第一篇：房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)處理常見逃稅違規(guī)現(xiàn)象總結(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)處理常見逃稅違規(guī)現(xiàn)象總結(jié)

1．外資開發(fā)商利用自身享受的稅收優(yōu)惠政策，與內(nèi)資企業(yè)合作進(jìn)行開發(fā)，對補(bǔ)償給內(nèi)資企業(yè)的不動產(chǎn)不作收入，不如實(shí)申報納稅。

2．采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，未按核定利潤率計(jì)算利潤額并入所得額計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

3．開發(fā)的產(chǎn)品已經(jīng)銷售，不開具房屋銷售結(jié)算發(fā)票，收入掛記預(yù)收賬款，不按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則計(jì)算應(yīng)納稅所得額繳納所得稅。

4．成本核算不規(guī)范，亂列成本費(fèi)用。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長，成本費(fèi)用配比、歸集和結(jié)轉(zhuǎn)核算復(fù)雜，容易造成成本核算混亂。企業(yè)通過虛列多列成本，扣除成本費(fèi)用時未遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則、相關(guān)性原則和配比原則，期間費(fèi)用與成本，建造成本與銷售成本，直接成本與間接成本劃分不清，任意攤銷，虛列多列各類成本，造成不真實(shí)的盈虧，以達(dá)到不繳或少繳企業(yè)所得稅的目的。具體表現(xiàn)形式主要有以下幾種：

（1）利用行業(yè)特點(diǎn)調(diào)減成本。房地產(chǎn)公司利用開發(fā)周期長、成本劃分難的行業(yè)特點(diǎn)，將幾個開發(fā)項(xiàng)目不易區(qū)分的成本混在一起，設(shè)置一個“前期共同費(fèi)用”賬戶，結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本時不按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和配比原則進(jìn)行，而是根據(jù)收入情況，利用“前期共同費(fèi)用”賬戶隨意調(diào)整，達(dá)到調(diào)減利潤、偷逃稅款的目的。

（2）股東個人負(fù)擔(dān)的借款利息支出，記入企業(yè)的財務(wù)費(fèi)用支出，有的企業(yè)把應(yīng)由股東個人的支出記入企業(yè)的管理費(fèi)用，達(dá)到調(diào)減利潤、偷逃稅款的目的。

（3）業(yè)務(wù)招待費(fèi)嚴(yán)重超支，多提折舊，多列財務(wù)費(fèi)用等增加成本。

（4）企業(yè)捐贈、贊助、廣告、福利、獎勵等費(fèi)用超標(biāo)，不按規(guī)定記入成本。

（5）外資開發(fā)商利用自身享受的稅收優(yōu)惠政策，與內(nèi)資企業(yè)合作進(jìn)行開發(fā)，對補(bǔ)償給內(nèi)資企業(yè)的不動產(chǎn)不作收入，不如實(shí)申報納稅。

（6）以代建房名義不按規(guī)定納稅。部分房地產(chǎn)開發(fā)公司對不屬代建性質(zhì)的項(xiàng)目，以簽訂虛假的合同等手段冠以代建之名按取得的代建費(fèi)收入納稅而不按銷售不動產(chǎn)行為全額納稅。

（7）代收款項(xiàng)、價外費(fèi)用不合并納稅。將煤氣開戶費(fèi)、可視對講費(fèi)、有線電視開戶費(fèi)、更名費(fèi)、拖交房款押金、罰息收入、違約保證金、定金等收入直接記入往來賬戶，未計(jì)收入申報納稅。

第二篇：房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)征的稅務(wù)處理

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)征的稅務(wù)處理

一、.未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理

國稅發(fā)[200631號文規(guī)定摘要：開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品,在其未完工前采取預(yù)售方式銷售的,其預(yù)售收入先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出當(dāng)期毛利額,扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加后再計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額,待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計(jì)稅成本后再行調(diào)整。

預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率由國家稅務(wù)總局進(jìn)行了明確摘要：經(jīng)濟(jì)適用房其預(yù)售收入的計(jì)稅毛利率不得低于3%;非經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的,不得低于20%;位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的,不得低于15%。;位于其他地區(qū)的,不得低于10%。

國稅發(fā)[200631號文和[200383號文規(guī)定的不同點(diǎn)在于，將預(yù)售收入的預(yù)計(jì)營業(yè)利潤率修改為預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率。營業(yè)利潤率和計(jì)稅毛利率是不同的兩個概念摘要：營業(yè)利潤=預(yù)售收入-計(jì)稅成本-營業(yè)稅金及附加-期間費(fèi)用;營業(yè)利潤率=營業(yè)利潤/營業(yè)收入;計(jì)稅毛利=營業(yè)收入-計(jì)稅成本;計(jì)稅毛利率=計(jì)稅毛利/預(yù)售收入。

采用營業(yè)利潤率預(yù)計(jì)企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額直接并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，并在當(dāng)初不再考慮期間費(fèi)用支出的多少;而采用計(jì)稅毛利率是將取得的預(yù)售收入乘以計(jì)稅毛利率后的毛利減去當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的和之相關(guān)的期間費(fèi)用、稅金及附加(按預(yù)售收入計(jì)征繳納的稅金及附加)。采用計(jì)稅毛利率法更加科學(xué)、合理、合法摘要：營業(yè)利潤率法在取得預(yù)售收入的當(dāng)期卻不考慮納稅人實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用、稅金及附加，一律實(shí)行統(tǒng)一比例，對完工后還應(yīng)當(dāng)對以前發(fā)生的費(fèi)用、稅金及附加進(jìn)行“秋后算賬”，從而給納稅調(diào)整會帶來很多的麻煩;計(jì)稅毛利率法，對實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用、稅金及附加，已于發(fā)生的當(dāng)期依法在企業(yè)所得稅前扣除，待開發(fā)產(chǎn)品完工后只需考慮產(chǎn)品的計(jì)稅成本新問題。

當(dāng)期未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理如下摘要：

當(dāng)期計(jì)稅毛利額=當(dāng)期預(yù)售收入×預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率

當(dāng)期應(yīng)納稅所得額=當(dāng)期毛利額—當(dāng)期期間費(fèi)用—當(dāng)期已交稅金及附加

當(dāng)期應(yīng)交納的所得稅=當(dāng)期應(yīng)納稅所得額×33%

二、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理

國稅發(fā)[200631號文規(guī)定摘要：開發(fā)產(chǎn)品完工后,開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)收入的性質(zhì)和銷售方式,按照收入確認(rèn)的原則,合理地將預(yù)售收入確認(rèn)為實(shí)際銷售收入,同時按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對應(yīng)的計(jì)稅成本,計(jì)算出該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入的毛利額。該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入毛利額和其預(yù)售收入毛利額之間的差額,計(jì)入完工的應(yīng)納稅所得額。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工未按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本,或未對其實(shí)際銷售收入毛利額和預(yù)售收入毛利額之間的差額進(jìn)行納稅調(diào)整的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計(jì)稅成本,據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整,并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對其進(jìn)行處理。

國稅發(fā)[200631號文和[200383號文規(guī)定的不同點(diǎn)在于，從稅收的角度明確了開發(fā)產(chǎn)品的完工標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)稅成本和收入確認(rèn)的原則，促使企業(yè)按規(guī)定及時地將預(yù)售收入確認(rèn)為實(shí)際銷售收入，同時結(jié)轉(zhuǎn)其對應(yīng)的計(jì)稅成本。對此，納稅人應(yīng)高度重視，避免由于開發(fā)產(chǎn)品完工，不及時將預(yù)售收入確認(rèn)為實(shí)際銷售收入、結(jié)轉(zhuǎn)其對應(yīng)的計(jì)稅成本，而被主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定或核定其計(jì)稅成本，帶來稅收上的風(fēng)險。

完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理如下摘要：

實(shí)際銷售收入毛利額

=預(yù)售收入確認(rèn)的實(shí)際銷售收入—計(jì)稅成本(預(yù)售收入相對應(yīng)的成本)

