第一篇：發(fā)展個(gè)人住房消費(fèi)信貸的難點(diǎn)及對(duì)策研究

發(fā)展個(gè)人住房消費(fèi)信貸的難點(diǎn)及對(duì)策研究

南京工程學(xué)院 焦磊

論文摘要：消費(fèi)信貸是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度，貨幣信用關(guān)系發(fā)展到較高水平時(shí)，為緩解消費(fèi)與生產(chǎn)之間的矛盾，使消費(fèi)增長(zhǎng)速度適應(yīng)生產(chǎn)增長(zhǎng)速度而出現(xiàn)的一種金融服務(wù)產(chǎn)品。我國(guó)的個(gè)人消費(fèi)信貸是在改革開(kāi)放后伴隨住房制度改革起步的。然而，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)的個(gè)人消費(fèi)信貸發(fā)展水平還是比較落后。本文在闡述我國(guó)消費(fèi)信貸現(xiàn)狀并同美國(guó)信貸模式的比較為基礎(chǔ)，就我國(guó)個(gè)人住房消費(fèi)信貸發(fā)展中存在的問(wèn)題進(jìn)行探討，對(duì)當(dāng)前個(gè)人住房消費(fèi)信貸發(fā)展中存在的問(wèn)題進(jìn)行實(shí)證分析，并在深入分析問(wèn)題形成原因的基礎(chǔ)上提出切實(shí)可行的對(duì)策方案。

關(guān)鍵詞:個(gè)人住房消費(fèi)；消費(fèi)信貸；問(wèn)題及對(duì)策

引言

消費(fèi)信貸，又稱信用消費(fèi)，是指銀行、其他金融機(jī)構(gòu)或商業(yè)企業(yè)向消費(fèi)者個(gè)人提供的,主要用來(lái)購(gòu)買勞務(wù)、房屋和各種耐用消費(fèi)品的信貸。消費(fèi)信貸能夠推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，促進(jìn)商品價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，加速資金周轉(zhuǎn)，而資產(chǎn)證券化具有擴(kuò)大消費(fèi)信貸資金來(lái)源，化解信貸資金風(fēng)險(xiǎn)的功能。消費(fèi)信貸是指以刺激消費(fèi)、擴(kuò)大商品銷售、加快商品周轉(zhuǎn)為目的，用貸款人未來(lái)收入做擔(dān)保，由金融機(jī)構(gòu)向消費(fèi)者提供的，以特定商品為對(duì)象的信貸行為和消費(fèi)方式。它是在“買方市場(chǎng)”條件下孕育而生的。馬克思強(qiáng)調(diào)消費(fèi)信貸不僅可以加速生產(chǎn)，而且在加速消費(fèi)的同時(shí)加速整個(gè)社會(huì)再生產(chǎn)。消費(fèi)信貸一方面可以增加居民的即期消費(fèi)，另一方面可以有效刺激投資，推動(dòng)消費(fèi)曲線和供給曲線雙雙向右移，進(jìn)而使得GDP均衡點(diǎn)加速右移。在“買方市場(chǎng)”條件下，消費(fèi)信貸可以緩解生產(chǎn)與消費(fèi)脫節(jié)的矛盾。銀行通過(guò)向居民發(fā)放消費(fèi)信貸既增強(qiáng)居民即期消費(fèi)能力，促進(jìn)剩余部分商品價(jià)值得到實(shí)現(xiàn)，又能促進(jìn)銀行生產(chǎn)信貸資金循環(huán)順暢。資產(chǎn)證券化通過(guò)將流動(dòng)性差的金融產(chǎn)品通過(guò)信用強(qiáng)化和流動(dòng)性強(qiáng)化轉(zhuǎn)化為流動(dòng)性強(qiáng)的金融工具，從而達(dá)到吸收資金分散風(fēng)險(xiǎn)的目的。

1.我國(guó)商業(yè)消費(fèi)信貸概述

1.1消費(fèi)信貸的概念

消費(fèi)信貸是指銀行或其他金融機(jī)構(gòu)采取信用、抵押、質(zhì)押擔(dān)保或保證方式，以商品型貨幣形式向個(gè)人消費(fèi)者提供的信用。消費(fèi)信貸作為我國(guó)金融理論與實(shí)踐研究的新事物，無(wú)論是對(duì)商業(yè)銀行拓展業(yè)務(wù)領(lǐng)域，還是對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)穩(wěn)定 發(fā)展都具有特殊的意義。1.2我國(guó)商業(yè)信貸的發(fā)展

1977年以來(lái)，我國(guó)個(gè)商業(yè)銀行開(kāi)始介入消費(fèi)信貸的經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，其所提供的消費(fèi)信貸主要是個(gè)人住房貸款和汽車消費(fèi)貸款。個(gè)人住房貸款的主要種類是由各地住房公積金中心委托銀行發(fā)放的公積金貸款和銀行自營(yíng)的住房抵押貸款，其中以工商銀行和建設(shè)銀行的市場(chǎng)份額最大。住房抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展較快的地區(qū)主要是沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)，對(duì)象主要是高收入群體。分期付款方式下的中短期消費(fèi)信貸還處于試驗(yàn)階段。1985年，中國(guó)建設(shè)銀行深圳市分行發(fā)放了深圳市首筆同時(shí)也是全國(guó)首筆個(gè)人住房抵押貸款。但之后的十余年間發(fā)展一直緩慢，且業(yè)務(wù)品種只停留在單純的住房消費(fèi)信貸上。中國(guó)人民銀行于1999年3月頒布了《關(guān)于開(kāi)展個(gè)人消費(fèi)信貸的指導(dǎo)意見(jiàn)》，至此了，消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)在我國(guó)才開(kāi)始蓬勃發(fā)展。同時(shí)，消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)品種也由之前的單一品種發(fā)展到如今的個(gè)人住房按揭貸款、汽車消費(fèi)貸款、教育助學(xué)貸款、住房裝修貸款、大額耐用消費(fèi)品貸款等多種形式。一些商業(yè)企業(yè)在汽車、家用電器、家具等耐用消費(fèi)品的分期付款銷售方面進(jìn)行了嘗試。信用卡方式下的信貸消費(fèi)，在個(gè)商業(yè)銀行信用卡業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上有了一定的發(fā)展，但是由于在2003年以前，我國(guó)沒(méi)有發(fā)行貸記卡，信用卡是先存款后消費(fèi)的，而且允許的透支期限短、罰息重，所以，信用卡的消費(fèi)業(yè)務(wù)要各家銀行紛紛將消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)從原來(lái)的對(duì)公信貸業(yè)務(wù)中獨(dú)立出來(lái)，設(shè)立了專門經(jīng)營(yíng)、管理消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)和部門。1.3我國(guó)消費(fèi)信貸結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)

隨著商業(yè)銀行轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)機(jī)制，優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，為消費(fèi)信貸的發(fā)展提供了內(nèi)在的動(dòng)力，消費(fèi)信貸的品種不斷豐富，結(jié)構(gòu)體系也日趨完善。我國(guó)的個(gè)人消費(fèi)信貸逐步形成了以按揭貸款為主體、汽車消費(fèi)貸款、綜合消費(fèi)貸款、教育助學(xué)貸款等多種貸款品種組成的貸款業(yè)務(wù)體系。我國(guó)消費(fèi)信貸結(jié)構(gòu)的主要特點(diǎn)有：

（1）消費(fèi)信貸中個(gè)人住房信貸占絕對(duì)比例。中國(guó)人民銀行的統(tǒng)計(jì)顯示2003年個(gè)人住房貸款余額為11779.74億元，同比增長(zhǎng)了42.46%，是1998年的27.64倍，這6年間，個(gè)人住房貸款的比重平均超過(guò)了75%。由于住房貸款的期限較長(zhǎng)，更主要的是個(gè)人還款意識(shí)普遍高于企業(yè)，所以個(gè)人住房貸款的不良貸款率非常低，只有0.5%。因此，個(gè)人住房貸款成為消費(fèi)信貸中最受重視，同時(shí)也是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)最激烈的產(chǎn)品。2003年來(lái)，四大國(guó)有商業(yè)銀行消費(fèi)貸款余額總計(jì)12358億元，其中個(gè)人住房貸款余額9780億元，占整個(gè)消費(fèi)貸款余額的79.14%。

（2）汽車消費(fèi)信貸成為僅次于個(gè)人住房貸款的消費(fèi)品種。目前，在我國(guó)，商業(yè)銀行是提供汽車銷售信貸主要的金融機(jī)構(gòu)，其他如汽車集團(tuán)財(cái)務(wù)公司和汽車金融公司所占市場(chǎng)份額非常小。中國(guó)加入WTO后，在汽車價(jià)格下跌、居民收入水平提高等因素的推進(jìn)下，汽車消費(fèi)大幅度攀升，而且貸款購(gòu)車比例已達(dá)20%以上，有力地激活了汽車消費(fèi)市場(chǎng)2001年全國(guó)汽車消費(fèi)信貸余額為436億元。到2002年末，已上升到945億元。到2003年末，全國(guó)汽車消費(fèi)信貸余額超過(guò)1800億元，幾乎比上年增加了1.5倍。

（3）信用卡消費(fèi)信貸金額較小，但發(fā)展勢(shì)頭良好。從形式上來(lái)看，除了抵押貸款之外，信用卡透支也有了一定程度的進(jìn)步，從以前幾乎沒(méi)有信貸功能的借記卡發(fā)展成為“準(zhǔn)貸記卡”和“貸記卡”，信用卡的信貸功能得到一定程度的發(fā)揮。但是，由于我國(guó)金融市場(chǎng)發(fā)育不足，使用機(jī)制尚未建立，以致信用卡目前仍處于萌芽狀態(tài)，其消費(fèi)信貸功能還有待進(jìn)一步發(fā)展。

