第一篇：企業(yè)投資與融資決策的互動(dòng)關(guān)系研究（寫寫幫整理）

企業(yè)投資與融資決策的互動(dòng)關(guān)系研究

摘要：本文通過理論分析，就企業(yè)投資與融資決策的關(guān)系這一個(gè)課題進(jìn)行了研究。主要研究了不健全市場中代理沖突，破產(chǎn)成本和稅收利益等因素對企業(yè)投融資決策的影響以及之間的相互作用，達(dá)到了全面的闡述了投融資決策之間的關(guān)系，揭示了在投融資決策間過程中的互動(dòng)機(jī)理。

關(guān)鍵詞：互動(dòng)關(guān)系；融資決策；影響

在投融資決策中存在的相互關(guān)系是當(dāng)今公司財(cái)務(wù)領(lǐng)域及其重要的議題。Modigliani和Miller早在1958年就深入的研究和探討了投融資的互動(dòng)關(guān)系，這就是經(jīng)典的 MM理論。理論認(rèn)為在健全的資本市場，投資主要是基于基本經(jīng)濟(jì)因素，比如現(xiàn)金流狀況以及企業(yè)利潤狀況，這些和融資方式?jīng)]有什么關(guān)聯(lián)。但是，在經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的今天，對大量的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行研究去發(fā)現(xiàn)，由于資本市場并不完美，所以MM理論里面重要的分離法則，難以透徹的揭露在投融資決策之間所存在的相互關(guān)系?；诖?，近代很多經(jīng)濟(jì)學(xué)者通過從代理沖突，破產(chǎn)成本和稅收因素等等因素研究，更加全面的研究了企業(yè)投融資決策的相互關(guān)系。因此，本文將基于此類文獻(xiàn)進(jìn)行研究，系統(tǒng)地揭露在在各種的因素下，在企業(yè)投融資決策之間的相互作用關(guān)系，幫助企業(yè)充分認(rèn)識投融資決策，提高企業(yè)決策效率，優(yōu)化經(jīng)濟(jì)資源。

一、基于稅收因素的投融資決策的互動(dòng)關(guān)系

根據(jù)經(jīng)典的MM理論，如果企業(yè)在所得的稅后，通過利用財(cái)務(wù)的杠桿機(jī)制，那么將獲得免稅優(yōu)惠。由此可見，如果負(fù)債比率越高公司價(jià)值也會相應(yīng)的提高。因此，通過負(fù)債融資越多，那么企業(yè)項(xiàng)目投資獲利也相應(yīng)變多，所以決策者也會相應(yīng)提高項(xiàng)目投資可行度。Miller同時(shí)也引入了所得稅的分析。結(jié)果表明如果在個(gè)人稅的影響不高于公司負(fù)債的時(shí)候所獲得的減稅收益，伴隨著負(fù)債率增加企業(yè)價(jià)值也會相應(yīng)增加。由于負(fù)債融資，稅收相應(yīng)的減少，因此企業(yè)的投資和會計(jì)政策的相關(guān)的規(guī)定有著密切關(guān)系，其結(jié)果是，企業(yè)的資產(chǎn)成本會于規(guī)定的期間內(nèi)通過計(jì)提折舊這樣一種方式實(shí)現(xiàn)抵扣納稅之前的利潤，這樣

就能為企業(yè)創(chuàng)造非債務(wù)的稅盾。如果用債務(wù)的資金去收購資本資產(chǎn)，那么資產(chǎn)花費(fèi)的成本會產(chǎn)生兩次抵扣稅收的作用，如果利用勞動(dòng)的增加，而不是資本資產(chǎn)那么就會讓稅收利益遭受到損失，這就變相的提高了使用資金的成本。因此，負(fù)債相對較高的企業(yè)，進(jìn)行生產(chǎn)決策的時(shí)候，更傾向于利用相對廉價(jià)的資本資產(chǎn)，這樣就會具有強(qiáng)力的動(dòng)力去實(shí)施資本資產(chǎn)的投資。

