第一篇：莒南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展調(diào)研報(bào)告

莒南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展調(diào)研報(bào)告

一、房地產(chǎn)市場發(fā)展基本情況

近幾年來，我縣的房地產(chǎn)市場保持了高位運(yùn)行、快速發(fā)展的良好態(tài)勢，房地產(chǎn)投資、新開工面積、施工面積、竣工面積、預(yù)銷售面積等各個方面都有較大幅度的增長，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供銷兩旺的局面。

從2005年開始，我縣的房地產(chǎn)投資規(guī)模出現(xiàn)迅速增長，全年共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2億元，同比增長300%；新開工商品房建筑面積19.3萬平方米，同比增長260%；竣工面積5.8萬平方米，同比增長167%；預(yù)銷售面積8.8萬平方米，同比增長131%。

2006年，房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持高位運(yùn)行，商品房投資規(guī)模保持了強(qiáng)勁的增長勢頭，全年共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2.9億元，同比增長45%；新開工商品房建筑面積32.19萬平方米，同比增長66.8%；竣工面積16萬平方米，同比增長176%；預(yù)銷售面積15.3萬平方米，同比增長198%。

2007年，完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3.0億元，同比增長3.4%；新開工商品房建筑面積22.78萬平方米，同比降低29.2%；竣工面積28.57萬平方米，同比增長78.6%；預(yù)銷售面積23.9萬平方米，同比增長56.2%。

2008年，完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2.77億元，同比下降7.7%；新開工商品房建筑面積18.59萬平方米，同比下降18.4%；竣工面積18.16萬平方米，同比下降36.4%；預(yù)銷售面積28.59萬平方米，同比增長19.6%。

2009年，完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3.2億元，同比增長15.5%；新開工商品房建筑面積20.38萬平方米，同比增長9.6%；竣工面積18.32萬平方米，同比增長0.9%；預(yù)銷售面積21.55萬平方米，同比下降24.6%。

2010年，房地產(chǎn)市場又出現(xiàn)新的高峰期，全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資7.2億元，同比增長125%；新開工商品房建筑面積46.74萬平方米，同比增長129%；竣工面積16.54萬平方米，同比下降9.7%；預(yù)銷售面積28.36萬平方米，同比增長31.6%。

2011年上半年，全縣共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資4.83億元，新開工商品房建筑面積16.4萬平方米，竣工面積2.68萬平方米，預(yù)銷售面積9.3萬平方米，完成預(yù)銷售額2.67億元。

二、促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展的思路及做法

第 一 頁

為了進(jìn)一步落實(shí)十七大和中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神，繼續(xù)擴(kuò)大內(nèi)需、拉動縣域經(jīng)濟(jì)增長，我們把搞活房地產(chǎn)市場，啟動住房消費(fèi)作為近期的主要工作目標(biāo)。通過轉(zhuǎn)變思想觀念，開拓工作思路，改進(jìn)工作作風(fēng)，規(guī)范管理，嚴(yán)格執(zhí)法，實(shí)行市場監(jiān)管、項(xiàng)目監(jiān)管、企業(yè)監(jiān)管“三位一體”的動態(tài)監(jiān)管模式，努力促進(jìn)我縣的房地產(chǎn)市場供需均衡，房價(jià)穩(wěn)定，保障住宅與房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康、快速發(fā)展。

1、加快舊城改造、棚戶區(qū)改造的步伐

目前我縣舊城改造、棚戶區(qū)改造正處于啟動和發(fā)展階段，運(yùn)作模式主要依托房地產(chǎn)開發(fā)這一途徑。近幾年來，國家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場首先調(diào)控了土地市場的供給和開發(fā)資金的獲取，房地產(chǎn)開發(fā)在新征土地困難的情況下，就必須充分利用存量土地做文章。舊城改造、棚戶區(qū)改造不但為房地產(chǎn)市場提供了發(fā)展的平臺和新的方向，還提供了大量的存量土地和有效需求。這必將為房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展提供新的動力。

2、北城新區(qū)的開工建設(shè)具有很大的拉動作用

從2011年開始，我縣把打造北城文化新區(qū)的工作列入縣委、縣政府工作的重要議事議程，專門成立建設(shè)指揮部，納入重點(diǎn)項(xiàng)目管理，列入縣委組織部績效考核辦考核范圍，進(jìn)行全方位的支持和扶持。北城新區(qū)項(xiàng)目的啟動，必將給我縣房地產(chǎn)市場帶來新的發(fā)展機(jī)遇，帶動房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)新的增長期。

三、存在的主要問題

1、房價(jià)需進(jìn)一步加強(qiáng)調(diào)控

目前，我縣的房地產(chǎn)市場處于高位運(yùn)行階段，供給量和需求量都比較大。據(jù)了解，全縣每年的住房需求量在60萬平方米左右，每年的供給量在30-40萬平方米，房地產(chǎn)市場供求不均衡，存在較大剛性需求，具有賣方市場的特征，整個房地產(chǎn)市場需求量大于供給量，使得許多樓盤在預(yù)售階段就基本銷售完畢。

近幾年，我縣的商品房價(jià)格在全市一直處于中等偏上價(jià)位，從去年下半年至今年上半年才出現(xiàn)了較大幅度的上漲，房價(jià)上漲除了存在剛性需求外，還存在以下幾個方面的原因：一是土地成本上升。二是建安成本上升，包括人工費(fèi)、機(jī)械費(fèi)、建筑材料費(fèi)。三是地段和區(qū)位較好。四是住宅精裝修程度高。五是收費(fèi)項(xiàng)目增加及上調(diào)。六是個別公司為了應(yīng)對國家有關(guān)調(diào)控政策追求自身利益最大化。房價(jià)上漲幅度超過居民可支配收入時(shí)，勢必造成城鎮(zhèn)居民購房困難，特別是中低收入階層更承受不起過高的房價(jià)，因此對房價(jià)監(jiān)管的工作需要進(jìn)一步

加強(qiáng)。

2、房地產(chǎn)市場秩序需進(jìn)一步整頓和規(guī)范

近幾年，我縣的房地產(chǎn)市場在快速發(fā)展的同時(shí)，也存在開發(fā)混亂的狀況，沒有充分發(fā)揮政府調(diào)控和城市規(guī)劃的指導(dǎo)作用。一是縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)無論是地塊大小，也不論用地性質(zhì)和規(guī)劃用途，只可容納1幢樓、2幢樓的土地都進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，形成縣城內(nèi)遍地開花的現(xiàn)象；二是開發(fā)的住宅小區(qū)大部分在幾千平方米到1—2萬平方米左右，超過10萬平方米的小區(qū)不多，這樣不僅造成縣城功能分區(qū)不清，重復(fù)配套建設(shè),浪費(fèi)資源和資金，更是脫離了“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的開發(fā)建設(shè)原則；三是舊村改造過程中，個別村居鉆政策的空子，除拆遷還建本村居民住房外，隨意擴(kuò)大商品房的開發(fā)規(guī)模，對外銷售了許多手續(xù)不完備的房屋，造成房地產(chǎn)稅費(fèi)流失和不公平的市場競爭，對商品房市場帶來很大沖擊，同時(shí)造成了大量房屋因手續(xù)不完備而不能確權(quán)和上市交易，影響房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和社會穩(wěn)定。

3、對房地產(chǎn)市場缺乏科學(xué)的信息化管理

目前，我縣的房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度還沒有建立，相關(guān)部門信息溝通、資源共享的機(jī)制也沒形成。造成了市場信息不對稱，透明度不高，不利于及時(shí)便捷地進(jìn)行市場監(jiān)控，不利于合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和消費(fèi)。

4、缺乏市場調(diào)控機(jī)制

一是土地儲備供給機(jī)制運(yùn)行效率不高，土地供應(yīng)沒有結(jié)合市場供求情況進(jìn)行有計(jì)劃有步驟供給，這很容易造成土地供給“大小年”的現(xiàn)象發(fā)生；二是沒有建立控制開發(fā)建設(shè)規(guī)模的相應(yīng)制度和具體措施。使房地產(chǎn)市場供求結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定，出現(xiàn)商品房供不應(yīng)求或大批積壓等失衡情況的發(fā)生?？梢哉f，以上幾個方面的問題，是影響和制約我縣房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的主要因素。

5、開發(fā)資金不足，影響項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度

近幾年來，國家針對房地產(chǎn)業(yè)出臺的各項(xiàng)調(diào)控政策，對我縣房地產(chǎn)業(yè)最大的影響是銀行貸款難度增大。企業(yè)從土地的取得到項(xiàng)目的建設(shè)都需要大量的資金，而企業(yè)在銀行獲得的資金只占一小部分，大部分資金靠企業(yè)通過其他方式獲得，對于資質(zhì)等級低的企業(yè)則更難獲得貸款。資金的不足使得開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度受到較大影響，進(jìn)而影響竣工交付時(shí)間，據(jù)了解，我縣大部分開發(fā)項(xiàng)目都存在延期交付的情況。

四、下一步加快發(fā)展我縣房地產(chǎn)市場的應(yīng)對措施及建議

1、加強(qiáng)規(guī)劃的龍頭作用和剛性作用

房地產(chǎn)開發(fā)必須按規(guī)劃進(jìn)行，實(shí)行成片區(qū)、成規(guī)模的開發(fā)。堅(jiān)持新區(qū)開發(fā)和舊城改造相結(jié)合，開發(fā)一片，配套一片，完善一片，寧缺勿濫。正確處理經(jīng)營城市和舊城改造的關(guān)系，繼續(xù)大力推進(jìn)舊城區(qū)改造，力爭在未來五年內(nèi)，縣城規(guī)劃區(qū)基本消除危舊棚戶區(qū)和“貧民窟”住房。嚴(yán)禁企事業(yè)單位自建自用和零星開發(fā)，改變過去那種局部改造、見縫插針的做法，實(shí)施地段開發(fā)與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)的開發(fā)模式。房地產(chǎn)開發(fā)必須按照經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、社會效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)。

2、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)普通商品房建設(shè)，加快經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè)

我縣住房供給結(jié)構(gòu)不合理，經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房供給數(shù)量少，高檔房、大面積房偏多。經(jīng)濟(jì)適用住房的供給數(shù)量，每年平均在7-8千平方米，僅能滿足不到100戶中低收入階層的購房需求，根據(jù)我縣住房收入狀況普查結(jié)果，每年的經(jīng)濟(jì)適用住房需求量在300套左右，供應(yīng)數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了需求，造成經(jīng)濟(jì)適用住房供給緊張、價(jià)格上漲。目前我縣還沒有建立完善的廉租房供給體系，不能解決最低收入階層的住房問題。發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房既是體現(xiàn)政府為民、利民、親民的形象工程，同時(shí)也對房價(jià)的過快上漲起到很大的抑制作用。

