第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)與管理北京大學(xué)出版社內(nèi)容總結(jié)

1房地產(chǎn)：又稱不動產(chǎn)，用real esate和real property表示。前者指其物質(zhì)實體，即土地以及與之相連的建筑物、構(gòu)筑物、和基礎(chǔ)設(shè)施；后者則是在此基礎(chǔ)上，強調(diào)附帶的各種權(quán)益。

2房地產(chǎn)開發(fā)：是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照城市規(guī)劃的要求，通過投資，建設(shè)適應(yīng)城市社會和經(jīng)濟發(fā)展需要的，滿足用戶要求的房屋建筑，配套設(shè)施及空間環(huán)境，并以此實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)和提高土地使用價值的社會經(jīng)濟效益的活動。

3房地產(chǎn)開發(fā)的特點：a、開發(fā)成本高，投資量大；b、開發(fā)建設(shè)期長，投資周轉(zhuǎn)慢；c、市場具有地區(qū)性和分散性，兩者由固定性決定；d、需求具有穩(wěn)定性；e、涉及面廣，綜合性強。

房地產(chǎn)開發(fā)是以房屋和土地為主要內(nèi)容的綜合開發(fā)。

4房產(chǎn)：是建設(shè)在土地上的各種房屋，他們具有各自的使用性質(zhì)和功能，共同發(fā)揮作用。5地產(chǎn)：是土地包括供水、供熱、供電、供氣、排水等地下管線以及地面道路等基礎(chǔ)設(shè)施的總稱。

6房地產(chǎn)開發(fā)分類：（1）根據(jù)開發(fā)項目所在的位置，可分為城市新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)和舊城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)。城市新區(qū)：是在城市現(xiàn)有建成區(qū)以外的一定地段，進行集中成片、綜合配套的開發(fā)建設(shè)活動。特點：拆遷量小，配套建設(shè)投資大。舊城區(qū)房開：是在原有的城市建成區(qū)內(nèi)，發(fā)揮具有各項設(shè)施的潛力，根據(jù)城市的實際情況和存在的主要矛盾，有計劃、有步驟、有重點地對舊城區(qū)進行充實和更新。特點：低價高、拆遷量大、開發(fā)難度大。（2）根據(jù)開發(fā)規(guī)模，可分為零星地段的房地產(chǎn)開發(fā)和成片小區(qū)開發(fā)。零星地段的房開：指在舊城區(qū)內(nèi)的某地段上所進行的單一功能的房開。特點：只涉及單一用地功能，因而在較小面積的獨立地段便可進行土地開發(fā)強度不能超過其環(huán)境容量。成片小區(qū)房開：指在城市新區(qū)域或舊城區(qū)的較大面積的土地上，圍繞主要用地功能建設(shè)較為系統(tǒng)的綜合配套設(shè)施的開發(fā)活動。特點：涉及多種用地功能，必須在較大面積的小區(qū)內(nèi)進行用地平衡。（3）據(jù)開發(fā)項目的使用功能，分為居住房地產(chǎn)、工業(yè)、商業(yè)、辦公用、旅館用、餐飲用、娛樂用、特殊用途的房地產(chǎn)等。（4）根據(jù)開發(fā)深度，可分為土地開發(fā)和房屋開發(fā)。土地開發(fā)：是將生地變?yōu)槿ㄒ黄剑ㄋ娐吠?，場地平）或七通一平（給水、排水、通電、通路、通訊、通暖氣、通天燃氣或煤氣、平整土地）的熟地開發(fā)。房屋開發(fā)：在土地開發(fā)的基礎(chǔ)上進行房屋建設(shè)的綜合開發(fā)活動。（5）據(jù)開發(fā)方式，可分為定向開發(fā)：面向企事業(yè)單位或拆遷戶，為其代建，收取一定管理費（無風(fēng)險）；聯(lián)合開發(fā)：共同出資、共擔(dān)風(fēng)險、共享收益；合作開發(fā)：一方出地，一方出資；單獨開發(fā)：獨資。7房地產(chǎn)開發(fā)可分為可行性研究、前期工作、建設(shè)實施、房屋營銷和服務(wù)。

8可行性研究階段是投資決策前，在此階段要進行市場調(diào)查和分析，尋求投資機會；對開發(fā)項目進行策劃，確定開發(fā)什么性質(zhì)的項目，該項目建在何處、規(guī)模多大、投資額多少、投資來源能否落實、市場前景如何；該項目在經(jīng)濟上是否合理、技術(shù)上是否可行、財務(wù)上是否贏利等。

9前期：具體落實開發(fā)方案，未開發(fā)項目建設(shè)實施做準(zhǔn)備。1,開發(fā)項目立項，提交可行性研究報告和項目建議書2，申請《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》3，申請土地開發(fā)使用權(quán)，土地使用權(quán)出讓的方式有協(xié)議、招標(biāo)、拍賣掛牌等出讓方式。4，領(lǐng)取《房地產(chǎn)開放項目手冊》，到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案領(lǐng)取。5，拆遷安置, 6，籌集開發(fā)資金 7，項目規(guī)劃設(shè)計與報建

一旦開發(fā)企業(yè)取得了城市規(guī)劃管理部門頒發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，便可辦理開工手續(xù)。

10實施：主要控制計價。1，辦理開工審批手續(xù)2，選擇施工企業(yè)3，開發(fā)項目工程管理與控制4，項目的竣工驗收 11房屋營銷和服務(wù)階段：可研，銷售計劃——實施，廣告宣傳——進行到一定程度，預(yù)售——竣工，房屋登記。12房地產(chǎn)開發(fā)模式：據(jù)房開企業(yè)核心業(yè)務(wù)過程的不同分為多元化和專業(yè)化。

多元化開發(fā)模式：a混合開發(fā)（開發(fā)企業(yè)跨行業(yè)的互動）b綜合項目開發(fā)（指諸如集居住、商業(yè)、旅游觀光于一體的主題社區(qū)；具備購物、餐飲、綜合服務(wù)、休閑娛樂等功能的集合商業(yè)經(jīng)營地產(chǎn)項目等一類開發(fā)項目）c縱向一體化開發(fā)（開發(fā)企業(yè)實行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)與物業(yè)資產(chǎn)管理并重的經(jīng)營方式）。

專業(yè)化開發(fā)模式：a特定物業(yè)類型開發(fā)（開發(fā)企業(yè)根據(jù)對自身資源的評估以及對所處市場的獨特認識，可以選擇某類物業(yè)作為企業(yè)相對專一的開發(fā)對象，實施專業(yè)化開發(fā)）b特定業(yè)務(wù)領(lǐng)域開發(fā)（是一種非一體化的、非全能的、圍繞某一業(yè)務(wù)。核心業(yè)務(wù)領(lǐng)域）c服務(wù)集成式開發(fā)（指開發(fā)投資企業(yè)以房地產(chǎn)服務(wù)集成商業(yè)的形式，提供專業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)來推進房地產(chǎn)開發(fā)項目。1房屋個性化定制與服務(wù)2房地產(chǎn)開發(fā)項目管理與服務(wù)）。第二章

1房開項目可行性研究作用：a作為投資決策的依據(jù)b作為資金籌措的依據(jù)c作為編制設(shè)計的依據(jù)d作為有關(guān)部門簽訂協(xié)議合同的依據(jù)e作為申請建設(shè)執(zhí)照的依據(jù)

2房開項目可行性研究的內(nèi)容：a總論b市場調(diào)查和需求分析c開發(fā)項目場地的現(xiàn)狀與建設(shè)條件分析d規(guī)劃設(shè)計方案e項目的建設(shè)工期、進度控制和交付使用的初步安排f投資估算g資源供應(yīng)h經(jīng)濟分析和財務(wù)評價i社會經(jīng)濟評價j結(jié)論 房開項目可行性研究的階段劃分：a機會研究（投資估算的誤差一般要求在30%以內(nèi)）b初步可行性研究（非必須階段，誤差要求在20%左右）c詳細可行性研究（10%內(nèi)精度）d項目評價（確定是否可行，沒有絕對的）。

3房地產(chǎn)市場的類型：據(jù)組成分為房產(chǎn)市場、地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)金融市場、房地產(chǎn)勞務(wù)市場和房地產(chǎn)技術(shù)信息市場。

