第一篇：銀行按揭貸款中的風險及應(yīng)對方法

一、銀行在按揭貸款中的風險

在按揭貸款領(lǐng)域，隨著貸款數(shù)額的急劇增加，銀行等金融機構(gòu)也逐漸清醒地認識到按揭貸款發(fā)放的風險因素不容忽視。目前，銀行在按揭貸款中所面臨的風險主要包括：借款人風險、假按揭風險、按揭款挪用風險、抵押物價值風險、抵押物處置風險、法律涉訴（仲裁）風險等等，具體分述如下：

（一）借款人信用風險。即借款人因主觀或客觀原因不能按期償還借款的風險。這是按揭貸款最直接和最基本的風險。銀行在審批按揭貸款時，借款人的資信狀況和償付能力是首要考慮的因素。因為一個資信好、支付能力強的借款人無疑能夠最大限度的降低銀行貸款風險，并省去銀行追討貸款和處置抵押物的麻煩。但是，按揭貸款的對象主要是廣大居民，而導致居民收入狀況和支付能力的因素很多，銀行較難對借款人資信的真實狀況全面掌握并作出準確的判斷。十幾年甚至幾十年的貸款期限對于借款人的資信的確是一個巨大的考驗。當借款人因疾病、意外傷害的事故導致死亡或終生殘疾喪失勞動能力以及失業(yè)時，無疑將影響借款人償還貸款本息的能力。當借款人受個人利益驅(qū)使，故意停止或延長還貸，風險也將發(fā)生。此外，自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭、社會**等不可抗力因素也會造成借款人無法按期還貸。

（二）假按揭風險。所謂假按揭，主要是指房地產(chǎn)開發(fā)商以內(nèi)部員工及其他關(guān)系人以購房者的名義借購房之名套取金融機構(gòu)貸款以解決資金周轉(zhuǎn)的行為。開發(fā)商作假的方法一般是讓本單位職工及親屬冒充客戶，與之簽訂購房合同，套取銀行貸款，嚴重一點的是派人四處收集身份證，辦理貸款手續(xù)。由于假按揭與一般的商業(yè)貸款相比貸款易、利率低、速度快，所以對部分開發(fā)商，特別是資金實力缺乏的開發(fā)商有很大吸引力。目前，因此引發(fā)的糾紛已陸續(xù)起訴到法院。

（三）按揭款挪用風險。購房人以按揭貸款方式購房時，其按揭款只能用于支付相應(yīng)商品房首期付款后的其余購房款，開發(fā)商應(yīng)當將購房人的按揭購房款用于工程的繼續(xù)建設(shè)，不得作為其他用途。但是，當一段時間內(nèi)開發(fā)商手中擁有銀行貸款和按揭款項時，其商品房建設(shè)工程又是施工方帶資墊資修建或其以各種方式拖欠工程款時，他手中的資金便可能一下子富足或膨脹起來，而這本應(yīng)用于特定項目的資金很可能在項目結(jié)束前便被投入其它項目。一旦開發(fā)商出現(xiàn)經(jīng)營問題，就會導致開發(fā)商與銀行、保險公司、施工成包商、材料供應(yīng)商等之間的混戰(zhàn)，嚴重危及購房人的根本利益，購房人不能按期得到房屋或根本得不到房屋，則購房人將停止支付按揭款，最終銀行的利益將遭受到重大損失。

（四）抵押物價值風險。銀行決定是否發(fā)放貸款，除了審查借款人的資信外，另一個重要的審查內(nèi)容是抵押物的價值。如果說對借款人資信狀況的審查體現(xiàn)了積極防范風險的思想，那么，對抵押物價值的審查則體現(xiàn)了消極防范風險的意識。在漫長的抵押貸款期間，作為抵押的房產(chǎn)可能會由于多種原因造成損壞或滅失，當借款人不能按期償還貸款本息時，銀行將無法通過處置抵押物收回全部本息，或由于抵押物價值被評估過高，當借款人不能按期償還按揭款本息時，銀行處置抵押物所獲得的款項低于貸款本息余額。

（五）抵押物處置風險。由于我國有關(guān)抵押貸款的法律制度還不健全，同時限于我國特有的社會體制和人文觀念，銀行在借款人不能履行還款義務(wù)時，對抵押物的處置在法律執(zhí)行上受到《民事訴訟法》第223條第一款“被執(zhí)行人未按執(zhí)行通知履行法律文書確定的義務(wù)，人民法院有權(quán)查封、扣押、凍結(jié)、拍賣、變賣被執(zhí)行人應(yīng)當履行義務(wù)部分的財產(chǎn)。但應(yīng)當保留被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬的生活必需品”的規(guī)定的限制，無法對是借款人唯一住房的抵押房產(chǎn)進行強制執(zhí)行（否則不利于社會穩(wěn)定，也有悖于人道），缺乏有效的變現(xiàn)手段，致使貸款無法按時收回。

二、風險防范的法律對策

上述種種風險，使銀行在按揭貸款中面臨極大的威脅。我們提出如下一些具體建議，以供參考。

（一）委托具有專業(yè)經(jīng)驗的機構(gòu)完成對借款人及其信用真實性進行調(diào)查，可以有效防止借款人提供虛假收入證明以及假按揭的發(fā)生。目前，銀行在向借款人發(fā)放貸款之前，往往只審查借款人是否與開發(fā)商簽訂有《商品房買賣合同》、開發(fā)商是否出具首付款收據(jù)、借款人是否能提供符合銀行要求的個人收入證明，而沒有審查以上資料的真實性，或者是只由銀行內(nèi)部工作人員向給借款人出具收入證明的單位詢問其證明的真實性?？梢?，這種審查不能審查出借款人借款目的的真實性以及借款人信用的真實性，無法有效地防止借款人的信用風險和假按揭的發(fā)生，使審查流于形式。同時，因為審查是由銀行內(nèi)部工作人員進行的，即使因為審查不嚴給銀行造成損失，后果也只能由銀行自身承擔，這對銀行顯然是不利的。在我國尚未建立個人信用體系的情況下可以由具有專業(yè)經(jīng)驗的機構(gòu)來完成上述工作，能夠?qū)ι唐贩抠I賣中交易對象的真實性、交易目的的真實性、交易價格的真實性以及交易對象信用的真實度進行調(diào)查，并向銀行出具獨立調(diào)查報告。銀行依據(jù)該報告決定是否向借款申請人發(fā)放貸款，就能有效地避免借款人的信用風險、假按揭風險以及抵押物的價值風險。

