第一篇：房地產(chǎn)企業(yè)所得處理稅常見的幾種錯誤理解及分析

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅納稅人對相關(guān)企業(yè)所得稅政策的理解存在幾種常用見的錯誤，現(xiàn)將有相情況分析如下：

一、對清算概念的錯誤理解及分析

把房地產(chǎn)項目完工年度的所得稅匯算清繳理解為所得稅清算，未完工年度的所得稅匯算清繳理解為預(yù)繳。清算和匯算清繳是兩個不同的概念，分別由兩個不同的稅收政策來規(guī)范，企業(yè)沒有終止或其他達(dá)到清算條件情況，不存在清算所得稅問題，匯算清繳必須按年度進行；同時匯算清繳和預(yù)繳也不同，預(yù)繳是按季（月）進行納稅申報和繳納，年度匯算清繳時多退少補，匯算清繳申報繳納后不存在多退少補，不論是完工年度還是未完工年度所得稅必須匯算清繳，銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率計算是應(yīng)納稅所得額的調(diào)整和其他行業(yè)的應(yīng)納稅所得額的調(diào)整性質(zhì)上是一樣的，即使銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率低于在完工后計算的實毛利率產(chǎn)生了虧損也沒在退稅問題，而是按稅法規(guī)定由以后的5個年度彌補。

二、對收入確認(rèn)的錯誤理解及分析

把會計收入的確認(rèn)時間和稅法收入的確認(rèn)時間等同。房地產(chǎn)行業(yè)會計收入的確認(rèn)時間和稅法收入的確認(rèn)時間差異很大，就我區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)看采取預(yù)收方式銷售的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比較多，《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》把項目完工作為收入確認(rèn)的重要標(biāo)志，且以實際收到日和合同協(xié)議約定的價款和付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，會計收入的確認(rèn)以相關(guān)會計制度來規(guī)范，預(yù)收方式銷售以產(chǎn)品交付日來確認(rèn)收入的實現(xiàn)，如果已發(fā)生或?qū)l(fā)生的銷售方的成本不能夠可靠地計量，收入可以不確認(rèn)，所以很多房地產(chǎn)企業(yè)等到項目全部辦理了竣工決算才確認(rèn)收入實現(xiàn)。國稅函〔2008〕875號雖然也把成本能否夠可靠地計量作為收入的確認(rèn)的條件，但《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》把成本、費用扣除的稅務(wù)處理說得很清楚，會計成本的計量和稅收成本的計量有所不同。如果完工后完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計稅成本，《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》規(guī)定主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)確定或核定其計稅成本，據(jù)此進行納稅調(diào)整。所以根據(jù)稅法規(guī)定只要項目完工就必須確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

三、對計稅成本核算的終止日錯誤理解及說明及分析

把計稅成本核算的終止日計算的成本和最終確認(rèn)的實際成本看成永久性差異。《企業(yè)所得稅法》第八條規(guī)定：企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。所以稅成本核算的終止日計算的成本和最終確認(rèn)的實際成本差異應(yīng)為暫時性差異，開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，之后發(fā)生的成本或核算的終止日確定計稅成本大于實際發(fā)生的成本，應(yīng)于實際發(fā)生時計入當(dāng)期損益，調(diào)整發(fā)生年度應(yīng)納稅所得額。

四、對預(yù)提（應(yīng)付）費用的錯誤理解及說明及分析

認(rèn)為完工后出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，按合已開發(fā)票金額加合同金額的10％扣除?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》規(guī)定的預(yù)提（應(yīng)付）費用是有前提條件的，必須是在證明資料充分的前提下，無證明資料的只能扣除發(fā)票金額，如果證明資料的金額低于已開發(fā)票金額加合同金額的10％的，只能扣除證明資料上的金額。

張禹稅源管理一科

2010年12月3日

第二篇：公文常見錯誤分析

文秘和辦公室工作學(xué)習(xí)資料

（第13期）

張家口市人口計生委辦公室2005年7月31日

公文常見錯誤分析

一、生造文種

《辦法》所確定的公文文種共有13類14種，除此之外，均不可直接行文，但可作為“印發(fā)”、“頒發(fā)”、“通知”的“附件”行文。例如，《關(guān)于××市區(qū)退休人員一次性繳納醫(yī)療費分期繳費的具體操作規(guī)定》、《關(guān)于使用社會保障卡有關(guān)問題的說明》等，這里的“操作規(guī)定”、“說明”均不應(yīng)作為文種使用，可以改成《××關(guān)于印發(fā)市區(qū)退休人員一次性繳納醫(yī)療費分期繳費的具體操作規(guī)定的通知》、《××關(guān)于印發(fā)使用社會保障卡有關(guān)問題的說明的通知》，不能作為文種使用的還有“條例”、“規(guī)定”、“辦法”、“總結(jié)”、“計劃”等，有的甚至把“安排”、“要點”、“細(xì)則”這些既不是公文文種又不是應(yīng)用文體種類的東西常常作為公文文種直接行文，都是錯誤的。

二、混用文種

常見的是把相近的“請示”和“報告”兩種文種張冠李戴。例如：《××關(guān)于批準(zhǔn)成立××學(xué)會的報告》，《××關(guān)于元旦文藝聯(lián)歡會所需經(jīng)費的報告》。兩個標(biāo)題內(nèi)容十分明確，就是要求上級解決問題，應(yīng)該用“請示”而不是“報告”。報告是“向上級機關(guān) 1