2.個(gè)人住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展的現(xiàn)狀

我國(guó)住房消費(fèi)信貸的發(fā)展與我國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展是密不可分的。改革開(kāi)放前,我國(guó)生產(chǎn)力水平低,無(wú)法充分滿足人民的物質(zhì)文化需要。銀行的資金主要投向生產(chǎn)領(lǐng)域,通過(guò)發(fā)放生產(chǎn)性貸款以支持生產(chǎn)需要,不可能開(kāi)展消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)。改革開(kāi)放后,隨著生產(chǎn)力水平的提高,供需矛盾逐步得到緩解,為住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的產(chǎn)生提供了條件。1984年,我國(guó)首先開(kāi)辦了個(gè)人住房抵押貸款;1988年建設(shè)銀行深圳市分行發(fā)放了第一筆住房按揭貸款,標(biāo)志著我國(guó)銀行貸款業(yè)務(wù)步入消費(fèi)領(lǐng)域。從1984一1997年,我國(guó)個(gè)人住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展緩慢,主要集中于沿海和發(fā)達(dá)城市,在這些地區(qū)也只有部分銀行開(kāi)辦了住房按揭業(yè)務(wù),服務(wù)對(duì)象主要是港澳臺(tái)和外籍人士,貸款幣種主要為外幣。到1997年末,全國(guó)個(gè)人住房消費(fèi)貸款余額僅為172億元,不足銀行全部貸款余額的1%。1998年以來(lái),住房消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)在我國(guó)得到了較快的發(fā)展。隨著市場(chǎng)格局由“賣方市場(chǎng)”轉(zhuǎn)入“買方市場(chǎng)”,通貨緊縮、有效需求不足問(wèn)題浮出.為了擴(kuò)大內(nèi)需,推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,國(guó)務(wù)院于1998年出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革,加快住房建設(shè)的通知》,將房地產(chǎn)業(yè)作為拉動(dòng)內(nèi)需的支柱產(chǎn)業(yè),并于1998年6月停止實(shí)物分房,逐步實(shí)現(xiàn)住房分配貨幣化。人民銀行為保證住房制度改革順利進(jìn)行,先后頒布了《關(guān)于加大信貸投入，的精品業(yè)務(wù),全力推進(jìn)消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展,市場(chǎng)規(guī)模迅速擴(kuò)大。截止2001年末,全國(guó)住房消費(fèi)貸款余額達(dá)到5598億元,占GDP的5.8%,占銀行全部貸款余額的6.9%,其中2001年當(dāng)年新增2282億元,占銀行全部貸款新增額的21.54%,較1997年末增長(zhǎng)了32.5倍,平均年增長(zhǎng)率達(dá)到813.“%。圖3一1展示了從1997一2001年我國(guó)住房消費(fèi)信貸發(fā)放量的情況,可以看出這幾年住房消費(fèi)貸款發(fā)放金額呈幾何數(shù)增長(zhǎng)。在2001年支持住房建設(shè)和消費(fèi)的通知》、《關(guān)于開(kāi)展個(gè)人消費(fèi)信貸的指導(dǎo)意見(jiàn)》,鼓勵(lì)銀行開(kāi)辦消費(fèi)信貸特別是住房貸款業(yè)務(wù),1999年又將個(gè)人住房消費(fèi)信貸的最長(zhǎng)期限由20年延長(zhǎng)到30年,并將貸款利率降低到同期法定貸款利率以下。

3.我國(guó)個(gè)人住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)中存在的問(wèn)題

3.1個(gè)人住房消費(fèi)信貸資金供給約束 3.1.1融資渠道狹窄。

我國(guó)個(gè)人住房消費(fèi)信貸的資金來(lái)源主要集中于商業(yè)銀行,沒(méi)有充分動(dòng)員起社會(huì)上的閑散資金。商業(yè)銀行用于個(gè)人住房消費(fèi)信貸的資金來(lái)源主要是居民存款、住房公積金和住房基金存款,資金規(guī)模十分有限。從居民存款來(lái)看,我國(guó)規(guī)定個(gè)人住房貸款利率低于同期法定貸款利率,且無(wú)政府貼息,5年以上住房消費(fèi)信貸的貸款利率為5.58%,同期存款利率為2.88%,利差僅2.7%,除去相關(guān)的操作成本,銀行的盈利空間非常狹小,因而銀行不愿意將其資金用于發(fā)放收益相對(duì)較低的個(gè)人住房貸款。從公積金來(lái)看,繳存比例低,僅為工資的10%(國(guó)外為35一50%),一般雙職工家庭至少要100多年才能按市價(jià)購(gòu)買一套普通住房;規(guī)模小,全部公積金總量每年至多能滿足1.5%的職工家庭的融資需要;其次,公積金歸集不到位,60%的單位有不同程度的拖欠公積金現(xiàn)象。從住房基金存款來(lái)看,由于大多數(shù)國(guó)有企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益差,企業(yè)住房基金不能從企業(yè)留利中得到補(bǔ)充,而政府住房基金由于財(cái)政困難也難以追加。從銀行的角度來(lái)看,銀行發(fā)放抵押貸款后必須持有到期,已投入資金就無(wú)法再提供更多的貸款;此外,銀行資金來(lái)源主要是短期存款,缺乏專門用于發(fā)放住房消費(fèi)信貸的長(zhǎng)期資金。3.1.2貸款方式欠佳。表現(xiàn)為:第一、貸款品種單一。為確保銀行信貸資金的安全,我國(guó)商業(yè)銀行發(fā)放的住房消費(fèi)貸款以住房抵押貸款為主，還款方式為按月等額償還,并且在發(fā)放貸款時(shí)就以貸款期限規(guī)定了貸款利率水平,如若貸款者提前還貸,利息必須照付。該種貸款方式的業(yè)務(wù)總額達(dá)到個(gè)人住房消費(fèi)貸款總額的90%以上。第二、貸款期限短、貸款比例較低。限制貸款期限和貸款比例,是商業(yè)銀行防范信貸風(fēng)險(xiǎn)的需要。期限越短、貸款比例越低,銀行承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)就越低;反之則越高。但是,貸款期限越短,要求借款人所具有的還款能力就越高;貸款比例越低,借款人能獲得的貸款就越少。1999年,為促進(jìn)住房消費(fèi)信貸的發(fā)展,人民銀行將個(gè)人住房抵押貸款的貸款期限延長(zhǎng)至30年,最低首付率降為20%。但在實(shí)際操作中,商業(yè)銀行的實(shí)際貸款期限一般在10年左右,首付率也遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于20%。一套價(jià)值16萬(wàn)元的住房,即便首付率為20%,首付金額為3.2萬(wàn)元。截止2001年末,我國(guó)城鎮(zhèn)居民年平均可支配收入為6860元,按每戶3人計(jì)算,3.2萬(wàn)元的首付相當(dāng)于一個(gè)家庭一年半的可支配收入。現(xiàn)行的個(gè)人住房消費(fèi)貸款方式對(duì)解決借款人購(gòu)買住房的資金問(wèn)題所能起的作用較小,沒(méi)能達(dá)到其預(yù)期的效果,阻礙了住房業(yè)的健康發(fā)展。3.2個(gè)人住房消費(fèi)信貸有效需求不足

隨著我國(guó)住房體制改革的深入、住房實(shí)物分配的停止以及城市化速度的加快,住房私有化的觀念已深入人心。居民對(duì)住房的需求量很大,相應(yīng)的對(duì)住房消費(fèi)信貸的需求也應(yīng)該很大,但居民對(duì)住房消費(fèi)信貸的有效需求卻不足,集中表現(xiàn)為貸款發(fā)放量遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于理論需求量。2001年末,我國(guó)個(gè)人住房消費(fèi)貸款余額為559忿億元,而空置商品房超過(guò)11576萬(wàn)平方米,其中2001年空置住房6773萬(wàn)平方米,比2000年新增185萬(wàn)平方米。若以2000為夕平方米的價(jià)格出售,并由銀行提供八成按揭,要消化掉2001年新增的空置住房當(dāng)年還需要發(fā)放296億元個(gè)人住房消費(fèi)貸款,若要消化掉2001年以前所有空置商品房至少還需要發(fā)放10836.8億元個(gè)人住房消費(fèi)信貸資金,而已發(fā)放的個(gè)人住房消費(fèi)信貸資金約為需求總量的53.89%。據(jù)人民銀行估計(jì),以每年1%速度增長(zhǎng)來(lái)計(jì)算,到2010年我國(guó)城市化率將達(dá)到46%,城市人口將達(dá)到6.4億人,凈增加1.9億人,每年新增人口1852萬(wàn),以目前我國(guó)城鎮(zhèn)人均居住面積的標(biāo)準(zhǔn)20平方米計(jì)算,每年至少需要新增住房37040萬(wàn)平方米,若每平方米住房售價(jià)為2000元,銀行提供八成按揭,則需要發(fā)放住房信貸資金5.9萬(wàn)億元。截止2002年9月,我國(guó)個(gè)人住房消費(fèi)貸款余額不足理論需求量的15%。

3.3個(gè)人住房消費(fèi)信貸供給需求脫節(jié)

在供給與需求雙不足的情況下,我國(guó)住房消費(fèi)信貸在供求結(jié)構(gòu)上還存在不合理問(wèn)題。表現(xiàn)為:中低收入者貸款需求量大,獲貸比例小;高收入者承貸能力強(qiáng),貸款需求小。在實(shí)際中,我國(guó)住房消費(fèi)信貸市場(chǎng)的貸款群體主要是高收入階層,該群體的需求已基本得到滿足對(duì)住房貸款需求非常有限的。而中低收入群體占我國(guó)居民總?cè)藬?shù)的90%,這部分人群人均住房面積小,對(duì)住房消費(fèi)信貸的需求特別強(qiáng)烈,考慮到借款者的償還能力,銀行不愿向其發(fā)放貸款。以重慶市為例,全市缺房戶1.69萬(wàn)戶,人均居住面積在4平方米以下的住房困難戶有8700戶,而這一部分群體大多人均月收入在800元以下,他們急需住房消費(fèi)信貸的幫助解決住房問(wèn)題,但是這部分人的獲貸幾率與高收入群體相比小得多。銀行在對(duì)貸款人進(jìn)行審核的過(guò)程中往往以風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大、承貸能力弱將其拒之門外。相反銀行更愿意把將貸款發(fā)放給高收入群體。高收入者承貸能力強(qiáng),其貸款風(fēng)險(xiǎn)較小,自然成為住貸發(fā)放的重點(diǎn)對(duì)象。

3.4個(gè)人住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大

個(gè)人住房消費(fèi)信貸屬于中長(zhǎng)期貸款,期限一般在5-30年,且我國(guó)推行住房抵押貸款采用固定利率還款,加上銀行發(fā)放貸款的資金多為居民和企業(yè)的短期存款,期限一般在0-5年,銀行住房信貸資金在存貸上的“錯(cuò)配”,使得銀行面臨相當(dāng)大的利率風(fēng)險(xiǎn)。長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年的貸款期限內(nèi),利率將會(huì)發(fā)生多次變動(dòng),只要利率發(fā)生變動(dòng),無(wú)論升降,銀行都會(huì)遭受損失。這是因?yàn)?按中國(guó)人民銀行的規(guī)定,貸款期限在1年以上的,遇法定利率調(diào)整,于下年1月1日開(kāi)始,按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率。若利率上升,一方面銀行要承擔(dān)存款利率上升而造成的資金成本增加;另一方面銀行又不能及時(shí)享受到因利率上升而增加的貸款收益。若利率下降,貸款人可能通過(guò)資本市場(chǎng)籌集資金提前還款,使得銀行過(guò)去預(yù)期的高利息收入無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

4.促進(jìn)個(gè)人住房消費(fèi)信貸發(fā)展的對(duì)策

4.1增強(qiáng)居民承貸能力 4.1.1 提高居民收入水平

消費(fèi)是收入的函數(shù),收入水平的高低決定居民的消費(fèi)需求和貸款承受能力。政府應(yīng)采取積極措施,增加城鎮(zhèn)居民特別是中低收入家庭的收入水平,以增強(qiáng)居民家庭的有效需求和提高購(gòu)買力。國(guó)家在收入政策上應(yīng)積極拓寬就業(yè)渠道,相對(duì)增加就業(yè)者的個(gè)人收入,保證城鎮(zhèn)居民收入水平有一個(gè)合理的增長(zhǎng)幅度。要提高國(guó)有企業(yè)下崗職工、失業(yè)人員以及城鎮(zhèn)居民最低生活保障對(duì)象等低收入者的生活保障水平,并增加企事業(yè)單位的工資和離退休人員的養(yǎng)老金,以提高居民的收入預(yù)期和支付能力。在分配政策上要進(jìn)一步縮小收入差距,從而改變居民的預(yù)期收入,以刺激消費(fèi)貸款的合理增長(zhǎng)。取消居民收入中的各種明補(bǔ)、暗補(bǔ),使居民收入完全貨幣化,為建立個(gè)人信用查詢體系創(chuàng)造條件。