3、加快廉租住房建設(shè)，促進(jìn)我縣房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。不要局限于提房地產(chǎn)就是買房和賣房，要著眼于房地產(chǎn)業(yè)概念的內(nèi)涵和外延，用大房地產(chǎn)業(yè)的理念來發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，學(xué)習(xí)香港等地的先進(jìn)發(fā)展理念，用好現(xiàn)有資源，建一批適合低收入家庭租住的房屋，以靈活多樣的租賃方式，盤活縣域內(nèi)的房屋資源，大興房地產(chǎn)租賃業(yè)。

4、采取有效措施，降低住宅成本。

一、要規(guī)范土地市場，在當(dāng)前及今后一個時(shí)期，政府和有關(guān)部門要從體制、機(jī)制、法制三位一體的角度，多管齊下，規(guī)范土地價(jià)格，特別是要規(guī)范土地一、二級市場，從而為降低房價(jià)打下基礎(chǔ)。

二、推廣新型建材，降低成本消耗。要堅(jiān)持采用技術(shù)含量高、建筑成本低，污染程度輕的建材；

三、加強(qiáng)招投標(biāo)管理。要通過工程技術(shù)招投標(biāo)，把技術(shù)能力高、造價(jià)成本低、管理規(guī)范的建筑企業(yè)擴(kuò)大到普通商品房建設(shè)中來；

四、剔除不合理收費(fèi)，2007年我縣房產(chǎn)成本中的各項(xiàng)費(fèi)用為213元／平方米，比重高達(dá)２６％，這其中有些不合理必須予以剔除，主要減輕住宅建設(shè)不分?jǐn)偟幕A(chǔ)設(shè)施負(fù)擔(dān)，分流基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用：一是公益性和非盈利性的市政建設(shè)，如道路交通、給排水配套等應(yīng)由政府投資；二是公共服務(wù)設(shè)施，如文化教育、學(xué)校、醫(yī)療衛(wèi)生等，也應(yīng)由政府投資；三是商品性或營利性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，如能源供應(yīng)、通訊設(shè)施等，應(yīng)按市場經(jīng)濟(jì)原則，由相關(guān)企業(yè)投資建設(shè)，投入的資金由營業(yè)收入回收，并獲得利潤，不應(yīng)納入房價(jià)；四是住房內(nèi)部直接為生活服務(wù)的配套設(shè)施和某些外部環(huán)境，如水、電氣管道，綠地及住宅小區(qū)內(nèi)的道路等設(shè)施，應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資，并納入房屋建造成本，構(gòu)成房價(jià)組成部分。

5、加快房地產(chǎn)金融改革步伐、用足用好住房公積金。金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)開發(fā)商要緊密合作，開展各種較為靈活的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不斷注入新的血液、新的功能。同時(shí)，用足用好住房公積金。1996年實(shí)施城鎮(zhèn)住房制度改革至今，我縣已收繳住房公積金3.04億元，如何用活這部分資金，加快公積金貸款，并結(jié)合商業(yè)銀行住房抵押貸款，以多種形式提高居民購房能力、努力擴(kuò)大有效需求，促進(jìn)我縣房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，具有更重要的作用。

6、住房專項(xiàng)維修基金應(yīng)盡快建立

設(shè)立住房專項(xiàng)維修基金的目的就是為了保障商品住宅及其相關(guān)公共設(shè)施的大中修和更新改造，延長房屋的使用壽命，為維護(hù)住宅小區(qū)的良好環(huán)境，保證住宅小區(qū)設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行和使用創(chuàng)造必要的條件。

住房專項(xiàng)維修基金設(shè)立的有利因素：一是建立起住房專項(xiàng)維修基金，解除了人民政府、主管部門、購房人等多方面的后顧之憂。二是維修基金是為房屋的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大中修和更新改造而建立的儲備資金，對延長房屋的使用壽命、實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值起到了積極作用。三是維修基金的建立，可以有效地解決房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的修繕、更新、改造，化解業(yè)主之間的矛盾，有利于明確物業(yè)管理收費(fèi)與維修基金的關(guān)系。因此，建議在我縣應(yīng)盡快建立住宅專項(xiàng)維修基金。

總之，我們要通過不懈的努力，使我縣的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策方向?qū)?、政策目?biāo)準(zhǔn)、政策力度大、政策配套完善、政策落實(shí)到位。進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開發(fā)市場，積極引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)向規(guī)?；?、集約化、品牌化方向發(fā)展，促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展

第二篇：中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況調(diào)研報(bào)告

當(dāng)前，××中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展減緩，出現(xiàn)了房屋滯銷、有價(jià)無市等現(xiàn)象。如何促進(jìn)××中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，成為擺在我們面前急需破解的重要課題。

一、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

據(jù)國家發(fā)改委公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月，全國房地產(chǎn)銷售面積27743萬平方米，同比下降10.8%；在我國東南部某些地區(qū)，房價(jià)降幅從10%到40%不等。在房市房價(jià)低迷的影響下，全國土地供應(yīng)總量同比減少25.27%，供應(yīng)的土地也并未能如期成交。上半年以來，我國各地頻繁發(fā)生退地事件，招拍掛地塊不斷遭到流拍。

××中心城區(qū)房價(jià)目前尚未偏離正常幅度，比豐城、樟樹略低，比高安略高，比萍鄉(xiāng)、新余城區(qū)房價(jià)低10%左右。然而，1-8月，××中心城區(qū)商品房銷售面積37.31萬平方米，同比下降44%。同時(shí)，1-9月中心城區(qū)共出讓土地18宗，面積363.1畝，同比下降79%；成交金額27860.29萬元，同比下降59%?！痢林行某菂^(qū)樓市低迷，主要是由于全球房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯緩、國家宏觀調(diào)控、媒體大肆宣傳、購買者理性應(yīng)對持觀望態(tài)度等原因造成。

二、××房地產(chǎn)發(fā)展的依賴條件

房地產(chǎn)市場發(fā)展的原動力是工業(yè)化、城市化推進(jìn)和居民收入增加，三者共同作用推動房地產(chǎn)市場發(fā)展。

1、工業(yè)化進(jìn)程的快慢。工業(yè)化進(jìn)程的快慢直接影響、限制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。一方面，工業(yè)化促進(jìn)房地產(chǎn)其他動力要素的發(fā)展，如人口城市化率、財(cái)政收入增加、居民收入增長、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展等；另一方面，工業(yè)化與房地產(chǎn)息息相關(guān)，兩者相互促進(jìn)，這種相關(guān)性在工業(yè)化由初期向中期邁進(jìn)的加速時(shí)期表現(xiàn)得尤為明顯。美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家西蒙·庫茲涅茨研究表明，二產(chǎn)增加值占gdp比重達(dá)到40%-60%時(shí)，工業(yè)化進(jìn)入中期。2007年，××三產(chǎn)比例為22.23:50.25:27.52，第二產(chǎn)業(yè)比重首次突破50%，其中工業(yè)增加值占gdp比重達(dá)到42.9%。從數(shù)據(jù)上看，××已經(jīng)進(jìn)入工業(yè)化中期。

2、城市化進(jìn)程的快慢。城市化進(jìn)程的快慢與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r有直接的正相關(guān)性。一方面，城市化進(jìn)程推動房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展；另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展有助于聚集更多的人氣，提高城市化水平。近年來，我市為做大做強(qiáng)中心城區(qū)，繁榮房地產(chǎn)市場，出臺并實(shí)施了一系列舉措，從打造“江南生態(tài)休閑城市”到建設(shè)“中部地區(qū)最佳宜居城市”，從全面推進(jìn)“三大戰(zhàn)役”到利用3年時(shí)間全面實(shí)施“13579”綠色工程，從實(shí)施“一心三軸五組團(tuán)”發(fā)展戰(zhàn)略到全面實(shí)施人口倍增計(jì)劃等等，中心城區(qū)發(fā)生了翻天覆地的變化。2007年，××中心城區(qū)面積45平方公里，比2000年擴(kuò)大26平方公里；城市化率為35.62%，比2000年提高10.82%。世界發(fā)展歷程表明，當(dāng)城市化率在30%－60%時(shí)，城市化進(jìn)程處于高速發(fā)展階段；當(dāng)城市化高速發(fā)展時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)也將高速發(fā)展。目前，××中心城區(qū)現(xiàn)有人口27萬左右，根據(jù)城市化發(fā)展人口5年倍增計(jì)劃，2012年人口將達(dá)50萬人。如果新增人口有60%要買房，按人均25平方米計(jì)算，到2012年需要的住房面積為345萬平方米，每年需要69萬平方米。隨著城市化進(jìn)程的加快，這一數(shù)字還將擴(kuò)大。因此，××房地產(chǎn)市場 “低迷” 是暫時(shí)的，從長遠(yuǎn)來看，隨著全國房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整結(jié)束，××房地產(chǎn)業(yè)也必將迎來一個較長的快速發(fā)展期。

3、居民收入增長的快慢。居民收入增長的快慢直接影響房屋價(jià)格的高低。2000年，××居民消費(fèi)觀念仍停留在“居者有其屋”。八年來，隨著居民收入的快速增長，城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)需求也不斷增長，消費(fèi)觀念從原來的“居者有其屋”轉(zhuǎn)變?yōu)椤熬诱邇?yōu)其屋”，住房價(jià)格也一路攀升，從最初的350元左右上漲到現(xiàn)在的2400元左右，××房地產(chǎn)業(yè)空前繁榮。2007年，××人均gdp為1242美元（按照2007年平均匯率1美元兌換7.6039元人民幣計(jì)算）。依據(jù)國際統(tǒng)計(jì)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，當(dāng)人均gdp在800－4000美元時(shí)，房地產(chǎn)市場將進(jìn)入高速發(fā)展期。據(jù)此推算，××房地產(chǎn)市場正處于高速發(fā)展期。若按年均8%的gdp增長率計(jì)算，達(dá)到人均gdp4000美元需要14年時(shí)間，也就是說，××房地產(chǎn)市場快速發(fā)展還將持續(xù)14年。此外，由于××撤區(qū)設(shè)市時(shí)間較晚，居民消費(fèi)的比重低于同等發(fā)展程度的城市，房地產(chǎn)市場發(fā)展的“黃金期”還將更長。

三、幾點(diǎn)建議

近期，國家陸續(xù)出臺了一系列政策，如居民首次購房最低首付款比例從30%減至20%，個人買賣住房暫免征收印花稅、免土地增值稅，個人住房公積金貸款各檔次利率下調(diào)0.27百分點(diǎn)，首次購買90平米以下住房契稅從3%－5%統(tǒng)一下調(diào)到1%。為使××房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展盡快

擺脫低迷狀況，在用好用足國家政策的基礎(chǔ)上，建議從以下幾個方面激活房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

1、繼續(xù)穩(wěn)定房價(jià)?！痢练康禺a(chǎn)業(yè)在理論探討、產(chǎn)業(yè)培育、企業(yè)發(fā)展、消費(fèi)引導(dǎo)等方面都有二線城市的“后發(fā)優(yōu)勢”，市場相對健康，其發(fā)展應(yīng)以“穩(wěn)定”為主基調(diào)。在此前提下，政府既可以靈活地運(yùn)用國家出臺的扶持政策、財(cái)稅措施進(jìn)行調(diào)節(jié)，也可以成立房地產(chǎn)協(xié)會等民間

