第一篇：綜合商貿(mào)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分析報(bào)告

項(xiàng)目可行性分析

項(xiàng)目名稱：商城農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)危房改造 項(xiàng)目地點(diǎn)：江西省宜春市袁山大道 項(xiàng)目負(fù)責(zé)：鄧建國(guó)

宜春市翔雁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

2012年3月

綜合商貿(mào)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分析報(bào)告

一、項(xiàng)目地理及時(shí)機(jī)優(yōu)勢(shì)

宜春，古稱袁州，贛西中心城市之一，位于江西省北部，東徑113°54′，北緯27°33′，屬中亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，四季分明，春秋季短，而冬夏季長(zhǎng)，冬季冷而夏季熱，春季濕而秋季干，熱量豐富，降水充沛，日照充足，霜期短，氣候資源豐富，是國(guó)家園林化城市、國(guó)家優(yōu)秀旅游城市、國(guó)家衛(wèi)生城市、國(guó)家生態(tài)城市。近二年市人民政府投資2.5個(gè)億，即力打造“生態(tài)宜居城市”，實(shí)現(xiàn)“城在林中、水在城中、人在景中”的山水之美，體現(xiàn)“精、巧、靈、秀、美”的城市特色，使市民感到“家門口就是小公園，到處都能看到郁郁蔥蔥的樹(shù)木，是多少錢也買不來(lái)的自然環(huán)境的享受。”

宜春市人民政府今年又制定出三年內(nèi)投資43個(gè)億，拉動(dòng)民間投資330個(gè)億，加速宜春中心城區(qū)城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐，實(shí)施“六個(gè)六”工程，使宜春負(fù)有“亞洲鋰都、宜居城市、森林宜春、月亮之都”盛名更加美輪美奐。所以該項(xiàng)目從大氣候上正遇非常有利的時(shí)機(jī)。

二、項(xiàng)目位置優(yōu)勢(shì)

宜春中心城區(qū)北面市容最繁華，街道最長(zhǎng)，道路最寬的袁山大道是宜春市1991年在城市北面建設(shè)的第一條主要街道，通過(guò)20年的發(fā)展，從當(dāng)時(shí)的1公里長(zhǎng)已貫通到現(xiàn)東西長(zhǎng)6.2公里，現(xiàn)東邊起端十幾平方公里是宜春市人民

政府、宜春市袁州區(qū)人民政府新的行政中心，新型產(chǎn)業(yè)集中地。江南規(guī)模最大的體育中心就座落在大道的3.2公里處，大道中段3.9公里處與2005年貫通的南北主要通道高士北路已成為宜春餐飲、休閑、學(xué)校、公園、新城區(qū)居住群的主要街道，宜春金融中心、通訊、電力、機(jī)關(guān)、交通全部貫穿于袁山大道的兩側(cè)，商城農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)危房改造項(xiàng)目位置，就座落在袁山大道最繁華的中段十字路口200米處、是該大道已獨(dú)一無(wú)二的風(fēng)水寶地。

四、項(xiàng)目商、居環(huán)境優(yōu)勢(shì)

宜春商城農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，自投入使用以來(lái)，經(jīng)過(guò)10年的運(yùn)轉(zhuǎn)，已成為北面城市新區(qū)幾十萬(wàn)人口唯一的“菜藍(lán)子”窗口，并幅射各鄉(xiāng)鎮(zhèn)及贛西地區(qū)各集貿(mào)市場(chǎng)，每天進(jìn)入市場(chǎng)的人流量達(dá)

1.5萬(wàn)人次以上，年交易額2009年初步統(tǒng)計(jì)已突破1.5個(gè)億?？上攵?，該地已完全具備商業(yè)經(jīng)營(yíng)最根本的價(jià)值——那就是人氣旺盛，人氣旺才能帶動(dòng)財(cái)運(yùn)的流轉(zhuǎn)與聚積。根據(jù)宜市府辦抄字（2010）193號(hào)、宜市規(guī)字（2010）115號(hào)文件精神、該項(xiàng)目按照宜市府辦抄字（2007）053號(hào)文件精神拆除重建，現(xiàn)初步建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、重建總面積90640平方、（其中：地上：72100平方、高層住宅：50500平方、商業(yè)：216000平方，地下車庫(kù)：18540平方）。該方案是按照市規(guī)劃部門的意見(jiàn)，將前面錦華大廈一并拆除進(jìn)行規(guī)劃。項(xiàng)目定位為宜春市中心城區(qū)城北大型商業(yè)綜合性建筑體，為市民提供優(yōu)越的購(gòu)物天堂。建筑風(fēng)格成為本地段標(biāo)志性建筑，以帶動(dòng)周邊建筑及整個(gè)地段的商業(yè)及居住檔次。

五、項(xiàng)目投資預(yù)算分析

（一）項(xiàng)目概況

①總用地面積：6230、2m

②總建筑面積：90640m(地上：72100m，地下：18540m)③高層建筑面積：50500m

④商業(yè)建筑面積：21600m

（二）建設(shè)投資預(yù)算

A、建筑直接成本

1．建筑成本直接費(fèi)：1800元/m

2．配套設(shè)施費(fèi)：350元

3．城市建設(shè)配套費(fèi)：150元/m

4．項(xiàng)目管理費(fèi)：50元/m

5．直接建筑成本：2350元/m

B、間接建筑成本（拆遷補(bǔ)償）

①農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、前面錦華大廈拆遷補(bǔ)償費(fèi)約：3000萬(wàn)元（不包括拆遷產(chǎn)權(quán)1：1的補(bǔ)償）

②間接成本每平方合330元/m

C、項(xiàng)目投資總額

90640m×2680元/m=24290萬(wàn)元

六、項(xiàng)目銷售收入預(yù)算

①高層住宅：（50500 m－14000補(bǔ)償）×5000元/m=18250

萬(wàn)元

②商業(yè)面積暫定：（21600m－4000補(bǔ)償）×20000元22222222222 222222⑤地下車庫(kù)建筑面積：18540m

/m=35200萬(wàn)元

③地下停車位：480個(gè)×60000元/個(gè)=2880萬(wàn)元

4．農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)商業(yè)面積：3000平方×25000元＝7500萬(wàn)元 ④銷售總收入合計(jì)：63830萬(wàn)元。

七、項(xiàng)目計(jì)劃利潤(rùn)

①高層住宅銷售稅收：18250萬(wàn)元×11.67%=2146萬(wàn)元

②商業(yè)銷售稅收：35000萬(wàn)元×11.67%=4000萬(wàn)元

③稅收合計(jì)：6000萬(wàn)元

④項(xiàng)目預(yù)計(jì)利潤(rùn)：63830萬(wàn)元－24290萬(wàn)元－6000萬(wàn)元-

（農(nóng)貿(mào)商場(chǎng)裝飾費(fèi)）500萬(wàn)元=33540萬(wàn)元

八、項(xiàng)目投資運(yùn)作思路

該項(xiàng)目投資預(yù)算，資金需求在2。5個(gè)億，本著少花錢多辦事，小投入高產(chǎn)出的原則。該項(xiàng)目擬投入資金為人民幣1、5個(gè)億（暫定），重點(diǎn)解決拆遷補(bǔ)償資金，城市建設(shè)配套相關(guān)費(fèi)用和部分工程建設(shè)資金，具體思路是：

1．工程采用大包干投標(biāo)方式對(duì)外進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)，工程造價(jià)根據(jù)江西省2004年建筑工程預(yù)算定額（材料、人工調(diào)差按照施工期間宜春市相關(guān)信息進(jìn)行調(diào)整）但承建單位施工資質(zhì)為一級(jí)且具備雄厚的資金實(shí)力和施工能力。（要求前期墊資不少于3000萬(wàn)元（要求該資金在施工前進(jìn)入我方帳戶）。

2．商業(yè)面積（包括農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)）采取超前規(guī)劃設(shè)計(jì)、引進(jìn)有國(guó)際品牌的聯(lián)鎖商業(yè)超市、大力提升人氣、商機(jī)從而迏到項(xiàng)目效率最大化。

九、項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）效益分析

該項(xiàng)目所建商、住面積如全部銷售，投1、5個(gè)億，可以產(chǎn)生近3個(gè)億的投資效益，故該項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)很低。

（二）市場(chǎng)分析

1、該項(xiàng)目擬建住宅面積：50500m,且在市區(qū)中心地帶，購(gòu)物、交通十分便利，是消費(fèi)者的首選之地，另在戶型規(guī)劃上我們定位為中小戶型、完全適應(yīng)本市經(jīng)濟(jì)消費(fèi)水平，市場(chǎng)根本不存在問(wèn)題。我們預(yù)算的住宅價(jià)格為5000元/m已經(jīng)是很理性，不存在泡沫，就宜春市的周邊縣、市，如樟樹(shù)、豐城、高安目前的房?jī)r(jià)都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出宜春市中心城區(qū)。就宜春本市內(nèi)較邊遠(yuǎn)的地段現(xiàn)房?jī)r(jià)也超過(guò)這個(gè)定價(jià)。所以，我們認(rèn)為，雖然目前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)政策調(diào)控較大，但對(duì)該項(xiàng)目影響不大，據(jù)專家預(yù)測(cè)，中國(guó)的房地產(chǎn)對(duì)三線城市在3～5年之間價(jià)格不會(huì)有很大的波動(dòng)，二年以后房?jī)r(jià)很有可能有大的反彈，也許該項(xiàng)目正式開(kāi)盤(pán)銷售時(shí)，正好遇上房?jī)r(jià)上升的大好時(shí)機(jī)。出現(xiàn)令人預(yù)想不到的效果。

2．該項(xiàng)目關(guān)鍵在于如何運(yùn)作好商業(yè)面積的營(yíng)銷形式、如不考慮銷售、以出租給大型商業(yè)超市、其長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)效益、遠(yuǎn)要超過(guò)銷售效益。因?yàn)閷⒏邔幼≌?、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、（除安置補(bǔ)償面積）地下車庫(kù)銷售完成后，項(xiàng)目全部投資基本可收回。

以上數(shù)據(jù)，僅供參考。

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第二篇：項(xiàng)目分析報(bào)告

項(xiàng)目分析報(bào)告

（一）一、項(xiàng)目提出的必要性和依據(jù)

鷓鴣，又名賽飛龍，是一種集野味、觀賞、保健、醫(yī)療為一體的珍禽新品種。鷓鴣生長(zhǎng)快、繁殖力強(qiáng)，肉質(zhì)細(xì)嫩鮮美，清香可口，具有補(bǔ)中益腎，平喘，補(bǔ)肝腎及補(bǔ)腦提神之功效。鷓鴣肉中鍶和鉬的含量比 雞肉高10%以上，有預(yù)防和治療癌癥的作用，是一種理想的營(yíng)養(yǎng)滋補(bǔ)保健品，鷓鴣肉具有強(qiáng)身壯體，滋補(bǔ)五臟氣血，增強(qiáng)人體免疫功能，延緩衰老等多種奇特功效。我特膳食品廠開(kāi)發(fā)生產(chǎn)的鷓鴣系列產(chǎn)品已步入大城市的餐館、酒樓，成為“仔燒鵝”“乳鴿”后又一特色新品。另外養(yǎng)殖鷓鴣還具有以下優(yōu)點(diǎn)：

1、保險(xiǎn)：鷓鴣是野生禽類，可適應(yīng)各種惡劣氣候，抗病力特強(qiáng)，不易得瘟疫，全國(guó)均可養(yǎng)殖，投資可靠保險(xiǎn)。

2、好養(yǎng)：與家雞相似，主食五谷雜糧，用普通飼料加青草、青菜，用舊房間、倉(cāng)庫(kù)圈養(yǎng)。一 人可養(yǎng)1000只，成年鷓鴣6只/平方米，剛出殼苗200只/平方米。

3、好賣：鷓鴣是野味，人人喜歡，酒家飯店需求與日俱增。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅廣東、上海等地年需求量就達(dá)5000萬(wàn)只，而供應(yīng)只有350萬(wàn)只，預(yù)計(jì)10年內(nèi)難以滿足市場(chǎng)。

4、高效：一只鷓鴣出殼養(yǎng)80天可達(dá)0.5公斤，目前市場(chǎng)價(jià)20-30元/只。

5、快捷：種鷓鴣6個(gè)多月產(chǎn)蛋，年產(chǎn)蛋120-180枚，開(kāi)產(chǎn)幾個(gè)月就可收回投資。是投資少、見(jiàn)效快的好項(xiàng)目。所以開(kāi)展鷓鴣養(yǎng)殖是一項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)小、效益高、市場(chǎng)前景好的新興致富門路。

二、市場(chǎng)前景

據(jù)調(diào)查，一般地區(qū)級(jí)城市，酒家、飯店都在500家以上；縣城及所在周圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)的酒家約250家，按每個(gè)縣以他們1/10的購(gòu)賣能力，每家酒店日均消費(fèi)５只，年需求鷓鴣就達(dá)45萬(wàn)只，而且這還是保守的數(shù)字。再加上周圍其它縣市的市場(chǎng)及重大節(jié)日期間普通市民的消費(fèi)，一般需求量都在5-10萬(wàn)只以上。另外，野味食品風(fēng)糜全國(guó)，很多肉制品廠也開(kāi)始上馬野味食品生產(chǎn)線，僅我們食品廠年加工量就在500萬(wàn)只以上。因此建立鷓鴣養(yǎng)殖場(chǎng)是穩(wěn)妥可行的。

