第一篇：2012年密云縣房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行情況報(bào)告

2012年密云縣房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行情況報(bào)告

來源：北京市統(tǒng)計(jì)局 國家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)2013-01-30

內(nèi)容提要：2012年密云縣房地產(chǎn)業(yè)總體呈現(xiàn)“低開高走”態(tài)勢，全年投資、銷售最終實(shí)現(xiàn)雙增長。房地產(chǎn)開發(fā)投資在前10個(gè)月受兩方面因素影響，比上年增速一直處于負(fù)增長狀態(tài)。隨著兩個(gè)項(xiàng)目在11月份相繼開工，房地產(chǎn)投資在年底“扭負(fù)為正”。商品房銷售節(jié)節(jié)攀升，全年銷量創(chuàng)近五年來新高。在生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)中，密云縣房地產(chǎn)投資排在中游，商品房銷售位居前列。

一、總體情況

2012年，密云縣共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資43.1億元，比上年增長12.9%；房屋施工面積225萬平方米，比上年下降10.5%；房屋竣工面積45.8萬平方米，比上年下降24.4%；銷售商品房52.9萬平方米，比上年增長45.3%，實(shí)現(xiàn)銷售額49.3億元，比上年增長42.6%。

二、運(yùn)行特點(diǎn)

（一）受新開工項(xiàng)目拉動(dòng)，房地產(chǎn)開發(fā)投資“扭負(fù)為正”

2012年，密云縣共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資43.1億元，比上年增長12.9%,其中住宅投資37.1億元，比上年增長7.8%，占全部房地產(chǎn)投資的86%。今年前10個(gè)月，受老項(xiàng)目收尾投資力度較去年同期減弱，以及缺乏新開工項(xiàng)目的雙重影響，密云縣房地產(chǎn)開發(fā)投 資一直處于負(fù)增長狀態(tài)。下降幅度在四月份達(dá)到54.9%的低位，此后各月房地產(chǎn)投資降幅逐步收窄，截至10月末累計(jì)降幅為23.1%。11月當(dāng)月，相繼開工了北京城建上河灣項(xiàng)目和密云一中西側(cè)居住用地項(xiàng)目，隨著兩個(gè)項(xiàng)目的開工建設(shè)，將11億元的土地購置費(fèi)一次性記入本年投資，一舉扭轉(zhuǎn)了此前房地產(chǎn)開發(fā)投資下降的局面，拉動(dòng)全年房地產(chǎn)投資實(shí)現(xiàn)正增長。

（二）商品房銷售節(jié)節(jié)攀升，銷量創(chuàng)五年來的新高。

2012年，密云縣共銷售商品房52.9萬平方米，比上年增長45.3%，其中住宅銷售49.4萬平方米，比上年增長42.4%，占商品房銷售面積合計(jì)的93.4%。全縣共實(shí)現(xiàn)商品房銷售額49.3億元，比上年增長42.6%，其中住宅銷售額46.5億元，比上年增長39.2%,占全縣商品房銷售額的94.3%。2012年密云縣房地產(chǎn)市場可以用“節(jié)節(jié)攀升”來形容。年初密云縣商品房銷量較小，比上年處于負(fù)增長狀態(tài)，降幅達(dá)到54.1%。此后銷量增長趨勢非常明顯，累計(jì)增速逐月躍上新臺(tái)階，至9月份商品房銷售累計(jì)增速回升至正增長，全年增速達(dá)到45.3%。52.9萬平方米的銷售量也超越了2009年的52.1萬平方米，創(chuàng)了近五年來的新高。今年火熱的銷售行情中，普通住宅扮演了主力軍的角色。數(shù)據(jù)顯示，2012年全縣普通住宅銷售47.4萬平方米，比上年增長60%，占全縣住宅銷售總量的96%。與此相比，別墅類高檔住宅的銷售情況相當(dāng)?shù)兔裕?012年全縣別墅類住宅銷售2萬平方米，比上年下降53%。普通住宅的購買人群以本縣居民為主。調(diào)研情況表明，農(nóng)村居民

進(jìn)城購房及城鎮(zhèn)居民的二套購房成為促成今年市場紅火的主要因素。

第二篇：房地產(chǎn)業(yè)營銷報(bào)告

609731班 第一組 實(shí)訓(xùn)七

房地產(chǎn)業(yè)營銷報(bào)告

房地產(chǎn)營銷是房地產(chǎn)經(jīng)營中的重要環(huán)節(jié)，是指房地廠商在競爭的市場環(huán)境下，組織和管理企業(yè)的一系列活動(dòng)，直至在市場上完成商品房的銷售、取得效益、達(dá)到目標(biāo)的經(jīng)營過程。

房地產(chǎn)開發(fā)具有建設(shè)周期長、投入資金多以及固定性等特點(diǎn)，這就決定了它與一般的產(chǎn)品營銷有很大的區(qū)別，除了一般產(chǎn)品營銷所慣用的包裝、廣告宣傳等銷售途徑外，有其獨(dú)特豐富的內(nèi)涵。房產(chǎn)營銷貫穿于項(xiàng)目的立項(xiàng)開發(fā)，建筑施工以及竣工出售的全過程，要以運(yùn)動(dòng)的、立體的角度來考慮樓盤的推廣。

隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的不斷提高，住房成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)成為經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。因此，只有根據(jù)市場的定位，制定出相應(yīng)的營銷策略，銷售方式才能在房地產(chǎn)競爭中取勝。

現(xiàn)代房地產(chǎn)市場營銷已不再是單純的推銷工作,而是企業(yè)以滿足市場需求為中心的整體經(jīng)營活動(dòng),要從研究市場人手組織房地產(chǎn)投資開發(fā)經(jīng)營活動(dòng),因此,房地產(chǎn)市場營銷涵蓋面廣,包含豐富的內(nèi)容.概括起來,包括以下方面.(一)房地產(chǎn)市場研究分析

1.市場需求分析.通過對(duì)房地產(chǎn)市場調(diào)查和預(yù)測,了解房地產(chǎn)市場近期或未來需求是什么.2.房地產(chǎn)市場環(huán)境分析.分析房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)面臨哪些宏觀環(huán)境的影響,有利因素和不利因素各有哪些.房地產(chǎn)是不可移動(dòng)的高價(jià)值財(cái)產(chǎn),受環(huán)境的影響大,因此,環(huán)境分析是房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中的重要內(nèi)容.(二)確定房地產(chǎn)投資經(jīng)營目標(biāo)

在研究和分析市場的基礎(chǔ)上,作出經(jīng)營決策,包括選擇和確定房地產(chǎn)投資規(guī)模,投資方向,投資地區(qū)和地點(diǎn)以及投資方式.在進(jìn)行上述決策之前,必須選定適當(dāng)?shù)念櫩腿?任何企業(yè)都不可能面向所有的市場,滿足所有顧客的需求.而房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的商品房在一定時(shí)期內(nèi)所能夠滿足顧客需求的范圍就可能更小了,因此,企業(yè)必須明確“我為哪一類用戶開發(fā)房地產(chǎn)商品及提供相應(yīng)的服務(wù) ” 企業(yè)在進(jìn)行投資決策時(shí),首先必須解決這個(gè)問題,從現(xiàn)代市場營銷的角度而言,即目標(biāo)市場選擇――我是準(zhǔn)備面向普通老百姓開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用的住宅,還是高級(jí)別墅,或者是高檔酒店.確定目標(biāo)市場時(shí),至少需要考慮兩個(gè)基本問題:一是這個(gè)顧客群的需求必須有足夠的容量;二是在這個(gè)顧客群中,供應(yīng)的競爭對(duì)手,特別是具有較強(qiáng)競爭力的對(duì)手要盡量少.(三)項(xiàng)目決策

項(xiàng)目決策是在項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)確定的基礎(chǔ)上,根據(jù)選定的地段和項(xiàng)目,決定能夠滿足市場需要的開發(fā)經(jīng)營策略.具體包括以下幾種.1.產(chǎn)品策略.確定和開發(fā)滿足市場需求的房地產(chǎn)商品.適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品是同適當(dāng)?shù)念櫩腿合嗦?lián)系的.當(dāng)目標(biāo)市場選定以后,必須設(shè)計(jì)和開發(fā)建設(shè)可以滿足顧客群的適銷對(duì)路的房地產(chǎn)商品或相應(yīng)的服務(wù).2.價(jià)格策略.根據(jù)房地產(chǎn)市場需求分析的情況,制定房地產(chǎn)價(jià)格,受國家調(diào)控的房地產(chǎn)價(jià)格的確定應(yīng)符合國家規(guī)定.3.銷售渠道選擇.選擇房地產(chǎn)租售的基本方式和途徑,房地產(chǎn)開發(fā)商自行租售與委托房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)租售代理各有特點(diǎn),要進(jìn)一步結(jié)合項(xiàng)目情況決定經(jīng)營方式.(四)促進(jìn)銷售

確定和使用有效的信息傳遞促進(jìn)銷售的手段,如房地產(chǎn)廣告,房地產(chǎn)交易會(huì)等,提供售前咨詢服務(wù),吸引租客或買家,促成房地產(chǎn)交易.(五)信息反饋和物業(yè)管理

提供售后服務(wù)和良好的物業(yè)管理,并搜集反饋信息,擴(kuò)大顧客群.以上幾個(gè)方面,是現(xiàn)代市場營銷的主要內(nèi)容.在上述市場經(jīng)營過程中,每個(gè)環(huán)節(jié)又有更多的策略性選擇.根據(jù)上述房地產(chǎn)市場營銷的內(nèi)容和現(xiàn)代市場營銷的觀念,結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的基本過程,房地產(chǎn)市場營銷的基本過程可以概括如下.1.分析市場機(jī)會(huì).2.研究和選擇目標(biāo)市場.結(jié)合市場情況和企業(yè)自身的優(yōu)勢,通過可行性研究分析,作出投資決策.3.制定營銷戰(zhàn)略,包括產(chǎn)品定位,建筑設(shè)計(jì).4.制定市場營銷策略,包括定價(jià),銷售渠道選擇,促銷的策劃和計(jì)劃.5.執(zhí)行和控制市場營銷工作在我國，房地產(chǎn)行業(yè)一直備受關(guān)注。其健康發(fā)展與否對(duì)我國構(gòu)建和諧社會(huì)具有重大的意義，而當(dāng)前該行業(yè)總體來說，小開發(fā)商居多、市場分額小、在核心競爭力方面存在較大差距這對(duì)該行業(yè)將來何去何從具有重要的決定性影響。