4.1.2降低商品住房?jī)r(jià)格

降低房?jī)r(jià)是提高居民購(gòu)買力,促進(jìn)個(gè)人住房消費(fèi)信貸發(fā)展的重要途徑。通過(guò)降低住房銷售價(jià)格,可以縮小居民收入房?jī)r(jià)比,增強(qiáng)居民的貸款承受能力。

首先,就政府而言,應(yīng)通過(guò)落實(shí)相關(guān)政策達(dá)到降低房?jī)r(jià)的目的。具體有:(1)政府降低地價(jià)。目前房?jī)r(jià)中一般包含很大比重的地價(jià),降低地價(jià)可促使房?jī)r(jià)下降。(2)規(guī)范各種稅費(fèi)。堅(jiān)決取締各種不合理收費(fèi),壓縮房?jī)r(jià)中不合理部分,理順收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。?引入競(jìng)爭(zhēng)體制,打破市場(chǎng)壟斷,降低房地產(chǎn)利潤(rùn)。(4)杜絕炒賣土地。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地,嚴(yán)格按招標(biāo)掛牌拍賣方式出讓土地使用權(quán)。其次,就開(kāi)發(fā)商而言,應(yīng)確定一個(gè)適當(dāng)?shù)睦麧?rùn)率,確定“薄利多銷“的思路,減少開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率,使房?jī)r(jià)有所下降(也可以通過(guò)行政干預(yù)手段得以實(shí)現(xiàn)),進(jìn)而刺激居民對(duì)住房消費(fèi)信貸的要求。

4.2 廣辟信貸資金來(lái)源 4.2.1加大政府支持的力度

現(xiàn)行個(gè)人抵押貸款利率偏高,居民的還本付息能力有限,制約了住房消費(fèi)信貸的發(fā)展。如果政府能夠采取貼息措施,將有助于抵押市場(chǎng)的啟動(dòng),減少被迫違約的風(fēng)險(xiǎn)。即使不考慮因貼息而新增加的貸款人的貸款能力,據(jù)估計(jì)貼息率1%相當(dāng)于利率下降1%,而由此帶來(lái)的消費(fèi)存貸款能力可增加10%。貼息的資金可來(lái)自財(cái)政和房改基金增值部分兩種途徑。有關(guān)專家指出,財(cái)政貼息并不是一種凈支出,通過(guò)財(cái)政貼息可啟動(dòng)大量的資產(chǎn)貸款,增加住房銷售量,能帶來(lái)更大的財(cái)政收入。貼息的時(shí)間也可選擇,由于居民的家庭收入會(huì)隨時(shí)間的推移逐步增長(zhǎng),還本付息的能力隨之同步提高,只需貼息貸款最初的3-5年即可。4.2.2加快貸款證券化步伐 借鑒西方發(fā)達(dá)國(guó)家抵押貸款證券化的模式,結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況,在房地產(chǎn)市場(chǎng)較為成熟的地區(qū)走個(gè)人住房抵押貸款證券化的道路,不僅可以增加信貸資金來(lái)源,降低信貸資金成本,還可以增強(qiáng)住房信貸資金的流動(dòng)性,化解商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。由于銀行本身不能發(fā)行債券,其抵押權(quán)轉(zhuǎn)移給信托公司,由信托公司在證券市場(chǎng)上發(fā)行抵押貸款債券,在證券市場(chǎng)上自由流通。在這樣的結(jié)構(gòu)中,銀行只起到一個(gè)橋梁的作用,而業(yè)主以所有權(quán)作抵押、獲得來(lái)源于證券市場(chǎng)的資金,這無(wú)疑減輕了銀行的壓力和風(fēng)險(xiǎn)、避開(kāi)了銀行本身存貸結(jié)構(gòu)中的缺陷。在一定程度上,提高了銀行的信貸能力,優(yōu)化了信貸資金數(shù)量和質(zhì)量。另外,由于信托公司本身具有較好的信用及一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力,易于將抵押權(quán)轉(zhuǎn)化為債權(quán),并實(shí)現(xiàn)一、二級(jí)市場(chǎng)流通。購(gòu)房者在以后的還貸或者贖回所有權(quán)的過(guò)程中.如果擁有這種債券,可以沖消債務(wù)。由此可以看出,抵押貸款證券化具有良好的融資和分散風(fēng)險(xiǎn)的作用。社會(huì)閑散資金通過(guò)證券市場(chǎng)流入房地產(chǎn)市場(chǎng),有利于資金的合理配置和有效使用,促進(jìn)個(gè)人住房抵押貸款的良性發(fā)展。4.3健全住房金融體系 4.3.1簡(jiǎn)化商業(yè)銀行放貸程序

面對(duì)日趨多元化的個(gè)人信貸要求,各家銀行的個(gè)人住房按揭貸款,個(gè)人住房公積金貸款,.個(gè)人住房抵押貸款,住房組合貸款,二手房交易抵押貸款以及個(gè)人住房維修貸款都要逐步走向規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化和系統(tǒng)化的軌道。在此基礎(chǔ)上還要針對(duì)不同的客戶要求,創(chuàng)造住房貸款新產(chǎn)品和優(yōu)質(zhì)的金融服務(wù)。應(yīng)針對(duì)中低收入這個(gè)巨大的住房需求群體,重點(diǎn)推行住房抵押貸款和公積金貸款的組合貸款,在簡(jiǎn)化手續(xù)的同時(shí)又降低了貸款的利率。對(duì)采取存單制抵押方式申請(qǐng)住房貸款時(shí)應(yīng)允許跨行存單或第三人授權(quán)存單。銀行還可適應(yīng)不同居民的需要分別采用遞進(jìn)還款、月均還款、遞減還款的方式,根據(jù)職工年齡不同貸款期限不同,接近退休年齡的工人貸款期限稍短一些;年輕的國(guó)家公務(wù)員和企事業(yè)單位工作人員貸款期限可長(zhǎng)達(dá)30年以上。

4.3.2完善個(gè)人資信評(píng)估體系

西方消費(fèi)信貸發(fā)達(dá)國(guó)家已形成了一套比較完整的個(gè)人信用制度體系,包括個(gè)人資信檔案登記機(jī)制、個(gè)人資信評(píng)估體系、信用風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制、信用風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制、信用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁機(jī)制等多項(xiàng)內(nèi)容。充分借鑒西方國(guó)家經(jīng)驗(yàn),建立零售客戶與銀行間的充分信任和合作機(jī)制,實(shí)現(xiàn)消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的突破性發(fā)展,加快建立個(gè)人信用制度步伐刻不容緩。在己取得成果的基礎(chǔ)上,盡快建立符合我國(guó)實(shí)際的個(gè)人信用體系。首先,應(yīng)建立消費(fèi)信用信息庫(kù)。結(jié)合存款實(shí)名制的落實(shí)和個(gè)人信用卡、儲(chǔ)蓄帳號(hào)的規(guī)范統(tǒng)一,由中央銀行牽頭,包括各商業(yè)銀行、證券公司、保險(xiǎn)公司等融資機(jī)構(gòu)共同參與,各金融機(jī)構(gòu)信息子庫(kù)相互聯(lián)網(wǎng)。信息庫(kù)通過(guò)所開(kāi)發(fā)的個(gè)人資信評(píng)估系統(tǒng),對(duì)有關(guān)個(gè)人消費(fèi)信用的各種信息進(jìn)行收集、匯總、分析、傳送等處理。銀行在貸款申請(qǐng)時(shí),先查詢?cè)摻杩钊说男庞糜涗?再?zèng)Q定是否與之發(fā)生信用關(guān)系。

4.3.3建立健全社會(huì)擔(dān)保體系

借鑒美國(guó)的聯(lián)邦住宅管理局(P玉IA)、退伍軍人管理局(VA),由國(guó)家財(cái)政提供初始資本金,當(dāng)貸款人不能按期歸還貸款時(shí),可通過(guò)該機(jī)構(gòu)支付銀行與未償債務(wù)等額的信用債券,債券本息可由政府負(fù)擔(dān),從而積極為廣大居民特別是中低收入階層提供擔(dān)保,使房地產(chǎn)保險(xiǎn)中的信用風(fēng)險(xiǎn)在更廣闊的時(shí)間和空間上得以分散。這些機(jī)構(gòu)擔(dān)保的購(gòu)房者可以得到金融機(jī)構(gòu)提供的全部抵押貸款,可使首付款從房?jī)r(jià)的20%降到5%、提供擔(dān)保的貸款償還期限從早期的5一15年,發(fā)展到2于一30年。不僅可以增強(qiáng)抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)上金融機(jī)構(gòu)的信心,降低呆壞帳的幾率,還引導(dǎo)更多資金流向住房抵押市場(chǎng),大大擴(kuò)展住房抵押市場(chǎng)的資金來(lái)源。待在條件成熟時(shí)可以成立一批私營(yíng)抵押貸款保險(xiǎn)公司,形成一個(gè)以政府機(jī)構(gòu)為主的全國(guó)性貸款抵押擔(dān)保網(wǎng),并在此基礎(chǔ)上引進(jìn)再擔(dān)保保險(xiǎn)機(jī)制。這種做法已成為國(guó)外為解決普通家庭住房問(wèn)題的主要途徑,其運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)對(duì)分散一級(jí)抵押市場(chǎng)上貸款風(fēng)險(xiǎn),提高貸款的安全性與流動(dòng)性,促進(jìn)住房信貸資產(chǎn)良性循環(huán)以及為金融機(jī)構(gòu)在二級(jí)市場(chǎng)上順利轉(zhuǎn)讓債權(quán)或發(fā)行抵押債券具有重要借鑒意義。應(yīng)加強(qiáng)政府對(duì)住房金融的監(jiān)管力度,通過(guò)審計(jì)部門對(duì)住房金融機(jī)構(gòu)的財(cái)務(wù)收支和經(jīng)營(yíng)效益的審計(jì),保證其收支活動(dòng)的合法性;實(shí)行集約化經(jīng)營(yíng),增加金融業(yè)的自我積累能力,防范短期行為;通過(guò)人民銀行與審計(jì)部門的監(jiān)管合作,提高住房金融稽核與國(guó)家審計(jì)的力度和強(qiáng)度。

5.結(jié)束語(yǔ)

個(gè)人住房消費(fèi)信貸能有效提高居民的住房消費(fèi)能力,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,進(jìn)而促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。我國(guó)個(gè)人住房消費(fèi)信貸是在住房建設(shè)貸款較為成熟,住房大量閑置,整個(gè)市場(chǎng)出現(xiàn)供大于求的背景下起步的,因此其發(fā)展嚴(yán)重滯后于房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r。我國(guó)個(gè)人住房消費(fèi)信貸發(fā)展中存在的問(wèn)題主要有:住房消費(fèi)信貸資金供給需求雙不足,且供需結(jié)構(gòu)不合理,商業(yè)銀行個(gè)人住房消費(fèi)貸款風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大。我國(guó)住房消費(fèi)信貸資金供給不足的原因主要是住房貸款二級(jí)市場(chǎng)尚未啟動(dòng),資金來(lái)源主要集中于商業(yè)銀行的信貸資金,未能利用社會(huì)上的閑散資金,使得住房信貸資金來(lái)源少、成本高。提高居民收入水平,降低住房?jī)r(jià)格是提高居民承貸能力的有效途徑,也是提高居民消費(fèi)意愿的有效手段,而住房二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展能有效調(diào)節(jié)一級(jí)市場(chǎng)價(jià)格過(guò)高的情況。此外,消費(fèi)信貸外部環(huán)境的建設(shè)也能增強(qiáng)居民的消費(fèi)意愿。加強(qiáng)與消費(fèi)信貸有關(guān)的法制建設(shè),能有效地保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益,使消費(fèi)者能夠放心消費(fèi);健全社會(huì)保障體系,為消費(fèi)者解決后顧之憂;深化住房體制改革,轉(zhuǎn)變居民消費(fèi)觀念,使貸款買房的思想深入人心。

