第一篇：房地產(chǎn)下定三板斧（推薦）

三板斧

一板斧：升值、保值——有錢干什么

二板斧：入市良機——晚買不如早買

三板斧：價格合理——不買別人買我的。

一、保值、升值

1、目的：給客戶灌輸買房是最佳的投資的觀點，激發(fā)客戶的購買欲望

2、投資的不同方式：

1）放銀行獲取利息。

5年前利率最高達(dá)到12%

現(xiàn)在：2.25%，扣除利息稅后僅余1.8%

存款實名制，防止腐敗，杜絕灰色收入。

日本是0利率

2）更可怕的是通貨膨脹

通脹定義：貨幣發(fā)行的增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于經(jīng)濟增長的速度，就象給牛奶里摻水，奶越來越稀，錢也越來越不值錢。通脹的影響：錢在通脹下就象陽光下的冰塊，對人們及生活影響很大。

例一：改革開放初期的萬元戶是大款

說法：1萬2萬貧困戶

10萬8萬剛起步

百萬富翁不算富（中國現(xiàn)有大約300萬到400萬左右）

例二：20年前，一碗面只需要1毛錢左右

現(xiàn)在，一碗面需要5元左右

例三：東南亞金融危機，貨幣貶值即人們的財富縮水，被蒸發(fā)掉了。

在香港，大富豪中有的人的財富被蒸發(fā)掉了40%——60%

中產(chǎn)階級變成無產(chǎn)階級或負(fù)資產(chǎn)階級。

例四：在國民黨時期，中國由于戰(zhàn)爭及腐敗，通脹很嚴(yán)重

1937年，100法幣(法定的貨幣)=2頭牛

8年后，100法幣=2個雞蛋

11年后，100法幣=1/50兩大米，相當(dāng)于50粒

例五：：俄羅斯地區(qū)

1979年，1盧布=1.59美元

1995年．1盧布=0.001美金

1999年．28新盧布=28000舊盧布=1美元

20年貶值40000倍。20年前的千萬富翁，今天只值250盧布

結(jié)論：所以錢不能放銀行。

2）兌換美元：有很多限制，不能實現(xiàn)消費且量很有限。

3）購買黃金：（傳統(tǒng)的保值方式“買金買銀，買房買地”）

80年代以來，黃金價位一路下降，過去是貨幣的一般等價物，而現(xiàn)在是由美元充當(dāng)，表明其已經(jīng)退出了原有的角色。

1996年2月1盎司=416美元

1998年2月1盎司=279美元

而我國，前幾年，黃金：138元/克

現(xiàn)在：118元/克

4）做生意（經(jīng)商、辦廠）

現(xiàn)在是過剩經(jīng)濟，年純利潤最多只有8—10%且，存在風(fēng)險

受宏觀經(jīng)濟形勢的影響，行業(yè)變化，決策的風(fēng)險，工商、稅務(wù)檢查等均會使生意受到很大影響，經(jīng)常有眾多企業(yè)的倒閉

5)做股票——高風(fēng)險的投資

中國的證券市場是政府市場，政府辦股市的最主要目的：使國有企業(yè)解困，股票市場最大的功能是融資。按股民的話就是“圈錢”！

著名經(jīng)濟學(xué)家吳敬璉說，股市是個大賭市。

1998年，中國股票市場上的股民：70%賠錢，20%持平，10%賺，如：上海第一代股民，楊百萬，80年代在上海倒賣國庫券，89年炒股，現(xiàn)在自稱為“平民投資者”，雖有千萬身價，只有50萬炒股，其余錢均用做投資買房。

分散投資風(fēng)險，雞蛋不能放同一個籃子里。

6）不用費神費力，有很多收益，實現(xiàn)保值、增值——即買房。

房子為什么升值、保值，房價從長期來看，為什么處于上漲趨勢？

A 土地的稀缺性決定

B 建材、人工成本的遞增

C 新技術(shù)的采用

D 城市人口的增加

E 按揭、小康導(dǎo)致市場需求的加大

1987年——2000年，全國商品房的平均價格上漲19%/年，10多年前，在成都3萬多就可買到一套房，現(xiàn)在，一般都要20多萬。

例

一、影星劉曉慶1985年借100萬在深圳購買一套靠海別墅用作家住，86年有人花200萬買此房，故意識到買房即可以住也可升值，比拍電影賺錢。從此，在廣東，上海做地產(chǎn)，在煙臺，青海以及上海投資，成為演藝界的億萬富翁。到96年，此房升值到500萬，用于出租。

例二：歌星鄧麗君88年在香港700萬買一套房，95年去世，97年其母變賣此房，價值1.5億，9年時間升值21倍。

例三：上海作家，葉永烈86年華15萬在上海買房，97年買掉值100萬，住了10年，賺了85萬。

由此可見，房地產(chǎn)投資具有兩大優(yōu)點，1風(fēng)險性小，（與存款、股票等比較）

2收益大，平均水平：10%——30%

結(jié)論：房子是一種特殊的商品，具有二種功能，A消費功能，滿足人的居住消費需求。

B.增值，保值，投資的功能。（唯一具有這種功能的商品）

3、買房可以升值、保值，但增值速度決不一樣，如何選擇最佳的房產(chǎn)？：

選擇標(biāo)準(zhǔn)：（21世紀(jì)的住房標(biāo)準(zhǔn)）

1）好地段的房子

何為好地段?(有不同的標(biāo)準(zhǔn))

基本看法——市中心的黃金地段，李嘉城的經(jīng)典談??

