第一篇：銀河大廈管理處2013年工程部年度總結(jié)

2013年工程部年度總結(jié)

時(shí)間飛逝，2013年就要過(guò)去，在這簡(jiǎn)單而不平凡的一年，中航物業(yè)銀河大廈管理處在經(jīng)受了很多嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)下，經(jīng)濟(jì)效益取得了可喜的收獲，工程部依托領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心，也有了很大的提高，回顧一年來(lái)的工作，為了適應(yīng)業(yè)主要求，我們不斷提升員工品質(zhì)，在工程維修技能、工作績(jī)效、專(zhuān)業(yè)技能、服務(wù)態(tài)度等方面有了逐步明顯提升。在項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)的正確指導(dǎo)、工程部員工的團(tuán)結(jié)一致、協(xié)作部門(mén)的積極配合下，圓滿(mǎn)的完成了各項(xiàng)工作任務(wù)，為了總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，尋找差距，規(guī)劃前景，促成2014年工作再上一個(gè)新的臺(tái)階，現(xiàn)將2013年工作總結(jié)如下：

一、工作匯報(bào)：

電氣方面：工程部在人員少任務(wù)艱巨的前提下，按照年度工作計(jì)劃，完成主配電室設(shè)備的運(yùn)行、檢修和清掃工作，充分保證大廈的供電系統(tǒng)安全運(yùn)行。同時(shí)對(duì)各樓層配電豎井、母線交接箱、配電柜等按維保計(jì)劃定期進(jìn)行了保養(yǎng)，其中對(duì)配電豎井、母線交接箱保養(yǎng)過(guò)2次以上；配電箱2次以上；處理維修單報(bào)修 3211張以上；針對(duì)供電末端的設(shè)施，供水、電梯、空調(diào)、通風(fēng)、排污、公區(qū)照明、消防設(shè)備、樓宇安防等供電系統(tǒng)故障處理850項(xiàng)以上，提高了設(shè)備運(yùn)行的完好率，為業(yè)主提供良好的工作環(huán)境奠定了基礎(chǔ)。根據(jù)周、月、季及半年的設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃，有針對(duì)性的安排日常維修任務(wù)，做到了日常維修工作的計(jì)劃性、合理性、及時(shí)性和連續(xù)性。

空調(diào)方面：銀河大廈項(xiàng)目的空調(diào)夏季為獨(dú)立集中供冷，冬季為獨(dú)立集中供熱，在使用上存在兩季供水轉(zhuǎn)換，因?yàn)榻o維修維保帶來(lái)的很大的工作量，就制冷機(jī)組冷凝器長(zhǎng)時(shí)間使用，內(nèi)部結(jié)垢工程人員及時(shí)清洗，充分的保證了業(yè)主的使用，得到了業(yè)主的表?yè)P(yáng)；

水、電設(shè)施的報(bào)修：在人員少工作量大的前提下，不計(jì)個(gè)人得失，經(jīng)常加班加點(diǎn)，每天安排中午無(wú)償值班，接單報(bào)修保證十五分鐘到位，充分保證了業(yè)主工作不受影響，維修滿(mǎn)意率達(dá)到100%。

消防方面：積極配合華森消防維保公司的工作。并對(duì)消防設(shè)施進(jìn)行了測(cè)試和檢驗(yàn)。通過(guò)本次維保，大廈主機(jī)的報(bào)警體系統(tǒng)得到了保障，故障點(diǎn)由以前的上百個(gè)點(diǎn)消除到了零，探測(cè)器報(bào)警工作、信號(hào)傳遞正常，所報(bào)地址點(diǎn)位與顯示點(diǎn)位形成一一對(duì)應(yīng)關(guān)系。消火栓、手報(bào)系統(tǒng)報(bào)警靈敏，報(bào)警位置和顯示點(diǎn)位對(duì)應(yīng)，做到了報(bào)警及時(shí)準(zhǔn)確，自動(dòng)噴淋系統(tǒng)濕式報(bào)警閥和水流指示器報(bào)警基本準(zhǔn)確，大大提高了大廈消防的安全性。樓層消防電話(huà)經(jīng)過(guò)調(diào)試和線路調(diào)整，已經(jīng)做到每個(gè)樓層可以準(zhǔn)確清晰的和中控室進(jìn)行通話(huà)，并保證在發(fā)生火災(zāi)的時(shí)候可以通暢進(jìn) 行報(bào)警。消防應(yīng)急廣播系統(tǒng)音質(zhì)清晰，無(wú)明顯失真，消防控制中心手動(dòng)控制選層器，能夠正常工作。但是在保障報(bào)警系統(tǒng)正常的情況下，很多消防外圍設(shè)施老化嚴(yán)重，設(shè)備不能正常啟動(dòng)，給大廈的消防安全帶來(lái)隱患。對(duì)此，在下半年我們將根據(jù)二次維保的合同內(nèi)容，積極配合華森消防公司，在報(bào)警主機(jī)升級(jí)的前提下對(duì)消防泵系統(tǒng)，防排煙風(fēng)機(jī)系統(tǒng)，防火卷簾系統(tǒng)，氣體滅火系統(tǒng)和應(yīng)急照明，疏散指示系統(tǒng)進(jìn)行整改和更換，使整個(gè)消防體系得到完善，更加符合消防規(guī)范。安防方面：隨著一卡通項(xiàng)目的竣工，大廈的安防工作又得到了進(jìn)一步的保障。一卡通項(xiàng)目主要包括門(mén)禁系統(tǒng)和車(chē)輛管理系統(tǒng)兩大部分。在此項(xiàng)目上馬的同時(shí)，我們也相應(yīng)的做了大量的工作，包括給業(yè)主制卡、登記等。一卡通的門(mén)禁系統(tǒng)最大限度的限制了外來(lái)人員的進(jìn)入，使大廈的安全得到了進(jìn)一步的完善，使我們的業(yè)主可以更加安心的在大廈工作。車(chē)輛管理系統(tǒng)使大廈的車(chē)輛得到了有效的管理，但是目前的管理系統(tǒng)軟件還存在著一些問(wèn)題，我們會(huì)積極的和一卡通的工程師進(jìn)行溝通，對(duì)車(chē)輛管理系統(tǒng)存在的問(wèn)題進(jìn)行改進(jìn)、完善，直到使我們的業(yè)主滿(mǎn)意。監(jiān)控部分，我們對(duì)外圍的攝像頭進(jìn)行了定期的除塵工作，確保攝像頭有清晰的畫(huà)面，對(duì)有問(wèn)題的攝像頭及時(shí)維修更換，保持線路通暢。并能夠保證業(yè)主可以隨時(shí)調(diào)取監(jiān)控錄像。

公區(qū)的設(shè)備、設(shè)施改造維修；為了體現(xiàn)節(jié)能降耗，有效的控制成本，將消防步梯照明開(kāi)關(guān)改成觸摸延時(shí)開(kāi)關(guān)，共計(jì) 115 處，通過(guò)對(duì)消防步梯照明設(shè)施開(kāi)關(guān)進(jìn)行更換改裝，達(dá)到了節(jié)能的效果。

日常維保工作：工程部全年共900項(xiàng)以上，完善率在85 %以上。先后完成了公共區(qū)域、電梯基坑、污水排放垃圾清理工作，共清理污水坑11 處。在雷暴雨期間及時(shí)對(duì)大廈外圍明溝管道垃圾做好疏通工作以及排洪防汛工作，將大廈內(nèi)存在各類(lèi)遺留問(wèn)題進(jìn)行匯總，對(duì)無(wú)法修復(fù)的問(wèn)題尋找有效積極可行的辦法。對(duì)所管轄的電器設(shè)備做好絕緣測(cè)試、線頭螺絲緊固工作，潛水泵進(jìn)行絕緣檢測(cè)工作和所有上水管、各類(lèi)閥門(mén)水泵，做好防凍工作。

第二篇：大廈工程部日常工作防范措施

工程部是負(fù)責(zé)整個(gè)大廈的電氣、電梯、空調(diào)、給排水、采暖、通訊、消防等樓宇設(shè)備系統(tǒng)的運(yùn)行管理及設(shè)備維修保養(yǎng)和對(duì)施工工程監(jiān)督管理的重要部門(mén)為保證大廈日常經(jīng)營(yíng)的順利進(jìn)行及管理的科學(xué)性和嚴(yán)密性，特制定本防范措施：

1、對(duì)新來(lái)員工進(jìn)行崗前教育培訓(xùn)、安全操作培訓(xùn)和技術(shù)考核;

2、制定周、月工作計(jì)劃和定期設(shè)備檢修計(jì)劃并落實(shí)到人頭;

3、建立《反事故演習(xí)記錄》、《事故預(yù)想記錄》、《事故及異常情況記錄》;

4、定期組織分析設(shè)備運(yùn)行、異?，F(xiàn)象，如：放電、發(fā)熱、異音、反表指示異常、轉(zhuǎn)動(dòng)設(shè)備振動(dòng)等。

（1）分析設(shè)備絕緣降低，絕緣油變化或色譜分析等表現(xiàn)的問(wèn)題；

（2）分析設(shè)備運(yùn)行方式和保護(hù)方式存在的問(wèn)題，以及設(shè)備的健康情況。

（3）分析安全生產(chǎn)，招待規(guī)程制度情況和存在的問(wèn)題；

（4）分析檢修、試驗(yàn)各種技術(shù)記錄的有關(guān)情況；

（5）分析安全措施、反事故措施執(zhí)行情況，維修與季節(jié)事故預(yù)防情況；

（6）分析用電系統(tǒng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況。

5、分析的方法和時(shí)間：

運(yùn)行分析應(yīng)根據(jù)具體情況，采取定期分析、專(zhuān)題分析和設(shè)備分析會(huì)等方法進(jìn)行。

（1）系統(tǒng)和設(shè)備發(fā)生異?，F(xiàn)象，由部門(mén)經(jīng)理或主管負(fù)責(zé)及時(shí)召開(kāi)專(zhuān)題分析會(huì)；