目前我國(guó)住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大主要有:利率風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)和抵押風(fēng)險(xiǎn)。住房貸款證券化能為商業(yè)銀行提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金來(lái)源,既可降低住房消費(fèi)貸款的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn),又能有效解決商業(yè)銀行信貸資金結(jié)構(gòu)不合理問(wèn)題,降低利率風(fēng)險(xiǎn)。住房二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展可以加快抵押物變現(xiàn)速度,減小抵押風(fēng)險(xiǎn)。完善個(gè)人信用評(píng)估體系,可大大降低銀行貸款面臨的信用風(fēng)險(xiǎn)。貸款風(fēng)險(xiǎn)的降低能增強(qiáng)銀行開(kāi)展個(gè)人住房消費(fèi)信貸的積極性,促進(jìn)住房消費(fèi)信貸的發(fā)展。

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致 謝

經(jīng)過(guò)將近一年的準(zhǔn)備，我的論文終于完成了。在此，我要特別感謝我的指導(dǎo)老師XXX老師。在論文的寫作期間，得到了李老師的悉心指導(dǎo)和教誨，本論文才得以順利完成，在此謹(jǐn)向XXX表達(dá)最真誠(chéng)的謝意!

過(guò)去的三年多時(shí)間里，我有幸在XXX大學(xué)這塊沃土上接受本科教育，在經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院各位老師的諄諄教誨之下，我對(duì)工商管理學(xué)科進(jìn)行了系統(tǒng)學(xué)習(xí)，理論水平有了很大程度的提高，三年多的學(xué)習(xí)可謂受益匪淺，在這里，向所有老師致以最深的謝意!由于筆者學(xué)識(shí)、水平有限，本文難免有不完善之處，敬請(qǐng)各位老師批評(píng)和指正。筆者將以加倍的努力，更好的工作業(yè)績(jī)回報(bào)老師的教導(dǎo)與幫助。

第二篇：發(fā)展我國(guó)網(wǎng)上銀行的難點(diǎn)及對(duì)策研究

發(fā)展我國(guó)網(wǎng)上銀行的難點(diǎn)及對(duì)策研究 電子銀行業(yè)務(wù)的制約因素及對(duì)策

內(nèi)容提要:電子銀行業(yè)務(wù)作為商業(yè)銀行業(yè)務(wù)發(fā)展的新型分銷方式和渠道,是商業(yè)銀行未來(lái)生存發(fā)展中必不可少的競(jìng)爭(zhēng)手段,已經(jīng)成為各大商業(yè)銀行和中小銀行的效益增長(zhǎng)點(diǎn)和服務(wù)利器,也成為現(xiàn)代商業(yè)銀行轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)方式、實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的重要組成部分。

關(guān)鍵詞: 電子銀行制約因素發(fā)展對(duì)策

一、電子銀行業(yè)務(wù)概述

電子銀行是一種新型的銀行服務(wù)方式或渠道,客戶不需要到銀行網(wǎng)點(diǎn),只要通過(guò)電腦、電話、手機(jī)、ATM、POS 等電子終端,就可以方便地獲得賬戶查詢、轉(zhuǎn)賬匯款、繳費(fèi)、網(wǎng)上購(gòu)物、外匯買賣、國(guó)債、基金、保險(xiǎn)、股票等等多方位的金融服務(wù)。一般來(lái)講,電子銀行家族成員包括自助銀行、家庭銀行、企業(yè)銀行、網(wǎng)上銀行、手機(jī)銀行等。

自助銀行以ATM、CRS、DCD及POS機(jī)為主,體現(xiàn)在客戶可以自行選擇和操作機(jī)器設(shè)備進(jìn)行自我服務(wù)。這種服務(wù)方式1972年3月起源于美國(guó)。經(jīng)過(guò)30多年的發(fā)展,現(xiàn)在顧客已經(jīng)可以在自助銀行的各種終端設(shè)備上,享受到幾乎與柜臺(tái)業(yè)務(wù)完全一樣的一整套銀行服務(wù)。

家庭銀行以電話銀行為主體。基于設(shè)施的不同,家庭銀行可大體分為電話銀行、視頻終端家庭銀行等形式,目前以電話銀行(Telephone Banking)為主。家庭銀行(Home Banking)服務(wù)使得客戶在家里便能辦理各種業(yè)務(wù),其服務(wù)大都具有靈活方便、反應(yīng)快捷等優(yōu)點(diǎn),因而吸引了大量顧客,提高了銀行服務(wù)效益。

企業(yè)銀行企業(yè)銀行(Corporation Bank)服務(wù),使得銀行的企業(yè)客戶可以利用位于企業(yè)辦公室的計(jì)算機(jī)(主要是PC,PC銀行故此得名)、電話等處理終端,通過(guò)專用網(wǎng)絡(luò)連接到銀行業(yè)務(wù)處理系統(tǒng),客戶可以通過(guò)操作設(shè)備發(fā)出各種指令。但從未來(lái)趨勢(shì)看,PC銀行將被Internet銀行取代。網(wǎng)上銀行以Internet為基礎(chǔ),20世紀(jì)90年代中期以來(lái),Internet逐漸普及。以Internet為服務(wù)發(fā)送渠道,用戶通過(guò)訪問(wèn)銀行網(wǎng)站,就可獲得各種銀行產(chǎn)品與服務(wù)。1995年10月18日,世界上第一個(gè)網(wǎng)絡(luò)銀行--“安全第一網(wǎng)絡(luò)銀行”(Security First Network Bank)出現(xiàn)之后,網(wǎng)絡(luò)銀行如雨后春筍般涌現(xiàn)。

手機(jī)銀行以手機(jī)為基礎(chǔ),也稱移動(dòng)銀行。它通過(guò)一定的技術(shù)手段,使用以手機(jī)為主的各種移動(dòng)設(shè)備,使客戶可以通過(guò)無(wú)線通信網(wǎng)絡(luò)(如中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)聯(lián)通等)獲得銀行提供的各種金融服務(wù)。近年來(lái),我國(guó)各大銀行基本上都提供了手機(jī)銀行服務(wù)。

電子銀行業(yè)務(wù)具有如下特點(diǎn):

(1)“3A”式服務(wù)(3A=Anytime+Anywhere+Anyway)。全天候(Anytime)電子銀行全天候24小時(shí)連

續(xù)運(yùn)行,對(duì)其使用可以不分晝夜,擺脫了傳統(tǒng)銀行上下班時(shí)間的限制。在經(jīng)濟(jì)全球化背景下,電子銀行的使用同樣可以不受全球時(shí)區(qū)的限制。在任意地方獲得(Anywhere)只要擁有合適的工具(電話、電腦、手機(jī)、ATM等),客戶所處的地域就無(wú)關(guān)緊要,隨時(shí)隨地都能獲得銀行的服務(wù),我們可以通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)在世界任何一個(gè)地方訪問(wèn)自己的開(kāi)戶銀行。多種方式提供(Anyway)客戶將不僅僅通過(guò)銀行柜臺(tái)才能辦理銀行業(yè)務(wù),而是可以通過(guò)電腦終端、手機(jī)、ATM、電話等多種方式享受各種銀行產(chǎn)品和服務(wù)。

(2)以人為本的服務(wù)。電子銀行提供以人為本的服務(wù),尤其體現(xiàn)在網(wǎng)上銀行。它不僅可以同傳統(tǒng)銀行一樣提供各種服務(wù),還可以推出一些人性化的新產(chǎn)品和服務(wù),這些業(yè)務(wù)以客戶為中心,根據(jù)客戶個(gè)人情況單獨(dú)設(shè)計(jì)。比如網(wǎng)上銀行可以實(shí)現(xiàn)服務(wù)使用界面的個(gè)性化,根據(jù)個(gè)人喜好定制頁(yè)面內(nèi)容和色彩等等。通過(guò)電子銀行,銀行還可以以各種方式積極與客戶聯(lián)系并獲取反饋意見(jiàn),如通過(guò)電子郵件、自動(dòng)電話調(diào)查、ATM提示等,按照客戶的要求及時(shí)增進(jìn)服務(wù)內(nèi)容,改進(jìn)服務(wù)方式。

(3)綜合性的服務(wù)?？蛻敉ㄟ^(guò)電子銀行提供的服務(wù),除了全面了解自己的賬戶信息,還可以了解銀行提供的相關(guān)信息,如證券信息、保險(xiǎn)信息等等。隨著銀行業(yè)分業(yè)經(jīng)營(yíng)界限的慢慢打破,這種綜合性服務(wù)功能將越來(lái)越強(qiáng)大,銀行客戶通過(guò)電子銀行享受“一站式”金融服務(wù)不再是夢(mèng)想。

(4)高度程序化的服務(wù)。與傳統(tǒng)銀行提供的面對(duì)面客戶服務(wù)相比,電子銀行能應(yīng)對(duì)的業(yè)務(wù)復(fù)雜程度顯然有限。一般而言,電子銀行常常充分發(fā)揮信息技術(shù)高效處理的優(yōu)勢(shì),低成本地提供程序化的、可以自動(dòng)完成的常規(guī)業(yè)務(wù),如信息查詢、轉(zhuǎn)賬服務(wù)、修改密碼等。而高附加值的、非程序化的企業(yè)客戶服務(wù)往往需要在網(wǎng)下通過(guò)客戶經(jīng)理開(kāi)展。

二、電子銀行業(yè)務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀及前景

“競(jìng)爭(zhēng)激烈,新品迭出,效益顯著,前景喜人”是電子銀行業(yè)務(wù)目前發(fā)展的現(xiàn)狀。隨著電子商務(wù)浪潮的興起和中國(guó)金融業(yè)的全面開(kāi)放,國(guó)外商業(yè)銀行的主營(yíng)收入已開(kāi)始轉(zhuǎn)向網(wǎng)上支付和電子轉(zhuǎn)賬等方面的中間業(yè)務(wù)及其他金融服務(wù),國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行也正在改變傳統(tǒng)的柜臺(tái)業(yè)務(wù)模式和業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。

90年代起,銀行卡、ATM、POS在我國(guó)的逐步推廣應(yīng)用,國(guó)內(nèi)網(wǎng)上銀行、電話銀行、手機(jī)銀行等電子銀行業(yè)務(wù)開(kāi)始萌芽。交通銀行自上世紀(jì)80年代中期組建以來(lái),以電子科技手段為先導(dǎo),進(jìn)行品牌塑造,贏得了消費(fèi)者,業(yè)務(wù)迅速發(fā)展。特別是率先推出的自助銀行,在國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行中享有較高的知名度。之后,網(wǎng)上銀行、電話銀行以及各種電子理財(cái)產(chǎn)品的推出,使電子銀行業(yè)務(wù)得到了長(zhǎng)足發(fā)展。以交通銀行鄭州分行為例,在隆重推出神通卡、神通網(wǎng)后,網(wǎng)上銀行、電話銀行提供的代收話費(fèi)、電費(fèi)、收視費(fèi)等收付功能,以及提醒服務(wù)業(yè)務(wù),得到了業(yè)界同行的肯定。工商銀行于1997年12月在互聯(lián)網(wǎng)上開(kāi)辦了自己的網(wǎng)站,是最早推出網(wǎng)上服務(wù)的國(guó)內(nèi)銀行之一,并率先在國(guó)內(nèi)同業(yè)中把網(wǎng)上銀行、電話銀行、手機(jī)銀行等諸多產(chǎn)品、服務(wù)歸為一類,旗幟鮮明地提出了電子銀行的概念,打造了“金融e通道”這個(gè)具有鮮明時(shí)代氣息的電子銀行整體品牌。該

