第一篇：房地產(chǎn),管理,制度

物業(yè)部申購與領(lǐng)用管理制度

為加強公司各物業(yè)小區(qū)的物品申購和領(lǐng)用管理，保障各物業(yè)小區(qū)工作的正常進行，控制物品的規(guī)格及節(jié)約經(jīng)費開支，提高資金和物品的利用率，特制定本制度。

一、物業(yè)部物品的申購

1、物業(yè)部各物業(yè)小區(qū)對日常所需的辦公用品、保安用品、保潔用品、綠化用品、安全消防器材、物業(yè)及工程維護維修保養(yǎng)所需的工具物品等，原則上要求按月填報《月度物資申購表》，報物業(yè)倉庫核查庫存情況。具體如下表所示：

2、物業(yè)部各物業(yè)小區(qū)填寫《月度物資申購表》時，要本著計劃性、節(jié)約性的原則，預(yù)估易損易耗及常規(guī)消耗配件和常規(guī)消耗物料，分類、分項標明規(guī)格、型號及用途等，各物業(yè)小區(qū)主任要嚴格把關(guān)，防止重復(fù)、超標準購買，避免造成人為積壓。

3、物業(yè)部各物業(yè)小區(qū)應(yīng)于每月20日前填寫《月度物資申購表》，于25日前完成物業(yè)經(jīng)理和分管領(lǐng)導(dǎo)審核簽字后，報采購部詢價初審、財務(wù)部復(fù)審，30日前報總經(jīng)理批準進入采購流程，次月10日前采購部完成物品采購交物業(yè)倉庫入庫。

4、物業(yè)倉庫可根據(jù)實際庫存情況和日常庫存的消耗記錄，設(shè)立常用消耗物品安全庫存量，一般以三個月的消耗量儲備。

5、各物業(yè)小區(qū)所需的物品，均須按年分季做 出計劃，經(jīng)物業(yè)經(jīng)理和分管領(lǐng)導(dǎo)審核，報總經(jīng)理批準后，知會采購部備案。

6、如遇突發(fā)性等特殊情況，急需購買配件物料時，可隨即填寫《物資申購表》，經(jīng)物業(yè)小區(qū)主任、物業(yè)經(jīng)理和分管領(lǐng)導(dǎo)審核確認簽字后，急轉(zhuǎn)采購部進入采購流程處理。采購部在接到經(jīng)過審批的急需購買配件或物品《物資申購表》，必須在3個工作日內(nèi)完成采購交物業(yè)倉庫入庫。具體申報表如下：

7、物業(yè)部或各物業(yè)小區(qū)可設(shè)立應(yīng)急維修備用金，金額為人民幣1，000元，主要用于工程維 修和突發(fā)事件，如供水、供電、消防、排水、備用發(fā)電、道閘、門襟等設(shè)備所需物品維修的釆購，需動用備用金采購的物品，必須提前上報分管領(lǐng)導(dǎo)，待批準后實施，費用在1，000元之內(nèi)，可從備用金內(nèi)支取，1，000元以上的由公司統(tǒng)一開具支票或轉(zhuǎn)帳。

8、若遇設(shè)備／系統(tǒng)緊急故障，急需要采購物品，費用在人民幣500元之內(nèi)，可先支取備用金，維修好后再上報公司統(tǒng)一報銷。

二、物品采購

1、物品選購三原則：

⑴同種物品購置部門找三家。⑵同種物品報三家。⑶同種物品最后定三家。

2、定購三原則： ⑴同類物品質(zhì)量最優(yōu)。⑵同類物品價格最低。

⑶同類物品的供應(yīng)商服務(wù)最好。

3、驗收三原則：

⑴由購置部門、使用部門、資產(chǎn)管理等部門共同參與驗收。

⑵經(jīng)參與驗收的各方代表簽字方能視為有效。⑶發(fā)現(xiàn)假偽劣產(chǎn)品，一票否決，堅決退貨。

4、物業(yè)部和各物業(yè)小區(qū)正常申購的物品，經(jīng)申購審批流程完成后，交由采購部按《采購流程》處理，并在規(guī)定要求期限完成采購交物業(yè)倉庫入庫。

5、若遇設(shè)備／系統(tǒng)緊急故障，急需要零星采購費用在人民幣500元之內(nèi)物品，可經(jīng)過物業(yè)經(jīng)理和分管領(lǐng)導(dǎo)同意批準后，先行支取備用金實施 零星采購急需物品或配件，要求零星采購必須取得相關(guān)票據(jù)，待維修好后再按報銷流程統(tǒng)一報銷。

三、物品入庫

1、物品入庫，是為了確保采購物品的質(zhì)量，辦理完備的入庫手續(xù)。

2、入庫時需登記的內(nèi)容為：日期、時間、名稱、數(shù)量、品種、重量、有效期及類別等，并要有申購物業(yè)小區(qū)和使用明細，并要求與發(fā)票或收據(jù)相吻合。

3、入庫時需開箱／盒查驗物品的質(zhì)量，若倉庫人員無法把握時，可請申購或維修或工程人員協(xié)助，并對查驗的物品簽字認可。

4、倉庫管理人員應(yīng)將驗收入庫的物品分別堆放、編號，方便查找。

5、燃油、應(yīng)急發(fā)電機和裝修工程等使用的汽 油、柴油、油漆、涂料等燃料和化學(xué)品，不需入庫，但供貨商必須送到申購地時，倉庫管理員要在現(xiàn)場核實油料和化學(xué)品的質(zhì)量、數(shù)量。

6、所有申購的物品、配件、設(shè)備等可不進入物業(yè)倉庫，但入庫、出庫的手續(xù)必須按公司規(guī)定辦理相關(guān)領(lǐng)用手續(xù)。

7、申購的物品、配件、設(shè)備到申購地開箱后，若有技術(shù)數(shù)據(jù)和隨機文件，需交物業(yè)工程或檔案管理人員統(tǒng)一歸檔，安裝和使用人員需閱用這些數(shù)據(jù)文件時，可辦理借閱手續(xù)。

四、倉儲管理

1、物品在倉庫內(nèi)儲存，應(yīng)按不同種類分別存放，并設(shè)置品種代碼與之對應(yīng)，設(shè)立“物品的進、出、存貨卡”，物品要先進先出，定期盤點，當(dāng)提貨時可快捷的提出

2、要節(jié)約倉容，合理使用倉容，對干貨、液體貨、物品輕重、危險品等需區(qū)分和分開存放，重載物品與輕拋物品不要混放，有揮發(fā)性物品與吸潮物品不要混放。

3、倉庫管理員要留意倉房的溫度和濕度情況，注意防火和防潮安全，確保所有物品的安全存放。

4、倉庫管理員對倉儲的物品應(yīng)經(jīng)常檢查，對存放在倉庫時間較長的物品要主動向部門經(jīng)理和分管領(lǐng)導(dǎo)反映滯存情況，對倉儲中發(fā)現(xiàn)霉變、破損或超保管期的物品應(yīng)及時提出處理意見。

5、倉庫重地，除倉庫管理人員和因業(yè)務(wù)、工作需要的有關(guān)人員外，任何人未經(jīng)許可不準隨意出入倉庫。

6、倉庫管理員必須每月最少2次與各物業(yè)小區(qū)主任核對物品情況和具體數(shù)據(jù)，每月30號完成 對各物業(yè)小區(qū)的物品盤點，于次月2號完成物業(yè)倉庫和各物業(yè)小區(qū)物品的《月度統(tǒng)計報表》，交物業(yè)經(jīng)理和分管領(lǐng)導(dǎo)備案，防止人為流失和造成浪費。

