第一篇：居民小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作存在的

居民小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作存在的

問題與建議

近年來，小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作作為一項新興行業(yè)取得了較快發(fā)展。目前，總計開發(fā)面積超過600萬平方米。自2004年起步以來，現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)公司已經(jīng)發(fā)展到20多家，服務(wù)面積400多萬平方米。有10多個小區(qū)先后獲得省、市優(yōu)秀管理小區(qū)和市文明小區(qū)、園林小區(qū)等稱號。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，小區(qū)物業(yè)管理也暴露出了許多問題，引發(fā)了不少社會矛盾，給政府工作帶了很大的壓力。“小區(qū)問題不小”，這迫切需要我們盡快完善和加強物業(yè)管理服務(wù)工作。

一、居民小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作存在的問題

1、開發(fā)商遺留問題給物業(yè)管理服務(wù)造成隱患。

受利益驅(qū)動和有關(guān)部門監(jiān)管不力等影響，開發(fā)商重視房屋建設(shè)，而忽視對基礎(chǔ)設(shè)施的配套建設(shè)，忽視對水、電、電梯、綠化、道路、燃氣、電信、停車位等的系統(tǒng)設(shè)計，沒有硬性標準，隨意性很大。除此以外，房屋建成后，開發(fā)商對小區(qū)配套承諾也不能兌現(xiàn)，質(zhì)量問題多。主要表現(xiàn)在：一是面積分攤不合理，配套服務(wù)設(shè)施不兌現(xiàn)；二是房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題后，開發(fā)商不主動維修，卻和物業(yè)公司就修繕責任互相推諉。三是開發(fā)商越權(quán)承諾減免、打折物管費，給物業(yè)公司增加負擔。比如：水榭花都小高層就曾經(jīng)出現(xiàn)過電梯不能運行、高層用水二次加壓設(shè)備偷工減料導(dǎo)致業(yè)主用不上水的問題。出現(xiàn)問題后，開發(fā)商維修、維護不及時，宣傳溝通不到位，業(yè)主對情況不了解，就將矛盾全部轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)公司，引起業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾，導(dǎo)致業(yè)主拒繳物業(yè)費，造成業(yè)主和物業(yè)公司形成對立面。另外，還有一些老小區(qū)，不少還是單位和部門開發(fā)的，由于設(shè)計、規(guī)劃的先天不足，遺留的問題也不少，物業(yè)管理工作依然困難重重，也需要引起廣泛關(guān)注。

2、物業(yè)管理服務(wù)不規(guī)范、不到位。

一是物業(yè)企業(yè)員工素質(zhì)不高、服務(wù)不規(guī)范。員工文化水平低，同時沒有接受過專門培訓，致使物業(yè)服務(wù)工作不到位，不按規(guī)范操作，從業(yè)人員流動性大。二是保安工作流于形式，人浮于事，作用沒有真正發(fā)揮好。重門崗，輕巡邏查看；重小區(qū)內(nèi)部安全，輕外圍防范；重治安問題，輕設(shè)施安全；重人員數(shù)量，輕崗位管理監(jiān)督；重對人的防范，輕對物的安全監(jiān)護。三是物業(yè)公司自身管理水平較低，開展和提供的服務(wù)項目單

一、面窄。物業(yè)企業(yè)僅僅提供保安、保潔、綠化等一些基本服務(wù)內(nèi)容，沒有利用社區(qū)文明建設(shè)契機，拓展服務(wù)平臺。目前全縣還沒有一家物業(yè)公司開展接送小孩、代灌液化氣、代灌純凈水等服務(wù)。四是物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)收支不透明。業(yè)主不知道自己繳納的費用花在什么地方。許多物業(yè)企業(yè)缺少長遠發(fā)展和規(guī)?；l(fā)展的理念，往往追求短期效益，眼前利益。有的物業(yè)企業(yè)取得物業(yè)管理權(quán)后，沒有嚴格履約，擅自降低服務(wù)標準和要求。更有甚者，只收費不服務(wù)，引起業(yè)主不滿，業(yè)主不愿意繳費。2013年度，東?？h物業(yè)糾紛不斷。據(jù)不完全統(tǒng)計，房管部門直接處理日常投訴718起，縣長信箱轉(zhuǎn)辦53起，122民聲熱線轉(zhuǎn)辦248起，西雙湖論壇投訴126起，網(wǎng)絡(luò)輿情督辦139起，愛衛(wèi)會轉(zhuǎn)辦2起，軟辦轉(zhuǎn)辦1起，縣人大、政協(xié)轉(zhuǎn)辦9起。

3、業(yè)主繳費意識不高，物業(yè)費收繳率偏低。

首先是有的業(yè)主的消費觀念不正確。部分買房人是剛從農(nóng)村上來的中老年人，沒有物業(yè)管理觀念。部分城區(qū)職工習慣福利分房，都對有償服務(wù)產(chǎn)生抵觸情緒。其次，部分業(yè)主把物業(yè)管理服務(wù)職能無限擴大化，認為繳了費，物業(yè)公司就應(yīng)該什么都負責。只要遇到麻煩事情，就要求物業(yè)公司解決。只要物業(yè)公司不解決，就以此為借口緩繳費或者不繳費。第三，有的業(yè)主把物業(yè)公司職能虛無化，認為我住的房子用不著物業(yè)公司來管理，沒有必要花冤枉錢。還有的業(yè)主自身素質(zhì)差，物管服務(wù)照常享受，就是不想掏管理費。也有個別業(yè)主以不在小區(qū)住為借口不交物業(yè)費。還有一部分業(yè)主，看到其他業(yè)主不繳費，認為自己交了反而吃虧，也拒絕或者拖欠物業(yè)費。在不繳費的業(yè)主中，還包括一部分機關(guān)干部、人民教師等靠吃財政工資供養(yǎng)的人員。來自縣房管局2011年的物業(yè)費繳納統(tǒng)計表明，2011年全縣統(tǒng)計上報的31個小區(qū)，總戶數(shù)為14303戶，其中機關(guān)事業(yè)單位戶數(shù)為2591戶，未繳納物業(yè)費的機關(guān)事業(yè)單位戶數(shù)為924戶，分別占總戶數(shù)和機關(guān)事業(yè)單位戶數(shù)的比例為6.46％和35.66％，影響特別壞。2012年東海縣物管小區(qū)收費統(tǒng)計表明，東海縣25家物業(yè)管理企業(yè)，目前收費率最高的達92.5﹪，收費率低的只有46.7﹪.盈利企業(yè)只有20﹪。微利保本企業(yè)達55﹪，虧損企業(yè)達25﹪。還有的部分物業(yè)公司是開發(fā)商組建，物業(yè)費收不起來，靠開發(fā)商“輸血”維持，呈現(xiàn)虛假繁榮，為的是不影響剩余樓盤和下一期樓盤銷售。一旦開發(fā)商的項目完成，開發(fā)商撤離，不再“輸血”，物業(yè)管理就可能面臨癱瘓。另外，有的新建小區(qū)業(yè)主入住率較低，也是造成物業(yè)收費難的原因之一。

4、監(jiān)管部門缺位，重視程度不夠，沒有各司其責。

受管理體制不順、部分業(yè)主公德意識不強等因素影響，有的小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)亂搭亂建、占用公共通道、破壞墻體結(jié)構(gòu)影響使用安全、居住房破墻改為營業(yè)用房、破壞綠化、破壞公用設(shè)施等違法行為以及亂停亂放、噪音超標、油煙燒烤等一系列影響居民生活環(huán)境的現(xiàn)象還普遍存在。居民反映強烈，物業(yè)公司卻沒有執(zhí)法權(quán)，只能口頭勸告和協(xié)商，缺乏有效的治理手段。一些違章建筑，一旦建成，又會給今后的拆遷工作帶來很大的麻煩。首先是居委會的作用沒有真正發(fā)揮。按照2013年5月1日實施的《江蘇省物業(yè)管理條例》規(guī)定：“街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）具體負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，協(xié)調(diào)建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系。社區(qū)居（村）民委員會應(yīng)當予以協(xié)助和配合”。然而，事實上，居委會對小區(qū)是放任不管，形同虛設(shè)。一個小區(qū)，少則數(shù)千人，多則數(shù)萬人，不少小區(qū)，比農(nóng)村的村委會還大，小區(qū)里有許多治安、違建、綠化、娛樂、健身、文明創(chuàng)建等民生問題亟待解決，急需居委會出面協(xié)調(diào)解決。另外，建設(shè)部門、房管部門、質(zhì)檢部門、公安部門、城管部門、供水供電部門等，都存在監(jiān)管缺位的問題。遇到事情，往往推諉扯皮，執(zhí)法范圍不明確，小區(qū)成了執(zhí)法空白區(qū)域。同時，沒有很好發(fā)揮業(yè)主委員會的作用。目前，開發(fā)商上報縣房管部門備案的業(yè)主委員有20多個，大多有名無實，真假難辨，真正發(fā)揮作用的很少。業(yè)主委員會的作用沒有充分發(fā)揮，開發(fā)商、物管企業(yè)與業(yè)主就缺少了溝通的橋梁，缺少了信任的基礎(chǔ)，不利于業(yè)主自治管理和其它物管工作的開展。