（二）建立按揭款等房產(chǎn)銷售款資金監(jiān)管制度，積極防止按揭款等房產(chǎn)銷售款挪用的發(fā)生。所謂房地產(chǎn)資金監(jiān)管（下稱資金監(jiān)管），是指在房地產(chǎn)項目運作過程中，專門機構(gòu)與被監(jiān)管人簽訂監(jiān)管協(xié)議，以自己的名義設(shè)立資金監(jiān)管帳戶，負責被監(jiān)管人某些房地產(chǎn)資金的入帳、保管、指定用款支付等事宜，審查被監(jiān)管人的資金入帳和投向，以保證這些資金的用途符合法律的規(guī)定和合同的約定。該監(jiān)管制度的根本目的在以保證某項目的預(yù)收款和銷售款能夠被專項用于該項目的開發(fā)，防止被開發(fā)商挪用，從而保證工程順利完成，預(yù)防“爛尾樓”的出現(xiàn)，進而保證購房人所付款項的安全，避免了購房人因得不到房屋停止向銀行支付按揭款，從而給銀行帶來極大風險。

（三）建立和發(fā)展按揭保險和擔保制度，不但可以避免因借款人出現(xiàn)信用風險給銀行造成損失，還可以有效刺激住房消費。

一方面，建立與完善商業(yè)保險公司對住房抵押貸款的保險制度。目前，我國已有商業(yè)保險公司開辦了住房抵押貸款保證保險業(yè)務(wù)。結(jié)合我國的實際情況，我國應(yīng)立法鼓勵商業(yè)保險公司開辦信用人壽保險和綜合保險。信用人壽保險是維持借款人正常還款能力的信用保險，借款人因意外事故或疾病等影響家庭收入失去部分或全部還款能力時，以保險金抵付貸款余額，既可解除購房者的后顧之憂，又可保證貸款銀行及時收回按揭款。綜合保險則是將上述保證保險、財產(chǎn)保險、信用人壽保險組合在一張保單上，其手續(xù)和保險費比單獨購買相關(guān)保險更簡便、更經(jīng)濟，有利于降低預(yù)購方的貸款成本并保護了銀行的權(quán)益。另一方面，成立政府住房抵押貸款擔保公司對借款人的貸款予以保證，降低銀行的風險，以保證按期實現(xiàn)其

債權(quán)。由于借款人向商業(yè)保險公司購買保險的保險費將大大增加其借款成本或其無力購買，此時由政府住房抵押貸款擔保公司為借款人的借款向銀行提供保證無疑是極好的解決辦法。由于由政府信用作為保證，政府住房抵押貸款擔保公司的保證較其他主體的保證更有可信度，易于被銀行接受，同時其收費標準相對較低，有利于更多的個人進行住房信貸消費。我國建設(shè)部、中國人民銀行已經(jīng)于2000年5月11日頒布了《住房置業(yè)擔保管理試行辦法》，對主要由政府牽頭設(shè)立的住房置業(yè)擔保公司的設(shè)立，以及住房置業(yè)擔保的辦理等作出了規(guī)定，標志著我國住房抵押貸款擔保體系的進一步完善。

（四）其他建議。為了預(yù)防抵押物價值風險，防止開發(fā)商與購房人串通虛高房屋價值或者房屋價格遠遠高于其價值或增值潛力，我們建議，銀行應(yīng)嚴把評估關(guān)，委托信譽好的房地產(chǎn)評估機構(gòu)對其提供按揭貸款服務(wù)的相應(yīng)樓盤的房屋價值或增值因素貶值因素等作出較為準確的評估，以便準確決定提供的按揭貸款成數(shù)，預(yù)防當借款人不能按期償還按揭款本息時，銀行處置抵押物所獲得的款項不足清償貸款本息余額的風險；并且，在銀行與評估機構(gòu)簽署的委托評估協(xié)議中，應(yīng)明確約定由于其評估的重大過失造成銀行損失的賠償責任。

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第二篇：個人按揭貸款業(yè)務(wù)風險分析及應(yīng)對措施

個人按揭貸款業(yè)務(wù)風險分析及應(yīng)對措施

個人按揭貸款包括個人住房按揭貸款和個人商用房按揭貸款，是具有房地產(chǎn)開發(fā)資格的房地產(chǎn)公司在樓盤封頂并取得預(yù)售許可證或樓盤的房地產(chǎn)權(quán)證后，由銀行對購買該樓盤住房和商業(yè)用房的自然人因短期購房資金不足提供的批量信貸支持。對預(yù)售房銀行還要求房地產(chǎn)開發(fā)商在辦妥房地產(chǎn)權(quán)證抵押手續(xù)之前對該批貸款提供階段性保證，按按揭貸款的一定比例交存保證金專戶存入銀行，并簽訂有關(guān)承諾協(xié)議。

由于房地產(chǎn)開發(fā)市場的蓬勃發(fā)展和人們購買力的提高，個人住房貸款存在巨大的潛在市場，加之個人住房貸款業(yè)務(wù)占用經(jīng)濟資本少并且具有很強的規(guī)模效益的優(yōu)勢，又較少受到市場風險沖擊，而被各家商業(yè)銀行所看好。目前全行范圍開展的“三比”活動，使個人按揭貸款業(yè)務(wù)有了突破性的發(fā)展，但開發(fā)商由于資金不足利用“假按揭”騙取銀行資金挪作他用的情況在各家銀行時有發(fā)生，再加上借款人償債能力和還款意愿的變化，開發(fā)商不能按時向購房人交付房產(chǎn)而使借款人拒絕履行還款義務(wù)、銀行貸后管理不力及國家宏觀調(diào)控政策等諸多因素都會給個人按揭貸款帶來風險，而個人按揭貸款的特點決定了產(chǎn)品周期長，管理難度大，按照國際經(jīng)驗，通常個人按揭貸款風險的充分暴露約在貸款發(fā)放后的3－5年，其潛在的風險也不容忽視。為此，我們需要進一步結(jié)合市場情況和實際操作進行風險分析，并采取有效措施進行應(yīng)對。

