第一篇：《商品房買賣司法解釋》之重要條款溫馨提示

《商品房買賣司法解釋》之重要條款溫馨提示

在商品房買賣中，出現(xiàn)《商品房買賣合同解釋》第8條規(guī)定的情況之一的，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付付款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付房款一倍的賠償責(zé)任：

（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

出現(xiàn)《商品房買賣合同解釋》第9條規(guī)定的情況之一的，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付房款一倍的賠償責(zé)任；

（一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；

（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；

（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

第二篇：商品房買賣司法解釋

商品房買賣司法解釋,收房后退房需具有法定條件 一個(gè)關(guān)于買賣合同風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的問題,收房后退房需具有法定條件，方可單方退房。

1、房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格。商品房買賣合同司法解釋第十二條：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋

如果開發(fā)商五證不全，特別是沒有商品房銷售許,您所說的確實(shí)是實(shí)際情況，現(xiàn)實(shí)中就是這樣的，根據(jù)03年6月的《商品房買賣合同司法解釋》第二條的規(guī)定，沒有商品房預(yù)售許可證的房產(chǎn)企業(yè)簽訂的商品房買賣

買了商品房，開發(fā)商一直不給辦房證，可以退 b、如果主張違約責(zé)任的，可以及最高法關(guān)于商品房司法解釋第十八條 由于出賣

（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；

（二）商品房買賣 取得“建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收合格證”,業(yè)主收房 收房后退房需具有法定條件，方可單方退房。

1、房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格。商品房買賣合同司法解釋第十二條：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，屋he123qian生活 > 購房置業(yè) 買房子都買5年了，看著詐騙罪的構(gòu)成要件。法院也起訴了房產(chǎn)證還是拿,參考資料：《最高院商品房買賣合同司法解釋》 你說的情況，開發(fā)商應(yīng)該涉嫌違規(guī)房屋的總樓層數(shù)，必須按照規(guī)劃批準(zhǔn)的土地規(guī)劃證和建設(shè)規(guī)劃證進(jìn)行建設(shè)你可以

房屋驗(yàn)收與合同不符,你可以起訴開發(fā)商要求解除合同，賠償損失，也可以要求開發(fā)商盡快改造消防系統(tǒng)以根據(jù)最高院關(guān)于商品房買賣司法解釋，這種情況下可以要求解除買賣合同，并要求

深圳的房子馬上就要收房了,驗(yàn)房主要是驗(yàn)什么?,如果軍隊(duì)與開發(fā)商約定軍隊(duì)出地，開發(fā)商出錢的方式合作建房對外銷售獲得收入的話，根據(jù)《軍用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行規(guī)定》及商品房買賣司法解釋，該合作建房協(xié)議

1、房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格。商品房買賣合同司法解釋第十二條：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)、確實(shí)不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！卑凑赵摋l規(guī)定，如果房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，無論是房屋交付前還是交付后，買受人均可請求解除合同和賠償損失，這里的“主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格”須以有資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)的鑒定結(jié)論為據(jù)。

2、房屋存在質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用。商品房買賣合同司法解釋解釋第十三條：“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。” 至于“房屋質(zhì)量”包括哪些方面，“嚴(yán)重影響正常居住使用”又如何界定，該條沒有詳述。結(jié)合《建筑法》第62條規(guī)定，房屋質(zhì)量，除了包括地基基礎(chǔ)工程，主體結(jié)構(gòu)工程外，還包括屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管、上下水管的安裝工程，供熱、供冷系統(tǒng)工程等項(xiàng)

目。如果地基基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量不合格的，買受人可要求解除合同和賠償損失；如果上述其他項(xiàng)目質(zhì)量不合格，且嚴(yán)重影響正常居住使用的，買受人也可以請求解除合同和賠償損失，“嚴(yán)重影響正常居住使用”主要體現(xiàn)為該房不存在危及人身及財(cái)產(chǎn)安全情形卻不能居住使用，主要表現(xiàn)為供水系統(tǒng)等設(shè)計(jì)存在缺陷，經(jīng)多次維修仍無法修復(fù)，如下水管道設(shè)計(jì)缺陷，出現(xiàn)排污不暢甚至倒灌問題，多次維修不能恢復(fù)致使無法居住，此時(shí)權(quán)利人可以起訴請求解除合同及賠償損失

3、變更房屋規(guī)劃設(shè)計(jì)。購房合同訂立后，賣方未經(jīng)購房人同意變更所售商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，購房人有權(quán)選擇退房。

