第一篇：2009年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的分析與展望

2009年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的分析與展望

來(lái)源：焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)

2008年,受國(guó)際金融危機(jī)及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)回調(diào)的影響，住房銷售低迷，房?jī)r(jià)漲勢(shì)逐步回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整階段，調(diào)整程度逐步加深。2008下半年，作為擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重點(diǎn)，中央及地方政府連續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)鼓勵(lì)住房消費(fèi)、活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策。2009年，較高的房?jī)r(jià)將有一定下行空間，隨著房?jī)r(jià)的合理回歸，政策逐步落實(shí)，自住型需求將陸續(xù)釋放。

一、我國(guó)仍處在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展階段

與美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家住房市場(chǎng)已進(jìn)入成熟期不同，我國(guó)正處在城市化和工業(yè)化進(jìn)程加速階段，住房水平低和需求比較旺盛，是我國(guó)住房市場(chǎng)快速發(fā)展的市場(chǎng)基礎(chǔ)，其中除了少數(shù)低收入群體住房需要政府提供保障性外，還有幾種類型的住房需求依靠住房市場(chǎng):

一類是剛剛步入社會(huì)不久，成家立業(yè)需要住房的年輕人，包括本地離開父母獨(dú)立生活和外地進(jìn)入大中城市工作的年輕人。他們需要的住房是功能設(shè)施齊全、舒適、方便，小戶型、價(jià)格適中，可以承受得起的住房。

一類是已經(jīng)購(gòu)買房改房，生活水平提高，希望以小換大改善居住條件的人群。這兩部分人具有一定收入和經(jīng)濟(jì)能力，借助銀行貸款，可以購(gòu)買普通住宅，他們是社會(huì)的基本群體，占大多數(shù)，也是住房市場(chǎng)自住型的基本需求群體。

還有一類是投資型需求。改革開放使中國(guó)人民財(cái)富有了較大增長(zhǎng)，需要有保值增值的渠道和工具，一部分人選擇了住房市場(chǎng)。購(gòu)置住宅不是為了自己居住和使用，而是為了出租獲利或住宅漲價(jià)后出售獲利，是通過購(gòu)房實(shí)現(xiàn)手中的貨幣增值。

二、此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)內(nèi)在規(guī)律的作用

從2007年年末開始，住房市場(chǎng)形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下進(jìn)入調(diào)整期，其根本原因是市場(chǎng)內(nèi)在規(guī)律對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)幾年高速增長(zhǎng)積累的矛盾和問題進(jìn)行自我強(qiáng)制調(diào)整的結(jié)果。2004年以來(lái)，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)較快增長(zhǎng)，居民收入不斷提高，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期向好的基礎(chǔ)上，投資型住房消費(fèi)大量入市，不斷推高房?jī)r(jià)以獲利；開發(fā)商大量高價(jià)拍地，以獲取更高的回報(bào)，推高了住房的成本；自住型消費(fèi)者在“買漲不買落”的心理驅(qū)使下，集親戚朋友之力提前購(gòu)房，透支了部分基礎(chǔ)消費(fèi)需求。幾種因素疊加，埋下了隱患，導(dǎo)致了目前住房市場(chǎng)需求減少、調(diào)整期的到來(lái)。

第一，大量投資者進(jìn)入，市場(chǎng)需求過旺，使房?jī)r(jià)快速上漲，脫離了普通居民的承受能力，加之市場(chǎng)供應(yīng)的中小戶型、中低價(jià)位的住房偏少，將普通消費(fèi)需求擠出了市場(chǎng)。

第二，房地產(chǎn)市場(chǎng)過快發(fā)展、房?jī)r(jià)過高引起了國(guó)家連續(xù)實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策，隨著宏觀調(diào)控的累積效應(yīng)發(fā)揮作用，尤其是對(duì)第二套住房貸款政策的調(diào)控，一些投資性和投機(jī)性資金撤出住房市場(chǎng)。

第三，今年以來(lái)國(guó)際金融危機(jī)愈演愈烈，中國(guó)經(jīng)濟(jì)向下調(diào)整，消費(fèi)者收入預(yù)期及對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期發(fā)生變化，觀望氣氛濃厚，加劇了市場(chǎng)調(diào)整的程度。

雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整短期內(nèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)帶來(lái)了較大影響，但此次調(diào)整是對(duì)前幾年房地產(chǎn)業(yè)過快增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)虛高的修正。將使過高的房?jī)r(jià)逐步向合理水平回歸；使供給結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)更加合理。這次調(diào)整是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)自1998年市場(chǎng)化改革以來(lái)，經(jīng)歷的真正市場(chǎng)周期性調(diào)整，得到市場(chǎng)的錘煉和洗禮的房地產(chǎn)業(yè)將更具競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)市場(chǎng)只有充分調(diào)整到位，才具備持續(xù)、健康發(fā)展的基礎(chǔ)。