（2）參照前述分析內(nèi)容，進(jìn)行定期分析，由部門(mén)經(jīng)理或主管及全體人員參加，每月至少進(jìn)行一次；

6、當(dāng)設(shè)備發(fā)現(xiàn)缺陷，原先消除與否，均應(yīng)由值班負(fù)責(zé)人記入設(shè)備缺陷記錄內(nèi)，并向上一級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，當(dāng)班人員要加強(qiáng)監(jiān)視，交接班時(shí)詳細(xì)交待，設(shè)備重要缺陷應(yīng)立即向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。

7、發(fā)現(xiàn)的設(shè)備缺陷應(yīng)由當(dāng)班值班負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)判斷，并立即組織消除或采取可靠措施，當(dāng)班不能消除的缺陷領(lǐng)導(dǎo)要組織力量予以消除。

8、每項(xiàng)設(shè)備缺陷均應(yīng)填寫(xiě)缺陷記錄，發(fā)現(xiàn)日期、發(fā)現(xiàn)人、缺陷內(nèi)容、領(lǐng)導(dǎo)批示及缺陷消除日期、處理情況。

9、禁止在事故處理或倒閘操作中交接班，交接班時(shí)如遇事故，應(yīng)停止交接班，由交班人員負(fù)責(zé)處理，接班人員在領(lǐng)班的指揮下協(xié)助處理。

10、交接班時(shí)必須嚴(yán)肅認(rèn)真，一絲不茍、精神集中，不做其它活動(dòng)，做到交的細(xì)致、接的明白。交接時(shí)交班人員向接班人員做全面交待，接班人員要進(jìn)行重點(diǎn)檢查，雙方人員在交接班記錄簿上認(rèn)真填寫(xiě)、簽字。

11、定崗、定位、定職、定責(zé)，劃分重點(diǎn)負(fù)責(zé)區(qū)域，做到每日巡視兩次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決。

制定專(zhuān)業(yè)設(shè)施、設(shè)備的大、中、小修綜合計(jì)劃、制定檢修程序和內(nèi)容并將結(jié)果記錄。

12、設(shè)備不得帶病運(yùn)轉(zhuǎn)，不得無(wú)故拖延檢查日期。提高安全消防意識(shí)，熟練使用滅火器具，消滅各種不安全隱患。

13、認(rèn)真貫徹落實(shí)責(zé)任制，堅(jiān)持做到三干凈：設(shè)備干凈、機(jī)房干凈、工作場(chǎng)地干凈；四不漏：不漏電、不漏水、不漏油、不漏氣；五良好：使用性良好、密封良好、潤(rùn)滑性良好、堅(jiān)固良好、調(diào)整良好。

嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，嚴(yán)禁違章操作，確保人身安全、設(shè)備安全。

以上日常工作防范措施要認(rèn)真招待并落實(shí)，確保大廈日常工作及商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)工作順利進(jìn)行。

第三篇：大廈工程部強(qiáng)電年終工作總結(jié)

大廈工程部強(qiáng)電06年終工作總結(jié)

遵照安全生產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的方針，嚴(yán)格執(zhí)行配電系統(tǒng)規(guī)范要求、參考工作計(jì)劃，工程部經(jīng)過(guò)一年工作，完成大廈核心配電室設(shè)備的運(yùn)行、檢修和清掃工作，同時(shí)對(duì)各樓層配電豎井內(nèi)母線插接箱、配電柜按維保計(jì)劃定期進(jìn)行了保養(yǎng)。使大廈主配電設(shè)備處于良好的運(yùn)行狀態(tài)。定期進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)的設(shè)備包括：高低壓配電柜、備用發(fā)電機(jī)組、變壓器、各樓層配電柜?？刂葡到y(tǒng)的保養(yǎng)項(xiàng)目：消防系統(tǒng)的排煙風(fēng)機(jī)、正壓送風(fēng)、排氣風(fēng)機(jī)、消防泵系列的控制柜、控制箱，其中除大廈配電室以外的配電設(shè)備全年內(nèi)保養(yǎng)次數(shù)均超過(guò)四次。檢修保養(yǎng)過(guò)的配電柜總數(shù)在300面次以上，配電箱達(dá)500多面次，無(wú)特殊情況保持二至三人專(zhuān)門(mén)從事維保工作，以下是今年工作分項(xiàng)完成情況：

一、主要工作：每年三月對(duì)大廈避雷帶接地電阻遙測(cè)，大廈配電干線絕緣電阻遙測(cè)，配電室高壓安全用具送往相關(guān)部門(mén)進(jìn)行耐壓檢測(cè)。為設(shè)備的安全使用及人身財(cái)產(chǎn)的安全提供有力的保障。2 每季度配合保安部對(duì)大廈消防聯(lián)動(dòng)設(shè)備進(jìn)行檢查、試驗(yàn)。在四月份聯(lián)系消防維保單位，根據(jù)維保協(xié)議對(duì)大廈消防報(bào)警系統(tǒng)及聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)進(jìn)行檢測(cè)。下半年又加大對(duì)消防設(shè)備的檢測(cè)力度，每月對(duì)部分消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)進(jìn)行分區(qū)檢測(cè)。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)整改，從而保證了大廈消防報(bào)警系統(tǒng)及消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)始終保持在良好的運(yùn)行狀態(tài)，對(duì)大廈的消防廣播系統(tǒng)進(jìn)行檢修及整改，保證了十一月份的消防疏散演習(xí)順利完成。全年聯(lián)合消防維保單位對(duì)大廈消防報(bào)警系統(tǒng)及大廈消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)進(jìn)行全面檢測(cè)兩次，進(jìn)入客戶(hù)單元內(nèi)檢測(cè)煙感探測(cè)器約650多個(gè)左右，手動(dòng)報(bào)警器約70個(gè)左右，在地庫(kù)三層及地下二層進(jìn)行了消防卷簾門(mén)，煙感探測(cè)器，消防廣播，消防水泵等消防設(shè)備的系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)。使整座大廈的消防設(shè)備工作在正常狀態(tài)，保證大廈的消防安全。每月對(duì)大廈立體照明、泛光照明、路燈進(jìn)行檢修，對(duì)電梯電源配電柜，各處風(fēng)機(jī)電源配電控制柜及強(qiáng)電間配電設(shè)備進(jìn)行檢查檢修維護(hù)保養(yǎng)。每月大廈電力能源抄表統(tǒng)計(jì),抄報(bào)大廈能源日?qǐng)?bào)，對(duì)每月的電力能源損耗進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)找出原因，并加以整改。每周對(duì)備用發(fā)電機(jī)組起機(jī)檢查，保證備用發(fā)電機(jī)組保持良好的備用狀態(tài)。提高大廈的供電質(zhì)量。

二、換季保養(yǎng)：完成大廈制冷、供暖氣前的空調(diào)配電系統(tǒng)的保養(yǎng)，具體包括：冷水機(jī)組配電系統(tǒng)、循環(huán)泵控制單元、地下一層空調(diào)機(jī)組控制柜、冷卻塔控制柜、終端風(fēng)機(jī)盤(pán)管電源接觸器，大廈內(nèi)客戶(hù)用電配電控制柜及線路檢修保養(yǎng)工作。對(duì)大廈消防控制系統(tǒng)，消防泵，噴淋泵及消防穩(wěn)壓泵等電源配電控制柜維護(hù)保養(yǎng)工作。

三、物業(yè)管理軟件：配合項(xiàng)目物業(yè)管理軟件中設(shè)備信息及全年的工作維保計(jì)劃錄入編制設(shè)備維修維護(hù),。

四、班組培訓(xùn)：加強(qiáng)培訓(xùn)力度提高員工技能、應(yīng)對(duì)能力及工作態(tài)度為了提高班組專(zhuān)業(yè)知識(shí)技能，根據(jù)公司會(huì)議精神又重點(diǎn)對(duì)員工進(jìn)行了如何關(guān)注細(xì)節(jié)及如何提高執(zhí)行力等專(zhuān)題培訓(xùn)，今年班組共進(jìn)行專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)二十余次，請(qǐng)廠家培訓(xùn)二次，其中安全操作和專(zhuān)業(yè)知識(shí)占培訓(xùn)總時(shí)一半以上，做到把人身及設(shè)備安全放在首位，力爭(zhēng)班組里每個(gè)員工都能精通配電原理及熟練操作大廈內(nèi)所有電器設(shè)備。提高消防意識(shí)，減少大廈消防隱患。為了配合工程部部門(mén)建設(shè)，工程部?jī)?nèi)部加強(qiáng)多元知識(shí)的培訓(xùn)，爭(zhēng)取培養(yǎng)出一專(zhuān)多能的人才，技術(shù)過(guò)硬一流的團(tuán)隊(duì)。

五、施工改造以及比較大的維修項(xiàng)目：在沒(méi)有影響大廈正常運(yùn)行維修的前提下，強(qiáng)電組還完成應(yīng)客戶(hù)要求及其它的改造項(xiàng)目，具體有如下：地下三層消防栓系統(tǒng)加設(shè)了超高壓控制裝置。因創(chuàng)新大廈消防栓系統(tǒng)為維新大廈，科技大廈，B07車(chē)庫(kù)等項(xiàng)目共用系統(tǒng)，如其中一項(xiàng)目有一誤報(bào)，消防泵就會(huì)啟動(dòng)，如不及時(shí)停泵可

能損壞整個(gè)消防栓水系統(tǒng)。該裝置能夠避免此類(lèi)事故。把消防水系統(tǒng)壓力控制在規(guī)范范圍之內(nèi)。整改地下二層風(fēng)機(jī)房線路。作為保結(jié)辦公室。對(duì)B座1218電氣線路進(jìn)行整改。以消除電氣消防隱患。

