第一篇：2014房企新版圖II：轉(zhuǎn)型中的恒大

2014房企新版圖II：轉(zhuǎn)型中的恒大

編者按：由中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心主辦的2014中國(guó)房地產(chǎn)500強(qiáng)測(cè)評(píng)成果發(fā) 布在即，中國(guó)房企的座次排名即將更新。在過(guò)去的一年，雖然調(diào)控政策依舊，甚至部分一二線城市加碼，但并未抑制住全國(guó)樓市銷售及房?jī)r(jià)的再創(chuàng)新高。房企也在這 一年的激烈搏殺中，因戰(zhàn)略選擇的不同，而在規(guī)模、業(yè)績(jī)、市場(chǎng)占有率等方面出現(xiàn)分化，有千億俱樂(lè)部的擴(kuò)大，有新勢(shì)力的崛起，當(dāng)然也有部分老牌勁旅的落魄。在 2014年，這些高歌猛進(jìn)者、謹(jǐn)慎甚微者、奮起直追者、彷徨失意者又會(huì)構(gòu)筑出怎樣的房企新格局？在市場(chǎng)新形勢(shì)下，他們會(huì)不會(huì)讓房地產(chǎn)業(yè)迎來(lái)顛覆性的變革？ 敬請(qǐng)關(guān)注中房網(wǎng)系列策劃專題《2014房企新版圖》。

恒大“二當(dāng)家”的位置已經(jīng)坐了四年

2010年開(kāi)始，在由中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)與中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心聯(lián)合開(kāi)展的“中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)”測(cè)評(píng)中，恒大地產(chǎn)已經(jīng)連續(xù)四年繼萬(wàn)科之后位列第二。

一直以來(lái)，恒大地產(chǎn)堅(jiān)持其“民生地產(chǎn)”理念，契合市場(chǎng)需求的發(fā)展模式得到了行業(yè)的充分肯定。今年的500強(qiáng)測(cè)評(píng)中，轉(zhuǎn)型中的恒大沉浮幾何，也成為本次測(cè)評(píng)中最具懸念的話題之一。

唯快不破的老黑馬

早在2006年，恒大就開(kāi)始了爆發(fā)式的增長(zhǎng)。2013年恒大更是首度銷售規(guī)模達(dá)到1082.5億元，闖入千億軍團(tuán)?！?年實(shí)現(xiàn)50倍的增長(zhǎng)速度，恒大是千億企業(yè)中發(fā)展最快的企業(yè)，也是進(jìn)入城市最多的千億企業(yè)”，這是中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心主任、易居(中國(guó))執(zhí)行總裁丁祖昱對(duì)恒大的總結(jié)。的確，2011年、2012年在銷售面積排名上，恒大都甩開(kāi)第二名二百萬(wàn)平米的交易量，穩(wěn)居第一。從原來(lái)只進(jìn)入廣州一個(gè)城市，到2008年的20多個(gè)城市，再到2013年的140個(gè)城市，用“一夜之間”形容恒大并不為過(guò)。

論及恒大模式，業(yè)內(nèi)總結(jié)了四點(diǎn)關(guān)鍵詞：快發(fā)展、執(zhí)行力、標(biāo)準(zhǔn)化、高周轉(zhuǎn)。

丁祖昱表示，快速發(fā)展優(yōu)勢(shì)方面，恒大從2006年僅十幾億銷售額發(fā)展到2013年千億規(guī)模速度驚人。而快速發(fā)展過(guò)程中，企業(yè)往往會(huì)碰到各種問(wèn)題，一般企業(yè)會(huì)解決這些問(wèn)題后再發(fā)展，但恒大的做法是在成長(zhǎng)過(guò)程中讓問(wèn)題自然消失。恒大在執(zhí)行力上，也顯現(xiàn)了軍事化管理精神。許家印主席晚上12點(diǎn)發(fā)布的要求，第二天早上9點(diǎn)就已經(jīng)落實(shí)到各個(gè)公司，然后就有相應(yīng)落實(shí)成果反饋。同時(shí)，恒大是最早做產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的企業(yè)。據(jù)悉，恒大旗下的材料公司、設(shè)計(jì)院有大量人員，將產(chǎn)品建材標(biāo)準(zhǔn)化，并能將集采率達(dá)到80%以上，產(chǎn)品線分恒大華府、恒大名都、恒大城、恒大綠洲、恒大金碧天下等5類。因此，并通過(guò)高集采率確保運(yùn)行成本，同樣4000元/平米的精裝修產(chǎn)品，恒大項(xiàng)目品質(zhì)優(yōu)于周邊項(xiàng)目，最終能賺到錢，對(duì)其他房企來(lái)說(shuō)不可想象。營(yíng)銷模式也同樣體現(xiàn)了“標(biāo)準(zhǔn)化”，“開(kāi)盤必特價(jià)，特價(jià)必升值”這句廣告語(yǔ)紅遍大江南北。

此外，恒大在很多三四線城市，利用高周轉(zhuǎn)優(yōu)勢(shì)，加上有誘惑力的價(jià)格，鋪天蓋地的廣告，迅速完成了去化，最終成為了發(fā)展速度最快的房企。

這是恒大賴以成功的四大法寶，地產(chǎn)戰(zhàn)場(chǎng)中，“唯快不破”是一條鐵律。低速轉(zhuǎn)型

然而，“唯快不破”的恒大也在謀求轉(zhuǎn)型。

據(jù)中房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2010年至2013年的4年時(shí)間，恒大地產(chǎn)年銷售金額增速分別為72%、53%、14%、17%；年銷售面積增速分別為43%、53%、26%、4%。而同處第一梯隊(duì)的中海，這4年間的銷售金額增速分別為40%、25%、30%、25%；銷售面積增速分別為10%、7%、32%、33%。2012年開(kāi)始，恒大業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)略顯乏力。在2013年，雖然恒大在銷售面積排名上被綠地、碧桂園超越，滑落至第三位；但依然風(fēng)頭很盛，穩(wěn)居7家千億軍團(tuán)之中。

恒大從2012年開(kāi)始的“低速行駛”，正是由于當(dāng)時(shí)三四線城市市場(chǎng)逐漸供應(yīng)飽和，甚至過(guò)剩，由于難以吸引外來(lái)人口、提供持續(xù)購(gòu)買力，不少中小城市的樓市開(kāi)始不景氣。

在深陷二三線城市之前，許家印也意識(shí)到撤離是遲早的事。具有轉(zhuǎn)型意味的恒大“112戰(zhàn)略”隨即浮出水面。據(jù)悉，這一由董事局提出的戰(zhàn)略計(jì)劃包括“一個(gè)優(yōu)化、一個(gè)降低、兩個(gè)提高”，其中優(yōu)化指的是，優(yōu)化住宅地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)位布局，發(fā)展重心向一二線城市傾斜，精選具有發(fā)展?jié)摿Φ娜€城市項(xiàng)目。

2013年下半年開(kāi)始，隨著大批開(kāi)發(fā)商集體重返一線城市，恒大也首次進(jìn)京：7月，以35.6億元配建26萬(wàn)平米公租房，競(jìng)得 昌平區(qū)沙河高教園地塊 ；9月，以40.4億元競(jìng)得 朝陽(yáng)豆各莊地塊 ；11月，以51.35億元配建11.2萬(wàn)平米自住型商品房和1.69萬(wàn)平限價(jià)房奪得朝陽(yáng)東壩南區(qū)地塊，三次出手約127億元。有媒體粗略統(tǒng)計(jì)，2013年恒大地產(chǎn)在北京、上海、重慶、南京、杭州等城市拿地金額已超過(guò)300億元，其中北京、上海占比超五成，一二線擴(kuò)張策略已非常明顯。