行2004年底已擁有1000萬(wàn)戶的個(gè)人網(wǎng)上銀行客戶和11萬(wàn)余戶企業(yè)網(wǎng)上銀行客戶,在線支付交易額累計(jì)突破50億元。中國(guó)建設(shè)銀行2004年底網(wǎng)上銀行個(gè)人客戶達(dá)到389萬(wàn)戶,交易額1019億元;網(wǎng)上銀行企業(yè)客戶達(dá)到68705戶,交易額32937億元。

有關(guān)人士分析,到2005年底,我國(guó)網(wǎng)上銀行用戶數(shù)將飆升到1.4億戶。與此同時(shí),各商業(yè)銀行都把電子銀行業(yè)務(wù)作為重中之重來(lái)抓,制定市場(chǎng)策略,推出理財(cái)新品。如招商銀行,2005年初推出了理財(cái)新品“財(cái)富賬戶”,隨后在今年的4月,同廣東TCL集團(tuán)簽訂了“票據(jù)通”全面業(yè)務(wù)合作協(xié)議。中國(guó)工商銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、交通銀行以及上海浦東發(fā)展銀行等商業(yè)銀行都以創(chuàng)新姿態(tài)加入金融產(chǎn)品的市場(chǎng)大戰(zhàn)之中。中國(guó)工商銀行繼“電子銀行”、“金融e通道”后,又推出個(gè)人網(wǎng)銀業(yè)務(wù)金融@家,為客戶提供帳戶管理、轉(zhuǎn)賬匯款、繳費(fèi)、網(wǎng)上匯市等12大類60余項(xiàng)服務(wù)功能。到目前為止,有關(guān)資料顯示,工商銀行電子銀行的業(yè)務(wù)指數(shù)已占到整個(gè)業(yè)務(wù)量的25%,就是說(shuō),100筆業(yè)務(wù)中有25筆是通過(guò)電子銀行的渠道進(jìn)行交易的。起步更晚的招商銀行,在發(fā)展中逐步形成了以企業(yè)網(wǎng)銀、個(gè)人網(wǎng)銀、網(wǎng)上支付、網(wǎng)上商城、網(wǎng)上證券五大產(chǎn)品系列為主的網(wǎng)上銀行服務(wù)體系,在國(guó)內(nèi)商業(yè)中享有較高的知名度。

三、我國(guó)商業(yè)銀行電子銀行業(yè)務(wù)發(fā)展的主要制約因素

美洲銀行的一份研究報(bào)告表明,對(duì)于一家商業(yè)銀行而言,只擁有活期存款賬戶的客戶,50%會(huì)在1～2年內(nèi)離開(kāi);只擁有定期存款賬戶的企業(yè),30%會(huì)離開(kāi);而同時(shí)擁有定期、活期、網(wǎng)上銀行賬戶的客戶,最終選擇離開(kāi)的比率只有1%～2%。這項(xiàng)數(shù)據(jù)揭示了電子銀行和傳統(tǒng)銀行共存的價(jià)值所在,顯示出電子銀行業(yè)務(wù)在現(xiàn)代商業(yè)銀行發(fā)展中的重要作用。我國(guó)各商業(yè)銀行紛紛利用電子銀行業(yè)務(wù)對(duì)金融市場(chǎng)重新瓜分,但是到目前為止電子銀行的發(fā)展還沒(méi)有達(dá)到各商業(yè)銀行所預(yù)計(jì)的目標(biāo)和效果,電子銀行的客戶占總客戶的比例較小、客戶使用的滿意度不高、實(shí)際使用率偏低等等,而制約電子銀行業(yè)務(wù)的發(fā)展主要以素有以下幾個(gè)方面:

1、市場(chǎng)細(xì)分不夠嚴(yán)謹(jǐn)、營(yíng)銷機(jī)制不夠健全

目前國(guó)內(nèi)各商業(yè)銀行高、低端客戶資源相差懸殊,低端客戶占比過(guò)大,客戶資源不容樂(lè)觀。面對(duì)低端客戶占比較大的現(xiàn)實(shí),市場(chǎng)細(xì)分工作不足,客戶結(jié)構(gòu)調(diào)整不力,流于一概而論的認(rèn)識(shí),存在畏難情緒。另外,電子銀行業(yè)務(wù)的營(yíng)銷宣傳作為一項(xiàng)長(zhǎng)期的工作必須堅(jiān)持不懈,相形之下,目前電子銀行的宣傳更偏重于短期行為。商業(yè)銀行在產(chǎn)品宣傳上的投入乏力也直接影響到產(chǎn)品的深層次推廣,如在街頭難見(jiàn)宣傳電子銀行業(yè)務(wù)的廣告,產(chǎn)品的市場(chǎng)認(rèn)知度不高。對(duì)于客戶而言,沒(méi)有對(duì)產(chǎn)品的深入了解,何談“認(rèn)購(gòu)”熱情。

2、系統(tǒng)性能尚待優(yōu)化,產(chǎn)品功能尚待完善

目前,我國(guó)商業(yè)銀行電子銀行業(yè)務(wù),大都表現(xiàn)為將一部分傳統(tǒng)的柜臺(tái)業(yè)務(wù)電子化,所推出的電子銀行產(chǎn)品也大多限于對(duì)銀行現(xiàn)有業(yè)務(wù)的電子化改造。真正的產(chǎn)品創(chuàng)新遠(yuǎn)未涉及,創(chuàng)新特色不明顯,沒(méi)有體現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)的根本屬性--靠變化和新穎吸引客戶。產(chǎn)品功能還不能滿足客戶除現(xiàn)金業(yè)務(wù)外的全部需要。例如有的商業(yè)銀行的網(wǎng)上銀行不能辦理分行的一些特色業(yè)務(wù)(代繳費(fèi)、外匯寶等);同時(shí),比之于網(wǎng)上銀行來(lái)講,電話銀行業(yè)務(wù)由于缺乏可視性,所以操作起來(lái)相對(duì)繁瑣,表現(xiàn)為語(yǔ)音報(bào)讀菜單冗長(zhǎng),16～19位的賬號(hào)輸入時(shí)間過(guò)長(zhǎng),造成客戶不必要的話費(fèi)浪費(fèi),影響了客戶使用該產(chǎn)品的熱情。而網(wǎng)上銀行雖具直觀性,但操作計(jì)算機(jī)本身就要求客戶有一定的計(jì)算機(jī)操作和Internet知識(shí),由于天津地區(qū)電腦的普及程度不是很高,熟練使電腦的客戶人數(shù)亦相對(duì)較少,加上認(rèn)識(shí)不足、收入偏低等客觀因素,也影響電子銀行業(yè)務(wù)的普及與推廣。其中主要原因之一是因操作過(guò)程中需客戶輸入的內(nèi)容偏多,客戶感覺(jué)不方便,自然就降低了使用熱情,致使部分客戶與電話銀行漸行漸遠(yuǎn)。任何事物都有其雙重性,對(duì)于系統(tǒng)升級(jí)來(lái)講,一方面可以加快技術(shù)改造的步伐,另一方面,過(guò)于頻繁的改版升級(jí),也在某種程度上影響到系統(tǒng)運(yùn)行的穩(wěn)定性,并使客戶產(chǎn)生陌生感。對(duì)于可以任意選擇服務(wù)銀行的企業(yè)來(lái)講,其稍感不便或使用中一旦出現(xiàn)異常,就會(huì)轉(zhuǎn)投他行,這樣極易導(dǎo)致客戶流失。

3、重視程度不夠,管理措施不足

目前,電子銀行業(yè)務(wù)尚屬傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的補(bǔ)充手段,所以產(chǎn)生的效益不明顯,直接創(chuàng)收能力仍然顯得薄弱,造成了在重視直接效益指標(biāo)考核的情況下,支行對(duì)難見(jiàn)直接效益的電子銀行業(yè)務(wù)乏力可推。領(lǐng)導(dǎo)層對(duì)該業(yè)務(wù)的重視程度直接影響著該業(yè)務(wù)的發(fā)展。事實(shí)上,電子銀行業(yè)務(wù)的開(kāi)展可以在相當(dāng)大的程度上分流柜臺(tái)壓力,緩解柜員勞動(dòng)強(qiáng)度,并為我們帶來(lái)直接的業(yè)務(wù)收入和高附加值的潛在效益。但由于認(rèn)識(shí)上的問(wèn)題,柜員在全力忙于傳統(tǒng)柜面業(yè)務(wù)的時(shí)候,面對(duì)排隊(duì)擁阻和嘈雜人流并無(wú)主動(dòng)推介離柜業(yè)務(wù)的意識(shí),導(dǎo)致“越來(lái)越忙”的“馬太效應(yīng)”頻出,電子銀行的潛能優(yōu)勢(shì)無(wú)從發(fā)揮。

4、產(chǎn)品售后服務(wù)不到位,市場(chǎng)培育力度差

客戶使用電子銀行所反饋的意見(jiàn)得不到及時(shí)解決。雖然網(wǎng)絡(luò)銀行業(yè)務(wù)在不斷地創(chuàng)新與發(fā)展,但相對(duì)于客戶來(lái)說(shuō),我們產(chǎn)品中的部分功能仍有待改進(jìn)。比如,企業(yè)網(wǎng)銀中一個(gè)客戶號(hào)下面僅允許一個(gè)賬號(hào)進(jìn)行交易,這對(duì)于擁有多個(gè)賬戶的企業(yè)來(lái)說(shuō),使用網(wǎng)銀進(jìn)行交易是很麻煩的。

對(duì)電子銀行客戶缺乏有效的跟蹤和售后服務(wù)。相當(dāng)一部分客戶在初次使用電子銀行產(chǎn)品的時(shí)候會(huì)有這樣、那樣的問(wèn)題或存在疑惑,在最需要幫助的時(shí)候往往不得其門而入,這會(huì)極大地挫傷客戶的使用熱情。而開(kāi)戶以后再放棄使用網(wǎng)絡(luò)銀行,不是一個(gè)簡(jiǎn)單增加睡眠戶的問(wèn)題。在越來(lái)越強(qiáng)調(diào)量本利分析的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中,這不僅造成銀行系統(tǒng)資源的無(wú)端浪費(fèi),更為銀行激活和催醒這些客戶帶來(lái)更大的成本負(fù)擔(dān)。從另一個(gè)角度講,由于來(lái)自客戶的聲音得不到足夠的重視或及時(shí)收到效果,也使得產(chǎn)品調(diào)整因缺少市場(chǎng)依據(jù)而失去針對(duì)性。長(zhǎng)此以往,必然制約商業(yè)銀行電子銀行業(yè)務(wù)的發(fā)展。