預(yù)售收入毛利額=當(dāng)期預(yù)售收入×預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率

完工應(yīng)納稅所得額=實(shí)際銷售收入毛利額—預(yù)售收入毛利額—當(dāng)期應(yīng)納稅所得額

當(dāng)期應(yīng)交納的所得稅=當(dāng)期應(yīng)納稅所得額×33%

三、所得稅預(yù)征操作案例及注重的事項(xiàng)

【案例摘要：某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2005年初開發(fā)“普通住宅”項(xiàng)目，整個工程于9月底完工，10月份投入使用。當(dāng)年發(fā)生經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)如下摘要：

一季度發(fā)生期間費(fèi)用15萬元，收到預(yù)售收入200萬元，“預(yù)收帳款”余額200萬元;

二季度發(fā)生期間費(fèi)用8萬元，收到預(yù)售收入400萬元，“預(yù)收帳款”余額600萬元;

三季度發(fā)生期間費(fèi)用17萬元，收到預(yù)售收入408萬元，“預(yù)收帳款”余額1080萬元;

該項(xiàng)目共發(fā)生房屋開發(fā)成本1 050(含土地款200、利息支出20)萬元，商品房可售面積為10 000平米，售價0.18萬元/平米。至三季度末累計(jì)預(yù)售6 000平米。四季度發(fā)生期間費(fèi)用30萬元，剩余4 000平米全部售完，取得收入720萬元。

該公司適應(yīng)的稅率摘要：營業(yè)稅率5%、城建稅5%、教育費(fèi)附加3%、土地增值稅預(yù)征率0.5%、預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率10%、所得稅稅率33%。假定該公司無其他調(diào)整因素，按季計(jì)征交納所得稅計(jì)算方法如下摘要：

一季度發(fā)生期間費(fèi)用15萬元，營業(yè)稅金及附加10.8(200×5.4%)萬元，土地增值稅1(200×0.5%)(萬元)，當(dāng)季應(yīng)納所得稅計(jì)算如下摘要：

應(yīng)納稅所得額=200×10%-15-10.8-1=-6.8(萬元)，應(yīng)納所得稅0。

二季度發(fā)生期間費(fèi)用8萬元，累計(jì)期間費(fèi)用23萬元。累計(jì)交納營業(yè)稅金及附加32.4(600×5.4%)萬元，累計(jì)交納土地增值稅3(600×0.5%)(萬元)，當(dāng)季應(yīng)納所得稅計(jì)算如下摘要：

累計(jì)預(yù)征應(yīng)納稅所得額=600×10%-23-32.4-3=1.60(萬元)

應(yīng)納的所得稅=1.6×33%=0.528(萬元)

三季度發(fā)生期間費(fèi)用17萬元，累計(jì)期間費(fèi)用40萬元。累計(jì)交納營業(yè)稅金

及附加58.32(1080×5.4%)萬元，累計(jì)交納土地增值稅5.4(1080×0.5%)萬元，當(dāng)季應(yīng)納所得稅計(jì)算如下摘要：

累計(jì)預(yù)征應(yīng)納稅所得額=1080×10%-40-58.32-5.4=4.28(萬元)

當(dāng)季應(yīng)納所得稅=4.28×33%-0.528=1.412-0.582=0.884(萬元)

四季度摘要：10月份開發(fā)產(chǎn)品完工，按國稅發(fā)[200631號文規(guī)定，計(jì)算預(yù)售收入確認(rèn)為實(shí)際銷售收入毛利額和預(yù)售收入毛利額的差額，計(jì)入四季度的應(yīng)納稅所得額。計(jì)算如下摘要：

預(yù)售收入相對應(yīng)的計(jì)稅成本=1080/0.18×0.105=630(萬元)

實(shí)際銷售收入毛利額=1080-630=450(萬元)

預(yù)售收入計(jì)稅毛利額=1080×10%=108(萬元)

四季度剩余4000平米全部銷售，實(shí)現(xiàn)銷售720萬元，發(fā)生期間費(fèi)用30萬元，結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本420(4000×0.105)萬元，營業(yè)稅金及附加38.88萬元(720×5.4%)。應(yīng)補(bǔ)交的土地增值稅摘要：

(1)計(jì)算答應(yīng)扣除項(xiàng)目金額=200+830+20+(200+830)×5%+97.2+(200+830)×20%=1404.7(萬元)

(2)增值額=1800-1404.7=395.3(萬元)

(3)增值率=395.3÷1404.7×100%=28.14%(普通住宅超過增值稅率20%)

(4)應(yīng)交納土地增值稅=395.3×30%=118.59(萬元)

(5)應(yīng)補(bǔ)交土地增值稅=118.59-5.4=113.19(萬元)

應(yīng)納稅所得額=(450-108)+(720-420-38.88-113.19-30)=459.93(萬元)

應(yīng)交納的所得稅=459.93×33%=151.78(萬元)

應(yīng)補(bǔ)交的所得稅=151.78-1.412=150.368(萬元)

采用上述方法計(jì)算所得稅應(yīng)注重的是，房地產(chǎn)企業(yè)必須按照規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)售收入，對于沒有完工的開發(fā)產(chǎn)品提前結(jié)轉(zhuǎn)的預(yù)售收入，稅務(wù)機(jī)關(guān)在計(jì)算征收所得稅時，還是應(yīng)該作為預(yù)售款處理，否則，由于產(chǎn)品未完工，無法計(jì)算成本而不能正確計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，從而影響稅款計(jì)算征收。企業(yè)在預(yù)繳所得稅時，還要分項(xiàng)目做好備查登記，以免完工項(xiàng)目和未完工項(xiàng)目之間混淆不清，無法正確計(jì)算企業(yè)所得稅。

第三篇：企業(yè)清算稅務(wù)處理淺析

企業(yè)清算稅務(wù)處理淺析

一是增值稅。對處理公司生產(chǎn)的產(chǎn)品或外購貨物取得的收入，仍按正常經(jīng)營方式進(jìn)行增值稅處理：按處理公司生產(chǎn)的產(chǎn)品或外購貨物取得的收入法計(jì)提銷項(xiàng)稅，根據(jù)銷項(xiàng)稅減進(jìn)項(xiàng)稅的余額繳納增值稅。對處置為已使用過的且已經(jīng)依法抵扣了進(jìn)項(xiàng)稅的固定資產(chǎn)，以及處置使用過除固定資產(chǎn)以外的其他物品，應(yīng)當(dāng)按照適用稅率計(jì)提銷項(xiàng)稅；處置使用過的屬于不得抵扣且未抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的固定資產(chǎn)，按簡易辦法4%征收率減半征收增值稅。需要說明的是：企業(yè)注銷清算時，對期初存貨中尚未抵扣的已征稅款，以及征稅后出現(xiàn)的進(jìn)項(xiàng)稅額大于銷項(xiàng)稅額后不足抵扣部分，稅務(wù)機(jī)關(guān)不再退稅，也不得抵減清算過程中應(yīng)按簡易辦法征收的增值稅。二是營業(yè)稅。對公司處置不動產(chǎn)，包括房屋、建筑物、構(gòu)筑物以及以及地面附著物，應(yīng)當(dāng)按“銷售不動產(chǎn)”項(xiàng)目繳納營業(yè)稅。轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)、商譽(yù)的行為，應(yīng)當(dāng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”項(xiàng)目繳納營業(yè)稅。