4創(chuàng)新大廈工程部在客服部及保安部的幫助下，在春節(jié)期間對(duì)大廈公共區(qū)域及客戶(hù)單元內(nèi)進(jìn)行了消防安全檢查。做出整改項(xiàng)目十余項(xiàng)。對(duì)客戶(hù)單元發(fā)出二十張左右整改通知單。

5根據(jù)項(xiàng)目下達(dá)的任務(wù)，協(xié)助生產(chǎn)廠家及施工單位安裝衛(wèi)生間熱水器并協(xié)調(diào)調(diào)試。使創(chuàng)新大廈在以人為本對(duì)客服務(wù)等方面又提高了一步。

6為配合園區(qū)道路施工，進(jìn)行室外射燈照明線路的整改。

7整改辦公室插座電源線路，保證服務(wù)器不受干擾，按規(guī)程與照明線路分開(kāi)。協(xié)助成志鍵管整改A座第下一層插座電源線路.9 整改創(chuàng)新大廈內(nèi)部電熱水器電源線路，以消除消防安全隱患。

10.能源消耗方面，七月份，在于工 周工的安排下更換了電梯廳的照明燈具，估計(jì)減去成本費(fèi)用大約每年可節(jié)約20000多元。

11聯(lián)系了施耐德廠家對(duì)大廈配電設(shè)備401斷路器進(jìn)行維修更換及更換地下二層配電室直流屏的免維護(hù)鉛酸蓄電池，保證和監(jiān)視變配電系統(tǒng)的正常運(yùn)行及大廈安全供電。

12在不影響正常營(yíng)業(yè)的情況下，對(duì)杏園餐廳強(qiáng)電設(shè)備間配電設(shè)備進(jìn)行檢查整改，共整改更換電器開(kāi)關(guān)六塊，整改重新敷設(shè)線路二百余米，改裝二套配電柜，保證杏園餐廳配電設(shè)備正常運(yùn)行。

13對(duì)大廈公共區(qū)域能源損耗加裝電度計(jì)量表，為能源分析提供有力的依據(jù)，制定出合理的節(jié)能計(jì)劃及節(jié)能方案，在不影響服務(wù)品質(zhì)的情況下，最大程度的節(jié)約能源。協(xié)助相關(guān)施工單位對(duì)大廈樓標(biāo)燈進(jìn)行了整修，保證了大廈的整體外觀形象。

六、二裝施工方面：創(chuàng)新大廈二裝管理，大廈今年上半年共有5家客戶(hù)進(jìn)行二次裝修，工程部從客戶(hù)使用角度考慮，幫助減少或消除不必要的浪費(fèi)，替客戶(hù)把關(guān)，為客戶(hù)節(jié)約成本。由于今年二裝的面積比較大，工程部在周工的安排下增加巡檢人員，加大對(duì)二次裝修的管理力度，共查出須整改項(xiàng)目約四十余項(xiàng)，施工違章三十余次，勒令停止施工兩次。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)水電等管線隱蔽工程檢查力度，杜絕二次裝修對(duì)大廈房屋的破壞，協(xié)調(diào)客戶(hù)電力進(jìn)戶(hù)線路敷設(shè)到工程驗(yàn)收全進(jìn)程，嚴(yán)格控制施工質(zhì)量，消除隱患，為客戶(hù)營(yíng)造一個(gè)安全舒適的辦公環(huán)境。

七、能源利用情況：

根據(jù)節(jié)約能源、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的方針,大廈上半年能源利用情況基本保持在合理范圍之內(nèi),控制在預(yù)算之內(nèi)，并達(dá)到節(jié)能計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn)。近期周工又制定出空調(diào)機(jī)組合理的運(yùn)行方案。我們每天對(duì)能源進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)找出原因。盡可能的節(jié)約能源。和去年相比共節(jié)約電力能源349760千瓦時(shí)，費(fèi)用約二十八萬(wàn)多元。對(duì)大廈重要客戶(hù)全年用電能源進(jìn)行分析，提醒客戶(hù)提高節(jié)能意識(shí)，大廈工程部又聯(lián)系了幾家節(jié)能公司對(duì)大廈的各項(xiàng)數(shù)據(jù)進(jìn)行檢測(cè)。從工程技術(shù)方面，以制定出適合創(chuàng)新大廈運(yùn)行的節(jié)能措施。準(zhǔn)備在明年年實(shí)施，更大限度的節(jié)約能源。八，工作存在的問(wèn)題及相應(yīng)的整改措施：由于缺乏管理大廈的經(jīng)驗(yàn)，在日常工作中時(shí)常出現(xiàn)這樣和那樣的問(wèn)題及錯(cuò)誤，設(shè)備巡視檢查工作不到位，過(guò)于條例化，程序化，對(duì)設(shè)備的維護(hù)運(yùn)行不能夠深入細(xì)化，不能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)細(xì)小問(wèn)題，對(duì)工作過(guò)于粗心。針對(duì)次問(wèn)題，重新制定巡視內(nèi)容，程序細(xì)化，合理安排，具體的巡視內(nèi)容及巡視時(shí)間進(jìn)行詳細(xì)的分析及詳細(xì)的安排。對(duì)日常工作的安排缺少提前預(yù)防，提前控制的超前意識(shí)。往往是出現(xiàn)了問(wèn)題，才想辦法怎樣去處理，以致可能造成不必要的損失。針對(duì)著個(gè)問(wèn)題，最好的方法首先要了解大廈設(shè)備的運(yùn)行狀況，各項(xiàng)技術(shù)數(shù)據(jù)，維修維護(hù)保養(yǎng)周期，及設(shè)備的使用壽命，作出詳細(xì)的設(shè)備保養(yǎng)，設(shè)備檢修及設(shè)備更換的詳細(xì)計(jì)劃。對(duì)外委單位監(jiān)督管理力度欠缺，在全年的外委監(jiān)督管理工作存在很多的問(wèn)題，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題沒(méi)有及時(shí)反饋給部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)，造成工作很大的被動(dòng)。對(duì)于此類(lèi)問(wèn)題要加強(qiáng)外委設(shè)備的巡視力度，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)通知相關(guān)單位現(xiàn)場(chǎng)處理，實(shí)施專(zhuān)人跟蹤，直到問(wèn)題全面完好處理。重大問(wèn)題要隨時(shí)上報(bào)工程經(jīng)理。

4.執(zhí)行力及管理能力欠缺。加強(qiáng)各方面的學(xué)習(xí)，積極參加公司各項(xiàng)技術(shù)的培訓(xùn)及一些活動(dòng)組織。加強(qiáng)二次裝修程序的管理，減少工程隱患及消防隱患。

2007年大致工作計(jì)劃

完成工程部全年維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃之外，預(yù)計(jì)完成以下工作整改大廈照明系統(tǒng)的控制部分，納入樓宇自控控制，以便節(jié)約能源。聯(lián)系相關(guān)節(jié)能單位對(duì)地下制冷機(jī)組，進(jìn)行整改。加強(qiáng)員工多元技術(shù)知識(shí)的培訓(xùn)，以加強(qiáng)部門(mén)建設(shè)。聯(lián)系協(xié)調(diào)相關(guān)單位進(jìn)行電梯設(shè)備中修檢修更換配電間損壞的電氣元件，需花費(fèi)一些費(fèi)用，費(fèi)用變壓器損耗及電纜線路損耗每月為三萬(wàn)元以上。消防設(shè)備預(yù)算因煙感探測(cè)器損害率加大，全年大約需二萬(wàn)元左右。消防電話(huà)需更換一塊線路板，費(fèi)用約八千元左右。

物業(yè)管理處工程部強(qiáng)電組

第四篇：大廈管理處迎檢資料

大廈管理處迎檢資料

第一部分 基礎(chǔ)管理

1．按規(guī)劃要求建設(shè)，房屋及配套設(shè)施投入使用 1.1立項(xiàng)報(bào)告 1.2報(bào)建審批表 1.3規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 1.4建設(shè)規(guī)劃許可證 1.4.1建設(shè)工程規(guī)劃許可證 1.4.2建設(shè)用地規(guī)劃許可證 1.5建設(shè)施工許可證 1.6建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告

1.7消防設(shè)計(jì)方案審核意見(jiàn)、驗(yàn)收證明 1.8大樓用地紅線圖及綜地圖 1.9土地使用權(quán)出讓合同書(shū)

1.10規(guī)劃驗(yàn)收許可證

1.11建筑工程驗(yàn)收證明書(shū)（包括分部分項(xiàng)工程驗(yàn)收證明）1.12總設(shè)計(jì)平面圖

1.13產(chǎn)品合格證、校驗(yàn)證明

1.14報(bào)價(jià)表（所有材料、設(shè)備）

2．已辦理接管驗(yàn)收手續(xù)

2.1移交資料目錄（綜合、樁基、土建、及各系統(tǒng)技術(shù)資料）2.2移交圖紙目錄（建筑設(shè)計(jì)、施工、竣工、修改圖）2.3固定資產(chǎn)交接證明

2.4辦公（商品）用房驗(yàn)收交接表 2.5驗(yàn)收總結(jié)報(bào)告

3．由一家物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施統(tǒng)一專(zhuān)業(yè)化管理 3.1物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介 3.2物業(yè)管理有限公司組織機(jī)構(gòu) 3.3物業(yè)管理有限公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照 3.4物業(yè)管理有限公司稅務(wù)登記 3.5物業(yè)管理有限公司法人代碼書(shū) 3.6物業(yè)管理有限公司資質(zhì)證書(shū)

3.7管理處組織機(jī)構(gòu)及人員分布圖

3.8管理處辦公場(chǎng)所產(chǎn)權(quán)證明（業(yè)主蓋章）

4．建設(shè)單位在租售大廈前，與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，雙方責(zé)權(quán)利明確 4.1物業(yè)管理合同（開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂管理合同）