匯報工作、反映情況、答復(fù)上級機關(guān)的詢問”的，這類報告，只要把情況匯報、反映清楚即可，目的是讓上級和領(lǐng)導(dǎo)了解發(fā)展情況，掌握工作進度，做到心中有數(shù)，不需要回復(fù)；而請示是“向上級機關(guān)請求指示、批準(zhǔn)”的，需要回復(fù)，兩者在使用上有很大的區(qū)別。有時也存在“請示”和“函”混用?！掇k法》規(guī)定：不相隸屬單位之間相互商洽工作、詢問和答復(fù)問題，請求批準(zhǔn)和答復(fù)審批事項是用函?？墒怯行﹩挝划?dāng)有求于對方（不相隸屬單位）時卻用請示。

三、規(guī)矩格式亂

《格式》中就公文的格式、標(biāo)準(zhǔn)都作出了明確的規(guī)定。在具體行文中常見錯誤有：

1.排版規(guī)格不當(dāng)。公文標(biāo)題應(yīng)在紅色反線下空２行，用２號小標(biāo)宋體字，正文用３號仿宋體字，一般每面排２２行，每行排２８個字。而在實際操作中往往上各行其是，嚴(yán)重影響了公文的嚴(yán)肅性。

2.發(fā)文號標(biāo)注不規(guī)范。主要表現(xiàn)在，一是錯用括號。如，×政建（2003）240號；二是用虛數(shù)。如×政辦〔2003〕005號；三是字體字號不標(biāo)準(zhǔn)?！陡袷健芬?guī)定：發(fā)文字號，用３號仿宋體字，居中排布；年份、序號用阿拉伯?dāng)?shù)碼標(biāo)識；年份應(yīng)標(biāo)全稱，用六角括號“〔〕”括入；序號不編虛位（即１不編為００１），不加 “第”字。特別對于字號和字體，有的小于3號；有的用小標(biāo)宋體字，有的用楷體，也有的用黑體，五花八門。

3.標(biāo)題濫用符號?！掇k法》第三章公文格式第十條第六款中明確規(guī)定“公文標(biāo)題中除法規(guī)、規(guī)章名稱加書名號外，一般不用標(biāo)點符號”。但是在實際中，濫用符號的例子屢見不鮮。如“關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)×市政府《關(guān)于強化非典型肺炎防治工作責(zé)任制的緊急通知》的通知”、“關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)×局《關(guān)于實行在網(wǎng)上公示建筑企業(yè)不良行為的通知》的通知”，以上兩例中的“《》”符號都不應(yīng)該使用，應(yīng)改為：關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)×市政府關(guān)于強化非典型肺炎防治工作責(zé)任制的緊急通知的通知”、“關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)×局關(guān)于實行在網(wǎng)上公示建筑企業(yè)不良行為的通知的通知”，4.結(jié)構(gòu)層次序數(shù)使用不規(guī)則。《辦法》規(guī)定：結(jié)構(gòu)層次序數(shù)，第一層為“

一、”，第二層為“

（一）”，第三層為“1.”，第四層為“（1）”。但是目前有些單位一些公文序數(shù)數(shù)詞仍然存在使用不規(guī)則的情況，要注意《辦法》規(guī)定的序數(shù)數(shù)詞的寫法，其中“

一、”下面是頓號，“1.”下面是圓號，而“

（一）”和“（1）”括號外面是不帶頓和點號。

5.引用文號格式不對?！掇k法》規(guī)定：“引用公文應(yīng)當(dāng)先引標(biāo)題，后引發(fā)文字號?！蹦壳?，有些單位對這一規(guī)定沒有掌握好。如，“據(jù)×辦〔2003〕12號文《關(guān)于××××××的通知》”，其引用文號的方法就是不符合規(guī)定的，正確的引用方式應(yīng)為據(jù)《關(guān)于××××××通知》（×辦〔2003〕12號）。

6.成文時間標(biāo)志不清。單一機關(guān)制發(fā)的公文在落款處不署制發(fā)機關(guān)名稱，只標(biāo)識成文時間，用漢字將年、月、日標(biāo)全；“零”

寫為“０”，并且右空４字，但在實際寫作中樣式更是花樣百出，有的成文日期甚至早于簽發(fā)日期。

7.“抄報”現(xiàn)象依然存在。在行政公文實際中，一些單位對上級單位抄送文件時仍然沿用“抄報”一詞，這是要注意的。目前，行政公文無論是對上級還是對下級抄送，概用“抄送”一詞。關(guān)于這，《辦法》中有多出相關(guān)表述，第十七條規(guī)定“應(yīng)當(dāng)抄送被越過的上級機關(guān)”等，它表示行政公文不再使用“抄報”一詞。

8.附件標(biāo)注不符合規(guī)定。附件是公文的有機組成部分，《辦法》對附件有明確的要求，但有些公文出現(xiàn)附件和正文之間的間隔或大或小，附件頂格標(biāo)識、附件序號使用漢語數(shù)字標(biāo)識，附件名稱后加標(biāo)點符號等毛病。特別是附件跟附注區(qū)分不清，在印發(fā)文件時不管是附件還是附注全當(dāng)作附件，導(dǎo)致關(guān)系的確認(rèn)錯誤。

