第一篇：改革土地財政制度已刻不容緩

改革土地財政制度已刻不容緩

周俊生

2013-07-12 01:12:44 來源: 每日經(jīng)濟新聞

2013年上半年，全國土地出讓金收入呈爆發(fā)式增長態(tài) 勢。各大房地產(chǎn)信息機構(gòu)從不同角度提供的數(shù)據(jù)表明，上半年的土地交易出現(xiàn)“井噴”。我愛我家數(shù)據(jù)顯示，1~6月全國306個城市土地出讓金高達1.13萬 億元，與去年同期相比大幅增長60%；克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)則顯示，十大典型城市土地出讓金收入為3140億元，與2012年同期相比增長160.3%。

土地交易如此火爆，是上半年房價仍能夠一路走高的重要推手。為了遏制房價上漲趨勢，這幾年中央政府不斷加大房地產(chǎn)調(diào)控力度，今年上半年還出臺“國五條”。但如此火爆的土地交易市場，基本上已經(jīng)把“國五條”本來應該收到的效果一點點蠶食。

地 方政府賣地出現(xiàn) “井噴”，一個無法繞過的原因是，隨著經(jīng)濟增速減緩，其財政收入出現(xiàn)下降。同時，在前幾年為抗擊全球金融危機而推出的投資擴張中，地方政府通過政府融資平臺大肆舉債，如今已開始面對還債壓力。財政收入增速下降，還債高峰來臨，賣地收入成為各地政府最現(xiàn)實、最快捷的財源。這就難怪一位地方官員會大嘆苦經(jīng)： “不賣地怎么上項目？”

賣地已經(jīng)成為地方政府斂財、推動項目投資的捷徑，土地出讓金已經(jīng)成為地方政府不折不扣的 “錢袋子”。但是，土地對于一個城市來說，是一種不可再生資源，這種特性決定了竭澤而漁式的賣地缺乏長久的持續(xù)性。地方政府迫于短期的需求而不斷推出新地 塊進行拍賣，實際上是在消耗本該由我們的子孫享用的土地資源。如果說地方政府將自己管轄下的土地當作商品出售是一種值得肯定的做法，那么，這種“前吃后 空”的“土地財政”，其道路已經(jīng)越走越窄。這種“井噴”現(xiàn)象，從短期來看，對目前仍在堅持的房地產(chǎn)市場調(diào)控構(gòu)成了一種反作用力，對中央正在 積極推進的政府職能轉(zhuǎn)變也是一種消極因素。政府賣地的生意越是興旺，政府離它的職能要求也就越遠。因此，對土地財政制度進行改革，已經(jīng)刻不容緩。解決這個 問題，如果僅僅要求地方政府遏制賣地沖動，并不能收到什么效果。必須看到，今年上半年出現(xiàn)的賣地“井噴”，與經(jīng)濟增速下降導致的地方政府財政資金緊張有直 接關(guān)系，而地方政府財政資金緊張又與從上世紀90年代開始實行的分稅制有直接關(guān)系。地方政府承擔了社會管理的大量職能，卻缺乏與其匹配的財政資金供給，這 才造成了地方政府通過賣地來壯大財政資金的沖動。

土地財政制度的存在，不僅使房地產(chǎn)調(diào)控處于懸空狀態(tài)，而且使我國的土地市場出現(xiàn)高度扭曲。按照我國的法律制度，城市土地屬于國有，但是當?shù)胤秸聊缬谕恋刎斦院?，民眾對國有土地的?quán)利被剝奪得一干二凈。而地方政府囿于

財政資金的需要，又不 得不加大賣地力度，將本應留給子孫的那份“土地紅利”提前消化，使土地財政問題積重難返，改革的難度也與日俱增。

解決土地財 政這個頑癥，固然需要地方政府遏制賣地沖動，但更重要的是對目前的分稅制進行改革，讓地方政府的財權(quán)與其承擔的事權(quán)能夠匹配起來。日前，山東省政府作出決 定，將原本由省財政統(tǒng)收的企業(yè)所得稅、個人所得稅以及石化企業(yè)增值稅等，全部下劃市縣，作為市縣財政收入，屬地征管、就地繳庫。山東省政府這樣做的目的很 直白，就是為了提高縣鄉(xiāng)政府的財政保障能力。這給我們解決土地財政問題提供了有益的嘗試，如果中央政府能夠積極推動分稅制改革，讓地方政府的財權(quán)與事權(quán)匹 配起來，那么，地方政府就沒有必要這樣竭澤而漁地賣地，政府職能改革也就有了現(xiàn)實的基礎。