五、工具借用

1、臨時借用工具，由使用小區(qū)主任填寫《臨時工具借用申請表》，經(jīng)物業(yè)經(jīng)理和分管領(lǐng)導(dǎo)批準后，向倉庫管理員申請借用，并在《工具借用登記本》上登記。在交還時，倉庫管理員也要在該表上寫明交還時間并簽收，簽收時應(yīng)檢查工具及其附件是否完好無損，若發(fā)現(xiàn)問題立即記錄，并向物業(yè)經(jīng)理和分管領(lǐng)導(dǎo)反映。

2、個人借用工具的品種根據(jù)需要配備，由使用人提出申請，經(jīng)物業(yè)經(jīng)理和分管領(lǐng)導(dǎo)批準后到倉庫辦理借用乎續(xù)，借用后個人負責(zé)使用和保管，業(yè)務(wù)完成請及時交還，倉庫管理人需作簽收記錄。

3、公共工具借用由工程人員或小區(qū)主任申請，經(jīng)物業(yè)經(jīng)理和分管領(lǐng)導(dǎo)批準后，到倉庫辦理借用手續(xù)，借用后由申請人或指定專人負責(zé)保管。

4、工具調(diào)換原則上以舊換新，發(fā)生丟失和毀損，由保管者寫明原因，向上級領(lǐng)導(dǎo)報告，不屬人力不可抗拒的丟失和損壞，由使用人按當(dāng)時工具的價格賠償；屬長期使用正常磨損或損壞，由物業(yè)經(jīng)理和分管領(lǐng)導(dǎo)批準辦理報廢手續(xù)。

5、工具一律不得公物私用，特殊情況須經(jīng)物業(yè)經(jīng)理和分管領(lǐng)導(dǎo)批準同意，否則丟失或損壞由使用人全部賠償。

六、物品領(lǐng)用

1、物品到各物業(yè)小區(qū)后，請物業(yè)工程人員或各物業(yè)小區(qū)主任到物業(yè)倉庫辦理物品領(lǐng)用手續(xù)，填寫《物資領(lǐng)用記錄表》，注明數(shù)量、規(guī)格、名稱、維修或施工內(nèi)容、安裝位置等，經(jīng)物業(yè)經(jīng)理和分管領(lǐng)導(dǎo)批準后領(lǐng)取使用。

2、《物資領(lǐng)用記錄表》一式三聯(lián)，一聯(lián)留存?zhèn)}庫（核賬對賬用），一聯(lián)由領(lǐng)料工程人員或小區(qū)主任保管（核賬對賬用），一聯(lián)由倉庫管理員月底轉(zhuǎn)交財務(wù)（核算成本，沖減庫存用）。

3、物品領(lǐng)用原則上以舊換新，但在實施過程中可先領(lǐng)后交，若發(fā)生多領(lǐng)，應(yīng)主動歸還物業(yè)倉庫。

4、若工程或維修中確需新增的物品，被盜或遺失的物品，需在領(lǐng)料記錄表上注明，經(jīng)物業(yè)經(jīng)理和分管領(lǐng)導(dǎo)批準后備案。

5、物業(yè)倉庫嚴格落實履行物品驗收、出入庫手續(xù)，建立物資物品倉庫管理臺賬，做到賬物相符，數(shù)量一致；做好日常物資物品衛(wèi)生整潔、有序擺放；堅持每月一查一清工作。

6、工程人員和各物業(yè)小區(qū)主任，必須將領(lǐng)用 的物品使用和維修情況，在《物品使用記錄表》進行記錄，將換下來的物品和配件歸還物業(yè)倉庫。

七、物品報廢

1、工程人員對所有物業(yè)設(shè)備除加強日常運行、維修和保養(yǎng)等工作外，還應(yīng)認真做好物業(yè)設(shè)備、材料的更新工作。

2、工作人員以舊換新的舊料，如燈具、閥門和配件等集中到一定數(shù)量作報廢處理，對有回收利用價值的金屬、塑料可集中送至廢品回收站，所得款項交財務(wù)入帳。

3、申請設(shè)備報廢，經(jīng)物業(yè)經(jīng)理和分管領(lǐng)導(dǎo) 批準同意后，填寫“固定資產(chǎn)報廢鑒定書”，經(jīng)財務(wù)部和相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)同意后方可報廢。

4、設(shè)備報報廢需符合下列情況之一 ⑴經(jīng)預(yù)測，繼續(xù)大修后技術(shù)性能仍不能滿足工作（技術(shù)）要求，并且大修需要費用相對更新設(shè)備較多的。

⑵嚴重影響安全，又無法改造，繼續(xù)使用可能引起事故的。

⑶嚴重污染環(huán)境，危害人體健康，進行改造又不經(jīng)濟的。

⑷其它需淘汰或更換的設(shè)備。

⑸對倉庫中發(fā)現(xiàn)因過期、損壞和老化不能使用的物品，倉管員應(yīng)按年度報物業(yè)經(jīng)理和分管領(lǐng)導(dǎo)批準報廢，相關(guān)人員應(yīng)吸取教訓(xùn)，在以后的工作中加以避免。

八、物品盤點

1、每月30日前各物業(yè)小區(qū)主任，負責(zé)統(tǒng)計小區(qū)物資的庫存情況報物業(yè)倉管。

2、物業(yè)倉管應(yīng)定期（每月30日前）盤點物業(yè)倉庫和各物業(yè)小區(qū)物品庫存，發(fā)現(xiàn)升溢或損缺，應(yīng)尋找原因，并寫出盤盈盤虧報告，若差額嚴重，物業(yè)倉管應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

3、物業(yè)倉庫內(nèi)的各種物品應(yīng)做到帳、物、卡三相符，物業(yè)經(jīng)理和分管領(lǐng)導(dǎo)需監(jiān)督物業(yè)倉庫的情況，防止物品過多、過少、損壞或過期等情況。

4、物業(yè)倉管負責(zé)在次月2日前，根據(jù)物業(yè)倉庫和各物業(yè)小區(qū)物品庫存數(shù)據(jù)，統(tǒng)計編制《月度物資進出庫存統(tǒng)計表》交物業(yè)經(jīng)理和物業(yè)分管領(lǐng)導(dǎo)，防止人為流失和造成浪費。

九、物品報銷

1、為了減少因附件不齊單據(jù)被退回的情況，報銷人要按《財務(wù)報銷制度》所列各類具體業(yè)務(wù)的附件要求備齊附件，如《物業(yè)部零星費用報銷匯總表》、《物資申購表》、《發(fā)票或收據(jù)》、《送貨單》、《驗收單》、《入庫單》、《物資領(lǐng)用記錄表》、《物品使用記錄表》等。

2、報銷人可按照《財務(wù)報銷制度》附表所列的審核要點首先進行自審，自審?fù)ㄟ^后再送下一環(huán)節(jié)的物業(yè)小區(qū)主任——物業(yè)工程人員——物業(yè)經(jīng)理——分管領(lǐng)導(dǎo)審核與審批，并按審核、審批 要點進行審核審批，確保及早發(fā)現(xiàn)問題及早解決。

3、物業(yè)部門的辦公費用、清潔綠化費用、勞動保護費用、物業(yè)活動費用、公司車輛費用、維護維修費用等報銷，按上述審核審批流程和《財務(wù)報銷制度》執(zhí)行。

4、關(guān)于物業(yè)部門處理應(yīng)急供水、供電、發(fā)電、排水、三防、消防、道閘、門襟、電梯、救人等維修設(shè)備設(shè)施，緊急需要購買的物品，需要先電話報告物業(yè)經(jīng)理或分管領(lǐng)導(dǎo)同意后才可實施應(yīng)急采購活動，事后按《財務(wù)報銷制度》的報銷和審核審批流程處理。

