第一篇：處理農(nóng)村違法建筑方法探討

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第六十二條的規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準；農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地；農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準即行為人必須經(jīng)縣級人民政府批準，取得土地使用權(quán)證后，方享有合法的土地使用權(quán)。因此，搶占、多占集體土地或他人的宅基地的，一律無效；不按審批權(quán)限或程序劃撥的宅基地，一般不予保護。

所謂農(nóng)村違法建筑，是指沒按《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，未經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準，依法取得土地使用權(quán)證或者雖取得宅基地使用權(quán)，但不符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃而擅自動工興建的各種建筑物。

農(nóng)村違法建筑物依其“違法”的程度不同，主要可分為二種情況：一是建造人在他人取得合法土地使用權(quán)的土地上建造違法建筑物；二是建造人未取得宅基地使用權(quán)便興建住宅，即建造人不按審批權(quán)限或程序，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準，依法取得土地使用權(quán)證后再興建住宅。

農(nóng)村村民若依法取得宅基地使用權(quán)，由于農(nóng)村的房屋尚未建立起登記制度，故在宅基地上建房，與宅基地使用權(quán)同時受法律的長期保障，宅基地使用權(quán)人能自由行使權(quán)利。一般認為，公法是指調(diào)整公共利益的法律，而私法則是調(diào)整私人利益的法律。違反公法會導致公法領(lǐng)域的否定。我國對農(nóng)村宅基地采取特殊的保護，而且農(nóng)村的房屋尚未建立起登記制度，故農(nóng)村宅基地及其以上所建附屬物的權(quán)屬仍同為公法調(diào)整的范疇，違法建筑行為因為違反了公法領(lǐng)域的《土地管理法》，因此，在公法領(lǐng)域，農(nóng)村違法建筑物就不會得到公法領(lǐng)域的肯定，故建造人不僅不能取得所有權(quán)，也不能取得使用權(quán)。

《中華人民共和國土地管理法》第七十七條規(guī)定農(nóng)村村民未經(jīng)批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建住宅的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

第二篇：處理農(nóng)村違法建筑糾紛的探討

目前，我國農(nóng)村部分地區(qū)尚有少數(shù)干部為了規(guī)避法律或者法律意識不高，未經(jīng)上級有關(guān)主管部門的審核、批準，便將村中的集體土地自行規(guī)劃后分配（或賣給）本村村民建住宅，因此，村民在無法經(jīng)過審批取得《農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)證》的情況下便興建住宅，故糾紛時常發(fā)生，且爭議較大，個別甚至演化成群體斗毆、鬧政府、堵塞高速公路的惡性事件，嚴重影響社會的安定團結(jié)。這類案件值得我們認真分析。

一、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的定義及其保護

農(nóng)村宅基地使用權(quán)是我國特有的一種用益物權(quán)形式，它是指農(nóng)村村民為建造自有房屋對集體土地所享有的占有、使用的權(quán)利。

宅基地使用權(quán)本質(zhì)上屬于土地使用權(quán)。宅基地使用權(quán)受法律的保護，任何單位和個人不得侵害他人的宅基地使用權(quán)。

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第六十二條的規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準；農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地；農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準即行為人必須經(jīng)縣級人民政府批準，取得土地使用權(quán)證后，方享有合法的土地使用權(quán)。因此，搶占、多占集體土地或他人的宅基地的，一律無效；不按審批權(quán)限或程序劃撥的宅基地，一般不予保護。

二、農(nóng)村違法建筑的概念及其情形

違法建筑，有學者也稱違章建筑，從嚴格的語意上講，違法建筑物的范圍應(yīng)廣于違章建筑物，它包含了一切違反法律、法規(guī)以及規(guī)章的建筑物，而違章建筑物一般是指違反規(guī)章的建筑物。目前理論界以及司法實踐中將兩概念通用。違法建筑根據(jù)土地來源的不同，可分為農(nóng)村違法建筑和城鎮(zhèn)違法建筑。

所謂農(nóng)村違法建筑，是指沒按《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，未經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準，依法取得土地使用權(quán)證或者雖取得宅基地使用權(quán)，但不符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃而擅自動工興建的各種建筑物。農(nóng)村違法建筑雖包括各種違法建造的建筑物，但主要是指住宅。農(nóng)村違法建筑物的基本特征就是具有“先天違法性”。

農(nóng)村違法建筑物依其“違法”的程度不同，主要可分為二種情況：一是建造人在他人取得合法土地使用權(quán)的土地上建造違法建筑物；二是建造人未取得宅基地使用權(quán)便興建住宅，即建造人不按審批權(quán)限或程序，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準，依法取得土地使用權(quán)證后再興建住宅。第一種情況，建造人在他人的土地上建造住宅，其行為不但違反了國家建筑的行政法規(guī)，也侵害了他人的土地使用權(quán)，建造人除非取得該建筑物占有的土地使用權(quán)，使建筑物符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，否則，該建筑物土地使用權(quán)人不能利用的必須予以拆除，能利用的歸土地使用權(quán)人所有，由土地使用權(quán)人給予適當補償；本文主要針對第二種情況予以分析探討。

三、農(nóng)村違法建筑的權(quán)屬問題

農(nóng)村村民若依法取得宅基地使用權(quán)，由于農(nóng)村的房屋尚未建立起登記制度，故在宅基地上建房，與宅基地使用權(quán)同時受法律的長期保障，宅基地使用權(quán)人能自由行使權(quán)利。但是，若無法取得宅基地使用權(quán)，那么，建筑物的建造人因其違法建筑是否可以取得建筑物的所有權(quán)和使用權(quán)呢？司法界和理論界中主要有以下三種觀點：第一種觀點認為，依私法上“法無禁止即授權(quán)”的理念，僅違反公法的違法建筑物仍會受到私法上的肯定。違法建筑人與合法建筑人將平等地受到私法的保護，均可基于建筑這一法律事實而原始取得建筑物的所有權(quán)。第二種觀點認為，建造人雖不能取得所有權(quán)，但可以取得使用權(quán)，只不過這一使用權(quán)是臨時的，一旦建筑物被拆除，其使用權(quán)也就消滅。第三種觀點則認為，對于違法建筑物，建造人不僅不能取得所有權(quán)，也不能取得使用權(quán)。對這些觀點的評述涉及到對違法建筑行為本身的探討。古羅馬法學家烏爾比安將法律分為公法與私法，大陸法系國家將之作為對法律的基本分類。一般認為，公法是指調(diào)整公共利益的法律，而私法則是調(diào)整私人利益的法律。違反公法會導致公法領(lǐng)域的否定。我國對農(nóng)村宅基地采取特殊的保護，而且農(nóng)村的房屋尚未建立起登記制度，故農(nóng)村宅基地及其以上所建附屬物的權(quán)屬仍同為公法調(diào)整的范疇，違法建筑行為因為違反了公法領(lǐng)域的《土地管理法》，因此，在公法領(lǐng)域，農(nóng)村違法建筑物就不會得到公法領(lǐng)域的肯定，故建造人不僅不能取得所有權(quán)，也不能取得使用權(quán)。

