第一篇：對遼寧省沈陽市農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)情況的調(diào)查分析

對遼寧省沈陽市農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)情況的調(diào)查分析

近幾年，為適應(yīng)農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，我市一些地區(qū)相繼涌現(xiàn)出了不同形式的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，從而重新調(diào)整了農(nóng)村各種資源和生產(chǎn)要素的配置, 土地流轉(zhuǎn)面積在我市農(nóng)村尤其是近郊地區(qū)逐年擴大，并且逐步向遠郊發(fā)展。為及時了解農(nóng)民對土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的意向，探索和創(chuàng)新土地經(jīng)營權(quán)合理流動的新機制，以期更加有效地利用好土地資源。最近，我們在蘇家屯、東陵、新城子、于洪、遼中和法庫六個區(qū)、縣的30個鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、300戶農(nóng)民家庭，就土地流轉(zhuǎn)情況進行了一次問卷調(diào)查。現(xiàn)將調(diào)查結(jié)果分析如下：

一、我市農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的總體情況

土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)在我市農(nóng)村起步的較早，發(fā)展速度也較快，流轉(zhuǎn)形式也是多種多樣，這種創(chuàng)舉帶動了我市農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，我市農(nóng)村到2001年，全市農(nóng)戶承包地使用權(quán)流轉(zhuǎn)面積已達到了7.5萬公頃，約占全市農(nóng)村耕地總面積的11%，比全國土地流轉(zhuǎn)面積占全國耕地面積的5%高出6個百分點，比流轉(zhuǎn)速度較快的浙江省（13.5%）低2.5個百分點，可見，我市農(nóng)村在土地流轉(zhuǎn)速度上居全省乃至全國的前列。從土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的實踐情況來看，我市農(nóng)村土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的主要形式有以下幾種，一是土地股份合作式經(jīng)營，村集體把責(zé)任田從農(nóng)民手中集中起來，然后再由村集體以招標(biāo)形式進行承包。二是村民之間自發(fā)的轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)讓，這種自行的互換、轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓，或是有償?shù)幕蚴菬o償?shù)?。三是土地租賃式經(jīng)營，主要是由鄉(xiāng)村組織協(xié)調(diào)，向農(nóng)業(yè)開發(fā)區(qū)、農(nóng)業(yè)科技示范區(qū)、外向型農(nóng)業(yè)企業(yè)、私營農(nóng)業(yè)企業(yè)等多方位發(fā)展。

二、問卷調(diào)查的基本情況

(一)調(diào)查戶樣本的分布。

為使這次調(diào)查的結(jié)果更具有代表性，我們在有土地流轉(zhuǎn)行為的蘇家屯、東陵、新城子、于洪區(qū)，遼中、法庫縣，各調(diào)查了50個農(nóng)戶。調(diào)查戶的抽選在全市農(nóng)村各地區(qū)的分布是均勻的，這就使調(diào)查結(jié)果具有一定代表性，基本上能真實地反映我市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀。

（二）被調(diào)查者家庭基本情況。

在被調(diào)查的300戶中，按年齡分組，45歲以上有148人，占全部被調(diào)查人員的49.3%；45歲及其以下有152人，占全部被調(diào)查人員的50.7%。按文化程度分組，小學(xué)文化的64人，占被調(diào)查人員的21.3%；初中文化程度的184人，占被調(diào)查人員的61.3%；高中文化程度的48人，占被調(diào)查人員的16%；大專及其以上文化程度的4人，占被調(diào)查人員的1.4%。按家庭承包地面積分組，承包5畝地以下的有78戶，占被調(diào)查總戶數(shù)的26%；6-15畝地的有140戶，占被調(diào)查總戶數(shù)的46.7%；16-25畝地的有56戶，占被調(diào)查總戶數(shù)的18.7%；26畝地以上的有26戶，占被調(diào)查總戶數(shù)的8.6%。按家庭的主要收入來源分組，以農(nóng)業(yè)收入為主要來源的有127戶，占被調(diào)查家庭總數(shù)的42.3%；以非農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)為主要來源的有173戶，占被調(diào)查家庭總數(shù)的57.7%。

