第一篇：2003～2004年中國房地產(chǎn)市場形勢分析總報(bào)告

2003～2004年中國房地產(chǎn)市場形勢分析總報(bào)告

2003～2004年中國房地產(chǎn)市場形勢分析總報(bào)告 謝家瑾

（節(jié)選）

一 2003年房地產(chǎn)市場形勢

2003年是我國房地產(chǎn)市場發(fā)展較好的一年，《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（以下簡稱“18號”文件）的發(fā)布，對于統(tǒng)一認(rèn)識，增強(qiáng)房地產(chǎn)投資和消費(fèi)信心，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展起到了重要作用。各地認(rèn)真貫徹落實(shí)國務(wù)院“18號”文件精神，積極出臺鼓勵(lì)住房消費(fèi)的有關(guān)政策，注重適時(shí)、適度調(diào)控房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)投資和消費(fèi)仍然保持了較快增長、供求基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格穩(wěn)中有升，為擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長做出了貢獻(xiàn)。

1.投資繼續(xù)保持較快的增長速度

全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資首次突破1萬億元，同比增長29.7%，高出同期固定資產(chǎn)投資增幅（26.7%）3個(gè)百分點(diǎn)。東、中、西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資平均增幅分別為28.0%、40.2%、33.0%，增幅超過50%的省區(qū)主要集中在中、西部地區(qū)。中、西部地區(qū)增幅明顯高于東部，客觀上有基數(shù)小的因素。

近幾年房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，主要得益于國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長、居民實(shí)際收入的提高和住房消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變及城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快。同時(shí)，住房供應(yīng)市場化程度的提高、新建商品住房品質(zhì)的改善、以“以房帶路、以路養(yǎng)房”為特征的城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度加大等,也是房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)快速增長的重要原因。如北京奧運(yùn)會、上海世博會等帶動(dòng)的城市基礎(chǔ)設(shè)施和公建設(shè)施建設(shè)，傳導(dǎo)到房地產(chǎn)市場，促進(jìn)了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)投資的增長。大多數(shù)地方近幾年城鎮(zhèn)住宅竣工量中單位自建房比重逐年下降，非商品住宅向商品住宅的轉(zhuǎn)化明顯加快。上海精裝修商品住房2001年僅3000套左右，2003年達(dá)10萬多套,住宅品質(zhì)的提升在一定程度上也帶動(dòng)了房地產(chǎn)開發(fā)投資增長。

2.供銷總量基本平衡

全國商品房竣工面積（含開發(fā)企業(yè)自用和出租，下同）3.95億平方米，同比增長21.5%；銷售面積3.2億平方米，同比增長29.1%，增幅高出竣工面積增幅7.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅竣工面積3.22億平方米，同比增長21.0%；銷售面積2.85億平方米，同比增長28.9%，增幅高出竣工面積增幅7.9個(gè)百分點(diǎn)。商品房空置面積1.28億平方米（空置一年以上的5425萬平方米），同比增長2.2%；其中，商品住宅空置面積8336萬平方米（空置一年以上的3235萬平方米），同比下降2.1%。東、中部地區(qū)空置商品住宅同比呈負(fù)增長，而西部地區(qū)增幅為6.8%。40個(gè)重點(diǎn)城市中有10個(gè)城市商品房銷售面積大于同期竣工面積或基本持平。住房二級市場日趨活躍，南京、昆明、哈爾濱、合肥、上海等不少城市二手房成交量已超過或接近商品房成交量。

東、中、西部地區(qū)商品住房竣工面積、銷售面積占全國總量的比例均分別為61％、20％、19％；空置面積占全國的比例為61％、21％、18％。

3.價(jià)格總體上穩(wěn)中有升

全國商品房平均價(jià)格（同期商品房銷售額除以銷售面積，未考慮地段、結(jié)構(gòu)等因素）同比增長3.8％，商品住宅平均價(jià)格同比增長3.9％，低于同期城鎮(zhèn)居民可支配收入實(shí)際增幅（9.0%）和GDP增幅（9.1%）。

東、中部地區(qū)商品房平均價(jià)格增幅明顯高于全國平均水平，西部地區(qū)商品房平均價(jià)格略有增長。有22個(gè)省商品住宅平均價(jià)格不同程度上升；40個(gè)重點(diǎn)城市中有32個(gè)城市商品住宅平均價(jià)格不同程度上升。

4.宏觀調(diào)控意識進(jìn)一步增強(qiáng)

各地根據(jù)國務(wù)院“18號”文件的規(guī)定，加強(qiáng)土地供應(yīng)和城市規(guī)劃的調(diào)控力度，完善有關(guān)政策，切實(shí)解決市場運(yùn)行中出現(xiàn)的突出問題。上海、天津、廈門、鄭州、哈爾濱等大多數(shù)大中城市都積極開展房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系建設(shè)；重慶、南京、貴陽、無錫等城市以市場分析報(bào)告或樓市?？刃问?，定期發(fā)布市場信息，增加市場供求信息的透明度，引導(dǎo)理性投資和消費(fèi)；成都市劃定了本市商品房空置警戒線的范圍；杭州、寧波等城市針對房價(jià)上漲過快問題，增加經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)；南京、沈陽等城市采用限定商品房價(jià)格進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)，促進(jìn)中低價(jià)位商品房供應(yīng)。

二 存在的主要問題

當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)展總體上是健康的，但部分地區(qū)出現(xiàn)的供求結(jié)構(gòu)性矛盾、房價(jià)階段性過快上漲等問題仍然不容忽視。

1.部分地區(qū)供求結(jié)構(gòu)性矛盾明顯

突出表現(xiàn)為中低價(jià)位、中小戶型住房供應(yīng)不足。據(jù)有關(guān)部門去年對杭州市18家大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的抽樣調(diào)查，所銷售的商品房中，單價(jià)3000元/平方米以下的僅占

3.7%，3000～4500元/平方米的也只占38.7%；建筑面積80平方米以下的戶型僅占1.1%，80～120平方米的也只占27.9%。南京、蘇州市上市的商品住宅戶均面積分別達(dá)到123平方米和135平方米。寧夏全區(qū)2003年在建商品住宅中90平方米以上的戶型占69.4%，而當(dāng)年底空置商品住宅中此類戶型已占80.9%。此外，個(gè)別地區(qū)商品房供應(yīng)中，住宅與非住宅的比例不合理，如福建省空置商品房中，非住宅用房約占2/3；濟(jì)南市空置商品房中，中高檔住宅和寫字樓占80%。

2.局部地區(qū)商品房價(jià)格上漲過快

江西、山西、安徽等3個(gè)省份商品房平均價(jià)格漲幅在15%以上；40個(gè)重點(diǎn)城市中，太原、南昌、上海等3個(gè)城市的商品房平均價(jià)漲幅超過20%。