四、農(nóng)村違法建筑的歸屬和利用問題

農(nóng)村違法建筑物的歸屬和利用問題為人們所關(guān)注。對此，我國法律、法規(guī)沒有明文規(guī)定，司法界和理論界也是眾說紛紜。對農(nóng)村違法建筑的歸屬和利用問題主要有以下兩種觀點：（1）動產(chǎn)所有權(quán)說，即認為違法建筑作為不動產(chǎn)者，因其違法性不可能得到國家的認可，故由此派生的權(quán)利不可能得到法律的保護，但構(gòu)成違法建筑的建筑材料本身作為動產(chǎn)是合法的，應(yīng)受法律的保護。（2）占有說，即建造人對違法建筑物的占有，是基于占有的意思而控制物的一種事實狀態(tài)，受法律保護，除執(zhí)法機關(guān)依法處理違法建筑外，建造人自己可以對違法建筑為占有、使用和收益，禁止他人侵犯建造人對違法建筑的占有。

1、對動產(chǎn)所有權(quán)說的評述

違法建筑物是動產(chǎn)還是不動產(chǎn)呢？我國《憲法》與《土地管理法》都規(guī)定土地的所有權(quán)屬于國家和集體所有，私人不享有土地所有權(quán)，但房屋可以為私人所有，并且從法律保護的角度，房屋被視為不動產(chǎn)?？梢姡_定房屋等建筑物是動產(chǎn)還是不動產(chǎn)，是以其物理屬性為標準，建筑行為是否違法，并不改變建筑物的不動產(chǎn)屬性。因此，違法建筑物的不動產(chǎn)性質(zhì)歸根到底是由其物理屬性決定的，并不因其具有違法性而受到影響。雖然違法建筑物是由磚、石、土、木等動產(chǎn)的建筑材料建設(shè)而成，但當建設(shè)完成后，這些動產(chǎn)也就失去了其獨立存在的價值，而轉(zhuǎn)化成為不動產(chǎn)性質(zhì)的建筑物。

2、對占有說的評述。

占有是主體對于物基于占有的意思進行控制的事實狀態(tài)。占有是對物的一種事實上的控制。占有的成立，必須至少具備兩個要件：

1、在主觀上，占有人必須具備占有的意思；

2、客觀上，占有還要求占有人事實上控制或管領(lǐng)了某物。違法建筑物的建造人把磚、石、土、木等建筑材料建設(shè)成建筑物，主觀上具備了占有建筑物的意思，客觀上，事實上已經(jīng)管領(lǐng)該建筑物，完全具備了占有的兩個要件。我國物權(quán)法草案上已將占有列入了物權(quán)的范濤，規(guī)定占有為一種事實狀態(tài)。確認占有為一種事實狀態(tài)，可以有效的實現(xiàn)占有的保護功能，即占有是對物的事實的支配，占有一旦存在就應(yīng)當受到保護。占有不僅包括了合法的占有，也包括了非法的占有，任何人未經(jīng)法律的授權(quán)，不得剝奪他人的占有。占有人因占有可能取得占有權(quán)甚至是所有權(quán)，即使不能形成權(quán)利的占有，在法律上也可獲得保護。因此，占有說從占有的角度解釋了違法建筑人對違法建筑物占有、使用、收益的事實，應(yīng)受到私法的保護，符合物權(quán)法原理。故在私法領(lǐng)域具有進步的意義，是可取的。

五、農(nóng)村違法建筑糾紛的法律救濟

《中華人民共和國土地管理法》第七十七條規(guī)定農(nóng)村村民未經(jīng)批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建住宅的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。由此可見，對違法建筑的認定和處理，是政府行政主管部門的職責和權(quán)限。因此，各地法院大體認為，凡屬關(guān)于違法建筑的認定與處理方面的糾紛，不屬法院管轄范圍，應(yīng)告知其向有關(guān)行政主管部門申請解決；因違法建筑引起的以違法建筑為標的發(fā)生的買賣、租賃、抵押等糾紛，當事人起訴的，可以受理。而對于非政府行政主管部門拆除、侵占違法建筑等引起的糾紛卻持保守態(tài)度，認為，政府主管部門對當事人的非法用地行為和違法建設(shè)行為的處理結(jié)果可能直接影響當事人之間的財產(chǎn)、人身關(guān)系，在政府主管部門對非法用地行為和違法建設(shè)行為進行處理前，當事人之間的財產(chǎn)、人身關(guān)系尚處于不確定狀態(tài)，法院實際上難以較好地對民事糾紛進行審理，因此，應(yīng)先由政府主管部門對非法用地行為和違法建設(shè)行為進行處理后，法院再對民事糾紛進行審理較為妥當。

既然，在政府主管部門對非法用地行為和違法建設(shè)行為進行處理前，當事人之間的財產(chǎn)、人身關(guān)系尚處于不確定狀態(tài)，那么，是否任何人都可以占有呢？筆者認為，由于農(nóng)村違法建筑只違反公法領(lǐng)域的《中華人民共和國土地管理法》，而不違反私法，故僅能引起公法上的否定性評價，如拘留、罰款、限期拆除等法律后果，是“公法對所有權(quán)之限制”。但這里的限制是以徹底剝奪建筑物的占有（如沒收）或徹底消滅建筑物的存在（如拆除違法建筑）為手段的。已被拆除的違法建筑物在客觀上已不存在；已被沒收的違法建筑物，其所有權(quán)由國家所有。而本文所討論的是未被拆除且為建造人所占有（未被沒收）的違法建筑物的建造人與其他平等主體的行為人之間的關(guān)系，為民法所調(diào)整，屬于私法領(lǐng)域。而且，建造人對于違法建筑物盡管不能取得權(quán)利，但可以占有。這種占有是一種事實狀態(tài)，對當事人來說，是一種利益，其他人不能任意侵害。正如王利明教授所說，占有作為一種事實狀態(tài)體現(xiàn)了財產(chǎn)秩序，占有的現(xiàn)狀也構(gòu)成為一種社會生活秩序。法律之所以要保護占有，并不一定是為了尋求對真正的權(quán)利人的保護，而是為一種維護社會財產(chǎn)秩序和生活秩序的穩(wěn)定，制止各種采用暴力侵奪他人的占有，包括不法占有的行為，以貫徹占有制度所體現(xiàn)的“任何人不得以私力改變占有的現(xiàn)狀”的原則。除了有關(guān)國家機關(guān)依法可以剝奪占有人的占有之外，任何人不得沒收、強占占有人占有的標的物。