作為我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展內(nèi)容的重要方面、構(gòu)建和諧社會(huì)的重要評(píng)價(jià)指標(biāo)，房地產(chǎn)行業(yè)必須走可持續(xù)發(fā)展之路，為構(gòu)建和諧社會(huì)做出積極的貢獻(xiàn)。而房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展之路是實(shí)現(xiàn)行業(yè)自身良好循環(huán)的思路，這一思路必然走構(gòu)建房地產(chǎn)行業(yè)核心競爭力之路。

第三篇：日照房地產(chǎn)業(yè)促銷報(bào)告

日照房地產(chǎn)業(yè)促銷報(bào)告

一、我國房地產(chǎn)行業(yè)促銷的市場背景

1、日照房地產(chǎn)業(yè)的市場現(xiàn)狀

自從1998年停止福利分房后，居民個(gè)人逐漸成為購房主體，房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。日照市作為山東省重點(diǎn)發(fā)展的沿海城市，有著得天獨(dú)厚的氣候條件，豐富的旅游資源，便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，從日照市近幾年的城市發(fā)展來看已經(jīng)露出了其巨大的優(yōu)勢，城市變化日新月異，經(jīng)濟(jì)發(fā)展突飛猛進(jìn)；依靠城市的各種有利資源，房地產(chǎn)業(yè)有了很大發(fā)展，沿海住宅、城區(qū)住宅、經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展比較平衡,房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)檔次較高,房屋銷售價(jià)格相對(duì)比較合理,目前日照房地產(chǎn)市場總體是一種購銷兩旺，竣銷平衡的態(tài)勢。

2、房地產(chǎn)樓盤銷售的特殊性

促銷在企業(yè)的營銷管理中相當(dāng)重要，而由于樓盤銷售的特殊性使得其促銷的重要性更加明顯。

1）房地產(chǎn)消費(fèi)模式的轉(zhuǎn)變引起房地產(chǎn)商開始注重樓盤促銷。在以前樓市處于集團(tuán)消費(fèi)時(shí)代，許多房產(chǎn)商都忽略了樓盤的促銷，那時(shí)房產(chǎn)商最注重的莫過于公共關(guān)系。隨著市場從集團(tuán)消費(fèi)為主步入個(gè)人消費(fèi)，房產(chǎn)商在市場競爭的要求下，開始注重并研究樓盤的促銷策略。

2）樓盤銷售十分注重在開盤的時(shí)候?qū)ΜF(xiàn)金的回流。這一特點(diǎn)使得樓盤促銷在開盤的時(shí)候顯得尤為重要，樓盤開盤促銷也就成為樓盤銷售中的慣用方法。

3）樓盤促銷要致力于縮短銷售期間。隨著購房者的的理性決策意識(shí)不斷加強(qiáng)和推廣競爭激烈程度的加劇，在很大程度上讓樓盤的推廣銷售難度增加，使房產(chǎn)商所面對(duì)的營銷風(fēng)險(xiǎn)加大。因此房產(chǎn)商的促銷計(jì)劃必須致力于縮短銷售期間，在相對(duì)較短的時(shí)間內(nèi)積聚大量的營銷資源，從而加速樓盤銷售，以減少營銷風(fēng)險(xiǎn)。

4）房地產(chǎn)樓盤促銷的組合方式多樣化。一般來說，商家所施行的促銷計(jì)劃都不會(huì)僅僅涉及一種促銷工具，而是表現(xiàn)為多種促銷工具的組合。這種促銷組合方式的多樣化在房地產(chǎn)的促銷活動(dòng)中尤其明顯，比如已舉行兩年的房博會(huì)，當(dāng)中包括贈(zèng)送禮品的銷售促進(jìn)，面對(duì)面向潛在客戶推介的人員推銷，還會(huì)有廣告宣傳和公共關(guān)系這些促銷工具。

5）對(duì)某一特定消費(fèi)者來說，一般來說一定時(shí)期內(nèi)購買房產(chǎn)是一次性的，重復(fù)購買的現(xiàn)象并不屬于主要的購買方式。因此，房地產(chǎn)促銷偏向于注重一次性的效用。

二、房地產(chǎn)主要促銷方式及特點(diǎn)

1、房地產(chǎn)促銷方式的幾個(gè)種類

通過對(duì)房產(chǎn)商的實(shí)際調(diào)研以及對(duì)其廣告活動(dòng)的匯總，我們把這些促銷活動(dòng)歸結(jié)為六大類：

1）概念促銷：主要是指房地產(chǎn)通過概念的傳播來吸引消費(fèi)者的促銷活動(dòng)。

2）節(jié)日促銷：開發(fā)商選擇在“五一”、“十一”或春節(jié)這些特定的節(jié)日進(jìn)行一系列的活動(dòng)以吸引消費(fèi)者的注意和促進(jìn)銷售。

3）折扣類：在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)買樓獲折扣優(yōu)惠。

4）贈(zèng)送類：買樓獲贈(zèng)裝修費(fèi)、家電等禮品。

5）抽獎(jiǎng)活動(dòng)

6）其他

在這些促銷方式中贈(zèng)送類、折扣類和節(jié)日促銷是當(dāng)中最常用的促銷方式；概念促銷是一種新興的促銷方式，近年來在樓盤促銷當(dāng)中受到越來越多的注重。象采用抽獎(jiǎng)活動(dòng)這種促銷方式在樓盤促銷當(dāng)中用得并不多。

2、折扣類促銷方式

這類促銷方式在樓盤促銷當(dāng)中運(yùn)用最多。盡管以折扣來吸引消費(fèi)者的做法非常傳統(tǒng)，但是從實(shí)際運(yùn)用的角度來看效果卻是非常的好。在樓盤促銷當(dāng)中，不同類型樓盤的折扣類促銷方式，同一類型樓盤在銷售期不同階段的折扣方式往往各有不同的特點(diǎn)，使得折扣類促銷這種

傳統(tǒng)的方式也有很多的變化。

1）從樓型分類來看，精品樓型等一些檔次比較高的樓型采取折扣、優(yōu)惠的促銷方式比較多，并且幅度也比較大。如05年7月，興業(yè)山海天花園三期升盤時(shí)，凡是三日內(nèi)購房者可獲得1萬-1.5萬元不等的優(yōu)惠，若是一次性付款另外再優(yōu)惠2%。

2）從促銷時(shí)機(jī)來看，則主要集中在開盤的時(shí)候，節(jié)日的時(shí)候和房博會(huì)期間，房博會(huì)期間而在不同的時(shí)機(jī)樓盤打折的方式也各有特點(diǎn)。樓盤新開盤和房博會(huì)期間打折幾乎已成為一種習(xí)慣，其目的是制造聲勢，吸引消費(fèi)者盡快成交，因而常常采取的打折方式是“幾日內(nèi)買家可獲多少優(yōu)惠”。興業(yè)王府大街SOHO電梯商務(wù)公寓二期8月6日開盤時(shí)，推出了8月6日—18日購買送2000元現(xiàn)金的優(yōu)惠。

節(jié)日也是樓盤打折的主要時(shí)機(jī)。一方面，很多樓盤都刻意把開盤時(shí)間安排在節(jié)日；另一方面，節(jié)日是樓盤成交最密集的時(shí)間，很多購房者都會(huì)選擇在節(jié)日進(jìn)行購房、看樓盤。節(jié)日打折的特點(diǎn)是時(shí)間集中而且短，僅僅集中在節(jié)日短短的幾天時(shí)間里。如清華德賽公寓在“4.30—5.7”推出部分1998元/m2的特價(jià)房。而由永發(fā)房產(chǎn)開發(fā)的“風(fēng)景水岸”“五一”期間特推出20套精品湖心戶型（86m2-138m2）。5.1—7購房者可享受萬元優(yōu)惠，并有禮品贈(zèng)送，而五戶以上團(tuán)購者優(yōu)惠多多！

樓盤促銷除了在節(jié)日等特定時(shí)間進(jìn)行打折外，也會(huì)不定時(shí)進(jìn)行打折，比如在銷售末段打折清算等

3、贈(zèng)送類促銷方式

同打折類促銷方式一樣，贈(zèng)送類促銷方式也是樓盤促銷常用當(dāng)中的方法。幾乎所有的樓盤在不同時(shí)期都用到了這一促銷方式，區(qū)別只是在于贈(zèng)送什么和在什么時(shí)期推出什么樣的贈(zèng)送。1）從贈(zèng)送的內(nèi)容來看，贈(zèng)送的最多的是裝修、家具和家電，似乎樓盤連同裝修、家具、家電一同出售已經(jīng)成為房地產(chǎn)銷售的一種習(xí)慣。

2）從實(shí)際促銷的時(shí)機(jī)來看，不同時(shí)間樓盤贈(zèng)送的東西也各不相同。

*一般在購房的時(shí)候，偏向于贈(zèng)送裝修等一些價(jià)值含量較高的東西，一方面因?yàn)檫@些東西必須跟樓盤聯(lián)系在一起，一方面這些東西價(jià)值量夠高，容易吸引消費(fèi)者達(dá)成交易。安泰房產(chǎn)阿掖山花園就推出了五一購房送2000元裝修費(fèi)。

*在樓盤開盤時(shí)，房產(chǎn)商往往會(huì)推出比較多的贈(zèng)送來推動(dòng)樓盤的開盤，以期得到一個(gè)效果比較好的開始。

*而在房博會(huì)或者平時(shí)周末的樓盤參觀時(shí)間，房產(chǎn)商會(huì)以一些小禮品來吸引人們的注意力，比如舒斯貝爾新天地就在房博會(huì)期間推出免費(fèi)看樓車接送購房者，憑“新天地”廣告在展銷會(huì)現(xiàn)場領(lǐng)取小禮品。

4、節(jié)日促銷方式

節(jié)日促銷主要指房產(chǎn)商把各種各樣的促銷形式形成集合到節(jié)日這一特殊的時(shí)間段來開展促銷的做法。我們可以看到節(jié)日已經(jīng)成為各大樓盤進(jìn)行促銷的黃金時(shí)間。這一促銷方式的特點(diǎn)主要表現(xiàn)在：

1）從樓盤的角度來說，新推出樓盤和銷售當(dāng)中的樓盤，其節(jié)日促銷的具體方式也有一些差別。

*對(duì)新樓盤來說，節(jié)日的意義尤其重大，越來越多的新樓盤刻意選擇節(jié)日作為開盤的時(shí)間。房產(chǎn)商選擇節(jié)日作為開盤時(shí)間（主要是五一、十一、春節(jié)）人氣集中的優(yōu)勢舉辦各種活動(dòng)以吸引購房者的注意力，達(dá)到推廣和宣傳目的。

