第一篇：最好的銷售秘籍感動客戶（定稿）

最好的銷售秘籍:感動客戶

很多業(yè)務(wù)人員都在找銷售的秘籍，銷售的方法，都在想如何才能搞定客戶，其實(shí)在我認(rèn)為最好的銷售秘籍就是你要想辦法感動客戶，讓客戶為你落淚，那么你就能成功。

在一次銷售總結(jié)大會上，一位飽經(jīng)風(fēng)霜的老業(yè)務(wù)員擲地有聲：“感動客戶比打動客戶更重要?！?/p>

經(jīng)銷商大會上，一位忠誠的經(jīng)銷商熱淚盈眶：“我一直很感動，并不是你們幫我成就了宏偉事業(yè)，而是你們的業(yè)務(wù)員做了很多看似平凡的小事。這些小事，讓我感動，催我不斷地前進(jìn)?！?/p>

“感動”敲的是“心門”，追逐心靈的震撼；“打動”多靠利益，苛求花言巧語。

實(shí)際中，一次“感動”足讓他人回味數(shù)載寒暑，一如漣漪，不斷地影響著他周圍的人；“打動”僅僅是單一的利益驅(qū)動，錢盡情散。因此，“感動”的力量更容易成就“連環(huán)銷售”。

一位業(yè)務(wù)員趕到經(jīng)銷商那里已經(jīng)是午休時間。因?yàn)橥ｋ?，客戶在“火爐”中汗流浹背地沉睡著。業(yè)務(wù)員不禁拿起扇子邊送涼邊驅(qū)蠅邊等待，結(jié)果這個客戶舒服地睡了兩個小時，醒來時感動不已。雖是小事，卻改變了這個經(jīng)銷商想代理其他品牌的“堅(jiān)毅”決定。此后，這個經(jīng)銷商的銷量一直呈直線上升，同時,因?yàn)樗男麄鬟€接連不斷地引來了其他的銷售熱潮。

我們經(jīng)常聽到這樣的困惑：“客戶，我拿什么感動你？”其實(shí)很簡單，感動別人就是關(guān)心別人的過程，也是幫助別人的過程。

有一位口拙的啤酒銷售代表，卻一直是銷售狀元。他的秘訣就是每天去客戶那里，幫客戶掃地、拖地、擦桌子、購買雜物——做一個不要報酬的勤雜工。在這個公司找勤雜工的過程中，他主動做了這個工作，久而久之，他成為這個公司風(fēng)雨無阻、不遲到、不早退的最忠誠“員工”，以致在一次會議上，大家不約而同地要求進(jìn)這個銷售代表推銷的啤酒。

在很多時候，感動別人并不難，只要我們?yōu)槿颂拐\，把一些應(yīng)該做到的事情做圓滿了，就可以感動很多人。

在廣東一個家電年會上，一位經(jīng)銷商親自贈送一個普通的業(yè)務(wù)員“真”字條幅，并意味深長地講述了一個普通故事：夏日他突然遭遇水災(zāi)，問候的第一個電話就是這個業(yè)務(wù)員打的??

事實(shí)上，很多感動客戶的事甚至不需要我們有多少額外付出，更不需要我們窮盡一生之力去做到。好多事情，只需我們舉手之勞便可完成，就像上面那些小事，在一點(diǎn)一滴地去做時，感動就開始潛滋暗長并擴(kuò)散開了，然后滋潤并浸漫到很多人的心靈底部，最終在不經(jīng)意間完成了你的銷售。

實(shí)際中，有很多人都忽視了“感動”這個銷售“武器”。而上面所說的事情每個人都能輕而易舉地做到，可是，在感動之后，我們都去做了嗎？

今天，銷售趨勢已經(jīng)從“客戶滿意”走向讓“客戶感動”。因?yàn)椤翱蛻魸M意”的標(biāo)準(zhǔn)誰都可以制定，并嚴(yán)格督導(dǎo)執(zhí)行，而“客戶感動”既無標(biāo)準(zhǔn)也無法監(jiān)督，但是也正因如此，才促成了非常銷售。所以，我們只有不斷地創(chuàng)造感動故事、營造感動氛圍，銷售人員才能攀登頂峰，企業(yè)才能成為市場的領(lǐng)跑者

做客戶就是感動別人和被別人感動的過程，舍此無他。不記得是誰說的，但值得我們在銷售長征中帶上它。

第二篇：電話銷售秘籍

某某公司銷售秘籍

2012年3月

引言：

這是一個開放的文檔，希望大家在工作過程中把經(jīng)典的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)出來，充實(shí)到這個文檔中，大家共同學(xué)習(xí)與提高。你們可以把好的經(jīng)驗(yàn)，技巧，整理出來發(fā)給我，我來繼續(xù)完善此文檔。備注：標(biāo)紅色字體的也就是精華所在，請認(rèn)真體會。

一、過前臺/秘書

1.1電話情景：“你有什么事嗎？”

一些對工作極其認(rèn)真的前臺/秘書會刨根問底。這種情況，銷售人員首先要充滿自信，在保持應(yīng)有的尊重的同時，語氣要堅(jiān)定，直截了當(dāng)?shù)乇砻鳌昂鸵业娜艘呀?jīng)很熟悉，業(yè)務(wù)上的事情不方便向別人透露”。

建議：說話語氣要和緩，態(tài)度要堅(jiān)決，只要你說的話有益于別人。

對話1 銷售人員：你好！請問您這里是某某公司嗎？ 前

臺：是的，您有什么事嗎？ 銷售人員：您好！麻煩轉(zhuǎn)一下銷售部。前

臺：您找銷售部什么事？

銷售人員：我要和貴公司銷售部了解一下貴公司的代理政策。前

臺：好的，請稍等。

1.2電話情景：“您實(shí)現(xiàn)預(yù)約了嗎？”

“預(yù)約了。”就是應(yīng)對本情景最實(shí)用的方法，也是最好的方法。銷售人員語氣堅(jiān)定地報以肯定的回答，成功率會非常高。前提已經(jīng)知道銷售負(fù)責(zé)人。

對話1 銷售人員：您好！請幫我轉(zhuǎn)一下李總。

秘書/前臺：請問您哪里？您和李總有預(yù)約嗎？

銷售人員：我是某某公司的某某，我昨天預(yù)約過了，李總那么忙，不事先預(yù)約怎么敢冒昧打擾啊？

秘書/前臺：好的，請稍等，我?guī)湍戕D(zhuǎn)進(jìn)去。

對話2 銷售人員：你好！秘書/前臺：

1.3電話情景 “總經(jīng)理現(xiàn)在很忙，有什么事你先跟我說吧”

作為一名銷售人員，我們一定要親自向相關(guān)負(fù)責(zé)人解說產(chǎn)品，而不是依靠那些前臺/秘書。實(shí)際應(yīng)對時，電話銷售人員可以告知前臺/秘書“與相關(guān)負(fù)責(zé)人通話的內(nèi)容十分重要，不便外露”。這樣，前臺/秘書自然不會刨根問底，而會選擇轉(zhuǎn)接電話。有時，電話銷售人員，也會遇到那種特別難纏的前臺/秘書，她們會搬出很多理由來阻止你找到相關(guān)的負(fù)責(zé)人，這時你就要向她強(qiáng)調(diào)“如果因此造成損失，要由她來承擔(dān)責(zé)任”，從而給對方造成一定的心里壓力。

大多數(shù)相關(guān)負(fù)責(zé)人確實(shí)公務(wù)繁忙，前臺/秘書人員也是如實(shí)相告。在這種情況下，電話銷售人員大可不必急于與相關(guān)負(fù)責(zé)人通話，可以先向前臺/秘書詢問相關(guān)負(fù)責(zé)人方便接聽來電的時間，以便有的放矢地制定回訪計(jì)劃。我們完全可以高頻率地打電話拜訪客戶，總有一次客戶會接聽到我們的電話。建議

把希望寄托在別人身上無異于拒絕成功。

“好運(yùn)”照顧努力不懈的人，我們需要高頻率地拜訪客戶。

經(jīng)典話術(shù)

對話 1 銷售人員：您好！請問您這里是銷售部嗎？ 秘

書：是的。您找哪位？ 銷售人員：請問陳總在嗎？ 秘

書：您是找陳總嗎？

銷售人員：對。麻煩您轉(zhuǎn)接一下，謝謝。

秘

書：非常抱歉，陳總現(xiàn)在很忙，不方便接聽你的電話。您可以先和我說，之后我會幫您轉(zhuǎn)告的。

銷售人員：不好意思，這件事非常重要，我想還是直接和他談吧！

秘

書：對不起。陳經(jīng)理現(xiàn)在真的很忙。如果您不放心的話，也可以改天再和陳總聯(lián)系。銷售人員：我下午就要出差了，這件事情實(shí)在不能耽擱，關(guān)系到咱們兩家公司長期的合作，事關(guān)重大（可以構(gòu)建其他理由），您看，我跟您說合適嗎? 秘