4房地產(chǎn)市場需求的含義：微觀(是指人們在某一特定時間內(nèi)，在一定的價格水平下愿意而且能夠購買的房地產(chǎn)商品數(shù)量，也可以叫做房地產(chǎn)市場需求，即房地產(chǎn)的有效需求）宏觀（指房地產(chǎn)總需求，即某一時期全社會房地產(chǎn)需求的總量）。需求的特點：a多樣性b普遍性和增長性c連續(xù)性和間斷性d多層次性e通常是一種引致需求。

影響因素：消費者收人變化、其它商品價格變化、消費者預(yù)期、政府政策變化。

a消費者收入變化。一般來說，收入增加會導(dǎo)致消費者對大多數(shù)商品需求的增加，從而使需求曲線向右平移。但也有例外，如收入增加導(dǎo)致對商品住宅購買需求增加，但對出租住宅的需求會相應(yīng)減少。

b其他商品價格變化。在表示某種產(chǎn)品的需求曲線中，通常假設(shè)其他商品的價格保持不變，單實際的市場情形不一定是這樣。例如，某地的商品住宅市場，由于多層住宅價格的迅速上升，使居民對高層住宅需求增加，進而導(dǎo)致高層住宅價格攀升，是高層需求曲線向右平移。所以，某些商品的替代品價格變化會影響產(chǎn)品需求。

c消費者預(yù)期。消費者對未來收入、利率水平和產(chǎn)品價格漲跌的預(yù)期也會影響某種商品的當(dāng)前需求。例如，居民預(yù)期未來住房抵押貸款利率可能下調(diào)、收入上升或者在某一區(qū)域的房地產(chǎn)產(chǎn)品價格可能上升，就會引起需求的增加，是當(dāng)前需求曲線向右平移。

d政府政策變化。房地產(chǎn)稅收政策、住房政策、金融政策的變化或城市規(guī)劃的變更，也會影響對當(dāng)前房地產(chǎn)的需求。例如，降低交易稅費、降低信貸門檻，將推動住房需求的增加。

5房地產(chǎn)的供給含義：宏觀（指某一時期內(nèi)，在某一價格水平的情況下，全社會房地產(chǎn)供給的總量，有房地產(chǎn)1、2、3級市場的供給量之和構(gòu)成）微觀（指生產(chǎn)者在某一特定的時期內(nèi)和某一價格水平條件下愿意而且能夠提供的某一地區(qū)和品種的房地產(chǎn)商品量）。這里的房地產(chǎn)的供給主要是指特定地區(qū)或特定種類的市場供給。

特點：a缺乏彈性b長期性和滯后性c規(guī)劃性d異質(zhì)性。影響因素：房地產(chǎn)開發(fā)成本、政府政策變化、對未來的預(yù)期。非價格因素的影響：1，房地產(chǎn)開發(fā)成本2，政府政策變化3，對未來的預(yù)期。6房開項目總投資構(gòu)成：

1）土地費用：劃撥（無限期）土地的征用和拆遷補償；出讓（有限期）土地使用權(quán)出讓金。a土地征用及拆遷費（農(nóng)村用地：土地補償、青苗補償、地上附著物補償、拆遷安置、某地建設(shè)基金、征地管理費、耕地占用稅、其它補償費。城鎮(zhèn)用地：地上建、構(gòu)筑物、附著物補償、搬家費、臨時搬遷費、周轉(zhuǎn)房攤銷、停業(yè)補償、拆遷管理）b土地出讓價款c土地轉(zhuǎn)讓費d土地租用費e土地使用權(quán)作價：投資折價。

2）前期工程費：規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究、水文、地質(zhì)、勘察、測繪和三通一平所發(fā)生的費用。3）建安工程費4）基礎(chǔ)設(shè)施費：建筑物的兩米以外、紅線以內(nèi)的所有管線、道路基礎(chǔ)設(shè)施費用 5）公共配套設(shè)施費：居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)的非營利設(shè)施發(fā)生的費用(按規(guī)劃指標(biāo)與實際工程量計算）

6）開發(fā)間接費用：開發(fā)企業(yè)所屬獨立核算企業(yè)在開發(fā)現(xiàn)場管理的費用。不設(shè)常駐現(xiàn)場，不定期派駐管理為企業(yè)管理費。7）管理費用：房開企業(yè)總部管理費用 ∑（1~5）×3%，多個項目同時開發(fā)，應(yīng)分攤。8）財務(wù)費用：籌資過程中發(fā)生的各項利息以及金融機構(gòu)的手續(xù)費、匯總凈損失及其它費。a長期借款利息：年初借款 按全年計息 本年新增借款按半年計息

b流動資金借款利息：全年利息 利息照付 期末一次還本 100萬 2年（105+200|20)x10% 9)銷售費用（銷售收入4%~6%）：（1）廣告及市場推廣（銷售收入的2%~3%）（2）銷售代理費（1.5%~2%）（3）其它銷售費（0.5%~1%）10)其它費用（按投資部門規(guī)費率估算，占總投資的2%~3%）：有臨時用地費、臨時建設(shè)費、工程咨詢、監(jiān)理、總承包服務(wù)、施工執(zhí)照、工程保險、質(zhì)量監(jiān)督、竣工圖編制。

11)開發(fā)期間的稅費（按當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)進行估算）：有固定資產(chǎn)調(diào)節(jié)稅、土地使用費、市政管線分攤費、供電貼費、用電權(quán)費、分散建設(shè)市政設(shè)施建設(shè)費、綠化費用、電話初裝費

12)不可預(yù)見費（1~11的3%~7%）：出租和自營項目還應(yīng)估算。13)運營費用：運營期的管理費、銷售費用。14)修理費：運營期的物料損耗、維修。7房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資 1)不同于一般建設(shè)項目總投資 建設(shè)項目總投資 固定資產(chǎn)投資+流動資金

房開 租售 固定資產(chǎn)一般很少或為零 總投資=總成本費用

2)房開項目總投資=房開建設(shè)投資+經(jīng)營資金=開發(fā)產(chǎn)品成本+固定資產(chǎn)投資+經(jīng)營資金

完成開發(fā)各項成本費用（12項）：土地費用，前期工程費用，基礎(chǔ)設(shè)施，公共配套設(shè)施，建安工程費用以及間接費，管理費，財務(wù)費，其他費用，稅費（房地產(chǎn)開發(fā)稅費）以及不可預(yù)見費，銷售費

3)開發(fā)產(chǎn)品成本。開發(fā)所發(fā)生的各項費用過程中 直接費用（前五項）間接費用（后五項）財務(wù)：土地開發(fā)成本，房屋開發(fā)成本以及配套設(shè)施開發(fā)成本（土地，房屋，配套）核算：開發(fā)直接費用以及開發(fā)間接費 8借款還本付息計算 還款資金來源 1)利潤 未分配利潤

利潤總額=經(jīng)營收入－經(jīng)營成本－管理費用－財務(wù)費用－銷售費用－經(jīng)營稅金及附加 經(jīng)營收入=銷售收入+出租+自營

銷售收入=土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售+配套設(shè)施銷售 租金收入=房租+地租 經(jīng)營稅金及附加=2稅1費 2)折舊 固定資產(chǎn) 自營 3)攤銷 無形、遞延、資產(chǎn) 4)其他 減免稅收 5)預(yù)售 預(yù)租收入 利息計算

1)還款方式：等額還本付息 P（現(xiàn)值）A（年值）等額本金償還（付息照付）F=P(1+i)*n 2)計算：年還本付息額A=P×i(1+i)*n／(1+i)*n－1 n還款年限 P年初債款累計 A年還本付息

9財務(wù)評價指標(biāo)：靜態(tài)（投資利潤率、靜態(tài)投資回收期、借款償還期）動態(tài)（凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、動態(tài)投資回收期）10財務(wù)評價方法

單一方案 所有評價結(jié)果 結(jié)果一致

（1）投資回收期 ≤基準(zhǔn)（2）借款償還期≤行業(yè)基本（3）NPV≥0（4）IRR≥ic 互斥方案

（一）計算期相同

（1）NPV法

NPV≥0且NPV最大為優(yōu)