組織，約定房屋價(jià)格降幅底線，避免價(jià)格巨大波動。同時(shí)，積極引導(dǎo)、鼓勵企業(yè)主動采取措施贏得市場，實(shí)現(xiàn)政府、開發(fā)商、老百姓“多贏”的格局。

2、控制供地規(guī)模。2007年，××中心城區(qū)出讓土地面積1792.771畝，房地產(chǎn)市場投放量達(dá)到2004、2005、2006三年總和，在一定程度上沖擊了房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。因此，要嚴(yán)格控制供地規(guī)模，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模每年開發(fā)要控制在40萬平方米左右。一方面，要建立科學(xué)合理的土地投放機(jī)制，按照“控制總量、協(xié)調(diào)發(fā)展”的原則，以銷定量出讓土地，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序。另一方面，要建立房地產(chǎn)聯(lián)席會議制度，由市政府分管領(lǐng)導(dǎo)主持，市政府辦、發(fā)改委、國土、城建、房產(chǎn)等相關(guān)部門參加，制定房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃、土地供應(yīng)計(jì)劃，確定開發(fā)建設(shè)規(guī)模、區(qū)域分布及結(jié)構(gòu)比例、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)項(xiàng)目。同時(shí)，調(diào)節(jié)城市投資規(guī)模，控制國民經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展節(jié)奏，使城市土地資源配置和房地產(chǎn)業(yè)效益都達(dá)到最優(yōu)化。

3、加大扶持力度。一是對房地產(chǎn)信貸資金實(shí)行區(qū)別對待。鼓勵和引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，對開發(fā)企業(yè)資質(zhì)好、自有資金比例高、房屋性價(jià)比高和銷售前景較好的房產(chǎn)項(xiàng)目，加大信貸支持力度。二是適度下調(diào)土地競買保證金的比例。根據(jù)不同地段、不同時(shí)期以及客戶情況，適當(dāng)降低交易起始價(jià)。三是適當(dāng)放寬項(xiàng)目開竣工期限。四是調(diào)整商品房預(yù)售許可條件。對開發(fā)企業(yè)完成項(xiàng)目用地的征地拆遷、建筑報(bào)建、開始房屋基礎(chǔ)全面施工、確定施工進(jìn)度和竣工交付日期的，可給予辦理商品房預(yù)售審批手續(xù)。五是清理房產(chǎn)稅費(fèi)。對房地產(chǎn)開發(fā)過程規(guī)費(fèi)進(jìn)行一次清理，沒有政策規(guī)定的堅(jiān)決取消，能降低標(biāo)準(zhǔn)的盡量降低標(biāo)準(zhǔn)，能后置的盡量后置，能放開的堅(jiān)決放開。

4、出臺購房優(yōu)惠政策。一是推出買房落戶新政。對外來人口在中心城區(qū)購房面積在90平方米以上，可辦理家庭成員的常住戶口。二是放寬公積金貸款幅度。對收入穩(wěn)定、信用良好的個人第一次購房，可適度放寬貸款比例。三是延長公積金貸款期限。貸款期限不超過借款人夫妻雙方遲退休者法定退休年限。四是適度下調(diào)購房首付比例。五是實(shí)行購房退稅或減免稅費(fèi)。如對個人購買相應(yīng)區(qū)域內(nèi)普通商品房、存量房的，按所繳納的契稅、印花稅地方體制分成部分“給予全額補(bǔ)貼”。

5、調(diào)整經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房政策。2007年，××中心城區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)總量為8萬平方米，銷售最高限價(jià)為960元/平方米，遠(yuǎn)低于商品房市場均價(jià)。要調(diào)整經(jīng)濟(jì)適用房政策，全面推行保障性住房分配貨幣化。經(jīng)濟(jì)適用住房全面推行貨幣補(bǔ)貼方式，停止實(shí)物分配。具有經(jīng)濟(jì)適用住房購買資格的城市居民，在購買普通商品房時(shí)，由政府給予貨幣補(bǔ)貼。廉租住房堅(jiān)持租賃補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租以及租金核減為輔方式，適時(shí)提高廉租住房保障標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大租賃補(bǔ)貼保障范圍，做到應(yīng)保盡保。

6、加大土地收儲力度。土地儲備的運(yùn)作基于市場未定的預(yù)期，在一定的時(shí)期內(nèi)，市場會保持穩(wěn)定的供給量，政府持有土地對住房價(jià)格的穩(wěn)定作用大于其他利好政策對住房價(jià)格的促進(jìn)作用。在房地產(chǎn)市場暫時(shí)低迷時(shí)，政府可以“反彈瑟琶”，將城市規(guī)劃擴(kuò)建新增土地、城區(qū)內(nèi)分散的閑置土地、無使用權(quán)人的土地、土地使用期已滿的土地、未按合同要求使用或無力開發(fā)的土地，采取依法征收、征用、收購、收回等方式，統(tǒng)一儲備起來，以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、延后開發(fā)，獲取土地增值收益，保護(hù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定。

第三篇：縣房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)情況調(diào)研報(bào)告

一、鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)的起步、發(fā)展和壯大歷程

鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)是在全面推行住房分配制度貨幣化改革后，隨著全縣經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而逐步發(fā)展和壯大起來的。特別是在“十五”期間，由于停止福利分房后，住房全面實(shí)行市場化，加之縣委、政府出臺了一系列加快小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐的優(yōu)惠政策，為鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展提供了強(qiáng)有力的政策支持，從而使房地產(chǎn)業(yè)駛上了持續(xù)、快速、健康發(fā)展的快車道。鳳岡的房地產(chǎn)業(yè)得以快速健康發(fā)展，歸集起來有兩個方面，一方面是政府一系列優(yōu)惠政策的出臺，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了優(yōu)越的投資環(huán)境，外地房開企業(yè)紛紛來鳳投資興業(yè)，本地房開企業(yè)發(fā)展方興未艾，一棟棟商品房、一片片小區(qū)如雨后春筍般涌現(xiàn)出來，縣城的人居環(huán)境較以前有了很大改善和提高，無論是住房面積、住房環(huán)境及住宅功能都是前所未有的；另一方面，鳳岡房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是與近年來鳳岡經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密不可分的，是鳳岡經(jīng)濟(jì)社會全面發(fā)展的一個明顯標(biāo)志，房地產(chǎn)業(yè)已成為鳳岡縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。

縱觀鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)近五年來的發(fā)展、壯大歷程，主要有三大因素在起主導(dǎo)作用：一是市場因素，由于經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，住房分配制度的改革，使人們對住房有了新的更高的需求，從而形成了一個龐大的市場群體；二是政策因素，“十五”期間，鳳岡縣招商引資和小城鎮(zhèn)建設(shè)的一系列政策，成為房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的助推器和牽引器；三是利益因素，眾多房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛涌入鳳岡，是由于這里的房地產(chǎn)開發(fā)市場空間廣、利潤大，這是鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)得以蓬勃發(fā)展的終極原因。

二、房地產(chǎn)業(yè)的作用

一是極大地改善了城鎮(zhèn)人居環(huán)境，提高了居住質(zhì)量，提升了城市品位，壯大了城鎮(zhèn)規(guī)模，增強(qiáng)了城市吸納能力，加快了城鄉(xiāng)一體化步伐。

二是拉動了經(jīng)濟(jì)發(fā)展。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以拉動近二十個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而有效地推動相關(guān)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的發(fā)展，據(jù)統(tǒng)計(jì)，從XX年至XX年，鳳岡縣房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)投資近兩億元，因房地產(chǎn)交易而產(chǎn)生的稅費(fèi)累計(jì)約為750萬元，該產(chǎn)業(yè)為鳳岡縣財(cái)政增收做出了應(yīng)有貢獻(xiàn)。

三是促進(jìn)了社會進(jìn)步。由于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，拉動了許多相關(guān)產(chǎn)業(yè)，從而為社會提供了諸多就業(yè)渠道，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前鳳岡縣在房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)從業(yè)的人數(shù)約為800人，其中許多為企業(yè)下崗人員和農(nóng)民，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展緩解了就業(yè)壓力，增加了農(nóng)民收入，為社會的穩(wěn)定和廣大農(nóng)村勞動力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移發(fā)揮了巨大作用，其社會效益和作用不言而喻。

三、XX至XX年鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況

1、行業(yè)發(fā)展情況

截止至XX年上半年，在鳳岡縣從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)有11家（鑫發(fā)、一陽、嘉和、大興、華盛、金久、萬眾、朝燦、九洲、播州、賽龍），全部為有資質(zhì)開發(fā)企業(yè)（從暫定資質(zhì)到三級資質(zhì)不等），累計(jì)開發(fā)商品房達(dá)28萬m2（商品住房23萬m2，營業(yè)房5萬m2），商品房銷量達(dá)19萬m2,存量達(dá)9萬m2（其中住房7萬m2，營業(yè)房2萬m2），商品住房均價(jià)從最初的350元漲到現(xiàn)在的700元/m2，營業(yè)房均價(jià)從最初的1500元漲到現(xiàn)在的3000元/m2。

2、XX年上半年開發(fā)銷售、交易、抵押情況

（1）XX年開發(fā)情況：XX年全年計(jì)劃開工商品房面積14.5萬m2,截止至XX年6月底，已竣工5萬m2，完成計(jì)劃的34%，全年計(jì)劃完成投資9403萬元，已完成投資6441萬元，占總投資的68%。

（2）銷售情況：XX年上半年完成商品房交易77宗，交易面積7810.54m2，比去年同期上升75%,交易金額1117萬元，比去年同期上升191%；二手房交易97宗，交易面積1229m2，比去年同期上升20%,交易金額50萬元，比去年同期上升27%。

（3）協(xié)稅護(hù)稅情況：嚴(yán)格執(zhí)行稅收“一體化”管理規(guī)定，按規(guī)定搞好協(xié)稅護(hù)稅工作。今年上半年，鳳岡縣房管局共計(jì)完成各項(xiàng)稅收136萬元，與去年同期相比增長23%。

（4）預(yù)售情況：今年上半年鳳岡縣房管局共辦理《商品房預(yù)售許可證》8件，預(yù)售總面積100985m2，比去年同期上升90%,其中住宅84470m2，比去年同期上升96%,非住宅16514m2，比去年同期上升68%。

（5）抵押情況：今年上半年共完成房屋他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定428宗，設(shè)定金額3022萬元，與去年同期相比增長12%。XX年至XX年鳳岡縣房地產(chǎn)開發(fā)銷售情況統(tǒng)計(jì)表

公司

名稱

開發(fā)面積m

2銷售數(shù)量m2

存量m2

計(jì)劃

新建m2

房價(jià)元/m2

住房

營業(yè)房

住房

營業(yè)房

住房

營業(yè)房

住房

營業(yè)房

嘉和

31977

10792

30897

9136

1080

1656

1500

660

6250

朝燦

19239

276

16000

200

13239

2561

--

750

5000

大興

146

544826

9100

XX

5500

2826

--

740

XX

金久

12162

2671

1XX

1460

162

1234

30480

600

2200

一陽

41200

6800

29410

1320

11790

5480

11000

760

2200

華盛

7800

1200

7800

700

500

10500

620

3300

鑫發(fā)

