第一篇：中小型住宅調(diào)查報(bào)告

中小型住宅調(diào)查報(bào)告

通過幾周來對住宅戶型的調(diào)查和學(xué)習(xí)，我認(rèn)識到了一些問題，現(xiàn)在與大家一起分享。購房者長久以來對我國單套住宅面積存在著很多誤區(qū)：

例如有的購房者認(rèn)為面積越大檔次越高，舒適度越高。事實(shí)上，房屋合理的平面布局、房屋的檔次、舒適度還表現(xiàn)在其房屋的內(nèi)部裝修、裝飾、燈光、空調(diào)、氣味、低噪聲和器物的使用上。并且，當(dāng)住宅的面積無限擴(kuò)大，而居住人口很少是，許多面積都經(jīng)常不使用時(shí)，居住者反而會感到空洞寂寥，減少了居住的舒適度。

有人認(rèn)為大中戶型的市場接受程度高，人們對大面積的住房一定比小面積的住房購買欲望強(qiáng)，但當(dāng)購房者的購買欲望與購買能力發(fā)生矛盾時(shí)，大部分人往往以購買能力來考慮所購買的面積，只有少部分的人會采用借貸或低首期高月供的方式來滿足其購房欲望。

在我國人口眾多，土地資源有限，房價(jià)高漲的今天，小戶型成為許多人第一次置業(yè)的選擇對象是轉(zhuǎn)型期現(xiàn)象。

據(jù)偉業(yè)顧問調(diào)查顯示，對于小戶型的概念，目前沒有一個(gè)嚴(yán)格規(guī)范的說法，但北京業(yè)內(nèi)人士比較認(rèn)可的一種說法是，一居室銷售面積在60平方米以下，二居室銷售面積在80平方米以下，三居室銷售面積在100平方米以下。小戶型由于面積小，空間安排得相對緊湊，廳的面積在20平方米以內(nèi)，臥室的面積在15平方米以內(nèi)，無論一居室、兩居室還是三居室，一般都只有一個(gè)衛(wèi)生間。其特點(diǎn)是每個(gè)空間面積都比較小，但能滿足人們生活的基本需求

小戶型的分布規(guī)律小戶型的住戶年齡兩極分化的特點(diǎn)—年輕人和老年人，由于這兩類人對于城市公共交通的依賴性比較大，所以小戶型對地帶的分布，又會明顯地表現(xiàn)出聚居性小戶型多聚居在以下三類地區(qū)：一是鬧市中心，包括CBD區(qū)域和市中心。第二類小戶型集中的地方則是城市輕軌交通的車站附近。第三類小戶型聚居地則是以工作為導(dǎo)向的。

2006年7月中旬，建設(shè)部為貫徹《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格意見的通知》（國辦發(fā)［2006］37號），調(diào)整新建住房結(jié)構(gòu)比例要求發(fā)布165號文件。文件指出：

十一五”時(shí)期，要重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。

小戶型的出現(xiàn)是住宅市場的豐富、完善和補(bǔ)充，并且受人們需要獨(dú)立生活空間傾向和國家的高度重視，小戶型得到了熱銷。

但是小戶型的開發(fā)中仍存在問題。

1、成本高。城市土地資源的緊缺造成土地價(jià)格偏高，使小戶型的成本高。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，小戶型的成本比大戶型要高出四分之一。

2、受二手房的沖擊。

3、后期的物業(yè)管理及服務(wù)問題，包括停車位、治安、環(huán)境維護(hù)等。

4、由于設(shè)計(jì)方面的難度較大，造成產(chǎn)品本身存在許多局限性。5轉(zhuǎn)手率高。

時(shí)下,由于小戶型頗為熱銷,于是市場一哄而上，小戶型項(xiàng)目盲目追風(fēng)。只求戶型小，卻沒有保障產(chǎn)品的質(zhì)量，這時(shí)不對的。戶型設(shè)計(jì)應(yīng)該科學(xué)合理，避免小戶型住宅內(nèi)出現(xiàn)既影響“交通”又影響美觀的“灰色空間”?！巴沧訕恰?、“標(biāo)房式”格局更是不合時(shí)宜的設(shè)計(jì)理念的體現(xiàn)。盡管縮小面積與增加功能通常相矛盾，但在功能的設(shè)計(jì)上須講求科學(xué)與合理，務(wù)必滿足人體工程學(xué)的基本空間尺度（例如臥室不能少于10平米，客廳不能少于12平米，衛(wèi)生間不能少于4平米），應(yīng)走出以往設(shè)計(jì)中“暗廚暗衛(wèi)”帶給業(yè)主通風(fēng)采光困難等諸多不便。對于日常生活中一些不可或缺的功能區(qū)的設(shè)計(jì)和配備不應(yīng)予以忽視，例如：洗衣機(jī)、冰柜的放置等，要以“麻雀雖小，五臟俱全”的設(shè)計(jì)思想為指導(dǎo)。在產(chǎn)品品質(zhì)上務(wù)必走出功能不完善、采光不充分，布局不合理，使用率過低等誤區(qū)。而且，不少小戶型項(xiàng)目應(yīng)該在居住品質(zhì)上應(yīng)

走出忽視周邊環(huán)境和小區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施致使很多小戶性價(jià)比不合理的誤區(qū)。

開發(fā)商可以通過合理布局，減少套內(nèi)建筑面積浪費(fèi)，減少公共分?jǐn)偯娣e并且增加套內(nèi)可用空間（例如：多設(shè)計(jì)飄窗，底層和頂層送露臺，建高為2.2米以下的地下室或半地下室，設(shè)置入戶花園，將空調(diào)機(jī)安放處變生活陽臺，設(shè)置空中連廊，頂屋設(shè)置坡屋頂閣樓，加大層高以擴(kuò)大使用空間設(shè)置空中花園等）來增加自己項(xiàng)目的賣點(diǎn)。

在小戶型建設(shè)的過程中，考慮到小戶型的發(fā)展，開發(fā)商可以采用一種建筑技術(shù)，即小戶型的面積設(shè)計(jì)可以無限地變?yōu)榇髴粜?，把三套并在一起就可以變成大戶型?/p>

總而言之，開發(fā)商不應(yīng)因小戶乃過渡性產(chǎn)品、長期回報(bào)率低以及利潤空間較大戶小而忽視其作為耐用消費(fèi)品所必須具備的產(chǎn)品品質(zhì)這一基本屬性，也只有這樣，開發(fā)商才能避免走入誤區(qū)而被淘汰。

在購買小戶型住宅時(shí)，要注意一些問題：

以發(fā)達(dá)國家和廣東地區(qū)人均住房面積較高的城市的經(jīng)驗(yàn)來看，小戶型住宅的典型特征是：買的不住，住的不買。換句話說，小戶型是典型的投資型產(chǎn)品。所以對于單個(gè)購買者必定是過渡性的。

對于消費(fèi)者來說，牢記小戶型是投資型產(chǎn)品，可以更多考慮性價(jià)比和實(shí)用率加權(quán)值，同時(shí)考慮幾年后換房時(shí)舊房的市值。如果是投資性能差的小戶型，即使現(xiàn)在離上班的地方很近，租比買明智。

專家分析，小戶型要小而得當(dāng)，不能太小，以保證足夠的舒適度。首先是價(jià)格：中低收入家庭能接受的房價(jià)大都在30~40萬元。有的小戶型雖然單價(jià)不低，但由于通過降低面積從而很好控制了總價(jià)，贏得了中低收入家庭的青睞。其次是地段：根據(jù)調(diào)查，目前最適合開發(fā)小戶型的地段，主要是讓小戶型的業(yè)主感覺上下班方便的地區(qū)。第三是交通配套：年輕的上班一族正處于創(chuàng)業(yè)階段，對公共交通的依賴性比較大，所以距離公共汽車站、地鐵站和城市輕軌站近（步行時(shí)間在10分鐘之內(nèi)）的小戶型項(xiàng)目比較受歡迎。第四是投資回報(bào)率：小戶型客戶可以分為投資型與自住型兩類。對于投資型客戶來說，最關(guān)心的就是投資回報(bào)率；對于自住型客戶來說，小戶型是一個(gè)過渡性產(chǎn)品，若干年后小戶型也會或租或售。

購買把握以下幾項(xiàng)原則：購買小戶型最終的用途在于投資升值，畢竟小戶型是一種過渡性居住產(chǎn)品，購買者在將來都會進(jìn)行二次置業(yè)，那么這個(gè)時(shí)候，手中的小戶型是否易租好賣就是很關(guān)鍵的。因此，有關(guān)房地產(chǎn)市場部研究人士建議，消費(fèi)者在購買小戶型時(shí)不妨遵循以下幾項(xiàng)原則：

1.考慮購買的戶型是否具有升值潛力。購買中小戶型的大多數(shù)是工薪階層，屬于首次置業(yè)，以后可能再次置業(yè)。所以在購買時(shí)應(yīng)該考慮該地段的交通、物業(yè)水平等多方面因素，將來是否有很大的升值空間。

2.周邊交通、配套要齊全。北京城市版圖廣闊，在巨大的出租市場上，交通、配套這兩大因素在其租價(jià)中起著至關(guān)重要的作用，因此，在選擇時(shí)關(guān)注這兩點(diǎn)，是保證投資收益較高的重要因素。

3.戶型格局合理，有效使用面積較高。戶型格局合理與否，對于出租市場的租金高低有一定影響，但對于自住需求的影響無疑是最大的。小戶型由于其面積小，如果設(shè)計(jì)不合理，就會造成有局促的感覺，其居住舒適性大打折扣。

一、最好有一個(gè)朝南的陽臺。七八十平方米的戶型，室內(nèi)空間不夠?qū)挸ǎ幸粋€(gè)陽臺自然可以延伸一下室內(nèi)空間，同時(shí)在南面就能保證可以在陽臺上曬曬太陽，而且曬衣也方便。