一、個人按揭貸款的風險分析

（一）借款人風險:

1、對自身收入預(yù)期存在偏差。由于借款人對自己的收入期望值過高，實際收入增長水平?jīng)]能達到預(yù)期目標，造成還貸能力不足。

2、失業(yè)或經(jīng)營失敗。由于借款人被解雇、所在企業(yè)遭遇破產(chǎn)倒閉或借款人自身經(jīng)營失敗，失去還款來源。

3、道德與信用風險。在社會信用需要普遍提升的時候，不排除借款人主觀上有賴賬心理，特別是當擔保條款對借款人約束力不強或抵押物執(zhí)行比較困難時，信用風險尤其突出。此外，如果市場出現(xiàn)大的起伏，當房產(chǎn)貶值較快的時候，借款人心理上就有不平衡，從而對還款產(chǎn)生抵觸情緒。

4、意外傷害、災(zāi)害風險。借款人因意外傷害造成傷殘，喪失勞動能力，失去收入來源?；蛴捎诨馂?zāi)、水災(zāi)、風暴等原因遭受重大損失，失去還款能力。

（二）開發(fā)商風險：

1、開發(fā)企業(yè)資質(zhì)較低，實力不強，自身抗風險能力差。

2、一些資質(zhì)低的開發(fā)企業(yè)自有資金不足，致使工程進度緩慢，無法按時交付使用，有的甚至形成“爛尾樓”。

3、房屋售后出現(xiàn)質(zhì)量問題以及權(quán)證辦理不及時等，購房戶與開發(fā)商之間產(chǎn)生糾紛，借款人的還款意愿降低，將矛盾轉(zhuǎn)嫁給銀行。

（三）銀行操作風險

1、個人征信風險：個人按揭貸款金額小、筆數(shù)多，工作量大，對借款人提供的購房材料客戶經(jīng)理不可能全部進行實地調(diào)查，資料的收集很多依賴開發(fā)商。而目前的個人信用體系不完善，銀行方面只了解貸款申請人的一些普通資料，如在什么地方工作、從事什么職業(yè)、基本收入情況如何等，對于申請人的實際收入、資產(chǎn)負債狀況、社會活動表現(xiàn)、有無失信等資信狀況很難作出全面和準確的評估。并且個人住房貸款的期限一般都較長，借款人的未來收入具有不確定性，即使借款人提供的當期收入情況真實可靠，也很難用科學的評估方法來確認借款人未來

收入狀況。

2、貸款審批條件難以落實的風險：開發(fā)商交房和辦理權(quán)證往往在貸款發(fā)放后半年以上，期間由開發(fā)商提供階段性擔保，保證金是否留足、抵押登記和財產(chǎn)保險這些手續(xù)是否完全落實到位，現(xiàn)階段主要依靠客戶經(jīng)理的責任心，還缺少回頭審查和有力的監(jiān)控。

3、貸后管理風險：由于征集借款人個人信息的來源渠道較為有限，同時認為抵押充足，而忽視對這一產(chǎn)品的貸后管理。對客戶的重大變化情況掌握很少，由于有效的貸后管理手段不足，導致缺少基本的管理深度，不能及時發(fā)現(xiàn)和識別風險隱患。

4、開發(fā)商“倒逼”風險：由于房產(chǎn)項目一般要向銀行進行融資，在房產(chǎn)大量進行銷售時往往伴隨著開發(fā)貸款的到期。開發(fā)商缺少其他的還款來源，一旦貸款形成不良，對銀行有考核上的巨大影響和嚴厲的責任追究，由此導致開發(fā)商不急，銀行更急的局面。為了更快置換出開發(fā)貸款，即便借款人條件不是很理想，銀行也放松要求辦理按揭貸款，實際上將風險進行了后移。

5、假按揭風險：開發(fā)商因資金不足，聯(lián)合非真實的購房人申辦按揭貸款，套取銀行信貸資金,挪作他用，形成虛假個人按揭貸款。

(四)市場風險

改革開放以來，盡管產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)經(jīng)歷幾次重大調(diào)整，但我國經(jīng)濟一直保持著較高的增長速度，經(jīng)濟增長率已經(jīng)連續(xù)5年保持8%以上，去年更是達到9個百分點以上。市場貸款購買商品房的主力多為26－35歲的年青人，對自身收入看好，在市場整體渲染的氛圍中跟進入市，對未來形勢充滿樂觀。但是經(jīng)濟增長的周期性仍然不可避免，特別是目前投資效益低下，基礎(chǔ)價格不斷上漲，環(huán)境和資源難以承受，能源、原材料、運輸能力已經(jīng)成為瓶頸，如果不進行增長方式的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，很難保持持久的高速增長。一旦經(jīng)濟增速慢下來，未來收入可能低于人們預(yù)期甚至下降，直接影響人們的生活水平和整體還貸能力。加之，個人住房貸款的抵押物處置成本高，執(zhí)行阻力大，借款人一旦喪失還款能力，商業(yè)銀行信貸損失率往往會達到很高水平。

（五）政策和制度風險

1、法律風險：新的司法解釋《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第六條強調(diào)：“對被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”。這意味著，如果貸款買房者拒不還款，銀行不能將其居住的房屋變賣以收回貸款。此《規(guī)定》已正式實施，目前對銀行的負面沖擊已經(jīng)顯現(xiàn)。法院對此類訴訟消極對待，有的甚至拒絕受理，已經(jīng)起訴的違約戶也沒能得到執(zhí)行。銀行的住房抵押形同虛設(shè)，債權(quán)難以得到有效維護。

2、社會保障體系風險：我國目前的社會保障體系亟待完善，醫(yī)療、失業(yè)、養(yǎng)老保險雖然初具雛形，但與能消除人們的基本顧慮還相去甚遠，同時子女上學也已經(jīng)成為沉重的負擔。在長時間的貸款期間內(nèi)，借款人遭遇失業(yè)、重大疾病等事項，以目前的社會保障覆蓋面和保障深度，還不能有效緩解生活壓力，其中任何一項都有難以承受之重，有可能會導致借款人基本喪失還款能力。