二、基于破產(chǎn)成本的投融資決策的互動(dòng)關(guān)系

修正的MM理論利用引入稅收因素揭露了投融資決策的互動(dòng)關(guān)系,但是破產(chǎn)成本被忽略了,其結(jié)果是高估了負(fù)債提升了企業(yè)價(jià)值。但是，企業(yè)負(fù)債的增加，會直接導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的上升，會限制企業(yè)追求免稅優(yōu)惠。因?yàn)?，虧空概率會伴隨著財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提高而提高，期望破產(chǎn)的成本也相應(yīng)提高，那么稅收利益就會被部分抵消。稅收利益以及破產(chǎn)成本會對負(fù)債融資對企業(yè)價(jià)值的影響是截然相反的，這就左右著決策者評估投資項(xiàng)目價(jià)值。如果從邊際角度出發(fā)，負(fù)債融資創(chuàng)造的邊際利益和邊際成本的關(guān)系為(k+D!k/!D)。前者在一段時(shí)間內(nèi)，是固定的常數(shù)，而后者確實(shí)負(fù)債D的一個(gè)增函數(shù)。那么，讓邊際收益和邊際成本相等的負(fù)債水平一定是存在的。最優(yōu)負(fù)債之前，負(fù)債增加會不斷提升企業(yè)價(jià)值，企業(yè)投資動(dòng)力會非常強(qiáng)勁，反之亦然，所以投資的優(yōu)化可以幫助企業(yè)提高營收，通過幅度控制，達(dá)到控制破產(chǎn)概率和破產(chǎn)成本的控制，從而影響企業(yè)的最有負(fù)債率。

三、基于代理沖突的的投融資決策的互動(dòng)關(guān)系

根據(jù)經(jīng)典的代理理論，由于經(jīng)營權(quán)和所有權(quán)的兩權(quán)分離，有限責(zé)任機(jī)制這些因素的影響，企業(yè)的決策者們在經(jīng)營管理政策的選擇上利益沖突是不可避免的，所以企業(yè)代理成本很有可能產(chǎn)生。

Meckling和Jensen指出，一般的代理問題產(chǎn)生于兩個(gè)方面：股東和經(jīng)理之間的沖突：債權(quán)人和股東的沖突。經(jīng)理的過度的投資會導(dǎo)致股權(quán)價(jià)值的下降，股票的價(jià)格升值預(yù)期也會降低，股票的購買價(jià)格也

會下降，增加了企業(yè)的融資成本。而在過度融資的時(shí)候，新項(xiàng)目產(chǎn)生的現(xiàn)金流將用于償還債務(wù)，而投資的成本卻需要股東承受，股東獲得的利益將會減少，所以負(fù)債融資，會導(dǎo)致股東的投資不足。不管負(fù)債融資導(dǎo)致了企業(yè)投資行為的資產(chǎn)替代問題，還是投資不足問題，企業(yè)代理成本的產(chǎn)生都是不可避免的?；诠蓶|的代理問題，債務(wù)資本的利息將會被債權(quán)人提高 用來補(bǔ)償由于代理沖突所帶來的債務(wù)價(jià)值損失，那么負(fù)債融資由于沖突的原因，投資行為將會對企業(yè)的融資政策產(chǎn)生反作用。

四、結(jié)束語

投融資的相互關(guān)系在近幾年來備受關(guān)注，和以往的結(jié)論不同，投融資決策之間相互關(guān)系還無疑問是存在的。因此，我國上市公司應(yīng)該加深對投融資決策相互關(guān)系的研究，在決策的整個(gè)過程中，既要考慮因?yàn)橥度谫Y策略產(chǎn)生的稅收利益和破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系，更要關(guān)注在融資政策下潛在的代理問題，充分保障兩種決策的互動(dòng)和協(xié)同作用。提高投融資的效率。

參考文獻(xiàn)：

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第二篇：企業(yè)融資與投資復(fù)習(xí)材料

企業(yè)融資與投資復(fù)習(xí)材料09財(cái)管吳藝彬

簡答題

1．融資租賃的四個(gè)種類和特點(diǎn)

（一）簡單直接融資租賃：由承租人選擇需要購買的租賃物件，出租人通過對租賃項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評估后出租租賃物件給承租人使用。

（二）杠桿融資租賃：專門做大型租賃項(xiàng)目的有稅收好處的融資租賃，通常由一家租賃公司牽頭作為主干公司，為一個(gè)超大型項(xiàng)目的租賃項(xiàng)目融資。

（三）委托融資租賃：第一種方式是擁有資金或者設(shè)備的人委托非銀行金融機(jī)構(gòu)從事融資租賃，第一出租人同時(shí)是委托人，第二出租人同時(shí)是受托人。

（四）項(xiàng)目融資租賃：承租人以自身財(cái)產(chǎn)和效益為保證，與出租人簽訂項(xiàng)目融資租賃合同，出租人對承租人以外的財(cái)產(chǎn)和收益無追索權(quán)，租金收取也只能以項(xiàng)目的現(xiàn)金流量和效益來確定。

2．優(yōu)先股與普通股的聯(lián)系與區(qū)別

聯(lián)系：普通股與優(yōu)先股都是股份公司發(fā)給股東的所有權(quán)憑證，是股東借以取得權(quán)利的一種有價(jià)證券。區(qū)別：優(yōu)先股是一種有固定股利的股票，在股利支付和財(cái)產(chǎn)請求權(quán)方面優(yōu)先于普通股，優(yōu)先股能獲得固定股利，且數(shù)額高于普通股股利。普通股是代表著公司的所有權(quán)和風(fēng)險(xiǎn)的證券，普通股股具有決策權(quán)和投票權(quán)，股價(jià)由市場決定的，普通股的股利和未來報(bào)酬有很大的不確定性。