5、物業(yè)管理法律法規(guī)不健全。

國家關(guān)于物業(yè)管理的法律法規(guī)不完善?！督K省物業(yè)管理條例》雖然已經(jīng)頒布，但是，有許多規(guī)定無法操作。比如，對小區(qū)內(nèi)，沒有建立業(yè)主大會和業(yè)主委員會的沒有強制性規(guī)定，也沒有規(guī)定不成立或不備案的法律后果。無法體現(xiàn)業(yè)主自治管理。市縣《物業(yè)服務(wù)管理辦法》和實施細則遲遲沒有出臺，還沒有健全一個強制性、權(quán)威性和可操作性的物業(yè)管理法規(guī)體系。

二、完善居民小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作的建議

1、健全制度，加大對開發(fā)商的監(jiān)管力度。

根據(jù)外地經(jīng)驗，開發(fā)商應(yīng)該按照建設(shè)造價比例繳納一定數(shù)額的公共維修基金，制定售后服務(wù)制度，加強對開發(fā)商工程質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量的監(jiān)管，防止開發(fā)商偷工減料、降低公共配套設(shè)施和環(huán)境質(zhì)量的行為。在項目前期規(guī)劃、設(shè)計時，房管部門就應(yīng)該對小區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)施提前介入監(jiān)管，從工程項目立項開始，對房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設(shè)等提出專業(yè)的合理性建議供開發(fā)建設(shè)企業(yè)采納，保證居住小區(qū)建設(shè)少留甚至不留“硬傷”，為跟進的物業(yè)管理服務(wù)打好基礎(chǔ)。杜絕未竣工就把不符合驗收條件的房屋提前交付業(yè)主使用的現(xiàn)象發(fā)生。要制定嚴格的小區(qū)交付使用驗收制度。對參與驗收的單位和個人，可以采取責任追究和責任倒查制度。誰簽字，誰負責。要像銀行發(fā)放貸款推行的放款收款終身負責制一樣，約束驗收人員切實高度負責，杜絕以權(quán)謀私，和不作為、亂作為現(xiàn)象。要組織開展物業(yè)管理年專項整治活動。對歷史形成的遺留問題要督促開發(fā)商和物管企業(yè)盡快落實維修、維護和整改。對現(xiàn)在已經(jīng)嚴重影響居民生活的問題和矛盾，要抓緊協(xié)調(diào)開發(fā)商以及行業(yè)主管部門、相關(guān)工程監(jiān)管部門，迅速明確經(jīng)濟責任和維修部門，限時并保質(zhì)保量加以解決。對新建小區(qū)的工程質(zhì)量、供電、供水、供氣、通訊、消防、安防、電梯以及小區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施等方面，進行全方位監(jiān)管。

2、規(guī)范行為，提高物管服務(wù)水平。

房管部門要嚴格把關(guān)，高度重視前期物業(yè)小區(qū)的交接，認真完成物業(yè)公司的資質(zhì)初審工作。要做好住宅小區(qū)前期物業(yè)招投標的監(jiān)管工作。要根據(jù)創(chuàng)建市優(yōu)小區(qū)的標準，對各小區(qū)進行嚴格的檢查并實施獎懲措施，在小區(qū)設(shè)立投訴舉報電話、舉報信箱，方便業(yè)主投訴，用于監(jiān)督物業(yè)公司的服務(wù)行為，督促物業(yè)公司按照合同約定的服務(wù)標準進行服務(wù)。如有違反，從嚴處理，或根據(jù)規(guī)定予以罰款，或發(fā)動小區(qū)業(yè)委會辭退物管企業(yè)，或限制其參與物業(yè)招投標，直至吊銷其資質(zhì)。要建立培訓制度、提升物業(yè)從業(yè)人員及業(yè)委會的整體素質(zhì)。要倡導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過建立分析制度整合資源，創(chuàng)新服務(wù)理念，優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量，降低管理成本，為業(yè)主提供細致周到的人性化服務(wù)。鼓勵物業(yè)公司創(chuàng)先爭優(yōu)。制定獎懲措施，優(yōu)勝劣汰。要經(jīng)常開展小區(qū)物業(yè)管理工作評比。對獲得省優(yōu)、市優(yōu)的物業(yè)公司要予以獎勵。要對物管企業(yè)給予稅收等方面的政策扶持。要抓緊培養(yǎng)本土龍頭型小區(qū)物管企業(yè)。扶持優(yōu)秀物管企業(yè)發(fā)展壯大。要抓好小區(qū)物管企業(yè)進駐招標關(guān)，提高物管企業(yè)進駐的門檻，物管企業(yè)進駐小區(qū)要向優(yōu)秀物管企業(yè)傾斜。鼓勵物管優(yōu)秀企業(yè)開展規(guī)?；?、集約化經(jīng)營。全面提升東?？h物管的水平和檔次。要學習灌南縣的經(jīng)驗，嚴格控制開發(fā)商自主運營物業(yè)公司。要加大小區(qū)環(huán)境整治力度，逐漸解決老小區(qū)無人管理、環(huán)境臟亂差等問題。

3、創(chuàng)新手段，破解物業(yè)費的收繳難題。

物業(yè)收費難、業(yè)主不交物業(yè)費，直接導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的下降。要強化宣傳教育，使業(yè)主明白自己的權(quán)利和義務(wù)，樹立“花錢買服務(wù)”的物業(yè)消費意識，明白不繳、少繳和欠繳物業(yè)管理費不僅損害了物業(yè)企業(yè)的利益，同時也損害了業(yè)主自身的利益。要采取得力措施，對無正當理由拒繳物業(yè)費的業(yè)主，要在小區(qū)宣傳欄、報紙、電視臺等媒體進行曝光；對公職人員要由單位負責督促，無正當理由拒繳的，扣發(fā)其工資，情節(jié)嚴重的，要誡勉談話，直至進行組織處理；銀行、工商等部門在辦理貸款、營業(yè)執(zhí)照等環(huán)節(jié)要嚴格把關(guān)，作為社會不良信譽予以限制；法院要簡化程序，可以到小區(qū)內(nèi)現(xiàn)場開庭，快速審結(jié)、執(zhí)行清理拖欠物業(yè)費行為；物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，業(yè)主要與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費，否則，有關(guān)部門在辦理房屋過戶手續(xù)時，要對欠繳物業(yè)費的月業(yè)主進行限制。

4、落實責任，形成社會齊抓共管的新格局。要以《江蘇省物業(yè)管理條例》的頒布實施為契機，進一步強化責任意識，把小區(qū)物業(yè)管理工作提上政府的議事日程，納入目標考核。要充分發(fā)揮街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的綜合管理職能，將物業(yè)管理與社區(qū)管理有效結(jié)合，形成屬地管理、條塊結(jié)合的新格局。要重視小區(qū)業(yè)主委員會的成立和換屆選舉工作，推進小區(qū)自治建設(shè)。要建立起縣政府職能部門、屬地鎮(zhèn)、社區(qū)居委會、住宅小區(qū)業(yè)委會四級物業(yè)管理體系。房管、規(guī)劃、公安、環(huán)保、工商、城管、水務(wù)、居委會以及物管協(xié)會、業(yè)主委員會等部門要各司其責，齊抓共管，進一步明確職責，細化、量化工作任務(wù)。要用好維修基金，加大對老小區(qū)和問題突出小區(qū)的維修改造力度。開發(fā)商、物管企業(yè)和業(yè)主委員會要相互配合、相互理解、相互支持，打好小區(qū)物業(yè)管理的持久戰(zhàn)。