商品房價(jià)格上漲過快的主要原因：一是需求拉動(dòng)。供求總量階段性失衡直接影響價(jià)格變動(dòng)，南京、杭州、寧波、蘇州等城市反映商品房市場呈現(xiàn)階段性供不應(yīng)求，南京市2003年商品房預(yù)售供需比為0.8∶1。中低價(jià)位商品住房供應(yīng)和成交量下降，也使得商品房平均成交價(jià)格上揚(yáng)。二是成本推動(dòng)。主要來自建材漲價(jià)、土地取得成本增加、品質(zhì)提升三個(gè)方面。據(jù)上海市測算，近年來上海市土地成本明顯增加，中心地區(qū)地價(jià)（包括拆遷成本）已約占房地產(chǎn)開發(fā)總成本的50％左右；精裝修以及房型設(shè)計(jì)、建筑外觀居住功能等住房品質(zhì)的提升，使開發(fā)成本提高6%～7%；因建材漲價(jià)，建安成本上漲也使房價(jià)上漲5%。杭州市建材漲價(jià)使多層建筑建安成本上升8％～9％，高層、小高層建筑建安成本上升10％～13％；福州市建材漲價(jià)（主要是鋼材和水泥）致使高層每平方米建安成本增加200元，多層每平方米增加110元。三是炒作帶動(dòng)。此外，基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量的改善也對房價(jià)上漲有一定影響。

3.局部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模增幅過大，投資增幅過快，空置商品房增加明顯江西、寧夏、安徽等中西部省區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅超過60%，大大高于同

期固定資產(chǎn)投資增幅。在全國商品住房空置面積同比下降2.1%的情況下，西部地區(qū)商品住房空置面積1402.46萬平方米，同比增長6.8%。其中，寧夏、新疆兩個(gè)自治區(qū)商品住房空置面積分別為128.44萬平方米、283.57萬平方米，同比增長分別為63.4%、34.6%。中部地區(qū)的江西省商品住房空置面積也達(dá)到77.03萬平方米，同比增長15%。這些地區(qū)商品住房空置面積明顯增加，大多與房地產(chǎn)開發(fā)投資增長過快，在一定程度上導(dǎo)致市場供應(yīng)超出了吸納力，應(yīng)引起高度重視。

4.房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道有待拓寬和規(guī)范

中國人民銀行統(tǒng)計(jì)月報(bào)顯示，2003年累計(jì)發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款4060億元，開發(fā)貸款余額4800多億元，同比增長60%。另據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局對全國3328家房地產(chǎn)企業(yè)的跟蹤調(diào)查，2003年房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源中銀行貸款占28.89%，比去年提高了9.7個(gè)百分點(diǎn)，同比增長67.5%。如果加上開發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款、施工企業(yè)墊資中的銀行貸款部分、預(yù)收款中的個(gè)人住房貸款部分，目前銀行資金占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比例在60％左右。房地產(chǎn)開發(fā)資金過度依賴銀行信貸資金，增加了潛在信貸風(fēng)險(xiǎn)。一些專家反映，美國70%以上的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)資金是通過直接融資實(shí)現(xiàn)的，銀行貸款只占10%～15%，風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者是分散的，這與我國形成了鮮明對比。

5.部分地區(qū)投資性購房增多，投機(jī)炒作苗頭隱現(xiàn)

目前利率較低、股市持續(xù)低迷，可選擇的投資渠道有限，客觀上使部分社會閑散資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場，特別一些地理、人文環(huán)境優(yōu)勢明顯，投資增值潛力較大的城市吸引了眾多投資購房者（多數(shù)兼具投資與自用雙重特性）。但其中不乏非理性投資者，投機(jī)炒作現(xiàn)象有所抬頭。據(jù)蘇州市對典型樓盤的調(diào)查，個(gè)別樓盤投資性購房的比例達(dá)到25％。另據(jù)反映，一些中介機(jī)構(gòu)組織的溫州人購房團(tuán)（主要以投資為目的）到一些地區(qū)集中大量采購商品房，造成這些城市的房價(jià)在短時(shí)間內(nèi)有較大幅度上揚(yáng)。如果不加強(qiáng)調(diào)控，任憑短期炒作和囤積居奇行為發(fā)展，將不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，也可能影響金融安全。

與此同時(shí)，上市公司投資房地產(chǎn)的行為也有待規(guī)范。目前一些無開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的上市公司大量進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)業(yè)的上市公司達(dá)70余家，涉足房地產(chǎn)行業(yè)的上市公司已有300多家（其中100多家是2001年以后進(jìn)入的）。在一些城市出現(xiàn)這類公司以畸高價(jià)投標(biāo)競得土地，當(dāng)?shù)刂鞴懿块T和多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)較大。

三 2004年房地產(chǎn)市場走勢分析和評估

各方面普遍認(rèn)為，在當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)背景和市場環(huán)境下，支持房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的基本條件沒有改變。2004年，房地產(chǎn)開發(fā)投資仍將保持較大規(guī)模，但受一些因素影響，增長速度可能趨緩。

1.國民經(jīng)濟(jì)增長客觀上要求住宅與房地產(chǎn)業(yè)保持持續(xù)發(fā)展

房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，一是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要。我國房地產(chǎn)及建筑業(yè)增加值占GDP的比重接近9%，房地產(chǎn)業(yè)直接或間接聯(lián)系著建筑、冶金、建材、裝飾、家電、家具、金融等數(shù)十個(gè)產(chǎn)業(yè)，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，延長產(chǎn)業(yè)鏈條，是滿足市場需求，促進(jìn)技術(shù)進(jìn)步和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級的重要途徑。二是擴(kuò)大就業(yè)，推動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的需要。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)是擴(kuò)大社會就業(yè)，吸收農(nóng)村剩余勞動(dòng)力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)

移的重要渠道，也是推動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的重要手段。三是滿足居民提高生活水平的需要。目前，我國人均GDP已經(jīng)超過1000美元，人民生活總體上已達(dá)到小康水平，居民消費(fèi)開始快速增長，消費(fèi)結(jié)構(gòu)將加快轉(zhuǎn)變，改善型住房消費(fèi)發(fā)展的潛力很大。

2.相關(guān)政策的支持，總體上將支撐房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展

經(jīng)過多年的培育，在一系列有利于住房消費(fèi)的稅收、金融、住房二級市場開放等的作用下，住房潛在需求正在加快轉(zhuǎn)化有效需求，住房已成為居民消費(fèi)熱點(diǎn)，房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的客觀條件是存在的。當(dāng)前，規(guī)范房屋拆遷行為、清理拖欠工程款、清理整頓土地市場等重大舉措的推進(jìn)，總體上也有利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

3.房地產(chǎn)市場供求關(guān)系分析

①市場需求分析。當(dāng)前住房需求主要來自三個(gè)方面：一是居民住房消費(fèi)的升級換代;二是舊城改造和城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶來的房屋拆遷保持一定規(guī)模;三是外來人員購房（相當(dāng)部分是富裕農(nóng)民進(jìn)城購房）。如上海市商品住宅消費(fèi)量中約有1/3由拆遷帶動(dòng)，1/3由居民換購住房（以舊換新）帶動(dòng)；廣東省購房者中35%是農(nóng)村和省外、境外人員，廈門、烏魯木齊、成都外來人員購房比例分別達(dá)到47%、59.9%和43%。