三、被調(diào)查農(nóng)戶意愿、意向分析

（一）63.3%的農(nóng)戶愿意繼續(xù)承包、經(jīng)營土地。

在調(diào)查中，問到“您是否愿意繼續(xù)承包耕地”時，有190戶農(nóng)民家庭（占調(diào)查總戶數(shù)的63.3%），表示愿意繼續(xù)承包耕地。其原因有六點（多選項、下同）：一是認(rèn)為土地是未來生活的基本保障，占愿意繼續(xù)承包耕地戶數(shù)的46.8%。二是認(rèn)為沒有其他辦法和門路，只有靠種地維持生活，占32.6%。三是認(rèn)為耕種土地是增加農(nóng)民收入的重要來源，占26%。四是一部分農(nóng)民認(rèn)為種地不但有一定的收入，并且剩余還較可觀，占16.8%。五是農(nóng)民感覺對土地有一種特殊的感情，所以才繼續(xù)承包土地，占6.3%。六是一部分農(nóng)民認(rèn)為還有其他的原因，而繼續(xù)承包耕地，占1.6%。

有110戶農(nóng)民表示“不愿意繼續(xù)承包耕地”，占被調(diào)查總戶數(shù)的36.7%?！安辉敢狻钡脑蛴兴狞c：一是農(nóng)產(chǎn)品的價格低下，種地不掙錢，占59.1%。二是自己可以找到其他的工作，而不愿意種地，占37.3%。三是所生產(chǎn)的農(nóng)副產(chǎn)品難賣，占24.5%。四是其他原因，如農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價格高、各種社會服務(wù)跟不上等，占17.3%。

（二）絕大多數(shù)農(nóng)民贊同土地進行規(guī)模經(jīng)營。

據(jù)此次調(diào)查，有251戶農(nóng)民（占被調(diào)查戶數(shù)的83.7%），表示贊同規(guī)模經(jīng)營，把耕地適當(dāng)?shù)募械椒N田能手中去，這樣一來可以提高土地的利用率，增加農(nóng)民的收入。有49戶農(nóng)民家庭（占被調(diào)查戶數(shù)的16.3%），不贊同規(guī)模經(jīng)營，認(rèn)為在不能保證所轉(zhuǎn)移的農(nóng)民都有一份穩(wěn)定的工作情況下，容易造成社會的不穩(wěn)定因素。

（三）每一勞動力經(jīng)營耕地的合適規(guī)模。

以目前的生產(chǎn)力水平，觀察我市農(nóng)村勞動力的生產(chǎn)能力，每一勞動力的合適的經(jīng)營規(guī)模是多少？有129戶農(nóng)民（占被調(diào)查總戶數(shù)的43%），認(rèn)為合適的經(jīng)營規(guī)模是6-15畝。有66戶農(nóng)民（占被調(diào)查總戶數(shù)的22%），認(rèn)為合適的經(jīng)營規(guī)模是6畝以下。有61戶農(nóng)民（占被調(diào)查總戶數(shù)的20.3%），認(rèn)為合適的經(jīng)營規(guī)模是16-25畝。有44戶農(nóng)民（占被調(diào)查總戶數(shù)的14.7%），認(rèn)為合適的經(jīng)營規(guī)模是25畝以上。這表明目前我市農(nóng)村的耕作水平及生產(chǎn)能力僅限于此，不能盲目的擴大經(jīng)營規(guī)模。

（一）土地轉(zhuǎn)包的形式。

1、有償轉(zhuǎn)讓有合同的145戶，占被調(diào)查戶數(shù)48.3%，這部分農(nóng)民是有償轉(zhuǎn)讓土地，并且雙方簽有合同書。

2、有償轉(zhuǎn)讓無合同的83戶，占被調(diào)查戶數(shù)的27.7%，這部分農(nóng)民是有償轉(zhuǎn)讓土地，但雙方?jīng)]有簽訂合同書。

3、無償轉(zhuǎn)讓的有56戶，占被調(diào)查戶數(shù)的18.7%，既然是無償轉(zhuǎn)讓雙方就沒有簽訂合同書。

4、無償轉(zhuǎn)讓有合同的16戶，占被調(diào)查戶數(shù)的5.3%。通過以上調(diào)查實例看出，農(nóng)民在土地轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)包過程中，法律意識和法制觀念還很淡薄。