（六）宏觀政策調(diào)控和行業(yè)系統(tǒng)性風險

從整體上判斷，房價的上漲對銀行是極為有利的。開發(fā)商可以盈利和迅速收回投資，銀行房開貸款能如期收回。購房人買時猶豫買后也高興，還款積極性高，抵

押給銀行的房產(chǎn)實現(xiàn)增值，變現(xiàn)較為容易，銀行風險大為降低。反之，開發(fā)貸款和個人房貸面臨雙重風險，一旦房產(chǎn)泡沫破滅，銀行將損失慘重。日本在90年房產(chǎn)泡沫破滅后，房產(chǎn)價格連續(xù)14年下跌，至今還未恢復(fù)到1986年的價格水平，整個經(jīng)濟十多年停滯不前，金融業(yè)遭受重創(chuàng)，仍在進行艱難調(diào)整，海南和北海92年的房產(chǎn)泡沫現(xiàn)在也未完全消化。房地產(chǎn)行業(yè)面臨的系統(tǒng)性風險較為集中。為有效抑制各地盲目上馬工程，投資過度膨脹，去年以來國家出臺了一系列調(diào)控政策，房地產(chǎn)行業(yè)則是調(diào)控的焦點。為擠壓房地產(chǎn)泡沫，除使用利率杠桿外，提高了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自籌資金比例，緊縮土地供應(yīng)，還輔之以行政手段，嚴令各級官員不得越線，期待房產(chǎn)價格的理性回歸。但是目前這些政策與市場的結(jié)合度以及實際的效果值得懷疑，供求關(guān)系沒有根本轉(zhuǎn)變，地方投資沖動未減，基礎(chǔ)資料緊張，資金、土地、建材、拆遷成本上升，房產(chǎn)價格仍然持續(xù)上漲，甚至在調(diào)控政策出臺后上漲速度更為加快。在此形勢下，不排除國家采取更為嚴厲的宏觀政策以實現(xiàn)“著陸”的可能。如果房價保持平穩(wěn)，則房貸資金相對安全，如果市場應(yīng)聲下落，銀行投入房產(chǎn)行業(yè)的信貸資金必將面臨艱難退出的局面。

二、規(guī)避個人按揭貸款業(yè)務(wù)風險的措施

（一）控制風險

1、把好開發(fā)商準入關(guān)，選準優(yōu)質(zhì)樓盤。首先，嚴格審查房地產(chǎn)開發(fā)商的資質(zhì)、信譽。對開發(fā)商的資質(zhì)等級、信用水平、領(lǐng)導層的資信及管理水平、自有資金實力、財務(wù)狀況、履行保證責任的意愿及能力等，以及擬合作樓盤項目開發(fā)及銷售的合法性、資金到位情況、工程進度情況以及市場銷售前景等進行嚴格審查，從源頭上遏止“假按揭”的產(chǎn)生。對信用紀錄差、項目審批手續(xù)不全、曾出現(xiàn)爛尾工程的開發(fā)商要拒之門外。其次，加強對開發(fā)商的開發(fā)能力及樓盤獲利能力的預(yù)測。除要求開發(fā)商提供必要的手續(xù)外，還要對其財務(wù)狀況進行嚴格的貸前審查，對資質(zhì)較低的開發(fā)商可提高保證金比例。同時，對開發(fā)商所投資項目的建設(shè)資金是否落實、工程造價是否切合實際、市場銷售前景等等，都要進行充分的分析。建議對二級資質(zhì)企業(yè)積極展開授信，對三級資質(zhì)企業(yè)要擇優(yōu)篩選，對三級以下要謹慎介入。

2、把好客戶群體的準入關(guān)。選擇信用好、風險低、潛力大的優(yōu)質(zhì)客戶發(fā)放貸款是銀行防范個人按揭貸款風險的重要工作。按照我行個人客戶戰(zhàn)略，以國家和社會管理者、經(jīng)理人員、私營企業(yè)主、高級專業(yè)技術(shù)人員、中高收入行業(yè)從業(yè)人員和個體工商戶為六類目標客戶群體，所以，銀行可以重點選擇以下對象發(fā)放個人按揭貸款：㈠國家公務(wù)員、國企或外資的高管及營銷人員。他們不僅收入高福利好，而且掌握了較好的專業(yè)技能，預(yù)期收入高，失業(yè)風險較低。銀行對此類重點客戶應(yīng)加大營銷力度。㈡就職于優(yōu)勢行業(yè)且自身素質(zhì)較高的年輕人。目前，發(fā)展形勢較好的行業(yè)有醫(yī)藥、移動、電信、電力、煙草、金融、教育等。㈢發(fā)展前景較好的民營企業(yè)家等。

3、把好貸前調(diào)查、貸中審查關(guān)。

一、認真審查房地產(chǎn)開發(fā)商的資信和開發(fā)項目情況，主要審查：（l）資信審查。如開發(fā)商是否依法設(shè)立，是否具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、公司工商登記、注冊資金及來源、注資是否充足、公司組織管理機構(gòu)是否完整等；（2）開發(fā)項目審查。如要求提供按揭開發(fā)項目的設(shè)計、項目開發(fā)資金情況、樓盤預(yù)售業(yè)績情況、開發(fā)項目的工程進度情況。開發(fā)商是否合法取得土地使用權(quán)、使用權(quán)的用途、期限、能否自由轉(zhuǎn)移、該項目是否經(jīng)合法程序?qū)徟鷪蠼?。該項目是否具備預(yù)售條件、是否取得預(yù)售許可證、可否保證依時取得合法有效的產(chǎn)權(quán)證明，甚至開發(fā)商現(xiàn)有項目開發(fā)資金的流向情況等。