書：如果是這樣的話，我覺得您還是和陳總直接溝通比較好。

銷售人員：可時間來不及了，我下午就要去外地，陳總現(xiàn)在又很忙，您看這怎么辦？ 秘

書：這樣吧，我先為您轉(zhuǎn)接一下陳總，請您盡量長話短說吧！銷售人員：好的。謝謝您！

對話 2

銷售人員：您好！請問王總在嗎？

秘

書：王總現(xiàn)在很忙，您跟我說吧，我會轉(zhuǎn)告他的。銷售人員：謝謝！您是王總的秘書吧？請問你貴姓？

秘

書：不客氣，免貴姓李。

銷售人員：李小姐，您好。我今天找王總商量的事情非常重要，我決定還是和他本人溝通比較好。所以，能不能麻煩您幫忙轉(zhuǎn)接一下王總呢？

秘

書：是這樣的，王總下午要出席一個重要的會議，而且有一個講話，他現(xiàn)在正在做準(zhǔn)備。

銷售人員：好的，我知道了。李小姐您也非常辛苦，我就不給你添麻煩了。不過你能告訴我，王總什么時候方便接聽電話嗎？

秘

書：最快也要到明天下午了。

銷售人員：明天下午，好的。非常感謝李小姐！祝你工作愉快，再見！

溝通策略

電話銷售人員應(yīng)該意識到：前臺/秘書之所以像上述情景描述的那樣，并非是在執(zhí)行上級的指示，而通常是由于工作或個人原因?qū)е虑榫w低落甚至消極。她可能剛受到領(lǐng)導(dǎo)的批評或者和朋友大吵了一架，恰好這時你打電話過去，就成了她發(fā)泄情緒的對象。

建議

不能太強(qiáng)硬，也不能沒有原則。擁有同理心是拉近人與人之間距離的最有效、最快捷的方法。

經(jīng)典話術(shù)

對話 1 銷售人員：您好！請問是銷售部門嗎？

秘

書：是的。你有事嗎？

銷售人員：是的。請您幫忙聯(lián)系一下部門的負(fù)責(zé)人，可以嗎？ 秘

書：我現(xiàn)在很忙，你過一會兒再打過來吧！

銷售人員：我有很多朋友都是做助理/秘書工作的，事務(wù)性的工作非常多，很繁雜。如果不是既細(xì)心又負(fù)責(zé)的人，肯定不能勝任這份工作。對了，還沒有請教你貴姓？ 秘

書：叫我XX就可以了。

銷售人員：XX，很好聽的名字。您每天要做那么多的工作，一定非常辛苦吧？

秘

書：唉，希望如此！

銷售人員：我的那些做助理/秘書工作的朋友就是這樣，當(dāng)初非常辛苦，而且還經(jīng)常被領(lǐng)導(dǎo)罵，但現(xiàn)在都得到了提拔，我可羨慕他們了。

秘

書：呵呵，這就是“只見賊吃肉，不見賊挨打”吧？

銷售人員：蘇雅，你真幽默！唉，其實(shí)像咱們這樣的年輕人，在工作上受苦、受累、受委屈簡直太正常了，你看，我這不是就被領(lǐng)導(dǎo)左叮右囑咐，一定要和你們經(jīng)理聯(lián)系上嗎？ 秘

書：那我?guī)湍戕D(zhuǎn)過去吧！

銷售人員：那太謝謝你了，對了，還要麻煩問你一下，你們經(jīng)理怎么稱呼啊？ 秘

書：他姓馬，你叫他馬總就行了。

銷售人員：好的，謝謝。改天咱倆接著聊吧，很高興認(rèn)識你！秘

書：好的。再見。

對話2 銷售人員：您好！請幫忙轉(zhuǎn)接一下楊總。前

臺：你過會兒再打吧！

銷售人員：請問是不是楊總現(xiàn)在不方便？

前

臺：我現(xiàn)在正在忙。

銷售人員：我很理解您工作上的辛苦，那你幫我查一下分機(jī)號碼吧，待會我直接給楊總撥電話。查一下分機(jī)號不會耽誤您太多時間吧？

前

臺：誰說的？你已經(jīng)耽誤我很多時間了1 銷售人員：小姐，我知道你事務(wù)繁忙，但我現(xiàn)在要向楊總匯報一項(xiàng)非常重要的工作。如果因?yàn)槟愕牟慌浜?，?dǎo)致楊總不能及時了解這項(xiàng)工作的進(jìn)展，后果將會非常嚴(yán)重。你能承擔(dān)這個責(zé)任嗎？

前

臺：那你等一下。楊總的分機(jī)號是8128.建議

成功在于堅(jiān)持。

很多時候，阻礙我們?nèi)グl(fā)現(xiàn)、去創(chuàng)造的。僅僅是我們心理上的障礙和思想中的頑石。

二、開場白

我們通常會把一個電話的前30秒所說的內(nèi)容成為開場白。我們接觸的客戶主要是負(fù)責(zé)銷售的總監(jiān)、副總經(jīng)理等職位的高級管理者，他們的日常工作異常繁忙，通常他們沒有什么耐心能夠聽你介紹太長的時間，因此開場白非常之重要，如果你的第一個30秒沒有說好，不能吸引住客戶，你可能就不會再有機(jī)會了；如果你能夠在第一個30秒吸引住客戶，他就可能會給你第二個30秒、第三個30秒。。。由此可見開場白是多么的重要?！叭f事開頭難”，有了好的開場白，我們也就向成功邁了一大步了。

2.1電話情景 “對，是我。你找我有什么事。”

建議

有好的開場白，就成功了一半。

客戶會有N個理由拒絕你，卻沒有理由拒絕好處。

經(jīng)典話術(shù)

銷售人員：你好！請問是趙總嗎？ 客

戶：是我，你有什么事？

銷售人員：趙總，下午好！我是北京某某公司的XX，我們是做終端數(shù)據(jù)運(yùn)營和終端數(shù)據(jù)采集的，我們能夠幫助咱們企業(yè)把終端的銷售數(shù)據(jù)（如：銷量、庫存、訂單、竟品數(shù)據(jù)、生動化陳列、人員管理等）第一時間、及時準(zhǔn)確、全面采集到我們企業(yè)的后臺，作為銷售管理者的您，能夠第一時間掌控到一線終端的所有情況。這些數(shù)據(jù)的及時性能夠給咱們企業(yè)帶來非常大的價值，諸如竟品數(shù)據(jù)，我們能夠?qū)崟r監(jiān)控競品在什么區(qū)域，什么店正在做什么樣的促銷和活動，從而我們能夠在第一時間作出跟進(jìn)或其他市場應(yīng)變措施。還有及時銷量數(shù)據(jù)，能夠提高我們的物流配送效率和以銷定產(chǎn)提供決策依據(jù)。以及庫存數(shù)據(jù)，使得您能夠?qū)嵤┱瓶氐戒佋诮K端中的貨品情況，能夠從中分析出一個安全的庫存，為企業(yè)降低庫存資金。我們服務(wù)的企業(yè)有可口可樂、伊利、蒙牛、英博啤酒，家電行業(yè)有：海信、夏普、美的、聯(lián)想等。

趙總，您看咱們企業(yè)目前終端的數(shù)據(jù)上報是采用什么方式？ 我們的終端數(shù)量有多少呢？

這樣趙總，您看您什么時候方便，我前往拜訪一下您，為您做個演示和匯報？

2.2電話情景“你有什么事情快說”

電話銷售人員通過簡短的敘述，在開場白中快速引發(fā)客戶的興趣，無疑是成功開發(fā)客戶的重要先決條件?！端疂G傳》里的“魯提轄拳打關(guān)西”的故事可謂家喻戶曉，魯提轄為何能在三拳之內(nèi)打死鎮(zhèn)關(guān)西？原因很簡單：一是出拳力大，二是擊中要害。

每個人都喜歡談?wù)撟约焊信d趣的話題，客戶也不例外。激發(fā)起客戶的興趣，是電話銷售成功的關(guān)鍵之一。只要電話銷售人員所說的話能夠激發(fā)起客戶的興趣，客戶就會愿意繼續(xù)談下去，生意才有可能成交。

哪些是客戶感興趣的呢？例如：

●客戶的產(chǎn)品、公司、行業(yè)、競爭對手； ●客戶的工作及他工作崗位相關(guān)的信息； ●時事、經(jīng)濟(jì)、體育；

。。

電話銷售人員在電話中是無法看到客戶表情的，因此要特別注意傾聽。洞察客戶對你的哪些話題感興趣，順著這些話題展開，就是你銷售過程中最好的竊入點(diǎn)。通過抓住客戶的這些興趣點(diǎn)，慢慢地把他的需求挖掘出來，下面的工作就會好做多了。

建議

開場白最忌諱推銷產(chǎn)品。

2.3電話情景“ 你先發(fā)份資料過來吧”

那些認(rèn)為“客戶讓我傳資料，是因?yàn)樗麄冇X得電話里說不清楚”的銷售人員，事實(shí)上只是在被客戶“忽悠”。換句話說，如果你的客戶沒等你完成開場白，就“迫不及待”地要求你發(fā)資料，那么他們十有八九是在拒絕你。

當(dāng)客戶要求“先發(fā)份資料過來”的時候，我們到底是發(fā)還是不發(fā)呢？發(fā)，當(dāng)然要發(fā)！關(guān)鍵是你在發(fā)之前和發(fā)之后應(yīng)該做什么。發(fā)之前，我們一定要爭取一下，比如“王總，我待會兒就給你發(fā)過去。不過，有個問題我也想先請教您一下??”從這開始繼續(xù)你的開場白。還有一種可能是客戶根本不聽你說，那你一定要在最后加一句：“那好，王總，我馬上發(fā)過去，您先看看，明天我們再和您聯(lián)系?！憋@然，明天的開場白就可以從這份資料說起了。