若各方案的收益基本相同且收益無法用貨幣來直接衡量，可用費用現(xiàn)值法（2）增量內(nèi)部收益率法 △IRR NPV相等時的收益率 兩方案各年凈現(xiàn)金流向的差額的NPV=0時的收益率 NPV1=NPV2 △IRR＞ic選擇投資大的方案（3）凈年值法 NAV 等效NPV法 NAV≥0且最大為優(yōu)

（二）計算期不同（1）凈年值法

假設(shè)：一個方案在壽命期終止時均可按原方案重復(fù)而一個不論重復(fù)多少次其經(jīng)年值不變 NAV≥0（2）凈現(xiàn)值法

①最小公倍數(shù)法（方案重復(fù)法）以備選方案計算期的最小公倍數(shù)為共同計算期 ②研究期法 以互斥方案最大或最小的計算期為共同的計算期（3）增量內(nèi)部收益率 △IRR NAV相等時的收益率 ①計算各方案的IRR，分別于ic比較 IRR≥ic ②按投資額由大到小排序，兩兩比較，計算△IRR △IRR＞ic 選投資額額大的方案為最優(yōu) △IRR＜ic 選投資額較小的方案為最優(yōu) 第三章

1房開用地來源：a城區(qū)中需再開發(fā)的土地b城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)備用地c各種開發(fā)區(qū)內(nèi)的土地 房地產(chǎn)開發(fā)可接受地價的測算 2影響地價的兩大因素

（1）土地的用途。,不同用途的土地所建起來的樓宇會帶來不同的收益，從而形成高低不同的地價。一般來說，土地作商業(yè)用途是地價最高。

（2）土地的容積率。容積率=總建筑面積／總用地面積 容積率不同的土地有不同的可建面積，也就有了不同的土地價格。3地價測算方法（成本法）

開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值=土地價格+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤+開發(fā)商購買土地的稅費 開發(fā)成本：勘察設(shè)計費，前期工程費，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，建筑安裝工程費，公共配套設(shè)施建設(shè)費以及開發(fā)過程的稅費 管理費用：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活而發(fā)生的費用 投資利息：建設(shè)期內(nèi)的貸款利息，包括取得土地時的利息費用和建造房屋時的利息費用

銷售稅費：房地產(chǎn)銷售過程中發(fā)生的銷售費用，開發(fā)經(jīng)營活動過程中向有關(guān)部門繳納的稅費，包括營業(yè)稅，城市維護建設(shè)稅，教育費附加以及其他銷售稅費

開發(fā)商購買的土地的稅費：開發(fā)商在獲得土地使用權(quán)的過程中，應(yīng)負擔(dān)的稅費，是假定一旦購買了待開發(fā)的土地，在交易時作為對方應(yīng)負擔(dān)的稅費，如契稅、交易手續(xù)費等，該項稅費通常是根據(jù)當(dāng)?shù)氐囊?guī)定，按待開發(fā)土地價值的一定比率進行估算 開發(fā)利潤：開發(fā)企業(yè)自行制定的目標(biāo)利潤，一般以土地取得費用與開發(fā)成本之和為基礎(chǔ)來確定。第八章

房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設(shè)進度控制

1進度控制的概念：對開發(fā)項目工程建設(shè)階段的工作內(nèi)容，工作程序，持續(xù)時間和銜接關(guān)系編制計劃，并將該計劃付諸實施，在實施的過程中經(jīng)常檢查實際進度是否按計劃要求進行，對出現(xiàn)的偏差分析原因，采取補救措施或調(diào)整、修改原計劃，直到工程竣工，交付使用。2極度控制的計劃系統(tǒng)：開發(fā)項目前期工作計劃、工程建設(shè)總進度計劃、年度計劃 3進度計劃的表示方法：橫道圖和網(wǎng)絡(luò)圖 4進度計劃實施中的監(jiān)測與調(diào)整 1）工程進度監(jiān)測與調(diào)整的過程

2）實際進度與計劃進度的圖形比較方法（1）橫道圖比較法，檢查實際進度數(shù)據(jù) ①勻速施工橫道圖比較法

步驟：1，橫刀進度計劃圖2，標(biāo)出檢查日期3，檢查數(shù)據(jù)加工整理后在圖上進度計劃下方用黑粗線表示4，對比分析實際進度與計劃進度

黑粗線在檢查日期左側(cè)，拖后；右側(cè)，提前；重合，一致。②非勻速雙比例單側(cè)橫道圖比較法

步驟：1，橫道圖進度計劃2，橫道線上方標(biāo)出主要時間工作的計劃完成累計百分比3，下方是實際4，黑粗線表示實際進度，從開始之目標(biāo)起5，比較檢查期

上方計劃累計完成百分比＞下方實際累計完成百分比，拖后；上方＜下方，提前；上方=下方，一致。注：橫道圖只表示任務(wù)開始、持續(xù)、結(jié)束活動，不表示計劃實際完成的工作量。③雙比例雙側(cè)橫道圖比較法。長度表示任務(wù)量。

優(yōu)點：直觀，比較簡單。缺點：不能反映工作之間的邏輯關(guān)系，只能反映起始時間，分析偏差，沒有辦法得出影響以及影響程度。檢查期完成的累計任務(wù)百分比交替繪于計劃橫道線的上下方。

步驟：1，繪進度橫道計劃2，在橫道圖上方標(biāo)出主要時間完成計劃任務(wù)累計百分比3，在橫道圖下方標(biāo)出主要時間完成實際完成任務(wù)累計百分比4，用黑粗線在橫道圖的上下方膠體繪制檢查實際完成累計百分比5，比較實際進度與計劃 同一時刻，上方計劃累計完成百分比＞下方實際累計完成百分比，進度拖后；上計劃＜下實際，提前進度；=，一致。（2）S型曲線比較法

在S型曲線中，橫坐標(biāo)表示時間，縱坐標(biāo)表示累計完成工作量百分比（R）。

步驟：1，確定工程進展速度曲線，根據(jù)單位時間完成任務(wù)量（工作量，勞動量，費用）計劃單位時間的計劃量值2，確定規(guī)定時間累計完成任務(wù)量3，繪制S曲線

比較：1，實際工程進展速度。如果按實際工程進展描出的點落在原計劃的S型曲線左側(cè)，則表示此刻實際進度比計劃進度超前；反之，表示滯后。2，進度超前或拖延的時間。3，工作量完成情況。4，后期工程進度預(yù)測。（3）香蕉曲線比較法 兩條S曲線閉合組成 Es和Ls 步驟：1，根據(jù)網(wǎng)絡(luò)計劃確定數(shù)目和檢查次數(shù)2，確定每項工作在不同時間完成的計劃任務(wù)量分別按早（遲）時標(biāo)網(wǎng)絡(luò)圖確定，各計劃工作單位時間完成任務(wù)量。3，計算施工項目的總?cè)蝿?wù)量，所有工作單位時間完成計劃任務(wù)量累計求和4，分別按Es和Ls計算各項工作同一時間累計完成任務(wù)總量5，分別按Es和Ls計算各項工作不同時間累計完成任務(wù)總量6，繪制香蕉曲線 比較：若落在Es曲線上方（左側(cè)），說明實際工程進度超前了；

若落在Ls曲線下方（右側(cè)），說明實際工程進度托后來，預(yù)定的工期目標(biāo)會完不成； 若落在這兩條曲線所包的區(qū)域內(nèi)，并盡可能靠近優(yōu)化曲線，工程進度在控制范圍內(nèi)。3）工程進度計劃實施中的調(diào)整方法

（1）改變工作間的邏輯關(guān)系。搭接，平行工作（2）改變工作的持續(xù)時間。壓縮關(guān)鍵工作的時間 房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設(shè)投資控制

5投資控制的概念：在開發(fā)項目工程建設(shè)的全過程，根據(jù)項目的投資目標(biāo)，對項目實行經(jīng)常性的監(jiān)控，針對影響項目投資的各項因素而采取一系列技術(shù)、經(jīng)濟、組織等措施，隨時糾正投資發(fā)生的偏差，把項目投資的發(fā)生額控制在合同規(guī)定的限額內(nèi)。