三、影響2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的因素分析

1．影響住房消費(fèi)者預(yù)期變化的因素分析

2008年在國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)下行、前期國(guó)家偏緊的房地產(chǎn)調(diào)控政策影響下，消費(fèi)者預(yù)期比較悲觀，持幣觀望。隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的調(diào)整，消費(fèi)者預(yù)期將逐漸發(fā)生變化，在觀望中尋找機(jī)會(huì)。一是國(guó)家已經(jīng)將支持房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展作為保增長(zhǎng)的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，并連續(xù)出臺(tái)一系列鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策，從政策層面上給予消費(fèi)者信心。二是我國(guó)連續(xù)出臺(tái)強(qiáng)力度的刺激經(jīng)濟(jì)的措施，力爭(zhēng)2009年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保持在8％以上，在就業(yè)和居民收入增長(zhǎng)方面基本穩(wěn)定了預(yù)期。三是由于我國(guó)人多地少，目前仍然處在經(jīng)濟(jì)較快增長(zhǎng)階段。從較長(zhǎng)時(shí)間看，住房?jī)r(jià)格仍然是穩(wěn)步上升的趨勢(shì)。近期房?jī)r(jià)下行是對(duì)前期房?jī)r(jià)過高的修正，而且國(guó)家連續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)鼓勵(lì)住房消費(fèi)政策，一旦房?jī)r(jià)調(diào)整到位，將會(huì)出現(xiàn)反彈。因此，部分自住型消費(fèi)者開始關(guān)注房市，而理智的投資型消費(fèi)者也在觀察抄底的機(jī)會(huì)。

2．國(guó)家一系列調(diào)控政策影響分析

2008年下半年，國(guó)家連續(xù)五次降低貸款利息，五年以上的貸款利息降低1.89個(gè)百分點(diǎn)；為了鼓勵(lì)住房消費(fèi)，將購(gòu)買普通住房的貸款優(yōu)惠利率由基準(zhǔn)利率的0.85倍下調(diào)到0.7倍，使利用按揭貸款購(gòu)房者節(jié)約了較大的利息費(fèi)用。據(jù)銀行計(jì)算，按等額本息還款方式的按揭貸款，以上兩項(xiàng)因素使月還款額節(jié)約18%左右。10月份，財(cái)政部、稅務(wù)局決定購(gòu)買90平米以下的普通住房契稅減按1％收取，使購(gòu)房成本降低了2％以上。同時(shí)，對(duì)個(gè)人購(gòu)買和出售住房暫免印花稅，出售住房暫免征收土地增值稅，對(duì)出售普通住房給予營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠，降低了二手房的交易成本。

3．住房的市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)分析

2004年以來(lái)，尤其是2007年，我國(guó)住房?jī)r(jià)格較快上漲，一定程度偏離了居民的承受能力，使得住房市場(chǎng)量縮、價(jià)落。經(jīng)過一年的調(diào)整，房?jī)r(jià)僅回落到2007年末的水平，2007年價(jià)格虛高的水分并沒有擠掉，雖然國(guó)家優(yōu)惠政策降低了居民購(gòu)房成本，但與居民的實(shí)際支付能力還有距離。據(jù)央行第三季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查，居民未來(lái)三個(gè)月有購(gòu)房意向占比僅為13.3％，分別比上季和同期下降1.8和2.8個(gè)百分點(diǎn)，為1999年以來(lái)的最低點(diǎn)，反映出房?jī)r(jià)調(diào)整還沒有到位。

綜上分析，住房市場(chǎng)調(diào)整正在進(jìn)行中，消費(fèi)者持幣觀望等待機(jī)會(huì)，市場(chǎng)存量房較多，房?jī)r(jià)還有下行的空間，直至下跌到消費(fèi)者接受的水平，整體看調(diào)整有向深度發(fā)展的勢(shì)頭。由此預(yù)計(jì)2009年上半年，房?jī)r(jià)承接2008年的下滑勢(shì)頭，房?jī)r(jià)水平將繼續(xù)回落。由于區(qū)域經(jīng)濟(jì)的差異性，各地區(qū)調(diào)整的進(jìn)度和幅度不盡一致。一些調(diào)整比較早、調(diào)整幅度較深的城市，隨著價(jià)格的下降，將有自住型需求陸續(xù)入市。隨著經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房大量入市，下半年市場(chǎng)成交量將出現(xiàn)趨穩(wěn)的跡象。

四、政策建議

在國(guó)家已經(jīng)出臺(tái)較多的調(diào)控政策條件下，2009年政策的立足點(diǎn)應(yīng)該關(guān)注和解決房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整過程中出現(xiàn)的新問題、新情況，并遵循市場(chǎng)運(yùn)行的客觀規(guī)律，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。

第一，在市場(chǎng)調(diào)整中，應(yīng)以開發(fā)企業(yè)自救為主，鼓勵(lì)開發(fā)商針對(duì)市場(chǎng)需求開展多種方式營(yíng)銷、合理定價(jià)，協(xié)助緩解與老業(yè)主矛盾，打消開發(fā)商降價(jià)的后顧之憂，只有房?jī)r(jià)合理回歸，才能釋放需求。

第二，應(yīng)注重發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)和自我修正作用，利用市場(chǎng)的力量擠出泡沫，這樣有利于行業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展，促進(jìn)行業(yè)的調(diào)整和市場(chǎng)洗牌，促進(jìn)行業(yè)集中度的提高。