5、大膽探索，建立和完善物業(yè)管理法規(guī)體系。

縣政府及相關(guān)職能部門要盡快出臺《東?？h物業(yè)管理服務(wù)辦法》，通過規(guī)章的形式將他們的責、權(quán)、利明確下來，確保業(yè)主和物業(yè)公司雙方利益不受侵害；同時大力推進和完善《東?？h物業(yè)管理服務(wù)招投標制度》，摸索出一條符合東?？h實際、扎實有效的物業(yè)管理新路子，力爭把隱患消滅在萌芽，把矛盾解決在當下，不把風險和問題留給后人，為東海的科學發(fā)展和諧發(fā)展做出積極的貢獻。

第二篇：如何加強居民小區(qū)物業(yè)管理中存在消防安全

新疆農(nóng)業(yè)大學

目:

程:

名:

業(yè):

級:

號: : 課 程 論 文

如何加強居民小區(qū)物業(yè)管理中存在消防安全物業(yè)管理 吳一凡 公共事業(yè)管理

092 095205613 徐沖

職稱: 200 年 12 月 16 日

題

課 姓 專班學指導(dǎo)教師

居民小區(qū)物業(yè)管理中存在消防安全問題

作者：吳一凡 指導(dǎo)教師：徐春

摘要：隨著市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，城市現(xiàn)代化進程的加快，出現(xiàn)了，居民小區(qū)物業(yè)管理與消防安全脫節(jié)現(xiàn)象。因此，有必要健全物業(yè)管理中消防安全服務(wù)體系，為居民提供一個安全、舒適的工作生活環(huán)境。物業(yè)管理是一個發(fā)展前景廣闊且有待于開拓的新興行業(yè)。其中消防安全管理占有重要的地位和作用，因此，做好物業(yè)消防安全管理工作不僅是當前，更是今后長期的工作。關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；消防安全；人員規(guī)范；

Residents residential property management exist in

fire safety problems

Author: WuYiFan teachers: XuChun Abstract：Along with the rapid development of market economy, modern city, the quickening of the process of appears, residents residential property management and fire control safety disconnected from the phenomenon.Therefore, it is necessary to perfect in the property management in fire safety service system for the residents to provide a safe and comfortable working environment.Property management is a development prospect and needs to be on the development of new industry.One fire safety management has important position and function, therefore, completes property fire safety management not only is the current, but also for a long time.Key words: Property management;Fire control safety;Personnel standard

前言： 市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，人民生活水平的日益改善，促使我國房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，各類居民住宅樓如雨后春筍般迅速崛起，尤其是各類集中居民區(qū)如小區(qū)或山莊、花園等命名的功能性住宅群體，大多能夠?qū)崿F(xiàn)集中供水、供電、供氣，社會化服務(wù)功能完善，再加上環(huán)境優(yōu)雅，空氣清新，極大地滿足了人民群眾的生活居住需要，成為我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的走向，這些功能小區(qū)大多由物業(yè)管理公司進行集中管理，但是不少小區(qū)在日常管理中忽視消防安全，沒有將消防安全管理作為物業(yè)管理的重要內(nèi)容來抓，小區(qū)內(nèi)存在不少消防隱患，一些小區(qū)發(fā)生了諸如居民家庭火災(zāi)、液化石油氣或煤氣爆炸的事故，給人民生命財產(chǎn)安全造成了很大損害。正文：

一、管理現(xiàn)狀存的問題

1、小區(qū)建設(shè)缺乏整體消防規(guī)劃，消防設(shè)施和器材配備不完善一個物業(yè)小區(qū)，一般由幾十幢甚至上百幢住宅樓或別墅組成，占地往往幾百畝至幾千畝。按照國家現(xiàn)行《建筑設(shè)計防火規(guī)范》等消防技術(shù)規(guī)范的有關(guān)規(guī)定，應(yīng)合理設(shè)置消防車道、消防水源，設(shè)置必須的消防設(shè)施和器材。

但實際上，不少小區(qū)從立項設(shè)計上缺少整體消防規(guī)劃； 有些小區(qū)即使編制了消防規(guī)劃，往往小區(qū)內(nèi)建筑由幾家不同施工隊伍同時施工，或分階段組織施工，這樣就造成了設(shè)計前后不一致，設(shè)計、施工上不銜接。

部分開發(fā)商過多地追求經(jīng)濟效益，忽視或減少消防設(shè)施方面的投入，以致出現(xiàn)了小區(qū)建成后存在消防安全隱患、消防設(shè)施不配套的現(xiàn)象，如小區(qū)主通道路面硬化后沒有安裝室外消火栓；已安裝的室外給水管道生活、消防共用，管徑過小，不能保證消防用水量要求。

消防車道為枝狀無回車場地；人為設(shè)置隔離墩或鐵柵欄，暖氣管道、電視電話線甚至煤氣管道的架空高度不足，不能滿足消防車通行要求。

不少小區(qū)設(shè)有集中供氣系統(tǒng)如小區(qū)自建獨立管道液化石油氣、市政集中供應(yīng)煤氣系統(tǒng)，由于施工、設(shè)計隊伍參差不齊，未經(jīng)消防部門審核把關(guān)，出現(xiàn)了如管道架空高度不足、埋地深度不夠、固定不牢、管道系統(tǒng)未進行接地處理，液化氣儲存間、煤氣調(diào)壓站位置設(shè)計不當?shù)冗`反安全規(guī)定的行為，由于液化石油氣、煤氣的火災(zāi)危險性極大，一旦發(fā)生問題，后果將不堪設(shè)想，這方面的教訓全國各地發(fā)生了不少。

2、現(xiàn)有物業(yè)管理中沒有很好地引入消防安全管理內(nèi)容物業(yè)管理作為近年來新興服務(wù)業(yè)，越來越受制社會各界的重視和肯定，但從目前管理內(nèi)容和層次來看，許多方面還不能適應(yīng)小區(qū)消防安全工作的實際需要，突出表現(xiàn)在以下方面： 單位往往只過多的重視防盜，在消防安全管理上不夠重視，消防安全管理制度不健全，沒有建立滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案，有些形同虛設(shè)。

小區(qū)保安大多屬臨時雇傭性質(zhì)，不少沒有進行消防安全培訓就匆匆上崗，消防安全技能差，有些連最基本的滅火器如何使用、如何報火警等內(nèi)容都不知，遇到火災(zāi)往往束手無策甚至臨陣脫逃。

消防設(shè)施和器材配備嚴重不足，小區(qū)內(nèi)按規(guī)定和實際需要應(yīng)配備滅火器、防火沙、消防水帶、水桶等器材，但大多數(shù)單位沒有配備或配備不足。消防設(shè)施和器材管理維護不當，部分小區(qū)滅火器、消防桶等器材丟失現(xiàn)象嚴重，有些滅火器備受烈日曝曬、風雨侵蝕、年久失修，發(fā)生火災(zāi)時不能發(fā)揮應(yīng)有作用甚至誤人傷亡，室內(nèi)外栓用于沖洗路面、澆花澆地被挪作他用。消防安全管理作為物業(yè)管理的重要內(nèi)容還亟需加強。

3、居民家中存在不少火災(zāi)隱患。

家庭裝修中為了追求裝修效果，而過多采用易燃可燃材料，隱蔽電氣線路裸露未穿套管，線路選型不當，家庭用火用電不慎、小孩玩火等都極易誘發(fā)火災(zāi)的發(fā)生。

為了防盜，大多數(shù)住宅樓一二層安裝了防盜網(wǎng)、防盜欄等防護措施，上層住戶為防止上層住戶為防止小偷從下層護欄進入自家不得已也須安裝防盜護欄，整幢建筑變成了一個十足的“牢籠”，不利于滅火救助和人員安全疏散。目前大多數(shù)居民家中未配備滅火器，不少居民未接受消防安全教育培訓，消防安全意識淡薄，基本的滅火和疏散逃生知識不具備，現(xiàn)在家庭一旦發(fā)生火災(zāi)，往往火勢很快蔓延，易產(chǎn)生大量有毒氣體，給居民生命財產(chǎn)安全造成很大威脅。

二、關(guān)于物業(yè)消防安全管理的思考

1、理順物業(yè)消防安全管理的各種關(guān)系，建立市場經(jīng)濟體制下的物業(yè)消防管理體系構(gòu)架。以法律的形式確定物業(yè)消防管理中各主體的法律地位和相互之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。業(yè)主或物業(yè)使用人與物業(yè)管理公司之間的關(guān)系是平等的民事主體關(guān)系，是委托與被委托的經(jīng)濟合同關(guān)系。業(yè)主或物業(yè)使用人享有在管理中的決策權(quán)和監(jiān)督權(quán)，負有服從物業(yè)整體消防安全的管理、合理利用物業(yè)項目、確保消防安全、承擔相應(yīng)費用的消防安全管理義務(wù)，物業(yè)公司必須按照法律法規(guī)、行為規(guī)范標準及業(yè)主委托合同的約定，實施消防安全管理，確保物業(yè)消防安全管理工作接受公安消防部門、業(yè)主及物業(yè)使用人的監(jiān)督。