為什么市中心的黃金地段是好的地段？

因為好地段都處于城市的金融商業(yè)區(qū)，生活配套設(shè)施齊備，高檔，與人的居家密切相關(guān)。如：商場、菜場、酒樓、醫(yī)院、學(xué)校、銀行等一應(yīng)俱全，生活便利，真正可以得到一流的生活享受。從某種意義上講地段就是生活環(huán)境，相當(dāng)于軟件。同時，大規(guī)模高檔次的配套常常需要幾十年，上百年，幾十億，幾百億資金才能形成。所以，有實力的開發(fā)商能蓋漂亮的小區(qū)卻決沒有能力將配套設(shè)施完善起來，特別如大學(xué)、中學(xué)等是不能用資金完全解決的。如北大、清華。即使在深圳這樣經(jīng)濟發(fā)達(dá)的城市，也不可能在2年之內(nèi)建造起這樣的氛圍，文化是一種無形產(chǎn)品。黃金地段房子的需求量特別大，一般而言，是城市的商貿(mào)、金融中心，也是一個城市資金信息最密集的地方。辦事、經(jīng)商十分的方便。所以，有實力的公司往往會在這里設(shè)辦事處和辦公機構(gòu)——容易出租、出手。

黃金地段可供選擇的住房很少，房子是依附于大地的特殊商品，而大地資源有限。他不可再生,能蓋房的工地更少，一般而言，占一個城市面積的10%——20%左右。一般情況下，黃金地段土地的用途一般是政務(wù)、商貿(mào)、金融，人們對市中心住房的要求愈來愈大，而可供選擇的住房越來越少。物以稀為貴，所以供給的有限性和需求的無限性決定市中心的房子有很高的價格，并且容易形成二手市場和出租市場，由此而見，市中心的房價、地價、租價一定是最高的，升值速度一定是最快的。

例

1、在香港市中心港島100平米新界、大浦100平米

87年100萬50萬

97年 800-1000萬(8~10倍)150萬（3倍）

例

2、一朋友在香港銅鑼灣一帶50平米左右80-90萬現(xiàn)在租金2萬多

方法：講投資回報、租金分析，了解周邊房價房租、酒店價格，告訴客戶凡是投資一定存在風(fēng)險，分析房屋最大的風(fēng)險，強調(diào)物以稀為貴，供求關(guān)系。

（結(jié)合所銷項目談）

2）高素質(zhì)的房子

表現(xiàn)

1、結(jié)構(gòu)優(yōu)勢、牢固性、抗震性、防滲水、隔音、隔熱、剪力墻

2、配套優(yōu)勢，電梯代表、不會斷水、斷電

3、安全

4、物業(yè)管理

什么樣的房子容易出租？

·中心、位置較好、可商住兩用，適合外國公司做辦事處

·社區(qū)化概念的房子：規(guī)模大、配套齊、物管好，如：嘉定山花園，給客戶洗腦、灌輸概念，只有觀念改變才能改變其消費行為。方法：用生活化的例子，見縫插針的交流，控制談判——推銷其實是引導(dǎo)。

二、入市良機：（強調(diào)政策）

何時買房？晚買不如早買

原因：現(xiàn)在是房地產(chǎn)價格較低的一個時期，時機選擇與股票一樣,低買高賣，把握相對低點，不可能找到絕對低點。房地產(chǎn)：以前是計劃經(jīng)濟，房產(chǎn)不是商品是福利品，是一種待遇，近幾年才步入市場化，一些大城市沿海城市出現(xiàn)商品房。

92年，鄧小平南巡講話，加快改革開放步伐，特別是要走市場化道路

93年，第一輪高潮，中國土地投資熱、房地產(chǎn)開發(fā)熱、主要靠銀行貸款、如海南、北京、上海等大城市、沿海城市。

93年中段，我國經(jīng)濟宏觀調(diào)控，針對92~93年的經(jīng)濟，由于資金中大部分靠銀行貸款、導(dǎo)致物價飛漲，利率膨脹。93年下半年，宏觀調(diào)控基本政策：壓縮基礎(chǔ)建設(shè)投資、縮減銀根、抑制膨脹。其核心是：緊縮銀根,調(diào)高利率，嚴(yán)格控制銀行給房地產(chǎn)公司貸款。

在此情況下，首先受到打擊的是房地產(chǎn)，有三分之一的房地產(chǎn)公司破產(chǎn)，三分之一停業(yè)，中國房地產(chǎn)長期處于低位徘徊，往往以成本價或略高于成本價出售。

97年，中國宣布經(jīng)濟宏觀調(diào)控基本完成，實現(xiàn)軟著陸。

98年，希望實現(xiàn)經(jīng)濟的軟啟動，提出“高增長、低膨脹”口號。

從宏觀上講，98年初，中央政府經(jīng)濟增長達(dá)到8%，低通貨膨脹作為新目標(biāo)，出現(xiàn)問題： 1）經(jīng)濟增長速度較慢 2）下崗人員增多，社會穩(wěn)定出現(xiàn)問題。中央一再強調(diào)，要在發(fā)展中解決問題。因此將實現(xiàn)經(jīng)濟增長放在工作首位，出臺“擴大內(nèi)需”鼓勵投資，刺激消費的政策。

實現(xiàn)經(jīng)濟增長三方面

99年，首先以擴大投資為主要工具：計劃經(jīng)濟中，中國是短缺經(jīng)濟，賣方市場；商品經(jīng)濟中，面臨過剩經(jīng)濟，買方市場。

所以擴大內(nèi)需，拉動消費市場，鼓勵消費，98年降息6次。主要還是以投資帶動市場：

A公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市基礎(chǔ)建設(shè)、能源水利建設(shè)

B加大房地產(chǎn)投資

口號：房地產(chǎn)業(yè)是新的經(jīng)濟增長點，龍頭支柱產(chǎn)業(yè)。

哪些產(chǎn)業(yè)可以作為龍頭支柱產(chǎn)業(yè)？1、2、3、4、市場需求量大 科技含量高 經(jīng)濟效益好 帶動作用大。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)可以帶動建材行業(yè)、裝修、家具、家電等30多個行業(yè)