建議

路在腳下，更在心中；心隨路轉(zhuǎn)，心路常寬。

學(xué)會轉(zhuǎn)彎是人生的智慧，挫折往往是轉(zhuǎn)折，危機(jī)同時 也是轉(zhuǎn)機(jī)。

2.4電話情景 “我今天很忙，你過幾天再打過來吧”

溝通策略

持之以恒地客戶打電話當(dāng)然是你的選擇，不過時間的成本也是很高的。這時，你就需要用到一些高級的銷售技巧來刺激你的客戶了，例如用他們的同行。

人們都有“從眾”心理，當(dāng)你提到與客戶同行業(yè)的幾家大公司已經(jīng)在做某件事情的時候，就會激發(fā)起對方也要去做的欲望，因?yàn)楹脰|西誰都想學(xué)。同時，用同行去刺激客戶，也會給其造成一定的壓力，促使其盡快做出抉擇。

使用這種方法時要注意：你所列舉的公司一定要是行業(yè)內(nèi)的領(lǐng)先者，你所列舉的個人也應(yīng)該是知名人士。

建議

銷售就要大膽去講、去做。

用同行刺激客戶，加快成交進(jìn)程。

銷售靠問不靠講。

一定要找到客戶需求的關(guān)鍵按鈕，哪怕只有一個。

2.5電話情景 客戶打斷電話銷售人員的開場白，說：“不需要”

客戶為什么要打斷我們？顯然，這些客戶必定經(jīng)常接到同類產(chǎn)品的銷售電話，所以當(dāng)聽到我們說出類似的開場白事，就會產(chǎn)生無意識的抗拒行為。這時，如果我們能夠?qū)⒆约旱纳矸輳摹颁N售人員”變化成其他角色，并且用由衷的肺腑之言來包裝我們的新角色的話，那么客戶勢必會冷靜下來，愿意與我們繼續(xù)溝通。這不就是一次“幸福的開始”嗎？

事實(shí)上，在那些成功的電話銷售人員眼中，每一位客戶都是他們真正的朋友。為了與客戶交朋友，他們可以搖身一變，成為“仰慕已久的后輩”、“有事請教的學(xué)生”或者“興趣相投的朋友”。當(dāng)然，為了讓這些身邊有充足的說服力，他們永遠(yuǎn)不會忽略“磨刀不誤砍柴工”的道理。在客戶心中，他們的這些角色無一例外都與“銷售人員”四個字無關(guān)。建議

不要因?yàn)榭蛻舻木芙^而泄氣，要進(jìn)一步努力說法客戶。設(shè)法找出客戶拒絕的原因，再對癥下藥。

2.6電話情景 “我接過很多次這樣的電話了，請你以后不要再打了”

溝通策略

我們要堅(jiān)信我們的服務(wù)能夠?yàn)榭蛻魩韺?shí)實(shí)在在的價值，只是他們還沒有了解到我們的產(chǎn)品，面對能夠滿足他們需求和帶來價值的話題，他們總能產(chǎn)生興趣。為了引起客戶的興趣，我們可以在開場白中使用“向客戶請教或求助”、“客戶朋友或同事的轉(zhuǎn)介紹”等名義，吸引客戶的注意力。在之后的通話中，要盡量討論客戶目前最關(guān)心的話題，同時輔以對客戶的贊美之辭，逐步打開客戶的心鎖。

2.7電話情景“ 這件事你和××經(jīng)理說就行了”

溝通策略

決策人讓你和其他的人聯(lián)系，有兩種可能性：

第一種情況：他推托此事，拿別人做“擋箭牌”。處理這種情況并不復(fù)雜，你只要與決策人所安排之人打過一次電話之后，再繼續(xù)和這位決策人聯(lián)系即可。既然是推托，決策人也清楚別的人士做不了主的。

第二種情況：決策人所安排之人正是負(fù)責(zé)此項(xiàng)目工作的具體辦事人員。你在結(jié)束與決策人的通話之前，一定要加一句諸如“好的，張總。我在和王經(jīng)理溝通完會將結(jié)果向您匯報的，謝謝您，再見！”這樣的話語，為你在和××經(jīng)理洽談得不到實(shí)質(zhì)性進(jìn)展時再去和決策人聯(lián)系埋下伏筆。

對話1 銷售人員：您好，請問您是趙總嗎？ 客

戶：是我。

銷售人員：趙總，您好！我是北京某某公司的大區(qū)經(jīng)理XX，您負(fù)責(zé)全國的銷售工作，一定非常重視終端管理和終端運(yùn)營效率，尤其是對終端數(shù)據(jù)的掌握更是非常重要的一個環(huán)節(jié)。而北京某某公司正是提供終端數(shù)據(jù)采集與運(yùn)營的專業(yè)機(jī)構(gòu)，我想在提升終端運(yùn)營效率，降低終端運(yùn)營成本，以及對終端的及時把控，我們可以為您提供滿意的服務(wù)，您看您明天有時間嗎？我前往拜訪您，為您做個展示和匯報。

客

戶：這方面的事情你和我們部門的王小姐聯(lián)系就可以了。銷售人員：好的，請問這位王小姐是負(fù)責(zé)哪方面工作的？ 客

戶：她是專門負(fù)責(zé)銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的。

銷售人員：好的。趙總，謝謝您！我和王小姐聯(lián)系后，會將結(jié)果及時向您通報。祝您工作愉快，再見?？?/p>

戶：再見。

三、探尋需求

3.1電話情景 “你們的產(chǎn)品確實(shí)有用，不過我們不需要”

建議

客戶不會為別人心目中的需求買單。

不要總想顧客買不買你的產(chǎn)品，而要想想顧客到底需要什么。

3.2電話情景 “我們自己可以解決這個問題”

我們產(chǎn)品的價值是什么？是針對客戶問題的解決方案！客戶需求的強(qiáng)弱與他內(nèi)心的壓力有關(guān)系。壓力感越強(qiáng)，他的需求就越強(qiáng)烈，購買的決心就越大。因此，加重客戶的擔(dān)憂，引導(dǎo)客戶意識到“問題無法解決所招致的不良后果”，才是銷售人員在遇到本情景是要首先想到的方向。遺憾的是，一些心浮氣躁的銷售人員，還沒等客戶的問題暴露出來，就急于亮出自己的底牌，結(jié)果使自己陷于非常被動的局面。

通過耐心地探詢和提問，客戶在工作或生活中的問題就會慢慢的浮出水面。這時的局面會令我們非常主動，因?yàn)橐灰鉀Q問題是客戶的事情。

建議

不要一味地從自己產(chǎn)品的角度去說服潛在客戶。幫助客戶找到問題所在，挖掘沒有完成的價值。

3.3電話情景 “你發(fā)過來的資料我看了，還有更詳細(xì)點(diǎn)的嗎”

在電話銷售中，引導(dǎo)客戶發(fā)現(xiàn)他們自己的需求不能通過發(fā)送資料這種被動的方式去實(shí)現(xiàn)，而是需要主動出擊。當(dāng)客戶提出還需要資料時，你要有堅(jiān)定的信念：資料不能幫你解決問題，你必須引導(dǎo)客戶，而不是被客戶牽著鼻子走。那么，方法何在？

溝通策略

只有提出高質(zhì)量的問題，我們才能知道客戶的需求。所謂“銷售在問不在說”，通過在電話中提出高質(zhì)量的問題，將客戶的需求抽絲剝繭般展現(xiàn)出來，這才是探詢客戶需求的關(guān)鍵。

可惜，很多銷售人員不會提問題，也沒有意思去提問題。他們只會說，只會喋喋不休地介紹他們的產(chǎn)品。

銷售行業(yè)的箴言：能用問的就絕不用說的。多問少說永遠(yuǎn)是電話銷售的黃金法規(guī)。我們一定要問對問題，問“有效的問題”。

3.4電話情景 “目前我還沒有想過這方面的事情”

所謂開放式問題，就是指為了引導(dǎo)對方自由發(fā)言而選定的一些問題，客戶的回答不受限制，通常會用到“什么”、“那里”、“怎樣”、“為什么”等詞語；而封閉式的問題則是將客戶的回答限制在某個范圍內(nèi)，它通常會用到“是不是”、“會不會”、“對嗎”等詞語。

開放式提問可以使客戶打開話匣子，說出自己的狀況、問題、想法、感受或者顧慮。但是，沒有人（特別是中國人）愿意在自己不熟悉的人面前坦白自己，電話營銷人員一定要在與客戶相互熟悉并且建立了信任關(guān)系之后，才開始使用開放式提問。

封閉式提問適合用來建立客戶關(guān)系。它的話題范圍窄，回答起來比較容易，陌生客戶很容易參與。并不是說所有的問題客戶都會參與，電話營銷人員所提的問題一定要對客戶有利而不是對客戶產(chǎn)生威脅。當(dāng)然，你的封閉式提問最好能夠激起客戶的好奇心。

還有一個屢試不爽的小技巧和大家分享：在探詢客戶需求時，用“我能提一個問題嗎”這樣的問句對引起電話那端的客戶的興趣非常管用。當(dāng)我們這樣問時，很少有人會拒絕，因?yàn)樗麄兒芎闷嫖覀兊降资菃柺裁?，這樣我們就有機(jī)會繼續(xù)跟客戶談下去了。