4、房屋不能辦理所有權(quán)登記。由于不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)必須經(jīng)登記才能發(fā)生效力，如果因?yàn)殚_發(fā)商的原因致使房屋不能辦理權(quán)屬登記，那么購房人就不能算是真正意義上的所有權(quán)人。商品房買賣合同司法解釋解釋第十九條規(guī)定：“商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！?/p>

5、不能辦理購房貸款。商品房買賣合同司法解釋第二十三條:“商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人?！?/p>

6、房屋誤差面積過大。根據(jù)最高院的司法解釋，首先看雙方合同對此有無約定，如果沒有約定，面積誤差比絕對值超過3%就視為誤差過大。此時(shí)，購房人如不愿意按實(shí)際面積購買商品房，可以請求解除合同、返還已付購房款及利息。

第三篇：高院公布商品房買賣合同糾紛司法解釋

高院公布商品房買賣合同糾紛司法解釋

(2003-05-08 09:13:37)

最高人民法院日前公布《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，對商品房預(yù)售合同的效力、商品房銷售廣告、拆遷補(bǔ)償安置、房屋面積縮水、商品房的交付使用及風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)、商品房質(zhì)量、商品房包銷、商品房擔(dān)保貸款（按揭）等方面如何具體適用法律作出更加明確、具體的規(guī)定。其中，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴(yán)重違反誠實(shí)信用原則、損害買受人利益的惡意違約、欺詐等行為，明確規(guī)定可以適用懲罰性賠償原則。每日商報(bào)對部分重要內(nèi)容作了摘編。

中華人民共和國最高人民法院公告（摘要）

第一條本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。

第二條出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

第四條出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

第五條商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。

第六條當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。

當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約

定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。

第八條具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：

（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

第九條出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：

（一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；

（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；

（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

第十條買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持。第十一條對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。

房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。

第十二條因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

第十三條因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。

第十五條根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事

人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

第十六條當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

第十七條商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：

逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

第十八條由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：

（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；

（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

第十九條商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

第二十八條本解釋自2003年6月1日起施行?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，本解釋公布施行后尚在一審、二審階段的，適用本解釋。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，在本解釋公布施行前已經(jīng)終審，當(dāng)事人申請?jiān)賹徎蛘甙凑?/p>

審判監(jiān)督程序決定再審的，不適用本解釋。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》施行前發(fā)生的商品房買賣行為，適用當(dāng)時(shí)的法律、法規(guī)和《最高人民法院〈關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答〉》。

第四篇：最高人民法院公布商品房買賣合同糾紛司法解釋

最高人民法院公布商品房買賣合同糾紛司法解釋 新華網(wǎng)北京5月6日電(記者田雨李術(shù)峰)最高人民法院日前公布關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋，對商品房預(yù)售合同的效力、商品房銷售廣告、拆遷補(bǔ)償安置、房屋面積縮水、商品房的交付使用及風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)、商品房質(zhì)量、商品房包銷、商品房擔(dān)保貸款(按揭)等方面如何具體適用法律作出更加明確、具體的規(guī)定。其中，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴(yán)重違反誠實(shí)信用原則、損害買受人利益的惡意違約、欺詐等行為，明確規(guī)定可以適用懲罰性賠償原則。

最高人民法院副院長黃松有說，商品房買賣合同糾紛只是房地產(chǎn)糾紛中的一類案件。隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展和住房制度改革的深化，同時(shí)由于我國的不動(dòng)產(chǎn)立法還不完善，市場機(jī)制也不健全，商品房交易行為很不規(guī)范，特別是一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴(yán)重違反誠實(shí)信用原則，有的制作虛假廣告，設(shè)立定金圈套，甚至一房多售，利用商品房買賣合同欺詐買受人，有的商品房面積嚴(yán)重縮水，有的商品房則存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，這都嚴(yán)重?fù)p害了買受人的合法權(quán)益。在消費(fèi)者協(xié)會的統(tǒng)計(jì)資料中，商品房買賣糾紛被列為當(dāng)前十大投訴熱點(diǎn)之一，已經(jīng)成為社會關(guān)注的焦點(diǎn)。

黃松有指出，由于商品房買賣合同糾紛逐年增加，而相關(guān)法律規(guī)定比較原則，人民法院在處理此類糾紛中也遇到了許多具體適用法律的問題。為了及時(shí)指導(dǎo)各級人民法院公正處理商品房買賣合同糾紛，依法保護(hù)商品房買賣合同當(dāng)事人的合法權(quán)益，規(guī)范房地產(chǎn)市場的交易行為，最高人民法院決定制定關(guān)于如何處理當(dāng)前商品房買賣合同糾紛的司法解釋。(完)