第二篇：×××開發(fā)區(qū)改革土地使用制度初探

運用市場機制配置土地資產(chǎn)是開發(fā)區(qū)經(jīng)營城市的必然選擇

——×××開發(fā)區(qū)改革土地使用制度初探

×××開發(fā)區(qū)自92年建區(qū)至今累計出讓國有土地使用權(quán)面積1035.8305公頃，有償用地面積占總用地面積（國有）的94%，有償用地所取得的土地收益，為開發(fā)區(qū)的起步發(fā)展提供了原始積累。但是隨著征地費用的不斷提高，國家調(diào)整土地收益分配制度的政策出臺以后，傳統(tǒng)的以協(xié)議出讓方式為主的有償用地所獲取的土地收益幾乎為零，逐漸減少的土地收益已經(jīng)遠遠不能滿足開發(fā)區(qū)日益發(fā)展的需要，開發(fā)區(qū)基礎設施建設的規(guī)模越來越大，資金缺口越來越嚴重，使開發(fā)區(qū)在建設資金上面臨舉步維艱的困難局面。因此，如何加強和發(fā)揮市場機制在土地資產(chǎn)運營中的積極作用，實現(xiàn)市場機制與政府宏觀調(diào)控的有機結(jié)合，促進資源的集約利用，為政府增加財政收入，解決建設資金困難，顯得尤為迫切。

——土地招標拍賣是深化土地使用制度的必然結(jié)果，是經(jīng)營城市的必然選擇。

以“公開、公平、公正”為主要特征的招標拍賣方式，將土地的供應、土地價格的確定、土地使用權(quán)的獲得由政府行為轉(zhuǎn)為市場行為，處于社會公眾的監(jiān)督之下，在增加政府土地收益的同時，也消除了土地出讓中腐敗現(xiàn)象發(fā)生的可能。我國的法律、法規(guī)對國有土地使用權(quán)招標拍賣的范圍有明確的規(guī)定和要求?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協(xié)議的方式。商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的必須采取招標拍賣方式?！薄秶鴦赵恨k公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)[1999]39號）、《國務院辦公廳關(guān)于加強土地資產(chǎn)管理的通知》[國辦發(fā)（2000）15號]和省國土資源廳的有關(guān)文件都明確要求，商業(yè)、旅游、娛樂和住宅的經(jīng)營性用地必須采取招標拍賣的方式進行。許多地方認真貫徹國家的政策要求，在土地招標拍賣，顯化城市土地資產(chǎn)價值，促進城市土地集約利用，加快建設，增加政府財政收入，強化城市在地方經(jīng)濟發(fā)展中的主導地位等方面取得了非常成功的經(jīng)驗。我市在近幾年的城市建設中，在這方面也有長足的進展，為今后xxx開發(fā)區(qū)的改革指明了方向，提供了有力的借鑒。