第三，各地要因地制宜，不斷探索，解決經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房建設(shè)和銷售中出現(xiàn)的問題。應(yīng)適時(shí)調(diào)整規(guī)劃，可嘗試采取政府收購(gòu)作為廉租房，或擴(kuò)大申購(gòu)范圍，甚至可以轉(zhuǎn)為商品房的方式解決棄購(gòu)現(xiàn)象。根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)變化科學(xué)、合理的核算經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房的發(fā)標(biāo)價(jià)格，選擇交通方便的地點(diǎn)。對(duì)于建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房增加成本、甚至虧損的開發(fā)商，要給予減免稅費(fèi)、資金支持等優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)開發(fā)商積極參與保障性住房的建設(shè)。

第四，重視開發(fā)商資金緊張和存量房增加的問題，地方政府可以收購(gòu)資金鏈斷裂的項(xiàng)目作為廉租房，避免出現(xiàn)爛尾樓；并鼓勵(lì)社會(huì)資金（包括企業(yè)和機(jī)構(gòu)）低價(jià)收購(gòu)部分存量房，用于做周轉(zhuǎn)宿舍或出租。

第五，著手研究和解決制約房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的體制、機(jī)制問題，應(yīng)抓住調(diào)整機(jī)遇建立行業(yè)良性發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，如地方財(cái)政與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系、物業(yè)稅、規(guī)范市場(chǎng)及房地產(chǎn)融資機(jī)制創(chuàng)新等，為房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展奠定制度基礎(chǔ)。

第二篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析與展望

房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析與展望

2008年，受國(guó)際金融危機(jī)及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)回調(diào)的影響，住房銷售 低迷，房?jī)r(jià)漲勢(shì)逐步回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整階段，調(diào)整程度 逐步加深。208年下半年，作為擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重點(diǎn)，中央及地方政府連續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)鼓勵(lì)住房消費(fèi)、活躍房地產(chǎn)市場(chǎng) 的調(diào)控政策。2009年較高的房?jī)r(jià)將有一定下行空間，隨著房?jī)r(jià)的 合理回歸，政策逐步落實(shí)，自住型需求將陸續(xù)釋放。

一、我國(guó)仍處在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展階段

與美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家住房市場(chǎng)已進(jìn)入成熟期不同，我國(guó)正處在 城市化和工業(yè)化進(jìn)程加速階段，住房水平低和需求比較旺盛，是 我國(guó)住房市場(chǎng)快速發(fā)展的市場(chǎng)基礎(chǔ)，其中除了少數(shù)低收入群體住 房需要政府提供保障性外，還有幾種類型的住房需求依靠住房市 場(chǎng)：

一

類是剛剛步入社會(huì)不久，成家立業(yè)需要住房的年輕人，包

括本地離開父母獨(dú)立生活和外地進(jìn)入大中城市工作的年輕人。他 們需要的住房是功能設(shè)施齊全、舒適、方便，小戶型、價(jià)格適中，可以承受得起的住房。一類是已經(jīng)購(gòu)買房改房，生活水平提高，希望以小換大改善居住條件的人群。這兩部分人具有一定收入和 經(jīng)濟(jì)能力，借助銀行貸款，可以購(gòu)買普通住宅，他們是社會(huì)的基 本群體，占大多數(shù)，也是住房市場(chǎng)自住型的基本需求群體。還有

一

類是投資型需求。改革開放使中國(guó)人民財(cái)富有了較大增長(zhǎng)，需 要有保值增值的渠道和工具，一部分人選擇了住房市場(chǎng)。購(gòu)置住 宅不是為了自己居住和使用，而是為了出租獲利或住宅漲價(jià)后出 售獲利，是通過購(gòu)房實(shí)現(xiàn)手中的貨幣增值。

二、此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)內(nèi)在規(guī)律的作用

從2007年年末開始，住房市場(chǎng)形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下進(jìn)入調(diào)整期，其 根本原因是市場(chǎng)內(nèi)在規(guī)律對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)幾年高速增長(zhǎng)積累的矛盾

和問題進(jìn)行自我強(qiáng)制調(diào)整的結(jié)果。2004年以來(lái)，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)較快 增長(zhǎng)，居民收入不斷提高，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期向好的基礎(chǔ)上，投 資型住房消費(fèi)大量入市，不斷推高房?jī)r(jià)以獲利；開發(fā)商大量高價(jià) 拍地，以獲取更高的回報(bào)，推高了住房的成本；自住型消費(fèi)者在“買漲不買落”的心理驅(qū)使下，集親戚朋友之力提前購(gòu)房，透支 了部分基礎(chǔ)消費(fèi)需求。幾種因素疊加，埋下了隱患，導(dǎo)致了目前 住房市場(chǎng)需求減少、調(diào)整期的到來(lái)。

第一，大量投資者進(jìn)入，市場(chǎng)需求過旺，使房?jī)r(jià)快速上漲，脫離了普通居民的承受能力，加之市場(chǎng)供應(yīng)的中小戶型、中低價(jià) 位的住房偏少，將普通消費(fèi)需求擠出了市場(chǎng)。

第二，房地產(chǎn)市場(chǎng)過快發(fā)展、房?jī)r(jià)過高弓l起了國(guó)家連續(xù)實(shí)施 房地產(chǎn)調(diào)控政策，隨著宏觀調(diào)控的累積效應(yīng)發(fā)揮作用，尤其是對(duì) 第二套住房貸款政策的調(diào)控，一些投資性和投機(jī)性資金撤出住房 市場(chǎng)。