2、建立完整、系統(tǒng)的物業(yè)消防安全管理法律規(guī)范體系，規(guī)范其運作。制定物業(yè)消防安全管理基本法律、法規(guī)及實施細則，以規(guī)范政府主管部門、物業(yè)公司及業(yè)主或物業(yè)使用人的行為，協(xié)調(diào)其相互間的各種關(guān)系，將物業(yè)消防管理納入法制化和規(guī)范化的軌道，同時制定統(tǒng)一的物業(yè)消防安全管理行業(yè)標準和規(guī)范，如公共消防安全契約、住戶消防安全手冊、物業(yè)消防安全檢查規(guī)定，消防設(shè)施維修資金標準及實施方案規(guī)定，消防安全管理費收支規(guī)定，維修養(yǎng)護消防設(shè)施規(guī)定等。

3、建立和推行物業(yè)消防安全管理早期介入制度。房地產(chǎn)開發(fā)、流通、消費是一個連續(xù)的過程，在物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)建設(shè)階段就應(yīng)明確聽取物業(yè)管理企業(yè)的合理意見，對隱蔽的消防設(shè)備應(yīng)實施專業(yè)化物業(yè)消防安全管理監(jiān)督和認可制度，|考試|大|并且嚴格把好驗收、交接關(guān)。這種建管結(jié)合方式，能提高物業(yè)的有效價值。

4、建立高素質(zhì)的物業(yè)消防安全管理隊伍。在物業(yè)管理中應(yīng)確定專（兼）職消防管理員，具備一定的防災(zāi)滅火知識和消防管理知識，經(jīng)消防部門培訓后持證上崗。對消防控制室操作人員，必須具有現(xiàn)代消防技術(shù)方面的知識、熟練掌握消防系統(tǒng)的情況。對現(xiàn)代消防設(shè)施設(shè)備應(yīng)委托專業(yè)化的消防設(shè)施維護保修公司來承擔。

5、公安消防機構(gòu)應(yīng)加強對物業(yè)消防安全管理的監(jiān)督指導(dǎo)。公安消防機構(gòu)應(yīng)嚴格把好物業(yè)建筑設(shè)計審核關(guān)，不留先天隱患。對物業(yè)消防安全管理要加強宏觀指導(dǎo)，定期實施防火監(jiān)督檢查。對物業(yè)消防安全管理要給予法律支持。對物業(yè)消防安全管理人員進行消防培訓，幫助提高消防安全管理素質(zhì)。

三、加強管理消防安全的對策

1、加強小區(qū)整體消防規(guī)劃，各房地產(chǎn)開發(fā)單位應(yīng)把消防設(shè)施器材配齊配足、設(shè)計單位進行小區(qū)規(guī)劃時，要增強消防安全意識，從整體上對小區(qū)進行合理消防規(guī)劃設(shè)計，嚴格按國家有關(guān)消防技術(shù)規(guī)范進行消防設(shè)計或編制專門消防設(shè)計專篇，并報送規(guī)劃、消防等部門進行審查，各設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位要各負其責，相互監(jiān)督、密切配合，嚴格按設(shè)計施工圖紙組織施工，把小區(qū)消防規(guī)劃真正落到實處。各級房產(chǎn)管理、建委、工商等職能部門要強化監(jiān)督管理，對違反規(guī)定的設(shè)計、施工和開發(fā)商，要采取暫扣或吊銷執(zhí)照或許可證、降低資質(zhì)、罰款等辦法，同時要嚴格設(shè)計、施工隊伍的管理，對無設(shè)計、施工資質(zhì)的單位和個人不得承攬消防設(shè)施的設(shè)計施工，從源頭上保證消防設(shè)施和器材安裝到位。

2、要將消防安全管理作為物業(yè)管理的重要內(nèi)容融入到小區(qū)日常管理之中，真正抓好落到實處各物業(yè)管理單位要按照《中華人民共和國消防法》等法律的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合實際，制定符合小區(qū)自身特點的消防安全管理制度，按國家有關(guān)規(guī)定配置消防設(shè)施和器材，設(shè)置消防安全標志，并定期組織檢驗維修，同時要對小區(qū)保安進行上崗前消防技能培訓，未經(jīng)消防安全培訓的一律不準上崗執(zhí)勤，并定期進行強化訓練，使小區(qū)保安隊成為維護小區(qū)消防安全的主力軍。各級政府要采取有力措施，大力推進和加強小區(qū)物業(yè)建設(shè)步伐，將物業(yè)小區(qū)管理納入社區(qū)消防安全管理之中，依托社區(qū)服務(wù)，將物業(yè)小區(qū)消防工作納入社區(qū)消防安全服務(wù)范疇，共享社區(qū)消防服務(wù)資源，積極推進小區(qū)消防管理的社會化進程。

3、大力開展消防宣傳教育和培訓，提高廣大居民的消防安全意識和消防法制觀念針對小區(qū)內(nèi)居民消防安全意識和消防法制觀念淡薄的問題，要充分利用周六、周日空閑時間及119消防宣傳日，通過設(shè)立宣傳站或宣傳欄、發(fā)放消防法律常識及家庭防火等宣傳材料、播放喜聞樂見的消防電視宣傳片、邀請消防隊員傳授滅火和疏散逃生常識技能等形式，積極主動地向小區(qū)內(nèi)居民進行消防安全常識、消防法規(guī)的教育，提高他們的消防安全意識和消防法制觀念，自覺做好家庭防火滅火，教育子女愛護公共消防設(shè)施，同各種違法行為作斗爭，共同把小區(qū)的消防安全工作做好。

4、加強消防監(jiān)督管理，嚴格消防執(zhí)法公安消防監(jiān)督機構(gòu)要切實加強物業(yè)小區(qū)的消防監(jiān)督管理，小區(qū)建設(shè)時要提前介入，嚴格小區(qū)消防規(guī)劃審核關(guān)，施工過程中要重點把好給水管道、室內(nèi)外消火栓選用和安裝關(guān)，驗收時要嚴格按有關(guān)消防技術(shù)規(guī)范把好驗收關(guān)，確保小區(qū)消防規(guī)劃和各項消防設(shè)施建設(shè)落到實處。

轄區(qū)公安派出所要充分發(fā)揮消防監(jiān)督職責，要把居住人口較多的小區(qū)納入消防重點單位加強管理，要把對小區(qū)消防監(jiān)督管理納入責任區(qū)民警的考核內(nèi)容，開展經(jīng)常性的消防檢查工作，督促和幫助小區(qū)物業(yè)管理單位落實各項消防安全職責。要加大消防執(zhí)法和處罰力度，對于不按消防規(guī)劃建設(shè)的小區(qū)，未按規(guī)定配備消防設(shè)施和器材的，要責令限期進行改正；對破壞小區(qū)公共消防設(shè)施的單位和個人要依法嚴厲查處；對小區(qū)周圍或小區(qū)內(nèi)違法設(shè)置的液化氣代灌點、加油站或煤氣調(diào)壓站要責令限期整改、搬遷或依法取締，結(jié)論：綜上所述，物業(yè)管理企業(yè)要不斷提高物業(yè)的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益，為業(yè)主和物業(yè)使用人提供一個安全、舒適的工作生活環(huán)境，就要加強物業(yè)消防安全管理，要逐漸形成“政府宏觀指導(dǎo)，物業(yè)公司具體管理，業(yè)主自我防范，消防機構(gòu)實施監(jiān)督”的專業(yè)化、社會化、規(guī)范化和法制化的管理體制。參考文獻：

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第三篇：居民小區(qū)物業(yè)管理中存在消防安全問題

居民小區(qū)物業(yè)管理中存在消防安全問題

樓主

湘繡城001 發(fā)表于 搜房網(wǎng)湘繡城

中國消防在線/20090522

隨著市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，城市現(xiàn)代化進程的加快，出現(xiàn)了，居民小區(qū)物業(yè)管理與消防安全脫節(jié)現(xiàn)象。因此，有必要健全物業(yè)管理中消防安全服務(wù)體系，為居民提供一個安全、舒適的工作生活環(huán)境。