5．在房屋銷(xiāo)售合同簽訂時(shí)，購(gòu)房人與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，雙方責(zé)權(quán)利明確

5.1前期物業(yè)管理協(xié)議（2000年3月以后售的房屋且物業(yè)管理企業(yè)介入前期管理的需簽訂）6．建立維修基金，其管理、使用、續(xù)籌符合有關(guān)規(guī)定（包括專(zhuān)用基金、本體維修基金）6.1大樓基金的管理（政府文件：管理規(guī)定、指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)、管理辦法、使用申請(qǐng)表）6.2基金的建立、管理使用規(guī)定（合同中相關(guān)條款）

7．房屋使用手冊(cè)、裝飾裝修管理規(guī)定及業(yè)主公約等各項(xiàng)公眾制度完善 7.1裝修管理規(guī)定等公眾管理制度（見(jiàn)附件一）7.2房屋使用手冊(cè)

7.3業(yè)主公約

7.4業(yè)主公約簽名表

8.業(yè)主委員會(huì)按規(guī)定程序成立，并按章程履行職責(zé) 8.1成立大廈業(yè)主委員會(huì)的報(bào)告 8.2關(guān)于成立大廈業(yè)主委員會(huì)的請(qǐng)示 8.3成立大廈業(yè)主委員會(huì)批復(fù) 8.4大廈業(yè)主委員會(huì)籌備會(huì)議程 8.5業(yè)委會(huì)籌備小組會(huì)議記錄 8.6會(huì)議簽到表

8.7大廈組建業(yè)委會(huì)的工作公告 8.8大廈業(yè)委會(huì)侯選人名單

8.9業(yè)主委員會(huì)成員登記表（附資質(zhì)）8.10業(yè)主委員會(huì)章程

8.11每年至少開(kāi)一次業(yè)主大會(huì)（相關(guān)記錄：大會(huì)議題、議程，大會(huì)總結(jié)，簽到等）9．業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，雙方責(zé)權(quán)利明確 10.物業(yè)管理企業(yè)制訂爭(zhēng)創(chuàng)規(guī)劃和具體實(shí)施方案，并經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意 10.1創(chuàng)建“全國(guó)物業(yè)管理示范大廈”的請(qǐng)示（業(yè)主簽章）10.2爭(zhēng)創(chuàng)“省、全國(guó)物業(yè)管理示范大廈”的規(guī)劃 10.3創(chuàng)建“全國(guó)物業(yè)管理示范大廈”實(shí)施方案 10.4實(shí)施情況記錄

11.大廈物業(yè)管理建立健全各項(xiàng)管理制度、各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)，并制定具體的落實(shí)措施和考核辦法

11.1各項(xiàng)管理制度

11.1.1公眾管理制度（見(jiàn)附件）11.1.2內(nèi)部管理制度（見(jiàn)附件）11.1.3行政管理制度（見(jiàn)附件）

11.1.4設(shè)備管理制度（見(jiàn)附件）

11.1.5設(shè)備服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（見(jiàn)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)）

11.1.6設(shè)備巡視維護(hù)、維修保養(yǎng)規(guī)定（見(jiàn)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)）11.2各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)

11.2.1管理處員工職責(zé)（見(jiàn)質(zhì)量手冊(cè)）11.3考核方法及落實(shí)措施 11.3.1考核制度（見(jiàn)附件）

11.3.2員工培訓(xùn)管理程序文件（見(jiàn)程序文件）11.3.3公司培訓(xùn)實(shí)施計(jì)劃 11.3.4培訓(xùn)大綱 11.3.5員工培訓(xùn)記錄表 11.3.6員工培訓(xùn)考核表

11.3.7公司（部門(mén)）員工培訓(xùn)計(jì)劃 11.3.8培訓(xùn)簽到表 11.3.9員工月考核評(píng)分表 11.3.10員工考核試卷 11.4管理工作流程圖 11.5物業(yè)管理服務(wù)工作程序（見(jiàn)程序文件）

12．物業(yè)管理企業(yè)的管理人員及專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員持證上崗；員工統(tǒng)一著裝，佩戴明顯標(biāo)志，工 作規(guī)范，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)

12.1管理處人員資質(zhì)情況登記表 12.2個(gè)人資料檔案（設(shè)立附件）

12.3物業(yè)管理崗位培訓(xùn)證書(shū)（管理人員）12.4管理處人員證件目錄（設(shè)立附件）（畢業(yè)證、等級(jí)職稱(chēng)證、操作證復(fù)印件，迎檢時(shí)需原件）

12.5管理人員有明顯標(biāo)志（工作牌及工作服，現(xiàn)場(chǎng)及復(fù)印件）12.6職業(yè)道德規(guī)范（見(jiàn)內(nèi)部管理制度）12.7文明禮貌用語(yǔ)（見(jiàn)員工手冊(cè)）

13.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)用計(jì)算機(jī)、智能化設(shè)備等現(xiàn)代化管理手段，提高管理效率 13.1物業(yè)管理系統(tǒng)簡(jiǎn)介 13.2消防報(bào)警系統(tǒng)簡(jiǎn)介 13.3通訊、機(jī)動(dòng)能力簡(jiǎn)介 13.4保安監(jiān)控系統(tǒng)簡(jiǎn)介

14.物業(yè)管理企業(yè)在收費(fèi)、財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算、稅收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定；至少每半年公開(kāi)

一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況 14.1財(cái)務(wù)管理制度（見(jiàn)行政管理制度）14.2會(huì)計(jì)核算制度（見(jiàn)行政管理制度）

14.3 年上（下）半年財(cái)務(wù)收支情況表 14.4 財(cái)務(wù)明細(xì)表

15.房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全，分類(lèi)成冊(cè)，管理完善，查閱方便 15.1房屋移交圖紙目錄（把移交圖紙目錄細(xì)分）15.2房屋移交資料目錄（把移交資料目錄細(xì)分）15.3設(shè)備移交圖紙目錄（把移交圖紙目錄細(xì)分）15.4設(shè)備移交資料目錄（把移交資料目錄細(xì)分）15.5設(shè)備臺(tái)帳 15.6大中修標(biāo)準(zhǔn)

15.7大中修記錄

15.8房屋數(shù)量、種類(lèi)、用途分類(lèi)統(tǒng)計(jì)表（每一戶(hù)均要統(tǒng)計(jì)并裝訂成冊(cè)）16.建立住用戶(hù)檔案、房屋及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊(cè)，查閱方便 16.1用戶(hù)登記表（單位和個(gè)人用戶(hù)）16.2入伙通知書(shū)

16.3購(gòu)房合同（復(fù)印件）16.4業(yè)主通訊表

16.5房屋及配套設(shè)施權(quán)屬清冊(cè)（業(yè)主簽章）

17.建立24小時(shí)值班制度，設(shè)立服務(wù)電話(huà)，接受業(yè)主和使用人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)報(bào)修、求助、建議、問(wèn)詢(xún)、質(zhì)疑、投訴等各類(lèi)信息的收集和反饋，并及時(shí)處理，有回訪制度和記錄 17.1管理處值班制度（見(jiàn)內(nèi)部管理制度，制度上要明確上、下班時(shí)間的值班情況）17.2回訪制度（見(jiàn)內(nèi)部管理制度）

17.3用戶(hù)投訴處理程序（見(jiàn)程序文件）17.4災(zāi)害事故應(yīng)急處理方案及流程圖 17.5管理處值班記錄表

17.6應(yīng)急情況處理記錄表 17.7用戶(hù)投訴登記表

17.8服務(wù)/投訴/應(yīng)急處理維修報(bào)告單

17.9報(bào)修、維修服務(wù)工作規(guī)定（包含單據(jù)填寫(xiě)規(guī)定）

17.10報(bào)修登記表

17.11回訪記錄表（回訪率見(jiàn)管理處回訪制度）（表格中要求業(yè)主填寫(xiě)是否滿(mǎn)意并簽名）17.12工程維修單

17.13管理處常用電話(huà)聯(lián)系表 17.14服務(wù)電話(huà)標(biāo)簽（提醒牌）

18.定期向住用戶(hù)發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見(jiàn)單，對(duì)合理的建議及時(shí)整改，滿(mǎn)意率達(dá)95%以上

18.1用戶(hù)意見(jiàn)調(diào)查和分析程序文件（見(jiàn)程序文件）

18.2用戶(hù)意見(jiàn)調(diào)查表（每半年一次，對(duì)用戶(hù)提出的意見(jiàn)要有具體的、書(shū)面的整改措施）18.3用戶(hù)意見(jiàn)調(diào)查分析統(tǒng)計(jì)表

18.4用戶(hù)意見(jiàn)調(diào)查分析報(bào)告（要求報(bào)告要詳細(xì)）（每項(xiàng)統(tǒng)計(jì)出滿(mǎn)意率且≥95%，公司要求≥98%）

18.5用戶(hù)意見(jiàn)調(diào)查表發(fā)放率、回收率統(tǒng)計(jì)表（公司要求發(fā)放及回收率≥95%）18.6意見(jiàn)處理措施及回訪記錄

19.建立并落實(shí)維修服務(wù)承諾，零修急修及時(shí)率100%、返修率不高于1%，并有回訪記錄 19.1服務(wù)承諾（公布并有業(yè)主確認(rèn)）

19.2零修及時(shí)率、零修合格率計(jì)算表（及時(shí)率及合格率=100%）19.3返修率計(jì)算表（返修率≤1%）19.4回訪記錄（與17.10同）20.文件管理 20.1文件稿紙

20.2用戶(hù)文件清單 20.3用戶(hù)文件發(fā)放登記表 20.4文件閱處表

20.5外來(lái)文件登記表

20.6外來(lái)文件發(fā)放登記表（或往來(lái)文件收發(fā)登記表）

第二部分 房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)