6項目投資失控的原因：項目可行性研究的深度不夠、在各設(shè)計階段所做的投資計算突破投資計劃目標(biāo)、在開發(fā)項目工程建設(shè)期間社會物價水平的上漲、項目的設(shè)計變更引起費用增加、項目實施過程中不可預(yù)見因素的發(fā)生、項目施工不能順利進行引起費用增加、其他原因。7工程建設(shè)投資控制的方法與步驟

1，編制投資控制規(guī)劃——按時間進度編資金使用計劃

主要方法：橫道圖、時標(biāo)網(wǎng)絡(luò)、S曲線（時間—累計投資曲線）、香蕉圖

2，費用比較 擬完工程計劃投資（資金使用計劃）、已完工程計劃投資（檢查實際完成計劃）、已完工程實際投資（實際完成）投資偏差=已完工程實際投資－已完工程計劃投資 進度偏差=擬完工程計劃投資－已完工程計劃投資 3，偏差分析

1）投資偏差的概念：費用比較的結(jié)果總會顯示出投資計劃值與實際值之間存在的差異 ①局部偏差和累計偏差

局部偏差：一是相對于總項目的投資偏差而言；二是相對于項目已經(jīng)實施的時間而言

累計偏差：是一個動態(tài)的概念，第一個累計偏差在數(shù)值上等于局部偏差，最終的累計偏差就是整個項目投資的偏差。②絕對偏差和相對偏差

絕對偏差：投資計劃值與實際值比較所得到的差額

相對偏差：投資偏差的相對數(shù)或比例數(shù)，通常用絕對偏差的與投資計劃值的比較來表示 相對偏差=絕對偏差／投資計劃值=（投資實際值－投資計劃值）／投資計劃值 ③偏差程度：指投資實際值對計劃值的偏離程度 投資偏差程度=投資實際值／投資計劃值

2）偏差分析的方法：橫道圖法，時標(biāo)網(wǎng)絡(luò)圖，曲線法, 4，未完工程投資預(yù)測

5，糾偏：1）組織預(yù)測2）經(jīng)濟措施（投資目標(biāo)分解，進度保障，資金保障）3）技術(shù)措施，技術(shù)方案比選4）合同措施，索賠進行管理 8工程價款的結(jié)算方式：月結(jié)算（月支付進度款，竣工后估算）；分階段結(jié)算（形象進度）9工程價款計量支付 1，工程付款及計算備料款 動員款 ①簽訂合同一個月內(nèi)或開工前7天 ②預(yù)付款在10~30%（支付額度）③預(yù)付款的扣回，在進度款里

1）尚未施工的工程所需主材價值等于預(yù)付款時起扣，從每次支付的工程進度數(shù)中按主材比重扣除 起扣點：開始扣預(yù)付款時的已完工程價值=合同價－預(yù)付款／主材比重% 扣款方式：計算扣點指已完工程價值（開始扣預(yù)付款時的）

預(yù)付款=尚未施工的工程價值x主材比重% 2，進度數(shù)支付 ①已完工程量計量 ②已完工程量復(fù)核

承包方提交已完工程量報告 7天內(nèi)進行核對，核對前24h需通知承包方 ③提交進度支付申請

④提交進度支付復(fù)核 發(fā)包方應(yīng)在14天內(nèi)完成復(fù)核 3，質(zhì)量保證 5%合同約定 從進度款扣留 缺限責(zé)任期

10工程價款動態(tài)結(jié)算：調(diào)制公式，造價指數(shù)=結(jié)算時／偏投標(biāo)報價；價差法 11工程變更的控制原則：盡量減少變更，建造完成變更

12索賠的概念：指當(dāng)事人一方由于另一方未履行合同所未定的義務(wù)而遭受損失時，通過合法的途徑和正常的程序，向?qū)Ψ教岢鲅a償損失或額外消耗的行為。

索賠具有必然性，合理性，客觀性和合法性特征。

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)與管理復(fù)習(xí)資料

房地產(chǎn)開發(fā)與管理復(fù)習(xí)資料

1.房地產(chǎn)投資有哪些特性？

位置的固定性或不可移動性政策影響性

壽命周期長專業(yè)管理依賴性

適應(yīng)性互相影響性

各異性

2.反映房地產(chǎn)市場供給和需求的指標(biāo)有哪些

供給指標(biāo)：存量、新竣工量、滅失量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面積、房屋新開工面積、平均建設(shè)期、竣工房屋價值、需求指標(biāo)：國內(nèi)生產(chǎn)總值、人口、城市家庭人口、就業(yè)人員數(shù)量、就業(yè)分布城市登記失業(yè)率、城市可支配收入、城市家庭總支出、房屋空間使用量、商品零售價格指數(shù)、居民消費指數(shù)

3房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價指標(biāo)體系中開發(fā)投資的靜態(tài)和動態(tài)指標(biāo)有哪些？

靜態(tài)：成本利潤率、投資利潤率、投資金利潤率、靜態(tài)回收期

動態(tài)：財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值、動態(tài)投資回收期

4.置業(yè)投資有哪些靜態(tài)和動態(tài)指標(biāo)？

靜態(tài)：投資報酬率、現(xiàn)金回報率、靜態(tài)投資回收期、動態(tài)：財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值、動態(tài)投資回收期

5.可行性研究報告的步驟？

接受委托

調(diào)查研究

方案選擇和優(yōu)化

財務(wù)評價和綜合評價

6.房地產(chǎn)的系統(tǒng)風(fēng)險有哪些/

通貨膨脹、市場供求、周期風(fēng)險、變現(xiàn)風(fēng)險、利率風(fēng)險、政策風(fēng)險、政治風(fēng)險、或然損失風(fēng)險

7.房地產(chǎn)項目投資建設(shè)成本構(gòu)成有那些

土地費用、前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、建筑安裝工程費用、公共配套設(shè)施建設(shè)費用、開發(fā)期間費用、財務(wù)費用、管理費用、銷售費用、開發(fā)期稅、其他費用、不可預(yù)見費用

8.可行性研究中的參數(shù)類型有哪些？

時間類參數(shù)：（開發(fā)起止時間、經(jīng)營期、開發(fā)期準(zhǔn)備期、建設(shè)期。出售期）

融資類參數(shù)：（貸款利率、資本投資投入比例或者財務(wù)杠桿）

收益類相關(guān)參數(shù)：（出租或者空置率、運營成本占毛祖金收入比率）

評價標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo)：（基準(zhǔn)利率、目標(biāo)收益率、目標(biāo)投資利潤率、投資回報率）

9.房地產(chǎn)開發(fā)貸款類型有哪些？

土地購置貸款、土地開發(fā)貸款、和建設(shè)貸款

10.房地產(chǎn)投資中不可控制的風(fēng)險有哪些？

第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)與管理-迷你版

1、房地產(chǎn)概念包括的三個形態(tài):實物形態(tài)、法律形態(tài)、商品形態(tài)。

2、土地用途管制制度包括的內(nèi)容：土地利用方向管制、土地用途變更管制、土地利用程度管制、土地利用收益管制。

3、房地產(chǎn)開發(fā)管理主要階段：計劃管理、規(guī)劃管理、建設(shè)管理、交易管理。

4、房地產(chǎn)開發(fā)項目融資方案評價的原則：成本原則、規(guī)模原則、時點原則。

5、樓面熟地價概念的主要作用：表達開發(fā)成本，反映利潤空間、提供對比口徑。

6、房地產(chǎn)開發(fā)的范圍包括的三個方面：地域范圍、行為范圍、物的范圍。

7、按城市土地開發(fā)程度的區(qū)別所形成的地價形式有：生地價、毛地價、熟地價。

8、城市地價政策實現(xiàn)的手段包括？提前收回土地使用權(quán)、行政干預(yù)（增加土地儲備量、地價凍結(jié)限制交易、土地供給控制）、交易價格申報和政府優(yōu)先購買權(quán)（政府收回）、基準(zhǔn)地價（標(biāo)定地價定期公布）

9、房地產(chǎn)投資應(yīng)遵循的主要規(guī)律或原則是：適度投資規(guī)律、短缺投資規(guī)律、優(yōu)化投資規(guī)律、時序投資規(guī)律。