二、衛(wèi)生間是否采光。因?yàn)槭切粜?，開發(fā)商做戶型設(shè)計(jì)受制的因素較多，在小戶型中，經(jīng)常出現(xiàn)黑衛(wèi)的設(shè)計(jì)，購房者最好買那種明衛(wèi)設(shè)計(jì)的衛(wèi)生間。

三、戶型設(shè)計(jì)是否緊湊實(shí)用。七八十平方米的面積如果再出現(xiàn)浪費(fèi)的面積，使用起來空間就更有限，所以選房時(shí)，一定要看設(shè)計(jì)是否實(shí)用，最好選進(jìn)深短、開間大一些的房間。

四、餐廳客廳是否實(shí)用，切勿貪大。最好餐廳客廳二合為一。中小戶型面積狹小，關(guān)鍵要看是否實(shí)用。

4.最好選大社區(qū)的小戶型，慎買純小戶型社區(qū)的房子。因?yàn)樵诖笊鐓^(qū)中，同樣能夠享受高品質(zhì)的配套和環(huán)境，這樣的小戶型性價(jià)比很合算。

5.臨街慎選。中小戶型一般都處于較差的地理位置，在挑選時(shí)一定要注意遠(yuǎn)離街道，以免遭受噪音干擾。

6.找良好的物業(yè)公司。看物業(yè)公司的配套是否完善，能不能提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，這樣房價(jià)比較劃算。

通過這次調(diào)查,我很好地認(rèn)識到了中小戶型在我國的現(xiàn)況,開闊了眼界,增長了知識。

第二篇：關(guān)于中小型民辦學(xué)校調(diào)查報(bào)告

中小型民辦學(xué)校：在夾縫中求生存

民辦教育對于中國而言，是一項(xiàng)既“古老”又“新穎”的事業(yè)。十幾年前，當(dāng)民辦學(xué)校逐步進(jìn)入公眾視野時(shí)，不少公辦學(xué)校多了幾分競爭的擔(dān)憂。誰能想到，十多年后的今天，不少民辦學(xué)校尤其是中小型民辦學(xué)校，其生存還在被一大堆的問題困擾：經(jīng)費(fèi)不足、生源短缺、教師隊(duì)伍不穩(wěn)定等。那么作為xx民辦教育的重要組成體——中小型民辦學(xué)校的生存現(xiàn)狀究竟如何？為此，記者日前走訪了多家中小型民辦學(xué)校。

資金缺口——最大的“攔路虎”

據(jù)了解，目前，我市已有各類民辦學(xué)校410所，教職工總數(shù)7300余人，在校學(xué)生11.4萬余人，全市民辦教育固定資產(chǎn)總額超過10億元。民辦教育的蓬勃發(fā)展，減輕了政府的辦學(xué)壓力，緩解了社會經(jīng)濟(jì)增長與教育供給不足的矛盾。不過，幾乎所有接受采訪的民辦學(xué)校管理層都發(fā)出同樣的聲音：民辦教育是一項(xiàng)“投資周期太長，回報(bào)率太低”的事業(yè)，而資金缺口成了最大的“攔路虎”。

某鋼琴藝術(shù)中心是目前我市唯一的一家有辦學(xué)資質(zhì)的鋼琴培訓(xùn)學(xué)校，從創(chuàng)辦至今已經(jīng)有十多個(gè)年頭了，先后投入達(dá)幾十萬。創(chuàng)辦人首旭峰坦言，在創(chuàng)業(yè)過程中他遇到了很多困難，尤其是資金困難。由于前期投資比較大，回報(bào)低，所以培訓(xùn)中心從創(chuàng)辦至今還未創(chuàng)造盈利。他說：“做鋼琴培訓(xùn)是個(gè)利薄的行業(yè)，剛賺到一點(diǎn)錢又要改進(jìn)教學(xué)設(shè)備，這就注定培訓(xùn)中心不能產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?；！笔仔穹逍ρ?，自己除了會彈鋼琴什么也不會，創(chuàng)辦鋼琴培訓(xùn)中心完全出于個(gè)人愛好與藝術(shù)追求。他的夢想就是希望擁有一所環(huán)境優(yōu)美、設(shè)備齊全的鋼琴培訓(xùn)學(xué)校，比如一個(gè)大的演奏廳，但僅憑他個(gè)人的力量是難以實(shí)現(xiàn)的。他說：“在發(fā)展的過程中，改善教學(xué)環(huán)境需要大量的資金，像我們這樣的中小企業(yè)急需貸款，希望政府在這方面能給予大力支持。”

xx縣某學(xué)校自2002年創(chuàng)辦至今已有7個(gè)年頭了，目前擁有小學(xué)至高中的全部學(xué)制，在校學(xué)生700多人。校長歐陽占榮坦言，創(chuàng)辦這所學(xué)校已先后投入了1000多萬元，從目前的發(fā)展?fàn)顩r來看根本無法收回成本。他說，“根據(jù)相關(guān)法規(guī)，學(xué)校不能通過銀行抵押貸款，如何融資是最讓我頭痛的問題之一?！?/p>

教師隊(duì)伍——流動(dòng)性大不穩(wěn)定

如今，民辦幼兒園如雨后春筍，可不管是剛剛起步的還是有一定歷史的民辦幼兒園，師資問題總是擺在其面前的頭等大事。民辦幼兒園自己培養(yǎng)的優(yōu)秀教師難以久留，整天被教師隊(duì)伍的穩(wěn)定問題所困擾，讓民辦幼兒園的園長們感到疲憊不堪。

落在蘇仙北路的某幼兒園自2005年創(chuàng)辦至今已有4個(gè)年頭了，其目前擁有7個(gè)班、200多名幼兒。園長寧曼是這家幼兒園的股東之一。目前，讓寧曼最無奈的就是師資問題?！霸谟變簣@教學(xué)的老師一般都是年輕活潑的女孩，以‘80后’居多。作為幼教老師承擔(dān)的責(zé)任很大，但她們年輕的心理很難承受，有時(shí)候面對家長的一些批評意見，她們接受不了就會選擇離開。”寧曼說，“如果剛剛培訓(xùn)出來的老師又走了，會對幼兒園造成影響?！彼J(rèn)為自己的園區(qū)不具備條件幫助她們學(xué)到更多的知識，希望政府在關(guān)愛婦女的時(shí)候，多關(guān)愛民辦學(xué)校的幼教老師，讓她們像公辦老師一樣多學(xué)些知識?！?/p>

因?yàn)闆]有相應(yīng)的生活保障可依賴，沒有優(yōu)越的前景可展望，民辦教師也成了“流水的兵”。歐陽占榮無奈地告訴記者：“隨著公辦學(xué)校的擴(kuò)張，我們從大學(xué)里招聘來的一些老師、一些花了不少力氣才培養(yǎng)出來的優(yōu)秀教師都選擇流向公辦學(xué)校。”

學(xué)校收費(fèi)——收入難抵開支

隨著公辦學(xué)?！皟擅庖谎a(bǔ)”政策的全面實(shí)施，民辦學(xué)校的生源日趨減少，招生面臨著巨大的壓力。民辦學(xué)校原有的一些優(yōu)勢正在逐步喪失，各種稅費(fèi)使得民辦學(xué)校不堪重負(fù)，一些中小型民辦學(xué)校管理層都在“叫窮”，收入難抵開支困擾著民辦教學(xué)。

“我校小學(xué)、初中、高中每學(xué)期的學(xué)雜費(fèi)大約是1000余元，高中收費(fèi)和公辦學(xué)校差不多，但小學(xué)、初中的學(xué)雜費(fèi)要比公辦學(xué)校高出一大截?！痹跉W陽占榮看來，公辦學(xué)校的課本和學(xué)費(fèi)都是由財(cái)政補(bǔ)貼，而民辦學(xué)校就要自己掏腰包，因此學(xué)校目前的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和公辦學(xué)校已經(jīng)失去了可比性。在談及自己學(xué)校的收費(fèi)時(shí)，歐陽占榮表示并不算高?！拔覀兊氖杖胂啾三嫶蟮闹С鲲@然是不夠的，每年的收入與開支能夠持平就不錯(cuò)了。”歐陽占榮無奈地說：“目前國家已經(jīng)實(shí)施了‘兩免一補(bǔ)’政策，但民辦學(xué)校卻不能與公辦學(xué)校一樣享受‘兩免一補(bǔ)’政策，致使民辦學(xué)校生源流向公辦學(xué)校的情況嚴(yán)重，所以民辦學(xué)校已經(jīng)陷入了非常艱難的地步。

第三篇：對中小型企業(yè)研究的調(diào)查報(bào)告

在這個(gè)寒假，我們小組成員分別在各自所居住的地區(qū)進(jìn)行了企業(yè)財(cái)務(wù)情況的調(diào)查，在改革開放以來，企業(yè)經(jīng)過發(fā)展期的資本積累，投資者開始考慮企業(yè)的經(jīng)營方向，并深層次思考企業(yè)的市場營銷、管理模式、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等方面如何進(jìn)行轉(zhuǎn)型，以推動(dòng)企業(yè)向前發(fā)展。事實(shí)證明，各種關(guān)鍵時(shí)刻的轉(zhuǎn)型對中小企業(yè)來講，既是風(fēng)險(xiǎn)，更是機(jī)會。

在對企業(yè)的部門設(shè)置、人員個(gè)數(shù)、明細(xì)分工等做了基本調(diào)查后，主要針對企業(yè)的財(cái)務(wù)信息，做了詳細(xì)了解。在財(cái)務(wù)任職人員方面，我們將企業(yè)的財(cái)務(wù)人員設(shè)置、帳冊設(shè)置、核算狀況等作為主要調(diào)查內(nèi)容，具體包括