第三，今年以來(lái)國(guó)際金融危機(jī)愈演愈烈，中國(guó)經(jīng)濟(jì)向下調(diào)整，消費(fèi)者收入預(yù)期及對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期發(fā)生變化，觀望氣氛濃厚，加劇了 市場(chǎng)調(diào)整的程度。

雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整短期內(nèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)帶來(lái)了較大影

響，但此次調(diào)整是對(duì)前幾年房地產(chǎn)業(yè)過快增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)虛高的修正。將使過高的房?jī)r(jià)逐步向合理水平回歸；使供給結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)更 加合理。這次調(diào)整是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)自198年市場(chǎng)化改革以來(lái)，經(jīng)

歷的真正市場(chǎng)周期性調(diào)整，得到市場(chǎng)的錘煉和洗禮的房地產(chǎn)業(yè)將 更具競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)市場(chǎng)只有充分調(diào)整到位，才具備持續(xù)、健康 發(fā)展的基礎(chǔ)。

三、影響209年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的因素分析

1、影響住房消費(fèi)者預(yù)期變化的因素分析

2008年在國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)下行、前期國(guó)家偏緊的房地產(chǎn)調(diào)控政策

影響下，消費(fèi)者預(yù)期比較悲觀，持幣觀望。隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政 策的調(diào)整，消費(fèi)者預(yù)期將逐漸發(fā)生變化，在觀望中尋找機(jī)會(huì)。一

是國(guó)家已經(jīng)將支持房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展作為保增長(zhǎng)的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，并 連續(xù)出臺(tái)一系列鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策，從政策層面上給予消費(fèi)者 信心。二是我國(guó)連續(xù)出臺(tái)強(qiáng)力度的刺激經(jīng)濟(jì)的措施，力爭(zhēng)2009年 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保持在8％以上，在就業(yè)和居民收入增長(zhǎng)方面基本穩(wěn)定了 預(yù)期。三是由于我國(guó)人多地少，目前仍然處在經(jīng)濟(jì)較快增長(zhǎng)階段。從較長(zhǎng)時(shí)間看，住房?jī)r(jià)格仍然是穩(wěn)步上升的趨勢(shì)。近期房?jī)r(jià)下行 是對(duì)前期房?jī)r(jià)過高的修正，而且國(guó)家連續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)鼓勵(lì)住房消費(fèi) 政策，一旦房?jī)r(jià)調(diào)整到位，將會(huì)出現(xiàn)反彈。因此，部分自住型消 費(fèi)者開始關(guān)注房市，而理智的投資型消費(fèi)者也在觀察抄底的機(jī)會(huì)。

2、國(guó)家一系列調(diào)控政策影響分析

2008年下半年，國(guó)家連續(xù)五次降低貸款利息，五年以上的貸

款利息降低1．9個(gè)百分點(diǎn)；為了鼓勵(lì)住房消費(fèi)，將購(gòu)買普通住房

8的貸款優(yōu)惠利率由基準(zhǔn)利率的0．5倍下調(diào)到O7倍，使利用按揭

8．..貸款購(gòu)房者節(jié)約了較大的利息費(fèi)用。據(jù)銀行計(jì)算，按等額本息還 款方式的按揭貸款，以上兩項(xiàng)因素使月還款額節(jié)約18％左右。1O月份，財(cái)政部、稅務(wù)局決定購(gòu)買9O平米以下的普通住房契稅減按 1％收取，使購(gòu)房成本降低了2％以上。同時(shí)，對(duì)個(gè)人購(gòu)買和出售住 房暫免印花稅，出售住房暫免征收土地增值稅，對(duì)出售普通住房 給予營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠，降低了二手房的交易成本。

3、住房的市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)分析

2004年以來(lái)，尤其是2007年，我國(guó)住房?jī)r(jià)格較快上漲，一定 程度偏離了居民的承受能力，使得住房市場(chǎng)量縮、價(jià)落。經(jīng)過一 年的調(diào)整，房?jī)r(jià)僅回落到2007年末的水平，2007年價(jià)格虛高的水 分并沒有擠掉，雖然國(guó)家優(yōu)惠政策降低了居民購(gòu)房成本，但與居 民的實(shí)際支付能力還有距離。據(jù)央行第三季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查，居民未來(lái)三個(gè)月有購(gòu)房意向占比僅為133分別比上季和同期下

．％，..降1．8和2．8個(gè)百分點(diǎn)，為1999年以來(lái)的最低點(diǎn)，反映出房?jī)r(jià)調(diào) 整還沒有到位。

綜上分析，住房市場(chǎng)調(diào)整正在進(jìn)行中，消費(fèi)者持幣觀望等待

機(jī)會(huì)，市場(chǎng)存量房較多，房?jī)r(jià)還有下行的空間，直至下跌到消費(fèi) 者接受的水平，整體看調(diào)整有向深度發(fā)展的勢(shì)頭。由此預(yù)計(jì)2009年上半年，房?jī)r(jià)承接2008年的下滑勢(shì)頭，房?jī)r(jià)水平將繼續(xù)回落。由于區(qū)域經(jīng)濟(jì)的差異性，各地區(qū)調(diào)整的進(jìn)度和幅度不盡一致。一 些調(diào)整比較早、調(diào)整幅度較深的城市，隨著價(jià)格的下降，將有自 住型需求陸續(xù)入市。隨著經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房大量入市，下半年 市場(chǎng)成交量將出現(xiàn)趨穩(wěn)的跡象。