資料：每銷售100元的商品房可帶動130-150元的其他商品的消費, 住宅建設(shè)每增長10%，GDP增長1%，由此可知,國家必然保護房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

從消費趨勢看，住房正成為中國新的消費熱點，愈來愈多的人意識到了住房的重要性。

在計劃經(jīng)濟體制下，住房支出很小，只能做維護費用。

商品經(jīng)濟下，在家庭中所占比例會越來越大。

目前，全國住房支出占居民總支出的3%左右,美國可以占到30%，香港更是占到50%。發(fā)展趨勢是越來越大，預(yù)計到2010年可以占到15%。

房價回升，買房的人將越來越多。

政府采取一系列房地產(chǎn)措施

A住房制度的改革。取消福利分房，住房貨幣化

B提高公房租金。讓人們意識到租房不如買房，現(xiàn)在租房為1元/平米月，可提高到3~4元.C按揭。表面現(xiàn)象是房屋積壓，賣不出去，實際上需求很大但購買力不足。

資料：

1、目前全國城鎮(zhèn)居民人均住房面積 < 4.5平方米的家庭共450萬戶，如每戶增加36平米，則需要1.6億平米。若三年解決，則每年至少5000萬平方米。

2、中國每年有260萬對新婚夫婦，若20平米/戶，則需要1.82億平方米

3、出現(xiàn)圍城現(xiàn)象，城市人口增加，每年有1600萬人進(jìn)城，若18平米/人。則需要2.88億平米/年?？偨Y(jié)以上三點，中國每年需要2.88億平米/年。

中國還存在大量的10平米/人均以下的住戶。二次置業(yè)產(chǎn)生很大需求。

按揭是推動房地產(chǎn)發(fā)展的一個最大力量，但現(xiàn)在，按揭力度不夠，西方國家可達(dá)到40年按揭，香港為30年。中國發(fā)展趨勢也是如此，現(xiàn)在正是購房的最佳時機。

藍(lán)印戶口：加大對住房的需求，城市人口要達(dá)到50%

銀行降息：7次降息+征稅=8次降息，目的是刺激消費，增加投資。還要降息，我國現(xiàn)在的銀行利率已低于西方國家。

我們現(xiàn)在所處城市的房價與其他城市相比還是低：

三、價格合理

1、強調(diào)規(guī)模、配套、水電等,強調(diào)我們與別人不一樣的東西。

房價會不會降？不會的，房子的成本不變，價格自然不會下降。

2、強調(diào)性能價格比

3、強調(diào)成本價銷售，成本主要包括：土地費用（有上揚趨勢）：出讓金、拆遷費

建筑設(shè)備安裝費：材料費、人工費等

配套費：水、電、暖、電話、有線等

政府稅費

發(fā)展商的利潤

4、強調(diào)樹品牌，注重社會效果

5、強調(diào)質(zhì)量

6、強調(diào)價格經(jīng)物價局審核。

第二篇：房地產(chǎn)銷售三板斧

三板斧

×先生、女士，像你是做xx生意的。像你做到今天那么成功，真的很羨慕你。當(dāng)然嘛，你在這方面是專業(yè)人士，也是我的老師。有機會我一定向你請教。但是在房子方面，我要比你熟悉些。畢竟我們做了兩三年的房地產(chǎn)了，買不買我們的房子沒有關(guān)系，什么時候買也不要緊。您總是要購房的，耽誤您幾分鐘時間，給您分析一下xx市房地產(chǎn)的一些情況，給你一些建議，希望對你今后買樓時有所幫助，做個參考也好。

一、保值升值。

目的：激發(fā)客戶“買房子”的購買欲望。

其核心在于要解決“值與不值”的問題，讓客戶下決心買房。無論是自用還是用來直接投資，其結(jié)果都是一種投資方式。因此，保值、增值是投資者關(guān)心的關(guān)鍵。在這個環(huán)節(jié)著重給客戶講述的是“值”，講得好認(rèn)為值，講得不好則認(rèn)為不值，第一板斧強調(diào)的是“金融知識”

買房子，不論你是自用也好，投資也好，都是一種投資行為，因為畢竟一次性投入的資金量比較大，既然講投資，就要將升值，就算你買房只是為了住，那你也不愿意買個房子天天掉價吧。作為投資肯定是要有回報率的，您今天30萬買一套房，肯定希望它明年變成40萬甚至50萬，那怎樣才能有更高的回報呢？依我做房地產(chǎn)的經(jīng)驗，源引香港地產(chǎn)大王李嘉誠的話來說決定房子能否升值，最主要的有三大因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。，那地段為什么這么重要呢？就拿我們的房子為例，我們這里是濱海中心區(qū)，交通方便，門口有公交車，學(xué)校、超市、廣場就在附近，再說后期咱們建設(shè)濱海唯一的步行街、商業(yè)圈，生活方便。政府在這交通要道建設(shè)了這么多年，已完全成規(guī)模，可以說這里是居住的最好地段，像這樣地段的房子想要的人是越來越多，需求量是越來越大，但地是越來越少，所以說它的升值潛力是非常大的，您說對嗎？從房地產(chǎn)本身來講，房子是永遠(yuǎn)增值的。買房永遠(yuǎn)都是最穩(wěn)的，是長線投資，永遠(yuǎn)增值，保值。我們國家人多地少，人口每年增長2%，土地每年減少1.5%,土地是不可再生的資源，這些決定了地價，地產(chǎn)的增值，因此買房子是最穩(wěn)的投資，買什么都不如買房子。

人民幣貶值:

錢現(xiàn)在是越來越不值錢啦，一直再貶值，通貨膨脹越（通貨膨脹（Inflation）指在紙幣流通條件下，因貨幣供給ji大于貨幣實際需求，也即現(xiàn)實購買力大于產(chǎn)出供給，導(dǎo)致貨幣貶