5、報銷單上的報銷摘要內(nèi)容必需與發(fā)票或收據(jù)內(nèi)容填寫一致，嚴格控制無票據(jù)報銷的行為，如需要附加說明的必須用鉛筆在備注欄注明。

6、預(yù)算內(nèi)物業(yè)維修費用的報銷要與預(yù)算審批 表一一對應(yīng)標注，當(dāng)月預(yù)算的費用必須在下月25日前報銷完畢，否則如果要發(fā)生該筆費用必須重新進行預(yù)算審批，正常預(yù)算內(nèi)的費用不得挪作他用。

十、附則

1、本《物業(yè)部申購與領(lǐng)用管理制度》自2018年8月1日起實施，之前如有相關(guān)制度或規(guī)定沖突的，以本制度執(zhí)行為準。

2、騰瑞地產(chǎn)公司物業(yè)部負責(zé)本制度的執(zhí)行與解釋。

十一、附頁

1、《月度物資申購表》

2、《物資申購表》

3、《臨時工具借用申請表》

4、《物資領(lǐng)用記錄表》

5、《物品使用記錄表》

6、《物品報廢申請鑒定表》

7、《月度物資進出庫存統(tǒng)計表》

8、《物業(yè)部零星費用報銷匯總表》

9、《物業(yè)部物資申購與領(lǐng)用流程》

騰瑞地產(chǎn)公司物業(yè)部 2018年7月18日

第二篇：房地產(chǎn)制度管理--資產(chǎn)管理規(guī)定

1．資產(chǎn)管理規(guī)定

第一條本辦法適用于集團固定資產(chǎn)、低值易耗品（以下簡稱“資產(chǎn)”）的預(yù)算計劃、購置、保管等有關(guān)管理工作及示范單位、樣板房財產(chǎn)處理辦法。

（1）固定資產(chǎn)：指單位價值在2000元以上，使用年限一年以上的設(shè)備、用具、工具等，具體范圍詳見附注；

（2）低值易耗品：不符合上述條件的勞動資料、物品，具體范圍詳見附注。

第二條本集團的財產(chǎn)實行實物負責(zé)人制，各級單位行政部門設(shè)資產(chǎn)管理員，對本單位的財產(chǎn)負責(zé)管理，資產(chǎn)使用人對本人使用的財產(chǎn)承擔(dān)保管責(zé)任。

第三條各單位負責(zé)人負有監(jiān)督保管本單位財物的責(zé)任。資產(chǎn)使用人遺失資產(chǎn)的，需按折舊價給予賠償；如遭搶劫或偷竊的，需以書面報告形式上報所在單位行政部門及主管管線領(lǐng)導(dǎo)審批（附公安部門證明文件），酌情處理。

第四條集團的財物應(yīng)用于集團工作，不得作私人用途。

第五條資產(chǎn)采購，應(yīng)在集中招投標指定公司購買，未指定公司的，應(yīng)貨比三家，在保證質(zhì)量的前提下，力求價格低廉。

第六條固定資產(chǎn)、低值易耗品、辦公文具、用品納入行政費用預(yù)算管理范圍，按《行政費用預(yù)算管理規(guī)定》（見本管理辦法第四章）執(zhí)行。

購置計劃及申請

第七條集團的資產(chǎn)購置實行計劃預(yù)算管理。

（1）各地區(qū)公司每年11月30日前需將下一本地區(qū)公司的《固定資產(chǎn)和低值易耗品采購計劃及預(yù)算》報集團房地產(chǎn)管理中心審核；房地產(chǎn)管理中心將地產(chǎn)板塊的《固定資產(chǎn)和低值易耗品采購計劃及預(yù)算》匯總報集團領(lǐng)導(dǎo)核準；

（2）集團《固定資產(chǎn)和低值易耗品采購計劃及預(yù)算》經(jīng)總經(jīng)理辦公會議討論通過后報董事會批準；

（3）每年6月份集團總部及各地區(qū)公司可根據(jù)實際業(yè)務(wù)需要按原審批程序?qū)Α豆潭ㄙY產(chǎn)和低值易耗品采購計劃及預(yù)算》進行一次中期調(diào)整；

（4）預(yù)算計劃批準后，應(yīng)抄送行政人事部門、財務(wù)部、監(jiān)事會等管理部門，便于監(jiān)督執(zhí)行。

第八條采購

（1）集團總部各部門的資產(chǎn)采購統(tǒng)一由總經(jīng)理辦公室負責(zé)；各地區(qū)公司的資產(chǎn)采購由各地區(qū)公司行政人事部安排；

（2）預(yù)算內(nèi)（外）資產(chǎn)采購應(yīng)填寫“預(yù)算內(nèi)（外）資產(chǎn)采購審價表”，經(jīng)集團或地區(qū)公司審核部審價確認方可采購；

（3）10萬元或以上的資產(chǎn)采購需報集團招標管理中心招標，并按集團與中標單位所簽的合同向中標單位購買；

（4）資產(chǎn)的購置，必須取得正式發(fā)票，并要列明品種、規(guī)格、單價、數(shù)量，不能只填上總金額。

第九條計劃外資產(chǎn)購置申請

集團總部各部門、地區(qū)公司各部門、二級公司在申請臨時購置資產(chǎn)時填寫“預(yù)算外資產(chǎn)購置申請審批表”，寫明購置物品目前數(shù)量、申請數(shù)量、申請理由、申請預(yù)算、人均使用率等，經(jīng)集團或地區(qū)公司領(lǐng)導(dǎo)審批后執(zhí)行。

第十條小件低值易耗品（單價300元以下，總額1000元以內(nèi)）在行政預(yù)算費用內(nèi)由各二級公司掌握使用。

低值易耗品范圍具體包括：電話、電飯煲（廚房用）、驗鈔機、保險柜、消毒碗柜、飲水機、MO機、BB機、電風(fēng)扇、空氣凈化器（除濕機）、傳真機、打印機、電視機、VCD機、DVD機、錄像機、照相機、對講機、考勤機、MODEM等。

資產(chǎn)領(lǐng)用及造冊管理

第十一條（總）資產(chǎn)管理員應(yīng)對新購入的資產(chǎn)進行統(tǒng)一分類編號，并設(shè)置資產(chǎn)管理臺賬和按使用部門建立《資產(chǎn)管理明細表》。

第十二條各二級公司設(shè)立資產(chǎn)管理賬以記載本單位資產(chǎn)的增減及調(diào)撥，并與地區(qū)公司行政人事部門資料保持一致。

第十三條凡經(jīng)驗收合格的固定資產(chǎn)，若使用部門屬二級公司，資產(chǎn)管理員應(yīng)以噴字或其他方式將編號印記于該資產(chǎn)上，并應(yīng)與其所經(jīng)管的資產(chǎn)管理賬保持一致，若使用部門屬于集團總部各部門，則由總資產(chǎn)管理員噴字或做其他標記。

第十四條資產(chǎn)領(lǐng)用（包括新購、調(diào)配）操作程序：

（1）集團總部（地區(qū)公司）各部門使用的資產(chǎn)：

領(lǐng)用時應(yīng)填寫“資產(chǎn)領(lǐng)用簽收表”一式二份，由（總）資產(chǎn)管理員簽名確認。一份由（總）資產(chǎn)管理員將相關(guān)內(nèi)容輸入資產(chǎn)管理臺賬及使用部門的資產(chǎn)明細表后存檔；如為新購資產(chǎn)，另一份隨同發(fā)票到出賬的項目公司財務(wù)部入賬。

（2）二級公司使用的資產(chǎn)：

領(lǐng)用時應(yīng)填寫“資產(chǎn)領(lǐng)用簽收表”一式三份，一份資產(chǎn)管理員自留入賬、存檔，一份隨發(fā)票轉(zhuǎn)到財務(wù)入賬，一份由資產(chǎn)管理員轉(zhuǎn)地區(qū)公司資產(chǎn)管理員入賬、存檔。

