第一篇：房地產(chǎn)融資常見(jiàn)方式分析
房地產(chǎn)融資之土地抵押貸款Q&A
Q:什么是土地抵押貸款？
A：指?jìng)鶆?wù)人以土地使用權(quán)擔(dān)保債務(wù)履行的法律行為。土地抵押是不動(dòng)產(chǎn)抵押的最基本形式，一般通過(guò)土地契約進(jìn)行。抵押權(quán)本質(zhì)是一種從屬于債權(quán)的擔(dān)保物權(quán)，即債權(quán)人在他人之物上得到償還債務(wù)保證的一種擔(dān)保物權(quán)。Q：什么叫做土地抵押？
A：亦即債務(wù)人或第三人以物權(quán)作為履行債務(wù)的保證。其實(shí)質(zhì)在于為債權(quán)關(guān)系提供中介形式和物質(zhì)保證，維護(hù)財(cái)產(chǎn)的合法性和有效性。Q：辦理土地抵押長(zhǎng)期貸款流程？
A：
1、首先根據(jù)需要申請(qǐng)的貸款額度及貸款機(jī)構(gòu)許諾的抵押率(放款額/抵押物評(píng)估值)倒推出抵押物應(yīng)達(dá)到的評(píng)估總價(jià)值。
2、咨詢(xún)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)于目標(biāo)抵押物進(jìn)行評(píng)估所能達(dá)到的最大評(píng)估單價(jià),然后再根椐第一步算出的抵押物應(yīng)達(dá)到的評(píng)估總價(jià)值除以最大評(píng)估單價(jià)計(jì)算出所需的抵押物的面積數(shù)。
3、根據(jù)以上第二步算出的抵押物的面積數(shù),先在CAD規(guī)劃圖上自行畫(huà)出符合銀行抵押貸款條件的土地區(qū)域。
4、帶著第三步自行畫(huà)出的抵押土地區(qū)域圖再到國(guó)土局地籍科進(jìn)行土地測(cè)繪，出抵押測(cè)繪圖。
5、根據(jù)抵測(cè)繪圖到不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估出具評(píng)估報(bào)告。
6、與貸款機(jī)構(gòu)信貸人員一起帶著評(píng)估報(bào)告及公司的關(guān)證件(營(yíng)業(yè)執(zhí)照等)到國(guó)土局地籍科辦理抵押登記,填制最高額抵押貸款合同.同時(shí)向貸款機(jī)構(gòu)提供貸款申請(qǐng)書(shū)及公司同意就目標(biāo)地塊進(jìn)行抵押貸款的股東會(huì)(或董事會(huì)決議)等資料。
7、填好最高額抵押貸款合同按貸款機(jī)投要求提供所需的相關(guān)資料后，等待放貸即可，至此整個(gè)抵押貸款程序基本操作完畢。Q：辦理土地抵押短期貸款操作流程？
A：
1、項(xiàng)目方提供用於初審的下列前端資料(有效、清晰的彩色掃描文件)： A、貸款申請(qǐng)書(shū)，寫(xiě)明項(xiàng)目概況、貸款金額及期限，用款計(jì)劃，還款來(lái)源，還款計(jì)劃；
B、項(xiàng)目方營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、貸款卡、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)； C、抵押物所有權(quán)證明（國(guó)有土地使用權(quán)證、房產(chǎn)證等）； D、評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的抵押物價(jià)值評(píng)估報(bào)告或預(yù)評(píng)估資料； E、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告；
F、上一年度資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表，最好是經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)告，最近一個(gè)月的財(cái)務(wù)報(bào)表。
2、資金方初審?fù)ㄟ^(guò)后，項(xiàng)目方與顧問(wèn)方簽署《融資顧問(wèn)合同》；
3、項(xiàng)目方按《房地產(chǎn)項(xiàng)目資料清單》提供全套有效、清晰的彩色掃描文件；
4、資金方對(duì)項(xiàng)目資料審查通過(guò)后，資金方向項(xiàng)目方發(fā)出商務(wù)邀請(qǐng)函，在資金方與項(xiàng)目方就融資具體事宜進(jìn)行初步溝通，達(dá)成合作協(xié)議后，資金方前往項(xiàng)目地考察項(xiàng)目進(jìn)展，抵押物狀況等。
5、資金方確定融資方案，募集資金；
6、資金方與項(xiàng)目方共同辦理抵押登記手續(xù)，發(fā)放資金，資金方持續(xù)監(jiān)測(cè)項(xiàng)目的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)情況。
7、抵押貸款企業(yè)要向擔(dān)保公司提供：（1）產(chǎn)權(quán)證明；
（2）最近的產(chǎn)權(quán)評(píng)估證報(bào)告；
（3）董事會(huì)通過(guò)抵押貸款的決議書(shū)（全體董事會(huì)成員簽名）；（4）抵押貸款申請(qǐng)書(shū)
（5）最近的資產(chǎn)負(fù)債表，利潤(rùn)表。
房地產(chǎn)融資之短期借貸Q&A
Q：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中有哪些需要短期借貸？
A:
1、開(kāi)發(fā)商拿到土地證，辦理另外的3證需要繳納配套費(fèi)等，可通過(guò)短期借貸；
2、開(kāi)發(fā)商在擁有土地證以及用地規(guī)劃許可證的情況下，變更土地性質(zhì)需要繳交相關(guān)費(fèi)用，可通過(guò)短期借貸；
3、開(kāi)發(fā)商已擁有四證，但開(kāi)工建設(shè)需要前期費(fèi)用，開(kāi)通過(guò)短期借貸。Q：開(kāi)發(fā)商何時(shí)還款？
A：
1、開(kāi)發(fā)商通過(guò)申請(qǐng)商業(yè)銀行土地抵押貸款償還；
2、開(kāi)發(fā)商通過(guò)項(xiàng)目出售，回收資金償還；
3、開(kāi)發(fā)商通過(guò)其他方式還款。Q：項(xiàng)目需要符合哪些融資條件？
A：
1、地區(qū)限制：全國(guó)一二三線城市（新疆、西藏等除外）；
2、項(xiàng)目限制：市區(qū)的住宅房建設(shè)用地、城市中心的可售商業(yè)物業(yè)；
3、融資期限：一般情況下6個(gè)月以?xún)?nèi)；
4、融資額度：1千萬(wàn)至2億；
5、配資比例：土地登記價(jià)或土地評(píng)估價(jià)的70%；
6、融資利息：月息5~6%，展頭息，利息可分期支付。
房地產(chǎn)融資之短期拆借Q&A
Q:什么是房地產(chǎn)短期拆借?
A: 房地產(chǎn)短期拆借又叫“還舊貸新”，表現(xiàn)為項(xiàng)目方不足資金償還上期貸款的本金和利息，需要非金融機(jī)構(gòu)先墊付還貸。在獲得新一期的貸款后，返還資金給非金融機(jī)構(gòu)的一種融資模式。Q：如何操作的？
A：具體做法是貸款方（銀行）與開(kāi)發(fā)商訂立《貸款承諾書(shū)》，規(guī)定按時(shí)還款和二次貸款方式，按照抵押物的價(jià)值評(píng)估貸款額度，抵押物一般是房產(chǎn)、物業(yè)等固定資產(chǎn)，同時(shí)還需提供擔(dān)保品，如股票、債券等有價(jià)證券。借款人在接到銀行還款通知的次日即須償還，如到期不能歸還，銀行有權(quán)出售其擔(dān)保品。如果客戶(hù)無(wú)法償還足夠的本金和利息，就要非銀行機(jī)構(gòu)墊付本金與利息。再通過(guò)抵押方式獲得新貸款，新貸款歸還非銀貸款，即“以貸還貸，獲得新貸”。Q：利率情況是怎樣的？ A：
1、日利率日利率3‰-4‰；
2、五天1.2%、10天1.5%、15天2.3%；
3、月利率5-6% Q：短拆什么特點(diǎn)？
A：1.對(duì)進(jìn)入市場(chǎng)的主體即進(jìn)行資金融通的雙方都有嚴(yán)格的限制； 2.融資期限較短：一般6個(gè)月以?xún)?nèi)；
3.交易手段先進(jìn)、手續(xù)簡(jiǎn)便，因而成交時(shí)間較短；
4.交易額大，一般需要擔(dān)?；虻盅?，完全是一種短期交易； 5.利率按照實(shí)際使用時(shí)間計(jì)算。Q：項(xiàng)目方需提供哪些資料？ A：1.企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件； 2.金融機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)許可證副本復(fù)印件； 3.公司代碼證書(shū)復(fù)印件；
4.公司法人代表證明書(shū)或授權(quán)委托書(shū)，法人身份證復(fù)印件； 5.公司法人、負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)主管的簡(jiǎn)歷； 6.經(jīng)公司董事會(huì)決議授權(quán)的申請(qǐng)； 7.公司近兩年經(jīng)過(guò)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表； 8.公司的驗(yàn)資報(bào)告； 9.公司章程；
10.公司的基本情況介紹(包括經(jīng)營(yíng)情況、公司的人員構(gòu)成、公司的近期重大事件、公司的發(fā)展計(jì)劃)；近年來(lái)獲境內(nèi)、境外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)評(píng)級(jí)情況，近三年來(lái)有無(wú)違規(guī)經(jīng)營(yíng)、遭受處罰及重大事件情況。Q：運(yùn)作流程是怎樣的？
A：1.貸款方將所需資料報(bào)資金方審核； 2.資金方現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估； 3.雙方協(xié)商費(fèi)用及貸款期限； 4.成交； 5.資金劃撥； 6.抵押登記。
房地產(chǎn)融資之產(chǎn)權(quán)抵押融資Q&A
Q:哪些產(chǎn)權(quán)可以抵押融資?
