第一篇：2015綠地地產(chǎn)產(chǎn)品線研究

資源整合優(yōu)勢：憑借雄厚的資本實力與開放包容的國際化視野，商業(yè)集團先后與沃爾瑪、正大集團、百聯(lián)集團、百盛集團、上影集團、國美電器等國際國內(nèi)著名商家締結(jié)緊密型、捆綁型戰(zhàn)略合作關(guān)系，通過商業(yè)合作模式創(chuàng)新，不斷深化與知名商家的品牌合作，全力構(gòu)筑綠地商業(yè)資源整合平臺，大力推動綠地集團訂單式商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

綠地集團西北戰(zhàn)略布局 將打造世界級城市運營商

2015-02-10 15:03:23 來源：中國日報網(wǎng)房產(chǎn)陜西

發(fā)布會現(xiàn)場 1月31日16時，“一帶一路 中國力量 世界綠地”媒體發(fā)布會在西安綠地筆克國際會展中心召開，綠地控股集團執(zhí)行副總裁陳軍先生、綠地集團西北房地產(chǎn)事業(yè)部各主要負責人以及來自陜西、寧夏、內(nèi)蒙、甘肅、新疆、青海等地近50家主流媒體參加了本次發(fā)布會。

綠地集團西北房地產(chǎn)事業(yè)部營銷總監(jiān)王博主題介紹

綠地集團西北房地產(chǎn)事業(yè)部營銷總監(jiān)王博首先就綠地集團2014年取得的成績進行了總結(jié)，同時對2015年集團特別是西北地區(qū)的戰(zhàn)略規(guī)劃進行了介紹：綠地集團目前土地儲備以一二線城市為主，進軍全球，布局西北六省，打造各地區(qū)摩天地標。同時，進軍地鐵產(chǎn)業(yè)，打造大金融，試水O2O，可以簡稱為：上天、入地、出海、觸網(wǎng)。

綠地集團執(zhí)行副總裁陳軍

綠地集團執(zhí)行副總裁陳軍在發(fā)布會中介紹，“一帶一路”規(guī)劃，恰巧契合綠地集團西北房地產(chǎn)事業(yè)部“起勢西安、布局西北六省”的版圖規(guī)模?！吧罡鞅笔嗄甑木G地集團，在助力“一帶一路”戰(zhàn)略實施的過程中，將通過鞏固和完善超高層、城市綜合體等特色開發(fā)模式，建好一批城市地標，提升西北城市形象?！?/p>

陳軍說，“未來我們還將通過綠地紅利分享、綠地企業(yè)聯(lián)盟等服務(wù)平臺建設(shè)，扶持一批優(yōu)質(zhì)企業(yè)，豐富西北產(chǎn)業(yè)鏈群;通加快智慧城鎮(zhèn)、產(chǎn)城一體化等重要戰(zhàn)略的落地，助力建設(shè)一批智慧新城、產(chǎn)業(yè)新城，力爭為“引導約1億人在中西部地區(qū)實現(xiàn)就近城鎮(zhèn)化”目標做出重要貢獻。”

媒體提問

發(fā)布會現(xiàn)場還設(shè)置了媒體提問環(huán)節(jié)，陳軍副總裁就媒體記者提出的問題一一作以耐心細致的答復(fù)。特別是提到西北戰(zhàn)略布局時，陳軍說到，綠地2004年布局西安進軍西北，目前已經(jīng)在甘青寧青內(nèi)新六省區(qū)開發(fā)大型城市綜合體，為迎接“一帶一路”機遇，綠地由城市功能的提供商正在轉(zhuǎn)型，比如已經(jīng)開始布局西安空港、蘭州新區(qū)空港、呼和浩特空港、烏魯木齊空港，參與物流體系建設(shè)。同時，正在積極洽談西咸保稅區(qū)、銀川保稅區(qū)的開發(fā)建設(shè)與運營管理。

第二篇：產(chǎn)品線學習心得

學習心得

安東石油的產(chǎn)品特色是油藏技術(shù)和工程技術(shù)相結(jié)合，主要是為客戶解決油氣田增產(chǎn)、提速、降本及安全環(huán)保的難題，尤其在非常規(guī)油氣資源開發(fā)領(lǐng)域、深井超深井領(lǐng)域和水平井領(lǐng)域形成了覆蓋完整的產(chǎn)品體系和特色技術(shù)。安東石油在油氣資源的開發(fā)及生產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)形成了一體化的服務(wù)能力，并在每一個環(huán)節(jié)都建立了完整的產(chǎn)品線，能夠?qū)崿F(xiàn)各種層次的一體化服務(wù)組合。

我們安東一直秉承著古老的東方智慧，一種包含著仁、義、禮、智、信的儒家思想，一種博愛無私、仁義通達、誠信求實的正道理念。

作為一名QHSE人員，我一直堅持著我們東方的這種智慧。保障人員及財產(chǎn)安全是工作第一要務(wù)，馬虎不得，也沒有捷徑，只能一步一步的將安全理念灌輸?shù)矫總€人的心里，讓每名員工警鐘長鳴，牢記安全。雖說我剛剛參加工作，剛剛成為一名鉆井公司QHSE人員，但我會按照公司的指示一步一步踏實的做下去。