四、政策建議

在國(guó)家已經(jīng)出臺(tái)較多的調(diào)控政策條件下，2009年政策的立足

點(diǎn)應(yīng)該關(guān)注和解決房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整過程中出現(xiàn)的新問題、新情況，并遵循市場(chǎng)運(yùn)行的客觀規(guī)律，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。

第一，在市場(chǎng)調(diào)整中，應(yīng)以開發(fā)企業(yè)自救為主，鼓勵(lì)開發(fā)商

針對(duì)市場(chǎng)需求開展多種方式營(yíng)銷、合理定價(jià)，協(xié)助緩解與老業(yè)主 矛盾，打消開發(fā)商降價(jià)的后顧之憂，只有房?jī)r(jià)合理回歸，才能釋 放需求。

第二，應(yīng)注重發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)和自我修正作用，利用市場(chǎng)的力量擠出泡沫，這樣有利于行業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展，促進(jìn)行業(yè)的 調(diào)整和市場(chǎng)洗牌，促進(jìn)行業(yè)集中度的提高。

第三，各地要因地制宜，不斷探索，解決經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)

房建設(shè)和銷售中出現(xiàn)的問題。應(yīng)適時(shí)調(diào)整規(guī)劃，可嘗試采取政府 收購(gòu)作為廉租房，或擴(kuò)大申購(gòu)范圍，甚至可以轉(zhuǎn)為商品房的方式 解決棄購(gòu)現(xiàn)象。根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)變化科學(xué)、合理的核算經(jīng)濟(jì)適用房 和限價(jià)房的發(fā)標(biāo)價(jià)格，選擇交通方便的地點(diǎn)。對(duì)于建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用 房和限價(jià)房增加成本、甚至虧損的開發(fā)商，要給予減免稅費(fèi)、資 金支持等優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)開發(fā)商積極參-9保障性住房的建設(shè)。

第四，重視開發(fā)商資金緊張和存量房增加的問題，地方政府

可以收購(gòu)資金鏈斷裂的項(xiàng)目作為廉租房，避免出現(xiàn)爛尾樓；并鼓 勵(lì)社會(huì)資金(包括企業(yè)和機(jī)構(gòu))低價(jià)收購(gòu)部分存量房，用于做周 轉(zhuǎn)宿舍或出租。

第五，著手研究和解決制約房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的體制、機(jī)制

問題，應(yīng)抓住調(diào)整機(jī)遇建立行業(yè)良性發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，如地方財(cái) 政與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系、物業(yè)稅、規(guī)范市場(chǎng)及房地產(chǎn)融資機(jī)制創(chuàng)新 等，為房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展奠定制度基礎(chǔ)。

(國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心廖英敏)

經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇前景有待觀察

從一季度主要宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)看，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行繼續(xù)保持了2008年

下半年以來(lái)的回落趨勢(shì)，GDP增速進(jìn)一步下降到6．％，比上年四

季度回落0．7個(gè)百分點(diǎn)。但是，隨著政府一攬子經(jīng)濟(jì)刺激方案的實(shí) 施和效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)，一系列宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和先行指標(biāo)明顯好轉(zhuǎn)。3月份，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)增加值同比增長(zhǎng)8．％，比—2月份加

快4．5個(gè)百分點(diǎn)。一季度，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資和社會(huì)消費(fèi)品零售 總額同比增長(zhǎng)28．8％和15．9％，分別比上年同期加快4．2和3．6個(gè) 百分點(diǎn)。可以判斷，一季度應(yīng)為本輪經(jīng)濟(jì)回落的底部，二季度經(jīng) 濟(jì)增長(zhǎng)將出現(xiàn)一定幅度的回升。這樣，在全球經(jīng)濟(jì)普遍低迷的情 況下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)有望率先復(fù)蘇。

值得注意的是，目前經(jīng)濟(jì)回升的基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固，復(fù)蘇前景及

可持續(xù)性不容樂觀。

首先，一季度消費(fèi)、投資增長(zhǎng)達(dá)到較高水平，但在相當(dāng)程度

上是政府政策效應(yīng)的反映，如政府大規(guī)模增加投資、信貸規(guī)模急 劇擴(kuò)張、家電下鄉(xiāng)等，而市場(chǎng)主導(dǎo)的內(nèi)需擴(kuò)張缺乏有力支撐。經(jīng) 濟(jì)增長(zhǎng)持續(xù)下降，對(duì)就業(yè)和收入預(yù)期均產(chǎn)生較大不利影響。大量 畢業(yè)生難以找到工作、農(nóng)民工就業(yè)機(jī)會(huì)減少和收入下降，不利于 消費(fèi)需求的持續(xù)擴(kuò)張。如果短期需求回升主要來(lái)自中間需求而非 最終消費(fèi)需求，將無(wú)法從根本上解決需求不足問題，還會(huì)加劇已 經(jīng)存在的產(chǎn)能過剩。從投資看，年初以來(lái)，出口占比較高的外向 型企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益比上年四季度進(jìn)一步下降。通過產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)和收入