A:
1、非經(jīng)營(yíng)類(lèi)物業(yè)：紅本房、集資房；
2、經(jīng)營(yíng)中的物業(yè)：酒店、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、商鋪、公寓； Q：需要具備哪些基本條件？ A：
1、證件齊全：土地證、房產(chǎn)證；
2、債權(quán)債務(wù)：未貸過(guò)款，能做抵押登記，可辦理他項(xiàng)權(quán)證；
3、貸款額度：抵押物評(píng)估金額的20~50%；
4、擔(dān)保放大：有擔(dān)保的條件下，貸款額度可放大1~2倍；
5、城市限制：直轄市、省會(huì)城市、地級(jí)市以及其它經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市。Q：項(xiàng)目方需提交哪些資料？ A：
1、個(gè)人：土地證、房產(chǎn)證；
2、企業(yè)：營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人身份證明、貸款卡、評(píng)估報(bào)告（甲級(jí)資質(zhì)評(píng)估所）。Q：如何操作？
A：
1、審理
2、考察
3、復(fù)審
4、簽約
5、抵押登記
6、放款
7、還款 Q：放款時(shí)間需要多長(zhǎng)？ A：正常情況下兩個(gè)月以?xún)?nèi)； Q：貸款期限是怎樣的？
A：
1、借款期限為1年以上，5年以下。Q：融資成本是多少呢？
A：
1、貸款是通過(guò)商業(yè)銀行的，利率參考當(dāng)期基準(zhǔn)利率；
2、貸款是通過(guò)其它金融機(jī)構(gòu)的，利率較高，年率20%左右；
3、貸款是通過(guò)擔(dān)保公司擔(dān)保，那么需增加保費(fèi)2.5~3%；
4、貸款是通過(guò)中介顧問(wèn)公司，那么融資顧問(wèn)費(fèi)1~3%。
房地產(chǎn)融資之民間借貸Q&A
Q:什么是房地產(chǎn)民間借貸？
A:民間借貸，以溫州最出名。出借方的目標(biāo)是獲得固定收益作為回報(bào)。民間資金往往被冠以“高利貸”的誤稱(chēng)。出資方也叫銀主，做為民間資金的載體，很無(wú)奈。因?yàn)?，投資其實(shí)不都是高利貸，不是同一個(gè)概念。Q：開(kāi)發(fā)商一定要慎用民間借貸！
A：
1、我國(guó)沒(méi)有形成資本市場(chǎng)和成熟資本工具的金融環(huán)境下，社會(huì)廣泛缺乏誠(chéng)信，也不存在社會(huì)信用體系，法律實(shí)施和訴訟執(zhí)行的效果最終難以是債權(quán)人的資金得到保護(hù)。
2、民間借貸基本上是以非法的形式在民間生存、存在和發(fā)展，也基本上是以高利貸的形式實(shí)現(xiàn)民間資金的流通與流動(dòng)。
3、民間資金的利率水平較為正常和普遍的在月率2~3%的水平，高于名義上的銀行貸款利息，但從企業(yè)資金實(shí)際負(fù)擔(dān)的額外成本（如，在此種銀企關(guān)系中潛規(guī)則之下的尋租、企業(yè)維系貸款關(guān)系的費(fèi)用等）來(lái)看，兩者的差距并不是很大。
4、實(shí)際上，同類(lèi)經(jīng)濟(jì)區(qū)域和環(huán)境中，民間資金借貸的違約率和風(fēng)險(xiǎn)都要大大低于銀行信貸。
Q：怎樣才能獲得民間資金呢？
A：
1、開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目?jī)r(jià)值（凈現(xiàn)值）大大高于借款額；
2、開(kāi)發(fā)商的各項(xiàng)資質(zhì)及法律和經(jīng)濟(jì)關(guān)系清潔無(wú)瑕疵；
3、開(kāi)發(fā)商的還款來(lái)源在借款期間有保障：如有多個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售回款，以此增加借款方對(duì)還款保障的疑慮；
4、開(kāi)發(fā)商以股權(quán)（資產(chǎn)的控制權(quán)）或土地、項(xiàng)目資產(chǎn)、在建工程等作抵押質(zhì)押保證；
5、開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行借款時(shí)必須要有充分自我分析和預(yù)案準(zhǔn)備；
6、開(kāi)發(fā)商必須無(wú)條件接受資金方在還款的保障、手段、措施等方面擁有的絕對(duì)話(huà)語(yǔ)權(quán)。
Q:如何通過(guò)私募基金更合法的獲得民間資金？
A:
1、就私募資金來(lái)源看，中國(guó)民間資本市場(chǎng)是主要資金來(lái)源，它的規(guī)模應(yīng)該遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銀行對(duì)房地產(chǎn)行的信貸投放。
2、私募資金操作，具有封閉性的特點(diǎn)，及針對(duì)特定的項(xiàng)目和特定的企業(yè)和團(tuán)隊(duì)，它也可以是專(zhuān)門(mén)化的投資機(jī)構(gòu)和投資基金，以尋求快速進(jìn)入和快速退出，獲得較高的資本回報(bào)為動(dòng)力。
3、在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)一路高走的形勢(shì)下，一方面，有太多的房地產(chǎn)項(xiàng)目缺錢(qián)，一方面，有太多的民間資金在尋找優(yōu)質(zhì)的投資項(xiàng)目，問(wèn)題在于如何讓優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目與資本直接對(duì)接？答案是可以通過(guò)優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)私募基金管理公司，如。
4、開(kāi)發(fā)商與資金方對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)判斷方向是不一致的：因?yàn)橘Y金方只能夠承擔(dān)那種可以計(jì)算和承受的風(fēng)險(xiǎn)；而如果項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)還完全掌握在開(kāi)發(fā)商的手中，那么資金方的唯一選擇就是放棄。
5、資金方往往非常關(guān)注項(xiàng)目的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目投入的回報(bào)（即資金的退出）只有是將項(xiàng)目建筑物業(yè)售出這樣的途徑，特別是在當(dāng)前的產(chǎn)業(yè)環(huán)境和金融市場(chǎng)條件下，銷(xiāo)售物業(yè)只能是唯一的選擇，假如市場(chǎng)環(huán)境不利于銷(xiāo)售，資金方往往要求開(kāi)發(fā)商通過(guò)降價(jià)出售以獲得償付現(xiàn)金，這與開(kāi)發(fā)商的利益訴求是相悖的。
房地產(chǎn)融資之信托收益權(quán)
銀行理財(cái)計(jì)劃投資信托收益權(quán)，達(dá)到“曲線”為開(kāi)發(fā)商融資的目的主要有兩種模式，找開(kāi)發(fā)商“過(guò)橋”，銀行理財(cái)計(jì)劃投資信托受益權(quán)，但不作受益權(quán)轉(zhuǎn)讓登記；或是開(kāi)發(fā)商設(shè)立自益型財(cái)產(chǎn)權(quán)信托計(jì)劃，再將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行理財(cái)資金。前者主要是XY銀行等銀行在操作，后者大規(guī)模被GS銀行采用。
“過(guò)橋”模式的交易結(jié)構(gòu)大致為：假定A企業(yè)需要融資，B企業(yè)(可以是央企的財(cái)務(wù)公司、資產(chǎn)管理公司、金融機(jī)構(gòu)等)以單一信托方式投資一個(gè)信托計(jì)劃，這個(gè)信托計(jì)劃給A企業(yè)發(fā)放一筆貸款(或其它投資方式提供一筆融資).B企業(yè)再將自己手中的信托收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行理財(cái)計(jì)劃。
這樣，A企業(yè)獲得貸款，資金的提供者是銀行理財(cái)，B企業(yè)只是拿出一筆錢(qián)“墊一下”，獲取“通道費(fèi)”。更激進(jìn)的做法是，B企業(yè)可以不用拿出真金白銀。B企業(yè)投資信托計(jì)劃和轉(zhuǎn)讓信托受益權(quán)兩個(gè)合同可以在同一天簽署，這樣，銀行先按合同給B企業(yè)劃款，到賬后，B企業(yè)再給信托公司，信托公司再給A企業(yè)。整個(gè)流程只需一兩個(gè)小時(shí)。
但是，此種模式已被銀監(jiān)會(huì)覺(jué)察。
實(shí)質(zhì)貸款行―――（理財(cái)資金投資非登記轉(zhuǎn)讓?zhuān)┄D→ 過(guò)橋企業(yè)的受益權(quán)―――（投資單一信托計(jì)劃）―→ 信托公司 ―――（信托貸款）―→ 借款企業(yè)―――――――→ 信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓合同 ←―――――――― ―――――――→ 信托投資合同 ←――――――― ―――――→ 信托貸款合同 ←――若同一天簽署，可一天放款
理財(cái)受讓財(cái)產(chǎn)權(quán)信托計(jì)劃受益權(quán)的原理為：假定M企業(yè)需要貸款，它擁有一棟正在出租的商業(yè)物業(yè)。傳統(tǒng)的模式是，M企業(yè)將這棟物業(yè)抵押給信托公司，信托公司對(duì)其發(fā)放信托貸款，銀行理財(cái)計(jì)劃是信托計(jì)劃的委托人。
“創(chuàng)新”模式是，M企業(yè)將這棟商業(yè)物業(yè)委托給信托公司，設(shè)立一個(gè)財(cái)產(chǎn)權(quán)信托計(jì)劃，物業(yè)過(guò)戶(hù)到信托公司名下，這個(gè)信托計(jì)劃的受益人是M企業(yè)自己。然后，M企業(yè)再將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行理財(cái)計(jì)劃，交易價(jià)格取決于物業(yè)預(yù)期的租金收益。
此外，物業(yè)產(chǎn)生的租金收益歸集到信托公司，信托公司再劃撥給銀行理財(cái)計(jì)劃，如果租金收入低于預(yù)期，則由M企業(yè)補(bǔ)足。在轉(zhuǎn)讓信托受益權(quán)時(shí)，M企業(yè)一般還要和銀行理財(cái)計(jì)劃簽訂租金差額補(bǔ)足協(xié)議。
這樣，M企業(yè)獲得融資，而銀行理財(cái)計(jì)劃擁有長(zhǎng)期的現(xiàn)金流(此類(lèi)模式下，期限一般長(zhǎng)達(dá)6-8年)，銀行借信托公司之手控制了物業(yè)資產(chǎn)作為抵押。其結(jié)果與銀行理財(cái)計(jì)劃給M企業(yè)放一筆貸款，然后M企業(yè)分6-8年還款，效果相當(dāng)。
在這個(gè)案例中，用以設(shè)立財(cái)產(chǎn)權(quán)信托的是一棟商業(yè)物業(yè)，實(shí)際上，任何有穩(wěn)定、可控現(xiàn)金流的資產(chǎn)都可以通過(guò)此模式操作。銀行理財(cái)資金之所以愿意投資一個(gè)回收期限長(zhǎng)達(dá)6-8年的現(xiàn)金流，是因?yàn)楝F(xiàn)在“長(zhǎng)期優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)太難找了，何況物業(yè)實(shí)際是銀行控制的，長(zhǎng)期來(lái)看是升值的，抵押率也很低。”一位銀行理財(cái)投資經(jīng)理說(shuō)。
而至于沒(méi)有進(jìn)行受益權(quán)轉(zhuǎn)讓登記，會(huì)否影響相關(guān)法律效力，現(xiàn)有的法律法規(guī)并未對(duì)此有明確的強(qiáng)制性規(guī)定。一位信托法務(wù)人士表示。
信托受讓銀行信貸票據(jù)資產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重由10.5%提升至150%，一般業(yè)務(wù)為1.5%
房地產(chǎn)融資之定向信托Q&A
Q:什么是定向信托？
A：定向信托還沒(méi)有一個(gè)官方的說(shuō)法，是為了與集合信托區(qū)別開(kāi)來(lái)，而約定俗成的一個(gè)概念，即信托的一種形式，指信托公司在募集資金時(shí)，其募集的對(duì)象是特定的投資者（不是有錢(qián)就能買(mǎi)），類(lèi)似股票定向增發(fā)。Q:開(kāi)發(fā)商為何要選擇定向信托？ A：
1、非銀信合作，受法律保護(hù)；
2、能夠被信托公司優(yōu)先選擇；
3、能快速協(xié)助客戶(hù)完成融資；
4、為項(xiàng)目提供信用增級(jí)以提高成功發(fā)行的幾率。Q：怎樣操作？
A：首先為項(xiàng)目方設(shè)計(jì)信托融資方案，并提供私募基金做為后續(xù)資金支持，然后推薦給符合信托條件的信托公司，信托公司在對(duì)我方提交的客戶(hù)信息和融資方案充分評(píng)估的基礎(chǔ)上，發(fā)行信托產(chǎn)品。Q：定向信托的投資范圍有哪些？ A：有以下投資標(biāo)的：
1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（上市）公司股票的流通股；
2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（上市）公司股票的非流通股；
3、二級(jí)資質(zhì)以上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（非上市）公司的金融類(lèi)股權(quán)；
4、特殊條件下三級(jí)資質(zhì)以上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（非上市）公司的可抵押固定資產(chǎn)。* 注意以下限制條件：
1、省會(huì)城市和部分經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二線城市，三線以下城市無(wú)法操作；
2、ST類(lèi)股票不屬于信托計(jì)劃投資標(biāo)的；
3、虧損和業(yè)績(jī)披露預(yù)虧股票，未完成股改股票，不屬于信托計(jì)劃投資標(biāo)的；
4、近一年內(nèi)受到監(jiān)管處罰，不屬于信托計(jì)劃投資標(biāo)的
5、監(jiān)管認(rèn)定股價(jià)被惡意操縱的股票也不屬于信托計(jì)劃投資標(biāo)的。Q：什么是增信作用？
A：有兩作用，一是對(duì)質(zhì)押標(biāo)的折扣率的增信
（1）流通股股票（含信托計(jì)劃到期前流通的限售股股票）
（2）對(duì)信托計(jì)劃到期后仍未流通的限售股股票
（3）對(duì)未上市金融類(lèi)股權(quán)