不過(guò)，想要拉動(dòng)整個(gè)企業(yè)的發(fā)展速度，在一線城市的土儲(chǔ)量顯然還需上一個(gè)臺(tái)階。拿地只是一方面，這次轉(zhuǎn)型最終還需考驗(yàn)的是，深喑二三線城市發(fā)展之道的恒大，能否適應(yīng)土豪遍地的一線城市戰(zhàn)場(chǎng)。

丁祖昱表示，“去年開(kāi)始恒大調(diào)整了策略，重點(diǎn)放回一二線城市，特別是北京、上海。這個(gè)時(shí)候轉(zhuǎn)型，稍微晚了點(diǎn)，代價(jià)也可能要大一點(diǎn)，但恒大說(shuō)不定還會(huì)創(chuàng)造奇跡”。

多元化助力品牌推廣

與此同時(shí)，在過(guò)去三年多，說(shuō)起恒大地產(chǎn)，就不得不說(shuō)恒大足球。2010年，恒大接手廣州足球隊(duì)時(shí)，許家印曾放言“5年內(nèi)奪取亞冠冠軍”。2013年11月9日，恒大為中國(guó)足球俱樂(lè)部帶回首個(gè)亞冠冠軍。

足球讓恒大的曝光度維持在較高水平。營(yíng)銷專家紀(jì)寧認(rèn)為，恒大在下一盤全國(guó)性的棋，主打有選擇性的、極具話題性的體育營(yíng)銷。“恒大現(xiàn)在是攻其一點(diǎn)，不及其余，用足球來(lái)帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)。在足球方面不斷爆出大話題，只要恒大在足球上出手，不用花什么營(yíng)銷費(fèi)用，各方媒體都會(huì)蜂擁而至。

盡管，恒大球迷與其購(gòu)房群體很難判斷是否存在直接的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系，在數(shù)據(jù)上目前尚且難以找到支撐，但是，在過(guò)去四年里，恒大地產(chǎn)的知名度大增，其年銷售額也一路飆升，2009年為303億元，2010年為500億元，2011年為803億元，2012年為923.2億元，2013首度突破1000億元。

一個(gè)顯著的例子是，借助亞冠聯(lián)賽的地毯式轟炸，恒大冰泉水瞬間成為國(guó)人特別是體育迷們熟識(shí)的品牌。而繼賣水之后，恒大還在春節(jié)前夕宣布成為一家全國(guó)性股份制銀行——華夏銀行的第五大股東，作價(jià)33億。

除足球之外，自2009年上市之后的短短四年間，在地產(chǎn)主業(yè)外，恒大已經(jīng)涉及電影、音樂(lè)、動(dòng)漫以及排球俱樂(lè)部等領(lǐng)域。

多元化發(fā)展是房地產(chǎn)商在全新的市場(chǎng)規(guī)律下，權(quán)衡利弊的戰(zhàn)略性選擇，或是副業(yè)反哺主業(yè)，或是發(fā)展重心轉(zhuǎn)型，而恒大的多元化似乎并不能讓許多人看透。有多年研究房企的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，恒大地產(chǎn)在迅速做大后開(kāi)始多元化，參與體育、文化、礦泉水等領(lǐng)域，對(duì)主營(yíng)業(yè)務(wù)等其他方面聯(lián)動(dòng)效應(yīng)不強(qiáng)。

不過(guò)亦有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，多元化戰(zhàn)略能夠促進(jìn)大品牌效應(yīng)，對(duì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)推廣形成聯(lián)動(dòng)。同時(shí)，投資高端快消產(chǎn)品利潤(rùn)可觀，投資銀行對(duì)企業(yè)資本化發(fā)展有百利而無(wú)一害，恒大的發(fā)展思路仍然值得業(yè)內(nèi)關(guān)注。

未來(lái)考驗(yàn)穩(wěn)中求進(jìn)

2014年，恒大地產(chǎn)能夠再次實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展嗎？恒大方面將今年銷售目標(biāo)鎖定至1100億元，較2013年的千億銷售目標(biāo)上升10%。接近恒大地產(chǎn)人士分析，恒大集團(tuán)當(dāng)時(shí)在全年千億元銷售目標(biāo)伸手可及的前提下，有意調(diào)整銷售節(jié)奏，隨行就市，合理提升利潤(rùn)率，為2014年銷售積蓄力量。

緊密的產(chǎn)業(yè)布局、連續(xù)略顯激進(jìn)的土地儲(chǔ)備背后需要強(qiáng)大的財(cái)務(wù)能力?！?12戰(zhàn)略”中，“一個(gè)降低”指的就是“去杠桿”，降低負(fù)債率?！皟蓚€(gè)提高”指的是努力提高現(xiàn)金總額和主營(yíng)業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)率。不過(guò)，2013年，在公司自身降杠桿的努力仍顯不足。

恒大半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，由于去年年初突然配股集資50億港元，其后再罕有地在項(xiàng)目層面上發(fā)行永久性證券，至年中又再出售多個(gè)商鋪及車位套現(xiàn)，恒大手持現(xiàn)金余額達(dá)到420億元，中期負(fù)債率降至58%。

但根據(jù)美銀美林的報(bào)告，如若剔除約60億元的永久性證券、70億元來(lái)自合作項(xiàng)目的回籠資金，以及120億元的累計(jì)重估收益后，恒大上年中期的凈負(fù)債將達(dá)到410億元，較業(yè)績(jī)報(bào)告中提及的340億元高出約70億元，而經(jīng)上述因素調(diào)整后的負(fù)債率則達(dá)到117%。

看似資金鏈充裕的恒大仍屬于高負(fù)債運(yùn)轉(zhuǎn)的公司，地產(chǎn)主業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展和投資多元化產(chǎn)業(yè)培育新的增長(zhǎng)點(diǎn)并快速盈利之間仍是艱難的平衡術(shù)。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管恒大在三四線的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化沒(méi)有問(wèn)題，但一二線城市產(chǎn)品線有差異性，對(duì)恒大是一種挑戰(zhàn)。不過(guò)，考慮到恒大超高的執(zhí)行力，恒大或許可以度過(guò)轉(zhuǎn)型期。

第二篇：房企轉(zhuǎn)型——糾結(jié)眼前不如順應(yīng)趨勢(shì)

房企轉(zhuǎn)型——糾結(jié)眼前不如順應(yīng)趨勢(shì)

正略鈞策管理咨詢

房企大可不必糾結(jié)于眼前依舊從嚴(yán)的宏觀調(diào)控政策，順應(yīng)產(chǎn)業(yè)鏈裂變、市場(chǎng)需求、區(qū)域發(fā)展、政府訴求分化等等趨勢(shì)性變化，盡早轉(zhuǎn)型才是明智之舉。