值，而引起的一段時間內(nèi)物價持續(xù)而普遍地上漲現(xiàn)象。其實質(zhì)是社會總需求大于社會總供給（供遠(yuǎn)小于求）。紙幣、含金量低的鑄幣、信用貨幣，過度發(fā)行都會導(dǎo)致通脹。）來越厲害。中國每年要有百分之八左右的國民經(jīng)濟增長率，所以國家大量發(fā)行貨幣，為什么在社會短短兩年之內(nèi)發(fā)行了三次貨幣，事實上這就是一個訊號。人民幣要貶值了，您都知道市場的供應(yīng)量應(yīng)該與需求量平衡的，如果不平衡，那貨幣肯定要貶值。就好比一杯牛奶，你不斷的往里面加水，表面上看牛奶的量增加了，但是牛奶的濃度含金量卻減少了。在加上2001年中國已加入世貿(mào)組織，我們中國有個大經(jīng)濟學(xué)家叫吳敬璉他就說“中國人三年之后（因為有三年的政策保護期）人民幣的貶值是不可避免的，因為在那個時候，經(jīng)濟全球一體化，你的錢、我的錢、他的錢，咱們大家的錢一起推向國際金融市場，自由兌換。那你說人民幣和美元，英鎊相比，哪個更值錢。我們不如別人的貨幣價值大，那么只有貶值去適應(yīng)別人”。歷史上任何一個國家的一個政策方針的變動都會導(dǎo)致貨幣的貶值。你看像蘇聯(lián)，在解體前1987年1000盧布可以買一輛伏爾加轎車，1盧布=3美元，但解體后，1美元=2000盧布，即1000盧布=50美分。只能坐一次出租車了，我有個同學(xué)的姐姐，到印度去留學(xué)，找了個印度老公，后面到廣州成家，用120萬印尼盾買了一套房，后來一年之后，印尼發(fā)生**，而印尼盾貶值了120倍，120萬印尼盾只能買個衛(wèi)生間啦。他們老大說，那是他做生意最明智的一筆投資。

現(xiàn)在是市場經(jīng)濟，可能現(xiàn)在咱們中國還能靠政治經(jīng)濟杠桿來保證貨幣穩(wěn)定，但是政治杠桿終究要被市場杠桿打破，只要在市場經(jīng)濟，人民幣貶值就是不可避免的，你可能現(xiàn)在還能感覺到把錢放在銀行比較安全。但是，你知不知道。在08年金融危機時，外國很多銀行紛紛倒閉，許多人一夜之間變得身無分文，我有個遠(yuǎn)房親戚，當(dāng)時從泰國回來就只帶了一身換洗的衣服回來，錢放在銀行，永遠(yuǎn)都只是一個貨幣符號，眼看貨幣貶值了和一堆廢紙沒有啥區(qū)別。所以，為什么現(xiàn)在的人都不把錢存在銀行，而拿出來投資呢？轉(zhuǎn)入投資，而投資又有哪些投資渠道呢？

第一：存銀行。

把錢存入銀行，雖得到一定利息的回報，但是現(xiàn)在的利息低得連通貨膨脹都保不住，利率一般在3%左右，而通貨膨脹率每年達(dá)到8%左右，也就意味著您的錢每年都要損失5%左右，幾年后都沒有了，不劃算。存款也是一種貶值的過程,他會使我們的購買力越來越低，建國以來最高利率13%，當(dāng)前2.25%,還有1.8%的利息稅,現(xiàn)在的錢放在銀行里是最劃不來的，就像是陽光下的冰塊很快就化掉了?，F(xiàn)在人民幣在銀行的利率是越調(diào)越低，以后調(diào)到“0”甚至收你的管理費用都有可能。

第二：炒股票。

中國的股票本質(zhì)就是政府為企業(yè)圈錢的一種手段。股市風(fēng)云變幻風(fēng)險很大，完全是“紙上富貴”。昨天還有幾百萬，可能一夜醒來，一分錢都沒有了。股市上有句話：十個炒股，七個賠，兩人保本，一人賺。除非你是大戶.是莊家.否則十有八九都是死路一條。而且炒股的人，人家都講那是非正常人，晚上人家休息他卻興奮很，白天別人工作，他卻睡大覺。搞得人整天神神秘秘的。

第三：做生意。

做生意是一種很好的投資，但是現(xiàn)在不像80年代擺個地攤賣牛仔褲也能賺錢?，F(xiàn)在市場經(jīng)濟下，市場越來越成熟，越來越規(guī)范，競爭越來越大，而且做生意風(fēng)險大、利潤薄，只有百分之十左右的毛利潤。而且，你一要有資金。二要有經(jīng)驗。三要與工商、城管、稅務(wù)等很多部門打交道。做生意的人都知道，今天生意好做不一定代表明天的生意好做。俗話說：雞蛋不要放在一個籃子里.即使是做生意，也應(yīng)該分散投資，同時你是生意人，都知道有句俗話說“商場如戰(zhàn)場，將軍難免陣前亡”。別說是你，人家史玉柱那樣的人都有倒下的時候。第四：投資房地產(chǎn)。

房子是一種特殊的商品，它同時具備消費和投資兩種功能。投資房子，如果您眼光獨到，選擇樓市的地段好，設(shè)計合理，質(zhì)量優(yōu)良，就是不住租金也可以達(dá)到銀行的利率。而樓房本身在升值，這也是把錢存入銀行以及投資股票所絕對無法產(chǎn)生的效益。只有投資樓市，才是真正增值。投資房地產(chǎn)長期持有盈利大于股票，風(fēng)險小，安全性強，特別是在國內(nèi)房地產(chǎn)正處于成長期，投資房產(chǎn)，只盈不虧是一項極佳的長線投資。就算貸款買房，你租出去，房租也構(gòu)你銀行利息了，而你的房子也在不斷升值。