通過對土地轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)讓中有無合同和是否有償?shù)恼{(diào)查，可以得到如下結(jié)論，近郊地區(qū)的土地轉(zhuǎn)讓多為有償和簽訂合同書的，而遠郊地區(qū)的土地轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)讓則多為無償并且沒有任何合同書。這表明地區(qū)之間土地產(chǎn)出的差異，近郊地區(qū)土地剩余利潤高，而遠郊地區(qū)土地剩余利潤少。

（二）農(nóng)民希望的土地轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)讓方式。

當(dāng)調(diào)查“您希望以哪種形式轉(zhuǎn)讓所承包的土地？”，188戶農(nóng)民（占被調(diào)查總戶數(shù)52.2%）希望一次性得到現(xiàn)金補償；67戶農(nóng)民（占被調(diào)查總戶數(shù)的18.6%）希望將土地入股而得到分紅資金；48戶農(nóng)民（占被調(diào)查總戶數(shù)的16%）希望把土地轉(zhuǎn)讓出去以后換取養(yǎng)老金和醫(yī)療保障金；37戶農(nóng)民（占被調(diào)查總戶數(shù)的10.3%）愿意將土地轉(zhuǎn)讓后能夠得到一份好的工作。五種方式中農(nóng)民最希望能夠得到的是一次性的現(xiàn)金補償。

（三）實行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后農(nóng)民的要求。

當(dāng)調(diào)查“實行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)讓后，您有什么要求？”時，191戶農(nóng)民（占被調(diào)查總戶數(shù)63.9%），要求“農(nóng)民自身的長遠利益能夠得到保護”。133戶農(nóng)民（占被調(diào)查總戶數(shù)44.5%），要求“土地的轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)讓，在交易過程中更加合法化、規(guī)范化”，使土地流轉(zhuǎn)走上正常軌道。45戶農(nóng)民（占被調(diào)查總戶數(shù)15.1%），要求“土地資源能夠得到合理利用”，為農(nóng)民增收再創(chuàng)佳跡。

（四）農(nóng)民在土地轉(zhuǎn)讓承包過程中遇到的問題。

300戶調(diào)查資料顯示，有156戶（占總戶數(shù)的52%）農(nóng)民，在土地轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)包過程中遇到了不同類型的問題。：一是在土地轉(zhuǎn)包轉(zhuǎn)讓雙方“對違約方處罰沒有相應(yīng)的法律依據(jù)”，反映遇有這類問題的50戶，占32.1%；二是“土地流轉(zhuǎn)合同書上的使用期限和責(zé)任不清楚”，遇到這類問題的41戶，占26.3%；三是“由于合同書規(guī)定的不明確，造成土地轉(zhuǎn)讓雙方鬧糾紛”，反映遇有這類問題的40戶，占25.6%；四是“沒有土地承包證明，村里沒有下發(fā)‘一書一證’，” 反映遇有這類問題的33戶，占21.2%；五是有的村“發(fā)包人情地”、哄抬地價、土地流轉(zhuǎn)合同不完善等，反映遇有這類問題的3戶，占1.9%。

（五）當(dāng)前農(nóng)民承包土地最擔(dān)心的問題。

據(jù)調(diào)查，農(nóng)民第一擔(dān)心的是“經(jīng)營土地的經(jīng)濟效益下降”，這一點是他們首要擔(dān)心的；農(nóng)民第二擔(dān)心的是“對市場的需求把握不準(zhǔn)確”；農(nóng)民第三擔(dān)心的是“一包30年的土地承包政策不能穩(wěn)定”；農(nóng)民第四擔(dān)心的是“自身的生產(chǎn)技術(shù)不先進、不科學(xué)”；農(nóng)民第五擔(dān)心的是“缺少社會性的營銷服務(wù)”；農(nóng)民第六擔(dān)心的是“其他”，如生產(chǎn)資料價格上漲過快、農(nóng)民負擔(dān)過重、村集體組織沒有任何作用等。

（六）土地轉(zhuǎn)讓承包過程中，農(nóng)民希望政府做的事情。

據(jù)調(diào)查，有52.8%的農(nóng)民“希望政府盡快出臺有利于土地流轉(zhuǎn)的相關(guān)政策和法律措施”；有40.8%的農(nóng)民“希望各級領(lǐng)導(dǎo)部門加強對農(nóng)村集體土地使用權(quán)的監(jiān)督管理”；有30.3%的農(nóng)民“希望政府能夠明確土地