10、城市用地的區(qū)劃包括類型：行政區(qū)劃、地價區(qū)劃、用途區(qū)劃、權(quán)屬區(qū)劃。

11、房地產(chǎn)市場細分的原則包括：可識別、可測算、可進入、可盈利。

12、城市房屋拆遷的方式有：自行拆遷、委托拆遷。

13、開發(fā)項目財務(wù)評價指標(biāo)類型有：價值性指標(biāo)、比率性指標(biāo)、時間性指標(biāo)。

14、影響房地產(chǎn)開發(fā)的因素類型有：構(gòu)成性因素、市場性因素、政策性因素

15、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)劃分依據(jù)包括：注冊資本金、經(jīng)營業(yè)績、經(jīng)營年限、專業(yè)人員構(gòu)成16、城市房地產(chǎn)再開發(fā)的特性有：開發(fā)強度提高、城市土地用途的轉(zhuǎn)換、功能設(shè)施配套完善。

17、房地產(chǎn)市場概念應(yīng)包括的特定要素：特定區(qū)域、特定的時間段、特定的物業(yè)類型。

18、城鎮(zhèn)國有土地有償使用的方式有：出讓、轉(zhuǎn)讓、用途管制。

19、房地產(chǎn)項目評估的作用有：投資決策的基礎(chǔ)、投資規(guī)?？刂谱饔?、方案優(yōu)化作用、提高投資效果的基礎(chǔ)。

20、城市土地分等定級的主要類型包括：土地綜合定級、土地分類定級、城市規(guī)劃定級、地價分區(qū)定級。

21、基準(zhǔn)地價的特點：區(qū)域性、分用途、平均性、期限性。

22、地價的作用有：補償?shù)囊罁?jù)作用、參考作用、調(diào)控作用、引導(dǎo)作用

23、房地產(chǎn)金融的特點：長期性，穩(wěn)定性，專業(yè)性。

24、房地產(chǎn)金融應(yīng)解決的三大矛盾？時間性矛盾、數(shù)量上矛盾、資金性質(zhì)矛盾

二、基本概念

1、國有土地使用權(quán)的出讓—國家以土地所有者的身份將一定年期的國有土地使用權(quán)讓與受讓人，由受讓人支付土地出讓金的行為。

2、房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)—指城市政府給予房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行開發(fā)建設(shè)的特許經(jīng)營權(quán)。

3、基準(zhǔn)地價—是指在城市內(nèi)用地條件相同的條件下，同一用途或不同區(qū)域完整土地使用權(quán)的平均價格。

4、項目財務(wù)評價—在財務(wù)預(yù)測的基礎(chǔ)上，的根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度和現(xiàn)行價格，分析預(yù)算項目的效益和費用，考察項目的獲利能力、清償能力及外匯效益等財務(wù)狀況，以判別項目財務(wù)上的可行性的經(jīng)濟評價方法。

三、簡述

1、如何理解建設(shè)用地的特點？

城市建設(shè)用地是高度集約利用的土地、城市建設(shè)用地是對土地位置的利用、城市建設(shè)用地是對土地空間的利用、城市建設(shè)用地是穩(wěn)定的土地利用

2、建筑房地產(chǎn)業(yè)的主要區(qū)別？1）投資主體的性質(zhì)不同；2）產(chǎn)品的目的性不同，建筑業(yè)是建筑物，而房地產(chǎn)業(yè)前掉的房屋的功能與經(jīng)營；3）投入產(chǎn)出的過程不同。

3、我國房地產(chǎn)制度的主要內(nèi)容？ 1）城鎮(zhèn)土地使用制度2）城市房屋拆遷管理制度3）城市規(guī)劃管理制度4）房地產(chǎn)建設(shè)管理制度 5）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理制度6）房地產(chǎn)交易管理制度 7）房地產(chǎn)中介服務(wù)管理制度8）物業(yè)服務(wù)管理制度 9）房地產(chǎn)金融管理制度10）房地產(chǎn)稅費管理制度

4、房地產(chǎn)政策性金融與商業(yè)性金融的區(qū)別？ 對象不同（商業(yè)針對一般性對象，政策針對特定人群）性質(zhì)不同（商業(yè)具有一般性，政策具有區(qū)域性）、目標(biāo)不同（商業(yè)性以獲利為目標(biāo)，政策性以非盈利為目標(biāo)）。

1、房地產(chǎn)概念包括的三個形態(tài):實物形態(tài)、法律形態(tài)、商品形態(tài)。

2、土地用途管制制度包括的內(nèi)容：土地利用方向管制、土地用途變更管制、土地利用程度管制、土地利用收益管制。

3、房地產(chǎn)開發(fā)管理主要階段：計劃管理、規(guī)劃管理、建設(shè)管理、交易管理。

4、房地產(chǎn)開發(fā)項目融資方案評價的原則：成本原則、規(guī)模原則、時點原則。

5、樓面熟地價概念的主要作用：表達開發(fā)成本，反映利潤空間、提供對比口徑。

6、房地產(chǎn)開發(fā)的范圍包括的三個方面：地域范圍、行為范圍、物的范圍。

7、按城市土地開發(fā)程度的區(qū)別所形成的地價形式有：生地價、毛地價、熟地價。

8、城市地價政策實現(xiàn)的手段包括？提前收回土地使用權(quán)、行政干預(yù)（增加土地儲備量、地價凍結(jié)限制交易、土地供給控制）、交易價格申報和政府優(yōu)先購買權(quán)（政府收回）、基準(zhǔn)地價（標(biāo)定地價定期公布）

9、房地產(chǎn)投資應(yīng)遵循的主要規(guī)律或原則是：適度投資規(guī)律、短缺投資規(guī)律、優(yōu)化投資規(guī)律、時序投資規(guī)律。

10、城市用地的區(qū)劃包括類型：行政區(qū)劃、地價區(qū)劃、用途區(qū)劃、權(quán)屬區(qū)劃。

11、房地產(chǎn)市場細分的原則包括：可識別、可測算、可進入、可盈利。

12、城市房屋拆遷的方式有：自行拆遷、委托拆遷。

13、開發(fā)項目財務(wù)評價指標(biāo)類型有：價值性指標(biāo)、比率性指標(biāo)、時間性指標(biāo)。

14、影響房地產(chǎn)開發(fā)的因素類型有：構(gòu)成性因素、市場性因素、政策性因素

15、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)劃分依據(jù)包括：注冊資本金、經(jīng)營業(yè)績、經(jīng)營年限、專業(yè)人員構(gòu)成

16、城市房地產(chǎn)再開發(fā)的特性有：開發(fā)強度提高、城市土地用途的轉(zhuǎn)換、功能設(shè)施配套完善。

17、房地產(chǎn)市場概念應(yīng)包括的特定要素：特定區(qū)域、特定的時間段、特定的物業(yè)類型。

18、城鎮(zhèn)國有土地有償使用的方式有：出讓、轉(zhuǎn)讓、用途管制。

19、房地產(chǎn)項目評估的作用有：投資決策的基礎(chǔ)、投資規(guī)模控制作用、方案優(yōu)化作用、提高投資效果的基礎(chǔ)。20、城市土地分等定級的主要類型包括：土地綜合定級、土地分類定級、城市規(guī)劃定級、地價分區(qū)定級。

21、基準(zhǔn)地價的特點：區(qū)域性、分用途、平均性、期限性。

22、地價的作用有：補償?shù)囊罁?jù)作用、參考作用、調(diào)控作用、引導(dǎo)作用

23、房地產(chǎn)金融的特點：長期性，穩(wěn)定性，專業(yè)性。

24、房地產(chǎn)金融應(yīng)解決的三大矛盾？時間性矛盾、數(shù)量上矛盾、資金性質(zhì)矛盾

第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理試題

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理試題

一、單項選擇題（共35題，每題1分。）1.下列風(fēng)險不屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)性風(fēng)險的是（）A．通貨膨脹風(fēng)險 B．周期風(fēng)險

C．比較風(fēng)險

D．變現(xiàn)風(fēng)險

答案：C．

解析：比較風(fēng)險為個別風(fēng)險

2.某一時段房地產(chǎn)投資市場的平均收益率為15%，國家債券的收益率為4%，房地產(chǎn)市場相對于整個投資市場的風(fēng)險相關(guān)系數(shù)為0.4，那么，用資本資產(chǎn)定價模型確定的折現(xiàn)率應(yīng)為（）