二是對(duì)質(zhì)押標(biāo)的信用增級(jí)
（1）我們可作為信托計(jì)劃的次級(jí)受益人，為項(xiàng)目提供信用增級(jí)。以投入資金作為優(yōu)先級(jí)受益人預(yù)期固定收益率實(shí)現(xiàn)的保證并作為投資顧問(wèn)參與信托收益分配的依據(jù)；
（2）我們也可為客戶(hù)融資進(jìn)行直接擔(dān)保。Q：開(kāi)發(fā)商需要提交哪些資料？ A：以下全部資料
1、報(bào)批的項(xiàng)目建議書(shū)及批準(zhǔn)材料；
2、項(xiàng)目提出的有關(guān)背景材料；
3、可行性研究報(bào)告及批準(zhǔn)文件；
4、自籌資金和其他建設(shè)資金籌集方案及落實(shí)資金來(lái)源的證明材料；
5、項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作完成情況報(bào)告；
6、開(kāi)戶(hù)證明，商務(wù)合同、訂單或意向書(shū)；
8、經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、年度財(cái)務(wù)收支計(jì)劃、流動(dòng)資金補(bǔ)充計(jì)劃；
9、房地產(chǎn)企業(yè)：土地證、土地規(guī)劃證、建設(shè)規(guī)劃許可證、開(kāi)工許可證； Q：利率？
A：主要跟開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)有關(guān)
1、一級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)企業(yè)的年利率在15%
2、二級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)企業(yè)的年利率在18%
3、三級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)企業(yè)的年利率在20以上%
房地產(chǎn)融資之集合信托Q&A
集合信托=銀信合作 Q：什么是銀信合作？
A：銀信合作是指央行為了防止經(jīng)濟(jì)過(guò)熱而出臺(tái)政策限制商業(yè)銀行放貸，迫使商業(yè)銀行的貸款額度不超過(guò)上一年的一定數(shù)額，而現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)本身對(duì)貸款的需求增量很大，這時(shí)候商業(yè)銀行為了繞過(guò)政策限制而采用了銀信合作的方式，通過(guò)信托公司來(lái)發(fā)放貸款。
Q：集合信托有哪些模式？ A：大概有4種：信托貸款型、權(quán)益投資型、股權(quán)投資型、財(cái)產(chǎn)信托型。Q：具體操作是怎樣的？
A：
1、由銀行作為發(fā)起端，通過(guò)銷(xiāo)售理財(cái)產(chǎn)品集合資金后，由銀行作為單一委托人將資金信托給信托公司，向目標(biāo)公司發(fā)放貸款。這些公司基本都是銀行的長(zhǎng)期穩(wěn)定客戶(hù)，資產(chǎn)質(zhì)量較好，且大部分占用銀行的授信額度，最終的風(fēng)險(xiǎn)是在銀行端。
2、如此使得央行調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)政策的工具失靈，所以最近央行出臺(tái)政策叫停銀信合作。金融創(chuàng)新的動(dòng)力有兩種：一為因客戶(hù)需求而創(chuàng)新，二為因規(guī)避政策而創(chuàng)新。
3、金融創(chuàng)新與監(jiān)督機(jī)構(gòu)永遠(yuǎn)是矛盾的對(duì)立體。
4、銀信合作的相關(guān)規(guī)定銀行與信托公司業(yè)務(wù)合作指引關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商業(yè)銀行個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)。
* 小貼士：銀監(jiān)發(fā)布的幾個(gè)重要通知：
《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范銀信合作有關(guān)事項(xiàng)的通知》
《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于規(guī)范信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及信貸資產(chǎn)類(lèi)理財(cái)業(yè)務(wù)有關(guān)事項(xiàng)的通知》 《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于規(guī)范銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)有關(guān)事項(xiàng)的通知》 《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于規(guī)范銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)有關(guān)事項(xiàng)的通知》 《銀監(jiān)發(fā)（2010）72號(hào)》 《銀監(jiān)發(fā)〔2010〕72號(hào)》
1、本通知所稱(chēng)銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)，是指商業(yè)銀行將客戶(hù)理財(cái)資金委托給信托公司，由信托公司擔(dān)任受托人并按照信托文件的約定進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分的行為。上述客戶(hù)包括個(gè)人客戶(hù)(包括私人銀行客戶(hù))和機(jī)構(gòu)客戶(hù)。
商業(yè)銀行代為推介信托公司發(fā)行的信托產(chǎn)品不在本通知規(guī)范范圍之內(nèi)。
2、信托公司在開(kāi)展銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)過(guò)程中，應(yīng)堅(jiān)持自主管理原則，嚴(yán)格履行項(xiàng)目選擇、盡職調(diào)查、投資決策、后續(xù)管理等主要職責(zé)，不得開(kāi)展通道類(lèi)業(yè)務(wù)。
3、信托公司開(kāi)展銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)，信托產(chǎn)品期限均不得低于一年。
4、商業(yè)銀行和信托公司開(kāi)展融資類(lèi)銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)，應(yīng)遵守以下原則：
(1)自本通知發(fā)布之日起，對(duì)信托公司融資類(lèi)銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)實(shí)行余額比例管理，即融資類(lèi)業(yè)務(wù)余額占銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)余額的比例不得高于30%。上述比例已超標(biāo)的信托公司應(yīng)立即停止開(kāi)展該項(xiàng)業(yè)務(wù)，直至達(dá)到規(guī)定比例要求。
(2)信托公司信托產(chǎn)品均不得設(shè)計(jì)為開(kāi)放式。
上述融資類(lèi)銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)包括但不限于信托貸款、受讓信貸或票據(jù)資產(chǎn)、附加回購(gòu)選擇權(quán)的投資、股票質(zhì)押融資等資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)。
5、商業(yè)銀行和信托公司開(kāi)展投資類(lèi)銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)，其資金原則上不得投資于非上市公司股權(quán)。
6、商業(yè)銀行和信托公司開(kāi)展銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)，信托資金同時(shí)用于融資類(lèi)和投資類(lèi)業(yè)務(wù)的，被信托業(yè)務(wù)總額應(yīng)納入本通知第四條第(一)項(xiàng)規(guī)定的考核比例范圍。
7、對(duì)本通知發(fā)布以前約定和發(fā)生的銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)，商業(yè)銀行和信托公司應(yīng)做好以下工作：
(1)商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格按照要求將表外資金在今、明兩年轉(zhuǎn)入表內(nèi)，并按照150%的撥備覆蓋率要求計(jì)提撥備，同時(shí)大型銀行應(yīng)按照11.5%、中小銀行按照10%的資本充足率計(jì)提資本。
(2)商業(yè)銀行和信托公司應(yīng)切實(shí)加強(qiáng)堆存續(xù)銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)的后續(xù)管理，及時(shí)做好風(fēng)險(xiǎn)處置預(yù)案和到期兌付安排。
(3)對(duì)設(shè)計(jì)為開(kāi)放式的非上市公司股權(quán)投資類(lèi)、融資類(lèi)或含融資類(lèi)業(yè)務(wù)的銀行理財(cái)產(chǎn)品和信托產(chǎn)品，商業(yè)銀行和信托公司停止接受新的資金申購(gòu)，并妥善處理后續(xù)事宜。
8、鼓勵(lì)商業(yè)銀行和信托公司探索業(yè)務(wù)合作科學(xué)模式和領(lǐng)域。信托公司的理財(cái)要積極落實(shí)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策，引導(dǎo)資金投向有效益的新能源、新材料、節(jié)能環(huán)保、生物醫(yī)藥、信息網(wǎng)絡(luò)、高端制造產(chǎn)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整作出積極貢獻(xiàn)。
9、本通知自發(fā)布之日起實(shí)施。
房地產(chǎn)融資之私募基金Q&A
房地產(chǎn)私募基金
房地產(chǎn)私募基金以房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)、債權(quán)、收益權(quán)等方式投資于具升值潛力的房地產(chǎn)項(xiàng)目。
對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性評(píng)估，并與開(kāi)發(fā)商協(xié)商合作計(jì)劃，達(dá)成一致后簽署合作計(jì)劃?；鹨院匣镏频男问匠闪⑵漤?xiàng)目基金公司，項(xiàng)目基金公司以股東的名義投資于開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目公司。
基金的出資額原則上不超過(guò)總投資的70%，同時(shí)要求開(kāi)發(fā)商自有資金（資產(chǎn)）投資比例不低于30%。
基金會(huì)要求開(kāi)發(fā)商以自身資產(chǎn)抵押保證基金最低投資回報(bào)，并在市場(chǎng)上升時(shí)給予基金更高的投資回報(bào)。
在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間，全程派駐基金管理團(tuán)隊(duì)對(duì)項(xiàng)目資金進(jìn)行監(jiān)管，確保資金用于項(xiàng)目合理開(kāi)發(fā)。
基金的退出方式以項(xiàng)目銷(xiāo)售清算、參與項(xiàng)目利潤(rùn)分配或開(kāi)發(fā)商回購(gòu)基金所持有的項(xiàng)目公司股權(quán)。
Q:怎樣的開(kāi)發(fā)商符合我們的要求？
A:
1、開(kāi)發(fā)商具備較豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，有一定的口碑和品牌。
2、開(kāi)發(fā)商股東結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，在當(dāng)?shù)氐恼P(guān)系較好，口碑佳；
3、開(kāi)發(fā)商須有一套成熟的開(kāi)發(fā)流程及專(zhuān)業(yè)的開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)。Q:怎樣的項(xiàng)目符合我們的要求？ A：
1、區(qū)域要求：主要集中在中國(guó)一線或二線城市，并可覆蓋到經(jīng)濟(jì)較好的地級(jí)市。
2、規(guī)模要求：?jiǎn)蝹€(gè)項(xiàng)目總投資3億以?xún)?nèi)，建筑面積20萬(wàn)平方米以下。
3、地段要求：城市中心區(qū)域、次中心區(qū)域（熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)地段，項(xiàng)目鄰近已有開(kāi)發(fā)商投資）。
4、形態(tài)要求：住宅為主，少量商業(yè)或酒店配套，可辦理銷(xiāo)售許可證。
5、土地成本：土地價(jià)格低于周邊同類(lèi)型地塊，樓面地價(jià)合理。
6、土地狀態(tài)：土地要求凈地，二級(jí)開(kāi)發(fā)為主。
7、舊改項(xiàng)目：已獲得拆遷許可證, 居民100%簽署搬遷安置以及賠償協(xié)議, 土地規(guī)劃用途已獲政府批準(zhǔn)。
8、銷(xiāo)售均價(jià)：項(xiàng)目地商品房銷(xiāo)售均價(jià)3500元以上，每平方利潤(rùn)500元以上。
9、劃撥用地：政府劃撥用地可以辦理抵押手續(xù)。
10、融資金額：1億以上。
11、融資周期：1年=3年。Q：有哪些基金？
A：
1、股權(quán)式基金，2、夾層式基金，3、債權(quán)式基金，4、單一固定收益基金,5、結(jié)構(gòu)化固定收益基金,6、主動(dòng)型基金,7、完全主動(dòng)型基金,8、城市發(fā)展基金。Q：需要多少成本？
A：基金模式不同，成本各不一樣：
1、股權(quán)式基金，基金對(duì)外投資的收益計(jì)算方式為分紅；管理人的收益包括：管理費(fèi)3%，加上基金投資收益的10%，再加上投資者收益的10%；投資者的收益可以為利息，也以為約定分紅，更可以是股債結(jié)合。
2、夾層式基金，利益的分配模式為：基金方總收益=可調(diào)節(jié)收益+協(xié)議分紅 * 基金方總收益的計(jì)算方式：