總體上看，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正處于牛市下半場(chǎng)和調(diào)控中場(chǎng)。一些關(guān)鍵的趨勢(shì)性變化值得企業(yè)重點(diǎn)關(guān)注：以資源圈占為主導(dǎo)的粗放式增長(zhǎng)及坐地生財(cái)式時(shí)代基本結(jié)束，以品質(zhì)品牌和規(guī)模實(shí)力為主導(dǎo)的專業(yè)化、規(guī)?；瘯r(shí)代已經(jīng)來(lái)臨；以土地紅利為主導(dǎo)的時(shí)代即將結(jié)束，以高周轉(zhuǎn)、精細(xì)化成本控制和品牌品質(zhì)溢價(jià)為特點(diǎn)的時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨；以“住上房子”為主流需求的時(shí)代即將結(jié)束，以滿足“住好房子”為主要需求的時(shí)代即將來(lái)臨；以投資、開(kāi)發(fā)一體化為主要特征和以銀行資金為主流的信貸時(shí)代即將結(jié)束，以房地產(chǎn)金融和開(kāi)發(fā)管理能力及品牌輸出為主線的時(shí)代即將來(lái)臨；以地方政府只知道單純賣地為特征的時(shí)代結(jié)束，以土地整合其它資源服務(wù)于社會(huì)經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展為方向的時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨。

一些企業(yè)如果對(duì)上述變化視而不見(jiàn)，仍然沉浸在過(guò)去的所謂成功經(jīng)驗(yàn)上，或?qū)⒁皇袌?chǎng)所淘汰。事實(shí)上，每一次調(diào)控或外部環(huán)境的劇變，都在加速促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)集中度的形成，越來(lái)越多的房企也在被動(dòng)性消失或主動(dòng)性逃離。

盡管眼前我們面臨宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展和調(diào)控政策變化的不確定性，告別單邊快速上揚(yáng)并進(jìn)入了震蕩發(fā)展期，但中國(guó)房地產(chǎn)的大周期并未見(jiàn)頂，驅(qū)動(dòng)行業(yè)增長(zhǎng)的關(guān)鍵因素依然沒(méi)有改變。

由此，房地產(chǎn)企業(yè)大可不必糾結(jié)于眼前的調(diào)控和波動(dòng)，而應(yīng)當(dāng)順應(yīng)產(chǎn)業(yè)鏈裂變、市場(chǎng)需求、區(qū)域發(fā)展、政府訴求分化等等趨勢(shì)性變化，積極尋求轉(zhuǎn)型。

首先，產(chǎn)業(yè)鏈定位和盈利模式要轉(zhuǎn)型。即從傳統(tǒng)的重資產(chǎn)模式向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型，最常見(jiàn)則是房地產(chǎn)金融和代建。輕資產(chǎn)模式的典型代表是美國(guó)的鐵獅門，它通過(guò)自身高水平的價(jià)值發(fā)現(xiàn)和價(jià)值提升能力優(yōu)勢(shì)，提取商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)鏈條各個(gè)環(huán)節(jié)的相關(guān)管理費(fèi)和參與旗下地產(chǎn)基金超額收益的分配，以不到5%的資本投入分享項(xiàng)目40%以上的收益。

盡管國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融環(huán)境尚未成熟，但近年來(lái)，金地集團(tuán)等企業(yè)已經(jīng)率先試水房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)并取得較快發(fā)展。綠城建設(shè)則通過(guò)品牌有償使用、代建管理服務(wù)以及代建項(xiàng)目超額利潤(rùn)回報(bào)獲取運(yùn)營(yíng)收益。

其次，業(yè)態(tài)定位要轉(zhuǎn)型。即從單純的住宅開(kāi)發(fā)向復(fù)合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)型。比如商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)新城、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、教育文化地產(chǎn)乃至城鄉(xiāng)一體化建設(shè)等。目前復(fù)合地產(chǎn)

甚至已經(jīng)成為獲取土地和資金的較好選擇。比如萬(wàn)達(dá)集團(tuán)和華夏幸?；鶚I(yè)，它們已經(jīng)在各自領(lǐng)域成功探索了盈利模式和現(xiàn)金流平衡模式。另外還要從單純的開(kāi)發(fā)向持有運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型。隨著銷售型物業(yè)投資回報(bào)率的降低，資源稀缺性和運(yùn)營(yíng)提升資產(chǎn)價(jià)值廣受關(guān)注，房地產(chǎn)金融的發(fā)展，使得越來(lái)越多的企業(yè)如華潤(rùn)、中糧、SOHO中國(guó)、龍湖地產(chǎn)等，都在主動(dòng)選擇加大持有運(yùn)營(yíng)核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的比例。

最后，區(qū)域定位也要轉(zhuǎn)型。規(guī)?；髽I(yè)選擇梯度轉(zhuǎn)移，中小企業(yè)選擇區(qū)域深耕，二者的關(guān)鍵都在于尋找高成長(zhǎng)型城市及區(qū)域。區(qū)域聚焦的目的不僅在于區(qū)域政府關(guān)系，更在于通過(guò)區(qū)域深耕，把對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的深刻理解、區(qū)域品牌影響力、區(qū)域拿地能力塑造成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，把這類區(qū)域打造成穩(wěn)固的“根據(jù)地”，形成平衡和持續(xù)穩(wěn)定的業(yè)態(tài)產(chǎn)品組合。比如河南建業(yè)就長(zhǎng)期堅(jiān)守“省域化”發(fā)展戰(zhàn)略，以鄭州為起點(diǎn)和中心“向下走”，盡管可能喪失了跨區(qū)域擴(kuò)張“賺快錢”的機(jī)遇，但卻在規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)積累起可持續(xù)的發(fā)展后勁。

盡管沒(méi)有脫離相對(duì)熟悉的房地產(chǎn)行業(yè)，但相對(duì)過(guò)往“賺快錢”的快感，轉(zhuǎn)型的道路必然充滿艱辛，這就需要更多的耐心與理性。香港新鴻基是令人羨慕的轉(zhuǎn)型標(biāo)桿，可是其成功轉(zhuǎn)型總共用了15年：前期的探索階段用了11年，以開(kāi)發(fā)物業(yè)為主，堅(jiān)持以20~30%的金融資源嘗試性參與持有型物業(yè)；集中轉(zhuǎn)型時(shí)期，開(kāi)發(fā)物業(yè)零增長(zhǎng)，集中拓展持有型物業(yè)；最終形成均衡的資產(chǎn)和業(yè)務(wù)配置，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流和收益結(jié)構(gòu)的均衡，提升了企業(yè)對(duì)抗低谷沖擊的能力。

綜上所述，筆者認(rèn)為企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)成功轉(zhuǎn)型，需要從以下幾個(gè)方面努力：首先要有清晰的愿景和方向，需要保持持續(xù)的資源配置，并有足夠的耐心；其次是要有低風(fēng)險(xiǎn)的切入點(diǎn)；再其次需要穩(wěn)健的財(cái)務(wù)制度；最后是要有與之相匹配的團(tuán)隊(duì)和文化。——來(lái)自正略鈞策管理咨詢。

第三篇：“巨無(wú)霸”相遇力促房企四轉(zhuǎn)型

“巨無(wú)霸”相遇力促房企四轉(zhuǎn)型

5月14日，萬(wàn)科與萬(wàn)達(dá)合作發(fā)布會(huì)在京舉行。據(jù)報(bào)道，此次合作將是一場(chǎng)長(zhǎng)期性合作，萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科未來(lái)將在國(guó)內(nèi)和海外市場(chǎng)，聯(lián)合拿地、合作開(kāi)發(fā)。由萬(wàn)達(dá)投資項(xiàng)目中的商業(yè)部分，萬(wàn)科開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的中住宅部分。

那么，為什么這樣的兩個(gè)“巨無(wú)霸”相遇？萬(wàn)科與萬(wàn)達(dá)“兩萬(wàn)”會(huì)激起怎樣的市場(chǎng)火花？它們正在關(guān)注哪些行業(yè)趨勢(shì)或熱點(diǎn)？正從哪些方面力促行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)、健康發(fā)展？

