第一篇：北京華睦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與北京天誠建業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司委托合同糾紛案

北京華睦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與北京天誠建業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公

司委托合同糾紛案

上訴人(原審被告）北京華睦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地北京市門頭溝區(qū)石龍工業(yè)區(qū)龍園路10－210號。

法定代表人趙驪，董事長。

委托代理人任民，男，1969年8月1日出生，漢族，北京華睦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司職員，住北京市東城區(qū)春秀路8樓3單元401號。

委托代理人張鵬，男，1978年1月27日出生，漢族，北京華睦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法律顧問，住北京市宣武區(qū)鴨子橋路18號樓2門103號。

被上訴人(原審原告）北京天誠建業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，住所地北京市大興區(qū)榆垡鎮(zhèn)東麻各莊村村委會東300米。

法定代表人王鵬，董事長。

委托代理人金燕，女，1977年9月20日出生，漢族，北京天誠建業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司職員，住北京市朝陽區(qū)水牛房村106號。

委托代理人徐靜靜，北京市天如律師事務(wù)所律師。

上訴人北京華睦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱華睦公司）因與被上訴人北京天誠建業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡稱天誠公司）委托合同糾紛一案，不服北京市宣武區(qū)人民法院（2008）宣民初字第8779號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成由法官杜衛(wèi)紅擔(dān)任審判長，法官李文成、魏應(yīng)杰參加的合議庭，于2009年3月23日公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人華睦公司的法定代表人趙驪、委托代理人任民、張鵬，被上訴人天誠公司委托代理人徐靜靜、金燕到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

天誠公司一審訴稱：2006年10月18日，天誠公司與華睦公司簽訂《華睦國際大廈營銷策劃及銷售代理合同》（以下簡稱代理合同）約定，華睦公司委托天誠公司將華睦大廈B座銷售，銷售面積暫測21 573.44平方米，銷售總價345 175 040元，天誠公司按照銷售總額的2.5％獲取代理費；如因華睦公司原因解除合同，需向天誠公司支付違約金50萬元。合同簽訂后，天誠公司履行合同義務(wù)，進(jìn)行客戶積累及簽約前的準(zhǔn)備工作，簽訂預(yù)約單163份，預(yù)約銷售額241 920 000元。2006年11月27日，華睦公司函告天誠公司暫停銷售，但至代理合同有效期

滿，華睦公司仍未恢復(fù)銷售工作。華睦公司單方解除合同，違反合同約定，故訴請法院判令華睦公司償付違約金50萬元。

天誠公司提交以下證據(jù)予以證明：代理合同、《關(guān)于華睦大廈B座商業(yè)通知函》、《華睦國際商業(yè)（香港橘子）預(yù)約單》（以下簡稱預(yù)約單）163份、《商業(yè)經(jīng)營委托合同》及《平面示意圖》、退鋪申請單、證人證言。

華睦公司一審辯稱：天誠公司沒有按時完成約定的任務(wù)，只簽出287套；天誠公司為華睦公司策劃的銷售方式違法而受到口頭處罰，致使銷售方式不能執(zhí)行；華睦公司為保護(hù)自身權(quán)益依據(jù)合同約定單方解除合同，解除合同的原因在天誠公司，故不同意天誠公司的訴訟請求。天誠公司提交的證據(jù)均是復(fù)印件，對天誠公司提交的退鋪單中有其財務(wù)人員簽字的122份認(rèn)可。

華睦公司提交以下證據(jù)予以證明：代理合同及附件、刊登華睦公司銷售房地產(chǎn)的報紙、北京市工商行政管理局豐臺分局詢問通知書。

北京市宣武區(qū)人民法院查明：2006年10月18日，華睦公司（甲方）與天誠公司（乙方）就甲方委托乙方為“華睦大廈”項目提供“營銷策劃及銷售代理”服務(wù)事宜簽訂代理合同。第一條，委托項目概況，名稱北京華睦大廈，可售面積約7.2萬平方米，分為A.B兩座樓盤，甲方委托乙方對B座21 573.44平方米以整售、部分整售或零售方式進(jìn)行銷售；第二條，委托事項，B座商業(yè)部分營銷策劃工作，主要是從市場及銷售可行性的角度出發(fā)，結(jié)合乙方多年同類項目的操盤實戰(zhàn)經(jīng)驗，乙方承擔(dān)并提供以下方面的服務(wù)，主要內(nèi)容如下：1.從市場營銷、客戶需求的角度確定針對本項目B座商業(yè)部分的總體營銷項目定位，并于本合同簽訂時提供《全案策劃執(zhí)行方案》并作為本合同附件一??；第三條，服務(wù)期限及方式，1.服務(wù)期限，乙方提供本項目營銷策劃及銷售代理服務(wù)期限為本合同簽署之日起12個月；甲乙雙方約定華睦大廈B座商業(yè)部分銷售過程分為客戶積累階段和正式銷售階段，客戶積累階段，時間為簽約時2006年10月8日－2006年11月8日客戶積累完畢止，該階段由乙方采取預(yù)訂方式進(jìn)行銷售并不簽訂正式商品房預(yù)售合同；乙方承諾截至2006年11月8日，乙方客戶累積預(yù)訂銷售額應(yīng)達(dá)到8000萬元，如乙方客戶在規(guī)定時間內(nèi)累計預(yù)訂額達(dá)到8000萬元，則華睦大廈B座商業(yè)進(jìn)入正式銷售階段，乙方組織對該部分預(yù)訂客戶進(jìn)行換簽，如乙方客戶在規(guī)定時間內(nèi)累計額未能達(dá)到8000萬元或規(guī)定時間內(nèi)整體開盤條件下?lián)Q簽額未能達(dá)到5600萬元，則甲方有權(quán)解除合同，乙方自行處理已預(yù)訂客戶的解除事宜，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)處理并承擔(dān)由此而產(chǎn)生的相關(guān)責(zé)任；正式銷售階段??；第四條，雙方責(zé)任；第五條，銷售價格、條件、代理費，銷售價格，本合同銷售價格以元/平方米為計算單位，其中，元以人民幣為本幣，平方米為每建筑平方米，本項目B座商業(yè)部分價格不低于16 000元/平方米，以附件四《銷售價格樓層底價表》的價格單為準(zhǔn)??；第六條，銷售代理費用支付方式；第七條，保密；第八條，違約責(zé)任，本合同簽署生效后，甲乙雙方應(yīng)嚴(yán)格遵守本合同，本合同有效期內(nèi)，除本合同約定之條件外，如因甲方原因解除合同，除向乙方支付其所應(yīng)支付的銷售代理費用外，還需向乙方支付50萬元違約金??；第九條，本合同的修改、補充和解除；第十條，特別約定，2.鑒于甲乙雙方正式簽訂本合同時，本合同所記載的該物業(yè)的建筑面積（21 573.44平方米）為暫測面積，甲乙雙方在本合同中記載的銷售總價（345 175 040元）亦是按照上述暫測面積計算的，??；第十一條，免責(zé)條款；第十二條，爭議解決；第十三條，合同生效。附件一《全案策劃執(zhí)行方案》；附件二《關(guān)于客戶付款方式的約定》；附件三《銷售進(jìn)度表》；附件四《華睦大廈銷售價格樓層底價表》。合同簽訂后，天誠公司開始以華睦公司名義與預(yù)約方簽訂預(yù)約單，預(yù)約方按每套商鋪1000元支付預(yù)約金。

2006年11月3日，華睦公司與華融永昌投資（北京）有限公司（以下簡稱永昌公司）簽訂《商業(yè)經(jīng)營委托合同》，將華睦大廈B座首層至四層劃分出240余個商鋪。

2006年11月22日，北京市工商行政管理局豐臺分局向華睦公司發(fā)出《詢問通知書》，內(nèi)容如下：“為調(diào)查了解你單位在《北京娛樂信報》2006年11月16日A01版發(fā)布含有升值、投資、回報承諾房地產(chǎn)廣告，請你于2006年11月24日9時到豐臺工商局接受詢問?！?/p>

2006年11月27日，華睦公司發(fā)出《關(guān)于華睦大廈B座商業(yè)通知函》（以下簡稱通知函），內(nèi)容為：“銷售代理公司接到本通知單后繼續(xù)華睦商業(yè)的排號工作，暫停商業(yè)銷售，在商業(yè)價格未確定期間，任何銷售人員不予承諾排號客戶商業(yè)價格，其他問題等待開發(fā)商另行通知?！弊?006年11月至2007年3月，就華睦大廈項目收取的預(yù)約金已全部退還預(yù)約方，該項目至今未銷售。

另查，天誠公司與華睦公司簽訂的代理合同中約定天誠公司在“客戶積累階段”預(yù)約8000萬元約占銷售總價345 175 040元的23％。

北京市宣武區(qū)人民法院認(rèn)為：天誠公司與華睦公司簽訂的代理合同，當(dāng)事人意思表示真實，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，是有效合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除。按照華睦公司自認(rèn)的天誠公司預(yù)約商鋪數(shù)量，已占華睦大廈B座規(guī)劃商鋪數(shù)量的50％，超過了代理合同中約定天誠公司在“客戶積累階段”應(yīng)完成的比例，證明天誠公司對合同約定的“客戶積累階段”的履行適當(dāng)。在合同糾紛案件中，主張合同關(guān)系變更、解除、終止、撤銷的一方當(dāng)事人對引起合同關(guān)系變動的事實承擔(dān)舉證責(zé)任。華睦公司對其主張解除合同是因天誠公司未按時完成約定的任務(wù)一節(jié)，未提交證據(jù)證明，華睦公司對解除合同陳述的理由，沒有事實依據(jù)，該院不予采信。華睦公司除提交工商行政管理機關(guān)制作的《詢問通知書》外，未

提交對其作出具體行政行為的證據(jù)，對其涉及因發(fā)布廣告受到處罰的相關(guān)陳述，該院不予采信。華睦公司于合同生效期間向天誠公司發(fā)出停止銷售的函，內(nèi)容僅涉及價格而未提及其他原因，其提交的證據(jù)，不能證明天誠公司在合同約定的“客戶積累階段”存在違約行為。因此，華睦公司解除合同違反合同約定，對天誠公司依據(jù)合同條款向華睦公司主張違約金的訴訟請求，該院予以支持。依照《中華人民共和國合同法》第八條，最高人民法院關(guān)于《民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條、第五條、第七十二條之規(guī)定，判決如下：華睦公司于本判決生效之日起十日內(nèi)償付天誠公司違約金五十萬元。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

