第一篇：商業(yè)運(yùn)作模式之案例分析

偉大企業(yè)的商業(yè)運(yùn)作模式——案例分析

在股市上，總有一些企業(yè)在不斷創(chuàng)造奇跡。例如貴州茅臺(tái)，從04年的20多元一股，到現(xiàn)在變成200多元一股；張?jiān)從04年的近10元積極攀升到了120元左右，類似的還有青島啤酒、云南白藥等等，難道這些只是股市中的特例，他們是否會(huì)代表著某一種商業(yè)模式的成功呢？

一、核心價(jià)值衍生模式——代表：云南白藥

中國的醫(yī)藥企業(yè)常常存在這樣的發(fā)展瓶頸，一旦離開純粹的醫(yī)療流通領(lǐng)域，幾乎就無法在其他市場領(lǐng)域拓展自己的產(chǎn)品。2001年，云南白藥的領(lǐng)導(dǎo)者王明輝提出了一個(gè)很大膽的想法，要進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新。云南白藥在王明輝的帶領(lǐng)下開始圍繞保密配方與材料科學(xué)的結(jié)合進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新，公司將此稱之為“兩翼產(chǎn)品”，主要包括：白藥創(chuàng)可貼、云南白藥牙膏及其他藥妝產(chǎn)品。該公司將將云南白藥的神奇療效添加到其他成熟產(chǎn)品中，摒棄了“核心競爭力”觀念，把保密的白藥配方變成其他產(chǎn)品的“添加劑”，重新展現(xiàn)了自身獨(dú)特的資源價(jià)值。

利用這個(gè)模式取得成功的，不僅僅是云南白藥，我們還可以想到一個(gè)百年的偉大企業(yè)——強(qiáng)生集團(tuán)。美國強(qiáng)生(Johnson & Johnson)成立于1886年，是世界上規(guī)模大、強(qiáng)生產(chǎn)品多元化的醫(yī)療衛(wèi)生保健品及消費(fèi)者護(hù)理產(chǎn)品公司。期初強(qiáng)生也僅僅是一個(gè)醫(yī)藥公司，后來利用其強(qiáng)大的科研能力，推出了邦迪、嬰兒用品等等家喻戶曉的產(chǎn)品。

每個(gè)企業(yè)都有其核心價(jià)值，當(dāng)然需要緊抓不放，但也切不可因此而守舊不求上進(jìn)，應(yīng)該以此為中心，不斷向外拓展，更充分地利用核心價(jià)值，凸顯核心價(jià)值，提升公司的內(nèi)在價(jià)值。這也歸功于這些企業(yè)的資源整合能力，改變了整個(gè)價(jià)值鏈的游戲規(guī)則。

二、繼承傳統(tǒng)，開拓創(chuàng)新——代表：貴州茅臺(tái)

“茅臺(tái)模式”的核心，不僅有中國優(yōu)秀傳統(tǒng)價(jià)值觀的傳承，更有與時(shí)俱進(jìn)改革創(chuàng)新的時(shí)代精神?！懊┡_(tái)模式”的核心，是對品牌和市場影響力的提升，并由此培養(yǎng)消費(fèi)者的信賴度和忠誠度，將健康理念、文化理念以及高品質(zhì)的理念帶入人們心中，使得茅臺(tái)酒成為白酒市場上的首選和必選產(chǎn)品。

今天的茅臺(tái)，正在經(jīng)歷一個(gè)現(xiàn)代化破譯的過程。他們擁有國內(nèi)一流的白酒實(shí)驗(yàn)室和檢測設(shè)備，以及一批專業(yè)的科研人員，成立了白酒企業(yè)第一個(gè)國家級(jí)技術(shù)中心。所以，茅臺(tái)已經(jīng)融聚了中國的傳統(tǒng)文化，但又不斷與時(shí)俱進(jìn)，為其錦上添花。

三、推進(jìn)市場導(dǎo)向——代表：青島啤酒

早在2005年前，青島啤酒采取的是單純的銷售模式。在快速消費(fèi)品領(lǐng)域，這種營銷手段屬于水平比較低的，而且在傳播上也以單方面的告知為主。隨著市場競爭的激烈，這種單方向的產(chǎn)品營銷和品牌傳播模式越來越不適合日趨個(gè)性化的消費(fèi)需求而必須求變。

對于“三位一體”的營銷模式，青啤的釋義是：“將產(chǎn)品銷售、品牌傳播、消費(fèi)者體驗(yàn)三種競爭手段結(jié)合運(yùn)用的營銷模式，三個(gè)組成部分相互支持、相互促進(jìn)，不可分割?！笨剂壳嗥〉摹叭灰惑w”營銷模式，就是將產(chǎn)品本身、品牌主張和文化訴求有機(jī)地結(jié)合在一起，向消費(fèi)者傳達(dá)青啤“激情成就夢想”的品牌主張。青島啤酒的理念也一點(diǎn)點(diǎn)從做大做強(qiáng)轉(zhuǎn)變成為做強(qiáng)做大，致力于基于發(fā)展的增長。與此同時(shí)，青島也一直在推行知識(shí)管理的建設(shè)。他構(gòu)建了以知識(shí)頻道運(yùn)營為核心的知識(shí)管理落地模式，以總部建立了“中央電視臺(tái)”，分廠和營銷中心建立“地方電視臺(tái)”為模式的構(gòu)架。通過電視臺(tái)的運(yùn)營，加強(qiáng)總部、工廠和營銷公司之間的知識(shí)交流與升級(jí)。

四、品牌瘦身顯高端——代表：張?jiān)?/p>

張?jiān)＜瘓F(tuán)是國內(nèi)葡萄酒生產(chǎn)企業(yè)老大，占全國葡萄酒市場份額的60%左右。1892年 張?jiān)ａ劸乒緞?chuàng)立，開創(chuàng)了中國工業(yè)化生產(chǎn)葡萄酒之先河。張?jiān)Ｊ且粋€(gè)綜合性企業(yè)，除了葡萄酒釀造外，還涉及了保健酒與中成藥研制開發(fā)、糧食白酒與酒精加工、進(jìn)出口貿(mào)易、包裝裝潢、機(jī)械加工、交通運(yùn)輸、玻璃制瓶、礦泉水生產(chǎn)等。

“品牌一定要專業(yè)化”，這是張?jiān)５目谔?hào)。張?jiān)?jiān)持，開發(fā)的葡萄酒，一定要用“張?jiān)！逼放疲瑢?shí)行以母品牌為主導(dǎo)的子品牌組合模式，而集團(tuán)開發(fā)的保健酒，一般不打“張?jiān)！钡呐谱?。為了提高品牌專業(yè)化，往高端產(chǎn)品領(lǐng)域發(fā)展，早在2004

年，張?jiān)Ｏ群筇蕴?00余種市場銷量小的產(chǎn)品。在2009年，張?jiān)Ｓ秩婵车袅说投似放疲?5元以下的低端甜酒全部停產(chǎn)。據(jù)了解，在國際上這種多個(gè)子品牌運(yùn)作的方式非常普遍。一般來說，歐美的葡萄酒業(yè)巨頭旗下往往有上百個(gè)品牌，但是張?jiān)Ｗ⑴c自己的品牌。這一來提高了張?jiān)５钠放菩蜗?，二來也使張?jiān)８蛹辛α恐铝τ诤诵母偁幜Φ拇蛟?，使得這個(gè)百年企業(yè)蒸蒸日上。

第二篇：商業(yè)物業(yè)管理運(yùn)作模式

商業(yè)物業(yè)的管理運(yùn)作模式

商業(yè)物業(yè)的概念、管理特征

商業(yè)物業(yè)是指集商業(yè)、娛樂、餐飲等各種功能于一體的經(jīng)營場所，其物業(yè)管理內(nèi)容包括超市、大賣場、餐飲、零售店等。商業(yè)物業(yè)具有大空間、多設(shè)備、商號(hào)多，客流量大等特點(diǎn)，物業(yè)管理與服務(wù)的難度大，責(zé)任重。一般住宅類物業(yè)管理主要管理居民的居住場所，服務(wù)對象是住戶，而商業(yè)物業(yè)作為一種商業(yè)經(jīng)營場所，其物業(yè)管理機(jī)構(gòu)面對的服務(wù)對象是業(yè)主，租戶和顧客三個(gè)方面。其中，租戶和顧客群不是長期穩(wěn)定的，而是流動(dòng)的，不斷變化的，且來源不同，構(gòu)成復(fù)雜，因此物業(yè)管理服務(wù)的好壞直接影響到商業(yè)物業(yè)的商譽(yù)。一旦物管機(jī)構(gòu)在管理服務(wù)方面出現(xiàn)差錯(cuò)，導(dǎo)致租戶或顧客不滿，對物業(yè)商譽(yù)有極大的影響。若因此失去租戶或顧客，就意味著會(huì)失去物業(yè)業(yè)主的信任，影響本企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，商業(yè)物業(yè)的物管機(jī)構(gòu)為實(shí)現(xiàn)令各方滿意的服務(wù)目標(biāo)，就要不斷調(diào)查研究市場情況，了解市場變化和不同租戶、顧客對物業(yè)管理服務(wù)的不同要求與滿意標(biāo)準(zhǔn)，以高于市場普遍水平的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來滿足他們，并贏得市場競爭。

商業(yè)物業(yè)的管理內(nèi)容一、一般性管理

1、對小業(yè)主或承租商的管理

統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)型的商用物業(yè)，其經(jīng)營者都是承租商，可以在承租合同中寫進(jìn)相應(yīng)的管理?xiàng)l款，對承租戶的經(jīng)營行為進(jìn)行規(guī)范管理，也可以以商場經(jīng)營管理公約的形式對他們進(jìn)行管理引導(dǎo)。

2、環(huán)境清潔管理

商業(yè)物業(yè)環(huán)境的清潔與否是衡量物業(yè)管理水平的重要標(biāo)志。商業(yè)物業(yè)的人流多且人員雜亂，產(chǎn)生垃圾的源頭較多。除應(yīng)有專人負(fù)責(zé)流動(dòng)保潔、及時(shí)清運(yùn)垃圾、隨時(shí)保持室內(nèi)外衛(wèi)生清潔之外，同時(shí)還應(yīng)注重提高清潔工作的專業(yè)性，滿足商業(yè)物業(yè)內(nèi)部各種設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)需要，商業(yè)物業(yè)的保潔形式具有以下主要特點(diǎn)：