9.蓋印不規(guī)范。印章是公文制發(fā)機關(guān)對公文生效負(fù)責(zé)的憑證，必須按規(guī)定正確使用。但不規(guī)范現(xiàn)象常見于一些文件中：如印章歪斜、不清晰、排列不齊；印章間相交或相切，相距超過3mm；聯(lián)合行文單位印章順序混亂，或一排超過3個，或左右距公文紙邊距離不合標(biāo)準(zhǔn)等。

第三篇：評審類勞務(wù)費所得涉稅處理建議（推薦）

評審類勞務(wù)費所得涉稅處理建議

一、開具發(fā)票的情況

個人針對評審費開具發(fā)票時，需要繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加及個人所得稅。營業(yè)稅及附加實行的是比例稅率5.5%，個人所得稅實行的是超額累進稅率。下面是四川省對營業(yè)稅及個稅的規(guī)定：

營業(yè)稅：《省財政廳 省國家稅務(wù)局 省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整我省增值稅 營業(yè)稅起征點的通知》（川財稅〔2011〕85號）中規(guī)定四川省營業(yè)稅個人納稅按次征收或者按期征收，按次征收起征點是500元，按期征收起征點是20000元。具體要依據(jù)合同來判斷是按期還是按次。個稅：個稅“起征點”為800元，凡是低于800元的，不征個稅。由于對于評審費，更多的是要的稅后收入。以下均以稅后收入舉例：

（1）假定稅后所得是3360元，公司負(fù)擔(dān)其個人所得稅及營業(yè)稅金及附加，個人得到的收入是純稅后收入。

1、個稅處理：將其稅后收入換算成稅前收入為4000元，按照“勞務(wù)報酬所得”計算個稅640元。

2、營業(yè)稅處理：應(yīng)繳納營業(yè)稅及附加=4000/(1-5.5%)=232.8元，稅局代開發(fā)票金額為4232.8元。

3、企業(yè)所得稅處理：我公司可以憑發(fā)票金額4232.8元在企業(yè)所得稅前抵沖1058.2元，并且這筆金額可以全部對應(yīng)進入項目成本。

二、不須開具發(fā)票的情況

（2）假定稅后所得為3360元，此時公司發(fā)生費用部門可以找出一些相應(yīng)的發(fā)票來予以處理，譬如說評審費可以借助會議費的形式發(fā)生，以會議費的名義直接進入項目成本。

（3）在應(yīng)付工資中列示，可以“臨時工工資”的名義計入費用，按照“工資、薪金所得”繳納個稅，如果一次性給付的較多，還可以分月給付，并同時避開盲區(qū)。

三、以上三種處理方式，如果采用第一種，通過發(fā)票可以全部列入成本，并且符合稅法的規(guī)定，缺點就是一次性幾百元的評審費如果去稅局代開發(fā)票比較麻煩，因為高新西區(qū)地稅局規(guī)定個人代開發(fā)票勞務(wù)費的發(fā)票需要有勞務(wù)合同、個人身份證等資料。

如果采用第二種，則比較簡單，直接由評審費發(fā)生部門通過會議費支出直接進入項目成本進行核算，這樣比較簡單、方便。

如果采用第三種，通過臨時性工資核算比較方便，但一旦發(fā)的臨時性工資過高的話，由于年底決算時會影響我公司在集團上報的工資總額，四、上述情況是在每次列支金額較小的情況下處理比較方便，但是出現(xiàn)金額較大的話，則需要在企業(yè)所得稅、個人所得稅及項目成本之間進行權(quán)衡考慮。

假定公司企業(yè)所得稅稅率是25%下，個人得到的是純收入即稅后收入。通過平衡點進行分析公司在承擔(dān)個人稅收的時候考慮企業(yè)所得稅以及發(fā)票的情況，讓其公司承擔(dān)的稅收=可以沖抵的企業(yè)所得稅。

假定給與評審費稅稅前收入X，稅局代開發(fā)票金額為X元，則

X*25% =（X — X*5.5%）（1-20%）* 適用稅率 — 速算扣除數(shù) + 5.5%X

經(jīng)測算，三檔稅率20%、30%、40%中只有40%中可以求出X，X=65176.9元。

驗證：當(dāng)勞務(wù)報酬是65176.9元時，營業(yè)稅金及附加為3584.73元，個稅為12709.5元，公司代個人共承擔(dān)16294.23元，其稅后收入是48882.67元。此時企業(yè)所得稅為16294.23元。

就是說如果個人的稅收收入是48882.67元，則公司承擔(dān)的個稅恰好等于沖抵的企業(yè)所得稅，當(dāng)個人所得小于48882.67元時，公司代付的稅收要小于沖抵的所得稅，意味著公司少承擔(dān)了一部分稅收。如果給個人的所得大于此數(shù)時，意味著公司多承擔(dān)了一部分稅收。

此種大額支出的處理方式通過權(quán)衡平衡點確定如何使企業(yè)承擔(dān)稅負(fù)最小化，一方面可以合理規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險，并全額計入項目成本，起到有效抵稅作用；一方面規(guī)范化公司支出制度。