目前，居民住房消費(fèi)的升級換代需求、外來人員購房總體上呈加速增長趨勢。受租賃市場日趨活躍的影響，投資性需求（購房后用于出租）有所增加。未來幾年，城鎮(zhèn)建設(shè)和房屋拆遷的任務(wù)依然較重，拆遷帶來的需求仍將是住房市場需求的重要來源之一。但隨著拆遷程序的規(guī)范化、補(bǔ)償水平的合理化，拆遷的進(jìn)度會有所減緩，成本可能會有所加大，帶來的住房需求有可能縮減，特別是2004年將較為明顯。因此，預(yù)計(jì)總體上2004年住房需求總量仍將保持增長，但近幾年因拆遷帶來的需求在市場中所占比例較大的城市，如果不采取適當(dāng)?shù)恼叽胧绊懯袌龅姆€(wěn)定發(fā)展。

②市場供應(yīng)分析。2003年商品房施工面積11.7億平方米，其中新開工面積4.4億平方米，分別相當(dāng)于竣工面積（3.95億平方米）的3倍、1.4倍，比上年（2.7倍、1.3倍）略有提高，因此，預(yù)計(jì)2004年商品房供應(yīng)仍將保持一定規(guī)模，總體上能與需求總量相適應(yīng)。但市場供應(yīng)面存在的一些影響因素應(yīng)當(dāng)引起重視。

③土地供應(yīng)的影響。由于房地產(chǎn)開發(fā)用地一般是前幾年取得的，1999～2003年，全國房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)購置土地12.1億平方米，高于累計(jì)完成開發(fā)土地面積7.7億平方米

4.4億平方米。盡管土地市場清理整頓將使一部分違法用地不能成為現(xiàn)實(shí)開發(fā)用地，但估計(jì)2004年可用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地總量不會減少。同時(shí)，去年國土資源部發(fā)文停止了別墅用地供應(yīng)，有利于進(jìn)一步改善房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)。因此，土地市場清理整頓對2004年房地產(chǎn)開發(fā)影響不大，可能影響今后幾年房地產(chǎn)開發(fā)能力和市場供應(yīng)量。此外，中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的用地供應(yīng)在不少城市也較難落實(shí)。

④拖欠工程款清理的影響。目前,房地產(chǎn)開發(fā)拖欠工程款約占年度房地產(chǎn)開發(fā)資金量的10%，因此清欠力度的加大對房地產(chǎn)開發(fā)的直接影響不大，但清欠工作對基礎(chǔ)設(shè)施等政府項(xiàng)目建設(shè)的影響可能會間接地影響到房地產(chǎn)市場供求。

⑤市場價(jià)格走勢。從2004年房地產(chǎn)市場供求總量大致平衡分析，商品房價(jià)格總體上應(yīng)較為平穩(wěn)。但拆遷成本增加，土地和建材價(jià)格上漲將影響住房的開發(fā)成本和房價(jià)，并可能在一定程度上減弱房地產(chǎn)市場供應(yīng)能力，由此帶來的房價(jià)上漲壓力不容忽視。

綜上所述，住房市場供求關(guān)系的基本態(tài)勢總體上仍未發(fā)生變化，2004年房地產(chǎn)投資和消費(fèi)仍將保持一定的增長。對房地產(chǎn)市場的區(qū)域性特征，以及可能導(dǎo)致今后幾年房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的因素，要有足夠的認(rèn)識。中、西部地區(qū)市場化程度較低，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)，市場容量有限，因此既要注重提高住房市場化程度，著力于培育住房消費(fèi)，又要防止不顧市場吸納能力相對較弱的實(shí)際，盲目追求供應(yīng)過快增長。東部地區(qū)市場化程度較高、經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，投資比較活躍。但要注意采取措施，緩解部分城市出現(xiàn)的高價(jià)位、大戶型商品住房供應(yīng)過量與普通商品住房供應(yīng)相對短缺的結(jié)構(gòu)性矛盾，防止價(jià)格過快上漲，引導(dǎo)理性投資和消費(fèi)；部分城市出現(xiàn)的投機(jī)炒作現(xiàn)象，可能帶來房價(jià)在短期內(nèi)的非正常上漲，出現(xiàn)泡沫的成分，要高度關(guān)注，并采取有效措施，盡快扼制其可能蔓延勢頭。

四 擬采取的措施

針對當(dāng)前存在的問題，我們將認(rèn)真貫徹落實(shí)國務(wù)院“18號”文件精神，兼顧近期與遠(yuǎn)期，著力于培育合理需求，保護(hù)市場信心，加強(qiáng)分類指導(dǎo)，通過以經(jīng)濟(jì)手段為主的適當(dāng)措施，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行適時(shí)、適度調(diào)控。

1.增強(qiáng)宏觀調(diào)控的綜合效應(yīng)，下大力氣調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)

加強(qiáng)部門間的協(xié)調(diào)配合，綜合運(yùn)用土地、規(guī)劃、金融和管理等措施，引導(dǎo)各地切實(shí)做好房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控工作。房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅過快的地區(qū)，要根據(jù)市場需求，適當(dāng)調(diào)整規(guī)模。結(jié)構(gòu)性矛盾突出、價(jià)格漲幅較大的地區(qū)，要著力于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，適當(dāng)調(diào)劑增加土地供應(yīng)量，加快普通商品住房建設(shè)，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和管理，滿足不同收入家庭的住房需求，平抑商品住房價(jià)格的過快增長。

2.加快預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)建設(shè)，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)測

及時(shí)準(zhǔn)確的市場信息反饋和科學(xué)地把握市場發(fā)展態(tài)勢，是有效地實(shí)施宏觀調(diào)控、引導(dǎo)市場發(fā)揮自我調(diào)節(jié)作用的重要基礎(chǔ)。國務(wù)院“18號”文件明確要求加快建立房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系，最近七部委就此項(xiàng)工作專門下發(fā)了文件，下一步應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)部門配合，重點(diǎn)指導(dǎo)督促35個(gè)大中城市和其他重點(diǎn)城市，從增量市場信息采集和分析入手，推進(jìn)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系建設(shè)，并加強(qiáng)對重點(diǎn)地區(qū)房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況的分析和監(jiān)督，努力使局部性、結(jié)構(gòu)性問題，見之于未萌，防之于未發(fā)。

3.進(jìn)一步調(diào)動(dòng)居民住房消費(fèi)積極性

一是完善辦法，加快住房補(bǔ)貼的發(fā)放，提高居民購房的支付能力；二是督促各地清理影響已購公房上市交易的政策性障礙，進(jìn)一步搞活住房二級市場，促進(jìn)住房梯度消費(fèi)；三是抓緊清理現(xiàn)有住房貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，完善個(gè)人住房貸款擔(dān)保體系，增強(qiáng)居民貸款購房能力，防范貸款風(fēng)險(xiǎn)；四是研究農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工人員住房消費(fèi)的相關(guān)政策。

4.加快研究防范投機(jī)性購房的相關(guān)措施

要不斷完善風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制，盡快實(shí)現(xiàn)商業(yè)銀行間住房貸款信息聯(lián)網(wǎng)，使投機(jī)性購房者無法獲得銀行貸款；嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人出售住用未滿一年的住房，按買入賣出差額征收營業(yè)稅的規(guī)定，使那些企圖通過短期內(nèi)連續(xù)交易獲得利益的投機(jī)性購房者在經(jīng)濟(jì)上得不到好處。同時(shí)，通過保障出租住房的合理收益，引導(dǎo)長線投資性購房。