四、發(fā)展商業(yè)銀行電子銀行業(yè)務(wù)的對(duì)策

1、轉(zhuǎn)變思想觀念,高度重視電子銀行業(yè)務(wù)發(fā)展。

電子銀行業(yè)務(wù)是現(xiàn)代商業(yè)銀行的發(fā)展方向,必將是未來(lái)商業(yè)銀行核心競(jìng)爭(zhēng)力的決定因素之一。商業(yè)銀行要進(jìn)一步轉(zhuǎn)變觀念,明確發(fā)展思路,大力發(fā)展電子銀行業(yè)務(wù),努力轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)方式、增強(qiáng)盈利能力、實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。要在營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)加強(qiáng)電子銀行業(yè)務(wù)的組織機(jī)構(gòu)建設(shè),并在加強(qiáng)規(guī)章制度建設(shè)的基礎(chǔ)上,積極采取各種有效措施,開(kāi)展聯(lián)動(dòng)營(yíng)銷、全員營(yíng)銷,提高電子銀行業(yè)務(wù)特別是網(wǎng)絡(luò)銀行的客戶數(shù)、交易量、提升人工網(wǎng)點(diǎn)替代率,加快電子銀行業(yè)務(wù)的發(fā)展步伐。

2、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)管理,落實(shí)各項(xiàng)管理措施

商業(yè)銀行各級(jí)經(jīng)營(yíng)管理者要把電子銀行業(yè)務(wù)作為加強(qiáng)客戶服務(wù)手段、豐富產(chǎn)品功能、拓展市場(chǎng)的有力武器。要充分利用電子銀行業(yè)務(wù),建立多元化的業(yè)務(wù)分銷渠道和新的效益增長(zhǎng)空間。同時(shí)在物質(zhì)、人員、技術(shù)、業(yè)績(jī)考核方面給予政策傾斜。但在加快業(yè)務(wù)發(fā)展的同時(shí),一定要加強(qiáng)管理,防范風(fēng)險(xiǎn),落實(shí)各項(xiàng)管理措施,形成統(tǒng)一的電子銀行業(yè)務(wù)規(guī)范、業(yè)務(wù)流程和業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn),保證電子銀行業(yè)務(wù)的穩(wěn)定健康發(fā)展。

3、優(yōu)化系統(tǒng)結(jié)構(gòu),完善產(chǎn)品功能

目前,我國(guó)商業(yè)銀行電子銀行業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)效益普遍不甚明顯,創(chuàng)新特色不顯著,與國(guó)內(nèi)先進(jìn)行相比,不能靠變化和新穎吸引客戶,產(chǎn)品功能老化,不能滿足客戶除現(xiàn)金外的全部需要。因此,商業(yè)銀行要注重科技投入,大膽引入電子新科技,積極培育推出新產(chǎn)品,有效疏通營(yíng)銷渠道,提供優(yōu)質(zhì)服務(wù),努力創(chuàng)造最佳效益。

4、加大宣傳力度 統(tǒng)一宣傳口徑

商業(yè)銀行在電子銀行產(chǎn)品宣傳中,應(yīng)以網(wǎng)上銀行為宣傳重心,采取電視、廣播、報(bào)紙和網(wǎng)站等多渠道的交叉宣傳和網(wǎng)上銀行、手機(jī)銀行、電話銀行等多產(chǎn)品的集中宣傳等手段,形成本行電子銀行產(chǎn)品廣告系列,不斷擴(kuò)大本行電子銀行產(chǎn)品的市場(chǎng)知名度和影響力,努力形成本行的品牌產(chǎn)品。

5、健全營(yíng)銷機(jī)制,構(gòu)建立體營(yíng)銷格局

一是建立專業(yè)營(yíng)銷隊(duì)伍,豐富營(yíng)銷手段。對(duì)不同的客戶實(shí)施不同的營(yíng)銷策略,確立以差別化產(chǎn)品和差異化服務(wù)為高端客戶提供貴賓化服務(wù),為中端客戶提供特色服務(wù),為低端客戶提供便民服務(wù)的營(yíng)銷策略。二是以陣地營(yíng)銷、媒體營(yíng)銷、交互式營(yíng)銷、戶外營(yíng)銷、廣告招貼等方式,構(gòu)成立體營(yíng)銷格局,以不斷豐實(shí)的營(yíng)銷手段,使電子銀行產(chǎn)品深入人心。三是完善售后服務(wù),做好市場(chǎng)培育。首先把服務(wù)放在第一位,通過(guò)多種形式的優(yōu)質(zhì)服務(wù),喚醒睡眠客戶,激活盲點(diǎn)客戶,努力減少客戶流失。四是對(duì)客戶指定專人負(fù)責(zé),提供客戶隨叫隨到的跟進(jìn)式服務(wù),妥善解決客戶在使用中遇到的各種問(wèn)題。同時(shí),通過(guò)與客戶的緊密接觸,貼近用戶,查找問(wèn)題,改進(jìn)產(chǎn)品,完善功能,樹立品牌,培育市場(chǎng)。

6、重視隊(duì)伍建設(shè),強(qiáng)化員工培訓(xùn)

電子銀行業(yè)務(wù)的發(fā)展,要靠一支高素質(zhì)、高科技的專業(yè)人才隊(duì)伍支撐。商業(yè)銀行在營(yíng)銷活動(dòng)開(kāi)始前,就要提前開(kāi)始著手對(duì)客戶經(jīng)理、理財(cái)經(jīng)理和員工進(jìn)行培訓(xùn)。培訓(xùn)要更加貼近于市場(chǎng)實(shí)戰(zhàn),要糾正過(guò)去臺(tái)上臺(tái)下的教學(xué)方式,采用電子銀行產(chǎn)品營(yíng)銷成功案例討論、講解互動(dòng)的方式授課,并突出培訓(xùn)效果。同時(shí),還要準(zhǔn)備電子銀行手

冊(cè)、電子銀行演示程序、相關(guān)介紹幻燈片、申辦手續(xù)文檔,存放在內(nèi)部網(wǎng)FTP服務(wù)器文件夾內(nèi)或共享,方便深入學(xué)習(xí),強(qiáng)化教育培訓(xùn)效果,真正提高員工隊(duì)伍素質(zhì)。

第三篇：商場(chǎng)物業(yè)管理難點(diǎn)及對(duì)策研究

商場(chǎng)物業(yè)管理難點(diǎn)及對(duì)策研究

摘要：隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展和人們生活水平的不斷提高，商場(chǎng)物業(yè)大量出現(xiàn)，并開(kāi)始在社會(huì)發(fā)展中扮演著重要的角色。由于商場(chǎng)物業(yè)規(guī)模大，綜合性強(qiáng)，管理和服務(wù)水平要求較高，這決定了商場(chǎng)物業(yè)管理有許多難點(diǎn)。制定切實(shí)可行的物業(yè)管理方案，提高物業(yè)管理人員的整體素質(zhì)，注重協(xié)調(diào)各方關(guān)系，加強(qiáng)環(huán)境管理，做好物業(yè)經(jīng)營(yíng)，創(chuàng)造優(yōu)雅舒適便捷的購(gòu)物環(huán)境，從而樹立商場(chǎng)的美好形象，吸引大批的優(yōu)質(zhì)客戶資源，以保證商場(chǎng)更好的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展。

關(guān)鍵詞：商場(chǎng)；物業(yè)管理；難點(diǎn)

中圖分類號(hào)：F27

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1672-3198（2014）09-0068-02

隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展和人們生活水平的不斷提高，商場(chǎng)物業(yè)大量出現(xiàn)，并開(kāi)始在社會(huì)發(fā)展中扮演著重要的角色。商場(chǎng)是指聚集在一個(gè)或相連的幾個(gè)建筑物內(nèi)的各種商店所組成的市場(chǎng)，是指一種私有但為公眾提供商品、服務(wù)、設(shè)施和場(chǎng)地的用所。目前商場(chǎng)物業(yè)普遍特點(diǎn)是規(guī)模大，綜合性較強(qiáng)，管理和服務(wù)水平要求較高，這決定了商場(chǎng)物業(yè)管理在很多方面與傳統(tǒng)的住宅物業(yè)管理有著很大的差異，并提出了更高的要求。商場(chǎng)物業(yè)管理水平直接影響著商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展，決定著商業(yè)項(xiàng)目的成敗。商場(chǎng)物業(yè)管理對(duì)營(yíng)造良好的商業(yè)氛圍，提供較好的生活、購(gòu)物、娛樂(lè)休閑環(huán)境，以及社會(huì)和諧、安定團(tuán)結(jié)等具有積極作用。

我國(guó)的商場(chǎng)物業(yè)起步較晚，物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)不足，并且商場(chǎng)客流量大、服務(wù)活動(dòng)繁多、結(jié)構(gòu)功能設(shè)備復(fù)雜，管理上具有較高的專業(yè)性要求，因而存在許多難點(diǎn)。商場(chǎng)物業(yè)管理的難點(diǎn)分析

1.1 服務(wù)群體構(gòu)成復(fù)雜，流動(dòng)性大

住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)群體相對(duì)穩(wěn)定，就是業(yè)主和少數(shù)租戶。而商場(chǎng)物業(yè)的服務(wù)群體構(gòu)成復(fù)雜，包括商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)者、租戶、消費(fèi)群體等，綜合性強(qiáng)。并且商場(chǎng)的服務(wù)群體流動(dòng)性大，尤其在節(jié)假日及大型活動(dòng)期間，商場(chǎng)內(nèi)客流量大，給商場(chǎng)的物業(yè)管理帶來(lái)了很多難題。

1.2 環(huán)境舒適度要求標(biāo)準(zhǔn)高

住宅小區(qū)物業(yè)環(huán)境主要要求干凈整潔，設(shè)施規(guī)劃合理，綠化美觀等。而商場(chǎng)更重視的是商業(yè)氛圍，不單單要求硬件設(shè)施，在軟環(huán)境方面要求也較高。商場(chǎng)要求寬敞明亮，舒適整潔，適宜的溫濕度、良好的空氣質(zhì)量、優(yōu)美的音樂(lè)，適宜的燈光，賞心悅目的景觀，完善的配套設(shè)施等，這對(duì)物業(yè)管理提出了更高的標(biāo)準(zhǔn)。

1.3 設(shè)備設(shè)施復(fù)雜，維護(hù)管理要求嚴(yán)格

住宅物業(yè)的設(shè)備設(shè)施主要有水暖電、電梯、消防及監(jiān)控設(shè)施等，智能化程度不高，使用頻率較低，維護(hù)管理難度較小。而商場(chǎng)物業(yè)建筑規(guī)模大，設(shè)施設(shè)備種類復(fù)雜繁多，并且智能化程度較高，主要包括電梯、供電、空調(diào)、監(jiān)控、收銀、安全、交通管理、消防系統(tǒng)等。這些設(shè)施設(shè)備服務(wù)群體廣，運(yùn)行時(shí)間長(zhǎng)，使用頻率高，一旦出現(xiàn)故障，將影響到商家的正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，影響客戶的消費(fèi)心理，進(jìn)而影響商業(yè)項(xiàng)目的整體運(yùn)營(yíng)。因而在維護(hù)管理上要求十分嚴(yán)格。