*對(duì)已處于銷售當(dāng)中的樓盤來說，通常節(jié)日是它們成交的高峰期，他們會(huì)盡量使用各種優(yōu)惠的手段來爭奪市場。因此，已處于銷售當(dāng)中的樓盤在節(jié)日會(huì)突然加大促銷的力度，表現(xiàn)為加大折扣、增加贈(zèng)送等。永發(fā)房產(chǎn)開發(fā)的“風(fēng)景水岸”樓盤五一期間推出20套精品湖心戶型（86m2-138m2）在5.1—7購房者可享受萬元優(yōu)惠，并有禮品贈(zèng)送。

2）從節(jié)日促銷的具體內(nèi)容來看，其特點(diǎn)有：

*價(jià)格策略是節(jié)日促銷的主要特色。大部分開發(fā)商在節(jié)日促銷當(dāng)中都從價(jià)格因素入手來吸引購房者達(dá)成交易，采取的手段包括：推出特價(jià)單位；各種各樣的打折、優(yōu)惠，比如新樓盤開售的前幾位買家可獲額外折扣，規(guī)定的時(shí)間內(nèi)成交可獲折扣，以現(xiàn)金回贈(zèng)買家等。

*“送聲一片”。開發(fā)商在節(jié)日期間采取發(fā)各式各樣的贈(zèng)送方法來吸引購房者：送豪華裝修套餐，送物業(yè)管理費(fèi)。送購房契約稅，送電話、管道煤氣初裝費(fèi)等。

*選擇在樓盤現(xiàn)場舉辦各種活動(dòng)：現(xiàn)場抽獎(jiǎng)活動(dòng)，大型歡慶活動(dòng)，免費(fèi)接送看樓等。

5、概念促銷方式

營造產(chǎn)品的差異化，是廠商爭奪市場的一個(gè)有效的方法，因此，從概念上把自己產(chǎn)品的特色展示出來也是促銷的一種方法。近年來這種促銷方式在日照的房產(chǎn)業(yè)越來越受到注重。房產(chǎn)商為了把自己的樓盤特點(diǎn)凸現(xiàn)出來，并與其他的樓盤區(qū)別開來，都偏好于各種各樣的概念炒作。興業(yè)王府大街就利用各種資源來宣傳炒作自己的“SOHO”概念，在05.8—9三次組織業(yè)主赴京，對(duì)北京王府井大街進(jìn)行商業(yè)考察，活動(dòng)全過程免費(fèi)，讓業(yè)主能進(jìn)一步了解興業(yè)王府大街“SOHO”的理念。另外，開發(fā)商除了利用傳統(tǒng)的廣告方法來推廣其樓盤主題，也開始專門舉辦一些活動(dòng)來進(jìn)行推廣。去年房博會(huì)系列活動(dòng)之一的東方時(shí)空明星足球隊(duì)”義演以及今年房博會(huì)活動(dòng)之一的“金鳳凰獎(jiǎng)”頒獎(jiǎng)活動(dòng)，就是日照房產(chǎn)商一起向國內(nèi)消費(fèi)者宣傳日照的樓盤。

6、抽獎(jiǎng)活動(dòng)在其他行業(yè)當(dāng)中常常是比較流行的做法，但在房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中并不常用，這可能是因?yàn)槌楠?jiǎng)活動(dòng)主要作用是吸引消費(fèi)者的注意力，而在房地產(chǎn)的銷售中，開發(fā)商可以運(yùn)用其他一些促銷方法來達(dá)到這個(gè)目的，而且效果更好，成本低，比如舉辦專門的活動(dòng)來吸引消費(fèi)者或與其他的促銷方式結(jié)合在一起以起到吸引消費(fèi)者注意力。除了上述的這幾類促銷方式以外，還有其他一些使用的并不多但比較有創(chuàng)新的促銷方式。這些方式包括：

1）產(chǎn)權(quán)式房產(chǎn)

2）返租+回購：興業(yè)王府大街提出了分鋪銷售，返租三年，年返租金7%，三年收益購房時(shí)一次賺到三四樓五年后加10%回購的新促銷理念。

3）娛樂促銷方式。如舒斯貝爾新天地在金鳳凰獎(jiǎng)和世帆賽期間舉辦舒斯貝爾新天地杯港城之夏文藝匯演。這種集欣賞、娛樂、參與和利益與一體的巡展項(xiàng)目組合，對(duì)于活躍現(xiàn)場氣氛、傳播樓盤印象并增加銷售機(jī)會(huì)是十分有益的。

三、對(duì)房地產(chǎn)主要促銷方式的評(píng)價(jià)

通過前面的分析，大概的了解到房地產(chǎn)促銷方式的類別和分布情況，在這部分，我們將從促銷動(dòng)機(jī)、對(duì)消費(fèi)者的吸引力和創(chuàng)新性三個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)促銷的主要方式進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)。

1.促銷方式動(dòng)機(jī)的分析與評(píng)價(jià) 促銷的動(dòng)機(jī)是指廠商給予什么樣的理由開展促銷活動(dòng)。樓盤促銷的動(dòng)機(jī)概括起來可以有這樣幾種：短期內(nèi)增加銷量、開盤時(shí)吸引消費(fèi)者的注意力、處理銷售末期樓盤、增加潛在購買者等。不同方式的促銷活

動(dòng)，其側(cè)重的促銷動(dòng)機(jī)也不相同，在開展促銷活動(dòng)之前，先要搞清楚促銷活動(dòng)的動(dòng)機(jī)是什么，這一點(diǎn)非常有必要。

折扣類促銷方式的主動(dòng)動(dòng)機(jī)是要在短期內(nèi)增加銷量，一般來說，新樓盤開盤初期和節(jié)日是折扣類促銷施行的最佳時(shí)機(jī)。

贈(zèng)送類促銷視贈(zèng)送內(nèi)容的不同，其動(dòng)機(jī)可能是為了短期內(nèi)增加銷量，也可能是為了吸引消費(fèi)者的注意力。房產(chǎn)商贈(zèng)送裝修、家具等高價(jià)值物品的動(dòng)機(jī)就是為了短期內(nèi)增加銷量。另外，在房博會(huì)、節(jié)日活動(dòng)中，房產(chǎn)商業(yè)會(huì)通過贈(zèng)送一些小禮品來達(dá)到吸引消費(fèi)者注意力的目的。

節(jié)日促銷通常集合了多種促銷方式，因此它的促銷方式動(dòng)機(jī)比較復(fù)雜，可以是為了短期內(nèi)增加銷量，也可以是為了吸引消費(fèi)者的注意力。節(jié)日促銷的特點(diǎn)非常明顯，就是要利用節(jié)日人氣集中的特點(diǎn)來進(jìn)行促銷，因此，房產(chǎn)商在組織節(jié)日促銷的時(shí)候，要從自身樓盤的特點(diǎn)，所處的銷售階段和要達(dá)到的促銷目的等情況來組合各種促銷手段

房產(chǎn)商的概念促銷有吸引消費(fèi)者注意力的動(dòng)機(jī)，但主要應(yīng)該是通過突出自己樓盤的特點(diǎn)來增加消費(fèi)者，以次來形成自己的細(xì)分市場。

因此：

*要想在短期內(nèi)增加銷量，折扣類促銷、贈(zèng)送類促銷和節(jié)日促銷都是可以考慮的選擇，通常會(huì)在很短的時(shí)間內(nèi)受到效果。

*要達(dá)到吸引消費(fèi)者注意力的目的，贈(zèng)送類促銷、節(jié)日促銷是最有效的做法；此外，概念促銷的做法也會(huì)受到這樣的效果。

*概念促銷最有助于房產(chǎn)上形成自己樓盤的細(xì)分市場，增加潛在消費(fèi)者。

2.促銷方式對(duì)消費(fèi)者吸引力的分析與評(píng)價(jià)

能對(duì)消費(fèi)者的購買動(dòng)機(jī)其直接刺激作用的活動(dòng)就是對(duì)消費(fèi)者有吸引力促銷活動(dòng)。對(duì)購房者來說，除了樓盤質(zhì)量以外，價(jià)格就是他們最關(guān)心的因素了。因此，從對(duì)消費(fèi)者吸引力的角度來評(píng)價(jià)，折扣類和贈(zèng)送類促銷就是其中最有吸引力的促銷方式，尤其對(duì)于一些樓型類似，地理位置相近的樓盤來說更是如此。

其次，節(jié)日促銷也是一個(gè)比較有吸引力促銷方式。一方面是由于節(jié)日促銷融合了多種的促銷手段，其中也包括了折扣和贈(zèng)送的手段；另一方面，節(jié)日是購房者購房的黃金時(shí)間，許多購房者都會(huì)選擇節(jié)日進(jìn)行購房，節(jié)日促銷正是抓住了購買者購買時(shí)機(jī)的特點(diǎn)，而具有特殊的吸引力。

概念促銷則從零一個(gè)角度來獲得吸引力，概念促銷主要是從購房者個(gè)人愛后的角度來吸引消費(fèi)者，比如房產(chǎn)上推廣“SOHO”的做法就是從購房者傾向于家庭辦公的角度來增加對(duì)消費(fèi)者的吸引力。此外，還有其它的一些促銷方式從另外的角度來吸引消費(fèi)者，比如“返祖加回購”的促銷從付款的角度來獲取吸引力。

3、促銷方式創(chuàng)新的分析與評(píng)價(jià)

從現(xiàn)實(shí)的促銷案例可以看到，很多促銷方式盡管動(dòng)機(jī)很明確，吸引力也很好，但卻由于缺乏創(chuàng)新性，容易被模仿而造成最后的效果不理想。

折扣類與贈(zèng)送類是最傳統(tǒng)的方式，比較容易被模仿。在現(xiàn)實(shí)的樓盤促銷中，我們常常會(huì)看到，樓盤的打折與贈(zèng)送方式大多雷同，因而造成了樓盤的打折促銷和贈(zèng)送促銷變成了是在比誰的折扣更大，誰送的東西更多，促銷變成了純粹的價(jià)格競爭。

節(jié)日促銷可以融合多種促銷手段，因而這種促銷方式存在很大的創(chuàng)新空間。但隨著其發(fā)展。其存在形式由于雷同而造成吸引力減弱。購房者可能早就已經(jīng)選擇好了樓盤，作出了購房決策。只是在等待節(jié)日的到來，或樓盤打折、贈(zèng)送就成交。在這種情況下，節(jié)日促銷的意義又就大打折扣了。