四、產(chǎn)品介紹

4.1電話情景 “產(chǎn)品介紹都是千篇一律的規(guī)格、成分、功能和特點(diǎn)”

溝通策略

因此，在介紹產(chǎn)品時，銷售人員是否能將規(guī)格、成分、功能和用途等產(chǎn)品自身的屬性轉(zhuǎn)化成滿足客戶需求的好處，將直接決定客戶對產(chǎn)品的關(guān)注程度。

那么，如何將解說產(chǎn)品的特性轉(zhuǎn)化為向客戶闡述利益呢？這里介紹一個產(chǎn)品解說的FAB法則：

F:Feature特征，指產(chǎn)品所具有的獨(dú)特性。及時、準(zhǔn)確、全面

A:Advantage優(yōu)點(diǎn)，指產(chǎn)品可以幫客戶做什么。采集終端數(shù)據(jù)（銷量、庫存、生動化指標(biāo)、臨期等）、竟品數(shù)據(jù)、人員管理。B：Benefit利益，指客戶在某種需求正是產(chǎn)品的優(yōu)點(diǎn)可以滿足的。降低終端運(yùn)營成本，提升終端運(yùn)營效率，提升市場反應(yīng)力。

FAB銷售法則揭示了介紹產(chǎn)品的三個層次，這三個層次間的遞進(jìn)關(guān)系充分體現(xiàn)了電話銷售人員對客戶需求的關(guān)注，要用好FAB產(chǎn)品介紹法，電話銷售人員需要掌握以下三個原則：

1、FAB信息量不能過大。

信息量過大就會分散客戶的注意力，導(dǎo)致客戶對產(chǎn)品的認(rèn)識發(fā)生混亂。

2、FAB講的是一個基本事實(shí)。

我們所用到的介紹法說的是 一個基本事實(shí)而不是主觀判斷。這個事實(shí)是簡明的，而且是非?？尚诺摹?/p>

3、優(yōu)點(diǎn)（Advantage）是特征（Feature）和利益（Benefit）之間的聯(lián)系。這個連接非常關(guān)鍵，它告訴客戶產(chǎn)品的特征（Feature）為什么能夠具備利益（Benefit）.建議

別一個勁地告訴顧客你的產(chǎn)品是多么的了不得，顧客想聽的是你的承諾。不要為介紹產(chǎn)品而介紹產(chǎn)品。

第三篇：房地產(chǎn)銷售秘籍

第一章

資源開發(fā)經(jīng)典話術(shù)

讓房東感到你說話的意思是替他考慮的。不給客戶過多砍價的機(jī)會，另外給房東展示我們公司有很強(qiáng)的消化能力。是這邊的社區(qū)專家！

資源開發(fā)經(jīng)典話術(shù)

一． 房源開發(fā)（洗盤、上門、短信網(wǎng)絡(luò)、切客戶、專介紹、廣告、侯守、展牌等）

1.洗盤（打樓盤電話的方式）

A：您好，打擾一下，請問您XX園的房子有考慮出售嗎？（詢問式）

B：您好，請問您XX園的房子賣出去的了嗎？（最直接的問）C：請問您最近在XX園有房產(chǎn)方面的需求嗎？（幫助式咨詢）D：請問您XX園的房子350萬還能便宜嗎？（套房源）

E：您好，打擾了，我是XX房產(chǎn)公司的，現(xiàn)在我們手上有一個客戶，就想要咱們這種戶型的房子，不知道您是否有意出售（客戶是一次性求購）（注：要了解打電話這戶的戶型）

F：我是XX物業(yè)的調(diào)查員，我現(xiàn)在調(diào)查一下本園區(qū)房子的出售或出租情況，以方便園區(qū)管理，請問您現(xiàn)在有考慮出售或出租嗎？（以物業(yè)身份）G：我是XX房產(chǎn)公司的XX，我專門負(fù)責(zé)XX園區(qū)的二手房交易，請問您在這方面需要咨詢的嗎？（以專業(yè)咨詢）

H：現(xiàn)在XX園剛出來一套非常超值的三居，單價僅售*****元，請問您現(xiàn)在考慮換房嗎？那您XX園的房子考慮賣嗎？（引導(dǎo)換房）

I：我聽南門那小伙子（保安）說你家房子在賣，我是個人購房，現(xiàn)在能看房嗎？（一般用手機(jī)打，口氣深沉一些）

J：您好，我是XX房產(chǎn)公司的某某，請問您現(xiàn)在考慮在XX區(qū)購房嗎？ K：您好，我是XX，這邊XX園剛出來一套非常超值的三居，**平米，僅售**萬，業(yè)主非常急賣，請問您下午六點(diǎn)有空來看房嗎？

L：您好，有一位張先生（虛擬的）介紹說您XX園的房子考慮出售，我這里有一個客戶很有意向，想看看房子，請問六點(diǎn)方便嗎？那您是考慮換房嗎？

M： 您好，請問咱房子現(xiàn)在多少錢？

N： 您好，我看見網(wǎng)上您的房子考慮出售，現(xiàn)在還出售嗎？我?guī)湍怯浺幌?O：您好，您之前您說的房子考慮出售，現(xiàn)在考慮的怎么樣了？什么時候方便看？

P：您好，我這有個非常準(zhǔn)的客戶，就想要您家房子這樣的戶型，價格高點(diǎn)沒關(guān)系，您考慮出售嗎？（注：要了解你打電話這戶的戶型）

Q：您好，王先生，打擾了，您的房子還賣嗎？我有一客戶找了很久就想要咱們這個小區(qū)的房子，不知道現(xiàn)在您的房子是什么情況？

R：您好，昨天我客戶看的挺好，您跟姐商量好了嗎?您看這個價格合適嗎？（引出房東）

A、您好，請問您家的房子下午4點(diǎn)可以看嗎？（用于引出在賣的房子，如果房子說可以看，那就再重新準(zhǔn)確的落實(shí)房源信息）可以說：我和客戶介紹后，客戶很感興趣，并要了解房子的準(zhǔn)確面積。B、您好，我在網(wǎng)上看到咱們XX園區(qū)的房子有出售，請問今天幾點(diǎn)方便看一下？ C、您好，我是您家樓下的租售部的，現(xiàn)在有客戶想買您家的房子，能接受市場價，您有考慮出售嗎？

2、開發(fā)房源短信

A、話術(shù)：您好，我現(xiàn)在有客戶就想考慮買咱們這個小區(qū)您這樣戶型的房子，絕對能接受市場價，您有考慮出售嗎？全款買房。（外地過來的，而且注意要對你發(fā)的這個小區(qū)戶型熟悉）

B、話術(shù)：本人因資金有限，段時間內(nèi)求購本小區(qū)住房一套，合適即可。如有房子出售,聯(lián)系XXXXXXXXXX C、話術(shù)，您好，我這客戶很有誠意想在本小區(qū)賣套三居室，（可寫你小區(qū)主打戶型、或?qū)懱走m合老人小孩住的房子、口語化一些）價格合適可全款購房！D、收集出租房源：

話術(shù)：您好，我是XX房產(chǎn)公司的資深經(jīng)紀(jì)人，目前手上有一批固定租客，如果您的房子考慮出租或租期快到的，請您把起租日期和租金發(fā)到我的這個手機(jī)上，我會幫您及時出租房屋的！

3、業(yè)主各種反應(yīng)如何應(yīng)對

1）誰跟您說我賣房子，我沒說過賣啊

A、話術(shù)：不還意思，打錯了（業(yè)主語氣比較兇的）B、話術(shù)：咱家的房子不是一直都在賣嗎？（語氣肯定）

C、話術(shù)：以前我給您打電話說出售，現(xiàn)在回訪一下，考慮的怎么樣？（混淆他之前的記憶）D、話術(shù)：那XX先生您看價格高出您的考慮出售嗎？（試探是否是價格因素）E、話術(shù)：現(xiàn)在市場非常不錯啊，客戶也非常多，您的戶型現(xiàn)在也非常熱銷啊，是賣房子的好機(jī)會（提高他房子的稀缺度，刺激興趣點(diǎn)）2）詢問的房東，現(xiàn)在就想了解一下市場

A、話術(shù)：現(xiàn)在市場非常適合賣房子，而且出來看房子的客戶也比較多了，現(xiàn)在國家的政策也非常有利于二手房的銷售，以后什么房價誰也說不準(zhǔn)，現(xiàn)在賣房是最合適的，大哥您還不抓住這機(jī)會啊？ 3）態(tài)度惡劣（房東罵人，掛電話，要打110的）

直接掛斷，不要猶豫。（經(jīng)紀(jì)人內(nèi)心別受傷害，把心放寬一些這是對自己的一種鍛煉）

4）考慮出售的房東

A、現(xiàn)在我的房子可以賣多少錢，市場怎么樣？（采取講案例的方式降低房東的內(nèi)心期望）

話術(shù)：我們昨天剛成交一套這個小區(qū)的房子，150萬（低于市場價），目前手上也有差不多能接受這個價位的客戶（可以看出房東對市場的了解程度）房東會說：怎么賣的這么低??？那您看我家的房子那賣多少錢啊？那我能不能過去看看您的房子，因?yàn)槊總€房子的戶型、朝向、景觀、裝修和房子的耗損程度不同價位也有高低，以我們的經(jīng)驗(yàn)可以先給您個參考價位或者咱們商定價格！您有沒有這個心理預(yù)期啊，要不我?guī)湍怯浺幌掳?(這樣的房子一定要爭取第一時間看房，和房東見面談能讓房東加深對你的影響，更要爭取獨(dú)家)

B、那您看我家的房子多久能賣出去啊?