解讀商品房買賣糾紛司法解釋

銷售廣告可以成為商品房買賣合同內(nèi)容

最高人民法院的司法解釋規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。解釋特別提到，這些說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

買房子“縮水”3%將難以解除合同

買房者都會擔(dān)心一個(gè)問題——縮水，也都明白一個(gè)3%的界線。而在現(xiàn)實(shí)中，有些買房人不能接受這一誤差比例，要求與房產(chǎn)商解除合同。從6月1日起，根據(jù)最高人民法院的司法解釋，房子“縮水”3%將難以解除購房合同。

房產(chǎn)商惡意違約欺詐將付出沉重代價(jià)

商品房買賣過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)惡意違約和欺詐，致使買房戶無法取得房屋的，將擔(dān)負(fù)懲罰性賠償責(zé)任。

到期不給辦理房產(chǎn)證買房戶可申請賠償損失

購買商品房卻遲遲拿不到房產(chǎn)證，買房戶可向人民法院申請賠償損失。這是最高人民法院日前公布“關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋”作出的規(guī)定。

“交鑰匙”就算房屋的交付使用

房子到底什么時(shí)候算是交付使用，這是牽扯到房產(chǎn)買賣雙方實(shí)際利益的重要問題，常常引發(fā)“房屋交付使用”糾紛。將于6月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條明確規(guī)定，對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。因此，人們常說的“交鑰匙”就算交付使用。

商品房質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住購房合同可解除

如果購買的商品房因質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，法院應(yīng)支持買房戶解除房屋買賣合同。這是最高人民法院日前公布“關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋”作出的規(guī)定。

商品房買賣合同將不被輕易確認(rèn)無效

將于6月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，充分體現(xiàn)了促進(jìn)商品房市場健康發(fā)展的精神，主張不輕易確認(rèn)合同無效。

集資房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用房不適用商品房買賣糾紛司法解釋

將于6月1日起施行《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，只調(diào)整商品房買賣糾紛，而不調(diào)整其他的房屋買賣糾紛。

法院應(yīng)支持拆遷戶優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房

人民法院應(yīng)該支持拆遷戶優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋。這是最高人民法院日前公布“關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋”作出的規(guī)定。

包銷商也要參加商品房買賣合同糾紛訴訟

如果發(fā)生買房戶因?yàn)樯唐贩抠I賣合同與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生糾紛，人民法院將會通知包銷商也參加訴訟。這是最高人民法院日前公布的、將于6月1日起施行的司法解釋作出的規(guī)定。

商品房買賣合同確認(rèn)無效，當(dāng)事人可請求解除“按揭”貸款

在商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除時(shí)，當(dāng)事人可以請求解除“按揭”貸款。這是最高人民法院日前公布“關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋”作出的規(guī)定。

第五篇：對商品房買賣合同糾紛司法解釋的思考

對商品房買賣合同糾紛司法解釋的思考——建元律師事務(wù)所 · 王建文

最高人民法院于２００３年４月２８日公布了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下通稱該司法解釋），并于２００３年６月１日起施行。該司法解釋對無效合同的確認(rèn)、銷售廣告的性質(zhì)認(rèn)定、懲罰性賠償責(zé)任、房屋的交付使用、包銷期滿未售房屋的處理、商品房“按揭”貸款糾紛等內(nèi)容均做了較為明確、具體的規(guī)定，不少條款有很積極的指導(dǎo)意義。但該司法解釋仍對一些問題未予明確，或在實(shí)踐中將存在一定的操作性問題，現(xiàn)提出對其中部分條款的看法，拋磚引玉，希望引起各界的重視。

一、預(yù)售許可證明的追認(rèn)問題

該司法解釋第２條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！?/p>

在該司法解釋頒布前，最高人民法院曾于１９９５年底頒布了《最高人民法院〈關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答〉》（下稱《解答》），由于《解答》頒布之后，最高人民法院對房地產(chǎn)糾紛未系統(tǒng)地頒布過其他司法解釋，因此，直至該司法解釋出臺前，即便是房地產(chǎn)管理法施行后的房地產(chǎn)糾紛審理，也基本參照《解答》進(jìn)行審理。《解答》第２５、２６條規(guī)定，預(yù)售方未取得商品房預(yù)售許可證明的，“在一審訴訟期間辦理了預(yù)售許可證明的，可認(rèn)定預(yù)售合同有效”。而上述規(guī)定明確將預(yù)售許可證明的追認(rèn)期限，由“一審訴訟期間”調(diào)整為“起訴前”，可以說是一個(gè)有限的進(jìn)步。