第三篇：淺析違法建筑的認定與處理

淺析違法建筑的認定與處理

長期以來，“違法建筑”普遍存在于全國各地，執(zhí)法部門在對“違法建筑”進行處理時，也常常面臨各種疑問，而行政相對人也容易因“違法建筑”的處理問題提起訴訟。為更好的向執(zhí)法部門或行政相對人提供法律服務(wù)，本人在此就“違法建筑”的認定與處理問題進行淺要分析，以作引玉之磚。

一、什么是“違法建筑”

我國現(xiàn)行法律并未明確界定什么是“違法建筑”，我個人理解，“違法建筑”應(yīng)當是指違反《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等法律、法規(guī)的規(guī)定而建造的建筑物和構(gòu)筑物。

因此，“違法建筑”可分為兩大類，一是違反《土地管理法》的規(guī)定，未取得建設(shè)用地使用權(quán)的；二是雖取得建設(shè)用地使用權(quán)，但未按《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定取得規(guī)劃許可證或違反規(guī)劃許可證的。

二、“違法建筑”的認定主體

根據(jù)“違法建筑”所違法律的不同，其認定主體也不同。

1、根據(jù)《土地管理法》第七章以及《土地管理法實施條例》第七章的相關(guān)規(guī)定可知，對違法占地進行建設(shè)的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門進行調(diào)查處理；

2、根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第64條、第65條的規(guī)定可知，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設(shè)的，由縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門進行調(diào)查處理；在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)未依法取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或者未按照鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設(shè)的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府進行調(diào)查處理。

3、如違法建筑修建于《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實施以前，屬于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的，則根據(jù)《城市規(guī)劃法》第40條的規(guī)定，由縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門調(diào)查處理；屬于村鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的，根據(jù)《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例》第37條的規(guī)定，由縣級人民政府建設(shè)行政主管部門進行調(diào)查處理。

三、“違法建筑”的處罰方式及程序

（一）處罰方式

根據(jù)《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》以及《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例》等法律法規(guī)的規(guī)定，對違法建筑的處理主要有責令停止建設(shè)、限期改正、罰款、限期拆除和沒收實物或違法收入等五種方式。（ppt第6頁）

（二）處罰程序

1、處罰決定程序。根據(jù)《行政處罰法》的規(guī)定，對違法建筑作出行政處罰決定的一般程序是：(1)調(diào)查詢問、現(xiàn)場勘驗(2)責令停止違法行為(3)行政處罰權(quán)力告知（陳述、申辯、聽證等）(4)作出行政處罰決定（告知救濟途徑）。

2、強制執(zhí)行程序。根據(jù)《行政強制法》第44條規(guī)定：“對違法的建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施等需要強制拆除的，應(yīng)當由行政機關(guān)予以公告，限期當事人自行拆除。當事人在法定期限內(nèi)不申請行政復議或者提起行政訴訟，又不拆除的，行政機關(guān)可以依法強制拆除?！?在行政處罰決定生效后，依法采取強制拆除措施要進行如下程序：

1、經(jīng)縣級政府批準，書面催告當事人履行義務(wù)，當事人拒不履行的，作出強制執(zhí)行決定(限期拆除)并公告;

2、實施前須向行政機關(guān)負責人報告并經(jīng)批準;

3、由兩名以上行政執(zhí)法人員實施;出示執(zhí)法身份證件;

4、通知當事人到場;當場告知當事人采取行政強制措施的理由、依據(jù)以及當事人依法享有的權(quán)利、救濟途徑;5聽取當事人的陳述和申辯;

6、作出強制執(zhí)行決定并送達

7、制作現(xiàn)場筆錄;現(xiàn)場筆錄由當事人和行政執(zhí)法人員簽名或者蓋章，當事人拒絕的，在筆錄中予以注明;

7、當事人不到場的，邀請見證人到場，由見證人和行政執(zhí)法人員在現(xiàn)場筆錄上簽名或者蓋章;

8、行政機關(guān)不得在夜間或者法定節(jié)假日實施行政強制執(zhí)行。但是，情況緊急的除外。

9、行政機關(guān)不得對居民生活采取停止供水、供電、供熱、供燃氣等方式迫使當事人履行相關(guān)行政決定。

案例一：2008年4月，主營服裝銷售的A公司以房地產(chǎn)開發(fā)商B公司名義，向有關(guān)部門申請辦理了500平方米的營業(yè)用房擴建許可手續(xù)。同年6月，在A公司建房過程中，有關(guān)部門依據(jù)舉報線索查實了A公司騙取建設(shè)許可的情況，隨即撤銷了頒發(fā)給B公司的建房許可并通知A公司、B公司停止建設(shè)。但A公司并未停工，同年8月建成了擴建的營業(yè)用房。同年10月，有關(guān)部門對A公司的500平方米擴建營業(yè)用房實施了強制拆除。A公司向法院起訴，請求判決有關(guān)部門強拆行為違法并恢復原狀。

這是一起典型的程序違法案件。以《行政處罰法》為視角，該案中有關(guān)部門在實施強制拆違前至少缺失五個重要程序：未履行權(quán)利告知（包括聽證權(quán)的告知）、未履行行政機關(guān)負責人集體討論決定程序、未送達責令停止建設(shè)行政處罰決定書、在當事人不停止施工時未依法采取查封施工現(xiàn)場等措施、實施強拆前未送達限期拆除決定書。

以《行政強制法》為視角，則更有很多程序需要完善： 一是完善處罰程序。在行政處罰決定都沒有作出的情形下，即使有關(guān)部門作出強制拆違的決定并進行催告、公告后，也不能實施行政強制執(zhí)行。所以，有關(guān)部門在準備強制拆違前，務(wù)必先對違法建筑的行政處罰程序進行梳理審查，對其中的瑕疵及時予以完善。

二是催告和公告。根據(jù)《行政強制法》第35條、第44條的規(guī)定，在作出行政強制執(zhí)行決定前，行政執(zhí)法機關(guān)必須事先催告當事人履行義務(wù)，向當事人送達催告書，催告書載明當事人自行拆除的合理期限以及享有的程序權(quán)利。在催告的同時，行政執(zhí)法機關(guān)還必須依法予以公告，限期當事人自行拆除。

四是充分聽取意見。根據(jù)《行政強制法》第8條、第36條的規(guī)定，當事人收到催告書后享有陳述申辯的權(quán)利，行政執(zhí)法機關(guān)必須履行聽取意見的義務(wù)。對當事人提出的事實與理由、證據(jù)，行政執(zhí)法機關(guān)應(yīng)當進行記錄和復核。