城市人口的增加：城市人口的驟增現(xiàn)在，全國每個城市都在賣戶口，就是城市要擴大，這是國家消除城鄉(xiāng)差別的一個戰(zhàn)略關(guān)系。中國城市化率從建國（1949年）10.64%。1990年26.41%。2000年36.22%到今年城市化率是47﹪。而發(fā)達(dá)國家是85%以上，那么您想想，這么多人涌進(jìn)城市，對房子的需求該有多大，表面看，現(xiàn)在好象供大于求，但這是針對高價格的房子而言，低價房子絕對供不應(yīng)求，價格肯定會一路高漲。

房價的構(gòu)成：房價下跌的空間不大。房價的構(gòu)成主要包括土地成本、建安成本和項目經(jīng)營期間的費用、稅金及附加等內(nèi)容，再加上開發(fā)利潤。從這幾部分分析，房價增長速度會有所減緩，但房價下跌的可能性不大。

1、土地成本持續(xù)上漲。土地是房地產(chǎn)業(yè)生存和發(fā)展的必要條件，也是整個商品房成本中的重要組成部分。在國家土地新政策執(zhí)行后，土地價格上漲迅速，土地供應(yīng)量已出現(xiàn)了較大幅

度減少，而住房需求的快速增長，又進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)開發(fā)土地供需矛盾。從長期來看，由于土地資源的稀缺性、土地供應(yīng)的有限性及區(qū)位的差異性，客觀上導(dǎo)致土地供應(yīng)的相對不足和土地供需不平衡，在一定程度上推動了地價上漲。而拆遷工作的進(jìn)一步規(guī)范也相應(yīng)增加了拆遷補助費用。另一方面，土地出讓金也是當(dāng)?shù)卣M(jìn)行配套基礎(chǔ)設(shè)施的資金來源。因此土地成本將呈逐步升高的趨勢。

2、建材價格的上漲導(dǎo)致建安成本的不斷提高。近幾年來，由于投資的過度旺盛等因素影響導(dǎo)致建材價格的持續(xù)上漲。2004年，全國固定資產(chǎn)投資價格比上年上漲5.6%。其中，建筑安裝工程價格上漲8.2%、材料費價格上漲10.7%，建筑用鋼材價格上漲17.4%。建材價格的上漲直接導(dǎo)致了商品房竣工造價的快速上漲，2004年全國商品房平均竣工造價為每平方米1402元，比上年增長10%。從整體上看，盡管近期建材價格有所回落，但從長期來看，原材料供應(yīng)緊張趨勢仍將延續(xù)。我國電力、煤炭、石油供應(yīng)緊張的局面仍將持續(xù)；鐵路運輸緊張局面難以得到根本緩解;建材價格仍將維持在高位。另一方面，隨著人們需求層次的不斷提高，商品房的品質(zhì)會逐步提高，配套設(shè)施和環(huán)境也會不斷改善，這些都在一定程度上加大了商品房的開發(fā)成本。

3、人力成本、項目的期間費用和開發(fā)利潤都難以明顯下降。由于工資的剛性特征，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人力成本將會持續(xù)上漲；項目期間的費用多是由政府部門征收的，也都是經(jīng)過相關(guān)部門批準(zhǔn)的，這部分成本短期內(nèi)也不可能下降；而對于企業(yè)的開發(fā)利潤，由于國家采取了加大普通商品住宅和經(jīng)濟適用房建設(shè)、整頓規(guī)范市場秩序等宏觀調(diào)控政策，這部分可能會下降一些。但房地產(chǎn)企業(yè)作為市場中的法人主體，其著眼點只能以盈利為中心。所以從長期看，這部分成本也不會有太多的下降空間。

二、入市良機

強調(diào)的是政策，是買房的時間問題，晚買不如早買！它的目的:激發(fā)客戶“現(xiàn)在就買”的購買欲望.1、房地產(chǎn)市場進(jìn)入快車道。95年，當(dāng)時朱榕基不是國務(wù)院副總理的時候，他就提出把房地產(chǎn)作為龍頭支柱產(chǎn)業(yè)放在汽車業(yè)和工業(yè)的前面發(fā)展。96年朱榕基上臺以后，立馬把房地產(chǎn)和汽車業(yè)、工業(yè)調(diào)了個位置，采取了下列措施：首先減免了48種稅收，把契稅減免了一半。

2、房地產(chǎn)成為龍頭支柱產(chǎn)業(yè)。在國際上，房地產(chǎn)業(yè)在國民生產(chǎn)總值中占20～30%，而在國內(nèi)僅占1%的地位，之所以國家要把房地產(chǎn)作為龍頭支柱產(chǎn)業(yè)來發(fā)展，是因為它的發(fā)展將帶動相關(guān)100多個行業(yè)的發(fā)展。（房地產(chǎn)每消費100元，就帶動120—150元的其他消費）自從98年住房制度改革之后，住房就不是福利制度中的分配品，開始從計劃經(jīng)濟下的基建投資轉(zhuǎn)為了商品化投資。住房開始成為城市居民家庭生活的消費品，根據(jù)《中國行業(yè)市場研究報告》一書中的資料統(tǒng)計，消費領(lǐng)域中任何行業(yè)都遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法與房地產(chǎn)的消

費貢獻(xiàn)相比。

3、按揭法的實施和按揭力度的加大，使買得起房的人越來越多，供求關(guān)系越來越大。用未來的錢圓今天的夢，很實惠，很保險。1998年，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，實施了積極的稅收政策和住房金融政策，鼓勵居民住房消費。98年只能做5成5年的按揭，現(xiàn)在可以做到8成30年的按揭，再加上這段時間內(nèi)，國家連續(xù)降息。銀行利率下調(diào)，2011年7月7日銀行貸款基準(zhǔn)利率年利率五年以上為：7.05%。2012年6月8 日銀行貸款基準(zhǔn)利率年利率五年以上為：6.8%。2012年7月6日銀行貸款基準(zhǔn)利率年利率五年以上為：6.55%。