華睦公司不服一審判決，向本院提起上訴，其上訴理由為：

1、代理合同的附件一為《全案策劃執(zhí)行方案》，其具體操作方式為以包租方式銷售商品房。華睦大廈項目于2007年5月25日竣工，在天誠公司銷售該項目時屬于未竣工的商品房。按照建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第十一條的規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房”，因天誠公司提供的銷售方案違反了該行政法規(guī)的強制性規(guī)定，代理合同應(yīng)屬于無效合同。代理合同第四條規(guī)定天誠公司“需保證其選擇的銷售方式不得擅自違反法律及國家相關(guān)規(guī)定，?，否則應(yīng)承擔(dān)由此而產(chǎn)生的一切后果”。華睦公司因此發(fā)函給天誠公司要求其停止銷售活動，由于天誠公司無法提供華睦公司認(rèn)可的新的合法的銷售方案，雙方解除了合同。導(dǎo)致合同無效的原因是天誠公司的責(zé)任。

2、華睦公司提出過華睦大廈項目銷售規(guī)劃共1200余個商鋪，對此天誠公司在一審?fù)彆r未提出反對意見，而天誠公司只預(yù)定出122份，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有完成約定的任務(wù)。華睦公司與永昌公司簽訂的《商業(yè)經(jīng)營委托合同》中的平面示意圖，是對商場格局進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整的平面圖，其將華睦大廈B座首層至四層劃分為240余個經(jīng)營區(qū)，而非商鋪，每一個經(jīng)營區(qū)都有若干商鋪組成。一審法院將240余個經(jīng)營區(qū)認(rèn)定為商鋪，是錯誤的。綜上，請求二審法院撤銷一審判決，改判駁回天誠公司的訴訟請求，兩審訴訟費由天誠公司負(fù)擔(dān)。

天誠公司辯稱：

1、關(guān)于合同效力，代理合同附件一約定的銷售方式，是由投資者購買商鋪后，再自主選擇是否委托永昌公司（華睦公司委托的經(jīng)營公司）租賃以保證收益，這是有先后順序的；而且，代理合同附件一表述的操作方式與華睦公司最終選擇確定并對外宣傳的方案也不盡一致。同時，《商品房銷售管理辦法》是由建設(shè)部出臺，系部門規(guī)章，不是合同法規(guī)定的法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，并不影響合同效力。

2、代理合同中并沒有約定鋪位的平均面積，因此，雖然合同約定了天誠公司須在規(guī)定時間內(nèi)累計預(yù)訂額達(dá)到8000萬元，但實際上無法按約定的方式考核天誠公司是否完成任務(wù)，只能借用華睦公司與永昌公司簽訂的《商業(yè)經(jīng)營委托合同》中的劃分標(biāo)準(zhǔn)。華睦公司稱在《商業(yè)經(jīng)營委托合同》

中所作的240個不是商鋪的劃分，是區(qū)域的劃分，說法不能成立。至于天誠公司主張的預(yù)訂商鋪的數(shù)量為287個，超過了240個的總數(shù)，因為預(yù)約單只是排號的行為，最終賣方是按照預(yù)約單的順序發(fā)出簽約的通知單，因此超出華睦大廈的商鋪總數(shù)是完全成立的。天誠公司不存在違約行為，華睦公司單方解除合同，應(yīng)當(dāng)支付50萬元違約金。天誠公司同意一審判決。

本院經(jīng)審理查明：2006年10月18日，華睦公司（合同甲方）與天誠公司（合同乙方）簽訂代理合同。合同主要內(nèi)容為：甲方委托乙方為“華睦大廈”項目提供“營銷策劃及銷售代理”服務(wù)；項目名稱北京華睦大廈，甲方委托乙方對B座21 573.44平方米以整售、部分整售或零售方式進(jìn)行銷售；乙方從市場營銷、客戶需求的角度確定針對本項目B座商業(yè)部分的總體營銷項目定位，并于本合同簽訂時提供《全案策劃執(zhí)行方案》并作為本合同附件一；服務(wù)期限為本合同簽署之日起12個月；甲乙雙方約定華睦大廈B座商業(yè)部分銷售過程分為客戶積累階段和正式銷售階段；客戶積累階段自2006年10月8日至2006年11月8日止，該階段由乙方采取預(yù)訂方式進(jìn)行銷售并不簽訂正式商品房預(yù)售合同；乙方承諾截至2006年11月8日，客戶累積預(yù)訂銷售額應(yīng)達(dá)到8000萬元；如在規(guī)定時間內(nèi)累計預(yù)訂額達(dá)到8000萬元，則華睦大廈B座商業(yè)進(jìn)入正式銷售階段，乙方組織對該部分預(yù)訂客戶進(jìn)行換簽；如乙方客戶在規(guī)定時間內(nèi)累計額未能達(dá)到8000萬元或規(guī)定時間內(nèi)整體開盤條件下?lián)Q簽額未能達(dá)到5600萬元，則甲方有權(quán)解除合同，乙方自行處理已預(yù)訂客戶的解除事宜，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)處理并承擔(dān)由此而產(chǎn)生的相關(guān)責(zé)任；甲方保證如乙方在規(guī)定時間內(nèi)完成客戶累積階段任務(wù)則甲方于2006年11月15日-18日擇日正式開盤組織客戶進(jìn)行換簽；乙方需保證其選擇的銷售方式不得擅自違反法律及國家相關(guān)規(guī)定，并不得故意損害甲方利益，否則乙方應(yīng)承擔(dān)由此而產(chǎn)生的一切責(zé)任；本項目B座商業(yè)部分總體均價不低于16 000元/平方米，以附件四《銷售價格樓層底價表》的價格單為準(zhǔn)；本合同簽署生效后，甲乙雙方應(yīng)嚴(yán)格遵守本合同，本合同有效期內(nèi)，除本合同約定之條件外，如因甲方原因解除合同，除向乙方支付其所應(yīng)支付的銷售代理費用外，還需向乙方支付50萬元違約金；鑒于甲乙雙方正式簽訂本合同時，本合同所記載的該物業(yè)的建筑面積（21 573.44平方米）為暫測面積，在本合同中記載的銷售總價（345 175 040元）亦是按照上述暫測面積計算。

代理合同附件一為《全案策劃執(zhí)行方案》，其中所選擇的營銷方式為：項目以產(chǎn)權(quán)式商鋪模式進(jìn)行銷售；發(fā)展商引入商業(yè)經(jīng)營公司負(fù)責(zé)統(tǒng)一的商場管理及招商；項目實行委托租賃政策，投資者購買該項目商鋪后由商業(yè)經(jīng)營公司統(tǒng)一管理，管理期為十年，十年內(nèi)由商業(yè)經(jīng)營公司從項目經(jīng)營收益租金中每年以8％的回報率返還投資者；對于投資者收益的返還采用月結(jié)或者其他更好的方式??。代理合同附件二為《關(guān)于客戶付款方式的約定》；附件三為《銷售進(jìn)度表》；附件四為《華睦大廈銷售價格樓層底價表》。

在代理合同中，華睦公司、天誠公司未就商鋪的具體劃分達(dá)成協(xié)議。合同簽訂后，天誠公司開始以華睦公司名義與預(yù)約方簽訂預(yù)約單，預(yù)約方按每套商鋪1000元支付預(yù)約金。

2006年11月22日，北京市工商行政管理局豐臺分局向華睦公司發(fā)出《詢問通知書》，內(nèi)容如下：“為調(diào)查了解你單位在《北京娛樂信報》2006年11月16日A01版發(fā)布含有升值、投資、回報承諾房地產(chǎn)廣告，請你于2006年11月24日9時到豐臺工商局接受詢問?！?/p>

2006年11月27日，華睦公司發(fā)出通知函，內(nèi)容為：“銷售代理公司接到本通知單后繼續(xù)華睦商業(yè)的排號工作，暫停商業(yè)銷售，在商業(yè)價格未確定期間，任何銷售人員不予承諾排號客戶商業(yè)價格，其他問題等待開發(fā)商另行通知。”

華睦大廈項目未能在代理合同約定的期間內(nèi)開盤銷售。預(yù)訂商鋪的客戶申請退鋪。自2006年11月至2007年3月，就華睦大廈項目收取的預(yù)約金已全部退還預(yù)約方。天誠公司至2007年4月撤離華睦大廈銷售現(xiàn)場。

本院認(rèn)為：

關(guān)于合同效力問題。建設(shè)部發(fā)布、于2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第十一條的規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房”。上述《商品房銷售管理辦法》系部門規(guī)章，其相關(guān)規(guī)定不屬于法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條的規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合同無效，故本案中，雖然天誠公司與華睦公司簽訂的代理合同附件一《全案策劃執(zhí)行方案》選擇的營銷方式系以售后包租的方式銷售未竣工的商品房，違反了上述規(guī)定，但是并不影響雙方當(dāng)事人締結(jié)的代理合同的效力。本院對華睦公司主張的代理合同無效的上訴意見不予支持。

雖然代理合同中約定天誠公司負(fù)責(zé)提供《全案策劃執(zhí)行方案》，但上述方案已作為代理合同附件由雙方確認(rèn)，故在《全案策劃執(zhí)行方案》的內(nèi)容違反了建設(shè)部發(fā)布的相關(guān)規(guī)定的情況下，應(yīng)由雙方協(xié)商對于該內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整和變更。且此時，代理合同的履行尚未進(jìn)入到銷售階段，雙方也具有協(xié)商變更《全案策劃執(zhí)行方案》的條件和可能。但華睦公司未提交證據(jù)證明其曾與天誠公司就此進(jìn)行協(xié)商，而是于2006年11月27日發(fā)出通知函，在未說明原因的情況下停止合同的進(jìn)一步履行，在事實上單方中止并最終解除了代理合同，使得天誠公司喪失了與華睦公司就原策劃方案進(jìn)行進(jìn)一步協(xié)商修訂的可能。

華睦公司提出，其單方解除合同的原因還有天誠公司沒有完成代理合同約定的預(yù)定任務(wù)，對此本院認(rèn)為，雖然代理合同中約定天誠公司客戶累計預(yù)訂額應(yīng)達(dá)

到8000萬元，否則華睦公司有權(quán)解除合同。但是，由于代理合同僅就所要銷售的物業(yè)總面積及最低單價作了約定，而未明確商鋪的具體劃分，且在客戶積累階段也是以排號方式進(jìn)行，無法明確商鋪的具體位置、面積，從而無法核算客戶累計預(yù)訂額，無法對天誠公司已完成的預(yù)訂工作以代理合同約定的目標(biāo)進(jìn)行衡量。因此，華睦公司提出天誠公司沒有完成代理合同約定的預(yù)定任務(wù)，沒有依據(jù)。華睦公司不享有合同解除權(quán)。