第三篇：2011中國(guó)房地產(chǎn)新政分析及市場(chǎng)展望研討會(huì)

2011中國(guó)房地產(chǎn)新政分析及市場(chǎng)展望研討會(huì)

時(shí)間：3月17日周四下午2：30

地點(diǎn)：大華賓館28樓

主持人：中國(guó)指數(shù)研究院華中分院唐明

主講人：中國(guó)指數(shù)院研究員張偉

盈科律師事務(wù)所執(zhí)行主任李建波

邀請(qǐng)媒體：晨報(bào)、晚報(bào)、搜房網(wǎng)、新浪網(wǎng)、金牌雜志、新聞?lì)l道、現(xiàn)代房產(chǎn)頻道 論壇嘉賓：

事務(wù)流程：

1、會(huì)場(chǎng)布置，2、接待簽到、贈(zèng)送禮品；

3、交換名片；

4、入場(chǎng)；

5、3：00開場(chǎng)白，介紹嘉賓，介紹會(huì)議議題（10分鐘）；

6、胡超介紹中指院及服務(wù)內(nèi)容。（20分鐘）

7、張偉介紹武漢等中部城市限購(gòu)令出臺(tái)后市場(chǎng)情況及開發(fā)商的思路和應(yīng)對(duì)方案；后限購(gòu)時(shí)代的政策走向；國(guó)內(nèi)大型房產(chǎn)的戰(zhàn)略走向；（40分鐘）；

8、李建波介紹在限購(gòu)令下可能出現(xiàn)的法律糾紛（20分鐘）；

9、唐明介紹長(zhǎng)沙分院下一步的研究工作和調(diào)研員的邀請(qǐng)（10分鐘）。

10、散會(huì)。

資料準(zhǔn)備：

1、政策展望；

2、服務(wù)內(nèi)容；

3、滿意度調(diào)查；

4、測(cè)評(píng)新聞稿；

5、政策評(píng)估；

6、盈科資料；

第四篇：2011中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望

2011中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望

于澤遠(yuǎn)

2010年最能攪動(dòng)中國(guó)各方神經(jīng)的當(dāng)屬房地產(chǎn)市場(chǎng)。從年初房?jī)r(jià)飆升，到4月中旬“國(guó)十條”出臺(tái)抑制房?jī)r(jià)；從9月房?jī)r(jià)再度上揚(yáng)，到9月底官方祭出第二輪調(diào)控措施；從11月樓市量?jī)r(jià)齊升，到官方將進(jìn)行新一輪調(diào)控的傳言，中央高層、地方政府、房地產(chǎn)商、境內(nèi)外投資投機(jī)者，及普通消費(fèi)者在混沌的中國(guó)樓市博弈混戰(zhàn)，一時(shí)殺得難解難分。樓市風(fēng)起云涌

由于房?jī)r(jià)最能吸引普羅大眾的眼球，今年中國(guó)各路媒體對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注程度前所未有。風(fēng)起云涌的樓市也為媒體提供無(wú)盡的刺激素材：高層希望調(diào)控房?jī)r(jià)、地方政府指望賣地生錢、央企紛紛圈地賺錢、國(guó)內(nèi)外炒家抬高樓市撈錢、剛性需求的普通人沒錢，加上經(jīng)濟(jì)學(xué)家種種分析、地產(chǎn)大嘴屢屢放炮等等，房地產(chǎn)市場(chǎng)隔三差五就會(huì)成為各路媒體的封面或主打。如果要盤點(diǎn)2010年中國(guó)最熱門的話題，房地產(chǎn)市場(chǎng)輪番上演的漲價(jià)與調(diào)控當(dāng)能拔得頭籌。

但漲價(jià)與調(diào)控誰(shuí)勝誰(shuí)負(fù)，目前還很難給出答案。有人將房?jī)r(jià)的上漲與調(diào)控戲稱為“強(qiáng)強(qiáng)博弈”。“強(qiáng)強(qiáng)”指的是主導(dǎo)官方調(diào)控政策的常務(wù)副總理李克強(qiáng)與代表房地產(chǎn)商利益的“名嘴”任志強(qiáng)。任志強(qiáng)向來(lái)對(duì)官方調(diào)控房?jī)r(jià)的努力嗤之以鼻，認(rèn)為房?jī)r(jià)只能是越調(diào)越高。雖然他今年勸告地產(chǎn)商“從了”調(diào)控政策，象征性降些價(jià)格配合官方動(dòng)作，但今年11月中國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格仍然同比上漲7.7%，環(huán)比上漲0.3%。這說明，在“強(qiáng)強(qiáng)之爭(zhēng)”中，任志強(qiáng)們并未處于下風(fēng)。

在房?jī)r(jià)堅(jiān)挺的現(xiàn)實(shí)面前，曾對(duì)調(diào)控樓市抱有厚望的人開始失望。他們認(rèn)為，在權(quán)力大于市場(chǎng)的中國(guó)，官方應(yīng)該有能力、有辦法讓房?jī)r(jià)回歸理性。但大半年過去了，北京、上海等大城市的房?jī)r(jià)不僅沒有明顯下跌，甚至還略有上揚(yáng)。這說明官方調(diào)控房?jī)r(jià)的意愿并不強(qiáng)烈，或是調(diào)控的手段不大對(duì)癥。