62768

12894

62068

12394

700

500

7000

750

3200

萬眾

14000

5500

2100

1300

1190

4200

80000

730

3400

賽龍

--

--

--

--

--

--

52700

--

--

播州

--

--

--

--

--

--

2600

--

--

九州

27600

1400

2300

400

24300

1000

--

--

--

合計(jì)

231420

48844

161675

28910

68671

19957

295680

--

--

四、鳳岡縣房地產(chǎn)市場運(yùn)行基本特點(diǎn)

1、商品房供求基本平衡，供略大于求，呈現(xiàn)出供銷兩旺的勢頭。XX至XX年總開發(fā)量約28m2，總銷售量為19萬m2;其中商品住宅開發(fā)量約為24萬m2，商品房銷量約為17萬m2，存量為7萬m2;營業(yè)房約為5萬m2，營業(yè)房銷量為3萬平方米，存量為2萬m2。

2、商品房銷售對象及資金來源。鳳岡縣商品房銷售對象主要為國家機(jī)關(guān)工作人員，企事業(yè)單位人員，經(jīng)商人員和外出務(wù)工返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)人員，部分農(nóng)民和外地籍人員，資金來源主要為住房公積金貸款和農(nóng)行、信用社提供的按揭貸款。一次性現(xiàn)金支付購房的人員，約占總購房人員的10%左右。

3、購房用途。鳳岡縣絕大部分購房戶都是為了改善居住條件而購房，部分因以前的集資建房、福利分房在戶型面積、結(jié)構(gòu)及功能方面均大大遜于現(xiàn)在開發(fā)的商品房，促成了換房；二是致富農(nóng)民向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，也促成了商品住房及營業(yè)房的銷售；三是存在少部分投資性和投機(jī)性購房；四是部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員為了給子女提供一個良好的教育環(huán)境而不惜在縣城購房。

4、二手房交易量上升。由于商品房的開發(fā)建設(shè)，原來的集資建房戶、房改房戶和其他人員大量換房，原有住房被大量空置出來。而這類房屋正好符合部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)職工、鎮(zhèn)城低收入無房戶、外出務(wù)工返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)人員及一些進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民的需求，所以促成了二手房交易量的大幅上升。從近三年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，二手房每年的交易量都以平均15%的比例上升。

5、住房結(jié)構(gòu)比例不盡合理，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房發(fā)展滯后。鳳岡縣的商品房開發(fā)主要以普通商品房為主，高檔商品房和經(jīng)濟(jì)適用房及廉租住房基本沒有，高檔商品房、普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房的比例為0：10：0，與國家要求的2：7：1的標(biāo)準(zhǔn)比例不符，從而導(dǎo)致住房結(jié)構(gòu)不合理，無法滿足不同消費(fèi)群體的住房需求。

五、對鳳岡縣房地產(chǎn)發(fā)展的幾點(diǎn)建議

1、嚴(yán)格實(shí)行土地儲備和按計(jì)劃出讓土地制度。目前鳳岡縣商品房存量住房為7萬m2，平均按120m2/套計(jì)算，尚有近600套住房待售，營業(yè)房存量有2萬m2，平均按80m2/間計(jì)算，尚有250間營業(yè)房待售，加上未來一兩年之內(nèi)將有約20萬平方米的開發(fā)量，應(yīng)該說，未來兩年推出的量是相當(dāng)大的，這種大規(guī)模集中推出，勢必形成一個買方市場，這對鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展會產(chǎn)生一定的影響，甚至有可能形成房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。所以建議政府必須對土地出讓進(jìn)行緊縮，待已出讓的土地開發(fā)完畢后，再視全縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況定期推出土地，從而避免鳳岡縣房地產(chǎn)市場“井噴”現(xiàn)象的發(fā)生。

2、切實(shí)加強(qiáng)對房地產(chǎn)信貸市場的規(guī)范和監(jiān)督，最大程度防范貸款風(fēng)險(xiǎn)的形成。鳳岡縣的購房群體，其資金來源絕大部分靠金融機(jī)構(gòu)的貨款，這在一定程度上加大了金融風(fēng)險(xiǎn)的隱患，需要強(qiáng)化管理和監(jiān)督，引導(dǎo)和督促金融部門切實(shí)采取有效措施，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，使鳳岡縣的房地產(chǎn)信貸在風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)內(nèi)健康發(fā)展。

3、加強(qiáng)宏觀調(diào)控，有效整頓鳳岡縣房地產(chǎn)市場。目前鳳岡縣房地產(chǎn)市場總體運(yùn)行情況是良好的，但發(fā)布虛假廣告、面積縮水、物業(yè)管理滯后、簽訂霸王合同等不良現(xiàn)象，在個別開發(fā)企業(yè)中偶有發(fā)生，個別購房人也有投資性和投機(jī)性購房傾向，這些現(xiàn)象在一定程度上擾亂了鳳岡縣房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。去年以來，從中央到地方專門出臺了一系列整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場的文件，鳳岡縣房管部門也專門召集各房開企業(yè)學(xué)習(xí)傳達(dá)了相關(guān)文件精神，并對鳳岡縣房地產(chǎn)市場進(jìn)行了一次全面的整頓和規(guī)范，取得了明顯的效果。今后，我們還要同有關(guān)部門緊密配合協(xié)調(diào)，針對鳳岡縣房地產(chǎn)開發(fā)中存在的問題，采取切實(shí)有效的措施，以對投資性購房和投機(jī)性購房等擾亂市場的行為為清理和整頓的重點(diǎn)，繼續(xù)加大整治力度，使鳳岡縣的房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)依法經(jīng)營、誠信開發(fā)、規(guī)范發(fā)展。

4、積極引導(dǎo)消費(fèi)者理性購房和開發(fā)商理性開發(fā)。目前，鳳岡縣購房者普遍存在盲目追求大面積的傾向，忽視了房屋的實(shí)用性和經(jīng)濟(jì)性，殊不知這是一種資源的浪費(fèi)，今后鳳岡縣的房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)從規(guī)劃和設(shè)計(jì)人手，設(shè)計(jì)出面積適中，功能齊全的房屋推向市場，做到既能改善居住環(huán)境，又能有效節(jié)約和利用土地資源。

5、積極調(diào)整開發(fā)結(jié)構(gòu)，使住房結(jié)構(gòu)逐步趨向合理。嚴(yán)格按照國家確定的2：7：1的標(biāo)準(zhǔn)比例進(jìn)行開發(fā)，從而滿足不同階層的住房需求。近五年來，鳳岡縣普通商品房發(fā)展迅猛，供大于求，而高檔商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房的建設(shè)幾乎為零，這種0：10：0的住房結(jié)構(gòu)比例對鳳岡縣房地產(chǎn)市場的發(fā)展是十分不利的，它不能合理滿足各個階層的住房需求，特別是作為政府惠民工程的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房的發(fā)展，尤其應(yīng)該加大建設(shè)力度，它既能滿足城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房需求，更是解決困難職工及進(jìn)城務(wù)工人員住房需求的有效途徑，還能起到平抑商品房價(jià)格的作用，其社會效用是非常巨大的。上級每年給鳳岡縣下達(dá)有3000m2經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房建設(shè)的任務(wù)，做好這一工作，政府必須從土地、稅收、獎勵等方面給予大力扶持，才能真正把這一民心工程落到實(shí)處，促進(jìn)鳳岡縣住房結(jié)構(gòu)比例合理化的實(shí)現(xiàn)。

第四篇：福建省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況

一、基本情況

（一）在停止住房實(shí)物分配、推進(jìn)住房分配貨幣化方面采取的措施及取得的成效

為進(jìn)一步推進(jìn)住房分配貨幣化，加快住房補(bǔ)貼發(fā)放工作，２００１年底省政府出臺了《福建省人民政府關(guān)于加快住房補(bǔ)貼發(fā)放工作的通知》。２００２年貫徹落實(shí)《通知》精神取得了成效：預(yù)計(jì)到２００２年底，全省可向１０萬多個職工發(fā)放住房補(bǔ)貼９．５億元。其中有４００多個企業(yè)實(shí)施了住房補(bǔ)貼，向１萬多個職工發(fā)放補(bǔ)貼１．５億元。目前，三明市區(qū)已基本完成住房補(bǔ)貼工作，漳州市區(qū)行政事業(yè)單位已完成住房補(bǔ)貼工作８５％，省直行政事業(yè)單位住房補(bǔ)貼工作約完成６０％。主要采取以下措施：

１、建立穩(wěn)定的住房補(bǔ)貼資金來源渠道，主要立足財(cái)政、單位原有住房建設(shè)資金的轉(zhuǎn)化，要求財(cái)政狀況較好的市縣，應(yīng)在每年預(yù)算中安排一定的資金用于住房補(bǔ)貼。

２、對公有住房出售收入進(jìn)行清理，回收被擠占挪用的售房款和單位建房及開發(fā)項(xiàng)目貸款，落實(shí)可用于發(fā)放住房補(bǔ)貼的資金。

３、加快發(fā)放購房職工的住房補(bǔ)貼步伐，提高職工購房能力。要求應(yīng)該發(fā)放住房補(bǔ)貼而未實(shí)施的市縣應(yīng)全面啟動。

４、簡化住房補(bǔ)貼發(fā)放程序，縮短審批時(shí)間，從提出申請到兌現(xiàn)住房補(bǔ)貼不超過３０日。

（二）住房公積金管理機(jī)構(gòu)撤并及健全監(jiān)督體系的落實(shí)情況

住房公積金管理機(jī)構(gòu)撤并情況：

全省設(shè)區(qū)城市均已基本完成了住房公積金管理機(jī)構(gòu)調(diào)整工作的凍結(jié)、清理、審計(jì)三個環(huán)節(jié)工作，除福州市外，八個設(shè)區(qū)市已組建了住房公積金管理委員會。住房公積金管理機(jī)構(gòu)調(diào)整工作實(shí)施方案經(jīng)審批。福州市住房公積金管委會名單，待市政府審批，實(shí)施方案也已報(bào)省政府。漳州市和寧德市已設(shè)立了“住房公積金管理中心”。廈門、漳州、泉州、寧德等城市已推薦了住房公積金管理中心負(fù)責(zé)人。

健全住房公積金監(jiān)督體系方面落實(shí)情況：

１、今年五月，省委編辦批準(zhǔn)在省建設(shè)廳房管處加掛省住房公積金監(jiān)管處的牌子，同時(shí)增加二名處級領(lǐng)導(dǎo)職數(shù)。

２、省建設(shè)廳出臺了《關(guān)于規(guī)范發(fā)展個人住房公積金貸款工作的通知》。同時(shí)正草擬住房公積金行政監(jiān)管辦法。

３、與省建行合作，開發(fā)全省統(tǒng)一的住房公積金業(yè)務(wù)處理信息系統(tǒng)，目前已完成軟件編碼。下一步將繼續(xù)做好測試和推廣使用工作，將于明年上半年投入使用。