1.大廈、棟號(hào)、樓層、房號(hào)標(biāo)志明顯，大堂內(nèi)布置合理并設(shè)立引路方向平面圖，駐大廈各單 位名錄標(biāo)識(shí)在大堂內(nèi)顯著位置 1.1區(qū)域分布圖（現(xiàn)場(chǎng)及復(fù)印件）

1.2樓層號(hào)、單元號(hào)、棟號(hào)、房號(hào)、導(dǎo)向標(biāo)志（現(xiàn)場(chǎng)）

2.無(wú)違反規(guī)劃私搭亂建，無(wú)擅自改變房屋用途現(xiàn)象（現(xiàn)場(chǎng)）

3.大廈外觀完好、整潔；外墻是建材貼面的，無(wú)脫；是玻璃幕墻的，清潔明亮、無(wú)破損；是 涂料的，無(wú)脫落、無(wú)污漬；無(wú)紙張亂貼、亂涂、亂畫(huà)和亂懸掛現(xiàn)象(現(xiàn)場(chǎng))4.室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置,保持整潔統(tǒng)一美觀,無(wú)安全隱患或破損（現(xiàn)場(chǎng)）5.空調(diào)安裝位置統(tǒng)一、冷凝水集中收集、支架無(wú)銹蝕（現(xiàn)場(chǎng)）

6.封閉陽(yáng)臺(tái)統(tǒng)一有序，色調(diào)一致,不超出外墻面；除建筑設(shè)計(jì)有要求外，不得安裝外廊及戶(hù)外 防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽(yáng)蓬等（現(xiàn)場(chǎng)）7.房屋裝飾裝修符合規(guī)定，未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象 7.1物業(yè)裝修管理程序文件（見(jiàn)程序文件）7.2裝修管理規(guī)定（見(jiàn)公眾制度）

7.3裝修申請(qǐng)審批表（附施工單位資質(zhì)及裝修平面圖）7.4裝修巡視記錄表及整改措施 7.5裝修施工人員登記表 8.房屋維修養(yǎng)護(hù)

8.1建筑物的管理程序文件（見(jiàn)程序文件）8.2建筑物巡視維護(hù)規(guī)定（見(jiàn)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)）

8.3建筑物維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（見(jiàn)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)）8.4樓宇管理規(guī)定（見(jiàn)公眾制度）

8.5建筑物完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（建設(shè)部文）8.6建筑物巡視維護(hù)表（見(jiàn)質(zhì)量記錄）8.7建筑物養(yǎng)護(hù)計(jì)劃

8.8施工任務(wù)完成情況表（此表為過(guò)程記錄表，養(yǎng)護(hù)計(jì)劃中的項(xiàng)目均需填寫(xiě)此表）8.9工程維修單（指養(yǎng)護(hù)計(jì)劃由管理處完成的）

8.10零星工程驗(yàn)收評(píng)審表（此表為審批表，指養(yǎng)護(hù)計(jì)劃由分包方完成的）8.11房屋完損等級(jí)評(píng)定表

8.12完好率評(píng)定表（完好率≥98%）

第三部分 共用設(shè)施設(shè)備管理

第一項(xiàng) 綜合要求

1.制訂設(shè)備安全運(yùn)行、崗位責(zé)任制、定期巡回檢查、維護(hù)保養(yǎng)、運(yùn)行記錄管理、維修檔案等 管理制度，并嚴(yán)格執(zhí)行

1.1設(shè)備安全運(yùn)行管理制度（設(shè)備管理制度）（電梯、消防中心、配電房等）1.2設(shè)備管理各崗位人員職責(zé)（見(jiàn)質(zhì)量手冊(cè)）

1.3各系統(tǒng)巡視維護(hù)規(guī)定、維修保養(yǎng)規(guī)定、操作規(guī)程（見(jiàn)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)）

1.4檔案管理相關(guān)規(guī)定（見(jiàn)行政管理制度）1.5執(zhí)行情況（見(jiàn)以下各系統(tǒng)質(zhì)量記錄）

2.設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔，無(wú)雜物、灰塵、無(wú)鼠、蟲(chóng)害發(fā)生，機(jī)房環(huán)境符合設(shè)備要求（現(xiàn)場(chǎng)）3.配備所需專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程 3.1機(jī)電（技術(shù)）人員統(tǒng)計(jì)表

3.2機(jī)電（技術(shù)）人員資質(zhì)（操作證、等級(jí)證、畢業(yè)證等見(jiàn)第一部分12.4）4.設(shè)備良好，運(yùn)行正常，一年內(nèi)無(wú)重大管理責(zé)任事故（業(yè)主出具證明）大廈管理處迎檢資料總目錄2

第三部分 共用設(shè)施設(shè)備管理

第二項(xiàng) 供電系統(tǒng)

1.保證正常供電、限電、停電有明確的審批權(quán)限并按規(guī)定時(shí)間通知住用戶(hù) 1.1限電、停電管理規(guī)定（見(jiàn)內(nèi)部管理制度）1.2供配電系統(tǒng)管理程序（見(jiàn)程序文件）

2.制訂臨時(shí)用電管理措施與停電應(yīng)急處理措施并嚴(yán)格執(zhí)行 2.1臨時(shí)用電管理規(guī)定（見(jiàn)LS-02）2.2臨時(shí)用電申請(qǐng)表 2.3停電應(yīng)急處理方案及流程圖 2.4應(yīng)急情況處理記錄表

3.備用應(yīng)急發(fā)電機(jī)可隨時(shí)起用（現(xiàn)場(chǎng)）3.1發(fā)電機(jī)操作規(guī)程（LS-01）3.2發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄表

4.供電系統(tǒng)

4.1避雷系統(tǒng)程序文件及作業(yè)指導(dǎo)書(shū)（見(jiàn)程序文件和作業(yè)指導(dǎo)書(shū)）4.2設(shè)備設(shè)施清單（供配電、避雷）

4.3配電房管理制度（見(jiàn)設(shè)備管理制度）

4.4節(jié)能管理方案（方案中要指出節(jié)能達(dá)到的成果）（LS-15）4.5值班記錄表 4.6配電房抄表記錄 4.7電氣工作票 4.8停電通知單

4.9完好率評(píng)定表（完好率≥98%）

4.10供配電系統(tǒng)巡視維護(hù)表（見(jiàn)質(zhì)量記錄）4.11供配電系統(tǒng)維修保養(yǎng)表（見(jiàn)質(zhì)量記錄）4.12避雷系統(tǒng)巡視維護(hù)表（見(jiàn)質(zhì)量記錄）4.13避雷系統(tǒng)維修保養(yǎng)表（見(jiàn)質(zhì)量記錄）第三部分 共用設(shè)施設(shè)備管理 第三項(xiàng) 弱電系統(tǒng)

1.按工作標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定時(shí)間排除故障，保證各弱電系統(tǒng)正常工作

1.1保安監(jiān)控系統(tǒng)程序文件及作業(yè)指導(dǎo)書(shū)（見(jiàn)程序文件和作業(yè)指導(dǎo)書(shū)）2.監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常（現(xiàn)場(chǎng)），有記錄并按規(guī)定期限保存 2.1設(shè)備設(shè)施清單

2.2保安監(jiān)控系統(tǒng)錄像帶使用規(guī)定（LS-03）2.3完好率評(píng)定表（完好率≥98%）

2.4保安監(jiān)控系統(tǒng)巡視維護(hù)表（見(jiàn)質(zhì)量記錄）2.5保安監(jiān)控系統(tǒng)維修保養(yǎng)表（見(jiàn)質(zhì)量記錄）第三部分 共用設(shè)施設(shè)備管理

第四項(xiàng) 消防系統(tǒng)

1.消防控制中心24小時(shí)值班，消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全、完好無(wú)損，可隨時(shí)啟用（現(xiàn)場(chǎng)）1.1消防中心管理制度（見(jiàn)設(shè)備管理制度）1.2設(shè)備設(shè)施清單（消防報(bào)警、氣體消防）1.3消防栓封簽（現(xiàn)場(chǎng)）1.4滅火器合格證（現(xiàn)場(chǎng)）1.5消防電話(huà)一覽表 1.6消防通訊工具一覽表 1.7值班安排表

1.8值班記錄表

1.9消防報(bào)警（氣體消防）系統(tǒng)管理程序文件及作業(yè)指導(dǎo)書(shū)（見(jiàn)程序文件和作業(yè)指導(dǎo)書(shū)）1.10消防報(bào)警系統(tǒng)巡視維護(hù)表（見(jiàn)質(zhì)量記錄）1.11消防報(bào)警系統(tǒng)維修保養(yǎng)表（見(jiàn)質(zhì)量記錄）1.12氣體消防系統(tǒng)巡視維護(hù)表（見(jiàn)質(zhì)量記錄）1.13氣體消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)表（見(jiàn)質(zhì)量記錄）

2.消防管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時(shí)處理各種問(wèn)題

2.1義務(wù)消防隊(duì)員名單（有專(zhuān)職或兼職消防管理人員，名單上注明消防值班人員）2.2消防標(biāo)準(zhǔn)用語(yǔ)（LS-17）2.3消防演習(xí)記錄（現(xiàn)場(chǎng)照片）（半年一次）2.4消防演習(xí)總結(jié)報(bào)告

3.組織開(kāi)展消防法規(guī)及消防知識(shí)的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人 3.1組織消防法規(guī)學(xué)習(xí)計(jì)劃 3.2消防學(xué)習(xí)報(bào)告

3.3防火區(qū)域管理規(guī)定（LS-16）3.4區(qū)域防火責(zé)任人劃分表 3.5消防宣傳圖片

4.訂有突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通

4.1火災(zāi)等事故應(yīng)急處理方案及指揮流程圖 4.2消防疏散示意圖（現(xiàn)場(chǎng)及復(fù)印件）

4.3疏散通道暢通、應(yīng)急照明設(shè)施、引路標(biāo)志（現(xiàn)場(chǎng)）4.4用戶(hù)安全責(zé)任人和聯(lián)系人名單