代理合同第八條約定，在代理合同有效期內(nèi)，除代理合同約定的條件外，如因華睦公司原因解除合同，需向天誠公司支付50萬元違約金。由此，該違約金條款的約定，目的是為保障合同的順利履行，同時是對擅自解除合同一方的制約和懲罰?，F(xiàn)華睦公司在沒有證據(jù)證明代理合同約定的解除合同條件成就的情況下，單方解除了合同，依據(jù)合同約定，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，向天誠公司支付違約金。

綜上，一審判決結(jié)果正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

一審案件受理費四千四百元，由北京華睦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)（于判決生效后七日內(nèi)交納）。

二審案件受理費八千八百元，由北京華睦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)（已交納）。本判決為終審判決。

審 判 長 杜衛(wèi)紅

代理審判員 李文成代理審判員 魏應(yīng)杰

二○○九 年 四 月 十 日

書 記 員 王立晶

第二篇：北京天應(yīng)贏士科技發(fā)展有限公司訴北京華宇時尚購物中心有限公司不當(dāng)?shù)美m紛案

北京市海淀區(qū)人民法院

民事判決書

（2008）海民初字第32719號

原告北京天應(yīng)贏士科技發(fā)展有限公司。

法定代表人白濤，總經(jīng)理。

委托代理人董前勇，北京市浩東律師事務(wù)所律師。

委托代理人褚彥豐。

被告北京華宇時尚購物中心有限公司。

法定代表人施麗華，總經(jīng)理。

委托代理人郭筱琦，北京康達(dá)律師事務(wù)所律師。

委托代理人李霞。

原告北京天應(yīng)贏士科技發(fā)展有限公司（以下簡稱天應(yīng)公司）與被告北京華宇時尚購物中心有限公司（以下簡稱華宇公司）不當(dāng)?shù)美m紛一案，本院受理后，依法由審判員范君獨任審判，公開開庭進(jìn)行了審理。原告天應(yīng)公司的委托代理人董前勇、褚彥豐，被告華宇公司的委托代理人郭筱琦、李霞到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告天應(yīng)公司訴稱，2005年8月24日，天應(yīng)公司與華宇公司簽訂一份聯(lián)銷合同。合同約定：天應(yīng)公司經(jīng)營“一朵”化妝品業(yè)務(wù)；華宇公司給天應(yīng)公司提供經(jīng)營場地和商場有關(guān)經(jīng)營條件，并負(fù)責(zé)收銀；以當(dāng)月最后一日為結(jié)算日，華宇公司從天應(yīng)公司的當(dāng)月銷售額中提取25%作為聯(lián)營分成，并于次月5日至15日之間安排對帳，于該月20日前把扣除分成收益后的款項，以票據(jù)形式支付給天應(yīng)公司。華宇公司在2007年4月30日以天應(yīng)公司銷售供應(yīng)商提供的其他品牌化妝品為由罰款50 000元，并從華宇公司所收的天應(yīng)公司銷售款項中強行扣留。天應(yīng)公司認(rèn)為華宇公司不是行政機關(guān)，沒有罰款權(quán)，其所扣留的50 000元沒有合法依據(jù)。況且，天應(yīng)公司所售的化妝品 1

都是有同一經(jīng)銷商提供的同一系列產(chǎn)品，華宇公司已默許，只是換了銷售主管后引起爭執(zhí)。雙方之間也沒有約定華宇公司可以扣留天應(yīng)公司的50 000元的約定，華宇公司占有該款沒有法律依據(jù)，給天應(yīng)公司造成了相應(yīng)的損失。天應(yīng)公司訴至法院，請求判決華宇公司返還50 000元及其利息損失6000元，總計56 000元。

被告華宇公司辯稱，2007年4月30日，天應(yīng)公司向華宇公司交付的50 000元是違反《聯(lián)銷合同》而交納的違約金。天應(yīng)公司超范圍經(jīng)營的行為不僅違反雙方的合同約定而應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，更違反了相應(yīng)法律法規(guī)的規(guī)定，屬于嚴(yán)重的違規(guī)行為。華宇公司作為商場，應(yīng)當(dāng)對該行為予以制止，并有權(quán)根據(jù)合同約定，要求其承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。天應(yīng)公司以不當(dāng)?shù)美麨橛梢笕A宇公司退還相應(yīng)款項，缺乏法律和事實依據(jù)?，F(xiàn)雙方合同已經(jīng)解除，撤店協(xié)議也約定得非常清楚，相關(guān)事宜已經(jīng)履行完畢。

經(jīng)審理查明：2005年8月24日，華宇公司（甲方）與天應(yīng)公司（乙方）簽訂《聯(lián)銷合同》，約定乙方在甲方提供的經(jīng)營場地經(jīng)營“一朵”化妝品業(yè)務(wù)，合同有效期為2005年8月24日至2006年8月30日；乙方銷售的商品應(yīng)符合合同約定，不得任意增減變更；乙方新增經(jīng)營項目或服務(wù)項目時，須征得甲方書面同意方可進(jìn)行，否則甲方有權(quán)拒絕，并追究乙方違約責(zé)任；乙方需遵守甲方所實行的商品管理規(guī)定，銷售的商品以本合同的規(guī)定為限；乙方每月銷售額以甲方收銀記錄為準(zhǔn)，以當(dāng)月最后一日為結(jié)算日；甲方于次月5日至15日之間安排對賬，對賬無誤后，由乙方于該月20日前按扣除甲方分成額后的余額，開增值稅發(fā)票于甲方，并交納相關(guān)費用；甲方于結(jié)算日起30日內(nèi)將扣除分成收益后的款項，以票據(jù)形式支付給乙方；乙方同意甲方對其所提供商品的質(zhì)量、標(biāo)識、計量等進(jìn)行不定期檢查，若發(fā)現(xiàn)假冒、偽劣、標(biāo)識不符或顧客投訴以及乙方被政府有關(guān)部門處罰的，經(jīng)查實，甲方有權(quán)要求乙方立即停止銷售，乙方承擔(dān)所有費用并向甲方交納違規(guī)銷售金額1-5倍的合同違約金；甲、乙任何一方違反本合同，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，并承擔(dān)由此給對方造成的損失；乙方有下列情形之一的，甲方有權(quán)要求賠償并解除合同：?

②所經(jīng)營商品的質(zhì)量、內(nèi)容，無法達(dá)到甲方要求的，?。合同簽訂后，雙方依約履行了合同，天應(yīng)公司進(jìn)場進(jìn)行“一朵”品牌化妝品的銷售。后天應(yīng)公司在其租用的柜臺上同時銷售“花顏多香”品牌的化妝品，進(jìn)場時未經(jīng)過華宇公司審批，但在商場結(jié)算時統(tǒng)一用“一朵”品牌結(jié)算。為此，華宇公司做出對天應(yīng)公司罰款50 000元的決定。

2007年3月22日，天應(yīng)公司致函華宇公司，表示同意《關(guān)于“華宇公司對天應(yīng)公司的處理意見”的函》的處理方法，即北京東麗盛化妝品有限公司在華宇公司繼續(xù)經(jīng)營，天應(yīng)公司同意華宇公司對其的處罰，罰款額由天應(yīng)公司在華宇公司的貨款中扣除，剩余貨款以及封存在華宇公司的“花顏多香”貨品與天應(yīng)公司進(jìn)行結(jié)算返還。

2007年4月30日，天應(yīng)公司向華宇公司交納罰款50 000元。2007年7月25日，華宇公司給付天應(yīng)公司貨款47 722.57元。另查，2006年4月14日，天應(yīng)公司向華宇公司開出數(shù)額為 105 509.31的增值稅發(fā)票一張。2006年5月15日，天應(yīng)公司向華宇公司開出數(shù)額為 46 998.44的增值稅發(fā)票一張。2006年7月17日，天應(yīng)公司向華宇公司開出數(shù)額為20 824.87的增值稅發(fā)票一張。2006年8月14日，天應(yīng)公司向華宇公司開出數(shù)額為40 405.11的增值稅發(fā)票一張。2006年9月12日，天應(yīng)公司向華宇公司開出數(shù)額為1319.99的增值稅發(fā)票一張。2006年10月23日，天應(yīng)公司向華宇公司開出數(shù)額為3874.50的增值稅發(fā)票一張。

庭審中，華宇公司還向本院提交了2006年7月28日的商務(wù)函、2006年12月28日的商務(wù)函，天應(yīng)公司申請的證人徐寶坤亦出庭作證，用于證明形成50 000元罰款的事實經(jīng)過。2006年7月28日的商務(wù)函內(nèi)容主要為華宇公司發(fā)現(xiàn)天應(yīng)公司在“一朵”化妝品專柜中同時銷售非合同范圍品牌，未經(jīng)其審批及品牌備案，已違反合同約定，華宇公司將對天應(yīng)公司專柜中非合同范圍內(nèi)的品牌進(jìn)行下架封存，凍結(jié)公司貨款，要求其承擔(dān)華宇公司的處罰金額。因當(dāng)時天應(yīng)公司還在華宇公司的柜臺進(jìn)行經(jīng)營，庭審中華宇公司陳述是將該函件直接送至天應(yīng)公司所在柜臺，內(nèi)容與案件實際發(fā)生結(jié)果亦相符，且在送達(dá)上沒有障礙，故本院對該函件予以認(rèn)可。對于2006年12月28日的商務(wù)函，因合同已經(jīng)于2006年8月到期，且華宇公司未就其已經(jīng)送達(dá)提供充分證據(jù)證明，故本院對該函件不予認(rèn)可。

以上事實，有天應(yīng)公司提供的聯(lián)銷合同、50 000元的收據(jù)、增值稅專用發(fā)票6張、進(jìn)帳單2張、明細(xì)表1份、證人徐寶坤的證人證言及華宇公司提供的聯(lián)銷合同、2006年7月28日的商務(wù)函、2007年3月22日天應(yīng)公司的回函及本院庭審筆錄在案佐證。

本院認(rèn)為，天應(yīng)公司與華宇公司簽訂的聯(lián)銷合同于法不悖，應(yīng)為有效。天應(yīng)公司以華宇公司無罰款權(quán)為依據(jù)而主張50 000元罰款為不當(dāng)?shù)美?，進(jìn)而請求返還并支付相應(yīng)的利息。對此，華宇公司提出該款的性質(zhì)實為違約金的抗辯，且認(rèn)為實際上該金額亦是根據(jù)合同違約金條款計算得出。就該問題，本院分析如下：