5.努力創(chuàng)造良好的市場環(huán)境

有關(guān)管理部門集中力量開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)治理工作，完善市場規(guī)則，加強(qiáng)市場監(jiān)管，依法查處房地產(chǎn)市場中的不規(guī)范行為。

（作者單位：建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長）

中國網(wǎng) 2004年9月8日

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第二篇：2013年1-6中國房地產(chǎn)市場形勢分析

2013年上半年中國房地產(chǎn)市場形勢分析

[摘要]2013年上半年，“國五條”落地宣告房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)一步趨緊，抑制熱點(diǎn)城市投資投機(jī)需求再度升級，北京、上海等城市配套細(xì)則相對嚴(yán)格，其他絕大多數(shù)城市基本延續(xù)了國五條政策方向。在限購、限貸等階段性調(diào)控政策收緊的同時(shí)，中央加緊完善房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制，日趨明晰的保障房政策、漸具雛形的住房信息聯(lián)網(wǎng)及不動(dòng)產(chǎn)登記條

(1)政策：“國五條”定調(diào)全年調(diào)控繼續(xù)從嚴(yán)取向

2013年上半年，“國五條”落地宣告房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)一步趨緊，抑制熱點(diǎn)城市投資投機(jī)需求再度升級，北京、上海等城市配套細(xì)則相對嚴(yán)格，其他絕大多數(shù)城市基本延續(xù)了國五條政策方向。在限購、限貸等階段性調(diào)控政策收緊的同時(shí)，中央加緊完善房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制，日趨明晰的保障房政策、漸具雛形的住房信息聯(lián)網(wǎng)及不動(dòng)產(chǎn)登記條例，以及房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍可能擴(kuò)大等，在一定程度上為穩(wěn)定市場預(yù)期及今后房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展提供了保障。

(2)新房：百城指數(shù)漲幅漸趨平緩，重點(diǎn)城市成交量沖高回落，全國銷售同比大幅增長 價(jià)格方面，百城價(jià)格指數(shù)在3月漲幅達(dá)到階段性高點(diǎn)后持續(xù)收窄，政策效果逐漸顯現(xiàn)，但6月均價(jià)絕對水平創(chuàng)歷史新高，多數(shù)項(xiàng)目漲價(jià)意愿強(qiáng)烈，部分城市價(jià)格上漲壓力仍大。成交方面，上半年重點(diǎn)城市住宅成交量為近四年同期最高，三四線城市同比增長最顯著，其中3月需求集中釋放，多數(shù)城市成交量達(dá)到2010年調(diào)控以來單月最高水平；受新政落地影響，二季度成交量高位持續(xù)回落但環(huán)比降幅逐步收窄，“國五條”影響逐步消退。供應(yīng)方面，上半年重點(diǎn)城市新批準(zhǔn)上市量為近四年同期最高，2.5線城市同比增長最為顯著；二季度新增供應(yīng)量同環(huán)比均有增長，多數(shù)城市銷供比降至1以下，庫存水平有所上升，但多數(shù)城市出清周期仍處于近年低點(diǎn)。全國來看，商品房銷售面積和銷售額同比大幅增長，絕對水平為歷史同期新高，但增速在1-5月持續(xù)放緩，特別是一二線城市增幅收窄較為明顯；投資平穩(wěn)增長，增速維持在20%以上；新開工面積與去年基本持平，1-5月累計(jì)同比增長1%，增幅較年初收窄14個(gè)百分點(diǎn)。

(3)二手房：價(jià)格漲幅持續(xù)收窄，成交量3月沖高后明顯回落，波動(dòng)幅度大于新房 價(jià)格方面，2013年上半年十大城市主城區(qū)二手房價(jià)格累計(jì)上漲10%，其中3月漲幅最為明顯，環(huán)比上漲2.8%，其后漲幅持續(xù)縮小，6月降至1%以下。成交方面，上半年十大城市二手房總成交55.80萬套，同比增長122.9%，已接近去年全年的64.82萬套的水平；受“國五條”細(xì)則出臺前集中備案影響，3月二手房成交量激增，創(chuàng)歷史單月最高紀(jì)錄，4-6月成交量逐步減少，波動(dòng)幅度大于新房，絕對水平仍為2011年以來的較高水平。

(4)土地：一二線城市量價(jià)增長顯著，帶動(dòng)全國各項(xiàng)指標(biāo)明顯好于去年

供求方面，2013年上半年，全國300個(gè)城市住宅用地推出及成交量同比分別增長13.2%、11.4%，一線城市增長最為明顯。價(jià)格方面，全國300個(gè)城市住宅用地樓面均價(jià)同比上漲

36.6%，溢價(jià)率為14.5%，二季度住宅、商辦用地溢價(jià)率均為近兩年的最高值；各地地王頻現(xiàn)，房企拿地積極性未減。在一二線城市供求和價(jià)格水平恢復(fù)帶動(dòng)下，300個(gè)城市上半年土地總出讓金達(dá)1.2萬億元，同比增長64.1%，其中北京、上海的住宅用地出讓金增長超過2倍，杭州高達(dá)30倍。

(5)企業(yè)：銷售業(yè)績穩(wěn)步上升，拿地更關(guān)注一二線城市熱點(diǎn)地塊

銷售方面，2013年上半年，十家代表企業(yè)銷售額和銷售面積同比分別增長34%和29%，超半數(shù)企業(yè)銷售目標(biāo)完成率超過5成；上半年，品牌房企市場份額穩(wěn)步提升，十家代表企業(yè)銷售額占全國的比重達(dá)14.7%，較2012年提高4.2個(gè)百分點(diǎn)，行業(yè)優(yōu)勢日趨明顯。拿地方面，代表企業(yè)拿地積極性明顯提高，拿地面積和拿地金額同比分別增長29%和236%，加大在一二線城市拿地力度是拿地金額增幅明顯高于拿地面積的主要原因。資金方面，銷售好轉(zhuǎn)的同時(shí)拿地支出增加更加顯著，若銀行慎貸局面持續(xù)，企業(yè)面臨的資金風(fēng)險(xiǎn)有所上升。

第三篇：房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析

房地產(chǎn)投資快速增長，項(xiàng)目遍地開花，投資（含投機(jī)）購房盛行，消費(fèi)者追漲購買使大量需求提前釋放……可以說，2007年10月以前，無論是上海、北京、深圳、廣州等一線城市，或是長沙、南京、重慶、武漢、北海等非一線城市，全國的房地產(chǎn)市場正值有史以來最紅火也是最瘋狂時(shí)期。

從2005年“國八條”算起，到后來的“國六條”、限制外資政策、增

加個(gè)人所得稅、增加二手房交易營業(yè)稅、發(fā)行國債、調(diào)低利息稅、歷次加息以及提高存款準(zhǔn)備金率到多部門聯(lián)手嚴(yán)查、加強(qiáng)住房保障，再到2007年9月27日央行和銀監(jiān)會聯(lián)合出臺的房貸新政、國土資源部的39號令（236號文），兩年多時(shí)間，調(diào)控政策出臺之密集、數(shù)量之多、時(shí)間持續(xù)之長、措施之嚴(yán)厲，在我國房地產(chǎn)發(fā)展史上實(shí)屬罕見。無疑，2008年，中國房地產(chǎn)市場很關(guān)鍵的一年。