話術(shù)：照您現(xiàn)在的價格，高于市場價格就得賣一段時間，如果您的房子符合市場價，看房方便，我相信現(xiàn)在的市場，很快就會給您賣出去，而且現(xiàn)在出來看房的客戶相對多一些。憑我們公司在北京這邊的知名度應(yīng)個應(yīng)該沒問題的！另外看房時間咱們要多配合啊。

4.打洗盤電話時如果被業(yè)主問起“電話哪里來的？”

A、網(wǎng)上下載的，哪個網(wǎng)？軍港房源網(wǎng)上的，具體的我也不知道了，我是隨便打的。（把視線轉(zhuǎn)嫁到虛有的第三方上）

C、裝傻，被問之后要說：您是王先生嗎？您是XX小區(qū)的嗎？故意報假的姓氏和小區(qū)，降低疑慮說是自己打錯了。

5.上門或看展排櫥窗，櫥窗接待房源。

A．思路：直接報，登記房子產(chǎn)權(quán)，面積，價格，門牌號，聯(lián)系方式，看房時間，爭取當(dāng)場看房機(jī)會，和業(yè)主做進(jìn)一步溝通，加深感情。

話術(shù)：XX先生，是這樣的，我有個老客戶非常有誠意，已經(jīng)在我手里買過兩套了，但是一直還在找這樣的戶型，聽您介紹之后，我感覺他可能會定您這套，我想先去您家看看房，以便我更好的和他介紹您的房子，一般我看好他都會考慮的。

B．思路：了解市場情況，可買可租型的，一定給業(yè)主信心，讓他知道現(xiàn)在市場好，好賣且價格高，比租房賺的快，舉例說明某投資戶倒房，幾年賺了多少，如多 有超值的房子可以再推給他，讓他換房子，賺差價，順便了解門牌號，房子的具體情況，聯(lián)系方式。

話術(shù)：您的房子要是拿出來出租回報會很少，現(xiàn)在這個市場非常好，好房子能賣個不錯的價格，比租房子劃算多了，我前兩年幫一個客戶炒房子，就兩年她賺了100多萬呢，到現(xiàn)在還給我介紹客戶呢，您要是有閑置的房子也可以這樣做，就現(xiàn)在的市場出來超值的房子那就是賺！我建議您也可以試試，有超值的房子我給您發(fā)短息，您的電話是XXXXXXXX（順勢引出電話）

C.買房身份不明，可能是業(yè)主冒充客戶探價，也可能是客戶冒充業(yè)主，這要憑經(jīng)紀(jì)人的明銳度來判斷真?zhèn)?。（分析：一般來說業(yè)主冒充客戶的會問特定的戶型要是買大概要多少錢啊？）注意：這是一般會問的非常具體。如：南北通透三居，高層的，裝修比較好的，沒怎么住過人的，買要多少錢呢？

客戶冒充業(yè)主的比較少，也有可能是租戶冒充業(yè)主前來咨詢。

宗旨是：要含糊的回答。話術(shù)：至于價格那要看房子后才能定下來，根據(jù)配套不同，裝修標(biāo)準(zhǔn)也有高低，房子的耗損程度這些都不一樣，價位會有不同，您是要買房還是要賣房呢？或者，大哥您要是賣房我?guī)湍u個不錯的價格，要是您買房我也能幫您買到合適的房子。

D.思路：可能是剛跟這別的公司看過的房的客戶，如果客戶沒有保護(hù)房源的意識時也可以從客戶口中把房源套出來。

話術(shù)：XX先生您在這邊都看過什么樣的房子啊？（主要是聽他說看過哪里的房子，然后相應(yīng)的報價）

6.敲門（要注意說話的語氣，要隨和。）

1）話術(shù)：您好，不好意思打擾您了，我是XX房產(chǎn)公司的經(jīng)紀(jì)人-----這是我的名片，院里阿姨說您的房子可能考慮出售？我這正好有一客戶想要這樣的房子，您打算賣多少錢呢？

2）話術(shù)：您好，不好意思打擾您了，我是咱們樓下的房產(chǎn)公司的，我?guī)Э纯蛻艨丛奂覙窍碌姆孔?，但是業(yè)主有事耽擱了，客戶馬上就要到了，您的房子方便讓我們看一下嗎?客戶就要這樣戶型的房子，價位可以商量。

3）話術(shù)：您好，我這有個客戶說看過您的房子，比較滿意，特意委托我過來落實(shí)一下細(xì)節(jié)。

4）話術(shù)：我在樓下看到有中介帶看您的房子，正好我這也有這樣的客戶，我想先了解一下您家的房子？

注：如果這是房主對你的話有比較大的異議，態(tài)度不是很好時，要及時表現(xiàn)的很困惑，是不是弄錯了，最好是表現(xiàn)出實(shí)在是不好意思打擾了！

7．精耕社區(qū)保安，物業(yè)

A．裝無奈，求情，都是出來打工的真是不容易啊。

B．買點(diǎn)煙酒，賄賂一下

C．找一個小區(qū)的老客戶過來接

D．不著急進(jìn)，就天天和保安聊天，建立同情心，搞關(guān)系

8，房東說可賣可不賣（給房東信心）

思路：經(jīng)過去年一年的時間，積累一些可以買房的誠意客戶，而且現(xiàn)在又是個賣房的好時機(jī)。如果出租的，就舉例說出租和賣房的回報有很大差別。

1）話述：XX先生，您好，現(xiàn)在市場非常不錯，非常適合賣房子，去年也積累了一些有誠意的客戶，現(xiàn)在我這就有客戶想要那樣的戶型，價格都好商量，現(xiàn)在賣肯定能賣個好價錢，是出手的好機(jī)會，XX先生，您考慮賣什么價位呢？

2）話術(shù)：XX先生，您的房子假如出租的話，回報也不高，短期內(nèi)也不會有增幅，長期也說不好，就目前來講您當(dāng)時買的價漲到現(xiàn)在的比例不能保證以后也是這個比例上漲，所以您看現(xiàn)在市場比較好，就把房子出手，可以做別的投資，以后的市場誰也說不好，XX先生您覺得呢？

9，房東先買后賣

思路：和房東講清楚先買后賣您比較被動，時間上根本掌握不好，如果想要同步的話那肯定要有一方會吃點(diǎn)虧的，可以先賣個好價，拿到錢后選房的時間和面都比較寬裕。

1）話述：姐，如果您先買再賣，先買的房子需要房款，再賣您的房子時就不會賣個好價錢，如果您現(xiàn)在把房子賣了，現(xiàn)金在手，就可以買到比較中意的房子。

2）話術(shù)：（推薦套性價比超高的房子，但是房東首付要求高，業(yè)主急售，急用錢），現(xiàn)在市場非常適合賣，如果現(xiàn)在您把房子賣了，不僅能賣個好價錢，只要您的錢到位我們盡快給您買到一個更合適的房子，而且我們公司對這邊的社區(qū)非常專業(yè)，有大量的房源參考。您就放心吧！

如何找業(yè)主資料？（針對沒有業(yè)主資料的小區(qū)或業(yè)主資料沒有及時更新的樓盤）方式：以燃?xì)夤净蜃詠硭镜拿x在業(yè)主的門上貼條，留下自己的聯(lián)系方式讓業(yè)主把房間號及所要查的數(shù)字發(fā)到自己的手機(jī)上〈所留號碼一定是干凈的〉

如：自來水公司收費(fèi)單

今天上門查水表，家里沒人，請?jiān)趲滋栔皩⑿^(qū)名稱，門牌號及水表數(shù)字發(fā)到1391088*****。謝謝！

二、客源搜集

1、網(wǎng)絡(luò)

A：網(wǎng)絡(luò)上的客戶問房子現(xiàn)在還有沒有，無論有沒有都要說有。然后斡旋，具體話術(shù)如下：

1）話術(shù)：業(yè)主出差在外地，過幾天回來就能看，放逐一回來我第一時間通知您看房，您的電話13……（順便留下客戶的電話）

2）話術(shù)：現(xiàn)在真有客戶和房東談著，我就問問談的怎么樣了，然后給您回話，您的電話13……（順便留下客戶的電話）

B、說明房子情況，問看完后能否馬上就定，看房特別不方便，提高珍惜度，了解買房的誠意度，話術(shù)：XX先生，這個房子是非常稀缺的戶型性價比超值，已經(jīng)有兩個客戶下定金了，房主從浙江趕過來呢，要是您感興趣我再爭取下看能不能看房，看好的話您可以定這個房子。（非常堅(jiān)定的語氣）

C、思路：告訴他現(xiàn)在有好多客戶正在看，讓客戶馬上過來看，試探誠意度，如果真的過來就假談，告訴他有客戶看的差不多了催他快點(diǎn)，再告訴他正在談，客戶到了讓他等結(jié)果，這樣既能試探誠意度，又能提高珍惜度并且還能與客戶見面，讓他對自己印象深刻，還能徹底了解需求。