三是土地增值稅。對公司處置房屋、建筑物、構(gòu)筑物以及地面附著物及轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得的收入，應(yīng)當(dāng)依法繳納土地增值稅。土地增值稅就收入扣除準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目后的增值部分按規(guī)定的稅率計(jì)算征收。對轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的確定：轉(zhuǎn)讓舊房能提供評估價格的，根據(jù)財稅字[1995]48號文件的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓舊房可扣除的項(xiàng)目金額包括三項(xiàng)，即舊房及建筑物的評估價格，取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用，在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。此外，納稅人支付的評估費(fèi)用準(zhǔn)予在計(jì)算土地增值稅時扣除。轉(zhuǎn)讓舊房不能提供評估價格但能提供購房發(fā)票的，根據(jù)財稅[2006]號文件的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，可按發(fā)票所載金額并從購買起至轉(zhuǎn)讓止每年加計(jì)5%計(jì)算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不得作為加計(jì)5%的基數(shù)。即轉(zhuǎn)讓舊房不能提供評估價格，但能提供購房發(fā)票的扣除項(xiàng)目金額包括三項(xiàng)：購房發(fā)票所載金額（實(shí)際上包含了《條例》中六條的“取得土地使用權(quán)所支付的金額”以及“舊房及建筑物的評估價格”兩部分）：加計(jì)扣除金額（加計(jì)扣除金額=購房發(fā)票所載金額×5%×購買起至轉(zhuǎn)讓止的年數(shù)）：與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（包括轉(zhuǎn)讓舊房時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、契稅以及教育費(fèi)附加，上述四稅及附加均必須提供相應(yīng)的完稅憑證）。轉(zhuǎn)讓舊房既沒有評估價格又不能提供購房發(fā)票的，根據(jù)財稅[2006]號文件的規(guī)定，對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《稅收征管法》三十五條的規(guī)定，實(shí)行核定征收。

四是印花稅。對產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移證書，按所載金額萬分之五繳納印花稅。

五是企業(yè)所得稅。企業(yè)清算的核心是對企業(yè)財產(chǎn)（資產(chǎn)）的清理處置。稅法規(guī)定，企業(yè)將剩余財產(chǎn)分配給股東前要清算所得依法繳納企業(yè)所得稅。所以，企業(yè)清算期間的資產(chǎn)無論是否實(shí)際處置，一律視同變現(xiàn)，確認(rèn)增值或者損失。確認(rèn)清算環(huán)節(jié)企業(yè)資產(chǎn)的增值或者損失應(yīng)按其可變現(xiàn)價值或者公允價值進(jìn)行計(jì)算。清算期間，企業(yè)實(shí)際處置資產(chǎn)時按照正常交易價格取得的收入可作為其公允價值。對于清算企業(yè)沒有實(shí)際處置的資產(chǎn)，應(yīng)按照其可變現(xiàn)價值來確認(rèn)隱性的資產(chǎn)變現(xiàn)損益。計(jì)算清算所得，主要就是計(jì)算全部資產(chǎn)處置過程中產(chǎn)生的所得以及了結(jié)一切債權(quán)、債務(wù)所產(chǎn)生的所得或損失。此外，企業(yè)進(jìn)行清算，即表明已終止持續(xù)經(jīng)營，是企業(yè)存在的最后一個過程。因此在計(jì)算清算所得時，還要考慮清算前企業(yè)尚未確認(rèn)的遞延收益、尚未在稅前扣除的待攤費(fèi)用、已在稅前扣除而不再實(shí)際支付的預(yù)提性質(zhì)的費(fèi)用、商譽(yù)的扣除以及尚未超過彌補(bǔ)期限的虧損等問題。清算所得可用下面計(jì)算公式表示：清算所得=全部資產(chǎn)處置所得一清算費(fèi)用+確實(shí)無法償還的債務(wù)一無法收回的債權(quán)損失+尚未確認(rèn)的遞延收益一尚未扣除的稅前允許扣除的待攤支出+已在稅前扣除而不再實(shí)際支付的預(yù)提性質(zhì)的支出一商譽(yù)一以前發(fā)生的虧損。其中，全部資產(chǎn)處置所得=資產(chǎn)交易價格或可變現(xiàn)價值一資產(chǎn)計(jì)稅基礎(chǔ)一稅前允許的稅金及附加。稅前允許的稅金及附加，是指處置資產(chǎn)過程中繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅、土地增值稅等，不包括可以抵扣的增值稅和企業(yè)所得稅，也不包含企業(yè)以前欠稅。清算所得稅的計(jì)算清算所得稅等于清算所得額乘以25%稅率。由于清算期間不屬于正常的生產(chǎn)經(jīng)營期間，在計(jì)算清算所得稅時不能享受有關(guān)企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策。

六是個人所得稅。可供分配剩余財產(chǎn)，是指企業(yè)全部資產(chǎn)的可變現(xiàn)價值或交易價格減除清算費(fèi)用、職工的工資、社會保險費(fèi)用和法定補(bǔ)償金，結(jié)清清算所得稅、以前欠稅等稅款并清償企業(yè)債務(wù)后的余額。企業(yè)清算后，清算凈所得加上未分配利潤、公益金和公積金等，按一定比例分配給投資者，投資者分得剩余資產(chǎn)的金額，相當(dāng)于被清算企業(yè)累計(jì)未分配利潤和累計(jì)盈余公積中按該股東所占股份比例計(jì)算的部分，應(yīng)確認(rèn)為股息所得，應(yīng)當(dāng)按“利息、股息、紅利”所得項(xiàng)目扣繳個人所得稅；剩余資產(chǎn)減除股息所得后的余額，超過股東投資成本的部分，應(yīng)確認(rèn)為股東的投資轉(zhuǎn)讓所得，應(yīng)當(dāng)按“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”所得項(xiàng)目扣繳個人所得稅。

此外，需要說明的是：我國現(xiàn)行《破產(chǎn)法》第37條和《民事訴訟法》第204條均規(guī)定，破產(chǎn)財產(chǎn)在優(yōu)先撥付清算費(fèi)用后，按下列順序清償：職工工資和勞動保險費(fèi)用；所欠稅款；清償債務(wù)。對處于第二清償順序的“所欠稅款”是指企業(yè)清算前的欠稅，而并非是處置資產(chǎn)過程中的新發(fā)生的稅收。對清算處置資產(chǎn)時產(chǎn)生的稅收是為債權(quán)人的共同利益而于清算程序中必須支付的各種費(fèi)用，是屬于清算費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先受償。另據(jù)《稅收征管法》（第45條）：處于第二清償順序的欠稅發(fā)生在設(shè)立擔(dān)保債權(quán)之前的，稅收債權(quán)優(yōu)先；欠稅發(fā)生在設(shè)立擔(dān)保債權(quán)之后的，擔(dān)保債權(quán)優(yōu)先。

為什么稅務(wù)局不能申請企業(yè)破產(chǎn)清算

稅務(wù)局不能成為破產(chǎn)申請人，理由如下：

第一，說到破產(chǎn)債權(quán)，就必須要說到我國稅收債權(quán)理論的由來，我國稅收債權(quán)論實(shí)質(zhì)上算是引進(jìn)的西方國家的稅收債權(quán)說，然而，西方很多國家在采用稅收債權(quán)說時，現(xiàn)今認(rèn)為：既然稅收債權(quán)能夠享有一般債權(quán)所有的權(quán)利，那自然其在受償時，也應(yīng)按一般債權(quán)處理。

例如德國最新破產(chǎn)法里與舊破產(chǎn)法相比，就不再將稅收債權(quán)列為優(yōu)先破產(chǎn)債權(quán)，而將其作為一般債權(quán)對待，而奧地利、澳大利亞等國，也將稅收債權(quán)改為一般破產(chǎn)債權(quán)。

在中國，立法上雖然采用了稅收債權(quán)說，然而卻僅僅是部分性采用，例如在我國，稅收債權(quán)被認(rèn)為具有優(yōu)先性，而不是一般債權(quán)。

此時，如果稅收債權(quán)享有一般債權(quán)所有的權(quán)利，然而在承擔(dān)義務(wù)時（即清算償還時），卻不能對等的承擔(dān)義務(wù)，反而優(yōu)先受償，很明顯顯失公平。

第二，稅務(wù)機(jī)關(guān)并非通常意義上破產(chǎn)法的債權(quán)人。稅務(wù)機(jī)關(guān)由于其本身是公權(quán)力的代表，且稅務(wù)債權(quán)本身也是通過公權(quán)力的立法所形成，因此與一般的債權(quán)人相比，有其天然的局限性，此時，把稅務(wù)機(jī)關(guān)等同于一般債權(quán)人，享有一般債權(quán)人權(quán)利，并不適格。