第四篇：房地產(chǎn)企業(yè)地下車庫成本分?jǐn)偧吧娑愄幚?/a>

房地產(chǎn)企業(yè)地下車庫成本分?jǐn)偧吧娑愄幚?/p>

房地產(chǎn)企業(yè)是涉稅事項最多的行業(yè)之一，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的提高，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)住宅的同時，往往需要配套建設(shè)地下車庫。那么地下的車庫的成本如何分?jǐn)偟浇ㄔ斐杀局?，尤其是一些產(chǎn)權(quán)并不明確的地下車庫，在涉稅方面又應(yīng)如何處理，都是在實務(wù)當(dāng)中爭議較多的問題。本文從地下車庫的不同類型，分析其在成本分?jǐn)偧吧娑愄幚砩系牟煌c，以及在涉稅事項上存在的一些問題。

所謂車庫，指隸屬于整個小區(qū)，具有獨立的空間、以存放車輛為目的附屬建筑物。隨著人們生活水平的提高，城市化的快速發(fā)展，私家車的保有量也越來越多，作為業(yè)主的代步工具的存放地點，車庫的輔助功能也越來越重要。車庫和停車位與居住環(huán)境，生活條件越來越密切，成為現(xiàn)代城市人們生活質(zhì)量提高不可或缺的重要部分，也是開發(fā)商開發(fā)項目必備配套設(shè)施。

車庫又常常被稱為地下車庫，嚴(yán)格地說，此種表述并不是準(zhǔn)確的法律語言，因為在小區(qū)內(nèi)，車庫可以分為地下車庫與地上車庫。如果開發(fā)商獨立興建地上車庫，既可能是開發(fā)商獨立興建的建筑物，又可能是在業(yè)主共有土地上建造的，所以其歸屬就有可能在法律上確定為開發(fā)商或者業(yè)主共有。從這一點而言，地上車庫有別于地下車庫。就地下車庫而言，因其不是作為區(qū)分所有的建筑物的附屬設(shè)施興建的，它既不是在開發(fā)商的土地上建造的，也不能說完全就是在業(yè)主共有的土地使用權(quán)上興建的，因而其歸屬常引發(fā)爭議。在法律界也有著較為廣泛的爭議，在此我們并不去討論。但對于車庫成本如何分?jǐn)偧吧娑愄幚?，我們首先要清楚車庫的性質(zhì)。

一、地下車庫的分類

首先，根據(jù)建造的目的不同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的地下停車場所分為兩類；

（一）是在建造地下基礎(chǔ)設(shè)施時附帶形成的空間，后期可供停車的場地，我們暫且稱之為無產(chǎn)權(quán)車位。這種情況也可以分為兩類，（1）是項目建筑工程規(guī)劃 許可證標(biāo)識的屬于人防面積的，該人防地下面積的權(quán)屬單位為政府或市、縣（區(qū)）人防辦公室。開發(fā)商在和平時期有管理和使用的權(quán)利，但無權(quán)出售；（2）是測繪報告中明確為不分?jǐn)偟墓妹娣e（即不屬于可售面積），同時也不屬于人防設(shè)施，在商品房銷售合同中也未明確車位的歸屬。

（二）是通過規(guī)劃、設(shè)計在地下專門建造的供業(yè)主停車的場所，我們稱之為產(chǎn)權(quán)車位。

通過對建造目的以及設(shè)計、規(guī)劃的不同，我們把車位分為產(chǎn)權(quán)和非產(chǎn)權(quán)車位。那么我們再來確認(rèn)一下車位的歸屬問題。

二、地下車庫的歸屬

對于地下車庫的歸屬問題，產(chǎn)權(quán)車位是無可爭辯的，但對于無產(chǎn)權(quán)車位，由于歸屬問題不確定，開發(fā)成本能否計算扣除，是在實務(wù)中爭議的焦點之一。尤其是不屬于人防設(shè)施，“利用”地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所。這具體是指：開發(fā)企業(yè)在建造地下基礎(chǔ)設(shè)施時附帶形成的，可供部分業(yè)主臨時停車的空間位置，不是開發(fā)企業(yè)為了業(yè)主停車而專門建造的停車場所。

相對于來說，這種停車場在實務(wù)中這種情況較為普遍，車位的確是建在了公共基礎(chǔ)設(shè)施上，開發(fā)商也付出了相應(yīng)的成本，但目前沒有法規(guī)對此進行明確的產(chǎn)權(quán)界定?！次餀?quán)法〉第七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”，在這里也說得不明確。

但總體上看，《物權(quán)法》對地下車位的權(quán)屬問題采納了“約定歸屬說”的觀點，即在目前現(xiàn)行法律沒有對車位、車庫的歸屬作出明確規(guī)定的情況下，要求當(dāng)事人通過合同方式約定車位、車庫的歸屬：“只要地下停車位不屬于地下人防工程，只要是由開發(fā)商投資建造，建造成本也未攤?cè)胱≌唐贩考捌渌噹斓某杀局校业叵萝囄坏拿娣e未計入公攤面積，那么即使沒有產(chǎn)權(quán)證，該小區(qū)業(yè)主所購買的地下車位也受到法律的保護”。

三、成本分?jǐn)?/p>

對于地下車位，不同的類型到底如何進行成本的分?jǐn)偰兀繐Q句話說車位的成本應(yīng)該如何計入開發(fā)成本之中呢？

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）第十七條的規(guī)定，地下停車場產(chǎn)權(quán)歸屬于業(yè)主的可以作為公共配套設(shè)施進行公攤成本處理。產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或者沒有明確產(chǎn)權(quán)關(guān)系的，應(yīng)按照開發(fā)產(chǎn)品或者固定資產(chǎn)進行稅務(wù)處理。