市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，人民生活水平的日益改善，促使我國房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，各類居民住宅樓如雨后春筍般迅速崛起，尤其是各類集中居民區(qū)如小區(qū)或山莊、花園等命名的功能性住宅群體，大多能夠?qū)崿F(xiàn)集中供水、供電、供氣，社會化服務(wù)功能完善，再加上環(huán)境優(yōu)雅，空氣清新，極大地滿足了人民群眾的生活居住需要，成為我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的走向，這些功能小區(qū)大多由物業(yè)管理公司進行集中管理，但是不少小區(qū)在日常管理中忽視消防安全，沒有將消防安全管理作為物業(yè)管理的重要內(nèi)容來抓，小區(qū)內(nèi)存在不少消防隱患，一些小區(qū)發(fā)生了諸如居民家庭火災(zāi)、液化石油氣或煤氣爆炸的事故，給人民生命財產(chǎn)安全造成了很大損害。

一、管理現(xiàn)狀存的問題

1、小區(qū)建設(shè)缺乏整體消防規(guī)劃，消防設(shè)施和器材配備不完善一個物業(yè)小區(qū)，一般由幾十幢甚至上百幢住宅樓或別墅組成，占地往往幾百畝至幾千畝。按照國家現(xiàn)行《建筑設(shè)計防火規(guī)范》等消防技術(shù)規(guī)范的有關(guān)規(guī)定，應(yīng)合理設(shè)置消防車道、消防水源，設(shè)置必須的消防設(shè)施和器材。但實際上，不少小區(qū)從立項設(shè)計上缺少整體消防規(guī)劃；有些小區(qū)即使編制了消防規(guī)劃，往往小區(qū)內(nèi)建筑由幾家不同施工隊伍同時施工，或分階段組織施工，這樣就造成了設(shè)計前后不一致，設(shè)計、施工上不銜接；部分開發(fā)商過多地追求經(jīng)濟效益，忽視或減少消防設(shè)施方面的投入，以致出現(xiàn)了小區(qū)建成后存在消防安全隱患、消防設(shè)施不配套的現(xiàn)象，如小區(qū)主通道路面硬化后沒有安裝室外消火栓；已安裝的室外給水管道生活、消防共用，管徑過小，不能保證消防用水量要求；消防車道為枝狀無回車場地；人為設(shè)置隔離墩或鐵柵欄，暖氣管道、電視電話線甚至煤氣管道的架空高度不足，不能滿足消防車通行要求；不少小區(qū)設(shè)有集中供氣系統(tǒng)如小區(qū)自建獨立管道液化石油氣、市政集中供應(yīng)煤氣系統(tǒng)，由于施工、設(shè)計隊伍參差不齊，未經(jīng)消防部門審核把關(guān)，出現(xiàn)了如管道架空高度不足、埋地深度不夠、固定不牢、管道系統(tǒng)未進行接地處理，液化氣儲存間、煤氣調(diào)壓站位置設(shè)計不當?shù)冗`反安全規(guī)定的行為，由于液化石油氣、煤氣的火災(zāi)危險性極大，一旦發(fā)生問題，后果將不堪設(shè)想，這方面的教訓全國各地發(fā)生了不少。

2、現(xiàn)有物業(yè)管理中沒有很好地引入消防安全管理內(nèi)容物業(yè)管理作為近年來新興服務(wù)業(yè)，越來越受制社會各界的重視和肯定，但從目前管理內(nèi)容和層次來看，許多方面還不能適應(yīng)小區(qū)消防安全工作的實際需要，突出表現(xiàn)在以下方面：單位往往只過多的重視防盜，在消防安全管理上不夠重視，消防安全管理制度不健全，沒有建立滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案，有些形同虛設(shè)；小區(qū)保安大多屬臨時雇傭性質(zhì)，不少沒有進行消防安全培訓就匆匆上崗，消防安全技能差，有些連最基本的滅火器如何使用、如何報火警等內(nèi)容都不知，遇到火災(zāi)往往束手無策甚至臨陣脫逃；消防設(shè)施和器材配備嚴重不足，小區(qū)內(nèi)按規(guī)定和實際需要應(yīng)配備滅火器、防火沙、消防水帶、水桶等器材，但大多數(shù)單位沒有配備或配備不足；消防設(shè)施和器材管理維護不當，部分小區(qū)滅火器、消防桶等器材丟失現(xiàn)象嚴重，有些滅火器備受烈日曝曬、風雨侵蝕、年久失修，發(fā)生火災(zāi)時不能發(fā)揮應(yīng)有作用甚至誤人傷亡，室內(nèi)外栓用于沖洗路面、澆花澆地被挪作他用。消防安全管理作為物業(yè)管理的重要內(nèi)容還亟需加強。

3、居民家中存在不少火災(zāi)隱患，居民消防安全意識淡薄隨著人民生活水平的日益改善，居民對居家裝飾要求也相應(yīng)提高。家庭裝修中為了追求裝修效果，而過多采用易燃可燃材料，隱蔽電氣線路裸露未穿套管，線路選型不當，家庭用火用電不慎、小孩玩火等都極易誘發(fā)火災(zāi)的發(fā)生。為了防盜，大多數(shù)住宅樓一二層安裝了防盜網(wǎng)、防盜欄等防護措施，上層住戶為防止上層住戶為防止小偷從下層護欄進入自家不得已也須安裝防盜護欄，整幢建筑變成了一個十足的“牢籠”，不利于滅火救助和人員安全疏散。而目前大多數(shù)居民家中未配備滅火器，不少居民未接受消防安全教育培訓，消防安全意識淡薄，基本的滅火和疏散逃生知識不具備，現(xiàn)在家庭一旦發(fā)生火災(zāi)，往往火勢很快蔓延，易產(chǎn)生大量有毒氣體，給居民生命財產(chǎn)安全造成很大威脅?！鞍簿硬拍軜窐I(yè)”。各房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理單位及各級房產(chǎn)、建委、公安消防等部門結(jié)合各自工作職責，齊抓共管，共同把小區(qū)建設(shè)好，管理好，給居民創(chuàng)造良好的生活居民居住環(huán)境。

二、加強管理的對策

1、加強小區(qū)整體消防規(guī)劃，各房地產(chǎn)開發(fā)單位應(yīng)把消防設(shè)施器材配齊配足、設(shè)計單位進行小區(qū)規(guī)劃時，要增強消防安全意識，從整體上對小區(qū)進行合理消防規(guī)劃設(shè)計，嚴格按國家有關(guān)消防技術(shù)規(guī)范進行消防設(shè)計或編制專門消防設(shè)計專篇，并報送規(guī)劃、消防等部門進行審查，各設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位要各負其責，相互監(jiān)督、密切配合，嚴格按設(shè)計施工圖紙組織施工，把小區(qū)消防規(guī)劃真正落到實處。各級房產(chǎn)管理、建委、工商等職能部門要強化監(jiān)督管理，對違反規(guī)定的設(shè)計、施工和開發(fā)商，要采取暫扣或吊銷執(zhí)照或許可證、降低資質(zhì)、罰款等辦法，同時要嚴格設(shè)計、施工隊伍的管理，對無設(shè)計、施工資質(zhì)的單位和個人不得承攬消防設(shè)施的設(shè)計施工，從源頭上保證消防設(shè)施和器材安裝到位。

2、要將消防安全管理作為物業(yè)管理的重要內(nèi)容融入到小區(qū)日常管理之中，真正抓好落到實處各物業(yè)管理單位要按照《中華人民共和國消防法》等法律的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合實際，制定符合小區(qū)自身特點的消防安全管理制度，按國家有關(guān)規(guī)定配置消防設(shè)施和器材，設(shè)置消防安全標志，并定期組織檢驗維修，同時要對小區(qū)保安進行上崗前消防技能培訓，未經(jīng)消防安全培訓的一律不準上崗執(zhí)勤，并定期進行強化訓練，使小區(qū)保安隊成為維護小區(qū)消防安全的主力軍。各級政府要采取有力措施，大力推進和加強小區(qū)物業(yè)建設(shè)步伐，將物業(yè)小區(qū)管理納入社區(qū)消防安全管理之中，依托社區(qū)服務(wù)，將物業(yè)小區(qū)消防工作納入社區(qū)消防安全服務(wù)范疇，共享社區(qū)消防服務(wù)資源，積極推進小區(qū)消防管理的社會化進程。