A、由于商業(yè)物業(yè)日常的保潔需求時(shí)間較長（營業(yè)時(shí)間長，且節(jié)假日照常營業(yè)），在保潔人員的工作安排上一般實(shí)行兩班制，保證營業(yè)時(shí)間內(nèi)場內(nèi)衛(wèi)生營造好的購物消費(fèi)環(huán)境。B、商業(yè)物業(yè)保潔巡視的人員配備主要由物業(yè)自身 素質(zhì)及檔次來決定，商業(yè)物業(yè)保潔還需注意對停車場、垃圾存放點(diǎn)的巡視保潔，為方便顧客，還應(yīng)注意垃圾收集桶擺放的數(shù)量與位置是否合理。

C、商業(yè)物業(yè)對保潔人員的素質(zhì)要求較高，包括及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題的能力和正確處理清潔作業(yè)過程中的各種應(yīng)注意事項(xiàng)的能力。

3、安全保衛(wèi)管理

商業(yè)物業(yè)面積廣、商品多、客流量大，需要一支訓(xùn)練有素的保安和消防隊(duì)伍，并有一套緊急情況下的應(yīng)急措施。安全管理工作的基本要求是保障物業(yè)安全，維持商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理秩序。

對于商業(yè)物業(yè)的安全管理，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： A、將物業(yè)保安管理同物業(yè)消防管理相結(jié)合。

消防安全是物業(yè)安全的重要環(huán)節(jié)，由于商業(yè)物業(yè)內(nèi)人員密集、設(shè)備昂貴、財(cái)物（產(chǎn)）匯集，發(fā)生火災(zāi)所造成的生命、財(cái)產(chǎn)損失無法估量。因此，商業(yè)物業(yè)的物管機(jī)構(gòu)的每一位安全人員都應(yīng)同時(shí)是兼職消防安全管理員，并具備相應(yīng)的消防知識(shí)與技能，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理各種火災(zāi)隱患。B、將安全管理與客戶服務(wù)工作相結(jié)合。

商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)對象較多，包括業(yè)主、租戶及商業(yè)顧客，由于物業(yè)的商業(yè)特性，商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理更加強(qiáng)調(diào)管理的服務(wù)性，安全管理人員在日常工作中，隨時(shí)都可能會(huì)接到客戶的各種服務(wù)要求，因此，必須將安全人員的日常工作納入到客戶服務(wù)工作中去，為顧客提供各種細(xì)致服務(wù)，盡可能地保護(hù)業(yè)主、租戶和顧客的利益。

C、緊急事故的應(yīng)急處理。

商業(yè)物業(yè)屬開放型環(huán)境。對于高度密集性的商業(yè)物業(yè)，必須設(shè)計(jì)一套有效的緊急事故處理程序，該套程序必須為諸如火災(zāi)、電源失控、水管爆裂、犯罪活動(dòng)、爆破威脅、嚴(yán)重傷病等緊急事項(xiàng)有所準(zhǔn)備。商業(yè)物業(yè)的一些地方較易發(fā)生犯罪活動(dòng)，如商業(yè)中心的停車場就是犯罪分子與歹徒經(jīng)?；顒?dòng)的主要地方。對此，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)有許多需要改進(jìn)的地方，例如：增加照明燈以加強(qiáng)顧客安全感 ；人行道附近和停車場不應(yīng)有藏身之處 ；為顧客提供的哨崗應(yīng)安排在停車場重要位置等等。增加訓(xùn)練合格的保安人員，配備高性能的安全設(shè)備，都可在一定程度上提高安全而降低犯罪發(fā)生。

4、消防管理

商業(yè)物業(yè)常見的引發(fā)火警的原因主要為煙蒂或火種處理不當(dāng)、電器引致的火警、裝修不慎等。商業(yè)物業(yè)內(nèi)部人群密集，短時(shí)間內(nèi)的人員疏散壓力較大，消防通道必須保持暢通無阻，遇有緊急情況時(shí)能及時(shí)疏散人群。商業(yè)物業(yè)建筑應(yīng)嚴(yán)格按國家消防部門的具體有關(guān)規(guī)定配備消防裝置及設(shè)備，如火警報(bào)警系統(tǒng)、應(yīng)急發(fā)電機(jī)，應(yīng)急照明系統(tǒng)、花灑系統(tǒng)、空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)等等。物業(yè)內(nèi)務(wù)類消防設(shè)施及消防通道的指示標(biāo)識(shí)必須完整、齊全、清楚，所有固定裝置、設(shè)備或裝飾品均須達(dá)到高度安全標(biāo)準(zhǔn)，保證顧客，特別是兒童不致意外受傷。物業(yè)的消防管理還必須注意物業(yè)管理機(jī)構(gòu)與業(yè)主、租戶（使用人）之間的聯(lián)合管理，組成以物業(yè)管理公司為主，業(yè)主和租戶為輔的消防管理網(wǎng)絡(luò)，必須注意消防宣傳與強(qiáng)化消防管理之間的結(jié)合，才能真正把各項(xiàng)消防管理措施落到實(shí)處。

5、設(shè)備管理

商業(yè)物業(yè)高起點(diǎn)、高質(zhì)量的設(shè)備設(shè)施需要具有先進(jìn) 的現(xiàn)代化管理手段和專業(yè)化養(yǎng)護(hù)維修技術(shù)。由于商業(yè)物業(yè)使用頻繁，預(yù)防性的維護(hù)工作與建筑地面、設(shè)備的日常檢查工作就顯得尤為重要。因此必須加強(qiáng)各類設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)，減少停機(jī)率，并在商業(yè)物業(yè)開放運(yùn)行中及時(shí)處理各種設(shè)備故障，保證其正常運(yùn)轉(zhuǎn)，為物業(yè)業(yè)主及使用權(quán)人提供方便及不間斷服務(wù)。

6、車輛管理

停車面積供應(yīng)緊張，對往來車輛實(shí)施有序管理難度較大。商業(yè)物業(yè)類的建筑物的停車場（地上、地下停車場）應(yīng)合理規(guī)劃、加強(qiáng)使用管理，提高使用效率，不僅保證物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)良好的交通秩序和車輛停放秩序，確保業(yè)主、租戶、顧客的車輛不受損壞和失竊，還應(yīng)注意將車輛管理與環(huán)境管理、治安管理、消防管理及交通管理相結(jié)合。例如在環(huán)境管理方面要求車輛和人員保持停車場內(nèi)清潔，禁止亂丟垃圾。在消防管理方面按消防要求設(shè)置消防栓，配備滅火器等。做到既方便顧客的交通往來，吸引顧客消費(fèi)，又能保持整潔的物業(yè)環(huán)境和物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的安全與交通秩序。

二、特殊管理

1、商業(yè)物業(yè)形象的宣傳推廣

商業(yè)物業(yè)管理的一項(xiàng)重要工作，就是要做好物業(yè)商業(yè)形象的宣傳和推廣，擴(kuò)大商業(yè)物業(yè)的知名度，樹立良好的商業(yè)形象，以便吸引更多的消費(fèi)者。這是整個(gè)商業(yè)物業(yè)統(tǒng)一管理的一項(xiàng)必不可少的工作。

商業(yè)物業(yè)良好形象的作用

商業(yè)物業(yè)良好的形象是商業(yè)特色的體現(xiàn)，也是未來潛在的銷售額和一種無形的資產(chǎn)。商業(yè)物業(yè)必須具有自己鮮明的特色，才會(huì)對顧客有更多的吸引力。在各類商場不斷涌現(xiàn)，各種產(chǎn)品層出不窮、花樣繁多的今天，顧客去何處購物，選購哪家商場的商品，都會(huì)有一個(gè)比較、選擇、決策的過程，也有一種從眾心理和慣性。為此，商家應(yīng)樹立與眾不同、具有特色鮮明的形象，以形象昭示特色，以特色的商業(yè)標(biāo)識(shí)、商品、服務(wù)和特殊的營銷策略征服吸引顧客，在實(shí)際管理中不斷突出這些特色，使顧客熟悉、認(rèn)識(shí)這些特色，印入腦海，潛移默化，傳遞、追逐這些特色（一段 時(shí)間后，顧客便會(huì)將物業(yè)的形象與特色聯(lián)系起來）。這樣才能留住老顧客，吸引新顧客，有穩(wěn)定、壯大的顧客流，所以物業(yè)樓宇的良好形象就是銷售的先行指標(biāo)。同時(shí)，商業(yè)物業(yè)的良好形象一旦形成，便是一種信譽(yù)、品牌和無聲的廣告，說到底也就是一種無形資產(chǎn)。當(dāng)商業(yè)市場進(jìn)入“印象時(shí)期”后，消費(fèi)者過去買“品牌”，現(xiàn)在買“店牌”。可以說，在不同商店里，同樣品牌的商品具有不同的價(jià)值與形象，商業(yè)物業(yè)的良好形象便具有提升商品價(jià)值和形象的作用。（其確立過程如園示）

2、承租客商的選擇

商業(yè)物業(yè)是一個(gè)商業(yè)機(jī)構(gòu)群，其所有人主要是通過依靠經(jīng)營商業(yè)店鋪的出租而贏利，因而商業(yè)物業(yè)的管理者必須十分重視對客商的選擇及其搭配。

商業(yè)物業(yè)的管理者可以從以下四個(gè)方面對承租商進(jìn)行分類選擇：（見表一）承租客商在商業(yè)物業(yè)的不同作用：（見表二）商業(yè)物業(yè)的管理者，應(yīng)主要依據(jù)所管理的商業(yè)物業(yè)的規(guī)模大小和不同層次去選配承租客商。大型商業(yè)物業(yè)，如省級(jí)、國家級(jí)的，甚至是國際級(jí)的，其經(jīng)營的商品范圍、零售商店的類型以及商業(yè)機(jī)構(gòu)門類應(yīng)該是越齊越好，應(yīng)盡量爭取一些省市級(jí)、全國性乃至世界級(jí)的分店為基本承租戶，給人以購物天堂、度假去處的感覺。中型商業(yè)物業(yè)，如大城市區(qū)一級(jí)的，其經(jīng)營的商品和零售商店類型應(yīng)該盡量齊全，也應(yīng)有其他各種商業(yè)機(jī)構(gòu)，同時(shí)應(yīng)盡量爭取省市級(jí)和區(qū)級(jí)大商店的分店作為基本承租戶。小型商業(yè)物業(yè)，如一些住宅小區(qū)的購物中心則各方面都不必太全，其主要功能是為附近居民提供生活方便。