例如：在破產(chǎn)清算時，有和解與重整，而和解與重整中，相關(guān)債權(quán)人為了長遠(yuǎn)維護(hù)自身債權(quán)的清償，有時會進(jìn)行債務(wù)豁免與債轉(zhuǎn)股，然而作為稅務(wù)機(jī)關(guān)，卻不可能進(jìn)行債務(wù)豁免與債轉(zhuǎn)股，在和解與重整中，除非償還欠稅，否則稅務(wù)機(jī)關(guān)只會投反對票，而本身根本沒有權(quán)力投贊成票。

說的直白點(diǎn)，就是稅務(wù)機(jī)關(guān)在企業(yè)破產(chǎn)和解與重整中，雖然表面上可以進(jìn)行豁免企業(yè)債務(wù)或者債轉(zhuǎn)股，然而實(shí)際上，完全是不可能的事，說白了，稅務(wù)機(jī)關(guān)就是一個表決時永遠(yuǎn)只可能搖頭反對的角色。

既然稅務(wù)機(jī)關(guān)作為債權(quán)人，本身無法真正參與到企業(yè)和解與重整當(dāng)中，此時，卻讓一個受限的債權(quán)人（稅務(wù)局）完全享有一般債權(quán)人的權(quán)利，未免不切合實(shí)際，更是對企業(yè)的不利。

即便是民法上，對于限制行為能力人的權(quán)利，也是限制的，然而在稅收債權(quán)破產(chǎn)清算時，卻不加任何的限制，這與破產(chǎn)法第一條所說的公平清理債權(quán)債務(wù)，保護(hù)債權(quán)人和債務(wù)人的合法權(quán)益的原則，明顯是相違背的。

第三，從法律規(guī)定來說，稅務(wù)機(jī)關(guān)也無權(quán)進(jìn)行破產(chǎn)申請。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，破產(chǎn)法規(guī)定了債權(quán)人可以申請企業(yè)破產(chǎn)清算，而稅務(wù)機(jī)關(guān)屬于債權(quán)人，所以有權(quán)利進(jìn)行破產(chǎn)清算。

那么事實(shí)上是不是這樣呢？稅收債權(quán)在民法上的權(quán)利，是不是直接按照民法規(guī)定施行就可以，而不需要法律授權(quán)呢？

首先，稅收債權(quán)雖然屬名字有債權(quán)，然而其實(shí)質(zhì)不過是形成的欠稅，與稅收強(qiáng)制、稅務(wù)檢查一樣，都是行政法規(guī)定下產(chǎn)生。這與一般意義上，行政主體的民事行為是截然不同的，例如，稅務(wù)局買一臺電腦，在電腦買賣中形成的債權(quán)與稅收債權(quán)，毫無疑問是不同的。既然這不屬于民事上的債權(quán)，自然，其權(quán)力的行使、處分就是需法律的授權(quán)。

其次，我們可以看下征管法第五十條，專門規(guī)定了，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以依照合同法第七十三條、第七十四條的規(guī)定行使代位權(quán)、撤銷權(quán)。

而合同法第七十三條規(guī)定：“因債務(wù)人怠于行使其到期債權(quán)，對債權(quán)人造成損害的，債權(quán)人可以向人民法院請求以自己的名義代位行使債務(wù)人的債權(quán)，但該債權(quán)專屬于債務(wù)人自身的除外。代位權(quán)的行使范圍以債權(quán)人的債權(quán)為限。債權(quán)人行使代位權(quán)的必要費(fèi)用，由債務(wù)人負(fù)擔(dān)?！?/p>

如果說，稅務(wù)機(jī)關(guān)的在稅收債權(quán)中是債權(quán)人，可以當(dāng)然的享有民法上債權(quán)人的權(quán)利，那么完全沒必要在征管法中專門授權(quán)稅務(wù)機(jī)關(guān)行使代位權(quán)與撤銷權(quán)。

因?yàn)楹贤ㄖ幸呀?jīng)明確規(guī)定，債權(quán)人如何行使代位權(quán)與撤銷權(quán)的情況下，征管法再授權(quán)，豈不是多此一舉？

再次，征管法實(shí)施細(xì)則第五十條規(guī)定：納稅人有解散、撤銷、破產(chǎn)情形的，在清算前應(yīng)當(dāng)向其主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報告；未結(jié)清稅款的，由其主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參加清算。

對于第二款的規(guī)定，實(shí)施細(xì)則釋義中是這么解釋的：“賦予稅務(wù)機(jī)關(guān)參加清算的權(quán)利。納稅人有解散、撤銷、破產(chǎn)情形且未結(jié)清稅款的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參加清算以保證國家稅款優(yōu)先權(quán)。”

從該條規(guī)定我們可以看到，實(shí)施細(xì)則通過法條形式賦予了稅務(wù)機(jī)關(guān)參加清算的權(quán)利，而并沒有賦予稅務(wù)機(jī)關(guān)申請企業(yè)破產(chǎn)的權(quán)利。

也就是說，從法律上來說，由于稅收債權(quán)是一種行政性的權(quán)力結(jié)果，所以其行使都需要行政法律的授權(quán)，而征管法在對稅收債權(quán)如何享有民事一般債權(quán)權(quán)利也確實(shí)進(jìn)行了明確授權(quán)（例如行使民事上的代位權(quán)、撤銷權(quán)以及參加破產(chǎn)清算權(quán)），但是，并沒有授權(quán)稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行破產(chǎn)清算申請。

對于行政機(jī)關(guān)來說，法無授權(quán)即禁止，因此，毫無疑問，稅務(wù)機(jī)關(guān)沒有權(quán)利對企業(yè)進(jìn)行破產(chǎn)清算的申請。

上面說的都是理論與法理上，下面筆者再來說下實(shí)務(wù)上的問題：

第一，稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行破產(chǎn)申請不能為國家?guī)砣魏魏锰帯?/p>

由于稅務(wù)機(jī)關(guān)擁有稅款優(yōu)先權(quán)與稅收強(qiáng)制權(quán)，因此，在企業(yè)欠稅時，完全可以通過采用稅收強(qiáng)制權(quán)，來征繳稅款，而沒任何必要去進(jìn)行破產(chǎn)申請。畢竟，比起破產(chǎn)申請清算，稅收強(qiáng)制毫無疑問是相對來說見效快的措施。而且，稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行破產(chǎn)申請與稅收強(qiáng)制相比并不能為國家多帶來一分錢的稅款，而只會增加更多繁雜的手續(xù)。

在明明有更有效的手段下，卻舍近求遠(yuǎn)，進(jìn)行破產(chǎn)申請，這很明顯與行政效率原則相違背。

第二，稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行破產(chǎn)申請會給企業(yè)造成巨大損害。

稅務(wù)機(jī)關(guān)由于其天然的地位，說白了就是屁股決定腦袋，因此，如果其在企業(yè)欠稅時，進(jìn)行破產(chǎn)申請時，不可能會去考慮企業(yè)未來經(jīng)營前景，也不可能想著如何才能利于企業(yè)，而是由于自身有著在破產(chǎn)中稅款優(yōu)先權(quán)，因此，只會考慮如何快速收繳稅款，從而在不顧企業(yè)可能的未來經(jīng)營良好前景下，直接進(jìn)行破產(chǎn)申請。

而在現(xiàn)在這種經(jīng)濟(jì)下行情況下，很多企業(yè)資金鏈都處于隨時斷裂狀態(tài)，可以說，有許多老板，完全是靠著信譽(yù)才能借貸維持企業(yè)的生存。而這時候，一但稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行破產(chǎn)申請，無論法院最終是否受理，都將會給企業(yè)信譽(yù)造成巨大損害，從而可能成為壓倒企業(yè)的致命稻草，讓企業(yè)因此，資金鏈斷裂，最終真正破產(chǎn)！