3、大力開展消防宣傳教育和培訓，提高廣大居民的消防安全意識和消防法制觀念針對小區(qū)內(nèi)居民消防安全意識和消防法制觀念淡薄的問題，要充分利用周六、周日空閑時間及119消防宣傳日，通過設(shè)立宣傳站或宣傳欄、發(fā)放消防法律常識及家庭防火等宣傳材料、播放喜聞樂見的消防電視宣傳片、邀請消防隊員傳授滅火和疏散逃生常識技能等形式，積極主動地向小區(qū)內(nèi)居民進行消防安全常識、消防法規(guī)的教育，提高他們的消防安全意識和消防法制觀念，自覺做好家庭防火滅火，教育子女愛護公共消防設(shè)施，同各種違法行為作斗爭，共同把小區(qū)的消防安全工作做好。

4、加強消防監(jiān)督管理，嚴格消防執(zhí)法公安消防監(jiān)督機構(gòu)要切實加強物業(yè)小區(qū)的消防監(jiān)督管理，小區(qū)建設(shè)時要提前介入，嚴格小區(qū)消防規(guī)劃審核關(guān)，施工過程中要重點把好給水管道、室內(nèi)外消火栓選用和安裝關(guān)，驗收時要嚴格按有關(guān)消防技術(shù)規(guī)范把好驗收關(guān)，確保小區(qū)消防規(guī)劃和各項消防設(shè)施建設(shè)落到實處。

轄區(qū)公安派出所要充分發(fā)揮消防監(jiān)督職責，要把居住人口較多的小區(qū)納入消防重點單位加強管理，要把對小區(qū)消防監(jiān)督管理納入責任區(qū)民警的考核內(nèi)容，開展經(jīng)常性的消防檢查工作，督促和幫助小區(qū)物業(yè)管理單位落實各項消防安全職責。要加大消防執(zhí)法和處罰力度，對于不按消防規(guī)劃建設(shè)的小區(qū)，未按規(guī)定配備消防設(shè)施和器材的，要責令限期進行改正；對破壞小區(qū)公共消防設(shè)施的單位和個人要依法嚴厲查處；對小區(qū)周圍或小區(qū)內(nèi)違法設(shè)置的液化氣代灌點、加油站或煤氣調(diào)壓站要責令限期整改、搬遷或依法取締，

第四篇：居民小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作調(diào)研報告

居民小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作調(diào)研報告

居民小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作調(diào)研報告

近年來，**縣居民小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作作為一項新興行業(yè)取得了較快發(fā)展。目前，**縣商品房新開發(fā)小區(qū)90多個，縣城區(qū)原有的單位集資建設(shè)的老住宅小區(qū)或生活大院約80個，總計開發(fā)面積超過600萬平方米。自20**年起步以來，現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)公司已經(jīng)發(fā)展到20多家，服務(wù)面積400多萬平方米。有10多個小區(qū)先后獲得省、市優(yōu)秀管理小區(qū)和市文明小區(qū)、園林小區(qū)等稱號。然而，隨著**縣房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，小區(qū)物業(yè)管理也暴露出了許多問題，引發(fā)了不少社會矛盾，給政府工作帶了很大的壓力?！靶^(qū)問題不小”，這迫切需要我們盡快完善和加強物業(yè)管理服務(wù)工作。

一、居民小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作存在的問題

1、開發(fā)商遺留問題給物業(yè)管理服務(wù)造成隱患。

受利益驅(qū)動和有關(guān)部門監(jiān)管不力等影響，開發(fā)商重視房屋建設(shè)，而忽視對基礎(chǔ)設(shè)施的配套建設(shè)，忽視對水、電、電梯、綠化、道路、燃氣、電信、停車位等的系統(tǒng)設(shè)計，沒有硬性標準，隨意性很大。除此以外，房屋建成后，開發(fā)商對小區(qū)配套承諾也不能兌現(xiàn)，質(zhì)量問題多。主要表現(xiàn)在：一是面積分攤不合理，配套服務(wù)設(shè)施不兌現(xiàn)；二是房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題后，開發(fā)商不主動維修，卻和物業(yè)公司就修繕責任互相推諉。三是開發(fā)商越權(quán)承諾減免、打折物管費，給物業(yè)公司增加負擔。比如：**小高層就曾經(jīng)出現(xiàn)過電梯不能運行、高層用水二次加壓設(shè)備偷工減料導(dǎo)致業(yè)主用不上水的問題。出現(xiàn)問題后，開發(fā)商維修、維護不及時，宣傳溝通不到位，業(yè)主對情況不了解，就將矛盾全部轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)公司，引起業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾，導(dǎo)致業(yè)主拒繳物業(yè)費，造成業(yè)主和物業(yè)公司形成對立面。另外，還有一些老小區(qū)，不少還是單位和部門開發(fā)的，由于設(shè)計、規(guī)劃的先天不足，遺留的問題也不少，物業(yè)管理工作依然困難重重，也需要引起廣泛關(guān)注。

2、物業(yè)管理服務(wù)不規(guī)范、不到位。

一是物業(yè)企業(yè)員工素質(zhì)不高、服務(wù)不規(guī)范。員工文化水平低，同時沒有接受過專門培訓，致使物業(yè)服務(wù)工作不到位，不按規(guī)范操作，從業(yè)人員流動性大。二是保安工作流于形式，人浮于事，作用沒有真正發(fā)揮好。重門崗，輕巡邏查看；重小區(qū)內(nèi)部安全，輕外圍防范；重治安問題，輕設(shè)施安全；重人員數(shù)量，輕崗位管理監(jiān)督；重對人的防范，輕對物的安全監(jiān)護。三是物業(yè)公司自身管理水平較低，開展和提供的服務(wù)項目單

一、面窄。物業(yè)企業(yè)僅僅提供保安、保潔、綠化等一些基本服務(wù)內(nèi)容，沒有利用社區(qū)文明建設(shè)契機，拓展服務(wù)平臺。目前全縣還沒有一家物業(yè)公司開展接送小孩、代灌液化氣、代灌純凈水等服務(wù)。四是物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)收支不透明。業(yè)主不知道自己繳納的費用花在什么地方。許多物業(yè)企業(yè)缺少長遠發(fā)展和規(guī)?；l(fā)展的理念，往往追求短期效益，眼前利益。有的物業(yè)企業(yè)取得物業(yè)管理權(quán)后，沒有嚴格履約，擅自降低服務(wù)標準和要求。更有甚者，只收費不服務(wù)，引起業(yè)主不滿，業(yè)主不愿意繳費。20**，**縣物業(yè)糾紛不斷。據(jù)不完全統(tǒng)計，房管部門直接處理日常投訴718起，縣長信箱轉(zhuǎn)辦53起，**2民聲熱線轉(zhuǎn)辦248起，西雙湖論壇投訴**6起，網(wǎng)絡(luò)輿情督辦**9起，愛衛(wèi)會轉(zhuǎn)辦2起，軟辦轉(zhuǎn)辦1起，縣人大、政協(xié)轉(zhuǎn)辦9起。

3、業(yè)主繳費意識不高，物業(yè)費收繳率偏低。

首先是有的業(yè)主的消費觀念不正確。部分買房人是剛從農(nóng)村上來的中老年人，沒有物業(yè)管理觀念。部分城區(qū)職工習慣福利分房，都對有償服務(wù)產(chǎn)生抵觸情緒。其次，部分業(yè)主把物業(yè)管理服務(wù)職能無限擴大化，認為繳了費，物業(yè)公司就應(yīng)該什么都負責。只要遇到麻煩事情，就要求物業(yè)公司解決。只要物業(yè)公司不解決，就以此為借口緩繳費或者不繳費。第三，有的業(yè)主把物業(yè)公司職能虛無化，認為我住的房子用不著物業(yè)公司來管理，沒有必要花冤枉錢。還有的業(yè)主自身素質(zhì)差，物管服務(wù)照常享受，就是不想掏管理費。也有個別業(yè)主以不在小區(qū)住為借口不交物業(yè)費。還有一部分業(yè)主，看到其他業(yè)主不繳費，認為自己交了反而吃虧，也拒絕或者拖欠物業(yè)費。在不繳費的業(yè)主中，還包括一部分機關(guān)干部、人民教師等靠吃財政工資供養(yǎng)的人員。來自縣房管局20**年的物業(yè)費繳納統(tǒng)計表明，20**年全縣統(tǒng)計上報的31個小區(qū)，總戶數(shù)為14303戶，其中機關(guān)事業(yè)單位戶數(shù)為2591戶，未繳納物業(yè)費的機關(guān)事業(yè)單位戶數(shù)為924戶，分別占總戶數(shù)和機關(guān)事業(yè)單位戶數(shù)的比例為6.46％和35.66％，影響特別壞。20**年**縣物管小區(qū)收費統(tǒng)計表明，**縣25家物業(yè)管理企業(yè)，目前收費率最高的達92.5﹪，收費率低的只有46.7﹪.盈利企業(yè)只有20﹪。微利保本企業(yè)達55﹪，虧損企業(yè)達25﹪。還有的部分物業(yè)公司是開發(fā)商組建，物業(yè)費收不起來，靠開發(fā)商“輸血”維持，呈現(xiàn)虛假繁榮，為的是不影響剩余樓盤和下一期樓盤銷售。一旦開發(fā)商的項目完成，開發(fā)商撤離，不再“輸血”，物業(yè)管理就可能面臨癱瘓。另外，有的新建小區(qū)業(yè)主入住率較低，也是造成物業(yè)收費難的原因之一。