宏觀調(diào)控得到落實(shí)執(zhí)行

2008年，宏觀調(diào)控將進(jìn)一步深化，并得到落實(shí)執(zhí)行，疊加效應(yīng)將日益顯現(xiàn)。本文作者陳真誠認(rèn)為，房地產(chǎn)熱將降溫，投資將有所回落，開工項(xiàng)目也將適量減少。

但由于持續(xù)很久的房地產(chǎn)市場的繁榮使得市場的前行仍具有相當(dāng)?shù)膽T性，不少地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展投資機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)商未完工項(xiàng)目的繼續(xù)，使得2008年尤其2008年上半年的各地市場熱點(diǎn)區(qū)域增多。

正因?yàn)槌鞘蟹康禺a(chǎn)項(xiàng)目遍地開花，使城市輪廓線向四面八方同步外延，使得城市的市場熱點(diǎn)區(qū)域也增多。如長沙，不再是城中、城東獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，城北、城南、河西的地區(qū)供應(yīng)比重也將增加。

不過，正因?yàn)檫@種城市輪廓線向四面八方同步外延的發(fā)展趨勢，使得城市的熱點(diǎn)區(qū)域增多，卻讓熱點(diǎn)的相對熱度下降。所謂熱點(diǎn)多了就意味著熱點(diǎn)喪失或減弱，不在少數(shù)的你我彼此彼此使得難分彼此。

國土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人就39號令土地供應(yīng)調(diào)控的相關(guān)政策向記者做進(jìn)一步解讀時(shí)表示，國土資源部強(qiáng)調(diào)要保障住房供應(yīng)量，首先是重點(diǎn)保證住宅用地需求，特別是要優(yōu)先安排低收入家庭住房用地的供應(yīng)。其中規(guī)定，必須單獨(dú)列出城市建設(shè)用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地不得低于申報(bào)住宅用地的70%。不符合該要求的，不得批準(zhǔn)用地。要優(yōu)先安排、供應(yīng)列入供地計(jì)劃的廉租住房用地和經(jīng)濟(jì)適用住房用地。對未完成供地計(jì)劃的，第四季度不得供應(yīng)其他商品住宅用地。

毫無疑問的是，隨著宏觀調(diào)控的落實(shí)，城市房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將更科學(xué)化、合理化：70/90新政的影響將逐步體現(xiàn)，90平米以上房型將繼續(xù)向節(jié)約面積發(fā)展。

在長沙，從2000年本人曾服務(wù)過的“同升湖”、“山水芙蓉”開始到2007年的“保利”、“綠城”等幾十個(gè)別墅物業(yè)的集中放量，可以預(yù)見長沙高端房地產(chǎn)市場還將加大，高檔住宅市場將出現(xiàn)分水嶺。而其實(shí)，這一趨勢在全國各大城市差不多。只是，一些別墅等高檔住宅市場相對剛性但需求相對不足，可能面臨更大的市場壓力。

同時(shí)，另一方面，政府將進(jìn)一步落實(shí)宏觀調(diào)控政策和住房保障制度，不斷完善市場體系，以政策和需求為導(dǎo)向，調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，積極發(fā)展二級市場。并加大對房地產(chǎn)業(yè)秩序進(jìn)行規(guī)范和整頓，維護(hù)市場健康運(yùn)行。

保障性住房開發(fā)規(guī)模增加

目前，在長沙已經(jīng)在全國成立了住房保障工作局。如果該局確實(shí)能為住房保障工作起到成效的話，相信會在全國其他城市陸續(xù)成立此類機(jī)構(gòu)。

2008年，住房保障政策將進(jìn)一步落實(shí)，廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的土地供應(yīng)、投資、資金、項(xiàng)目開工及產(chǎn)品供應(yīng)的相對比例將增加。另一方面，由于預(yù)期改變，投資（投機(jī)）需求和自住需求在一定程度上被抑制，消費(fèi)者變得相對理性。房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)進(jìn)一步觀望，進(jìn)而出現(xiàn)持幣待購、惜購等現(xiàn)象，供求矛盾將得到一定程度的緩減。

高度賣方市場將逐步被扭轉(zhuǎn)，甚至可能轉(zhuǎn)化為買方市場或相對均衡市場。同時(shí)政府將擴(kuò)大住房保障的覆蓋面，確保保障型住房的土地供應(yīng)，拿地競爭激化，大地塊土地供應(yīng)模式可能被相對改變。

政府一方面嚴(yán)格控制高端市場的發(fā)展，另一方面大力支持保障性住房，力求總量平衡，調(diào)整結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定市場，符合“90/70”政策的小戶型、低總價(jià)房屋產(chǎn)品供應(yīng)將增加。

在開發(fā)規(guī)模方面，將導(dǎo)致部分原本新立項(xiàng)、新投資的非保障性住房開發(fā)規(guī)模下降。同時(shí)，受宏觀調(diào)控尤其是土地、金融等新政策影響，保障性住房的開發(fā)規(guī)模將增加。一些原本計(jì)劃安排布局的大盤，可能分細(xì)或把多期并攏來開發(fā)。

項(xiàng)目開發(fā)和上市速度將加快，一般較難再現(xiàn)大規(guī)模、大面積的捂盤、囤房、惜售現(xiàn)象。

房價(jià)整體可能在一定程度上逐漸回落。保障性住房和小戶型的價(jià)格相對穩(wěn)定，別墅價(jià)格相對剛性但需求相對不足，大戶型、商住兩用房、商業(yè)地產(chǎn)房屋及城區(qū)部分豪宅等高檔住宅、二手房的房價(jià)將可能較大幅度下降。

因此，房地產(chǎn)行業(yè)可能從“暴利時(shí)代”轉(zhuǎn)入“微利時(shí)代”或“常利時(shí)代”，暴利時(shí)代逐漸遠(yuǎn)去甚至走向終結(jié)。

市場競爭更

第四篇：懷化市上半年房地產(chǎn)市場形勢分析

懷化上半年房地產(chǎn)市場形勢分析

文／懷化市房產(chǎn)管理局 李強(qiáng) 廖家南

在宏觀政策等多種因素的影響下，懷化的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些新的情況，但總體上仍保持快速的發(fā)展態(tài)勢，處在健康發(fā)展階段。可以預(yù)見，在“規(guī)劃合理、科學(xué)引導(dǎo)、市場運(yùn)作、公平分配”的前提下，未來懷化的房地產(chǎn)行業(yè)仍有巨大的發(fā)展?jié)摿屯卣箍臻g。

一、1—6月懷化房地產(chǎn)的運(yùn)行特點(diǎn)

(一）投資快速增長

1—6月，全市房地產(chǎn)企業(yè)投資意愿不斷增強(qiáng)，開發(fā)投資增長逐季加快。一季度，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資6.78億元，同比增長37.65%，二季度完成投資10.49億元，同比增長55.45%。上半年累計(jì)完成房地產(chǎn)投資17.27億元，同比增長48.5%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于今年房地產(chǎn)預(yù)期目標(biāo)。