——xxx開發(fā)區(qū)改革土地使用制度的現(xiàn)實條件。

一件事物的發(fā)生發(fā)展必須具備相應的前提條件，就以“經(jīng)營城市”這一概念來講，xxx開發(fā)區(qū)的目前情況，首先我們認為xxx開發(fā)區(qū)不是“城市”，不具備城市的基本要素，就它的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟構(gòu)成來看，它是以第二產(chǎn)業(yè)為主的工業(yè)區(qū)，與城市的概念差別很大，城市人氣不足，用地結(jié)構(gòu)以工業(yè)用地為主，占全區(qū)總用地面積的90%以上，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展比例較小，僅占全區(qū)國民經(jīng)濟構(gòu)成的15%，第三產(chǎn)業(yè)等經(jīng)營性用地僅占總用地面積的4%。而土地資產(chǎn)的招標和拍賣的對象則是以經(jīng)營性用地為主，其他用地不具備采取招標拍賣的條件。其次招標、拍賣方式是以獲取最高出讓金為目的，而xxx開發(fā)區(qū)的核心工作是招商引資，提高地價片面追求最高出讓金，會使我們在本來就比較被動的競爭中，處于更加不利的地位。目前周邊北京、天津等地的開發(fā)區(qū)和我們競爭非常激烈，他們現(xiàn)在對一些高科技、大規(guī)模和外資項目采取地價優(yōu)勢和我們競爭，xxx開發(fā)區(qū)在這方面本來就處于劣勢，如果我們不加選擇的改革用地方式，提高地價，勢必會影響開發(fā)區(qū)的招商引資工作。綜上所述，我們認為xxx開發(fā)區(qū)的土地招標拍賣工作任重而道遠，需要我們根據(jù)政府對用地的要求、國家的產(chǎn)業(yè)政策、土地用途和規(guī)劃限制條件等綜合因素來選擇最切實際的土地出讓方式。

——明確方向、負重前行，為改革用地制度做好積極準備。

雖然目前xxx開發(fā)區(qū)在運用市場機制配置城市土地的工作上還有相當一段距離，但是隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的不斷建立和完善，作為市場機制中的最基本要素之一的土地，必然會逐步由計劃經(jīng)濟下的傳統(tǒng)模式向引入市場機制過渡，這是必然的趨勢和方向，是解決開發(fā)區(qū)建設資金不足的良好途徑，是建立社會主義市場經(jīng)濟的客觀要求。因此我們必須做好積極的準備，努力尋求政府與市場的最佳銜接點，找準突破口，加大工作力度，積極推進土地資產(chǎn)的市場化過渡，推進國有土地招標拍賣工作。我們主要應做好以下幾個方面的工作。

一是引導產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，努力發(fā)展城市第三產(chǎn)業(yè)，使xxx開發(fā)區(qū)向城市化過渡。在繼續(xù)堅持高科技、外向型的招商方針基礎上，積極鼓勵、扶持和引導發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，提高第三產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的比重，通過發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，聚攏“人氣”，提高城市品位，積極創(chuàng)造土地增值的空間。

二是建設政府土地儲備制度，強化政府對土地一級市場的宏觀調(diào)控。建立土地收購儲備出讓機制，發(fā)揮土地收購儲備制度對土地“源頭”的控制作用。強化政府對土地一級市場的宏觀管理，通過抓土地“統(tǒng)一收購權(quán)”和“統(tǒng)一批發(fā)權(quán)”，實行“政府主導型”的土地儲備制度。一方面把原先分散在各土地使用者手中的土地集中起來，由政(本文權(quán)屬文秘之音所有，更多文章請登陸004km.cn查看)府統(tǒng)一調(diào)配；另一方面，以儲備中心為基地，通過政府土地部門一個“口子”向市場供地，強化政府在土地供應上的主導地位，為實行招標拍賣奠定基礎。同時政府應加強土地供應的計劃性，土地管理部門要依據(jù)市場需求，合理確定用地規(guī)模，改變過去單純隨項目供地的方式，形成先由政府編制計劃，由市場主動選擇項目的新機制，以供應引導和制約需求，充分發(fā)揮出市場優(yōu)化配置土地資源的基礎性作用。

三是建立切實可行的政策措施和組織體系，為土地招標拍賣提供有力保障。要實行土地招標拍賣，推進土地收購儲備，必須加強政府的統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)，為此要有比較完善的配套政策和組織保障，將市場化的供地方式至于規(guī)范運行的軌道。

第三篇：開發(fā)區(qū)改革土地使用制度初探

運用市場機制配置土地資產(chǎn)是開發(fā)區(qū)經(jīng)營城市的必然選擇——×××開發(fā)區(qū)改革土地使用制度初探

×××開發(fā)區(qū)自92年建區(qū)至今累計出讓國有土地使用權(quán)面積1035.8305公頃，有償用地面積占總用地面積（國有）的94，有償用地所取得的土地收益，為開發(fā)區(qū)的起步發(fā)展提供了原始積累。但是隨著征地費用的不斷提高，國家調(diào)整土地收益分配制度的政策出