使用權(quán)益”；有23.3%的農(nóng)民“希望政府能夠盡快出臺適應(yīng)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的辦法和組建權(quán)威性的中介機構(gòu)”。

四、土地流轉(zhuǎn)的積極效應(yīng)和作用

農(nóng)業(yè)進入新的發(fā)展時期以來，土地流轉(zhuǎn)的基本動因、土地流向、流轉(zhuǎn)形式、利益分配等等，都發(fā)生了新的重大變化。因此，土地流轉(zhuǎn)機制也必須及時進行完善和創(chuàng)新，以進一步鞏固和完善農(nóng)村基本經(jīng)營制度，促進農(nóng)民增收和農(nóng)村穩(wěn)定，努力實現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)從“單一發(fā)展糧食生產(chǎn)”向“全面提高農(nóng)村經(jīng)濟效益”的歷史性跨越。隨著社會主義市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，分散的一家一戶的經(jīng)營方式難以與現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)規(guī)模相適應(yīng)，形勢要求必須建立新的生產(chǎn)力制度，在這種社會狀態(tài)下，我市各地相繼涌現(xiàn)出各種形式的土地流轉(zhuǎn)，為農(nóng)村經(jīng)濟注入了新的生機和活力，它的積極效應(yīng)和作用有如下幾個方面：

（一）可以分離出更多的農(nóng)業(yè)剩余勞動力，從事其他行業(yè)生產(chǎn)。

土地的正常化流轉(zhuǎn)，給有志要從事其他產(chǎn)業(yè)的勞動力提供了可能和創(chuàng)造了機會，把農(nóng)村勞動力從土地上解放出來，解決了農(nóng)村人多地少的矛盾。據(jù)調(diào)查，在是否愿意放棄個人所承包的土地經(jīng)營權(quán)的問題上，有37.3%的農(nóng)民，回答是愿意的，原因就是家里的主要勞動力已轉(zhuǎn)移到其它行業(yè)中去。土地流轉(zhuǎn)為各類能人創(chuàng)造了機會，善于種地的擴大種地規(guī)模、善于經(jīng)商的可以下海經(jīng)商、愿意務(wù)工的可以外出打工。

（二）可以增加農(nóng)民收入。

農(nóng)民收入自從實行聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制后曾有了一次大的提高，但之后一直在較低的增長速度上徘徊。土地流轉(zhuǎn)是一次新的土地改革，必將進一步促進農(nóng)民收入的提高。據(jù)此次調(diào)查結(jié)果顯示，有67.3%的農(nóng)民，認(rèn)為農(nóng)民收入增加了；還有24.7%的農(nóng)民，認(rèn)為農(nóng)民收入與以前沒有變化；另有8%的農(nóng)民，認(rèn)為農(nóng)民收入減少了。以上數(shù)據(jù)表明，農(nóng)民在土地轉(zhuǎn)讓承包后的收入比轉(zhuǎn)讓承包前是增加的趨勢，說明了農(nóng)民在土地流轉(zhuǎn)中得到了實惠。

（三）加快了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的步伐，推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程。

目前我市的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、農(nóng)業(yè)的種植結(jié)構(gòu)都有待調(diào)整和提高，健康而有序的土地流轉(zhuǎn)，是加速實現(xiàn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的主要方面。土地的自由還將有利于農(nóng)民根據(jù)自身的條件、愿望，以市場需求為導(dǎo)向，引進新品種，發(fā)展名、優(yōu)、新、特的農(nóng)產(chǎn)品，改善農(nóng)業(yè)的種植結(jié)構(gòu)，促進農(nóng)產(chǎn)品深加工，把農(nóng)事活動結(jié)成產(chǎn)業(yè)鏈，進而實現(xiàn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)由千家萬戶的粗放式經(jīng)營，轉(zhuǎn)化為企業(yè)管理的集約式經(jīng)營。2001年全市糧經(jīng)作物結(jié)構(gòu)比達到6：4的格局，農(nóng)村國內(nèi)生產(chǎn)總值占全市國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達到47.2%，農(nóng)村三次產(chǎn)業(yè)增加值比重達到了13.1：46.7：40.2。