同時，31號文件第三十三條規(guī)定：“企業(yè)單獨建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨核算，利用地下室基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進行處理?！?/p>

綜合上述文件，對于產(chǎn)權(quán)車位，是開發(fā)企業(yè)開發(fā)的一個產(chǎn)品類型，成本也自然可以記入到開發(fā)成本之中，對于非產(chǎn)權(quán)車位（利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成），作為配套設(shè)施的停車場所，其成本經(jīng)二次分配給地上開發(fā)產(chǎn)品后，其成本為零。

但筆者認(rèn)為，31號文件第三十三條規(guī)定并不是對建造的地下停車場所的例外處理，應(yīng)當(dāng)是該通知第十七條的一個補充條款，即對公建配套未明確、未包括的范圍但在實際稅務(wù)處理上可按公建配套來處理的單獨補充。比如，按照有關(guān)法律的規(guī)定，在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，必須規(guī)劃、設(shè)計、建造人防設(shè)施，由于開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項目地下建造的人防設(shè)施是不可售的設(shè)施設(shè)備及空間位置，但平時也可用于業(yè)主停車等經(jīng)營活動，屬于“利用”地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，因此應(yīng)作為公共配套設(shè)施進行處理。

作為公共配套設(shè)施的稅務(wù)處理原則有二。（1）是屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或者無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進行處理。（2）是屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。

實務(wù)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的非產(chǎn)權(quán)車位，往往是直接對外銷售，銷售價 格公是僅低于產(chǎn)權(quán)車位。筆者認(rèn)為，作為非產(chǎn)權(quán)可售的地下，如果是開發(fā)企業(yè)開發(fā)的一個產(chǎn)品類型，在計算征收企業(yè)所得稅時將其建造成本全部攤?cè)肫渌墒劢ㄖ锷喜⒉惶线m。

四、涉稅處理

按照我國現(xiàn)行稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)除了繳納企業(yè)所得稅外，還要就開發(fā)項目增值部分繳納土地增值稅，對于地下車庫而言，產(chǎn)權(quán)車位和其他開發(fā)商品一樣，并無太多差異，但在實務(wù)中，產(chǎn)權(quán)車位的銷售收入的確認(rèn)和成本的結(jié)轉(zhuǎn)卻是爭議較多。

眾所周知，地下車庫與其他項目相比，有其自身的特點。首先從建筑面積上看，車位公攤面積非常大，而實際使用面積卻非常小。其次，在銷售價格方面，車庫的單方銷售價格肯定要低于同一項目的住宅。第三，在建造成本方面，肯定也是低的。

正是由于地下車庫有著上述三個特點，作為可售的產(chǎn)權(quán)車位而言，在進行完工清算或土地增值稅清算時，如果地下車庫的銷售比例低于總體清算比例，那么收入成本倒掛的問題就出現(xiàn)了。

而對于非產(chǎn)權(quán)車位，在企業(yè)所得稅和土地增值稅方面，雖然兩個稅種都是就開發(fā)產(chǎn)品的增值或所得部分納稅，但是存在著明顯的差異。

屬于配套設(shè)施的地下停車場所，在計算企業(yè)所得稅時，其成本由地上開發(fā)產(chǎn)品承擔(dān)。國稅發(fā)[2009]31號文件第三十三條規(guī)定，企業(yè)單獨建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進行處理。

土地增值稅清算時，作為配套設(shè)施的停車場所，轉(zhuǎn)讓時，其成本可以扣除。不轉(zhuǎn)讓時，其成本不得計算為扣除項目。國稅發(fā){2006}187號文件第三條第二項規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。該文件第四條第三項規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清 算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理所、變電站等公共設(shè)施，按以下原則處理：建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除。建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除。建成后無償移交給政府人、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除。建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。

五、結(jié)論

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的地下車位由于建造目的以及設(shè)計、規(guī)劃的不同，會有不同的成本核算方法和不同的涉稅處理。在實際操作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具體問題詳細(xì)剖析，恰當(dāng)進行成本核算和履行納稅義務(wù)。同時，在制度層面，對于有些事項的處理，也應(yīng)該進一步的規(guī)范和明確。

首先，在非產(chǎn)權(quán)車位的成本列支方面，在計算征收企業(yè)所得稅時將其建造成本全部攤?cè)肫渌墒劢ㄖ铮@種做法并不合適。筆者認(rèn)為，對房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的產(chǎn)品應(yīng)根據(jù)可否銷售原則，而不是根據(jù)權(quán)屬原則或者說產(chǎn)“是否利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成”的原則，嚴(yán)格按照財務(wù)會計法規(guī)和稅法的規(guī)定，準(zhǔn)確歸集和核算開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，對可售而未售的開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，不得提前扣除，待實際銷售時準(zhǔn)予扣除。

其次，對于產(chǎn)權(quán)車位的成本確認(rèn)方面，要考慮到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的可售地下停車場所的實際情況。防止在后期銷售時可能出現(xiàn)收入與成本倒掛的問題，筆者建議國家稅務(wù)總局以規(guī)范性文件的形式明確地下停車場所計稅成本的歸集范圍，這樣既解決了企業(yè)稅負(fù)的合理公平問題，也便于實際操作。