3．簡述私募股權(quán)投資與風(fēng)險(xiǎn)投資的區(qū)別

1）和PE相比，VC的風(fēng)險(xiǎn)較大，回報(bào)較高。2）投資對象，VC主要是初創(chuàng)期企業(yè)，PE為成熟期企業(yè)。3）VC屬于中長期投資，待企業(yè)實(shí)現(xiàn)資本增值時(shí)才退出。4）投資性質(zhì)看，VC追求資本利得，而非持有收益。5）投資策略看，屬于VC組合投資。6）管理角度開看，VC參與企業(yè)管理，對企業(yè)決策權(quán)有一定的投票權(quán)。7）VC屬于PE的范疇，PE投資與成熟企業(yè)。

4． 項(xiàng)目融資的特點(diǎn)和BOT的特征

（一）項(xiàng)目融資的特點(diǎn)：1.有限追索權(quán)。貸款人需考慮目標(biāo)公司未來的財(cái)務(wù)收益。2.信用擔(dān)保結(jié)構(gòu)復(fù)雜。（1）可靠的信用支持。（2）多方擔(dān)保。（3）多家機(jī)構(gòu)參與。3.項(xiàng)目的現(xiàn)金流的保障。4.財(cái)務(wù)杠桿高。5.項(xiàng)目融資成本高。6.表外融資相對有利。7.貸款人在經(jīng)營期和建設(shè)期都提供幫助。

（二）BOT的特征：1.投資客體主要是公共設(shè)施等特殊行業(yè)。水利、電力和交通。2.以特許協(xié)議作為主導(dǎo)合同。3.參與主體眾多，包括政府，項(xiàng)目運(yùn)營商、貸款人、供應(yīng)商、擔(dān)保人和保險(xiǎn)公司等。4.經(jīng)濟(jì)與法律關(guān)系復(fù)雜。項(xiàng)目公司與銀行之間、項(xiàng)目公司和項(xiàng)目工程承包商之間等。

5．股權(quán)融資的優(yōu)勢與不足

（一）優(yōu)勢：1.資本優(yōu)勢。沒有還本壓力。2.戰(zhàn)略投資者優(yōu)勢?？赏ㄟ^私募基金和風(fēng)投吸引戰(zhàn)略投資者，利用他們的資源、渠道和關(guān)系優(yōu)勢。3.促使企業(yè)提升自身管理質(zhì)量，完善內(nèi)控制度和公司法人治理結(jié)構(gòu)。

（二）不足：1.股權(quán)有可能在增發(fā)時(shí)被稀釋，從而股東控制力減弱。2.新舊股東有可能在經(jīng)營理念、目標(biāo)戰(zhàn)略出現(xiàn)分歧造成公司經(jīng)營困難，合作破裂。3.企業(yè)經(jīng)營者會產(chǎn)生職業(yè)消費(fèi)現(xiàn)象，加大經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，和股東產(chǎn)生利益沖突。

6．簡述過橋貸款的內(nèi)容和適用范圍

過橋貸款又稱搭橋貸款，是一種短期貸款，借款企業(yè)使用它可以為長期低成本融資安排提供擔(dān)保，或還清現(xiàn)有負(fù)債，或?qū)崿F(xiàn)資本運(yùn)營中某一過渡時(shí)期的特殊目的。過橋貸款融資允許借款人用其償還目前的債務(wù)或解決歷史遺留問題。（2）過橋貸款在資本運(yùn)營中的用途：過橋貸款用于彌補(bǔ)借款人的缺口融資，彌補(bǔ)了正式用款和急需用款之間的窗口期。使用于以下情況：

1.用于新發(fā)股票之前，預(yù)計(jì)短期內(nèi)發(fā)行股票或債券，需要的經(jīng)營資金。2.用于靜默期與IPO之間的資本運(yùn)作。擬上市公司需要投資機(jī)構(gòu)投入一筆資金以按照要求完成戰(zhàn)略投資者的資本運(yùn)作的需要。3.用于簽訂收購意向書。企業(yè)有并購適宜，但是并購資金暫時(shí)未到位。

第三篇：項(xiàng)目投資與融資

投資的特點(diǎn)：1投資的資金大2影響時(shí)間長3投資效應(yīng)的供給時(shí)滯性4投資領(lǐng)域的廣闊性和復(fù)雜性5投資周期具有長期性6投資實(shí)施的連續(xù)性7投資過程的波動(dòng)性8投資收益的不確定性9投資項(xiàng)目的變現(xiàn)能力差

項(xiàng)目融資的基本特點(diǎn)：1以項(xiàng)目為導(dǎo)向，項(xiàng)目發(fā)起人，項(xiàng)目公司和貸款方參與2有限追索3風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)4非公司負(fù)債型融資5信用結(jié)構(gòu)多樣化6喜用稅務(wù)優(yōu)勢7較高的融資成本