賬務(wù)管理

第十五條集團總部各部門使用資產(chǎn)，由集團財務(wù)部按其分配辦法，將發(fā)票轉(zhuǎn)入有關(guān)項目公司入賬，集團總資產(chǎn)管理員按其分配辦法登記入冊備案。

第十六條由公司購置但在公司以外使用的資產(chǎn)（如手機）按固定資產(chǎn)手續(xù)入賬，經(jīng)辦人視為使用人。

第十七條資產(chǎn)入賬規(guī)則

（1）為便于資產(chǎn)管理，下列品種資產(chǎn)不論數(shù)額大小一律作為固定資產(chǎn)入賬：

固定資產(chǎn)范圍具體包括：冰箱、電腦、手機、復(fù)印機、空調(diào)、刻錄機、汽車、摩托車、掃描儀、攝像機、數(shù)碼相機、手提電腦、速印機、碎紙機、投影儀、音響、點鈔機、繪圖儀、專業(yè)軟件（2000元以上）、電瓶車、沖擊鉆等。

（2）下列來源的資產(chǎn)不論是否超過2000元，是否可獨立存在，均不作為固定資產(chǎn)入賬：

1）成批或分散購入的辦公家具（如大、中班臺椅、柜、會議桌、沙發(fā)等）；辦公場地裝修中所含有的空調(diào)；

2）樣板房建造過程中購置的空調(diào)、冰箱、電視機、鋼琴等。

財產(chǎn)調(diào)配

第十八條集團總經(jīng)理辦公室可在集團總部各部門、各地區(qū)公司、各項目公司之間統(tǒng)籌調(diào)劑余缺全集團的資產(chǎn)。

一般情況，地區(qū)公司行政人事部門可在本地區(qū)公司各部門、各項目公司之間統(tǒng)籌調(diào)劑余缺全集團的資產(chǎn)。各單位閑置未用的資產(chǎn)，應(yīng)列明品名、規(guī)格、型號、原值、完好程度等情況，并書面上報地區(qū)公司行政人事部，以便行政人事部在地區(qū)公司范圍內(nèi)統(tǒng)籌調(diào)劑余缺。

第十九條資產(chǎn)調(diào)配操作程序

（1）二級公司之間資產(chǎn)調(diào)配，應(yīng)通過地區(qū)公司資產(chǎn)管理員辦理移交手續(xù)，由地區(qū)公司資產(chǎn)管理員及雙方資產(chǎn)管理員在“資產(chǎn)調(diào)配情況表”（一式三份）簽名確認并各執(zhí)一份，并在資產(chǎn)管理明細賬上作資產(chǎn)變更登記，牽涉到按本細則“入賬規(guī)則”規(guī)定入固定資產(chǎn)賬的資產(chǎn)，列出清單報財務(wù)部門轉(zhuǎn)賬；

（2）地區(qū)公司各部門之間、各部門與二級公司之間資產(chǎn)調(diào)配，除財務(wù)上不辦理資產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)外，其他操作按本條第一款執(zhí)行，并報出賬項目公司財務(wù)部備案。

第二十條離職或工作調(diào)動的員工，必須退還其領(lǐng)用的全部耐用物品，如未交清者，人事部門不能開具調(diào)離證明。資產(chǎn)管理員調(diào)動工作，交接雙方應(yīng)清查財產(chǎn)，列冊移交，雙方及總部資產(chǎn)管理員簽字并經(jīng)本部門經(jīng)理確認。

第二十一條隨同資產(chǎn)使用調(diào)動而無償轉(zhuǎn)移到集團以外（如××設(shè)計公司、××投資等）的資產(chǎn)，財務(wù)上不辦理資產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)。但總資產(chǎn)管理員及相關(guān)資產(chǎn)管理員在資產(chǎn)管理明細賬上應(yīng)作資產(chǎn)變更登記，報出賬項目公司財務(wù)部備案。

清查與維修

第二十二條每年7月集團總經(jīng)理辦公室和各地區(qū)公司資產(chǎn)管理部門對固定資產(chǎn)狀況進行每半年一次的抽樣檢查，檢查前各地區(qū)公司、二級公司應(yīng)先進行自查。每年1月集團總部和各地區(qū)公司資產(chǎn)管理部門應(yīng)會同財務(wù)部門對上一的資產(chǎn)狀況進行清查，進行賬實核對及使用情況的登記。

第二十三條各地區(qū)公司的清查結(jié)果須在1月15日前報集團總部；集團總部在1月30日前向董事會報告資產(chǎn)狀況。集團總經(jīng)理辦公室將清查工作的結(jié)果和處理意見報集團領(lǐng)導(dǎo)，以備審批處理。

第二十四條為確保各項資產(chǎn)的正常使用，使用部門要經(jīng)常對資產(chǎn)進行檢查維護，發(fā)現(xiàn)損壞，需要維修資產(chǎn)的由行政人事部門安排，不得擅自請人維修。

第二十五條資產(chǎn)的維修應(yīng)控制在預(yù)算范圍內(nèi)。超出預(yù)算范圍的維修費用。由資產(chǎn)使用部門負擔(dān)。

報廢

第二十六條資產(chǎn)喪失使用效能需要報廢的，經(jīng)查實并辦理手續(xù)后，可以作報廢處理。第二十七條資產(chǎn)報廢審批操作程序

（1）集團總部在財務(wù)入固定資產(chǎn)賬的資產(chǎn)報廢時，由使用單位填制“固定資產(chǎn)報廢申請表”一式三份（審批后本單位資產(chǎn)管理員、出賬項目公司財務(wù)及集團總資產(chǎn)管理員各一份），詳細說明固定資產(chǎn)的技術(shù)狀況和報廢原因，交集團總部總資產(chǎn)管理員轉(zhuǎn)呈有關(guān)技術(shù)人員審定、鑒定，確認該固定資產(chǎn)已喪失使用效能，經(jīng)使用部門負責(zé)人、集團總經(jīng)理辦公室、財務(wù)部第一負責(zé)人、主管財務(wù)副總經(jīng)理審批后方可報廢。財務(wù)根據(jù)審批結(jié)果作相應(yīng)賬務(wù)處理。

（2）地區(qū)公司在財務(wù)入固定資產(chǎn)賬的資產(chǎn)報廢時，由使用單位填制“固定資產(chǎn)報廢申請表”一式三份（審批后本單位資產(chǎn)管理員、出賬項目公司財務(wù)及地區(qū)公司資產(chǎn)管理員各一份），詳細說明固定資產(chǎn)的技術(shù)狀況和報廢原因，交地區(qū)公司資產(chǎn)管理員轉(zhuǎn)呈有關(guān)技術(shù)人員審定、鑒定，確認該固定資產(chǎn)已喪失使用效能，經(jīng)使用部門負責(zé)人、地區(qū)公司行政人事部總監(jiān)、財務(wù)部總監(jiān)、主管財務(wù)副總經(jīng)理審批后方可報廢。財務(wù)根據(jù)審批結(jié)果作相應(yīng)賬務(wù)處理。

（3）未在財務(wù)入固定資產(chǎn)賬的固定資產(chǎn)、低值易耗品報廢時，除財務(wù)不作賬務(wù)處理外，其他審批程序按本條第一款執(zhí)行。