第五篇：企業(yè)設(shè)立食堂的涉稅處理分析

食堂發(fā)生的費用稅前如何扣除

問：企業(yè)食堂開支(包括食堂人員工資、水電費、折舊、用煤等)不進成本，到底是在“管理費用”中列支還是通過“應(yīng)付福利費”列支？

答：由于各級開發(fā)區(qū)多項稅收優(yōu)惠政策的吸引，在遠(yuǎn)離城區(qū)的開發(fā)區(qū)落戶的企業(yè)越來越多。這些企業(yè)為了保證生產(chǎn)經(jīng)營的正常進行，有很多都開辦了自己的職工食堂。目前企業(yè)辦食堂的方式，從經(jīng)營模式看，有企業(yè)自辦經(jīng)營和對外承包經(jīng)營；從費用承擔(dān)方式看，有企業(yè)承擔(dān)和職工自行承擔(dān)；從服務(wù)對象看，有只為職工提供服務(wù)和既為職工提供服務(wù)同時也對外提供服務(wù)；等等。企業(yè)辦食堂的方式不同，其納稅處理的方式也不盡相同。

一、企業(yè)自辦經(jīng)營

這種情況下職工食堂一般都作為企業(yè)的一個非獨立核算單位，食堂收支統(tǒng)一納入企業(yè)會計核算。對于這種經(jīng)營模式，目前一種很普遍的觀點認(rèn)為，企業(yè)自辦食堂為職工提供就餐服務(wù)，無論是否對職工收取費用，它的職能都不同于企業(yè)的制造與管理部門，而是與企業(yè)的醫(yī)務(wù)室、職工浴室、理發(fā)室、幼兒園、托兒所一樣，同為企業(yè)福利部門，因此食堂發(fā)生的相關(guān)費用，都應(yīng)該由“職工福利費”支付，即會計上不應(yīng)作為企業(yè)的費用；

稅法上，食堂工作人員作為福利部門的職工，不得列入企業(yè)所得稅計稅工資人數(shù)，食堂發(fā)生的相關(guān)費用也不得在稅前扣除。這種觀點看起來很有道理，但其實不論是《企業(yè)會計制度》還是稅法，都沒有職工食堂費用必須從“職工福利費”支付的要求。

會計上，根據(jù)《企業(yè)會計制度》，“職工福利費”主要是用于職工醫(yī)療保險等醫(yī)療費用、職工生活困難補助、職工浴室、理發(fā)室、幼兒園、托兒所人員工資等；稅法上，國稅發(fā)[2000]84號 企業(yè)所得稅稅前扣除辦法明確要求從職工福利費列支而不得在稅前扣除的也只有職工生活困難補助、探親路費及醫(yī)務(wù)室、職工浴室、理發(fā)室、幼兒園，托兒所人員工資。

從上述規(guī)定我們可以看到，認(rèn)為職工食堂費用應(yīng)從“職工福利費”支出的觀點，無論在會計制度還是稅法上，都是沒有依據(jù)的。從職能上分析，職工食堂與醫(yī)務(wù)室、職工浴室、理發(fā)室、幼兒園、托兒所等福利部門也是有區(qū)別的。作為遠(yuǎn)離城區(qū)的企業(yè)，它開辦職工食堂，主要是為企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營提供有力的保障，而上述其他部門的服務(wù)則完全是為職工提供的一種福利。因此，筆者認(rèn)為，職工食堂發(fā)生的費用，包括食堂人員工資，購買糧食、蔬菜等費用，會計上應(yīng)該從“管理費用”列支，納稅時也可以在稅前扣除。

職工食堂向職工提供的餐飲服務(wù)是否涉及營業(yè)稅呢？食堂作為一個非獨立核算部門，多數(shù)情況下只為企業(yè)職工提供餐飲服務(wù)，無論是否向職工收取費用，都不屬于以營利為目的的經(jīng)營活動，而是一種企業(yè)內(nèi)部提供的勞務(wù)。根據(jù)財稅[2001]160號文《關(guān)于明確〈中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則〉第十一條有關(guān)問題的通知》，企業(yè)內(nèi)部非獨立核算單位相互提供的勞務(wù)，不構(gòu)成營業(yè)稅納稅義務(wù)。即使向職工收取餐費，也僅是作為收回購買糧食、蔬菜等的部分成本，會計上不應(yīng)確認(rèn)為收入，而應(yīng)沖減“管理費用”。當(dāng)然此時如有對外提供服務(wù)的，這樣的服務(wù)就是具有營利性質(zhì)的經(jīng)濟活動了，應(yīng)與對內(nèi)提供的服務(wù)分別核算，并向地稅部門申請代開“餐飲業(yè)”發(fā)票，會計上計入“其他業(yè)務(wù)收入”，同時繳納營業(yè)稅，并計入企業(yè)應(yīng)納稅所得繳納企業(yè)所得稅。

企業(yè)自辦的食堂，有的作為自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、獨立核算的單位。這種情況下食堂應(yīng)該單獨建賬，獨立納稅，而其向原企業(yè)提供的服務(wù)，也不再是內(nèi)部非獨立核算單位提供的勞務(wù)了，其收取的費用，無論是由職工自行支付還是由原企業(yè)支付，都應(yīng)該納稅。