項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的原則：1有限追索原則2項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)原則3成本降低原則4完全融資原則5近期融資與遠(yuǎn)期融資相結(jié)合的原則6表外融資原則7融資結(jié)構(gòu)最優(yōu)化原則

工程項(xiàng)目投融資風(fēng)險(xiǎn)分析方法：1盈虧平衡分析2敏感性分析3概率分析4capm分析法5資本結(jié)構(gòu)決策分析法6蒙塔卡洛方法7投資膨脹分析法

機(jī)會成本：即當(dāng)資本投入到某一項(xiàng)目后，在一段長或短的時(shí)期里，資本被禁錮在這一項(xiàng)目中而失去了投資與其他項(xiàng)目的機(jī)會，由此喪失的投入到其他項(xiàng)目所能得到的最大收益，就是該投資的機(jī)會成本

投資的會計(jì)成本，即投資的資金成本，他是投資主體在籌集資金是所支付的代價(jià)，蛀牙包括籌資費(fèi)和資金的使用費(fèi)

投資:是指將一定數(shù)量的游行或無形資財(cái)投入某種對象或事業(yè)，以取得未來不確定的收益或社會效益的活動(dòng)

投資的構(gòu)成要素：投資主體，投資客體，投資資源，投資形式

投資的分類：1按經(jīng)營方式，投資可分為直接投資和間接投資2按投資的性質(zhì)分類，分為固定資產(chǎn)投資，流動(dòng)資產(chǎn)投資，無形資產(chǎn)投資，3按投資與再生產(chǎn)類型的聯(lián)系分類，分為合理性投資和發(fā)展型投資4按投資的主體分類，分為政府投資，企業(yè)投資，間接投資，個(gè)人投資5按投資的來源分類，分為投資主要來源于中央和地方財(cái)政用于積累的資金，投資主要來源于企業(yè)自籌資金，投資主要來源于利用外資6投資的其他分類

投資管理的階段：1投資策劃階段2投資評價(jià)階段3籌措資金階段4投資分配階段5投資實(shí)施階段6投資回收與評審階段

工程投資的特點(diǎn)：1一次投入的資金數(shù)額大2建設(shè)和回收過程長3產(chǎn)品具有單件性和固定性4工程項(xiàng)目的整體性強(qiáng)5工程項(xiàng)目有明確的目標(biāo)約束標(biāo)準(zhǔn)6工程項(xiàng)目投資管理的復(fù)雜性和程序性

項(xiàng)目資金來源：1項(xiàng)目資本金，是指項(xiàng)目總投資中必須包含的一定比例的由出資方實(shí)繳的資金，來源主要是國家預(yù)算內(nèi)投資，發(fā)行股票，自籌投資，外資2項(xiàng)目負(fù)債，主要包括銀行貸款，發(fā)型債券，設(shè)備租賃，借用國外資金

融資按資金的追索性分：1企業(yè)融資，也叫公司融資，指依賴一家現(xiàn)有企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表及總體信用狀況，為企業(yè)籌措資金2項(xiàng)目融資，以項(xiàng)目預(yù)期先進(jìn)流量作為還款保證，貸款主的追索權(quán)僅限于項(xiàng)目產(chǎn)生的凈營運(yùn)收益，故屬于無追索權(quán)或有限追索權(quán)融資 金融市場渠道融資：1貨幣市場：是融資期限為一年以內(nèi)的金融市場，交易的對像是貨幣及各種信用工具，如金銀外匯商業(yè)票據(jù)銀行承兌匯票可轉(zhuǎn)讓大額存單等。2資本市場：融資期限在一年以上的金融市場，其融資主要用于固定資產(chǎn)投資。

項(xiàng)目融資的構(gòu)成要素：1項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度2項(xiàng)目的投資結(jié)構(gòu)3項(xiàng)目的融資結(jié)構(gòu)4項(xiàng)目的資金結(jié)構(gòu)5項(xiàng)目的信用保證結(jié)構(gòu)。

項(xiàng)目融資的參與者：1項(xiàng)目的發(fā)起人2項(xiàng)目公司3項(xiàng)目借款方4項(xiàng)目的貸款銀行5項(xiàng)目的信用保證實(shí)體6項(xiàng)目融資顧問7有關(guān)政府機(jī)構(gòu)8項(xiàng)目融資各參與方之間的關(guān)系