其他的促銷方式當(dāng)中，也有一些比較有創(chuàng)新的，只是由于這些方式應(yīng)用的范圍不廣，或?qū)嵤┑某杀颈容^高，而未受到房產(chǎn)商的重視。

從創(chuàng)新性的角度來評(píng)價(jià)樓盤的促銷方式，由于缺乏創(chuàng)新性的促銷方式容易被模仿，而使其效果大打折扣。因此，房產(chǎn)商在設(shè)計(jì)促銷組合的時(shí)候應(yīng)該考慮到促銷方式的創(chuàng)新性，以保證促銷取得預(yù)期的效果。

四、關(guān)于房地產(chǎn)促銷方式的建議

促銷的動(dòng)機(jī)、促銷的內(nèi)容對(duì)消費(fèi)者的吸引力和促銷方式的創(chuàng)新性是評(píng)價(jià)一個(gè)具體的促銷活動(dòng)的幾個(gè)主要標(biāo)準(zhǔn)。促銷動(dòng)機(jī)或者目的是促銷方式選擇的第一標(biāo)準(zhǔn)；其次，要對(duì)這些符合促銷目的的促銷方式對(duì)消費(fèi)者的吸引力做出評(píng)價(jià)。選擇最有吸引力的促銷方式；最后，還要考慮促銷方式的創(chuàng)新性，對(duì)缺乏創(chuàng)新性的促銷活動(dòng)進(jìn)行必要的創(chuàng)新，以保證實(shí)施的效果。

1）折扣類促銷和贈(zèng)送類促銷的目的明確，對(duì)消費(fèi)者的吸引力也很好，但由于創(chuàng)新性不足影響實(shí)施的效果。因此在選擇折扣類促銷方式和贈(zèng)送類促銷方式的時(shí)候要注意增加其創(chuàng)新性，采取的方法可與其他促銷方式結(jié)合起來使用。

2）節(jié)日促銷的特點(diǎn)是時(shí)間短，但人氣集中。因此，節(jié)日促銷應(yīng)該盡量把活動(dòng)安排在樓盤的現(xiàn)場舉辦，讓參觀者在短時(shí)間內(nèi)有最貼近的了解。另一方面，由于時(shí)間有限，因此，房產(chǎn)商應(yīng)該把最有力的促銷方式安排到節(jié)日舉行。

3）概念促銷要做到突出自己樓盤的特點(diǎn)，但也要避免過分炒作的嫌疑。利用媒體進(jìn)行會(huì)引起消費(fèi)者的反感，倒不如舉辦現(xiàn)場活動(dòng)，利用樣板房讓購房者親身去體會(huì)。

4）房產(chǎn)商不妨嘗試一些新的促銷方式，如“反租加回購”、“產(chǎn)權(quán)式房產(chǎn)”等，這些方式比傳統(tǒng)更具主動(dòng)性，與其坐等客戶上門，不如主動(dòng)出擊，以賺取更多的知名效益和銷售效益。

第四篇：密云希望小鎮(zhèn)調(diào)研報(bào)告

以黨建為龍頭

打造首都模式密云版希望小鎮(zhèn)

密云縣穆家峪鎮(zhèn)位于密云縣城東北部，與密云水庫相連，處于平原和山區(qū)的交接地帶，是北京市42個(gè)重點(diǎn)鎮(zhèn)之一。2010年11月，在市委、市政府的大力支持下，密云縣與華潤集團(tuán)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，確定在穆家峪鎮(zhèn)建設(shè)華潤希望小鎮(zhèn)。希望小鎮(zhèn)建設(shè)共涉及六個(gè)行政村，3296戶、6435人，溝峪總面積33084.6畝，其中村莊建設(shè)用地3343畝，整個(gè)布局在穆九溝峪經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)帶里，全長4.36公里。希望小鎮(zhèn)的建設(shè)是以黨的建設(shè)為引領(lǐng)，黨組織、政府、企業(yè)、農(nóng)民“四位一體”合作共建北京社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的一次創(chuàng)新，開創(chuàng)了“黨組織引領(lǐng)，政府支持，企業(yè)參與，農(nóng)民主體”的新農(nóng)村建設(shè)首都新模式。

一、首都模式密云版希望小鎮(zhèn)的特色

農(nóng)業(yè)、農(nóng)村、農(nóng)民問題關(guān)系全市改革發(fā)展穩(wěn)定大局。改革開放三十多年來，北京農(nóng)村的面貌發(fā)生了翻天覆地的變化。但是也要清醒地看到，隨著工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、市場化、國際化的深入發(fā)展，首都農(nóng)村改革發(fā)展面臨許多新情況、新問題、新挑戰(zhàn)。城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)造成的深層次矛盾依然突出，城鄉(xiāng)社會(huì)事業(yè)和公共服務(wù)水平差距依然較大，農(nóng)民持續(xù)增收困難依然較多，城鄉(xiāng)居民收入差距持 1 續(xù)擴(kuò)大，人口資源環(huán)境的矛盾日益顯現(xiàn)，加強(qiáng)農(nóng)村民主法制建設(shè)、基層組織建設(shè)和社會(huì)管理任務(wù)繁重。解決好這些矛盾和問題，必須進(jìn)一步解放思想，加大改革創(chuàng)新力度，加快構(gòu)建城鄉(xiāng)一體、多點(diǎn)支撐、均衡協(xié)調(diào)的城市發(fā)展格局，率先形成城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展一體化新格局。這是新形勢下貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的重大舉措，也是建設(shè)中國特色世界城市，努力使首都各項(xiàng)工作走在全國前列的必然要求。

小城鎮(zhèn)是推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的重要區(qū)域。加快建設(shè)和發(fā)展小城鎮(zhèn)，是推進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)一體化發(fā)展，加快解決“三農(nóng)”問題的重要途徑。推進(jìn)小城鎮(zhèn)建設(shè)，有利于推動(dòng)人口集中居住，集約利用土地資源，為全市發(fā)展提供更多的發(fā)展空間；有利于集約高效配置公共服務(wù)資源，加快推進(jìn)城鄉(xiāng)基本公共服務(wù)均等化；有利于推動(dòng)郊區(qū)非農(nóng)產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展，轉(zhuǎn)移農(nóng)村勞動(dòng)力，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)勞動(dòng)就業(yè)的一體化；有利于促進(jìn)城市外遷人口和農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口在小城鎮(zhèn)集中居住，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)社會(huì)管理的有效銜接；有利于改變當(dāng)前中心城一枝獨(dú)大的發(fā)展格局，在全市范圍內(nèi)科學(xué)布局產(chǎn)業(yè)、合理分布人口，加快形成“國際化中心城——現(xiàn)代化新城——特色化小城鎮(zhèn)——社區(qū)化新農(nóng)村”的新型城鎮(zhèn)體系。

穆家峪鎮(zhèn)華潤希望小鎮(zhèn)就是在城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展一體化中的一次全新探索和嘗試，是“三個(gè)北京”發(fā)展戰(zhàn)略的有力實(shí)踐。希望小鎮(zhèn)既是密云縣的一號(hào)工程，也是北京 2 市的重點(diǎn)工程。在市領(lǐng)導(dǎo)的親切關(guān)懷、市有關(guān)部門的大力支持、縣鎮(zhèn)村干部群眾的共同努力下，項(xiàng)目進(jìn)展順利，初步探索出一條黨組織引領(lǐng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的新路子。密云希望小鎮(zhèn)建設(shè)具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：

一是承擔(dān)首都城市功能的小城鎮(zhèn)建設(shè)。北京作為一個(gè)特大型城市，城市產(chǎn)業(yè)和功能需要不斷向郊區(qū)擴(kuò)散。密云希望小鎮(zhèn)地處密云水庫生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)，具備了發(fā)展都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的得天獨(dú)厚的優(yōu)勢。希望小鎮(zhèn)積極發(fā)展資源節(jié)約、技術(shù)密集、功能多樣、品質(zhì)安全的都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，以及適合農(nóng)村特點(diǎn)的服務(wù)業(yè)和制造業(yè)，滿足城市商品市場對(duì)鮮活農(nóng)副產(chǎn)品的需求，而且充分利用城市的資本、人才和科技等資源優(yōu)勢，使農(nóng)業(yè)由生產(chǎn)拓展到生態(tài)、社會(huì)和生活等多方面。

二是體現(xiàn)人文、科技、綠色理念的小城鎮(zhèn)建設(shè)?！叭宋谋本?、科技北京、綠色北京”是首都新的發(fā)展目標(biāo)。休閑農(nóng)業(yè)是人文北京建設(shè)的重要表現(xiàn)形式，精品農(nóng)業(yè)是科技北京的重要內(nèi)容，生態(tài)農(nóng)業(yè)是綠色北京的必然要求。希望小鎮(zhèn)建設(shè)充分考慮當(dāng)?shù)貐^(qū)域優(yōu)勢和環(huán)境特點(diǎn)，在住宅建設(shè)中，大量應(yīng)用新能源技術(shù)和節(jié)能環(huán)保材料；在產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中，大力發(fā)展休閑觀光、林下經(jīng)濟(jì)、特色養(yǎng)殖等產(chǎn)業(yè)，走出了一條綠色、低碳、和諧、可持續(xù)的科學(xué)發(fā)展之路。

三是以改善民生為出發(fā)點(diǎn)和立足點(diǎn)的小城鎮(zhèn)建設(shè)。希 3 望小鎮(zhèn)在建設(shè)過程中始終把改善民生作為出發(fā)點(diǎn)和立足點(diǎn)。在新民居建設(shè)初，就充分考慮到了農(nóng)民的居住習(xí)慣和后期開發(fā)利用，努力把改善居住條件和發(fā)展民俗旅游聯(lián)系到一起，統(tǒng)籌考慮，精心實(shí)施。農(nóng)民的集中居住，帶來的不僅是農(nóng)民生活條件的改善，更有利于公共服務(wù)資源集約配置，推進(jìn)城鄉(xiāng)公共服務(wù)均等化。同時(shí)，通過宅基地置換，為后續(xù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了空間。隨著后期各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的落成，可以有效解決農(nóng)村勞動(dòng)力就業(yè)，提高農(nóng)民收入。