所以從納稅成本角度考慮，將食堂作為獨立核算單位一般情況下不可取。但有的企業(yè)為了提升職工食堂服務(wù)檔次和服務(wù)質(zhì)量，提高食堂工作人員積極性，客觀上又需要成立獨立核算的單位。

為了解決這種矛盾，企業(yè)可以根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于下崗失業(yè)人員再就業(yè)有關(guān)稅收政策問題的通知》（財稅[2005]186號）和《國家稅務(wù)總局、勞動和社會保障部關(guān)于下崗失業(yè)人員再就業(yè)有關(guān)稅收政策具體實施意見的通知》（國稅發(fā)[2006]8號）等關(guān)于促進下崗人員再就業(yè)的稅收優(yōu)惠政策，通過主輔分離和輔業(yè)改制，安置原企業(yè)一定數(shù)量的富余人員，成立產(chǎn)權(quán)清晰、產(chǎn)權(quán)主體逐漸多元化的獨立核算單位，經(jīng)有關(guān)部門認(rèn)定和審核，可在三年內(nèi)兔征企業(yè)所得稅，并通過吸納一定數(shù)量的下崗人員，享受三年內(nèi)定額減免營業(yè)稅及相關(guān)附加稅費等優(yōu)惠政策。

二、食堂對外承包經(jīng)營

食堂對外承包經(jīng)營，首先要考慮的是企業(yè)收取的承包費是否納稅的問題。企業(yè)收取的承包費應(yīng)計入應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅這是無疑的，那么營業(yè)稅呢？曾有這樣一個稅收籌劃案例：某企業(yè)將食堂對外承包經(jīng)營，為使收取的承包費不交營業(yè)稅，經(jīng)某稅務(wù)師事務(wù)所籌劃，建議承包人不領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照。其籌劃依據(jù)是《關(guān)于出租不動產(chǎn)取得固定收入征收營業(yè)稅問題的通知》（國稅函[2001]78號）文。根據(jù)該文件，企業(yè)將資產(chǎn)承包給內(nèi)部職工或其他人經(jīng)營，只提供門面等而不提供產(chǎn)品、資金，并收取固定的管理費等，如果承包者領(lǐng)取了營業(yè)執(zhí)照，屬于從事租賃業(yè)務(wù)取得的收入，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)――租賃”繳納營業(yè)稅，而不領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，則屬于內(nèi)部分配行為，不用繳納營業(yè)稅。

但是，這種政策后來又有了更進一步的規(guī)定。根據(jù)《關(guān)于營業(yè)稅若干問題的通知》（財稅[2003]16號）文，企業(yè)將資產(chǎn)出租并收取承租費，是否屬于內(nèi)部分配行為而不繳納營業(yè)稅，必須看是否符合以下三個條件，即：

1、承包方以出包方名義對外經(jīng)營，由出包方承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任；

2、承包方的經(jīng)營收支全部納入出包方的財務(wù)核算；

3、出包方與承包方利益分配以出包方的利潤為基礎(chǔ)。

根據(jù)后法優(yōu)于前法的原則，判斷企業(yè)收取的承包費是否應(yīng)繳納營業(yè)稅，關(guān)鍵要看是否符合財稅[2003]16號文的三個條件，而不是看承包者是否領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照。按照上述方案，盡管承包方不領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，如果承包方的經(jīng)營收支末納入出包方會計核算，出包方不但不能免交收取承包費的營業(yè)稅，并且對承包方包括稅收在內(nèi)的債務(wù)還要承擔(dān)連帶清償責(zé)任，可見風(fēng)險是很大的，因而上述籌劃方案其實是不可取的。

其次需要考慮的是食堂承包后納稅義務(wù)人的確定問題。需要明確的是，職工食堂無論是否承包，都涉及到營業(yè)稅和所得稅，差別只在于納稅義務(wù)人可能會不同。承包前，主要視食堂是否為獨立核算單位，而分別以企業(yè)或食堂自身為納稅義務(wù)人；承包后，根據(jù)《稅收征管法實施細(xì)則》規(guī)定，如承包人或承租人有獨立的生產(chǎn)經(jīng)營權(quán)，在財務(wù)上獨立核算，并定期向出包人上繳承包費或租金的，承包人應(yīng)就其生產(chǎn)經(jīng)營收入和所得納稅。

也就是說，如果承包人末辦理營業(yè)執(zhí)照，且其經(jīng)營收支納入企業(yè)或食堂的會計核算，則納稅義務(wù)人的確定與食堂承包前相同，其對內(nèi)、外提供的服務(wù)取得的收入是否征收營業(yè)稅也與承包前的確認(rèn)原則一樣；如果承包人辦理了營業(yè)執(zhí)照，有獨立的生產(chǎn)經(jīng)營權(quán)，財務(wù)上獨立核算，則以承包人為納稅義務(wù)人，其對內(nèi)、外提供服務(wù)取得的收入應(yīng)一并繳納營業(yè)稅。這里還有一種特殊情況，一般來說，所謂以承包人為納稅義務(wù)人，并不是說以承包人個人為納稅義務(wù)人，而是以其舉辦的實體即食堂為納稅義務(wù)人，個人一般只就工資薪金所得繳納個人所得稅。但如果個人承包后，末改變食堂性質(zhì)，也末辦理營業(yè)執(zhí)照，同時企業(yè)也不向該個人收取承包費，而只是定期向其支付一定的類似工資性質(zhì)的費用，且該個人是企業(yè)職工，與企業(yè)具有雇傭關(guān)系，那么支付給個人的費用作為個人非獨立性勞務(wù)所得，屬于工資薪金性質(zhì)，個人只繳納個人所得稅；如果該個人與企業(yè)不具有雇傭性質(zhì)，則其取得的所得就屬于個人獨立性勞務(wù)所得，這時個人應(yīng)就其所得繳納營業(yè)稅和個人所得稅，同時企業(yè)也不能以工資單作為支付個人費用的原始憑證，而必須以個人在地稅部門申請代開的發(fā)票作為支付費用的原始憑證。