4、監(jiān)管部門缺位，重視程度不夠，沒有各司其責。

受管理體制不順、部分業(yè)主公德意識不強等因素影響，有的小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)亂搭亂建、占用公共通道、破壞墻體結(jié)構(gòu)影響使用安全、居住房破墻改為營業(yè)用房、破壞綠化、破壞公用設(shè)施等違法行為以及亂停亂放、噪音超標、油煙燒烤等一系列影響居民生活環(huán)境的現(xiàn)象還普遍存在。居民反映強烈，物業(yè)公司卻沒有執(zhí)法權(quán)，只能口頭勸告和協(xié)商，缺乏有效的治理手段。一些違章建筑，一旦建成，又會給今后的拆遷工作帶來很大的麻煩。首先是居委會的作用沒有真正發(fā)揮。按照20**年5月1日實施的《**省物業(yè)管理條例》規(guī)定：“街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）具體負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，協(xié)調(diào)建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系。社區(qū)居（村）民委員會應(yīng)當予以協(xié)助和配合”。然而，事實上，居委會對小區(qū)是放任不管，形同虛設(shè)。一個小區(qū)，少則數(shù)千人，多則數(shù)萬人，不少小區(qū)，比農(nóng)村的村委會還大，小區(qū)里有許多治安、違建、綠化、娛樂、健身、文明創(chuàng)建等民生問題亟待解決，急需居委會出面協(xié)調(diào)解決。另外，建設(shè)部門、房管部門、質(zhì)檢部門、公安部門、城管部門、供水供電部門等，都存在監(jiān)管缺位的問題。遇到事情，往往推諉扯皮，執(zhí)法范圍不明確，小區(qū)成了執(zhí)法空白區(qū)域。同時，沒有很好發(fā)揮業(yè)主委員會的作用。目前，開發(fā)商上報縣房管部門備案的業(yè)主委員有20多個，大多有名無實，真假難辨，真正發(fā)揮作用的很少。業(yè)主委員會的作用沒有充分發(fā)揮，開發(fā)商、物管企業(yè)與業(yè)主就缺少了溝通的橋梁，缺少了信任的基礎(chǔ)，不利于業(yè)主自治管理和其它物管工作的開展。

5、物業(yè)管理法律法規(guī)不健全。

國家關(guān)于物業(yè)管理的法律法規(guī)不完善?！?*省物業(yè)管理條例》雖然已經(jīng)頒布，但是，有許多規(guī)定無法操作。比如，對小區(qū)內(nèi)，沒有建立業(yè)主大會和業(yè)主委員會的沒有強制性規(guī)定，也沒有規(guī)定不成立或不備案的法律后果。無法體現(xiàn)業(yè)主自治管理。市縣《物業(yè)服務(wù)管理辦法》和實施細則遲遲沒有出臺，還沒有健全一個強制性、權(quán)威性和可操作性的物業(yè)管理法規(guī)體系。

二、完善居民小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作的建議

1、健全制度，加大對開發(fā)商的監(jiān)管力度。

根據(jù)外地經(jīng)驗，開發(fā)商應(yīng)該按照建設(shè)造價比例繳納一定數(shù)額的公共維修基金，制定售后服務(wù)制度，加強對開發(fā)商工程質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量的監(jiān)管，防止開發(fā)商偷工減料、降低公共配套設(shè)施和環(huán)境質(zhì)量的行為。在項目前期規(guī)劃、設(shè)計時，房管部門就應(yīng)該對小區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)施提前介入監(jiān)管，從工程項目立項開始，對房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設(shè)等提出專業(yè)的合理性建議供開發(fā)建設(shè)企業(yè)采納，保證居住小區(qū)建設(shè)少留甚至不留“硬傷”，為跟進的物業(yè)管理服務(wù)打好基礎(chǔ)。杜絕未竣工就把不符合驗收條件的房屋提前交付業(yè)主使用的現(xiàn)象發(fā)生。要制定嚴格的小區(qū)交付使用驗收制度。對參與驗收的單位和個人，可以采取責任追究和責任倒查制度。誰簽字，誰負責。要像銀行發(fā)放貸款推行的放款收款終身負責制一樣，約束驗收人員切實高度負責，杜絕以權(quán)謀私，和不作為、亂作為現(xiàn)象。要組織開展物業(yè)管理年專項整治活動。對歷史形成的遺留問題要督促開發(fā)商和物管企業(yè)盡快落實維修、維護和整改。對現(xiàn)在已經(jīng)嚴重影響居民生活的問題和矛盾，要抓緊協(xié)調(diào)開發(fā)商以及行業(yè)主管部門、相關(guān)工程監(jiān)管部門，迅速明確經(jīng)濟責任和維修部門，限時并保質(zhì)保量加以解決。對新建小區(qū)的工程質(zhì)量、供電、供水、供氣、通訊、消防、安防、電梯以及小區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施等方面，進行全方位監(jiān)管。

2、規(guī)范行為，提高物管服務(wù)水平。

房管部門要嚴格把關(guān)，高度重視前期物業(yè)小區(qū)的交接，認真完成物業(yè)公司的資質(zhì)初審工作。要做好住宅小區(qū)前期物業(yè)招投標的監(jiān)管工作。要根據(jù)創(chuàng)建市優(yōu)小區(qū)的標準，對各小區(qū)進行嚴格的檢查并實施獎懲措施，在小區(qū)設(shè)立投訴舉報電話、舉報信箱，方便業(yè)主投訴，用于監(jiān)督物業(yè)公司的服務(wù)行為，督促物業(yè)公司按照合同約定的服務(wù)標準進行服務(wù)。如有違反，從嚴處理，或根據(jù)規(guī)定予以罰款，或發(fā)動小區(qū)業(yè)委會辭退物管企業(yè)，或限制其參與物業(yè)招投標，直至吊銷其資質(zhì)。要建立培訓制度、提升物業(yè)從業(yè)人員及業(yè)委會的整體素質(zhì)。要倡導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過建立分析制度整合資源，創(chuàng)新服務(wù)理念，優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量，降低管理成本，為業(yè)主提供細致周到的人性化服務(wù)。鼓勵物業(yè)公司創(chuàng)先爭優(yōu)。制定獎懲措施，優(yōu)勝劣汰。要經(jīng)常開展小區(qū)物業(yè)管理工作評比。對獲得省優(yōu)、市優(yōu)的物業(yè)公司要予以獎勵。要對物管企業(yè)給予稅收等方面的政策扶持。要抓緊培養(yǎng)本土龍頭型小區(qū)物管企業(yè)。扶持優(yōu)秀物管企業(yè)發(fā)展壯大。要抓好小區(qū)物管企業(yè)進駐招標關(guān)，提高物管企業(yè)進駐的門檻，物管企業(yè)進駐小區(qū)要向優(yōu)秀物管企業(yè)傾斜。鼓勵物管優(yōu)秀企業(yè)開展規(guī)?；?、集約化經(jīng)營。全面提升**縣物管的水平和檔次。要學習灌南縣的經(jīng)驗，嚴格控制開發(fā)商自主運營物業(yè)公司。要加大小區(qū)環(huán)境整治力度，逐漸解決老小區(qū)無人管理、環(huán)境臟亂差等問題。