第二十八條有關(guān)人員審查鑒定審批后，（總）資產(chǎn)管理員應(yīng)作報廢登記處理。

示范單位、樣板房財產(chǎn)的處理辦法

第二十九條示范單位、樣板房資產(chǎn)購置在其立項時列入計劃并按《合同訂立實施細則》執(zhí)行。

第三十條示范單位、樣板房資產(chǎn)采購按《示范單位、樣板房管理辦法》執(zhí)行。第三十一條示范單位、樣板房資產(chǎn)實行二級登記，并按單元、房間進行明細登記，由項目公司行政部資產(chǎn)管理員管理，每季定期檢查?，F(xiàn)場管理員應(yīng)每天進行檢查，如發(fā)現(xiàn)丟失，應(yīng)及時向行政部報告，填寫“樣板房低值易耗品報失審核表”報相關(guān)單位審核。

第三十二條如需拆除示范單位或樣板房，二級公司應(yīng)提前一個月作好拆除計劃，并報地區(qū)公司主管營銷、行政、財務(wù)副總經(jīng)理審批。

第三十三條二級公司在對示范單位、樣板房作拆除時，應(yīng)對所在財產(chǎn)進行清查，列出自留、變賣、轉(zhuǎn)出集團統(tǒng)一保管的物品清單，報地區(qū)公司行政人事部核對、批準。

第三十四條鑒于家具流行趨勢變化較快，原則上除自留外，其余作變賣處理，自留部分應(yīng)寫明理由，對組建家具進行拆除時，可請專業(yè)公司拆除及搬遷。

第三十五條對已批準變賣的物品，由二級公司列出清單，地區(qū)公司行政人事部召集審核部，財務(wù)部、二級公司進行評估，定出其殘余價值。

第三十六條行政人事部發(fā)通知給各部門、項目公司，公布擬變賣的財產(chǎn)名稱，進行登記認購，回收現(xiàn)金交財產(chǎn)所屬部門。

第三十七條對轉(zhuǎn)出地區(qū)公司統(tǒng)一保管的物品，拆除前應(yīng)先由行政人事部對每個物品單獨攝影拍照，便于再次利用。行政人事部應(yīng)將保管的物品，按名稱、品牌、規(guī)格、價格、購買時間和原擺放單元等連同照片，建立詳盡的檔案，并妥善保管。再度建造樣板房時，可向設(shè)計單位提供庫存物品檔案。

第三篇：房地產(chǎn)制度管理--××房地產(chǎn)公司員工招聘管理辦法

××房地產(chǎn)公司員工招聘管理辦法

第一章 總則

第一條 適用范圍

本管理辦法適用于××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱公司）人員招聘管理。第二條 目的 為滿足公司持續(xù)、快速發(fā)展的需要，特制定本管理辦法來規(guī)范人員招聘流程和健全人才選用機制。

第三條 原則

公司招聘堅持公開招聘、平等競爭、擇優(yōu)錄用、先內(nèi)后外的原則，使用工用人機制更趨科學(xué)、合理。

第二章 招聘組織

第四條 招聘組織管理

一般人才招聘工作由人力資源部負責(zé)擬定招聘計劃并組織實施，人員需求部門參與招聘測評的技術(shù)設(shè)計和部分實施工作。高級人才的招聘由總經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)（特殊情況可授權(quán)他人負責(zé)），人力資源部負責(zé)協(xié)助。

第五條 招聘預(yù)算

招聘屬非常規(guī)性的重要人事工作，招聘工作經(jīng)費預(yù)算實行單獨列賬管理。第六條 招聘流程

招聘流程分為如下工作環(huán)節(jié)：提出人員需求、擬定招聘計劃、發(fā)布招聘公告、人員篩選錄用、招聘工作評估。

第七條 人力資源需求計劃

每年初人力資源部根據(jù)公司的整體計劃編制人力資源需求計劃，報經(jīng)理辦公會審批。

（1）制定人力資源需求計劃的基本依據(jù)：未來組織結(jié)構(gòu)的預(yù)測、人員供求關(guān)系、現(xiàn)有人員的調(diào)配培訓(xùn)等。

（2）人員需求預(yù)測要綜合考慮公司戰(zhàn)略、可能獲得的財務(wù)資源、競爭對手的人才政策、管理變革可能導(dǎo)致的公司規(guī)模變化、員工流動等因素造成的人力資源需求的變動。（3）人員供給預(yù)測要綜合考慮內(nèi)部人才和外部人才供給情況。人力資源部建立內(nèi)部人才庫，信息包括每位員工的績效記錄及評價、職業(yè)興趣、教育背景、工作經(jīng)驗、培訓(xùn)課程、外語水平、具備的技能和證書等。進行內(nèi)部人才供給預(yù)測時要調(diào)用內(nèi)部人才庫，判斷內(nèi)部人員是否與所需工作相匹配。在內(nèi)部供給無法滿足需求的情況下進行外部供給預(yù)測，外部供給預(yù)測要根據(jù)總體經(jīng)濟狀況、全國和地方勞動力市場狀況、房地產(chǎn)行業(yè)勞動力市場狀況和擬招聘職位的市場狀況進行判斷。

（4）人力資源部在人力資源需求與供給預(yù)測的基礎(chǔ)上，制定出的人力資源需求計劃。

第八條 臨時需求說明

各部門對于因人員調(diào)動或其他原因造成人員短缺的臨時需求，在確認內(nèi)部調(diào)配難以滿足情況下，可以由部門主管填寫《招聘申請表》，報主管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理批準后，由人力資源部組織制定補充需求計劃和外部招聘計劃。

第九條 擬定招聘計劃

招聘計劃應(yīng)包括招聘人數(shù)、招聘標準（年齡、性別、學(xué)歷、工作經(jīng)驗、工作能力、個性品質(zhì)等）、招聘經(jīng)費預(yù)算、招聘具體行動計劃等。

第十條 招聘執(zhí)行過程

根據(jù)招聘形式、招聘對象的不同，人力資源部負責(zé)組織執(zhí)行不同的招聘公告發(fā)布、人員篩選錄用工作流程。

第三章 招聘形式

招聘形式分為內(nèi)部招聘和外部招聘兩種形式。招聘形式選擇，要根據(jù)人才需求分析和招聘成本等因素來綜合考慮。

一、內(nèi)部招聘

第十一條 內(nèi)部招聘的背景

鑒于內(nèi)部員工比較了解企業(yè)的情況，對企業(yè)的忠誠度較高，內(nèi)部招聘可以改善人力資源的配置狀況，提高員工的積極性，公司進行人才招聘應(yīng)優(yōu)先考慮內(nèi)部招聘。

第十二條 招聘形式 在尊重員工和用人部門意見的前提下，采用推薦、競聘等多種形式，為供求雙方提供雙向選擇的機會。

第十三條 招聘流程

（1）內(nèi)部招聘公告 人力資源部根據(jù)公司所需招聘崗位的名稱及職級，編制工作說明書，并擬定內(nèi)部招聘公告。公告發(fā)布的方式包括公司內(nèi)部網(wǎng)通知、在公告欄發(fā)布等形式。內(nèi)部招聘公告要盡可能傳達到每一個正式員工。

（2）內(nèi)部報名 所有正式員工在上級主管的許可下都有資格向人力資源部報名申請。

（3）篩選 人力資源部將參考申請人和空缺職位的相應(yīng)上級主管意見，根據(jù)職務(wù)說明書進行初步篩選。對初步篩選合格者，人力資源部組織內(nèi)部招聘評審小組進行內(nèi)部評審，評審結(jié)果經(jīng)總經(jīng)理或經(jīng)理辦公會批準后生效。

（4）錄用 經(jīng)評審合格的員工應(yīng)在一周內(nèi)做好工作移交，并到人力資源部辦理調(diào)動手續(xù)，在規(guī)定的時間內(nèi)到新部門報到。

二、外部招聘

第十四條 外部招聘的背景

在內(nèi)部招聘難以滿足公司人才需求時，可以考慮外部招聘。第十五條 招聘組織形式

外部招聘工作的組織以人力資源部為主，其他部門配合。必要時公司高層領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)部門參加。第十六條 外部招聘渠道