首先，對于雙方爭議的基礎(chǔ)即天應(yīng)公司是否違約的問題。根據(jù)雙方合同約定，天應(yīng)公司在華宇公司的賣場銷售的商品應(yīng)以合同的規(guī)定為限，而合同約定僅限于“一朵”化妝品的銷售。天應(yīng)公司承認(rèn)其銷售了“花顏多香”品牌的化妝品，但主張其是同一系列產(chǎn)品。但“花顏多香”與“一朵”系兩個不同的品牌，依合同約定，在銷售“花顏多香”品牌的化妝品時應(yīng)得到華宇公司的認(rèn)可和批準(zhǔn)，天應(yīng)公司的行為違反了雙方合同的約定，故本院對天應(yīng)公司違約行為的真實存在予以確認(rèn)。

其次，50 000元是何性質(zhì)的問題。華宇公司作為一家公司并不具備罰款權(quán)這種權(quán)力，結(jié)合案情，該款項是在天應(yīng)公司違反約定銷售其他品牌化妝品產(chǎn)生的后果，在天應(yīng)公司存在違約行為的情況下，華宇公司依據(jù)合同約定做出了罰款決定。從雙方往來信函的措辭上亦可以看出，該款項是對天應(yīng)公司違約銷售的處罰，其數(shù)額亦是根據(jù)合同約定而產(chǎn)生的，故本院對華宇公司主張該款項是合同違約金的抗辯予以采信，對天應(yīng)公司認(rèn)為其是不當(dāng)?shù)美闹鲝埐挥柚С帧?/p>

再次，華宇公司是否應(yīng)當(dāng)返還50 000元及利息的問題。結(jié)合以上論述，50 000元的性質(zhì)為違約金，華宇公司主張其計算方法是依據(jù)天應(yīng)公司的營業(yè)額，由雙方協(xié)商計算得出。根據(jù)合同約定，如天

應(yīng)公司存在銷售標(biāo)識不符的違約行為的，華宇公司有權(quán)要求其停止銷售并向華宇公司交納違規(guī)銷售金額1至5倍的違約金。因天應(yīng)公司存在銷售標(biāo)識不符的違約行為，即銷售了“花顏多香”品牌的商品，故華宇公司對其做出違約金處罰有合同依據(jù)。天應(yīng)公司在2006年被扣的銷售金額達(dá)到11萬余元，華宇公司做出的罰款金額小于合同約定的違約金最低數(shù)額即違規(guī)銷售額的1倍，故對于華宇公司實施5萬元違約金處罰，本院予以認(rèn)可。天應(yīng)公司在2007年3月22日的函件亦同意華宇公司進(jìn)行處罰，罰款金額在貨款中扣除，雙方對罰款及退還相應(yīng)貨物及貨款進(jìn)行了約定。天應(yīng)公司提出其是因為貨物及貨款被華宇公司扣留才同意交納罰款，但并未提供足夠反證證明2007年3月22日函件表意的真實性，后貨物和貨款已經(jīng)按照雙方的合議進(jìn)行了處置，故本院對其該說法不予認(rèn)可。

綜上所述，天應(yīng)公司以華宇公司無罰款權(quán)為依據(jù)而主張50 000元罰款為不當(dāng)?shù)美?，進(jìn)而請求返還并支付相應(yīng)利息的訴請無事實和法律的依據(jù)，本院不予支持。故本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款，《中華人民共和國合同法》第八條、第一百一十四條第一款的規(guī)定，判決如下：

駁回原告北京天應(yīng)贏士科技發(fā)展有限公司的訴訟請求。

案件受理費六百元，由原告北京天應(yīng)贏士科技發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)，已交納。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀及副本，并按不服判決部分交納相應(yīng)的上訴案件受理費，上訴于北京市第一中級人民法院。如在上訴期滿后七日內(nèi)未交納上訴費的，按自動撤回上訴處理。

審 判 員范 君

二ＯＯ九年一月十九日

書 記 員殷 華

第三篇：大慶市振富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與大慶市人民政府債務(wù)糾紛案

大慶市振富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與大慶市人民政府債務(wù)糾紛案

裁判摘要

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二條的規(guī)定，合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。法人響應(yīng)政府號召，以向政府書面請示報告并經(jīng)政府審批同意的形式介入市政建設(shè)，政府在不通知法人參加的情況下單方就法人介入市政建設(shè)而享有的優(yōu)惠政策作出決定，法人只能按照政府決定執(zhí)行的，法人與政府之間并非民法意義上的平等主體關(guān)系，雙方亦沒有就此形成民事合同關(guān)系。因此發(fā)生糾紛的，盡管雙方之間的糾紛具有一定的民事因素，亦不屬于人民法院受理民事案件的范圍。

中華人民共和國最高人民法院

民事裁定書

（2006）民一終字第47號

上訴人（原審原告、反訴被告）：大慶市振富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地黑龍江省大慶市薩爾圖區(qū)東風(fēng)新村十區(qū)22號。

法定代表人：田長城，該公司總經(jīng)理。

委托代理人：孫月英，黑龍江三水律師事務(wù)所律師。

委托代理人：于泰民，黑龍江三水律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告、反訴原告）：大慶市人民政府，住所地黑龍江省大慶市薩爾圖區(qū)東風(fēng)新村。

法定代表人：韓學(xué)鍵，該市市長。

委托代理人：孫宗軒，黑龍江遠(yuǎn)東律師集團(tuán)大慶事務(wù)所律師。

委托代理人：姜福叢，北京市地平線律師事務(wù)所律師。

上訴人大慶市振富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱振富公司）與被上訴人大慶市人民政府（以下簡稱市政府）債務(wù)糾紛一案，黑龍江省高級人民法院于2006年1月18日作出（2004）黑民一初字第5號民事判決，振富公司不服該判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭于2006年8月31日公開開庭審理了本案。振富公司的委托代理人孫月英、于泰民，市政府的委托代理人孫宗軒、姜福叢到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

一審法院經(jīng)審理查明：1998年市政府實施大開放、大招商的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，利用政府的優(yōu)惠政策吸引社會資金參與城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。當(dāng)時在大慶市東部城區(qū)出現(xiàn)采暖供熱緊張的局面，市政府計劃在大慶市萬寶地區(qū)投資建設(shè)集中供暖鍋爐房，由于預(yù)算投資數(shù)額過大，市政府難以承受，因此原計劃由政府投資6億元建設(shè)的鍋爐房停建，改由社會投資者建設(shè)。1998年4月27日，振富公司向市政府遞交《大慶市振富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司關(guān)于投資建設(shè)新村集中供熱系統(tǒng)工程的請示》，稱自愿招商引資建設(shè)東風(fēng)新村（九區(qū)）集中供熱鍋爐房和配套工程（泵站、管網(wǎng)、鐵路專用線）等項目，并負(fù)責(zé)小區(qū)的開發(fā)、建設(shè)和管理。預(yù)計供熱工程總投資1億元人民幣。由于該工程是城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)項目，建設(shè)投資大，投資回收期長，回報率低，建成后長期處于低負(fù)荷虧損運行狀態(tài)，請求市政府在各方面給予照顧和支持：

一、在此區(qū)域優(yōu)惠出讓一塊規(guī)劃用地開發(fā)建設(shè)商品住宅，以房養(yǎng)熱，補償回報；

二、免收建設(shè)和經(jīng)營過程中的一切稅費；

三、幫助解決部分無息貸款；

四、制定一套集中供熱、物業(yè)經(jīng)營管理的優(yōu)惠政策。時任市長楊信和分管副市長李永庫在請示上批示予以支持。

1999年1月22日，市政府辦公會議就如何落實訟爭項目優(yōu)惠政策問題進(jìn)行討論并形成辦公會議紀(jì)要，包括《關(guān)于五項重點招商開發(fā)建設(shè)項目政策調(diào)整的會議紀(jì)要》、《大慶市人民政府關(guān)于開發(fā)建設(shè)東風(fēng)新村鍋爐房的優(yōu)惠政策》（1999年1月22日市政府辦公會議紀(jì)要附件二）。會議紀(jì)要主要內(nèi)容包括：

一、制定優(yōu)惠政策的原則。

1、改變以往政府投資城市集中供熱的政策，變政府直接投資為給予征費方面政策減免，按鍋爐房建設(shè)總投資的80％額度優(yōu)惠。

2、鍋爐房區(qū)域占地9.2公頃，不收土地出讓金。

3、為平衡優(yōu)惠政策，現(xiàn)有建筑84萬平方米可直接入網(wǎng)，不收入網(wǎng)費；對1999年以后投入使用的建筑收取供熱入網(wǎng)費，標(biāo)準(zhǔn)為：按照建筑面積每平方米70元。

4、統(tǒng)一規(guī)劃、配套建設(shè)，規(guī)劃為花園式集中供熱熱源廠。

5、政策性匹配開發(fā)建設(shè)的小區(qū)要高起點規(guī)劃、高起點建設(shè)、高速度推進(jìn)、高效能管理。

6、鍋爐房由開發(fā)商自行經(jīng)營和物業(yè)管理，并執(zhí)行全市統(tǒng)一的物業(yè)管理和征費標(biāo)準(zhǔn)。

二、鍋爐房建設(shè)規(guī)模為40噸熱水供暖鍋爐5臺，35噸蒸氣爐2臺，供熱能力150萬平方米。

三、鍋爐房建設(shè)總投資13640萬 元，加上政府原計劃建設(shè)的鍋爐房發(fā)生的360萬元，合計14000萬元，由開發(fā)商承擔(dān)，政府給予開發(fā)商征費減免優(yōu)惠11272萬元。如果優(yōu)惠額度超過11272萬元，多優(yōu)惠的部分由開發(fā)商為市政府建設(shè)同等額度的市政工程；如果開發(fā)商減免額度達(dá)不到11272萬元，其差額部分由市政府負(fù)責(zé)解決。

四、優(yōu)惠政策方案：

1、利用資源開發(fā)、資產(chǎn)臵換，將鍋爐房廠區(qū)周圍的7.02公頃土地批給開發(fā)商用于房地產(chǎn)開發(fā)，并免收相關(guān)費用?？偨ㄖ娣e9.204萬平方米，其中：鍋爐房廠房7800平方米，開發(fā)商利用除鍋爐房廠區(qū)以外的7.02公頃土地的綜合開發(fā)效益來投資鍋爐房建設(shè)，容積率按照1.2控制，可建設(shè)住宅樓7.5萬平方米，商服0.8萬平方米，公建0.124萬平方米。根據(jù)大慶市建設(shè)工程的征費項目和減免征費的權(quán)限，免征鍋爐房及其房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中的20項費用，其中針對出讓金問題，紀(jì)要載明：國有土地使用權(quán)出讓金：房地產(chǎn)開發(fā)每平方米300元；鍋爐房建設(shè)屬于公益事業(yè)，用地劃撥。20項合計6717.07萬元，同給予開發(fā)商優(yōu)惠額度11272萬元，差額為4554.93萬元，用收取供熱入網(wǎng)費的辦法解決。