五是開展風險評估。在違法建筑物的強制拆除中，行政機關(guān)是否應(yīng)當對社會穩(wěn)定風險進行必要的評估，《行政強制法》對此未作規(guī)定。在實踐中，這是一個十分重要的問題。一旦走到強制執(zhí)行階段，當事人與行政機關(guān)之間往往已處于一種對立的狀態(tài)，矛盾很容易激化。對于拆除成片的違法建筑或者有其他嚴重違法的情形，行政執(zhí)法機關(guān)還應(yīng)當開展風險評估，做好應(yīng)急預案。通過風險評估及早發(fā)現(xiàn)行政強制執(zhí)行中存在影響社會穩(wěn)定的隱患，并采取有效措施把隱患化解在萌芽狀態(tài)。

案例二：2006年9月，某區(qū)政府執(zhí)法部門以甲養(yǎng)殖場擅自搭建的房屋屬違法建筑為由，向甲養(yǎng)殖場送達責令限期拆除違法建筑通知，如逾期不拆，屆時由政府相關(guān)部門組織聯(lián)合整治，一切后果由甲養(yǎng)殖場自行負責。甲養(yǎng)殖場未在規(guī)定的期限內(nèi)拆除房屋。同年10月，區(qū)政府執(zhí)法部門組織人員強制拆除了養(yǎng)殖場的房屋，房屋內(nèi)的生產(chǎn)設(shè)施等被損毀。同年12月，甲養(yǎng)殖場向法院提起訴訟，請求判決確認被告強拆行為違法，并判令其賠償原告所有財產(chǎn)損失。

與案例一類似，該案存在的行政執(zhí)法程序問題也是十分明顯的。作出強制拆違決定后，具體實施強制拆除時應(yīng)當注意把握好以下幾個環(huán)節(jié)：

一是強拆決定要合法。與行政處罰決定類似，法律對行政強制決定的要求也是非常嚴格的，包括何時作出決定、決定的內(nèi)容和形式、如何送達等都有具體規(guī)定。根據(jù)《行政強制法》第37條、第44條和《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第68條的規(guī)定，經(jīng)催告和公告，當事人在法定期限內(nèi)沒有申請行政復議或者提起行政訴訟、且無正當理仍不履行自行拆除的行政決定，建設(shè)工程所在地縣級以上人民政府可以責令有關(guān)執(zhí)法部門作出強制執(zhí)行決定，內(nèi)容包括強制執(zhí)行的理由和依據(jù)、方式、時間和救濟途徑等。行政強制執(zhí)行決定書應(yīng)當直接送達當事人，當事人拒絕接收或者無法直接送達當事人的，應(yīng)當依照《民事訴訟法》的有關(guān)規(guī)定送達。實踐中，行政執(zhí)法機關(guān)的法律文書內(nèi)容和送達方式很容易出現(xiàn)瑕疵甚至違法，引發(fā)后續(xù)行政復議和行政訴訟的被動，這是需要我們倍加注意的。比如：強拆決定一定要依法告知當事人復議和訴訟權(quán)利，否則，依照最高人民法院《關(guān)于執(zhí)行若干問題的解釋》第41條規(guī)定，當事人的起訴期限將長達2年。

二是強拆決定應(yīng)公告。由于限期拆除并非行政強制執(zhí)行決定的內(nèi)容，所以《行政強制法》第44條中的公告不是指對行政強制執(zhí)行決定進行公告。但從《行政強制法》第1條立法目的看，該法是“為了規(guī)范行政強制的設(shè)定和實施”，故其監(jiān)督與規(guī)范的重點應(yīng)當是行政強制執(zhí)行行為。從這一角度講，《行政強制法》第44條所設(shè)定的公告程序是有缺陷的。為彌補這一缺陷，宜采取兩次公告的方式，即：對強制執(zhí)行決定也進行公告。

三是屋內(nèi)財產(chǎn)要全登記。強制拆違時行政執(zhí)法機關(guān)必須注意對屋內(nèi)所有財物及時登記造冊，如實填寫《行政強制拆除違法建筑室內(nèi)物品清單》，并對相關(guān)財物妥善保存，必要時還需請公證機構(gòu)依法對有關(guān)財產(chǎn)進行公證，以免日后在行政復議、行政訴訟中造成被動。

四、違法建筑的處罰時效

《行政處罰法》第二十九條規(guī)定：“違法行為在二年內(nèi)未被發(fā)現(xiàn)的，不再給予行政處罰，法律另有規(guī)定的除外。前款規(guī)定的期限，從違法行為發(fā)生之日起計算;違法行為有連續(xù)或者繼續(xù)狀態(tài)的，從行為終了之日起計算”。所謂違法行為之連續(xù)，是指在一定的較短時間內(nèi)，連續(xù)多次實施了種類、性質(zhì)相同的違反行政管理的行為，是實質(zhì)的數(shù)個違法行為，處斷的一個違法行為。2005年10月26日，國務(wù)院法制辦公室作出了(國法函[2005]442號)《對湖北省人民政府法制辦公室〈關(guān)于如何確認違法行為連續(xù)或繼續(xù)狀態(tài)的請示〉的復函》，函復內(nèi)容：“《行政處罰法》第二十九條中規(guī)定的違法行為的連續(xù)狀態(tài)，是指當事人基于同一個違法故意，連續(xù)實施數(shù)個獨立的行政違法行為，并觸犯同一個行政處罰規(guī)定的情形”。

所謂違法行為之繼續(xù)，是指違反行政管理行為開始實施后，在一定時間內(nèi)，該違法行為一直繼續(xù)，并未停止或者中斷。該繼續(xù)狀態(tài)不僅是違反行政管理行為的持續(xù)，而且違法行為所造成的不法狀態(tài)也處于持續(xù)之中。最高人民法院行政審判庭作出[1997]法行字第26號《關(guān)于如何計算土地違法行為追訴時效的答復》中明確：“對非法占用土地的違法行為，在未恢復原狀之前，應(yīng)視為具有繼續(xù)狀態(tài)，其行政處罰的追訴時效，應(yīng)根據(jù)行政處罰法第二十九條第二款的規(guī)定，從違法行為終了之日起計算;破壞耕地的違法行為是否具有連續(xù)或繼續(xù)狀態(tài)，應(yīng)根據(jù)案件的具體情況區(qū)別對待。”

根據(jù)全國人大常委會法工委辦公室《對關(guān)于違反規(guī)劃許可、工程建設(shè)強制性標準建設(shè)、設(shè)計違法行為追訴時效有關(guān)問題的意見》；住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《關(guān)于規(guī)范城鄉(xiāng)規(guī)劃行政處罰裁量權(quán)的指導意見》的通知等文件的規(guī)定，“對違法建設(shè)行為進行行政處罰，應(yīng)當在違反城鄉(xiāng)規(guī)劃事實存續(xù)期間和違法行為得到糾正之日起兩年內(nèi)實施”