4.5食堂液化氣體使用的安全防范措施（LS-10）4.6重點(diǎn)防火部位登記表 4.7應(yīng)急情況處理記錄表

4.8維修保養(yǎng)抽樣記錄（消防報(bào)警和氣體消防半年一次，數(shù)量≥5%）4.9完好率評(píng)定表（完好率≥98%）4.10動(dòng)火申請(qǐng)表 5.無(wú)火災(zāi)安全隱患

5.1無(wú)火災(zāi)事故證明（年發(fā)生率≤1‰，派出所出具證明）5.2無(wú)其它安全隱患（現(xiàn)場(chǎng)）

第三部分 共用設(shè)施設(shè)備管理 第五項(xiàng) 電梯系統(tǒng)

1.電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備 1.1電梯準(zhǔn)用證 1.2電梯合格證

1.3保養(yǎng)合同

2.電梯按規(guī)定時(shí)間運(yùn)行，安全設(shè)施齊全，通風(fēng)、照明及附屬設(shè)施完好 2.1電梯系統(tǒng)程序文件及作業(yè)指導(dǎo)書(shū)（見(jiàn)程序文件及作業(yè)指導(dǎo)書(shū)）2.2設(shè)備設(shè)施清單

2.3電梯系統(tǒng)巡視維護(hù)表（見(jiàn)質(zhì)量記錄）

2.4電梯維修保養(yǎng)表（按合同附件標(biāo)準(zhǔn)由分包方按周、月、季度、半年、提供）2.4完好率評(píng)定表（完好率98%）2.5分包方質(zhì)量檢查記錄表 2.6整改通知

2.7安全設(shè)施齊全、有效（現(xiàn)場(chǎng)）

2.8通風(fēng)、照明及其它附屬設(shè)施完好（現(xiàn)場(chǎng)）3.轎廂、井道、機(jī)房清潔(現(xiàn)場(chǎng))4.電梯由專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍維修保養(yǎng)，維修、保養(yǎng)人員持證上崗 4.1分包方資質(zhì)（營(yíng)業(yè)執(zhí)照及年審情況、認(rèn)可證）4.2維修、保養(yǎng)人員資質(zhì)（專(zhuān)業(yè)上崗證）

5.運(yùn)行出現(xiàn)故障后，維修人員應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)維修 5.1維修人員半小時(shí)內(nèi)到達(dá)（參見(jiàn)合同及維修記錄）6.運(yùn)行出現(xiàn)險(xiǎn)情后，應(yīng)有排除險(xiǎn)情的應(yīng)急處理措施 6.1電梯應(yīng)急處理方案及流程圖（停機(jī)率<1%）6.2應(yīng)急情況處理記錄表

第三部分 共用設(shè)施設(shè)備管理 第六項(xiàng) 給排水系統(tǒng)

1.建立大廈用水、供水管理制度，積極協(xié)助用戶(hù)安排合理的用水和節(jié)水計(jì)劃 1.1給排水系統(tǒng)程序文件及作業(yè)指導(dǎo)書(shū)（見(jiàn)程序文件和作業(yè)指導(dǎo)書(shū)）1.2設(shè)備設(shè)施清單（供水、排水）

1.3用水、供水管理制度（見(jiàn)內(nèi)部管理制度）

1.4用水、節(jié)水計(jì)劃（LS-08）

1.5節(jié)能管理方案（方案中要指出節(jié)能達(dá)到的成果）（LS-15）1.6供水系統(tǒng)巡視維護(hù)表（見(jiàn)質(zhì)量記錄）1.7供水系統(tǒng)維修保養(yǎng)表（見(jiàn)質(zhì)量記錄）1.8排水系統(tǒng)巡視維護(hù)表（見(jiàn)質(zhì)量記錄）

1.9完好率評(píng)定表（完好率≥98%）

1.10維修保養(yǎng)抽樣記錄（消防栓每三個(gè)月一次，數(shù)量≥5%）

2.設(shè)備、閥門(mén)、管道工作正常，無(wú)跑冒滴漏（現(xiàn)場(chǎng)）

3.按規(guī)定對(duì)二次供水蓄水池設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清潔、消毒；二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單、操作人員健康合格證齊全；水池、水箱清潔衛(wèi)生，無(wú)二次污染 3.1供水系統(tǒng)月測(cè)試記錄表（消防供水、生活供水）

3.2水池、水箱清洗記錄表（移交給自來(lái)水公司的由自來(lái)水公司提供）

3.3水池、水箱藥品投放情況記錄表（移交給自來(lái)水公司的由自來(lái)水公司提供）3.4二次供水衛(wèi)生許可證 3.5操作人員健康合格證 3.6水質(zhì)化驗(yàn)單

3.7水池、水箱清潔衛(wèi)生，無(wú)二次污染及隱患（現(xiàn)場(chǎng)）

4.高壓水泵、水池、水箱有嚴(yán)格的管理措施，水池、水箱周?chē)鸁o(wú)污染隱患 4.1高壓水泵、水池、水箱管理措施（LS-22）4.2水池、水箱周?chē)鸁o(wú)污染隱患（現(xiàn)場(chǎng)）5．限水、停水按規(guī)定時(shí)間通知住用戶(hù)

5.1限水、停水管理規(guī)定（見(jiàn)內(nèi)部管理制度）5.2停水通知單

6.排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無(wú)積水，地下室、車(chē)庫(kù)、設(shè)備房無(wú)積水、浸泡現(xiàn)象（現(xiàn)場(chǎng)）7.遇有事故，維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行搶修，無(wú)大面積跑水、泛水，長(zhǎng)時(shí)間停水現(xiàn)象 7.1管理人員五分鐘內(nèi)到達(dá)（現(xiàn)場(chǎng)考核及應(yīng)急情況處理記錄）7.2無(wú)大面積跑水、泛水，長(zhǎng)時(shí)間停水現(xiàn)象（現(xiàn)場(chǎng)）8.制定事故應(yīng)急處理方案

8.1給排水系統(tǒng)事故應(yīng)急處理方案及流程圖 8.2應(yīng)急情況處理記錄表 第三部分 共用設(shè)施設(shè)備管理

第七項(xiàng) 空調(diào)系統(tǒng)

1.中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行正常，水塔運(yùn)行正常且噪音不超標(biāo)，無(wú)嚴(yán)重滴漏水現(xiàn)象 1.1空調(diào)系統(tǒng)程序文件及作業(yè)指導(dǎo)書(shū)（見(jiàn)程序文件和作業(yè)指導(dǎo)書(shū)）1.2空調(diào)主機(jī)保養(yǎng)合同

1.3設(shè)備設(shè)施清單

1.4空調(diào)運(yùn)行時(shí)間表（如有特殊情況要求開(kāi)機(jī)，須有業(yè)主書(shū)面確認(rèn)）1.5冷水機(jī)組運(yùn)行記錄表

1.6空調(diào)系統(tǒng)巡視維護(hù)表（見(jiàn)質(zhì)量記錄）1.7空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)表（見(jiàn)質(zhì)量記錄）1.8完好率評(píng)定表（完好率≥98%）1.9分包方質(zhì)量檢查記錄表 1.10整改通知

1.11空調(diào)水處理報(bào)告單（分包方）

1.12噪音不超標(biāo)、無(wú)嚴(yán)重滴漏水現(xiàn)象（現(xiàn)場(chǎng)）

2.中央空調(diào)系統(tǒng)出現(xiàn)運(yùn)行故障后，維修人員在規(guī)定內(nèi)到達(dá)現(xiàn)象維修 2.1管理人員五分鐘到達(dá)（現(xiàn)場(chǎng)考核與應(yīng)急情況處理記錄）2.2維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到達(dá)（參見(jiàn)合同）2.3分承包方維修保養(yǎng)工作單（分包方提供）3.制訂中央空調(diào)發(fā)生故障應(yīng)急處理方案 3.1中央空調(diào)應(yīng)急處理方案及流程圖

3.2應(yīng)急處理情況記錄表

第三部分 共用設(shè)施設(shè)備管理 第八項(xiàng) 鍋爐供暖系統(tǒng)

1.鍋爐供暖設(shè)備、煤氣設(shè)備、燃?xì)庠O(shè)備完好，運(yùn)行正常

1.1鍋爐供熱系統(tǒng)程序文件及作業(yè)指導(dǎo)書(shū)（見(jiàn)程序文件和作業(yè)指導(dǎo)書(shū)）1.2設(shè)備設(shè)施清單

1.3鍋爐供熱系統(tǒng)巡視維護(hù)表（見(jiàn)質(zhì)量記錄）1.4鍋爐供熱系統(tǒng)維修保養(yǎng)表（見(jiàn)質(zhì)量記錄）1.5完好率評(píng)定表（完好率≥98%）

1.6供暖設(shè)備、煤氣設(shè)備、燃?xì)庠O(shè)備完好（現(xiàn)場(chǎng)）

2.管道、閥門(mén)無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象及事故隱患（現(xiàn)場(chǎng)查看）3.北方地區(qū)冬季供暖居室內(nèi)溫度不得低于160C（無(wú)）4．制訂應(yīng)急處理方案

4.1鍋爐供熱系統(tǒng)應(yīng)急處理方案及流程圖 4.2應(yīng)急情況處理記錄表

第四部分 共用設(shè)施管理

1.共用配套服務(wù)設(shè)施完好（現(xiàn)場(chǎng)）1.1公共設(shè)施管理制度（見(jiàn)內(nèi)部管理制度）1.2公共設(shè)施巡視維護(hù)表

2.共用管線統(tǒng)一入地或入公共管道，無(wú)架空管線，無(wú)礙觀瞻（現(xiàn)場(chǎng)）3.道路、樓道、大堂等公共照明完好（現(xiàn)場(chǎng)）4.大廈范圍內(nèi)的道路通暢，路面平坦（現(xiàn)場(chǎng)）