三、項(xiàng)目的技術(shù)保證措施

鷓鴣適應(yīng)能力強(qiáng)，疾病少，主食五谷雜糧，用普通飼料加青草、菜葉既可喂養(yǎng)，養(yǎng)殖方式可利用舊房進(jìn)行圈養(yǎng)或籠養(yǎng)。經(jīng)過(guò)1年多的努力，我們已建起了鷓鴣繁育基地。我們利用蠅蛆飼料培育出了健壯鷓鴣良種，我場(chǎng)的鷓鴣經(jīng)過(guò)提純復(fù)壯，多元雜交后，產(chǎn)蛋率、受精率、成活率均很高，優(yōu)于其它品種。并且我們擁有20名中高級(jí)畜牧師，摸索總結(jié)出一整套技術(shù)秘決，還有全套技術(shù)資料和良好的售后服務(wù)，可解決養(yǎng)殖中出現(xiàn)的問(wèn)題，確保養(yǎng)殖順利成功。最近我們又投資百萬(wàn)建起了全國(guó)首家速凍鷓鴣物流配送中心，我們的速凍鷓鴣可以及時(shí)發(fā)往全國(guó)各地，形成了產(chǎn)、供、銷的一條龍服務(wù)體系。為該項(xiàng)目的實(shí)施提供了有力的保證。

四、投資規(guī)模

該項(xiàng)目投資宜在4.9萬(wàn)元左右，普通民房3-5間，初次引進(jìn)種鴣100組（100公，300母）計(jì)算，300只母鴣年產(chǎn)蛋36000枚，按孵化率90%計(jì)算，可孵化商品鴣32400只。

五、投資估算及資金投入

項(xiàng)目總投資4.9萬(wàn)元，其中固定資產(chǎn)投資：（100組×490元/組）4.9萬(wàn)元，流動(dòng)資金0.4萬(wàn)元。為扶持發(fā)展，引種100組以上我處無(wú)嘗扶持3萬(wàn)元，實(shí)際投資1.9萬(wàn)元。

六、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析

1、收入預(yù)測(cè)：該項(xiàng)目建成飼養(yǎng)滿一年收入計(jì)算，300只母鴣預(yù)計(jì)年產(chǎn)商品鴣32400只，每只商品鴣平均體重0.5公斤計(jì)算售價(jià)15元，可收入468000元，項(xiàng)目建成后可獲銷售收入468000元。

2、成本分析：A、人員工資：平均每人每年按6000元計(jì)，2人共計(jì)1.2萬(wàn)元。B、企業(yè)管理費(fèi)：包括銷售費(fèi)、業(yè)務(wù)費(fèi)、差旅費(fèi)，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)1萬(wàn)元計(jì)。C、喂養(yǎng)費(fèi)：每只商品鴣按平均體重0.5公斤計(jì)算（料肉比3.5：1），飼養(yǎng)成本不足4元，在計(jì)算期內(nèi)約需飼料費(fèi)129600元。D、水、電費(fèi)年支約3000元，引種款等2萬(wàn)元，共計(jì)開(kāi)支174600元。

3、利潤(rùn)計(jì)算：純利潤(rùn)等于銷售收入減去費(fèi)用支出：即468000—174600=311400元，年可獲純利311400元。以上經(jīng)濟(jì)效益只是在當(dāng)年，兩年后飼養(yǎng)場(chǎng)年純利會(huì)成倍增長(zhǎng)，如果在當(dāng)?shù)匕l(fā)展養(yǎng)殖或加工成野味食品、工藝標(biāo)本，就地銷售利潤(rùn)更高。

七、社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益分析

養(yǎng)殖鷓鴣是一項(xiàng)投資少、見(jiàn)效快、無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的冷門養(yǎng)殖項(xiàng)目，該項(xiàng)目建成后可促進(jìn)當(dāng)?shù)靥厍蒺B(yǎng)殖業(yè)的發(fā)展。因此，該項(xiàng)目的建設(shè)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益都很顯著。

項(xiàng)目分析報(bào)告

（二）野雞，又名雉雞、山雞，極為漂亮，是鳳凰的原型，最大特點(diǎn)就是：好看、好吃。野雞不僅是世界公認(rèn)的山珍野味，具有極高的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，被譽(yù)為“野味之王”、“動(dòng)物人參”。近年來(lái)，隨著人們生活水平的提高，野味食品已成為餐桌、宴席上不可缺少的美味佳肴。但是，野生野雞受國(guó)家法律保護(hù)，嚴(yán)禁獵殺和非法經(jīng)營(yíng)，加之自然界存量極少，因此人工養(yǎng)殖野雞商機(jī)無(wú)限。

一、如何飼養(yǎng)：

野雞為野生動(dòng)物，生命力、適應(yīng)力和抗病力極強(qiáng)，對(duì)環(huán)境要求不高，能耐46℃的高溫和-32℃的嚴(yán)寒，養(yǎng)殖技術(shù)與家雞一樣，主食五谷雜糧，用普通飼料加青草、菜葉即可喂養(yǎng)，可利用舊房、倉(cāng)庫(kù)等進(jìn)行圈養(yǎng)或籠養(yǎng)。

野雞從周齡開(kāi)始到16～18周齡為育肥階段，此階段野雞體重呈直線上升趨勢(shì)。

1、合理飼喂。采用原糧飼喂野雞的養(yǎng)殖戶，可適當(dāng)增加玉米、高粱等能量飼料的飼喂比例(推薦配方：玉米40%、小麥15%、炒熟的豌豆20%、菜籽餅15%、麩皮5%、米糠4%、骨粉1%，另每噸料加入食鹽2.5公斤及適量微量元素)。采用家雞飼料飼喂的可購(gòu)買肉雞生長(zhǎng)料進(jìn)行飼喂，并保證充足的飲水，此外可以添加10%～20%的青飼料。讓野雞每周至少沙浴一次，并在河沙中噴入2%的敵百蟲(chóng)溶液，以殺滅體外寄生蟲(chóng)。

２、控制密度。育肥初期(5～11周齡)每平方米可養(yǎng)10～12只野雞，以后可按公母、強(qiáng)弱、大小進(jìn)行分群飼養(yǎng)，使其密度逐步降至每平方米6～8只。同時(shí)，應(yīng)設(shè)置足夠的料槽讓其均勻采食，生長(zhǎng)一致。

３、設(shè)棲架、防啄癖。育肥野雞舍內(nèi)外應(yīng)放置棲架供野雞飛攀棲停，這樣不僅充分利用了養(yǎng)殖空間，還有利于減少野雞的啄癖。發(fā)現(xiàn)有被啄傷的野雞應(yīng)在傷口處涂紫藥水或樟腦軟膏，并隔離飼養(yǎng)。

必要時(shí)對(duì)野雞群進(jìn)行調(diào)控，方法為：

(１)在舍內(nèi)掛青草或青菜，引誘野雞啄菜以分散其啄羽的精力，同時(shí)也補(bǔ)充了維生素和纖維素。

(２)9～11周齡時(shí)，可在飼料中加入1%的羽毛粉。

(３)飼料中的食鹽要提高到2.5%，或在飲水中添加食鹽，并保證供水充足。

４、防驚飛。盡可能保持場(chǎng)內(nèi)安靜，謝絕參觀，()以減少外界因素的影響。為防驚飛出現(xiàn)撞傷或撞死，可剪掉野雞一側(cè)的初級(jí)飛羽。

５、做好防疫工作。野雞舍應(yīng)每天清掃，每周用百毒殺等消毒劑進(jìn)行一次消毒。8～9周齡的野雞要進(jìn)行新城疫Ⅱ系疫苗飲水接種，并預(yù)防禽霍亂或球蟲(chóng)病的發(fā)生。

二、開(kāi)發(fā)：

1、食用價(jià)值：野雞肉質(zhì)細(xì)嫩鮮美，野味濃，其蛋白質(zhì)含量高達(dá)30%，是普通雞肉、豬肉的2倍，脂肪含量?jī)H為0.9%，是豬肉的1/

39、牛肉的1/

8、雞肉的1/10，基本不含膽固醇（見(jiàn)下表），是高蛋白質(zhì)、低脂肪的野味食品。野雞因此成為歷代的皇家貢品，清代乾隆皇帝食后贊嘆不已，寫(xiě)下“名震塞北三千里，味壓江南十二樓”的名句。全國(guó)政協(xié)副主席葉選平食后評(píng)價(jià)：“好看、好吃、有野味”；著名營(yíng)養(yǎng)學(xué)家于若木也對(duì)野雞的營(yíng)養(yǎng)成份給予很高的評(píng)價(jià)。山雞送人是高檔禮品，待客是珍稀野味，還是美國(guó)白宮招待國(guó)家元首的保留菜肴。正因?yàn)槿绱?，每年春?jié)前后，市場(chǎng)上都掀起一股送山雞的熱潮。

2、藥用：《本草綱目》記載：野雞補(bǔ)氣血，食之令人聰慧，勇健肥潤(rùn)，止瀉痢，除久病及五臟喘息等。經(jīng)廣州中山醫(yī)科大學(xué)測(cè)定：它含有人體所必需的氨基酸21種之多，其中有多種是人體自身所無(wú)法合成的，符合世界衛(wèi)生組織規(guī)定的氨基酸模式。并富含鍺、硒、鋅、鐵、鈣等多種人體必需的微量元素，對(duì)兒童營(yíng)養(yǎng)不良、婦女貧血、產(chǎn)后體虛、子宮下垂和胃痛、神經(jīng)衰弱、冠心病、肺心病等，都有很好的療效，對(duì)人體的滋補(bǔ)功能遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于久負(fù)盛名的甲魚(yú)、鰻魚(yú)等。野雞中鍶和鉬的含量比普通雞高10%，還有防治癌癥的作用。

3、觀賞：節(jié)日送山雞是我國(guó)自古就有的傳統(tǒng)，有表達(dá)吉祥如意和美好前程之意。同時(shí)還可制成漂亮又好賣的標(biāo)本。我場(chǎng)用野雞的皮毛做成的標(biāo)本，光彩鮮艷、栩栩如生、高貴典雅，每架200多元還暢銷各大城市工藝禮品店、旅游景點(diǎn)。野雞的羽毛別具特色，還可以制成羽毛扇、羽毛畫(huà)、玩具等工藝品。英國(guó)國(guó)防部還把它做成最有效的防彈衣。

三、經(jīng)濟(jì)效益分析：

1、收入預(yù)測(cè)：以引進(jìn)50組（1公5母/組）野雞為例，每只母雞年產(chǎn)蛋按100枚計(jì)算（實(shí)際產(chǎn)蛋量要高得多），250只母雞年產(chǎn)蛋25000枚。種蛋合格率按95%計(jì)算，受精率、孵化率、成活率均按85%計(jì)算，則年產(chǎn)野雞為：25000×95%×85%×85%×85%=14585只。飼養(yǎng)3個(gè)多月商品雞可達(dá)1.5公斤，目前售價(jià)30-50元/只，即使按土雞價(jià)賣，也可賣24元。一年收入：14585只×24元/只=35萬(wàn)元。

2、成本分析：

① 引種款1萬(wàn)元。

② 飼料費(fèi)：每只商品雞成本7-10元，14585只約需飼料費(fèi)10-14萬(wàn)元；種雞飼料費(fèi)約1萬(wàn)元。共計(jì)15萬(wàn)元。

③ 水、電費(fèi)年開(kāi)支約1000元。

④ 人員工資：平均每人每年按6000元計(jì)，2人共計(jì)1.2萬(wàn)元。共計(jì)開(kāi)支18.7萬(wàn)元。

第三篇：影視項(xiàng)目分析報(bào)告

影視片項(xiàng)目報(bào)告

一、項(xiàng)目狀態(tài)

1、[項(xiàng)目名稱]

影片名稱

2、[演示者姓名]

執(zhí)行制片人

二、狀態(tài)概況

項(xiàng)目題材意義及類型

本項(xiàng)目是否符合當(dāng)前政策，社會(huì)及市場(chǎng)環(huán)境以及市場(chǎng)現(xiàn)狀。目標(biāo)市場(chǎng)定位 目標(biāo)觀眾分析

項(xiàng)目商業(yè)元素、賣點(diǎn)分析及實(shí)現(xiàn)的可能及形式。

表現(xiàn)的形式（如何拍攝，如何表現(xiàn)主題使節(jié)目可看性更強(qiáng)）

可操作性定位（實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目需要的資源列表、技術(shù)性及可實(shí)現(xiàn)性）。我們的人、財(cái)、物及公關(guān)方面的優(yōu)勢(shì)。資金回收渠道及方式。

1、項(xiàng)目進(jìn)度是否符合計(jì)劃（計(jì)劃產(chǎn)生的原因）

2、最終交付期限？（計(jì)劃完成周期，完成劇本及分場(chǎng)劇本的交付，應(yīng)確保項(xiàng)目交付時(shí)在市場(chǎng)依然具有當(dāng)前預(yù)期的價(jià)值）

3、最終成本估算（成本效益估算）

4、與其它高層計(jì)劃沖突的事件（市場(chǎng)和生產(chǎn)中預(yù)見(jiàn)上的問(wèn)題，各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)見(jiàn)，當(dāng)最可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)時(shí)的應(yīng)變方案是什么。）

（1）生產(chǎn)率（價(jià)值率、成本分割）

（2）交付：可推算的結(jié)果（利潤(rùn)率，申報(bào)備案）

（3）合作伙伴，及其它（相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈，希望資本來(lái)源）

（4）如何確保資金可以按時(shí)到位，如果資金是分次到位，每次的數(shù)額是多少以及如何確保每次能按時(shí)到位。

5、宣傳方案（前、中、后期）

三、進(jìn)展

1、列出上述狀態(tài)內(nèi)容獲取的成績(jī)和進(jìn)展（1）計(jì)劃開(kāi)展的措施方法

（2）講解日程表中的依賴關(guān)系

2、強(qiáng)調(diào)對(duì)所取得的進(jìn)展起推動(dòng)作用的事件和需要注意的方面（強(qiáng)調(diào)對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中的各項(xiàng)有利因素和必須規(guī)避的風(fēng)險(xiǎn)的可能）