４、按照建設(shè)部統(tǒng)一部署，已著手建立全省住房公積金監(jiān)管信息系統(tǒng)建設(shè)，目前已制定了工作方案，擬于明年下半年全面實(shí)現(xiàn)全省住房公積金監(jiān)管系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。

（三）廉租房建設(shè)方面

我省實(shí)施廉租房建設(shè)主要集中在福州、廈門兩市，其他城市僅是以騰退舊公房解決部分住房特困戶。

２００２年，福州市已投資２５００萬元，建造了４４４套１６０００平方米廉租房。目前已安排入住２０２戶，福州市計(jì)劃明年再投資２２５０萬元，再建４００套１５０００平方米廉租房，前期工作已基本就緒。為避免貧民集聚帶來社會問題的弊端，現(xiàn)已采取相對分散建造的辦法，今后還將房改中騰退出來的、剩余的、符合廉租房的條件住宅，也納廉租房房源的范疇。對廉租房建設(shè)資金問題。一是公共財(cái)政預(yù)算劃撥一部分；二是土地拍賣收益抽出一部分；三是直管公房拆遷出讓產(chǎn)權(quán)回收補(bǔ)償金中劃出一部分。

廈門市１９９５年至１９９９年，市委、市政府把解決最低收入家庭的住房困難問題做為為民辦實(shí)事的十大項(xiàng)目之一，每年都拿出一二百套“雙困房”予以解決。２００２年根據(jù)《廈門市城鎮(zhèn)廉租住房管理規(guī)定》，制定了《廈門市廉租住房租金標(biāo)準(zhǔn)》和《廈門市廉租住房分配辦法的補(bǔ)充規(guī)定》。同時(shí)出臺《廈門市舊公有住房與政府新購建住房置換辦法》，２０００年由市財(cái)政出資２５００萬元購買２５０套住房，作為廉租住房。并且成功置換１２１套舊公有住房做為廉租住房房源建筑面積９９５６．０１平方米，共支付購房款１６４２．７５萬元。

（四）、房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況以及已采取的宏觀調(diào)控措施

今年１－１０月，全省房地產(chǎn)開發(fā)完成投資１８０億元，比上年同期增長１９．８％，增幅比１－９月增加４．９個百分點(diǎn)，占全社會城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資２７．５％；商品房屋施工面積３５８８萬平方米，比上年同期增長５．６％；新開工商品房屋１０９８萬平方米，比上年同期增長１１．２％；竣工商品房屋５８８萬平方米，比上年同期增長１８．７％。銷售商品房４９４萬平方米，比上年同期增長２１％，其中商品住宅銷售４１７萬平方米，比上年同期增長１８．８％。全省空置一年以上的商品房面積為２６８萬平方米，比上年底減少１４萬平方米。全省房屋買賣成交面積１４０３萬平方米，買賣金額２２７億元，同比分別增長１６．９６％、２０．１％；

預(yù)計(jì)全年全省房地產(chǎn)開發(fā)投資完成２３５億元，與上年同比增長１５．８％。今年我省房地產(chǎn)市場運(yùn)行主要特征：

１、房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅繼續(xù)上升，與商品房屋銷售面積增幅比例協(xié)調(diào)。１－１０月全省完成房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長１９．８％，商品房屋銷售面積同比增長２１％，兩者比例相近，表明商品房供求關(guān)系基本平衡。

２、商品房新開工面積繼續(xù)回升。１－１０月新開工面積增幅為１１．２％，在１－９月上升１．５個百分點(diǎn)，表明開發(fā)商受商品房銷售面積不斷增長的影響，對市場前景仍然看好，新開工項(xiàng)目不斷增加。３、商品房銷售市場保持活躍態(tài)勢。１－１０月房地產(chǎn)開發(fā)銷售商品房４９４萬平方米，比上年同期增長２１％，其中商品住宅銷售４１７萬平方米，比上年同期增長１８．８％。商品住宅銷售面積中，個人購買比重占９３．６％。

從總體上看，今年我省房地產(chǎn)市場全年將呈平穩(wěn)健康發(fā)展的態(tài)勢。進(jìn)入下半年，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工面積增長加速，扭轉(zhuǎn)了上半年因部分城市增長下降造成的增速減緩趨勢。房地產(chǎn)市場供求總量基本平衡，供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理，房屋交易平穩(wěn)增長，存量住宅交易較為活躍。我省房地產(chǎn)市場總體保持平穩(wěn)發(fā)展的主要原因：一是去年省政府出臺的一系列加快房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策效應(yīng)已開始顯現(xiàn)；二是今年開展整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序后，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為進(jìn)一步規(guī)范，房地產(chǎn)市場秩序已有明顯好轉(zhuǎn)，促進(jìn)了開發(fā)投資和消費(fèi)；三是隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，城鎮(zhèn)人口大量增加，商品房的需求量擴(kuò)大，帶動了投資增長；四是居民住房觀念的逐步轉(zhuǎn)變，以及住房公積金個人貸款和銀行按揭貸款業(yè)務(wù)大量開展和額度的提高，增強(qiáng)了居民購房的支付能力；五是住宅小區(qū)環(huán)境和品位的不斷完善提高，吸引居民住房消費(fèi)。

房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控措施：一是轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等六部委《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（建住房［２００２］２１７號），并結(jié)合我省實(shí)際提出補(bǔ)充意見，要求各地加強(qiáng)房地產(chǎn)信息系統(tǒng)建設(shè)，建立房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報(bào)體系，引導(dǎo)企業(yè)理性經(jīng)營，避免市場大幅波動；發(fā)揮城市規(guī)劃的調(diào)控作用，對商業(yè)用房、寫字樓供大于求的城市或局部地段，限制新建該類項(xiàng)目；合理制定經(jīng)營性房地產(chǎn)用地供應(yīng)計(jì)劃，逐步實(shí)現(xiàn)按計(jì)劃供地；認(rèn)真抓好經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，確保各項(xiàng)優(yōu)惠政策落實(shí)到位；加快住房補(bǔ)貼發(fā)放進(jìn)度。二是不定期公布房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況分析。適時(shí)向社會公布房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況分析報(bào)告，使開發(fā)商了解房地產(chǎn)市場動態(tài)，更有針對性實(shí)施開發(fā)。

搞活房地產(chǎn)市場的主要措施及取得的成效

去年十月，福建省政府為進(jìn)一步激活房地產(chǎn)市場，刺激住房消費(fèi)，拉動經(jīng)濟(jì)增長，連續(xù)出臺了《福建省人民政府關(guān)于加快發(fā)展住房二級市場的通知》、《福建省人民政府關(guān)于加快住房補(bǔ)貼發(fā)放工作的通知》、《福建省人民政府關(guān)于加快經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)的通知》以及《福建省人民政府辦公廳關(guān)于加強(qiáng)城鎮(zhèn)房屋租賃管理工作的通知》等四個文件。這四個文件分別提出全面開放住房二級市場，調(diào)整住房二級市場交易收益分配政策，讓利于民，簡化房改房上市條件，加大住房公積金個人貸款力度；明確要求建立穩(wěn)定的住房補(bǔ)貼資金來源渠道，簡化住房補(bǔ)貼發(fā)放程序，加快發(fā)放職工住房補(bǔ)貼；進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的重要性，要求各級政府和有關(guān)部門嚴(yán)格執(zhí)行《福建省人民政府關(guān)于印發(fā)〈福建省經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理暫行規(guī)定〉的通知》（閩政［１９９８］３８號），把土地行政劃撥、稅費(fèi)減免、成本及利潤控制等優(yōu)惠政策落實(shí)到位，擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)施范圍，制定經(jīng)濟(jì)適用住房銷售管理辦法和廉租住房建設(shè)分配管理辦法；健全房屋租賃管理體制，房地產(chǎn)行政主管部門主管房屋租賃管理工作，公安、工商、稅務(wù)、計(jì)生等部門積極配合，完善房屋租賃合同登記備案和《房屋租賃證》制度，建立商品房屋租賃指導(dǎo)租金制度。今年六月以來，又頒布了《關(guān)于加快發(fā)展住房二級市場的補(bǔ)充通知》和《關(guān)于機(jī)關(guān)事業(yè)單位剩余公有住房的處理意見》，對進(jìn)一步盤活存量住房，籌集住房補(bǔ)貼資金和廉租住房房源，以及房改房上市收益分配、高級住宅范圍界定、購房契稅征收稅率等作出相應(yīng)規(guī)定。

省政府這一系列文件出臺后，在社會上引起很大的反響。各地采取有效措施加快住房二級市場發(fā)展，福州等地舉辦了房地產(chǎn)展銷會和二手房促銷會，房地產(chǎn)二級市場的消費(fèi)不斷升溫，消費(fèi)額持續(xù)擴(kuò)大，住房補(bǔ)貼工作進(jìn)度加快。通過一年來對省政府文件的宣傳與貫徹實(shí)施，省政府文件對促進(jìn)居民住房消費(fèi)，活躍我省房地產(chǎn)市場的作用已經(jīng)初步顯現(xiàn)出來，１－１０月全省住房二級市場交易面積４６９萬平方米，交易金額４６．７億元，同比分別增長５５．３％、９８．４％。其中，房改房上市交易活躍，成交面積８３．７萬平方米，成交金額７．７６億元，同比分別增長１５０．４％和１２５．６％。房地產(chǎn)市場成為市民關(guān)注的一個熱點(diǎn)，房地產(chǎn)二級市場開始成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個新的增長點(diǎn)。

（五）房地產(chǎn)市場整規(guī)情況

建設(shè)部等國家七部委《關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》下發(fā)后，省政府對整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序高度重視，進(jìn)行了全面部署。省委常委、常務(wù)副省長黃小晶主持召開省政府專題會議，專題研究部署整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作，繼全國整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序電視電話會議后，我省緊接著召開全省電視電話會議，部署全省整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作。國家七部委《通知》下發(fā)后，我省充分利用電視、電臺、報(bào)刊等新聞媒體，對整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作進(jìn)行了廣泛的宣傳發(fā)動。各地也都積極利用當(dāng)?shù)貓?bào)刊、電視臺等媒體擴(kuò)大宣傳，對外公布了舉報(bào)電話、投訴信箱，同時(shí)開展了形式多樣的宣傳活動，形成了輿論氛圍。

為確保整頓和規(guī)范工作順利進(jìn)行，成立整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序聯(lián)席會議。負(fù)責(zé)全省整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作的監(jiān)督、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)。各市、縣也相繼成立了整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序領(lǐng)導(dǎo)小組，各地方政府都制定出臺了本地區(qū)的整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的實(shí)施方案，對整規(guī)的重點(diǎn)、工作目標(biāo)、工作方法及步驟進(jìn)行了明確的部署和安排。

從６月份開始，整頓和規(guī)范工作分三個階段進(jìn)行，即企業(yè)自查、設(shè)區(qū)市抽查和全省執(zhí)法檢查。在整個工作中采取了以塊為主、條塊結(jié)合、齊抓共管的做法，將各項(xiàng)任務(wù)落實(shí)到有關(guān)部門和各級地方政府，確保整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作的扎實(shí)展開。