二是認真審查借款申請人購房行為的真實性，全面測評其還款能力。信貸人員對借款人提交的申請資料真實性逐項認真審查核實，對借款人還款意愿和還款能力認真調(diào)查，必要時應(yīng)上門核實客戶情況，堅持客戶經(jīng)理、風險經(jīng)理雙人調(diào)查制，重點對樓盤的真實性、住房價格的真實性和住房面積的真實性嚴格把關(guān)，避免出現(xiàn)“假按揭”等騙取銀行資金行為的發(fā)生。主要審查（1）主體資格審查，即購房人是否符合法律規(guī)定的主體資格（完全民事能力）；（2）現(xiàn)在住所、房籍情況，有無可靠穩(wěn)定的聯(lián)絡(luò)方式，是否要有當?shù)貞艨诘龋唬?）購房人經(jīng)濟收入來源、數(shù)額是否充足，是否為穩(wěn)定的收入；在審查購房人經(jīng)濟收入時，要注重對其工資證明、其他收入證明的審查核實，而不能流于形式；（4）購房目的是否為自用購房，現(xiàn)在住房的松緊情況，是否存在“炒樓”意圖等。對于借款金額和市場風險較大的商業(yè)用房按揭業(yè)務(wù)，可視情況要求客戶提供一定價值的其他抵（質(zhì)）押物，以檢驗客戶購房行為的真實性，增強其還款意愿。

三是嚴格落實借款人的首付款比例、貸款用途及貸款比例。按照人民銀行要求，嚴格落實借款人在經(jīng)辦銀行的首付現(xiàn)金，保證借款人首付款足額到位。并控制好按揭貸款的比例，隨時關(guān)注貸款的流向，確保貸款按規(guī)定用途使用。四是落實責任。貸前調(diào)查人員要對貸款材料的真實性、全面性、及時性、準確性負責并簽名，經(jīng)營主責任人負責對材料的真實性進行審核把關(guān)并簽名。未簽名的貸款申請材料一律不得提交審批。

4、把好貸后管理關(guān)。一是加強對開發(fā)商的貸后動態(tài)跟蹤管理。銀行在確定按揭項目后，客戶經(jīng)理應(yīng)跟蹤了解掌握開發(fā)項目的進度，按揭貸款的實際用途和流向，督促開發(fā)商按時、按質(zhì)、按量完成開發(fā)項目；并建立相應(yīng)的貸款管理責任制，同時加強售房款專戶管理，監(jiān)督開發(fā)商房款專戶資金的使用情況。二是加強對個人按揭貸款戶的貸后管理。按揭貸款發(fā)放后客戶經(jīng)理應(yīng)跟蹤了解購房人的工作和經(jīng)濟狀況有無變化，密切關(guān)注借款人的還款情況。個貸中心可設(shè)立專門的電話催收崗，專門從事電話催收工作。對貸款客戶一個月要有一個提醒電話;對沒有按時還款的每旬要有一個催收電話;對連續(xù)三個月沒按時還款的要上門催收，對逾期3個月以上且惡意拖欠的個人貸款，要采取司法催收的方式。

三、是及時做好對貸款檔案資料和抵押物權(quán)證的占管，以免貸款形成風險后抵押物落空。

5、合理規(guī)避抵押物的法律風險。在個人住房貸款擔保方面，2005年1月1日實施的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》，對銀行主要以房產(chǎn)作為抵押的個人住房貸款擔保政策提出了進一步完善的要求，為規(guī)避上述司法解釋中“被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”的限制，銀行應(yīng)要求客戶在申請按揭貸款的同時簽訂一個補充協(xié)議，其中載明：如客戶不能按約歸還銀行貸款，且無法自行解決個人及家庭居住問題時，客戶愿意或授權(quán)銀行購買、租賃小面積住房替換已抵押的大面積住房，并承諾將保障本人及家庭最低生活費用外的其他收入全部用于歸還銀行貸款本息?；蛘咭蟮盅喝顺鼍叻陕暶鳎暶髯约悍艞壧幚淼盅何飼r保障其最低生活標準的權(quán)利；或聲明其最低標準，以便在處理抵押物時可為其提供必要生活物資后處理抵押物；或提供其有第二居所的證明（包括其本人具有第二居所的聲明或第三人同意在抵押房產(chǎn)被處置后愿意接納抵押人居住的聲明）。

6、加強對資產(chǎn)評估等中介機構(gòu)的責任約束和責任追究。有的假按揭的產(chǎn)生，資產(chǎn)評估中介機構(gòu)起到重要的作用，銀行在收到其評估報告后，可以以“確認函”的形式要求中介機構(gòu)對其出具的相關(guān)材料的真實性及所承擔的法律責任予

以確認，以抑制其出具虛假評估報告

7、健全銀行內(nèi)部的機制、制度和道德約束。一是建立健全各項業(yè)務(wù)規(guī)章制度，落實內(nèi)控制度要求，嚴格操作規(guī)程，嚴格控制各項風險點，最大限度地防止信貸人員的操作風險。二是建立合理的考核機制和激勵機制，不能單純考核貸款的發(fā)放和市場占比，更要重視貸款質(zhì)量和貸款回收，把貸款的發(fā)放、回收納入整個業(yè)務(wù)考核。三是加強對所有信貸人員的業(yè)務(wù)培訓、思想教育，不斷提高經(jīng)辦員的整體素質(zhì)，用完善的規(guī)章制度約束人，防止出現(xiàn)人情貸款等違規(guī)現(xiàn)象的發(fā)生，杜絕道德風險。

（二）分散風險

1、要求開發(fā)商提供全過程的連帶責任保證。為了徹底解決開發(fā)商與按揭申請人串通辦理“假按揭”問題，可以要求開發(fā)商對按揭貸款提供全程擔保，并實行他項權(quán)證和回購的雙保證制度，通過保證金來約束開發(fā)商及時辦理他項權(quán)證登記，以順利實現(xiàn)“雞蛋從一個籃子轉(zhuǎn)移到多個籃子”的風險轉(zhuǎn)移；一旦發(fā)現(xiàn)“假按揭” 或者借款人出現(xiàn)借款合同約定的違約情形，立即要求開發(fā)商通過保證金無條件的購回房屋，并將回購房款直接清償銀行貸款。