3、列出上述狀態(tài)更新以來(lái)的日程推遲和問(wèn)題（1）列出所采取的糾正性措施（2）講解日程表中的依賴關(guān)系

4、確認(rèn)您對(duì)下列問(wèn)題的理解

（1）導(dǎo)致推遲或阻礙進(jìn)展的問(wèn)題（2）問(wèn)題未能預(yù)見(jiàn)的原因

（3）客戶是否希望與高層領(lǐng)導(dǎo)者會(huì)談

（4）項(xiàng)目進(jìn)行前與發(fā)行放映方的接觸與談判。

四、日程

1、列出最重要的宏觀日期（實(shí)施方案的宏觀周期表）

2、確保簡(jiǎn)潔（勿使聽(tīng)眾因細(xì)節(jié)過(guò)多而分散注意力）

3、如有必要，分發(fā)詳細(xì)日程

（1）確保您熟悉計(jì)劃中的每一個(gè)細(xì)節(jié)，以便回答問(wèn)題

五、交付

1、列出主要的關(guān)鍵交付日期：確定最終生產(chǎn)計(jì)劃交結(jié)日期（有一定的寬容期）

（1）從您到全組主創(chuàng)和工作人員

（2）從您到外部服務(wù)機(jī)構(gòu)（內(nèi)外景，轉(zhuǎn)場(chǎng)等）

（3）從外部服務(wù)機(jī)構(gòu)到您（你的關(guān)系可利用的可能量）

（4）從其他部門到您（相關(guān)部門審批和公關(guān)的可利用的可能量）（題材涉及專業(yè)部門）

2、講述您對(duì)每個(gè)交付日期能否實(shí)現(xiàn)的置信程度（1）如有必要，用幻燈片指出置信程度

六、成本

1、列出新的成本估算（可控制的成本項(xiàng)目以及工作效果）（1）包含以前的估算

2、理解這些數(shù)字差異的原因（突出價(jià)值率和市場(chǎng)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)）（1）回答這些問(wèn)題

3、如果有超出預(yù)計(jì)的成本（可能預(yù)見(jiàn)的超出部分和原因）（1）概括原因

（2）列出所采取的糾正或防范措施（3）給出對(duì)未來(lái)開(kāi)支的切實(shí)估算

七、技術(shù)

1、列出已解決的技術(shù)問(wèn)題（如使用設(shè)備，主創(chuàng)人員能力與水平，影響力）

2、列出急需解決的技術(shù)問(wèn)題（如使用設(shè)備的優(yōu)劣勢(shì)）（1）概括這些問(wèn)題對(duì)項(xiàng)目的影響

3、列出項(xiàng)目所依賴的不穩(wěn)定的技術(shù)（如三維3D技術(shù)等承包商能力與水平）（1）指出疑問(wèn)的來(lái)源

（2）概述采取的措施和后備計(jì)劃

八、人力資源

1、概述項(xiàng)目的人力資源（管理人員、參與人員）

2、主創(chuàng)人員（品牌）：導(dǎo)、攝、美、明星（演員的作用）等

（1）這些主創(chuàng)人員的能力和素質(zhì)或資質(zhì)。

（2）專職（3）兼職

（4）如果因?yàn)槿肆Y源缺乏使項(xiàng)目受阻，請(qǐng)?zhí)岢隹赡艿慕鉀Q方案

3、請(qǐng)理解投資者和出品方都有這樣的心情：希望使用所有可能的資源，同時(shí)精確地控制成本。

4、下一次狀態(tài)更新的時(shí)間。

5、如有疑問(wèn)，項(xiàng)目進(jìn)展過(guò)程按規(guī)定定期匯報(bào)工作狀態(tài)。列出下一次匯報(bào)檢查的對(duì)象。

（1）將完成的特定部分（2）即將解決的問(wèn)題

6、確保項(xiàng)目中的每個(gè)人理解計(jì)劃

第四篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目分析報(bào)告

房地產(chǎn)項(xiàng)目分析報(bào)告

（一）一、項(xiàng)目概況

（一）、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目區(qū)位條件

威海九龍灣旅游度假區(qū)位于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)大慶路以北，西起九龍河，東至海埠路，北臨大海。A8、A9地塊為度假區(qū)規(guī)劃分區(qū)，位于威海灣南側(cè)，東、北臨規(guī)劃環(huán)路，西側(cè)與皇冠房地產(chǎn)先期開(kāi)發(fā)的九龍灣花園小區(qū)隔河相對(duì)，是九龍灣旅游度假區(qū)地理位置最為優(yōu)越的規(guī)劃分區(qū)之一。

（二）、規(guī)劃方案

旅游度假區(qū)規(guī)劃總用地面積140.92公頃，居住人口1.59萬(wàn)人，其中A8、A9規(guī)劃分區(qū)總用地3.61公頃，規(guī)劃用地3.18公頃，規(guī)劃以居住為主，兼容辦公、商業(yè)、文化娛樂(lè)等功能，充分體現(xiàn)了以人為本的對(duì)居住環(huán)境、居住類型、居住心理的要求。規(guī)劃北部A8地塊以居住為主，沿大慶路的A9地塊以商業(yè)、辦公為主，兼容一部分住宅?？偨ㄖ娣e為90860㎡，其中多層住宅6621㎡；高層（18層）住宅建筑面積為53682㎡；商業(yè)、公用、辦公建筑面積為11768㎡；地下儲(chǔ)藏室3749㎡；地下車庫(kù)376個(gè)，建筑面積15040㎡。建筑密度20.1%，容積率為2.27。整體規(guī)劃充分考慮了各性質(zhì)用地間的相互協(xié)調(diào)和銜接，體現(xiàn)了規(guī)劃區(qū)的現(xiàn)代和時(shí)尚，具備了高品質(zhì)的居住環(huán)境和高標(biāo)準(zhǔn)的生活服務(wù)設(shè)施，創(chuàng)造了清新、雅致的人文居住園區(qū)。

二、建設(shè)條件

（一）、建設(shè)地點(diǎn)條件

1、該規(guī)劃區(qū)地理位置優(yōu)越，緊鄰?fù)撑c海上公園。

2、靠近公路，交通便利，離火車站及長(zhǎng)途客運(yùn)總站僅3公里。

3、周邊環(huán)境適宜，自然景觀和生態(tài)環(huán)境良好。

4、容積率較高，可規(guī)劃面積充足，場(chǎng)地地形地質(zhì)條件滿足建設(shè)要求。

5、擬建規(guī)劃分區(qū)給排水、供暖、電力、燃?xì)?、電信、有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃配套齊全，學(xué)校、商店、郵局等生活服務(wù)設(shè)施盡在整體規(guī)劃中。

（二）、建設(shè)實(shí)施條件

1、該詳細(xì)規(guī)劃已經(jīng)全部完成，并通過(guò)市規(guī)劃局審批。

2、威海市國(guó)土資源局發(fā)布公告將于2005年7月6日進(jìn)行國(guó)有土地使用權(quán)公開(kāi)拍賣，現(xiàn)威海已有多家實(shí)力強(qiáng)、知名度高、經(jīng)驗(yàn)豐富的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商報(bào)名參加競(jìng)拍。

3、該規(guī)劃分區(qū)距皇冠房地產(chǎn)辦公樓、工業(yè)園區(qū)、已開(kāi)發(fā)的皇冠九龍灣花園較近，為項(xiàng)目實(shí)施提供了得天獨(dú)厚的條件。

三、投資環(huán)境分析

（一）、宏觀環(huán)境分析

1、據(jù)國(guó)家有關(guān)部委及業(yè)內(nèi)專家人士分析，政府系列政策的目的是為了抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)，保證房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，系列政策均是站在增量房市場(chǎng)來(lái)進(jìn)行調(diào)控、規(guī)范，而對(duì)存量房市場(chǎng)的影響則是加大了交易成本，減少了供應(yīng)量，對(duì)增量房?jī)r(jià)反而是保證和促進(jìn)上漲的力量，我國(guó)房?jī)r(jià)總體上保持穩(wěn)定且會(huì)穩(wěn)中有升。

2、據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局資料報(bào)告，整體房?jī)r(jià)呈上漲趨勢(shì)，今年1—5月份，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格同比上漲8.9%，商品住宅和商業(yè)用房的平均銷售價(jià)格分別上漲11.3%和4.1%。

3、國(guó)家、山東省、威海市有關(guān)土地政策的出臺(tái)加大了開(kāi)發(fā)用地的管理，使得威海市本就緊張的可開(kāi)發(fā)用地更為緊缺，更突顯了威海九龍灣旅游度假區(qū)用地的商業(yè)價(jià)值，成為威海房地產(chǎn)商家的必爭(zhēng)之地。

（二）、微觀環(huán)境分析

1、威海投資環(huán)境良好，政策比較優(yōu)惠，特別是大慶石油管理 局與威海市委、市政府建立了良好的合作關(guān)系，給發(fā)展集團(tuán)所屬企業(yè)在威海的發(fā)展創(chuàng)造了較為寬松的條件。

2、皇冠房地產(chǎn)在威海成功地開(kāi)發(fā)了多個(gè)住宅小區(qū)，樹(shù)立了良好的企業(yè)形象和信譽(yù)，創(chuàng)立了較強(qiáng)的品牌優(yōu)勢(shì)。A8、A9規(guī)劃分區(qū)的繼續(xù)開(kāi)發(fā)，將是大慶及皇冠等品牌優(yōu)勢(shì)的有效利用和發(fā)揮。

3、每年一度的威海國(guó)際人居節(jié)形成的威海人居品牌吸引力極強(qiáng)，加之商業(yè)住宅用地日趨緊張，使得威海房地產(chǎn)業(yè)顯示出強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭，A8、A9規(guī)劃區(qū)的開(kāi)發(fā)，是皇冠房地產(chǎn)壯大企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，提高經(jīng)濟(jì)效益的機(jī)遇，是實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力之源。

4、擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與皇冠九龍灣花園隔河相對(duì)，距皇冠房地產(chǎn)辦公樓約500米，與皇冠慶威工業(yè)園一路之隔，獨(dú)特的地理位置，為皇冠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目提供了極其便利的條件，便于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理，有利于降低成本費(fèi)用。已建的皇冠九龍灣花園小區(qū)在威海具有較高的知名度和美譽(yù)度，可成為擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的樣板小區(qū)，是無(wú)形的廣告，對(duì)提升其商業(yè)價(jià)值和促進(jìn)房屋銷售，都將起到積極的作用。同時(shí)，皇冠九龍灣花園、皇冠慶威工業(yè)園區(qū)和擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)管理，將提高我們慶威物業(yè)公司的市場(chǎng)份額和信譽(yù)形象，形成規(guī)模管理 和經(jīng)營(yíng)，取得規(guī)模效益和效應(yīng)，既可消除用戶對(duì)售后服務(wù)的顧慮，又可拉動(dòng)銷售。而且，我們開(kāi)發(fā)的辦公區(qū)、工業(yè)區(qū)、住宅區(qū)的相對(duì)集中，有利于形成整體優(yōu)勢(shì)，提高大慶品牌、皇冠品牌的競(jìng)爭(zhēng)能力，并為九龍灣旅游度假區(qū)后期的開(kāi)發(fā)，占得了商業(yè)先機(jī)，創(chuàng)造了條件。

四、市場(chǎng)分析與價(jià)格預(yù)測(cè)

（一）、市場(chǎng)發(fā)展前景分 析

根據(jù)對(duì)今年以來(lái)出臺(tái)的房地產(chǎn)行業(yè)政策、威海市場(chǎng)供需狀況等方面情況調(diào)查表明，威海地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景看好，主要表現(xiàn)為：

1、房?jī)r(jià)將持續(xù)穩(wěn)中有升

近幾年，威海商品房?jī)r(jià)格與周邊沿海城市相比漲幅較低，因此受宏觀調(diào)控影響較小，由于土地價(jià)格、建筑材料等價(jià)格上漲，房屋產(chǎn)品質(zhì)量及配套標(biāo)準(zhǔn)的提高，造成商品房?jī)r(jià)格居高不下。

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求仍然處于快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)

一是城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，大量人口進(jìn)城居住、就業(yè)，將增加房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。二是消費(fèi)者的消費(fèi)觀念發(fā)生變化，將增加市場(chǎng)需求。三是拆遷安置將增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體需求。

3、二手房市場(chǎng)活躍對(duì)新房的促進(jìn)

隨著房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)不斷活躍，如賣舊買新、押舊買新、租舊養(yǎng)新、按揭買新等“以舊換新”的購(gòu)房群體逐漸上升。

4、政府將加大對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的調(diào)控力度及城市建設(shè)的力度，將極大地改善城市面貌，進(jìn)一步優(yōu)化城市空間布局，推進(jìn)威海這座最佳人居城市的規(guī)劃建設(shè)，躋身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到威海購(gòu)房居住。

5、房地產(chǎn)營(yíng)銷方式的改變

房地產(chǎn)銷售方式從原始的概念銷售、點(diǎn)子銷售、商業(yè)炒作銷售轉(zhuǎn)變?yōu)槿轿粻I(yíng)銷推廣。競(jìng)爭(zhēng)由單一的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)上升到價(jià)格、質(zhì)量、品牌、環(huán)境、配套等多因素、多元化競(jìng)爭(zhēng)新格局。

（二）、目標(biāo)客戶 的定位

目標(biāo)客戶 群主要分為四類：

一是鐘愛(ài)于威海居住環(huán)境、人居品牌的購(gòu)房群體；

二是追求貨幣保值的投資市場(chǎng)和休閑度假市場(chǎng)；

三是當(dāng)?shù)鼐用窀鼡Q舊房、二次置業(yè)的購(gòu)房群；

四是致力于威海投資置業(yè)的購(gòu)房群體。

（三）、價(jià)格預(yù)測(cè)

根據(jù)本項(xiàng)目自身特點(diǎn)，參考當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)價(jià)格及其發(fā)展趨勢(shì)，本項(xiàng)目預(yù)測(cè)價(jià)格：