2、收取入網(wǎng)費政策。第一，此鍋爐房的設(shè)計供熱能力為150萬平方米，對府明小區(qū)、黎明小區(qū)及商貿(mào)區(qū)1998年年底以前投入使用的84萬平方米建筑直接入網(wǎng)，不收取入網(wǎng)費。第二，對1999年以后投入使用的66萬平方米建筑收取供熱入網(wǎng)費，收取入網(wǎng)費的標(biāo)準(zhǔn)按建筑面積確定為每平方米70元，可分期征收入網(wǎng)費4650萬元。優(yōu)惠政策額度加上供熱入網(wǎng)費合計為11367.07萬元，減去應(yīng)優(yōu)惠的11272萬元，余額為95.07萬元，由開發(fā)商為政府建設(shè)等值的市政工程。

3、本優(yōu)惠 政策適用于開發(fā)建設(shè)東風(fēng)新村集中供熱鍋爐房的房地產(chǎn)開發(fā)商。

4、本優(yōu)惠政策1998年8月1日起實施。

1998年8月30日，振富公司開始施工，1999年10月15日訟爭工程竣工并投入使用。在優(yōu)惠政策實施過程中，由于政府相關(guān)政策出臺，取消了部分收費項目等因素，市政府需要對原有的臵換項目政策進(jìn)行重新核算和調(diào)整，市政府有關(guān)部門對訟爭工程竣工結(jié)算款數(shù)額進(jìn)行核算。

2001年5月15日，大慶市審計局以《大慶市審計局關(guān)于審計大慶市振富鍋爐房工程竣工決算情況的報告》為題，向市政府書面報告訟爭工程審計情況。報告記載：審計認(rèn)定竣工決算為157067737.15元，其中建筑安裝工程投資92788351.30元，設(shè)備投資52250685.25元，待攤投資12028700.60元。按照1999年1月22日市政府辦公會議紀(jì)要意見，當(dāng)時預(yù)計鍋爐房工程總投資為13640萬元，市政府按照80％給予開發(fā)商免征行政收費，優(yōu)惠額度為10912萬元，加上1998年東風(fēng)新村熱源工程前期費用360.83萬元，優(yōu)惠額度合計為11272.83萬元。由于審定后的鍋爐房竣工決算為15706.77萬元，超過原預(yù)訂投資額2066.77萬元，也就比原定優(yōu)惠額度11272.83萬元超出2066.77萬元，加上1999年緯二路續(xù)建工程投資款200萬元，振富公司應(yīng)當(dāng)享有政策優(yōu)惠額度總計超出2266.77萬元，考慮到振富鍋爐房工程竣工投入使用已一年多，建議市政府盡早出臺相關(guān)政策，解決資金缺口所帶來的不利影響。

2002年8月9日，大慶市計劃委員會、大慶市建設(shè)局、大慶市 人民政府開發(fā)辦公室在《關(guān)于振富集團(tuán)開發(fā)建設(shè)振富鍋爐房及振富小區(qū)有關(guān)問題的匯報》（稿）中記載，重新算賬的原因：

一、1998年振富鍋爐房建設(shè)時，經(jīng)審核的工程概算是13640萬元。在建設(shè)過程中，根據(jù)實際需要又增加了換熱站數(shù)量和一級網(wǎng)工程量，經(jīng)審計，鍋爐房竣工決算為15706萬元，超出概算2066萬元，按照80％計算應(yīng)增加優(yōu)惠政策額度1653萬元。

二、1999年1月22日市政府辦公會議研究確定的優(yōu)惠政策，其中減免的20項規(guī)費，在執(zhí)行中國家取消了8項收費，共計1644.69萬元。

三、供熱入網(wǎng)費沒有及時收繳到位。只收繳到位1087萬元，還差3565萬元沒有到位。算賬的政策依據(jù)：

一、按照鍋爐房建設(shè)總投資的80％額度優(yōu)惠。

二、鍋爐房區(qū)域占地9.2公頃，不收取土地出讓金。按照“以房養(yǎng)熱，補償回報”的原則，9.2公頃地上建筑不收取各項規(guī)費。

三、利用資源開發(fā)、資產(chǎn)臵換政策，將鍋爐房廠區(qū)周圍的7.02公頃（實際是7.97公頃）土地批給開發(fā)商用于房地產(chǎn)開發(fā)，并免收相關(guān)規(guī)費（用減免規(guī)費額度抵頂鍋爐房投資作為優(yōu)惠政策）。

四、為平衡優(yōu)惠政策，對府明小區(qū)、黎明小區(qū)及商貿(mào)區(qū)1998年以前投入使用的84萬平方米建筑直接入網(wǎng)，不收取入網(wǎng)費；對1999年以后入網(wǎng)振富鍋爐房的建筑收取供熱入網(wǎng)費，標(biāo)準(zhǔn)為按照建筑面積每平方米70元（當(dāng)時核定可分期征收入網(wǎng)費4650萬元）。鍋爐房實際投資及政策到位情況：鍋爐房投入，經(jīng)審計，鍋爐房竣工決算為15706萬元。加上振富公司支付1998年萬寶熱源前期費用360萬元，緯二路至開發(fā)區(qū)區(qū)段投入200萬元，累計投入16266萬元。政府優(yōu)惠政策實際到位情況：根據(jù)鍋爐房區(qū)域占地及其建筑不 收取土地出讓金和各項規(guī)費，小區(qū)占地及其建筑的土地出讓金和各項規(guī)費作為政策的原則（國家已經(jīng)取消的收費項目沒有計入），政策到位額度為6491.47萬元（含已收到位的供熱入網(wǎng)費1087萬元）。政府優(yōu)惠實際到位項目包括：土地出讓金、土地管理費、土地評估費、地籍調(diào)查費、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、墻改費、教師住宅提留金、勞動定額測定費、勞保統(tǒng)籌費、造價管理費、招投標(biāo)管理費、質(zhì)量監(jiān)督費，以上12項規(guī)費合計為5404.47萬元，規(guī)費額度不足部分，采用收取供熱入網(wǎng)費的辦法解決。目前已經(jīng)收繳供熱入網(wǎng)費1087萬元，并已返還振富公司。核定結(jié)果：市政府欠振富公司7799.86萬元，其中政策未到位款6633.33萬元，利息1166.53萬元。

2002年3月26日，市政府李勇庫副市長聽取關(guān)于振富公司開發(fā)振富鍋爐房及其振富小區(qū)的匯報，就訟爭項目審定結(jié)果為：市政府合計欠付振富公司7709.54萬元（6633.33萬元＋利息1076.21萬元）。2003年市政府關(guān)于幾項政策臵換項目核算及補償有關(guān)問題的匯報材料記載：市政府合計欠付振富公司7935.34萬元（6633.33萬元＋利息1302.01萬元）。2003年8月，市政府市長助理王玉超形成的關(guān)于振富公司開發(fā)振富鍋爐房及振富小區(qū)有關(guān)問題的匯報材料中核定結(jié)果為：市政府欠振富公司資金7235.96萬元（6152.06萬元＋利息1083.90萬元）。

上述五次審計，市政府以大慶市審計局確定的振富公司建設(shè)鍋爐房工程總投資15706萬元為基數(shù)，由不同的部門進(jìn)行審核，五次審核結(jié)果承認(rèn)欠振富公司最高數(shù)額為7935.34萬元，最低數(shù)額為7235.96 萬元。經(jīng)核算雙方對振富鍋爐房工程總投資15706萬元，加上振富公司支付1998年萬寶熱源前期費用360萬元，緯二路開發(fā)區(qū)段投入200萬元，市政府以入網(wǎng)費1087萬元抵頂市政府應(yīng)承擔(dān)的政策優(yōu)惠額度均無異議。

2004年2月27日，市政府《專題辦公會議紀(jì)要》記載：市政府各部門進(jìn)一步核實涉及到政府應(yīng)收規(guī)費免收項目是否準(zhǔn)確?每項的核算是否準(zhǔn)確?有無漏項?每項的核算核準(zhǔn)后，由各部門負(fù)責(zé)人簽字、蓋章備案，有漏項的，由各部門向振富公司征收。根據(jù)算賬結(jié)果，同意由市政府償付振富公司資金3935.83萬元。

一審法院還查明，2004年3月15日，大慶市國有資產(chǎn)管理公司代市政府償還振富公司投資款3935.83萬元。

一審法院另查明，1998年4月27日，振富公司提出投資建設(shè)新村集中供熱系統(tǒng)工程的請示報告。1998年12月2日，大慶高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管理委員會（以下簡稱開發(fā)區(qū)管委會）下發(fā)《大慶高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管理委員會關(guān)于下達(dá)<振富房屋開發(fā)建設(shè)第十居住區(qū)基本建設(shè)計劃>的通知》，記載：同意振富公司在新村第九居住區(qū)東側(cè)占地面積為16.2公頃（含3號鍋爐房用地）規(guī)劃用地范圍內(nèi)開發(fā)建設(shè)第十居住小區(qū)工程。

1998年2月3日，振富公司取得16.07公頃土地的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。1998年12月9日，振富公司分別取得新村九區(qū)東9001號地塊41125平方米，9002號地塊41125平方米，9003號地塊39685平方米，9004號地塊38765平方米的《國有土地使用證》，使用權(quán)類 型均為出讓，用途為住宅、商服。1999年4月15日，振富公司取得訟爭土地的《用地許可證》。1999年9月27日，市政府與振富公司簽訂鍋爐房占地土地使用權(quán)出讓合同。2002年1月1日，振富公司還取得訟爭房屋的《房屋所有權(quán)證》?！洞髴c市房屋產(chǎn)權(quán)市場管理中心產(chǎn)權(quán)信息查詢報告》顯示：東風(fēng)新村振富小區(qū)鍋爐房10733平方米及其儲煤庫4535.06平方米產(chǎn)權(quán)人為大慶振富供熱有限公司（以下簡稱振富供熱公司）。

振富公司于1997年11月17日成立，注冊資本為5000萬元，企業(yè)類型為自然人出資設(shè)立的有限責(zé)任公司，為一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。1999年6月振富公司為經(jīng)營振富鍋爐房項目發(fā)起成立振富供熱公司，法定代表人為張俊臣，注冊資本19550萬元，經(jīng)營范圍為熱源經(jīng)營。