可調(diào)節(jié)收益=基金月投入累計(jì)X項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)（4~7）協(xié)議分紅=項(xiàng)目稅后利潤(rùn)的10~20%（不扣除財(cái)務(wù)費(fèi)用）
* 可調(diào)節(jié)收益的對(duì)沖設(shè)置——基金返還越快，基金方的收益越少。
* 風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)為0~10——0代表我方投資為0，即無(wú)風(fēng)險(xiǎn)，10代表我方投資100%，即承擔(dān)全部風(fēng)險(xiǎn)。我方一般可操作的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)介于4~7之間。7為我方最高能承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，例如買(mǎi)地階段我方出資70%，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為7。* 協(xié)議分紅的支付方式為項(xiàng)目清算后支付，基金方優(yōu)先獲得分紅。
3、債權(quán)式基金，年綜合成本的計(jì)算方式為：管理人的收益包括管理費(fèi)3%，加上投資者的固定利息（利率為20%，取決于募集情況），再加上發(fā)行費(fèi)3%。
4、單一固定收益基金：年化收益率=LP年化收益率10~20%+GP管理費(fèi)3%+發(fā)行費(fèi)3~5%=15~27%
5、結(jié)構(gòu)性固定收益基金：年化收益率=LP（領(lǐng)投人）年化收益率20~30%+LP（跟投人）年化收益率10~20%+GP管理費(fèi)3%+發(fā)行費(fèi)3~5%=25~37%
6、主動(dòng)型基金：開(kāi)發(fā)商出資10%，基金出資90%，全程參與買(mǎi)地/開(kāi)發(fā)/運(yùn)營(yíng)。
7、完全主動(dòng)型基金：無(wú)需開(kāi)發(fā)商，管理公司+基金公司+土地所有者。
8、城市發(fā)展基金：用于土地一級(jí)整理。Q：基金退出？
A：基金在項(xiàng)目產(chǎn)生銷(xiāo)售收入后逐步退出：回籠資金先用于滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，再用于支付可調(diào)節(jié)收益，剩余資金大部分返還基金，保留少量資金用于項(xiàng)目日常經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用。
* 項(xiàng)目銷(xiāo)售至98％，尾盤(pán)原則上由開(kāi)發(fā)商認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)即做收入。* 項(xiàng)目清盤(pán)，利潤(rùn)分配完成，基金方股權(quán)返還，基金方退出。Q：項(xiàng)目出現(xiàn)虧損，損失如何承擔(dān)？
A：按照風(fēng)險(xiǎn)與收益成正比的原則，萬(wàn)一項(xiàng)目出現(xiàn)虧損，則先由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)損失，再由基金方承擔(dān)損失。Q： 對(duì)開(kāi)發(fā)商有哪些建議？
A:建議投資者挑選房地產(chǎn)基金主做好以下三個(gè)方面的考慮：
一是考察管理團(tuán)隊(duì)的能力和過(guò)往業(yè)績(jī)。這是基金投資準(zhǔn)確判斷挑選項(xiàng)目和成功的后期管理的基礎(chǔ)。
二是考察做為基金管理人的背景和實(shí)力。管理人的股東背景往往可以給基金帶來(lái)充足的優(yōu)質(zhì)投資項(xiàng)目來(lái)源以及充分的項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程支持，保障基金投資項(xiàng)目的成功。
三是考察房地產(chǎn)基金治理結(jié)構(gòu)，特別是其中對(duì)投資人利益的保護(hù)機(jī)制以及嚴(yán)格的風(fēng)控措施。
我們?cè)谶M(jìn)行每一筆投資之前都要經(jīng)過(guò)認(rèn)真的盡職調(diào)查和反復(fù)比較，然后為維護(hù)投資者利益還要和被投資企業(yè)就投資條款進(jìn)行艱苦的談判，經(jīng)常因?yàn)槟骋粭l款不能達(dá)成一致而放棄投資，基金投資的項(xiàng)目可以說(shuō)是百里挑一，而在開(kāi)發(fā)商自己管理的資金中，很難想象對(duì)項(xiàng)目有認(rèn)真的盡職調(diào)查和管理，一旦項(xiàng)目出現(xiàn)問(wèn)題或者國(guó)家對(duì)地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的情況，資金鏈很難得到保障
第二篇：房地產(chǎn)融資方式歸納
一、資本市場(chǎng)融資，和其他行業(yè)一樣：境內(nèi)外上市、境內(nèi)發(fā)債、海外債、定向不定向增發(fā)，還有在香港、新加坡發(fā)REITs也算；
二、銀行貸款：開(kāi)發(fā)貸、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸、流動(dòng)貸款、委托貸款、并購(gòu)貸。優(yōu)勢(shì)：成本低；劣勢(shì)：要求高；
三、信托融資：信托開(kāi)發(fā)貸、信托經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸、明股實(shí)債、股+債、信托+有限合伙；
四、公墓基金子公司資產(chǎn)管理計(jì)劃：較信托優(yōu)勢(shì)：（1）不用信托牌照；（2）事后備案，信托是事前備案；（3）注冊(cè)資本要求低；較信托劣勢(shì)：需要通過(guò)金融機(jī)構(gòu)，不能直接放貸。
五、券商資管：優(yōu)勢(shì)不明顯，必須通過(guò)信托計(jì)劃或基金子公司資管計(jì)劃；
六、保險(xiǎn)資金：項(xiàng)目直投只可以投商業(yè)地產(chǎn)，需要兩證。另可以購(gòu)買(mǎi)投資于地產(chǎn)項(xiàng)目的集合信托計(jì)劃（單家限額20%）；
七、私募基金：即有限合伙，可通過(guò)第三方財(cái)富管理募集資金，靈活不監(jiān)管，成本高。可以作一些結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)；
八、四大資產(chǎn)管理公司（華融、信達(dá)、東方、長(zhǎng)城）融資：成本高；
九、與實(shí)力開(kāi)發(fā)商股權(quán)合作：降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也降低經(jīng)營(yíng)收益，雙刃劍；
十、供應(yīng)商融資：（1）總包、合作方墊資；（2）銀行保理業(yè)務(wù)；
十一、典當(dāng)、租賃和小貸，適用于有個(gè)把項(xiàng)目的小小小開(kāi)發(fā)商。
第三篇：房地產(chǎn)融資方式
房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展離不開(kāi)資金的支持。中國(guó)人民銀行121號(hào)文件《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》的頒布實(shí)施，在為房地產(chǎn)投資過(guò)熱現(xiàn)象降溫的同時(shí)，也使資金密集型房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了“釜底抽薪”的危機(jī)感和焦慮感。國(guó)家信貸新政策下，房地產(chǎn)業(yè)如何沖破融資困境，保持穩(wěn)定健康發(fā)展？本文就這一話(huà)題談一點(diǎn)粗淺看法。
一、房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀
（一）融資規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)
近幾年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)每年的資金來(lái)源總量不斷上漲，2001～2005年短短4年里，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源總量上漲了1.8倍（參見(jiàn)表1-1）。
（二）銀行信貸是房地產(chǎn)融資的主要渠道
僅以上表2001年數(shù)據(jù)為例。2001年房地產(chǎn)業(yè)資金來(lái)源總計(jì)7696億元，其中：國(guó)內(nèi)貸款1692億元，占21.99%；自籌資金2184億元，占28.38%；其他資金來(lái)源3671億元，占47.69%?？梢?jiàn)，銀行貸款、自籌資金、其他資金總計(jì)占總資金來(lái)源的98%左右，呈三足鼎立的態(tài)勢(shì)，看起來(lái)比較合理。但是經(jīng)過(guò)仔細(xì)分析可以發(fā)現(xiàn)，自籌資金中只有55%左右為自有資金，30%～40%為企業(yè)從銀行獲得的流動(dòng)資金貸款，其余為各種施工企業(yè)墊款或材料商墊款；其他資金來(lái)源中，80%以上為個(gè)人購(gòu)房者交付的各種定金及預(yù)收款。這樣總計(jì)起來(lái)，有60%～70%資金直接或間接來(lái)自銀行信貸的支持（部分企業(yè)甚至達(dá)到70%～80%）。
（三）股票融資債券融資在房地產(chǎn)金融中所占比例小
2002年以前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)上市融資和發(fā)行企業(yè)債券控制得非常嚴(yán)格，截至2005年末我國(guó)房地產(chǎn)上市公司只有80家，僅占全部上市公司總量的2%，占全部房地產(chǎn)企業(yè)總量的0.16%。依據(jù)表1-1數(shù)據(jù)，我們可以發(fā)現(xiàn)，債券融資在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源中的比例一直很低，且2002年以來(lái)呈現(xiàn)快速下滑的趨勢(shì)，平均只占0.001%左右。
（四）房地產(chǎn)資金信托活躍
2002年底投向房地產(chǎn)業(yè)的信托財(cái)產(chǎn)共計(jì)24.08億元,占全部信托財(cái)產(chǎn)總額的2.82%，比年初增加12.61億元，增幅109.93%。尤其是在2003年6月央行出臺(tái)121號(hào)文件后，全國(guó)許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都把目光投向了房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。2004年我國(guó)房地產(chǎn)信托業(yè)繼續(xù)以較高速度增長(zhǎng)，直到2005年9月中國(guó)銀監(jiān)會(huì)頒發(fā)212號(hào)文件——《關(guān)于加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)212號(hào)文），對(duì)信托融資進(jìn)行嚴(yán)格限制，給我國(guó)剛剛有所起色的房地產(chǎn)信托業(yè)又上了一道“緊箍咒”。
二、房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的主要問(wèn)題
（一）融資渠道過(guò)于單一
從上面對(duì)表1-1的分析中可以得知，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中有60%～70%直接或間接來(lái)自銀行，只有少數(shù)企業(yè)的自有資金能達(dá)到目前35%的銀行貸款要求，相當(dāng)部分開(kāi)發(fā)企業(yè)的自有資金不足10%。這種高負(fù)債的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，不利于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。
（二）銀行體系所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)與收益不對(duì)稱(chēng)
作為自負(fù)盈虧的企業(yè)，銀行對(duì)外投資講求的是風(fēng)險(xiǎn)與收益的對(duì)等性。而我國(guó)目前銀行業(yè)從房地產(chǎn)業(yè)獲得的僅僅是固定的利息收益，承擔(dān)的卻是整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)高負(fù)債的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)所導(dǎo)致的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)和收益處于極度的不對(duì)等狀態(tài)，再加上各種違規(guī)貸款的存在，整個(gè)房地產(chǎn)金融面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)，不利于銀行體系的穩(wěn)定。
（三）缺乏多層次房地產(chǎn)金融體系
就房地產(chǎn)體系而言，目前我國(guó)仍沒(méi)有形成多層次的豐富的房地產(chǎn)金融體系，專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)和保障機(jī)構(gòu)缺位嚴(yán)重；缺乏規(guī)?；?、多元化的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品體系；缺乏獨(dú)立有效的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中介服務(wù)體系；缺乏房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)等等。
（四）房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的監(jiān)管和調(diào)控機(jī)制尚不完善
目前，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的法規(guī)建設(shè)相對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展而言是滯后的，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立資金運(yùn)用規(guī)定外，還沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)金融監(jiān)管框架，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待于制訂。