4、城市人口的驟增現(xiàn)在，全國每個城市都在賣戶口，就是城市要擴大，這是國家消除城鄉(xiāng)差別的一個戰(zhàn)略關(guān)系。中國城市化率從建國（1949年）10.64%。1990年26.41%。2000年36.22%到今年城市化率是47﹪。而發(fā)達(dá)國家是85%以上，那么您想想，這么多人涌進(jìn)城市，對房子的需求該有多大，表面看，現(xiàn)在好象供大于求，但這是針對高價格的房子而言，低價房子絕對供不應(yīng)求，價格肯定會一路高漲。

5、新的土地法實施，土地的升值就是房子的升值a)土地不可再生的唯一性，注定土地越來越少，而中國本身就是一個人多地少的國家。b)99年元月1日《新土地法》實施，國家每年嚴(yán)格控制住宅用地建筑的審批，土地必須通過土地儲備中心限量發(fā)售，實行拍賣制。c)土地開發(fā)價值在于國家大量資金的投入，土地的升值不是它本身，而是國家大量資金投入的結(jié)果。

三、性價比

第三扳斧價格優(yōu)勢“談判中要始終貫穿——價格是綜合因素決定的”。

它的目的:激發(fā)客戶“就在這里”的購買欲望.強調(diào)我們的賣點！

為什么要買我們的房（公司開發(fā)模式、價格低、地段好、升值空間大、戶型設(shè)計合理等）。

這個就跟樓盤比較一樣，把我們樓盤的優(yōu)點，賣點一一列舉出來。讓客戶感覺我們這里非常好，買房就要在這買。

1．強調(diào)規(guī)模。

規(guī)模不一是成正比的。

規(guī)模里有配套的不一（水電、品牌、環(huán)境），物管的不一。

強調(diào)與別人不一樣的東西，最重要的在于挖掘其附加價值。

免費的附加價值，如周邊的河、大廣場、車站、大學(xué)等，以及園林、綠化、外墻成本。挖掘與眾不同的東西，把其變成自己的發(fā)光點

2．從品牌上去說，創(chuàng)品牌不在謀利。

3．從公司背景上去說。

4．同檔次樓盤的比較。

顧客問：房價會不會跌？

專家答：房價不會跌，房屋成本是剛性的，成本不降，價格不會降。

成本=土地價+建安費+配套費+利潤+銷售費用 +稅收

1）地價呈上揚趨勢。

a）出讓金歸國有：國企多、虧損多，財政收入有限，下崗人員增多，土地出讓金作為財政扶持，故不會輕易讓利。加之拆遷費，二者約占房價的50%。

b）土地之有限，不可再生，故導(dǎo)致求大于供。

2）建安費上漲，鋼筋、人工費上漲。

3）配套費、水電。

4）發(fā)展商之利潤10%左右，但開發(fā)風(fēng)險大，周期長，全國約1/2發(fā)展商是虧損的。

總結(jié)：所有商品價格均是由供求關(guān)系決定的，什么東西值錢，一種是人需要的，一種是供不應(yīng)求的。

第三篇：下定的解釋及造句

下定拼音

【注音】： xia ding

下定解釋

【意思】：舊式婚姻定婚時男方給女方聘禮。

下定造句：

1、他沒下定決心，但她下了。

2、做你的調(diào)查和下定你自己的決心.3、這是我的項目中的練習(xí)之一，當(dāng)我項目的參與者們下定決心去做的時候，他們發(fā)揮出來的想象力真的令我感到吃驚。

4、所以今天就下定決心吧！寫完那本電子書然后把它發(fā)出來。

5、在那一刻，我發(fā)現(xiàn)：如果我下定決心去做一件事，那沒什么是不可能的。

6、我們只是下定一些難不難的決心，一兩周之后這個決心就人間蒸發(fā)了。

7、下定決心不要想任何事情知道它結(jié)束。

8、假如你想體會所有的一切，只要下定決心設(shè)立一些目標(biāo)，就可以美夢成真。

9、你可以成功的做好任何你下定決心要去做的事。

10、但是今天我們再次印證只要美國下定決心，這個國家想做的事情就一定能夠?qū)崿F(xiàn)。

11、從現(xiàn)在開始，了解你在受什么事物的影響，以及你將如何下定決心做一個更優(yōu)秀的你。

12、而且專家說一旦他們下定決心，由于男性新陳代謝較快，他們比女性更容易減掉多余的體重。

13、現(xiàn)在還看不出任何即將采取動作的跡象，但從去年進(jìn)入阿根廷能源行業(yè)的動作來看，一旦中國下定決心，就會迅速牢牢地抓住機遇。

14、任何時候當(dāng)你以你的工作為榮，并且下定決心超出別人對自己的期待時，你就可以到達(dá)頂峰。

15、那他是個危險的敵人呢，還是密切關(guān)注著我們以確保我們安全的朋友呢？我下定決心，不弄清一切決不離開這小屋。

16、我下定決心，我要花更多的時間陪伴我的妻子和孩子，我想為我自己工作，而不是用我的努力為他人創(chuàng)造財富。

17、下定決心，以簡單的方式來致富，當(dāng)然，需要你潛意識的幫助。

18、只要我們下定決心去做，就沒有我們不能完成的事情。

19、投資者似乎在主權(quán)債務(wù)問題上尚未下定決心。

20、我和我的訓(xùn)練伙伴兼好友山姆.佛蘭芒到處進(jìn)行一些低強度訓(xùn)練，就這樣過了幾個月之后，我下定決心，不讓身體上的傷病影響我追求自己的夢想。