1.4 消防、安全、車輛等物業(yè)環(huán)境管理要求高

由于商場(chǎng)內(nèi)有大量的流動(dòng)群體，并且有較多較復(fù)雜的設(shè)備設(shè)施，與住宅相比更容易出現(xiàn)安全問(wèn)題。如節(jié)假日大型活動(dòng)期間容易出現(xiàn)偷盜搶劫、擁擠踩踏事件；日常設(shè)備運(yùn)行管理使用不當(dāng)或消費(fèi)者忽視，易出現(xiàn)火災(zāi)問(wèn)題；商場(chǎng)的停車管理不當(dāng)，易造成交通擁堵甚至人身安全問(wèn)題。商場(chǎng)一旦發(fā)生事故，救援難度大，后期問(wèn)題處理也較困難，損失相對(duì)較大。因而商場(chǎng)的安全管理是商場(chǎng)物業(yè)管理中十分重要的方面。

1.5 商業(yè)活動(dòng)多，組織協(xié)調(diào)管理難度大

商場(chǎng)物業(yè)管理具有經(jīng)營(yíng)性、公眾性、服務(wù)性等特征，不同于住宅物業(yè)的服務(wù)性。商場(chǎng)的物業(yè)管理面對(duì)的服務(wù)對(duì)象不僅僅是業(yè)主，還有大量的顧客這個(gè)公眾群體。商場(chǎng)物業(yè)管理是為商業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)的，其管理活動(dòng)自然應(yīng)配合商家各種形式的商業(yè)活動(dòng)，而住宅物業(yè)則沒(méi)有這方面的要求。商業(yè)活動(dòng)涉及裝修管理、廣告管理、促銷活動(dòng)、物流服務(wù)等方面，商場(chǎng)的物業(yè)管理是多元化的，涉及群體眾多，包括政府、供應(yīng)商、配送商、業(yè)主、顧客等，因而商場(chǎng)物業(yè)管理中協(xié)調(diào)組織管理難度大。解決商場(chǎng)物業(yè)管理難點(diǎn)的對(duì)策

2.1 制定系統(tǒng)全面切實(shí)可行的物業(yè)管理方案

由于商場(chǎng)物業(yè)管理的復(fù)雜性、多樣性、不確定性等因素，不能像住宅物業(yè)一樣采用較單一的管理方式，要針對(duì)不同的項(xiàng)目和不同的工作內(nèi)容，制定相應(yīng)的具體管理方案。針對(duì)商場(chǎng)的規(guī)模、地理位置、經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)、消費(fèi)群體等制定人員服務(wù)、設(shè)備設(shè)施管理、消防安全環(huán)境管理、大型活動(dòng)組織策劃等方案。商場(chǎng)管理應(yīng)制定應(yīng)急預(yù)案，避免發(fā)生緊急情況時(shí)由于缺乏管理而造成混亂，使人員不能及時(shí)疏散，設(shè)備不能安全運(yùn)行，進(jìn)而造成更大的人身和財(cái)產(chǎn)損失。

2.2 提高物業(yè)管理人員的整體素質(zhì)

由于商場(chǎng)物業(yè)服務(wù)面對(duì)的人群復(fù)雜，數(shù)量多，而且服務(wù)群體的素質(zhì)和需求各不相同，此外商場(chǎng)的智能化程度也較高，因而在物業(yè)管理上難度較大，對(duì)商場(chǎng)物業(yè)管理人員的素質(zhì)要求更高。要求商場(chǎng)物業(yè)管理人員綜合文化素質(zhì)高、形象氣質(zhì)好、專業(yè)知識(shí)強(qiáng)，有較強(qiáng)的溝通協(xié)調(diào)管理能力，有一定的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，有良好的語(yǔ)言表達(dá)能力，能夠從客戶角度出發(fā)思考問(wèn)題，能較好的處理各方面關(guān)系。此外商場(chǎng)物業(yè)管理還需要具有較強(qiáng)專業(yè)知識(shí)的管理人員，如專業(yè)的設(shè)備工程師，專業(yè)的營(yíng)銷策劃人員等。

2.3 注重協(xié)調(diào)處理各方面關(guān)系

商場(chǎng)物業(yè)管理涉及的群體之間關(guān)系復(fù)雜。首先是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者之間的關(guān)系，物業(yè)是為商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理者服務(wù)的，應(yīng)盡力配合協(xié)助商場(chǎng)的各種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；其次是物業(yè)服務(wù)人員和商戶之間的關(guān)系，商戶要繳納物業(yè)費(fèi)租賃費(fèi)，物業(yè)要對(duì)商戶進(jìn)行必要的安全裝修管理，提供便利的經(jīng)營(yíng)環(huán)境和便捷的服務(wù)；第三是物業(yè)管理部門和其他相關(guān)部門之間的關(guān)系，如和供水供電、社會(huì)公共服務(wù)體系之間的關(guān)系，要積極協(xié)調(diào)處理好各方面關(guān)系，避免停水、停電、違規(guī)等問(wèn)題影響商場(chǎng)正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；第四是物業(yè)服務(wù)人員和顧客之間的關(guān)系，要正確處理好經(jīng)營(yíng)者、商戶、顧客之間的關(guān)系，給顧客提供舒適便捷的環(huán)境，處理好商戶和顧客、顧客和顧客之間的矛盾糾紛；此外，物業(yè)還應(yīng)積極聯(lián)系供應(yīng)商、經(jīng)銷商等，為商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)提供更便捷的服務(wù)。協(xié)調(diào)處理好各種關(guān)系能為人們提供一個(gè)輕松、愉快、和諧的購(gòu)物環(huán)境。

第四篇：我國(guó)汽車消費(fèi)信貸的發(fā)展研究

我國(guó)汽車消費(fèi)信貸的發(fā)展研究

金陵科技學(xué)院機(jī)械設(shè)計(jì)制造及其自動(dòng)化(車輛工程)沈陽(yáng)霖

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展, 汽車產(chǎn)業(yè)成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)，汽車消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)也成為了汽車消費(fèi)市場(chǎng)新的利潤(rùn)之源。我們?cè)诓粩鄶U(kuò)大汽車市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)模，大力發(fā)展汽車消費(fèi)信貸的同時(shí)，發(fā)現(xiàn)汽車消費(fèi)信貸中存在一些問(wèn)題，并提出應(yīng)對(duì)這些問(wèn)題的策略，使我國(guó)居民的汽車消費(fèi)需求得以實(shí)現(xiàn)。

1.我國(guó)汽車消費(fèi)信貸的現(xiàn)狀

隨著我國(guó)汽車工業(yè)的發(fā)展，汽車服務(wù)業(yè)也同樣在進(jìn)步。汽車消費(fèi)信貸市場(chǎng)的廣泛發(fā)展為更多的一般汽車消費(fèi)者提供了汽車消費(fèi)需求的幫助，帶動(dòng)了整個(gè)汽車產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。目前我國(guó)大部分家庭都有購(gòu)車的計(jì)劃，但是支付能力與理想車型的差距普遍存在，這種差距為汽 車消費(fèi)信貸的發(fā)展帶來(lái)了機(jī)會(huì)。但是由于汽車價(jià)格過(guò)高、各種有關(guān)汽車的政策不明朗、加上大部分人的資金不足，造成了現(xiàn)在大部分家庭持幣待購(gòu)的現(xiàn)象非常嚴(yán)重。其實(shí)主要原因還是資金問(wèn)題得不到解決，所以，我們要大力發(fā)展我國(guó)的汽車消費(fèi)信貸服務(wù)，完善各種汽車消 費(fèi)信貸條件，使廣大人民家庭的汽車消費(fèi)需求得到充分的滿足。

2． 我國(guó)的汽車消費(fèi)信貸所面臨的問(wèn)題

2.1 消費(fèi)信貸法規(guī)的缺失

我國(guó)《汽車貸款管理辦法》和《汽車金融公司管理辦法》等法規(guī)則偏重金融領(lǐng)域，在非金融環(huán)節(jié)對(duì)汽車消費(fèi)信貸保障不力，這在一定程度上也束縛了汽車消費(fèi)信貸的發(fā)展。并且目前為止，我國(guó)還沒(méi)有一部專門的《消費(fèi)信貸法》來(lái)規(guī)范消費(fèi)信貸發(fā)展，這使得我國(guó)的汽車消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)缺乏基本的法律保障。

2.2 消費(fèi)者誠(chéng)信問(wèn)題

在我國(guó)當(dāng)今的國(guó)情下，導(dǎo)致消費(fèi)誠(chéng)信問(wèn)題的原因主要來(lái)自以下幾個(gè)方面：

2.2.1 社會(huì)信用體系不完善

在當(dāng)前我國(guó)個(gè)人信用體系不健全和社會(huì)消費(fèi)信用環(huán)境不成熟的情況下，銀行沒(méi)辦法對(duì)個(gè)人誠(chéng)信問(wèn)題進(jìn)行調(diào)查，對(duì)個(gè)人借款人的要求只有以下幾項(xiàng)：具有有效身份證明及詳細(xì)固定的住址、具有完全民事行為能力、具有穩(wěn)定的合法收入、具有首期付款支付能力。

2.2.2 消費(fèi)者道德風(fēng)險(xiǎn)

汽車行業(yè)發(fā)展日漸成熟，各大汽車銷售商之間展開(kāi)了激烈的汽車價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。隨著汽車價(jià)格的下降，以前的消費(fèi)者會(huì)認(rèn)為自己之前買的車在不斷貶值。這導(dǎo)致很多消費(fèi)者放棄還貸，轉(zhuǎn)而購(gòu)買新車。

2.3 汽車稅費(fèi)負(fù)擔(dān)過(guò)重

在我國(guó)，涉及汽車消費(fèi)的稅費(fèi)很多，包括：消費(fèi)稅、增值稅、車船使用稅、車輛購(gòu)置附加費(fèi)、機(jī)動(dòng)車輛號(hào)牌費(fèi)、公路養(yǎng)路費(fèi)、交通事故處理費(fèi)、機(jī)動(dòng)車駕駛證費(fèi)、車輛通行費(fèi)、出租汽車管理費(fèi)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)過(guò)重以及一些收費(fèi)缺乏透明度極大地減少了消費(fèi)者的汽車購(gòu)買欲望，制約了汽車消費(fèi)信貸的發(fā)展。

2.4 汽車金融公司受到各方面制約

2.4.1 利率限制

根據(jù)中國(guó)人民銀行的規(guī)定，汽車金融公司發(fā)放汽車消費(fèi)貸款的利率在法定利率基礎(chǔ)上上浮幅度為30%，下調(diào)幅度為10%。這一規(guī)定大大減少了汽車金融公司的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

2.4.2 資金來(lái)源限制

我國(guó)的汽車金融公司的資金來(lái)源是金融機(jī)構(gòu)借款和境內(nèi)股東存款。金融機(jī)構(gòu)本身在開(kāi)展汽車消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)，是汽車金融公司的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，所以汽車金融機(jī)構(gòu)獲得銀行借款的難度很大。但是境內(nèi)股東存款也無(wú)法徹底解決汽車金融機(jī)構(gòu)的資金問(wèn)題。

2.4.3 業(yè)務(wù)范圍限制

根據(jù)我國(guó)的《汽車金融公司管理辦法》，汽車金融公司禁止從事汽車租賃業(yè)務(wù)；汽車金融公司不得開(kāi)設(shè)分支機(jī)構(gòu)。這使得我國(guó)的汽車金融公司不能在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)展業(yè)務(wù)。