根據(jù)以上分析可知，非法用地上的建筑物因用地沒有合法來源，其地上建筑物當然為違法建筑，對此處罰的追訴時效從土地恢復原狀之日起計算；合法用地上的違法建筑因其違法狀態(tài)持續(xù)，對其處罰的追訴時效應(yīng)從行為終了之日起計算2年。

五、違法建筑的其他問題

1、違法建筑與地役權(quán)的設(shè)立

《物權(quán)法》第158條規(guī)定，地役權(quán)的設(shè)立采取登記對抗主義。因此，違法建筑的建造人雖然不可以辦理登記，但是，可以與他人訂立書面合同，從而設(shè)立不可對抗善意第三人的地役權(quán)。

2、侵害違法建筑的損害賠償

違法建筑遭受他人的不法侵害后，建造人有權(quán)請求損害賠償。而損害賠償?shù)姆椒ㄓ卸?，金錢賠償和恢復原狀。而違法建筑的恢復原狀屬于法律上的不可能，所以，應(yīng)當采用金錢賠償?shù)姆椒ā?/p>

而金錢賠償?shù)臄?shù)額如何確定？應(yīng)當按照一般的侵害所有權(quán)來賠償，即賠償建筑物的所受損害和所失利益，但如違法建筑已被認定且被要求限期拆除，則賠償金額需考慮該情況。

3、違法建筑的抵押

《物權(quán)法》第184條第4項規(guī)定：“所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)不得設(shè)定抵押?！币虼耍瑢τ谶`法建筑的設(shè)定抵押來說，不能取得登記從而不能產(chǎn)生物權(quán)變動的效力自然并無異議。

但抵押合同是否有效？最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第48條規(guī)定：“以法定程序確認為違法、違章的建筑物抵押的，抵押無效。”個人理解，該司法解釋所稱“抵押無效”，應(yīng)是指抵押合同無效。

如果抵押合同當事人請求人民法院確認抵押合同效力的，并且在一審法院辯論終結(jié)前違法建筑補正為合法建筑的，則認定抵押合同有效。但是，在此情形下，抵押權(quán)由于未登記，因此并未發(fā)生物權(quán)效力，該抵押物只能作為抵押人的普通財產(chǎn)來承擔普通債務(wù)的清償責任。

4、違法建筑的出租

最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設(shè)的，人民法院應(yīng)當認定有效?！?/p>

第三條規(guī)定：“出租人就未經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準建設(shè)的，人民法院應(yīng)當認定有效。

租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準延長使用期限的，人民法院應(yīng)當認定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效?！?/p>

第五條規(guī)定：“房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應(yīng)予支持?！?/p>

5、違法建筑的買賣 合同內(nèi)容損害社會公共利益，按合同法第五十二第一款第（四）項，應(yīng)屬于無效，但轉(zhuǎn)讓違法建筑是否屬于損害社會公共利益？對此項問題的判斷，之所以在實務(wù)上出現(xiàn)爭議，主要源于“社會公共利益”的概念不確定。社會公共利益屬于變化性概念，能“與時俱進”，法律未作明確限定，實為授權(quán)司法根據(jù)個案作進行價值判斷。

個人認為，對合同損害社會公共利益的把握至少應(yīng)從兩個方面：一是，該項交易損害多數(shù)人利益，這種利益應(yīng)包括為了共同生活而必須遵守的秩序等；二是，損害不僅限于“直接損害”，也包括“間接損害”。規(guī)劃是否涉及公共利益，《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第一條規(guī)定得很明確，即“為了加強城鄉(xiāng)規(guī)劃管理，協(xié)調(diào)城鄉(xiāng)空間布局，改善人居環(huán)境，促進城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，制定本法?！鞭D(zhuǎn)讓違法建筑的合同，實際上間接損害城鄉(xiāng)有序發(fā)展，在合同內(nèi)容的評價上應(yīng)是損害社會公共利益而無效。

從最高法的《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛的案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定來看，最高法對上述觀點是認可的。出租違法建筑的合同尚且無效，采“當然解釋方法”，以買賣等形式轉(zhuǎn)讓違法建筑的合同更應(yīng)無效。而且該解釋從出臺時間來看，系在物權(quán)法之后，在理解上更具有借鑒或指導意義。

六、討論：違法建筑的合法化

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于規(guī)范城鄉(xiāng)規(guī)劃行政處罰裁量權(quán)的指導意見》，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定的違法建筑，第三條 對違法建設(shè)行為實施行政處罰時，應(yīng)當區(qū)分尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施影響的情形和無法采取改正措施消除對規(guī)劃實施影響的情形。

第四條 違法建設(shè)行為有下列情形之一的，屬于尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施影響的情形：

（一）取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，但未按建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設(shè)，在限期內(nèi)采取局部拆除等整改措施，能夠使建設(shè)工程符合建設(shè)工程規(guī)劃許可證要求的。

（二）未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證即開工建設(shè)，但已取得城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門的建設(shè)工程設(shè)計方案審查文件，且建設(shè)內(nèi)容符合或采取局部拆除等整改措施后能夠符合審查文件要求的。

第五條 對尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施影響的情形，按以下規(guī)定處理：

（一）以書面形式責令停止建設(shè)；不停止建設(shè)的，依法查封施工現(xiàn)場；

（二）以書面形式責令限期改正；對尚未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證即開工建設(shè)的，同時責令其及時取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（三）對按期改正違法建設(shè)部分的，處建設(shè)工程造價5%的罰款；對逾期不改正的，依法采取強制拆除等措施，并處建設(shè)工程造價10%的罰款。

違法行為輕微并及時自行糾正，沒有造成危害后果的，不予行政處罰。

第六條 處罰機關(guān)按照第五條規(guī)定處以罰款，應(yīng)當在違法建設(shè)行為改正后實施，不得僅處罰款而不監(jiān)督改正。

第七條 第四條規(guī)定以外的違法建設(shè)行為，均為無法采取改正措施消除對規(guī)劃實施影響的情形。

第八條 對無法采取改正措施消除對規(guī)劃實施影響的情形，按以下規(guī)定處理：

（一）以書面形式責令停止建設(shè)；不停止建設(shè)的，依法查封施工現(xiàn)場；

（二）對存在違反城鄉(xiāng)規(guī)劃事實的建筑物、構(gòu)筑物單體，依法下發(fā)限期拆除決定書；

（三）對按期拆除的，不予罰款；對逾期不拆除的，依法強制拆除，并處建設(shè)工程造價10%的罰款；

（四）對不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價10%以下的罰款。

第九條 第八條所稱不能拆除的情形，是指拆除違法建設(shè)可能影響相鄰建筑安全、損害無過錯利害關(guān)系人合法權(quán)益或者對公共利益造成重大損害的情形。