第三，稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行破產(chǎn)申請不能降低執(zhí)法人員風(fēng)險。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行破產(chǎn)申請，可以核銷長期欠稅，從而降低稅務(wù)執(zhí)法人員的執(zhí)法風(fēng)險。

那么，事實(shí)上是不是這樣呢？我們知道，作為行政機(jī)關(guān)，不能為了保全自己，而至百姓于不顧，因?yàn)檎穆氊?zé)，就是服務(wù)百姓。然而如果稅務(wù)機(jī)關(guān)，為了降低自己的執(zhí)法風(fēng)險，而采用破產(chǎn)申請給企業(yè)造成巨大損害的手段，這明顯與我們政府的服務(wù)宗旨相違背。

即便退一萬步說，采用了破產(chǎn)申請，是不是就一定會降低我們稅務(wù)人員的執(zhí)法風(fēng)險呢？

我們知道，如果不想讓稅務(wù)機(jī)關(guān)人員肆意行使這種破產(chǎn)申請，那必然會造成巨大損害，因此，作為稅務(wù)機(jī)關(guān)，為了規(guī)范防止稅務(wù)人員肆意行使，必須會出臺一些內(nèi)部文件規(guī)定。

而現(xiàn)在，很多檢察院經(jīng)常會以稅務(wù)部門自己出臺的文件規(guī)定來定稅務(wù)執(zhí)法人員的罪責(zé)。而如果稅務(wù)部門出臺一些破產(chǎn)申請的規(guī)定，且不說其可操作性有多強(qiáng)，僅憑著多數(shù)稅務(wù)執(zhí)法人員根本不了解破產(chǎn)法，這時候，必須會讓許多執(zhí)法人員遇到更加未知的執(zhí)法風(fēng)險。

當(dāng)然，這里可能會有人說，那稅務(wù)機(jī)關(guān)完全可以不出臺相關(guān)規(guī)定嘛，但是如果不出臺具體操作規(guī)定，以現(xiàn)階段基層執(zhí)法人員的水平，試問有幾個敢說能精通破產(chǎn)法，能依法操作？

因此，認(rèn)為稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行破產(chǎn)申請能降低執(zhí)法風(fēng)險，不過是笑談而已。

第四，“清理僵尸企業(yè)”不是稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行破產(chǎn)申請的理由。

首先，清理僵尸企業(yè)有很多方法，為什么一定要通過破產(chǎn)申請呢？工商有吊銷營業(yè)執(zhí)照，稅務(wù)有非正常戶處理，為什么就非要采用破產(chǎn)申請的形式呢？

其次，即便是清理僵尸企業(yè)，那么誰能保證稅務(wù)機(jī)關(guān)破產(chǎn)申請權(quán)僅針對的是清理僵尸企業(yè)，而不是其他企業(yè)？要知道，只要是欠稅就能破產(chǎn)申請，而不是非要是達(dá)到僵尸企業(yè)的指標(biāo)才規(guī)定允許破產(chǎn)申請。

第四篇：供熱企業(yè)常見稅務(wù)問題

最近幾個月經(jīng)常接到客戶電話，咨詢有關(guān)供熱企業(yè)稅收問題，像一次性收取的供熱管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)，在流轉(zhuǎn)稅上應(yīng)繳納增值稅還是營業(yè)稅？在企業(yè)所得稅上是一次性確認(rèn)收入還是分期確認(rèn)收入？熱電聯(lián)產(chǎn)企業(yè)是享受還是放棄向居民供熱免征增值稅的優(yōu)惠？自產(chǎn)暖氣或外購暖氣用于職工福利涉稅問題？熱電聯(lián)產(chǎn)企業(yè)能否享受免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠？這些問題都是供熱企業(yè)財務(wù)人員比較關(guān)心的問題，部分問題稅收政策規(guī)定尚不明確，讓人感覺無所適從，針對上述問題，筆者結(jié)合現(xiàn)行稅收政策對供熱企業(yè)的涉稅問題做一下梳理。

一、繼續(xù)執(zhí)行供熱企業(yè)增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠政策

為保障居民供熱采暖，2011年11月24日，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，財政部和國家稅務(wù)總局下發(fā)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)執(zhí)行供熱企業(yè)增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠政策的通知》（財稅[2011]118號），就“三北”地區(qū)供熱企業(yè)（以下稱供熱企業(yè)）繼續(xù)免征增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅做出明確：自2011年供暖期至2015年12月31日，對供熱企業(yè)向居民個人（以下稱居民）供熱而取得的采暖費(fèi)收入繼續(xù)免征增值稅；自2011年7月1日至2015年12月31日，對向居民供熱而收取采暖費(fèi)的供熱企業(yè)，為居民供熱所使用的廠房及土地繼續(xù)免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。

財稅[2011]118號基本上延續(xù)了《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)執(zhí)行供熱企業(yè)增值稅房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠政策的通知》（財稅[2009]11號）的有關(guān)規(guī)定，部分供熱企業(yè)在執(zhí)行財稅[2009]11號和財稅[2011]118號文件時出現(xiàn)了一些迫切需要解決的問題： 1.享受還是放棄增值稅免稅政策

財政部和國家稅務(wù)總局下發(fā)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于金屬礦非金屬礦采選產(chǎn)品增值稅稅率的通知》（財稅[2008]171號），明確自2009年1月1日開始，供熱企業(yè)所需主要原料煤炭，增值稅稅率由13%調(diào)高至17%，而銷售暖氣的增值稅稅率為13%。按照財稅[2009]11號和財稅[2011]118號文件的規(guī)定，供熱企業(yè)向居民供熱而取得的采暖費(fèi)收入免征增值稅，但是企業(yè)的銷項(xiàng)稅和進(jìn)項(xiàng)稅稅率的不同，加之銷售熱價一般執(zhí)行政府定價，向居民供熱的售價偏低，部分供熱企業(yè)享受免稅反而使進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)出大于免繳的銷項(xiàng)稅，導(dǎo)致多繳納稅款。為了避免這種情況，供熱企業(yè)，尤其是熱電聯(lián)產(chǎn)的企業(yè)，享受還是放棄增值稅免稅政策，需要根據(jù)不同的情況進(jìn)行詳細(xì)的測算。

就熱電聯(lián)產(chǎn)企業(yè)是享受還是放棄增值稅免稅政策做出判斷時，需要比較向居民供熱的銷項(xiàng)稅額和免稅項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅額的大小。首先，需確定向居民供熱的銷售額，按照財稅[2011]118號文件的規(guī)定，通過熱力產(chǎn)品經(jīng)營企業(yè)向居民供熱的熱力產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)，計(jì)算當(dāng)月免征增值稅的采暖費(fèi)收入時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)熱力產(chǎn)品經(jīng)營企業(yè)實(shí)際從居民取得的采暖費(fèi)收入占該經(jīng)營企業(yè)采暖費(fèi)總收入的比例確定免稅收入比例，熱力產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)當(dāng)月全部采暖費(fèi)收入×熱力產(chǎn)品經(jīng)營企業(yè)免稅收入比例，計(jì)算出向居民供熱的采暖費(fèi)收入。

其次，確定向居民供熱發(fā)生的進(jìn)項(xiàng)稅額，對于熱電聯(lián)產(chǎn)企業(yè)，一般無法判斷所購進(jìn)的煤炭哪些用于發(fā)電，哪些用于供熱，根據(jù)《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定：一般納稅人兼營免稅項(xiàng)目或者非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)而無法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的，按下列公式計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額：不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額＝當(dāng)月無法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額×當(dāng)月免稅項(xiàng)目銷售額、非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)營業(yè)額合計(jì)÷當(dāng)月全部銷售額、營業(yè)額合計(jì)。對于通過熱力產(chǎn)品經(jīng)營企業(yè)向居民供熱的熱力產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)，還有另外一種計(jì)算向居民供熱所發(fā)生的進(jìn)項(xiàng)稅額的方法，由于熱力產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)可以將不同熱值的煤炭換算成標(biāo)煤，也可以計(jì)算出一單位的熱力，耗用多少標(biāo)煤，利用熱力產(chǎn)品經(jīng)營企業(yè)提供的向居民供熱量，計(jì)算出耗用多少標(biāo)煤，進(jìn)而計(jì)算出向居民供熱發(fā)生的進(jìn)項(xiàng)稅額。至于采用哪種計(jì)算方法更準(zhǔn)確，企業(yè)可以根據(jù)自身情況和稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求來確定。