（五）房地產(chǎn)企業(yè)融資瓶頸亟待突破
為防范整個(gè)金融體系出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，央行于2003年6月頒布實(shí)施了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)鏈條中的開(kāi)發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款、流動(dòng)資金貸款、施工企業(yè)墊資、自有資金比例等各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)定，使房地產(chǎn)業(yè)遭遇了前所未有的資金瓶頸，房地產(chǎn)信貸新政下如何融資成為關(guān)系企業(yè)生死存亡的必須盡快解決好的關(guān)鍵問(wèn)題。
三、房地產(chǎn)企業(yè)融資策略分析
（一）發(fā)展多元化直接融資
銀行貸款融資是典型的間接融資，具有短期性特征，到期還本付息的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也較大。因此應(yīng)大力拓展多元化直接融資渠道，除適度放寬股票融資政策限制和培育完善房地產(chǎn)債券市場(chǎng)以外，還可以發(fā)展市場(chǎng)化直接融資，建立多層次的房地產(chǎn)金融體系。
1.大力培育房地產(chǎn)信托融資方式
房地產(chǎn)信托是信托金融工具在房地產(chǎn)業(yè)中的應(yīng)用。目前我國(guó)房地產(chǎn)信托基本上參照銀行貸款的有關(guān)條款執(zhí)行，很大程度上是銀行貸款的變種，但信托公司在委托貸款方面的監(jiān)控、管理、經(jīng)營(yíng)能力和經(jīng)驗(yàn)可能不如銀行，因而很難起到有效的風(fēng)險(xiǎn)分散和風(fēng)險(xiǎn)管理作用。此外，我國(guó)目前真正意義上的信托投資機(jī)構(gòu)并不多，且絕大多數(shù)在房地產(chǎn)信托融資方面并無(wú)良好建樹(shù)。因此，一方面應(yīng)建立和培養(yǎng)一批真正意義上的房地產(chǎn)信托投資機(jī)構(gòu)，另一方面應(yīng)在加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信托監(jiān)管的同時(shí)，通過(guò)完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，規(guī)范和發(fā)展信托融資方式，使之成為房地產(chǎn)業(yè)融資的一條主要通道。
2.培育地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)，推動(dòng)住房抵押貸款證券化
住房抵押貸款證券化，就是將金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款轉(zhuǎn)化為抵押貸款證券（主要以抵押貸款作為擔(dān)保的債券），并通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行交易，轉(zhuǎn)賣(mài)給市場(chǎng)投資者，以達(dá)到融通資金和把抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分散給市場(chǎng)眾多投資者的目的。二級(jí)市場(chǎng)（個(gè)人房貸市場(chǎng)）的運(yùn)作不僅使得一級(jí)市場(chǎng)（開(kāi)發(fā)貸款市場(chǎng)）有了穩(wěn)定的資金來(lái)源，而且極大地增強(qiáng)了住房抵押貸款的安全性和流動(dòng)性，有效實(shí)現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)分散和風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)，同時(shí)也為證券市場(chǎng)提供了一種具有較高信譽(yù)的中長(zhǎng)期投資工具。在美國(guó)，經(jīng)過(guò)聯(lián)邦金融中介機(jī)構(gòu)擔(dān)保過(guò)的房地產(chǎn)抵押貸款證券化金融產(chǎn)品，具有類(lèi)似于政府債券的信譽(yù)。而且由于二級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)品相對(duì)于政府債券具有更高的收益率，受到保險(xiǎn)、養(yǎng)老基金等中長(zhǎng)期投資者的歡迎。目前，我國(guó)的房貸證券化試點(diǎn)已進(jìn)入方案設(shè)計(jì)階段，各地宜根據(jù)國(guó)家相關(guān)政策，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，積極推動(dòng)住房抵押貸款證券化進(jìn)程。
3.建立多層次房地產(chǎn)金融體系
借鑒國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，逐步建立和完善政府干預(yù)與市場(chǎng)調(diào)節(jié)相結(jié)合的多層次房地產(chǎn)金融體系，以促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展，加速銀行資金周轉(zhuǎn)，降低銀行金融風(fēng)險(xiǎn)。
4.建立和完善相應(yīng)法律制度配套措施
規(guī)范各種融資行為并加強(qiáng)監(jiān)督管理，以防止在降低銀行風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)產(chǎn)生新的隱患，引發(fā)新的金融風(fēng)險(xiǎn)。如對(duì)房地產(chǎn)證券化給予明確的法律依據(jù)；加快修訂《企業(yè)債券管理?xiàng)l例》，盡快出臺(tái)《產(chǎn)業(yè)投資基金法》等等。
（二）進(jìn)一步完善間接融資
我國(guó)是一個(gè)間接融資占絕對(duì)比重的國(guó)家，在較長(zhǎng)的一段時(shí)間里銀行間接融資仍然是房地產(chǎn)企業(yè)融資的最主要渠道。因此，要進(jìn)一步改進(jìn)和完善銀行間接融資渠道，更好地為房地產(chǎn)企業(yè)提供服務(wù)。
1.推進(jìn)間接融資形式多樣化
目前雖然各大銀行在個(gè)人按揭貸款方面創(chuàng)新不斷，但在房地產(chǎn)企業(yè)融資方式上缺乏創(chuàng)新。建議銀行業(yè)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)和現(xiàn)狀，提供一些有特色的信貸服務(wù)，如建立一種將中外銀行、擔(dān)保機(jī)構(gòu)有效結(jié)合，為企業(yè)提供貸款的融資方式，具體可采取的模式，如：中資銀行+外資銀行；中資銀行+信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)；中資銀行+信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)+擔(dān)保企業(yè)；中資銀行+擔(dān)保企業(yè)甲+擔(dān)保企業(yè)乙，等等，為企業(yè)提供各種擔(dān)保和抵押貸款。
2.創(chuàng)新變直接融資為間接融資的方式
直接融資雖然形式多樣，但對(duì)于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)真正能用上的方式卻不多，相反，從銀行獲得貸款支持這種最為普通的間接融資方式是多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)比較容易接受和實(shí)現(xiàn)的融資方式。建議更多的開(kāi)發(fā)企業(yè)積極嘗試探索將直接融資轉(zhuǎn)化為間接融資的新融資途徑。
（三）探索建立組合式融資模式
組合式融資就是將各種融資方式在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的不同時(shí)期、不同條件下進(jìn)行有效合理的組合，使其不但能夠滿(mǎn)足房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，又能在最大程度上降低企業(yè)的資金成本。例如，在成立初期采取自有資金+吸收股權(quán)投資的組合融資策略，吸收新的投資者進(jìn)入，成立項(xiàng)目合資公司，實(shí)行利潤(rùn)分成，進(jìn)行原始資本積累；在成長(zhǎng)期采取銀行信貸+商業(yè)信用或吸收風(fēng)險(xiǎn)投資+股權(quán)投資的組合融資策略；在成熟期采取信托融資+國(guó)外投資基金合作；在衰退期適當(dāng)收縮投資規(guī)?；蛭諏?shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)企業(yè)或投資機(jī)構(gòu)的加盟。
第四篇：房地產(chǎn)融資幾種常見(jiàn)方式信托
房地產(chǎn)融資幾種常見(jiàn)方式信托、私募基金、短拆、過(guò)橋
房地產(chǎn)融資之土地抵押貸款
Q:什么是土地抵押貸款？ A：指?jìng)鶆?wù)人以土地使用權(quán)擔(dān)保債務(wù)履行的法律行為。土地抵押是不動(dòng)產(chǎn)抵押的最基本形式，一般通過(guò)土地契約進(jìn)行。抵押權(quán)本質(zhì)是一種從屬于債權(quán)的擔(dān)保物權(quán)，即債權(quán)人在他人之物上得到償還債務(wù)保證的一種擔(dān)保物權(quán)。
Q：什么叫做土地抵押？
A：亦即債務(wù)人或第三人以物權(quán)作為履行債務(wù)的保證。其實(shí)質(zhì)在于為債權(quán)關(guān)系提供中介形式和物質(zhì)保證，維護(hù)財(cái)產(chǎn)的合法性和有效性。
Q：辦理土地抵押長(zhǎng)期貸款流程？
A：1 首先根據(jù)需要申請(qǐng)的貸款額度及貸款機(jī)構(gòu)許諾的抵押率(放款額/抵押物評(píng)估值)倒推出抵押物應(yīng)達(dá)到的評(píng)估總價(jià)值.咨詢(xún)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)于目標(biāo)抵押物進(jìn)行評(píng)估所能達(dá)到的最大評(píng)估單價(jià),然后再根椐第一步算出的抵押物應(yīng)達(dá)到的評(píng)估總價(jià)值除以最大評(píng)估單價(jià)計(jì)算出所需的抵押物的面積數(shù).根據(jù)以上第二步算出的抵押物的面積數(shù),先在CAD規(guī)劃圖上自行畫(huà)出符合銀行抵押貸款條件的土地區(qū)域.帶著第三步自行畫(huà)出的抵押土地區(qū)域圖再到國(guó)土局地籍科進(jìn)行土地測(cè)繪,出抵押測(cè)繪圖.根據(jù)抵測(cè)繪圖到不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估出具評(píng)估報(bào)告 與貸款機(jī)構(gòu)信貸人員一起帶著評(píng)估報(bào)告及公司的關(guān)證件(營(yíng)業(yè)執(zhí)照等)到國(guó)土局地籍科辦理抵押登記,填制最高額抵押貸款合同.同時(shí)向貸款機(jī)構(gòu)提供貸款申請(qǐng)書(shū)及公司同意就目標(biāo)地塊進(jìn)行抵押貸款的股東會(huì)(或董事會(huì)決議)等資料.填好最高額抵押貸款合同按貸款機(jī)投要求提供所需的相關(guān)資料后,等待放貸即可.至此整個(gè)抵押貸款程序基本操作完畢.Q：辦理土地抵押短期貸款操作流程？
A：
1、項(xiàng)目方提供用於初審的下列前端資料(有效、清晰的彩色掃描文件)：
A、貸款申請(qǐng)書(shū)，寫(xiě)明項(xiàng)目概況、貸款金額及期限，用款計(jì)劃，還款來(lái)源，還款計(jì)劃； B、項(xiàng)目方營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、貸款卡、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)； C、抵押物所有權(quán)證明（國(guó)有土地使用權(quán)證、房產(chǎn)證等），D、評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的抵押物價(jià)值評(píng)估報(bào)告或預(yù)評(píng)估資料； E、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告；
F、上一資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表，最好是經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)告，最近一個(gè)月的財(cái)務(wù)報(bào)表。
2、資金方初審?fù)ㄟ^(guò)后，項(xiàng)目方與顧問(wèn)方簽署《融資顧問(wèn)合同》；
3、項(xiàng)目方按《房地產(chǎn)項(xiàng)目資料清單》提供全套有效、清晰的彩色掃描文件；
4、資金方對(duì)項(xiàng)目資料審查通過(guò)后，資金方向項(xiàng)目方發(fā)出商務(wù)邀請(qǐng)函，在資金方與項(xiàng)目方就融資具體事宜進(jìn)行初步溝通，達(dá)成合作協(xié)議后，資金方前往項(xiàng)目地考察項(xiàng)目進(jìn)展，抵押物狀況等。
5、資金方確定融資方案，募集資金；
6、資金方與項(xiàng)目方共同辦理抵押登記手續(xù)，發(fā)放資金，資金方持續(xù)監(jiān)測(cè)項(xiàng)目的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)情況。
7、抵押貸款企業(yè)要向擔(dān)保公司提供：（1）產(chǎn)權(quán)證明；
（2）最近的產(chǎn)權(quán)評(píng)估證報(bào)告；
（3）董事會(huì)通過(guò)抵押貸款的決議書(shū)（全體董事會(huì)成員簽名）；（4）抵押貸款申請(qǐng)書(shū)
（5）最近的資產(chǎn)負(fù)債表，利潤(rùn)表。
房地產(chǎn)融資之短期借貸Q&A
(Q：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中有哪些需要短期借貸？
A:
1、開(kāi)發(fā)商拿到土地證，辦理另外的3證需要繳納配套費(fèi)等，可通過(guò)短期借貸；
2、開(kāi)發(fā)商在擁有土地證以及用地規(guī)劃許可證的情況下，變更土地性質(zhì)需要繳交相關(guān)費(fèi)用，可通過(guò)短期借貸；