商業(yè)物業(yè)的管理運(yùn)作方式

一、管理主體的設(shè)置

商業(yè)物業(yè)應(yīng)實(shí)行統(tǒng)一的專業(yè)化管理。但在具體的管理決策上應(yīng)設(shè)立商業(yè)物業(yè)管理委員會(huì)。因?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)管理內(nèi)容雖包括物業(yè)管理、物業(yè)形象的宣傳推廣和對經(jīng)營者的分類、選擇與管理，但不涉及具體的經(jīng)營問題。物業(yè)管理公司不擁有所管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)，因而不具有物業(yè)的經(jīng)營使用權(quán)。它只是受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的委托對物業(yè)及設(shè)施、使用人的經(jīng)營行為進(jìn)行管理，以保證商業(yè)物業(yè)良好的經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營秩序，使經(jīng)營者的生意好做。商業(yè)物 業(yè)本身是一個(gè)整體，由于多家經(jīng)營，各經(jīng)營者經(jīng)營活動(dòng)的許多方面需要協(xié)調(diào)一致，而物業(yè)公司并不參與經(jīng)營，無權(quán)介入各經(jīng)營者的經(jīng)營活動(dòng)。因此，要保證管理的有效性，應(yīng)該組織由工商管理部門參與、經(jīng)營者代表組成的管理委員會(huì)，對商業(yè)物業(yè)的公共事務(wù)進(jìn)行管理。管理委員會(huì)由全體經(jīng)營者投票選舉產(chǎn)生，代表全體經(jīng)營者的利益。日常工作可以由一個(gè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，重大決策由管理委員會(huì)共同決定或者由管理委員會(huì)召開全體經(jīng)營者大會(huì)討論決定。這樣一來，商業(yè)物業(yè)的管理者就可以通過管理委員會(huì)間接地對各經(jīng)營者的經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行協(xié)調(diào)和管理。

商業(yè)物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)主要從以下幾個(gè)方面開展工作：

（１）制定管理章程，并負(fù)責(zé)監(jiān)督執(zhí)行，以規(guī)范每個(gè)經(jīng)營者的經(jīng)營行為。

（２）開展商業(yè)物業(yè)整體性的促銷活動(dòng)。如籌資、委托制作宣傳商業(yè)物業(yè)的商業(yè)廣告，舉辦節(jié)假日削價(jià)展銷會(huì)，組織顧客聯(lián)誼活動(dòng)，以商業(yè)物業(yè)名義贊助社會(huì)事業(yè)等。帶旺人氣，吸引顧客。

（３）協(xié)調(diào)商業(yè)物業(yè)各經(jīng)營者的關(guān)系。管委會(huì)可以通過共同訂立的章程，規(guī)范每個(gè)經(jīng)營者的經(jīng)營行為，協(xié)調(diào)各經(jīng)營者之間的關(guān)系。如：不得欺行霸市，不得進(jìn)行不公平的競爭； 統(tǒng)一營業(yè)時(shí)間，不影響他人營業(yè)；各自負(fù)責(zé)管好店鋪門前衛(wèi)生等。經(jīng)營者在經(jīng)營上發(fā)生的矛盾、糾紛，也可由管委會(huì)調(diào)解解決。

（４）開展一些經(jīng)營者之間的互幫互助工作，如互通信息、互相提供融資方便等。

（５）協(xié)調(diào)管理者與經(jīng)營者之間的關(guān)系。一方面，商業(yè)物業(yè)管理者可通過管委會(huì)來達(dá)到統(tǒng)一組織、協(xié)調(diào)經(jīng)營者經(jīng)營的目的。另一方面，管委會(huì)又成為經(jīng)營者與商業(yè)物業(yè)管理者之間對話的橋梁和中介。

（６）與工商管理部門配合，嚴(yán)格執(zhí)行《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》，嚴(yán)厲打擊假冒偽劣產(chǎn)品，維護(hù)商業(yè)物業(yè)的形

二、內(nèi)部管理運(yùn)作方式

1、專業(yè)化管理機(jī)制 以專業(yè)化管理要求，在歸并物業(yè)管理要點(diǎn)上著力推行建章立制工作。建立統(tǒng)一的臺(tái)帳記錄、統(tǒng)一的規(guī)章制度、統(tǒng)一的行為規(guī)范和操作規(guī)范及統(tǒng)一的文明用語規(guī)范，并按行業(yè)要求掛牌、上墻，實(shí)施制度化管理。

2、教育培訓(xùn)機(jī)制 強(qiáng)化教育培訓(xùn)，有效地實(shí)現(xiàn)人力素質(zhì)的再改造、再提升。建立堅(jiān)實(shí)的培訓(xùn)體系，實(shí)施分層次教育培訓(xùn)，不同層次人員按不同要求進(jìn)行培訓(xùn)，注重專業(yè)性、針對性和適用性相結(jié)合；推行晨會(huì)制度，把培訓(xùn)工作滲透到日常工作之中，進(jìn)行物業(yè)理念、服務(wù)規(guī)范、職業(yè)道德的潛移默化的灌輸和熏陶。

3、人力資源開發(fā)機(jī)制 建立有利于人力資源的開發(fā)和合理使用機(jī)制，打破地域，內(nèi)部流動(dòng)，平衡各物業(yè)點(diǎn)之間的骨干力量和技術(shù)力量，壓縮冗員，緩解緊缺。

4、工作責(zé)任機(jī)制 推行達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)活動(dòng)，并以此為依托，扎實(shí)管理基礎(chǔ)。除以經(jīng)濟(jì)責(zé)任書的形式向管理下達(dá)達(dá)標(biāo)要求和管理質(zhì)量目標(biāo)、與經(jīng)濟(jì)利益掛鉤、強(qiáng)化質(zhì)量意識(shí)外，還按行業(yè)達(dá)標(biāo)要求，制訂工作細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行量化管理。建立管理質(zhì)量保障體系，推行每月一次物業(yè)工作報(bào)告制度，將物業(yè)工作情況、物業(yè)隱患和整改要求以書面管理形式通報(bào)業(yè)主，加強(qiáng)雙方間的溝通和信息交流，增進(jìn)了解，取得理解、支持和配合，共同搞好物業(yè)管理。

5、管理監(jiān)督機(jī)制 成立公司、物業(yè)處經(jīng)理、領(lǐng)班的三級(jí)督查網(wǎng)絡(luò)和業(yè)余督查員隊(duì)伍，進(jìn)行物業(yè)管理質(zhì)量的動(dòng)態(tài)監(jiān)控，及時(shí)收 集各種信息，進(jìn)行管理狀態(tài)調(diào)控，為物業(yè)質(zhì)量的好轉(zhuǎn)奠定了基礎(chǔ)。

三、外部管理運(yùn)作方式

（１）成立商場管理委員會(huì)，在商場管理部設(shè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)，讓經(jīng)營者參與管理。如果商業(yè)物業(yè)屬分散產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，管理委員會(huì)由全體業(yè)主根據(jù)各自產(chǎn)權(quán)面積所占的份額，進(jìn)行投票選舉；如商業(yè)物業(yè)為統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)，則管理委員會(huì)由所有經(jīng)營者每人一票選舉產(chǎn)生。管委會(huì)的組成人員一般由５～９人為宜，不宜過多，否則不便統(tǒng)一思想、統(tǒng)一意見。管委會(huì)的人員應(yīng)該由具有一定代表性、有經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)和廣泛商業(yè)關(guān)系的人員擔(dān)任。管委會(huì)的主要任務(wù)是協(xié)助管理公司，協(xié)調(diào)、規(guī)范經(jīng)營者的經(jīng)營行為，提出經(jīng)營方面的合理化建議，決定經(jīng)營格局的調(diào)整、經(jīng)營方向的定位、經(jīng)營活動(dòng)的整體安排（如拍賣、讓利等經(jīng)營活動(dòng)的組織安排）等重大經(jīng)營行為，同時(shí)協(xié)助經(jīng)營者組織經(jīng)營、聯(lián)系貨源等，并對違規(guī) 者進(jìn)行處罰。

（２）引進(jìn)工商管理部門。在經(jīng)營場所內(nèi)，設(shè)置工商管理辦公室，由工商執(zhí)法部門協(xié)助對經(jīng)營者的經(jīng)營行為進(jìn)行管理，以保證商業(yè)物業(yè)的信譽(yù)?？偨Y(jié)

總之，商業(yè)物業(yè)管理必須科學(xué)化、制度化、規(guī)范化、高起點(diǎn)，加強(qiáng)治安防范管理，加強(qiáng)消防管理，做好防火工作，重視衛(wèi)生清潔管理，設(shè)立服務(wù)中心，完善配套服務(wù)，加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)，不斷改進(jìn)工作，致力達(dá)到繁榮經(jīng)營、長遠(yuǎn)發(fā)展的目標(biāo)。

第三篇：公租房商業(yè)運(yùn)作模式初探

公租房商業(yè)運(yùn)作模式初探

時(shí)間:2010年11月12日 09時(shí)41分 來源:中國改革 作者:李汝容、毛志榮

房地產(chǎn)行業(yè)，屢屢成為中國宏觀調(diào)控的關(guān)鍵，這與商品房市場畸形發(fā)展有很大關(guān)系。中國已經(jīng)認(rèn)識(shí)到，必須“兩條腿走路”，讓保障房與商品房同步。自2009年3月“兩會(huì)”期間溫家寶總理在政府工作報(bào)告中首次提出“積極發(fā)展公共租賃住房”以來，中央和地方密集出臺(tái)了一系列文件。公租房政策的出臺(tái)針對經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房的制度缺陷與覆蓋范圍盲點(diǎn)，已成為完善保障性住房體制、引導(dǎo)中國樓市理性健康發(fā)展的戰(zhàn)略性舉措。

但確定了“兩條腿走路”的方針之后，如何拓展公租房的資金來源，確保公租房建設(shè)可持續(xù)發(fā)展又成為新的難題。在這方面，資本市場在資金的融通運(yùn)用上本可以發(fā)揮很大作用，現(xiàn)在由于認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)和證券產(chǎn)品的缺陷，其作用還遠(yuǎn)未發(fā)揮。

借助資本市場服務(wù)于公租房建設(shè)，是當(dāng)前保障性住房體系制度設(shè)計(jì)面臨的重要課題，核心難點(diǎn)在于如何使作為公共品的公租房滿足資本市場對資本品的要求。實(shí)際上，公租房、廉租房某種意義上就是商業(yè)地產(chǎn)，是經(jīng)營性物業(yè)，因此，可考慮引入國際通行的REITs（Real Estate Investment Trusts，房地產(chǎn)投資信托基金）來擴(kuò)大資金來源。REITs是一種信托基金，以發(fā)行收益憑證方式匯集特定多數(shù)投資者資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者。在公租房基礎(chǔ)上，REITs還可以在促進(jìn)中國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展上有更廣泛的應(yīng)用。

深圳交易所金融創(chuàng)新實(shí)驗(yàn)室會(huì)同房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)機(jī)構(gòu)聯(lián)想控股融科投資，針對公租房滿足資本品要求的制度設(shè)計(jì)、政府財(cái)政補(bǔ)貼的操作方式、房地產(chǎn)投資基金參與公租房建設(shè)的運(yùn)作模式等問題進(jìn)行了探索，并相應(yīng)提出政策建議。