說到安全，人與人對安全工作的重視程度不同，就會造成思想的不統(tǒng)一，意見也會不合。這樣在作業(yè)中難免會因安全問題發(fā)生沖突，如果我勝利了，那么作業(yè)得到了安全保障，但是人際關(guān)系疏遠了；反而他獲勝了，他接下來的違規(guī)操作會造成的后果也是可怕的。而在安東，建設(shè)一個全員認同的理念是很有必要的，集團公司全體各方面都只有一條心，那么包括安全在內(nèi)的所有工作就都能順利開展，這種難題也就迎刃而解了！

身為安東的一名員工，除了對文化的認同，個人的素質(zhì)模型也至關(guān)重要。個人的素質(zhì)模型建設(shè)既是公司對員工的要求，又是員工進行自我約束、管理的行為規(guī)范。只有提高了自身的素質(zhì)，才能對個人的職業(yè)生涯進行全面而重新的認識和規(guī)劃，才能更好地面對工作，迎接挑戰(zhàn)。

通過本次員工基本素質(zhì)模型建設(shè)與文化認同啟動會的學習，使我對公司文化的認同度提升了一個高度，強化了素質(zhì)模型建設(shè)的觀念?？偠灾敬蔚膶W習會讓我受益頗深，感受良多！

“千尺廣廈，積于數(shù)石”一座高樓廣廈，它能夠巍峨聳立，是靠著每一塊基石積聚而成的。一塊基石雖似渺小，但是千尺廣廈卻靠它匯聚而成；與此同時千尺廣廈也成就了這塊微小的基石，使它能夠屹立云端！我們每一個人就是一塊基石，而安東就是我們積聚而成巍巍廣廈，安東給予了我們發(fā)展的平臺，我們的發(fā)展為安東帶來發(fā)展的動力，員工基本素質(zhì)模型就是將我們這些基石棱角消去，加強我們自身的能力素質(zhì)建設(shè)，使我們能夠更加適應(yīng)公司發(fā)展的節(jié)奏，也能夠使我們自身更具競爭力！

讓我們攜手努力，為安東的明天，更為自己的明天去拼搏。今天你為安東驕傲，明天安東為你自豪。

鉆井公司

質(zhì)量安全環(huán)保部

雷成會

第三篇：產(chǎn)品線職責

產(chǎn)品線職責要求

1.負責客戶服務(wù)部本產(chǎn)品線內(nèi)員工日常工作的管理及技能培養(yǎng)。如產(chǎn)品線新工程師入職，作為入職引導人需介紹相應(yīng)的工作流程與內(nèi)容，紀律與守則。負責日常的引導培訓及工作跟蹤。

2.負責修訂完善本產(chǎn)品線總部及辦事處員工的培訓工作流程，擬定受訓人員的培訓計劃并實施。對受訓人員進行考核及追蹤檢查，評估培訓效果。

3.負責修訂完善經(jīng)銷商和售后服務(wù)承包商工程師的產(chǎn)品培訓工作流程。根據(jù)客服部經(jīng)理的要求，擬定工程師的培訓計劃并實施。對受訓人員進行考核及追蹤檢查，評估培訓效果。

4.負責組織本產(chǎn)品線內(nèi)部員工，制定管理維護產(chǎn)品線知識庫和配件圖庫的工作流程并執(zhí)行，作為支持類工作的基礎(chǔ)。

5.負責電話報修的處理，盡量通過電話指導解決簡單問題，對無法通過電話指導解決的用戶報修，安排給相應(yīng)的區(qū)域客服主管或辦事處工程師，并監(jiān)督執(zhí)行狀況。

6.負責產(chǎn)品線內(nèi)新產(chǎn)品的安裝培訓指導及維修手冊編寫。

7.負責跟蹤產(chǎn)品線內(nèi)各產(chǎn)品的故障趨勢，制定各產(chǎn)品質(zhì)量月報。主要體現(xiàn)在每月的故障統(tǒng)計。

8.負責對部門內(nèi)所有工程師及服務(wù)合作商工程師的相應(yīng)產(chǎn)品技術(shù)支持及疑難問題解答和處理。

9.負責修訂完善部門內(nèi)部信息交流工作流程，從反饋情況匯總,工程更改,公司相關(guān)的備忘錄中, 提取相關(guān)信息，在部門內(nèi)部通過備忘、郵件、短信通知進行及時有效的傳達。

10.負責對總部工程師、辦事處工程師及代理商工程師的疑難問題的技術(shù)支持和答疑。

11.在有需要時，兼做總部工程師的基本工作：安裝、培訓、維修，反饋，技術(shù)支持等。

第四篇：養(yǎng)老地產(chǎn)研究探討

遠景設(shè)計研究院

養(yǎng)老地產(chǎn)研究探討

隨著我國人口老齡化問題地日趨嚴重，養(yǎng)老地產(chǎn)既是我國養(yǎng)老保障體系的重要組成部分之一，也是房地產(chǎn)企業(yè)當前轉(zhuǎn)型和追求可持續(xù)發(fā)展而進行市場細分的結(jié)果。養(yǎng)老地產(chǎn)是房地產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)整合的產(chǎn)物，針對目標客戶為老年人群體，打造適宜老年人晚年生活的住宅服務(wù)綜合性產(chǎn)品。只有具有完善配套設(shè)施的老年住宅才能被稱為老年地產(chǎn)，如醫(yī)療康復(fù)中心、老年活動中心、商業(yè)購物中心等。