第四篇：深圳市關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定

關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定 http://004km.cn

2009-06-02 08:17

深圳市第四屆人民代表大會常務(wù)委員會公告

第一○一號

《深圳市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》經(jīng)深圳市第四屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十八次會議于２００９年５月２１日通過，現(xiàn)予公布，自公布之日起施行。

２００９年６月２日

為了全面清理、甄別處理農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑，強化土地資源管理，推進城市化進程，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的基本原則，結(jié)合我市實際，作如下決定：

一、市、區(qū)政府應(yīng)當認真貫徹實施處理違法建筑的有關(guān)法律、法規(guī)，按照全面摸底、區(qū)別情況、尊重歷史、實事求是、甄別主體、寬嚴相濟、依法處理、逐步解決的原則，全面推進農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理工作。

二、本決定所稱農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑（以下簡稱違法建筑）是指：

（一）原村民非商品住宅超批準面積的違法建筑

（二）１９９９年３月５日之前所建的符合《深圳經(jīng)濟特區(qū)處理歷史遺留違法私房若干規(guī)定》和《深圳經(jīng)濟特區(qū)處理歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑若干規(guī)定》（以下簡稱“兩規(guī)”）處理條件，尚未接受處理的違法建筑；

（三）１９９９年３月５日之前所建不符合“兩規(guī)”處理條件的違法建筑；

（四）１９９９年３月５日之后至２００４年１０月２８日之前所建的各類違法建筑；

（五）２００４年１０月２８日之后至本決定實施之前所建的除經(jīng)區(qū)政府批準復工或者同意建設(shè)外的各類違法建筑。

三、市政府應(yīng)當對全市違法建筑進行全面普查，建立違法建筑臺賬和數(shù)據(jù)庫，逐項列明建設(shè)當事人或者管理人、區(qū)位坐標、用地屬性、建筑面積、建設(shè)時間、類別和用途等內(nèi)容。

違法建筑普查工作應(yīng)當在本決定實施之日起一年內(nèi)完成。進行普查不得收取任何費用。

四、違法建筑建設(shè)當事人或者管理人應(yīng)當在本決定實施之日起六個月內(nèi)，按照普查工作要求向違法建筑所在街道辦事處申報。

逾期不申報的，由街道辦事處在建筑物所處社區(qū)、轄區(qū)主要公共場所以及市、區(qū)政府網(wǎng)站公告三個月；公告期滿仍不申報的，由街道辦事處臨時管理，并在普查工作結(jié)束時，依法予以拆除或者沒收。

五、經(jīng)普查記錄的違法建筑，市政府應(yīng)當區(qū)別其違法程度，根據(jù)本決定以及土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用計劃的要求，分別采用確認產(chǎn)權(quán)、依法拆除或者沒收、臨時使用等方式，分期分批處理。

六、經(jīng)普查記錄的違法建筑，符合確認產(chǎn)權(quán)條件的，適當照顧原村民和原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織利益，在區(qū)分違法建筑和當事人不同情況的基礎(chǔ)上予以處罰和補收地價款后，按規(guī)定辦理初始登記，依法核發(fā)房地產(chǎn)證。

確認產(chǎn)權(quán)的條件、處罰和補收地價款的標準與程序、辦理初始登記的條件與程序等具體辦法由市政府另行制定。

七、市政府應(yīng)當對基本生態(tài)控制線進行優(yōu)化和合理調(diào)整，然后根據(jù)本決定的基本原則，對占用基本生態(tài)控制線內(nèi)用地的違法建筑，另行制定處理辦法。

八、１９９９年３月５日之前所建的違法建筑，符合“兩規(guī)”處理條件的，繼續(xù)按照“兩規(guī)”處理。其他違法建筑依照本決定處理，具體辦法由市政府另行制定。

九、具有下列情形之一的違法建筑應(yīng)當依法拆除：

（一）存在嚴重安全隱患，又不能整改消除的；

（二）非法占用已完成征、轉(zhuǎn)地補償手續(xù)的國有土地，嚴重影響城市規(guī)劃，又不能采取措施加以改正的；

（三）占用基本農(nóng)田的；

（四）占用一級水源保護區(qū)用地的；

（五）占用公共道路、廣場、綠地、高壓供電走廊、公共設(shè)施和公益項目用地，壓占地下管線或者其他嚴重影響城市規(guī)劃，又不能采取措施加以改正的；

（六）其他依法應(yīng)當拆除的情形。具有上述

（三）、（四）、（五）情形之一的違法建筑，其建設(shè)行為發(fā)生在土地用途依法確定前的，拆除時應(yīng)當予以適當補償。具體補償辦法由市政府另行制定。

十、具有下列情形之一的違法建筑應(yīng)當依法沒收：

（一）非法占用已完成征、轉(zhuǎn)地補償手續(xù)的國有土地，建筑物使用功能不違反城市規(guī)劃，或者違反城市規(guī)劃但可以采取改正措施加以利用的；

（二）超過區(qū)政府批準復工用地范圍的工業(yè)及配套類違法建筑；

（三）其他依法應(yīng)當沒收的情形。

十一、經(jīng)普查記錄的違法建筑，尚未按照本決定和相關(guān)規(guī)定處理前，可以允許有條件臨時使用。

違法建筑建設(shè)當事人或者管理人需要臨時使用的，應(yīng)當向有關(guān)部門申請工程質(zhì)量和消防安全檢驗；經(jīng)工程質(zhì)量和消防安全檢驗合格并符合地質(zhì)安全條件的，可以按規(guī)定辦理臨時從事生產(chǎn)經(jīng)營活動和房屋租賃的相關(guān)手續(xù)。申請臨時使用的辦理程序、使用期限等具體規(guī)定，由市政府另行制定。

十二、對違法建筑拆遷的補償和補貼，應(yīng)當遵循尊重歷史、公平合理、區(qū)別對待的原則，適當照顧原村民和原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的利益，體現(xiàn)向守法合規(guī)者傾斜的精神。具體補償和補貼辦法由市政府另行制定。

經(jīng)處理確認產(chǎn)權(quán)的違法建筑，因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃、舊城（村）改造、公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等公共利益需要拆遷時，依法予以補償。

經(jīng)普查記錄的違法建筑，除經(jīng)處理確認產(chǎn)權(quán)或者未申報的外，位于原農(nóng)村非農(nóng)建設(shè)用地紅線內(nèi)或者位于原農(nóng)村非農(nóng)建設(shè)用地紅線外但建設(shè)行為發(fā)生于農(nóng)村城市化之前且由原村民或者原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織興建的，依法拆遷時，給予適當補貼。