用降價(jià)多少來(lái)衡量官方調(diào)控房市的成敗，多少有些片面或誤讀。因?yàn)?，在地方政府仍依賴土地?cái)政、國(guó)內(nèi)外熱錢隨時(shí)可能涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)的大背景下，官方能摁住中國(guó)一線城市房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭，已屬不易。

降價(jià)并不是官方調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要目標(biāo)，官方也沒有提出過房?jī)r(jià)應(yīng)該下降多少。按照李克強(qiáng)的說法，官方的目標(biāo)是要完善住房體制機(jī)制和政策體系，滿足普通民眾的住房需求，要通過財(cái)稅、金融、土地等政策調(diào)節(jié)，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，抑制投資投機(jī)性住房需求。

多數(shù)人買不起

這些調(diào)控措施如果落實(shí)，泡沫明顯的中國(guó)一線城市房?jī)r(jià)應(yīng)該有所下降，至少不會(huì)再快速上漲。但對(duì)于廣大中低收入者來(lái)說，房?jī)r(jià)的漲跌已經(jīng)和自己關(guān)系不大，因?yàn)榧词钩鞘械姆績(jī)r(jià)大幅下降，他們中的大多數(shù)仍然買不起，有些人甚至也租不起。

中國(guó)實(shí)行住房市場(chǎng)化10多年來(lái)，巨額收益讓地方政府不愿把土地、尤其是位置較好的土地投向保障性住房，廣大中低收入者也被拋入市場(chǎng)去尋找住所。在權(quán)貴和富有階層因樓市繁榮而迅速積累財(cái)富的時(shí)候，中低收入者要么當(dāng)房市的看客，要么淪為“房奴”。房?jī)r(jià)與占人口大多數(shù)的中低收入者不相干，早已不僅是經(jīng)濟(jì)或民生問題，更是關(guān)系到社會(huì)能否穩(wěn)定的政治問題。高層近來(lái)之所以不顧一些地方政府和任志強(qiáng)們明里暗里的推諉干擾，強(qiáng)力整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)，主要目的是讓大多數(shù)人能住有所居，為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展提供基本保障。這遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了“兩強(qiáng)博弈”的利益糾葛，而回歸到政府的良知、職能和責(zé)任等基本政治理念。

要讓大多數(shù)人住有所居，抑制投機(jī)、調(diào)控房?jī)r(jià)其實(shí)只是規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的一方面，官方更重要的工作是為廣大中低收入者提供保障性住房。李克強(qiáng)十分清楚，大規(guī)模建設(shè)保障性住房不僅是社會(huì)穩(wěn)定的需要，也是最終理順中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的治本之道。由于地方政府在保障性住房建設(shè)上往往都欠賬巨大，且缺乏還債動(dòng)力，中央必須下大決心、花大力氣才能推動(dòng)他們承擔(dān)這部分責(zé)任。這是今年8月以來(lái)，他頻繁在各地考察、督促地方政府按時(shí)按量興建保障房的重要原因。

事實(shí)上，興建保障性住房才是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控最為艱巨的部分，因?yàn)榕c任志強(qiáng)代表的逐利地產(chǎn)商相比，地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴是中央調(diào)控房市面臨的更“強(qiáng)”的對(duì)手。因此，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的“強(qiáng)強(qiáng)之爭(zhēng)”不僅是李克強(qiáng)與任志強(qiáng)，也是李克強(qiáng)所代表的中央與地方“豪強(qiáng)”之間的博弈。

在今年建成580萬(wàn)套保障房的基礎(chǔ)上，中國(guó)近日宣布將明年的保障房建設(shè)規(guī)模從680萬(wàn)套大幅提升到1000萬(wàn)套，保障性住房工程投資將超過1萬(wàn)億元人民幣（約2000億新元），達(dá)到全國(guó)房地產(chǎn)投資規(guī)模的20%?？磥?lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“強(qiáng)強(qiáng)博弈”中，李克強(qiáng)的砝碼在增加，勝算也在增加。

第五篇：2013年1-6中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析

2013年上半年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析

[摘要]2013年上半年，“國(guó)五條”落地宣告房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)一步趨緊，抑制熱點(diǎn)城市投資投機(jī)需求再度升級(jí)，北京、上海等城市配套細(xì)則相對(duì)嚴(yán)格，其他絕大多數(shù)城市基本延續(xù)了國(guó)五條政策方向。在限購(gòu)、限貸等階段性調(diào)控政策收緊的同時(shí)，中央加緊完善房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制，日趨明晰的保障房政策、漸具雛形的住房信息聯(lián)網(wǎng)及不動(dòng)產(chǎn)登記條