1、多層住宅均價(jià)3900元/㎡；

2、高層住宅均價(jià)4200元/㎡；

3、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)均價(jià)4500元/㎡；

4、辦公樓均價(jià)3000元/㎡；

5、車位均價(jià)10萬(wàn)元/個(gè)；

6、儲(chǔ)藏室均價(jià)1000元/㎡。

五、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃

（一）、工程建設(shè)實(shí)施計(jì)劃

1、按威海市對(duì)九龍灣旅游度假區(qū)的總體規(guī)劃及拍賣公告，將在2005年7月6日進(jìn)行土地競(jìng)拍，如果我們競(jìng)拍成功，取得土地使用權(quán)后，將于今年底完成項(xiàng)目單體初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)，工程報(bào)建、審批等有關(guān)手續(xù)，滿足2006年開(kāi)工需要。

2、為了合理利用資金，將采用滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的方式，先開(kāi)發(fā)市場(chǎng)份額大、開(kāi)發(fā)成本低、利潤(rùn)空間大的多層住宅和高層住宅，回收資金后再開(kāi)發(fā)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、辦公樓、地下停車場(chǎng)等單體工程，擬開(kāi)發(fā)建設(shè)期為3年（2006—2008年），2006年擬開(kāi)發(fā)面積37902㎡，2007年擬開(kāi)發(fā)面積26150㎡，2008年擬開(kāi)發(fā)面積26808㎡，工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃（見(jiàn)附表1）。

3、以多年的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，科學(xué)先進(jìn)的管理 模式、招投標(biāo)制、工程監(jiān)理制確保施工建設(shè)規(guī)范進(jìn)行，施工過(guò)程中，要嚴(yán)格控制工程造價(jià)，提高工程質(zhì)量，控制工期，提高資金周轉(zhuǎn)率。

（二）、銷售計(jì)劃及營(yíng)銷策略

1、銷售計(jì)劃

根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃及威海地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展走勢(shì)，該項(xiàng)目擬銷售周期為四年：2006年銷售收入5612萬(wàn)元；2007年銷售收入9984.2萬(wàn)元；2008年銷售收入9216.3萬(wàn)元；2009年銷售收入8344.5萬(wàn)元。銷售測(cè)算（見(jiàn)附表2）。

2、營(yíng)銷策略

秉承企業(yè)“廣廈千萬(wàn)、誠(chéng)信皇冠”的經(jīng)營(yíng)理念，深入房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究，充分發(fā)掘樓盤(pán)的賣點(diǎn)，通過(guò)以下途徑和措施實(shí)現(xiàn)房屋銷售，獲取最大利潤(rùn)。

（1）、進(jìn)行廣泛的市場(chǎng)調(diào)查，通過(guò)目標(biāo)客戶和目標(biāo)市場(chǎng)的分析，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)、戶型結(jié)構(gòu)、客戶群體進(jìn)行準(zhǔn)確定位，建設(shè)適應(yīng)客戶 需求的樓盤(pán)產(chǎn)品。

（2）、實(shí)施有效的廣告宣傳策略、營(yíng)銷策略及公關(guān)策略，實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。利用“報(bào)紙、電視、戶外廣告牌、車體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時(shí)地將樓盤(pán)的信息傳遞給購(gòu)房客戶。通過(guò)溝通，利用客戶 群對(duì)企業(yè)品牌的認(rèn)識(shí)、了解與接受，提高對(duì)所開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)度。

（3）、通過(guò)拓展銷售渠道實(shí)現(xiàn)房屋銷售。利用廣告促銷、人員促銷、網(wǎng)絡(luò)促銷擴(kuò)展銷售渠道，使房屋銷售由原來(lái)單一的自行銷售轉(zhuǎn)變?yōu)橹变N、行銷、網(wǎng)絡(luò)銷售、地區(qū)代理等多元化銷售方式。

（4）、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)實(shí)現(xiàn)房屋銷售。要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得客戶，必須深入了解客戶，為顧客提供優(yōu)質(zhì)完善的服務(wù)，讓客戶 感受到比預(yù)期更好的超值服務(wù)。

（5）、利用品牌戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)房屋銷售。有效地利用大慶及皇冠的品牌效應(yīng)，提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，加強(qiáng)創(chuàng)新力，提高房屋的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，滿足客戶的期望，激發(fā)客戶 的購(gòu)買愿望。

（6）、結(jié)合價(jià)格策略實(shí)現(xiàn)房屋銷售。在目前樓盤(pán)價(jià)格穩(wěn)中有升的形勢(shì)下，新盤(pán)開(kāi)發(fā)銷售價(jià)格采取隨行就市結(jié)合“低開(kāi)高走”的價(jià)格策略，將本項(xiàng)目的房屋價(jià)格，由低到高的順序推向市場(chǎng)，吸引客戶的關(guān)注，形成良好的市場(chǎng)氛圍，形成人氣后再據(jù)市場(chǎng)情況逐步提高房屋價(jià)格，給客戶以“增值、保值”的信息，堅(jiān)定購(gòu)房客戶 的信心。

六、項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析

（一）、投資估算

按每畝173.6萬(wàn)元取得土地使用權(quán)，土地總成本為8,514.84萬(wàn)元（出讓金總額8,266.83萬(wàn)元，契稅248萬(wàn)元），項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總投資為31,525.03萬(wàn)元。（見(jiàn)附表3）

（二）、資金籌措

根據(jù)投資估算及項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃，投入資金總額26,600.27萬(wàn)元。其中自有資金12,600.27萬(wàn)元(含本項(xiàng)目銷售回籠資金再投入10,545.18萬(wàn)元),借入資金14,000萬(wàn)元（其中中油公司貸款剩余額2，500.00萬(wàn)元，應(yīng)收回金海灣 醫(yī)院欠款2，000.00萬(wàn)元，需新增貸款9，500.00萬(wàn)元）。（見(jiàn)附表4）

（三）、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析

1、利潤(rùn)估算表（見(jiàn)附表5）

本項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)2,141.06萬(wàn)元，凈利率6.36%。

預(yù)測(cè)前提：

土地173.6萬(wàn)元/畝；

營(yíng)業(yè)收入33,666.10萬(wàn)元；

平均銷售單價(jià)3,705.27元/平方米；

營(yíng)業(yè)成本26,600.27萬(wàn)元；

單位成本2,927.61元/平方米；

稅金3,854.77萬(wàn)元；

費(fèi)用1,070.00萬(wàn)元；

貸款利息1,310.4萬(wàn)元。

2、現(xiàn)金流量估算表（見(jiàn)附表6）

本項(xiàng)目稅后現(xiàn)金凈流量2,141.06萬(wàn)元。測(cè)算前提同上。

3、盈利能力分析

（1）、靜態(tài)分析

投資利潤(rùn)率（稅后）=項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/項(xiàng)目投資支出總額

=2,141.06/26,600.27

=8.05%。（數(shù)據(jù)見(jiàn)附表5）

（2）、動(dòng)態(tài)分析

項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為277.46萬(wàn)元，凈現(xiàn)值大于0，項(xiàng)目可行（計(jì)算見(jiàn)附表6）。

經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為9.5%，參考同行業(yè)基準(zhǔn)投資內(nèi)部收益率8%，本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)投資收益率，項(xiàng)目可行。

七、風(fēng)險(xiǎn)分析（項(xiàng)目盈虧平衡分析）

銷售面積盈虧平衡點(diǎn)=成本費(fèi)用合計(jì)/平均銷售單價(jià)（1-稅費(fèi)率）=27，670.27*10,000/3，705.27(1-11.45%)=84，334.35平方米

占計(jì)劃銷售量的92.82%

銷售單價(jià)盈虧平衡點(diǎn)=成本費(fèi)用合計(jì)/房屋銷售量（1-稅費(fèi)率）=27,670.27*10,000/90，860(1-11.45%)=3,439.16元/平方米

占計(jì)劃銷售單價(jià)的92.82%

盈虧平衡分析表明，當(dāng)項(xiàng)目銷售面積達(dá)到84,334.35平方米或平均銷售價(jià)格達(dá)到3,439.16元/平方米時(shí)，項(xiàng)目保本，安全余度7.18%。

八、結(jié)論

經(jīng)過(guò)我們認(rèn)真研究分析論證，無(wú)論是從實(shí)施發(fā)展集團(tuán)“一體兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略，特別是對(duì)房地產(chǎn)“一翼”利潤(rùn)中心的要求來(lái)看，還是從保證皇冠房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)、有效益地發(fā)展來(lái)看，以及從九龍灣度假區(qū)規(guī)劃遠(yuǎn)景和參與后續(xù)開(kāi)發(fā)看，開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目均是必要的；同時(shí)，從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)等多個(gè)角度論證表明，在土地價(jià)格173.6萬(wàn)元／畝以內(nèi)拍得該宗土地，進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，該項(xiàng)目均是可行的。

綜上所述，該項(xiàng)目在投資方向、經(jīng)濟(jì)規(guī)模、經(jīng)濟(jì)效益和抗風(fēng)險(xiǎn)能力方面，既有可行性，又有可操作性。

房地產(chǎn)項(xiàng)目分析報(bào)告

（二）一、總論

1、項(xiàng)目建設(shè)背景

A州新區(qū)新橋鎮(zhèn)農(nóng)工商總公司下屬的新城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司由于資金不足，不能及時(shí)啟動(dòng)本項(xiàng)目。恰逢整個(gè)地區(qū)的企業(yè)改制，有意轉(zhuǎn)讓本項(xiàng)目，這是能得到這個(gè)項(xiàng)目的重要的外在因素。新橋鎮(zhèn)為了能改善居民的生活質(zhì)量和提高本地區(qū)的房地產(chǎn)整體水平，所以希望找到能開(kāi)發(fā)高品質(zhì)住宅的開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目可行性分析報(bào)告范文。而某省特別是B市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司不論是資金實(shí)力，還是開(kāi)發(fā)水平在全國(guó)來(lái)說(shuō)可謂是首屈一指的。該項(xiàng)目已經(jīng)取得了土地使用權(quán)證和項(xiàng)目規(guī)劃許可證，各項(xiàng)目談判工作已相繼展開(kāi)。

2、項(xiàng)目概況

該地塊位于A州新區(qū)何山路和塔園路交叉口。緊接A州科技學(xué)院，有良好的文化氣氛。道路寬敞交通便捷煤炭經(jīng)營(yíng)可行性分析報(bào)告，有新山大橋與古城區(qū)相連。項(xiàng)目占地126畝，其中120畝是建住宅用地，6畝是建配套幼兒園用地。容積率為2.0，總建筑面積為16萬(wàn)平方米，小高層和多層相結(jié)合，沿街底層為商業(yè)配套用房（約占5%）。具有一定的開(kāi)發(fā)規(guī)模，并能為品牌的延續(xù)提供保障，給公司帶來(lái)良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。

本項(xiàng)目的建設(shè)資金完全由本公司自籌，不足部分通酒店可行性分析報(bào)告過(guò)土地抵押和預(yù)售房款解決。

二、A州市介紹

A州位于長(zhǎng)江三角洲中部、某省東南部，東經(jīng)l19°55'--121°20'，北緯30°47'--32°02'之間。東鄰上海，西傍金陵，南接蘇杭，北依長(zhǎng)江，面積8488.42平方公里，占全省面積的8.27％。()市區(qū)392.3平方公里，其中建成區(qū)68平方軟件項(xiàng)目可行性分析報(bào)告公里，古城區(qū)14.2平方公里。

三、A州市住宅市場(chǎng)分析1、2002年以前A州市住宅市場(chǎng)分析

在這之前，A州市住宅水平一直維持在工業(yè)園區(qū)2300元/m2，古城區(qū)2500元/m2，而新區(qū)住宅價(jià)格也一直在2000元/m2左右徘徊。究其原因不外乎以下幾點(diǎn)：

①土地價(jià)格是一個(gè)首要的因素可行性分析報(bào)告模板。土地作為稀缺性資源，政府沒(méi)能做好土地供應(yīng)的長(zhǎng)期規(guī)劃。開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)項(xiàng)目可行性報(bào)告，以很便宜的價(jià)格向政府要求劃撥土地。這導(dǎo)致了土地成本在整個(gè)項(xiàng)目中只占很小的一部分。

②整個(gè)A州的住宅以零星分散建設(shè)為多，不注重整個(gè)小區(qū)環(huán)境、園林、文化方面的建設(shè)。

③居民居住觀念沒(méi)有改變。大多數(shù)A州人項(xiàng)目可行性分析認(rèn)為，過(guò)了運(yùn)河就覺(jué)得離開(kāi)了城市，到了郊區(qū)。而且也一直認(rèn)為A州新區(qū)是一個(gè)工業(yè)區(qū)，不適宜居住。同時(shí)，新橋鎮(zhèn)一直以來(lái)治安、環(huán)境都不好，在一定程度上限制了該區(qū)域的房?jī)r(jià)。

④消費(fèi)觀念也限制了整個(gè)A州市的房?jī)r(jià)。許多A州居民留戀于“小橋、流水、人家”，只要有地方住，能吃飽，不會(huì)用剩余的錢去改善居住環(huán)境和投資于房產(chǎn)。

2、2002年以來(lái)A州市住宅市場(chǎng)分析

2002年是A州房?jī)r(jià)飛漲的一年。2001年10月份，A可行性分析報(bào)告編寫(xiě)州市土地全面實(shí)行招投標(biāo)。這對(duì)于A州整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，從至，開(kāi)發(fā)商取得土地的唯一途徑就是市場(chǎng)招投標(biāo)，土地市場(chǎng)更趨于公平。與此同時(shí)，政府出臺(tái)了一系列的相關(guān)政策。

①A州強(qiáng)化“強(qiáng)市富民”意識(shí)，努力使全市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)在高平臺(tái)、低波動(dòng)中運(yùn)行，2002年全市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)走強(qiáng)。同時(shí)，改變?nèi)芯用竦南M(fèi)觀念。