1、養(yǎng)老地產(chǎn)的定義

對于養(yǎng)老地產(chǎn)的概念界定，現(xiàn)在業(yè)界尚無明確地界定。根據(jù)住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)的概念，不難看出養(yǎng)老地產(chǎn)是用以養(yǎng)老的地產(chǎn)。其設(shè)計核心在于適合老齡化人口的設(shè)計。設(shè)計內(nèi)容包含了日常起居、餐飲服務(wù)、文體活動、醫(yī)療、護理、康復(fù)等一系列適合老年人的服務(wù)。

2、催生養(yǎng)老地產(chǎn)的因素

人口老齡化日益嚴峻，目前70歲以上的老人，這部分人群出生在19世紀40年代左右，膝下三五個兒女，所以尚能由健康退休的兒女在家照料。根據(jù)人口普查顯示，當現(xiàn)在的壯年人口，這部分人群出生在19世紀60、70年代，多為三到五兄妹，但是他們的孩子都是獨生子女計劃生育政策間出生，當他們步入老年以后，人口老齡化將會達到一個峰值，預(yù)計時間為2020年左右。

隨著城鄉(xiāng)空巢家庭劇增，青壯年都外出打工，留下孤獨的老年人，我們把這種現(xiàn)象叫做空巢期?？粘驳睦先艘坏┯信渑既ナ溃瑒t整個家庭進入鰥寡期?？粘财谂c鰥寡期對老年人來說是生活中容易發(fā)生困難的兩個重要階段。

3、與普通住宅同異性分析

本文由：遠景設(shè)計研究院整理提供（專注古建筑設(shè)計、景觀設(shè)計、農(nóng)業(yè)規(guī)劃、旅游規(guī)劃）

住宅元素的不可或缺性——因為住宅地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)都是設(shè)計出來供人居住的建筑，所以他們都具有居住的要素。動靜分區(qū)要合理，符合起居要求；流線布置也要合理，盡量讓訪客和家里人的流線不交叉；符合日照、天然采光、自然通風。

消費群體的專一性——住宅地產(chǎn)適用于所有人群，而養(yǎng)老地產(chǎn)只為60及其以上的老人服務(wù)。

建筑設(shè)計的特殊性——住宅樓、活動樓、用餐樓、醫(yī)護樓、配套設(shè)施、交通路線等均需要符合老年人的生理和心理特征。

無障礙設(shè)計——住宅地產(chǎn)，我們一般只在大堂、小區(qū)花園等公共部分需要注意符合無障礙設(shè)計；養(yǎng)老地產(chǎn)，基本上所有建筑都需要考慮到無障礙設(shè)計?？紤]到以上種種特性，我們一般又稱養(yǎng)老地產(chǎn)為“銀色住宅”、“夕陽住宅”、“樂齡住宅”、“關(guān)懷住宅”。

4、養(yǎng)老地產(chǎn)地發(fā)展模式

普通型養(yǎng)老院：老年人年老體衰，身邊又無親人照顧，生活自理有困難，大部分會被社會機構(gòu)動員住進養(yǎng)老院。

普通型老年公寓：是專供老年人集中居住，符合老年體能心態(tài)特征的公寓式老年住宅，具備餐飲、清潔衛(wèi)生、文化娛樂、醫(yī)療保健服務(wù)體系，是綜合管理的住宅類型。采用了居家養(yǎng)老和社區(qū)服務(wù)相結(jié)合的模式。

醫(yī)護型養(yǎng)老院：因患上某些大型疾病，失去生活自理能力，例如癱瘓、；癌癥等，自動申請住進醫(yī)護型養(yǎng)老。此類養(yǎng)老機構(gòu)重在醫(yī)療保健體系的加強，配備了完善的看病、醫(yī)療、康復(fù)一條龍服務(wù)。

養(yǎng)老社區(qū)：外表看起來和普通住宅小區(qū)大同小異，但是入住的都是老年人。

5、實例解析

臺灣老年公寓：臺灣老年公寓是異地養(yǎng)老、養(yǎng)生、療休、度假的綜合性服務(wù)機構(gòu)，是適合老年人居住的公寓。

日本醫(yī)護型養(yǎng)老院：日本老年人居住和相關(guān)服務(wù)設(shè)施齊全，全面涵蓋了各類老年人的需求。其中值得一提的是小規(guī)模多功能服務(wù)站中，配備有上面服務(wù)、日托管理、短期居住和長期居住等老年人基本服務(wù)功能，面向所有老齡化人口。美國CCRC養(yǎng)老社區(qū)：CCRC（continuing retirement community），其中午意思為持續(xù)性照顧退休社區(qū)。美國CCRC社區(qū)采取自費模式，依照老年人與其簽訂契約的內(nèi)容，提供各種形態(tài)的住屋、住民的服務(wù)和健康服務(wù)。雖然CCRC居住老人入住護理之家，所花費的醫(yī)師照顧費用遠高于傳統(tǒng)社區(qū)，但其在門診上的花費，卻比傳統(tǒng)社區(qū)的老人低很多。

6、國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)地開發(fā)模式

CCRC社區(qū)：即居住護理之家，對應(yīng)產(chǎn)品有住院照顧、護理之家照顧、機構(gòu)式照顧。

異地養(yǎng)老：即旅游養(yǎng)老、度假養(yǎng)老、回原籍養(yǎng)老，對應(yīng)產(chǎn)品有候鳥養(yǎng)老、度假養(yǎng)老基地。