轉(zhuǎn)型之一：下半場(chǎng)住宅市場(chǎng)空間有限，倒逼房企顛覆自己轉(zhuǎn)型

2010年左右中國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭住房戶均套數(shù)已經(jīng)達(dá)到1.0套，這也就意味著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求已基本平衡，樓市開(kāi)始進(jìn)入下半場(chǎng)。此時(shí)，樓市規(guī)?；瘯r(shí)代已經(jīng)過(guò)去，市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生了明顯的變化，未來(lái)買方市場(chǎng)的特征會(huì)越來(lái)越明顯。對(duì)于處于“下半場(chǎng)”的樓市來(lái)講，由于購(gòu)房需求已經(jīng)基本得到滿足，市場(chǎng)需求增速?zèng)]有那么快，甚至部分城市還出現(xiàn)下滑。

從上述分析來(lái)看，在樓市“下半場(chǎng)”，傳統(tǒng)住宅市場(chǎng)規(guī)?；l(fā)展空間受限，這已經(jīng)成為當(dāng)前房企發(fā)展過(guò)程遭遇的痛點(diǎn)。從房企戰(zhàn)略發(fā)展的角度來(lái)看，雖然一些房企規(guī)模足夠大，但是也隨時(shí)面臨被行業(yè)顛覆的風(fēng)險(xiǎn)，此時(shí)，房企自己也不得不顛覆自己進(jìn)行轉(zhuǎn)型。從大多數(shù)房企轉(zhuǎn)型方向來(lái)看，大部分房企開(kāi)始轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)方向，而商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與養(yǎng)老地產(chǎn)是房企轉(zhuǎn)型運(yùn)營(yíng)的三大方向。

事實(shí)上，無(wú)論是萬(wàn)達(dá)還是萬(wàn)科，在行業(yè)發(fā)展中都面臨一定問(wèn)題，都在進(jìn)行企業(yè)的轉(zhuǎn)型。萬(wàn)科的問(wèn)題是從住宅開(kāi)發(fā)商到城市配套服務(wù)上的轉(zhuǎn)變過(guò)程中，商業(yè)能力欠缺，阻礙轉(zhuǎn)型速度，于是萬(wàn)科在去年拉開(kāi)轉(zhuǎn)型元年的大幕，明確了以“三好住宅”和“城市配套服務(wù)商”作為未來(lái)發(fā)展方向；而萬(wàn)達(dá)的問(wèn)題是大量的商業(yè)沉淀占用大量的資金，住宅開(kāi)發(fā)過(guò)程中標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)業(yè)化等問(wèn)題有待提升，于是，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林最近就表示，萬(wàn)達(dá)要在五年之內(nèi)去地產(chǎn)化，走“輕資產(chǎn)”的路線，成為一家商業(yè)投資服務(wù)公司，力爭(zhēng)在2025年開(kāi)業(yè)1000座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

在房地產(chǎn)行業(yè)增速已經(jīng)呈現(xiàn)出下滑趨勢(shì)的市場(chǎng)背景下，方可與萬(wàn)達(dá)的合作昭示著房企已提前打好轉(zhuǎn)型的“馬拉松之戰(zhàn)”。此時(shí)，萬(wàn)科與萬(wàn)達(dá)作為行業(yè)領(lǐng)軍房企，它們之間的合縱連橫變?yōu)椤皬?qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”。盡管萬(wàn)科與萬(wàn)科之間是自取所需（萬(wàn)科的住宅開(kāi)發(fā)將可能植入萬(wàn)達(dá)的綜合體，而萬(wàn)達(dá)的商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)也將傳導(dǎo)給萬(wàn)科。萬(wàn)科學(xué)萬(wàn)達(dá)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)、萬(wàn)達(dá)商業(yè)瞄上萬(wàn)科全國(guó)住戶的消費(fèi)者入口，試圖擺脫“重資產(chǎn)”），但這也算是房企開(kāi)始倒逼自己進(jìn)行轉(zhuǎn)型應(yīng)對(duì)樓市下半場(chǎng)的行動(dòng)，對(duì)于其他房企來(lái)講也有借鑒意義。

轉(zhuǎn)型之二：“輕資產(chǎn)”模式規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，提升利潤(rùn)率

“輕資產(chǎn)”模式指的是從賺取資產(chǎn)升值收益（“重資產(chǎn)”模式）走向賺取增值服務(wù)收益，包括代工品牌溢價(jià)、物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、其他衍生收益以及地產(chǎn)基金等多元地產(chǎn)金融服務(wù)過(guò)程中的提成收益。

目前，商業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式有兩種，一種是以新鴻基為代表的“雙輪驅(qū)動(dòng)模式”，一個(gè)輪子做住宅產(chǎn)生現(xiàn)金流，一個(gè)輪子做經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，產(chǎn)生收入，但是經(jīng)營(yíng)性物業(yè)沉淀的資金多少，要跟整個(gè)企業(yè)的負(fù)債率掛鉤，也就是說(shuō)，在商業(yè)物業(yè)和住宅現(xiàn)金流之間構(gòu)建出合理的比例。這種模式更像此前及當(dāng)下萬(wàn)達(dá)大多數(shù)項(xiàng)目的操作模式。

而新加坡凱德的模式是將投資開(kāi)發(fā)或收購(gòu)的項(xiàng)目，打包裝入私募基金或者信托基金，自己持有該基金部分股權(quán)，另一部分股權(quán)則由諸如養(yǎng)老基金、保險(xiǎn)基金等海外機(jī)構(gòu)投資者持有。待項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定并實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值后，以REITs的方式退出，從而進(jìn)行循環(huán)投資。這種模式更像去年下半年以來(lái)萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科和基金公司合作的“輕資產(chǎn)”方面的操作。從未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，品牌溢價(jià)、物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、其他衍生收益以及地產(chǎn)基金等多元地產(chǎn)金融服務(wù)過(guò)程中的提成收益將成為房企賺取利率的主要方向。

從此次萬(wàn)科萬(wàn)達(dá)兩家房企合作的聚焦點(diǎn)來(lái)看，也是將合作聚焦在“輕資產(chǎn)”上，從合作的目的來(lái)看，萬(wàn)科與萬(wàn)達(dá)合作后將聯(lián)合在國(guó)內(nèi)外拿地開(kāi)發(fā)，萬(wàn)科的住宅開(kāi)發(fā)將可能植入萬(wàn)達(dá)的綜合體，而萬(wàn)達(dá)的商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)也將傳導(dǎo)給萬(wàn)科，至于商業(yè)地產(chǎn)部分則采取“輕資產(chǎn)”操作模式（無(wú)論是萬(wàn)科萬(wàn)達(dá)共同持有運(yùn)營(yíng)還是引入基金等第三方資金）。很明顯，以后無(wú)論萬(wàn)達(dá)還是萬(wàn)科，在項(xiàng)目操作層面都不再“重資產(chǎn)”，旨在通過(guò)“輕資產(chǎn)”模式強(qiáng)化投資的杠桿效應(yīng)，規(guī)避自身風(fēng)險(xiǎn)，賺取增值收益，提升利潤(rùn)率。