（二）銷售大幅增加

1—6月，全市新建商品房累計(jì)銷售133.01萬平方米、11532套，同比分別增長192.13%和167.31%。其中市城區(qū)累計(jì)銷售76.87萬平方米、6632套，同比分別增長102.56%、136.08%。二手房交易31.62萬平方米、3198套，同比增長51.72%、58.76%。其中市城區(qū)二手房交易18.63萬平方米、1630套。

（三）價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)

1—6月，全市房地產(chǎn)銷售價(jià)格保持了平穩(wěn)的慣性上漲，商品房均價(jià)為1770元/平方米，同比增長15.53%。其中商品房住宅平均售價(jià)為1310元/平方米，商品房非住宅平均3003元/平方米，同比分別增長15.72%和7.25%。市城區(qū)商品房和商品房住宅均價(jià)分別為2165元/平方米、1855元/平方米，同比分別增長13.82%和9.43%。

（四）資金來源充裕

上半年，全市房地產(chǎn)企業(yè)很少因資金問題影響建設(shè)進(jìn)度。尤其值得關(guān)注的是，貸款和個(gè)人按揭貸款增長明顯加快，占資金來源的比重明顯提高。1—6月，全市辦理抵押登記12674宗，抵押面積248.51萬平方米，貸款金額32.82億元。其中全市1—6月房地產(chǎn)貸款金額同比增長達(dá)88.38%。

（五）供給比較充足

1—6月，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積156.38萬平方米，房屋新開工面積 55.08平方米，房屋竣工面積48.13萬平方米。市城區(qū)商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售71.98萬平方米、8798套，同比分別增長195%、198.85%。1—6月市城區(qū)商品房供銷面積比為0.93：1，房地產(chǎn)市場兩端基本保持供銷平衡。

二、促進(jìn)懷化房地產(chǎn)健康快速發(fā)展的原因分析

（一）調(diào)控房產(chǎn)新政影響不大

懷化歸屬于三、四線城市，尚處在城市化初期階段，房價(jià)相對同類城市還不算太高，投機(jī)性購房問題所占比例較小，并不在本輪主要調(diào)控的范圍之內(nèi)。加上調(diào)控政策的執(zhí)行，對房地產(chǎn)業(yè)的影響有一個(gè)滯后期。因此，調(diào)控新政對懷化房地產(chǎn)有一定的影響，帶來了一些新情況，但影響程度不深，對消費(fèi)者信心的影響也十分有限。

（二）剛性需求依然客觀存在一是城市化進(jìn)程的需求。從世界各國情況來看，30%—70%為城市化的加速發(fā)展階段，70%的城市化率以后為穩(wěn)定發(fā)展階段。2009年，全市城市化率達(dá)36.2%，正處在城市化快速發(fā)展時(shí)期，大量的人口由農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移。適應(yīng)城市化發(fā)展趨勢，需要增加住房的投資和供給。二是改善性購房的需求。當(dāng)前，全市人均住房面積處于較低水平，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)景氣上升、居民收入增加、貨幣流動(dòng)性總體寬松和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級，居民改善性購房需求更趨強(qiáng)烈。三是城市征拆的需求。隨著舊城改造力度加大，城市外延拓展步伐加快，城區(qū)的一些房屋被拆遷，城郊的一些土地被征用，因征地拆遷造成的住房需求日趨旺盛。

（三）懷化城市幸福指數(shù)提高

近年來，全市通過一系列城建項(xiàng)目的實(shí)施，一系列活動(dòng)的開展，城市路網(wǎng)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，公共基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，城市形象全面改善，城市品位不斷提升。尤其是懷化城區(qū)，實(shí)現(xiàn)了“一年一個(gè)樣，三年大變樣”，現(xiàn)建成區(qū)面積已擴(kuò)展到52平方公里，創(chuàng)建全國生態(tài)示范市、省級衛(wèi)生城市成功通過驗(yàn)收，在兩年一度的全省城市衛(wèi)生檢查評比中，懷化首次進(jìn)入了甲類城市。此外，隨著婁懷、吉懷、懷通、懷化城區(qū)高速繞城線、滬昆客運(yùn)專線的開工建設(shè)，懷化的交通區(qū)位優(yōu)勢更趨明顯。隨著“構(gòu)筑商貿(mào)物流中心，建設(shè)生態(tài)宜居城市”戰(zhàn)略的深入實(shí)施，懷化的發(fā)展活力進(jìn)一步增強(qiáng)。等等這些，總而言之快速發(fā)展、日趨完善的現(xiàn)狀加上對未來繁榮懷化的預(yù)期，大大增強(qiáng)了懷化的凝聚力，吸引了各界人士來懷化購房置業(yè)，投資創(chuàng)業(yè)。

（四）通貨膨脹預(yù)期愈發(fā)強(qiáng)烈

基于對世界各國向市場注入大量流動(dòng)性引起嚴(yán)重的通貨膨脹的擔(dān)憂，加上

國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)觸底回升勢頭好于預(yù)期，居民對未來通貨膨脹的預(yù)期越來越強(qiáng)烈，尤其是高收入和較高收入者對其資產(chǎn)保值增值的需求不斷增大，在市場經(jīng)濟(jì)不景氣、金融市場發(fā)展緩慢、投資渠道有限的情況下，置業(yè)買房成為高收入者資產(chǎn)保值增值的唯一途徑。

三、對懷化房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的建議

（一）要嚴(yán)格對照要求，落實(shí)調(diào)控政策

要加快廉租房、棚戶區(qū)改造等保障性住房建設(shè)，設(shè)法增加保障性住房的有效供給。要嚴(yán)格執(zhí)行差別化利率和稅收政策，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投機(jī)性購房需求。要進(jìn)一步加強(qiáng)商品房銷售管理，對取得預(yù)售許可的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部房源，嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對外銷售。進(jìn)一步建立健全新建商品房、存量房交易合同網(wǎng)上備案制度，加大交易資金監(jiān)管力度。要加強(qiáng)土地管理，制定完備的土地供應(yīng)計(jì)劃，完善強(qiáng)化“招、拍、掛”的管理，規(guī)范出讓行為，防止“囤地”、“炒地”等現(xiàn)象的發(fā)生。要嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)稅收一體化政策，防止稅收流失。

（二）要立足自身實(shí)際，規(guī)范市場管理

要以本輪調(diào)控為契機(jī)，針對房地產(chǎn)市場存在的各類問題，加大執(zhí)法力度，嚴(yán)格規(guī)范管理。要嚴(yán)把房地產(chǎn)資質(zhì)關(guān)，從嚴(yán)查處無資質(zhì)亂開發(fā)、掛靠開發(fā)的行為，把不服從政府和主管部門管理的企業(yè)清出市場。建立房地產(chǎn)市場信用制度和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不良行為登記、公示制度，凡手續(xù)不全、擅自更改規(guī)劃、擠占公共空間，欺詐消費(fèi)者的，都要列入黑名單，對于違規(guī)、不講誠信的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行貸款限制、土地限制，讓其自動(dòng)退出市場競爭。