通過上述計(jì)算得出的熱力產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)向居民供熱的增值稅銷項(xiàng)稅額和進(jìn)項(xiàng)稅額，對其進(jìn)行比較，如果供熱銷項(xiàng)稅額>進(jìn)項(xiàng)稅額，則爭取免稅較劃算；反過來，放棄免稅權(quán)合適，做出上述判斷還需要考慮未來幾年企業(yè)經(jīng)營及稅金上可能的變化。需要提醒的是，按照稅收政策的規(guī)定，放棄免稅權(quán)要進(jìn)行申請，并且一經(jīng)放棄36個月不得重新申請。目前有些地方的掌握是，如果是新辦企業(yè)，一直沒有享受此免稅政策，則可以從開業(yè)后不申請享受優(yōu)惠政策，也就不需要去申請放棄免稅權(quán)了。2.如何享受增值稅免稅政策

對于通過熱力產(chǎn)品經(jīng)營企業(yè)向居民供熱的熱力產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)，如經(jīng)過測算，決定享受向居民供熱的增值稅免稅政策，還存在著如何享受增值稅免稅政策的問題，根據(jù)政策規(guī)定，生產(chǎn)企業(yè)免稅收入的比例應(yīng)根據(jù)熱力產(chǎn)品經(jīng)營企業(yè)實(shí)際從居民取得的采暖費(fèi)收入占該經(jīng)營企業(yè)采暖費(fèi)總收入的比例確定。但是，這個免稅收入比例的確定，部分地區(qū)還需要稅務(wù)機(jī)關(guān)先行認(rèn)可，才可以進(jìn)行免稅，這就存在著時間差異，生產(chǎn)企業(yè)不能在當(dāng)期進(jìn)行直接享受免稅。于是，有的地方執(zhí)行的是供熱企業(yè)當(dāng)期居民供暖可以按照免稅進(jìn)行，但生產(chǎn)企業(yè)要先進(jìn)行納稅，并開具增值稅專用發(fā)票，在整個供暖期結(jié)束以后，再核定經(jīng)營企業(yè)的居民供暖比例，反饋到生產(chǎn)企業(yè)，再進(jìn)行退稅。

此種操作雖然是按照當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的要求進(jìn)行的，但存在著一定風(fēng)險，因?yàn)楦鶕?jù)國家稅務(wù)總局《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)免征增值稅貨物專用發(fā)票管理的通知》（國稅函[2005]780號）的規(guī)定，增值稅一般納稅人銷售免稅貨物，一律不得開具增值稅專用發(fā)票（國有糧食購銷企業(yè)銷售免稅糧食除外）。如違反規(guī)定開具專用發(fā)票的，則對其開具的銷售額依照增值稅適用稅率全額征收增值稅，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，并按照《發(fā)票管理辦法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定予以處罰。另外，對于享受增值稅免稅優(yōu)惠的，相對應(yīng)的城建稅及附加費(fèi)也不需要計(jì)算繳納，由于增值稅歸國稅管，城建稅及附加費(fèi)歸地稅管，熱力產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)根據(jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)要求，采取增值稅先征后退的，相對應(yīng)繳納的城建稅及附加費(fèi)能否退還，還需要積極與當(dāng)?shù)刂鞴艿囟惥譁贤ā?/p>

二、熱力產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)能否享受免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠

對于通過熱力產(chǎn)品經(jīng)營企業(yè)向居民供熱的熱力產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)，不直接向居民供熱，是否享受為居民供熱所使用的廠房及土地繼續(xù)免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅的優(yōu)惠政策，國家級政策規(guī)定的不是很明確，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)對此也有著不同的理解。

根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)執(zhí)行供熱企業(yè)相關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》（財稅[2006]117號），免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅的供熱企業(yè)包括專業(yè)供熱企業(yè)、兼營供熱企業(yè)、單位自供熱及為小區(qū)居民供熱的物業(yè)公司等，不包括從事熱力生產(chǎn)但不直接向居民供熱的企業(yè)。

財稅[2009]11號和財稅[2011]118號文件則是這樣規(guī)定的，向居民供熱而收取采暖費(fèi)的供熱企業(yè)，為居民供熱所使用的廠房及土地繼續(xù)免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。對既向居民供熱，又向單位供熱或者兼營其他生產(chǎn)經(jīng)營活動的供熱企業(yè)，按其向居民供熱而取得的采暖費(fèi)收入占企業(yè)總收入的比例免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。所稱供熱企業(yè)，是指熱力產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)和熱力產(chǎn)品經(jīng)營企業(yè)。

財政部和國家稅務(wù)總局發(fā)布的上述文件，對于通過熱力產(chǎn)品經(jīng)營企業(yè)向居民供熱的熱力產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)，為居民供熱所使用的廠房及土地是否享受免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅的政策，在措辭上比較模糊，各地執(zhí)行時有著不同的理解，部分地區(qū)的稅務(wù)機(jī)關(guān)要求不直接向居民供熱的熱力產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)不能享受免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅的政策。部分地區(qū)的稅務(wù)機(jī)關(guān)則認(rèn)為可以享受免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅的政策。有的地方下發(fā)了具體政策，比如北京市，《北京市財政局、北京市地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)執(zhí)行供熱企業(yè)增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠政策的通知》（京財稅[2009]682號）第三條規(guī)定：對不直接向居民供熱的熱力生產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)由熱力產(chǎn)品的經(jīng)營企業(yè)為其出具書面材料確認(rèn)向居民供熱取得的采暖費(fèi)收入。第四條規(guī)定：供熱企業(yè)在本房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅的征期內(nèi)可按上一免稅比例自行計(jì)算本免繳房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅稅款。也可先暫按上一免稅比例計(jì)算本免繳稅款，于本終了后30日內(nèi)，按本免稅比例重新計(jì)算免繳稅款，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出書面申請，對已繳稅款多退少補(bǔ)。不直接向居民供熱的熱力產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)，是否享受為居民供熱所使用的廠房及土地繼續(xù)免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅的優(yōu)惠政策，在國家級政策尚不明確，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)存在不同理解的情形下，建議相關(guān)企業(yè)與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)做好溝通，積極爭取。

三、供熱企業(yè)收取的供熱管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)處理問題

供熱企業(yè)向用熱單位收取的供熱管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)，又稱入網(wǎng)費(fèi)，流轉(zhuǎn)稅應(yīng)繳納增值稅還是繳納營業(yè)稅？應(yīng)開具何種發(fā)票？因一次性收取金額較大，且與此相對應(yīng)的成本主要是固定資產(chǎn)（入網(wǎng)工程轉(zhuǎn)資后形成）計(jì)提的折舊，在企業(yè)所得稅上，一次性收取的入網(wǎng)費(fèi)是否可以分期確認(rèn)收入？下面我們針對這些疑問來進(jìn)行討論。

1.收取的供熱管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)涉及的流轉(zhuǎn)稅及發(fā)票開具問題

大多供熱企業(yè)對于收取的供熱管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)是繳納增值稅還是繳納營業(yè)稅存在疑問：早在2002年，國家稅務(wù)總局針對燃?xì)馄髽I(yè)收取的管道煤氣初裝費(fèi)，發(fā)布了《國家稅務(wù)總局關(guān)于管道煤氣集資費(fèi)（初裝費(fèi)）征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函[2002]105號），文件規(guī)定：管道煤氣集資費(fèi)(初裝費(fèi))，是用于管道煤氣工程建設(shè)和技術(shù)改造，在報裝環(huán)節(jié)一次性向用戶收取的費(fèi)用。根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅政策規(guī)定，對管道煤氣集資費(fèi)(初裝費(fèi))，應(yīng)按“建筑業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。按該政策理解，收取的初裝費(fèi)應(yīng)按照應(yīng)按“建筑業(yè)”稅目征收營業(yè)稅并開具發(fā)票。