臺以后，傳統(tǒng)的以協(xié)議出讓方式為主的有償用地所獲取的土地收益幾乎為零，逐漸減少的土地收益已經(jīng)遠遠不能滿足開發(fā)區(qū)日益發(fā)展的需要，開發(fā)區(qū)基礎設施建設的規(guī)模越來越大，資金缺口越來越嚴重，使開發(fā)區(qū)在建設資金上面臨舉步維艱的困難局面。因此，如何加強和發(fā)揮市場機制在土地資產(chǎn)運營中的積極作用，實現(xiàn)市場機制與政府宏觀調(diào)控的有機結(jié)合，促進資源的集約利用，為政府增加財政收入，解決建設資金困難，顯得尤為迫切?！恋卣袠伺馁u是深化土地使用制度的必然結(jié)果，是經(jīng)營城市的必然選擇。

以“公開、公平、公正”為主要特征的招標拍賣方式，將土地的供應、土地價格的確定、土地使用權(quán)的獲得由政府行為轉(zhuǎn)為市場行為，處于社會公眾的監(jiān)督之下，在增加政府土地收益的同時，也消除了土地出讓中腐敗現(xiàn)象發(fā)生的可能。我國的法律、法規(guī)對國有土地使用權(quán)招標拍賣的范圍有明確的規(guī)定和要求。《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協(xié)議的方式。商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的必須采取招標拍賣方式?！薄秶鴦赵恨k公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)[1999]39號）、《國務院辦公廳關(guān)于加強土地資產(chǎn)管理的通知》[國辦發(fā)（2000）15號]和省國土資源廳的有關(guān)文件都明確要求，商業(yè)、旅游、娛樂和住宅的經(jīng)營性用地必須采取招標拍賣的方式進行。許多地方認真貫徹國家的政策要求，在土地招標拍賣，顯化城市土地資產(chǎn)價值，促進城市土地集約利用，加快建設，增加政府財政收入，強化城市在地方經(jīng)濟發(fā)展中的主導地位等方面取得了非常成功的經(jīng)驗。我市在近幾年的城市建設中，在這方面也有長足的進展，為今后xxx開發(fā)區(qū)的改革指明了方向，提供了有力的借鑒。

——xxx開發(fā)區(qū)改革土地使用制度的現(xiàn)實條件。

一件事物的發(fā)生發(fā)展必須具備相應的前提條件，就以“經(jīng)營城市”這一概念來講，xxx開發(fā)區(qū)的目前情況，首先我們認為xxx開發(fā)區(qū)不是“城市”，不具備城市的基本要素，就它的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟構(gòu)成來看，它是以第二產(chǎn)業(yè)為主的工業(yè)區(qū)，與城市的概念差別很大，城市人氣不足，用地結(jié)構(gòu)以工業(yè)用地為主，占全區(qū)總用地面積的90以上，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展比例較小，僅占全區(qū)國民經(jīng)濟構(gòu)成的15，第三產(chǎn)業(yè)等經(jīng)營性用地僅占總用地面積的4。而土地資產(chǎn)的招標和拍賣的對象則是以經(jīng)營性用地為主，其他用地不具備采取招標拍賣的條件。其次招標、拍賣方式是以獲取最高出讓金為目的，而xxx開發(fā)區(qū)的核心工作是招商引資，提高地價片面追求最高出讓金，會使我們在本來就比較被動的競爭中，處于更加不利的地位。目前周邊北京、天津等地的開發(fā)區(qū)和我們競爭非常激烈，他們現(xiàn)在對一些高科技、大規(guī)模和外資項目采取地價優(yōu)勢和我們競爭，xxx開發(fā)區(qū)在這方面本來就處于劣勢，如果我們不加選擇的改革用地方式，提高地價，勢必會影響開發(fā)區(qū)的招商引資工作。綜上所述，我們認為xxx開發(fā)區(qū)的土地招標拍賣工作任重而道遠，需要我們根據(jù)政府對用地的要求、國家的產(chǎn)業(yè)政策、土地用途和規(guī)劃限制條件等綜合因素來選擇最切實際的土地出讓方式。