財(cái)政支持難以為繼

作為保障性住房政策的載體，公租房在以下三個(gè)方面具有“二次分配的公共品”特征。

——租金水平非市場化，低于市場價(jià)格。以重慶公布的公租房政策為例，租金價(jià)格擬控制在市場價(jià)格的60%以內(nèi)。

——公租房產(chǎn)權(quán)屬于政府，一般歸屬于地方國有資產(chǎn)管理部門或房管部門。

——公租房租戶的資格審查與管理由政府實(shí)施。

為確保作為公共品的公租房能夠持續(xù)發(fā)揮保障民生的功能，在制度設(shè)計(jì)及操作環(huán)節(jié)需要解決資金來源與退出機(jī)制兩大難題。

在資金來源方面，公租房建設(shè)面臨龐大資金需求，長期單純依靠政府財(cái)政支持難以為繼。以重慶為例，根據(jù)重慶市市長黃奇帆在接受媒體采訪時(shí)算的一筆賬，在重慶主城建設(shè)2000萬平方米的公租房，算上建設(shè)成本與減收土地出讓金，合計(jì)成本近1000億元。

在退出機(jī)制方面，缺乏順暢靈活的退出渠道，一方面將會(huì)限制社會(huì)資金參與公租房建設(shè)，另一方面將限制公租房政策退出的靈活性，難以適應(yīng)隨著城市化、老齡化以及城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)差異等諸多因素而不斷動(dòng)態(tài)變化的公租房需求。

制度設(shè)計(jì)應(yīng)符合資本品要求

從全球范圍的實(shí)踐來看，越來越多的國家和政府嘗試?yán)觅Y本市場的力量、社會(huì)化的資金和商業(yè)化的運(yùn)作來幫助解決保障性住房難題。

基于對解決資金來源難題的考慮，《國務(wù)院關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的若干意見》（國發(fā)〔2010〕13號(hào)）、住建部等七部委《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》（建?！?010〕87號(hào)，以下簡稱“指導(dǎo)意見”）等政策文件，已明確了“鼓勵(lì)民間資本參與政策性住房建設(shè)”的基本原則。借助資本市場，可以為公租房資產(chǎn)持有主體提供退出機(jī)制，直接或間接地拓寬公租房建設(shè)資金來源渠道。同時(shí)，必須清楚地認(rèn)識(shí)到，在公共品市場化的過程中，應(yīng)符合資本市場對資本品的相應(yīng)要求。

其一，資產(chǎn)的投資回報(bào)率應(yīng)符合資本市場要求。資本市場投資者基于投資的風(fēng)險(xiǎn)對投資回報(bào)率有明確要求和期望。對以房地產(chǎn)資產(chǎn)為標(biāo)的的投資，投資者要求租金的回報(bào)率能符合市場水平。

其二，資本市場要求投資品的權(quán)屬有明確界定。就房地產(chǎn)資產(chǎn)而言，資產(chǎn)持有人應(yīng)擁有建筑物及附著物所有權(quán)以及土地出讓使用權(quán)，物業(yè)可以整體轉(zhuǎn)讓，且轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)當(dāng)真實(shí)、合法、有效。

因此，在公租房制度設(shè)計(jì)上，需要根據(jù)資本市場的要求，完成公共品與資本品的對接。一方面，需要通過政府補(bǔ)貼的方式彌補(bǔ)公租房資產(chǎn)租金回報(bào)率，達(dá)到市場可接受的收益率水平。補(bǔ)貼方式一般可分為補(bǔ)貼前期投入成本的“補(bǔ)磚頭”方式與建成后補(bǔ)貼租金的“補(bǔ)人頭”方式兩類。結(jié)合對兩種補(bǔ)貼方式的特點(diǎn)與適用階段來分析，當(dāng)前我國公租房建設(shè)補(bǔ)貼政策極有必要探索“補(bǔ)人頭”這一補(bǔ)貼方式。具體來講，政府根據(jù)不同階層人群的實(shí)際承受能力劃分不同的補(bǔ)貼等級(jí)，支付不同數(shù)量的“租金券”，每份“租金券”代表約定的金額。在租戶安排時(shí)可將不同補(bǔ)貼等級(jí)的租戶人群混合搭配，通過“階層混搭”，避免大面積拖欠租金或形成新的城市“貧民窟”。

另一方面，公租房資產(chǎn)應(yīng)具有明確權(quán)屬，包括公租房建筑及附著物所有權(quán)、土地出讓使用權(quán)、配套物業(yè)所有權(quán)等。在滿足公共政策前提下，公租房資產(chǎn)持有者對公租房擁有一定處置權(quán)，物業(yè)可整體轉(zhuǎn)讓。

房地產(chǎn)投資基金大有可為

從海外實(shí)踐看，借助資本市場為保障性住房服務(wù)的一個(gè)重要途徑是房地產(chǎn)投資基金，即REITs。REITs主要特點(diǎn)是集合分散資金投資成熟物業(yè)組合，由專業(yè)機(jī)構(gòu)經(jīng)營管理，并將大部分租金收益以分紅方式分配給投資者。在美國，政府通過實(shí)施低收入住房返稅政策（LIHTC）吸引了一部分REITs參與公租房建設(shè)的開發(fā)和運(yùn)營，直接擴(kuò)大了公租房規(guī)模。香港政府則成功嘗試出售廉租房配套商業(yè)物業(yè)發(fā)行領(lǐng)匯房地產(chǎn)基金，獲取資金為廉租房建設(shè)運(yùn)營服務(wù)。

結(jié)合中國的實(shí)際情況，可以試驗(yàn)依托房地產(chǎn)投資基金這一資本市場金融工具，匯集投資者資金并在政府有關(guān)部門監(jiān)督指導(dǎo)下參與公租房建設(shè)和管理，探索出中國公租房建設(shè)商業(yè)化運(yùn)作的模式。通過REITs，可以將金融市場資金和房地產(chǎn)市場需求有效聯(lián)合起來，將政府的直接財(cái)政支出轉(zhuǎn)變?yōu)檎ㄟ^土地供應(yīng)、租金規(guī)范、租戶標(biāo)準(zhǔn)等方面的間接引導(dǎo)，以社會(huì)化籌資和市場化運(yùn)作的模式，投資建設(shè)保障性住房。通過在銀行間債券市場發(fā)行房地產(chǎn)信托受益券，盤活已建成的廉租房，能夠?yàn)楸Ｕ闲宰》康目沙掷m(xù)開發(fā)探索一套新的融資機(jī)制，是金融創(chuàng)新服務(wù)民生的大膽嘗試。目前各項(xiàng)技術(shù)準(zhǔn)備工作已經(jīng)基本就緒，現(xiàn)在天津正在摸索具體操作模式。

在公租房建設(shè)中引入房地產(chǎn)投資基金，能夠開創(chuàng)和實(shí)現(xiàn)保障性住房的滾動(dòng)融資與持續(xù)開發(fā)，其意義還不止于引入多少資金。除此之外，還可盤活企業(yè)存量資產(chǎn)，拓展企業(yè)融資渠道，將企業(yè)長期依靠政府資金支持的狀態(tài)轉(zhuǎn)變成自我融資；同時(shí)將金融市場資金和房地產(chǎn)市場需求有機(jī)結(jié)合，撬動(dòng)社會(huì)資金用于保障性住房建設(shè)，大大緩解了政府集中建設(shè)的財(cái)政壓力。更重要的是，它能夠分流房地產(chǎn)市場上的部分資金，引領(lǐng)房地產(chǎn)市場的價(jià)格理性回歸。

對中國而言，現(xiàn)階段可探索通過REITs為已經(jīng)完成開發(fā)并形成穩(wěn)定現(xiàn)金流的公租房資產(chǎn)提供退出機(jī)制，具體運(yùn)作模式如下：第一，公租房項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)完成并穩(wěn)定出租后，由公租房資產(chǎn)持有主體（例如政府）將資產(chǎn)出售給REITs，獲取資金進(jìn)入新一輪公租房開發(fā)。第二，政府行使公共職能，進(jìn)行租戶資格審核與持續(xù)監(jiān)督，確定補(bǔ)貼比例。第三，REITs享有公租房資產(chǎn)的完整權(quán)益，資產(chǎn)由專業(yè)管理機(jī)構(gòu)管理運(yùn)營維護(hù)，向租戶收取租金。政府的補(bǔ)貼租金券直接劃撥至REITs管理公司。第四，REITs份額上市交易，投資者通過租金（含補(bǔ)貼）回報(bào)獲得收益，并可按約定在滿足一定條件下獲得對公租房資產(chǎn)進(jìn)行相應(yīng)處置的收益。

借助資本市場，推動(dòng)公租房建設(shè)形成可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)化運(yùn)作模式，我們建議從以下幾個(gè)方面著手進(jìn)行探索：

一是按照資本市場對資本品的要求，設(shè)計(jì)補(bǔ)貼政策提升公租房資產(chǎn)收益率；同時(shí)，完善資產(chǎn)權(quán)屬安排，實(shí)現(xiàn)公共品與資本品在法律基礎(chǔ)上的對接。

二是及時(shí)探索公租房有效管理模式，通過與經(jīng)濟(jì)承受能力掛鉤的“租金券”政策，使租戶“階層混搭”，以改善租戶結(jié)構(gòu)，提前防范出現(xiàn)城市“貧民窟”。

三是引導(dǎo)培育專門投資公租房開發(fā)建設(shè)的產(chǎn)業(yè)基金，形成社會(huì)資金投資公租房建設(shè)并由REITs退出的完整鏈條。四是重視公租房配套商業(yè)物業(yè)開發(fā)，積極嘗試以配套商業(yè)物業(yè)發(fā)行REITs。

（作者：李汝容 聯(lián)想融科投資管理公司總裁

毛志榮 深圳證券交易所金融創(chuàng)新實(shí)驗(yàn)室主任）

第四篇：策劃一商業(yè)運(yùn)作模式

破 殼 計(jì) 劃

商

提 案 業(yè)模式運(yùn)作方案人 ：醬

油

一． 思想破殼

廣告人策劃一群擁有大批的專業(yè)廣告策劃人員，在專業(yè)領(lǐng)域擁有較強(qiáng)的專業(yè)知識(shí)。好多人員更是有著教高級(jí)別的職務(wù)，這為破殼計(jì)劃的實(shí)施，提供了較為可靠的媒介資源，客戶資源保障。