之所以這么說，是因?yàn)樵趪鴦?wù)院頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》中，已明確規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明”；“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人出示商品房預(yù)售許可證明”。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)取得并出示預(yù)售許可證明，這是行政法規(guī)中的一項(xiàng)強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)《合同法》第５２條“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的“合同無效”。因此，出賣人在與買受人訂立商品房預(yù)售合同時(shí)，只要未取得商品房預(yù)售許可證明，就應(yīng)視為無效。

而本條款又通過但書形式，給開發(fā)商開了一個(gè)口子，形成開發(fā)商在預(yù)售時(shí)是否取得預(yù)售許可證明無所謂，只要在發(fā)生糾紛、且一方起訴前取得預(yù)售許可證明，即可認(rèn)定合同有效；如果買受人發(fā)生糾紛后始終未提起訴訟，那么，開發(fā)商在今后任何時(shí)間取得預(yù)售許可證明，均可以追認(rèn)合同有效。這一條款在本質(zhì)上形成了行政法規(guī)與司法解釋之間的沖突。

二、有關(guān)銷售廣告的性質(zhì)認(rèn)定

該司法解釋第３條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！?/p>

上述規(guī)定中，“說明和允諾具體確定”、“有重大影響”仍不夠明確，沒有量化標(biāo)準(zhǔn)，客觀上增加了案件審理中的變數(shù)，擴(kuò)大了法官的自由裁量權(quán)。

三、關(guān)于定金的處理

該司法解釋第４條規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?！?/p>

本條中關(guān)于“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”未作詳解，容易產(chǎn)生糾紛，現(xiàn)實(shí)當(dāng)中，商品房預(yù)售一般要經(jīng)過簽訂認(rèn)購書，再訂立商品房買賣合同兩個(gè)步驟，而買賣雙方一般在簽訂認(rèn)購書前，是不會就買賣合同具體條款先進(jìn)行洽商的，而認(rèn)購書簽訂，并交納定金后，雙方再訂立商品房買賣合同時(shí)，往往會就具體條款發(fā)生較大爭執(zhí)，而導(dǎo)致合同不能訂立，這種情況是否可以認(rèn)定為“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”﹖如果可以認(rèn)定，可能會導(dǎo)致合同一方欲放棄合同的訂立時(shí)，有意在洽商中提出一些令對方無法接受的內(nèi)容，而逃避定金罰則。

四、關(guān)于預(yù)售合同的效力

該司法解釋第６條規(guī)定：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記

備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外?！?/p>

根據(jù)現(xiàn)行的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》等規(guī)定，出賣人在房屋預(yù)售后須辦理登記備案手續(xù)，但從未明確預(yù)售合同是否須備案才生效。本條對預(yù)售合同是否須備案才生效做了明確規(guī)定，從而解決了一個(gè)長期以來懸而未決的問題。

而實(shí)際上，目前的《商品房買賣合同》示范文本，均約定“合同自雙方簽字之日起生效”；“商品房預(yù)售的，自本合同生效之日起３０日內(nèi)，由出賣人向房地產(chǎn)主管部門申請登記備案”。因此在示范文本中，備案本身就不是合同生效的必然要件，當(dāng)事人如需設(shè)定“登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的”，反而需變更示范文本，做特別約定。

五、關(guān)于懲罰性賠償責(zé)任

該司法解釋第８條、第９條規(guī)定了五種出賣人須承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任（按不超過已付購房款的一倍賠償）的情形：１．商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；２．商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；３．出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；４．故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；５．故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

這兩個(gè)條款中，有四點(diǎn)內(nèi)容值得關(guān)注：

①損失賠償與違約金并舉。依據(jù)《民法通則》和《合同法》的規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。”在司法實(shí)踐當(dāng)中，當(dāng)一方違約時(shí)，司法機(jī)關(guān)一般是在實(shí)際損失和違約金中，二選其一，如違約金約定超過實(shí)際損失，只要不是過高，司法機(jī)關(guān)一般也予以支持。而上述條款中規(guī)定，“買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任”，亦即在賠償實(shí)際損失的同時(shí)，買受人還可要求不超過已付購房款一倍的懲罰性違約賠償。

對于這一懲罰性賠償責(zé)任的法律依據(jù)，最高院負(fù)責(zé)人在答記者問時(shí)指出，“是以《合同法》第１１３條和《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第４９條規(guī)定的懲罰性賠償責(zé)任原則為依據(jù)的，但不是對《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第４９條規(guī)定的直接適用。該司法解釋所規(guī)定的懲罰性賠償責(zé)任在適用條件和結(jié)果上都與《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第４９條的規(guī)定有所不同”。