居家養(yǎng)老：即專業(yè)化的養(yǎng)老護理員、志愿者隊伍，對應(yīng)產(chǎn)品有老人公寓、日托護理中心、護工上門服務(wù)。

7、國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)成功要素分析

項目選址：環(huán)境良好、交通便捷、場地周邊活動安全、生活氣息濃郁；

規(guī)劃設(shè)計：應(yīng)該從老年人生理和心理特點觸發(fā)，滿足自然環(huán)境、人文環(huán)境、生活環(huán)境等多方面需求；

單體設(shè)計：單體設(shè)計應(yīng)該以別墅、聯(lián)排、多層為主，考慮到老年人活動不便這一特點，在比較高的樓層中都應(yīng)當設(shè)置擔架電梯；

色彩規(guī)劃：穩(wěn)重和諧，切忌過于死氣沉沉；不同服務(wù)分區(qū)采用不同色彩，便于各種活動需求的老年人辨識；

戶型設(shè)計：保證有良好的日照、天然采光、自然通風，為老年人提供一個天然的健康生活環(huán)境；

室內(nèi)設(shè)計：在墻地面裝修、廚衛(wèi)產(chǎn)品選擇、色彩設(shè)計、門窗把手選擇、電器照明設(shè)計、上下水設(shè)計等各種方面均應(yīng)體現(xiàn)出對老年人的人文關(guān)懷。

結(jié)束語：隨著中國目前的社會迅速步入老齡化社會，養(yǎng)老地產(chǎn)必將會成為下一個房地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)濟增長點之一。這一具有巨大消費群體的地產(chǎn)模式，將應(yīng)運而生，并且逐步達到其高峰期，隨著老齡化社會地加劇，養(yǎng)老地產(chǎn)也逐漸成為能緩解適齡工作人群家庭負擔的房地產(chǎn)開發(fā)模式。老齡化社會的來臨，在給社會發(fā)展帶來了諸多不利因素的同時，也帶來了巨大的挑戰(zhàn)和機遇，孕育著潛力無窮的巨大的消費市場。遠景設(shè)計研究院在進行養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計時借鑒臺灣、日本、美國等國的一些成功經(jīng)驗，并根據(jù)我國國情，合理調(diào)整建筑開發(fā)模式，形成適宜本土的養(yǎng)老地產(chǎn)。

第五篇：房地產(chǎn)企業(yè)研究——綠地集團

房地產(chǎn)企業(yè)研究---綠地集團

一、綠地集團簡介

1、基本發(fā)展脈絡(luò)及發(fā)展策略：

1992年，綠地集團的前身——上海綠地開發(fā)總公司成立，注冊資金 2000萬。1997年公司改制為上海綠地集團。2001年，綠地集團進入上海地產(chǎn)前三名；2004年，年銷售突破百億大關(guān)，坐上了上海市房地產(chǎn)企業(yè)的頭把交椅。2003年之后，全國化擴張?zhí)崴?，“新城模式”為其主要發(fā)展模式，“省會城市超高層”受到地方政府極大歡迎。2008年，綠地集團多元化營收 435億元；2009年集團多元化營收 700億元。

在全國化擴張中，綠地的開發(fā)項目遍及上海、南京、濟南、等全國 21個省 35個城市。綠地全國布局戰(zhàn)略，計劃三年進入 30-40個城市，重點拓展省會城市，尤其是重點發(fā)達地區(qū)的省會城市，并將北京和上海兩個地區(qū)作為重中之重。

在全國化布局上，綠地在不發(fā)達地區(qū)按片區(qū)進行管理，如成立了西北事業(yè)部、西南事業(yè)部；在發(fā)達地區(qū)按省會，一個省設(shè)立一個事業(yè)部，如成立南京事業(yè)部等；上海、北京單獨建立事業(yè)部。

綠地集團充分利用其獨特的商業(yè)模式，通過“新城戰(zhàn)略”、“發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)”、“省會城市超高層建筑”，在上海之外的二、三線城市中心城區(qū)與郊區(qū)獲得大型開發(fā)項目。

通過打造集住宅、商業(yè)、辦公、酒店等多種產(chǎn)品于一體的綜合項目，獲取土地資源，同時推動項目獲得良好銷售表現(xiàn)。

2、發(fā)展階段——進入快速發(fā)展期

17年的發(fā)展過程中，綠地集團大致經(jīng)歷了四個發(fā)展階段，目前處于高速發(fā)展階段： ? 初創(chuàng)和積累期（1992—1997年）

綠地最初由上海市政府的農(nóng)委、建委下屬四個企業(yè)出資 2000萬。其市場化的發(fā)展中，得到政府的支持，管理機制突破了國有企業(yè)的束縛，讓其在市場環(huán)境中如魚得水。

? 改制發(fā)展時期（1997-2001年）1997年 3月，綠地集團按照現(xiàn)代企業(yè)制度要求成功完成改制。在該階段，綠地集團各產(chǎn)業(yè)均得到較大發(fā)展，尤其是作為核心主導業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展更為迅速，并一躍成為上海市房地產(chǎn)行業(yè)龍頭企業(yè)。

? 全國化戰(zhàn)略帶動下的快速發(fā)展階段（2001之后）

尤其是 2004年之后，可以稱其為“高速增長階段”。其快速突起的原因可歸結(jié)為：（1）大量土地儲備對其的推動作用；（2）多元化產(chǎn)業(yè)互動對房地產(chǎn)主業(yè)的推動，“房地產(chǎn)主業(yè)突出，能源、金融等相關(guān)產(chǎn)業(yè)并舉發(fā)展”；（3）2008年集團第二核心產(chǎn)業(yè)能源的確立。