外部招聘要根據(jù)崗位和級別的不同采取有效的招聘渠道組合。外部招聘人員來源可來自內(nèi)部職工引薦人員、職業(yè)介紹所和人才交流機構(gòu)人員以及各類院校的畢業(yè)生。具體招聘渠道如下：

（1）校園招聘 每年春季將公司招聘信息及時發(fā)往各校畢業(yè)分配辦公室。對專業(yè)對口的院校有選擇地參加學(xué)校人才交流會，發(fā)布招聘信息并進行招聘活動。

（2）媒體招聘 通過相關(guān)網(wǎng)站、大眾媒體、專業(yè)刊物廣告發(fā)布招聘信息，查閱網(wǎng)上應(yīng)聘人員情況，建立公司外部人才庫，根據(jù)需要考核錄用。

（3）內(nèi)部員工推薦 公司鼓勵內(nèi)部員工推薦優(yōu)秀人才，由人力資源部本著平等競爭、擇優(yōu)錄用的原則按程序考核錄用。

（4）招聘會招聘 通過參加各地人才招聘會招聘。（5）委托中介公司招聘 對公司關(guān)鍵的管理和技術(shù)職位的招聘可考慮通過人才中介招聘。第十七條 招聘流程

（1）初步篩選

報名截止后，根據(jù)招聘崗位的要求，由人力資源部會同各部門進行初選。審查求職者的個人簡歷和求職表，并根據(jù)收集到的求職者信息建立外部人才庫。

（2）初試 人力資源部向初選合格的求職者發(fā)面試通知，并要求其面試時提供學(xué)歷、證書、身份證等相關(guān)證件的原件。初試由人力資源部人員（主試人）和用人部門共同組成。人力資源部對應(yīng)聘人員的智力、品德和綜合素質(zhì)進行初試和評價，用人單位從工作經(jīng)驗與能力對應(yīng)聘人員進行初試和評價。

主試人組織具體的初試工作，作好初試記錄工作，并在《應(yīng)聘人員初試測評表》意見欄中填寫初步面試意見。初試結(jié)果分為三種：擬予聘任、不予考慮、擬予復(fù)試。人力資源部將“擬予聘任”的人員報總經(jīng)理辦公會討論決定是否聘任，“擬予復(fù)試”的人員由人力資源部組織復(fù)試。

（3）復(fù)試 復(fù)試由復(fù)試小組進行。復(fù)試小組一般由以下三方面人員組成：

一、用人部門代表；

二、人力資源部部長；

三、資深專業(yè)人士。一般崗位的招聘可無資深專業(yè)人士，專業(yè)技術(shù)人才和管理人才的招聘必須有資深專業(yè)人士參加。高級專業(yè)技術(shù)人才和管理人才由總經(jīng)理負責(zé)面試，人力資源部負責(zé)協(xié)調(diào)。

復(fù)試的實施。復(fù)試過程中，復(fù)試小組成員填寫復(fù)試記錄表，表明對應(yīng)聘者的評語及結(jié)論。復(fù)試結(jié)束后，小組成員討論對各應(yīng)聘者的意見并分別將評價結(jié)果填寫在復(fù)試結(jié)果推薦書上，送達用人部門主管及人力資源部備案，作為下一步行動的依據(jù)。當(dāng)小組成員未能達成一致結(jié)論時，提交總經(jīng)理辦公會進行討論決定。

重要崗位的復(fù)試可以考慮采取筆試的形式，由人力資源部和用人部門共同組織進行。

（4）復(fù)審 通過復(fù)試的應(yīng)聘人員由分管部門的主管領(lǐng)導(dǎo)進行審核，并簽署意見。所有擬錄用的人員應(yīng)經(jīng)總經(jīng)理最后簽字批準。

（5）錄用 人力資源部根據(jù)應(yīng)聘人員體檢結(jié)果，對體檢合格者辦理錄用手續(xù)。對社會應(yīng)聘人員發(fā)試用通知書，并到相應(yīng)勞動部門辦理勞動手續(xù)；對被錄用的應(yīng)屆畢業(yè)生向其所在高校發(fā)接受函，簽定就業(yè)協(xié)議書。同時，人力資源部將面試結(jié)果通知落選的應(yīng)聘者。

（6）報到 被錄用員工必須在規(guī)定時間內(nèi)向公司報到。如在發(fā)出錄用通知15天內(nèi)不能正常報到者，可取消其錄用資格。特殊情況經(jīng)批準后可延期報到。應(yīng)聘人員到公司報到后，需向人力資源部提供個人學(xué)歷復(fù)印件備案，并填寫《員工登記表》，同時簽定試用勞動合同，試用期為3～6個月。若員工所在部門部長（主任）認為有必要時，也可報請公司批準，將試用期酌情縮短。員工必須保證向公司提供的資料真實無誤，若一經(jīng)發(fā)現(xiàn)虛報或偽造，公司有權(quán)立即將其辭退。

（7）試用 試用期的人員，尚不屬于公司正式員工。在此期間，本人可以隨時提出辭職。試用人員如不能勝任本職工作或工作中出現(xiàn)重大失誤，公司有權(quán)隨時將其辭退。

（8）轉(zhuǎn)正 試用期滿后的員工，經(jīng)考核合格，人力資源部應(yīng)在試用期滿一星期前向使用部門書面征詢意見。試用部門不管是否同意繼續(xù)使用，均須于收到人力資源部通知24小時內(nèi)出具書面意見。人力資源部在收到使用部門的書面答復(fù)24小時內(nèi)，書面通知試用員工。經(jīng)所在部門考核合格者，可轉(zhuǎn)正定級。由部門填寫《試用員工轉(zhuǎn)正定級審批表》，由本人填寫試用期間工作小結(jié)，由用人部門和人力資源部填寫考核意見，經(jīng)總經(jīng)理批準后，公司和員工簽訂正式勞動合同，試用人員轉(zhuǎn)為正式員工。

（9）高級人才招聘 為了滿足公司對特殊人才的需求，公司建立人才特區(qū)，對高級人才采取特殊的招聘形式和管理方式。

1）高級人才招聘渠道

高級人才招聘主要以特殊的外部招聘渠道。如從人才中介、國外信息搜集渠道、國內(nèi)研究機構(gòu)、高等院校及同行業(yè)競爭對手處挖掘。

2）高級人才面試形式

高級人才可以不經(jīng)過人力資源部的初試和面試小組的復(fù)試，由人力資源部部長、總經(jīng)理及資深專業(yè)人士直接進行面試，人力資源部在高級人才招聘流程中起到搜集及傳遞高級人才相關(guān)信息和初步篩選的作用。

3）高級人才薪酬政策

對于高級人才，在招聘時可以采取談判工資、并制定靈活的優(yōu)秀人才雇用合同。

第四章 招聘工作評估

第十八條 招聘效果檢核

人力資源部應(yīng)對招聘流程的每個環(huán)節(jié)進行跟蹤，以檢查招聘效果。從職位空缺是否得到滿足、雇用率是否符合招聘計劃的設(shè)計來檢查；從求職人員數(shù)量和實際雇用人數(shù)的比例、接受雇用的求職人的轉(zhuǎn)換率等來分別衡量招聘質(zhì)量。

第十九條 評估招聘活動 招聘活動結(jié)束后，人力資源部應(yīng)調(diào)查求職者及新員工對招聘組織工作的意見、測量新員工的工作業(yè)績、研究每種招聘渠道的時間、成本和效果等評估招聘活動，作為招聘工作進一步改進的依據(jù)。