由此可見，上述的懲罰性賠償，在我國現(xiàn)行的法律中確實(shí)是一種大膽的創(chuàng)新。

②懲罰性賠償?shù)念~度。這兩個(gè)條款規(guī)定了懲罰性賠償?shù)纳舷蓿床怀^已付購房款一倍的賠償），但這不意味著只要出現(xiàn)五種情形，買受人就必然可獲得一倍的賠償，法院有可能根據(jù)情節(jié)酌定賠償?shù)木唧w比例和金額。因此，買受人在主張有關(guān)權(quán)利時(shí)，應(yīng)慎用有關(guān)條款，避免贏了官司而不贏錢，因?yàn)樗髻r額加大，訴訟的相關(guān)費(fèi)用也必然增大。

③出賣人告知義務(wù)的履行和操作。在這兩個(gè)條款規(guī)定的五種情形中，有四種提及了“未告知”和“故意隱瞞”，這實(shí)際上是要求出賣人在簽約時(shí)，如果存在上述幾種情形，應(yīng)當(dāng)履行告知義務(wù)。建議出賣人在履行有關(guān)告知義務(wù)時(shí)，采取書面形式，避免口頭告知而今后發(fā)生糾紛時(shí)，因舉證不能又承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

④土地使用權(quán)抵押的責(zé)任。這兩個(gè)條款也側(cè)面解答了土地使用權(quán)抵押的責(zé)任問題。在現(xiàn)實(shí)的期房銷售中，出賣人訂立預(yù)售合同時(shí)及訂立合同后，所預(yù)售的房屋往往尚未建成，甚至工程剛處于基礎(chǔ)狀態(tài)，地上物尚未建設(shè)，因此出賣人即使是設(shè)定抵押，也是以土地使用權(quán)設(shè)定抵押，不會是所售房屋抵押（銀行等抵押權(quán)人一般也不接受這種期權(quán)抵押），那么這種以土地使用權(quán)（而非所售房屋）設(shè)定抵押，又未告知買受人的，是否需承擔(dān)上述懲罰性賠償責(zé)任呢﹖從有關(guān)條款來看是不需要承擔(dān)的。

在現(xiàn)實(shí)中，有許多買受人擔(dān)心土地使用權(quán)的抵押會影響到自己所購房屋的權(quán)益，經(jīng)常會要求出賣人承諾相應(yīng)的土地使用權(quán)未設(shè)定抵押，事實(shí)上，這種抵押土地地上物的預(yù)售，只要保證兩點(diǎn)即可：①出賣人需征得抵押權(quán)人的同意；②在買受人辦理預(yù)售房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)時(shí)，有關(guān)的抵押必須撤銷，因?yàn)楦鶕?jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移”。

六、房屋的交付確認(rèn)問題

該司法解釋第１１條規(guī)定，“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用”；“房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！?/p>

此條款實(shí)際是確認(rèn)“交鑰匙”即為交房，即不以房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)作為交房的成立條件。由于此條款在強(qiáng)調(diào)對“房屋的轉(zhuǎn)移占有”的同時(shí)，并未強(qiáng)調(diào)交房的合法性，有可能會引起一些爭執(zhí)。

國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》明確規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用”。

在大量入住民事糾紛中，很多是出賣人尚未通過竣工驗(yàn)收（即取得《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》），便強(qiáng)行向買受人發(fā)出入住通知，迫使買受人不得不在沒有竣工驗(yàn)收手續(xù)的情況下接收房屋，后續(xù)的許多工程質(zhì)量糾紛、產(chǎn)權(quán)辦理糾紛，其實(shí)均與此有關(guān)，因此，本條款在強(qiáng)調(diào)“交鑰匙”即為交房時(shí)，并未強(qiáng)調(diào)必須是“經(jīng)驗(yàn)收合格”的交付，有可能對買受人更加不利。

七、因質(zhì)量問題解約的規(guī)定

該司法解釋第１３條規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！?/p>

根據(jù)國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》的規(guī)定，“商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房；給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任”。按此規(guī)定，買受人申請解除合同的條件是“商品房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格”。

而根據(jù)本條解釋，買受人申請解除合同的條件變?yōu)椤皣?yán)重影響正常居住使用”，由此使退房的條件增加了諸多變數(shù)，包括了主觀因素。墻皮裂縫、衛(wèi)生間漏水等等，從買受人角度看，均可認(rèn)為是“嚴(yán)重影響正常居住使用”，這在客觀上擴(kuò)大了法官的自由裁量權(quán)。