項(xiàng)目融資擔(dān)保的分類：1物的擔(dān)保，包括抵押，擔(dān)保兩種形式，2人的擔(dān)保，基本表現(xiàn)形式是項(xiàng)目擔(dān)保，是貸款銀行認(rèn)為項(xiàng)目自身物的擔(dān)保不夠充分是而要求借款人提供的一種人的擔(dān)保。它的作用是一方面，項(xiàng)目投資者可以避免承擔(dān)全部和直接的項(xiàng)目債務(wù)責(zé)任，項(xiàng)目投資者的責(zé)任被限制在有限的項(xiàng)目發(fā)展階段之內(nèi)或者有限的金額內(nèi)，另一方面，采用項(xiàng)目擔(dān)保形式，項(xiàng)目投資者可以將一定項(xiàng)目分呢個(gè)縣轉(zhuǎn)移給第三方

項(xiàng)目擔(dān)保人主要包括三方面：項(xiàng)目的投資者，與項(xiàng)目利益有關(guān)的參與者和商業(yè)擔(dān)保人

項(xiàng)目擔(dān)保的類型：1直接擔(dān)保，包括有限金額的擔(dān)保，限制時(shí)間的擔(dān)保2間接擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)具有可變性5，是指項(xiàng)目擔(dān)保人不以直接的財(cái)務(wù)擔(dān)保形式為項(xiàng)目提供的一種財(cái)務(wù)支持3或有擔(dān)保，指針對一些由于項(xiàng)目投資者不可抗力或不可預(yù)測因素所造成項(xiàng)目算是的風(fēng)險(xiǎn)提供的擔(dān)保4意向性擔(dān)保

風(fēng)險(xiǎn)的特征：1通常以損失大小描述風(fēng)險(xiǎn)程度2風(fēng)險(xiǎn)損失的潛在性3風(fēng)險(xiǎn)的不確定性4風(fēng)險(xiǎn)具有相對性。

投資管理體制：是指政府組織和管理投資活動(dòng)所采取的基本制度、主要形式和方法，是投資活動(dòng)的運(yùn)行機(jī)制和管理制度的總成。

投資管理體制的模式：集權(quán)式 分散式 分權(quán)式

我國工程投資管理失控的原因：1項(xiàng)目審批不嚴(yán)格把關(guān)，項(xiàng)目法人責(zé)任制不完善2缺乏工程項(xiàng)目全過程投資管理3確定工程投資多采用靜態(tài)方法4合同管理控制投資未完全規(guī)范化和法制化

企業(yè)融資：企業(yè)融資也叫公司融資，指依賴一家現(xiàn)有企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表及總體信用狀況，為企業(yè)籌措資金。

項(xiàng)目融資:是以項(xiàng)目預(yù)期現(xiàn)金流量作為還款保證，貸款主的追索權(quán)僅限于項(xiàng)目產(chǎn)生的凈營運(yùn)收益，因而屬于無追索權(quán)或有追索權(quán)融資。

第四篇：房地產(chǎn)企業(yè)融資方式研究

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房地產(chǎn)企業(yè)融資方式研究

作者：王景香

來源：《沿海企業(yè)與科技》2006年第02期

[摘 要]文章通過分析房地產(chǎn)企業(yè)所處的政府政策環(huán)境和行業(yè)發(fā)展環(huán)境，提出了在新的形式下，房地產(chǎn)企業(yè)不能單純依靠銀行貸款形式滿足融資需求，而應(yīng)在作好充分分析的基礎(chǔ)上通過多種方式拓寬融資渠道。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)金融；融資渠道；基金；信托

[中圖分類號]F293．3

[文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A

第五篇：項(xiàng)目投資與融資論文

房地產(chǎn)信托融資分析與研究

【摘要】 介紹房地產(chǎn)信托的基本概念，簡要描述了其發(fā)展現(xiàn)狀和其產(chǎn)品模式，指出了房地產(chǎn)信托的局限性及其風(fēng)險(xiǎn)，并提出了相應(yīng)的對策建議，以供房地產(chǎn)信托融資參考。房地產(chǎn)信托出現(xiàn)背景

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資金額巨大而且投資周期較長的特點(diǎn)決定了各房地產(chǎn)企業(yè)不得不依賴銀行貸款，但貸款時(shí)間過長，增加了企業(yè)的負(fù)擔(dān)，也給銀行帶來了信貸的風(fēng)險(xiǎn)。2003-06-13 中國人民銀行發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，使得國家銀根對房地產(chǎn)行業(yè)緊縮。加上房地產(chǎn)企業(yè)上市融資的規(guī)模和時(shí)機(jī)受到限制，短期內(nèi)從證券市場融資的愿望難以實(shí)現(xiàn)。尋找廣闊的投資來源和拓寬融資渠道成為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急，作為金融四大支柱之一的信托具有靈活、安全、合法以及有效管理、受益穩(wěn)定的特點(diǎn)，理所當(dāng)然的成為了房地產(chǎn)行業(yè)融資的新亮點(diǎn)。同時(shí)，銀行信貸的緊縮也為房地產(chǎn)信托提供發(fā)展的新契機(jī)和市場空間。我國于 2002-6 頒布的《信托投資公司管理辦法》，我國信托業(yè)經(jīng)過了第 5 次整頓，信托公司處于大調(diào)整后的重新起步階段，急需成功的業(yè)務(wù)和產(chǎn)品來重新樹立良好的信譽(yù)和獲得利潤，以增強(qiáng)信托實(shí)力提高競爭力。一方面，擴(kuò)大了金融市場的業(yè)務(wù)種類，滿足廣了大投資者多樣化的投資需求。另一方面，拓寬了房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道，緩解了銀行體系貸款過度集中的風(fēng)險(xiǎn)壓力。

