中存在哪些不符合要求的內(nèi)容，如何要求承包單位補(bǔ)充，或要求公司主辦部門出具補(bǔ)充說明； 確定結(jié)算原則，確定合同定價時使用的圖紙及定價依據(jù)和原則，確定結(jié)算應(yīng)使用的圖紙，明確合同中的結(jié)算原則，對于合同中由于簽訂合同時條件不允許而約定不細(xì)的內(nèi)容、材料市場價格大幅上漲、政策性調(diào)整等方面如何結(jié)算，參加會議人員形成統(tǒng)一的結(jié)算原則。2.2.3 公司成本部負(fù)責(zé)結(jié)算的工程師根據(jù)結(jié)算會議確定的原則與承包單位對工程造價、變更、簽證情況進(jìn)行審核，除雙方分歧較大不能達(dá)成一致的部分外，確定初步的結(jié)算結(jié)果。

2.2.4 召開第二次結(jié)算會議

結(jié)算初步結(jié)果確定后，項目公司成本部負(fù)責(zé)人組織召開第二次結(jié)算會議，參加會議人員應(yīng)包括：項目公司總經(jīng)理、公司結(jié)算主辦部門的主管副總、經(jīng)理、相關(guān)工程師，公司成本部負(fù)責(zé)人及負(fù)責(zé)該項結(jié)算的相關(guān)工程師。會議內(nèi)容主要為：聽取結(jié)算的初步結(jié)果匯報，對專業(yè)工程師提出的雙方存在爭議的部分確定爭議解決制度及與承包單位的主要談判人員。一般情況下主要談判人員由公司成本部負(fù)責(zé)人擔(dān)任。第二次結(jié)算會議同樣形成會議紀(jì)要。

2.2.5 第二次結(jié)算會議確定的主要談判人員與公司主辦部門的主管副總一同與承包單位進(jìn)行談判，確定最終的結(jié)算結(jié)果。

2.2.6 項目成本部負(fù)責(zé)結(jié)算的工程師根據(jù)談判結(jié)果，整理最終結(jié)算資料，編制結(jié)算書，結(jié)算書應(yīng)包含結(jié)算原則及定價依據(jù)的詳細(xì)說明，結(jié)算書中必須填寫《結(jié)算造價明細(xì)匯總表》，必須編制結(jié)算報告，結(jié)算報告應(yīng)至少包含以下內(nèi)容：

2.2.6.1工程結(jié)算概要：承包單位、工程項目、合同形式、合同規(guī)定的結(jié)算方式、工程范圍及內(nèi)容簡要等內(nèi)容；

2.2.6.2結(jié)算依據(jù)：要描述該結(jié)算是否與招標(biāo)文件、合同規(guī)定一致，如不一致需說明，且將該項結(jié)算的方式進(jìn)行描述；

2.2.6.3爭議項的處理：要描述爭議項內(nèi)容，各項爭議解決的過程及爭議處理的方式及結(jié)果；

《結(jié)算造價明細(xì)匯總表》及結(jié)算報告編制完成后由成本部結(jié)算經(jīng)辦人、部門負(fù)責(zé)人簽署意見。

2.2.7 結(jié)算會議視不同合同內(nèi)容調(diào)整，如有重大爭議，應(yīng)多次組織結(jié)算會議。2.2.8 對結(jié)算資料的要求

2.2.8.1 所有的結(jié)算資料應(yīng)按表格或按相應(yīng)規(guī)定簽字和蓋節(jié)齊全。2.2.8.2 所有結(jié)算資料A4紙打印裝訂機(jī)裝訂成冊。

2.2.8.3結(jié)算資料及結(jié)算書提供貳份，要求為一份原件，一份為復(fù)印件。（其中竣工資料、竣工圖提供一套原件）2.3 結(jié)算審批

2.3.1 公司所有工程類、設(shè)計類結(jié)算需經(jīng)過北京公司審批例會及北京公司總經(jīng)理審批通過后方可生效。前期政府收費(fèi)、繳費(fèi)類可不做結(jié)算。

2.3.2所有工程類、設(shè)計類結(jié)算通過北京公司總經(jīng)理審批后，工程類結(jié)算由成本部填寫《工

程結(jié)算單》，雙方蓋章確認(rèn)。設(shè)計類結(jié)算由研發(fā)部根據(jù)《設(shè)計費(fèi)結(jié)算審批表》與設(shè)計單位簽訂結(jié)算協(xié)議。2.4 其它規(guī)定

2.4.1公司主辦部門依據(jù)簽字蓋章完畢后的《工程結(jié)算單》，并按照合同及結(jié)算規(guī)定進(jìn)行尾款的申請、支付。未經(jīng)北京公司總經(jīng)理審批的結(jié)算，主辦部門不得對承包單位支付結(jié)算尾款。

2.4.1對甲供材料（三方協(xié)議）的結(jié)算付款要求有三方簽字蓋章認(rèn)可的《工程結(jié)算單》方可支付結(jié)算工程款。2.5 結(jié)算資料存檔

2.5.1 結(jié)算審批單通過后項目成本部，主辦結(jié)算的工程師及時整理編號提供一套完整的結(jié)算資料給綜合管理部歸檔（此結(jié)算資料為原件）。2.5.2 成本部對《工程結(jié)算單》進(jìn)行編號。

2.5.3 最終結(jié)算資料（全部結(jié)算資料及計算書）一式2份，分別由成本部、綜合管理部留存。結(jié)算資料需具有100％的可復(fù)查性，結(jié)算手續(xù)完畢后，以備后期查詢。《工程結(jié)算單》另由主辦部門、財務(wù)部、承包方各留存一份。

2.5.4 成本部根據(jù)《工程結(jié)算單》及時錄入EAS，同時調(diào)整合同臺帳和動態(tài)成本。2.6 結(jié)算時間

在項目入住一年內(nèi)完成所有合同的結(jié)算工作。3 附錄

附錄1 月度結(jié)算計劃 附錄2 結(jié)算通知書 附錄3 結(jié)算申請單 附錄4 結(jié)算分析報告 附錄5 結(jié)算價款明細(xì)表 附錄6 結(jié)算扣款情況表 附錄7 工程結(jié)算單

附錄8 設(shè)計費(fèi)結(jié)算審批表 附錄9 結(jié)算臺帳

第五篇：融創(chuàng)北京公司-項目品質(zhì)管理制度-20160628

融創(chuàng)北京公司項目品質(zhì)管理制度

第一章第二章第三章第四章第五章第六章第七章第八章

融創(chuàng)北京公司項目品質(zhì)管理制度

（試行版）

總則

各部門、管理崗位的職責(zé)

融創(chuàng)集團(tuán)的品質(zhì)管理要求、融創(chuàng)集團(tuán)考核要求 區(qū)域平臺層面的品質(zhì)管理要求 城市公司層面的品質(zhì)管理要求 項目公司層面的品質(zhì)管理要求 北京公司品質(zhì)考核要求 其他管理要求