二、以黨組織引領(lǐng)構(gòu)建新農(nóng)村建設(shè)新模式

首都模式密云版的希望小鎮(zhèn)，始終把黨的建設(shè)放在首位、作為核心，充分發(fā)揮黨建結(jié)合產(chǎn)業(yè)、聚合組織、整合資源、融合力量的優(yōu)勢，充分發(fā)揮黨組織的領(lǐng)導(dǎo)核心作用、戰(zhàn)斗堡壘作用和黨員的先鋒模范作用，通過理念先行、組織覆蓋、作用貫穿、功能輻射實(shí)現(xiàn)黨的建設(shè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)建設(shè)的同步與合一，通過黨組織引領(lǐng)確保項(xiàng)目建設(shè)把農(nóng)民利益放在首位、把農(nóng)民滿意作為評(píng)價(jià)的重要標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大黨在群眾中的影響，讓農(nóng)民的幸福生活和黨緊密聯(lián)系在一起，切實(shí)讓農(nóng)民感覺到“有了共產(chǎn)黨，就是不一樣”。“黨組織引領(lǐng)，政府支持，企業(yè)參與，農(nóng)民主體”的新農(nóng)村建設(shè)新模式，基礎(chǔ)是黨組織重構(gòu)，關(guān)鍵是黨組織引領(lǐng)，核心是實(shí)現(xiàn)農(nóng)民利益，根本目的是夯實(shí)黨在農(nóng)村的執(zhí)政基礎(chǔ)。

（一）高起點(diǎn)頂層設(shè)計(jì)，在統(tǒng)籌謀劃上引領(lǐng)。首都模 4 式密云版的希望小鎮(zhèn)是市委常委、組織部長呂錫文同志在學(xué)習(xí)借鑒廣西百色希望小鎮(zhèn)經(jīng)驗(yàn)做法的基礎(chǔ)上引入建立的，作為組織部長推進(jìn)這一項(xiàng)目，旨在破解郊區(qū)農(nóng)村黨組織的執(zhí)政能力建設(shè)難題，擴(kuò)大黨在農(nóng)村的群眾基礎(chǔ)，夯實(shí)黨在農(nóng)村的執(zhí)政基礎(chǔ)。因此，黨組織引領(lǐng)是希望小鎮(zhèn)建設(shè)的“魂”。一是理念驅(qū)動(dòng)。為了探索黨組織如何引領(lǐng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，希望小鎮(zhèn)建設(shè)按照“統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、全面發(fā)展”和“總體規(guī)劃、分步實(shí)施”的原則進(jìn)行總體設(shè)計(jì)，根據(jù)首都加快推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的形勢任務(wù)，立足小城鎮(zhèn)建設(shè)，引入國有企業(yè)優(yōu)質(zhì)資源，以“黨組織+產(chǎn)業(yè)”為發(fā)展模式，重塑組織結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，創(chuàng)新經(jīng)營模式和治理模式，在黨的建設(shè)引領(lǐng)下建立政府、大型央企、農(nóng)民合作共建新農(nóng)村的新機(jī)制，從起點(diǎn)上實(shí)現(xiàn)黨的建設(shè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的同一。二是組織驅(qū)動(dòng)。為把希望小鎮(zhèn)建設(shè)成極具發(fā)展活力和鮮明特色的首都社會(huì)主義新農(nóng)村示范區(qū)，黨組織通盤考慮、超前謀劃，統(tǒng)籌設(shè)計(jì)了組織框架和發(fā)展模式。建設(shè)過程也立足各級(jí)黨組織發(fā)揮主導(dǎo)作用，市領(lǐng)導(dǎo)密切關(guān)心，按工期指導(dǎo)協(xié)調(diào)；市有關(guān)部門全力幫助，積極選派干部、人才并配置各種資源；密云縣鎮(zhèn)村各級(jí)黨組織植入到希望小鎮(zhèn)建設(shè)的全過程，在工程的各個(gè)環(huán)節(jié)和每個(gè)節(jié)點(diǎn)上主動(dòng)作為。這樣，黨組織和項(xiàng)目緊緊“捆綁”在一起，黨組織的引領(lǐng)作用切實(shí)體現(xiàn)在新農(nóng)村建設(shè)的過程始終。三是 5 目標(biāo)驅(qū)動(dòng)。希望小鎮(zhèn)建設(shè)突出農(nóng)民主體，項(xiàng)目決策、民居設(shè)計(jì)、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、社會(huì)管理等各個(gè)方面都尊重農(nóng)民的意愿，最終實(shí)現(xiàn)農(nóng)村“住房根本改善，集約土地入股，整體環(huán)境提升，產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展，民生保障加強(qiáng)”，實(shí)際上是一項(xiàng)民生工程。民生連著民心。黨組織引領(lǐng)發(fā)展，將建設(shè)目標(biāo)進(jìn)一步深化為“住有宜居、勞有多得、業(yè)有支撐、地有增效、基層組織建設(shè)得到加強(qiáng)”的多贏目標(biāo)，就從根本上將黨組織和農(nóng)民、黨的建設(shè)和實(shí)現(xiàn)好維護(hù)好發(fā)展好農(nóng)民利益、農(nóng)村基層黨組織的領(lǐng)導(dǎo)核心作用和服務(wù)群眾的核心任務(wù)緊密聯(lián)系在一起，從而變民生工程為民心工程，通過新農(nóng)村建設(shè)充分堅(jiān)定廣大農(nóng)民跟黨走的信心和決心。

（二）大縱深體系重構(gòu)，在組織領(lǐng)導(dǎo)上引領(lǐng)。在希望小鎮(zhèn)的建設(shè)過程中，區(qū)域內(nèi)農(nóng)民集中上樓，產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型，新經(jīng)濟(jì)組織和社會(huì)組織不斷涌現(xiàn)，農(nóng)村社會(huì)治理結(jié)構(gòu)的新變化對(duì)農(nóng)村社會(huì)治理模式提出了新要求，也必然要求從縱深上進(jìn)行體系重構(gòu)，整合各方力量構(gòu)建縱到底、橫到邊的組織體系，以黨的組織全覆蓋實(shí)現(xiàn)黨的工作全覆蓋。密云縣圍繞希望小鎮(zhèn)的建設(shè)、管理、服務(wù)、運(yùn)營等創(chuàng)新設(shè)計(jì)黨組織架構(gòu)。在縣級(jí)層面，成立了由縣委書記任政委、縣長任總指揮的希望小鎮(zhèn)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組（下設(shè)辦公室），組織、發(fā)改、土地、規(guī)劃、住建等相關(guān)部門成立綜合、黨建工作、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、政策集成、新農(nóng)宅建設(shè)、社會(huì)建設(shè)、市政建設(shè) 6 協(xié)調(diào)等職能工作小組，負(fù)責(zé)總體協(xié)調(diào)推進(jìn)希望小鎮(zhèn)建設(shè)。在鎮(zhèn)級(jí)層面，組建希望小鎮(zhèn)黨委（管委會(huì)），由穆家峪鎮(zhèn)黨委書記任書記，鎮(zhèn)長、鎮(zhèn)黨委副書記、華潤項(xiàng)目經(jīng)理、副鎮(zhèn)長任副書記，在縣委總指揮部領(lǐng)導(dǎo)下發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)核心作用；并成立項(xiàng)目宣傳、組織建設(shè)、民主建設(shè)、產(chǎn)業(yè)建設(shè)、人才培養(yǎng)、項(xiàng)目協(xié)調(diào)、信訪維穩(wěn)協(xié)調(diào)等工作組（黨小組），協(xié)調(diào)項(xiàng)目建設(shè)。同時(shí)，建立黨委聯(lián)系會(huì)議制度、工作例會(huì)制度、黨員干部培訓(xùn)機(jī)制、人才培養(yǎng)和使用機(jī)制，保證項(xiàng)目建設(shè)的順利推進(jìn)。在村級(jí)層面，根據(jù)小鎮(zhèn)建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要，擬在區(qū)域范圍內(nèi)成立村級(jí)黨總支，下設(shè)村黨支部、專業(yè)合作組織黨支部、“兩新”組織黨支部等，在產(chǎn)業(yè)鏈上依托企業(yè)建立黨支部并成立黨總支，社會(huì)公共服務(wù)組織也相應(yīng)建立黨總支和黨支部，實(shí)現(xiàn)在項(xiàng)目建設(shè)的每個(gè)節(jié)點(diǎn)上都有黨組織，每一個(gè)黨組織都能夠發(fā)揮作用，并將各類新經(jīng)濟(jì)組織和社會(huì)組織緊密團(tuán)結(jié)在黨組織周圍。結(jié)構(gòu)決定功能，系統(tǒng)構(gòu)建職能，希望小鎮(zhèn)縱向的三級(jí)結(jié)構(gòu)、橫向的各個(gè)節(jié)點(diǎn)、黨建制度和機(jī)制的保障，為充分發(fā)揮黨組織作用、順利推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)，形成以黨組織為核心、各種組織共同參與的社會(huì)治理模式，有效實(shí)現(xiàn)農(nóng)民主體、切實(shí)維護(hù)農(nóng)民利益，提供了堅(jiān)實(shí)的組織基礎(chǔ)和堅(jiān)強(qiáng)的組織保證。