A.破殼計(jì)劃指的是什么？

一改往日群內(nèi)無營養(yǎng)的討論話題，通過對外與對內(nèi)的營銷，組建真實(shí)的工作平臺(tái)，為初學(xué)策劃以及策劃崗位的人員提供額外的學(xué)習(xí)和工作機(jī)會(huì)。破殼計(jì)劃需要有相應(yīng)的團(tuán)隊(duì)進(jìn)行對外宣傳，并且在團(tuán)隊(duì)內(nèi)部實(shí)行較為人性化的管理方式，讓大家在不耽誤工作的前提下，進(jìn)而提升自己的策劃水平。破殼計(jì)劃，前期的運(yùn)營中，遵從相關(guān)的工作流程，開展包括微博營銷，網(wǎng)站推廣，策劃執(zhí)行，創(chuàng)意設(shè)計(jì)等多方面的工作，后期將會(huì)擬定實(shí)體營銷的相關(guān)戰(zhàn)略。

B.破殼計(jì)劃的實(shí)施團(tuán)隊(duì)

該計(jì)劃擬將冰點(diǎn)凍力團(tuán)隊(duì)作為群商業(yè)化運(yùn)營的唯一團(tuán)隊(duì)，專業(yè)的知識(shí)人才，良好的行業(yè)平臺(tái)，為后期執(zhí)行打下了基礎(chǔ)。冰點(diǎn)凍力，是將企業(yè)創(chuàng)新意識(shí)進(jìn)行深層的挖掘與提煉，我們認(rèn)為企業(yè)堅(jiān)持固有的思想與方法，在市場營銷的車輪轉(zhuǎn)戰(zhàn)中競爭顯得力不從心，因此我們提出了“營銷保鮮”理論，讓創(chuàng)意更新鮮，讓利潤更新鮮，讓企業(yè)營銷充滿鮮活能量。成立之后，會(huì)通過大會(huì)討論，誕生團(tuán)隊(duì)隊(duì)長，創(chuàng)意組長，策劃組長，AE經(jīng)理人，財(cái)務(wù)組長，外聯(lián)組長等多個(gè)職位，各組長下設(shè)多名成員，團(tuán)隊(duì)人員齊心合力，共同促進(jìn)團(tuán)隊(duì)成長！

是時(shí)候了，讓思想破殼而出！

二．團(tuán)隊(duì)架構(gòu)及運(yùn)作形式

1.團(tuán)隊(duì)架構(gòu)：

監(jiān)督方

策劃方執(zhí)行方

策 創(chuàng)平地地

劃 意 面區(qū)區(qū)

小 小 設(shè)職公

組 組 計(jì)員司

財(cái)務(wù)監(jiān)管：

2.運(yùn)作形式：

A.全案運(yùn)作模式：

以山東為例，地區(qū)設(shè)定為山東濟(jì)南，接到全案之后，策劃組成員組建討論組進(jìn)行項(xiàng)目討論，其他成員進(jìn)行旁聽。初稿策劃案以投票方式進(jìn)行討論，超過討論組參會(huì)人員三分之一以上即為通過案，不同意見可在討論組中提出。

策劃案制定—?jiǎng)?chuàng)意小組進(jìn)行簡報(bào)與創(chuàng)意方案的撰寫—設(shè)計(jì)部門負(fù)責(zé)制作小樣—由山東地區(qū)的執(zhí)行公司來進(jìn)行項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)作—最終項(xiàng)目完成。

B.其他策劃案根據(jù)實(shí)際情況考慮

單純的設(shè)計(jì)或是策劃案等均采用方案買斷的形式進(jìn)行對外處理。

C.利潤模式

廣告人網(wǎng)站廣告招租分成微博營銷的發(fā)布

策劃案全案的設(shè)計(jì)和執(zhí)行

半案或提案的定價(jià)賣案

D.利潤分配

每個(gè)項(xiàng)目結(jié)束后都會(huì)對團(tuán)隊(duì)成員公示，視具體數(shù)額來進(jìn)行分配處理，財(cái)務(wù)管理小組卡內(nèi)最多現(xiàn)金不可超過5000元。分配方式：按小組進(jìn)行分配，各小組成員組長擁有相關(guān)的控制權(quán)力，按照團(tuán)隊(duì)成員積分制度來進(jìn)行分配額上報(bào)。假設(shè)小組共有30人，盈利為30000元，那么按照3比2的分配策劃方拿到18000元，執(zhí)行方拿到12000元。各小組組長按照團(tuán)隊(duì)成員積分表進(jìn)行考評(píng)，由財(cái)務(wù)監(jiān)管對個(gè)人員分值情況進(jìn)行比例換算分發(fā)利潤。若團(tuán)隊(duì)成員因組長評(píng)分不公而收益受損，可將情況向監(jiān)督方反映，一經(jīng)查實(shí)免除小組長職務(wù)，請離團(tuán)隊(duì)，嚴(yán)重者直接勸其退群！

后續(xù)跟進(jìn)，此方案為修改稿，供大家參考，多多指教！

第五篇：PPP模式運(yùn)作分析報(bào)告(含案例解讀)

PPP模式運(yùn)作分析報(bào)告（含案例解讀）

一、PPP模式概述

（一）PPP概述

PPP模式即(Public Private Partnership)公共政府部門與民營企業(yè)合作模式，它以參與方雙贏和多贏為合作理念，指公共部門與私企建立合作模式，通過引入私人資本將市場中的競爭機(jī)制引入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，鼓勵(lì)私企與政府進(jìn)行合作，并給予私企長期的特許經(jīng)營權(quán)和收益權(quán)，從而加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及有效運(yùn)營。參與PPP項(xiàng)目的社會(huì)資本：

（1）應(yīng)該擁有強(qiáng)大的資金實(shí)力，因?yàn)榛A(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的投資額比較大；（2）這些社會(huì)資本應(yīng)該是追求長期穩(wěn)定回報(bào)、而非短期超額利潤的；（3）這些社會(huì)資本應(yīng)該具有較強(qiáng)的項(xiàng)目管理能力。

因此，參與PPP項(xiàng)目的私營合作伙伴往往是銀團(tuán)、養(yǎng)老基金、保險(xiǎn)基金等與經(jīng)營豐富的大型工程建筑企業(yè)組建的項(xiàng)目聯(lián)合體。

（二）PPP模式三大核心

1、伙伴關(guān)系

PPP模式的第一要素是伙伴關(guān)系，這是PPP最為首要的問題，而伙伴關(guān)系的首先表現(xiàn)是具有共同的項(xiàng)目目標(biāo)。政府購買商品和服務(wù)、給予授權(quán)、征收稅費(fèi)和收取罰款，這些事務(wù)的處理并不必然表明合作伙伴關(guān)系的真實(shí)存在和延續(xù)。比如，一個(gè)政府部門每天都從同一個(gè)企業(yè)采購辦公用品并不能說明構(gòu)成伙伴關(guān)系。PPP中私營部門與政府公共部門的伙伴關(guān)系與其他關(guān)系相比，獨(dú)特之處就是項(xiàng)目目標(biāo)一致。公共部門之所以和民營部門合作并形成伙伴關(guān)系，核心問題是存在一個(gè)共同的目標(biāo)：在某個(gè)具體項(xiàng)目上，以最少的資源，實(shí)現(xiàn)最多最好的產(chǎn)品或服務(wù)的供給。私營部門是以此目標(biāo)實(shí)現(xiàn)自身利益的追求，而公共部門則是以此目標(biāo)實(shí)現(xiàn)公共福利和利益的追求。形成伙伴關(guān)系，首先要落實(shí)到項(xiàng)目目標(biāo)一致之上。但這還不夠，為了能夠保持這種伙伴關(guān)系的長久與發(fā)展，還需要伙伴之間相互為對方考慮問題，具備另外兩個(gè)顯著特征：利益共享和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)。

2、利益共享

需明確的是，PPP中公共部門與私營部門并不是簡單分享利潤，還需要控制私營部門可能的高額利潤，即不允許私營部門在項(xiàng)目執(zhí)行過程中形成超額利潤。其主要原因是，任何PPP項(xiàng)目都是帶有公益性的項(xiàng)目，不以利潤最大化為目的。如果雙方想從中分享利潤，其實(shí)是很容易的一件事，只要允許提高價(jià)格，就可以使利潤大幅度提高。不過，這樣做必然會(huì)帶來社會(huì)公眾的不滿，甚至還可能會(huì)引起社會(huì)混亂。既然形式上不能與私營部門分享利潤，那么，如何與私營部門實(shí)際地共享利益呢？在此，共享利益除了指共享PPP的社會(huì)成果，還包括使作為參與者的私人部門、民營企業(yè)或機(jī)構(gòu)取得相對平和、長期穩(wěn)定的投資回報(bào)。利益共享顯然是伙伴關(guān)系的基礎(chǔ)之一，如果沒有利益共享，也不會(huì)有可持續(xù)的PPP類型的伙伴關(guān)系。

3、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)

伙伴關(guān)系作為與市場經(jīng)濟(jì)規(guī)則兼容的PPP機(jī)制，利益與風(fēng)險(xiǎn)也有對應(yīng)性，風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)是利益共享之外伙伴關(guān)系的另一個(gè)基礎(chǔ)。如果沒有風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)，也不可能形成健康而可持續(xù)的伙伴關(guān)系。無論是市場經(jīng)濟(jì)還是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)、無論是私人部門還是公共部門、無論是個(gè)人還是企業(yè)，沒有誰會(huì)喜歡風(fēng)險(xiǎn)。即使最具冒險(xiǎn)精神的冒險(xiǎn)家，其實(shí)也不會(huì)喜歡風(fēng)險(xiǎn)，而是會(huì)為了利益千方百計(jì)地避免風(fēng)險(xiǎn)。

在PPP中，公共部門與私營部門合理分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的這一特征，是其區(qū)別于公共部門與私營部門其他交易形式的顯著標(biāo)志。例如，政府采購過程，之所以還不能稱為公私合作伙伴關(guān)系，是因?yàn)殡p方在此過程中是讓自己盡可能小地承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。而在公私伙伴關(guān)系（PPP）中，公共部門卻是盡可能大地承擔(dān)自己有優(yōu)勢方面的伴生風(fēng)險(xiǎn)，而讓對方承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)盡可能小。一個(gè)明顯的例子是，在隧道、橋梁、干道建設(shè)項(xiàng)目的運(yùn)營中，如果因一般時(shí)間內(nèi)車流量不夠而導(dǎo)致私營部門達(dá)不到基本的預(yù)期收益，公共部門可以對其提供現(xiàn)金流量補(bǔ)貼，這種做法可以在“分擔(dān)”框架下，有效控制私營部門因車流量不足而引起的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，私營部門會(huì)按其相對優(yōu)勢承擔(dān)較多的、甚至全部的具體管理職責(zé)，而這個(gè)領(lǐng)域，卻正是政府管理層“官僚主義低效風(fēng)險(xiǎn)”的易發(fā)領(lǐng)域。由此，風(fēng)險(xiǎn)得以規(guī)避。