二、綠地集團企業(yè)管理

? 公司領(lǐng)導人——張玉良

? 1982年 9月-1984年 5月，任上海市嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)黨委委員、副書記； ? 1984年 5月-1986年 6月，在上海農(nóng)學院農(nóng)業(yè)經(jīng)濟系學習； ? 1986年 6月-1992年 5月，任上海市農(nóng)委主任科員、住宅辦副主任； ? 1992年 5月起，任上海綠地集團黨委書記、董事長、總裁。

張玉良出生于上海郊縣。高中畢業(yè)后回家務(wù)農(nóng)，25歲時任村黨支部書記。兩年以后，在“干部年輕化、知識化”形勢推動下，張玉良被提拔為鄉(xiāng)黨委組織委員、黨委委員，成為鄉(xiāng)領(lǐng)導班子成員。后到上海農(nóng)學院干部專修讀經(jīng)濟管理。

此后，張玉良在上海市人民政府農(nóng)業(yè)委員會住宅建設(shè)辦公室任職，主管單位住房的建設(shè)與分配。1992年 7月，時年 36歲的上海市農(nóng)委住宅辦副主任、副處級待遇的張玉良創(chuàng)辦綠地集團的前身——綠地開發(fā)總公司。

? 公司管控

隨著綠地集團全國化戰(zhàn)略的推進，進入城市的不斷增多，綠地集團在部分項目集中的區(qū)域建立了區(qū)域型事業(yè)部，實施“集團—區(qū)域事業(yè)部—城市公司”三級管理模式。

集團按照不同地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展狀況劃分管理單位，不發(fā)達地區(qū)按片區(qū)，發(fā)達地區(qū)按省會，建經(jīng)濟管理單位即各個房地產(chǎn)事業(yè)部，進行具體的項目操作。集團的作用在于指導幫助，集團高層進行集團層面的決策，并指導監(jiān)管地區(qū)事業(yè)部的工作。對于項目的具體操作，則全由地區(qū) 事業(yè)部通過具體項目公司負責。

快速拿地、快速開工、快速回款以及放權(quán)，在綠地都可見到?！昂诵脑诳煽亍?，責任明確，充分授權(quán)，讓事業(yè)部總經(jīng)理們能放手開拓。

綠地集團近年也在不斷在加強和完善集團的內(nèi)控機制，總部建起了信息化中心，所有銷售與財務(wù)數(shù)據(jù)在總部都可實時監(jiān)控，每天的銷售面積和回款數(shù)，當天就能顯現(xiàn)在集團領(lǐng)導張玉良的手機上。

三、綠地集團項目運作模式---“最懂得政府的開發(fā)商”

作為一家具有國資背景、市場化運做的非上市公司，用綠地董事長張玉良的話來說，“綠地是做當?shù)卣胱?，而當?shù)仄髽I(yè)又做不了或者不容易做的事，在服務(wù)全國的過程中發(fā)展壯大自己?！?/p>

綠地的多元股份機制，加之突出的資源平臺，具有競爭力的商業(yè)模式，成就了其高速發(fā)展。低調(diào)的綠地在全國擴張過程中，獲得了地方政府的極大歡迎。這與綠地“超高層產(chǎn)品模式”、“新城模式”有密切關(guān)系。目前，綠地在建六個超高層建筑占全國在建超高層的一半。

綠地目前的住宅產(chǎn)品以中低檔為主，當前側(cè)重增加持有型商業(yè)。而“超高層建筑”的經(jīng)營難度遠不如外界想象的那么可怕，以南京項目為例，土地成本每平方米 1000多元，總成本控制在 15000元左右，而寫字樓售價達到 3萬元。在土地方面，綠地的超高層建筑模式，能夠獲得政府的支持，捆綁土地平衡資金。

另外，2009年 3月份，綠地作為主要發(fā)起人成立國內(nèi)資本規(guī)模最大的小額貸款公司。綠地希望在三年內(nèi)使其成為自主銀行。綠地的產(chǎn)融結(jié)合，希望產(chǎn)業(yè)和金融能夠相互支撐。在綠地的思維中，地產(chǎn)融資資本量比大，沒有足夠的支撐的話，規(guī)模會受到影響。

3、發(fā)展戰(zhàn)略——最懂得政府的開發(fā)商

建立在和諧政商關(guān)系基礎(chǔ)之上的低成本、高收益以及產(chǎn)品差異化的競爭，是綠地集團商業(yè)模式的精髓。綠地自稱是“最懂得政府的開發(fā)商”。

綠地的新城綜合開發(fā)、綜合體、超高層產(chǎn)品模式，與二三線城市當前新城區(qū)快速擴張、城市形象迫切提升之間，形成良好的互動，符合城市發(fā)展方向，以及政府政績需求。地方政府之所以青睞引進綠地集團，關(guān)鍵在于差異化競爭優(yōu)勢。差異化競爭體現(xiàn)在，綠地“做當?shù)卣胱?，又不易做的事”。而在產(chǎn)品領(lǐng)域的表現(xiàn)則是，做很多企業(yè)不敢做或做不了的超高層，新城市綜合開發(fā)、建設(shè)超高層是綠地跟政府談判的籌碼。