2、辦理抵押物財產(chǎn)保險和借款人人身意外保險。為有效防范貸款抵押物存在的損失風險，銀行在發(fā)放以房屋作為抵押的個人貸款時，均要求抵押人辦理抵押房屋的財產(chǎn)保險，并在保險單中注明貸款行為保險第一受益人，并特別約定一旦發(fā)生保險事故，保險人應(yīng)將保險賠償金直接劃付至貸款行指定的帳戶，并在保險單中約定，保險期間屆滿，借款人未能清償全部借款時，抵押人須續(xù)辦保險。另外可選擇多家保險公司簽定合作協(xié)議，爭取借款人購買個人住房按揭貸款意外保險。在借款人出現(xiàn)人身意外及其他意外從而造成無法償還銀行貸款時，由保險公司替借款人償還貸款，以達到分散風險，保障我行資產(chǎn)安全的目的。

3、對個別特殊的購房群體，要求保證人提供連帶責任保證。個人住房貸款的擔保形式主要包括追加借款人提供其他抵、質(zhì)押物，或追加具備擔保資格和條件的自然人、法人為其提供連帶責任保證。對外地購房戶、收入不高的未婚購房戶除要求房產(chǎn)抵押的同時另須增加其直系親屬作為保證人，并要求保證人出具法律聲明，聲明其放棄先行處置抵押物的權(quán)利即代位權(quán)，只要借款人違約，保證人立即承擔保證責任，并代為償還貸款本息。

（三）處置風險，減少損失

1、及時主張債權(quán)。對借款人還款意愿比較差、經(jīng)營失敗，依靠正常收入不能歸還貸款的，要及時向法院提起訴訟，并加強貸款訴訟時效管理。

2、一旦發(fā)生保險事故及時向保險公司理賠。

3、及時向連帶責任人、保證人追索 一旦借款人違約或惡意逃債，銀行可以通過申請支付令、申請公證執(zhí)行、申請仲裁等法律手段，行使抵銷權(quán)、代位權(quán)、撤銷權(quán)對借款人及其配偶、借款人的家庭、借款人的合伙人、保證人等進行追償，將損失降低到最低。

第三篇：銀行二手房按揭貸款

推薦銀行二手房按揭貸款

業(yè)務(wù)說明

二手房按揭貸款是指買房人在購買具有房屋產(chǎn)權(quán)證、能在市場上流通交易的住房或商業(yè)用房時，自己支付一定比例首付款，其余部分以要購買的房產(chǎn)作為抵押，向銀行申請的貸款。我司與工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、郵政銀行、廣大銀行等多家銀行簽訂合作協(xié)議，為其推薦二手房按揭貸款業(yè)務(wù)，并保持著良好的合作態(tài)勢。

申請二手房按揭貸款基本材料：

1、買賣雙方方身份證、戶口本或婚姻狀況證明

2、買方（夫妻雙方）收入證明或其他資力證明

3、《存量房買賣契約》銀行貸款聯(lián)原件

4、資金托管協(xié)議及首付托管憑證

5、所購房產(chǎn)的房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證

6、貸款評估報告

7、其他需要增補材料

業(yè)務(wù)流程：

第四篇：銀行按揭貸款申請報告

奇臺縣農(nóng)村信用社: 新疆天仁房地產(chǎn)開發(fā)有限公司一分公司精心策劃,并全力投資建設(shè)的“天和社區(qū)棚戶區(qū)改造項目—圣水名城”位于奇臺縣健康路與團結(jié)路交匯處,該項目總占地面積約為406畝,總建筑面積約30萬平方米,計劃分三期開發(fā),其中:一期規(guī)劃建造4幢11層、10幢六層約12萬平米,其中:住宅面積8萬㎡,商業(yè)2萬㎡平方米,車庫面積為:10717㎡,其它面積為:809㎡。經(jīng)過我司對本項目的再次論證和研究。開發(fā)條件及依據(jù)是:

一、地理位置的優(yōu)越性

本項目一期所在區(qū)域內(nèi)已基本形成房地產(chǎn)市場概念,置業(yè)者的消費觀念也越來越理性化,區(qū)域性市場環(huán)境也較為成熟等等,這些,為本項目開發(fā)經(jīng)營奠定了經(jīng)濟效益基礎(chǔ)。且本項目所處地理位置,周邊的市政、生活、教育、人文等配套設(shè)施有的已基本完善,為居民提供了良好的居住環(huán)境和生活環(huán)境。

二、社會和地區(qū)性效益明顯

隨著本項目開發(fā)的成熟,帶給項目區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)市場促進和健康發(fā)展的作用,形成良性的房地產(chǎn)市場體系,為政府帶來一定的財政收入;隨著本項目的開發(fā)建設(shè),可以改觀區(qū)內(nèi)的城市面貌,起到房地產(chǎn)開發(fā)的帶動作用;其次,由于本項目開發(fā)經(jīng)營成本得到有力的控制,造就了本項目增值、保質(zhì)的能力,因此,帶給企業(yè)和社會的效益是非常明顯的。

三、市場的競爭優(yōu)勢

我公司根據(jù)西區(qū)xx片區(qū)只有兩所公辦小學--xx小學及xx小學,其學位遠遠滿足不了需求,也為了解決學生讀書問題以及作為“xx假日”項目開發(fā)的配套設(shè)施,所以我公司于2004年投資2000多萬元興建了一所小學并命名為“xx市xx學校”,該學校的落成完全解決“xx假日”項目業(yè)主子女的讀書問題。

綜上所述,本項目為合理性的開發(fā)項目,投資開發(fā)是可行的。本公司對該項目的計劃總投資約14400萬元,計劃于2009年7月動工。我公司為了加快該期的施工進度用最短的時間將房屋推出市場,以致滿足市場需求。預(yù)計工程進入后期資金較為緊張,現(xiàn)向貴社申請項目開發(fā)貸款人民幣8000萬元,期限為三年,我公司將以售樓款償還貸款,并以土地作為抵押物。望給予審批。

特此申請!此致 敬禮

xx市xx房地產(chǎn)有限公司 200 年 月 日

第五篇：銀行按揭貸款委托書

注意事項

委 托 書

委托人：，性別，年 月 日出生，身份證號碼：，身份證住址：。

委托人：，性別，年 月 日出生，身份證號碼：，身份證住址：。

受托人：，性別，年 月 日出生，身份證號碼：，身份證住址：。

我（們）與受托人系關(guān)系。我（們）因購買位于雙流縣花紅社區(qū)警馨苑小區(qū) 幢 單元 層 號的住宅以及上述小區(qū) 9 幢-1 層 號的車位，特委托 作為我（們）的代理人，辦理以下事項：