按照《中華人民共和國信托法》，信托被定義為“指委托人基于對受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或特定目的，進(jìn)行管理或者處分的行為?！毙磐挟?dāng)事人分為 3 方：委托人、受托人和受益人。委托人是原財(cái)產(chǎn)所有者，可以是自然人、法人和其它組織；受托人是信托投資公司；受益人是享有信托受益權(quán)的自然人、法人和其它組織。值得指出的是，受托人可以是眾多受益人之一，但不能是唯一的受益人。信托財(cái)產(chǎn)是信托的載體，處于信托關(guān)系的核心地位。信托法規(guī)定，依法形成的信托財(cái)產(chǎn)具有獨(dú)立性、所有權(quán)和受益權(quán)的分離性和連續(xù)性。一是信托財(cái)產(chǎn)與未形成信托的其它財(cái)產(chǎn)相區(qū)別，委托人死亡或者解散、撤銷和破產(chǎn)，除委托人作為唯一受益人外，信托財(cái)產(chǎn)不屬于委托人遺產(chǎn)或者清算財(cái)產(chǎn)。二是受托人對信托財(cái)產(chǎn)運(yùn)用、處分所產(chǎn)生的債權(quán)不得和其固有財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的債務(wù)相抵消，不同的信托財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)也要分賬處理。三是信托財(cái)產(chǎn)也獨(dú)立于受益人的自有財(cái)產(chǎn)，受益人除享有受約定的權(quán)益，不得在信托存續(xù)中對信托財(cái)產(chǎn)本身提出要求。四是除了債權(quán)人在設(shè)立信托前，對該信托財(cái)產(chǎn)已經(jīng)享有優(yōu)先受償權(quán)、處理信托事物本身產(chǎn)生債務(wù)而債權(quán)人要求清償、信托財(cái)產(chǎn)應(yīng)擔(dān)負(fù)的稅款等，信托財(cái)產(chǎn)處于委托人、受托人及受益人三方債權(quán)人的追及范圍之外，不得對其強(qiáng)制執(zhí)行。五是除法律或者信托文件另有規(guī)定外，信托不因委托人和受托人的死亡、喪失民事行為能力、依法解散、被宣告破產(chǎn)或者被依法撤銷而終止，也不因受托人的辭任而終止。

房地產(chǎn)信托一般是指以房地產(chǎn)及其相關(guān)資產(chǎn)為投向的資金信托投資方式，即信托投資公司制定信托投資計(jì)劃，與委托人（投資者）簽訂信托投資合同，委托人（投資者）將其合法資金委托給信托公司進(jìn)行房地產(chǎn)投資，或進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸款或購買房地產(chǎn)抵押貸款證券，或進(jìn)行相關(guān)的房地產(chǎn)投資活動(dòng)。2 房地產(chǎn)信托融資的發(fā)展模式

在《中華人民共和國信托法》、《信托投資公司管理辦法》及《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》實(shí)施以后，信托業(yè)的法律地位、生存空間就有了新的定位。全國各信托投資公司推出了自己的信托產(chǎn)品，在房地產(chǎn)行業(yè)有了新的嘗試，主要采取 4 種模式對房地產(chǎn)業(yè)提供投資。2.1 股權(quán)類信托

針對那些自有資金比例不足 30%、存在一定資金缺口的、不符合商業(yè)銀行貸款要求的房地產(chǎn)公司，信托投資公司以注入股本資金的方式與房地產(chǎn)公司組建有限責(zé)任公司，使其自有資金比例達(dá)到 30%的要求。這樣，房地產(chǎn)企業(yè)就可以順利地從商業(yè)銀行獲得貸款從而進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和運(yùn)作。信托投資公司作為股東獲得股本金的投資匯報(bào)，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)公司與信托投資公司的雙贏。這種模式是完全符合中國人民銀行的有關(guān)政策規(guī)定的，2003 年第二季度中國人民銀行在貨幣政策報(bào)告中提到，要加強(qiáng)房地產(chǎn)股權(quán)融資的力度。這種融資方式在我國現(xiàn)階段還比較可行的，目前房地產(chǎn)開發(fā)還屬于受益較高的產(chǎn)業(yè)，所以，許多投資者把房地產(chǎn)作為一個(gè)很好的投資方向。房地產(chǎn)有資金高度密集、高度專業(yè)化等特點(diǎn)，一般投資者局限于自身實(shí)力還達(dá)不到獨(dú)立開發(fā)的要求，這時(shí)候就可以利用信托工具融資順利地參與房地產(chǎn)項(xiàng)目地投資開發(fā)，取得滿意的投資回報(bào)。股權(quán)類信托投資的操作方式，根據(jù)參股形式的不同也分幾種：普通股方式、優(yōu)先股方式和股權(quán)回購方式。采取不同的操作方式視獲得的受益和承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)而定。2.2 交易類信托