話術(shù)：XX先生，您打這個電話真是太巧了，現(xiàn)在已經(jīng)有四五個客戶正要去看房，您馬上過來，這個市場好房子不等人的，我建議您方便的話就帶定金，看好了就馬上直接定下來，我在這等您！

D、思路：就是說房子在，現(xiàn)在很多客戶在看，叫他馬上過來看。如果客戶過來了，就說房東已經(jīng)被別的公司公司叫走簽合同了，然后和客戶建立信賴，引導(dǎo)別的房子。

話述：XX先生，咱們來的稍晚了一些，我們一直在留房主，可是房主沒看到客戶也不愿意多等，就被別的公司叫去簽合同啦，XX先生真不好意思！您稍等，我再帶您去看幾套不錯的戶型。

E、思路：如果房子沒有了，就說房子還在，但是房子有缺點(diǎn)，斜頂，有遮擋，沒有產(chǎn)權(quán)證并要求全款，先穩(wěn)住客戶，在推薦其他的房子。

話術(shù)：XX先生，這個房子還在，不過和您說實(shí)話，這個房子有個窗戶是有遮擋的，價格雖然便宜但只業(yè)主要求客戶能一次性付款，我倒是還有幾套比這個好些的，我還是帶您看那幾套吧，您看您今天下午5點(diǎn)您方便過來嗎？正好可以看房。

F、思路：坦誠交代，說網(wǎng)絡(luò)上的價格是給業(yè)主看的，因?yàn)樽罱袌鎏?，業(yè)主經(jīng)常漲價。具體房子的情況，要客戶過來了解。

話術(shù)：XX先生，和您說實(shí)話吧，網(wǎng)上的那些報價都是給房主看的，最近市場太好導(dǎo)致房主經(jīng)常漲價。我建議您還是過來看看，我?guī)湍敿?xì)的介紹這邊房子的情況！

2．上門接待 1），櫥窗的房源沒有及時更換。

A．話術(shù)：現(xiàn)在房源賣的太快，櫥窗房源的更新速度跟不上現(xiàn)在房價的上漲速度。（思路：體現(xiàn)現(xiàn)在市場火爆，很多房子剛出來就被定了）B．思路：直接推薦性價比高的房子。

話術(shù)：XX先生您好，我們剛剛新出一套~~~（介紹超值房子）

C．思路：告訴他有這套房子，但看房不方便，讓客戶留下電話，約好了給他電話。

話術(shù)：XX先生，這套房子昨天剛剛看完，房子非常不錯，（可以適當(dāng)?shù)拿枋鰞?nèi)部），只是今天沒有提前約房東，所以暫時還看不了，這樣吧，我晚上約好房東后給你電話（或短信），您的電話是13~~~~ 2）。客戶不留電話

A．思路：要說房子非常好，只是看房時間不好確定，盡量要留下電話，一旦約好第一時間通知他。

話術(shù)：XX先生您不知道，這套房子是我們的主推房源，全公司的經(jīng)紀(jì)人都在帶客戶等著看房呢，只要我這邊確定好看房時間，我第一時間通知您，您的電話是13~~~ B．思路：講故事，上次也有個客戶，沒留電話，但過了兩天就出了一套特別好的房子，第二天就賣了。可沒過兩天他就給我電話，告訴他此時很懊惱。

話術(shù)：XX先生，買房子這事是大事呀，您不知道，上次我一個客戶想要看房，結(jié)果他光給我一個家里的座機(jī)，第二天出來的好房子就是他想看的，結(jié)果聯(lián)系不上，最后那個客戶打過來知道房子被賣了后，很是懊惱，現(xiàn)在這市場說不準(zhǔn)哪天就出來個好房子，我看您還是留個電話吧，要是您不方便我先給您發(fā)個短信，您的電話是13~~

C：思路：告訴客戶我們是一對一的服務(wù)，不會泄露號碼給其他公司的。

話術(shù)：XX先生，您放心，我們是做中高端服務(wù)品牌的，對客戶都是一對一服務(wù)的，絕對不會出現(xiàn)私自泄露客戶資料的情況。

（3），客戶上門具體的問一套房子的價格或情況（那說明已在外中介看過此房）

思路：報底價或更低的價格，取得客戶的信任。然后再深入了解是否喜歡這套房子。從而現(xiàn)場促成，例如：客戶說你們這有、、、、、、、（描述房子的具體情況）樣的房子嗎？現(xiàn)在房子的底價是多少？

話術(shù)：XX先生，您說的這套房子我們也有，而且房東和我們店里的小劉關(guān)系非常好，最早也是在我們這邊賣的，現(xiàn)在其他公司都打聽到這房，但是房東和小劉說，沒事我給其他公司報的價格都比較高，你就專心給我賣就好了。大哥，這房子現(xiàn)在的底價是100萬，（一定要比別的公司報價低個2、3萬）房東說看好了就能談，我感覺大哥很有誠意，要不這樣吧！我們現(xiàn)在把房東約來，咱們和房東見面談?wù)劊繓|見到我們小劉帶的客一定很好談！XX先生您先到里面休息一下。

三．房源跟進(jìn)

跟進(jìn)項(xiàng)目-------價格

看房時間 鑰匙

租戶 流程

1、房價高

思路：告訴業(yè)主自己非常努力的推薦找客戶，但客戶同事都說價格有點(diǎn)高，不過來看。這樣反復(fù)多次的給業(yè)主電話

話術(shù)：XX先生，我們公司的經(jīng)紀(jì)人都在給所有的客戶推薦您的房子呢，真的，您是不知道，客戶普遍反應(yīng)說您的房價比較高，都不來看房子，您說我該怎么辦??？！

2、不讓看房

1）、業(yè)主說現(xiàn)在沒時間，不讓看房

思路：天天給他打電話，告訴他自己找了幾個客戶，但看不了房子，客戶都買了其他的房子了，可惜。賣房就必須讓客戶看房。

話術(shù)：XX先生，您看看啊，我這幾天一直都在給你打電話啊，為的就是帶我們手里比較準(zhǔn)的客戶看房，客戶被我們約過來都是帶著定金的，沒看到您的房子，結(jié)果看了別的房子，感覺不錯就給定了，我們還在積極主推您的房子呢，客戶都是很有誠意的，您既然賣房子那就讓客戶看一下房子啊。要不這樣吧，我們把客戶都集中約到一個時間段帶過去，您明天準(zhǔn)備一個時間段好讓我們集中帶看，這樣既不會耽誤您的時間，也有利于我們提高客戶的購買熱度！您看明天下午3點(diǎn)可以不？

2）、租戶不讓看

A：思路：和租戶建立關(guān)系，告訴他不用害怕搬家，客戶就是投資的，買了以后還會繼續(xù)租給他?？赐攴?，送點(diǎn)東西表達(dá)心意。

話術(shù)：（租戶）X姐您放心好了，這個客戶買這個房子也是投資，正好您也住在里面一直租給您啦。他還省事再找租戶了呢，俗話說：買賣不破租賃！您就安心住在里面好了。正好您今天在家（或者說：那您看今天下午6點(diǎn)您在不在家），我們客戶就上去打擾您一下看看房子。謝謝您啦！

B:思路：直接去敲門，告訴租戶說樓上的房子賣，看不了，幫忙看一下他家里的戶型。

話術(shù)：（租戶）X姐您好，我是XX房產(chǎn)的，這是我的工作證。我們本來約的是樓上的房子看，客戶都來了，可是那個房主有事給耽誤了，能不能麻煩您一下，借您的房子看以下戶型就好，不會打擾您太長時間，2、3分鐘就好，謝謝您！

3）鑰匙

思路：給業(yè)主講故事，臨時上門的客戶很多，都很有誠意，要是看房不方便很影響賣房，也許會錯失很多不錯的客戶呢！

最常見的就是房東不給：不行，鑰匙放到你們那里我不放心，房子那么多錢萬一丟點(diǎn)什么呢，再說了別的中介看房也不方便！

話術(shù)：XX先生是這樣的，我們公司有正規(guī)的鑰匙委托書，該有我們公司的公章，我們公司有很多鑰匙（可以把店里的鑰匙展示房東看），這樣也方便我們平時帶客戶看房子，您看像您這樣的成功人士基本上都比較忙，看房每次都得麻煩您呢。如果您把鑰匙放在我們這，不但可以節(jié)省您的看房時間，也可以讓我們盡快找到有誠意的客戶，這樣可以提高工作效率，我們公司在本區(qū)域內(nèi)有十幾家直營店面，經(jīng)紀(jì)人有上百人，而且所有的房源都是共享的，有鑰匙的房源更是要店長到各個店去推薦呢，各個店也非常重視有鑰匙的房源，都是優(yōu)先賣的也是最快的！您看呢？

XX先生還有就是，鑰匙希望您不要放太多家，如果很多人都有鑰匙，到時看完房沒有關(guān)窗就分不清楚誰有責(zé)任啦。您就留我這一把，我們看房都是穿鞋套的，定期個您做保潔，其他公司來看房我也會配合他的。您放心就是了。