如果每種風(fēng)險(xiǎn)都能由最善于應(yīng)對該風(fēng)險(xiǎn)的合作方承擔(dān)，毫無疑問，整個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目的成本就能最小化。PPP管理模式中，更多是考慮雙方風(fēng)險(xiǎn)的最優(yōu)應(yīng)對、最佳分擔(dān)，而將整體風(fēng)險(xiǎn)最小化。事實(shí)證明，追求整個(gè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)最小化的管理模式，要比公、私雙方各自追求風(fēng)險(xiǎn)最小化更能化解準(zhǔn)公共產(chǎn)品供給領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)。所以，我們強(qiáng)調(diào)，PPP所帶來的“一加一大于二”的機(jī)制效應(yīng)，需要突破簡單化的“融資模式”理解，上升到從管理模式創(chuàng)新的層面上理解和總結(jié)。

（三）PPP應(yīng)用領(lǐng)域

從發(fā)達(dá)國家的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來看，那些規(guī)模較大、現(xiàn)金流穩(wěn)定、長期合同關(guān)系清楚、比較適合“誰使用誰付費(fèi)”的項(xiàng)目，如地鐵、高速公路、水務(wù)、機(jī)場、供電等，比較適合采用PPP方式。

在經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)設(shè)施中，有公路、橋梁、鐵路、電信等設(shè)施，不實(shí)行收費(fèi)的交通設(shè)施（如海南地區(qū)）可以通過政府對流量付費(fèi)的方式實(shí)現(xiàn)收益。在社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施方面，有體育場、醫(yī)院、學(xué)校、政府辦公樓、會(huì)議中心、供水、排污、監(jiān)獄、歌劇院、保障房、旅游設(shè)施等，這些項(xiàng)目大多可以通過消費(fèi)者付費(fèi)形成閉環(huán)，不足部分亦可由政府根據(jù)流量付費(fèi)進(jìn)行補(bǔ)充。

二、PPP在國內(nèi)發(fā)展歷程及法律框架

最新進(jìn)展，國務(wù)院總理李克強(qiáng)在4月21日主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，部署進(jìn)一步促進(jìn)就業(yè)鼓勵(lì)創(chuàng)業(yè)，以穩(wěn)就業(yè)惠民生助發(fā)展；通過《基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)特許經(jīng)營管理辦法》，用制度創(chuàng)新激發(fā)民間投資活力?！痘A(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)特許經(jīng)營管理辦法》規(guī)定：一是在能源、交通、水利、環(huán)保、市政等基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)領(lǐng)域開展特許經(jīng)營。二是境內(nèi)外法人或其他組織均可通過公開競爭，在一定期限和范圍內(nèi)參與投資、建設(shè)和運(yùn)營基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)并獲得收益。三是完善特許經(jīng)營價(jià)格或收費(fèi)機(jī)制，政府可根據(jù)協(xié)議給予必要的財(cái)政補(bǔ)貼，并簡化規(guī)劃選址、用地、項(xiàng)目核準(zhǔn)等手續(xù)。政策性、開發(fā)性金融機(jī)構(gòu)可給予差異化信貸支持，貸款期限最長可達(dá)30年。四是允許對特許經(jīng)營項(xiàng)目開展預(yù)期收益質(zhì)押貸款，鼓勵(lì)以設(shè)立產(chǎn)業(yè)基金等形式入股提供項(xiàng)目資本金，支持項(xiàng)目公司成立私募基金，發(fā)行項(xiàng)目收益票據(jù)、資產(chǎn)支持票據(jù)、企業(yè)債、公司債等拓寬融資渠道。五是嚴(yán)格履約監(jiān)督，保障特許經(jīng)營者合法權(quán)益，穩(wěn)定市場預(yù)期，吸引和擴(kuò)大社會(huì)有效投資。

三、PPP模式分類

PPP模式可分為融資性質(zhì)、非融資性質(zhì)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓與合資合作四種類型。

（一）、融資性質(zhì)

1、建造、運(yùn)營、移交（BOT）私營部門的合作伙伴被授權(quán)在特定的時(shí)間內(nèi)融資、設(shè)計(jì)、建造和運(yùn)營基礎(chǔ)設(shè)施組件（和向用戶收費(fèi)），在期滿后，轉(zhuǎn)交給公共部門的合作伙伴。

2、建造、擁有、運(yùn)營、移交（BOOT）

私營部門為設(shè)施項(xiàng)目進(jìn)行融資并負(fù)責(zé)建設(shè)、擁有和經(jīng)營這些設(shè)施，待期限屆滿，民營機(jī)構(gòu)將該設(shè)施及其所有權(quán)移交給政府方。

3、建造、移交（BT）

民營機(jī)構(gòu)與政府方簽約，設(shè)立項(xiàng)目公司以階段性業(yè)主身份負(fù)責(zé)某項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施的融資、建設(shè)，并在完工后即交付給政府。

4、建設(shè)、移交、運(yùn)營（BTO）

民營機(jī)構(gòu)為設(shè)施融資并負(fù)責(zé)其建設(shè)，完工后即將設(shè)施所有權(quán)移交給政府方；隨后政府方再授予其經(jīng)營該設(shè)施的長期合同。

5、重構(gòu)、運(yùn)營、移交（ROT）

民營機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)既有設(shè)施的運(yùn)營管理以及擴(kuò)建/改建項(xiàng)目的資金籌措、建設(shè)及其運(yùn)營管理，期滿將全部設(shè)施無償移交給政府部門。

6、設(shè)計(jì)建造（DB）

在私營部門的合作伙伴設(shè)計(jì)和制造基礎(chǔ)設(shè)施，以滿足公共部門合作伙伴的規(guī)范，往往是固定價(jià)格。私營部門合作伙伴承擔(dān)所有風(fēng)險(xiǎn)。

7、設(shè)計(jì)、建造、融資及經(jīng)營（DB-FO）

私營部門的合作伙伴設(shè)計(jì)，融資和構(gòu)造一個(gè)新的基礎(chǔ)設(shè)施組成部分，以長期租賃的形式，運(yùn)行和維護(hù)它。當(dāng)租約到期時(shí)，私營部門的合作伙伴將基礎(chǔ)設(shè)施部件轉(zhuǎn)交給公共部門的合作伙伴。

8、建造、擁有、運(yùn)營（BOO）

私營部門的合作伙伴融資、建立、擁有并永久的經(jīng)營基礎(chǔ)設(shè)施部件。公共部門合作伙伴的限制，在協(xié)議上已聲明，并持續(xù)的監(jiān)管。

9、購買、建造及營運(yùn)（BBO）

一段時(shí)間內(nèi)，公有資產(chǎn)在法律上轉(zhuǎn)移給私營部門的合作伙伴。建造、租賃、營運(yùn)及移交（BLOT）

10、只投資

私營部門的合作伙伴，通常是一個(gè)金融服務(wù)公司，投資建立基礎(chǔ)設(shè)施，并向公共部門收取使用這些資金的利息。

（二）、非融資性質(zhì)

1、作業(yè)外包

政府或政府性公司通過簽定外包合同方式，將某些作業(yè)性、輔助性工作委托給外部企業(yè)/個(gè)人承擔(dān)和完成，以期達(dá)到集中資源和注意力于自己的核心事務(wù)的目的。一般由政府方給作業(yè)承擔(dān)方付費(fèi)

2、運(yùn)營與維護(hù)合同（O&M）

私營部門的合作伙伴，根據(jù)合同，在特定的時(shí)間內(nèi)，運(yùn)營公有資產(chǎn)。公共合作伙伴保留資產(chǎn)的所有權(quán)。

3、移交、運(yùn)營、移交（TOT）

政府部門將擁有的設(shè)施的移交給民營機(jī)構(gòu)運(yùn)營，通常民營機(jī)構(gòu)需要支付一筆轉(zhuǎn)讓款，期滿后再將設(shè)施無償移交給政府方。

（三）股權(quán)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓

政府將國有獨(dú)資或國有控股的企業(yè)的部分產(chǎn)權(quán)/股權(quán)轉(zhuǎn)讓給民營機(jī)構(gòu)，建立和形成多元投資和有效公司治理結(jié)構(gòu)，同時(shí)政府授予新合資公司特許權(quán)，許可其在一定范圍和期限內(nèi)經(jīng)營特定業(yè)務(wù)。

（四）合資合作

政府方以企業(yè)的資產(chǎn)與民營機(jī)構(gòu)（通常以現(xiàn)金方式出資）共同組建合資公司，負(fù)責(zé)原國有獨(dú)資企業(yè)的經(jīng)營。同樣，政府將授予新合資公司特許權(quán)，許可其在一定范圍和期限內(nèi)經(jīng)營特定業(yè)務(wù)。

四、PPP項(xiàng)目的回報(bào)機(jī)制

PPP項(xiàng)目的回報(bào)機(jī)制主要有三種： 第一種：政府以財(cái)政預(yù)算付費(fèi)，將費(fèi)用支付給項(xiàng)目公司，項(xiàng)目公司免費(fèi)給使用都提供服務(wù)。

第二種：使用者向項(xiàng)目公司支付費(fèi)用，項(xiàng)目公司為使用者提供有償服務(wù) 第三種：使用者向項(xiàng)目公司支付一定費(fèi)用，項(xiàng)目公司為使用者提供比較優(yōu)惠的有償服務(wù)，同時(shí)政府給予項(xiàng)目公司一定的補(bǔ)貼，以彌補(bǔ)其經(jīng)營的成本缺口，保證其收益。

五、PPP的參與主體與合同體系

一個(gè)PPP項(xiàng)目中參與主體眾多，要協(xié)調(diào)的關(guān)系也比較復(fù)雜，主要涉及政府、發(fā)起方、項(xiàng)目公司、融資方、擔(dān)保方、具體的項(xiàng)目執(zhí)行伙伴包括承包商、運(yùn)營商、供應(yīng)商以及外圍提供各位咨詢服務(wù)的主體如審計(jì)師、融資顧問、法律和稅務(wù)顧問等。在眾多主體中，項(xiàng)目公司是執(zhí)行的核心，各方的關(guān)系要通過完善的合同體系對責(zé)權(quán)利進(jìn)行明確的劃分。

六、PPP項(xiàng)目實(shí)施流程

按財(cái)務(wù)部發(fā)布《政府和社會(huì)資本合作模式操作指南》，PPP項(xiàng)目實(shí)施流程如下：

具體內(nèi)容詳見附件《政府和社會(huì)資本合作模式操作指南》。

七、PPP模式主要方式的SWOT和風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）企業(yè)參與PPP項(xiàng)目的SWOT分析