——明確方向、負重前行，為改革用地制度做好積極準備。

雖然目前xxx開發(fā)區(qū)在運用市場機制配置城市土地的工作上還有相當一段距離，但是隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的不斷建立和完善，作為市場機制中的最基本要素之一的土地，必然會逐步由計劃經(jīng)濟下的傳統(tǒng)模式向引入市場機制過渡，這是必然的趨勢和方向，是解決開發(fā)區(qū)建設資金不足的良好途徑，是建立社會主義市場經(jīng)濟的客觀要求。因此我們必須做好積極的準備，努力尋求政府與市場的最佳銜接點，找準突破口，加大工作力度，積極推進土地資產(chǎn)的市場化過渡，推進國有土地招標拍賣工作。我們主要應做好以下幾個方面的工作。

一是引導產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，努力發(fā)展城市第三產(chǎn)業(yè)，使xxx開發(fā)區(qū)向城市化過渡。在繼續(xù)堅持高科技、外向型的招商方針基礎上，積極鼓勵、扶持和引導發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，提高第三產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的比重，通過發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，聚攏“人氣”，提高城市品位，積極創(chuàng)造土地增值的空間。

二是建設政府土地儲備制度，強化政府對土地一級市場的宏觀調(diào)控。建立土地收購儲備出讓機制，發(fā)揮土地收購儲備制度對土地“源頭”的控制作用。強化政府對土地一級市場的宏觀管理，通過抓土地“統(tǒng)一收購權(quán)”和“統(tǒng)一批發(fā)權(quán)”，實行“政府主導型”的土地儲備制度。一方面把原先分散在各土地使用者手中的土地集中起來，由政府統(tǒng)一調(diào)配；另一方面，以儲備中心為基地，通過政府土地部

第四篇：土地征收制度的改革

論我國土地征收制度的改革

土地征收簡稱為征地，是指國家為了公共利益需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序，在符合法定條件的前提下將農(nóng)村集體所有的土地征為國家所有的所有，并對被征地的集體經(jīng)濟組織、集體土地使用權(quán)人予以補償?shù)男袨椤?/p>

在我國，有關(guān)土地征收及補償?shù)臈l款最早出現(xiàn)在1944年1月頒布的《陜甘寧邊區(qū)地權(quán)條例》中，該條例確立了“租用、征用或者以其它土地交換”的初級形式，后幾經(jīng)發(fā)展完善，但一直沿用“土地征用”這一名詞，對土地征收及補償制度大多也只是原則性的規(guī)定。我國《憲法》和《土地管理法》2004年修正或修改前，沒有區(qū)分“征收”和“征用”的不同，統(tǒng)稱“征用”。從實際內(nèi)容看，《土地管理法》既規(guī)定了農(nóng)民集體所有的土地“征用”為國有土地的情形，實質(zhì)上是征收；又規(guī)定了臨時用地的情形，實質(zhì)上是征用。2004年3月14日，十屆全國人大二次會議通過了憲法修正案，將第十條第三款修改為：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償。” 第一次在憲法中明確提出了私有財產(chǎn)權(quán)和補償?shù)母拍?，明確了征收和征用兩種土地流轉(zhuǎn)方式，為今后農(nóng)村土地征收及補償制度的進一步建立和完善提供了憲法上的基礎和保障。8月28日，《土地管理法》也對相應條款作了同樣修改，我國的土地征收及補償制度正逐步得到完善。

“土地征收”和“土地征用”兩個不同的概念，征收的法律后果是土地所有權(quán)的改變，土地所有權(quán)由農(nóng)民集體所有變?yōu)閲宜?；征用的后果只是使用?quán)的改變，土地所有權(quán)仍然屬于農(nóng)民集體，征用條件結(jié)束需將土地交還給農(nóng)民集體。簡言之，涉及土地所有權(quán)改變的，是征收；不涉及所有權(quán)改變的，是征用。我國的土地征收有如下特點。（1）強制性，（2）行政性,（3）公益性，（4）土地征收必須以補償為必備條件。