圖表 6：綠地商業(yè)模式

低成本體現(xiàn)在兩個方面：拿地價格較低、政策優(yōu)惠。出于產(chǎn)品定位的優(yōu)勢，地方政府通過政府政策性的照顧和獎勵，可以大大降低投資成本。

2010年綠地獲得銀行授信近500億。良好的銀行關(guān)系、大額度的授信，為項目的運轉(zhuǎn)提供了資金支持。低成本、差異化競爭的驅(qū)動，銀行信貸的背后支撐，是綠地集團近年全國擴張的基本模式。在全國擴張的戰(zhàn)略下，綠地最初每個省市原始投資一到兩億，通過杠桿效應(yīng)撬動十到二十億的效益。據(jù)行業(yè)內(nèi)評價，綠地在超大型項目開發(fā)過程中，土地一級開發(fā)與銀企關(guān)系的互動，也有創(chuàng)新舉措。

2、“新城戰(zhàn)略”模式

綠地集團的“新城戰(zhàn)略”已經(jīng)形成了較為成熟的集聚開發(fā)模式，即通過打造集住宅、商業(yè)、辦公、酒店等多種類型產(chǎn)品于一體的大型綜合項目，充分利用自身資源集成優(yōu)勢和招商運營經(jīng)驗，從而帶動人口導入和商業(yè)能級提升，形成產(chǎn)業(yè)、居住、社會事業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)環(huán)境配套發(fā)展的聯(lián)動效應(yīng)，迅速提升新城整體經(jīng)濟的能級。

以前新城戰(zhàn)略多應(yīng)用于二三線城市，通過獲取二三線城市中的巨幅成熟地塊來進行開發(fā)?，F(xiàn)在這一模式也廣泛應(yīng)用于綠地的大本營——上海。這種方式的優(yōu)勢是地價較低，風險比較好控制。綠地的新城模式選址在城郊結(jié)合部，打造綜合性物業(yè)，代表新區(qū)城市發(fā)展方向。

圖表 16：綠地集團“戰(zhàn)略合作協(xié)議”一覽

近年來，綠地集團獲取土地，多是通過公開出讓方式，其中掛牌方式居多。2009年新獲取的土地中，除合肥市政務(wù)區(qū)土地為通過拍賣取得，其他土地皆是以掛牌方式獲取，少有競爭者。

新城戰(zhàn)略所需要的超大片土地，會帶來超大的資金壓力。綠地集團針對這一情況，特別注意加強與政府的戰(zhàn)略合作。

綠地擅長的超高層建筑項目，能夠獲得政府的支持，捆綁土地平衡資金。綠地南昌國賓館項目，捆綁了三塊住宅用地。濟南超高層項目，捆綁 2000畝地。

戰(zhàn)略取勝，是最高層次的競爭。做政府想做的事，讓綠地項目融資大多有了保障，并獲得了當?shù)卣摹靶湃我鐑r”，綠地也因此趕上中國城鎮(zhèn)化大趨勢，越做越大，從上海的地方開發(fā)商，躍升中國地產(chǎn)界“第一集團軍”行列。

圖表 17：綠地土地策略

例如：“鄭州會展賓館項目”鄭州新區(qū)為綠地集團提供了如下的優(yōu)惠政策： ? 鄭東新區(qū)管委會以招標、掛牌或拍賣方式之一向投資方提供鄭州會展賓館項目的土地使用權(quán)。項目按期竣工后，鄭東新區(qū)管委會按照土地出讓金等值金額向綠地集團進行獎勵性補助。

? 自鄭州會展賓館建成營業(yè)之日起五至八年內(nèi)，鄭東新區(qū)管委會按照鄭州會展賓館經(jīng)營過程中所交納的營業(yè)稅、所得稅地方留成部門的等值金額對投資方進行獎勵性補助。? 鄭東新區(qū)管委會不再審批鄭東新區(qū) CBD范圍內(nèi)其它五星級專業(yè)大型酒店新建項目，并將鄭州會展賓館作為鄭東新區(qū)各類大型會展活動的專門接待酒店，其它大型會議的接待優(yōu)先在鄭州會展賓館進行。

? 鄭東新區(qū)管委會對鄭州會展賓館的建設(shè)將提供全力配套支持，建設(shè)過程中提供“一條龍”服務(wù)，免收鄭州會展賓館項目的市政配套費、協(xié)調(diào)水、電、氣、暖等基礎(chǔ)設(shè)施管線輔設(shè)到地塊紅線，并協(xié)調(diào)供水、供電部門以優(yōu)惠的價格提供服務(wù)。? 以優(yōu)惠的價格為投資商另行提供適當土地進行商業(yè)開發(fā)。

3、多元化的發(fā)展方向——雙核、多輪驅(qū)動

綠地的產(chǎn)業(yè)多元化模式表明了其做大做強的目標，同時，產(chǎn)業(yè)間互相支撐，提高了集團整體發(fā)展的穩(wěn)定性，逐漸形成了地產(chǎn)、能源和金融“三產(chǎn)鼎力”的布局。

綠地集團以“房地產(chǎn)主業(yè)突出，能源、金融等相關(guān)產(chǎn)業(yè)并舉發(fā)展”作為其多元化發(fā)展戰(zhàn)略。2008年，綠地集團明確將能源作為 2005年以來一直探索的第二主業(yè)。