1、優(yōu)勢分析

有利于私企先進(jìn)技術(shù)和有效率的管理經(jīng)驗(yàn)的引入，從而提高項(xiàng)目的運(yùn)作效率和服務(wù)質(zhì)量。由于各方的合作始于項(xiàng)目的確認(rèn)和可行性研究階段，因而在論證階段就能商討項(xiàng)目在建設(shè)過程中應(yīng)采用的技術(shù)方案和項(xiàng)目生命周期中的風(fēng)險(xiǎn)分配問題。項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)由私企和政府共同承擔(dān)，形成戰(zhàn)略聯(lián)盟，減少私企的投資風(fēng)險(xiǎn)，二者可以取長補(bǔ)短，充分發(fā)揮各自的優(yōu)勢，使風(fēng)險(xiǎn)合理分配。而政府部門仍具有一定的決策權(quán)和控制權(quán)，同時(shí)，可以在保證質(zhì)量的前提下減輕政府財(cái)政預(yù)算壓力。政府給予私企相應(yīng)的扶持及優(yōu)惠政策，同時(shí)可以對用戶收費(fèi)以收回成本。

2、劣勢分析

項(xiàng)目的最終所有權(quán)不屬于私企，項(xiàng)目后期有一定的金融風(fēng)險(xiǎn)。要充分考慮項(xiàng)目各方的利益情況，需設(shè)定合理的回報(bào)率，同時(shí)因政府在項(xiàng)目中有一定的監(jiān)管責(zé)任，不確定因素容易導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)。

3、機(jī)會(huì) 由于我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展及人民生活水平的不斷提高，現(xiàn)有的基礎(chǔ)設(shè)施已無法滿足發(fā)展需要。同時(shí)我國的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與發(fā)達(dá)國家還存在一定的差距，尤其是西部大開發(fā)使西部地區(qū)對基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)需求巨大。

由于公共基礎(chǔ)設(shè)施非排他性非競爭性特征及效益外溢性，同時(shí)在生產(chǎn)上具有投資密集、投資周期長、投資回收緩慢等特點(diǎn)。目前我國基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)大部分還是依靠政府的投入，但政府財(cái)政資金短缺，使政府無法提供足夠的資金滿足建設(shè)要求，因而急需引入私企資本解決基礎(chǔ)建設(shè)政府資金不足的問題。

近期政府也在發(fā)布一系列文件推動(dòng)混合所有制改革及加大特許經(jīng)營許可與推進(jìn)力度。

4、威脅

一是國內(nèi)相關(guān)法律法規(guī)制度不完善。PPP項(xiàng)目運(yùn)作需要完善的法律法規(guī)對參與方進(jìn)行有效約束，目前國內(nèi)相關(guān)的法律法規(guī)仍不健全，相關(guān)經(jīng)驗(yàn)有待積累。二是相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制還不成熟。由于項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)不足，目前國內(nèi)尚未形成發(fā)起人(建設(shè)方、運(yùn)營方、融資方)、中介機(jī)構(gòu)(規(guī)劃設(shè)計(jì)、咨詢)等風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)機(jī)制。三是利益分配機(jī)制不健全。由于缺乏合理定價(jià)機(jī)制以及對企業(yè)的“約束性條款”，導(dǎo)致部分項(xiàng)目出現(xiàn)“暴利”或虧損。

（二）BOT模式的優(yōu)劣分析

1、采用BOT模式的優(yōu)勢

企業(yè)作為項(xiàng)目的發(fā)起人或承包商采用BOT方式具有以下幾方面的優(yōu)勢（1）充分利用項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)狀況的彈性，減少資本金支出，實(shí)現(xiàn)“小投入做大項(xiàng)目”或“借雞下蛋”。BOT項(xiàng)目的資金分為項(xiàng)目資本金和項(xiàng)目建設(shè)資金兩部分，其中項(xiàng)目公司的資本金只占一小部分，70%~90%資金要通過銀團(tuán)貸款等融資方式解決。

（2）能利用資產(chǎn)負(fù)債表外融資的特點(diǎn)，拓寬資金來源，減輕債務(wù)負(fù)擔(dān)。傳統(tǒng)的融資方式項(xiàng)目債務(wù)是投資者的債務(wù)的一部分，出現(xiàn)在其資產(chǎn)負(fù)債表上，BOT模式的融資方式不同于傳統(tǒng)的融資方式，他是資產(chǎn)負(fù)債表外融資，是指通過投／融資結(jié)構(gòu)，使債務(wù)不出現(xiàn)在項(xiàng)目公司的資產(chǎn)負(fù)債表中。

（3）能利用有限追索權(quán)的特點(diǎn)，加上其他風(fēng)險(xiǎn)管理措施，合理分配風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)對項(xiàng)目收益的控制和保留較高的投資回報(bào)率，能提高競爭力，創(chuàng)造較多商業(yè)機(jī)會(huì)。國家作為項(xiàng)目的最終擁有人采用BOT方式具有以下幾方面的優(yōu)勢：

（1）資金的利用方面：政府采用BOT方式能吸引大量的民營資本和國外資金，以解決建設(shè)資金的缺口問題；另外，BOT方式還有利于政府調(diào)整外資的使用結(jié)構(gòu)，把民間資本引導(dǎo)到基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)上，以便于政府集中有限資源投入到那些不被投資者看好但又關(guān)系國計(jì)民生的重大項(xiàng)目上。

（2）風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移方面：基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的建設(shè)運(yùn)營周期長、規(guī)模大，風(fēng)險(xiǎn)也大。在BOT模式中，政府將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給了項(xiàng)目的投資者。項(xiàng)目借款及其風(fēng)險(xiǎn)由承包商承擔(dān)，而政府不再需要對項(xiàng)目債務(wù)擔(dān)?；蚝炇?，減輕了政府的債務(wù)負(fù)擔(dān)。（3）項(xiàng)目的運(yùn)作效率方面：項(xiàng)目公司為了降低項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營過程中所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，獲得較多的利潤回報(bào)，必然采用先進(jìn)的設(shè)計(jì)和管理方法，引入成熟的經(jīng)營機(jī)制，從而有助于提高基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的建設(shè)與經(jīng)營效率，確保項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量和加快項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度，保證項(xiàng)目按時(shí)按質(zhì)完成。

（三）采用BOT模式的劣勢

對企業(yè)而言采用BOT方式具有以下的缺點(diǎn)：

（1）融資成本較高，因此要求的投資回報(bào)率也高。由于BOT項(xiàng)目的總投資規(guī)模很大，絕大部分的建設(shè)資金要通過銀行貸款或發(fā)行企業(yè)債券等方式融資，融資成本較高，要求投資回報(bào)率較大幅度的高于貸款利率，因此對項(xiàng)目本身的收益要求較高。

（2）投資額大、投資期長、收益的不確定性大。BOT項(xiàng)目都是大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目總造價(jià)一般都在幾億甚至幾十億，建設(shè)和運(yùn)營周期長，期間發(fā)生各種風(fēng)險(xiǎn)無法預(yù)測，收益并不穩(wěn)定。

（3）合同文件繁多復(fù)雜。BOT方式是一個(gè)復(fù)雜的程序，合同結(jié)構(gòu)繁多，包括與政府簽訂特許權(quán)協(xié)議，項(xiàng)目公司簽的股東協(xié)議，與承包商簽訂建設(shè)合同，與金融機(jī)構(gòu)簽訂貸款協(xié)議，與保險(xiǎn)公司簽訂保險(xiǎn)協(xié)議等。企業(yè)為維護(hù)自身利益就必須花費(fèi)大量精力做這些工作。

（4）有時(shí)融資杠桿能力不足，且母公司有時(shí)仍需承擔(dān)部分風(fēng)險(xiǎn)。

（5）適用范圍有局限，較適用于盈利性的公共產(chǎn)品和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目。國家采用BOT方式具有以下的劣勢:

（1）采用BOT方式，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目在特許權(quán)規(guī)定的期限內(nèi)將全權(quán)交由項(xiàng)目公司去建設(shè)和經(jīng)營，減弱了政府對項(xiàng)目的影響力和控制力。

（2）BOT方式組織結(jié)構(gòu)沒有一個(gè)相互協(xié)調(diào)的機(jī)制。由于各參與方都會(huì)以各自的利益為重，以實(shí)現(xiàn)自身利益最大化為目標(biāo)，這使得他們之間的利益沖突再所難免。（3）可能造成設(shè)施的掠奪性經(jīng)營。BOT項(xiàng)目在轉(zhuǎn)讓到政府方面之前，政府對項(xiàng)目的控制難度相對加大了；而且由于大量項(xiàng)目建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到項(xiàng)目公司，這使項(xiàng)目公司往往要求有較高的投資回報(bào)率來補(bǔ)償其所受的風(fēng)險(xiǎn)。如果在運(yùn)營期中增關(guān)設(shè)卡，提高交易費(fèi)用，以加速其成本回收及利潤獲取，而此時(shí)政府又無能為力，其結(jié)果往往與促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目的產(chǎn)生矛盾。

八、PPP模式主要風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）PPP模式面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)

1、政策風(fēng)險(xiǎn)

由于PPP項(xiàng)目延續(xù)時(shí)間長，難免要經(jīng)歷業(yè)主相關(guān)責(zé)任人的更替及相關(guān)政策的變化，人員更替及相關(guān)政策的變化易致使項(xiàng)目投資回收無保證，投資者無法獲取最起碼的回報(bào)，迫使投資者低條件提前轉(zhuǎn)讓。

2、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的主要表現(xiàn)為：

（1）政府的的經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，金融發(fā)展情況，其中包括官方銀行利率、信貸管理制度；

（2）市場情況，其中包括價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)、競爭風(fēng)險(xiǎn)和需求風(fēng)險(xiǎn)；

（3）工程實(shí)施水平，其中包含項(xiàng)目實(shí)施團(tuán)隊(duì)的素質(zhì)、能力、總成本及經(jīng)營情況等。

3、法律風(fēng)險(xiǎn)。

法律風(fēng)險(xiǎn)指由于法律的完善程度和變動(dòng)情況給項(xiàng)目帶來的風(fēng)險(xiǎn)，包括專門涉及和規(guī)范PPP模式相關(guān)的的法律的變化，以及出現(xiàn)金融、工期和費(fèi)用索賠等糾紛時(shí)，能得到及時(shí)仲裁或處理。還包括保障投資人的建設(shè)和經(jīng)營權(quán)、投資收益的法律條文，以及對項(xiàng)目特許保障，如優(yōu)選移交權(quán)、廢止或拒絕續(xù)訂等違約風(fēng)險(xiǎn)。

4、環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。

環(huán)境包括自然環(huán)境和社會(huì)環(huán)境,自然環(huán)境一般指氣候條件、氣象變化情況。PPP項(xiàng)目所在地區(qū)的溫度、濕度、降雨雪量、風(fēng)力、晴雨天數(shù)，特別是自然災(zāi)害情況，如地震、洪水、風(fēng)暴及海嘯；項(xiàng)目對社會(huì)及人們生活與工作環(huán)境污染的限制因素。