從萬(wàn)達(dá)未來(lái)的利潤(rùn)來(lái)源目標(biāo)看，2020年萬(wàn)達(dá)集團(tuán)收入的2/

3、利潤(rùn)的超過(guò)2/3要來(lái)自于服務(wù)業(yè)企業(yè)，也就是說(shuō)，要來(lái)自于不動(dòng)產(chǎn)銷售以外的收入和利潤(rùn)。從另外一個(gè)角度理解，也就是說(shuō)，當(dāng)前由于房產(chǎn)銷售主導(dǎo)萬(wàn)達(dá)還沒(méi)有達(dá)到這個(gè)目標(biāo)。至此，我們也就不難理解為何萬(wàn)達(dá)啟動(dòng)第四次企業(yè)轉(zhuǎn)型，拼命向“輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型了。

轉(zhuǎn)型之三：降低拿地成本和融資成本

樓市新常態(tài)的市場(chǎng)背景下，合作拿地的開(kāi)發(fā)模式逐漸盛行。合作拿地本身就是市場(chǎng)資源優(yōu)化配置，規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)行為。前兩年一些“地王”，如廣州亞軍地塊、證大外灘地塊、綠城長(zhǎng)風(fēng)商辦地塊等均為幾家開(kāi)發(fā)商共同拿地、共同開(kāi)發(fā)的合作開(kāi)發(fā)模式。時(shí)至今日，合作開(kāi)發(fā)讓這些企業(yè)的“地王”繼續(xù)生存了下來(lái)。

但在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境和樓市調(diào)控的背景下，一線城市及核心二線城市拿地價(jià)格越來(lái)越高，房企的生存和發(fā)展不能以“地王”方式進(jìn)行，否則，企業(yè)勢(shì)必會(huì)面臨擴(kuò)張及運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。此時(shí)，房企由競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)為“競(jìng)合”，各個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)背后各地產(chǎn)大佬既龍爭(zhēng)虎斗，又互助合作，這樣，即使政策在“土地拍賣”開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)上有諸如保障房配建、配套等指標(biāo)限制，各方也可盡可能降低拿地成本、規(guī)避投資開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化市場(chǎng)資源配置。

此外，萬(wàn)科與萬(wàn)達(dá)合作后在國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)上聯(lián)合拿地開(kāi)發(fā)亦是這個(gè)道理?！岸f(wàn)合作”后，它們可以共享客戶和品牌資源，面對(duì)政府的土地議價(jià)能力會(huì)增強(qiáng)，同時(shí)，對(duì)金融機(jī)構(gòu)的吸引力和安全感也會(huì)增加，融資成本也會(huì)降低。總之，萬(wàn)科與萬(wàn)達(dá)合作后，無(wú)論是在一線城市及核心二線城市拿地，還是在海外市場(chǎng)擴(kuò)張，都具有了更強(qiáng)的議價(jià)能力，也為企業(yè)盡可能降低了融資成本，規(guī)避了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，鞏固了市場(chǎng)地位，這也正是“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”之后的價(jià)值所在。

轉(zhuǎn)型之四：“二萬(wàn)”合作1+1>2，強(qiáng)化品牌價(jià)值，抓住C端消費(fèi)者客戶

從市場(chǎng)主體的角度來(lái)說(shuō)，在“下半場(chǎng)”，開(kāi)發(fā)商不再是房地產(chǎn)市場(chǎng)核心，也很難再制造買漲不買跌的市場(chǎng)氛圍。此時(shí)，購(gòu)房者或消費(fèi)者的需求決定著房企的布局及產(chǎn)品策略、商業(yè)運(yùn)營(yíng)及營(yíng)銷模式，購(gòu)房者或消費(fèi)者成為整個(gè)市場(chǎng)真正意義上的核心，開(kāi)發(fā)商必須認(rèn)真研究購(gòu)房者或消費(fèi)者的需求，否則將很難在“白銀時(shí)代”做精準(zhǔn)營(yíng)銷，很難找到自己合適的C端客戶，也很難做好運(yùn)營(yíng)服務(wù)。

從上述分析來(lái)看，注重對(duì)購(gòu)房者或消費(fèi)者C端的精準(zhǔn)把控能力，把控購(gòu)房者或消費(fèi)者消費(fèi)的第一入口將成為每一個(gè)房企面對(duì)的問(wèn)題。

從萬(wàn)科與萬(wàn)達(dá)在把控C端客戶的動(dòng)作來(lái)看，萬(wàn)科目前已經(jīng)推出了社區(qū)APP“住這兒”，萬(wàn)達(dá)則有電商平臺(tái)“非凡”，如果兩家能把這兩個(gè)領(lǐng)域的大數(shù)據(jù)全部打通了來(lái)做，則想象空間巨大。

筆者認(rèn)為，萬(wàn)科與萬(wàn)達(dá)兩家合作后，將聯(lián)合在國(guó)內(nèi)外拿地開(kāi)發(fā)，萬(wàn)科的住宅開(kāi)發(fā)將可能植入萬(wàn)達(dá)的綜合體，而萬(wàn)達(dá)的商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)也將傳導(dǎo)給萬(wàn)科，這樣，企業(yè)間通過(guò)相互合作可以實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，提高總體競(jìng)爭(zhēng)力，可以實(shí)現(xiàn)服務(wù)品質(zhì)1+1>2的提升，強(qiáng)化了品牌的疊加價(jià)值，對(duì)于抓住C端消費(fèi)者客戶、強(qiáng)化C端客戶消費(fèi)的忠誠(chéng)度具有積極作用。同時(shí)，這也正是大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)類型企業(yè)所欠缺的，是行業(yè)內(nèi)正在轉(zhuǎn)型的企業(yè)值得學(xué)習(xí)和借鑒的。

作者系上海同策房產(chǎn)咨詢研究部總監(jiān)

第四篇：評(píng)論：房企轉(zhuǎn)型在資本市場(chǎng)的投射

借助“互聯(lián)網(wǎng)+”的時(shí)代風(fēng)口，房企轉(zhuǎn)型除了引發(fā)行業(yè)內(nèi)關(guān)注外，其每一步轉(zhuǎn)型舉措都在資本市場(chǎng)產(chǎn)生影響。

通過(guò)對(duì)股市中地產(chǎn)股的研究，易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱發(fā)現(xiàn)，今年來(lái)漲幅排名前十的地產(chǎn)股主要包括以下幾種類型：跨界、金融、健康、互聯(lián)網(wǎng)、國(guó)資改革、重組，這些股市中的“風(fēng)口”同樣也適用于地產(chǎn)股。

資本市場(chǎng)看好轉(zhuǎn)型地產(chǎn)企業(yè)，并非簡(jiǎn)單的炒概念，而是看著轉(zhuǎn)型對(duì)于房企未來(lái)盈利的影響。以地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)、金融聯(lián)姻為例，地產(chǎn)屬于大金融的范疇，房企布局互聯(lián)網(wǎng)+金融已經(jīng)有如新湖中寶和泛?？毓傻瘸晒Π咐沼钟刑┖碳瘓F(tuán)投資深圳吉屋。通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)金融，房企在銷售中可以切入房屋交易提供金融服務(wù)，這必將對(duì)房企傳統(tǒng)的銷售模式帶來(lái)新的革命。

房企加速轉(zhuǎn)型不僅為資本市場(chǎng)帶來(lái)新的想象空間，也帶來(lái)富豪榜上地產(chǎn)大佬身家的水漲船高。根據(jù)彭博華人富豪榜和亞洲富豪榜截至5月1日的數(shù)據(jù)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林以381億美元的身家超過(guò)李嘉誠(chéng)，成為新的華人首富兼亞洲首富。