而在2003年1月15日，財政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號），第一條規(guī)定：關(guān)于征收范圍問題

（一）燃?xì)夤竞蜕a(chǎn)、銷售貨物或提供增值稅應(yīng)稅勞務(wù)的單位，在銷售貨物或提供增值稅應(yīng)稅勞務(wù)時，代有關(guān)部門向購買方收取的集資費(fèi)（包括管道煤氣集資款〈初裝費(fèi)〉）、手續(xù)費(fèi)、代收款等，屬于增值稅價外收費(fèi)，應(yīng)征收增值稅，不征收營業(yè)稅。按該政策理解，代有關(guān)部門向購買方收取的初裝費(fèi)，屬于增值稅價外收費(fèi)，應(yīng)征收增值稅并開具增值稅發(fā)票，不征收營業(yè)稅。

根據(jù)上述政策，部分供熱企業(yè)感到無所適從，收取的供熱管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)到底是應(yīng)開具增值稅發(fā)票還是應(yīng)營業(yè)稅發(fā)票，無法做出判斷。鑒于此，財政部、國家稅務(wù)總局下發(fā)了《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅若干政策的通知》（財稅[2005]165號），第八條規(guī)定：對從事公用事業(yè)的納稅人收取的一次性費(fèi)用是否征收增值稅問題

對從事熱力、電力、燃?xì)?、自來水等公用事業(yè)的增值稅納稅人收取的一次性費(fèi)用，凡與貨物的銷售數(shù)量有直接關(guān)系的，征收增值稅；凡與貨物的銷售數(shù)量無直接關(guān)系的，不征收增值稅。

根據(jù)財稅[2005]165號文件，我們可以做出判斷：供熱企業(yè)向購買方收取的供熱管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)，凡與貨物的銷售數(shù)量有直接關(guān)系的，征收增值稅；凡與貨物的銷售數(shù)量無直接關(guān)系的，不征收增值稅。一般供熱企業(yè)與客戶要簽訂供熱合同，如合同約定收取的供熱管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)與供熱期內(nèi)供熱量有直接關(guān)系的，應(yīng)計(jì)算繳納增值稅，并開具增值稅發(fā)票；與供熱期內(nèi)供熱量無直接關(guān)系的，應(yīng)按“建筑業(yè)”稅目征收營業(yè)稅并開具發(fā)票。供熱企業(yè)當(dāng)?shù)匚飪r局會規(guī)定供熱單價，一般居民采暖熱價采取政府定價，其他熱價采取政府指導(dǎo)價，取暖費(fèi)可以按建筑面積、使用面積、供暖時間、供暖量等因素計(jì)算，對供熱企業(yè)來講，較難判斷所收取的供熱管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)是否與銷售數(shù)量有關(guān)，對于新區(qū)開發(fā)，由開發(fā)建設(shè)單位投資配套建設(shè)供熱設(shè)施，其外管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)一般是向開發(fā)建設(shè)單位收取；對于舊區(qū)住宅補(bǔ)建供熱設(shè)施的，室內(nèi)設(shè)施初裝費(fèi)全部由受益住戶負(fù)擔(dān)，其外管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)一般也是由收益住戶承擔(dān)。多數(shù)供熱企業(yè)簽訂的供熱合同所規(guī)定的供熱量往往與收取的供熱管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)無直接的關(guān)聯(lián)，應(yīng)按“建筑業(yè)”稅目計(jì)算繳納營業(yè)稅。2.一次性收到的供熱管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)應(yīng)該一次性確認(rèn)收入還是分期確認(rèn)

國家稅務(wù)總局發(fā)布的現(xiàn)行稅收法規(guī)文件，沒有明確對供熱企業(yè)一次性收取的供熱管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)進(jìn)行定性，一般認(rèn)為供熱管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)屬于向客戶收取的供熱管道的安裝費(fèi)，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》（國稅函[2008]875號）第二條規(guī)定：安裝費(fèi)，應(yīng)根據(jù)安裝完工進(jìn)度確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)并繳納企業(yè)所得稅。安裝工作是商品銷售附帶條件的，安裝費(fèi)在確認(rèn)商品銷售實(shí)現(xiàn)時確認(rèn)收入。供熱企業(yè)收取供熱管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)時，相應(yīng)入網(wǎng)工程一般已經(jīng)完工，據(jù)此判斷，收取的入網(wǎng)費(fèi)收入應(yīng)全額確認(rèn)為應(yīng)納稅收入。

上述判斷的依據(jù)為：《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十三條規(guī)定：企業(yè)的下列生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)可以分期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：

（二）企業(yè)受托加工制造大型機(jī)械設(shè)備、船舶、飛機(jī)，以及從事建筑、安裝、裝配工程業(yè)務(wù)或者提供其他勞務(wù)等，持續(xù)時間超過12個月的，按照納稅內(nèi)完工進(jìn)度或者完成的工作量確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

又根據(jù)國稅函[2008]875號文件第二條規(guī)定：安裝費(fèi)。應(yīng)根據(jù)安裝完工進(jìn)度確認(rèn)收入。安裝工作是商品銷售附帶條件的，安裝費(fèi)在確認(rèn)商品銷售實(shí)現(xiàn)時確認(rèn)收入。

供熱企業(yè)收取供熱管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)，但所建設(shè)的供熱管網(wǎng)屬于供熱企業(yè)的資產(chǎn)，又與普通意義上的收取安裝費(fèi)有不同之處。因此，各地就收取的供熱管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)如何納稅問題在理解上有所不同。比如吉林省國家稅務(wù)局、吉林省地方稅務(wù)局認(rèn)為供熱企業(yè)收取的該收入屬于特許權(quán)使用費(fèi)收入，應(yīng)當(dāng)在合同約定的收款日期確認(rèn)收入，提前收取或者未約定日期的在實(shí)際收款日確認(rèn)收入，其政策摘錄如下：《吉林省地方稅務(wù)局吉林省國家稅務(wù)局關(guān)于供熱企業(yè)收取的一次性入網(wǎng)費(fèi)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（地稅發(fā)[2008]137號）規(guī)定：根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十條規(guī)定，供熱企業(yè)取得的一次性入網(wǎng)費(fèi)收入，按照合同約定的使用人應(yīng)付一次性入網(wǎng)費(fèi)的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；使用人提前付款或者未約定付款日期的，以實(shí)際收到一次性入網(wǎng)費(fèi)的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；河北省地稅局的要求則是供熱企業(yè)可以在取得收入的3年內(nèi)均勻計(jì)入當(dāng)年應(yīng)納稅所得額計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。政策摘錄如下：《河北省地方稅務(wù)局關(guān)于企業(yè)所得稅若干業(yè)務(wù)問題的通知》（冀地稅發(fā)[2009]48號）第三條規(guī)定：關(guān)于電力增容費(fèi)、供熱管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)、集中供熱初裝費(fèi)的稅務(wù)處理問題 對企業(yè)因生產(chǎn)經(jīng)營需要而向相關(guān)單位繳納的電力增容費(fèi)、供熱管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)、集中供熱初裝費(fèi)，應(yīng)作為其他長期待攤費(fèi)用，自支出發(fā)生月份的次月起，分期攤銷，攤銷期限不得低于3年。相關(guān)單位收取的上述費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入收入總額，在3年內(nèi)均勻計(jì)入其當(dāng)年應(yīng)納稅所得額計(jì)征企業(yè)所得稅。