（四）可以實現(xiàn)土地資源與資本、技術(shù)等資源的優(yōu)化配置。

土地使用權(quán)的正常流轉(zhuǎn)，將有利于農(nóng)村土地、勞動力、生產(chǎn)資金以及各種信息資源、新的科學(xué)技術(shù)等，進行合理的優(yōu)化配置，提高土地的產(chǎn)出效益，可以實現(xiàn)人盡其才，物盡其用。實現(xiàn)由傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)的轉(zhuǎn)變，由小資本、低效益的分散經(jīng)營向追求較大規(guī)模、集約化經(jīng)營改變。

（五）有助于農(nóng)業(yè)科學(xué)技術(shù)的應(yīng)用和機械化水平的提高。

“農(nóng)業(yè)的根本出路在于機械化”。土地使用權(quán)的正常流轉(zhuǎn)，可以實現(xiàn)土地歸成方連片式經(jīng)營，為農(nóng)業(yè)科學(xué)技術(shù)和機械化的應(yīng)用提供了更大的空間，因此鼓勵興辦科技園區(qū)、科技示范區(qū)等，引進新品種和先進的種植技術(shù)，增加科技含量。才是提高農(nóng)業(yè)經(jīng)濟效益，增加農(nóng)民收入的最根本措施。

五、土地流轉(zhuǎn)中應(yīng)注意的問題

目前我市的土地流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營，實際上正處于從“單一發(fā)展糧食生產(chǎn)”向“全面提高農(nóng)村經(jīng)濟效益”的轉(zhuǎn)折階段，土地流轉(zhuǎn)制度和政策導(dǎo)向，既要考慮如何引導(dǎo)和支持農(nóng)民進行結(jié)構(gòu)調(diào)整，又要考慮如何穩(wěn)定現(xiàn)有的種田適度經(jīng)營規(guī)模。但調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，我市的土地轉(zhuǎn)讓尚存在違背農(nóng)民意愿、損害農(nóng)民利益的問題，如有的鄉(xiāng)村擅自改變土地承包關(guān)系，有的把土地流轉(zhuǎn)作為增加鄉(xiāng)村收入的來源，有的用行政手段將農(nóng)戶承包地轉(zhuǎn)租給企業(yè)經(jīng)營，也有的村是借流轉(zhuǎn)之名改變土地的農(nóng)業(yè)用途，嚴(yán)重的侵犯了農(nóng)民的承包經(jīng)營權(quán)，損害了農(nóng)民的切身利益等等，都應(yīng)引起重視。

（一）保證耕地30年不變政策堅決落實到位。

有些地區(qū)承包土地一包30年的政策尚未落實到位，工作遲緩，有的村年年重新分地，造成地塊不穩(wěn)定。有的村向農(nóng)民簽發(fā)“土地使用證”和“承包合同書”尚未發(fā)放到農(nóng)民手中。有的村預(yù)留地面積嚴(yán)重超標(biāo)（按規(guī)定預(yù)留地面積不得超過全村耕地總面積的10%）。對于上述各種問題，各級政府管理部門，應(yīng)遵照國家有關(guān)的文件精神，認(rèn)真查處辦理，堅決制止違法行為。

（二）正確認(rèn)識土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是一個長期發(fā)展的進程，不能盲目推進。

土地流轉(zhuǎn)是在有條件的地區(qū)，以農(nóng)民自愿為基本前提，按法律程序處理土地使用權(quán)的問題。這就要求各地區(qū)在農(nóng)村土地承包期內(nèi)，村集體經(jīng)濟組織無權(quán)單方解除土地承包合同，不能用少數(shù)服從多數(shù)的辦法強迫農(nóng)民放棄承包權(quán)或改變承包合同，不能強制收回農(nóng)戶的承包地搞招標(biāo)形式的承包，不得將農(nóng)戶的承包地收回抵頂農(nóng)戶欠款，不能借土地流轉(zhuǎn)名義改變土地的所有權(quán)和農(nóng)業(yè)用途。