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目存在一定的開發(fā)和銷售周期，所需資金量大，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈往往出現(xiàn)緊張，為解決這個(gè)問題，信托投資公司就可以利用信托交易的職能，通過一次性地購買房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的部分資產(chǎn)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供一筆后續(xù)開發(fā)資金，等到房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售資金回籠再將這部分資產(chǎn)購回。這種操作類似抵押貸款，信托投資公司可以以比較適合的價(jià)格購買部分項(xiàng)目，回購時(shí)間短，受益較好，風(fēng)險(xiǎn)更低。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也從信托投資公司一次性獲得一筆資金，使其資金流得以維持，為以后的開發(fā)創(chuàng)造了有利的資金條件。2.3 債權(quán)融資信托

這種方式需要與銀行聯(lián)合，形成一個(gè)完整的資金鏈。債權(quán)融資信托是針對自有資金比例已經(jīng)達(dá)到30%，但由于特定原因造成短期資金短缺，比如有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于土地購置資金不足而不能取得土地進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)。這時(shí)候信托投資公司就可以籌集一筆資金定向地貸給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，補(bǔ)上其土地購置上的資金缺口，于是房地產(chǎn)企業(yè)取得土地證以后就能進(jìn)行按揭或獲取銀行貸款，然后將信托投資公司的貸款返還。這種操作方式類似商業(yè)銀行的信貸業(yè)務(wù)。但是，政策規(guī)定銀行不允許這樣做。2.4 物業(yè)類投資信托

主要是針對成熟的房地產(chǎn)物業(yè)進(jìn)行處理。比如出租率比較高的寫字樓和商鋪，如果業(yè)主有更好的資金安排或者投資計(jì)劃，需要將房地產(chǎn)物業(yè)提前出讓變現(xiàn)獲得資金，信托投資公司就可以通過發(fā)行信托投資計(jì)劃，籌集社會閑散資金將這部分物業(yè)購買過來，再委托專業(yè)的物業(yè)管理公司進(jìn)行租賃、轉(zhuǎn)讓等處置，獲得受益的一部分以利率的方式還給受益人。這種方式相當(dāng)于房地產(chǎn)金融租賃的形式，一些實(shí)力雄厚的外資商業(yè)企業(yè)是潛在的合作對象，比如沃爾瑪、家樂福等外企大舉進(jìn)軍中國市場，它們的選址理念一般是只租不買，而且租期較長?？偟膩碚f，房地產(chǎn)信托融資的資金成本較低，資金操作的風(fēng)險(xiǎn)也比商業(yè)銀行信貸小，在產(chǎn)品的操作方式方面也比較的靈活，同時(shí)也能滿足廣大投資者的需求。房地產(chǎn)信托融資風(fēng)險(xiǎn)分析及對策建議 3.1 房地產(chǎn)信托融資潛在的風(fēng)險(xiǎn)

（1）雖然我國的市場經(jīng)濟(jì)體制在不斷地完善，但針對一個(gè)發(fā)達(dá)的金融市場來說還是不夠的。不完備的信用制度和產(chǎn)權(quán)制度都對信托的發(fā)展有制約作用。信托投資公司在公司治理方面也存在缺陷，不少的信托投資公司依附于政府，是“官辦”的融資窗口。由于房地產(chǎn)信托是一個(gè)復(fù)合行業(yè)，需要較高素質(zhì)的專業(yè)人員和較強(qiáng)的項(xiàng)目經(jīng)營管理能力，在這方面也存在不足，就投資者而言面臨著相當(dāng)?shù)墓芾盹L(fēng)險(xiǎn)。