1、崗位設(shè)置狀況，是否設(shè)有總賬、出納、保管.2、人員素質(zhì)情況，包括是否有專業(yè)證書、是否專職等。

3、賬冊設(shè)置情況，包括設(shè)置是否齊全，記載是否及時(shí)，賬賬、賬證、賬實(shí)是否相符。

4、成本核算是否準(zhǔn)確、真實(shí)。

5、抽查主要原材料、產(chǎn)成品、現(xiàn)金是否與賬面相一致。

由調(diào)查結(jié)果可知，企業(yè)一般都設(shè)有如下部門：總經(jīng)理辦公室：負(fù)責(zé)全公司協(xié)調(diào)，包括制度、接待、會議等，屬于公司中心決策部門；人力資源部：公司人事、培訓(xùn)、勞資、考勤、保險(xiǎn)、職稱等； 財(cái)務(wù)部：費(fèi)用收支、預(yù)決算、工商稅務(wù)等； 生產(chǎn)技術(shù)部：公司生產(chǎn)技術(shù)管理、技術(shù)革新、設(shè)備維護(hù)檢修費(fèi)用、質(zhì)量監(jiān)察監(jiān)督；計(jì)劃營銷部：市場營銷、經(jīng)營、客戶服務(wù)等 ；安全監(jiān)察部：安全生產(chǎn)管理和監(jiān)督。

在財(cái)務(wù)部門中，分別設(shè)有： 稅務(wù)會計(jì)：負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)核算、稅務(wù)申報(bào)以及財(cái)務(wù)分析工作。成本分析會計(jì)：負(fù)責(zé)公司的成本分析、計(jì)劃、控制，定期向總帳會計(jì)、財(cái)務(wù)經(jīng)理和公司領(lǐng)導(dǎo)提供當(dāng)月的成本計(jì)算報(bào)表、分析報(bào)告,對照成本標(biāo)準(zhǔn)找出成本升降原因，提出降低成本、費(fèi)用的途徑。應(yīng)付會計(jì)：負(fù)責(zé)貨款和費(fèi)用的審核，發(fā)票的入賬工作。銷售會計(jì)：對公司的收入及時(shí)入帳，并進(jìn)行銷售核算及時(shí)跟催應(yīng)收款，加強(qiáng)貨款回收，防范壞賬風(fēng)險(xiǎn)。主辦會計(jì)：全盤賬務(wù)處理、財(cái)務(wù)分析與財(cái)務(wù)、費(fèi)用審核工作。出納：負(fù)責(zé)現(xiàn)金收支與銀行結(jié)算管理。事業(yè)單位無崗位設(shè)置不全，規(guī)范占有率達(dá)100%，企業(yè)崗位設(shè)置規(guī)范占有率達(dá)80%。單位賬冊設(shè)置齊全達(dá)100%，記載及時(shí)達(dá)90%，賬冊相符達(dá)100%。企業(yè)賬冊設(shè)置齊全占調(diào)研戶的64%，記載及時(shí)達(dá)40%，賬實(shí)相符達(dá)10%。單位報(bào)銷票據(jù)核實(shí)準(zhǔn)確、真實(shí)率達(dá)95%，企業(yè)報(bào)銷票據(jù)核實(shí)準(zhǔn)確、真實(shí)率達(dá)30%。

當(dāng)然，在對企業(yè)的調(diào)查報(bào)告這中，我們也能看到財(cái)務(wù)管理中存在的問題 ：

1、憑證附件不齊、原始單據(jù)不規(guī)范、報(bào)審制度不嚴(yán)格。

2、不嚴(yán)格按現(xiàn)行權(quán)責(zé)發(fā)生制核算，說明財(cái)會基礎(chǔ)工作有待加強(qiáng)，財(cái)務(wù)管理水平有待提高。

3、銀行存款帳戶未按開戶行、帳號分明細(xì)，未定期編制銀行存款調(diào)節(jié)表，存在管理漏洞。

4、沒有建立完善的成本核算制度。每個(gè)產(chǎn)品品種沒有實(shí)行目標(biāo)成本制度，成本責(zé)任制。沒有建立成本考核獎(jiǎng)懲制度成品庫帳，原材料庫帳與財(cái)務(wù)科帳不一致，成本計(jì)算缺乏準(zhǔn)確性。成本計(jì)算單元主要材料耗用量，無法對成本升降原因進(jìn)行定量分析。

5、借款利息未預(yù)提分?jǐn)?，影響?dāng)期成本費(fèi)用均衡計(jì)算。

6、材料領(lǐng)料單填制不規(guī)范，有的無申領(lǐng)人、無用途。甚至出現(xiàn)庫管員代填發(fā)料單。

7、記帳憑證的原始單據(jù)不正規(guī)，有的收入用繳款單或其他單據(jù)為據(jù)。

8、未建立半成品加工核算帳務(wù)。

9、借款單、收據(jù)、報(bào)銷單的報(bào)批制度未嚴(yán)格執(zhí)行，各項(xiàng)規(guī)章制度傳閱，保管不健全。

企業(yè)的生存要靠完好的制度，只有規(guī)范了企業(yè)財(cái)務(wù)的管理，才能在中國多樣化格局的市場上立于不敗之地。

1、盤活存量：及時(shí)清理收回應(yīng)收款項(xiàng)；清理固定資產(chǎn)，對用的固定資產(chǎn)變現(xiàn)。

2、加強(qiáng)銀行存款管理；按要求分設(shè)明細(xì)帳；按月編制銀行存款調(diào)節(jié)表，由會計(jì)勾兌，出納清理未達(dá)帳。

3、編制資金計(jì)劃（季或年）表，便于靈活掌握和調(diào)度資金，提高資金利用效率。

4、調(diào)整借款結(jié)構(gòu)，降低籌資成本。

5、建立“模擬市場核算，實(shí)行成本否決”的經(jīng)營機(jī)制和管理制度。即：以市場為導(dǎo)向，成本為基礎(chǔ)，盈利為目的。

6、測算每個(gè)產(chǎn)品的目標(biāo)成本，對每個(gè)品種的制造成本準(zhǔn)確計(jì)算，對虧損嚴(yán)重的品種暫停生產(chǎn)。

7、在掌握每個(gè)產(chǎn)品的制造成本上，調(diào)整產(chǎn)品生產(chǎn)結(jié)構(gòu)，對適銷對路，盈利較好的品種要注意擴(kuò)大生產(chǎn)。

8、建立建全各項(xiàng)成本管理制度，從材料購、消、存，到產(chǎn)成品入庫、銷售等整個(gè)生產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)制訂相應(yīng)的控制，稽核制度，嚴(yán)格執(zhí)行。

9、建立成本目標(biāo)考核制度。將目標(biāo)成本層層分解到各部門、個(gè)人后，要及時(shí)對實(shí)際成本進(jìn)行考核，并給予一定獎(jiǎng)勵(lì)，鼓勵(lì)人人參與成本管理。

10、以財(cái)務(wù)科為主，不定期對成本核算過程進(jìn)行核對，分析差異原因，提出解決辦法。

11、建立“一枝筆”審批制度，嚴(yán)把開支關(guān)。

12、建立內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度，做到收支有合理依據(jù)，帳帳相符、帳證相符、帳實(shí)相符。

13、嚴(yán)格執(zhí)行工業(yè)企業(yè)會計(jì)制度，會計(jì)核算要連續(xù)、系統(tǒng)、真實(shí)。

14、設(shè)立總會計(jì)師，加強(qiáng)對財(cái)務(wù)的稽核，及時(shí)堵漏洞?？傤I(lǐng)財(cái)務(wù)管理工作，做到職權(quán)結(jié)合，加強(qiáng)和提高管理水平。

15、聘請常年企業(yè)顧問，不定期對財(cái)務(wù)核算管理工作做出客觀公正的評價(jià)。對會計(jì)報(bào)表進(jìn)行審簽，提高報(bào)表使用的可信度。

調(diào)查所現(xiàn)實(shí)的一系列數(shù)據(jù)充分顯示了財(cái)務(wù)管理及財(cái)務(wù)管理者的重要性。財(cái)務(wù)管理者從資本市場為企業(yè)籌措資金，即從投資者手中取得金融資產(chǎn)，如股票、債券、銀行信貸及各種短期有價(jià)證券，把它們投向企業(yè)決定經(jīng)營的項(xiàng)目中去，變成企業(yè)的實(shí)物資產(chǎn)。通過企業(yè)的經(jīng)營和生產(chǎn)得到凈現(xiàn)金流量，其中一部分再投資于企業(yè)，另一部分作為給投資者的回報(bào)分別給予股東和債權(quán)人。此外，企業(yè)還要依法向國家納稅。上述資金在金融市場和企業(yè)之間的轉(zhuǎn)換和流動(dòng)正是財(cái)務(wù)管理所起的作用。

財(cái)務(wù)管理人員把企業(yè)的籌資、投資和資金分配的決策做好，企業(yè)在生產(chǎn)和營銷水平不變的情況下，可獲得資產(chǎn)的較大增值。企業(yè)有較強(qiáng)的財(cái)務(wù)生存能力和自我發(fā)展能力。反之，企業(yè)會發(fā)生財(cái)務(wù)桔據(jù)，資金難以為繼，甚至有破產(chǎn)的危險(xiǎn)。我國企業(yè)由于投資決策的失誤，加上較重的債務(wù)負(fù)擔(dān)和高資本成本，無法繼續(xù)生存的例子屢見不鮮。因此，在市場環(huán)境下的企業(yè)財(cái)務(wù)管理對企業(yè)的生存和發(fā)展是極為重要的。