王健林身家暴漲源于他控股的兩個(gè)上市公司萬(wàn)達(dá)商業(yè)和萬(wàn)達(dá)院線股價(jià)近期飆升，萬(wàn)達(dá)院線從27.94元人民幣的開(kāi)市價(jià)一路暴漲至近日收盤價(jià)167.8元人民幣，萬(wàn)達(dá)商業(yè)在48.6港元的開(kāi)市價(jià)附近徘徊幾個(gè)月后近期也漲到了65.4港元。

資本市場(chǎng)給出的溢價(jià)是首富排名的關(guān)鍵。超越李嘉誠(chéng)，王健林成為亞洲首富，并非故事的終點(diǎn)，更像是富豪競(jìng)爭(zhēng)的開(kāi)始。成為亞洲首富，源于資本市場(chǎng)對(duì)萬(wàn)達(dá)模式重新的價(jià)值重估，這樣的價(jià)值重估，也將隨著萬(wàn)達(dá)的轉(zhuǎn)型進(jìn)一步顯現(xiàn)。

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)提出了旨在從“重資產(chǎn)”向“輕資產(chǎn)”的第四次轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，隨著萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在文化、旅游、電商和金融四大業(yè)務(wù)上的逐步完善，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)未來(lái)基于線下消費(fèi)基礎(chǔ)上的客流、物流、資金流和信息流將完成閉合生態(tài)的搭建。隨著萬(wàn)達(dá)轉(zhuǎn)型推進(jìn)，資本市場(chǎng)對(duì)萬(wàn)達(dá)各個(gè)板塊的價(jià)值必將進(jìn)一步“重估”，這會(huì)對(duì)王健林身家?guī)?lái)直接的影響。

當(dāng)然，房企想要真正獲得資本市場(chǎng)青睞，必須拿出轉(zhuǎn)型的決心和誠(chéng)意，在這方面，萬(wàn)科是個(gè)好例子，在推行事業(yè)合伙人機(jī)制、不斷完善社區(qū)服務(wù)平臺(tái)、密切關(guān)注新的細(xì)分市場(chǎng)的同時(shí)，萬(wàn)科還更換集團(tuán)的標(biāo)識(shí)，顯示其擁抱未來(lái)的決心。

□邢飛

諾亞平臺(tái)

http://004km.cn

編輯:edndhh

第五篇：轉(zhuǎn)型潮中打造煤企樣本

轉(zhuǎn)型潮中，打造新型煤企樣本

——高平市新莊煤礦發(fā)展戰(zhàn)略剖析

□ 高平市新莊煤礦簡(jiǎn)介

新莊煤礦屬高平市地方國(guó)有重點(diǎn)煤礦，現(xiàn)擁有新莊煤礦和南陽(yáng)煤礦兩座生產(chǎn)礦井，共有職工2500余人，年總核定生產(chǎn)能力180萬(wàn)噸。

新莊煤礦始建于1954年，現(xiàn)有井田面積7.1026平方公里,年核定9#煤生產(chǎn)能力60萬(wàn)噸；南陽(yáng)煤礦始建于1995年，現(xiàn)有井田面積18.9096平方公里,年核定3#煤生產(chǎn)能力120萬(wàn)噸，是省、市規(guī)劃建設(shè)的百萬(wàn)噸重點(diǎn)骨干礦井，被列入山西省“55”煤炭規(guī)劃項(xiàng)目和晉城市“2316”工程建設(shè)項(xiàng)目。

針對(duì)新莊“老”礦井因半個(gè)多世紀(jì)開(kāi)采、3#煤資源枯竭以及南陽(yáng)“新”礦井仍處建設(shè)發(fā)展期的現(xiàn)實(shí)，新莊煤礦黨政領(lǐng)導(dǎo)班子堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng),響亮地提出了“安全、穩(wěn)定、發(fā)展”理念、“做強(qiáng)南陽(yáng)煤礦、振興新莊煤礦”的目標(biāo)、以及“安全優(yōu)先、民生優(yōu)先、環(huán)保優(yōu)先、效益優(yōu)先”為原則的科學(xué)發(fā)展戰(zhàn)略。做強(qiáng)南陽(yáng)煤礦，就是依托其豐富的自然資源優(yōu)勢(shì)，建設(shè)成為規(guī)模大、效益好、安全穩(wěn)、裝備高檔、管理精細(xì)、生態(tài)環(huán)保、文明和諧、職工素質(zhì)高的示范型現(xiàn)代化礦井。

振興新莊煤礦，就是根據(jù)資源不足的現(xiàn)狀，建設(shè)成為安全可靠、產(chǎn)量穩(wěn)定、裝備中檔、管理規(guī)范、效益提升、職工收入有保障、安居樂(lè)業(yè)、充滿發(fā)展活力的礦井。

歷經(jīng)三年多的實(shí)踐，“做強(qiáng)南陽(yáng)、振興新莊”科學(xué)發(fā)展戰(zhàn)略已經(jīng)生根開(kāi)花結(jié)果，彰顯出強(qiáng)勁的內(nèi)生動(dòng)力。求真務(wù)實(shí)、拼搏進(jìn)取的新莊煤礦人譜寫(xiě)了規(guī)模發(fā)展、安全生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)建設(shè)、資源節(jié)約、生態(tài)保護(hù)、民生保障、文化建設(shè)、社會(huì)捐助、和諧創(chuàng)建的宏大篇章，受到了社會(huì)各界的充分肯定和廣泛好評(píng)，企業(yè)集聚效應(yīng)和工作合力迅速形成。

航行在轉(zhuǎn)型發(fā)展的大潮中，新莊煤礦這艘艦艇劈波斬浪，完成了一次次速度與質(zhì)量完美融合、效益與價(jià)值共同體現(xiàn)的航程。在以礦長(zhǎng)明科棟、黨總支書(shū)記申國(guó)義為代表的領(lǐng)導(dǎo)班子帶領(lǐng)下，新莊煤礦全體干部職工聚力前行，開(kāi)拓創(chuàng)新，在轉(zhuǎn)型發(fā)展大潮中樹(shù)立了新型煤炭企業(yè)的標(biāo)桿。

黨建引領(lǐng)給力又好又快發(fā)展

黨建工作的強(qiáng)化和提升，為新莊煤礦的又好又快發(fā)展提供了堅(jiān)強(qiáng)的思想、組織和政治保證。近年來(lái)，該礦堅(jiān)持以黨的十七大和十七屆三中、四中、五中全會(huì)精神為指針，圍繞?1266?黨建工作思路，狠抓黨的建設(shè)、黨風(fēng)廉政建設(shè)、職工素質(zhì)工程建設(shè)、精神文明建設(shè)，開(kāi)創(chuàng)了黨建工作的新局面。

在組織建設(shè)上，該礦召開(kāi)了礦黨總支委員會(huì)第七次換屆選舉大會(huì)，選舉產(chǎn)生了新一屆黨總支委員會(huì)，健全了黨支部組織機(jī)構(gòu)，選配了強(qiáng)有力的黨支部書(shū)記，并審議通過(guò)了《第六屆黨總支委員會(huì)工作報(bào)告》，為今后的黨建工作提供了組織保障。

黨風(fēng)廉政建設(shè)方面，開(kāi)展了?學(xué)習(xí)弘揚(yáng)右玉精神，深化‘五治五督’，加強(qiáng)作風(fēng)整頓?活動(dòng)、?制止假日不正之風(fēng)?活動(dòng)，召開(kāi)了專題民主生活會(huì)、自查報(bào)告匯報(bào)會(huì)，建立了?高平市預(yù)防職務(wù)犯罪警示教育基地?，營(yíng)造了風(fēng)清氣正的發(fā)展環(huán)境。