十三、原村民所建非商品住宅未超過“兩規(guī)”最低控制標準的，在實施相關(guān)改造、拆遷時，應(yīng)當給予政策優(yōu)惠。具體辦法由市政府另行制定。

十四、市、區(qū)政府應(yīng)當積極推進舊城（村）、舊工業(yè)區(qū)更新改造工作，完善配套設(shè)施，改善和提升舊城（村）、舊工業(yè)區(qū)環(huán)境；積極支持、引導股份合作公司、基層社區(qū)組織加強對原村民的職業(yè)技能培訓，提高其就業(yè)能力。

經(jīng)市政府批準的舊城（村）、舊工業(yè)區(qū)更新改造范圍內(nèi)且規(guī)劃部門核發(fā)《規(guī)劃用地方案圖》的違法建筑，依本決定辦理普查記錄后，按照市政府舊城（村）、舊工業(yè)區(qū)改造的有關(guān)規(guī)定處理。

十五、市政府應(yīng)當強化土地資源管理，嚴格土地用途管制，加大閑置土地和土地歷史遺留問題的處理力度，完善土地監(jiān)察制度，與普查工作同步完成全部原農(nóng)村非農(nóng)建設(shè)用地紅線劃定工作和轉(zhuǎn)地補償工作，明確用地性質(zhì)和土地權(quán)屬。

十六、有關(guān)違法建筑的建設(shè)時間、清理和處理情況，應(yīng)當在違法建筑所處社區(qū)和市、區(qū)政府網(wǎng)站予以公示三個月，接受投訴和監(jiān)督。

十七、有關(guān)當事人或者管理人申報違法建筑有弄虛作假情形的，責令改正并依法予以處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

有關(guān)當事人以暴力、威脅等方式阻礙執(zhí)法人員執(zhí)行公務(wù)的，依法予以處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

十八、市、區(qū)政府應(yīng)當認真履行職責，加大巡查力度，建立并落實舉報獎勵制度。各級相關(guān)部門應(yīng)當按照職責分工，切實履行對違法建筑的日常監(jiān)管責任，不得推諉塞責。

市、區(qū)政府應(yīng)當創(chuàng)新違法建筑查處工作機制，整合行政資源、充實執(zhí)法力量、明確工作責任，切實提高執(zhí)行力。對搶建的違法建筑及時依法采取強制措施，堅決予以拆除。

十九、市政府應(yīng)當建立違法建筑清理和處理情況定期通報制度，并將本決定執(zhí)行情況列入法治政府建設(shè)指標體系以及相關(guān)單位和部門考核項目。

二十、有關(guān)單位和部門及其相關(guān)工作人員進行普查記錄、工程質(zhì)量和消防安全檢驗、拆除或者沒收、補償和補貼以及日常監(jiān)管等工作不力或者存在濫用職權(quán)、徇私舞弊等違法情形的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

二十一、市、區(qū)人大常委會應(yīng)當加強對本決定實施情況的監(jiān)督檢查。

市、區(qū)政府應(yīng)當定期向市、區(qū)人大常委會報告處理違法建筑、拆除搶建的違法建筑和落實責任追究制度的情況。

二十二、市政府應(yīng)當自本決定施行之日起十二個月內(nèi)制定實施辦法和配套措施。實施辦法應(yīng)當試點后再全面實施。

二十三、本決定自公布之日起施行。

第五篇：關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定(20090714104524)

《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》深圳市第四屆人民代表大會常務(wù)委員會公告

第一０一號

《深圳市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》經(jīng)深圳市第四屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十八次會議于２００９年５月２１日通過，現(xiàn)予公布，自公布之日起施行。

２００９年６月２日

為了全面清理、甄別處理農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑，強化土地資源管理，推進城市化進程，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的基本原則，結(jié)合我市實際，作如下決定：

一、市、區(qū)政府應(yīng)當認真貫徹實施處理違法建筑的有關(guān)法律、法規(guī)，按照全面摸底、區(qū)別情況、尊重歷史、實事求是、甄別主體、寬嚴相濟、依法處理、逐步解決的原則，全面推進農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理工作。

二、本決定所稱農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑（以下簡稱違法建筑）是指：

（一）原村民非商品住宅超批準面積的違法建筑

（二）１９９９年３月５日之前所建的符合《深圳經(jīng)濟特區(qū)處理歷史遺留違法私房若干規(guī)定》和《深圳經(jīng)濟特區(qū)處理歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑若干規(guī)定》（以下簡稱“兩規(guī)”）處理條件，尚未接受處理的違法建筑；

（三）１９９９年３月５日之前所建不符合“兩規(guī)”處理條件的違法建筑；

（四）１９９９年３月５日之后至２００４年１０月２８日之前所建的各類違法建筑；

（五）２００４年１０月２８日之后至本決定實施之前所建的除經(jīng)區(qū)政府批準復工或者同意建設(shè)外的各類違法建筑。

三、市政府應(yīng)當對全市違法建筑進行全面普查，建立違法建筑臺賬和數(shù)據(jù)庫，逐項列明建設(shè)當事人或者管理人、區(qū)位坐標、用地屬性、建筑面積、建設(shè)時間、類別和用途等內(nèi)容。

違法建筑普查工作應(yīng)當在本決定實施之日起一年內(nèi)完成。

進行普查不得收取任何費用。

四、違法建筑建設(shè)當事人或者管理人應(yīng)當在本決定實施之日起六個月內(nèi)，按照普查工作要求向違法建筑所在街道辦事處申報。

逾期不申報的，由街道辦事處在建筑物所處社區(qū)、轄區(qū)主要公共場所以及市、區(qū)政府網(wǎng)站公告三個月；公告期滿仍不申報的，由街道辦事處臨時管理，并在普查工作結(jié)束時，依法予以拆除或者沒收。

五、經(jīng)普查記錄的違法建筑，市政府應(yīng)當區(qū)別其違法程度，根據(jù)本決定以及土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用計劃的要求，分別采用確認產(chǎn)權(quán)、依法拆除或者沒收、臨時使用等方式，分期分批處理。

六、經(jīng)普查記錄的違法建筑，符合確認產(chǎn)權(quán)條件的，適當照顧原村民和原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織利益，在區(qū)分違法建筑和當事人不同情況的基礎(chǔ)上予以處罰和補收地價款后，按規(guī)定辦理初始登記，依法核發(fā)房地產(chǎn)證。