因市政府主要領(lǐng)導(dǎo)變更，市政府停止向振富公司支付優(yōu)惠政策未到位的抵頂款項。2004年4月16日，振富公司向一審法院起訴請求：市政府應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)會議紀(jì)要支付欠付優(yōu)惠政策未到位而形成的欠款3563萬元，利息1618.13萬元，共計5127.95萬元。2004年振富公司認(rèn)為城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費已經(jīng)取消，市政府不應(yīng)當(dāng)扣減該筆費用，據(jù)此請求市政府增加支付2420.65萬元。2004年6月17日，市政府以振富鍋爐房為振富供熱公司自建，產(chǎn)權(quán)亦歸其所有，振富鍋爐房項目與振富公司無關(guān)，振富公司無權(quán)就此主張權(quán)利，據(jù)此提出反訴，請求振富公司返還投資款13124.8萬元。

一審法院確定本案爭議焦點為：第一、關(guān)于鍋爐房區(qū)域占地9.2 公頃土地是否收取土地出讓金及各項規(guī)費。第二、市政府是否欠付振富公司款項以及欠付款項的依據(jù)。第三、市政府是否應(yīng)當(dāng)在振富公司總投資中扣除城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費2420.65萬元。第四、市政府反訴主張振富公司應(yīng)當(dāng)返還市政府政策優(yōu)惠款13124.80萬元是否具備事實和法律依據(jù)，應(yīng)否得到支持。

第一、關(guān)于鍋爐房區(qū)域占地9.2公頃土地是否收取土地出讓金及各項規(guī)費。一審法院認(rèn)為，1999年1月22日市政府下發(fā)會議紀(jì)要附件

（二）《大慶市人民政府關(guān)于開發(fā)建設(shè)東風(fēng)新村鍋爐房的優(yōu)惠政策》中記載：鍋爐房區(qū)域占地9.2公頃，不收土地出讓金。免征鍋爐房及其房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中的20項費用。2000年2月27日，市政府第8次市長辦公會議紀(jì)要決定，對鍋爐房區(qū)域9.2公頃土地，同意按照原會議紀(jì)要執(zhí)行，即不收土地出讓金。市政府于2002年1月25日、3月26日、8月9日、2003年4月7日、8月份形成的五次算賬匯報稿，無一份提出對9.2公頃區(qū)域內(nèi)建筑物收取土地出讓金。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第五十四條第（二）項關(guān)于城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地可以通過劃撥方式取得建設(shè)用地的規(guī)定，振富公司開發(fā)建設(shè)的鍋爐房項目既屬于城市基礎(chǔ)設(shè)施，又具有公益性質(zhì)，通過劃撥方式取得土地并不違反法律規(guī)定。因此，對于鍋爐房區(qū)域占地9.2公頃，市政府不應(yīng)當(dāng)收取土地出讓金。根據(jù)1999年1月7日市政府批準(zhǔn)振富公司的《大慶振富鍋爐房豎向圖》、《大慶振富鍋爐房位臵圖》均反映出9.2公頃區(qū)域內(nèi)設(shè)計了遮擋鍋爐房的建筑物。而1999年2月11日市政府下發(fā)優(yōu)惠政策文件時，在附表中明確只對7.02公 頃區(qū)域內(nèi)8.3萬平方米的建筑物收取土地出讓金及其各項規(guī)費，并以此抵頂部分優(yōu)惠政策額度。2002年1月25日，大慶市計劃委員會《關(guān)于振富集團(tuán)開發(fā)建設(shè)振富鍋爐房及振富小區(qū)有關(guān)問題的匯報》載明，經(jīng)多次與振富公司溝通對接，現(xiàn)基本達(dá)成一致意見，鍋爐房區(qū)域占地9.2公頃范圍，不收取土地出讓金，建筑物不收取各項規(guī)費。原市長楊信及現(xiàn)任市政府分管城市建設(shè)的副秘書長于長純均證實9.2公頃區(qū)域內(nèi)的建筑物均屬于鍋爐房的配套工程，市政府不應(yīng)當(dāng)收取土地出讓金及其各項規(guī)費。

第二、市政府是否欠付振富公司款項以及欠付款項的依據(jù)。雖然市政府五次算賬匯報稿承認(rèn)欠振富公司款，五次材料確定的欠款數(shù)額不等，最高額為7935.34萬元，最低額為7235.96萬元。但確定雙方權(quán)利義務(wù)的依據(jù)是市政府1999年1月22日所作的《會議紀(jì)要》及《會議紀(jì)要附件

（二）》，該會議紀(jì)要并無政策不到位由市政府兌付現(xiàn)金的約定，因此對于上述五份材料所述“欠款”應(yīng)理解為市政府所欠優(yōu)惠額度的數(shù)額。依據(jù)大慶市審計局作出的審計報告，確認(rèn)振富鍋爐房工程總投資為15706.77萬元，市政府給予振富公司的優(yōu)惠額度為12564.80萬元，市政府承諾的優(yōu)惠政策雖然未全部兌現(xiàn)，但振富公司要求轉(zhuǎn)化為債權(quán)償還，無事實及法律依據(jù)。故對振富公司要求市政府給付應(yīng)承擔(dān)鍋爐房工程投資款及遲延給付入網(wǎng)費利息的請求，一審法院不予支持。

第三、市政府是否應(yīng)當(dāng)在振富公司總投資中扣除城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費2420.65萬元。1997年12月19日市政府下發(fā)慶政發(fā)[1997]44 號《關(guān)于減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)取消不合理的收費、罰款、集資、基金項目和各種攤派（第二批）的通知》，取消4項不合理收費，其中包括城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費。1999年1月22日，市政府下發(fā)會議紀(jì)要附件

（二）《大慶市人民政府關(guān)于開發(fā)建設(shè)東風(fēng)新村鍋爐房的優(yōu)惠政策》，該會議紀(jì)要決定，免征鍋爐房及其房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中的20項費用，其中仍包括城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費。2002年1月25日，大慶市計劃委員會《關(guān)于振富集團(tuán)開發(fā)建設(shè)振富鍋爐房及振富小區(qū)有關(guān)問題的匯報》載明，經(jīng)多次與振富公司溝通對接，現(xiàn)基本達(dá)成一致意見，鍋爐房區(qū)域占地9.2公頃范圍，不收取土地出讓金，建筑物不收取各項規(guī)費，其中包括城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費。因市政府給予振富公司的優(yōu)惠政策中包括城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費，振富公司又以承建鍋爐房的履行行為予以承諾，且在其舉示的證據(jù)及庭審中均承認(rèn)城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費屬于優(yōu)惠政策項目，因此，振富公司主張市政府應(yīng)當(dāng)返還扣減城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費2420.65萬元的請求，一審法院不予支持。

第四、市政府反訴主張振富公司應(yīng)當(dāng)返還市政府優(yōu)惠政策款13124.80萬元是否具備事實和法律依據(jù)，應(yīng)否支持。市政府以振富公司不是鍋爐房的所有人，其未實際開發(fā)建設(shè)鍋爐房項目，未使用市政府給予的優(yōu)惠政策，振富公司應(yīng)當(dāng)負(fù)返還13124.80萬元義務(wù)為由，主張振富公司違反合同約定，未將市政府給予的優(yōu)惠政策和給付的現(xiàn)金投入鍋爐房工程，鍋爐房為振富供熱公司自建，產(chǎn)權(quán)為振富供熱公司所有，因此，振富公司應(yīng)當(dāng)返還政策優(yōu)惠款13124.80萬元。經(jīng)一審?fù)徺|(zhì)證，市政府對振富公司舉示的《關(guān)于投資建設(shè)新村集中供熱 系統(tǒng)工程的請示》及開發(fā)區(qū)管委會下發(fā)的（1998）28號文件《關(guān)于下達(dá)<振富房屋開發(fā)建設(shè)第十居住區(qū)基本建設(shè)計劃>的通知》均無異議。振富供熱公司產(chǎn)權(quán)檔案中最主要的材料是《振富房屋開發(fā)建設(shè)第十居住區(qū)基本建設(shè)計劃》的通知，此通知是產(chǎn)權(quán)管理機關(guān)為振富供熱公司頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的依據(jù)，該通知的受通知人為振富公司。雖然振富供熱公司取得了鍋爐房房屋產(chǎn)權(quán)，但不能證明振富供熱公司為鍋爐房項目的開發(fā)商。經(jīng)國家批準(zhǔn)取得土地使用權(quán)進(jìn)行項目建設(shè)者為項目開發(fā)人，即振富公司。振富公司為鍋爐房項目的開發(fā)商。市政府提供的優(yōu)惠政策是給予項目開發(fā)人的待遇，開發(fā)建設(shè)者可享受免交部分規(guī)費的優(yōu)惠政策，但不存在不享受優(yōu)惠政策就必須按市政府優(yōu)惠待遇額度予以返還的義務(wù)。因此，市政府請求振富公司返還政策優(yōu)惠款13124.80萬元，無事實及法律依據(jù)，市政府的此項請求，不予支持。