企業(yè)是國家經(jīng)濟(jì)的細(xì)胞，企業(yè)財(cái)務(wù)實(shí)力的大小直接影響到國家財(cái)政收入及財(cái)政結(jié)構(gòu)，也影響金融市場的穩(wěn)定。對構(gòu)成我國經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的大中型企業(yè)尤其如此。企業(yè)資本的構(gòu)成、債務(wù)比例的大小會對國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的變化起推波助瀾的作用。如果大部分企業(yè)債務(wù)比率較高，則經(jīng)濟(jì)發(fā)展的些微停滯會引起大批企業(yè)破產(chǎn)，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)的更大波動(dòng)。所以在國家經(jīng)濟(jì)形勢和金融市場等外部環(huán)境下操作的企業(yè)財(cái)務(wù)管理反過來也會對市場和宏觀環(huán)境產(chǎn)生影響，我們必須對此予以重視。目前我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和企業(yè)壯大最缺乏的資源是資金。財(cái)務(wù)管理對資金的計(jì)劃、控制和管理可大幅度提高資金利用的效率，達(dá)到少花錢多辦事辦好事的目的。同時(shí)企業(yè)籌資的需要也促使金融機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)和創(chuàng)造更多的金融工具和籌資手段供企業(yè)選擇，推動(dòng)了金融服務(wù)業(yè)和金融市場的發(fā)育和完善。企業(yè)的投資決策和籌資決策都是對尚未發(fā)生的未來事物進(jìn)行分析和判斷。由于市場環(huán)境的變化，企業(yè)的資本預(yù)算，籌資計(jì)劃都存在著不確定性，這就增大了財(cái)務(wù)管理工作的難度。而且投資決策和籌資決策是相互關(guān)聯(lián)的，整個(gè)財(cái)務(wù)管理是一個(gè)系統(tǒng)，官既要有財(cái)務(wù)理論分析和數(shù)據(jù)的支持，還要有人的正確判斷和決策，而判斷和決策是理論和實(shí)踐的結(jié)合，需要實(shí)踐和知識的積累。

企業(yè)財(cái)務(wù)管理的日常工作如流動(dòng)資產(chǎn)管理、信用管理等可由財(cái)務(wù)管理人員分工負(fù)責(zé)，但有關(guān)長期投資、資本結(jié)構(gòu)和籌資方案等重大決策必須由企業(yè)的最高決策層——董事會或由董事會委托的總經(jīng)理來作出。因?yàn)檫@些決策的正確與否將大大影響企業(yè)未來的發(fā)展，從而影響企業(yè)價(jià)值。

雖然這次只是一次小小的社會實(shí)踐，卻讓我們充分認(rèn)識到本專業(yè)的專業(yè)知識的重要性，此次調(diào)查將激勵(lì)我們學(xué)好專業(yè)知識，實(shí)現(xiàn)自己的人生價(jià)值。

第四篇：石家莊住宅市場調(diào)查報(bào)告1

石家莊住宅市場調(diào)查報(bào)告

一、3、4月份石家莊商品住宅成交備案情況

根據(jù)石家莊市住房保障與房產(chǎn)管理局公布的數(shù)據(jù)顯示，2011年3月，石家莊商品住宅共成交備案1533套。商品住宅分面積段備案統(tǒng)計(jì)具體情況為，60㎡至80㎡商品住宅以589套居首位；其后依次為120㎡至150㎡為271套、100㎡至120㎡為207套、150㎡以上為201套、80㎡至100㎡為159套、60㎡以下商品住宅為106套。2011年3月，石家莊商品住宅成交備案15.5167萬平方米。商品住宅分面積段備案統(tǒng)計(jì)具體情況為，面積在60㎡至80㎡商品住宅以4.2781萬平方米居首位，其后依次為120㎡至150㎡商品住宅為3.6358萬平方米、150㎡以上商品住宅3.4378萬平方米、100㎡至120㎡商品住宅為2.3009萬平方米、80㎡至100㎡商品住宅為1.4691萬平方米、60㎡以下商品住宅為0.3950萬平方米。

2011年4月，石家莊商品住宅共成交備案2302套。商品住宅分面積段備案統(tǒng)計(jì)具體情況為，60㎡至80㎡商品住宅以785套居首位；其后依次為100㎡至120㎡為433套、150㎡以上為374套、80㎡至100㎡為332套、120㎡至150㎡為249套、60㎡以下商品住宅為129套。

2011年4月，石家莊商品住宅成交備案25.2489萬平方米。商品住宅分面積段備案統(tǒng)計(jì)具體情況為，面積在150㎡以上商品住宅以7.8437萬平方米居首位，其后依次為80㎡至100㎡商品住宅為5.6640萬平方米、100㎡至120㎡商品住宅為4.7215萬平方米、120㎡至150㎡商品住宅為3.3985萬平方米、80㎡至100㎡商品住宅3.0287萬平方米、60㎡以下商品住宅為0.5925萬平方米。

二、3、4月房地產(chǎn)調(diào)控政策解讀

根據(jù)新“國八條”的要求，石家莊在3月31日正式公布2011年新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)，提出今年新建商品住房價(jià)格漲幅度要低于全市城市居民人均可支配收入增長幅度，并力爭將漲幅控制在10%以內(nèi)。綜合比較我們發(fā)現(xiàn)，各地限價(jià)令呈現(xiàn)出三種動(dòng)向：以滬穗深為代表的一線樓市明確表示新建住房價(jià)格漲幅要低于全市本GDP；而以石家莊、太原、濟(jì)南為代表的省會及二三線城市將新建住房價(jià)格漲幅要控制在10%左右；只有北京特立獨(dú)行，提出新建住房價(jià)格

“穩(wěn)中有降”。

此外，3月國家發(fā)改委公布了《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》，明確指出5月1日起商品房銷售需“一房一標(biāo)價(jià)”，漲價(jià)必須重新申報(bào)備案。而在2010年12月21日，石家莊就出臺了《關(guān)于促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展的實(shí)施意見》，明確提出取得預(yù)售許可證的商品房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格。但與房價(jià)調(diào)控目標(biāo)一樣，這項(xiàng)調(diào)控政策也沒有相關(guān)的細(xì)則出臺，能否落實(shí)還要等待政府下一步的動(dòng)作。

全國“兩會”期間，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部明確表示，目前限購令沒有明確的“退市”時(shí)間表，樓市調(diào)控也將向租房市場擴(kuò)展。溫家寶總理在記者會上也明確表示，接下來房價(jià)調(diào)控將“三管齊下”，即控制貨幣流動(dòng)性、加強(qiáng)財(cái)稅金融調(diào)控力度和地方政府問責(zé)機(jī)制。決策層的上述表態(tài)為今年的樓市調(diào)控定下了基調(diào)，即從限購、限貸等著力市場終端行為向全面調(diào)控房地產(chǎn)市場發(fā)展。4月份在接連迎來限購、限價(jià)和限貸之后，房地產(chǎn)調(diào)控逐步穩(wěn)定，決策層的注意力已經(jīng)從政策的制定向貫徹和落實(shí)轉(zhuǎn)移。從目前來看，各項(xiàng)調(diào)控政策的“組合拳”已經(jīng)對整個(gè)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響，并對購房者的購房熱情和開發(fā)商的推盤心態(tài)產(chǎn)生了延滯和凍結(jié)作用。接下來左右房地產(chǎn)市場走向的將是各項(xiàng)調(diào)控政策能否得到徹底的貫徹和落實(shí)，政策細(xì)節(jié)能否落到實(shí)處。國務(wù)院派出多路督察組下沉各地進(jìn)行調(diào)研，勢必影響決策層后的調(diào)控力度和走向，因此值得關(guān)注。

與宏觀調(diào)控政策保持穩(wěn)定相比，在一些調(diào)控的“細(xì)枝末節(jié)”，包括石家莊在內(nèi)的各地都在進(jìn)行著積極的探索和調(diào)整。石家莊在出臺新建商品住宅需配建10%的保障房新政之后，隨即便在4月推出的9宗掛牌出讓地塊上得到了落實(shí)。在超過4萬套，規(guī)模遠(yuǎn)超去年的保障房建設(shè)壓力下，石家莊有關(guān)部門正在積極尋求“突破口”。雖然這些土地形成有效的樓市供應(yīng)尚需時(shí)日，但已經(jīng)對省會開發(fā)商提出了新的課題，即在限價(jià)令高壓下，房價(jià)的“風(fēng)吹草動(dòng)”顯得不合時(shí)宜；而配建10%的保障房無疑也將增大開發(fā)商的成本。如何在這其中尋求微妙的平衡，已經(jīng)擺在了覬覦省會樓市“大蛋糕”的開發(fā)商面前。

三．商品住宅市場消費(fèi)者調(diào)查分析 1.消費(fèi)者置業(yè)目的分析

提要：剛性需求旺盛是石家莊商品住宅市場的一大特點(diǎn)，但是在石家莊出臺調(diào)控細(xì)則后，石家莊首次置業(yè)人群比例下降8個(gè)百分點(diǎn)；同時(shí)，消費(fèi)者改善居住條件的需求依然保持旺盛的狀態(tài)。政策有效的抑制了投機(jī)投資性購房行為，但是消費(fèi)者投資不動(dòng)產(chǎn)的欲望還沒有完全消失。

剛性需求仍然旺盛 不動(dòng)產(chǎn)是消費(fèi)者重要投資渠道

自住型購房依舊占據(jù)了石家莊樓市的主導(dǎo)地位，具體來看48%的受訪者者表示購房主要是用于解決基本居住，35%的受訪者是為了改善居住條件，12%的受訪者表示購房用于保值投資，5%的受訪者的目的是短期改善長期投資。

該數(shù)據(jù)顯示了在石家莊調(diào)控細(xì)則出臺前，消費(fèi)者置業(yè)目的基本分布，整體來看，自住需求以84%的比例占據(jù)著石家莊商品住宅消費(fèi)群體的主流；帶有投資或者投機(jī)性質(zhì)的購房需求約占17%的比例。從這一數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，普通消費(fèi)者利用不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行投資保值心態(tài)依然很旺盛。