(1)政策：“國(guó)五條”定調(diào)全年調(diào)控繼續(xù)從嚴(yán)取向

2013年上半年，“國(guó)五條”落地宣告房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)一步趨緊，抑制熱點(diǎn)城市投資投機(jī)需求再度升級(jí)，北京、上海等城市配套細(xì)則相對(duì)嚴(yán)格，其他絕大多數(shù)城市基本延續(xù)了國(guó)五條政策方向。在限購(gòu)、限貸等階段性調(diào)控政策收緊的同時(shí)，中央加緊完善房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制，日趨明晰的保障房政策、漸具雛形的住房信息聯(lián)網(wǎng)及不動(dòng)產(chǎn)登記條例，以及房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍可能擴(kuò)大等，在一定程度上為穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期及今后房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展提供了保障。

(2)新房：百城指數(shù)漲幅漸趨平緩，重點(diǎn)城市成交量沖高回落，全國(guó)銷售同比大幅增長(zhǎng) 價(jià)格方面，百城價(jià)格指數(shù)在3月漲幅達(dá)到階段性高點(diǎn)后持續(xù)收窄，政策效果逐漸顯現(xiàn)，但6月均價(jià)絕對(duì)水平創(chuàng)歷史新高，多數(shù)項(xiàng)目漲價(jià)意愿強(qiáng)烈，部分城市價(jià)格上漲壓力仍大。成交方面，上半年重點(diǎn)城市住宅成交量為近四年同期最高，三四線城市同比增長(zhǎng)最顯著，其中3月需求集中釋放，多數(shù)城市成交量達(dá)到2010年調(diào)控以來(lái)單月最高水平；受新政落地影響，二季度成交量高位持續(xù)回落但環(huán)比降幅逐步收窄，“國(guó)五條”影響逐步消退。供應(yīng)方面，上半年重點(diǎn)城市新批準(zhǔn)上市量為近四年同期最高，2.5線城市同比增長(zhǎng)最為顯著；二季度新增供應(yīng)量同環(huán)比均有增長(zhǎng)，多數(shù)城市銷供比降至1以下，庫(kù)存水平有所上升，但多數(shù)城市出清周期仍處于近年低點(diǎn)。全國(guó)來(lái)看，商品房銷售面積和銷售額同比大幅增長(zhǎng)，絕對(duì)水平為歷史同期新高，但增速在1-5月持續(xù)放緩，特別是一二線城市增幅收窄較為明顯；投資平穩(wěn)增長(zhǎng)，增速維持在20%以上；新開工面積與去年基本持平，1-5月累計(jì)同比增長(zhǎng)1%，增幅較年初收窄14個(gè)百分點(diǎn)。

(3)二手房：價(jià)格漲幅持續(xù)收窄，成交量3月沖高后明顯回落，波動(dòng)幅度大于新房 價(jià)格方面，2013年上半年十大城市主城區(qū)二手房?jī)r(jià)格累計(jì)上漲10%，其中3月漲幅最為明顯，環(huán)比上漲2.8%，其后漲幅持續(xù)縮小，6月降至1%以下。成交方面，上半年十大城市二手房總成交55.80萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)122.9%，已接近去年全年的64.82萬(wàn)套的水平；受“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)前集中備案影響，3月二手房成交量激增，創(chuàng)歷史單月最高紀(jì)錄，4-6月成交量逐步減少，波動(dòng)幅度大于新房，絕對(duì)水平仍為2011年以來(lái)的較高水平。

(4)土地：一二線城市量?jī)r(jià)增長(zhǎng)顯著，帶動(dòng)全國(guó)各項(xiàng)指標(biāo)明顯好于去年

供求方面，2013年上半年，全國(guó)300個(gè)城市住宅用地推出及成交量同比分別增長(zhǎng)13.2%、11.4%，一線城市增長(zhǎng)最為明顯。價(jià)格方面，全國(guó)300個(gè)城市住宅用地樓面均價(jià)同比上漲

36.6%，溢價(jià)率為14.5%，二季度住宅、商辦用地溢價(jià)率均為近兩年的最高值；各地地王頻現(xiàn)，房企拿地積極性未減。在一二線城市供求和價(jià)格水平恢復(fù)帶動(dòng)下，300個(gè)城市上半年土地總出讓金達(dá)1.2萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)64.1%，其中北京、上海的住宅用地出讓金增長(zhǎng)超過2倍，杭州高達(dá)30倍。

(5)企業(yè)：銷售業(yè)績(jī)穩(wěn)步上升，拿地更關(guān)注一二線城市熱點(diǎn)地塊

銷售方面，2013年上半年，十家代表企業(yè)銷售額和銷售面積同比分別增長(zhǎng)34%和29%，超半數(shù)企業(yè)銷售目標(biāo)完成率超過5成；上半年，品牌房企市場(chǎng)份額穩(wěn)步提升，十家代表企業(yè)銷售額占全國(guó)的比重達(dá)14.7%，較2012年提高4.2個(gè)百分點(diǎn)，行業(yè)優(yōu)勢(shì)日趨明顯。拿地方面，代表企業(yè)拿地積極性明顯提高，拿地面積和拿地金額同比分別增長(zhǎng)29%和236%，加大在一二線城市拿地力度是拿地金額增幅明顯高于拿地面積的主要原因。資金方面，銷售好轉(zhuǎn)的同時(shí)拿地支出增加更加顯著，若銀行慎貸局面持續(xù)，企業(yè)面臨的資金風(fēng)險(xiǎn)有所上升。