１、省直各相關(guān)部門根據(jù)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的工作要求，共編印了整頓和規(guī)范工作簡報(bào)１５期，及時(shí)進(jìn)行上傳下達(dá)，共接收、受理群眾舉報(bào)投訴案件７５件，辦結(jié)８件，批轉(zhuǎn)到各市６７件，并進(jìn)行了有效督辦。省建設(shè)廳從八月份開始舉辦培訓(xùn)班，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人分期進(jìn)行培訓(xùn)，目前已辦培訓(xùn)班９期，培訓(xùn)人員近３０００人，在建設(shè)信息網(wǎng)上公布了企業(yè)信用檔案，接受群眾監(jiān)督；

２、扎實(shí)開展自查、抽查和整改工作。全省開展自查自糾的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)以及中介評估機(jī)構(gòu)共計(jì)２２７０家，企業(yè)的自查率均達(dá)到１００％，南平、三明、漳州還組織了對各縣、市的指導(dǎo)和督查，開展了抽查工作，抽查面都比較廣，全省共抽查了４６６家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)和評估機(jī)構(gòu)，各地抽查率均在２０％以上，抽查的質(zhì)量和效果比較好。莆田市結(jié)合中央電視臺焦點(diǎn)訪談曝光事件，舉一反三，對全市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行地毯式抽查；龍巖市各縣（市、區(qū)）抽查面達(dá)１００％，中心城市抽查面達(dá)３７％；福清市對轄區(qū)內(nèi)的５０家房地產(chǎn)企業(yè)抽查了４８家。對抽查中發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)行為，各地共發(fā)出責(zé)令整改通知書３１４份，已完成整改２０１份；對各類群眾舉報(bào)投訴案件，各地共辦結(jié)２１３件。其中，福州、莆田、寧德市共計(jì)查處違法違規(guī)案件１１４起、罰款１５９．５萬元，收回拖欠的土地出讓金６２７２萬元；龍巖對違規(guī)企業(yè)和項(xiàng)目立案６起，發(fā)出處罰通知書６件，降級１家；南平市檢查中發(fā)現(xiàn)了２６起違法違規(guī)行為，均進(jìn)行了有效查處。

３、開展了整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序執(zhí)法大檢查。省政府辦公廳發(fā)出《關(guān)于開展全省城鄉(xiāng)規(guī)劃、風(fēng)景名勝區(qū)規(guī)劃執(zhí)行情況檢查及整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序執(zhí)法檢查的通知》，組成了四個聯(lián)合檢查組分赴全省各市、縣開展執(zhí)法檢查。共抽查了３９家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和４１個開發(fā)項(xiàng)目、２７家物業(yè)管理企業(yè)、２５家房地產(chǎn)中介評估機(jī)構(gòu)。責(zé)令有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)限期整改，并要求當(dāng)?shù)囟睫k，并要求當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)職能部門根據(jù)相應(yīng)法律、法規(guī)進(jìn)行核實(shí)取證和依法處罰，共計(jì)發(fā)出了４８份責(zé)令整改通知書和督促整改通知書。檢查期間，共收到群眾舉報(bào)電話和投訴計(jì)２３５起，接待了部分上訪群眾。

通過這次整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作，我省的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為逐步規(guī)范，房地產(chǎn)市場秩序不規(guī)范的局面得到有效的遏制和扭轉(zhuǎn)，取得了階段性成效。主要有以下幾方面：一是開發(fā)單位依法辦事的意識不斷提高，房地產(chǎn)開發(fā)行為日趨規(guī)范，房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境得到明顯改善。與前幾年相比，開發(fā)建設(shè)單位在開發(fā)經(jīng)營過程中，依法經(jīng)營的意識增強(qiáng)了，大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都能嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定辦理用地、立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)和銷售等手續(xù)，檢查中發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)過程中不按基建程序辦理有關(guān)手續(xù)、嚴(yán)重違反規(guī)定開發(fā)建設(shè)的行為大大減少。二是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目存在的違法違規(guī)行為得到及時(shí)糾正和有效整改。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在自查自糾階段發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)違反程序的，基本上都能及時(shí)自行糾正，補(bǔ)辦了有關(guān)手續(xù)。全省各地自查抽查中發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)行為，已完成整改２０１份；各類群眾舉報(bào)投訴案件，已辦結(jié)２１３件。對部分違法行為需進(jìn)行處罰的，均已責(zé)成所在設(shè)區(qū)市整規(guī)辦依法處罰。三是房地產(chǎn)市場的規(guī)范化管理進(jìn)一步加強(qiáng)。各級主管部門在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批、土地使用權(quán)招投標(biāo)、建設(shè)工程招投標(biāo)、商品房預(yù)售許可發(fā)放等方面都實(shí)施了制度化管理，各級政府部門在審批過程都實(shí)行規(guī)范操作，簡化了辦事程序，辦事效率明顯提高。同時(shí)通過檢查發(fā)現(xiàn)行業(yè)管理中的薄弱環(huán)節(jié)，各地也積極做好建章立制工作，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。如莆田市制訂《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市房地產(chǎn)市場行為的通知》，廈門市土房局出臺了《廈門市商品房銷售市場規(guī)范》，三明市出臺了《關(guān)于在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中禁止違規(guī)銷售架空層的通知》和《關(guān)于加強(qiáng)商品房合同備案管理的通知》等。

（六）物業(yè)管理基本情況

１、加快立法步伐。正在抓緊進(jìn)行《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》草案的起草、論證工作，擬于近期報(bào)省政府。與省財(cái)政廳聯(lián)合起草了《福建省物業(yè)管理維修基金（商品房部分）管理辦法》。

２、進(jìn)一步推動住宅小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展，擴(kuò)大物業(yè)管理的覆蓋面。目前我省新建住宅小區(qū)和高層建筑基本實(shí)行物業(yè)管理；已建成的住宅小區(qū)和單位、企業(yè)自建自管房逐步推行物業(yè)管理，覆蓋面將近達(dá)到６０％。物業(yè)管理水平有了進(jìn)一步提高，有１２個小區(qū)被建設(shè)部或者說建設(shè)廳評為“物業(yè)管理優(yōu)秀（示范）住宅小區(qū)（大廈）”。經(jīng)考評有９個物業(yè)管理項(xiàng)目列入“省級城市物業(yè)管理示范項(xiàng)目”。

（七）有關(guān)法規(guī)的落實(shí)情況

國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》出臺后，為了做好實(shí)施銜接工作，省政府辦公廳發(fā)出《關(guān)于貫徹實(shí)施國務(wù)院〈城市房屋拆遷管理?xiàng)l例〉有關(guān)問題的通知》，省政府頒發(fā)《福建省城市房屋拆遷貨幣補(bǔ)償暫行辦法》和關(guān)于城市房屋拆遷搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問題的通知。省人大也于９月２９日頒布《福建省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、省建設(shè)廳也已制定頒

第五篇：關(guān)于我市大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)研報(bào)告

關(guān)于我市大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)研報(bào)告

為全面了解我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程及現(xiàn)狀，分析存在的問題，研究和提出相應(yīng)的對策建議，市發(fā)改委服務(wù)業(yè)科就我市房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)問題進(jìn)行了專題調(diào)研，報(bào)告如下：

一、我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程及現(xiàn)狀

新中國成立至改革開放前，遼陽的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了一個從初步發(fā)展到逐漸蕭條的過程。建國初期，遼陽市政府加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的管理，房地產(chǎn)買賣、租賃和抵押活動頻繁。黨的八大以后，確立了社會主義公有制在房地產(chǎn)中的主體地位。房地產(chǎn)業(yè)失去了市場的基礎(chǔ)，作為一個行業(yè)逐漸萎縮。

上世紀(jì)70年代末至90年代初，黨政機(jī)關(guān)和企事業(yè)單位紛紛開始興建職工住宅樓，并以福利的形式分配給本單位職工。這類住宅樓大多數(shù)建造于本單位周邊的土地上，小區(qū)的規(guī)模與環(huán)境較差，但總量大。在這一時(shí)期，遼陽市房地產(chǎn)企業(yè)以國有為主，數(shù)量少，開發(fā)量也小，市場化程度很低。居民以單位福利房為主要居住場所，只有極少數(shù)居民購買商品房，房地產(chǎn)市場還沒有真正走向普通市民。

隨著改革開放的不斷深入，市場經(jīng)濟(jì)體制的逐步完善，國有土地使用權(quán)有償出讓、城鎮(zhèn)住房制度改革和住房公積金制度等相關(guān)政策的陸續(xù)出臺，我市房地產(chǎn)市場開始逐漸發(fā)育、成長。1998年7月，國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，停止實(shí)物分房，實(shí)行貨幣分房，建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，標(biāo)志著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展真正地走向了市場，真正地走向了普通大眾。我市房地產(chǎn)業(yè)隨之進(jìn)入了快速發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場日趨活躍，商品房銷售快速增長，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力也逐漸增強(qiáng)，居民生活環(huán)境和居住條件都得到了改善和提高。特別是近些年，隨著我市工業(yè)化和城市化進(jìn)程的不斷加快，居民收入和消費(fèi)需求穩(wěn)步提高，共同構(gòu)筑了房地產(chǎn)市場繁榮的社會經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，也為我市房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展提供了廣闊的市場空間，房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房施工面積、商品房銷售面積和商品房銷售額均不斷增長。2007年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資為23.6億元，增長53.6％，占全社會固定資產(chǎn)投資的13.1%；商品房施工面積212.3萬平方米，增長38.9%；商品房銷售面積109.9萬平方米，增長70.2%；商品房銷售額 24.6億元，增長86.6%。2008年房地產(chǎn)開發(fā)投資為30.8億元，同比上漲30.5％，占全社會固定資產(chǎn)投資的13.1%；商品房施工面積257.6萬平方米，增長21.3%；商品房銷售面積112.6萬平方米，漲幅為2.5%；商品房銷售額29.7億元，增長20.7%。2009年（預(yù)計(jì)，下同）全市房地產(chǎn)開發(fā)投資為43.2億元，比去年上升40%，占全社會固定資產(chǎn)投資的12.3%；商品房施工面積382.3萬平方米，同比上漲48.4%；商品房銷售面積130.8萬平方米，漲幅為16.1%；商品房銷售額38.8億元，比去年增長30.7%。在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，商品住宅建設(shè)投資主體地位突出。2007年，商品住宅投資為19.3億元，增長 92%，占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總投資的81.8%；2008年，住宅投資為22億元，增長14%，占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總投資的71.4%。2009年，商品住宅投資為26.1億元，增長 18.6%，占房地產(chǎn)開發(fā)總投資的60.4%。從上面的數(shù)據(jù)可以看出：全市房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品住宅投資數(shù)額逐年增加，這說明房地產(chǎn)開發(fā)商十分看好在遼陽投資發(fā)展的前景。但由于受到國際金融危機(jī)的沖擊，我市房地產(chǎn)業(yè)在2008年也遇到了一些困難。房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房施工面積、商品房銷售面積和商品房銷售額的增速與2007年相比，分別下降了23.1個百分點(diǎn)、17.6個百分點(diǎn)、67.7個百分點(diǎn)和65.9個百分點(diǎn)。2008年末商品房空置面積為53.7萬平方米，比2007年末上升4.9%。面對嚴(yán)峻復(fù)雜的形勢，市委、市政府全面分析、準(zhǔn)確判斷、果斷決策、從容面對，出臺了一系列推動房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的政策措施，如《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)又好又快發(fā)展的實(shí)施意見》（遼市政發(fā)【2008】32號）和《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)又好又快發(fā)展的補(bǔ)充意見》（遼市政發(fā)【2008】39號），以應(yīng)對這次金融危機(jī)給我市房地產(chǎn)業(yè)帶來的不利影響。2009年末，商品房空置面積為37.0萬平方米，比2008年末下降31.1%。充分說明了這些政策措施對于提振信心、活躍市場、促進(jìn)住房消費(fèi)發(fā)揮了重要作用，有效地遏止了增速明顯下滑的態(tài)勢，實(shí)現(xiàn)我市房地產(chǎn)業(yè)形勢回升向好。