調(diào)控政策深度沖擊樓市 首次置業(yè)需求比例下降

是石家莊出臺限購細(xì)則后消費(fèi)者置業(yè)目的從數(shù)據(jù)來看，40%的受訪者表示購房主要為解決基本居住需求，38%的受訪者為改善居住條件，22%的受訪者為投資保值增值。與調(diào)控前數(shù)據(jù)對比，首次置業(yè)者的比例下降8個(gè)百分點(diǎn)，改善型需

求比例和投資性需求比例有所上升。

針對上述變化我們認(rèn)為，在石家莊嚴(yán)格執(zhí)行限貸政策之后，首先對主要依靠貸款購房的初次置業(yè)者產(chǎn)生了比較大的沖擊，住房貸款申請難度的增加，導(dǎo)致了部分首次置業(yè)者選擇其他方式解決居住問題，同時(shí)受到市場觀望情緒的影響，也是首次置業(yè)者比例下降的原因；限購政策對于改善型需求人群的影響更多表現(xiàn)在市場預(yù)期方面，不受限購細(xì)則影響的消費(fèi)者可能會在房源相對充裕的階段選擇出手，以獲得更優(yōu)質(zhì)的房源和更大幅度優(yōu)惠；由于本次調(diào)查中包含對于商業(yè)物業(yè)的調(diào)查，因此投資性需求比例的上浮屬于正?，F(xiàn)象，由此也可以發(fā)現(xiàn)，在國內(nèi)投資渠道并不廣泛的背景下，不動(dòng)產(chǎn)對于投資者的吸引力依然存在。

2.消費(fèi)者購房傾向分析

提要：調(diào)查顯示，80-100平方米戶型區(qū)間最受消費(fèi)者青睞；新華區(qū)、長安區(qū)和正定新區(qū)等房地產(chǎn)新興區(qū)域的關(guān)注度呈現(xiàn)持續(xù)上升的態(tài)勢；在購買實(shí)力的調(diào)查中，石家莊85%的購房者最高可以承受60萬元的總價(jià)；同時(shí)，消費(fèi)者也暴露

出品牌意識不足的問題。

80-100平方米戶型區(qū)間最受青睞 小戶型關(guān)注度降低

在消費(fèi)者傾向的戶型區(qū)間方面，40%的受訪者在購房時(shí)首選80-100平方米戶型區(qū)間，23%的受訪者首選100-120平方米戶型區(qū)間，17%的消費(fèi)者選擇60-80平方米戶型區(qū)間，13%的受訪者選擇120-140平方米戶型區(qū)間，而選擇140平方米以上和60平方米以下的受訪者比例分別只占4%和3%。

以上數(shù)據(jù)表明，80-100平方米的戶型最受消費(fèi)者的青睞，以2010年石家莊商品住宅平均銷售價(jià)格來計(jì)算，每套房屋在40萬元左右，基本符合石家莊消費(fèi)者購買實(shí)力，該戶型區(qū)間也是多數(shù)首次置業(yè)者的首選；100-140平方米的戶型多數(shù)為改善型需求人群的首選，首選該面積區(qū)間的受訪者占36%，為石家莊商品住

宅市場另一大主力產(chǎn)品。

新華區(qū)與長安區(qū)關(guān)注度上升 正定新區(qū)受消費(fèi)者青睞

在購房區(qū)域選擇上，裕華區(qū)依然最受到消費(fèi)者青睞，29%的受訪者表示在購房時(shí)首選裕華區(qū)，橋西區(qū)、新華區(qū)、長安區(qū)和橋東區(qū)分別占17%、15%、13%和11%；在五大行政區(qū)之外，選擇高新區(qū)的受訪者占5%，正定新區(qū)占4%，西部山

前區(qū)域占3%。

受地段論和居住習(xí)慣的影響，消費(fèi)者在購房時(shí)具有明顯的區(qū)域目標(biāo)性，裕華區(qū)作為房地產(chǎn)開發(fā)最為成熟的區(qū)域，一直備受消費(fèi)者的青睞，但是隨著供應(yīng)量的下降，關(guān)注度呈現(xiàn)下降的趨勢；新華區(qū)和長安區(qū)作為房地產(chǎn)開發(fā)的后起之秀，關(guān)注度持續(xù)上升，隨著這兩大區(qū)域商品住宅上市量的增加，我們判斷消費(fèi)者對兩區(qū)域的關(guān)注度仍將上升；橋西區(qū)的關(guān)注人群一直保持較為穩(wěn)定的比例，這與該區(qū)域穩(wěn)定而持續(xù)的供應(yīng)量有很大的關(guān)系，橋東區(qū)作為石家莊的核心區(qū)域，受城市規(guī)模的影響，供應(yīng)量一直保持較低的態(tài)勢，因此關(guān)注度也出現(xiàn)下降的趨勢。石家莊購房者單套房屋購買力普遍低于60萬

在消費(fèi)者能夠承受的房屋總價(jià)調(diào)查中，56%的受訪者表示承受能力在40萬元以下，29%的受訪者經(jīng)濟(jì)承受能力在40萬元-60萬元之間，9%的受訪者經(jīng)濟(jì)承受能力在60萬元-80萬元之間，4%的受訪者經(jīng)濟(jì)承受能力在80萬元-100萬元之間，僅有2%的受訪者經(jīng)濟(jì)承受能力在100萬元以上。

以上數(shù)據(jù)表明多數(shù)石家莊消費(fèi)者房屋總價(jià)承受能力在60萬元以下，單套房屋總價(jià)承受能力在60萬元以上的僅占15%，由此可以判斷總價(jià)60萬元為石家莊商

品住宅市場的一個(gè)消費(fèi)分界點(diǎn)。

消費(fèi)者對于樓盤周邊環(huán)境關(guān)注度提高

在影響消費(fèi)者選房的要素指數(shù)方面，價(jià)格要素以71.6點(diǎn)居第一位，其它要素依次為周邊環(huán)境、區(qū)位地段、交通、戶型、配套、物業(yè)和開發(fā)商，分別為57.1、55.1、51.1、45.9、40.7、31.6、和18.2。與2010年相比，我們發(fā)現(xiàn)影響消費(fèi)者選房要素出現(xiàn)了一些變化，周邊環(huán)境上升至第二位，表明消費(fèi)者對樓盤的社區(qū)環(huán)

境的關(guān)注度開始上升。

與此同時(shí)，消費(fèi)者對物業(yè)要素和開發(fā)商要素的關(guān)注度持續(xù)走弱，也在一定程度上表明石家莊消費(fèi)者在購房時(shí)不理性的一面，過于關(guān)注樓盤前期的價(jià)格和區(qū)位，而忽視了物業(yè)和品牌對于生活品質(zhì)和房屋保值的促進(jìn)作用。特別是開發(fā)商要素僅有18.2點(diǎn)，表明石家莊商品住宅市場的品牌環(huán)境有待提升，消費(fèi)者在選房時(shí)品牌意識較弱。隨著包括萬達(dá)、恒大等一線品牌房企進(jìn)駐石家莊，相信消費(fèi)者在購

房時(shí)的品牌意識會增強(qiáng)。

同時(shí)，我們也建議石家莊本土房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要樹立和培養(yǎng)企業(yè)和樓盤的品牌與形象，將營造品牌環(huán)境和品牌價(jià)值放在更為突出的位置。

四、3、4月石家莊商品住宅市場走勢分析

1.商品住宅供應(yīng)量大幅下滑 市場觀望情緒濃厚

從消費(fèi)者調(diào)查數(shù)據(jù)來看，將近60%的消費(fèi)者選擇觀望一段再出手購房，反映出目前觀望氣氛非常濃郁。同樣，商品住宅供應(yīng)面積在限購細(xì)則公布之后也開始呈現(xiàn)下降的趨勢，表明開發(fā)商的市場預(yù)期趨于謹(jǐn)慎。

我們認(rèn)為市場供需雙方圍繞新一輪的調(diào)控政策正在展開一場心理博弈，主要表現(xiàn)為商品住宅供求比的變化。從數(shù)據(jù)來看，3、4月分住宅供求比波動(dòng)非常嚴(yán)重，比較清晰地反映出在政策影響下，石家莊商品住宅市場供求關(guān)系的變化。基于上述分析，我們判斷在調(diào)控收緊預(yù)期下，石家莊商品住宅市場的觀望情緒短時(shí)間內(nèi)難以消散，供需雙方圍繞價(jià)格的心理博弈也會進(jìn)一步加劇，因此我們提醒開發(fā)商在制定價(jià)格和優(yōu)惠時(shí)須關(guān)注消費(fèi)者心理變化，通過引導(dǎo)消費(fèi)者置業(yè)理念來降

低市場的觀望情緒。

面對銷售壓力，我們判斷部分開發(fā)商在保持謹(jǐn)慎心態(tài)的同時(shí)，可能會采取試探性的促銷措施來促進(jìn)銷售的增長，因此同區(qū)域或地段樓盤間的競爭將會進(jìn)一步加劇，此時(shí)開發(fā)企業(yè)需要防范優(yōu)惠大戰(zhàn)演變?yōu)閮r(jià)格大戰(zhàn)的風(fēng)險(xiǎn)，避免市場進(jìn)入惡

性競爭狀態(tài)。

未來一段時(shí)間內(nèi)，市場供需雙方圍繞價(jià)格的爭奪進(jìn)一步加劇，同時(shí)樓盤間的競爭也在加劇。因此我們建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在保持價(jià)格穩(wěn)定的同時(shí)，更多關(guān)注消費(fèi)者的具體需求，通過提高產(chǎn)品性價(jià)比、合理搭配新推房源戶型配比等措施促進(jìn)銷售量的增長，以良性競爭促進(jìn)市場的健康發(fā)展。

2.商品住宅市場出現(xiàn)“量價(jià)齊跌” 剛性需求比例首次下降 石家莊商品住宅市場出現(xiàn)了“量價(jià)齊跌”的一幕，但是我們認(rèn)為這種現(xiàn)象不具備持續(xù)性。