八、面積誤差的處理問題

該司法解釋第１４條對面積誤差的處理進(jìn)行了規(guī)定，其原則基本與《商品房銷售管理辦法》第２０條的規(guī)定相同。

上述原則并未徹底解決面積誤差問題，現(xiàn)實(shí)中，絕大多數(shù)項(xiàng)目是以建筑面積計(jì)價(jià)的，很多項(xiàng)目在進(jìn)行面積誤差結(jié)算時(shí)，往往是總建筑面積變化很小，但其中的公攤面積增大、套內(nèi)建筑面積減少，使買受人多有微詞，并因此糾紛不斷。

對此情況，北京市國地資源和房屋管理局在２００２年１１月１３日頒布的《關(guān)于商品房銷售有關(guān)問題的通知》京國土房管市一［２００２］１１０６號第３條明確作出了如下規(guī)定：

１．按建筑面積計(jì)價(jià)的，應(yīng)分別約定建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比，并按照８８號令第２０條的規(guī)定辦理。

２．建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值均在約定范圍內(nèi)的，根據(jù)建筑面積據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款。

３．建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值其中有一項(xiàng)超出約定范圍的，買受人有權(quán)退房。買受人不退房的，根據(jù)建筑面積誤差比，按照８８號令第２０條第２款第２項(xiàng)的規(guī)定結(jié)算房價(jià)款。

應(yīng)當(dāng)說，北京有關(guān)主管部門頒布的規(guī)范性文件更加科學(xué)和嚴(yán)謹(jǐn)。該司法解釋在起草之初，有關(guān)的規(guī)范性文件尚未出臺，因此缺少有關(guān)的詳盡規(guī)定作為參考可以理解，但在有關(guān)的規(guī)范性文件頒布半年后，該司法解釋方頒布，而這樣一個(gè)重要的司法解釋在尚未施行前就已滯后于地方主管部門的規(guī)范性文件，畢竟是一種缺憾。

九、合同解除權(quán)的合理期限

該司法解釋第１５條規(guī)定：“根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持?！薄胺蓻]有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月?！?/p>

在《合同法》第９４、９５條中，僅規(guī)定了“經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行主要債務(wù)的，當(dāng)事人可以解除合同”；同時(shí)規(guī)定“法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅”。但《合同法》中并未明確“合理期限”的確切時(shí)限，而本條規(guī)定中明確了解除權(quán)行使的合理期限是經(jīng)催告后三個(gè)月。

十、關(guān)于違約金約定標(biāo)準(zhǔn)問題

該司法解釋第１６條規(guī)定：“當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失３０％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額?！?/p>

本條款明確了違約金和實(shí)際損失之間的關(guān)系，不少購房人在簽訂預(yù)售合同補(bǔ)充條款時(shí)（包括一些是律師提供的簽約條款），均逐條加上動(dòng)輒５％～１０％的違約金，一旦發(fā)生了糾紛，則要么累計(jì)計(jì)算違約金，要么既要違約損失，又要違約金。

最高院早在起草《合同法》司法解釋之時(shí)，即已考慮了違約金約定是否過高的標(biāo)準(zhǔn)，但因有關(guān)司法解釋始終未正式公布，所以一直也沒有一個(gè)核定的標(biāo)準(zhǔn)，本次確定的“應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失３０％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少”，為解決糾紛賠償問題提供了一個(gè)很好的量化標(biāo)準(zhǔn)。

十一、關(guān)于權(quán)屬證書辦理的責(zé)任問題

該司法解釋第１８條規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：

（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；

（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；

（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。

合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算?！?/p>

本條解釋仍然是單項(xiàng)性地規(guī)定了出賣人的責(zé)任，而房屋權(quán)屬證書的辦理，實(shí)際上涉及到了出賣人、買受人和登記機(jī)關(guān)三方：

１．出賣人將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料，報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案；

２．購房人向登記機(jī)關(guān)提出登記申請，提交相關(guān)個(gè)人資料，并向有關(guān)部門交納契稅、共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金、登記費(fèi)和權(quán)屬證書工本費(fèi)等費(fèi)用；

３．登記機(jī)關(guān)經(jīng)過“受理→初審→復(fù)審→審批→繕證→收費(fèi)、發(fā)證→歸檔”等一系列程序，受理、審核申請，核準(zhǔn)申請并制證、發(fā)證。

按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》和《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，辦理房屋權(quán)屬證書的義務(wù)人是買受人，出賣人只是協(xié)助辦理義務(wù)，而本條解釋和《買賣合同》示范文本，均單方強(qiáng)調(diào)了出賣人的責(zé)任和義務(wù)，卻未對其他兩方做任何規(guī)定。