A． 6% B．8.4% C．11% D．15%

答案：B．

解析：4%+0.4×（15%-4%）=8.4%

3.某開發(fā)商擬向銀行貸款1500萬元，借用5年一次還清，甲銀行貸款利率為17%，按年單利計息，乙銀行貸款年利率為16%，按月復(fù)利計息，問向（）貸款較經(jīng)濟。

A．甲銀行 B．乙銀行 C．甲乙同樣 D．無法比較

答案：A．

解析：甲銀行：1500+1500*17%*5=2775

乙銀行：1500+（1+16%/12）60=3320.7

1因此向甲銀行貸款較經(jīng)濟。4.房地產(chǎn)的（）性，決定了房地產(chǎn)市場是地區(qū)性的市場。A．不可移動性 B． 適應(yīng)性 C． 各異性 D．相互影響性

答案：A．

解析：房地產(chǎn)的不可移動性，決定了房地產(chǎn)市場是地區(qū)性的市場。

5.已知某筆貸款的年利率為15%，借貸雙方約定按季度計息，該筆貸款的實際利率是（）

A．3.75% B．7.5% C．15% D．15.87%

答案：D．

解析：i=（1+r/m）m-1=（1+15%/4）4-1=15.87%

6.關(guān)于等額序列支付資金回收系數(shù)，下列表示正確的是（）

A．（P / A．，i，n）B．（A．/P，i，n）C．（A．/F，i，n）D．（F/A．，i，n）答案：B．

解析：（A．/P，i，n）為等額序列支付資金回收系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)表示法。

7.單利計息與復(fù)利計息的區(qū)別在于（）

A．是否考慮資金的時間價值 B．是否考慮本金的時間價值

C．是否考慮先前計息周期累計利息的時間價值

D．采用名義利率還是實際利率

答案：C．

解析：單利計息與復(fù)利計息的區(qū)別在于是否考慮先前計息周期累計利息的時間價值。

8.居民購買住宅的行為屬于（）

A．習(xí)慣性購買行為 B．尋求多樣化購買行為

C．化解不協(xié)調(diào)購買行為 D．復(fù)雜購買行為

答案：D．

解析：居民購買住宅的行為就屬于復(fù)雜購買行為。

9.已知某房地產(chǎn)投資項目的購買投資為4500萬元，流動資金為500萬元，如果投資者投入權(quán)益資本為1500萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為650萬元，年平均稅后利潤為500萬元，該投資項目的投資利潤率為（）

A．13.0% B．33.3% C．43.3% D．14.4%

答案：A．

解析：650/（4500+500）×100%=13.0%

10.下列各項費用中，不屬于開發(fā)項目前期工程費的是（）

A．三通一平費用

B．工程造價咨詢費

C．可行性研究費用

D．水文地質(zhì)勘探費

答案：B．

解析：工程造價咨詢費屬于其它費用。

11.工作主要任務(wù)是對投資項目或投資方向提出建議，該階段為（）階段。

A．投資機會研究

B．預(yù)可行性研究

C．初步可行性研究

D．詳細可行性研究

答案：A．

解析：投資機會研究主要任務(wù)是對投資項目或投資方向提出建議。

12.對個人住房貸款的的還款能力，國家規(guī)定，每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在（）以下。

A．40% B．50% C．60% D．70%

答案：B．

解析：每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下。

13.詳細性可行性研究階段投資估算的精度可達到（）

A．±5% B．±10 % C．±15% D．±20%

答案：B．

解析：詳細性可行性研究階段投資估算的精度可達±10 %.14.根據(jù)各地房地產(chǎn)收益水平，同類型的物業(yè)都存在一個適當(dāng)租金售價比例，一般情況下，住宅的售價大約相當(dāng)于（）的租金。

Ａ．50個月 Ｂ．100個月

C．10個月 D．10年

答案：B．

解析：一般情況下大約為100個月的租金，如果售價過高，那么對出租住宅的需求就會增加。

15.按（）細分，房地產(chǎn)市場可分為一級、二級、三級市場

A．交易形式 B．用途

C．目標(biāo)市場 D．存量增量

答案：D．

解析：按存量增量細分，通常將房地產(chǎn)市場劃分為三級市場：一級市場（土地使用權(quán)出讓市場）、二級市場（土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場）、三級市場（存量房地產(chǎn)交易市場）。

16.邀請招標(biāo)是非公開招標(biāo)方式的一種。被邀請參加投標(biāo)的承包商通常在（）。

A．3個以上 B．5-10個之間 C．5個以上 D．3-10個之間 答案：D． 解析：按照規(guī)定，邀請招標(biāo)一般有3-10個之間。

17.（）是收集一手資料時最普遍采用的手段。

A．面訪 B．問卷 C．觀察 D．座談

答案：B．

解析：問卷是收集一手資料時最普遍采用的手段。

18.名義利率與實際利率的關(guān)系表述不正確的一項是（）

A．當(dāng)每年計息周期數(shù)m>1時，實際利率小于名義利率

B．當(dāng)每年計息周期數(shù)m=1時，實際利率等于名義利率

C．實際利率與名義利率更能反映資金的時間價值

D．名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越大

答案：A．

解析：當(dāng)每年計息周期數(shù)m>1時，實際利率大于名義利率

19.流動比率，下列說法不正確的是（）

A．流動比率＝流動資產(chǎn)總額/流動負債總額×100％

B．又稱之為“銀行家比率”

C．又稱之為“二對一比率”。

D．在國際上銀行一般要求這一比率維持在100％以上

答案：D． 解析：在國際上銀行一般要求這一比率維持在200％以上。20.房地產(chǎn)投資項目的成本利潤率等于（）乘以100% A．開發(fā)商利潤/總開發(fā)成本

B．正常經(jīng)營年份的凈經(jīng)營收入/總開發(fā)成本

C．開發(fā)商利潤/總開發(fā)價值

D．正常經(jīng)營年份的經(jīng)營收入/總開發(fā)成本

答案： A．

解析：公式：RPC．=D．P/TD．C．

21.某租客5年支付的物業(yè)租金的現(xiàn)值為40萬元，年租金增長的百分率為5%，如果折現(xiàn)率與之相同，則該租客第一年末支付的租金為（）萬元。

A．8.0 B．8.4 C．9.0 D．10.0

答案：B．

解析：由40=5*A．1/（1+5%）得出A．1=8.4

22.房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)階段是指（）所經(jīng)過的過程。

A．房地產(chǎn)開發(fā) B．獲得土地后到全部工程竣工

C．從工程開工到工程竣工驗收 D．從工程開工到項目租售完畢

答案：C．

解析：房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)階段是指從工程開工到工程竣工驗收所經(jīng)過的過程。

23.物業(yè)代理公司通過詳細的市場調(diào)查分析和預(yù)測，可以協(xié)助開發(fā)商或業(yè)主進行（）。

A．項目融資 B．工程招標(biāo)

C．市場定位 D．物業(yè)管理

答案：C．

解析：物業(yè)代理公司通過詳細的市場調(diào)查分析和預(yù)測，可以協(xié)助開發(fā)商或業(yè)主進行市場定位。

24.反映投資者每年實際獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益投資的比率的指標(biāo)是（）

A．還本付息比率 B．抵押收益率

C．投資回報率 D．項目收益率

答案：C．

解析：投資回報率反映投資者每年實際獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益投資的比率。

25.已知某筆貸款的年名義利率為12%，實際利率為12.55%，則該筆貸款是按（）作為計息周期的。

A．年 B．半年 C．季度 D．月

答案：C．

解析：常識。

26.對于選擇了目標(biāo)市場的企業(yè)，唯一的方法就是實現(xiàn)自己企業(yè)的產(chǎn)品和競爭對手之間的（）。

A．差別化 B．同質(zhì)化 C．多樣化 D．獨特性

答案：A．

解析：對于選擇了目標(biāo)市場的企業(yè)，唯一的方法就是實現(xiàn)自己企業(yè)的產(chǎn)品和競爭對手之間的差別化。

27.物業(yè)管理工作中的每一部分工作，都應(yīng)以（）為中心。

A．物業(yè)的保值增值 B．滿足當(dāng)前的租戶和新租戶 C．物業(yè)的安全 D．實現(xiàn)物業(yè)的管理目標(biāo) 答案：B． 解析：物業(yè)管理工作中的每一部分工作，都應(yīng)以滿足當(dāng)前的租戶和新租戶為中心。