（2）目前國家就信托有相關(guān)的法律法規(guī)，但還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。在房地產(chǎn)信托的 4 種產(chǎn)品模式的具體操作過程中，不是所有程序都具有具體的法律依據(jù)，甚至有的還和現(xiàn)有法律相沖突。比如信托投資公司在設(shè)計(jì)信托產(chǎn)品時(shí)，經(jīng)常使用各種信用增強(qiáng)措施來保證其“預(yù)期收益率”的可實(shí)現(xiàn)性。目前經(jīng)常采用的有：財(cái)政支持、資產(chǎn)抵押、第三者擔(dān)保、貸款保險(xiǎn)和銀行信譽(yù)等。這些措施有時(shí)無法使信托投資公司成為信托財(cái)產(chǎn)損失的最終追索對象。財(cái)政支持明顯地與《擔(dān)保法》相關(guān)規(guī)定相沖突。所以，無論投資者還是信托投資公司都具有法律風(fēng)險(xiǎn)。（3）由于受到每份信托計(jì)劃合同數(shù)量不能超過 200 份和每份合同個(gè)人金額不得低于人民幣 5 萬元的限制，資金來源和融資規(guī)模就受到了很大的約束。所以，信托投資公司的客戶即委托人絕大多數(shù)來源于機(jī)構(gòu)投資者，并且信托投資公司通過提高每份合同的投資金額來擴(kuò)大融資金額。這樣，投資者在面對一些長期項(xiàng)目時(shí)，就必須考慮投資信托的流動(dòng)性。目前，投資信托合同只能在信托投資公司提供的交易平臺進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，參與者較少。在信用評級體制和定價(jià)體系還沒建立起來的情況下，投資者面臨較大的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

（4）房地產(chǎn)信托產(chǎn)品利用多元化投資降低風(fēng)險(xiǎn)，但房地產(chǎn)項(xiàng)目受到國家整體經(jīng)濟(jì)周期的影響，以及房地產(chǎn)項(xiàng)目自身特點(diǎn)的限制，房地產(chǎn)項(xiàng)目的操作也面臨市場和銷售時(shí)機(jī)變化的影響。所以在面對房地產(chǎn)信托高受益的同時(shí)，也面臨著房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。3.2 相應(yīng)的對策建議

（1）建立完善的法律體系。要完善房地產(chǎn)信托法律體系，僅僅靠現(xiàn)有的 3 部法律法規(guī)還是不足的，必須將相關(guān)法律的制定工作細(xì)致化、完備化，借鑒西方發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)，制定信托業(yè)務(wù)操作流程中每個(gè)步驟的詳細(xì)規(guī)則。另外，為了避免房地產(chǎn)信托的雙重稅（信托財(cái)產(chǎn)和受益人都納稅）問題和保證信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性應(yīng)盡快地制定針對信托的相關(guān)稅法和財(cái)會制度。

（2）建立完善的信托投資公司信息批露制度和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防體系。完善的信息批露制度可以減少投資者的盲目性和增加其信心。為了預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)，信托投資公司可以參考采取北京國投的做法：成立風(fēng)險(xiǎn)決策委員會、外聘經(jīng)驗(yàn)豐富的專家為顧問以及和銀行建立長期的戰(zhàn)略合作關(guān)系，利用其成熟的風(fēng)險(xiǎn)控制經(jīng)驗(yàn)。（3）使用信托計(jì)劃的拆分策略和建立流通機(jī)制。針對難以擴(kuò)大融資規(guī)模的問題，可以將大的項(xiàng)目細(xì)分，然后分別推出信托投資計(jì)劃。這種既沒有違反國家的有關(guān)規(guī)定，又可以充分地利用信托的靈活性和解決融資規(guī)模問題。天津北方國投已經(jīng)有成功的類似操作了。利用商業(yè)銀行分布廣闊的交易柜臺和現(xiàn)在方便快捷的網(wǎng)上銀行為信托產(chǎn)品建立交易平臺，同時(shí)，信用評級體制和定價(jià)體系應(yīng)加快制定步伐，這樣將大大有利于解決信托產(chǎn)品流動(dòng)難的問題。

（4）積極進(jìn)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品創(chuàng)新。結(jié)合保險(xiǎn)、抵押和證券等金融工具以擴(kuò)大信托市場業(yè)務(wù)，進(jìn)一步豐富房地產(chǎn)的融資模式。國內(nèi)在這方面已經(jīng)在做一些初步性工作，比如建設(shè)銀行、國家開發(fā)銀行和中融國際信托投資公司就資產(chǎn)證券化的表外融資模式做最后的論證，建設(shè)銀行上海分行作為房地產(chǎn)抵押貸款證券化的試點(diǎn)分行在進(jìn)行方案評估，國內(nèi)也開始了對房地產(chǎn)投資信托基金進(jìn)行探索，這些創(chuàng)新都無不是在借鑒國外成功經(jīng)驗(yàn)。4 結(jié)束語

通過借鑒國際成功經(jīng)驗(yàn)和結(jié)合我國國情，房地產(chǎn)信托可以使房地產(chǎn)金融投資和房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新結(jié)合起來，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)信托投資的大眾化、多元化和融資社會化。因此，其將擁有一個(gè)光明的未來。我國房地產(chǎn)信托的發(fā)展需要國家政策的進(jìn)一步放寬，以及各項(xiàng)政策的相互協(xié)調(diào)和完整配套。