隨著我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展繁榮，商品房平均銷售價(jià)格（商品房銷售額除以商品房銷售面積得出）也呈現(xiàn)逐年遞增趨勢。2004年，商品房平均銷售價(jià)格為1745元/平方米，2005年上升為1935元/平方米。經(jīng)過2006年的小幅上漲，我市商品房平均銷售價(jià)格突破了2000元/平方米關(guān)口，為2050元/平方米。此后，我市商品房平均銷售價(jià)格呈現(xiàn)了明顯的上升趨勢。2007年為2238元/平方米。到了2008年，商品房平均銷售價(jià)格在2007年每平方米上漲188元的基礎(chǔ)上，出現(xiàn)了較快的漲幅，達(dá)到了2638元/平方米。2009年，我市商品房平均銷售價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)，為2967元/平方米，但仍低于全省4034元/平方米的商品房平均銷售價(jià)格。在近三年的時(shí)間，我市商品房平均銷售價(jià)格由2238元/平方米上漲到2967元/平方米，漲幅為32.6%。造成我市商品房平均銷售價(jià)格呈持續(xù)走高態(tài)勢的主要原因是居民可支配收入大幅增長、百姓改善住房的實(shí)際需求、城市化進(jìn)程的加快、樓盤開發(fā)成本的增加以及市容市貌日新月異的變化。目前，我市正按照住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn) “三箭齊發(fā)”，新城地產(chǎn)、老城地產(chǎn)“雙管齊下”，商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)“齊頭并進(jìn)”的思路，加速推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。河?xùn)|新城大力開展北部回遷樓、商貿(mào)娛樂城、五星級酒店、寫字樓、體育運(yùn)動公園等重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目；全面啟動化工新材料、工業(yè)鋁材、柴油機(jī)產(chǎn)業(yè)園等工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目；重點(diǎn)策劃、包裝和招商中央廣場項(xiàng)目、東京城項(xiàng)目、一河兩岸濱水商業(yè)項(xiàng)目、濱水生態(tài)住宅開發(fā)項(xiàng)目、河?xùn)|醫(yī)院項(xiàng)目和大劇院項(xiàng)目。遼陽縣根據(jù)新的縣城總體規(guī)劃，加快中心鎮(zhèn)、示范鎮(zhèn)、“城中村”改造步伐，大力發(fā)展工業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，特別是要加快建設(shè)高壓共軌10萬平方米、三三機(jī)床5萬平方米、萬興達(dá)3萬平方米、匯福汽車2萬平方米和山川電器1萬平方米等工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。燈塔市加快實(shí)施萬寶橋村500戶居民的整體搬遷工作。重點(diǎn)對城區(qū)500畝凈地實(shí)施“招拍掛”出讓，新增城市開發(fā)面積50萬平方米。白塔區(qū)以老城區(qū)改造，產(chǎn)業(yè)“退二進(jìn)三”為重點(diǎn)。大力打造精密元件、解放小學(xué)、新運(yùn)大街西段、遼紡廠區(qū)和湖畔新園、濱湖花園、名學(xué)苑、光輝農(nóng)民新村等房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，推進(jìn)西關(guān)商業(yè)區(qū)2、5、7號地塊及劇院南側(cè)地塊招商項(xiàng)目的落地。文圣區(qū)以三級以上干道沿街危舊樓房、平房區(qū)拆遷改造、城市北部開發(fā)為重點(diǎn)，全面推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)。重點(diǎn)實(shí)施魁星樓復(fù)建、襄平閣、新華路北三組團(tuán)、中華大街建發(fā)高層?xùn)|側(cè)、天齊棚戶區(qū)西側(cè)、普化小學(xué)南側(cè)等地塊的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。太子河區(qū)以城市南部2.2平方公里開發(fā)建設(shè)為重點(diǎn)，加快實(shí)施城市南部商住項(xiàng)目、實(shí)正地產(chǎn)高檔商住開發(fā)、電力開發(fā)公司住宅以及東電家園、晟雅格林、“炮旅”商住等房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。宏偉區(qū)重點(diǎn)實(shí)施遼化二、三、四生活區(qū)舊城區(qū)改造、大打白村整村異地遷移工程和徐家、杜家、小打白村農(nóng)民新區(qū)建設(shè)工程，加快推進(jìn)城市南出入口和文圣路南段兩側(cè)開發(fā)改造。弓長嶺區(qū)重點(diǎn)實(shí)施以北出入口改造為重點(diǎn)的北部優(yōu)化整合工程，推進(jìn)孫家寨、新三官、小漁村等地塊的房地產(chǎn)開發(fā)和主要交通干道兩側(cè)的危舊房屋拆遷改造工程，全力推進(jìn)東鑫果園二期、陳家、龍峰園等棚戶區(qū)改造和柳河村等農(nóng)民新村建設(shè)工程。

2010年，我市房地產(chǎn)業(yè)計(jì)劃完成總投資64億元，力爭完成72億元；商品房銷售額46.33億元，力爭完成49.9億元。全市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)建設(shè)施工面積計(jì)劃總規(guī)模640萬平方米，力爭完成720萬平方米。其中：住宅地產(chǎn)479萬平方米，力爭完成539萬平方米；商業(yè)地產(chǎn)86萬平方米，力爭完成97萬平方米；工業(yè)地產(chǎn)75萬平方米，力爭完成84萬平方米。

二、我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中面臨的困難和問題

隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和住房制度改革的不斷深入，遼陽市房地產(chǎn)業(yè)正在迅速發(fā)展壯大，房地產(chǎn)市場持續(xù)活躍，開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大，開發(fā)檔次逐步提高，建設(shè)了佰億麗景茗城、羅馬假日、龍鼎山莊、文成尚品等一批精品小區(qū)。房地產(chǎn)業(yè)在我市國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用日益突出，已成為一個獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)，為我市保增長、擴(kuò)內(nèi)需、惠民生提供了強(qiáng)有力的保障，鑄造了遼陽城市變遷和人居發(fā)展的輝煌歷程。但在發(fā)展過程中也存在一些困難和問題，主要表現(xiàn)在：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈緊張，出現(xiàn)“錢荒”現(xiàn)象

房地產(chǎn)屬于典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，資金投入量大，建設(shè)周期長。而我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以中小企業(yè)居多，自有資金少，以期房預(yù)售為主，主要依靠滾動發(fā)展。在房地產(chǎn)銷售旺季，房屋銷售順暢，資金回籠快，擴(kuò)大投資呈良性發(fā)展趨勢；但在銷售淡季，特別是受08年金融危機(jī)的影響，商品房銷售面積和銷售額增速明顯放緩，資金周轉(zhuǎn)困難，賴以發(fā)展的資金鏈?zhǔn)艿搅溯^大的影響。

（二）老城區(qū)土地資源有限，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模小

土地資源是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的命脈，因此土地資源的合理利用是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)高效、有序和可持續(xù)發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)和必備的硬件條件。由于我市老城區(qū)的建筑密度不高,沒有統(tǒng)一的格局規(guī)劃，導(dǎo)致老城區(qū)可用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地日益減少，從而造成我市組團(tuán)化、規(guī)?；康禺a(chǎn)開發(fā)比例不高，難以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的規(guī)模效益，出現(xiàn)單打獨(dú)斗、見縫插針、新舊混雜、不成規(guī)模的現(xiàn)象。

（三）我市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模小、經(jīng)營實(shí)力不強(qiáng)

我市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從九十年代初期的8家發(fā)展到現(xiàn)在的99家，涌現(xiàn)出佰億、榮興、建發(fā)等具有一定規(guī)模的開發(fā)企業(yè)。但總體上仍處于規(guī)模不大、結(jié)構(gòu)不盡合理的狀況，整體實(shí)力不強(qiáng)。目前，我市還沒有一級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，二級資質(zhì)企業(yè)也僅為2家，三級資質(zhì)企業(yè)、四級資質(zhì)企業(yè)分別為27家和1家。暫定資質(zhì)企業(yè)69家。暫定資質(zhì)企業(yè)占我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的比例為69.7%。

（四）住宅區(qū)的配套設(shè)施尚不完善

目前，我市的部分房地產(chǎn)企業(yè)十分注重商品住宅樓的開發(fā)建設(shè)，忽視了對小區(qū)配套環(huán)境的營造，不能充分挖掘房地產(chǎn)作為特殊商品的潛在價(jià)值，也給我市今后的城市物業(yè)管理工作和人民群眾的生活帶來了許多不便。反映比較突出的問題有：小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施不到位，如供暖、排污工程未完善；小區(qū)內(nèi)綠地太少，休閑場所待續(xù)建。

（五）經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)比例不高, 住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理

2007年，我市開始經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)，經(jīng)過3年的努力，相繼開發(fā)了裕隆、繁榮家園等小區(qū)，解決了大批困難群眾的住房問題。2007年，全市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)面積分別為5萬平方米(702套)和0.5萬平方米（100套）；2008年上升為26.5萬平方米（3883套）和2.12萬平方米（447套）；2009年達(dá)到31.4萬平方米（4012套）和9.8萬平方米（2405套）。但仍處于增長慢、建設(shè)比例小的狀況；而且部分經(jīng)濟(jì)適用房還存在空置現(xiàn)象；廉租房尚沒有形成完善的退出機(jī)制。因此，全市房地產(chǎn)市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的主要問題是經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)比例不高，房屋的高檔化趨勢明顯, 形成住房消費(fèi)市場的供求錯位現(xiàn)象。

（六）住房二級市場不夠活躍

近年來，我市住房二級市場（二手房交易市場）的交易量較以往有所放大。2007年，遼陽二手房交易量為41萬平方米；2008年為38萬平方米；2009年為84.5萬平方米。但我市住房二級市場相對來說還是發(fā)展緩慢，對住房一級市場的調(diào)節(jié)作用不大。主要原因是房屋交易信息不暢，交易行為不夠規(guī)范，相關(guān)服務(wù)發(fā)展滯后；對住房二級市場的宣傳推廣力度不夠；消費(fèi)者在購房觀念上總想一步到位，二手房并不作為首選目標(biāo)，對消費(fèi)者的吸引力有限。