第五部分 保安及車(chē)輛管理

1.大廈基本實(shí)行封閉式管理（現(xiàn)場(chǎng)）

2.有專(zhuān)業(yè)保安隊(duì)伍，實(shí)行24小時(shí)值班及巡邏制度；保安人員熟悉大廈的環(huán)境，文明值勤，訓(xùn)

練有素，言語(yǔ)規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)

2.1有專(zhuān)業(yè)保安隊(duì)伍，保安員文明執(zhí)勤，訓(xùn)練有素，言語(yǔ)規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)（現(xiàn)場(chǎng)）2.2物業(yè)的保安服務(wù)程序文件（見(jiàn)程序文件）2.3二十四小時(shí)值班制度及巡邏制度（LS-06）

2.4保安員巡邏制度（LS-20）（管理處自制，內(nèi)容要包括路線及方式等內(nèi)容）2.5保安員培訓(xùn)大綱

2.6警械、警具配備、使用、保管及檢查規(guī)定 2.7警械、警具配備登記表 2.8保安值班安排表 2.9值班記錄表 2.10來(lái)訪登記表 2.11訓(xùn)練計(jì)劃表

2.12訓(xùn)練成績(jī)記錄表 2.13保安巡邏簽到表

3.結(jié)合大廈特點(diǎn)，制訂安全防范措施（LS-21）

4.進(jìn)出大廈各種車(chē)輛管理有序，無(wú)堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行 4.1車(chē)輛管理程序文件（見(jiàn)程序文件）4.2車(chē)輛出入登記表（包括出入卡）4.3停車(chē)場(chǎng)檢查登記表 4.4閑置車(chē)輛登記表

4.5各種車(chē)輛管理有序，無(wú)堵塞交通，不影響行人（現(xiàn)場(chǎng)）5.大廈外停車(chē)場(chǎng)有專(zhuān)人疏導(dǎo)，管理有序，排列整齊 5.1停車(chē)場(chǎng)管理規(guī)定（見(jiàn)公眾制度）

5.2停車(chē)場(chǎng)專(zhuān)人疏導(dǎo)，管理有序，排列整齊（現(xiàn)場(chǎng)）6.室內(nèi)停車(chē)場(chǎng)管理嚴(yán)格，出入登記 6.1停車(chē)線、交通標(biāo)志（現(xiàn)場(chǎng)）6.2車(chē)輛出入登記表（同上4.2）

7.非機(jī)動(dòng)車(chē)輛有集中停放場(chǎng)地，管理制度落實(shí)，停放整齊，場(chǎng)地整潔 7.1車(chē)輛保管區(qū)分規(guī)定（LS-05）

7.2摩托車(chē)、自行車(chē)管理制度（LS-04）

7.3有集中停放場(chǎng)地，停放整齊，場(chǎng)地整潔（現(xiàn)場(chǎng)）8.危及人身安全處有明顯標(biāo)志和防范措施 8.1安全警告標(biāo)志（現(xiàn)場(chǎng)）

8.2危及人身安全的防范措施（LS-07）

8.3突發(fā)事件應(yīng)急處理方案及流程圖（包括監(jiān)控）8.4應(yīng)急情況處理記錄表

9.無(wú)因物業(yè)公司管理責(zé)任發(fā)生重大刑事案件證明（派出所出具）

第六部分 環(huán)境衛(wèi)生管理 1.環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備，設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站

1.1垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站（現(xiàn)場(chǎng)）1.2垃圾中轉(zhuǎn)讓清潔制度 1.3設(shè)備設(shè)施清單

2.清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制，有專(zhuān)職的清潔人員和明確的責(zé)任范圍，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化保潔 2.1清潔管理程序文件及作業(yè)指導(dǎo)書(shū)（見(jiàn)程序文件和作業(yè)指導(dǎo)書(shū)）2.2日常衛(wèi)生保潔承包合同 2.3清潔衛(wèi)生工作責(zé)任制（LS-14）2.4清潔人員統(tǒng)計(jì)表

2.5清潔分工表（或清潔工作量安排表）2.6清潔保潔巡查記錄表（見(jiàn)質(zhì)量記錄）2.7分包方質(zhì)量檢查記錄表

2.8整改通知

3.垃圾日產(chǎn)日清,定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺 3.1日產(chǎn)日清（現(xiàn)場(chǎng)）

3.2消殺管理制度（LS-09）

3.3消殺記錄表（與綠化一起使用）3.4消殺工作表（與綠化一起使用）

4.房屋共用部位保持清潔，無(wú)亂貼、亂畫(huà)，無(wú)擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象；大堂、樓梯扶欄、天臺(tái)、共用玻璃窗等保持潔凈；大廈內(nèi)共用場(chǎng)地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備 無(wú)蟻害（現(xiàn)場(chǎng)）4.1白蟻防治程序

4.2白蟻防治分包合同 4.3白蟻防治巡視規(guī)定

4.4白蟻防治巡視記錄表

4.5白蟻防治消殺記錄表（分包方檢查、消殺記錄表）

5.商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序，符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)；無(wú)亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌和亂貼、亂畫(huà)現(xiàn)象（現(xiàn)場(chǎng)）5.1商鋪管理規(guī)定（LS-23）5.2商鋪統(tǒng)計(jì)表

6.無(wú)違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家禽、家畜（現(xiàn)場(chǎng)）

7.大廈內(nèi)排煙、排污、噪聲符合國(guó)家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，外墻無(wú)污染（現(xiàn)場(chǎng)）

第七部分 綠化管理

1.綠化無(wú)改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象（現(xiàn)場(chǎng)）

2.花草樹(shù)木長(zhǎng)勢(shì)良好，修剪整齊美觀，無(wú)病蟲(chóng)害，無(wú)折損現(xiàn)象，無(wú)斑禿（現(xiàn)場(chǎng)）2.1綠化管理程序文件及作業(yè)指導(dǎo)書(shū)（見(jiàn)程序文件和作業(yè)指導(dǎo)書(shū)）2.2綠化平面圖及說(shuō)明

2.3綠化工作標(biāo)準(zhǔn)（LS-12）

2.4綠化養(yǎng)護(hù)、管理操作細(xì)則（LS-13）2.5綠化人員統(tǒng)計(jì)表

2.6綠化分工表

2.7園林綠化巡視表（見(jiàn)質(zhì)量記錄）2.8園林綠化維護(hù)表（見(jiàn)質(zhì)量記錄）2.9消殺記錄表（與清潔一起使用）

2.10消殺工作表（與清潔一起使用）

2.11綠化覆蓋率、人均綠地面積計(jì)算表（大廈：覆蓋率≥30%）3.綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物（現(xiàn)場(chǎng)）

4.對(duì)大廈內(nèi)部、天臺(tái)、屋頂綠化有管理措施并落實(shí) 4.1大廈內(nèi)部、天臺(tái)、屋頂綠化管理措施（LS-11）4.2落實(shí)效果（現(xiàn)場(chǎng)）

第八部分 精神文明建設(shè)

1.全體業(yè)主和使用人能自覺(jué)維護(hù)公眾利益，遵守大廈的各項(xiàng)管理規(guī)定 1.1精神文明建設(shè)公約（業(yè)主簽章）1.2公眾制度（見(jiàn)附件）

1.3業(yè)主和使用人遵守管理規(guī)定（現(xiàn)場(chǎng)）2.設(shè)有學(xué)習(xí)宣傳園地，開(kāi)展健康向上的活動(dòng) 2.1宣傳園地（現(xiàn)場(chǎng)）2.2社區(qū)文化管理

2.2.1社區(qū)文化管理程序文件（見(jiàn)程序文件）

2.2.2社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃表（計(jì)劃和季度計(jì)劃，附社區(qū)文化活動(dòng)方案）2.2.3社區(qū)文化活動(dòng)場(chǎng)所使用申請(qǐng)表（業(yè)主向管理處申請(qǐng)時(shí)才填寫(xiě)此表）

2.2.4社區(qū)文化活動(dòng)記錄表（記錄表后附活動(dòng)照片）（每次活動(dòng)后在記錄表中要有小結(jié)）2.2.5社區(qū)文化活動(dòng)完成情況表

2.2.6社區(qū)文化活動(dòng)總結(jié) 2.3好人好事記錄表 2.4業(yè)主感謝信

3.大廈內(nèi)的公共娛樂(lè)場(chǎng)所未發(fā)生重大違紀(jì)違法案件（派出所出具）

第九部分 管理效益

1.物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收繳率98%以上 1.1 年上（下）收支情況表

2.提供有償服務(wù)，開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng) 2.1有償服務(wù)價(jià)格表

2.2相關(guān)記錄（如發(fā)票、收據(jù)等）3.本大廈物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)狀況 3.1 財(cái)務(wù)明細(xì)表

第五篇：洪湖大廈物業(yè)管理處2008工作總結(jié)

洪湖大廈物業(yè)管理處2008工作總結(jié)

2008在洪湖大廈物業(yè)管理處全體工作人員的忙忙碌碌之中匆匆而過(guò)，新的一年業(yè)已來(lái)臨?；仡欉^(guò)去的一年，感覺(jué)每天都好像打仗一樣，不過(guò)雖然很忙碌，但生活卻很充實(shí)。

洪湖大廈是一棟建造于80年代初的商住混用類(lèi)建筑，大廈里既有住宅（11、12、13、15共四層），又有賓館、招待所、桑拿、歌舞廳，還有大大小小的辦公場(chǎng)所，使用人群特別復(fù)雜。大廈的各類(lèi)公共設(shè)備、設(shè)施現(xiàn)已處于老化階段，有些老化的設(shè)施已達(dá)到了使用年限。諸多因素不但給我們管理處增加了管理難度，同時(shí)也增加了各項(xiàng)日常維修費(fèi)用的支出。在過(guò)去的一年里，管理處全體工作人員積極努力，相互配合，基本達(dá)到了2008的工作目標(biāo)。