一審法院據(jù)此判決：

一、駁回振富公司的訴訟請求。

二、駁回市政府的反訴請求。一審案件受理費387440元，由振富公司負(fù)擔(dān)，反訴費666250元，由市政府負(fù)擔(dān)。

振富公司不服一審判決，向本院提起上訴，請求：撤銷一審判決主文第一項，判令市政府給付其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的工程投資款5983.65萬元，利息自欠款之日按照約定利率給付至欠款付清之日止。主要上訴理由如下：一審判決認(rèn)定市政府按照振富公司投入資金的80％予以補償，補償方式為免收各項規(guī)費，不足部分用收取的入網(wǎng)費補足，市政府未按照約定全部履行合同義務(wù)。市政府與振富公司確立了投資建設(shè)熱源工程補償合同關(guān)系，以優(yōu)惠政策額度轉(zhuǎn)化為債權(quán)的觀點沒有依 據(jù)。市政府免征20項費用的要約中包括了城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費，市政府已用履行行為對此予以承諾，故對上訴人的上訴請求應(yīng)予支持。上訴人還認(rèn)為，優(yōu)惠政策方案明確提出優(yōu)惠政策額度超過80％的部分，由開發(fā)商為政府建設(shè)等值的市政工程。免征20項規(guī)費抵頂80％的投資額，不足部分用收取入網(wǎng)費的辦法解決。前述內(nèi)容是當(dāng)事人從各項規(guī)費抵頂超額與不足兩個方面分別作出約定。若各項規(guī)費抵頂超過優(yōu)惠額度由開發(fā)商繼續(xù)出資為政府建設(shè)等值的基礎(chǔ)設(shè)施工程。此約定的實質(zhì)是市政府將超過投資總額80％的部分免收的各項規(guī)費轉(zhuǎn)換成振富公司用現(xiàn)金履行的義務(wù)，若各項規(guī)費抵頂不足則由市政府用收取的入網(wǎng)費補足，入網(wǎng)費也是現(xiàn)金給付。振富公司依據(jù)合同及實際履行行為，依法享有要求市政府給付應(yīng)由其承擔(dān)而尚未給付部分投資款的請求權(quán)。在結(jié)算過程中，五份算賬稿對明令取消的8項收費已從原抵頂項目中扣除，足以證明雙方在結(jié)算過程中對原約定已經(jīng)作出變更，配套費應(yīng)當(dāng)從抵頂項目中扣除。原審判決在‘程序上也存在缺陷。主要體現(xiàn)在：一審判決認(rèn)定合同關(guān)系成立，簡單適用實體法駁回振富公司訴訟請求即得出了裁判結(jié)論，未闡明駁回的理由，違反了民事訴訟制度的根本原則。法官在裁判文書中代替一方當(dāng)事人解釋合同內(nèi)容，違反了當(dāng)事人在合同中體現(xiàn)的意思自治，其實質(zhì)是以公權(quán)干預(yù)私權(quán)，違反了法官不得代一方當(dāng)事人抗辯的司法原則。原判超出了當(dāng)事人的訴訟請求，背離了法官不得拒絕裁判和不告不理的原則。一審判決駁回原告訴訟請求屬于未審先判，早在當(dāng)事人起訴不久，一審法院就揚言要駁回原告的訴訟請求。一審審理時間長達(dá)近兩年，嚴(yán)重超審 限。據(jù)此，請求二審法院撤銷一審判決，支持上訴人的上訴請求。

市政府答辯稱：市政府按照鍋爐房總投資80％的額度應(yīng)當(dāng)給予振富公司的政策優(yōu)惠額度已經(jīng)全部到位。市政府既不欠振富公司政策優(yōu)惠額度，更不欠工程投資款。請求二審法院依法駁回振富公司的上訴請求。理由為：市政府1999年1月22日辦公會議紀(jì)要

（二）《大慶市人民政府關(guān)于開發(fā)建設(shè)東風(fēng)新村鍋爐房的優(yōu)惠政策》是雙方共同認(rèn)可確認(rèn)雙方權(quán)利義務(wù)的文件。確認(rèn)鍋爐房區(qū)域9.2公頃土地及其地上建筑物應(yīng)否收費應(yīng)當(dāng)以此作為依據(jù)。根據(jù)辦公會議紀(jì)要

（二）規(guī)定，鍋爐房建設(shè)屬于公益事業(yè)，用地劃撥，不收取土地出讓金，表明鍋爐房區(qū)域9.2公頃土地只準(zhǔn)建設(shè)鍋爐房，不準(zhǔn)建設(shè)其他建筑，是建花園式集中供熱熱源廠。但振富公司違反規(guī)定，先是將國有劃撥土地改為商用出讓土地，然后加蓋7萬多平方米商品樓，對振富公司在9.2公頃公益用地上加蓋的7萬多平方米商品樓應(yīng)當(dāng)依法收取土地出讓金。公益用地本身不收取土地出讓金，但地上建筑物應(yīng)當(dāng)交納建設(shè)規(guī)費，商品房項目更應(yīng)當(dāng)交納建設(shè)規(guī)費。振富公司主張將市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費從優(yōu)惠政策中扣除的訴訟請求沒有法律依據(jù)。市政府雖然在1997年發(fā)文取消市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費，但不久又恢復(fù)收取。現(xiàn)凡建設(shè)項目均收取該筆費用，振富公司也不應(yīng)當(dāng)例外。

市政府按照約定，已經(jīng)按照振富鍋爐房總投資的80％額度兌現(xiàn)優(yōu)惠政策，不存在欠款。大慶市國土資源局確認(rèn)振富公司應(yīng)當(dāng)免交的四項規(guī)費數(shù)額為3831.55萬元。除公益用地以外的商品房開發(fā)部分用地34549平方米應(yīng)當(dāng)收取土地出讓金及全部用地均應(yīng)當(dāng)收取土地管 理費、土地評估費、地籍登記調(diào)查費等規(guī)費。大慶市建設(shè)局確認(rèn)免收的七項規(guī)費數(shù)額是5066.83萬元，包括7萬余平方米商品房的建設(shè)規(guī)費。大慶市教育局確認(rèn)的免收規(guī)費項目只有一個，即教師住宅提留金，數(shù)額為445.52萬元，也是按全部商品房面積收取的。根據(jù)大慶市審計局審計結(jié)果，振富公司總投資為15706萬元，市政府應(yīng)當(dāng)給予振富公司的優(yōu)惠額度為13124.80萬元。已到位的政策優(yōu)惠額度是上述三部門確認(rèn)應(yīng)當(dāng)免收的12項規(guī)費共計9343.9萬元、振富公司已經(jīng)收取的入網(wǎng)費1087萬元、市政府已經(jīng)支付給振富公司現(xiàn)金3935.83萬元，上述各項合計14366.73萬元，比應(yīng)當(dāng)給予振富公司的優(yōu)惠額度還多出1241.93萬元，據(jù)此，市政府優(yōu)惠政策額度已經(jīng)全部到位，不存在欠付優(yōu)惠政策兌現(xiàn)款及其利息問題。市政府按照鍋爐房總投資的80％給予振富公司優(yōu)惠政策，實質(zhì)是市政府在振富鍋爐房建設(shè)中的出資，應(yīng)當(dāng)對應(yīng)擁有80％產(chǎn)權(quán)，否則振富公司應(yīng)當(dāng)將市政府應(yīng)收免收的規(guī)費返還市政府。

本案所涉合同是民事合同還是行政合同由法院決定。不論是何種性質(zhì)的合同，市政府均依約履行了合同，不存在違約的事實，相反是振富公司沒有依約建設(shè)花園式熱源廠，已構(gòu)成違約。五份算賬稿內(nèi)容尚未確定，與市政府確定的優(yōu)惠政策相悖，不具備證據(jù)形式，不能作為證據(jù)使用。據(jù)此，請求二審法院駁回上訴，維持原判。

本院查明的事實與一審法院查明的事實基本一致。

本院審理過程中，合議庭曾到當(dāng)?shù)刂鞒蛛p方當(dāng)事人進(jìn)行調(diào)解，試圖化解矛盾，平息糾紛，但終因市政府拒絕，調(diào)解未果。本院認(rèn)為，第一，本案雙方當(dāng)事人在優(yōu)惠政策制定和履行中地位不平等，不屬于民法意義上的平等主體。本案振富公司是響應(yīng)“大慶市委五屆三次全委（擴(kuò)大會議）提出把城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、環(huán)境建設(shè)和招商引資作為今后工作重點”的號召，以向市政府書面請示報告和市政府主要領(lǐng)導(dǎo)批示同意的形式介入訟爭供熱工程建設(shè)的。以后，市政府在不通知振富公司參加的情況下，單方召開市政府辦公會議決定由振富公司承建訟爭項目并在市政府辦公會議紀(jì)要

（二）中制定了優(yōu)惠政策明細(xì)，振富公司接受政府辦公會議決定后，其職責(zé)是按照政府行政文書確定的權(quán)利義務(wù)履行，并無與市政府平等協(xié)商修訂市政府優(yōu)惠政策文件的余地。訟爭供熱項目建成后，市政府優(yōu)惠政策使用不足部分能否以現(xiàn)金抵頂，也是由市政府單方?jīng)Q定的，是由政府審計、計劃、建設(shè)、開發(fā)等行政管理單位按照市政府領(lǐng)導(dǎo)行政命令單方審核確定下來的。訟爭供熱建設(shè)項目優(yōu)惠政策的確定、振富公司介入的形式以及訟爭工程結(jié)算款的確定等諸多方面都是市政府單方?jīng)Q定的。盡管雙方當(dāng)事人之間在本案訟爭建設(shè)項目上不存在領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系、隸屬關(guān)系，但上述案件事實表明，市政府在制定和執(zhí)行優(yōu)惠政策方面居于支配和主導(dǎo)地位。振富公司雖然具有是否承擔(dān)訟爭項目建設(shè)的決定權(quán)，以及對優(yōu)惠政策如何理解、如何執(zhí)行的建議權(quán)，但從整體上講，在介入方式、優(yōu)惠政策制定及如何履行優(yōu)惠政策等方面，振富公司居于次要和服從的地位，雙方當(dāng)事人尚未形成民法意義上的平等主體之間的民事關(guān)系。

第二，本案雙方當(dāng)事人之間沒有形成民事合同關(guān)系?！吨腥A人民 共和國合同法》第二條規(guī)定：本法所稱合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。合同是雙方或者多方當(dāng)事人在平等自愿基礎(chǔ)上形成的意思表示一致的民事法律行為，是以設(shè)立、變更、終止民事法律關(guān)系為目的的協(xié)議。市政府制定的辦公會議紀(jì)要

（二）明確了優(yōu)惠政策原則和優(yōu)惠政策方案，是本案訟爭供熱建設(shè)項目得以執(zhí)行的主要依據(jù)，但該優(yōu)惠政策是市政府單方制定的，未邀請振富公司參加市政府辦公會議并與之平等協(xié)商，也未征得振富公司同意，市政府作出的單方意思表示，沒有振富公司的意思配合。因此，市政府辦公會議紀(jì)要等相關(guān)文件不是雙方平等協(xié)商共同簽訂的民事合同。

綜上，盡管本案雙方當(dāng)事人之間訟爭的法律關(guān)系存在諸多民事因素，但終因雙方當(dāng)事人尚未形成民法所要求的平等主體關(guān)系，市政府辦公會議關(guān)于優(yōu)惠政策相關(guān)內(nèi)容的紀(jì)要及其文件不是雙方平等協(xié)商共同簽訂的民事合同，故本案不屬于人民法院民事案件受理范圍。此糾紛是市政府前屆領(lǐng)導(dǎo)在兌現(xiàn)振富鍋爐房優(yōu)惠政策額度以及有關(guān)訟爭項目遺留的未了事項，應(yīng)當(dāng)由大慶市本屆政府領(lǐng)導(dǎo)繼續(xù)解決。原審法院將此作為民事糾紛予以受理并作出實體判決不當(dāng)，應(yīng)予糾正。據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百零八條第（四）項、第一百四十條第二款第（三）項、最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>若干問題的意見》第186條之規(guī)定，裁定如下：