3、開(kāi)發(fā)商已擁有四證，但開(kāi)工建設(shè)需要前期費(fèi)用，開(kāi)通過(guò)短期借貸。
Q：開(kāi)發(fā)商何時(shí)還款？
A：
1、開(kāi)發(fā)商通過(guò)申請(qǐng)商業(yè)銀行土地抵押貸款償還；
2、開(kāi)發(fā)商通過(guò)項(xiàng)目出售，回收資金償還；
3、開(kāi)發(fā)商通過(guò)其他方式還款。
Q：項(xiàng)目需要符合哪些融資條件？
A：
1、地區(qū)限制：全國(guó)一二三線城市（新疆、西藏等除外）；
2、項(xiàng)目限制：市區(qū)的住宅房建設(shè)用地、城市中心的可售商業(yè)物業(yè)；
3、融資期限：一般情況下6個(gè)月以?xún)?nèi)；
3、融資額度：1千萬(wàn)至2億；
4、配資比例：土地登記價(jià)或土地評(píng)估價(jià)的70%；
5、融資利息：月息5~6%，展頭息，利息可分期支付；
房地產(chǎn)融資之短期拆借Q&A
Q:什么是房地產(chǎn)短期拆借? A: 房地產(chǎn)短期拆借又叫“還舊貸新”，表現(xiàn)為項(xiàng)目方不足資金償還上期貸款的本金和利息，需要非金融機(jī)構(gòu)先墊付還貸。在獲得新一期的貸款后，返還資金給非金融機(jī)構(gòu)的一種融資模式。
Q：如何操作的？
A：具體做法是貸款方（銀行）與開(kāi)發(fā)商訂立《貸款承諾書(shū)》，規(guī)定按時(shí)還款和二次貸款方式，按照抵押物的價(jià)值評(píng)估貸款額度，抵押物一般是房產(chǎn)、物業(yè)等固定資產(chǎn)，同時(shí)還需提供擔(dān)保品，如股票、債券等有價(jià)證券。借款人在接到銀行還款通知的次日即須償還，如到期不能歸還，銀行有權(quán)出售其擔(dān)保品。如果客戶(hù)無(wú)法償還足夠的本金和利息，就要非銀行機(jī)構(gòu)墊付本金與利息。再通過(guò)抵押方式獲得新貸款，新貸款歸還非銀貸款，即“以貸還貸，獲得新貸”。
Q：利率情況是怎樣的？
A：
1、日利率日利率3‰~4‰；
2、五天1.2%、10天1.5%、15天2.3%；
3、月利率5~6% Q：短拆什么特點(diǎn)？
A：1.對(duì)進(jìn)入市場(chǎng)的主體即進(jìn)行資金融通的雙方都有嚴(yán)格的限制； 2.融資期限較短：一般6個(gè)月以?xún)?nèi)；
3.交易手段先進(jìn)、手續(xù)簡(jiǎn)便，因而成交時(shí)間較短；
4.交易額大，一般需要擔(dān)保或抵押，完全是一種短期交易； 5.利率按照實(shí)際使用時(shí)間計(jì)算。Q：項(xiàng)目方需提供哪些資料？ A：1.企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件； 2.金融機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)許可證副本復(fù)印件； 3.公司代碼證書(shū)復(fù)印件；
4.公司法人代表證明書(shū)或授權(quán)委托書(shū)，法人身份證復(fù)印件； 5.公司法人、負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)主管的簡(jiǎn)歷； 6.經(jīng)公司董事會(huì)決議授權(quán)的申請(qǐng)； 7.公司近兩年經(jīng)過(guò)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表； 8.公司的驗(yàn)資報(bào)告； 9.公司章程；
10.公司的基本情況介紹(包括經(jīng)營(yíng)情況、公司的人員構(gòu)成、公司的近期重大事件、公司的發(fā)展計(jì)劃)；近年來(lái)獲境內(nèi)、境外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)評(píng)級(jí)情況，近三年來(lái)有無(wú)違規(guī)經(jīng)營(yíng)、遭受處罰及重大事件情況。
Q：運(yùn)作流程是怎樣的？
A：1.貸款方將所需資料報(bào)資金方審核； 2.資金方現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估；
3.雙方協(xié)商費(fèi)用及貸款期限； 4.成交； 5.資金劃撥； 6.抵押登記。
房地產(chǎn)融資之產(chǎn)權(quán)抵押融資Q&A
Q:哪些產(chǎn)權(quán)可以抵押融資? A:
1、非經(jīng)營(yíng)類(lèi)物業(yè)：紅本房、集資房；
2、經(jīng)營(yíng)中的物業(yè)：酒店、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、商鋪、公寓； Q：需要具備哪些基本條件？
A：
1、證件齊全：土地證、房產(chǎn)證；
2、債權(quán)債務(wù)：未貸過(guò)款，能做抵押登記，可辦理他項(xiàng)權(quán)證；
3、貸款額度：抵押物評(píng)估金額的20~50%；
4、擔(dān)保放大：有擔(dān)保的條件下，貸款額度可放大1~2倍；
5、城市限制：直轄市、省會(huì)城市、地級(jí)市以及其它經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市。Q：項(xiàng)目方需提交哪些資料？
A：
1、個(gè)人：土地證、房產(chǎn)證；
2、企業(yè)：營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人身份證明、貸款卡、評(píng)估報(bào)告（甲級(jí)資質(zhì)評(píng)估所）。Q：如何操作？
A：
1、審理
2、考察
3、復(fù)審
4、簽約
5、抵押登記
6、放款
7、還款 Q：放款時(shí)間需要多長(zhǎng)？ A：正常情況下兩個(gè)月以?xún)?nèi)； Q：貸款期限是怎樣的？
A：
1、借款期限為1年以上，5年以下。
Q：融資成本是多少呢？
A：
1、貸款是通過(guò)商業(yè)銀行的，利率參考當(dāng)期基準(zhǔn)利率；
2、貸款是通過(guò)其它金融機(jī)構(gòu)的，利率較高，年率20%左右；
3、貸款是通過(guò)擔(dān)保公司擔(dān)保，那么需增加保費(fèi)2.5~3%；
4、貸款是通過(guò)中介顧問(wèn)公司，那么融資顧問(wèn)費(fèi)1~3%。
房地產(chǎn)融資之民間借貸Q&A
Q:什么是房地產(chǎn)民間借貸？
A:民間借貸，以溫州最出名。出借方的目標(biāo)是獲得固定收益作為回報(bào)。民間資金往往被冠以“高利貸”的誤稱(chēng)。出資方也叫銀主，做為民間資金的載體，很無(wú)奈。因?yàn)?，投資其實(shí)不都是高利貸，不是同一個(gè)概念。
Q：開(kāi)發(fā)商一定要慎用民間借貸！
A：
1、我國(guó)沒(méi)有形成資本市場(chǎng)和成熟資本工具的金融環(huán)境下，社會(huì)廣泛缺乏誠(chéng)信，也不存在社會(huì)信用體系，法律實(shí)施和訴訟執(zhí)行的效果最終難以是債權(quán)人的資金得到保護(hù)。
2、民間借貸基本上是以非法的形式在民間生存、存在和發(fā)展，也基本上是以高利貸的形式實(shí)現(xiàn)民間資金的流通與流動(dòng)。
3、民間資金的利率水平較為正常和普遍的在月率2~3%的水平，高于名義上的銀行貸款利息，但從企業(yè)資金實(shí)際負(fù)擔(dān)的額外成本（如，在此種銀企關(guān)系中潛規(guī)則之下的尋租、企業(yè)維系貸款關(guān)系的費(fèi)用等）來(lái)看，兩者的差距并不是很大。
4、實(shí)際上，同類(lèi)經(jīng)濟(jì)區(qū)域和環(huán)境中，民間資金借貸的違約率和風(fēng)險(xiǎn)都要大大低于銀行信貸。Q：怎樣才能獲得民間資金呢？
A：
1、開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目?jī)r(jià)值（凈現(xiàn)值）大大高于借款額；
2、開(kāi)發(fā)商的各項(xiàng)資質(zhì)及法律和經(jīng)濟(jì)關(guān)系清潔無(wú)瑕疵；
3、開(kāi)發(fā)商的還款來(lái)源在借款期間有保障：如有多個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售回款，以此增加借款方對(duì)還款保障的疑慮；
4、開(kāi)發(fā)商以股權(quán)（資產(chǎn)的控制權(quán)）或土地、項(xiàng)目資產(chǎn)、在建工程等作抵押質(zhì)押保證；
5、開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行借款時(shí)必須要有充分自我分析和預(yù)案準(zhǔn)備；
6、開(kāi)發(fā)商必須無(wú)條件接受資金方在還款的保障、手段、措施等方面擁有的絕對(duì)話(huà)語(yǔ)權(quán)。
Q:如何通過(guò)私募基金更合法的獲得民間資金？
A:
1、就私募資金來(lái)源看，中國(guó)民間資本市場(chǎng)是主要資金來(lái)源，它的規(guī)模應(yīng)該遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銀行對(duì)房地產(chǎn)行的信貸投放。
2、私募資金操作，具有封閉性的特點(diǎn)，及針對(duì)特定的項(xiàng)目和特定的企業(yè)和團(tuán)隊(duì)，它也可以是專(zhuān)門(mén)化的投資機(jī)構(gòu)和投資基金，以尋求快速進(jìn)入和快速退出，獲得較高的資本回報(bào)為動(dòng)力。
3、在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)一路高走的形勢(shì)下，一方面，有太多的房地產(chǎn)項(xiàng)目缺錢(qián)，一方面，有太多的民間資金在尋找優(yōu)質(zhì)的投資項(xiàng)目，問(wèn)題在于如何讓優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目與資本直接對(duì)接？答案是可以通過(guò)優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)私募基金管理公司，如。
4、開(kāi)發(fā)商與資金方對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)判斷方向是不一致的：因?yàn)橘Y金方只能夠承擔(dān)那種可以計(jì)算和承受的風(fēng)險(xiǎn)；而如果項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)還完全掌握在開(kāi)發(fā)商的手中，那么資金方的唯一選擇就是放棄。
5、資金方往往非常關(guān)注項(xiàng)目的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目投入的回報(bào)（即資金的退出）只有是將項(xiàng)目建筑物業(yè)售出這樣的途徑，特別是在當(dāng)前的產(chǎn)業(yè)環(huán)境和金融市場(chǎng)條件下，銷(xiāo)售物業(yè)只能是唯一的選擇，假如市場(chǎng)環(huán)境不利于銷(xiāo)售，資金方往往要求開(kāi)發(fā)商通過(guò)降價(jià)出售以獲得償付現(xiàn)金，這與開(kāi)發(fā)商的利益訴求是相悖的。房地產(chǎn)融資之信托收益權(quán)
銀行理財(cái)計(jì)劃投資信托收益權(quán)，達(dá)到“曲線”為開(kāi)發(fā)商融資的目的主要有兩種模式，找開(kāi)發(fā)商“過(guò)橋”，銀行理財(cái)計(jì)劃投資信托受益權(quán)，但不作受益權(quán)轉(zhuǎn)讓登記；或是開(kāi)發(fā)商設(shè)立自益型財(cái)產(chǎn)權(quán)信托計(jì)劃，再將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行理財(cái)資金。前者主要是XY銀行等銀行在操作，后者大規(guī)模被GS銀行采用。
“過(guò)橋”模式的交易結(jié)構(gòu)大致為：假定A企業(yè)需要融資，B企業(yè)(可以是央企的財(cái)務(wù)公司、資產(chǎn)管理公司、金融機(jī)構(gòu)等)以單一信托方式投資一個(gè)信托計(jì)劃，這個(gè)信托計(jì)劃給A企業(yè)發(fā)放。
一筆貸款(或其它投資方式提供一筆融資).B企業(yè)再將自己手中的信托收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行理財(cái)計(jì)劃。
這樣，A企業(yè)獲得貸款，資金的提供者是銀行理財(cái)，B企業(yè)只是拿出一筆錢(qián)“墊一下”，獲取“通道費(fèi)”。更激進(jìn)的做法是，B企業(yè)可以不用拿出真金白銀。B企業(yè)投資信托計(jì)劃和轉(zhuǎn)讓信托受益權(quán)兩個(gè)合同可以在同一天簽署，這樣，銀行先按合同給B企業(yè)劃款，到賬后，B企業(yè)再給信托公司，信托公司再給A企業(yè)。整個(gè)流程只需一兩個(gè)小時(shí)。
但是，此種模式已被銀監(jiān)會(huì)覺(jué)察。
實(shí)質(zhì)貸款行―――（理財(cái)資金投資非登記轉(zhuǎn)讓?zhuān)┄D→ 過(guò)橋企業(yè)的受益權(quán)―――（投資單一信托計(jì)劃）―→ 信托公司 ―――（信托貸款）―→ 借款企業(yè)―――――――→ 信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓合同 ←―――――――― ―――――――→ 信托投資合同 ←――――――― ―――――→ 信托貸款合同 ←――
若同一天簽署，可一天放款
理財(cái)受讓財(cái)產(chǎn)權(quán)信托計(jì)劃受益權(quán)的原理為：假定M企業(yè)需要貸款，它擁有一棟正在出租的商業(yè)物業(yè)。傳統(tǒng)的模式是，M企業(yè)將這棟物業(yè)抵押給信托公司，信托公司對(duì)其發(fā)放信托貸款，銀行理財(cái)計(jì)劃是信托計(jì)劃的委托人。
“創(chuàng)新”模式是，M企業(yè)將這棟商業(yè)物業(yè)委托給信托公司，設(shè)立一個(gè)財(cái)產(chǎn)權(quán)信托計(jì)劃，物業(yè)過(guò)戶(hù)到信托公司名下，這個(gè)信托計(jì)劃的受益人是M企業(yè)自己。然后，M企業(yè)再將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行理財(cái)計(jì)劃，交易價(jià)格取決于物業(yè)預(yù)期的租金收益。
此外，物業(yè)產(chǎn)生的租金收益歸集到信托公司，信托公司再劃撥給銀行理財(cái)計(jì)劃，如果租金收入低于預(yù)期，則由M企業(yè)補(bǔ)足。在轉(zhuǎn)讓信托受益權(quán)時(shí)，M企業(yè)一般還要和銀行理財(cái)計(jì)劃簽訂租金差額補(bǔ)足協(xié)議。