（三）多方位組織共建，在實(shí)施推進(jìn)上引領(lǐng)。創(chuàng)新組織設(shè)置形式為黨組織發(fā)揮引領(lǐng)作用打下了靜態(tài)的結(jié)構(gòu)基 7 礎(chǔ)，而創(chuàng)新組織建設(shè)模式則為黨組織發(fā)揮引領(lǐng)作用創(chuàng)造了動(dòng)態(tài)的功能機(jī)制。希望小鎮(zhèn)按照“以服務(wù)促建設(shè)、以共建促黨建、以黨建促發(fā)展”的理念開展黨的建設(shè)，以組織共建整合資源，以組織示范推進(jìn)項(xiàng)目，在希望小鎮(zhèn)整體設(shè)計(jì)、分步推進(jìn)的過程中，黨組織始終做到空間方位和時(shí)間節(jié)奏上的引領(lǐng)發(fā)展。一是黨委共建。項(xiàng)目開工伊始，華潤置地（北京）股份有限公司黨委和穆家峪鎮(zhèn)黨委結(jié)成共建對(duì)子，積極探索全方位、多領(lǐng)域的戰(zhàn)略合作模式，將華潤集團(tuán)資金優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢、管理優(yōu)勢、人才優(yōu)勢與穆家峪鎮(zhèn)資源優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢有機(jī)結(jié)合，轉(zhuǎn)化成促進(jìn)雙方共同發(fā)展的優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)黨的建設(shè)與經(jīng)濟(jì)建設(shè)“共促進(jìn)”、“雙提高”。二是黨支部共建。華潤置地（北京）股份有限公司基層黨支部也和穆家峪鎮(zhèn)閣老峪村、西穆家峪村黨支部結(jié)對(duì)共建，充分發(fā)揮各自的優(yōu)勢條件和黨員在各個(gè)領(lǐng)域的先鋒模范作用，通過“展示新風(fēng)采，共建新農(nóng)村”主題黨日等活動(dòng)，教育引導(dǎo)雙方黨員要樹立“務(wù)實(shí)、高效、創(chuàng)新”的團(tuán)隊(duì)精神，為項(xiàng)目建設(shè)提供黨建助力。三是黨組織示范?！跋Ｍ℃?zhèn)”項(xiàng)目是在農(nóng)村開展小城鎮(zhèn)建設(shè)，生產(chǎn)方式和生活方式的快速轉(zhuǎn)變讓農(nóng)民接受起來并不容易，他們往往存在著顧慮、表現(xiàn)出觀望。在希望小鎮(zhèn)前期籌備和一期建設(shè)中，鎮(zhèn)村黨組織在涉及到農(nóng)民的土地流轉(zhuǎn)、房屋拆遷和農(nóng)村的產(chǎn)業(yè)發(fā)展、結(jié)構(gòu)調(diào)整中，通過組織共建等時(shí)時(shí)處處示范引 8 導(dǎo)，以黨組織先行帶動(dòng)各種組織和廣大群眾后效。通過黨委與支部層面的組織共建，實(shí)現(xiàn)以工補(bǔ)農(nóng)、以城帶鄉(xiāng)、資源共享、優(yōu)勢互補(bǔ)、協(xié)調(diào)發(fā)展、相互促進(jìn)，構(gòu)建了城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的基層黨建新格局，以基層黨建新格局帶動(dòng)和推動(dòng)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，實(shí)現(xiàn)黨的建設(shè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的融合。

（四）全過程發(fā)揮作用，在服務(wù)管理上引領(lǐng)?！跋Ｍ℃?zhèn)”是新農(nóng)村建設(shè)的試點(diǎn)工程，也是黨組織引領(lǐng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的樣板工程，目標(biāo)大、要求高、任務(wù)重、困難多，推進(jìn)工作既要發(fā)揮農(nóng)村基層黨組織的領(lǐng)導(dǎo)核心作用，也要發(fā)揮基層黨組織的戰(zhàn)斗堡壘和黨員的先鋒模范作用，將黨組織引領(lǐng)作用落實(shí)在服務(wù)管理職能上。一是服務(wù)農(nóng)民。穆家峪鎮(zhèn)閣老峪村建立了干部聯(lián)片、黨員和村民代表包戶的網(wǎng)格化服務(wù)管理體系，在宣傳發(fā)動(dòng)、土地流轉(zhuǎn)、地上物補(bǔ)償、維護(hù)穩(wěn)定等工作中發(fā)揮重要作用；組建了黨員服務(wù)隊(duì)，黨員根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)的進(jìn)展實(shí)行動(dòng)態(tài)承諾；黨組織嚴(yán)格推行民主決策“八步法”，以票決方式通過“希望小鎮(zhèn)”建設(shè)項(xiàng)目，幾上幾下征求群眾在建設(shè)方案、戶型設(shè)計(jì)、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃等方面的意愿，切實(shí)保證農(nóng)民利益。二是服務(wù)企業(yè)。將企業(yè)方黨員納入希望小鎮(zhèn)黨委成員并擔(dān)任副書記，將建設(shè)方黨員納入項(xiàng)目組黨支部，并選舉出代表出席鎮(zhèn)的黨代會(huì)，以組織方式吸納企業(yè)參與項(xiàng)目運(yùn)營；建立黨員質(zhì)量監(jiān)督隊(duì)，與村務(wù)監(jiān)督委員會(huì)一起監(jiān)督保障新民居建設(shè)工 9 程質(zhì)量，服務(wù)企業(yè)做好工程建設(shè)；通過黨組織集成政策、制定機(jī)制為投資企業(yè)、施工企業(yè)等提供服務(wù)，激發(fā)企業(yè)的積極性。三是服務(wù)項(xiàng)目。以次序動(dòng)員機(jī)制推動(dòng)項(xiàng)目開展，黨員帶頭簽訂協(xié)議，并積極做好親朋好友的工作，順利完成土地流轉(zhuǎn)，沒有出現(xiàn)搶栽搶種和上訪，確保項(xiàng)目順利開工；黨支部通過專業(yè)合作組織，積極和企業(yè)進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，按照“一均等三優(yōu)先”原則（即村民利益均等化、優(yōu)先安排土地已流轉(zhuǎn)的勞動(dòng)力就業(yè)、優(yōu)先安排企業(yè)所在村民小組的勞動(dòng)力就業(yè)、本村的勞動(dòng)力就業(yè)優(yōu)先）達(dá)成用工協(xié)議，既滿足了企業(yè)的勞動(dòng)力需求，又解決了農(nóng)民的就業(yè)。在希望小鎮(zhèn)建設(shè)中，在黨組織全程植入和黨員網(wǎng)格化服務(wù)管理的基礎(chǔ)上，全過程切實(shí)發(fā)揮黨組織和黨員的作用，以黨組織在服務(wù)管理上的引領(lǐng)保障維護(hù)農(nóng)民的主體性、調(diào)動(dòng)激發(fā)企業(yè)的主動(dòng)性，具體實(shí)現(xiàn)“黨組織引領(lǐng)，政府支持，企業(yè)參與，農(nóng)民主體”。

三、希望小鎮(zhèn)探索實(shí)踐的思考與啟示

新農(nóng)村建設(shè)是一個(gè)牽動(dòng)全局的系統(tǒng)工程，既涉及思想觀念和政策措施的轉(zhuǎn)變，也涉及城市發(fā)展方式的轉(zhuǎn)型；既涉及生產(chǎn)布局和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，也涉及利益沖突和社會(huì)矛盾的調(diào)試。希望小鎮(zhèn)的建設(shè)是黨組織引領(lǐng)新農(nóng)村建設(shè)的典型范例，我們要站在全局和戰(zhàn)略的高度來加以研究，探索新農(nóng)村建設(shè)的新思路、新模式和新途徑。主要有以下幾 10 個(gè)方面啟示。

（一）堅(jiān)持黨組織引領(lǐng)，是推動(dòng)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展和推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化的核心力量。中國作為一個(gè)農(nóng)業(yè)大國，“三農(nóng)”問題關(guān)系到國民素質(zhì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展，關(guān)系到社會(huì)穩(wěn)定、國家富強(qiáng)、民族復(fù)興。如何破解“三農(nóng)問題”，如何進(jìn)行新農(nóng)村建設(shè)，已成為關(guān)系國家發(fā)展的根本性問題。北京雖然整體發(fā)展格局是“大城市、小農(nóng)村”，但農(nóng)村、山區(qū)面積大，農(nóng)民比重和整體素質(zhì)與全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的要求不相適應(yīng)，“三農(nóng)”工作仍然是最薄弱的環(huán)節(jié)，尤其要重視發(fā)揮黨組織的規(guī)劃統(tǒng)籌作用。通過規(guī)劃來拓展空間、配置資源，大力推進(jìn)首都新農(nóng)村建設(shè)和城鄉(xiāng)一體化，是我們的責(zé)任所系和使命所在。希望小鎮(zhèn)按照“黨組織引領(lǐng)、政府支持、企業(yè)參與、農(nóng)民主體”的新農(nóng)村建設(shè)模式，始終把黨的建設(shè)放在首位，把產(chǎn)業(yè)支撐作為關(guān)鍵，把基礎(chǔ)建設(shè)和建設(shè)美好家園作為重點(diǎn)，通盤使用黨建陣地，加強(qiáng)社會(huì)領(lǐng)域黨建工作的整合，進(jìn)而獲得更為廣泛的社會(huì)資源、政治資源與執(zhí)政基礎(chǔ)。在北京新農(nóng)村建設(shè)工作中，我們要狠抓黨的基層組織建設(shè)，把黨組織的創(chuàng)造力、凝聚力、戰(zhàn)斗力轉(zhuǎn)化為推動(dòng)新農(nóng)村建設(shè)的推動(dòng)力，積極探索新農(nóng)村建設(shè)特別是農(nóng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新路子。各級(jí)黨組織要堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，站在全局和新的歷史高度認(rèn)識(shí)北京的社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)，發(fā)揮好黨組織的政治、思想和組織優(yōu)勢，11 發(fā)揮基層黨組織戰(zhàn)斗堡壘作用和共產(chǎn)黨員先鋒模范作用，把全社會(huì)的力量和智慧凝聚起來，充分調(diào)動(dòng)各方面積極性、主動(dòng)性、創(chuàng)造性，引領(lǐng)農(nóng)村政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等各項(xiàng)事業(yè)發(fā)展，帶領(lǐng)農(nóng)民走上富裕之路。

（二）堅(jiān)持農(nóng)民主體地位是推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)的根本途徑。在新形勢下，只有把黨組織對(duì)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的主導(dǎo)作用轉(zhuǎn)化為促進(jìn)農(nóng)民群眾為自己的幸福生活而努力奮斗的主動(dòng)性和積極性，并充分發(fā)揮市場機(jī)制在優(yōu)化配置城鄉(xiāng)資源要素上的基層作用，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的各項(xiàng)建設(shè)實(shí)踐，才有事辦功倍的效果。希望小鎮(zhèn)堅(jiān)持從解決農(nóng)民群眾最直接、最關(guān)心、最現(xiàn)實(shí)的利益問題入手，把工作著力點(diǎn)放到充分發(fā)揮農(nóng)民群眾主體作用，最終實(shí)現(xiàn)增進(jìn)農(nóng)民群眾民生利益的目標(biāo)。我們認(rèn)為，在建設(shè)首都的社會(huì)主義新農(nóng)村中，一是要組織農(nóng)民，發(fā)展各類專業(yè)合作組織。黨組織按照轉(zhuǎn)變增長方式的要求和區(qū)縣功能定位，按照自愿、民主原則把農(nóng)民組織起來，成立多種形式的專業(yè)合作社，積極發(fā)展資源節(jié)約、技術(shù)密集、功能多樣、品質(zhì)安全的都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，適合農(nóng)村特點(diǎn)的服務(wù)業(yè)和制造業(yè)。二是要工作創(chuàng)新，在新農(nóng)村建設(shè)的各項(xiàng)工程和產(chǎn)業(yè)中拓展黨的工作。在發(fā)展產(chǎn)業(yè)過程中，因地制宜，或跨區(qū)域聯(lián)合建立黨組織，或在產(chǎn)業(yè)鏈上建立黨組織，或“結(jié)對(duì)共建”，創(chuàng)新組織設(shè)置，創(chuàng)新黨組織活動(dòng)載體和活動(dòng)方式，延伸黨建觸角。三是要推動(dòng) 12 發(fā)展，把黨員先進(jìn)性體現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)上?！叭罕娨赂?，黨員來引路”。黨員帶頭致富，并在聯(lián)系服務(wù)群眾、助推產(chǎn)業(yè)發(fā)展、引領(lǐng)群眾致富增收中充分彰顯黨員先進(jìn)性。四是要加強(qiáng)培訓(xùn)，把農(nóng)民培養(yǎng)成人才。使農(nóng)民成為有文化、懂技術(shù)、會(huì)經(jīng)營的新型農(nóng)民，增強(qiáng)他們在農(nóng)村改革發(fā)展中發(fā)揮主體作用和首創(chuàng)精神以及建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的能力和本領(lǐng)。