在創(chuàng)先爭(zhēng)優(yōu)活動(dòng)中，自2010年6月以來(lái)，新莊煤礦在黨組織和黨員中開(kāi)展了?發(fā)揮兩個(gè)作用，爭(zhēng)創(chuàng)一流業(yè)績(jī)，推動(dòng)科學(xué)發(fā)展?的主題實(shí)踐活動(dòng)以及黨員責(zé)任區(qū)、黨員公開(kāi)承諾、黨員先鋒崗等活動(dòng)。

在民主管理上，該礦召開(kāi)了第六次工會(huì)會(huì)員代表暨第七次職工代表大會(huì)，選舉產(chǎn)生了工會(huì)第六屆委員會(huì)和經(jīng)審委員會(huì)，審議通過(guò)了《企業(yè)年金管理辦法》、《勞動(dòng)合同管理辦法》等涉及職工切身利益的7個(gè)管理辦法；堅(jiān)持抓好黨務(wù)、礦務(wù)、科隊(duì)務(wù)公開(kāi)，保障了職工的參與權(quán)和知情權(quán)。

此外，在中層干部中推行?三考兩推?制度，學(xué)習(xí)制度化，舉辦采煤、機(jī)電、通風(fēng)安全專業(yè)大中專班和短訓(xùn)班，組織優(yōu)秀青年職工座談會(huì)、首屆青工計(jì)算機(jī)基礎(chǔ)技能競(jìng)賽、?你讀書(shū)、我買單?等活動(dòng)，使企業(yè)人才強(qiáng)企戰(zhàn)略得到貫徹執(zhí)行；通過(guò)《新南陽(yáng)》礦報(bào)、網(wǎng)站、公開(kāi)欄、板報(bào)、電子屏等形式，深入貫徹黨和國(guó)家的方針政策，宣傳企業(yè)的工作思路、重大決策和工作成果，為企業(yè)健康發(fā)展?fàn)I造了良好的輿論氛圍。

黨建工作的有序、快速進(jìn)展，為新莊煤礦增強(qiáng)可持續(xù)發(fā)展能力奠定了基礎(chǔ)。南陽(yáng)煤礦完成了生產(chǎn)能力核定及采礦許可證、生產(chǎn)許可證換發(fā)工作。通過(guò)淘汰更新改造設(shè)備工藝、建設(shè)防風(fēng)抑塵網(wǎng)、投用水處理站、治理矸石山等，實(shí)現(xiàn)了礦產(chǎn)資源開(kāi)發(fā)和生態(tài)環(huán)境保護(hù)協(xié)調(diào)發(fā)展的目標(biāo)。高平市綜合治理進(jìn)企業(yè)暨平安礦山建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)會(huì)、?新礦杯?創(chuàng)平安促和諧綜治知識(shí)競(jìng)賽在南陽(yáng)煤礦舉行，高平市綜治工作領(lǐng)導(dǎo)組對(duì)新莊煤礦綜治工作的成效和做法給予了充分肯定。

安全至上，生產(chǎn)形勢(shì)穩(wěn)態(tài)運(yùn)行

安全是煤炭企業(yè)穩(wěn)定、和諧、發(fā)展的大計(jì)。新莊煤礦不僅從科技應(yīng)用、資金投入、完善監(jiān)測(cè)系統(tǒng)等?硬建設(shè)?層面，還從安全管理、營(yíng)造安全文化、提升職工安全素質(zhì)等層面全面創(chuàng)優(yōu)?大安全?環(huán)境，實(shí)現(xiàn)了礦井安全?三無(wú)一降?和其它安全無(wú)事故的目標(biāo)。

科技在安全生產(chǎn)中發(fā)揮著重要的保障和支撐作用。南陽(yáng)煤礦積極實(shí)施對(duì)礦井各系統(tǒng)的升級(jí)改造，通風(fēng)方式由中央并列式調(diào)整為中央分列式，滿足了120萬(wàn)噸/年礦井安全生產(chǎn)要求；完成了35KV雙回路供電系統(tǒng)建設(shè)；購(gòu)置單繩纏繞式單滾筒提升機(jī)，購(gòu)置了兩臺(tái)無(wú)極繩牽引絞車，提高了輔運(yùn)能力；完成了二采區(qū)水倉(cāng)泵房建安工程，提高了礦井排水能力；購(gòu)置兩臺(tái)300米探水鉆，提高了探水裝備水平；完成了鐵路專用線鞏村道口維修和專用通訊線路改造工程，保證了安全發(fā)運(yùn)；采用物探和鉆探相結(jié)合的方法，對(duì)新增井田進(jìn)行勘測(cè)，掌握了詳實(shí)資料，有效防治水、保證正常采掘。

除科技支撐之外，新莊煤礦在逐級(jí)簽訂安全目標(biāo)責(zé)任狀，實(shí)行安全生產(chǎn)承諾制的基礎(chǔ)上，推行了全員安全風(fēng)險(xiǎn)抵押制度；編制完善了《2010隱患排查治理工作實(shí)施方案》《礦井安全生產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制補(bǔ)充規(guī)定》《事故報(bào)告、調(diào)查、處理暫行規(guī)定》等；進(jìn)一步完善了礦級(jí)領(lǐng)導(dǎo)入井帶班、井下現(xiàn)場(chǎng)交接班等制度；建立了井口群監(jiān)工作站，配備了專職群監(jiān)員，發(fā)揮職工群眾的安全監(jiān)督作用。

安全避險(xiǎn)?六大系統(tǒng)?逐步完善，也為新莊煤礦的安全運(yùn)營(yíng)發(fā)揮了重要作用。兩礦完善了安全監(jiān)測(cè)監(jiān)控系統(tǒng)、井下人員定位系統(tǒng)、井下通訊聯(lián)絡(luò)系統(tǒng)、礦井壓風(fēng)自救系統(tǒng)、礦井供水施救系統(tǒng)。目前正在積極籌建井下緊急避險(xiǎn)系統(tǒng)。特別是南陽(yáng)煤礦省質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化一級(jí)調(diào)度室的建設(shè)走在同類企業(yè)的前列。

此外，新莊煤礦還通過(guò)?一日一題、一周一案例、一月一考試?培訓(xùn)教育以及?走出去、請(qǐng)進(jìn)來(lái)?，崗位練兵、技術(shù)比武和知識(shí)競(jìng)賽等活動(dòng)，提升職工的安全意識(shí)、安全技能和自?；ケＫ?；利用礦報(bào)專版、宣傳欄、井口安全文化長(zhǎng)廊、安全親情文化等方式，加大對(duì)職工的安全宣教力度，從思想意識(shí)上提高職工的安全素養(yǎng)。

轉(zhuǎn)型潮涌新型煤企塑型成功

新莊煤礦之所以在強(qiáng)手如林的煤企中探索出發(fā)展新機(jī)，深層次的原因還在于其改革創(chuàng)新的精神激發(fā)。幾年來(lái)，在這種精神的激勵(lì)下，黨政領(lǐng)導(dǎo)班子帶領(lǐng)全體干部職工奮力開(kāi)拓，創(chuàng)新發(fā)展，使企業(yè)實(shí)現(xiàn)了歷史性新突破。

截止目前，南陽(yáng)煤礦井巷工程完成了總回風(fēng)巷聯(lián)絡(luò)巷噴漿和二采區(qū)回風(fēng)巷擴(kuò)幫工程；完善了排水系統(tǒng)；完成了總回風(fēng)巷、二采區(qū)回風(fēng)巷和軌道大巷的水溝掘