分析產(chǎn)生“量價(jià)齊跌”現(xiàn)象的原因，我們認(rèn)為主要是在限購政策影響下出現(xiàn)的階段性數(shù)據(jù)現(xiàn)象，并不能代表市場的整體運(yùn)行狀況。限購細(xì)則公布之后，在抑制投機(jī)投資性購房需求的同時(shí)，也使得部分改善型需求受到影響，這就直接導(dǎo)致價(jià)位相對較高樓盤的銷售量下滑；與此同時(shí)，不受影響的首次置業(yè)者多數(shù)以解決基本需求為主，選擇的樓盤價(jià)位相對較低，最終從數(shù)據(jù)上拉低了商品住宅的成交均價(jià)，實(shí)際上石家莊多數(shù)在售項(xiàng)目并未出現(xiàn)下調(diào)價(jià)格的現(xiàn)象。

而成交量的下降則是在限購政策、觀望情緒和當(dāng)期供應(yīng)量下降三種因素共同作用的結(jié)果。在三種因素中，觀望情緒的影響最為嚴(yán)重，國內(nèi)購房者普遍都有從眾心理，因此一旦觀望情緒擴(kuò)散之后，就會對市場成交量產(chǎn)生直接的影響。這也是未來一個(gè)階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須重點(diǎn)關(guān)注的要素。如果政策預(yù)期進(jìn)一步收緊，消費(fèi)者觀望情緒可能會進(jìn)一步增強(qiáng)。此時(shí)，假如優(yōu)惠措施使用不當(dāng)?shù)脑挘?/p>

而有加重觀望的風(fēng)險(xiǎn)。

綜合上述分析，我們認(rèn)為在商品住宅市場出現(xiàn)“量價(jià)齊跌”的現(xiàn)象后，可能對消費(fèi)者造成房價(jià)下行的假象，市場觀望情緒也會隨之加重，我們在此提醒開發(fā)企業(yè)做好應(yīng)對準(zhǔn)備。在影響消費(fèi)者購房要素指數(shù)中，價(jià)格要素以71.6居首位,可見消費(fèi)者關(guān)注度主要集中在項(xiàng)目銷售價(jià)格上，并且在觀望情緒下，單純的優(yōu)惠促銷不一定能夠打動(dòng)消費(fèi)者，因此我們建議項(xiàng)目在進(jìn)行推廣的時(shí)候，應(yīng)有意識的將消費(fèi)者的關(guān)注點(diǎn)從單純的價(jià)格引導(dǎo)至產(chǎn)品性價(jià)比方面，通過營造品牌環(huán)境來吸引消

費(fèi)者。

持續(xù)的銷售滯漲將直接影響開發(fā)企業(yè)資金的回籠，嚴(yán)重的可能導(dǎo)致資金鏈的斷裂。為了防范市場風(fēng)險(xiǎn)，我們建議開發(fā)企業(yè)在保證合理利潤的前提下，采取適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠吸引消費(fèi)者全款購房，以降低資金回籠壓力。但在制定優(yōu)惠措施時(shí)，應(yīng)避免價(jià)格戰(zhàn)的出現(xiàn)，共同維護(hù)市場的良性發(fā)展。

3.限購政策下郊縣住宅與高端樓盤升溫 自住需求為市場主力

石家莊限購范圍主要為主城區(qū)和東開發(fā)區(qū)，因此在限購細(xì)則公布之后，部分消費(fèi)者開始轉(zhuǎn)向郊縣置業(yè)，實(shí)際上在2010年石家莊樓市就已經(jīng)出現(xiàn)雙向置業(yè)的現(xiàn)象，限購政策進(jìn)一步助推了這一現(xiàn)象。調(diào)查顯示，在五大行政區(qū)之外，正定新區(qū)最受消費(fèi)者關(guān)注。在非限購區(qū)域住宅受消費(fèi)者關(guān)注的同時(shí)，石家莊同時(shí)出現(xiàn)了“豪宅熱”的現(xiàn)象，在萬達(dá)、恒大等一線房企相繼在石家莊推出高端物業(yè)之后，消費(fèi)者對于高端樓盤的關(guān)注度迅速上升。

在消費(fèi)者置業(yè)目的方面，48%為首次置業(yè)，35%為改善需求，12%為投資需求，5%為短期改善長期投資，由此可見自住型購房依舊占據(jù)了石家莊樓市的主導(dǎo)地位。但是值得注意的是，在限購細(xì)則公布之后，石家莊投資需求比例并未出現(xiàn)下降，這表明限購細(xì)則雖然限制了投資行為，但是并沒有消滅消費(fèi)者投資欲望。

而在消費(fèi)者購買力方面，我們發(fā)現(xiàn)多數(shù)消費(fèi)者的承受能力在60萬元以下，可以承受100萬元以上高端住宅的消費(fèi)者比例僅占2%。在戶型選擇方面，80至100平方米的戶型最受消費(fèi)者的青睞，由此可以判斷，石家莊普通消費(fèi)者對于住宅單價(jià)的最高承受力在6000元左右，對于開發(fā)商制定價(jià)格策略具有一定的參考

意義。

基于上述分析，我們認(rèn)為2011年石家莊商品住宅市場仍將以自主需求為主，但是消費(fèi)者投資不動(dòng)產(chǎn)的欲望并未降低，這主要表現(xiàn)為郊縣置業(yè)的升溫。同時(shí)隨著主城商品住宅價(jià)格的攀升，越來越多的消費(fèi)者開始選擇新上市樓盤或者二環(huán)之外的偏遠(yuǎn)項(xiàng)目，因此未來一段時(shí)間內(nèi)期房仍將是石家莊商品住宅供應(yīng)和成交的主體，現(xiàn)房的稀缺性將會更加凸顯。高端住宅走熱作為石家莊商品住宅市場發(fā)展的特定階段仍將會持續(xù)，消費(fèi)者的關(guān)注度將繼續(xù)走高。

消費(fèi)者的置業(yè)傾向?qū)τ诜康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說具有極其重要的參考意義，結(jié)合上文得出的結(jié)論，我們建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重點(diǎn)關(guān)注消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)承受能力及關(guān)注區(qū)域和戶型面積。在“三限”政策影響下，市場必然會進(jìn)入一個(gè)銷售滯漲期，產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)與消費(fèi)者實(shí)際需求的契合度成為決定樓盤銷售量的一個(gè)重要因素，這就要求開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)以及推廣時(shí)更加突出與消費(fèi)者實(shí)際需求相關(guān)的方面，以更加實(shí)用的角度去吸引消費(fèi)者的關(guān)注。

4.限購、限貸、限價(jià)政策影響下 商品住宅市場面臨震蕩調(diào)整

綜合商品住宅成交供應(yīng)數(shù)據(jù)及消費(fèi)者調(diào)查分析，同時(shí)結(jié)合石家莊一季度商品住宅市場熱點(diǎn)事件和現(xiàn)象，我們針對市場走勢作出基本判斷：消費(fèi)者購房需求依然存在，但觀望情緒短時(shí)間內(nèi)難以消散；商品住宅供應(yīng)量與成交量將出現(xiàn)新一輪的波動(dòng)調(diào)整；限購與限貸政策加大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)；價(jià)格調(diào)整與優(yōu)惠

將成為樓盤銷售核心策略。

針對消費(fèi)者市場預(yù)期的調(diào)查顯示，四成以上的受訪者認(rèn)為石家莊房屋銷售價(jià)格將呈現(xiàn)上行態(tài)勢，三成左右消費(fèi)者認(rèn)為石家莊房價(jià)將進(jìn)入下行渠道。這一結(jié)果表明消費(fèi)者對于石家莊房價(jià)走勢的分歧較大，也從側(cè)面證明了目前購房者市場預(yù)期的復(fù)雜性和不明朗性。根據(jù)上述結(jié)論，我們認(rèn)為消費(fèi)者的觀望情緒有進(jìn)一步擴(kuò)大的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，單純的價(jià)格調(diào)整并不能有效的控制市場的觀望情緒。

在消費(fèi)者政策預(yù)期方面，近一半的受訪者表示表示購房計(jì)劃并未受到調(diào)控政策影響，明確表示因調(diào)控政策而放棄購房計(jì)劃的受訪者僅占18%。這一結(jié)果表明石家莊商品住宅市場蘊(yùn)含著較大的需求，并且多數(shù)是以自住為購房目的。在市場大環(huán)境影響下，這部分需求只是被壓制，并沒有被消滅，在市場預(yù)期和調(diào)控政策信號明朗之后，上述需求將會迅速釋放。

在限購和限貸政策的雙重影響下，石家莊多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)表現(xiàn)出謹(jǐn)慎的心態(tài)，主要表現(xiàn)為商品住宅供應(yīng)量的降低，以及保守的價(jià)格和優(yōu)惠調(diào)整。面對資金回籠壓力，不少企業(yè)采取了試探性措施來應(yīng)對市場變化，主要表現(xiàn)為小批量推盤、內(nèi)部咨詢或其它非銷售性質(zhì)活動(dòng)來吸引消費(fèi)者關(guān)注，這些措施有助于企業(yè)掌握市場最新信息或積攢人氣。我們認(rèn)為實(shí)施這些措施的基礎(chǔ)應(yīng)該是建立在產(chǎn)品品質(zhì)和性價(jià)比上，最終以產(chǎn)品的綜合實(shí)力來促進(jìn)銷售增長。

面對市場的變化，我們建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不要過分恐慌，從企業(yè)資金情況和產(chǎn)品本身出發(fā)制定價(jià)格和優(yōu)惠政策，引導(dǎo)消費(fèi)者理性購房，應(yīng)極力避免價(jià)格戰(zhàn)