5、經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)是指項(xiàng)目公司在項(xiàng)目經(jīng)營和管理過程中，由于外部環(huán)境的變化或經(jīng)營者的行為疏忽，直接影響到項(xiàng)目的獲利能力，包括經(jīng)營管理者的素質(zhì)、機(jī)組設(shè)備維護(hù)更新情況等。

6、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)

技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)是由于項(xiàng)目公司在與承包商進(jìn)行工程分包時(shí)約束不嚴(yán)或監(jiān)督不力造成的，所以項(xiàng)目公司應(yīng)完全承擔(dān)責(zé)任。對于工程延期和工程缺陷應(yīng)在分包合同中做出規(guī)定，與承包商的經(jīng)濟(jì)利益掛鉤。項(xiàng)目公司還應(yīng)在工程費(fèi)用以外留下一部分維修保證金或施工后質(zhì)量保證金，以便順利解決工程缺陷問題。對于影響整個(gè)工程進(jìn)度和關(guān)系整體質(zhì)量的控制工程，項(xiàng)目公司還應(yīng)進(jìn)行較頻繁的期間監(jiān)督。

7、不可抵抗外力風(fēng)險(xiǎn)

這種風(fēng)險(xiǎn)具有不可預(yù)測性和損失額的不確定性，有可能是毀滅性損失。而政府和私人機(jī)構(gòu)都無能為力。對此可以依靠保險(xiǎn)公司承擔(dān)部分風(fēng)險(xiǎn)。這必然會(huì)增大工程費(fèi)用，對于大型PPP項(xiàng)目往往還需要多家保險(xiǎn)公司進(jìn)行分保。在項(xiàng)目合同中政府和項(xiàng)目公司還應(yīng)約定該風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)方法。

（二）風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制

PPP項(xiàng)目參與者眾多，公平、有效的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制是PPP項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。一般來看，PPP風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的最優(yōu)原則是私營部門承擔(dān)建造、運(yùn)營、技術(shù)等風(fēng)險(xiǎn)；政府承擔(dān)政治、法律、政策等風(fēng)險(xiǎn)。具體來講，PPP風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制還應(yīng)該遵守以下原則：一是承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)程度與所得回報(bào)相匹配，二是承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)要有上限。

1、PPP項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)方式

2、PPP項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的原則（1）對稱性原則

對稱性原則是指當(dāng)一方有義務(wù)去承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)損失，必然有權(quán)利要求風(fēng)險(xiǎn)變化帶來的經(jīng)濟(jì)收益；一方承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)量應(yīng)與所取得的收益相匹配，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)才有意義。公共部門承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)也可以從中獲益；同時(shí)公私雙方的風(fēng)險(xiǎn)信息也要對稱，這樣才能鼓勵(lì)公私雙方主動(dòng)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，保證項(xiàng)目談判能公平、有效、順利地進(jìn)行。（2）最優(yōu)性原則 最優(yōu)性原則是分擔(dān)主體之間實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)量的最優(yōu)分配。某一方處于最有利控制地位又能以最低成本控制該風(fēng)險(xiǎn)，則風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)分配給該主體。某一方項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理水平提高，必然使風(fēng)險(xiǎn)管理成本不斷上升，但風(fēng)險(xiǎn)損失不斷減少，存在一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)管理的最優(yōu)點(diǎn)，使風(fēng)險(xiǎn)管理成本最小。（3）上限性原則

上限性原則是指在PPP項(xiàng)目運(yùn)營時(shí)，當(dāng)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)所引起的損失比預(yù)估要大的多，此時(shí)決不能讓一方單獨(dú)承擔(dān)這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，否則必將影響某一方管理項(xiàng)目的積極性，必然會(huì)降低提供公共設(shè)施和服務(wù)的效率，直至項(xiàng)目失敗。（4）動(dòng)態(tài)性原則

動(dòng)態(tài)性原則是指從項(xiàng)目的全壽命周期角度出發(fā)，公私雙方本著考慮項(xiàng)目整體利益，隨著項(xiàng)目的進(jìn)展，當(dāng)內(nèi)外部條件發(fā)生變化時(shí)，通過重新談判來調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)，重新確定風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)格局。PPP特許權(quán)協(xié)議是具有不完全合同性質(zhì)的，因?yàn)樵赑PP合同談判時(shí)，公私雙方不能夠識(shí)別所有項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，所以需要簽訂重新談判的條款來調(diào)整項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)，協(xié)同解決風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目“雙贏”的目的。

九、PPP項(xiàng)目案例介紹

（一）北京地鐵16號(hào)線項(xiàng)目 北京市交通委員會(huì)代表北京市政府與北京京港地鐵有限公司草簽了《北京地鐵十六號(hào)線項(xiàng)目特許協(xié)議》(簡稱《特許協(xié)議》)。京港地鐵采用PPP模式(公私合作)投資150億元參與16號(hào)線的投資、建設(shè)和運(yùn)營，并獲得北京地鐵16號(hào)線30年的運(yùn)營權(quán)。

京港地鐵負(fù)責(zé)維護(hù)全部設(shè)施，北京地鐵16號(hào)線計(jì)劃總投資474億元人民幣，分為A、B兩個(gè)部分。A部分主要包括洞體、軌道等土建部分，由北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司代表北京市政府投資并所有，在項(xiàng)目建成后租賃給京港地鐵使用;B部分主要包括車輛、通信、信號(hào)、供電、空調(diào)通風(fēng)、防災(zāi)報(bào)警、設(shè)備監(jiān)控、自動(dòng)售檢票等系統(tǒng)及車輛段、停車場中的機(jī)電設(shè)備等內(nèi)容，由京港地鐵投資150億元人民幣，按PPP模式實(shí)行特許經(jīng)營。特許期內(nèi)，京港地鐵負(fù)責(zé)16號(hào)線全部設(shè)施(包括A和B兩部分)的維護(hù)和除洞體外的資產(chǎn)更新改造及追加投資。在特許經(jīng)營期結(jié)束后，京港地鐵將項(xiàng)目設(shè)施完好、無償移交給市政府。

三家銀行提供資金保障，為保障《特許協(xié)議》的實(shí)施，京港地鐵與三家銀行聯(lián)合簽署《銀企戰(zhàn)略合作協(xié)議》，為京港地鐵16號(hào)線項(xiàng)目提供資金保障，從項(xiàng)目的建設(shè)期到運(yùn)營期提供全生命周期的資金支持。同時(shí)，為保障地鐵16號(hào)線的籌建工作有序開展，京港地鐵與相關(guān)投資單位簽署了管理協(xié)議。

（二）山西陽侯高速公路項(xiàng)目

近年來山西省政府加大公路建設(shè)資力度，目前已經(jīng)貸款１６００多億元投資高速公路，今后幾年還將繼續(xù)增加投資１６００多億元，進(jìn)一步投入高速公路建設(shè)，徹底改變山西省公路交通落后的現(xiàn)狀。山西陽侯高速公路是山西晉侯高速公路的主要部分，全長130.578公里，項(xiàng)目總投資54億元人民幣，其中建安投資43.4億元。在開發(fā)中西部的大好形勢下，山西省交通廳轉(zhuǎn)變投資理念，改變長期由政府負(fù)債，向銀行貸款修建高速公路的單一模式，批準(zhǔn)山西中昌集團(tuán)有限公司采用ＢＴ模式，投融資、建設(shè)、移交山西陽侯高速公路。通過競爭性投標(biāo)，中國港灣建設(shè)（集團(tuán)）總公司中標(biāo)，以15.55億元人民幣獲得陽侯高速公路一期工程關(guān)門至侯馬段的BT投融資、建設(shè)主體，建設(shè)工期2年。

經(jīng)山西省交通廳審核、批復(fù)，業(yè)主對山西陽侯高速公路項(xiàng)目資金來源要求BT模式的投融資、建設(shè)主體(以下簡稱“BT投資主體”)具有不低于35%的自有資金，其余65%的建設(shè)資金通過融資方式解決；從項(xiàng)目建成移交驗(yàn)收后次日起，業(yè)主分3年等額回購。建設(shè)期和回購期的全部資金（包括資本金和貸款）均按中國人民銀行總行同期貸款利率計(jì)息（即不上浮也不下?。?，計(jì)入回購款中?；刭徖⒌挠?jì)息方式為發(fā)生一筆，計(jì)息一筆，余額計(jì)息。

山西陽侯高速公路有限公司為BT中標(biāo)人提供回購承諾函和國有商業(yè)銀行或股份商業(yè)銀行的省級(jí)分行以上級(jí)別的銀行出具的包括建設(shè)期和回購期在內(nèi)的為期6年的全額回購履約保函。

（三）國家體育場（鳥巢）項(xiàng)目（不成功案例）

國家體育場工程總占地面積21公頃，建筑面積25.8萬平方米，項(xiàng)目2003年12月24日開工建設(shè)，2008年6月28正式竣工。國家體育場有限責(zé)任公司負(fù)責(zé)國家體育場的融資和建設(shè)工作，北京中信聯(lián)合體體育場運(yùn)營有限公司負(fù)責(zé)30年特許經(jīng)營期內(nèi)的國家體育場賽后運(yùn)營維護(hù)工作。

2003年8月9日，中標(biāo)人中國中信集團(tuán)聯(lián)合體分別與北京市人民政府、北京奧組委、北京市國有資產(chǎn)有限責(zé)任公司簽署了《特許權(quán)協(xié)議》、《國家體育場協(xié)議》和《合作經(jīng)營合同》三個(gè)合同協(xié)議。之后，聯(lián)合體與代表北京市政府的國有資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司共同組建了項(xiàng)目公司——國家體育場有限責(zé)任公司。項(xiàng)目總投資為313900萬元，北京市國有資產(chǎn)經(jīng)營有限責(zé)任公司代表政府出資58%，中信聯(lián)合體出資42%。在中信集團(tuán)聯(lián)合體42%的投資中，中信集團(tuán)所占比例為65%、北京城建集團(tuán)所占比例為30%、美國金州公司所占比例為5%。項(xiàng)目結(jié)果：奧運(yùn)會(huì)過后，由于缺乏足夠的商業(yè)效益支撐，鳥巢運(yùn)營陷入困境，并與2009年8月29日，通過簽署《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)國家體育場運(yùn)營維護(hù)管理協(xié)議》，對鳥巢進(jìn)行股份制改革，由政府接手運(yùn)營。

問題總結(jié)：由于項(xiàng)目的特殊性，政府在項(xiàng)目中干涉較多，無論從設(shè)計(jì)、施工還是運(yùn)營，使得項(xiàng)目公司非常被動(dòng)，最后因商業(yè)預(yù)期無法實(shí)現(xiàn)，而被迫由政府接手。