②規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，改善投資環(huán)境，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐步走上規(guī)模軟件可行性分析報(bào)告化、集約化經(jīng)營(yíng)。把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為城市新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，大力發(fā)展城鎮(zhèn)建設(shè)。

③在市區(qū)范圍內(nèi)，加快土地供應(yīng)制度的改革，停止新批量土地的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，對(duì)存量土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目采取限制的態(tài)度，使開(kāi)發(fā)總量得到控制。同時(shí)，積極引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與園區(qū)、新區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)。

④加強(qiáng)城市建設(shè)步伐，動(dòng)遷量大幅上升和貨幣安置政策使市場(chǎng)上對(duì)商品房的需求迅速膨脹。

3、A州新區(qū)住宅市場(chǎng)煤炭經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告具體分析

A州去年10月份拍賣的土地中還沒(méi)有一塊形成樓盤(pán)，而許多開(kāi)發(fā)商已經(jīng)聞風(fēng)相繼提高樓盤(pán)價(jià)格。據(jù)A州市建設(shè)局市場(chǎng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)：A州市今年房?jī)r(jià)總體上漲了14.8%。

四、項(xiàng)目投資估算及盈利分析

1、編制依據(jù)

①建筑工程費(fèi)用以現(xiàn)行建筑工程費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)率為依據(jù)；

②各種費(fèi)率依據(jù)國(guó)家相關(guān)文件。

2、投資估算

3、銷煤炭可行性分析報(bào)告售收入

根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境和A州房地產(chǎn)現(xiàn)行市場(chǎng)預(yù)測(cè)，考慮到房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)和工程建設(shè)成本等綜合因素，本區(qū)住宅均價(jià)定位為3300元/m2，低層商鋪均價(jià)定位為4500元/m2。

4、營(yíng)業(yè)稅及附加

本項(xiàng)目應(yīng)計(jì)營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加稅，綜上本項(xiàng)目的綜合稅率為6%，共應(yīng)交納稅金及附加3408萬(wàn)元。

5、盈利能力分析

五、結(jié)論與可行性分析報(bào)告編制建議

1、用分期開(kāi)發(fā)的方法進(jìn)行本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。一方面是為了降低項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，另一方面是降低資金的壓力；

2、做好方案規(guī)劃。項(xiàng)目市場(chǎng)定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)之上的，包括小區(qū)可行性分析報(bào)告總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等方面，杜絕規(guī)劃設(shè)計(jì)單調(diào)，缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃和戶型上提高本項(xiàng)目的檔次，贏得高檔消費(fèi)群，減少項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，提升樓盤(pán)形象。

第五篇：房產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程

房 地 產(chǎn) 開(kāi) 發(fā) 流 程

部分報(bào)建工作總結(jié)

2014.6 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期工作，是配合房產(chǎn)項(xiàng)目順利開(kāi)展的重要環(huán)節(jié)，貫穿于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)階段，配合設(shè)計(jì)、財(cái)務(wù)、成本、項(xiàng)目等多部門協(xié)同完成房產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作。房地產(chǎn)前期工作由其地域性特點(diǎn)，但是在開(kāi)發(fā)過(guò)程總所需的經(jīng)過(guò)各地卻基本相同。所以作為一名房地產(chǎn)前期開(kāi)發(fā)主管人員或者前期專員，熟悉房產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程十分重要。前期開(kāi)發(fā)在工作中可以分為項(xiàng)目前期和項(xiàng)目報(bào)建兩項(xiàng)工作，前者是對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的調(diào)研及可行性分析，后者則是在項(xiàng)目進(jìn)展過(guò)程中需要開(kāi)展的各項(xiàng)報(bào)批報(bào)審工作。下面針對(duì)本人在經(jīng)歷的項(xiàng)目過(guò)程中做一個(gè)總結(jié)及對(duì)過(guò)程中反映出的問(wèn)題進(jìn)行梳理。

首先對(duì)整體流程：

1、土地獲取階段

2、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

3、施工準(zhǔn)備階段

4、工程建設(shè)階段

5、項(xiàng)目銷售階段

6、竣工入住階段

7、售后及移交階段

下面對(duì)各項(xiàng)工作進(jìn)行分解：

A.土地取得階段

1、土地信息收集

? 地塊現(xiàn)狀，落實(shí)地塊具體位置及周邊情況

? 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，了解政府對(duì)即將出讓地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及相關(guān)限制要求

? 現(xiàn)場(chǎng)踏勘，在項(xiàng)目部主導(dǎo)下，對(duì)地塊現(xiàn)狀、地質(zhì)條件、是否有礦藏等影響開(kāi)發(fā)的因素進(jìn)行了解

? 了解地塊周邊現(xiàn)有狀況，商業(yè)、交通、教育、醫(yī)療等配套情況

? 了解地塊未來(lái)發(fā)展規(guī)劃，所屬區(qū)域未來(lái)發(fā)展方向，對(duì)以后項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的影響和支撐

2、土地價(jià)值初判

? 了解土地的上市方式及土地款，同土地所有方進(jìn)行接觸，了解土地出讓情況及變動(dòng)情況 ? 了解項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，了解當(dāng)?shù)亟ò渤杀荆召M(fèi)項(xiàng)目等具體情況 ? 了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)情況，初步形成產(chǎn)品形式及開(kāi)發(fā)周期預(yù)判

3、土地價(jià)值深判

? 形成可行性報(bào)告，多部門合作，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研、投資估算、資金籌措、開(kāi)發(fā)周期，初步項(xiàng)目方案，項(xiàng)目定位，現(xiàn)金流、進(jìn)度安排等情況進(jìn)行評(píng)估

? 項(xiàng)目定位環(huán)節(jié)，要進(jìn)行深度的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)該地區(qū)客戶需求，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者分析，市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品分析、地塊及周邊配套分析、效應(yīng)分析

4、確定參與土地競(jìng)價(jià)

? 根據(jù)實(shí)際需要成立項(xiàng)目公司，如需融資成立合資公司的需完成項(xiàng)目引資計(jì)劃，簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議；獨(dú)資公司則根據(jù)實(shí)際情況按照項(xiàng)目公司成立要求，辦理相關(guān)工商登記 ? 投標(biāo)，根據(jù)項(xiàng)目情況，確定投項(xiàng)目標(biāo)亦或是經(jīng)濟(jì)標(biāo)，分別確定項(xiàng)目方案及土地價(jià)格上限 ? 摘牌，分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，確定競(jìng)價(jià)方式，土地價(jià)格上線

5、簽訂土地出讓合同

? 確定用地圖，樁點(diǎn)坐標(biāo)，用地條件；繳納土地款、契稅、印花稅、交易費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用 ? 配合法務(wù)完成合同的簽訂及條款的審議

6、土地確權(quán)

? 企業(yè)投資項(xiàng)目備案，辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)預(yù)審；編制項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告，可由專業(yè)咨詢公司協(xié)助完成；向項(xiàng)目備案機(jī)關(guān)提交申請(qǐng) ? 獲取項(xiàng)目建設(shè)有效批文

? 核定土地邊界，由國(guó)土部門協(xié)助，確定1/500現(xiàn)狀地形圖；地界坐標(biāo)圖

7、土地證辦理

? 提交土地出讓合同、繳費(fèi)證明、地籍圖

? 土地權(quán)人證明：申請(qǐng)人主體資格證明、法人代表證明

在土地取得過(guò)程中需辦理如下重要事項(xiàng)：

1、設(shè)立企業(yè)申請(qǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)提交資料

? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 目錄,標(biāo)注頁(yè)數(shù)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)申請(qǐng)報(bào)告,資質(zhì)申請(qǐng)表 營(yíng)業(yè)執(zhí)照

公司章程,全體股東蓋章（簽字）

股東的法人資格證明,自然人提供身份證復(fù)印件 驗(yàn)資報(bào)告（原件）,具有法定資格驗(yàn)資機(jī)構(gòu)出具

法定代表人、董事長(zhǎng)、董事、監(jiān)事、經(jīng)理任職文件或產(chǎn)生的董事會(huì)決議提供規(guī)范履歷表和身份證復(fù)印件

部門負(fù)責(zé)人任命文件或決議, 提供工作簡(jiǎn)歷和身份證復(fù)印件

專業(yè)技術(shù)人員的職稱證書(shū)或職稱文件、身份證復(fù)印件;工程類技術(shù)人員須提供所學(xué)專業(yè)的證明資料（土木建、工民建）

技術(shù)人員來(lái)歷的證明材料（附原件校驗(yàn)）, 股東單位委派文件、調(diào)動(dòng)證件和勞動(dòng)部門鑒證的招聘或勞動(dòng)合同等

技術(shù)人員職稱聘書(shū),房屋所有權(quán)或租賃房屋提供有產(chǎn)權(quán)單位出具的租賃許可證 辦公場(chǎng)所證明 全體人員花名冊(cè)

已取得土地的證明,開(kāi)發(fā)地塊的有效文件；國(guó)有土地使用證；土地出讓合同；土地拍賣公告；規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 企業(yè)規(guī)章制度

*房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)申報(bào)資料按以上順序整理、裝訂成冊(cè)上報(bào)三份；提供復(fù)印件請(qǐng)加蓋公章

2、環(huán)保預(yù)審批

? 建設(shè)項(xiàng)目基本情況登記表 建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件審批的請(qǐng)示 ? 建設(shè)項(xiàng)目所在地鎮(zhèn)政府（街道辦事處）環(huán)保預(yù)審意見(jiàn) ? 建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件(原件4份)? 污染入網(wǎng)證明、集中供熱證明 ? 危險(xiǎn)廢物處置協(xié)議 ? 其他應(yīng)提供的材料 承諾完成時(shí)間：20個(gè)工作日

3、企業(yè)投資項(xiàng)目核準(zhǔn)

? 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告及項(xiàng)目核準(zhǔn)請(qǐng)示件；

? 規(guī)劃建設(shè)部門出具的建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)或規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；

? 國(guó)土部門出具的用地預(yù)審意見(jiàn)書(shū)或國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同或土地使用證； ? 環(huán)保局出具的環(huán)評(píng)意見(jiàn)；

? 其他有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的文件 ? 承諾完成時(shí)間：5個(gè)工作日 ?

4、取得發(fā)改立項(xiàng)許可

? 立項(xiàng)申請(qǐng)及項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告文本

? 營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織代碼、法人代表身份證復(fù)印件； ? 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件； ? 項(xiàng)目擬建地位置示意圖

? 土地成交確認(rèn)書(shū)、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同或土地使用權(quán)證 ? 資本金證明（一份原件、一份復(fù)印件）? 資質(zhì)證書(shū)（復(fù)印件）僅針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 ? 規(guī)劃方案文本

? 委托代理人辦理項(xiàng)目備案的應(yīng)出具法人授權(quán)委托書(shū)和委托代理人的身份證及復(fù)印件。? 進(jìn)入http://invest.zj.gov.cn/（浙江省企業(yè)投資項(xiàng)目備案系統(tǒng)）左上角用戶登錄，填寫(xiě)

平湖市企業(yè)投資項(xiàng)目備案申請(qǐng)表（基本建設(shè)），網(wǎng)上提交，打印紙制文件蓋章提交。? 資本金證明（一份原件、一份復(fù)印件）承諾完成時(shí)間：0個(gè)工作日

5、建設(shè)用地許可證辦理

? 建設(shè)項(xiàng)目有效批文

? 拍賣成交確認(rèn)書(shū)或建設(shè)用地預(yù)審意見(jiàn)書(shū) ? 土地拍賣公告 ? 相關(guān)土地出讓協(xié)議 ? 土地出讓合同

? 已取得國(guó)有土地使用證的提供復(fù)印件 ? 國(guó)土部門用地界址圖 ? 建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 ? 規(guī)劃論證或評(píng)審會(huì)議紀(jì)要 ? 建筑總平面圖1份

? 規(guī)劃部門要求提供的其他相關(guān)文件資料及圖件 承諾完成時(shí)間：0個(gè)工作日

6地名辦，辦理地名確認(rèn)

? 憑《地名命名更名申報(bào)表》、立項(xiàng)批文、平面圖等一式三份→報(bào)所在鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）或主管部門初審→送市地名辦公室審核→按不同審批權(quán)限上報(bào)審批。? 承諾時(shí)限：住宅小區(qū)、公開(kāi)銷售建筑物類地名在10個(gè)工作日內(nèi)。

B.規(guī)劃設(shè)計(jì)初步階段

1、設(shè)計(jì)前期工作

? 明確產(chǎn)品設(shè)計(jì)思路，根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)客戶需求狀況和在銷樓盤(pán)熱銷產(chǎn)品分析，對(duì)戶型設(shè)計(jì)、戶型配比、面積區(qū)間、景觀規(guī)劃、建筑風(fēng)格、配套標(biāo)準(zhǔn)等規(guī)劃設(shè)計(jì)提出改善性意見(jiàn) ? 設(shè)計(jì)院、勘測(cè)單位、面積測(cè)繪單位的初步選擇，了解各家單位的規(guī)模，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)界評(píng)價(jià)等因素，已備公司選擇

2、設(shè)計(jì)單位流程

? 確定建筑設(shè)計(jì)院

? 制定各項(xiàng)設(shè)計(jì)任務(wù)指標(biāo)，建筑、水暖、電、景觀等 ? 在設(shè)計(jì)院協(xié)助下確定彩色總平、立面等圖稿送規(guī)劃預(yù)審 ? 完成建筑總平、立面圖紙的初步設(shè)計(jì)文本

? 方案評(píng)審確定，修改并通過(guò)確定正式方案，達(dá)到全委會(huì)通過(guò)要求 ?