一、代為與開發(fā)商簽訂購房合同及相關(guān)合同并領(lǐng)取上述合同原件；對因合同書寫或微機錄入有誤以及其它原因確需變更合同或注銷合同的，代為到房產(chǎn)管理部門辦理變更合同備案及注銷合同備案并辦理與之相關(guān)的一切事宜。

二、代為向銀行申請個人貸款，與銀行簽訂借款合同等法律性文件，辦理借款合同、授權(quán)委托書等法律性文件的公證事宜（如果合同中附有強制執(zhí)行條款，我（們）愿意辦理賦予強制執(zhí)行效力的公證），并向銀行及公證處提供我（們）的相關(guān)材料。

三、代為與擔保公司簽訂與個人貸款有關(guān)的合同等法律性文件，并辦理費用繳納等所有相關(guān)事宜。

四、代為在銀行開立并領(lǐng)取我（們）名下的儲蓄卡，作為此筆貸款的委托扣款賬戶。申請按揭還款期內(nèi)，如委托人不按期歸還貸款利息，貸款銀行發(fā)出的催款通知書送達至受托人，視委托人收到催款通知書。

五、代為簽署委托銀行查詢我（們）在中國人民銀行個人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫中征信記錄的申請；代為到房產(chǎn)管理部門查詢我（們）本人及家庭成員的住房登記記錄信息情況。

六、代為辦理上述房屋的預(yù)購商品房預(yù)告登記手續(xù)、抵押預(yù)告登記手續(xù)、抵押登記手續(xù)，并領(lǐng)取相關(guān)的證明文件。

七、同意上述辦理按揭貸款的商品房抵押給銀行。

八、代為到房產(chǎn)管理部門辦理并領(lǐng)取上述房屋的《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》并辦理與之相關(guān)的一切事宜；代為到國土管理部門辦理并領(lǐng)取上述房屋的《國有土地使用證》并辦理與之相關(guān)的一切事宜。

九、代為驗收房屋，辦理房屋交付手續(xù)，領(lǐng)取鑰匙等一切相關(guān)事宜，包括到物管部門辦理

房屋的物管事宜。

十、代為到房產(chǎn)管理部門辦理上述房屋的退稅補貼。如果需以委托人的名義辦理減免營業(yè)稅、個人所得稅，由受托人全權(quán)辦理并代為申辦免征營業(yè)稅、個人所得稅等事宜。

十一、簽署因為辦理上述各項事項需要的全部文件并有權(quán)向相關(guān)部門提供我（們）委托方的個人資料。

受托人在辦理上述委托事項范圍內(nèi)所簽署的文件及發(fā)生的全部費用，委托人均予以承認并同意承擔。

委托期限：至上述委托事項辦結(jié)為止。

受托人有轉(zhuǎn)委托權(quán)。

委托人： 年 月 日篇二：首付了,按揭貸款的委托書

委 托 書

委托人：，性別：，出生：年 月日，身份證號：，身份證住址：

受托人：，性別：，出生：年 月 日，身份證號：

委托人與受托人的關(guān)系：父子關(guān)系。

委托事項：委托人 父子關(guān)系，委托人欲在 購買住房一套。因工作原因，委托人無法親自前往辦理，因此全權(quán)委托受托人

一、向銀行申請按揭貸款，簽訂借款合同、抵押合同、借據(jù)等法律文書，并辦理相關(guān)事宜；

二、代為辦理及領(lǐng)取房產(chǎn)證他項權(quán)證及其他產(chǎn)權(quán)證明；

三、申請并辦理按揭貸款賦予債券文書強制執(zhí)行效力的公證事宜；

四、代為交納物業(yè)管理等費用并領(lǐng)取該房屋的鑰匙；

五、代為向銀行提前結(jié)算貸款、辦理房產(chǎn)解押、退保的一切相關(guān)事宜

六、辦理上述房屋購房、按揭貸款相關(guān)的一切手續(xù)；

七、代為辦理銀行還款卡或存折的掛失、補辦、消磁補辦的相關(guān)事宜，代為前往銀行調(diào)去、打印對賬單；

八、代為領(lǐng)取向銀行按揭款購房的銀行還貸借記卡及活折；

九、辦理上述房產(chǎn)入住手續(xù)及其他相關(guān)事宜；

十、代為繳納上述房產(chǎn)的契稅，維修基金及其他相關(guān)費用；

十一、代為辦理及領(lǐng)取房產(chǎn)證、土地使用證等一切相關(guān)事宜；

十二、代為辦理及填寫購房人家庭成員及名下住房情況申請表。委托權(quán)限：全權(quán)代理

委托人的責任：受托人在全權(quán)代理過程中辦理的委托事項，由此在法律上產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)均由委托人承擔認可

有無轉(zhuǎn)委托：無轉(zhuǎn)委托

委托期限：至上述委托事項辦結(jié)為止。

委托人：

年 月 日篇三：貸款委托書范例

貸款委托書范例 個人住房貸款委托書

委托方：(以下簡稱甲方)身份證號碼：

代理方：(以下簡稱乙方)甲方自愿將坐落于 區(qū) 的房屋(以下簡稱“該房屋”)委托乙方協(xié)助辦理個人住房貸款并保證提供的信息真實有效。產(chǎn)權(quán)清晰，無爭論，無糾紛，無抵押。

該房屋基本情況：房屋性質(zhì)：，所有人，房型，房齡約 年，朝向，樓層 層，總層數(shù) 層，結(jié)構(gòu)，面積(建筑/使用)平方米，配套設(shè)施。

甲方委托乙方為該房屋辦理 形式貸款。甲方申請貸款金額為人民幣 萬元(大寫)，貸款年限為 年。(貸款額度與貸款年限以銀行最終審批結(jié)果為準)貸款約定：

一、雙方責任

甲方責任：

1、甲方自愿委托乙方對該房屋提供協(xié)助房屋 服務(wù)。并且自愿委托乙方將該房屋到貸款銀行指定的評估公司進行評估。

2、甲方須保證提供的各種材料與證明是真實、可靠、合法、有效的。如貸款銀行、房管局等相關(guān)部門調(diào)查其所提供材料、證明內(nèi)容不屬實或其資信不夠造成的貸款未果，甲方需要承擔相應(yīng)責任及經(jīng)濟損失，乙方所收取服務(wù)費不予退還。