一、安保方面

本在保安部全體工作人員的努力和配合下，本管理區(qū)域未發(fā)生大的治安、偷盜等案件，保安人員在日常工作當(dāng)中基本能遵守公司規(guī)章制度，履行工作崗位職責(zé)。但工作態(tài)度、人員素質(zhì)、專(zhuān)業(yè)技能等方面尚有待提高，在新的一年里，還必須加強(qiáng)培訓(xùn)，使隊(duì)員從思想、形象、心態(tài)、認(rèn)知方面入手，以適應(yīng)物業(yè)管理工作新的要求。

二、水電運(yùn)行方面

本水電運(yùn)行方面基本正常，但也不是盡善盡美，電的方面由于大廈的高低壓供電設(shè)備比較陳舊、老化，二樓的低壓配電設(shè)備的接觸器、斷路器出現(xiàn)故障曾導(dǎo)致短暫停電，本僅更換接觸器和斷路器就支出近二萬(wàn)元。而水的方面，工程部做的還不夠好，甚至說(shuō)不夠重視，翻查歷來(lái)的生活水池清洗記錄，很不完善，每次水池清洗完畢，均未作水樣檢測(cè)，而工程部均不知水樣檢測(cè)是怎樣的一個(gè)工作，更不用說(shuō)怎樣/

4去操作這項(xiàng)工作，可見(jiàn)工程部的人員素質(zhì)和專(zhuān)業(yè)技能及物業(yè)管理方面的知識(shí)急需提高，否則將給我們的管理帶來(lái)不必要的障礙。在新的一年到來(lái)伊始，我們必須完善水電運(yùn)行檔案資料和各項(xiàng)記錄，加強(qiáng)各項(xiàng)培訓(xùn)，努力提高人員素質(zhì)、專(zhuān)業(yè)技能、認(rèn)知態(tài)度、工作心態(tài)及個(gè)人形象等，以確保大廈水電的正常運(yùn)行，提高業(yè)主和用戶(hù)對(duì)我管理公司的滿(mǎn)意度。

三、設(shè)施、設(shè)備方面

1、今年我們?cè)诰S護(hù)大廈設(shè)施、設(shè)備方面下了很大功夫，今年年初我們對(duì)天面的排風(fēng)

管和九層半的生活水管、消防水管做了改造，使大廈陷于癱瘓的排風(fēng)系統(tǒng)恢復(fù)了正常的使用功能，消除了九層半消防水管、飲用水管的安全隱患。

2、監(jiān)控系統(tǒng)經(jīng)過(guò)改線，已從九樓監(jiān)控室遷移到一樓工程部，此項(xiàng)變動(dòng)整合了監(jiān)控系

統(tǒng)和消防系統(tǒng)，節(jié)約了人工總成本約五萬(wàn)元左右（按原保安員配置1500元∕人／月×3人×12個(gè)月計(jì)算）。

3、大廈現(xiàn)有兩臺(tái)勞斯萊斯發(fā)電機(jī)組，一臺(tái)正常，一臺(tái)癱瘓，而且正常的這臺(tái)發(fā)電機(jī)

組也沒(méi)有得到很好的保養(yǎng)，這種情況很不正常，工程部一直沒(méi)有很好解決此事。今年十月份，我們經(jīng)過(guò)多方詢(xún)價(jià)后，由深圳市佩斯特機(jī)電設(shè)備有限公司對(duì)我大廈的兩臺(tái)發(fā)電機(jī)組進(jìn)行了維修保養(yǎng)（總費(fèi)用為11500.0元），原已癱瘓的那臺(tái)發(fā)電機(jī)組現(xiàn)已恢復(fù)正常使用功能。在今年大廈低壓配電設(shè)備的斷路器出現(xiàn)故障時(shí)，由于發(fā)電機(jī)煙道在四樓裝修時(shí)裝修垃圾將煙道堵塞，發(fā)電機(jī)發(fā)電時(shí)間過(guò)長(zhǎng)致使排煙管過(guò)熱，飯?zhí)玫奶旎ò灞灰迹液冒l(fā)現(xiàn)及時(shí)未產(chǎn)生嚴(yán)重后果，現(xiàn)發(fā)電機(jī)排煙道經(jīng)過(guò)清理已消除此安全隱患，節(jié)約了請(qǐng)施工隊(duì)清理、查找故障的費(fèi)用?，F(xiàn)在我們又將一臺(tái)發(fā)電機(jī)組進(jìn)行改造，使改造后的這臺(tái)發(fā)電機(jī)組與大廈五部電梯的用電系統(tǒng)相連，如大廈出現(xiàn)停電或應(yīng)急情況不能正常供電時(shí)，兩臺(tái)發(fā)電機(jī)組可保障大廈正常照明和電梯運(yùn)行，現(xiàn)該項(xiàng)改造工程已由公司工程部負(fù)責(zé)實(shí)施。

4、大廈在建成投入使用時(shí)所配備的原有的消防水帶已全部發(fā)霉粘連，無(wú)法使用，消

防通道防火門(mén)的閉門(mén)器亦已全部缺失、損壞。如大廈發(fā)生火警，消火栓和防火門(mén)將形同擺設(shè)，不能發(fā)揮正常使用功能。為了消除上述安全隱患，我們經(jīng)過(guò)多方詢(xún)價(jià)后，更換了大廈消火栓的水帶，防火門(mén)閉門(mén)器也已全部安裝完畢。消防系統(tǒng)經(jīng)過(guò)多次排查，在天面消防閥門(mén)里面清除了堵了幾年的雜物（系人為堵塞），更換了消防泵的進(jìn)水閥門(mén)，現(xiàn)消防水系統(tǒng)業(yè)已恢復(fù)正常，改變了原來(lái)測(cè)試消防水時(shí)只是流而不是噴射的尷尬局面，消除了此項(xiàng)重大安全隱患。

四、安全生產(chǎn)方面

公司制定了安全生產(chǎn)巡檢制度，原來(lái)的月檢依然進(jìn)行，新增加了周檢，加大了安全生產(chǎn)巡檢力度。為了切實(shí)落實(shí)安全生產(chǎn)責(zé)任制，在經(jīng)營(yíng)的同時(shí)重視安全生產(chǎn)，將安全生產(chǎn)工作做到縱向到底，橫向到邊，縱橫結(jié)合形成一個(gè)整體的、全方位型的安全生產(chǎn)防范網(wǎng)絡(luò)，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)研究決定，成立了安全生產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)小組，逐步落實(shí)安全生產(chǎn)責(zé)任制，層層簽訂合約，實(shí)行定點(diǎn)定人、定職責(zé)的安全生產(chǎn)管理機(jī)制（見(jiàn)深圳市洪湖物業(yè)管理有限公司安全生產(chǎn)責(zé)任書(shū)），建立健全了安全生產(chǎn)組織機(jī)構(gòu)。此項(xiàng)工作有利于大廈的安全生產(chǎn)管理，加強(qiáng)員工安全生產(chǎn)意識(shí)，提高大廈安全系數(shù)。

五、租賃方面

今年我們?cè)跇I(yè)主物業(yè)代管理的租賃方面，全部實(shí)行兩押一租的方式，避免了以往部分租戶(hù)一押一租，租金拖欠押金放棄而產(chǎn)生的損失。今年我們代管理的物業(yè)的出租率在1～3季度完成100％，第4季度由于受到金融危機(jī)的影響，完成額度在80％左右?，F(xiàn)在春節(jié)臨近，由于市場(chǎng)環(huán)境不太樂(lè)觀，其他地方的物業(yè)租金皆有所下降，我們洪湖大廈的物業(yè)亦不例外，我們?cè)谂c業(yè)主溝通后盡量減少春節(jié)前的物業(yè)空置率，以便減少損失。

六、財(cái)務(wù)方面

本物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)應(yīng)收與實(shí)收率達(dá)到90％左右，水電費(fèi)收繳率達(dá)到90％，水電損差率：水損率在5％左右，電損率在2％。拖欠費(fèi)用成功收繳率在98％，經(jīng)催收立即繳費(fèi)達(dá)到90％以上，只有約10％左右尚未收繳（例如1219室，已多年無(wú)人居住，未曾收到管理費(fèi)）。

七、其他方面

今年我們就洪湖大廈外墻脫落情況與政府部門(mén)反映并遞交報(bào)告，請(qǐng)求政府部門(mén)對(duì)洪湖大廈的外墻安全隱患予以關(guān)注，現(xiàn)政府部門(mén)已就我們的反映專(zhuān)門(mén)召開(kāi)會(huì)議進(jìn)行討論，并已立項(xiàng)?，F(xiàn)洪湖大廈外墻改造項(xiàng)目已在設(shè)計(jì)策劃階段，詳細(xì)情況我們?cè)傧蚬绢I(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。

在過(guò)去的一年里，我們雖然做了許多工作，但還有很多方面比較欠缺，不夠規(guī)范，還有很多應(yīng)該做卻還沒(méi)做的工作急需我們?nèi)ネ瓿伞ｋm然今年金融危機(jī)的到來(lái)致使市場(chǎng)大環(huán)境不容樂(lè)觀，但我們的員工對(duì)這些已經(jīng)到來(lái)的危機(jī)不夠重視，缺乏危機(jī)感，缺乏創(chuàng)新力。在新的一年，我們要爭(zhēng)取改變目前存在的松散、懶惰情緒，在怎樣提高員工素質(zhì)上多下工夫，使各項(xiàng)工作緊湊起來(lái)，也就是說(shuō)使整個(gè)公司都要有動(dòng)力感，整個(gè)公司的面貌要有嶄新的一面。

深圳市洪湖物業(yè)管理有限公司

2008年12月30日