這樣，M企業(yè)獲得融資，而銀行理財(cái)計(jì)劃擁有長(zhǎng)期的現(xiàn)金流(此類(lèi)模式下，期限一般長(zhǎng)達(dá)6-8年)，銀行借信托公司之手控制了物業(yè)資產(chǎn)作為抵押。其結(jié)果與銀行理財(cái)計(jì)劃給M企業(yè)放一筆貸款，然后M企業(yè)分6-8年還款，效果相當(dāng)。
在這個(gè)案例中，用以設(shè)立財(cái)產(chǎn)權(quán)信托的是一棟商業(yè)物業(yè)，實(shí)際上，任何有穩(wěn)定、可控現(xiàn)金流的資產(chǎn)都可以通過(guò)此模式操作。銀行理財(cái)資金之所以愿意投資一個(gè)回收期限長(zhǎng)達(dá)6-8年的現(xiàn)金流，是因?yàn)楝F(xiàn)在“長(zhǎng)期優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)太難找了，何況物業(yè)實(shí)際是銀行控制的，長(zhǎng)期來(lái)看是升值的，抵押率也很低?！币晃汇y行理財(cái)投資經(jīng)理說(shuō)。
而至于沒(méi)有進(jìn)行受益權(quán)轉(zhuǎn)讓登記，會(huì)否影響相關(guān)法律效力，現(xiàn)有的法律法規(guī)并未對(duì)此有明確的強(qiáng)制性規(guī)定。一位信托法務(wù)人士表示。
信托受讓銀行信貸票據(jù)資產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重由10.5%提升至150%，一般業(yè)務(wù)為1.5%
房地產(chǎn)融資之定向信托Q&A
Q:什么是定向信托？ A：定向信托還沒(méi)有一個(gè)官方的說(shuō)法，是為了與集合信托區(qū)別開(kāi)來(lái)，而約定俗成的一個(gè)概念，即信托的一種形式，指信托公司在募集資金時(shí)，其募集的對(duì)象是特定的投資者（不是有錢(qián)就能買(mǎi)），類(lèi)似股票定向增發(fā)。
Q:開(kāi)發(fā)商為何要選擇定向信托？
A：因?yàn)?/p>
1、非銀信合作，受法律保護(hù)；
2、能夠被信托公司優(yōu)先選擇；
3、能快速協(xié)助客戶(hù)完成融資；
4、為項(xiàng)目提供信用增級(jí)以提高成功發(fā)行的幾率。
Q：怎樣操作？
A：首先為項(xiàng)目方設(shè)計(jì)信托融資方案，并提供私募基金做為后續(xù)資金支持，然后推薦給符合信托條件的信托公司，信托公司在對(duì)我方提交的客戶(hù)信息和融資方案充分評(píng)估的基礎(chǔ)上，發(fā)行信托產(chǎn)品。
Q：定向信托的投資范圍有哪些？ A：有以下投資標(biāo)的：
1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（上市）公司股票的流通股；
2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（上市）公司股票的非流通股；
3、二級(jí)資質(zhì)以上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（非上市）公司的金融類(lèi)股權(quán)；
4、特殊條件下三級(jí)資質(zhì)以上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（非上市）公司的可抵押固定資產(chǎn)。
* 注意以下限制條件：
1、省會(huì)城市和部分經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二線城市，三線以下城市無(wú)法操作；
2、ST類(lèi)股票不屬于信托計(jì)劃投資標(biāo)的；
3、虧損和業(yè)績(jī)披露預(yù)虧股票，未完成股改股票，不屬于信托計(jì)劃投資標(biāo)的；
4、近一年內(nèi)受到監(jiān)管處罰，不屬于信托計(jì)劃投資標(biāo)的
5、監(jiān)管認(rèn)定股價(jià)被惡意操縱的股票也不屬于信托計(jì)劃投資標(biāo)的。
Q：什么是增信作用？
A：有兩作用，一是對(duì)質(zhì)押標(biāo)的折扣率的增信
（1）流通股股票（含信托計(jì)劃到期前流通的限售股股票）信托折扣率 融資增信
4-5折（制定1.4倍的資金追加線）不超過(guò)0.5折
(以自有資金認(rèn)購(gòu)次級(jí)受益權(quán)方式)
質(zhì)押物總體折扣率不超過(guò)5.5折
（2）對(duì)信托計(jì)劃到期后仍未流通的限售股股票 信托折扣率 融資增信
給予的折扣率再適當(dāng)下浮0.5-1折
（根據(jù)對(duì)股票質(zhì)地和流通時(shí)間的判斷）不超過(guò)0.5折
(以自有資金認(rèn)購(gòu)次級(jí)受益權(quán)方式)
質(zhì)押物總體折扣率在中信信托折扣率的基礎(chǔ)上上浮不超過(guò)0.5折
（3）對(duì)未上市金融類(lèi)股權(quán) 信托折扣率 融資增信
凈資產(chǎn)9折 不超過(guò)0.5折
(以自有資金認(rèn)購(gòu)次級(jí)受益權(quán)方式)
質(zhì)押物總體折扣率不超過(guò)9.5折
二是對(duì)質(zhì)押標(biāo)的信用增級(jí)
（1）我們可作為信托計(jì)劃的次級(jí)受益人，為項(xiàng)目提供信用增級(jí)。以投入資金作為優(yōu)先級(jí)受益人預(yù)期固定收益率實(shí)現(xiàn)的保證并作為投資顧問(wèn)參與信托收益分配的依據(jù)；
（2）我們也可為客戶(hù)融資進(jìn)行直接擔(dān)保。
Q：開(kāi)發(fā)商需要提交哪些資料？ A：以下全部資料
1、報(bào)批的項(xiàng)目建議書(shū)及批準(zhǔn)材料；
2、項(xiàng)目提出的有關(guān)背景材料；
3、可行性研究報(bào)告及批準(zhǔn)文件；
4、自籌資金和其他建設(shè)資金籌集方案及落實(shí)資金來(lái)源的證明材料；
5、項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作完成情況報(bào)告；
6、開(kāi)戶(hù)證明，商務(wù)合同、訂單或意向書(shū)；
8、經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、財(cái)務(wù)收支計(jì)劃、流動(dòng)資金補(bǔ)充計(jì)劃；
9、房地產(chǎn)企業(yè)：土地證、土地規(guī)劃證、建設(shè)規(guī)劃許可證、開(kāi)工許可證；
Q：利率？
A：主要跟開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)有關(guān)
1、一級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)企業(yè)的年利率在15%
2、二級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)企業(yè)的年利率在18%
3、三級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)企業(yè)的年利率在20以上。
房地產(chǎn)融資之集合信托Q&A
集合信托=銀信合作
Q：什么是銀信合作？
A：銀信合作是指央行為了防止經(jīng)濟(jì)過(guò)熱而出臺(tái)政策限制商業(yè)銀行放貸，迫使商業(yè)銀行的貸款額度不超過(guò)上一年的一定數(shù)額，而現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)本身對(duì)貸款的需求增量很大，這時(shí)候商業(yè)銀行為了繞過(guò)政策限制而采用了銀信合作的方式，通過(guò)信托公司來(lái)發(fā)放貸款。
Q：集合信托有哪些模式？
A：大概有4種：信托貸款型、權(quán)益投資型、股權(quán)投資型、財(cái)產(chǎn)信托型。
Q：具體操作是怎樣的？
A：
1、由銀行作為發(fā)起端，通過(guò)銷(xiāo)售理財(cái)產(chǎn)品集合資金后，由銀行作為單一委托人將資金信托給信托公司，向目標(biāo)公司發(fā)放貸款。這些公司基本都是銀行的長(zhǎng)期穩(wěn)定客戶(hù)，資產(chǎn)質(zhì)量較好，且大部分占用銀行的授信額度，最終的風(fēng)險(xiǎn)是在銀行端。
2、如此使得央行調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)政策的工具失靈，所以最近央行出臺(tái)政策叫停銀信合作。金融創(chuàng)新的動(dòng)力有兩種：一為因客戶(hù)需求而創(chuàng)新，二為因規(guī)避政策而創(chuàng)新。
3、金融創(chuàng)新與監(jiān)督機(jī)構(gòu)永遠(yuǎn)是矛盾的對(duì)立體。
4、銀信合作的相關(guān)規(guī)定銀行與信托公司業(yè)務(wù)合作指引關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商業(yè)銀行個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)。
* 小貼士：銀監(jiān)發(fā)布的幾個(gè)重要通知：
《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范銀信合作有關(guān)事項(xiàng)的通知》
《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于規(guī)范信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及信貸資產(chǎn)類(lèi)理財(cái)業(yè)務(wù)有關(guān)事項(xiàng)的通知》
《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于規(guī)范銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)有關(guān)事項(xiàng)的通知》 《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于規(guī)范銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)有關(guān)事項(xiàng)的通知》 《銀監(jiān)發(fā)（2010）72號(hào)》 《銀監(jiān)發(fā)〔2010〕72號(hào)》
1、本通知所稱(chēng)銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)，是指商業(yè)銀行將客戶(hù)理財(cái)資金委托給信托公司，由信托公司擔(dān)任受托人并按照信托文件的約定進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分的行為。上述客戶(hù)包括個(gè)人客戶(hù)(包括私人銀行客戶(hù))和機(jī)構(gòu)客戶(hù)。
商業(yè)銀行代為推介信托公司發(fā)行的信托產(chǎn)品不在本通知規(guī)范范圍之內(nèi)。
2、信托公司在開(kāi)展銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)過(guò)程中，應(yīng)堅(jiān)持自主管理原則，嚴(yán)格履行項(xiàng)目選擇、盡職調(diào)查、投資決策、后續(xù)管理等主要職責(zé)，不得開(kāi)展通道類(lèi)業(yè)務(wù)。
3、信托公司開(kāi)展銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)，信托產(chǎn)品期限均不得低于一年。
4、商業(yè)銀行和信托公司開(kāi)展融資類(lèi)銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)，應(yīng)遵守以下原則：
(1)自本通知發(fā)布之日起，對(duì)信托公司融資類(lèi)銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)實(shí)行余額比例管理，即融資類(lèi)業(yè)務(wù)余額占銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)余額的比例不得高于30%。上述比例已超標(biāo)的信托公司應(yīng)立即停止開(kāi)展該項(xiàng)業(yè)務(wù)，直至達(dá)到規(guī)定比例要求。
(2)信托公司信托產(chǎn)品均不得設(shè)計(jì)為開(kāi)放式。
上述融資類(lèi)銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)包括但不限于信托貸款、受讓信貸或票據(jù)資產(chǎn)、附加回購(gòu)選擇權(quán)的投資、股票質(zhì)押融資等資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)。
5、商業(yè)銀行和信托公司開(kāi)展投資類(lèi)銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)，其資金原則上不得投資于非上市公司股權(quán)。
6、商業(yè)銀行和信托公司開(kāi)展銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)，信托資金同時(shí)用于融資類(lèi)和投資類(lèi)業(yè)務(wù)的，被信托業(yè)務(wù)總額應(yīng)納入本通知第四條第(一)項(xiàng)規(guī)定的考核比例范圍。
7、對(duì)本通知發(fā)布以前約定和發(fā)生的銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)，商業(yè)銀行和信托公司應(yīng)做好以下工作：
(1)商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格按照要求將表外資金在今、明兩年轉(zhuǎn)入表內(nèi)，并按照150%的撥備覆蓋率要求計(jì)提撥備，同時(shí)大型銀行應(yīng)按照11.5%、中小銀行按照10%的資本充足率計(jì)提資本。
(2)商業(yè)銀行和信托公司應(yīng)切實(shí)加強(qiáng)堆存續(xù)銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)的后續(xù)管理，及時(shí)做好風(fēng)險(xiǎn)處置預(yù)案和到期兌付安排。
(3)對(duì)設(shè)計(jì)為開(kāi)放式的非上市公司股權(quán)投資類(lèi)、融資類(lèi)或含融資類(lèi)業(yè)務(wù)的銀行理財(cái)產(chǎn)品和信托產(chǎn)品，商業(yè)銀行和信托公司停止接受新的資金申購(gòu)，并妥善處理后續(xù)事宜。