砌工程；推進(jìn)3210綜放工作面回采和3209準(zhǔn)備工作面掘進(jìn)。新莊煤礦克服了9101回采工作面、9103回風(fēng)順槽掘進(jìn)工作面遇斷層、陷落柱等難題，保證了礦井安全生產(chǎn)；采用井上GPS定位和井下鉆探相結(jié)合的方法對(duì)牛村舊井進(jìn)行定位，并對(duì)地表其它廢棄老窯進(jìn)行定位，為整體布置和合理開(kāi)采提供了科學(xué)依據(jù)；對(duì)原泄水面進(jìn)行了維修支護(hù)和頂部鉆探，保證了采掘正常接替。

生產(chǎn)基礎(chǔ)的進(jìn)一步夯實(shí)，為新莊煤礦的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。南陽(yáng)煤礦科學(xué)調(diào)度提高裝車效率，僅靠公路銷售，至2010年11月8日年銷量首次突破100萬(wàn)噸大關(guān)，當(dāng)月銷售收入達(dá)到1.27億元，全年銷售煤炭105.03萬(wàn)噸，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)效益最大化。新莊煤礦以?保運(yùn)量、創(chuàng)效益?為目標(biāo)，積極培育戰(zhàn)略用戶，全年銷售煤炭35.55萬(wàn)噸，創(chuàng)收 162萬(wàn)元。無(wú)論是從生產(chǎn)規(guī)模，還是從效益而言，新莊煤礦均居于全市煤炭企業(yè)前列，煤炭銷售成為全市煤炭行業(yè)的風(fēng)向標(biāo)。

同時(shí)，在產(chǎn)能規(guī)模的提升上，南陽(yáng)煤礦完成了120萬(wàn)噸/年生產(chǎn)能力的核定；完成了西山煤礦、馬游煤礦的資產(chǎn)認(rèn)定、礦井關(guān)閉、資源補(bǔ)償和進(jìn)駐接管工作，井田面積增加至18.90平方公里，地質(zhì)儲(chǔ)量增加2000萬(wàn)噸，延長(zhǎng)礦井服務(wù)年限12年。而新莊煤礦方面，完成了60萬(wàn)噸/年生產(chǎn)能力核定，井田面積由原來(lái)的6.63平方公里增加至7.10平方公里,地質(zhì)儲(chǔ)量增加1000萬(wàn)噸，延長(zhǎng)礦井服務(wù)年限10年。

多元化方面，南陽(yáng)煤礦成立了鑫陽(yáng)建材有限公司，正在進(jìn)行?三通一平?等開(kāi)工建設(shè)前的準(zhǔn)備工作。此外，新莊煤礦大力實(shí)施礦區(qū)增綠工程。南陽(yáng)煤礦于2010年增加綠地面積8000平方米，在礦區(qū)道路兩側(cè)和周邊栽植了雪松等樹(shù)木，礦區(qū)綠化覆蓋率提升到35%以上，建成了?三季有花、四季有綠?的花園式礦山。

民生至上濃濃關(guān)愛(ài)普惠職工

新莊煤礦之憂，并非產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)獨(dú)優(yōu)，而是融合了人文精神的企業(yè)發(fā)展導(dǎo)向之優(yōu)。幾年來(lái)，在發(fā)展建設(shè)中，該礦確立了?發(fā)展惠及民生，讓職工共享企業(yè)改革發(fā)展成果?的辦企宗旨，勵(lì)志把好事辦實(shí)，把實(shí)事辦好，把難事辦妥，讓職工得到更大實(shí)惠和保障。

工資待遇方面，以2010年為例，該礦在崗職工增資幅度24.84%，人均月增收430元。內(nèi)退職工待遇大幅度提高，工資享受比例在原有標(biāo)準(zhǔn)上增加了10%，并相應(yīng)地提高了崗位工資、年功工資標(biāo)準(zhǔn)和生活補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)。建立了企業(yè)年金制度，使職工退休后的生活水平得到了切實(shí)保障。全年為職工上繳?五險(xiǎn)兩金?3019.62萬(wàn)元。為職工發(fā)放了端午節(jié)、夏季防暑、夏秋服裝、中秋節(jié)和年終福利等，人均4300多元。

為創(chuàng)造更加和諧的勞企關(guān)系，新莊煤礦進(jìn)一步完善了職工內(nèi)部退養(yǎng)及待遇規(guī)定，制定了《關(guān)于離退休和內(nèi)退人員有關(guān)規(guī)定的修訂意見(jiàn)》；加強(qiáng)對(duì)企業(yè)內(nèi)部職工崗位調(diào)動(dòng)管理，制定了《企業(yè)內(nèi)部職工崗位調(diào)動(dòng)及崗位<工種>管理辦法》；經(jīng)過(guò)向高平市、晉城市勞動(dòng)和社會(huì)保障部門請(qǐng)示，使從事特殊工種的農(nóng)民工可享受55周歲正式退休的待遇。

圍繞職工學(xué)習(xí)生活條件的改善，新莊煤礦投資110萬(wàn)元新購(gòu)2輛大客車，為職工上下班提供便利；建設(shè)了集洗浴、辦公為一體的綜合調(diào)度樓，職工的工作生活條件得到極大改善；為全礦職工安裝數(shù)字電視，每戶補(bǔ)貼396元，讓礦區(qū)和市內(nèi)住戶觀看到豐富多彩的數(shù)字電視節(jié)目。

此外，新莊煤礦還于2010年廣泛開(kāi)展職業(yè)健康體檢，為女職工做專項(xiàng)檢查，為全礦職工上繳了晉城市總工會(huì)大病醫(yī)療互助金；組織實(shí)施了?送溫暖?工程，慰問(wèn)離、退休干部及困難職工784人次，發(fā)放救濟(jì)款9.36萬(wàn)元；為全礦304名離退休職工共發(fā)放福利金15.20萬(wàn)元；為軍轉(zhuǎn)干發(fā)放了慰問(wèn)品；對(duì)于困難職工給予力所能及的關(guān)心和照顧，送去了黨的關(guān)懷和企業(yè)的溫暖；開(kāi)展了?金秋助學(xué)?活動(dòng)，為17名考入二本以上院校的職工子女發(fā)放獎(jiǎng)學(xué)金，共計(jì)12.60萬(wàn)元。

新莊煤礦先后榮獲 ?全國(guó)連續(xù)實(shí)現(xiàn)安全生產(chǎn)1000天以上礦井?、?全國(guó)煤炭工業(yè)行業(yè)安全高效礦井?、?國(guó)家級(jí)安全質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化礦井?，山西省?治安模范單位?、?煤炭科技創(chuàng)新十佳礦井?等稱號(hào)。

?十二五?期間，該礦將緊緊抓住?做強(qiáng)主業(yè)、轉(zhuǎn)型跨越?的發(fā)展機(jī)遇，全面完成?做強(qiáng)南陽(yáng)、振興新莊?戰(zhàn)略目標(biāo)，努力實(shí)現(xiàn)本質(zhì)安全，效益翻番；轉(zhuǎn)型跨越，多元發(fā)展；節(jié)能環(huán)保，生態(tài)礦山；職工利益，同比增攀；社會(huì)責(zé)任，勇于承擔(dān)；上下同心，和諧新南。?十二五?末，該礦將力爭(zhēng)成為?雙十億?企業(yè)，在高平市煤炭行業(yè)繼續(xù)保持領(lǐng)跑地位。