3、勘測(cè)單位流程

? 選擇勘測(cè)單位，參選本地區(qū)具有勘測(cè)資質(zhì)及業(yè)務(wù)能力的勘測(cè)單位，完成現(xiàn)場(chǎng)地形勘測(cè) ? 取得地質(zhì)勘測(cè)報(bào)告

4、面積測(cè)繪流程

? 選擇面積測(cè)繪公司，簽訂面積測(cè)繪合同

? 根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，核實(shí)初步設(shè)計(jì)文本各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

? 在修改方案確認(rèn)后，完成正式方案面積測(cè)繪、日照分析、層高指標(biāo)、停車位數(shù)量、綠地率指標(biāo)及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)復(fù)核

規(guī)劃設(shè)計(jì)出圖階段

在設(shè)計(jì)院協(xié)助下完成各分項(xiàng)專業(yè)的出圖工作，并提供相印設(shè)計(jì)書(shū)

1、人防流程

根據(jù)初步設(shè)計(jì)文本，確定人防指標(biāo)；取得施工圖后報(bào)人防審核

2、審圖流程

嘉興地區(qū)先報(bào)窗口，提交全套施工圖，后確認(rèn)審圖單位選擇，簽訂審圖合同；取得審圖報(bào)告

3、防雷流程

根據(jù)各地防雷要求，提供防雷有關(guān)圖紙，全套電施圖、部分建施圖、結(jié)施圖，總平面圖一份

4、消防備案流程 在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，還需注意一下問(wèn)題： 1、2、防雷裝置審核及檢測(cè)服務(wù)，費(fèi)用繳納

提交防雷報(bào)審所需圖紙，根據(jù)防雷中心對(duì)圖紙的審核，向防雷檢測(cè)中心繳納評(píng)估費(fèi)用 人防面積確認(rèn)及費(fèi)用繳納

3、施工準(zhǔn)備階段

該階段是辦理項(xiàng)目實(shí)際開(kāi)工前的各項(xiàng)工作，包括三通一平、規(guī)劃許可證等辦理 三通一平

1、臨水辦理流程

? 前往當(dāng)?shù)刈詠?lái)水營(yíng)業(yè)廳辦理基建用水申請(qǐng)，填寫(xiě)相應(yīng)申請(qǐng)表單 ? 完成節(jié)水辦節(jié)水流程 ? 簽訂基建用水安裝合同 ? 繳納基建用水安裝押金

2、臨電辦理流程

? 向當(dāng)?shù)赜秒姴块T申請(qǐng)臨時(shí)電申請(qǐng)，由項(xiàng)目部確認(rèn)項(xiàng)目建設(shè)所需用電容量

? 填寫(xiě)各項(xiàng)用電表單，提交需公司出具的各項(xiàng)材料，如立項(xiàng)批文、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人代表，經(jīng)辦人身份證復(fù)印件、授權(quán)委托書(shū)、項(xiàng)目示意圖等 ? 由供電部門出具高壓供電方案

? 委托電力設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)，提供高壓供電方案、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、設(shè)計(jì)委托書(shū)等 ? 完成設(shè)計(jì)后，委托電力安裝公司進(jìn)行施工安裝

3、道路開(kāi)口辦理流程

? 向市政、園林主管部門提出道路開(kāi)口申請(qǐng)，提交道路開(kāi)口請(qǐng)示及相關(guān)道口苗木移除說(shuō)明 ? 向主管部門提供示意圖、立項(xiàng)、規(guī)劃許可證等材料 ? 繳納道路開(kāi)口補(bǔ)償費(fèi)（包括苗木移除）4、5、取得規(guī)劃許可證的同時(shí)逐步落實(shí)綜合管網(wǎng)的設(shè)計(jì)確認(rèn)工作1、2、3、委托自來(lái)水接入的設(shè)計(jì)工作 委托燃?xì)饨尤氲脑O(shè)計(jì)工作

委托弱電（三網(wǎng)、電視）的接入設(shè)計(jì)委托工作 臨時(shí)設(shè)施搭建手續(xù) 排污手續(xù) 規(guī)劃許可證辦理

? 建設(shè)項(xiàng)目有效批文＊

? 土地權(quán)屬證明（國(guó)有土地使用證和土地出讓合同）＊ ? 建筑總平面圖8張、建筑施工圖2套（要求審圖）＊ ? 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件＊ ? 建設(shè)項(xiàng)目有效批文＊

? 國(guó)有土地使用證（附有坐標(biāo)土地界址圖）＊

? 建筑總平面圖8張、建筑施工圖3套（要求蓋審圖章并提供包含對(duì)規(guī)劃條件審查意見(jiàn)的審圖報(bào)告）及圖紙電子版光盤(pán)＊ ? 規(guī)劃條件＊

? 相關(guān)規(guī)費(fèi)證明（人防＊、白蟻＊）

? 房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供戶型明細(xì)表（表格由設(shè)計(jì)單位自行制作）? 建筑面積申報(bào)表＊ ? 建筑密度和綠地率計(jì)算圖

? 建筑高度超過(guò)80米的建筑提供地震安全性評(píng)價(jià)報(bào)告 ? 民用建筑提供節(jié)能評(píng)估報(bào)告 ?

在完成規(guī)劃許可證之前還需注意一下問(wèn)題：

1、2、人防繳費(fèi) 白蟻防治 根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際需要，繳納人防異地建設(shè)費(fèi)用

與當(dāng)?shù)匕紫伔乐沃行娜〉寐?lián)系，簽訂白蟻防治協(xié)議，繳納白蟻防治費(fèi)；在此過(guò)程分鐘向白蟻防治中心提交總平圖3、4、教育附加費(fèi)繳納 地震安全性評(píng)估

根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際需要，如有房屋建筑高度超過(guò)80米的，向嘉興市地震評(píng)估中心提交地震安全性評(píng)估申請(qǐng)；簽訂委托協(xié)議，繳納地震安全評(píng)估費(fèi)用，取得評(píng)估報(bào)告

5、建筑節(jié)能評(píng)估

6、建筑工程消防設(shè)計(jì)審核

在辦理消防設(shè)計(jì)報(bào)審過(guò)程中又可以分為土建消防報(bào)審、裝修消防報(bào)審 ? 土建審核申報(bào)材料： ?

1、填寫(xiě)審核申報(bào)表

?

2、建設(shè)單位工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照和組織機(jī)構(gòu)代碼證（加蓋單位公章）、設(shè)計(jì)單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)及組織機(jī)構(gòu)代碼證（加蓋設(shè)計(jì)單位公章）?

3、消防設(shè)計(jì)文件

?

4、工程規(guī)劃許可證、建筑紅線圖、建筑規(guī)模一覽表 ?

5、立項(xiàng)批文

?

6、委托書(shū) 委托人及受委托人的身份證復(fù)印件（加蓋單位公章）?

7、工藝流程圖（加蓋單位公章）備注：工業(yè)建筑需要提供

?

8、圖紙全套，無(wú)鋼結(jié)構(gòu)的可以不用提供結(jié)構(gòu)圖。新圖每張上都要有工程編號(hào)。? 備注：上述所提供的復(fù)印件一律加蓋公章；一律需建設(shè)方工作人員前來(lái)申報(bào)，不得由施工方及中介單位代為辦理。

? ………………………………………………………………………… ? 建設(shè)工程消防質(zhì)量終身負(fù)責(zé)制提供材料明細(xì)

? 1.建設(shè)單位的工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照等合法身份證明文件（工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證），建設(shè)單位消防安全責(zé)任人和管理人的身份證復(fù)印件（個(gè)體工商戶不需要提供）

? 2.設(shè)計(jì)單位的合法身份證明和資質(zhì)等級(jí)證明文件（設(shè)計(jì)單位資質(zhì)證書(shū)和營(yíng)業(yè)執(zhí)照及組織機(jī)構(gòu)代碼證），相關(guān)執(zhí)業(yè)人員身份證復(fù)印件及相關(guān)的執(zhí)業(yè)證明文件（指該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)人員，一般為消防設(shè)計(jì)文件扉頁(yè)上簽字的人員，包括設(shè)計(jì)總負(fù)責(zé)人、土建、水、電、暖等設(shè)計(jì)人員）

? 3.審圖單位的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)和組織機(jī)構(gòu)代碼證以及法人身份證復(fù)印件

? 備注：以上歸檔內(nèi)容是復(fù)印件的，應(yīng)當(dāng)由原單位或相關(guān)人員蓋章或簽字確認(rèn)（證明文件是單位的由原單位蓋章、證明文件是個(gè)人的由個(gè)人簽字）。

審核裝修申報(bào)材料： ?

1、填寫(xiě)審核申報(bào)表

?

2、建設(shè)單位工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證，設(shè)計(jì)單位資質(zhì)證書(shū)和營(yíng)業(yè)執(zhí)照及組織機(jī)構(gòu)代碼證

?

3、消防設(shè)計(jì)文件（包括樓梯疏散寬度計(jì)算數(shù)）

?

4、原建筑驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)（1998年9月前需房產(chǎn)證、鎮(zhèn)政府以上證明）?

5、租賃合同、房產(chǎn)證復(fù)印件

?

6、原建筑總平面圖、原建筑每層的平面圖紙、原建筑水泵、水池圖，新裝修圖、水電圖一套。

?

7、授權(quán)委托書(shū)（包括委托人和受委托人復(fù)印件）? 新裝修圖每張上都要有工程編號(hào)。

? 裝修項(xiàng)目應(yīng)核對(duì)原建筑合法性、提供原建筑總平面圖、土建施工圖紙（尤其是多個(gè)建筑時(shí)），室內(nèi)裝修對(duì)原建筑設(shè)施不改動(dòng)時(shí)，應(yīng)提供原建筑設(shè)施圖紙資料，并在設(shè)計(jì)說(shuō)明中說(shuō)明、表述清晰。裝修說(shuō)明中應(yīng)當(dāng)載明裝修的范圍、層數(shù)、面積等情況，采用何種裝修材料、用在何部位、其燃燒性能等情況，以及原建筑性質(zhì)。

? 備注：上述所提供的復(fù)印件一律加蓋公章；一律需建設(shè)方工作人員前來(lái)申報(bào)，不得由施工方及中介單位代為辦理。

? ………………………………………………………………………… ? 建設(shè)工程消防質(zhì)量終身負(fù)責(zé)制提供材料明細(xì)

? 1.建設(shè)單位的工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照等合法身份證明文件（工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證），建設(shè)單位消防安全責(zé)任人和管理人的身份證復(fù)印件（個(gè)體工商戶不需要提供）

? 2.設(shè)計(jì)單位的合法身份證明和資質(zhì)等級(jí)證明文件（設(shè)計(jì)單位資質(zhì)證書(shū)和營(yíng)業(yè)執(zhí)照及組織機(jī)構(gòu)代碼證），相關(guān)執(zhí)業(yè)人員身份證復(fù)印件及相關(guān)的執(zhí)業(yè)證明文件（指該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)人員，一般為消防設(shè)計(jì)文件扉頁(yè)上簽字的人員，包括設(shè)計(jì)總負(fù)責(zé)人、裝飾、水、電、暖等設(shè)計(jì)人員）

? 備注：以上歸檔內(nèi)容是復(fù)印件的，應(yīng)當(dāng)由原單位或相關(guān)人員蓋章或簽字確認(rèn)（證明文件是單位的由原單位蓋章、證明文件是個(gè)人的由個(gè)人簽字）。

現(xiàn)場(chǎng)工程防線

? 向測(cè)繪單位提供放線所需材料，包括規(guī)劃許可證、規(guī)劃確認(rèn)的施工圖總平圖 ? 測(cè)繪單位放線、定線；出放線報(bào)告；

? 施工單位做好放線界樁的保護(hù)，移交放線報(bào)告復(fù)印件給項(xiàng)目部及施工單位

施工許可證辦理

施工許可證受理過(guò)程又分為施工許可證辦理和質(zhì)監(jiān)登記 ? 施工許可證申請(qǐng)表 ? 立項(xiàng)批文

? 建設(shè)工程規(guī)劃許可證及建設(shè)工程規(guī)劃紅線圖 ? 施工單位中標(biāo)通知書(shū)或招標(biāo)備案通知書(shū)

? 監(jiān)理單位中標(biāo)通知書(shū)（政府投資項(xiàng)目），監(jiān)理直接發(fā)包項(xiàng)目監(jiān)理企業(yè)IC卡 ? 施工合同（含分包合同）? 監(jiān)理合同 ? 廉潔協(xié)議

? 全套施工圖（含審圖章）? 設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告 ? 勞動(dòng)開(kāi)工管理登記表 ? 欠薪保證金存款證明

? 銀行資金證明（政府投資項(xiàng)目及房地產(chǎn)項(xiàng)目），合同價(jià)50%（一年內(nèi)）或合同價(jià)30%（一年外），有效期為領(lǐng)證前2周內(nèi) ? 外地施工企業(yè)計(jì)劃生育證明 ? 外來(lái)施工企業(yè)進(jìn)嘉備案表

? 建設(shè)工程消防審核意見(jiàn)書(shū)或消防審核受理意見(jiàn)書(shū)

? 直接發(fā)包的項(xiàng)目：施工企業(yè)安全生產(chǎn)許可證及項(xiàng)目經(jīng)理（建造師）資格證書(shū)復(fù)印件蓋公章； ? 公開(kāi)招標(biāo)項(xiàng)目：施工單位（含分包單位）企業(yè)資質(zhì)證書(shū)（副本）、營(yíng)業(yè)執(zhí)照（副本）、安全生產(chǎn)許可證、三類人員安全上崗證、項(xiàng)目經(jīng)理（建造師）資格證書(shū)及工作手冊(cè)復(fù)印件蓋企業(yè)公章

? 施工單位工會(huì)組建情況登記表

? 秀洲區(qū)施工許可證項(xiàng)目情況報(bào)備單2份 ? 農(nóng)民工工資支付專用帳戶銀行證明 ? 欠薪保證金2%（30萬(wàn)封頂）市欠薪 ? 質(zhì)監(jiān)登記