（七）住宅追求高自有率，部分消費(fèi)貪多求大

目前，我市房地產(chǎn)消費(fèi)的習(xí)慣是以全款購買自住為主，追求自有，講究“一步到位”或“盡快到位”，部分市民消費(fèi)貪多求大，存在過度消費(fèi)和嚴(yán)重超前消費(fèi)的現(xiàn)象。而這又直接導(dǎo)致了需求的膨脹，引起了房價(jià)的上漲。價(jià)格的上漲又進(jìn)一步刺激了消費(fèi)者盲目的購房沖動，形成“遲買不如早買”、“買小不如買大”的消費(fèi)預(yù)期，加重了居民的經(jīng)濟(jì)壓力。

三、促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)今后發(fā)展的建議

為進(jìn)一步加快我市房地產(chǎn)業(yè)又好又快發(fā)展，針對目前我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，提出如下建議：

（一）統(tǒng)一思想、堅(jiān)定信心是大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的前提

省委、省政府對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展高度重視，我市也專門出臺了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策措施，這為房地產(chǎn)業(yè)又好又快發(fā)展提供了難得的機(jī)遇。同時(shí)，我市城鄉(xiāng)人民收入大幅度提高，消費(fèi)能力迅速增強(qiáng)。2009年，城市居民人均可支配收入達(dá)到14986元，增長13%；農(nóng)民人均純收入達(dá)到7292元，增長13%。不斷增長的居民收入給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了資金上的保證。而且，我市城市居民人均住宅建筑面積低于全國、全省的平均值，這就形成了對住房的剛性需求，成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展最直接和內(nèi)在的動力。尤其是我市正在實(shí)施的開發(fā)建設(shè)河?xùn)|新城，打造太子河左岸經(jīng)濟(jì)帶、改造西關(guān)商業(yè)區(qū)、開發(fā)城南商住區(qū)、建設(shè)站前廣場商業(yè)區(qū)、改造城市出入口和城區(qū)主干道等一系列重點(diǎn)工程，也必然將拉動房地產(chǎn)業(yè)新的發(fā)展。因此，全市上下必須要進(jìn)一步統(tǒng)一思想，對我市大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)充滿信心。有了信心，需求才能轉(zhuǎn)化為投資，轉(zhuǎn)化為市場銷售，轉(zhuǎn)化為消費(fèi)。

（二）建立多渠道、多元化的房地產(chǎn)金融體系，拓寬房地產(chǎn)開發(fā)的融資渠道

隨著房地產(chǎn)業(yè)在我市的迅速發(fā)展，單一的融資渠道已成為房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的瓶頸；尤其是2008年全球性金融危機(jī)的爆發(fā)，更加劇了房地產(chǎn)企業(yè)資金的相對緊張。因此，今后應(yīng)結(jié)合遼陽市房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況，促進(jìn)銀企對接，盤活開發(fā)商與銀行的資金鏈。全市各商業(yè)性銀行，對資質(zhì)等級高、實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好的企業(yè)，要進(jìn)一步加大授信額度。政府也要當(dāng)好銀行與房地產(chǎn)企業(yè)之間的“紅娘”，建立良好的組織平臺、運(yùn)行平臺、管理平臺，從而形成政府、房地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)共同支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的完善的房地產(chǎn)金融體系；要繼續(xù)擴(kuò)大對外開放，抓住“南資北移”的有利時(shí)機(jī)，面向發(fā)達(dá)地區(qū)加大引資力度，吸收外來資金，發(fā)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，開辟多元化的房地產(chǎn)融資渠道，幫助房地產(chǎn)企業(yè)破解資金難題。

（三）要采取更加有力的措施，進(jìn)一步營造良好的房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境，不斷增強(qiáng)服務(wù)意識，為企業(yè)發(fā)展提供有力保障

我市各縣區(qū)、各部門要切實(shí)加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)的指導(dǎo)，完善相關(guān)的政策措施，重點(diǎn)是要保持政策措施的連續(xù)性和穩(wěn)定性；要繼續(xù)綜合運(yùn)用土地、金融、稅收等手段，形成推動房地產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展的合力；要緊緊圍繞“大力突破新城，改造提升老城”的總體思路，全力支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。市住建委要運(yùn)用現(xiàn)代信息技術(shù)建立房地產(chǎn)監(jiān)測分析、信息發(fā)布和預(yù)警體系，特別要密切關(guān)注房價(jià)收入比和租售比等重要數(shù)據(jù)，并及時(shí)向社會通報(bào)我市房地產(chǎn)市場的情況，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)理性投資，消費(fèi)者理性購房；適時(shí)舉辦房地產(chǎn)交易會，為開發(fā)企業(yè)和居民購房搭建平臺；積極推進(jìn)我市棚戶區(qū)改造工作；合理制定我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)劃。國土部門對土地資源要納入全市的統(tǒng)一調(diào)控體系，加強(qiáng)整體規(guī)劃和管理，做到有計(jì)劃、有步驟地開發(fā)，適當(dāng)增加中低價(jià)位、中小套型商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房用地供應(yīng)，合理高效地利用土地資源。市人社局要幫助房地產(chǎn)企業(yè)做好人才引進(jìn)和相關(guān)職業(yè)技能培訓(xùn)等工作。市經(jīng)信委、安監(jiān)和環(huán)保等部門要加強(qiáng)對企業(yè)管理、安全生產(chǎn)、清潔環(huán)保等方面的指導(dǎo)和服務(wù)。市外經(jīng)和招商等部門要幫助我市房地產(chǎn)企業(yè)多承攬涉外工程，擴(kuò)大勞務(wù)輸出。市財(cái)政和稅務(wù)等部門要積極開展調(diào)查研究，進(jìn)一步調(diào)整完善適合房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的稅費(fèi)征管辦法。各縣區(qū)、各部門要高度重視、精心組織、明確任務(wù)，狠抓落實(shí)，鞏固和增強(qiáng)我市房地產(chǎn)市場回升向好的勢頭，積極為我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。

（四）堅(jiān)持以創(chuàng)新為基礎(chǔ)，引導(dǎo)企業(yè)實(shí)施品牌戰(zhàn)略，培育有競爭力的房地產(chǎn)企業(yè)

目前，房地產(chǎn)企業(yè)要想生存并壯大，必須要以創(chuàng)新為基礎(chǔ)。企業(yè)要強(qiáng)化自身素質(zhì)，創(chuàng)新經(jīng)營理念，拓寬發(fā)展思路，優(yōu)化管理模式。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中，應(yīng)采取各種有效措施，樹立品牌意識，打造精品建設(shè)，創(chuàng)造品牌優(yōu)勢，實(shí)施品牌戰(zhàn)略，爭取做成一批有概念、有主題、有規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目。市有關(guān)部門也要深入開展創(chuàng)名牌、創(chuàng)優(yōu)質(zhì)活動，制定專門的獎勵扶持措施，推進(jìn)品牌創(chuàng)建步伐。要加快發(fā)展我市現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，建設(shè)一批強(qiáng)勢企業(yè)、龍頭企業(yè)。目前我市有二級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2家，三級資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)27家。要以這些企業(yè)為重點(diǎn)，打造以高資質(zhì)企業(yè)為龍頭、規(guī)模企業(yè)為基礎(chǔ)的富有競爭力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)梯隊(duì)，不斷增強(qiáng)我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)生動力和活力。

（五）完善房地產(chǎn)開發(fā)中的物業(yè)配套設(shè)施建設(shè)，優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，切實(shí)保障低收入家庭基本住房需求

當(dāng)前商品房市場正發(fā)生深刻的變化，綠色、生態(tài)、人文、科技成為今后發(fā)展的新趨勢和新理念。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要加強(qiáng)小區(qū)的環(huán)境設(shè)計(jì)和生態(tài)平衡，加快配套設(shè)施建設(shè)，不斷提高服務(wù)質(zhì)量。同時(shí)，要積極引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從我市的實(shí)際情況出發(fā)，根據(jù)市場需求的變化不斷調(diào)整開發(fā)結(jié)構(gòu)，向不同收入階層提供不同層次的商品房，構(gòu)造多層次供給體系，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。為滿足低收入家庭，特別是迫切需要扶持的特困家庭的住房需求，相關(guān)部門要繼續(xù)加大經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè)力度，增加有效供給，嚴(yán)肅查處經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)、交易和管理過程中的違規(guī)行為，完善廉租房的租住、退出、后期管理和公共服務(wù)制度，建立健全以經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房制度為核心的住房保障體系，解決低收入困難家庭的住房問題。建議將銷售困難的部分經(jīng)濟(jì)適用房和小戶型的商品房轉(zhuǎn)為廉租房，以緩解廉租房不足、部分經(jīng)濟(jì)適用房和小戶型商品房空置的矛盾；或?qū)⒉糠滞恋爻鲎尳?、公積金貸款的收益用于經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的建設(shè)，以彌補(bǔ)在經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)方面的資金缺口。

（六）加快住房二級市場的發(fā)展，引導(dǎo)市民的住房消費(fèi)習(xí)慣，形成合理的住房消費(fèi)需求 只有激活住房二級市場，才能為城鎮(zhèn)居民自有住房的交易提供平臺，為人民群眾財(cái)產(chǎn)性收入的增加提供條件，并在盤活存量住房的同時(shí)，進(jìn)一步激發(fā)增量住房的需求，為住房一級市場注入新的活力，實(shí)現(xiàn)住房二級市場與一級市場有機(jī)對接，以推動我市居民住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級。因此，今后要大力宣傳二手房交易流程，疏導(dǎo)制約二手房交易的瓶頸，建立住房二級市場交易服務(wù)平臺，構(gòu)建安全、規(guī)范、高效和優(yōu)質(zhì)的住房二級市場交易服務(wù)體系，做到市場信息透明、交易信息透明、評估服務(wù)透明、中介服務(wù)透明，進(jìn)一步簡化辦事程序，明確工作時(shí)限，實(shí)行產(chǎn)權(quán)交易一體化。同時(shí)，強(qiáng)化中介機(jī)構(gòu)的誠信服務(wù)；規(guī)范中介市場，取締非法經(jīng)營。應(yīng)當(dāng)廣泛地進(jìn)行宣傳教育，要積極引導(dǎo)消費(fèi)者根據(jù)自身的收入水平、生活發(fā)展階段和工作情況，選擇最適合自己的方式解決住房問題，量力而行，避免落入貪大求多的消費(fèi)誤區(qū)；要鼓勵普通工薪階層家庭實(shí)行住房階梯式消費(fèi)，逐步改善住房居住條件。政府相關(guān)部門也應(yīng)注重培育住房三級市場（住房租賃市場），使住房一、二、三級市場進(jìn)入一個有效互補(bǔ)的良性循環(huán)。