在現(xiàn)實(shí)中，有一個(gè)普遍存在的問題是，貸款購房的買受人，不交納相關(guān)稅費(fèi)，使得出賣人無法協(xié)助其取得房屋權(quán)屬證書，由于沒有房屋權(quán)屬證書，無法辦理抵押登記，出賣人作為貸款擔(dān)保人，就要一直為買受人提供擔(dān)保，承擔(dān)相應(yīng)的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)。對此，目前無任何明確的法律規(guī)定，來保護(hù)出賣人作為擔(dān)保人的合法權(quán)益。

此外，根據(jù)國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》的規(guī)定，“預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起９０日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起９０日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)?！?/p>

這里要強(qiáng)調(diào)的是：購買人要在商品房交付使用之日或銷售合同簽訂之日起９０日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并非是９０日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書。開始辦理手續(xù)與取得房屋權(quán)屬證書之間，至少還有一個(gè)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行一系列審核程序的時(shí)間，而登記機(jī)關(guān)的工

作時(shí)間，并不是出賣人和買受人能夠控制的，出賣人對此往往又難以舉證。本條解釋中，將取得房屋權(quán)屬證書的期限限定為９０日內(nèi)，實(shí)際上不合理地加重了出賣人的責(zé)任。

十二、關(guān)于包銷合同的規(guī)定

該司法解釋第２０條至第２２條對包銷合同的有關(guān)問題做了規(guī)定。包括對包銷期滿后、未出售房屋的歸屬?zèng)]有約定的情況做了規(guī)定，同時(shí)對出賣人違反包銷合同約定的責(zé)任做了規(guī)定。

包銷是開發(fā)商與房屋銷售代理商之間的一種委托代理關(guān)系，而商品房買賣合同中，出賣人（開發(fā)商）和買受人（購房人）則是一種買賣關(guān)系；包銷合同與商品房買賣合同雖然在主體和客體上存在一定的聯(lián)系，但卻是兩種完全不同的法律關(guān)系。該司法解釋從名稱上看，是“關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋”，因此將包銷合同糾紛也置于該司法解釋中，似乎并不太合適。

從有關(guān)規(guī)定的實(shí)體內(nèi)容看，包銷是從港澳地區(qū)引進(jìn)內(nèi)地的一種商品房銷售方式，包銷合同雖然被定性為無名合同，但包銷實(shí)際上仍然是一種特殊的委托銷售行為，如何區(qū)分包銷與普通的委托銷售，首要的就是要確定包銷行為的構(gòu)成要件，是否在委托合同中，有約定的銷售底價(jià)、銷售額和銷售期限，或者在合同中有“包銷”的文字描述就構(gòu)成包銷﹖事實(shí)上，普通的委托銷售合同中，往往也具備有關(guān)的條款。該司法解釋的有關(guān)條款中，對“包銷”的概念本身并未做明確的界定。

十三、有關(guān)購房貸款合同未能訂立、導(dǎo)致購房合同不能履行的處理

該司法解釋第２３條規(guī)定，“商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人?！?/p>

本條中關(guān)于“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”未作詳解，也容易產(chǎn)生糾紛，如現(xiàn)實(shí)中，買受人不能有效提供貸款銀行要求提供的文件資料，或買受人提供的文件資料未通過貸款銀行的審核，而導(dǎo)致商品房擔(dān)保貸款合同未能訂立的，是認(rèn)定買受人有過錯(cuò)，承擔(dān)解約的賠償責(zé)任，還是認(rèn)定為“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”，較難確定。

十四、有關(guān)買賣合同終止后的房款處理

該司法解釋第２５條規(guī)定，“商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。”

本條規(guī)定了三種情形下（合同被確認(rèn)無效、被撤銷、解除），出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款的本金及利息返還買受人，但未對造成上述三種情形的責(zé)任作任何規(guī)定和說明。在實(shí)際操作中，既有個(gè)別出賣人缺少或變造政府規(guī)證，導(dǎo)致合同被確認(rèn)無效、被撤銷、解除的，也有不少是購房人不能按期償還貸款或拖欠其他債務(wù)，使貸款人或債權(quán)人對所購房屋主張權(quán)利，而使出賣人不得不要求撤銷、解除合同的。在不明確造成上述三種情形的法律責(zé)任（包括損失賠償責(zé)任）的情況下，僅要求“出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款的本金及利息返還買受人”，極不利于對出賣人合法權(quán)益的保護(hù)，出賣人一旦返還了全部首付款本息，再向買受人主張違約責(zé)任，在執(zhí)行中將會遇到很大的困難。

十五、對“另有約定除外”應(yīng)注意的問題

該司法解釋中共有七條九處在明確規(guī)定各方責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)的同時(shí)，強(qiáng)調(diào)了“另有約定除外”的原則。