（三）穩(wěn)定土地政策，因地制宜搞流轉(zhuǎn)。

土地是農(nóng)民的安身立命之本，應(yīng)在穩(wěn)定土地承包制度的前提下，搞好土地轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)讓，土地流轉(zhuǎn)不能一刀切。我市農(nóng)村近郊地區(qū)農(nóng)用地流轉(zhuǎn)的比例就大于遠郊地區(qū)，且四個郊區(qū)都有土地流轉(zhuǎn)行為，而四個縣（市）中只有遼中和法庫兩縣有土地流轉(zhuǎn)行為，流轉(zhuǎn)的方式也是單一的股份合作經(jīng)營（存在問題的）。為此可以看出，只有經(jīng)濟發(fā)展水平達到一定程度后，土地流轉(zhuǎn)才成為可能。因此，穩(wěn)定現(xiàn)行的土地政策是當(dāng)前乃至今后相當(dāng)長的一段時期農(nóng)村工作的一項任務(wù)，（四）加強法制建設(shè)，依法管理土地流轉(zhuǎn)。

土地流轉(zhuǎn)必須遵循“條件、自愿、有償、規(guī)范、有序”的原則，如何在穩(wěn)定和完善土地承包關(guān)系的基礎(chǔ)上，進一步加強對土地流轉(zhuǎn)的規(guī)范管理，已成為當(dāng)前農(nóng)村工作的緊要課題。農(nóng)村土地轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)讓沒有法律依據(jù)可以遵照。據(jù)調(diào)查，有52.8%的農(nóng)戶希望政府盡快出臺有利于土地流轉(zhuǎn)的相關(guān)政策和法律條文，依法管理土地的轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)讓。依法培育和發(fā)展以農(nóng)村土地使用權(quán)為基礎(chǔ)的耕地流轉(zhuǎn)市場，土地流轉(zhuǎn)的主要制約因素是土地制度、土地產(chǎn)權(quán)以及引起農(nóng)村人地關(guān)系變動的各種因素（包括農(nóng)村城市化、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)化等），土地流轉(zhuǎn)要進行法律規(guī)范。對具備條件的地區(qū)，在農(nóng)民自愿的前提下，要及時鼓勵和保護農(nóng)民的土地流轉(zhuǎn)，各級政府要提供信息、中介、協(xié)調(diào)、組織和服務(wù)，還可以探索建立土地收購儲備基金制度。

（五）是否要進行土地流轉(zhuǎn)應(yīng)尊重農(nóng)民意愿。

土地流轉(zhuǎn)是發(fā)展方向，但還要看到，一些地區(qū)出現(xiàn)的棄耕拋荒現(xiàn)象，一些農(nóng)戶愿意轉(zhuǎn)讓耕地，有很大成分是因為土地掙錢較少所導(dǎo)致，并不是農(nóng)民對土地的感情和依賴性已經(jīng)淡化，農(nóng)民是有苦衷的。所以不能不經(jīng)農(nóng)民同意，隨意集中土地，隨意調(diào)配土地，有些做法實際上是用鄉(xiāng)村組織的行為否定了農(nóng)戶作為市場經(jīng)濟主體的地位，使土地的家庭經(jīng)營變集體經(jīng)營或政府經(jīng)營，這種行為實際是加大了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的生產(chǎn)成本，加重了農(nóng)民負擔(dān)。據(jù)統(tǒng)計，2001年我市因土地問題上訪的有2828人次，反映違背農(nóng)民意愿、強制實行租賃經(jīng)營或推行股份合作招標(biāo)式經(jīng)營的就有1234人次。所以必須要尊重農(nóng)民的意愿，堅決杜絕以搞土地規(guī)模經(jīng)營或流轉(zhuǎn)之名而使農(nóng)民失去土地的做法。

（六）建立健全農(nóng)村社會保障體系。

部分農(nóng)民愿意放棄經(jīng)營土地，那是因目前的經(jīng)營土地所剩余利潤較低，在沒有別的出路時，農(nóng)民是不愿意輕易放棄土地的，土地仍然是農(nóng)民最基本的收入來源和社會保障，是農(nóng)民的命根子，農(nóng)民還要靠土地生活、養(yǎng)老，據(jù)調(diào)查大多數(shù)農(nóng)民“既不愿意種地，但又不想輕易放棄土地的經(jīng)營”，這種心態(tài)實際是反映了當(dāng)前農(nóng)民對土地保障擔(dān)憂與無奈。所以農(nóng)村社會保障體系的健全，將進一步推進土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。