這里出包方還需要注意的是，即使是在以承包方為納稅義務(wù)人的情況下，出包方也應(yīng)在出租之日起30日內(nèi)將承包人的有關(guān)情況向稅務(wù)部門報告，否則根據(jù)《稅收征管法實施細(xì)則》的規(guī)定，出包方對承包方的納稅義務(wù)要承擔(dān)連帶責(zé)任。

三、食堂采購中入帳票據(jù)的考慮

食堂采購具有特殊性，具體包括采購對象和采購地點的特殊性。其特殊性源自我國目前農(nóng)貿(mào)市場管理上的操作方法和國民的稅法意識。目前的農(nóng)貿(mào)市場稅費管理，以代征員的授權(quán)執(zhí)法為主，稅源征收手段以定額繳納為主，雖然也設(shè)有代開票的機構(gòu)，但是實際操作性不強。

從業(yè)者（賣方）文化層次不高發(fā)票意識非常淡薄，主動提供發(fā)票根本不可能；采購方受傳統(tǒng)市場交易習(xí)慣影響，主動索要發(fā)票也很少見；稅收管理者的觀念認(rèn)為稅款入庫是最本位的結(jié)果，又由于此類市場單筆交易金額一般不大但是交易次數(shù)頻繁，開具發(fā)票人工成本也較大。所以食堂采購的大部分沒有正規(guī)發(fā)票可以入帳。

國稅發(fā)[2000]84號 企業(yè)所得稅稅前扣除辦法第三條明確規(guī)定“納稅人申報的扣除要真實、合法。真實是指能提供證明有關(guān)支出確屬已經(jīng)實際發(fā)生的適當(dāng)憑據(jù)；合法是指符合國家稅收規(guī)定，其他法規(guī)規(guī)定與稅收法規(guī)規(guī)定不一致的，以稅收法規(guī)規(guī)定為準(zhǔn)?！睆恼鎸嵭缘慕嵌戎v，食堂采購如蔬菜等可以自制相關(guān)如采購單等能證明真實業(yè)務(wù)的單據(jù)來滿足真實性的要求，當(dāng)然白條入帳既是《企業(yè)會計制度》所不允許也和稅法的合法性相悖。在這個問題稅收征管員遭遇了情與法的困惑。

據(jù)了解，在部分稅收執(zhí)法檢查中，稅收管理人員采取折中的處理辦法：即對于完全可以能夠取得正式發(fā)票的物品，如煙酒，一定要要求單位以正式發(fā)票入帳，對于有替代采購源的物品，如糧油、調(diào)味品，盡量要求憑正式發(fā)票入帳，對于蔬菜類，則默認(rèn)了白條入帳的處理。筆者認(rèn)為，這樣處理辦法是符合實際卻顯無奈，既缺少法律依據(jù)，又不利于維護稅法的嚴(yán)肅性和剛性原則。當(dāng)時鑒于我國當(dāng)前的稅制建設(shè)現(xiàn)狀和立法精神，是否可以考慮參照出差補助業(yè)務(wù)的處理為更妥？事實上，食堂成本的定額控制（或最高限額內(nèi)的據(jù)實列支）還是有比較具體全面的非財務(wù)數(shù)據(jù)可以佐證的，比如食堂規(guī)模、員工人數(shù)、當(dāng)?shù)氐奈飪r水平及合理的利潤率等。

職工食堂發(fā)生的費用，部分未取得發(fā)票如何處理？

未向社會提供服務(wù)的職工食堂是否應(yīng)納營業(yè)稅？

企業(yè)將食堂承包給其他單位經(jīng)營涉及哪些稅收問題？

食堂勞務(wù)外包支付費用時對方開什么發(fā)票？

公司食堂采買能否以收款收據(jù)計入費用稅前扣除？ 企業(yè)設(shè)立食堂的涉稅處理分析

學(xué)生食堂經(jīng)營一定要核定稅率征收企業(yè)所得稅嗎？

食堂費用是否可以稅前扣除

食堂發(fā)生的費用稅前如何扣除

企業(yè)設(shè)立食堂的涉稅處理

企業(yè)職工食堂納稅處理 公司食堂費用的涉稅分析

為學(xué)院食堂供應(yīng)商品是否要繳增值稅問題

企業(yè)食堂費用如何稅前列支？

職工食堂有關(guān)事項的財稅處理

教發(fā)[2004]15號 進一步做好學(xué)生食堂工作的若干意見

食堂購買肉菜蛋能自制憑證入福利費嗎

食堂支出未取得發(fā)票能否在福利費中列支

財稅[2009]155號關(guān)于經(jīng)營高校學(xué)生公寓和食堂有關(guān)稅收政策的通知