附件1 人員內(nèi)部招聘流程

附件2 初、中級人員外部招聘流程

第四篇：房地產(chǎn)銷售部制度

名筑·新東城銷售部規(guī)章制度

博晟機構(gòu)名筑新東城項目組

一、行為規(guī)范

1.儀容儀表

① 員工上班時要精神振作、情緒飽滿，以積極的態(tài)度和端正的儀容投入工作崗位； ② 員工在接待中心上班時內(nèi)外著裝必須保持整潔；

③ 注意隨時保持個人衛(wèi)生，做到無汗味、無異味；上班不得使用異味食品；

④ 員工要講究文明禮貌，待人要熱情友好，不講粗話、臟話；會見客戶必須面帶微笑、舉止大方，在任何情形下都不準與之爭執(zhí)、頂撞；與客戶同行時，不許禮讓，請客戶先行； ⑤ 員工在上班時間內(nèi)對上級主管必須稱呼職位，如“X總”、“X總監(jiān)”、“X經(jīng)理”；

2.工作守則

① 員工要遵守紀律，服從管理，專心工作，嚴格執(zhí)行公事的各項規(guī)章制度，履行各自的崗位職責(zé)；

② 銷售人員的手機必須全天開通（開會時調(diào)為震動）；

在工作期間不準嬉戲、扎堆聊天、高聲喧嘩、唱歌聽音樂、吃東西、玩手機；

不準未經(jīng)主管許可而擅自脫崗；不準工作時間外出辦私事；不準閱讀與銷售無關(guān)的報刊、雜志或書籍；

③ 不得長時間打私人電話，不準用銷售熱線撥打私人電話；

④ 不得私下傳播閑言閑語或背后詆毀他人；不得做出有損客戶尊嚴或上級領(lǐng)導(dǎo)形象的言行；

⑤ 愛護工作區(qū)內(nèi)的各種設(shè)施、設(shè)備、辦公家具、文具等，努力降低消耗；下班前應(yīng)隨手關(guān)閉空調(diào)、燈及門窗；

⑥ 禁止利用工作及業(yè)務(wù)上的便利，收取不正當(dāng)?shù)呢攧?wù)或回扣。

二、來電客戶接待制度

1.基本要求

① 銷售代表應(yīng)及時迅速的接聽電話并在電話鈴聲響起三聲前接聽

② 接聽來電時不得報于客戶自己的姓名，所有來電下班前經(jīng)主管分配后重新約訪； ③ 接聽電話時應(yīng)精神飽滿、語言親切、吐字清晰，開場白為“您好，名筑新東城”； ④ 主動詢問客戶姓名、認知途徑、工作區(qū)域、購房預(yù)算等重要訊息，隨手做好記錄工作，便于日后追電、追訪跟進客戶

⑤ 主動詢問客戶的聯(lián)絡(luò)方式，并熱情邀約其親臨現(xiàn)場看房；

⑥ 通話結(jié)束后必須等客戶先掛斷電話后輕放聽筒；

⑦ 將所得信息完整記錄在來電登記表上

2.注意事項

① 通話內(nèi)容應(yīng)盡量簡短，以不超過3分鐘為宜；

② 盡量創(chuàng)造誘因以吸引客戶親臨現(xiàn)場看房；

③ 每天下班前必須約訪完所分配客戶，盡量使其牢記你的姓名及聯(lián)系方式；

④ 遇到找人電話時回答“請稍等”，輕叩聽筒于桌面，如對方不在應(yīng)回答“對不起，X人暫時不在，請問您是？方便留言嗎？”并隨手做好記錄工作

⑤ 遇到尋找甲方、上級領(lǐng)導(dǎo)或詢問甲方電話時，應(yīng)問清原因再給予答復(fù)。

三、來訪客戶接待制度

1.基本要求

① 銷售代表應(yīng)持銷講夾迅速上前自我介紹并辨明客戶來意；

② 了解客戶的認知途徑并確定是否與其他銷售代表曾有接觸或事先預(yù)約；

③ 迅速把握客戶的需求方向，結(jié)合沙盤與展板，生動自然并由側(cè)重點的介紹本案的地理位置、交通狀況、周邊環(huán)境、開發(fā)理念、規(guī)劃、建筑形式、戶型特點、配套設(shè)施、建筑設(shè)備及物業(yè)管理等方面；

④ 適時創(chuàng)造生活性話題，引導(dǎo)客戶視線，同事確認客戶所需戶型、面積、樓層、朝向及其購買動機；

⑤ 結(jié)合戶型為客戶做出形象的說明，盡量營造真切的空間感受；

⑥ 請客戶落座洽談區(qū)，將戶型面向客戶擺放，從平面空間為客戶做詳細解說；

⑦ 引導(dǎo)客戶發(fā)問，引發(fā)客戶對產(chǎn)品的興趣，消除其購買抗性；判斷客戶的需求重

點，購買能力與誠意度；

⑧ 與銷售主管配合，適時制造賣場氣氛，調(diào)動客戶的購買欲望，說服下定；

⑨ 確認客戶的聯(lián)絡(luò)方式并邀請其再次看房，將客戶送至門口；

⑩ 如實完整的填寫來訪客戶登記表，并認真填寫工作日志，制定切實有效的客戶

追蹤計劃并積極實行

2.注意事項

① 熱情誠懇待客，努力建立彼此信任關(guān)系；

② 注意重點強調(diào)本案的區(qū)域性整體優(yōu)勢；

③ 不得對客戶輕言許諾；

④

⑤

⑥

⑦ 不得刻意詆毀貶損其它競爭樓盤； 帶客戶看工地現(xiàn)場時應(yīng)注意安全，并佩戴安全帽； 其余未接待客戶的銷售人員應(yīng)及時給客戶倒水； 客戶走后銷售人員應(yīng)及時打掃洽談區(qū)域，整理桌面衛(wèi)生。