2.5 擔(dān)保問(wèn)題

我國(guó)商業(yè)銀行辦理汽車消費(fèi)貸款的擔(dān)保方式包括：有價(jià)證券質(zhì)押、房產(chǎn)物業(yè)抵押、第三方擔(dān)保。目前我國(guó)面臨的汽車消費(fèi)信貸問(wèn)題主要表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面：

(1)房產(chǎn)抵押比較麻煩，因?yàn)樾枰课莨芾聿块T進(jìn)行評(píng)估登記，而且目前我國(guó)能以房產(chǎn)物業(yè)作為購(gòu)車擔(dān)保的消費(fèi)者很少。

(2)在我國(guó)，學(xué)校、機(jī)關(guān)和私人企業(yè)原則上是不能做第三方擔(dān)保的，這導(dǎo)致一些貸款人無(wú)法申請(qǐng)銀行貸款。

(3)擔(dān)保手續(xù)復(fù)雜。按照銀行規(guī)定，如果消費(fèi)者選擇信用擔(dān)保，就必須提供擔(dān)保人的戶口簿、身份證、收入證明、住房證明等文件。甚至有的還需要提供工作證、公務(wù)員證、結(jié)婚證、營(yíng)業(yè)執(zhí)照等。

2.6 主管部門管理未形成合力

涉及到汽車消費(fèi)信貸的政府主管部門較多，包括中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)、工信部、公安部、國(guó)家工商總局、商務(wù)部、外匯管理局等諸多部門。但是這些部門在汽車消費(fèi)信貸的管理上尚未形成合力。

3.我國(guó)汽車消費(fèi)信貸發(fā)展問(wèn)題的對(duì)策

在我國(guó)發(fā)展汽車消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)必須結(jié)合我國(guó)的實(shí)際國(guó)情，并適當(dāng)借鑒其他國(guó)家的一些汽車信貸模式和經(jīng)驗(yàn)，找到適合我國(guó)國(guó)情的汽車消費(fèi)信貸發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題的一些對(duì)策。

1．完善社會(huì)信用體系

一個(gè)完善的社會(huì)信用體系應(yīng)該具備信用收集和整理、信用相關(guān)信息的開(kāi)放服務(wù)、信用風(fēng)險(xiǎn)的控制和管理、失信行為的記錄和懲戒措施等多個(gè)方面的內(nèi)容。各級(jí)政府要加快社會(huì)信用體系的建立，組織專職部門對(duì)社會(huì)信用體系進(jìn)行管理，建立與信貸體系相關(guān)的所有信貸參與者的信息管理數(shù)據(jù)，并加強(qiáng)管理手段，強(qiáng)制性的要求企業(yè)或者個(gè)人提供信貸數(shù)據(jù)。

2．健全法律法規(guī)

目前我國(guó)涉及消費(fèi)信貸的法律法規(guī)均未達(dá)到全國(guó)人大及其常委會(huì)的立法層次。消費(fèi)信貸的快速發(fā)展要求我國(guó)盡快出臺(tái)《消費(fèi)信貸法》。《消費(fèi)信貸法》的建立有利于規(guī)范和促進(jìn)我國(guó)企汽車消費(fèi)信貸發(fā)展，為我國(guó)的汽車消費(fèi)信貸提高堅(jiān)實(shí)的法律保障。我國(guó)目前還處于社會(huì)主義初級(jí)階段，制定《消費(fèi)信貸法》必須遵守以下原則：引導(dǎo)消費(fèi)者科學(xué)消費(fèi)；充分保障消費(fèi)者權(quán)益；促進(jìn)生產(chǎn)發(fā)展；優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。

3．完善風(fēng)險(xiǎn)管理

借鑒國(guó)外成熟的信貸管理經(jīng)驗(yàn)，完善信貸的管理體制和制衡手段。建立激勵(lì)、約束和管制的多重手段，加強(qiáng)信用擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)管理。同時(shí)還要改變信貸銷售觀念，對(duì)信貸風(fēng)險(xiǎn)做出客觀的評(píng)判。

4．減少汽車稅費(fèi)

過(guò)高過(guò)多的汽車稅費(fèi)嚴(yán)重制約了我國(guó)汽車消費(fèi)信貸的發(fā)展，要促進(jìn)我國(guó)汽車消費(fèi)信貸的發(fā)展就必須盡快減少我國(guó)汽車的消費(fèi)稅費(fèi)，鼓勵(lì)汽車消費(fèi)。政府應(yīng)該針對(duì)目前高額的汽車消費(fèi)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)過(guò)重問(wèn)題，取消限制汽車消費(fèi)的政策，制定鼓勵(lì)汽車消費(fèi)的政策，以便減免汽車消費(fèi)者的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，促進(jìn)我國(guó)汽車消費(fèi)信貸的發(fā)展。

5．實(shí)現(xiàn)信貸模式多元化

我國(guó)的汽車消費(fèi)信貸的貸款主體主要是銀行，而事實(shí)證明，汽車金融財(cái)務(wù)公司也可以發(fā)揮巨大作用，所以我國(guó)應(yīng)該加快汽車金融公司的發(fā)展，放寬資本限制和榮房子渠道，使汽車金融公司的業(yè)務(wù)得到迅速的發(fā)展，全方位的為汽車消費(fèi)信貸市場(chǎng)服務(wù)，使信貸模式呈現(xiàn)多元化的發(fā)展模式。

4.總結(jié)

汽車消費(fèi)信貸的發(fā)展?fàn)顩r決定了潛在的汽車消費(fèi)欲望轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)消費(fèi)需求的可能性,并將最終影響到我國(guó)汽車產(chǎn)業(yè)以及整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而汽車消費(fèi)信貸在我國(guó)還處于初期階段, 且由于我國(guó)的特殊國(guó)情, 沒(méi)有一套較為完善的國(guó)外經(jīng)驗(yàn)供我們參考, 因此在其發(fā)展過(guò)程中存在一些問(wèn)題是在所難免的。所以，我們要完善健康的汽車消費(fèi)信貸體系，加強(qiáng)管理，從而促使我國(guó)信用社會(huì)體系的形成，同時(shí)也為我國(guó)汽車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供有力的支持。

第五篇：中小企業(yè)融資的難點(diǎn)及對(duì)策研究

中小企業(yè)融資的難點(diǎn)及對(duì)策研究

一、研究目的及意義

中小企業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)乃至世界經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。在西方發(fā)達(dá)國(guó)家中，中小企業(yè)被稱為“國(guó)家經(jīng)濟(jì)的脊梁，是國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的發(fā)動(dòng)機(jī)和重要支柱。據(jù)相同數(shù)據(jù)表明，我國(guó)中小企業(yè)數(shù)量占全國(guó)企業(yè)總是的98%以上，中小企業(yè)給國(guó)家的就業(yè)方面有約80%的貢獻(xiàn)，其經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)值和營(yíng)銷利潤(rùn)分別占據(jù)全國(guó)總產(chǎn)值和利潤(rùn)的60%和40%，因此也可看出中小企業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要作用。

在新時(shí)期下中小企業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用已經(jīng)逐步提升，在吸納就業(yè)，發(fā)展經(jīng)濟(jì)，緩解社會(huì)就業(yè)緊張局面，提高綜合競(jìng)爭(zhēng)力，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展方面都發(fā)揮著舉足輕重的作用。因此保證我國(guó)中小企業(yè)的健穩(wěn)發(fā)展對(duì)中華民族的偉大復(fù)興事業(yè)十分關(guān)鍵。

中小企業(yè)存在一個(gè)特點(diǎn)就是企業(yè)力量相對(duì)較小，抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力較弱，企業(yè)發(fā)展所需資金來(lái)源相對(duì)較為單一，而企業(yè)的資金是否豐裕對(duì)企業(yè)的發(fā)展和擴(kuò)張至關(guān)重要，因此保證中小企業(yè)的資金融資過(guò)程順利進(jìn)行十分重要。然而在我國(guó)當(dāng)前特殊的經(jīng)濟(jì)體制條件下，由于國(guó)家和社會(huì)的對(duì)中小企業(yè)的財(cái)政支持體制尚不健全，相關(guān)的法律法規(guī)支持也不完善，中小企業(yè)自身發(fā)展不足等原因，使得我國(guó)中小企業(yè)存在一個(gè)融資難的問(wèn)題，這也是遏制我國(guó)中小企業(yè)迅速發(fā)展的屏障因素之

一。如果不能良好解決中小企業(yè)融資難這一問(wèn)題，將對(duì)我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)的健康和持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生很大的負(fù)面作用

因此對(duì)我國(guó)中小企業(yè)的融資困境現(xiàn)狀及深層原因展開(kāi)分析的研究，并借鑒外國(guó)發(fā)達(dá)國(guó)家在解決中小企業(yè)融資難的經(jīng)驗(yàn)和對(duì)策，結(jié)合我國(guó)自身的發(fā)展特點(diǎn)、社會(huì)特點(diǎn)、法律扶持力度特點(diǎn)等方面找出一些解決問(wèn)題的對(duì)策對(duì)促進(jìn)我國(guó)中小企業(yè)的發(fā)展乃至全國(guó)整體經(jīng)濟(jì)的良好運(yùn)轉(zhuǎn)有很重要的現(xiàn)實(shí)意義。

二、研究?jī)?nèi)容

論文擬從兩個(gè)方面開(kāi)展：從國(guó)家或地方政府融資的政策支持，市場(chǎng)融資渠道選擇和特點(diǎn)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，中小企業(yè)自身發(fā)展現(xiàn)狀等方面對(duì)我國(guó)中小企業(yè)融資難的現(xiàn)狀和原因進(jìn)行深入的分析；結(jié)合相關(guān)對(duì)融資的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)和國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)中小企業(yè)融資難問(wèn)題解決的經(jīng)驗(yàn)和對(duì)策，結(jié)合國(guó)內(nèi)一些中小企業(yè)成功融資并發(fā)展的成功案例，提出相關(guān)符合我國(guó)國(guó)情的有利于中小企業(yè)健康發(fā)展的金融環(huán)境和制度體制的建立，中小企業(yè)自身建設(shè)強(qiáng)化發(fā)展，解決中小企業(yè)融資難的相關(guān)建議和對(duì)策。

論文提綱:

1、緒論

2、中小企業(yè)融資難的相關(guān)文獻(xiàn)綜述

2.1 中小企業(yè)存在的意義

2.2 中小企業(yè)融資方式的概述

2.3 中小企業(yè)融資難對(duì)策的研究現(xiàn)狀

2.4 國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家就融資難解決的策略介紹

3、我國(guó)中小企業(yè)融資現(xiàn)狀及融資困境原因分析

3.1 我國(guó)中小企業(yè)融資現(xiàn)狀介紹

3.2 中小企業(yè)融資難原因分析

3.2.1 企業(yè)自身內(nèi)部因素

3.2.2 企業(yè)外部因素（政策、融資途徑、市場(chǎng)環(huán)境、信用擔(dān)保機(jī)制等）

4、解決中小企業(yè)融資困境的途徑及建議

4.1 提高企業(yè)自身經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和融資能力（信用、融資結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)制度等）

4.2 優(yōu)化企業(yè)外部融資環(huán)境（加大銀行支持，建立風(fēng)險(xiǎn)基金，融資渠道多樣化）

4.3 完善中小企業(yè)信用評(píng)價(jià)系統(tǒng)

4.4 完善中小企業(yè)信用擔(dān)保系統(tǒng)

4.5 完善政策法規(guī)支持力度

總結(jié)

參考文獻(xiàn)

致謝

參考文獻(xiàn)

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