一、撤銷黑龍江省高級人民法院（2004）黑民一初字第5號民事判決；

二、駁回大慶市振富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司起訴和大慶市人民政府的反訴。一、二審案件受理費共計100元，由大慶市振富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和大慶市人民政府各負(fù)擔(dān)50元。

本裁定為終審裁定。

審 判 長 紀(jì) 敏

審 判 員 馮小光

代理審判員 關(guān) 麗

二○○六年十二月十四日

書 記 員 虞文君 審判長簡介

紀(jì)敏高級法官：1947年出生，大學(xué)本科學(xué)歷，歷任最高人民法院告訴申訴庭庭長、審判監(jiān)督庭庭長、審判委員會委員，現(xiàn)任最高人民法院民事審判第一庭庭長、審判委員會委員。

第四篇：北京眾和信拓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司二手房業(yè)務(wù)辦理指南

北京眾合信拓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（頤源居租售中心）

業(yè)務(wù)辦理指南

一、新建商品房買賣(小業(yè)主首次辦理房屋登記)

1、身份證明材料(開發(fā)企業(yè))2、3、4、5、房屋所有權(quán)證原件(以上兩頂由開發(fā)企業(yè)提供，每年提供并核驗一次，一年內(nèi)無變更的，為買房人辦理轉(zhuǎn)移登記時，可不再重復(fù)提交)登記申請書原件 申請人身份證明

房屋買賣合同原件(2005年3月15日以后簽訂商品房預(yù)售合同的，提交網(wǎng)上簽訂的預(yù)售合同；2006年1月1日后簽訂商品房現(xiàn)房買賣合同的，提交網(wǎng)上簽訂的現(xiàn)房買賣合同)6、7、8、9、簽訂預(yù)售合同的，買賣雙方關(guān)于房號、房屋實測面積和房價結(jié)算的確認(rèn)書原件。房屋登記表、分戶平面圖二份原件

專項維修資金專用收據(jù)(1999年1月1日以后簽訂購房合同的原件)契稅完稅或減免稅保持憑證原件

二、存量房屋買賣(二手房轉(zhuǎn)移登記)

1、登記申請書原件

2、申請人身分證明3、4、5、房屋所有權(quán)證原件

網(wǎng)上簽約的北京市存量房屋買賣合同原件

買賣雙方當(dāng)事人約定通過專用賬戶劃轉(zhuǎn)交易結(jié)算資金的，應(yīng)提交存量房交易結(jié)算資金托管憑證原件；買賣雙方當(dāng)事人約定自行劃轉(zhuǎn)交易結(jié)算資金的，應(yīng)提交存量房交易結(jié)算資金自行劃轉(zhuǎn)聲明原件； 契稅完稅或減免稅憑證原件 房屋登記表、房產(chǎn)平面圖二份 國有土地使用證(整宗房產(chǎn))6、7、8、9、整宗劃撥土地的，提供劃撥土地轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件

10、商業(yè)配套設(shè)施轉(zhuǎn)讓的，還應(yīng)提交按規(guī)劃用途使用房屋的承諾原件。

二、已購公有住房買賣1、2、3、4、5、登記申請書原件 申請人身份證明

房屋所有權(quán)證原件

網(wǎng)上簽約的北京市存量房屋買賣合同原件

買賣雙方當(dāng)事人約定通過專用賬戶劃轉(zhuǎn)交易結(jié)算資金的，應(yīng)提交存量房交易結(jié)算資金托管憑證原件；買賣雙方當(dāng)事人約定自行劃轉(zhuǎn)交易結(jié)算資金的，應(yīng)提交存量房交易結(jié)算資金自行劃轉(zhuǎn)聲明原件；6、7、8、9、10、房屋登記表、房產(chǎn)平面圖二份 契稅完稅或減免稅憑證原件

補交土地收益的證明

補交房屋差價的證明(標(biāo)準(zhǔn)價購買的，補交金額計算公式；當(dāng)年成本價X房屋面積X6%)央產(chǎn)已購公有住房上市轉(zhuǎn)讓(包括買賣、贈與、交換)的，還應(yīng)提交央產(chǎn)房上市出售確認(rèn)表原件和牧業(yè)費、供暖費交清證明原件；

聯(lián)系人：潘金虎 電話：壹伍零壹壹叁貳壹壹捌伍 郵箱：

傳真：零壹零－捌捌陸壹叁零玖柒 公司：北京眾和信拓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司

地址：北京市海淀區(qū)翠微路4號頤源居4號樓一層頤源居租售中心

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四、房屋贈與1、2、3、4、5、6、7、登記申請書原件 申請人身份證明

房屋所有權(quán)證明原件

贈與協(xié)議公證書原件，或贈與公證書和接受贈與的書面文件原件； 契稅完稅或減免稅憑證原件 房屋登記表、房產(chǎn)平面圖二份

已購公有住房贈與的，提交補交土地收益證明及補交房屋差價(標(biāo)準(zhǔn)價、優(yōu)惠價公有住房)證明 央產(chǎn)已購公有住房，還應(yīng)提交央產(chǎn)房上市出售確認(rèn)表原件和物業(yè)費、供暖費交清證明原件；8、9、10、已購經(jīng)濟(jì)適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證滿五年的經(jīng)濟(jì)適用住房或限價商品住房贈與的，提交補交土地收益證明；

國有土地使用證(整宗房地產(chǎn))整宗劃撥用地或者整幢樓房占用劃撥土地的，提供劃撥土地轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件。

五、房屋繼承、遺贈

1、登記申請書原件2、3、4、5、6、申請人身份證明 房屋所有權(quán)證原件

繼承權(quán)公證書原件，或接受遺增公證書原件，或法院第一次法律文書原件； 房屋登記表、房產(chǎn)平面圖二份

契稅完稅或減免稅憑證原件(繼承除外)

六、夫妻間房屋轉(zhuǎn)移登記

房屋登記簿記載為夫妻一方名下的房屋，申請登記為夫妻另一方單獨所有；房屋登記簿記載為夫妻一方名下單獨所有的房屋，申請登記為夫妻一方單獨所有。

1、登記申請書原件2、3、4、5、6、申請人身份證明 房屋所有權(quán)證原件

關(guān)于房屋所有權(quán)歸屬

結(jié)婚證或婚姻關(guān)系證明；

房屋登記表、房產(chǎn)平面圖二份

7、契稅完稅或減免稅憑證原件

七、夫妻間房屋變更登記1、2、3、4、5、6、登記申請書原件 申請人身份證明 房屋所有權(quán)證原件

夫妻雙方共有房屋的協(xié)議原件 結(jié)婚證或婚姻關(guān)系證明

房屋登記表、房產(chǎn)平面圖二份

八、夫妻離婚涉及房屋轉(zhuǎn)移 婚姻關(guān)系終止，夫妻雙方分割婚內(nèi)共有財產(chǎn)，申請人提交法院第一次法律或者經(jīng)公證的離婚財產(chǎn)歸屬協(xié)議的，可以單方申請登記。

1、登記申請書原件

2、申請人身份證明

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3、房屋所有權(quán)證原件(法院判決離婚，申請人不能提交原件的，由房屋登記機構(gòu)公告作廢)

4、離婚證及離婚財產(chǎn)歸屬協(xié)議(協(xié)議離婚)或人民法院生效法律文書

5、房屋登記表、房產(chǎn)平面圖二份

6、契稅完稅或減免稅憑證原件。

九、遺失補證

1、登記申請書原件2、3、4、5、6、申請人身份證明

原售房單位出具的已領(lǐng)證說明原件(房改房，登記部門可以確認(rèn)申請人已領(lǐng)取證書的除外)已設(shè)定他項權(quán)利或預(yù)告登記的，應(yīng)出具權(quán)利人提供同意辦理遺失登記的書面證明原件。

刊登《證書遺失聲明》的報紙原件

登記部門提供房屋登記表、房產(chǎn)平面圖(申請人確認(rèn))補發(fā)房屋權(quán)屬證書或登記證明后，登記機構(gòu)在北京建設(shè)網(wǎng)上公告。

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第五篇：房地產(chǎn)商標(biāo)侵權(quán)案例(星河灣、河北冀軍利誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司)

河北省保定市中級人民法院

民 事 調(diào) 解 書

（2011）保民三初字第157號

原告廣州星河灣實業(yè)發(fā)展有限公司，住所地廣州市番禺區(qū)欖核鎮(zhèn)民生工業(yè)區(qū)。

法定代表人黃文仔，董事長。

原告廣州宏富房地產(chǎn)有限公司，住所地廣州市番禺區(qū)大石街大山村“二隊四方圍”1層。

法定代表人黃文仔，董事長。

被告河北冀軍利誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地保定市高開區(qū)金迪路世紀(jì)大廈B座4層。

法定代表人張增軍，董事長。

被告保定市君德隆房地產(chǎn)投資顧問有限公司，住所地保定市隆興中路77號隆興大廈B座505號。

法定代表人史永強，董事長。

案由：侵犯商標(biāo)專用權(quán)糾紛。

原告廣州星河灣實業(yè)發(fā)展有限公司、廣州宏富房地產(chǎn)有限公司為與被告河北冀軍利誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、保定市君德隆房地產(chǎn)投資顧問有限公司商標(biāo)侵權(quán)糾紛一案，本案在審理過程中，經(jīng)本院主持調(diào)解，雙方當(dāng)事人自愿達(dá)成如下協(xié)議：

一、被告一河北冀軍利誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在七天內(nèi)負(fù)責(zé)刪除網(wǎng)絡(luò)上有關(guān)其開發(fā)的樓盤涉及“星河灣”文字的內(nèi)容，銷毀有關(guān)售樓資料、宣傳資料，拆除涉及“星河灣”的文字標(biāo)識。

二、被告一河北冀軍利誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承諾今后不再使用“星河灣”商標(biāo)。

三、被告一河北冀軍利誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本調(diào)解協(xié)議簽訂之日起三日內(nèi)給付原告一廣州星河灣實業(yè)發(fā)展有限公司33000元。被告二保定市君德隆房地產(chǎn)投資顧問有限公司不承擔(dān)責(zé)任。

四、其它問題雙方互不追究。

案件受理費5050元，減半收取2525元，由原告一廣州星河灣實業(yè)發(fā)展有限公司承擔(dān)。

雙方均同意本調(diào)解協(xié)議簽字或捺印后，即具有法律效力。

上述協(xié)議，符合有關(guān)法律規(guī)定，本院予以確認(rèn)。

審判長房勤審判員劉華燕審判員苑汝成二0一一年十二月五日書記員黃倩