? 《秀洲區(qū)房屋建筑工程質(zhì)量監(jiān)督登記表》 ? 建設(shè)單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件蓋公章、企業(yè)開(kāi)發(fā)資質(zhì)副本復(fù)印件蓋公章（房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目）? 工程勘察報(bào)告（民用建筑含氡濃度檢測(cè)報(bào)告）? 施工圖設(shè)計(jì)文件（與施工證提供的為同一套）? 施工圖文件審查意見(jiàn)（含建筑節(jié)能專項(xiàng)審查意見(jiàn)）? 統(tǒng)一受理表 ? 節(jié)能審查意見(jiàn)

? 工程施工合同副本（含分包合同）。（合同價(jià)在50萬(wàn)以上的施工合同、施工分包合同需進(jìn)行網(wǎng)上備案）

? 工程監(jiān)理合同副本。（工程總投資額300萬(wàn)以上的監(jiān)理合同需進(jìn)行網(wǎng)上備案）? 勘察單位情況登記表 ? 設(shè)計(jì)單位情況登記表 ? 施工單位情況登記表 ? 監(jiān)理單位情況登記表 ? 立項(xiàng)批文

? 建設(shè)工程規(guī)劃許可證及建設(shè)工程規(guī)劃紅線圖 ? 施工單位中標(biāo)通知書(shū)或招投標(biāo)備案通知書(shū)

? 監(jiān)理單位中標(biāo)通知書(shū)（專指政府投資項(xiàng)目，工程監(jiān)理費(fèi)在20萬(wàn)以上的應(yīng)公開(kāi)招標(biāo)、20萬(wàn)以下的由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、街道出具中標(biāo)通知書(shū)）? 施工組織設(shè)計(jì) ? 監(jiān)理規(guī)劃

在辦理施工許可證前需提前完成以下工作1、2、施工單位、監(jiān)理單位的確認(rèn)及合同簽訂；取得施工許可證辦理所需合同及中標(biāo)通知書(shū) 土壤氡濃度的檢測(cè)

在嘉興市范圍內(nèi)選擇符合要求的檢測(cè)機(jī)構(gòu)，確定檢測(cè)費(fèi)用，簽訂檢測(cè)協(xié)議；提交檢測(cè)所需圖紙；繳納檢測(cè)費(fèi)，取得土壤氡濃度檢測(cè)報(bào)告

3、勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位的情況登記表

四家合作單位在選擇時(shí)，注意是否是嘉興本地企業(yè)，如不是，做好進(jìn)嘉備案；準(zhǔn)備各家單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)4、5、外地企業(yè)進(jìn)嘉備案登記，由外地企業(yè)自行辦理 公司財(cái)務(wù)協(xié)助提供資金證明，30%項(xiàng)目工程總額

D、項(xiàng)目施工階段

該階段前期報(bào)建工作相對(duì)稍微減少，做好相關(guān)協(xié)助及聯(lián)系工作1、2、3、4、5、施工放線，建立平面和高程控制系統(tǒng)。建立控制主軸線（基線）標(biāo)樁，并在現(xiàn)場(chǎng)清楚標(biāo)明墻、柱軸線位置

規(guī)劃驗(yàn)線，監(jiān)理單位組織工程部、設(shè)計(jì)、規(guī)劃局驗(yàn)線 樁基施工及樁基檢測(cè) 永久項(xiàng)目入口的申報(bào)工作 墻改及散裝水泥退費(fèi)工作

施工單位提供墻改、散裝水泥的相關(guān)發(fā)票，提供銷售商提供的相關(guān)產(chǎn)品認(rèn)定書(shū)；開(kāi)發(fā)商在準(zhǔn)備退費(fèi)時(shí)準(zhǔn)備之前預(yù)繳的墻改及散裝水泥費(fèi)用發(fā)票復(fù)印件；由公司成本核算部提供項(xiàng)目核算確認(rèn)單

E、項(xiàng)目銷售階段

項(xiàng)目銷售階段作為前期部門要做好房產(chǎn)預(yù)售證的辦理工作 房屋面積預(yù)測(cè)備案

? 該項(xiàng)目建筑圖藍(lán)圖1套（包括相關(guān)設(shè)計(jì)變更聯(lián)系單）? 建設(shè)立項(xiàng)的批復(fù)（立項(xiàng)備案表）

? 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、用地紅線圖、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；

? 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（正本）、建筑紅線圖、建設(shè)規(guī)模一覽表； ? 《國(guó)有土地使用證》（需在有效期內(nèi)）、宗地圖 ? 《建筑工程施工許可證》 ? 人防、或異地建設(shè)證明 ? 小區(qū)配套用房配置聯(lián)系單

? ‘嘉興市地名委員會(huì)辦公室’蓋公章的標(biāo)準(zhǔn)地名批復(fù) ? 公用部位設(shè)計(jì)說(shuō)明 ? 測(cè)繪成果驗(yàn)收單 ? 《測(cè)繪合同》

? 房管部門要求的其他資料

預(yù)售許可證辦理

? 商品房預(yù)售方案（申報(bào)材料同時(shí)提供電子版）； ? 商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議書(shū)（工程預(yù)算清冊(cè)）； ? 監(jiān)管銀行預(yù)發(fā)放的資金賬戶帳號(hào)； ? 監(jiān)管項(xiàng)目的工程形象進(jìn)度表； ? 監(jiān)管項(xiàng)目各階段的資金使用計(jì)劃

? 商品房預(yù)售面積清單、測(cè)繪報(bào)告、房產(chǎn)測(cè)繪成果（預(yù)測(cè)）審核項(xiàng)目確認(rèn)單； ? 公司資質(zhì)證書(shū)，營(yíng)業(yè)執(zhí)照； ? 發(fā)改局立項(xiàng)批文；

? 國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)（原件校驗(yàn)）和土地使用權(quán)出讓合同；

? 建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（建設(shè)工程建筑面積規(guī)劃申請(qǐng)表、面積申報(bào)明細(xì)單、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件）；

? 建設(shè)工程施工許可證（工程進(jìn)度計(jì)劃）； ? 建設(shè)工程施工合同；

? 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金（除地價(jià)款外）達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上（基礎(chǔ)驗(yàn)收單、現(xiàn)場(chǎng)照片）； ? 小區(qū)命名、幢號(hào)及門牌號(hào)已經(jīng)核準(zhǔn)；

? 明確前期物業(yè)管理單位（前期物業(yè)管理委托合同文本）；

? 小區(qū)配套用房落實(shí)情況（7‰物業(yè)管理用房、3‰社區(qū)用房、附平面圖）? 新建房屋白蟻預(yù)防工程合同書(shū)；

? 經(jīng)批準(zhǔn)的小區(qū)綠化圖（綠地設(shè)計(jì)方案審批表）； ? 經(jīng)批準(zhǔn)的總平面圖、建筑施工圖；（提供規(guī)劃審核圖）

? 注：以上提供復(fù)印件的材料須加蓋公章；整套資料須編注目錄和頁(yè)碼。?

在房產(chǎn)預(yù)售過(guò)程中因提前做好一下事項(xiàng)1、2、3、4、5、由銷售部確認(rèn)預(yù)售方案

工程部提供工程形象進(jìn)度表，基礎(chǔ)驗(yàn)收單及現(xiàn)場(chǎng)照片

商品房預(yù)售面積清單、測(cè)繪報(bào)告、房產(chǎn)測(cè)繪成果（預(yù)測(cè)）審核項(xiàng)目確認(rèn) 明確前期物業(yè)管理單位（前期物業(yè)管理委托合同文本）

小區(qū)配套用房落實(shí)情況（7‰物業(yè)管理用房、3‰社區(qū)用房、附平面圖）

協(xié)同設(shè)計(jì)部門確定物業(yè)用房面積，所處位置等；確定前期物業(yè)合作單位，簽訂物業(yè)合作合同；繳納物業(yè)管理押金

6、經(jīng)批準(zhǔn)的小區(qū)綠化圖（綠地設(shè)計(jì)方案審批表）立項(xiàng)批準(zhǔn)書(shū)（復(fù)印件1份）土地使用證（復(fù)印件1份）

規(guī)劃用地紅線圖、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件（復(fù)印件1份）

經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的項(xiàng)目總平面圖（復(fù)印件1份，原件核對(duì)）綠化設(shè)計(jì)單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照、設(shè)計(jì)資質(zhì)證書(shū)（復(fù)印件1份）經(jīng)園林專家論證過(guò)的綠地設(shè)計(jì)方案（原件4份，CAD電子圖1份）方案評(píng)審意見(jiàn)或會(huì)議紀(jì)要（復(fù)印件1份）

7、小區(qū)命名、幢號(hào)及門牌號(hào)核準(zhǔn)

向地名辦申請(qǐng)建設(shè)項(xiàng)目地名及門牌號(hào)的辦理，提供房屋平面分割圖，確定房屋相關(guān)編號(hào)

根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，在項(xiàng)目進(jìn)展過(guò)程中辦理各分項(xiàng)施工

1、園林綠化施工

? 填寫(xiě)《園林綠化工程施工備案表》（一式三份）

? 建設(shè)工程規(guī)劃許可證及紅線圖（復(fù)印件1份，加蓋公章）? 中標(biāo)通知書(shū)（復(fù)印件1份，加蓋公章）? 施工合同（復(fù)印件1份，加蓋公章）? 設(shè)計(jì)合同（復(fù)印件1份，加蓋公章）? 監(jiān)理合同（復(fù)印件1份，加蓋公章）? 施工圖紙（原件1套）

? 項(xiàng)目主管資格證書(shū)及工作手冊(cè)（復(fù)印件1份，加蓋公章）? 施工單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)（復(fù)印件1份，加蓋公章）? 監(jiān)理單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照 資質(zhì)證書(shū)（復(fù)印件1份，加蓋公章）?平湖市園林行業(yè)綜合目標(biāo)管理責(zé)任書(shū) ? 施工圖審查紀(jì)要

? 監(jiān)理單位項(xiàng)目安全監(jiān)理實(shí)施細(xì)則（復(fù)印件1份，加蓋公章）? 開(kāi)工報(bào)告 ? 其他相關(guān)資料

2、市政施工

? 建設(shè)工程施工許可申請(qǐng)表（一式二份）? 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 ? 施工場(chǎng)地是否具備施工條件

? 中標(biāo)通知書(shū)及施工合同、施工圖紙及施工圖設(shè)計(jì)會(huì)審經(jīng)要等技術(shù)資料，施工企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件，已登記該項(xiàng)目的項(xiàng)目經(jīng)理手冊(cè) ? 建設(shè)工程委托監(jiān)理合同，監(jiān)理單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書(shū)

? 達(dá)到規(guī)范要求的施工組織設(shè)計(jì)，并按規(guī)定辦理了工程質(zhì)量監(jiān)督、安全備案手續(xù) ? 資金保函

3、幕墻施工

4、裝修施工

5、正式用水

6、正式用電

7、智能化施工

8、毛坯房竣工驗(yàn)收備案

9、成品房驗(yàn)收備案

F、竣工入住階段

項(xiàng)目竣工階段，涉及到各項(xiàng)驗(yàn)收工作，有綜合的也有單項(xiàng)的；如水、電暖、消防、燃?xì)?、弱電、人防、景觀等；竣工規(guī)劃驗(yàn)收、單體驗(yàn)收、復(fù)合驗(yàn)收、綜合驗(yàn)收；具體工作如下：

1、規(guī)劃驗(yàn)收

? 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）原件和規(guī)劃總平面圖； ? 建設(shè)工程測(cè)量放樣單； ? 建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件； ? 1：500竣工測(cè)量地形圖； ? 房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案表； ? 綠化驗(yàn)收合格證明；

? 建設(shè)工程竣工圖（平、立、剖）、包括經(jīng)批準(zhǔn)變更的圖件及擴(kuò)初批復(fù)、會(huì)議紀(jì)要； ? 建設(shè)工程竣工檔案質(zhì)量認(rèn)定書(shū)； ? 建設(shè)工程消防部門驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)；

? 房產(chǎn)測(cè)繪成果報(bào)告（即標(biāo)準(zhǔn)的商品房面積清單）。? 工程竣工驗(yàn)收人防辦證明。? 配套設(shè)施建設(shè)情況說(shuō)明書(shū)；

? 規(guī)劃管理部門要求提供的其它有關(guān)資料； 在辦理規(guī)劃驗(yàn)收時(shí)，因提前辦理如下重要事項(xiàng)：

1、建設(shè)工程測(cè)量放樣

2、專項(xiàng)驗(yàn)收：

雨污水驗(yàn)收；正式通電驗(yàn)收；正式水驗(yàn)收；燃?xì)怛?yàn)收 通信驗(yàn)收；人防驗(yàn)收；環(huán)保驗(yàn)收；有線電視驗(yàn)收 電梯驗(yàn)收；智能化驗(yàn)收

綠化驗(yàn)收

? 填寫(xiě)《平湖市園林綠化工程竣工備案表審批表》（一式叁份）（相關(guān)內(nèi)容填寫(xiě)）? 工程施工備案號(hào)

? 規(guī)劃批準(zhǔn)項(xiàng)目總平面圖（復(fù)印件1份，原件核對(duì)）? 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件或規(guī)劃選址意見(jiàn)書(shū)（復(fù)印件1份）? 1:500園林綠化竣工測(cè)繪報(bào)告（附CAD電子圖光盤(pán)）? 園林綠化設(shè)計(jì)單位資質(zhì)證書(shū)（復(fù)印件1份）? 園林綠化勘查單位資質(zhì)證書(shū)（復(fù)印件1份 ? 施工單位的工程竣工報(bào)告

? 測(cè)繪單位資質(zhì)證書(shū)及測(cè)繪人員資質(zhì)證書(shū)（復(fù)印件1份）? 監(jiān)理單位的工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告 ? 建設(shè)單位的工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告 ? 工程竣工相關(guān)驗(yàn)收資料

? 施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書(shū)（主要反映整改情況及養(yǎng)護(hù)措施）? 竣工圖紙一套（包括設(shè)計(jì)變更聯(lián)系單）? 竣工驗(yàn)收意見(jiàn)表或會(huì)議紀(jì)要 ? 勘察 設(shè)計(jì)單位的工程質(zhì)量檢查報(bào)告

市政驗(yàn)收

? 發(fā)改部門立項(xiàng)批文（復(fù)印件）? 規(guī)劃許可證及其它規(guī)劃批復(fù)文件 ? 竣工圖: ⑴、市政工程竣工圖

⑵、綜合管線竣工圖（供水、供電、燃?xì)?、供熱、排水、通訊、廣電、人防等）

? 質(zhì)量合格文件（復(fù)印件）: ⑴、供水、污水部門驗(yàn)收文書(shū) ⑵、供電部門驗(yàn)收文書(shū) ⑶、燃?xì)夤こ舔?yàn)收合格文書(shū) ⑷、道路工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告 ⑸、相關(guān)弱電部門驗(yàn)收文書(shū) ⑹、其它部門驗(yàn)收文書(shū) ? 相關(guān)單位簽署的工程質(zhì)量保修書(shū) ? 管道燃?xì)馔鈪f(xié)議

市政驗(yàn)收根據(jù)各地不同，提供材料不同，做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作

建設(shè)工程竣工檔案歸檔工作

該項(xiàng)工作的落實(shí)，需要前期、監(jiān)理、施工單位、項(xiàng)目部等多部門配合，協(xié)同完成資料的準(zhǔn)備遞交工作

項(xiàng)目消防驗(yàn)收

?