（三）要適應(yīng)發(fā)展趨勢，提升樓盤品位

一方面，要優(yōu)化環(huán)境，改善服務(wù)，吸引一批有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)，來懷化開發(fā)投資。另一方面，提升現(xiàn)有開發(fā)企業(yè)的實(shí)力。懷化市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖多（在市本級從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)有80余家），但仍處于“小、散、弱”水平。與市委、市政府提出的“構(gòu)建商貿(mào)物流中心，建設(shè)生態(tài)宜居城市”的要求和人們消費(fèi)需求品位提高已不相適宜，要引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)徹底改變“為賣房而建房”的落后思想，牢固樹立“綠色生態(tài)、環(huán)境優(yōu)先”的意識，在項(xiàng)目開發(fā)上做到：功能配套人文化、小區(qū)環(huán)境生態(tài)化、建筑設(shè)計(jì)智能化、物業(yè)服務(wù)溫馨化，以創(chuàng)新求發(fā)展，以品牌促發(fā)展，以品質(zhì)求效益。

第五篇：房地產(chǎn)市場形勢分析與展望

房地產(chǎn)市場形勢分析與展望

2008年，受國際金融危機(jī)及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)回調(diào)的影響，住房銷售 低迷，房價(jià)漲勢逐步回落，房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整階段，調(diào)整程度 逐步加深。208年下半年，作為擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的重點(diǎn)，中央及地方政府連續(xù)出臺了多項(xiàng)鼓勵(lì)住房消費(fèi)、活躍房地產(chǎn)市場 的調(diào)控政策。2009年較高的房價(jià)將有一定下行空間，隨著房價(jià)的 合理回歸，政策逐步落實(shí)，自住型需求將陸續(xù)釋放。

一、我國仍處在房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展階段

與美國等發(fā)達(dá)國家住房市場已進(jìn)入成熟期不同，我國正處在 城市化和工業(yè)化進(jìn)程加速階段，住房水平低和需求比較旺盛，是 我國住房市場快速發(fā)展的市場基礎(chǔ)，其中除了少數(shù)低收入群體住 房需要政府提供保障性外，還有幾種類型的住房需求依靠住房市 場：

一

類是剛剛步入社會不久，成家立業(yè)需要住房的年輕人，包

括本地離開父母獨(dú)立生活和外地進(jìn)入大中城市工作的年輕人。他 們需要的住房是功能設(shè)施齊全、舒適、方便，小戶型、價(jià)格適中，可以承受得起的住房。一類是已經(jīng)購買房改房，生活水平提高，希望以小換大改善居住條件的人群。這兩部分人具有一定收入和 經(jīng)濟(jì)能力，借助銀行貸款，可以購買普通住宅，他們是社會的基 本群體，占大多數(shù)，也是住房市場自住型的基本需求群體。還有

一

類是投資型需求。改革開放使中國人民財(cái)富有了較大增長，需 要有保值增值的渠道和工具，一部分人選擇了住房市場。購置住 宅不是為了自己居住和使用，而是為了出租獲利或住宅漲價(jià)后出 售獲利，是通過購房實(shí)現(xiàn)手中的貨幣增值。

二、此輪房地產(chǎn)市場調(diào)整是市場經(jīng)濟(jì)內(nèi)在規(guī)律的作用

從2007年年末開始，住房市場形勢急轉(zhuǎn)直下進(jìn)入調(diào)整期，其 根本原因是市場內(nèi)在規(guī)律對房地產(chǎn)行業(yè)幾年高速增長積累的矛盾

和問題進(jìn)行自我強(qiáng)制調(diào)整的結(jié)果。2004年以來，在我國經(jīng)濟(jì)較快 增長，居民收入不斷提高，對房地產(chǎn)市場預(yù)期向好的基礎(chǔ)上，投 資型住房消費(fèi)大量入市，不斷推高房價(jià)以獲利；開發(fā)商大量高價(jià) 拍地，以獲取更高的回報(bào)，推高了住房的成本；自住型消費(fèi)者在“買漲不買落”的心理驅(qū)使下，集親戚朋友之力提前購房，透支 了部分基礎(chǔ)消費(fèi)需求。幾種因素疊加，埋下了隱患，導(dǎo)致了目前 住房市場需求減少、調(diào)整期的到來。

第一，大量投資者進(jìn)入，市場需求過旺，使房價(jià)快速上漲，脫離了普通居民的承受能力，加之市場供應(yīng)的中小戶型、中低價(jià) 位的住房偏少，將普通消費(fèi)需求擠出了市場。

第二，房地產(chǎn)市場過快發(fā)展、房價(jià)過高弓l起了國家連續(xù)實(shí)施 房地產(chǎn)調(diào)控政策，隨著宏觀調(diào)控的累積效應(yīng)發(fā)揮作用，尤其是對 第二套住房貸款政策的調(diào)控，一些投資性和投機(jī)性資金撤出住房 市場。

第三，今年以來國際金融危機(jī)愈演愈烈，中國經(jīng)濟(jì)向下調(diào)整，消費(fèi)者收入預(yù)期及對房價(jià)預(yù)期發(fā)生變化，觀望氣氛濃厚，加劇了 市場調(diào)整的程度。

雖然房地產(chǎn)市場的調(diào)整短期內(nèi)對經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長帶來了較大影

響，但此次調(diào)整是對前幾年房地產(chǎn)業(yè)過快增長和房價(jià)虛高的修正。將使過高的房價(jià)逐步向合理水平回歸；使供給結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)更 加合理。這次調(diào)整是我國房地產(chǎn)業(yè)自198年市場化改革以來，經(jīng)

歷的真正市場周期性調(diào)整，得到市場的錘煉和洗禮的房地產(chǎn)業(yè)將 更具競爭力。房地產(chǎn)市場只有充分調(diào)整到位，才具備持續(xù)、健康 發(fā)展的基礎(chǔ)。

三、影響209年房地產(chǎn)市場走勢的因素分析

1、影響住房消費(fèi)者預(yù)期變化的因素分析

2008年在國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)下行、前期國家偏緊的房地產(chǎn)調(diào)控政策

影響下，消費(fèi)者預(yù)期比較悲觀，持幣觀望。隨著國家宏觀調(diào)控政 策的調(diào)整，消費(fèi)者預(yù)期將逐漸發(fā)生變化，在觀望中尋找機(jī)會。一

是國家已經(jīng)將支持房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展作為保增長的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，并 連續(xù)出臺一系列鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策，從政策層面上給予消費(fèi)者 信心。二是我國連續(xù)出臺強(qiáng)力度的刺激經(jīng)濟(jì)的措施，力爭2009年 經(jīng)濟(jì)增長保持在8％以上，在就業(yè)和居民收入增長方面基本穩(wěn)定了 預(yù)期。三是由于我國人多地少，目前仍然處在經(jīng)濟(jì)較快增長階段。從較長時(shí)間看，住房價(jià)格仍然是穩(wěn)步上升的趨勢。近期房價(jià)下行 是對前期房價(jià)過高的修正，而且國家連續(xù)出臺多項(xiàng)鼓勵(lì)住房消費(fèi) 政策，一旦房價(jià)調(diào)整到位，將會出現(xiàn)反彈。因此，部分自住型消 費(fèi)者開始關(guān)注房市，而理智的投資型消費(fèi)者也在觀察抄底的機(jī)會。