28.由于出讓計劃不明確，對以抵押方式向土地儲備機構(gòu)發(fā)放貸款，貸款期限最長不得超過（）年

A．1 B．2 C．3 D．5

答案：B．

解析：對以抵押方式向土地儲備機構(gòu)發(fā)放貸款，貸款期限最長不得超過2年。

29.可行性研究報告中，一般不包括（）

A．封面 B．摘要 C．初步設(shè)計方案 D．附表

答案：C．

解析：初步設(shè)計在可行性研究階段后。

30.某項目生產(chǎn)能力30000件/年，產(chǎn)品售價3000元/件，總成本費用7800元，其中固定成本3000萬元，成本與產(chǎn)量呈線性關(guān)系，則盈虧平衡產(chǎn)量為（）

A．30000件 B．21400件 C．21800件 D．15600件

答案：B．

解析：見教材187頁。

31.對于一般房地產(chǎn)投資項目來說，償債備付率應(yīng)該大于（）

A．1 B．1.2 C．1.5 D．2

答案：B．

解析：當(dāng)小于1.2時，表示當(dāng)期資金來源不足以償付當(dāng)期債務(wù)。

32.某城市地鐵線的建設(shè)，使沿線房地產(chǎn)大大增值，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)的（）性。

A．適應(yīng)性 B．位置固定性 C．政策影響性 D．相互影響性

答案：D． 解析：這是房地產(chǎn)的相互影響性。33.增長點超過了平衡點，這是房地產(chǎn)市場自然周期的（）階段。A．第一B．第二C．第三D．第四

答案：Ｂ

解析：增長點超過了平衡點，這是房地產(chǎn)市場自然周期的二階段。

34.根據(jù)估計的總銷售收入和銷售量來制定價格的方法是（）

A．認知價值定價法B．領(lǐng)導(dǎo)定價法

C．目標(biāo)定價法D．成本加成定價法

答案：Ｃ

解析：目標(biāo)定價法是根據(jù)估計的總銷售收入和銷售量來制定價格的方法

35.以下調(diào)查中，不屬于不可控調(diào)查的是（）

A．市場容量調(diào)查 B．消費行為調(diào)查

C．市場環(huán)境調(diào)查 D．營銷因素調(diào)查

答案：D．

解析：企業(yè)的營銷手段是可控的。

二、多項選擇題（共15題，每題2分，備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意的答案，錯選或多選均不得分，少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。）

1.工程項目管理的基本職能是計劃、（）

A．組織 B．決策 C． 控制 D． 協(xié)調(diào) E．反饋

答案：A．C．D． 2.政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段包括 Ａ土地供應(yīng)計劃 Ｂ地價的杠桿作用 Ｃ誠信建設(shè) Ｄ稅收政策 E．政府定價

答案：A．B．D．

解析：宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段包括土地供應(yīng)計劃、價格、稅收政策等。但不包括誠信建設(shè)。

3.經(jīng)營收入包括（）

A．銷售收入 B．出租收入

C．自營收入 D．營業(yè)外收入 E上年未分配利潤

答案：A．B．C．

解析：經(jīng)營收入包括銷售收入出租收入 自營收入。

4.房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要不確定因素有（）

A．土地費用 B．建安工程費用 C．運營費用

D．空置率 E．容積率

答案：A．B．D．

解析：C．E 主要為置業(yè)投資項目的不確定因素。

5.敏感性分析的“三項預(yù)測值”法對房地產(chǎn)開發(fā)項目中所涉及的變動因素，分別給出三個預(yù)測值，即（）

A．最樂觀預(yù)測值 B．最悲觀預(yù)測值

C．最可能預(yù)測值 D．最客觀的預(yù)測值 E最原始的評估值

答案：A．B．C．

解析：三項預(yù)測值即最樂觀預(yù)測值、最悲觀預(yù)測值、最可能預(yù)測值

6.財務(wù)評價中損益表用以計算（）等評價指標(biāo)。

A．成本利潤率 B．投資利潤率 C．資本金利潤率 D．資本金凈利潤率 E資產(chǎn)負債率 答案：B．C．D． 解析：損益表中不顯示成本及資產(chǎn)負債情況。

7.個人住房抵押貸款包括（）

A．商業(yè)性住房抵押貸款 B．商用房地產(chǎn)抵押貸款

C．政策性住房抵押貸款 D．在建工程抵押貸款

第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)成本控制與管理

房地產(chǎn)工程項目管理及成本控制

管理和成本控制歷來是企業(yè)管理的重心，工程項目亦然。對工程項目的管理及控制主要包括四個方面：合同控制、預(yù)算廈資金控制、供材管理、工程竣工財務(wù)決算與后評價管理。前三者最終目的是用來及時、準(zhǔn)確地反映工程成本的預(yù)算控制及執(zhí)行情況，盡量避免預(yù)算外支出，為進一步控制成本提供標(biāo)準(zhǔn)和控制手段。前三者中，以預(yù)算及資金控制為核心，它是項目管理的重中之重?？⒐へ攧?wù)決算與后評價管理是為以后的工程項目管理提供經(jīng)驗教訓(xùn)，有利于工程項目管理水平的提高。

一、合同控制

合同控制歷來是房地產(chǎn)企業(yè)管理的重點，但從以往接觸的企業(yè)來看，管理效果不佳，主要是缺乏系統(tǒng)的管理手段，合同控制分散在財務(wù)和業(yè)務(wù)部門之間，合同執(zhí)行過程中，信息溝通渠道不暢，合同信息核對量大，稍有差異，糾錯耗費很大精力；對乙方執(zhí)行合同的情況缺乏統(tǒng)一、有效的評估手段，造成事實上不合格的供應(yīng)商長期參加競標(biāo)并成功替代部分更合適的合格供應(yīng)商。而合同控制作為成本和資金控制的基礎(chǔ)，作為招投標(biāo)工作成果的檢驗環(huán)節(jié)和支持環(huán)節(jié)，其管理效果對企業(yè)影響極大。

（一）合同會簽。

合同控制涉及財務(wù)、預(yù)算、工程等多個部門。首先從合同會簽開始，財務(wù)在合同會簽中側(cè)重合同資金的安排，尤其是合同款分批支付金額及間隔時間的安排，要與公司現(xiàn)有資金和未來資金計劃相統(tǒng)一，避免合同管理與資金管理脫節(jié)。采購工程師或其他專業(yè)工程師側(cè)重材料設(shè)備的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、到場時間，或工程進度及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，避免合同管理與工程管理不協(xié)調(diào)。

（二）建立合同臺賬并及時登記。

要結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實際情況，將合同分為工程合同、材料合同（包括設(shè)備）兩大類，并建立合同臺賬，對合同的履約方式、付款要求、合同總價的確定（工程審計值、合同包死價、單價包死合同中總

量的確定）、付款情況等進行詳細記錄。

在合同的執(zhí)行過程中，各部門要及時溝通信息。合同管理部門要向工程部門收集工程合同的執(zhí)行情況、合同的施工進度、工程質(zhì)量、有無違約等信息，向材料部門收集材料的到貨情況、質(zhì)量狀況等信息，并及時登記合同臺賬，以便對施工方、供貨商進行評價，作為以后業(yè)務(wù)合作決策的參考。合同管理部門也要與財務(wù)部門及時溝通，核對款項支付情況，增強合同控制作用。