8、鼓勵(lì)商業(yè)銀行和信托公司探索業(yè)務(wù)合作科學(xué)模式和領(lǐng)域。信托公司的理財(cái)要積極落實(shí)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策，引導(dǎo)資金投向有效益的新能源、新材料、節(jié)能環(huán)保、生物醫(yī)藥、信息網(wǎng)絡(luò)、高端制造產(chǎn)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整作出積極貢獻(xiàn)。
9、本通知自發(fā)布之日起實(shí)施。
房地產(chǎn)融資之私募基金Q&A
房地產(chǎn)私募基金以房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)、債權(quán)、收益權(quán)等方式投資于具升值潛力的房地產(chǎn)項(xiàng)目。對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性評(píng)估，并與開(kāi)發(fā)商協(xié)商合作計(jì)劃，達(dá)成一致后簽署合作計(jì)劃。
基金以合伙制的形式成立其項(xiàng)目基金公司，項(xiàng)目基金公司以股東的名義投資于開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目公司。
基金的出資額原則上不超過(guò)總投資的70%，同時(shí)要求開(kāi)發(fā)商自有資金（資產(chǎn)）投資比例不低于30%。
基金會(huì)要求開(kāi)發(fā)商以自身資產(chǎn)抵押保證基金最低投資回報(bào)，并在市場(chǎng)上升時(shí)給予基金更高的投資回報(bào)。
在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間，全程派駐基金管理團(tuán)隊(duì)對(duì)項(xiàng)目資金進(jìn)行監(jiān)管，確保資金用于項(xiàng)目合理開(kāi)發(fā)。
基金的退出方式以項(xiàng)目銷(xiāo)售清算、參與項(xiàng)目利潤(rùn)分配或開(kāi)發(fā)商回購(gòu)基金所持有的項(xiàng)目公司股權(quán)。
Q:怎樣的開(kāi)發(fā)商符合我們的要求？
A:
1、開(kāi)發(fā)商具備較豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，有一定的口碑和品牌。
2、開(kāi)發(fā)商股東結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，在當(dāng)?shù)氐恼P(guān)系較好，口碑佳；
4、開(kāi)發(fā)商須有一套成熟的開(kāi)發(fā)流程及專(zhuān)業(yè)的開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)。
Q:怎樣的項(xiàng)目符合我們的要求？ A：
1、區(qū)域要求：主要集中在中國(guó)一線或二線城市，并可覆蓋到經(jīng)濟(jì)較好的地級(jí)市。
2、規(guī)模要求：?jiǎn)蝹€(gè)項(xiàng)目總投資3億以?xún)?nèi)，建筑面積20萬(wàn)平方米以下。
3、地段要求：城市中心區(qū)域、次中心區(qū)域（熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)地段，項(xiàng)目鄰近已有開(kāi)發(fā)商投資）。
4、形態(tài)要求：住宅為主，少量商業(yè)或酒店配套，可辦理銷(xiāo)售許可證。
5、土地成本：土地價(jià)格低于周邊同類(lèi)型地塊，樓面地價(jià)合理。
6、土地狀態(tài)：土地要求凈地，二級(jí)開(kāi)發(fā)為主。
7、舊改項(xiàng)目：已獲得拆遷許可證, 居民100%簽署搬遷安置以及賠償協(xié)議, 土地規(guī)劃用途已獲政府批準(zhǔn)。
8、銷(xiāo)售均價(jià)：項(xiàng)目地商品房銷(xiāo)售均價(jià)3500元以上，每平方利潤(rùn)500元以上。
9、劃撥用地：政府劃撥用地可以辦理抵押手續(xù)。
10、融資金額：1億以上。
11、融資周期：1年~3年。
Q：有哪些基金？ A：
1、股權(quán)式基金，2、夾層式基金，3、債權(quán)式基金，4、單一固定收益基金，5、結(jié)構(gòu)化固定收益基金，6、主動(dòng)型基金，7、完全主動(dòng)型基金，8、城市發(fā)展基金。
Q：需要多少成本？
A：基金模式不同，成本各不一樣：
1、股權(quán)式基金，基金對(duì)外投資的收益計(jì)算方式為分紅；管理人的收益包括：管理費(fèi)3%，加上基金投資收益的10%，再加上投資者收益的10%；投資者的收益可以為利息，也以為約定分紅，更可以是股債結(jié)合。
2、夾層式基金，利益的分配模式為：基金方總收益=可調(diào)節(jié)收益+協(xié)議分紅
* 基金方總收益的計(jì)算方式：
可調(diào)節(jié)收益=基金月投入累計(jì)X項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)（4~7）協(xié)議分紅=項(xiàng)目稅后利潤(rùn)的10~20%（不扣除財(cái)務(wù)費(fèi)用）
* 可調(diào)節(jié)收益的對(duì)沖設(shè)置——基金返還越快，基金方的收益越少。
* 風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)為0~10——0代表我方投資為0，即無(wú)風(fēng)險(xiǎn)，10代表我方投資100%，即承擔(dān)全部風(fēng)險(xiǎn)。我方一般可操作的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)介于4~7之間。7為我方最高能承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，例如買(mǎi)地階段我方出資70%，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為7。
* 協(xié)議分紅的支付方式為項(xiàng)目清算后支付，基金方優(yōu)先獲得分紅。
3、債權(quán)式基金，年綜合成本的計(jì)算方式為：管理人的收益包括管理費(fèi)3%，加上投資者的固定利息（利率為20%，取決于募集情況），再加上發(fā)行費(fèi)3%。
4、單一固定收益基金：年化收益率=LP年化收益率10~20%+GP管理費(fèi)3%+發(fā)行費(fèi)3~5%=15~27%
5、結(jié)構(gòu)性固定收益基金：年化收益率=LP（領(lǐng)投人）年化收益率20~30%+LP（跟投人）年化收益率10~20%+GP管理費(fèi)3%+發(fā)行費(fèi)3~5%=25~37%
6、主動(dòng)型基金：開(kāi)發(fā)商出資10%，基金出資90%，全程參與買(mǎi)地/開(kāi)發(fā)/運(yùn)營(yíng)。
7、完全主動(dòng)型基金：無(wú)需開(kāi)發(fā)商，管理公司+基金公司+土地所有者。
8、城市發(fā)展基金：用于土地一級(jí)整理。
Q：基金退出？
A：基金在項(xiàng)目產(chǎn)生銷(xiāo)售收入后逐步退出：回籠資金先用于滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，再用于支付可調(diào)節(jié)收益，剩余資金大部分返還基金，保留少量資金用于項(xiàng)目日常經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用。* 項(xiàng)目銷(xiāo)售至98％，尾盤(pán)原則上由開(kāi)發(fā)商認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)即做收入。* 項(xiàng)目清盤(pán)，利潤(rùn)分配完成，基金方股權(quán)返還，基金方退出。
Q：項(xiàng)目出現(xiàn)虧損，損失如何承擔(dān)？
A：按照風(fēng)險(xiǎn)與收益成正比的原則，萬(wàn)一項(xiàng)目出現(xiàn)虧損，則先由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)損失，再由基金方承擔(dān)損失。
Q： 對(duì)開(kāi)發(fā)商有哪些建議？
A:建議投資者挑選房地產(chǎn)基金主做好以下三個(gè)方面的考慮： 一是考察管理團(tuán)隊(duì)的能力和過(guò)往業(yè)績(jī)。這是基金投資準(zhǔn)確判斷挑選項(xiàng)目和成功的后期管理的基礎(chǔ)。
二是考察做為基金管理人的背景和實(shí)力。管理人的股東背景往往可以給基金帶來(lái)充足的優(yōu)質(zhì)投資項(xiàng)目來(lái)源以及充分的項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程支持，保障基金投資項(xiàng)目的成功。
三是考察房地產(chǎn)基金治理結(jié)構(gòu)，特別是其中對(duì)投資人利益的保護(hù)機(jī)制以及嚴(yán)格的風(fēng)控措施。
我們?cè)谶M(jìn)行每一筆投資之前都要經(jīng)過(guò)認(rèn)真的盡職調(diào)查和反復(fù)比較，然后為維護(hù)投資者利益還要和被投資企業(yè)就投資條款進(jìn)行艱苦的談判，經(jīng)常因?yàn)槟骋粭l款不能達(dá)成一致而放棄投資，基金投資的項(xiàng)目可以說(shuō)是百里挑一，而在開(kāi)發(fā)商自己管理的資金中，很難想象對(duì)項(xiàng)目有認(rèn)真的盡職調(diào)查和管理，一旦項(xiàng)目出現(xiàn)問(wèn)題或者國(guó)家對(duì)地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的情況，資金鏈很難得到保障
第五篇：房地產(chǎn)融資分析
房地產(chǎn)融資分析
1.定義：
房地產(chǎn)融資是指房地產(chǎn)企業(yè)為滿(mǎn)足項(xiàng)目資金的需求，以項(xiàng)目為依托，獲取資金，完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。
2.分類(lèi)：
主要的分類(lèi)方式為二大類(lèi)：
（1）內(nèi)部融資和外部融資
內(nèi)部融資包括：企業(yè)預(yù)付房款和應(yīng)收賬款，員工集資等
外部融資包括：企業(yè)上市，房地產(chǎn)信托，房地產(chǎn)企業(yè)債，銀行貸款等
（2.）直接和間接融資
直接融資是指從資本市場(chǎng)募集資金，間接融資是指從金融類(lèi)機(jī)構(gòu)募集資金。
銀行貸款：
銀行融資需要注意的三要素：
1.融資額 2.下貸款時(shí)間 3.貸款資金使用效率
銀行融資流程：
1.融資額度匡算 2.融資方式確定 3.落實(shí)授信額度 4.銀行受理
5.調(diào)查審批6.銀行審批 7.發(fā)放貸款 8.貸后監(jiān)管
政府監(jiān)管：因?yàn)檠胄?12號(hào)文件要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須具備“四證一金”和35%的自有資金方可獲貸款。
目前，公司跟各大商業(yè)銀行（中農(nóng)工建和民生）都按照這個(gè)融資流程來(lái)運(yùn)行。
房地產(chǎn)信托
房地產(chǎn)信托又分：房地產(chǎn)股權(quán)類(lèi)信托，房地產(chǎn)債券類(lèi)信托，房地產(chǎn)收益信托。其中，房地產(chǎn)股權(quán)類(lèi)信托最常用，其優(yōu)勢(shì)在于可以墊付土地出讓金，而銀行貸款不可以。房地產(chǎn)債券類(lèi)信托由于融資成本比銀行貸款要高，一般不常用。
目前，公司和平安信托的合作好像就屬于股權(quán)類(lèi)信托模式。平安信托設(shè)立融資方案，購(gòu)買(mǎi)部分項(xiàng)目公司股權(quán)，公司承諾到期溢價(jià)回購(gòu)，并以抵押物和信用做擔(dān)保。
融資項(xiàng)目提供的主要材料：
從重慶和西安各項(xiàng)目提交的材料中，可以看到。除了對(duì)集團(tuán)的的財(cái)務(wù)狀況，信用評(píng)級(jí)和開(kāi)發(fā)資質(zhì)審核外，最主要的還是項(xiàng)目情況。而在項(xiàng)目材料中，最主要的是可研究性報(bào)告。通常的可研究性報(bào)告包括：項(xiàng)目概況，市場(chǎng)研究，項(xiàng)目規(guī)劃方案，項(xiàng)目進(jìn)度設(shè)計(jì)，項(xiàng)目財(cái)務(wù)測(cè)算，項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，項(xiàng)目不確定性分析，項(xiàng)目社會(huì)影響和總結(jié)。
其中，對(duì)于我們?nèi)谫Y來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目進(jìn)度設(shè)計(jì)，項(xiàng)目財(cái)務(wù)測(cè)算，項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，項(xiàng)目不確定性分析是主要了解和掌握的。
項(xiàng)目進(jìn)度設(shè)計(jì)每個(gè)項(xiàng)目公司根據(jù)實(shí)際情況，具體制定。財(cái)務(wù)測(cè)算主要是對(duì)項(xiàng)目的土地價(jià)款，開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)費(fèi)用做個(gè)預(yù)算，并計(jì)算總投資，來(lái)確定融資額度。具體根據(jù)項(xiàng)目公司和拓展部中心的材料為準(zhǔn)。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)主要是通過(guò)財(cái)務(wù)模型，根據(jù)一些動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如內(nèi)部收益率（IRR），動(dòng)態(tài)回收期，凈現(xiàn)金流值來(lái)評(píng)價(jià)項(xiàng)目收益。項(xiàng)目不確定分析，主要通過(guò)盈虧平衡分析和敏感度分析來(lái)對(duì)判斷投資方案對(duì)不確定性因素變化的承受能力，以及相關(guān)指標(biāo)對(duì)這些不確定因素的敏感程度，對(duì)項(xiàng)目的最終決策提供參考依據(jù)。
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