綜上所述，由于國家稅務(wù)局沒有對收取的供熱管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)如何進(jìn)行稅務(wù)處理做出明確規(guī)定，將供熱企業(yè)收取的供熱管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)理解為安裝費(fèi)，按安裝進(jìn)度確認(rèn)收入，僅是依據(jù)現(xiàn)行政策的一般性理解。當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)局對供熱企業(yè)收取的供熱管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)出臺針對性政策的，相關(guān)企業(yè)可以依其規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理；當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)局沒有出臺針對性政策的，建議相關(guān)企業(yè)就上述理解與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)溝通，以期獲得操作指導(dǎo)。

需要提醒注意的是，針對收取的供熱管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)，總局政策尚不明確。在會計(jì)處理上，《財政部關(guān)于印發(fā)<關(guān)于企業(yè)收取的一次性入網(wǎng)費(fèi)會計(jì)處理的規(guī)定>的通知》（財會字[2003]16號）對供熱企業(yè)一次性收取的供熱管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)如何處理有明確的規(guī)定，取得入網(wǎng)費(fèi)收入時，應(yīng)當(dāng)計(jì)入遞延收益，與客戶簽訂合同的，在合同約定的服務(wù)期限內(nèi)分?jǐn)偞_認(rèn)收入；合同未約定服務(wù)期限，但能合理確定服務(wù)期的，按該期限分?jǐn)偞_認(rèn)收入；合同未約定服務(wù)期限，也無法對服務(wù)期限做出合理估計(jì)的，則應(yīng)按不低于10年的期限分?jǐn)偂?/p>

相關(guān)具體規(guī)定如下：財會字[2003]16號規(guī)定：

（一）企業(yè)按照國家有關(guān)部門批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和合同約定在取得入網(wǎng)費(fèi)收入時，應(yīng)借記“銀行存款”等科目，貸記“遞延收益”科目。

記入“遞延收益”科目的金額應(yīng)按合理的期限平均攤銷，分期確認(rèn)為收入。確認(rèn)收入時，應(yīng)借記“遞延收益”科目，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”等科目。

如果企業(yè)在提供服務(wù)的期間內(nèi)終止提供服務(wù)或是將該公共服務(wù)設(shè)施對外轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)將“遞延收益”科目的余額全部確認(rèn)為終止服務(wù)或轉(zhuǎn)讓當(dāng)期的收入，借記“遞延收益”科目，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”等科目。

（二）企業(yè)應(yīng)按以下原則確定對已記入“遞延收益”科目的入網(wǎng)費(fèi)適用的分?jǐn)偲谙蓿?/p>

a、企業(yè)與客戶簽訂的服務(wù)合同中明確規(guī)定了未來提供服務(wù)的期限，應(yīng)按合同中規(guī)定的期限分?jǐn)偂?/p>

b、企業(yè)與客戶簽訂的服務(wù)合同中沒有明確規(guī)定未來提供服務(wù)的期限，但企業(yè)根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)和客戶的實(shí)際情況，能夠合理確定服務(wù)期限的，應(yīng)在該期限內(nèi)分?jǐn)偂?/p>

c、企業(yè)與客戶簽訂的服務(wù)合同中沒有明確規(guī)定未來應(yīng)提供服務(wù)的期限，也無法對提供服務(wù)期限作出合理估計(jì)的，則應(yīng)按不低于10年的期限分?jǐn)偂?/p>

從稅收的角度，除有明確的針對性政策的地區(qū)外，供熱企業(yè)應(yīng)就其收取的供熱管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)如何確認(rèn)企業(yè)所得稅收入問題，加強(qiáng)與主管稅務(wù)局的溝通，尋求指導(dǎo)。從會計(jì)處理的角度，財會字[2003]16號文件是2003年發(fā)布的，之后財政部并未將該政策作廢，對于自2007年1月1日起執(zhí)行《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》的供熱企業(yè)，因收入準(zhǔn)則所規(guī)定的是一些大的核算原則，對收取的供熱管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)如何確認(rèn)收入，規(guī)定的沒有那么具體，企業(yè)可繼續(xù)參考財會字[2003]16號的規(guī)定進(jìn)行會計(jì)處理。從另外一個角度考慮，根據(jù)《企業(yè)所得稅稅法》第二十一條的規(guī)定：在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時，企業(yè)財務(wù)、會計(jì)處理辦法與稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定不一致的，應(yīng)當(dāng)依照稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定計(jì)算。可以引申出，對一些經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)稅法未做規(guī)定的，可以參考現(xiàn)行有效的會計(jì)規(guī)定與稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行溝通，爭取不再進(jìn)行調(diào)整。

四、自產(chǎn)暖氣或外購暖氣用于職工福利涉稅問題

一般的供熱企業(yè)所在區(qū)域比較偏遠(yuǎn)，廠區(qū)和生活區(qū)大多建在一起，存在著向家屬區(qū)無償供暖的情況。該問題屬于熱電企業(yè)常見問題，而且基本上屬于稅務(wù)局稅務(wù)檢查時的必查問題。即涉及增值稅，又涉及企業(yè)所得稅，下面分別展開分析： 1.涉及增值稅 對于自產(chǎn)產(chǎn)品用于福利部門則是視同銷售，而外購貨物用于福利部門則需作進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出處理。熱力產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)將自產(chǎn)暖氣向本企業(yè)職工供暖，屬于《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四條第五款所規(guī)定的“將自產(chǎn)、委托加工的貨物用于集體福利或者個人消費(fèi)”，應(yīng)當(dāng)視同銷售，按其最近時期熱力產(chǎn)品平均銷售價格確定銷售額，繳納13%的增值稅。但在向居民供熱的免稅期間內(nèi)，與之相應(yīng)的購進(jìn)貨物或勞務(wù)的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)作轉(zhuǎn)出處理。

熱力產(chǎn)品經(jīng)營企業(yè)，因暖氣是外購的，將外購暖氣向本企業(yè)職工供暖，則屬于《增值稅暫行條例》第十條“進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣”的第一款所規(guī)定的“用于集體福利或個人消費(fèi)的購進(jìn)貨物”，相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額也就不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣，需作進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出處理。2.涉及企業(yè)所得稅

供熱企業(yè)將自產(chǎn)或外購的暖氣向本企業(yè)職工供暖，屬于國家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》（國稅函[2008]828號）文第二條規(guī)定的“因資產(chǎn)所有權(quán)屬已發(fā)生改變而不屬于內(nèi)部處置資產(chǎn)，應(yīng)按規(guī)定視同銷售確定收入?！?，其中的第三款所規(guī)定的“用于職工獎勵或福利”，應(yīng)作視同銷售處理。

以上是筆者結(jié)合供熱企業(yè)財務(wù)人員日常比較關(guān)心問題，根據(jù)現(xiàn)行稅收政策，對供熱企業(yè)部分涉稅問題做了一下梳理，希望對您的工作有所幫助。因個別問題政策規(guī)定尚不明確，相關(guān)分析僅供參考，我們和大家一起，期待著稅務(wù)機(jī)關(guān)下發(fā)針對性的文件。

第五篇：房地產(chǎn)企業(yè)未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理

房地產(chǎn)企業(yè)未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 發(fā)布時間 ：2006-7-26 16:22:17來源：納稅服務(wù)網(wǎng)作者：添加到我的收藏開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預(yù)售方式銷售的，其預(yù)售收入先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加后再計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計(jì)稅成本后再行調(diào)整。

（一）經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目必須符合建設(shè)部、國家發(fā)展改革委員會、國土資源部、中國人民銀行《關(guān)于印發(fā)〈經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法〉的通知》（建住房[2004]77號）等有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，其預(yù)售收入的計(jì)稅毛利率不得低于3%。開發(fā)企業(yè)對經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的預(yù)售收入進(jìn)行初始納稅申報時，必須附送有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件以及其他相關(guān)證明材料。凡不符合規(guī)定或未附送有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件以及其他相關(guān)證明材料的，一律按銷售非經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

（二）非經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率按以下規(guī)定確定：

1、開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20％。

2、開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%。

3、開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于10％。