3、創(chuàng)新手段，破解物業(yè)費的收繳難題。

物業(yè)收費難、業(yè)主不交物業(yè)費，直接導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的下降。要強化宣傳教育，使業(yè)主明白自己的權(quán)利和義務(wù)，樹立“花錢買服務(wù)”的物業(yè)消費意識，明白不繳、少繳和欠繳物業(yè)管理費不僅損害了物業(yè)企業(yè)的利益，同時也損害了業(yè)主自身的利益。要采取得力措施，對無正當理由拒繳物業(yè)費的業(yè)主，要在小區(qū)宣傳欄、報紙、電視臺等媒體進行曝光；對公職人員要由單位負責督促，無正當理由拒繳的，扣發(fā)其工資，情節(jié)嚴重的，要誡勉談話，直至進行組織處理；銀行、工商等部門在辦理貸款、營業(yè)執(zhí)照等環(huán)節(jié)要嚴格把關(guān)，作為社會不良信譽予以限制；法院要簡化程序，可以到小區(qū)內(nèi)現(xiàn)場開庭，快速審結(jié)、執(zhí)行清理拖欠物業(yè)費行為；物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，業(yè)主要與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費，否則，有關(guān)部門在辦理房屋過戶手續(xù)時，要對欠繳物業(yè)費的月業(yè)主進行限制。

4、落實責任，形成社會齊抓共管的新格局。

要以《**省物業(yè)管理條例》的頒布實施為契機，進一步強化責任意識，把小區(qū)物業(yè)管理工作提上政府的議事日程，納入目標考核。要充分發(fā)揮街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的綜合管理職能，將物業(yè)管理與社區(qū)管理有效結(jié)合，形成屬地管理、條塊結(jié)合的新格局。要重視小區(qū)業(yè)主委員會的成立和換屆選舉工作，推進小區(qū)自治建設(shè)。要建立起縣政府職能部門、屬地鎮(zhèn)、社區(qū)居委會、住宅小區(qū)業(yè)委會四級物業(yè)管理體系。房管、規(guī)劃、公安、環(huán)保、工商、城管、水務(wù)、居委會以及物管協(xié)會、業(yè)主委員會等部門要各司其責，齊抓共管，進一步明確職責，細化、量化工作任務(wù)。要用好維修基金，加大對老小區(qū)和問題突出小區(qū)的維修改造力度。開發(fā)商、物管企業(yè)和業(yè)主委員會要相互配合、相互理解、相互支持，打好小區(qū)物業(yè)管理的持久戰(zhàn)。

5、大膽探索，建立和完善物業(yè)管理法規(guī)體系。

縣政府及相關(guān)職能部門要盡快出臺《**縣物業(yè)管理服務(wù)辦法》，通過規(guī)章的形式將他們的責、權(quán)、利明確下來，確保業(yè)主和物業(yè)公司雙方利益不受侵害；同時大力推進和完善《**縣物業(yè)管理服務(wù)招投標制度》，摸索出一條符合**縣實際、扎實有效的物業(yè)管理新路子，力爭把隱患消滅在萌芽，把矛盾解決在當下，不把風險和問題留給后人，為**的科學發(fā)展和諧發(fā)展做出積極的貢獻。

第五篇：關(guān)于加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作方案

為落實市十三屆人大三次會議審議通過的《關(guān)于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，進一步規(guī)范物業(yè)管理活動，切實維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，努力提高物業(yè)管理水平，根據(jù)《物業(yè)管理條例》及有關(guān)法律、法規(guī)，xiexiebang.com結(jié)合我市物業(yè)管理工作實際，特制定本方案：

一、指導(dǎo)思想

以國家《物業(yè)管理條例》為依據(jù)，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導(dǎo)，以落實《關(guān)于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點，以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務(wù)水平為宗旨，進一步加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作，推動我市物業(yè)管理健康發(fā)展。

二、目標和范圍

（一）目標：

1、有效解決開發(fā)遺留問題，年底前整改率達到90%；對存在工程質(zhì)量問題的房屋要及時維修，維修及時率達到90%。

2、新建住宅小區(qū)推行招投標率達到100%；2005年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。

3、凡從事物業(yè)管理活動的企業(yè)，要100%取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》。

4、強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率達到100%，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案。

5、大力推行物業(yè)管理，年底前對具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)物業(yè)化率達到100%。

6、加強業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區(qū)年底前要達到80%以上成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。

（二）范圍：對全市實行物業(yè)管理的244個住宅小區(qū)進行排查。根據(jù)排查結(jié)果，進行清理整頓，進一步規(guī)范物業(yè)管理行為。

三、工作內(nèi)容

（一）完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設(shè)。依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》及相關(guān)配套法規(guī)、規(guī)章，結(jié)合我市物業(yè)管理實際情況，通過調(diào)研，同時借鑒國內(nèi)先進城市取得的成功經(jīng)驗，盡快頒布實施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》，依法加強我市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。

（二）全力解決開發(fā)建設(shè)遺留問題。開發(fā)建設(shè)單位作為行為主體要切實承擔起責任，按照規(guī)劃設(shè)計和施工標準，對住宅小區(qū)存在的問題從新進行完善，建委、規(guī)劃、房產(chǎn)等相關(guān)部門，按照各部門職責，落實到責任單位，做到誰的問題、誰負責、誰解決。并對存在開發(fā)建設(shè)遺留問題的住宅小區(qū)，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。特別是存在工程質(zhì)量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修責任要全部落實到單位、到個人，維修及時率確保在90%以上。同時，有關(guān)部門要抓緊制定相應(yīng)的規(guī)定和措施，明確住宅區(qū)的交付使用制度，杜絕新建住宅小區(qū)產(chǎn)生開發(fā)建設(shè)遺留問題。

（三）加大對物業(yè)市場的監(jiān)管力度，規(guī)范物業(yè)管理行為。

一是加強物業(yè)管理招投標的監(jiān)督和指導(dǎo)，全面推行前期物業(yè)管理招投標機制，創(chuàng)造公平、公正的競爭環(huán)境，促進物業(yè)管理的專業(yè)化、市場化和社會化。依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)管理招投標辦法》，及時制定符合我市實際的《沈陽市前期物業(yè)管理招投標管理辦法》。要求新建住宅小區(qū)實行招投標制度，建筑面積在5萬平方米以上的（含5萬平方米）的新建住宅區(qū)，必須采取公開招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，建筑面積5萬米以下的新建住宅區(qū)在區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門的批準下可以采用邀標和議標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。同時，鼓勵業(yè)主大會采用招投標的方式依法選聘物業(yè)管理企業(yè)。并且，及時簽訂《（前期）物業(yè)服務(wù)合同》和《業(yè)主（臨時）公約》，對于新建住宅小區(qū)要在商品房銷售前100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。

二是嚴格物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查。在我市從事物業(yè)管理活動的物業(yè)管理企業(yè)，要按照國家《物業(yè)管理條例》的要求依法取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》，并遵照建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定，按物業(yè)管理企業(yè)取得資質(zhì)等級，承接物業(yè)管理項目。同時，加強物業(yè)管理企業(yè)的年檢和資質(zhì)評定，出現(xiàn)違規(guī)違諾等行為的要予以警告，限期整改，情節(jié)嚴重的取消其物業(yè)管理資質(zhì)。

三是強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓，提高物業(yè)管理水平。建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準入、退出機制，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員以及物業(yè)管理企業(yè)履行《物業(yè)服務(wù)合同》情況，對物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理項目經(jīng)理，實行實名誠信考評制度，如物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)項目經(jīng)理出現(xiàn)違法、違規(guī)、違諾現(xiàn)象，依據(jù)情節(jié)的嚴重程度，扣除相應(yīng)的分數(shù)，年終進行綜合考評，考評結(jié)果作為物業(yè)管理企業(yè)年檢和定級的要件，報房產(chǎn)行政主管部門，并在沈陽房產(chǎn)信息網(wǎng)予以公布。督促物業(yè)企業(yè)按照《合同》約定的標準提供質(zhì)價相符的服務(wù)，提高管理服務(wù)水平。同時，加強對物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓，與建設(shè)部培訓中心聯(lián)合，繼續(xù)對我市物業(yè)管理從業(yè)人員進行培訓，達到從業(yè)人員要持證上崗。特別是要對物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理以及項目經(jīng)理（物業(yè)管理處主任）進行培訓，在取得建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書》的基礎(chǔ)上，市房產(chǎn)行政主管部門與中國物業(yè)協(xié)會聯(lián)合進行上崗培訓制度，經(jīng)過實務(wù)操作培訓，考試合格的頒發(fā)中物協(xié)《物業(yè)管理實務(wù)操作專業(yè)崗位證書》，不合格的取消其上崗資格。

四是規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會，積極引導(dǎo)業(yè)主正確行使權(quán)力和履行義務(wù)。根據(jù)國家和建設(shè)部的有關(guān)文件，結(jié)合我市實際，爭取年底前出臺《關(guān)于加強組建業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作的指導(dǎo)意見》，明確各部門職責，充