等惡性競爭的出現(xiàn)。

五、數(shù)據(jù)上分析3、4月份房地產(chǎn)走勢

從數(shù)據(jù)上分析，3月，石家莊商品住宅成交備案呈現(xiàn)出前所未有的低迷，商品住宅成交備案1533套，約15.52萬平方米，環(huán)比下跌78.82%和 79.29%，比2月份下跌78.17%和79.28%，比1月份下跌50.09%和45.68%。樓市歷來有“金三銀四”之說，尤其是3月一度被認(rèn)為是開發(fā)商推盤的“小陽春”，但在今年新一輪調(diào)控政策下，石家莊樓市不僅沒有出現(xiàn)“小陽春”，反而比作為傳統(tǒng)銷售淡季的一

至二月份的成交量還要低很多。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，3月份商品住宅每日備案量一般都在100套以下，平均數(shù)據(jù)不足限購前的一半。從3月1日至26日，石家莊平均每日的成交量只有32套。但值得注意的是，從3月27日到30日，石市商品住宅成交備案出現(xiàn)了一波小高峰，4天的平均成交備案量為143套；而3月27日恒大華府盛大開盤，我們估計(jì)，知名樓盤的開盤暫時(shí)帶動(dòng)了商品住宅銷售量的猛升。據(jù)業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，僅恒大華府開

盤當(dāng)日銷售額就接近7億元。

60㎡至80㎡的商品住宅一直是購房者關(guān)注的熱點(diǎn)，印證了石家莊購房者多為剛性需求這一說法。但2、3月份以來，150㎡以上的商品住宅成交量都在200套以上，這透露出一個(gè)非常重要的信息：石家莊或?qū)⒂瓉怼昂勒瑫r(shí)代”。反觀市場動(dòng)態(tài)，3月份以來各路豪宅產(chǎn)品也是動(dòng)作連連，石家莊裕華萬達(dá)廣場萬達(dá)公館舉行了樣板間開放儀式；德鴻地產(chǎn)也宣布將聯(lián)手香港頂級設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)打造智能型豪宅中央悅城；此外，確定在今年面世的豪宅項(xiàng)目還有凡爾賽私邸、天陽·御瓏灣、棕櫚灣、西美五洲天地等。豪宅產(chǎn)品的競相亮相，填補(bǔ)了去年以來高端住宅市場的“多個(gè)空白”，也給省會高端購房人群提供了更多選擇。

3月的低谷之后，商品住宅市場在4月有所反彈，成交備案量也收復(fù)了部分“失地”，共成交備案2302套，約25.25萬平方米，環(huán)比上漲59.30%和78.02%。然而，與去年相比，在限購、限貸和限價(jià)三重考驗(yàn)之下的石家莊商品住宅市場，還是受到了較為明顯的沖擊，同比下跌39.86%和21.30%。從成交備案數(shù)據(jù)來看，4月的反彈應(yīng)該是3月深跌之后的報(bào)復(fù)性動(dòng)作，但從購房者和開發(fā)商的普遍反映來看，濃厚的觀望氛圍和謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度依然是市場的主流。因此我們認(rèn)為，5月石家莊商品住宅成交備案量很難出現(xiàn)動(dòng)力較為充足的回暖，市場將維持目前的低位震蕩格局；在不排除出臺調(diào)控新政風(fēng)險(xiǎn)的前提下，成交備案量甚至有可能再

度探底。

深度分析各面積段商品住宅的成交備案數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)，面積在150㎡以上的商品住宅成交量在4月回暖最為迅猛，環(huán)比上漲了176.87%。與其他面積段商品住宅相比，150㎡以上商品住宅也以約7.84萬平方米的成交備案量獨(dú)占鰲頭。在限購令的壓力之下，不少購房者修正了置業(yè)計(jì)劃，希望一步到位解決置業(yè)問題。而居住更為舒適的大戶型商品住宅顯然是最佳的選擇。3月掀起的豪宅熱與4月以美達(dá)·西山御園為首的別墅項(xiàng)目紛紛亮相，都與此有著密切的關(guān)系。我們認(rèn)為，距離限購令退市尚有大半年時(shí)間，在限購令下尚有購房空間的剛性需求和改善性需求勢必將兵分兩路，分別瞄準(zhǔn)總價(jià)適中、戶型緊湊的剛需樓盤，以及總價(jià)較高、戶型較大、居住感更為舒適的豪宅和別墅產(chǎn)品，石家莊樓市的兩極分化格局一時(shí)

將很難改變。

第五篇：宜城市中小型灌溉排水泵站現(xiàn)狀調(diào)查報(bào)告

宜城市中小型灌溉排水泵站現(xiàn)狀調(diào)查報(bào)告

1、基本情況

（1）自然條件、社會經(jīng)濟(jì)和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)狀況

宜城市位于湖北省中部偏北，漢水中游。全市面積2115 km2，地跨東徑111°57′—112°45′，北緯31°26′—31°54′。東與隨州、棗陽市相鄰，南與鐘祥、荊門市毗連，西與南漳縣接壤，北與襄城區(qū)、襄陽區(qū)交界。漢水由西北向東南貫穿全境，焦柳鐵路由北向南穿過市西境，207國道襄（樊）沙（市）公路縱貫市境中部，荊襄（荊門至襄樊）高速公路縱穿市境中西部。全市版圖呈“蝴蝶狀”。整個(gè)地勢自西北微向東南傾斜。屬鄂中丘陵區(qū)，其地形分為三種類型：東部和西南部為低山丘陵，海拔在150m以上，面積為431.1km2，占總面積的20.38%，中部和西北部為崗地，海拔在50m—150m之間，面積為1622.9km2，占總面積的76.73%，漢水兩岸為沖積平原，海拔在50m左右，面積為61km2，占總面積的2.89%。璞河八角廟村河灘處，海拔高程為44m，是市境內(nèi)地勢最低點(diǎn)。東部屬大洪山余脈，板橋店紅山大坡和流水謳樂洪山大坡，海拔高程為555m，為市境內(nèi)最高峰。

全市屬亞熱帶季風(fēng)氣候，具有南北過渡型特點(diǎn)，雨量較豐富，年平均氣溫15.7℃，冬季1月份平均氣溫2.6℃，極端最低氣溫-16.7℃（1977年1月30日），夏季7月份平均氣溫28.1℃，極端最高氣溫達(dá)40℃（1959年8月20日—21日），無霜期251天左右。多年平均降雨量861.5mm，雨量年內(nèi)分配極不均勻，5—8月降水量占年降水量的60%左右，年最大降水量1346.7mm（1967年），最小降水量為499mm（1966年），相差近三倍。年平均蒸發(fā)量為1100mm左右。

全市的東部和西部多丘陵和低山，中部為低平崗地和平畈地帶，漢江由西北向東南流貫全境，長59km，蠻河由西進(jìn)入我市后折向東南匯入漢江。因受地勢影響，以漢江為主干，構(gòu)成“扇形狀”。漢江以東主要有鶯河、落花河、牌坊河、響水溝、南洲河、麻雀河、連江河、黑石溝、母豬河等支流，漢水以西主要有蠻河、木渠溝、赤湖溝等。流域面積5km2以上的河流有103條，全長1096.3km，其中100km2以上（一級）9條，50至100km2（二級）7條，5至50km2（三級）87條。

全市境內(nèi)的漢江兩岸為一級階地，屬新生界第四系全新統(tǒng)，為沖積層粘土、亞粘土、細(xì)砂、粉砂、礫石層，一般含水層厚度為2—20m，水量極其豐富。漢江以西主要處于蠻河流域境內(nèi)，為丘陵崗地，由東往西，發(fā)育有南北向的漢江地塹，第四系全新統(tǒng)地層為砂、砂礫石，局部夾薄層粘土及淤泥質(zhì)透晶體，上部為亞粘土，出露面積較大，主要分布在山澗河谷地帶；漢江以東為大洪山余脈，第四系全新統(tǒng)沖積砂礫、卵石及亞土，埋藏于河流一、二級階地及山澗河谷地帶，呈條帶狀分布于河谷兩側(cè)，第四系中更新統(tǒng)，其底部為0—10m厚的砂礫石含水層，其間?；煊姓惩粒话阍?—2m之間，層位很不穩(wěn)定，多為適晶體狀分布。漢江以東，與襄陽區(qū)交界的北部丘陵區(qū)，為古生界震旦系上統(tǒng)燈形組，上部為灰白色致密中厚層白云巖，夾燧石層燧石結(jié)核及含磷砂質(zhì)頁巖或粉砂巖、頁巖；下部主要為灰白色厚層結(jié)晶或隱晶質(zhì)白云巖，以不含有或少含燧石為特征，常夾一至數(shù)層灰白色薄層致密硅質(zhì)狀灰?guī)r。

全市有建制鎮(zhèn)八個(gè)（王集鎮(zhèn)、板橋店鎮(zhèn)、流水鎮(zhèn)、劉猴鎮(zhèn)、孔灣鎮(zhèn)、鄭集鎮(zhèn)、雷河鎮(zhèn)、小河鎮(zhèn)），兩個(gè)街道辦事處（南營街道辦事處、鄢城街道辦事處），一個(gè)工業(yè)園區(qū)（上大堰工業(yè)園區(qū)），一個(gè)場（國營種畜場）。根據(jù)2007年統(tǒng)計(jì)資料，全市總?cè)丝?6.4645萬人，其中農(nóng)業(yè)人口43.74萬人。

2007年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）50.9億元，比上年增長15.5%，其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值16.49億元，增加3.9%；第二產(chǎn)業(yè)增加值19.18億元，增長26.7%；第三產(chǎn)業(yè)增加值15.22億元，增長15.1%。三次產(chǎn)業(yè)比例為：32.4:37.7:29.9。按常住人口計(jì)算，當(dāng)年人均生產(chǎn)總值9941元，比上年增加1699元，按可比價(jià)計(jì)算，增長15.3%。