（三）創(chuàng)新管理模式，重塑組織設(shè)置，是掃除城鄉(xiāng)二元制體制障礙的重要保證。隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營方式、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)結(jié)構(gòu)、農(nóng)民思想觀念、城鄉(xiāng)關(guān)系都發(fā)生了深刻變化，對(duì)農(nóng)村社會(huì)管理提出新的更高的要求。加強(qiáng)和創(chuàng)新與農(nóng)村社會(huì)階段變化相適應(yīng)的社會(huì)管理機(jī)制成為推進(jìn)城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設(shè)的必然要求和題中之義。如何處理農(nóng)民身份轉(zhuǎn)換、農(nóng)村產(chǎn)權(quán)和債權(quán)債務(wù)問題，如何實(shí)現(xiàn)農(nóng)民持續(xù)穩(wěn)定增收，如何維護(hù)農(nóng)民群眾的根本利益以及如何構(gòu)建新的社會(huì)管理架構(gòu)，都是農(nóng)村社會(huì)管理的新課題。我們認(rèn)為，在首都的社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)中，一是加大農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入，加大財(cái)政對(duì)農(nóng)村轉(zhuǎn)移支付力度，加大政策幫扶力度，讓農(nóng)民合理享有土地增值收益，讓更多農(nóng)民獲得財(cái)產(chǎn)性收入，成為有職業(yè)的農(nóng)民和有土地的市民，過上體面的生活。二是建立、完善與新農(nóng)村建設(shè)相適應(yīng)的農(nóng)村社會(huì)管理模式，充分調(diào)動(dòng)社會(huì)、群眾參與鄉(xiāng) 13 村管理的積極性，切實(shí)提高鄉(xiāng)村治理和農(nóng)村社會(huì)管理的質(zhì)量與效率，確保農(nóng)村社會(huì)既充滿活力又和諧穩(wěn)定。三是大力發(fā)展農(nóng)村公共事業(yè)，健全社會(huì)保障體系，推進(jìn)公共服務(wù)城鄉(xiāng)均等化，強(qiáng)化農(nóng)村社會(huì)公共事務(wù)的管理與服務(wù)，強(qiáng)化農(nóng)村社會(huì)矛盾的調(diào)處，建立健全農(nóng)村社會(huì)矛盾動(dòng)態(tài)協(xié)調(diào)化解機(jī)制，妥善處理農(nóng)民群眾最關(guān)心最直接最現(xiàn)實(shí)的利益問題。四是加強(qiáng)對(duì)農(nóng)民的引導(dǎo)和培訓(xùn)，使廣大農(nóng)民了解當(dāng)前的形勢、擺正心態(tài)，轉(zhuǎn)變就業(yè)觀念，提高自身的職業(yè)技能和綜合能力，適應(yīng)城鎮(zhèn)化后的工作需要；倡導(dǎo)健康文明的生活方式和社會(huì)風(fēng)尚，豐富農(nóng)民文化生活，轉(zhuǎn)變生活觀念，引導(dǎo)其成為具有現(xiàn)代思想意識(shí)和能夠適應(yīng)城市生活方式的新型農(nóng)民，實(shí)現(xiàn)“人與思想同上樓”。

（四）堅(jiān)持市場機(jī)制、政策支持和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新，是推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的必由之路。希望小鎮(zhèn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的建設(shè)上緊緊抓住農(nóng)業(yè)方式轉(zhuǎn)變這條主線，發(fā)揮其特有資源優(yōu)勢，大力發(fā)展溝域經(jīng)濟(jì)，形成黨政主導(dǎo)、農(nóng)民做主、市場運(yùn)作的創(chuàng)新性建設(shè)機(jī)制，營造出全社會(huì)共同參與新農(nóng)村建設(shè)的良好局面。北京農(nóng)業(yè)的現(xiàn)在與未來，既要瞄準(zhǔn)國際經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，又要從本國國情、市情出發(fā)，發(fā)展有中國特色、首都特點(diǎn)的都市型農(nóng)業(yè)。一是依托郊區(qū)資源發(fā)展生產(chǎn)，以市民的多元化需求和城市發(fā)展要求為導(dǎo)向，由單一型生產(chǎn)向生活、生態(tài)型多功能轉(zhuǎn)變，培育區(qū)域特色的 14 農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)帶和產(chǎn)業(yè)群，并充分發(fā)揮市場機(jī)制在優(yōu)化配置城鄉(xiāng)資源要素上的基層作用，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)大幅度增效、農(nóng)民大幅增收。二是依靠科技進(jìn)步，運(yùn)用現(xiàn)代手段，提升農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力，加快提升農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化水平，是首都新農(nóng)村成為農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)基地、高新技術(shù)輻射的腹地、市民休閑旅游度假的勝地、調(diào)節(jié)城市生態(tài)環(huán)境的綠地。三是建設(shè)現(xiàn)代化大農(nóng)業(yè)系統(tǒng)，使之符合都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的圈層布局，豐富市民生活，提高農(nóng)民收入，使農(nóng)業(yè)發(fā)展和城市發(fā)展相互依托，互相促進(jìn)。四是加強(qiáng)政策支持和政策創(chuàng)新，積極鼓勵(lì)和吸引更多社會(huì)力量參與北京新農(nóng)村建設(shè)，充分利用首都人才、資金、技術(shù)、信息資源優(yōu)勢，通過開展結(jié)對(duì)幫扶、專項(xiàng)對(duì)口支持、資金或?qū)嵨锓龀?、開展志愿推進(jìn)行動(dòng)等方式積極參與新農(nóng)村建設(shè)。完善新農(nóng)村建設(shè)有關(guān)土地、規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人才等配套政策，為新農(nóng)村建設(shè)提供政策支持。

密云希望小鎮(zhèn)的建設(shè)不僅承載了穆家峪鎮(zhèn)6個(gè)行政村全體村民的致富希望，同時(shí)也承載了北京市新農(nóng)村建設(shè)的希望。對(duì)于希望小鎮(zhèn)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)要不斷總結(jié)和提煉，并可成功復(fù)制到推進(jìn)全市新農(nóng)村建設(shè)中。

第五篇：縣房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)情況調(diào)研報(bào)告

一、鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)的起步、發(fā)展和壯大歷程

鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)是在全面推行住房分配制度貨幣化改革后，隨著全縣經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而逐步發(fā)展和壯大起來的。特別是在“十五”期間，由于停止福利分房后，住房全面實(shí)行市場化，加之縣委、政府出臺(tái)了一系列加快小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐的優(yōu)惠政策，為鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展提供了強(qiáng)有力的政策支持，從而使房地產(chǎn)業(yè)駛上了持續(xù)、快速、健康發(fā)展的快車道。鳳岡的房地產(chǎn)業(yè)得以快速健康發(fā)展，歸集起來有兩個(gè)方面，一方面是政府一系列優(yōu)惠政策的出臺(tái)，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了優(yōu)越的投資環(huán)境，外地房開企業(yè)紛紛來鳳投資興業(yè)，本地房開企業(yè)發(fā)展方興未艾，一棟棟商品房、一片片小區(qū)如雨后春筍般涌現(xiàn)出來，縣城的人居環(huán)境較以前有了很大改善和提高，無論是住房面積、住房環(huán)境及住宅功能都是前所未有的；另一方面，鳳岡房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是與近年來鳳岡經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密不可分的，是鳳岡經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面發(fā)展的一個(gè)明顯標(biāo)志，房地產(chǎn)業(yè)已成為鳳岡縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。

縱觀鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)近五年來的發(fā)展、壯大歷程，主要有三大因素在起主導(dǎo)作用：一是市場因素，由于經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，住房分配制度的改革，使人們對(duì)住房有了新的更高的需求，從而形成了一個(gè)龐大的市場群體；二是政策因素，“十五”期間，鳳岡縣招商引資和小城鎮(zhèn)建設(shè)的一系列政策，成為房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的助推器和牽引器；三是利益因素，眾多房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛涌入鳳岡，是由于這里的房地產(chǎn)開發(fā)市場空間廣、利潤大，這是鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)得以蓬勃發(fā)展的終極原因。

二、房地產(chǎn)業(yè)的作用

一是極大地改善了城鎮(zhèn)人居環(huán)境，提高了居住質(zhì)量，提升了城市品位，壯大了城鎮(zhèn)規(guī)模，增強(qiáng)了城市吸納能力，加快了城鄉(xiāng)一體化步伐。

二是拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以拉動(dòng)近二十個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而有效地推動(dòng)相關(guān)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的發(fā)展，據(jù)統(tǒng)計(jì)，從XX年至XX年，鳳岡縣房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)投資近兩億元，因房地產(chǎn)交易而產(chǎn)生的稅費(fèi)累計(jì)約為750萬元，該產(chǎn)業(yè)為鳳岡縣財(cái)政增收做出了應(yīng)有貢獻(xiàn)。

三是促進(jìn)了社會(huì)進(jìn)步。由于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，拉動(dòng)了許多相關(guān)產(chǎn)業(yè)，從而為社會(huì)提供了諸多就業(yè)渠道，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前鳳岡縣在房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)從業(yè)的人數(shù)約為800人，其中許多為企業(yè)下崗人員和農(nóng)民，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展緩解了就業(yè)壓力，增加了農(nóng)民收入，為社會(huì)的穩(wěn)定和廣大農(nóng)村勞動(dòng)力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移發(fā)揮了巨大作用，其社會(huì)效益和作用不言而喻。