就房地產(chǎn)開發(fā)而言，未來三年，綠地仍將突出房地產(chǎn)主業(yè)地位，目標做成中國最有競爭力的地產(chǎn)企業(yè)。綠地房地產(chǎn)產(chǎn)品突出住宅，兼顧發(fā)展高端商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)和住宅形成互動；全國化城市布局，多項目產(chǎn)品互動。

在綠地董事長張玉良看來，僅靠一個產(chǎn)業(yè)做到營收 500億甚至 1000億元的企業(yè)穩(wěn)定性很差，受市場波動影響大，必須找到一個能與之相平衡的產(chǎn)業(yè)使企業(yè)“兩輪驅(qū)動”。

2008年能源產(chǎn)業(yè)板塊實現(xiàn)銷售收入近100億元。2008、2009年，銀行對能源的松閘也要比地產(chǎn)早，為綠地在本輪的擴張?zhí)峁┝巳谫Y支持。

同時，上海作為能源消耗量大的區(qū)域，發(fā)展能源還可以有效解決當?shù)卣娜济褐保G地“做政府想做的事情”的發(fā)展內(nèi)涵，使企業(yè)得到政府堅定支持。另外，2009年 3月份，綠地作為主要發(fā)起人聯(lián)合其他 11家企業(yè)法人成立上海奉賢綠地小額貸款股份有限公司，注冊資金人民幣 3億元，是目前全國范圍內(nèi)資本規(guī)模最大的小額貸款公司。綠地希望在三年內(nèi)使其成為自主銀行，通過這個平臺擁有一個類似于金融企業(yè)的載體。

綠地的產(chǎn)融結(jié)合，希望產(chǎn)業(yè)和金融能夠相互支撐，產(chǎn)生互動，在綠地的思維中，地產(chǎn)融資資本量比大，沒有足夠的支撐的話，規(guī)模會受到影響。

著重發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)

綠地選擇了做超高層，做商業(yè)綜合體。住宅是短線投資，商業(yè)地產(chǎn)是中長期投資，把兩者結(jié)合起來，保障了現(xiàn)金流滾動的良性循環(huán)。

另外，綠地順應(yīng)中央 2007年大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的政策，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的載體是商業(yè)地產(chǎn)，積極發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，逐步增加商業(yè)地產(chǎn)比重。

未來三年，綠地計劃突出房地產(chǎn)主業(yè)，目標做成中國最有競爭力的地產(chǎn)企業(yè)。具體會突出住宅，同時發(fā)展高端商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)和住宅形成互動。

綠地商業(yè)集團前身為上海綠地資產(chǎn)管理有限公司，下轄 15家控股子公司，并參股 10余家公司。其業(yè)務(wù)范圍涵蓋實業(yè)投資、商業(yè)管理、酒店管理等。

自 2003年成立以來，負責綠地集團在全國范圍內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)、經(jīng)營和管理工作。根據(jù)發(fā)展規(guī)劃，上海綠地商業(yè)集團的未來目標是：成為具有以商業(yè)需求管理和產(chǎn)業(yè)鏈資源集成為核心競爭力的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)集團。業(yè)務(wù)遍及全國 10多個重要城市，涉及商鋪、酒店、寫字樓、工業(yè)廠房、會展中心、休閑娛樂等多個領(lǐng)域。目前已經(jīng)與洲際、豪生 等幾家國際著名酒店管理公司、吉盛偉邦家具集團、易買得超市連鎖等建立了全面合作伙伴關(guān)系。

四、產(chǎn)品線研究

1、產(chǎn)品線特點

綠地集團一直以來是以開發(fā)普通住宅為主，近年來逐步加大了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的力度，謀求長期收益。逐步轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，向辦公樓、現(xiàn)代物流、商業(yè)、酒店傾斜。

目前綠地新增項目基本以綜合性項目為主，70%-80%是住宅，20%-30%是商業(yè)地產(chǎn)。住宅市場，一直以來綠地產(chǎn)品大多數(shù)集中于中端市場，主要針對中產(chǎn)階級。數(shù)據(jù)顯示，綠地房地產(chǎn)收入的95%來自于中低端市場。包括新里品牌、老街坊品牌、世紀城等系列。

綠地在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域也將產(chǎn)品線拉長，既開發(fā)高檔商場，也開發(fā)普通商業(yè)街；既開發(fā)星級豪華酒店，也開發(fā)經(jīng)濟型酒店。寫字樓開發(fā)有出租型的，也有出售型的，租售并舉。

為了順利進入二三線城市，綠地選擇了做超高層，做商業(yè)綜合體。住宅是短線投資，商業(yè)地產(chǎn)是中長期投資，把兩者結(jié)合起來，保障了現(xiàn)金流滾動的良性循環(huán)。

2、住宅產(chǎn)品線

綠地集團住宅產(chǎn)品形成了以“新里”、“老街坊”、“世紀城”、“文化樓盤”、“都市豪宅”命名的五個產(chǎn)品品牌。產(chǎn)品類型以城市棲居、城市改善類型產(chǎn)品為主，以剛性消費者為主要客戶對象。

綠地的“新里”、“老街”品牌屬于郊區(qū)棲居產(chǎn)品，在綠地集團的產(chǎn)品類型中數(shù)量最多。“新里”旗下的住宅都按一定標準建筑，棲居空間與商業(yè)空間有機組合；盡可能保留具有一定價值的名木古樹、天然水道、老建筑或其他自然人文遺跡。建筑類型多為高層、小高層，戶型面積以80平方米的2 房和100平方米左右的3 房為主力戶型。