21、我已經(jīng)下定決心，如果這些人能再給我一次機會，我一定要改善他們的生活。

22、就是在這一刻，卡門·艾爾茜拉下定決心要離開他。

23、如果你問我的話，我的回答就是，你已經(jīng)下定了決心：你的指令就是毀掉它。

24、尼娜拔出了她的槍，下定決定該如何做。

25、現(xiàn)在我們要做一個決定，或者我們可以后退一步說，‘讓自然界自己選擇未來吧，’或者我們可以下定決心：這是我們的責(zé)任，我們一定要為此做些什么。

26、你僅僅需要下定決心是否應(yīng)該為了你擁有什么而感覺良好，或者老是琢磨著你沒有什么。

27、現(xiàn)在就下定決心通過改變習(xí)慣來改善你的生活。

第四篇：時評寫作“三板斧”

時評寫作“三板斧”

蔣能

首先聲明，談?wù)摃r評，按時作業(yè)，拋磚引玉，班門弄斧：

過去一板斧，刨根問底挖歷史。

歷史是座智慧寶庫，記錄著成功和失敗、光榮和恥辱、經(jīng)驗和教訓(xùn)、萎靡和輝煌。它像一個教師教育著我們，指導(dǎo)著我們，使我們呼吸著智慧的空氣；像一面鏡子，可以照見人間的美丑、是非、善惡；像一位天使，告訴我們?nèi)绾巫鋈耍敢覀儾饺敫呱械牡赖碌钐?。特別是黨成立90年、執(zhí)政62年、改革31年的歷史，蘊含著豐富的治黨治國的經(jīng)驗和智慧。寫作時評多了解點歷史，能夠使我們站在歷史發(fā)展的高度，置身歷史發(fā)展的長河中，對當(dāng)今的社會現(xiàn)象有一個更清醒、更透徹的認(rèn)識，可以知興替、明榮辱、辨對錯、析是非，汲古鑄今，揚善抑惡。從歷史中汲取經(jīng)驗教訓(xùn)，找到人類社會發(fā)展規(guī)律性的東西，這是馬克思主義政黨、所有共產(chǎn)黨人應(yīng)該具有的思想品質(zhì)。

本著以古鑒今、以史資政的思想，我寫了《毛澤東推崇屈原仍有重大現(xiàn)實意義》，這樣結(jié)尾：“乘騏驥以馳騁兮，來吾道夫先路。”一個偉大的愛國主義詩人隕落了，但有毛澤東等許多偉人學(xué)士的推崇，屈原的杰作、美德和精神，仍像一座永不熄滅、光芒萬丈的燈塔，照耀著、鼓舞著、激勵著人們上下求索，開拓創(chuàng)新，走向勝利。我還寫了《中國經(jīng)濟特區(qū)“三十而立”之時再憶

小平》，如此作結(jié)：今日之中國，已經(jīng)進(jìn)入了完善社會主義市場經(jīng)濟體制的發(fā)展新階段；國家綜合配套改革試驗區(qū)既是特區(qū)的延續(xù)點，更是新時期加快完善社會主義市場經(jīng)濟體制的主戰(zhàn)場，也是率先推進(jìn)國家發(fā)展戰(zhàn)略的先行區(qū)和示范區(qū)。這是黨中央和國務(wù)

院英明的決策，也是鄧小平心血的結(jié)晶。

現(xiàn)實一板斧，而今邁步從頭學(xué)。

李大釗說過：“無限的過去都以現(xiàn)在為歸宿，無限的未來都以現(xiàn)在為淵源?！惫伯a(chǎn)主義社會是人類歷史上最理想的社會制度，是人類社會由低級向高級發(fā)展的必然趨勢。實現(xiàn)這一社會制度，是我們黨的最高綱領(lǐng)、最高理想，無論過去、現(xiàn)在和將來，這個理想都是共產(chǎn)黨人最主要的力量源泉和精神支柱。但是共產(chǎn)主義不是空中樓閣，共產(chǎn)主義理想的實現(xiàn)需要經(jīng)過許多的發(fā)展階段，每一個階段的最低綱領(lǐng)是達(dá)到最高綱領(lǐng)的階梯、基礎(chǔ)和前提。只有在社會主義社會充分發(fā)展和高度發(fā)達(dá)的基礎(chǔ)上才能一步步成為現(xiàn)實。歷史的發(fā)展規(guī)律使我們更加深刻地認(rèn)識到，堅定共產(chǎn)主義理想首先必須立足現(xiàn)實，實現(xiàn)共產(chǎn)主義必須做好現(xiàn)在工作?！督袢赵姟?、《明日歌》或是《昨日詩》，都是勸人把握今日。只有今日事今日做，才不辜負(fù)昨日的成就，才能更好地創(chuàng)造明日的輝煌。我們更加堅信，立足現(xiàn)實才能穩(wěn)步發(fā)展，現(xiàn)實中的我們是最低綱領(lǐng)和最高綱領(lǐng)的統(tǒng)一論者。

黨網(wǎng)時評理所當(dāng)然要為此服務(wù)。于是，我寫了《溫總理“四最”

評災(zāi)區(qū)重建讓人三思》，嘗試如此意愿，為黨、為祖國、為人民高歌。撐起汶川災(zāi)后重建的美好家園？黨的領(lǐng)導(dǎo)是支柱，政府指揮是大梁，全國人民支持是后盾?！斑@巨大成就和人間奇跡，充分體現(xiàn)了中國社會主義制度的優(yōu)越性，集中展現(xiàn)了中華兒女“一方有難、八方支援”的優(yōu)良傳統(tǒng)，再次彰顯了中華民族的凝聚力和向心力，必將進(jìn)一步激發(fā)全國人民的自信心和自豪感，把改革開放和現(xiàn)代化建設(shè)事業(yè)繼續(xù)推向前進(jìn)，努力早日實現(xiàn)中華民族的偉大復(fù)興。”寫《像毛澤東一樣拜人民為師》，基于9月9日是毛澤東逝世35周年的感想：今天，我們的領(lǐng)導(dǎo)、干部、黨員落實胡錦濤總書記、李源潮部長“拜人民為師”的要求，就要像偉人毛澤東一樣，真正把“拜人民為師”銘刻在腦海里，溶化在血液中，體現(xiàn)在言行上。