雖然自改革開放以來，我國的土地征收有明顯進步和完善，但是土地征收存在一些問題，主要表現(xiàn)在以下幾點：

（一）土地征收程序不規(guī)范。

（二）征地補償標準偏低且補償對象不一致，部分地方截留征地補償。

（三）公共利益的界限模糊，大量占地不屬于公共利益需要。

（四）存在大量的非法占地現(xiàn)象。

對土地征收糾紛的分析和對策？

為防止土地問題的大量出現(xiàn)國家采取了很多措施來保障農(nóng)民權(quán)益的實現(xiàn)，如建立征地補償標準協(xié)調(diào)裁決機制，征收土地確保農(nóng)民之請確認、開展百日行動查處違法占地、健全嚴格征地審查報批程序、制定土地區(qū)片最低價等，這些措施使農(nóng)民權(quán)利保障得到進一步的深化細化，但是并沒有減少土地糾紛的發(fā)生，相反在農(nóng)民土地維權(quán)行為反而比以前增加，不少地方政府解決這類問題的靠的是“公檢法”，這種方法不但沒有解決問題反而使矛盾更加的激烈。原因何在？

筆者認為地方政府在呈報和審批過程中存在違法性，對于農(nóng)

民屬于來講屬于程序上的問題，并不是關(guān)系農(nóng)民的切身利益的問題。引發(fā)農(nóng)村土地糾紛的根本原因征收土地對農(nóng)民的補償標準，即土地被征收后農(nóng)民能夠得到多少的補償，失去土地依靠什么來維持生活的問題。

筆者以為解決土地問題應從以下三個方面著手：

一、提高失地農(nóng)民的征地補償標準，改變以往以耕地年產(chǎn)值來確定補償標準的原則，在征地補償中要充分農(nóng)民集體對集體土地的所有權(quán)。

二、限制征收土地的條件，建設項目使用土地的應通過政府主導和監(jiān)督下與農(nóng)民協(xié)商的方式處理，在協(xié)商難以解決時方可采取征收這種國家強制手段。

三、對地方政府征地進行有效的監(jiān)管，嚴格履行征收土地審批制度，對征收集體土地的理由是否屬于公共利益作為審批的重要條件。

四、土地出讓金應上繳國家財政，以減少地方搞土地財政的源頭，由國家建立各地失地農(nóng)民保障基金，征收集體土地所得到的土地土地出讓金應全部用于失地農(nóng)民。

第五篇：各方激辯土地財政及房地產(chǎn)稅制改革

各方激辯土地財政及房地產(chǎn)稅制改革

——房價中的國家、企業(yè)、個人利益分配格局期待重組

與往年一樣，關(guān)于房地產(chǎn)市場的話題依然是今年“兩會”的熱點?！墩ぷ鲌蟾妗诽岢鼋衲暌把芯客七M房地產(chǎn)稅制改革”的表述也再次把與會政協(xié)委員的討論焦點引向一個核心話題：政府在房地產(chǎn)業(yè)中的利益定位。是不是高地價和高稅收造成了高房價？政府應不應該從房價中獲得高收益？房地產(chǎn)稅制改革的方向

在哪里？

在今年全國政協(xié)會上，全國工商聯(lián)一份名為《我國房價為何居高不下》的大會發(fā)言引起了媒體和公眾的廣泛關(guān)注。發(fā)言稱，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會去年就全國9城市“房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費用”的調(diào)查顯示，在總費用支出中，流向政府的部分（即土地成本+總稅收）所占比例為49.42%.其中，房地產(chǎn)項目開發(fā)中，土地成本占直接成本的比例最高，達到58.2%，為最主要的組成部分。除土地成本支出外，目前我國房地產(chǎn)企業(yè)需繳納的稅費占總成本的26.06%，占總支出的19.06%，占總銷售收入的14.21%.與此同時，許家印、王征、李衛(wèi)華、粱季陽等多名來自各行各界的全國政協(xié)委員都紛紛提出了類似觀點。大家認為，正是由于地方政府過于依賴高地價、高稅費帶來的“土地財政”，才是如今房價居高不下、房地產(chǎn)市場低迷萎縮的主因。很多人認為，只有政府（尤其是各級地