全市是一個(gè)以農(nóng)業(yè)為主的縣級市，曾被譽(yù)稱“小胖子”縣，也是國家商品糧基地之一。我市有耕地總面積74.12萬畝，其中：水田46.23萬畝，旱地27.89萬畝。主要作物種類有：水稻、小麥、棉花、油菜、花生、玉米，也是全國有名的西瓜之鄉(xiāng)。在種植的比例結(jié)構(gòu)組成上，水稻為60%，小麥為56%，棉花為20%，夏油為17%，秋油為9%，夏雜為9%，秋雜為4%，復(fù)種指數(shù)為1.82。水稻單產(chǎn)685kg，小麥單產(chǎn)380kg，棉花單產(chǎn)76kg，油料單產(chǎn)219kg，雜糧單產(chǎn)604kg。

2007年，全市農(nóng)村農(nóng)民人均純收入4571元，比2006年增加601元，增長15.1%。農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出3122元，增長19.8%。農(nóng)村農(nóng)民的來源主要來自5個(gè)方面：一是糧食種植；二是棉花、油料；三是發(fā)展家禽、畜牧養(yǎng)殖；四是種植經(jīng)濟(jì)作物；五是其它副業(yè)。

（2）泵站工程概況

全市共有泵站436處，裝機(jī)476臺，20187千瓦，設(shè)計(jì)灌溉面積33.4萬畝，有效灌溉面積23.6萬畝。其中：中型泵站1座，為榮河泵站，裝機(jī)10臺，2090kw，設(shè)計(jì)灌溉面積10萬畝，有效灌溉面積7萬畝；10-1000kw泵站348座，裝機(jī)379臺，17718kw，設(shè)計(jì)灌溉面積23.27萬畝，有效灌溉面積16.43萬畝；10kw以下泵站87座，裝機(jī)87臺，379KW，設(shè)計(jì)灌溉面積0.14萬畝，有效灌溉面積0.14萬畝。

（3）泵站工程運(yùn)用及運(yùn)行情況

全市436處泵站大多修建于上世紀(jì)七、八十年代，這一批泵站的修建為當(dāng)時(shí)我市農(nóng)業(yè)灌溉提供了良好的條件。但經(jīng)過幾十年的運(yùn)行，目前這些泵站能正常運(yùn)行的僅占二成，不足100座；帶病運(yùn)行的占了一半，每年在需啟動(dòng)時(shí)緊急對泵站設(shè)備進(jìn)行維修以便運(yùn)行；已損壞不能運(yùn)行的有三成，這些是使用年限已到，泵房破損嚴(yán)重，機(jī)電設(shè)備老化，部分泵站的廠房、進(jìn)水池等建筑物的基礎(chǔ)多處淘空、破裂、漏水嚴(yán)重，工程效益逐年下降。

（4）工程管理體制和運(yùn)營機(jī)制現(xiàn)狀

全市436處泵站除榮河泵站（中型）屬國有外，其余均由鎮(zhèn)、村進(jìn)行管理。榮河泵站是我市唯一一座中型泵站，每年均由市財(cái)政擠出部分資金用于機(jī)電設(shè)備維護(hù)和渠道清淤整治，雖然如此，泵站的10個(gè)出水管道已破損7處，僅有3個(gè)能正常出水。而其它的小型泵站，由于鎮(zhèn)、村財(cái)力困難，無力拿出資金進(jìn)行整治，這些泵站破損現(xiàn)象十分嚴(yán)重，在五小改制時(shí)，將有的泵站都承包給個(gè)人經(jīng)營，由承包者負(fù)責(zé)維修整治。

2、中（?。┍谜镜淖饔玫匚患肮こ绦б妫?）作用地位

全市436處泵站大多修建于上世紀(jì)七、八十年代，這一批泵站的修建為當(dāng)時(shí)我市農(nóng)業(yè)灌溉提供了良好的條件。如我市中型泵站——榮河泵站，它是一座備用泵站，當(dāng)長渠水量不足時(shí)或遇到干旱時(shí)，從漢江提水以解決我市小河、鄭集鎮(zhèn)和鄢城辦事處近十萬畝農(nóng)田灌溉用水。其它小泵站的修建，有效地解決了我市無法自流灌溉或灌溉死角農(nóng)田需水問題。

（2）工程效益

我市泵站自建設(shè)以來，為提高糧食產(chǎn)量、解決灌溉死角、發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)、提高防洪能力，增強(qiáng)抗災(zāi)水平發(fā)揮了不可替代的作用。如2002年我市發(fā)生了繼2000年以來連續(xù)三年的特大干旱，旱魔肆虐，農(nóng)田龜裂，嚴(yán)重影響了農(nóng)作物的的正常生長和發(fā)育，我市緊急啟動(dòng)榮河泵站，開足馬力連續(xù)抽水二十余天，解決了灌區(qū)7萬畝農(nóng)田需水，為灌區(qū)的糧食生產(chǎn)、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了有效的保障。

3、中（?。┍谜敬嬖趩栴}及原因分析

包括工程方面、運(yùn)行管理體制方面、更新改造及建設(shè)管理方面存在問題等

我市泵站大都建于上世紀(jì)七、八十年代，大部分已達(dá)到設(shè)計(jì)使用年限，泵房破損嚴(yán)重，機(jī)電設(shè)備老化，部分泵站的廠房、進(jìn)水池等建筑物的基礎(chǔ)多處淘空、破裂、漏水嚴(yán)重，工程效益逐年下降，泵站安全運(yùn)行存在著許多事故隱患，已經(jīng)嚴(yán)重影響到我市農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。加上自上世紀(jì)九十年代末以來，我市連續(xù)遭遇旱災(zāi)的襲擊，全市泵站普遍超負(fù)荷運(yùn)行，每年維護(hù)和設(shè)備更新改造投入較大，運(yùn)行費(fèi)用較高，致使機(jī)電設(shè)備帶病運(yùn)行。目前泵站存在的主要問題有：機(jī)電、變壓器等設(shè)備老化，配電柜、啟動(dòng)器，電動(dòng)閘閥等不同程度地?fù)p壞，部分防浪墻滲漏。如榮河泵站（骨干泵站）在近幾年受漢江洪水影響，受外江水位升高的壓力，導(dǎo)致江水從防洪墻的裂隙縫流入泵房，使10臺水泵、電機(jī)及電器設(shè)備浸泡在水中（因進(jìn)水量大于排水量），加之泵房閘閥有5臺已銹蝕嚴(yán)重漏水，使出水池至渠道的水倒灌，流至泵房，從而加劇了泵房的受淹程度。

5、中（?。┍谜靖赂脑煨枨蠹巴顿Y 我市436處泵站需更新改造泵站主要內(nèi)容為：（1）機(jī)電設(shè)備類

①輸電線路改造295.7km；②改造水泵240臺，更新151臺；③改造電機(jī)136臺，更新電機(jī)263臺；④更新變壓器18臺；⑤更新補(bǔ)償器67臺；⑥更新配電柜107塊；⑦更新電動(dòng)閘閥158臺。

（2）水工建筑物類

①進(jìn)口引水渠襯砌擋土墻長736m；②進(jìn)水口上下游護(hù)坡，總面積4400m2；③泵站防洪墻裂縫灌漿處理850 m；④新建泵站周圍排水溝，總長596m；⑤出水池漏水處理228處；⑥引水渠兩側(cè)塊石護(hù)坡，總面積4310m2。

（3）金屬結(jié)構(gòu)類

①更新進(jìn)出口管道2616m，水泵進(jìn)口吸水鋼筋更新，長188.6m；②新建進(jìn)口攔污柵，面積為448m2。

（4）計(jì)算機(jī)監(jiān)控與信息化系統(tǒng) 購臵計(jì)算機(jī)2臺。（5）管理及輔助設(shè)施類

①泵房漏水處理，面積1860m2；②管理用房漏水處理756m2；③新建中央控制室，面積為46.2m2；④新建管理用房圍墻，高2.5m，總長648m；⑤管理房維修。

本次規(guī)劃總投資18067.17萬元。

6、意見和建議

泵站的建設(shè)不僅有可觀的經(jīng)濟(jì)效益，而且社會效益也十分明顯。水是農(nóng)業(yè)的命脈，通過泵站可以充分充分利用有限的水資源，將灌區(qū)現(xiàn)有的低產(chǎn)田改造成穩(wěn)產(chǎn)、高產(chǎn)的水稻田，使有限的土地發(fā)揮了最大效益，糧食質(zhì)量提高了，產(chǎn)量上去了，農(nóng)民的收入增加了，農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展有了保證。

為保證灌區(qū)的正常運(yùn)行，建議采取以下措施：（1）進(jìn)行水價(jià)改革，按成本計(jì)收水費(fèi)，使灌區(qū)管理單位每年的水費(fèi)收入可以維持正常的生產(chǎn)支出，同時(shí)又能提取和積累折舊資金，用于灌區(qū)的更新改造，保證灌區(qū)的良性運(yùn)行和可持續(xù)發(fā)展。

（2）水管單位要安裝計(jì)量儀器，實(shí)行計(jì)量收費(fèi)。（3）從各地灌溉工程的多年運(yùn)行經(jīng)驗(yàn)來看，完全按成本水費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)直接向農(nóng)民收取是有很大困難的，應(yīng)根據(jù)灌溉地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和用水戶承受能力，確定合理可行的水費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)，差額部分由政府補(bǔ)貼，來維持灌區(qū)的再生產(chǎn)。（4）進(jìn)行體制改革，實(shí)行企業(yè)管理，促進(jìn)灌區(qū)管理單位發(fā)展多種經(jīng)營，使之走向市場，自負(fù)盈虧，自我發(fā)展，減輕國家負(fù)擔(dān)。

灌溉泵站的興建，徹底改善了本區(qū)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件，增強(qiáng)了抗御旱澇災(zāi)害的能力，提高了農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力和農(nóng)產(chǎn)品市場的競爭力，促進(jìn)了農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，并保護(hù)和改善了本區(qū)域的生態(tài)環(huán)境。因此，對現(xiàn)有大型泵站根據(jù)其老化狀況進(jìn)行更新改造非常必要。