三、XX至XX年鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況

1、行業(yè)發(fā)展情況

截止至XX年上半年，在鳳岡縣從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)有11家（鑫發(fā)、一陽、嘉和、大興、華盛、金久、萬眾、朝燦、九洲、播州、賽龍），全部為有資質(zhì)開發(fā)企業(yè)（從暫定資質(zhì)到三級(jí)資質(zhì)不等），累計(jì)開發(fā)商品房達(dá)28萬m2（商品住房23萬m2，營業(yè)房5萬m2），商品房銷量達(dá)19萬m2,存量達(dá)9萬m2（其中住房7萬m2，營業(yè)房2萬m2），商品住房均價(jià)從最初的350元漲到現(xiàn)在的700元/m2，營業(yè)房均價(jià)從最初的1500元漲到現(xiàn)在的3000元/m2。

2、XX年上半年開發(fā)銷售、交易、抵押情況

（1）XX年開發(fā)情況：XX年全年計(jì)劃開工商品房面積14.5萬m2,截止至XX年6月底，已竣工5萬m2，完成計(jì)劃的34%，全年計(jì)劃完成投資9403萬元，已完成投資6441萬元，占總投資的68%。

（2）銷售情況：XX年上半年完成商品房交易77宗，交易面積7810.54m2，比去年同期上升75%,交易金額1117萬元，比去年同期上升191%；二手房交易97宗，交易面積1229m2，比去年同期上升20%,交易金額50萬元，比去年同期上升27%。

（3）協(xié)稅護(hù)稅情況：嚴(yán)格執(zhí)行稅收“一體化”管理規(guī)定，按規(guī)定搞好協(xié)稅護(hù)稅工作。今年上半年，鳳岡縣房管局共計(jì)完成各項(xiàng)稅收136萬元，與去年同期相比增長23%。

（4）預(yù)售情況：今年上半年鳳岡縣房管局共辦理《商品房預(yù)售許可證》8件，預(yù)售總面積100985m2，比去年同期上升90%,其中住宅84470m2，比去年同期上升96%,非住宅16514m2，比去年同期上升68%。

（5）抵押情況：今年上半年共完成房屋他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定428宗，設(shè)定金額3022萬元，與去年同期相比增長12%。XX年至XX年鳳岡縣房地產(chǎn)開發(fā)銷售情況統(tǒng)計(jì)表

公司

名稱

開發(fā)面積m

2銷售數(shù)量m2

存量m2

計(jì)劃

新建m2

房價(jià)元/m2

住房

營業(yè)房

住房

營業(yè)房

住房

營業(yè)房

住房

營業(yè)房

嘉和

31977

10792

30897

9136

1080

1656

1500

660

6250

朝燦

19239

276

16000

200

13239

2561

--

750

5000

大興

146

544826

9100

XX

5500

2826

--

740

XX

金久

12162

2671

1XX

1460

162

1234

30480

600

2200

一陽

41200

6800

29410

1320

11790

5480

11000

760

2200

華盛

7800

1200

7800

700

500

10500

620

3300

鑫發(fā)

62768

12894

62068

12394

700

500

7000

750

3200

萬眾

14000

5500

2100

1300

1190

4200

80000

730

3400

賽龍

--

--

--

--

--

--

52700

--

--

播州

--

--

--

--

--

--

2600

--

--

九州

27600

1400

2300

400

24300

1000

--

--

--

合計(jì)

231420

48844

161675

28910

68671

19957

295680

--

--

四、鳳岡縣房地產(chǎn)市場運(yùn)行基本特點(diǎn)

1、商品房供求基本平衡，供略大于求，呈現(xiàn)出供銷兩旺的勢頭。XX至XX年總開發(fā)量約28m2，總銷售量為19萬m2;其中商品住宅開發(fā)量約為24萬m2，商品房銷量約為17萬m2，存量為7萬m2;營業(yè)房約為5萬m2，營業(yè)房銷量為3萬平方米，存量為2萬m2。

2、商品房銷售對(duì)象及資金來源。鳳岡縣商品房銷售對(duì)象主要為國家機(jī)關(guān)工作人員，企事業(yè)單位人員，經(jīng)商人員和外出務(wù)工返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)人員，部分農(nóng)民和外地籍人員，資金來源主要為住房公積金貸款和農(nóng)行、信用社提供的按揭貸款。一次性現(xiàn)金支付購房的人員，約占總購房人員的10%左右。

3、購房用途。鳳岡縣絕大部分購房戶都是為了改善居住條件而購房，部分因以前的集資建房、福利分房在戶型面積、結(jié)構(gòu)及功能方面均大大遜于現(xiàn)在開發(fā)的商品房，促成了換房；二是致富農(nóng)民向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，也促成了商品住房及營業(yè)房的銷售；三是存在少部分投資性和投機(jī)性購房；四是部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員為了給子女提供一個(gè)良好的教育環(huán)境而不惜在縣城購房。

4、二手房交易量上升。由于商品房的開發(fā)建設(shè)，原來的集資建房戶、房改房戶和其他人員大量換房，原有住房被大量空置出來。而這類房屋正好符合部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)職工、鎮(zhèn)城低收入無房戶、外出務(wù)工返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)人員及一些進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民的需求，所以促成了二手房交易量的大幅上升。從近三年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，二手房每年的交易量都以平均15%的比例上升。

5、住房結(jié)構(gòu)比例不盡合理，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房發(fā)展滯后。鳳岡縣的商品房開發(fā)主要以普通商品房為主，高檔商品房和經(jīng)濟(jì)適用房及廉租住房基本沒有，高檔商品房、普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房的比例為0：10：0，與國家要求的2：7：1的標(biāo)準(zhǔn)比例不符，從而導(dǎo)致住房結(jié)構(gòu)不合理，無法滿足不同消費(fèi)群體的住房需求。

五、對(duì)鳳岡縣房地產(chǎn)發(fā)展的幾點(diǎn)建議

1、嚴(yán)格實(shí)行土地儲(chǔ)備和按計(jì)劃出讓土地制度。目前鳳岡縣商品房存量住房為7萬m2，平均按120m2/套計(jì)算，尚有近600套住房待售，營業(yè)房存量有2萬m2，平均按80m2/間計(jì)算，尚有250間營業(yè)房待售，加上未來一兩年之內(nèi)將有約20萬平方米的開發(fā)量，應(yīng)該說，未來兩年推出的量是相當(dāng)大的，這種大規(guī)模集中推出，勢必形成一個(gè)買方市場，這對(duì)鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展會(huì)產(chǎn)生一定的影響，甚至有可能形成房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。所以建議政府必須對(duì)土地出讓進(jìn)行緊縮，待已出讓的土地開發(fā)完畢后，再視全縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況定期推出土地，從而避免鳳岡縣房地產(chǎn)市場“井噴”現(xiàn)象的發(fā)生。

2、切實(shí)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信貸市場的規(guī)范和監(jiān)督，最大程度防范貸款風(fēng)險(xiǎn)的形成。鳳岡縣的購房群體，其資金來源絕大部分靠金融機(jī)構(gòu)的貨款，這在一定程度上加大了金融風(fēng)險(xiǎn)的隱患，需要強(qiáng)化管理和監(jiān)督，引導(dǎo)和督促金融部門切實(shí)采取有效措施，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，使鳳岡縣的房地產(chǎn)信貸在風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)內(nèi)健康發(fā)展。

3、加強(qiáng)宏觀調(diào)控，有效整頓鳳岡縣房地產(chǎn)市場。目前鳳岡縣房地產(chǎn)市場總體運(yùn)行情況是良好的，但發(fā)布虛假廣告、面積縮水、物業(yè)管理滯后、簽訂霸王合同等不良現(xiàn)象，在個(gè)別開發(fā)企業(yè)中偶有發(fā)生，個(gè)別購房人也有投資性和投機(jī)性購房傾向，這些現(xiàn)象在一定程度上擾亂了鳳岡縣房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。去年以來，從中央到地方專門出臺(tái)了一系列整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場的文件，鳳岡縣房管部門也專門召集各房開企業(yè)學(xué)習(xí)傳達(dá)了相關(guān)文件精神，并對(duì)鳳岡縣房地產(chǎn)市場進(jìn)行了一次全面的整頓和規(guī)范，取得了明顯的效果。今后，我們還要同有關(guān)部門緊密配合協(xié)調(diào)，針對(duì)鳳岡縣房地產(chǎn)開發(fā)中存在的問題，采取切實(shí)有效的措施，以對(duì)投資性購房和投機(jī)性購房等擾亂市場的行為為清理和整頓的重點(diǎn)，繼續(xù)加大整治力度，使鳳岡縣的房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)依法經(jīng)營、誠信開發(fā)、規(guī)范發(fā)展。

4、積極引導(dǎo)消費(fèi)者理性購房和開發(fā)商理性開發(fā)。目前，鳳岡縣購房者普遍存在盲目追求大面積的傾向，忽視了房屋的實(shí)用性和經(jīng)濟(jì)性，殊不知這是一種資源的浪費(fèi)，今后鳳岡縣的房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)從規(guī)劃和設(shè)計(jì)人手，設(shè)計(jì)出面積適中，功能齊全的房屋推向市場，做到既能改善居住環(huán)境，又能有效節(jié)約和利用土地資源。

5、積極調(diào)整開發(fā)結(jié)構(gòu)，使住房結(jié)構(gòu)逐步趨向合理。嚴(yán)格按照國家確定的2：7：1的標(biāo)準(zhǔn)比例進(jìn)行開發(fā)，從而滿足不同階層的住房需求。近五年來，鳳岡縣普通商品房發(fā)展迅猛，供大于求，而高檔商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房的建設(shè)幾乎為零，這種0：10：0的住房結(jié)構(gòu)比例對(duì)鳳岡縣房地產(chǎn)市場的發(fā)展是十分不利的，它不能合理滿足各個(gè)階層的住房需求，特別是作為政府惠民工程的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房的發(fā)展，尤其應(yīng)該加大建設(shè)力度，它既能滿足城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房需求，更是解決困難職工及進(jìn)城務(wù)工人員住房需求的有效途徑，還能起到平抑商品房價(jià)格的作用，其社會(huì)效用是非常巨大的。上級(jí)每年給鳳岡縣下達(dá)有3000m2經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房建設(shè)的任務(wù)，做好這一工作，政府必須從土地、稅收、獎(jiǎng)勵(lì)等方面給予大力扶持，才能真正把這一民心工程落到實(shí)處，促進(jìn)鳳岡縣住房結(jié)構(gòu)比例合理化的實(shí)現(xiàn)。