4）、獨(dú)家（和房東說）

思路：讓房東感到你說話的意思是替他考慮的，不給客戶過多砍價的機(jī)會，另外給房東展示我們公司很有強(qiáng)的消化能力，是這邊的社區(qū)專家！

話術(shù)：XX先生，您好，您的房子報的中介多了，客戶看中房子后就會挨家挨戶的問，并讓每個公司都砍您的價格，誰價最低，就會去誰家成交，這對您是多大的損失啊！我們就很難幫您賣個好的價錢，我們是這個社區(qū)的專家，做的也是最專業(yè)的，我們的客戶也是最多的，我們也是中介做的最棒的，這個小區(qū)80%的房子都是我們賣的，我們給您買一段時間看看？

第四篇：如何感動客戶

如何感動客戶

? 寫文章要求以情動人，能留傳千古的文字都是情蘊(yùn)深藏的。想來也是，這世間萬象看似紛繁，到末了都只陷入一個“情”字。大凡有大成就的事業(yè)或個人，仔細(xì)端詳都能看著“情”的脈絡(luò)。

以前看過《蒙牛內(nèi)幕》，雖然滿紙委屈，但有一點(diǎn)還是讓我印象深刻，蒙牛成在哪？不是它的策劃、不是它的產(chǎn)品，而是牛根生的“情”商！“情”用到最佳也是商器！而且是最利的商器！

道理其實(shí)也淺顯，這世間的主宰是人，所有的幻象都因人而生，物質(zhì)的、精神的莫不如是。而主宰人的是什么？“情”也！有“情”才能廣大、才能久遠(yuǎn)。

老子說：大音希聲，大象無形。營銷是什么？還不是做人的工作，所以當(dāng)然也得以“情”入手！寫書的和讀書的都糾纏于營銷的“形”，沒有去關(guān)注營銷的“神”，所以得到的也不是老子所說的“大象”。

人都是有血有肉的感情動物，客戶也是如此，有些客戶表面可能很冷漠，你一次兩次三次拜訪他都不合作，但是或許你再堅(jiān)持一下就能成功，客戶可能不光在比較你的產(chǎn)品，更是在考察你的人品，所以要學(xué)會用情感去感動客戶。你能感動客戶，就是成功了一大半?？蛻羰峭ㄟ^“情”來感動的，通過感動銷售，獲得定單。下面舉幾例大家分享。

案例一：

前年5月份，去拜訪安徽六安一家比較大的化妝品專賣店，我奉上名片，說明來意，老板立刻就說：“你們這些化妝品都很一般，其他廠家也都有，要什么產(chǎn)品我會去公司拿，我還很忙，如果沒什么事，你就先回去吧?！本瓦@樣碰到個軟釘子，我不甘心。下午再去拜訪，我?guī)闲《Y品，進(jìn)去之后，我看到很多顧客，于是我就坐在一旁等他忙完，在他忙完時候，我已經(jīng)等了一個多小時，老板有點(diǎn)不好意思，于是招呼我坐下來。就這樣，我們聊開了。在聊天中，我捕捉到一個很重要的信息，他有個兒子那年高考，這一點(diǎn)我牢記在心中，接下來每次拜訪時，我的重點(diǎn)都放在他兒子上，總會問他兒子的情況怎么樣？營養(yǎng)跟得上嗎？情緒穩(wěn)不穩(wěn)定？現(xiàn)在模擬考試考得怎么樣？老板很高興，每次都聊得他戀戀不舍才把我放回來。全國高考分?jǐn)?shù)出來那天晚上，老板第一個打電話告訴我說：他兒子考了590分，與我共分享這個消息。我也很高興的告訴他，謝謝你，這是你給我的最好消息”。最終這個店拿下來，老板首次進(jìn)貨一萬元。

銷售工作是一個很細(xì)致也很系統(tǒng)的工作．它需要我們有投入意識．投入我們的時間服務(wù)客戶，投入我們真誠的心去感動我們的客戶。

案例二：

一次，去安徽蒙城做業(yè)務(wù)，到當(dāng)?shù)匾患疑庾詈玫幕瘖y品專賣店拜訪店老板，這個老板姓劉，也是銷售出身，并且有個小兒子。恰巧，當(dāng)時店老板在店里，當(dāng)時通過當(dāng)?shù)嘏笥盐液唵蔚慕榻B了自己并把名片給了他，并沒有直接談合作的事情。晚上在我們一起吃飯的時候我慢慢的觀察這個劉老板有些什么愛好，知道了他很愛他的小兒子。

第二天中午我直接上他家去找他了，因?yàn)樯习鄷r間去的話肯定效果不好，我當(dāng)時并沒有買什么禮品，只拿了一些產(chǎn)品介紹的畫冊。因?yàn)槲夜烙?jì)第一次上門拜訪不一定會定貨，畢竟我和他還不是很熟悉。果然第一次去他沒有定貨，但是他還是很客氣，而且我認(rèn)識了他們家的小男孩，很調(diào)皮，很喜歡玩模型玩具車，這起碼也是一種收獲。

我決定第三天再去，這次我花了100多塊錢給劉老板的兒子買了一個玩具車。這次我是晚上去的，他們家的人很熱情的接待了我，特別是他們家的小孩老叫叔叔叔叔的，很喜歡我給他買的玩具車。劉老板看到他的兒子這么高興，就主動說把你定貨單給我看看，當(dāng)時就定了差不多3000元的貨，并且以后一直合作的很好。

案例三：

一次拜訪合肥的一家化妝品專賣店，這個店主是女性。第一次去被趕了出來，第二天再去，女老板態(tài)度比第一天好多了，下班時，她叫我把產(chǎn)品畫冊和價格表留下給她看看，讓我改天再去。我知道她又在敷衍我。但又無計(jì)可施。過了三天，我準(zhǔn)備又去，但是這次我怕她覺得我不尊重她，就先給她打電話，哪知道一打電話，她電話停機(jī)了。突然我靈機(jī)一動，這不正是一個好機(jī)會嗎？我為什么不先給她交電話費(fèi)呢？想到這里，我毫不猶豫的跑到移動營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)去幫她交了100塊的電話費(fèi)，接著我就馬上給她打電話，我說王老板，我是XX化妝品公司銷售員張學(xué)輝，前幾天您叫我過幾天再聯(lián)系您，我剛剛給您打電話您電話停機(jī)了，您工作很忙，為了不給您的工作帶來不便，所以我給您交了100的電話費(fèi)，請問您今天有時間嗎？王老板一聽，可能是有點(diǎn)感動，便讓我過去。很快，5000元的定單拿下了。

案例四：

有些客戶不是去一下就能夠合作，有的還需要持續(xù)拜訪，跟進(jìn)。

記得在六安的舒城和霍邱有兩家客戶，我跟了一個多月才終于合作。通過第一次拜訪，感覺有意向，客戶也都很精明，他們都在比較，沒有給出明確意思說做不做，我想一定要跟進(jìn)去。于是便經(jīng)常電話拜訪，拜訪的時候不是很直接的談合作的事情，而是去關(guān)心客戶，關(guān)心客戶的生意，生活等等，讓他感覺到你這個人是個可以交的朋友，那么第一步便成功了。于是接下來便通過短信來“進(jìn)攻”，經(jīng)常發(fā)些祝福的短信和問候的短信過去，要讓讓客戶腦海里天天有你，那么你離成功就很近了，終于在電話和短信的問候祝福下，一個月后單子拿下來了，霍邱的老板說，是因?yàn)橛X得我人不錯，才愿意做我們產(chǎn)品。

在很多業(yè)務(wù)員的觀念里，認(rèn)為做業(yè)務(wù)就是把客戶的錢拿到手里就是最終目標(biāo)，其實(shí)這是最原始的最初級的銷售。做業(yè)務(wù)要站在客戶的角度去考慮，為顧客服務(wù)，幫助顧客去賣產(chǎn)品，指導(dǎo)顧客賣產(chǎn)品，而不是只想著回款。

我在做業(yè)務(wù)的過程中，很多客戶我是通過自己的真誠去感染了他們，而不是靠夸夸其談去說服他們的，比如象上面提到的霍邱、舒城的客戶就是通過把自己的真誠傳遞給他們，讓他們感覺到我不是在賣產(chǎn)品而是在交朋友，態(tài)度是真誠的，這樣成交幾率就很大。在拜訪宿州的一家化妝品專賣店，當(dāng)時去的時候老板很忙，正在做生意，我并沒有打擾他，而是在旁邊等待，這時候又有一業(yè)務(wù)員來送貨，由于老板無法脫身，業(yè)務(wù)員就把貨卸在門口，于是我便幫忙把貨搬進(jìn)店內(nèi)。我覺得這只是小事一樁，沒想到卻被老板看在眼里，于是待老板忙完之后，我去談的時候，老板很爽快的便答應(yīng)做我們產(chǎn)品。事后老板告訴我，說因?yàn)楦杏X我很有禮貌，而且主動幫助搬東西，很勤快，也很能為客戶著想，善于為客戶服務(wù)，這一點(diǎn)感動了他，這也正是能夠合作很重要的原因之一。

通過以上幾個本人親身經(jīng)歷的案例，我們可以看出，其實(shí)銷售賣的不光是產(chǎn)品，還有服務(wù)、人品、銷售員的個人魅力等。銷售員，你的長相可以不帥，你的口才可以不是很好，但是你要會動情，要會感動客戶，要善于抓住客戶的需求，善于抓住感動客戶的點(diǎn)，如果你能讓客戶“淚流滿面”，還有做不成的業(yè)務(wù)嗎

進(jìn)門問聲好,笑臉相迎.跟客戶介紹公司的簡介.主動搬貨,小心輕放.離開時,跟顧客說:“請你放心,準(zhǔn)時送到.”