方政府）降低地價、稅費，“讓利于民”，房地產(chǎn)的開發(fā)成本和銷售價格才能降低，市場才能得到健康發(fā)展。

對此觀點，也有政協(xié)委員提出了不同看法。一位有財稅背景的政協(xié)委員指出，隨著我國進入工業(yè)化加速階段，土地越來越成為稀缺資源，與之伴隨的失地農(nóng)民生計和社會保障問題也日益凸現(xiàn)，這些都需要政府以財政手段加以解決，自然也要求政府以土地租、稅、費的形式參與土地收益分配。他說，地租是政府代表人民以土地所有者的身份，依據(jù)財產(chǎn)權(quán)利向土地使用者以土地出讓金或年租金等形式收取的經(jīng)濟報償，而稅、費則是政府以公共管理者的身份依據(jù)政治權(quán)力向土地使用者課征或收取的各項稅收和收費。這位委員認為，政府從土地出讓和房地產(chǎn)開發(fā)中獲得相當比例的財政收益有其合理性和必然性，但目前的突出問題是地方政府追求土地收益最大化的短期行為。這種短期行為一方面造成目前不合理的高地價，助長了高房價；另一方面提前透支了未來多年的土地收益，“目前的土地財政實際是透支未來子孫的財政資源。哪一屆賣地多，哪一屆領(lǐng)導的財政日子就好過；而哪一屆賣地少，或者無地可賣了，就會陷入財政困難。”而圍繞“土地財政是不是高房價的主因”這一話題，本報記者也采訪了一些北京市民。多數(shù)人認為，正是地方政府和開發(fā)商在利益上的“合謀”才造成了房價的暴漲，在曝光政府獲取多少收益的同時，房地產(chǎn)企業(yè)也該曝曝自己在推高房價過程中謀了多少利。一位馬女士表示，看到最近有關(guān)方面曝光出來的房價成本，感覺開發(fā)商在高房價的利益分配中只得了小頭，大頭都被政府拿走了，造成房價飛漲不是開發(fā)商的錯，而全是政府“土地財政”的錯，是各種稅費的錯。她認為，這樣的“曝光”，就算不是故意誤導民眾、模糊焦點，起碼也是不完整、不客觀的，“?土地財政?固然應該批判，但房產(chǎn)商也絕不能逃避自己的責任?！薄霸诜績r所體現(xiàn)的國家、企業(yè)和個人利益分配格局中，普通百姓處于絕對弱勢，這也是多數(shù)工薪階層?望樓興嘆?的主要原因。我們期望各界就這個問題進行公開、深入地探

討，使百姓利益得到最充分的尊重?！笔忻窭钕壬f。

那么，未來我國的房地產(chǎn)稅制應如何改革才能兼顧市場健康發(fā)展和政府財源穩(wěn)定？全國工商聯(lián)建議，應將一次性收取的土地租金和集中在開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅收，整合為統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅或物業(yè)稅，延遲到房屋保有環(huán)節(jié)征收。而全國政協(xié)委員、財政部財科所所長賈康也認為，雖然由于技術(shù)等原因，短期內(nèi)我國還很難實現(xiàn)對房屋保有環(huán)節(jié)征收物業(yè)稅或者不動產(chǎn)稅，但應是未來房地產(chǎn)稅制改革的方向?！靶露愔茣Φ胤秸兔癖姸计鸬綄蜃饔?。尤其對地方政府

來說，由于對穩(wěn)定可持續(xù)財源的預期，其行為將不再短期化，轉(zhuǎn)而安心改善地方發(fā)展環(huán)境，吸引更多納稅人在本地安家置業(yè)?！彼f。