確認產(chǎn)權(quán)的條件、處罰和補收地價款的標準與程序、辦理初始登記的條件與程序等具體辦法由市政府另行制定。

七、市政府應(yīng)當對基本生態(tài)控制線進行優(yōu)化和合理調(diào)整，然后根據(jù)本決定的基本原則，對占用基本生態(tài)控制線內(nèi)用地的違法建筑，另行制定處理辦法。

八、１９９９年３月５日之前所建的違法建筑，符合“兩規(guī)”處理條件的，繼續(xù)按照“兩規(guī)”處理。其他違法建筑依照本決定處理，具體辦法由市政府另行制定。

九、具有下列情形之一的違法建筑應(yīng)當依法拆除：

（一）存在嚴重安全隱患，又不能整改消除的；

（二）非法占用已完成征、轉(zhuǎn)地補償手續(xù)的國有土地，嚴重影響城市規(guī)劃，又不能采取措施加以改正的；

（三）占用基本農(nóng)田的；

（四）占用一級水源保護區(qū)用地的；

（五）占用公共道路、廣場、綠地、高壓供電走廊、公共設(shè)施和公益項目用地，壓占地下管線或者其他嚴重影響城市規(guī)劃，又不能采取措施加以改正的；

（六）其他依法應(yīng)當拆除的情形。

具有上述

（三）、（四）、（五）情形之一的違法建筑，其建設(shè)行為發(fā)生在土地用途依法確定前的，拆除時應(yīng)當予以適當補償。具體補償辦法由市政府另行制定。

十、具有下列情形之一的違法建筑應(yīng)當依法沒收：

（一）非法占用已完成征、轉(zhuǎn)地補償手續(xù)的國有土地，建筑物使用功能不違反城市規(guī)劃，或者違反城市規(guī)劃但可以采取改正措施加以利用的；

（二）超過區(qū)政府批準復工用地范圍的工業(yè)及配套類違法建筑；

（三）其他依法應(yīng)當沒收的情形。

十一、經(jīng)普查記錄的違法建筑，尚未按照本決定和相關(guān)規(guī)定處理前，可以允許有條件臨時使用。

違法建筑建設(shè)當事人或者管理人需要臨時使用的，應(yīng)當向有關(guān)部門申請工程質(zhì)量和消防安全檢驗；經(jīng)工程質(zhì)量和消防安全檢驗合格并符合地質(zhì)安全條件的，可以按規(guī)定辦理臨時從事生產(chǎn)經(jīng)營活動和房屋租賃的相關(guān)手續(xù)。申請臨時使用的辦理程序、使用期限等具體規(guī)定，由市政府另行制定。

十二、對違法建筑拆遷的補償和補貼，應(yīng)當遵循尊重歷史、公平合理、區(qū)別對待的原則，適當照顧原村民和原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的利益，體現(xiàn)向守法合規(guī)者傾斜的精神。具體補償和補貼辦法由市政府另行制定。

經(jīng)處理確認產(chǎn)權(quán)的違法建筑，因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃、舊城（村）改造、公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等公共利益需要拆遷時，依法予以補償。

經(jīng)普查記錄的違法建筑，除經(jīng)處理確認產(chǎn)權(quán)或者未申報的外，位于原農(nóng)村非農(nóng)建設(shè)用地紅線內(nèi)或者位于原農(nóng)村非農(nóng)建設(shè)用地紅線外但建設(shè)行為發(fā)生于農(nóng)村城市化之前且由原村民或者原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織興建的，依法拆遷時，給予適當補貼。

十三、原村民所建非商品住宅未超過“兩規(guī)”最低控制標準的，在實施相關(guān)改造、拆遷時，應(yīng)當給予政策優(yōu)惠。具體辦法由市政府另行制定。

十四、市、區(qū)政府應(yīng)當積極推進舊城（村）、舊工業(yè)區(qū)更新改造工作，完善配套設(shè)施，改善和提升舊城（村）、舊工業(yè)區(qū)環(huán)境；積極支持、引導股份合作公司、基層社區(qū)組織加強對原村民的職業(yè)技能培訓，提高其就業(yè)能力。

經(jīng)市政府批準的舊城（村）、舊工業(yè)區(qū)更新改造范圍內(nèi)且規(guī)劃部門核發(fā)《規(guī)劃用地方案圖》的違法建筑，依本決定辦理普查記錄后，按照市政府舊城（村）、舊工業(yè)區(qū)改造的有關(guān)規(guī)定處理。

十五、市政府應(yīng)當強化土地資源管理，嚴格土地用途管制，加大閑置土地和土地歷史遺留問題的處理力度，完善土地監(jiān)察制度，與普查工作同步完成全部原農(nóng)村非農(nóng)建設(shè)用地紅線劃定工作和轉(zhuǎn)地補償工作，明確用地性質(zhì)和土地權(quán)屬。

十六、有關(guān)違法建筑的建設(shè)時間、清理和處理情況，應(yīng)當在違法建筑所處社區(qū)和市、區(qū)政府網(wǎng)站予以公示三個月，接受投訴和監(jiān)督。

十七、有關(guān)當事人或者管理人申報違法建筑有弄虛作假情形的，責令改正并依法予以處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

有關(guān)當事人以暴力、威脅等方式阻礙執(zhí)法人員執(zhí)行公務(wù)的，依法予以處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

十八、市、區(qū)政府應(yīng)當認真履行職責，加大巡查力度，建立并落實舉報獎勵制度。各級相關(guān)部門應(yīng)當按照職責分工，切實履行對違法建筑的日常監(jiān)管責任，不得推諉塞責。

市、區(qū)政府應(yīng)當創(chuàng)新違法建筑查處工作機制，整合行政資源、充實執(zhí)法力量、明確工作責任，切實提高執(zhí)行力。對搶建的違法建筑及時依法采取強制措施，堅決予以拆除。

十九、市政府應(yīng)當建立違法建筑清理和處理情況定期通報制度，并將本決定執(zhí)行情況列入法治政府建設(shè)指標體系以及相關(guān)單位和部門考核項目。

二十、有關(guān)單位和部門及其相關(guān)工作人員進行普查記錄、工程質(zhì)量和消防安全檢驗、拆除或者沒收、補償和補貼以及日常監(jiān)管等工作不力或者存在濫用職權(quán)、徇私舞弊等違法情形的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

二十一、市、區(qū)人大常委會應(yīng)當加強對本決定實施情況的監(jiān)督檢查。

市、區(qū)政府應(yīng)當定期向市、區(qū)人大常委會報告處理違法建筑、拆除搶建的違法建筑和落實責任追究制度的情況。

二十二、市政府應(yīng)當自本決定施行之日起十二個月內(nèi)制定實施辦法和配套措施。實施辦法應(yīng)當試點后再全面實施。

二十三、本決定自公布之日起施行。