2、國家一系列調(diào)控政策影響分析

2008年下半年，國家連續(xù)五次降低貸款利息，五年以上的貸

款利息降低1．9個(gè)百分點(diǎn)；為了鼓勵(lì)住房消費(fèi)，將購買普通住房

8的貸款優(yōu)惠利率由基準(zhǔn)利率的0．5倍下調(diào)到O7倍，使利用按揭

8．..貸款購房者節(jié)約了較大的利息費(fèi)用。據(jù)銀行計(jì)算，按等額本息還 款方式的按揭貸款，以上兩項(xiàng)因素使月還款額節(jié)約18％左右。1O月份，財(cái)政部、稅務(wù)局決定購買9O平米以下的普通住房契稅減按 1％收取，使購房成本降低了2％以上。同時(shí)，對個(gè)人購買和出售住 房暫免印花稅，出售住房暫免征收土地增值稅，對出售普通住房 給予營業(yè)稅的優(yōu)惠，降低了二手房的交易成本。

3、住房的市場價(jià)格走勢分析

2004年以來，尤其是2007年，我國住房價(jià)格較快上漲，一定 程度偏離了居民的承受能力，使得住房市場量縮、價(jià)落。經(jīng)過一 年的調(diào)整，房價(jià)僅回落到2007年末的水平，2007年價(jià)格虛高的水 分并沒有擠掉，雖然國家優(yōu)惠政策降低了居民購房成本，但與居 民的實(shí)際支付能力還有距離。據(jù)央行第三季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查，居民未來三個(gè)月有購房意向占比僅為133分別比上季和同期下

．％，..降1．8和2．8個(gè)百分點(diǎn)，為1999年以來的最低點(diǎn)，反映出房價(jià)調(diào) 整還沒有到位。

綜上分析，住房市場調(diào)整正在進(jìn)行中，消費(fèi)者持幣觀望等待

機(jī)會，市場存量房較多，房價(jià)還有下行的空間，直至下跌到消費(fèi) 者接受的水平，整體看調(diào)整有向深度發(fā)展的勢頭。由此預(yù)計(jì)2009年上半年，房價(jià)承接2008年的下滑勢頭，房價(jià)水平將繼續(xù)回落。由于區(qū)域經(jīng)濟(jì)的差異性，各地區(qū)調(diào)整的進(jìn)度和幅度不盡一致。一 些調(diào)整比較早、調(diào)整幅度較深的城市，隨著價(jià)格的下降，將有自 住型需求陸續(xù)入市。隨著經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房大量入市，下半年 市場成交量將出現(xiàn)趨穩(wěn)的跡象。

四、政策建議

在國家已經(jīng)出臺較多的調(diào)控政策條件下，2009年政策的立足

點(diǎn)應(yīng)該關(guān)注和解決房地產(chǎn)市場調(diào)整過程中出現(xiàn)的新問題、新情況，并遵循市場運(yùn)行的客觀規(guī)律，促進(jìn)房價(jià)合理回歸。

第一，在市場調(diào)整中，應(yīng)以開發(fā)企業(yè)自救為主，鼓勵(lì)開發(fā)商

針對市場需求開展多種方式營銷、合理定價(jià)，協(xié)助緩解與老業(yè)主 矛盾，打消開發(fā)商降價(jià)的后顧之憂，只有房價(jià)合理回歸，才能釋 放需求。

第二，應(yīng)注重發(fā)揮市場機(jī)制調(diào)節(jié)和自我修正作用，利用市場的力量擠出泡沫，這樣有利于行業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展，促進(jìn)行業(yè)的 調(diào)整和市場洗牌，促進(jìn)行業(yè)集中度的提高。

第三，各地要因地制宜，不斷探索，解決經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)

房建設(shè)和銷售中出現(xiàn)的問題。應(yīng)適時(shí)調(diào)整規(guī)劃，可嘗試采取政府 收購作為廉租房，或擴(kuò)大申購范圍，甚至可以轉(zhuǎn)為商品房的方式 解決棄購現(xiàn)象。根據(jù)市場形勢變化科學(xué)、合理的核算經(jīng)濟(jì)適用房 和限價(jià)房的發(fā)標(biāo)價(jià)格，選擇交通方便的地點(diǎn)。對于建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用 房和限價(jià)房增加成本、甚至虧損的開發(fā)商，要給予減免稅費(fèi)、資 金支持等優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)開發(fā)商積極參-9保障性住房的建設(shè)。

第四，重視開發(fā)商資金緊張和存量房增加的問題，地方政府

可以收購資金鏈斷裂的項(xiàng)目作為廉租房，避免出現(xiàn)爛尾樓；并鼓 勵(lì)社會資金(包括企業(yè)和機(jī)構(gòu))低價(jià)收購部分存量房，用于做周 轉(zhuǎn)宿舍或出租。

第五，著手研究和解決制約房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的體制、機(jī)制

問題，應(yīng)抓住調(diào)整機(jī)遇建立行業(yè)良性發(fā)展的長效機(jī)制，如地方財(cái) 政與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系、物業(yè)稅、規(guī)范市場及房地產(chǎn)融資機(jī)制創(chuàng)新 等，為房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展奠定制度基礎(chǔ)。

(國務(wù)院發(fā)展研究中心廖英敏)

經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇前景有待觀察

從一季度主要宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)看，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行繼續(xù)保持了2008年

下半年以來的回落趨勢，GDP增速進(jìn)一步下降到6．％，比上年四

季度回落0．7個(gè)百分點(diǎn)。但是，隨著政府一攬子經(jīng)濟(jì)刺激方案的實(shí) 施和效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)，一系列宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和先行指標(biāo)明顯好轉(zhuǎn)。3月份，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)增加值同比增長8．％，比—2月份加

快4．5個(gè)百分點(diǎn)。一季度，全社會固定資產(chǎn)投資和社會消費(fèi)品零售 總額同比增長28．8％和15．9％，分別比上年同期加快4．2和3．6個(gè) 百分點(diǎn)?？梢耘袛啵患径葢?yīng)為本輪經(jīng)濟(jì)回落的底部，二季度經(jīng) 濟(jì)增長將出現(xiàn)一定幅度的回升。這樣，在全球經(jīng)濟(jì)普遍低迷的情 況下，我國經(jīng)濟(jì)有望率先復(fù)蘇。

值得注意的是，目前經(jīng)濟(jì)回升的基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固，復(fù)蘇前景及

可持續(xù)性不容樂觀。

首先，一季度消費(fèi)、投資增長達(dá)到較高水平，但在相當(dāng)程度

上是政府政策效應(yīng)的反映，如政府大規(guī)模增加投資、信貸規(guī)模急 劇擴(kuò)張、家電下鄉(xiāng)等，而市場主導(dǎo)的內(nèi)需擴(kuò)張缺乏有力支撐。經(jīng) 濟(jì)增長持續(xù)下降，對就業(yè)和收入預(yù)期均產(chǎn)生較大不利影響。大量 畢業(yè)生難以找到工作、農(nóng)民工就業(yè)機(jī)會減少和收入下降，不利于 消費(fèi)需求的持續(xù)擴(kuò)張。如果短期需求回升主要來自中間需求而非 最終消費(fèi)需求，將無法從根本上解決需求不足問題，還會加劇已 經(jīng)存在的產(chǎn)能過剩。從投資看，年初以來，出口占比較高的外向 型企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益比上年四季度進(jìn)一步下降。通過產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)和收入