四、收定制度

1． 基本要求

① 視具體情況收取客戶的定金，并告知客戶其對買賣雙方的行為約束；

② 詳盡解釋《認購書》中的各項條款與內(nèi)容；

③ 客戶決定購買并下定金時及時呈報各同事及銷售主管做好銷控；

④ 若使特殊情況客戶交于小定金，應(yīng)與客戶確定大定金的不足日期（不超過3天）

以及應(yīng)補足金額，填寫于認購書上；

⑤ 詳細告訴客戶簽約或補足定金時的各種注意事項及所要帶齊的各類證件。

2.注意事項

① 打定金保留日期一般以15天為限，具體情況可報主管掌控，超過時限原保留

房源則可自由介紹給其他客戶；

② 特殊情況收取小定金時應(yīng)盡量縮短其轉(zhuǎn)簽或補足大定的時限，以防止各種節(jié)外

生枝的情況發(fā)生；

③ 如遇折扣或其他條件，應(yīng)及時抱于銷售主管批準。

五、簽約制度

1.基本要求

① 協(xié)助驗對身份證原件，審核其購房資格；

② 出示《商品房買賣合同》樣本，解釋合同主要條款以及補充協(xié)議等附件的主要

內(nèi)容；

③ 與客戶確定所購房屋的內(nèi)容，價格優(yōu)惠在職權(quán)范圍內(nèi)的作適當(dāng)?shù)淖尣剑?/p>

④ 簽約后將客戶的認購書及時收回備案，整理完合同后報于銷售主管。

2.注意事項

① 事先充分預(yù)估簽約時可能出現(xiàn)的各種問題，及時向銷售主管報告，研討解決方

案；

② 簽約時，如遇客戶出現(xiàn)臨時問題而無法將其說服，應(yīng)迅速呈報銷售主管尋求幫

助；

③ 解釋合同條款時，應(yīng)準確無誤，無模糊概念；

④ 對于簽約后的客戶，應(yīng)始終熱情保持接觸，請其介紹朋友看房，詳細介紹老帶

新的優(yōu)惠政策。

六、退房、換房制度

1.基本要求

① 分析退房及換房原因，無本銷售部責(zé)任的情況下盡量勸其不要退換房；

② 無法說服的客戶應(yīng)呈書面申請說明原因報于銷售主管處決定；

③ 結(jié)清款項后，將作廢的認購書或合同收回，交公司存檔。

七、考勤制度

1.銷售人員上班時間為：8:00—18:00（按季節(jié)、天氣情況變動）

2.銷售人員上班執(zhí)行簽到制度，考勤表不得涂改，嚴禁代簽、補簽、早簽，否則均視

為遲到，按同等法則處理，情節(jié)嚴重的按曠工論處，外出人員應(yīng)及時向主管請示，并說明返回時間，得到批準后方可執(zhí)行。

3.銷售代表每月休息四天，銷售忙時無休，特殊情況按公司規(guī)定執(zhí)行。

4.上班時間不得遲到、早退；遲到早退（10分鐘內(nèi)1分鐘1元罰款）；超過20分鐘罰

款30元，超過30分鐘視為曠工。月內(nèi)遲到累計達三次以上者視為曠工。

5.上班人員到達銷售部后必需簽到，不得代簽，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)兩人均按曠工論處

6.員工如有事假，提前一天報銷售主管批準，病假亦需及早通知，銷售經(jīng)理同意后方

可休息，否則按曠工論處。病假的申請由他人轉(zhuǎn)告均視為無效；除特殊情況之外請假扣除當(dāng)天工資，調(diào)整休假私下協(xié)商，協(xié)商后告知經(jīng)理批準。

7.曠工一次罰款100元，在當(dāng)月累計曠工兩次，公司予以開除。

8.無故缺勤、早退即為曠工；

9.遇到廣告日、展會、活動期等期間所有人員必需上崗不得請假。

八、銷售人員行為準則

1.銷售現(xiàn)場執(zhí)行統(tǒng)一銷控制度，嚴禁私自給予客戶銷控留房、降價承諾及私收定金，如經(jīng)發(fā)現(xiàn)立即開除。

2.嚴禁爭搶客戶，應(yīng)該提倡團結(jié)、互助、互愛的工作態(tài)度。保持現(xiàn)場氣氛，不服從調(diào)

配、消極怠工者，主管有權(quán)停止其業(yè)務(wù)接待。嚴重影響業(yè)務(wù)進程，破壞團結(jié)并造成客戶流失者，公司予以開除。

3.銷售人員對來電來訪客戶疏于10天以上追訪，致使客戶和其他業(yè)務(wù)員接洽并成交的，該業(yè)務(wù)員無權(quán)對業(yè)績產(chǎn)生異議。

4.工作中應(yīng)團結(jié)協(xié)助，不得在公共場所與同事發(fā)生爭執(zhí)。

5.嚴禁因業(yè)績沖突私自向客戶取證。

6.嚴禁私查或修改客戶確認記錄。

7.銷售人員不得越級上報工作，一切業(yè)務(wù)事宜均由上級主管統(tǒng)一負責(zé)。

8.對他人客戶及老客戶應(yīng)積極對待，不得態(tài)度冷淡或置之不理。不得與客戶發(fā)生爭執(zhí)

與沖突，如有此類現(xiàn)象發(fā)生，主管有權(quán)停止其業(yè)務(wù)接待。情節(jié)嚴重并給公司造成不良影響者，將給予開除。

9.銷售人員根據(jù)業(yè)務(wù)量可以統(tǒng)一領(lǐng)取銷售工具，均視為公司財產(chǎn)，銷售人員不得故意

損壞，離職時必須交還公司。

九、員工離職制度

1.員工離職需提前一月提交辭職申請，公司批準后需與主管或交接人員進行業(yè)務(wù)、客

戶資料、銷售工具、交接手續(xù)后方可離職。如未按規(guī)定擅自離職者，公司予以開除處理。

2.凡被公司開除人員，留存?zhèn)蚪鸩挥杞Y(jié)算。

十、獎罰制度

1.傭金業(yè)績：客戶與本案簽訂《商品房買賣合同》并至少交納首付款后即視為成交，業(yè)績與獎金歸屬于負責(zé)客戶的首次帶看并全程追蹤直至最終成交的銷售代表

2.懲罰

①違反《銷售部管理制度》中所定規(guī)范制度而情節(jié)較輕者，記口頭警告一次，情節(jié)嚴重者，記書面警告一次罰款50元

②銷售人員連續(xù)兩個月未完成銷售任務(wù)的，記書面警告一次，同時罰款50元，取消其所有獎金

③如有下列行為中的任何一條者，將被立即辭退：

拒不執(zhí)行上級主管分派的工作任務(wù)

累計曠工三次

累計遭受書面警告三次

④以上罰款將作為銷售部公共基金之用（公共基金用處為銷售部每月聚餐）

3.獎勵

① 月獎勵：完成當(dāng)月制定目標任務(wù)，成為銷售冠軍（獎勵200元）

② 季度獎勵：連續(xù)一個季度完成每月銷售任務(wù)，成為季度冠軍（獎勵300元）

③ 冠軍：總銷售額完成制定任務(wù)，并是銷售冠軍者（獎勵豐厚，請

努力）

第五篇：房地產(chǎn)管理基本制度與政策

房地產(chǎn)管理基本制度與政策

1、下列關(guān)于《物權(quán)法》不動產(chǎn)登記制度中的異議登記制度，表述不正確的是（）。C

A.異議登記是指權(quán)利人或利害關(guān)系人對不動產(chǎn)物權(quán)登記的正確性存有異議而向不動產(chǎn)登記

機關(guān)提出申請，并將其異議在不動產(chǎn)登記簿中加以記載的過程

B.權(quán)利人、利害關(guān)系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記

C.不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人口頭同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)

予以更正

D.登記機構(gòu)予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效

2、（）制度是協(xié)調(diào)物權(quán)與債權(quán)的利益平衡機制B

A、產(chǎn)權(quán)登記B、預(yù)告登記C、抵押權(quán)登記D、預(yù)售備案

3、權(quán)利人、利害關(guān)系人認為房屋登記簿記載的事項有錯誤的，可以提交材料，申請（）登

記。A

A、更正 B、轉(zhuǎn)移 C、變更 D、注銷

4、在我國，“按揭”一詞既不是在建工程抵押也不是預(yù)購商品房的抵押。而在建工程抵押也

不同于預(yù)購商品房的抵押。（）√

5、在辦理某房屋產(chǎn)權(quán)登記時，工作人員發(fā)現(xiàn)該房屋所有權(quán)人與該房屋所占用的土地使用權(quán)

人不是同一人，同時對暫時查不清原因的，因此可以暫不予以辦理登記。()√

房地產(chǎn)管理基本制度與政策

1、住房公積金的特點包括（）ABC

A、義務(wù)性B、互助性C、保障性D、互利性

2、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)采取直接渠道進行商品房銷售的優(yōu)點是（）。B

A．有利于發(fā)揮銷售專長B．銷售隊伍建設(shè)成本低C．銷售策略調(diào)整快捷D．銷售效益好

3、房屋登記簿具有（）特征ABCD

A、法定性B、權(quán)威性C、統(tǒng)一性D、永久性E、合理性

4、處分共有的 不動產(chǎn)或動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額四

分之二以上的按份共有人或者全體共同有人同意，但共有人之間另有約定的除外（）錯

5、房屋登記簿可以采用紙介質(zhì)，也可以采用電子介質(zhì)。采用電子介質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)有唯

一、確

定的紙介質(zhì)轉(zhuǎn)化形式并應(yīng)當(dāng)定期異地備份（）對