3、甲方須按照約定按時到指定銀行辦理貸款手續(xù)，否則貸款延期責任由甲方承擔。

4、甲方須按照約定向乙方支付委托服務(wù)費。

5、甲方需要按規(guī)定支付銀行要求的其他費用，如保險費用或擔保費用等。甲方貸款辦理期間如遇銀行政策調(diào)整，甲方應(yīng)按調(diào)整后的政策執(zhí)行。

6、甲方因提供虛假資料或不真實交易而引發(fā)的經(jīng)濟糾紛、乙方有權(quán)追求其法律責任并按情節(jié)輕重要求賠償。

7、甲方必須嚴格履行本委托書及與銀行簽訂的個人房屋抵押、借款合同。

8、甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理產(chǎn)權(quán)過戶、銀行貸款及抵押登記等相關(guān)手續(xù)，如因甲方導致上述手續(xù)辦理不暢，責任由甲方負責。

9、若因甲方原因單方導致本協(xié)議不能有效、按時、繼續(xù)履行，該房屋貸款辦理過程所產(chǎn)生的一切費用及損失由甲方承擔，乙方所收取委托服務(wù)費不予退還。

乙方責任：

1、甲方提供的各種材料及個人信息，乙方應(yīng)妥善保管，如有丟失，乙方將承擔其相應(yīng)的責任。

2、乙方不得惡意使用甲方提供的各種材料及個人信息，如有，乙方將承擔其相應(yīng)的法律責任。

3、若因乙方原因單方導致本合同不能有效、按時、繼續(xù)履行，乙方將退還所收取的委托服務(wù)費。

4、乙方應(yīng)嚴格履行本委托書，協(xié)助甲方辦理該房屋貸款事宜。

(如遇不可抗力因素或因政府政策調(diào)整等導致本委托書不能繼續(xù)履行或履行不必要時本委托書則自動解除，雙方互不承擔違約責任。)

二、委托費相關(guān)約定

1、甲方應(yīng)于 年 月 日前將該房屋的貸款委托服務(wù)費(按實際貸款額的 %為委托服務(wù)費)與房屋評估費(總房值的 %)交予乙方，并提供各種相關(guān)證明與證件。(若甲方有需要乙方為其墊資，則乙方收取甲方的墊資費用為墊資數(shù)額的 %)，甲方予簽訂本委托書時向乙方交納委托服務(wù)費。

2、甲方應(yīng)于 年 月 日前將該房屋的評估費(總房值的 %)交予乙方，并提供各種相關(guān)證明與證件。其余的委托服務(wù)費(實際貸款額的 %)于該房屋審批之后的三天內(nèi)交予乙方。

三、約定的其他事宜或補充

經(jīng)乙方核實確認并且同意后簽字

乙方簽字(蓋章)： 經(jīng)手人： 聯(lián)系地址： 聯(lián)系電話：

簽約日期： 年 月 日

銀行買房貸款委托書

說明：購房人無法親自簽署購房合同及按揭貸款相關(guān)手續(xù)的，應(yīng)辦理委托公證，委托內(nèi)容如下：(需辦理8份)(這里的份數(shù)。多一點沒壞處，具體找你的開發(fā)商咨詢)委托人：xx，性別xx，身份證號碼xx 委托人：xx，性別xx，身份證號碼xx 受托人：xx，性別xx，身份證號碼xx 上述委托人因購買彭州市“朋城遠界”x棟x單元x樓x號住房并向銀行申請貸款，現(xiàn)就以下事項授權(quán)受托人代為辦理：

一、以委托人的名義與上述房屋的開發(fā)商簽訂購房合同、購房合同附件、交付房款等、交付住房等手續(xù)，與指定的按揭銀行簽訂貸款申請、扣款協(xié)議、提前還款及相關(guān)事宜;授權(quán)按揭貸款銀行查詢委托人的相關(guān)資信;同意將上述房屋抵押給該房屋的按揭貸款銀行;

二、以委托人的名義簽訂與成都市住房置業(yè)擔保有限公司簽訂相關(guān)擔保與抵押登記等文件或合同;與相關(guān)公證部門辦理上述房屋貸款所需的一切公證事宜;

三、根據(jù)“商品房買賣(預(yù)售)合同備案信息變更申請表”的內(nèi)容到房管局修改、變更上述房屋的備案登記信息;

四、根據(jù)“商品房買賣(預(yù)售)合同注銷備案申請表”的內(nèi)容到房管局注銷上述房屋的備案登記信息;

五、到房屋登記機關(guān)辦理、變更或注銷上述房屋的預(yù)購商品房預(yù)告登記手續(xù)等有關(guān)事宜，并領(lǐng)取相關(guān)證明文件;

六、辦理上述房屋的預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記手續(xù)及其相關(guān)的一切事宜;

七、辦理并領(lǐng)取上述房屋的《房屋所有權(quán)證書》、《共有權(quán)證書》、《國有土地使用證》及《房屋他項權(quán)證書》，并辦理相關(guān)的抵押登記的一切事宜;

八、辦理抵押登記的變更、注銷、設(shè)立新的抵押登記及與其相關(guān)的一切事宜;

九、辦理抵押權(quán)人的設(shè)立、變更及與其相關(guān)的一切事宜，并領(lǐng)取已登記了抵押事項的《房屋所有權(quán)證書》、《共有權(quán)證書》及《房屋他項權(quán)證書》;

十、將《房屋他項權(quán)證》或抵押登記證明文件交付抵押權(quán)人收執(zhí);

十一、以及與辦理上述房屋產(chǎn)權(quán)及抵押登記相關(guān)的全部事宜;

十二、上述房屋相關(guān)的還貸催收通知書、交房通知書等相關(guān)文件送達至受托人，視為委托人收到;

十三、簽署、簽收因辦理上述各類事項所需的全部文件;受托人辦理上述委托事項所簽署的文件及發(fā)生的全部費用，委托人均予以承認并同意承擔;委托期限：至上述事項辦理完畢之日為止。