第五篇：陳安之銷售秘籍

找到顧客購買的關(guān)鍵點(diǎn)(陳安之 找到顧客購買的關(guān)鍵點(diǎn) 陳安之)陳安之 一般推銷員時常犯的一個錯誤，一般推銷員時常犯的一個錯誤，就是沒有跟他的產(chǎn)品 談戀愛。談戀愛。我時常跟我的產(chǎn)品談戀愛，我時常跟我的產(chǎn)品談戀愛，我的產(chǎn)品指的就是我的這 些成功觀念。我相信大家一定可以想象得到，些成功觀念。我相信大家一定可以想象得到，我在分 享這些成功的觀念時一定是非常興奮的。享這些成功的觀念時一定是非常興奮的。我一定是迫不急待地想要分享給全世界的每一個人，我一定是迫不急待地想要分享給全世界的每一個人，因?yàn)槲姨矚g這些觀念了，因?yàn)槲姨矚g這些觀念了，因?yàn)檫@些觀念徹底地改變 了我的一生。所以我相信，了我的一生。所以我相信，假如你也愿意照這些方法 去做，跟你的產(chǎn)品談戀愛，肯定也會改變你的一生。去做，跟你的產(chǎn)品談戀愛，肯定也會改變你的一生。陳安之戀愛致富法則： 陳安之戀愛致富法則：找到顧客購買的關(guān)鍵點(diǎn) 有一個銷售關(guān)鍵是，每一個顧客都有一個 key buying “ 有一個銷售關(guān)鍵是，point” 也就是他會購買你產(chǎn)品的主要關(guān)鍵。也許你 ” 也就是他會購買你產(chǎn)品的主要關(guān)鍵。，產(chǎn)品的特色有十一項(xiàng)，產(chǎn)品的特色有十一項(xiàng)，可能只有一項(xiàng)對他來講是最重 要的，那個最重要的關(guān)鍵假如沒有掌握住，要的，那個最重要的關(guān)鍵假如沒有掌握住，其他的都 沒什么用。沒什么用。我記得林肯講過，他說假如我要去法庭幫一個人辯護(hù)，我記得林肯講過，他說假如我要去法庭幫一個人辯護(hù)，

要辯護(hù)七項(xiàng)，如前六項(xiàng)都沒有第七項(xiàng)來得重要，要辯護(hù)七項(xiàng)，假如前六項(xiàng)都沒有第七項(xiàng)來得重要，那 前六項(xiàng)我都讓你贏，我只要辯護(hù)最后的這一項(xiàng)。前六項(xiàng)我都讓你贏，我只要辯護(hù)最后的這一項(xiàng)。這實(shí) 在是太有道理了。在是太有道理了。陳安之戀愛致富法則： 陳安之戀愛致富法則：反復(fù)刺激顧客會購買產(chǎn)品的關(guān) 鍵 例如賣房子，假如有一對夫妻去看房子，例如賣房子，假如有一對夫妻去看房子，先生會對喜 歡游泳池的太太說，你不要讓業(yè)務(wù)員知道你喜歡，“ 歡游泳池的太太說，你不要讓業(yè)務(wù)員知道你喜歡，以免我們不容易殺價。” 以免我們不容易殺價。但若推銷員已看出太太對游 泳池的特殊喜好，那么如果先生說，“ 泳池的特殊喜好，那么如果先生說，啊，這房子漏 ”推銷員就會對太太說，“ 水。推銷員就會對太太說，太太你看看后面有這么 漂亮的游泳池。先生如果說： ” “ 漂亮的游泳池。先生如果說： 這個房子好像那里要 整修。業(yè)務(wù)員卻只顧著跟太太說，太太，你看

看，” 整修。業(yè)務(wù)員卻只顧著跟太太說，太太，你看看，“ 從這個角度可以看到后面的游泳池?！?從這個角度可以看到后面的游泳池。當(dāng)業(yè)務(wù)員不斷的說這個游泳池的事，這個太太就會說： 當(dāng)業(yè)務(wù)員不斷的說這個游泳池的事，這個太太就會說： “對！對！對！游泳池！買這個房子最重要的就是這 游泳池！個游泳池！這也就是說，一旦找到了關(guān)鍵的時候，” 個游泳池！這也就是說，一旦找到了關(guān)鍵的時候，你說服他的機(jī)率是相當(dāng)大的。你說服他的機(jī)率是相當(dāng)大的。陳安之戀愛致富法則： 陳安之戀愛致富法則：必須了解誰對你的顧客有很大

的影響力 當(dāng)然，你必須了解誰對你的顧客有很大影響力？ 當(dāng)然，你必須了解誰對你的顧客有很大影響力？因?yàn)?有些人他可能自己沒有辦法做主，他可能要問他太太。有些人他可能自己沒有辦法做主，他可能要問他太太。以前我在推銷一套菜刀就要好幾萬的時候，以前我在推銷一套菜刀就要好幾萬的時候，太太總是 會說，這么貴的東西，我不敢亂買，“ 會說，這么貴的東西，我不敢亂買，怕我先生會罵 ”所以通常我在推銷的時候，我。所以通常我在推銷的時候，盡量要先生和太太 在一起。而且一定要先生太太一起聽，在一起。而且一定要先生太太一起聽，不然我就不做 產(chǎn)品介紹，因?yàn)檫@是沒有效的。品介紹，因?yàn)檫@是沒有效的。所以你一定要了解誰對你的顧客有絕對的影響力。所以你一定要了解誰對你的顧客有絕對的影響力。假 如你不了解這一點(diǎn)，那你很難讓他當(dāng)場下決定。如你不了解這一點(diǎn)，那你很難讓他當(dāng)場下決定。永遠(yuǎn) 要記住，銷售是一種情緒的轉(zhuǎn)移，要記住，銷售是一種情緒的轉(zhuǎn)移，所以當(dāng)場沒有成交 的話，事后成交的機(jī)率非常小，的話，事后成交的機(jī)率非常小，所以務(wù)必確定所有的 關(guān)鍵人物都在場。關(guān)鍵人物都在場。陳安之戀愛致富法則： 陳安之戀愛致富法則：了解并解除顧客不購買的三個 理由 就像我剛才所提的，就像我剛才所提的，每一個人可能都有一個主要的抗 拒點(diǎn)，但是一般來講，拒點(diǎn)，但是一般來講，在銷售產(chǎn)品過程中都會有最主 要的三個抗拒點(diǎn)。比如說我時常跟別人講，要上課、要的三個抗拒點(diǎn)。比如說我時常跟別人講，要上課、

要讀書。我知道他們第一個理由是不知道看什么書啦，要讀書。我知道他們第一個理由是不知道看什么書啦，第二個理由是他沒錢上課，第三則是沒時間，第二個理由是他沒錢上課，第三則是沒時間，抽不出 空來。假如我要說服他，若我不解除這三大抗拒點(diǎn)，空來。假如我要說服他，若我不解除這三大

抗拒點(diǎn)，他們是不可能報名上課的。他們是不可能報名上課的。陳安之戀愛致富法則： 陳安之戀愛致富法則：事先把你想要給顧客的印象設(shè) 計(jì)出來 推銷本身就是行銷的一部份，推銷本身就是行銷的一部份，可是一般推銷員都是學(xué) 了推銷技巧，但是對行銷的概念一竅不通，了推銷技巧，但是對行銷的概念一竅不通，所以我現(xiàn) 在就來分享一些行銷的概念。在就來分享一些行銷的概念。第一個行銷的概念是 “你要給顧客一個什么樣的印象？”這是你事先必須 你要給顧客一個什么樣的印象？ 設(shè)計(jì)好的。設(shè)計(jì)好的。比如，當(dāng)顧客談到我的時候，他會說： “ 比如，當(dāng)顧客談到我的時候，他會說： 這個人很忠 厚老實(shí)，這個人值得信賴……” “這個人很禮貌，或是 這個人很禮貌，厚老實(shí)，這個人值得信賴……” 這個人介紹的產(chǎn)品很棒，這個人的態(tài)度很好，這個人介紹的產(chǎn)品很棒，這個人的態(tài)度很好，這個人 的穿著一流，這個人非常討人喜歡……”就是你要事 的穿著一流，這個人非常討人喜歡……”就是你要事 ……” 先把你想要給顧客的印象設(shè)計(jì)出來，寫在一張白紙上，先把你想要給顧客的印象設(shè)計(jì)出來，寫在一張白紙上，每一天看著你要傳遞給顧客的印象。每一天看著你要傳遞給顧客的印象。所以你要問自己： “ 所以你要問自己： 我每一天可以做哪些事情來符合

這樣的一個印象？ 如此顧客提到你的時候，這樣的一個印象？”如此顧客提到你的時候，大部分 會說較好的事情，而不是不好的事情。會說較好的事情，而不是不好的事情。這樣的良好印 象就可能會造成顧客大量的輾轉(zhuǎn)介紹，象就可能會造成顧客大量的輾轉(zhuǎn)介紹，使顧客主動上 門。

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