（三）編制合同報表。

合同管理部門要定時編制合同執(zhí)行情況表，編制合同清單并進行匯總統(tǒng)計，從整體方面掌握工程項目的合同執(zhí)行情況。

對于需要處理大量合同的房地產(chǎn)企業(yè)，引入信息化工具并輔之以配套的管理措施成為一種迫切需求。

二、預(yù)算及資金控制

對一個工程項目來說，成本控制至關(guān)重要。很多企業(yè)在制定預(yù)算時為達到項目盡快批準(zhǔn)的目的，盡量降低預(yù)算，結(jié)果在工程施工過程中，預(yù)算起不到控制標(biāo)準(zhǔn)的作用，導(dǎo)致成本失控，資金緊張。參照工程預(yù)算合理地進行成本核算和資金管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)工作的重點。因為工程成本及其資金的支付是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實質(zhì)性核心內(nèi)容，每一項所涉及的金額叉相當(dāng)巨大，故須重點控制。

（一）預(yù)算編制。

工程預(yù)算的編制須結(jié)合預(yù)算工程師、材料工程師及財務(wù)人員等專業(yè)人員的綜合建議，達到事前成本控制的目的；工程預(yù)算編制完畢后，公司預(yù)算部門將工程預(yù)算交與財務(wù)人員，以后的財務(wù)核算工作也便有了“有的放矢”的目標(biāo)。會計科目中成本類明細科目的設(shè)置應(yīng)盡量與工程預(yù)算主體內(nèi)容相一致，以便日后能與工程成本預(yù)算數(shù)同一口徑進行對比、分析，從而有效實施事中成本管理和控制；并為事后的經(jīng)驗總結(jié)和新開發(fā)

項目的成本管理與控制提供參考和標(biāo)準(zhǔn)。

（二）預(yù)算及資金控制。

在支付工程款項填寫用款單時，按“工程項目——分部工程——分項工程——單位工程”寫清楚，成本會計根據(jù)已有財務(wù)信息及預(yù)算數(shù)進行核對，能立刻確認是否應(yīng)該支付此款項，并將此信息上報主管領(lǐng)導(dǎo)。若付款，則付款后成本會計也能準(zhǔn)確地將該款項列轉(zhuǎn)成本核算對象及其明細項目。

在工程款的支付過程中，重要的是要有正確的付款流程，該流程的設(shè)計必須滿足“先產(chǎn)生相關(guān)的信息流，再由信息流決定是否支付資金流”的要求。這是因為任何不當(dāng)?shù)馁Y金支付行動都能使成本管理處于無序和失控狀態(tài)?？梢圆扇∫韵碌姆绞剑好恳淮胃犊钣晒こ滩块T（或材料部門）、合同管理部門、財務(wù)部門三方會簽方可支付，工程部門負責(zé)審核工程的施工進度和質(zhì)量（材料部門負責(zé)審核材料的數(shù)量和質(zhì)量），合同管理部門負責(zé)審核款項是否按照合同約定的條款支付，財務(wù)部門要盯住每一次付款時點及金額進行資金計劃安排并報主管領(lǐng)導(dǎo)，這樣使每一次付款都能迅速而有效地處于控制狀態(tài)中。

三、供材管理

為了保證工程項目的質(zhì)量及節(jié)約工程成本，現(xiàn)在大多數(shù)工程項目都采用由甲方提供主要材料的方式。但是由于建設(shè)單位在甲方供材方面管理疏散，方法不恰當(dāng)，造成沒能節(jié)約成本反而浪費的現(xiàn)象。在甲供材的核算方面，由于材料保管與財務(wù)部門脫節(jié)，在與施工方的結(jié)算中核對困難，往往最后不了了之。

（一）材料的采購及保管。

首先從材料部門應(yīng)該作好材料的管理，甲供材須根據(jù)工序及施工進度安排進料，盡量降低存儲成本。在滿足材料合格的前提下，應(yīng)努力爭取最低價，掌握建材市場價格變化規(guī)律，制定材料價格的管理措施。另外，加強甲供材料的現(xiàn)場管理，合理堆放，減少搬運及損耗。

（二）材料的領(lǐng)用。

在施工方領(lǐng)料時，應(yīng)完善手續(xù)。領(lǐng)料單最少應(yīng)一式四聯(lián)，乙方領(lǐng)料人一聯(lián)，乙方財務(wù)一聯(lián)，甲方材料保管留存一聯(lián)，甲方財務(wù)記賬一聯(lián)。從甲方倉庫領(lǐng)料時，由甲方的負責(zé)人、甲方材料保管、乙方的負責(zé)人、乙方領(lǐng)料人同時在領(lǐng)料單上簽字。由供貨商直接將材料送工地驗收的，應(yīng)填制材料直供單，由供貨商、甲方、乙方三方簽字，每方兩聯(lián)，甲方應(yīng)及時將單據(jù)傳財務(wù)部門人賬。供貨商應(yīng)持其中一聯(lián)到甲方財務(wù)部門

進行結(jié)算。

（三）甲方供材的核算。

甲方供材的核算涉及與供貨商的材料結(jié)算及與施工方的工程結(jié)算。所以在施工方領(lǐng)用后，財務(wù)部門應(yīng)根據(jù)領(lǐng)料單計人“預(yù)付備料款”或“預(yù)付工程款”，并注明為領(lǐng)用材料，用于何項單位工程。對材料直供的情

況，要同時記錄應(yīng)付供貨商的材料款。

（四）甲方供材的核對。

甲方供材的核對包括材料管理部門與施工方的領(lǐng)料部門（或財務(wù)部門）之間的定期對賬，也包括材料管理部門與財務(wù)部門的定期對賬。單據(jù)的及時傳遞將會降低核對的工作量，定期核對也會減少工程決算階段的核對難度，可以更準(zhǔn)確地計算出甲供材的超欠供數(shù)量及材料差價，減少在與施工方的結(jié)算中因材料不

清引起的糾纏。

四、工程竣工財務(wù)決算與后評價管理

由于前面基礎(chǔ)工作不完善，就會增加工程竣工財務(wù)決算階段的工作量，并且由于工程期長、人員變更等客觀原因，造成資料不完整，給后期的決算帶來很大的困難。如果在前期有了良好的合同管理、預(yù)算控制，供材的管理也有條不紊，那么在竣工結(jié)算階段，就可以事半功倍。

（一）工程竣工財務(wù)決算。

1．工程竣工結(jié)算。與施工方的工程竣工結(jié)算是建設(shè)工程造價管理的一個重要環(huán)節(jié)，是合理確定單位工

程造價和竣工財務(wù)決算的前提和保障。

根據(jù)施工合同及有關(guān)文件，核準(zhǔn)工程結(jié)算范圍，核準(zhǔn)甲供材料及分包項目的結(jié)算處理方式。對于項目未完工程及未做的工作內(nèi)容、現(xiàn)場監(jiān)理未確認的簽證內(nèi)容、質(zhì)量達不到要求的項目應(yīng)予剔除；嚴格審查定額使用是否按合同及政策規(guī)定執(zhí)行；嚴格審查是否按規(guī)定計算材料的超欠供及差價；嚴格審查費用項目內(nèi)

容及其計取。

2．工程竣工財務(wù)決算。工程竣工結(jié)算完畢，就可以進行財務(wù)決算工作，確定整個工程項目造價。主要工作內(nèi)容就是根據(jù)工程結(jié)算報告、合同臺賬將未支付的款項人賬，分析工程管理費用支出，編制工程竣工

財務(wù)決算報告。

（二）后評價。

目前，工程竣工后做后評價工作的企業(yè)很少，后評價是對整個建設(shè)項目的一次性綜合性評價，也是對項目預(yù)算控制與管理的總結(jié)。一般來說，應(yīng)做好兩方面的工作，提高項目的管理水平。

1．建立數(shù)據(jù)庫。整理、分析項目管理的各項數(shù)據(jù)資料，分析影響工程控制的各項因素，作為日后開展

工程項目管理的參考依據(jù)。

2．總結(jié)經(jīng)驗，改進不足。項目竣工后，應(yīng)該認真總結(jié)項目管理在不同環(huán)節(jié)間的有效銜接以及項目管理變被動為主動控制的經(jīng)驗，并分析自身在項目全過程的預(yù)算控制與管理中的欠缺，查找原因并在以后的工

作中加以克服。

綜上所述，企業(yè)要針對項目建設(shè)過程各個階段的控制與管理的特點，運用組織上、經(jīng)濟上、技術(shù)上的手段與方法，有效地控制工程項目成本，保證項且在滿足需要的情況下，盡可能地減少投入，最大限度地

提高收益。