“老街”品牌創(chuàng)意源于海派建筑文化和現(xiàn)代居住文化的深入挖掘與探索。核心理念以石庫門建筑符號和里弄空間序列為形，營造生態(tài)環(huán)境、人文環(huán)境和智能環(huán)境全面提升的現(xiàn)代居住生活空間。

“世紀城”則屬于城市改善型住宅。“世紀城”品牌的住宅項目占地項目面積大，均為百萬平米以上的大盤。建筑類型為小高層，以 100平米的2 房為主要推案戶型。通常選址在城市中心區(qū)外圍，交通便捷但是周邊配套設(shè)施任不完善需要再發(fā)展。

除了滿足剛性需求類型的產(chǎn)品外，綠地集團對于高端產(chǎn)品也有所涉及，但所占比例較低。綠地集團注重產(chǎn)品的文化內(nèi)涵，作為一家在上海起家的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對于上海的海派文化有很深的理解，并將這種理解充分表現(xiàn)在其開發(fā)的產(chǎn)品中。無論是從產(chǎn)品品牌的命名上，還是產(chǎn)品的規(guī)劃布局、建筑風格上，始終貫徹“海派文化”的理念。

圖表 22：綠地產(chǎn)品發(fā)展脈絡(luò)

在綠地的上?？偛浚幸粋€由數(shù)十位年輕建筑師組成的研發(fā)中心，研究新材料運用，研究建筑節(jié)能，設(shè)計創(chuàng)新房型。在住宅新房型設(shè)計時，綠地把握一個“三七開”原則，一個大型樓盤中，70%是適銷房型，講究賣得快，30%則必須是創(chuàng)新房型。

創(chuàng)新開發(fā)，也要考慮當?shù)鼐用竦馁徺I力，以提高性價比來化解高房價，是綠地常用的市場策略。國家規(guī)定 90平方米以下的屬普通住宅，可享受稅收優(yōu)惠，綠地通過巧妙設(shè)計，增加套內(nèi)面積，讓 90平方米住宅“享用”到 150平方米使用面積。政策還規(guī)定，2.2米以下不算可售面積，綠地在設(shè)計時，就將低于 2.2米的陽臺部分向外推伸，做成可室內(nèi)活動的“內(nèi)陽臺”，等于降低了實際使用面積的售價。

五、典型項目 ? 綜合體項目代表——超高層

1、南京綠地紫峰大廈

南京綠地紫峰大廈位于南京南鼓樓區(qū)鼓樓廣場，建筑高度約 450米，總建筑面積約 24.5萬平方米，建筑樓層 89層，鎖定了江蘇第一高、世界第七高的地標地位。

該項目為上海綠地集團與南京國資集團聯(lián)合開發(fā)。大廈將由全球規(guī)模最大的酒店管理公司——洲際酒店集團入駐 42到 81層，打造六星級標準、洲際在全球最高的酒店；由美國朗潤城市開發(fā)集團負責高檔購物中心的商業(yè)運營。

2、南昌綠地中央廣場

綠地·中央廣場，位于江西省南昌市紅谷灘中心區(qū)，占地 173畝，總建筑規(guī)模 43.5萬平方米，是集零售、餐飲、娛樂、休閑、辦公、酒店、居住、等諸多功能于一體的大規(guī)模、綜合性、現(xiàn)代化、高品質(zhì)的標志性“城市綜合體”。? 綜合體項目代表——商業(yè)綜合體

3、上海梅隴鎮(zhèn)·新都會

梅隴鎮(zhèn)·新都會項目，總占地 5.43公頃，計容總建筑面積 8 9000平方米，涉及業(yè)態(tài)包含“餐飲、娛樂、健身、購物、國際酒店、高檔商務(wù)辦公”等多種功能，是綠地集團 06年重點打造的 4大商業(yè)項目之一。梅隴鎮(zhèn)項目位于閔行區(qū)梅隴鎮(zhèn)新中心的核心位置，具備了構(gòu)建“現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)”的先天優(yōu)勢。綠地集團將長期持有經(jīng)營。

梅隴鎮(zhèn)新都會是區(qū)域內(nèi)較大的一個綜合性項目，涉及業(yè)態(tài)包含餐飲、娛樂、健身、購物、國際酒店、高檔商務(wù)辦公等。? 城市改善類代表

4、上?！ぞG地世紀城

總建筑面積近100 萬平方米，分四期開發(fā)。其中一期上海春天，二期世紀同樂，三期綠地世家，四期待建；包括住宅、沿街商業(yè)、會所等。以 100平米的 2 房為主要推案戶型。

? 城郊棲居類代表

5、成都·新里

棲居空間與商業(yè)空間有機組合。建筑類型多為高層、小高層，戶型面積以 80平方米的 2房和 100平方米左右的 3房為主力戶型。

? 高檔產(chǎn)品類代表

6、上海·柏仕晶舍

由四幢四層疊加式聯(lián)體別墅組成。56 席豪邸依水而筑，臨水而居，在植入式濱水陽臺和透天私人庭院中。建筑設(shè)計以花崗巖和大面積低反射玻璃構(gòu)成光與影組合。主力戶型分上戶型，下戶型私家電梯則保證同單元上下兩家住戶進出互不干擾。