未來一板斧，明朝掛帆濟滄海。

人們常說，“從歷史可以看到未來”。不過一般人大概都只能看到今天的事情，而對未來沒有太多思考，對過去也沒有仔細(xì)觀察。偉人在思考問題的時候，往往能夠很自然地站到時間軸上。誰能夠比較清楚地理解時間所扮演的角色，誰就會對未來具有洞察力，作出英明決策。人們應(yīng)該記得，望城崗本是一處普通的地方，但二十世紀(jì)六七十年代，一代偉人鄧小平“流放”至此，使望城崗舉世矚目。從將軍樓到新建縣拖拉機修造廠的一條小道，鄧小平來來往往走了三年多。正是踏著這條小路，中國改革開放的總設(shè)計師鄧小平同志反思?xì)v史，求索真理，設(shè)計未來，使得“小

平小道”與中國特色社會主義大道相通，與改革開放的軌跡相連。緬懷一代偉人，打造紅色經(jīng)典，弘揚偉人精神，創(chuàng)造未來奇跡，歷史地落在了我們的肩頭。在未來的日子里，我們寫作時評，理當(dāng)突出以史“資政”，總結(jié)經(jīng)驗，汲取教訓(xùn)，為現(xiàn)實科學(xué)發(fā)展提供歷史借鑒；理當(dāng)突出以史“育人”，提高各級領(lǐng)導(dǎo)干部的政治素質(zhì)和執(zhí)政能力，教育好青少年，培育好黨的事業(yè)接班人。

著眼未來教育，2009年底，我寫了《從毛澤東的生日宴說感恩》；著眼未來改革，2010年初，我寫了《期待黨內(nèi)基層民主選舉改革新年要有新動作》，相信“只要我們認(rèn)真總結(jié)經(jīng)驗，吸取教訓(xùn)，揚長避短，加快黨內(nèi)基層民主選舉改革進(jìn)程，就一定會把黨內(nèi)優(yōu)秀人才自下而上地民主選舉上來，從而形成高素質(zhì)人才脫穎而出、干部隊伍充滿活力的生動局面?！笔聦嵣?，在今年全國的四級換屆選舉中，基層“公推直選”的范圍越來越大，檔次越來越高?？傊?，三年寫作時評常用歷史現(xiàn)實未來三板斧。昨天是基礎(chǔ)，今天是行動，明天是計劃；如不立足現(xiàn)實揚帆的航船，就駛不出歷史幽深的港灣，就達(dá)不到未來幸福的彼岸。

第五篇：中秋節(jié)軟文推廣三板斧？

節(jié)日營銷之中秋節(jié)促銷軟文推廣三板斧

中國每年的節(jié)假日包括周末是117天，占到全年時間的三分之一，但是實際產(chǎn)生的交易量確已經(jīng)超過三分之二，所以假日營銷已經(jīng)成為營銷工作中的重中之重。

節(jié)日營銷是一個整體的營銷活動，各個節(jié)日營銷策劃與推廣都有一定的相通性。2012年的中秋節(jié)馬上就要到了，今天小馬識途營銷的顧問就談下中秋節(jié)軟文推廣中的三個重要方面。

節(jié)日搞促銷 軟文推廣抓住促銷亮點

寫產(chǎn)品推廣軟文要抓住產(chǎn)品的賣點，寫促銷推廣的軟文要抓住促銷的亮點，就是促銷活動真的能打動客戶內(nèi)心的地方要花些筆墨來寫，例如滿100減20，某某產(chǎn)品特價多少，某部分特殊群體可享受的折扣等等。

促銷型軟文目的在促進(jìn)銷售

有人說軟文就要軟，要袖里藏針，這個說法是對的，但是有的情況下也可以直接推銷，就是在產(chǎn)品和服務(wù)大家都比較了解，而你的價格又非常有競爭力之時，這時候你軟文的作用是讓消費者知道用這些費用就可以買到某某商品，比平時要少花N多銀子。而袖里藏針的軟文是在改變用戶的消費習(xí)慣，加深用戶對品牌的印象和認(rèn)識，兩者并不矛盾，軟文是要根據(jù)實際情況來決定寫作風(fēng)格，促銷型軟文要看如何能拉動銷售就怎樣寫。

促銷軟文推廣打的也是組合拳

往往有人認(rèn)為軟文推廣就是寫篇軟文發(fā)出去，其實并非那么簡單、機械。就拿促銷軟文推廣來講，不是一篇促銷軟文就完事，最好是打軟文組合拳。軟文組合拳，先后策劃有一定關(guān)聯(lián)性的軟文3-5篇。促銷通稿1篇，促銷亮點解析1-2篇，需求拉動型促銷軟文1-2篇，促銷后總結(jié)性軟文1篇，這是一個促銷活動基本的幾種類型軟文。北京小馬識途網(wǎng)絡(luò)營銷機構(gòu)操作過多家企業(yè)的促銷推廣，可以為企業(yè)節(jié)日營銷提供網(wǎng)絡(luò)推廣全案，并有效地落地執(zhí)行。

五一國際勞動節(jié)、十一國慶節(jié)、中秋節(jié)、元旦、圣誕節(jié)等幾個節(jié)日是多個行業(yè)一年中的銷售旺季，今年的中秋節(jié)和國慶節(jié)銜接到了一起，雙節(jié)同步的節(jié)日營銷推廣顯得更加重要，一些特殊行業(yè)的節(jié)日促銷更加重要，例如中秋節(jié)之前的月餅推廣，這個前期非常關(guān)鍵，因為過了中秋節(jié)月餅也就少有人問津了。最后，恭祝大家中秋節(jié)營銷取得好的銷售業(yè)績！