1、建設(shè)工程消防驗(yàn)收申報(bào)表

?

2、工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和有關(guān)消防設(shè)施的工程竣工圖紙（含總平面建筑圖、給排水總圖，各建筑單體圖紙按照目錄順序依次疊放整齊）

?

3、消防產(chǎn)品質(zhì)量合格證明文件（各類消防產(chǎn)品三證要求裝訂一起、產(chǎn)品安裝確認(rèn)報(bào)告、產(chǎn)品身份信息證明）

?

4、具有防火性能要求的建筑構(gòu)件、建筑材料、裝修材料符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)或者行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的證明文件、出廠合格證（見(jiàn)證取樣檢驗(yàn)報(bào)告）?

5、鋼結(jié)構(gòu)建筑需提供鋼結(jié)構(gòu)涂料檢測(cè)報(bào)告

?

6、民用建筑提供保溫材料燃燒性能檢驗(yàn)報(bào)告、產(chǎn)品合格證

?

7、施工（含土建、消防、裝修）、工程監(jiān)理、檢測(cè)單位的工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書(shū)及組織機(jī)構(gòu)代碼證

?

8、建設(shè)單位的工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證合法身份證明文件 ?

9、消防設(shè)施調(diào)試報(bào)告、隱蔽工程驗(yàn)收記錄 ?

10、消防設(shè)施檢測(cè)合格證明文件 ?

11、審核合格意見(jiàn)書(shū)

?

12、委托書(shū)（委托人及受委托人的身份證復(fù)印件并加蓋單位公章）

? 備注：上述所提供的復(fù)印件一律加蓋公章。一律需建設(shè)方工作人員前來(lái)申報(bào)，不得由施工方及中介單位代為辦理。

? 建設(shè)工程消防質(zhì)量終身負(fù)責(zé)制提供材料明細(xì)

? 1.建設(shè)單位的工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照等合法身份證明文件（工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證），建設(shè)單位消防安全責(zé)任人和管理人的身份證復(fù)印件（個(gè)體工商戶不需要提供）

? 2.施工（含土建、消防、裝修）、工程監(jiān)理的合法身份證明文件（工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、資質(zhì)證明文件）和相關(guān)執(zhí)業(yè)人員身份證復(fù)印件及相關(guān)的執(zhí)業(yè)證明文件（相關(guān)執(zhí)業(yè)人員指消防竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告中相關(guān)簽字人員）；

? 3.消防技術(shù)服務(wù)機(jī)構(gòu)的合法身份證明和資質(zhì)等級(jí)證明文件、相關(guān)執(zhí)業(yè)人員身份證復(fù)印件；消防設(shè)施檢測(cè)合格證明文件。? 4.工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告

? 以上歸檔內(nèi)容是復(fù)印件的，應(yīng)當(dāng)由原單位或相關(guān)人員蓋章或簽字確認(rèn)（證明文件是單位的由原單位蓋章、證明文件是個(gè)人的由個(gè)人簽字）。

人防驗(yàn)收

由人防部門根據(jù)人防驗(yàn)收規(guī)范，組織驗(yàn)收工作；確認(rèn)好驗(yàn)收時(shí)間

單體竣工驗(yàn)收備案資料

? 竣工驗(yàn)收備案表 ? 質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告 ? 工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告 ? 工程質(zhì)量監(jiān)理評(píng)估報(bào)告 ? 工程勘察質(zhì)量檢查報(bào)告 ? 工程設(shè)計(jì)質(zhì)量檢查報(bào)告 ? 工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告 ? 工程竣工報(bào)告

? 施工圖審查意見(jiàn)書(shū)（包含各專業(yè)工程）? 中標(biāo)通知書(shū)

? 施工許可證（包括各專業(yè)工程）? 工程施工承包合同（各分包合同）? 竣工驗(yàn)收原始文件 ? 工程質(zhì)量保修書(shū)

? 商品住宅質(zhì)量保修書(shū)、使用說(shuō)明書(shū) ? 功能性試驗(yàn)、檢測(cè)資料 ? 規(guī)劃許可證

? 單位工程消防驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū) ? 環(huán)保認(rèn)可文件 ? 城建檔案認(rèn)可文件 ? 工程款按合同支付證明

在做單體驗(yàn)收時(shí)需注意提前完成一下工作：

1、最重要的工作就是消防驗(yàn)收

市政工程竣工驗(yàn)收資料

? 工程竣工驗(yàn)收備案表 ? 工程施工許可證

? 相關(guān)部門認(rèn)可文件（規(guī)劃、消防）? 施工圖設(shè)計(jì)文件審查意見(jiàn) ? 工程竣工報(bào)告

? 工程質(zhì)量監(jiān)理評(píng)估報(bào)告 ? 工程勘察質(zhì)量檢查報(bào)告 ? 工程設(shè)計(jì)質(zhì)量檢查報(bào)告 ? 工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告 ? 工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告 ? 工程質(zhì)量缺陷處理備忘錄 ? 單位工程竣工驗(yàn)收原始文件 ? 各階段質(zhì)量驗(yàn)收紀(jì)要 ? 檔案館驗(yàn)收合格通知單 ? 工程質(zhì)量保修書(shū) ? 工程竣工圖 ? 其他相關(guān)資

土地重次登記

? 項(xiàng)目竣工后委托?嘉興市秀洲區(qū)土地勘測(cè)信息中心?勘測(cè)項(xiàng)目土地，主要勘測(cè)內(nèi)容為： ? 根據(jù)國(guó)有土地使用權(quán)證的宗地圖和建設(shè)用地規(guī)劃紅線圖的坐標(biāo)，勘測(cè)并復(fù)核竣工的項(xiàng)目的實(shí)際建設(shè)內(nèi)容（如建筑單體、圍墻、河駁岸等）有沒(méi)有超出用地紅線的范圍，超出需協(xié)商或整改，未超出即合格。

? 勘測(cè)項(xiàng)目外輪廓坐標(biāo)，用于計(jì)算每幢樓的占地面積。? 如項(xiàng)目分標(biāo)段的，勘察項(xiàng)目各自的用地面積。

? 根據(jù)經(jīng)房管處實(shí)測(cè)備案后的《房屋建筑面積實(shí)測(cè)測(cè)繪報(bào)告》中940戶住宅的產(chǎn)權(quán)號(hào)及建筑面積的數(shù)值、按比例分?jǐn)傁鄳?yīng)幢號(hào)的占地面積。分?jǐn)偤竺繎敉恋孛娣e即為該產(chǎn)權(quán)號(hào)的土地證的面積。

? 國(guó)有土地使用權(quán)證原件及土地面積分?jǐn)偙淼荣Y料提交秀洲區(qū)國(guó)土局，國(guó)土局受理后給于?土地重次登記聯(lián)系單?。（?土地重次登記聯(lián)系單?復(fù)印件為綜合驗(yàn)收的備案資料之一。）? 國(guó)土局規(guī)定的工作日后，用?土地重次登記聯(lián)系單?原件取得住宅的土地分割憑證（用于小業(yè)主辦理土地證）

室內(nèi)空氣水質(zhì)檢測(cè)

建筑工程復(fù)合驗(yàn)收備案資料

發(fā)改局

? 建設(shè)局建筑面積核定 ? 發(fā)改局立項(xiàng)批復(fù) ? 項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)批復(fù) ? 國(guó)土局土地合同 ? 土地證 ? 用地許可證

? 建筑工程規(guī)劃許可證 ? 建筑工程施工許可證 ? 環(huán)保局批復(fù) 規(guī)劃局

? 用地許可證及紅線圖 ? 工程規(guī)劃許可證及紅線圖 ? 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件

? 土地出讓合同及土地證 ? 市政公用工程竣工驗(yàn)收備案表 ? 經(jīng)房管處備案房屋面積實(shí)測(cè)報(bào)告 ? 1:500竣工車輛地形圖 環(huán)保局

? 環(huán)評(píng)審核批復(fù) ? 項(xiàng)目雨污水分流圖

? 項(xiàng)目建筑噪聲排污費(fèi)繳納憑證復(fù)印件 ? 污水入網(wǎng)金繳納憑證復(fù)印件 國(guó)土局

? 土地出讓合同用 ? 土地證復(fù)印件 ? 規(guī)劃確認(rèn)書(shū)

? 土地出讓金發(fā)票復(fù)印件 ? 竣工備案表

? 建筑工程施工許可證 ? 建筑工程規(guī)劃許可證及紅線圖 ? 宗地測(cè)繪圖

為順利完成復(fù)核驗(yàn)收工作，需提前完成以下工作：

提前準(zhǔn)備相關(guān)繳納憑證的復(fù)印件或者在辦理過(guò)程中預(yù)先留底，做好建檔工作

綜合驗(yàn)收

? 綜合驗(yàn)收備案申請(qǐng)表 ? 項(xiàng)目建設(shè)總結(jié)、前期物業(yè)總結(jié) ? 項(xiàng)目立項(xiàng)批文 ? 建設(shè)用地、工程規(guī)劃許可證、施工許可證 ? 土地重次登記聯(lián)系單 ? 規(guī)劃驗(yàn)收確認(rèn)

? 房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案表 ? 檔案館資料收訖證明 ? 施工合同、中標(biāo)通知書(shū) ? 建筑工程消防驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)

? 單項(xiàng)單位工程（電信、供水、電、有線電視、燃?xì)?、郵政、綠化等）竣工驗(yàn)收書(shū) ? 環(huán)衛(wèi)化糞池驗(yàn)收通知書(shū)或環(huán)評(píng)預(yù)驗(yàn)收 ? 新裝電梯準(zhǔn)用證

? 人防工程竣工驗(yàn)收合格證明

? 公共安全技術(shù)防范工程設(shè)施使用證書(shū)（智能化）? 地名、項(xiàng)目名稱、門牌號(hào)批復(fù) ? 物業(yè)中標(biāo)通知書(shū) ? 前期物業(yè)管理服務(wù)合同

? 物業(yè)承接驗(yàn)收紀(jì)要（含向物業(yè)移交資料）? 物業(yè)管理用房配置聯(lián)系單

? 建設(shè)單位與物業(yè)單位物業(yè)保修期限、保修范圍、責(zé)任協(xié)議書(shū) ? 業(yè)主臨時(shí)公約 ? 質(zhì)量保證書(shū) ? 使用說(shuō)明書(shū)

? 開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)

? 維修基金 地上80元/每平方米 地下50元/每平方米 ? 保修金 總造價(jià)的2%（8年后可退還）? 交易費(fèi) 6元/每平方米 ? 登記費(fèi) 550元每套

G、售后及移交

在完成了各項(xiàng)驗(yàn)收工作后，開(kāi)始著手準(zhǔn)備：產(chǎn)權(quán)登記（大產(chǎn)證辦理和小產(chǎn)證代辦）及物業(yè)移交

1、土地分割憑證辦理

? 《土地使用權(quán)登記申請(qǐng)表》

? 土地登記申請(qǐng)人身份證明材料（復(fù)印件）

? 企業(yè)單位指企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、法人身份證

? 建設(shè)用地規(guī)劃許可證及紅線圖、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及紅線圖（復(fù)印件）? 地名管理部門確認(rèn)的土地座落名稱證明（原件）

? 各幢房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案表（復(fù)印件）（必須帶原件備查）? 建設(shè)項(xiàng)目竣工平面圖（原件）? 土地勘測(cè)報(bào)告（原件）? 復(fù)核驗(yàn)收表（原件）

? 原國(guó)有土地使用證（原件），如果存在延期，需提供補(bǔ)充協(xié)議原件

? 單位申請(qǐng)的需填寫(xiě)《土地登記法人代表身份證明書(shū)》和《土地委托登記書(shū)》（受委托人身份證復(fù)印件）? 地籍調(diào)查資料

? 如已辦理房地產(chǎn)抵押登記的提供銀行同意變更意見(jiàn)（原件）

? 屬經(jīng)營(yíng)性用地的需要提供浙江省建設(shè)工程規(guī)劃核實(shí)確認(rèn)書(shū)（一正兩附）（復(fù)印件）? 其他相關(guān)證明材料2、3、4、初始登記 產(chǎn)權(quán)證辦理

客戶土地證辦理