契約行為作為一種基于雙方合意的民事行為，一個(gè)重要特征就是：只要不違反法律、法規(guī)和損害社會公共利益，只要是雙方基于自愿、平等原則而訂立的合同，就受法律保護(hù)。司法解釋中的上述規(guī)定，正是體現(xiàn)了法律對雙方合意的尊重。

而具體到商品房買賣行為中，對“另有約定除外”的規(guī)定，有兩點(diǎn)需要注意：

１．由于該司法解釋在多個(gè)問題上，均明確了出賣人負(fù)有較重的責(zé)任，因此，作為買賣雙方、特別是出賣人，應(yīng)充分注意“另有約定除外”的條款。部分出賣人采取簽約時(shí)堅(jiān)持雙方均

不做任何補(bǔ)充約定、在糾紛發(fā)生后再采取各種措施彌補(bǔ)的做法是不足取的。

２．通觀該司法解釋，在多個(gè)問題上明確出賣人負(fù)有較重責(zé)任的本意，是借此給予買受人司法救濟(jì)，但在實(shí)際操作中，很可能導(dǎo)致的結(jié)果是買賣合同的訂立難度進(jìn)一步加大，特別是出賣人充分、有效利用“另有約定除外”的規(guī)定時(shí)，這將導(dǎo)致交易成本的進(jìn)一步加大。

十六、對司法解釋本身的一點(diǎn)看法

司法解釋作為一種特殊形式的法律規(guī)定，其存在有著非常積極的現(xiàn)實(shí)意義。在法律缺乏具體規(guī)定的情況下，可以補(bǔ)救法律規(guī)定的不敷使用；在各級法院適用法律不完全統(tǒng)一的情況下，可以有效保證法院審理案件的公正性和提高審判效率。但是，司法解釋制訂的本身也存在著一些值得關(guān)注的問題：

１．根據(jù)《立法法》的規(guī)定，“法律解釋權(quán)屬于全國人民代表大會常務(wù)委員會”；“最高人民法院可以向全國人民代表大會常務(wù)委員會提出法律解釋要求”。亦即最高人民法院作為司法機(jī)關(guān)，并沒有對法律的解釋權(quán)。

２．最高人民法院針對審判當(dāng)中的具體情況，依據(jù)法律制訂一些法律適用和操作中的具體解釋和規(guī)定，也未嘗不可，但當(dāng)司法解釋的內(nèi)容突破了現(xiàn)行法律和行政法規(guī)的規(guī)定時(shí)，就會形成立法、行政和司法機(jī)關(guān)之間的沖突，而使其缺乏成立的法律基礎(chǔ)。不管這種突破具有多么重大的現(xiàn)實(shí)意義，它也會從程序上對我國法律體系的良性運(yùn)行、立法機(jī)關(guān)的權(quán)威性和行政機(jī)關(guān)的有效行政帶來負(fù)面影響。至少可能使民事主體在依據(jù)法律、法規(guī)從事民事活動(dòng)時(shí)會面對無所適從的局面。法官在司法實(shí)踐中依據(jù)法律、法規(guī)行使自由裁量權(quán)是一回事，而司法機(jī)關(guān)通過司法解釋突破法律又是另一回事。

３．在目前一些司法審判人員整體素質(zhì)有待提高的情況下，由司法機(jī)關(guān)自行制訂司法解釋來擴(kuò)大司法審判人員的自由裁量權(quán)，本身也不利于對審判人員的執(zhí)法監(jiān)督。

４．具體到商品房買賣合同糾紛案件的審理，既然在現(xiàn)行法律中，確定了買賣合同雙方是平等的民事主體，在制訂法律適用的具體解釋和規(guī)定時(shí)，就應(yīng)本著平等主體地位的原則，規(guī)定雙方的權(quán)利、義務(wù)。如果認(rèn)為在商品房買賣行為中，買賣雙方本身就存在著“強(qiáng)勢”和“弱勢”的不平衡性，而欲對“弱勢”群體給予司法救濟(jì)，也應(yīng)當(dāng)是由立法機(jī)關(guān)，通過對法律的調(diào)整來實(shí)施，如《勞動(dòng)法》、《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》等，就是在特別法中，明確了當(dāng)事各方法律地位的不平等性。以司法解釋的方式突破現(xiàn)行法律、法規(guī)，加重一方責(zé)任、擴(kuò)大一方義務(wù)來對另一方進(jìn)行司法救濟(jì)，這即便是實(shí)現(xiàn)了實(shí)體公正，也會導(dǎo)致程序不公正，而法律的公正首先應(yīng)體現(xiàn)程序公正。