第二篇：安徽農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)情況調(diào)查分析

安徽農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)情況調(diào)查分析近年來，農(nóng)村承包地的拋荒、閑置和流轉(zhuǎn)已成為一個日益引起關(guān)注的問題。這主要是由于土地的第二輪承包所導(dǎo)致的。本文以同時進行農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)試點（安徽省蕪湖縣）和農(nóng)村稅費改革試點的安徽省為案例，可以為研究其它地區(qū)農(nóng)村的類似問題提供一個觀察窗口。據(jù)筆者在安徽省的調(diào)查，至2002年上半年，全省農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)面積已經(jīng)超過280萬畝（不包括“四荒”地的招標(biāo)、拍賣流轉(zhuǎn)），占全省耕地面積的4.5%以上[1]。流轉(zhuǎn)的主要形式有這樣5種：

第一，代耕。這是指暫時無力或不愿經(jīng)營承包地的農(nóng)戶，經(jīng)自行協(xié)商臨時把承包地交由別人（大多是親友）代耕代種，原承包合同關(guān)系不變，時間、條件一般由雙方口頭約定（在許多地方，轉(zhuǎn)包者都要求代耕方負擔(dān)稅費）。這種形式因為簡單明了、手續(xù)簡便，成為當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中最為普遍的一種形式。據(jù)統(tǒng)計，安徽省以此種方式流轉(zhuǎn)的土地約120萬畝，占全省土地流轉(zhuǎn)總面積的42%。[2]

第二，換耕。指單個或部份承包戶主動或在村委會指導(dǎo)下與本村其它承包戶自愿調(diào)整地塊，使承包地連片集中的行為。據(jù)初步調(diào)查，安徽全省約20萬畝，其中，六安市4.2萬畝，巢湖市1.4萬畝。個別地方換耕的面積甚至占到土地流轉(zhuǎn)總面積的20%至30%。

互換本身是一種流轉(zhuǎn)形式，又對其它形式的流轉(zhuǎn)起推動作用，且有利于土地的連片集中和規(guī)模經(jīng)營。最近頒布的《農(nóng)村土地承包法》也肯定這種土地流轉(zhuǎn)方式。[4]

第三，轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓。早在1996年底，安徽省政府農(nóng)村經(jīng)濟辦公室就制定了“安徽農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理方法（試行）”，承認(rèn)轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、出租、入股等4種形式。

其中轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓這兩種流轉(zhuǎn)形式操作比較規(guī)范，以此種方式流轉(zhuǎn)土地的主體一方是農(nóng)戶或村委會，農(nóng)戶和集體的權(quán)利能得到尊重和保障。按照《農(nóng)村土地承包法》和安徽省的有關(guān)規(guī)定，以轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)土地的應(yīng)簽訂書面合同，但筆者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，不少地方土地的轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓簽約率不高，以后引起糾紛可能比較難處理。

第四，出租、反租倒包。出租是指農(nóng)民或集體組織將土地的使用權(quán)有償讓與他人的行為。反租倒包是指鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村級組織先從農(nóng)戶或集體組織那里租賃土地，然后轉(zhuǎn)租并從中謀利的行為。這本來是兩種不同的形式，但在實踐中往往把兩者混為一談。筆者在調(diào)查中了解到，以此種方式流轉(zhuǎn)的土地，大多數(shù)是在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的推動或直接干預(yù)下進行的，有不少地方成立了以鄉(xiāng)鎮(zhèn)長為主任的“土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心”，直接參與土地流轉(zhuǎn)工作，有的還以各種名義參與租賃費的分配或獲得“倒包”中的差價。

第五，公司+農(nóng)戶。指大的涉農(nóng)企業(yè)或農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)為主體，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村級組織的支持下，與農(nóng)戶直接簽訂合同，租賃大量連片土地從事農(nóng)業(yè)開發(fā)，出租土地的農(nóng)民可以在企業(yè)上班。這實際上也是第三種流轉(zhuǎn)方式中的一個特例，農(nóng)民在獲得租金收入的同時，還可實現(xiàn)不離鄉(xiāng)就業(yè)。這種現(xiàn)象大多發(fā)生在農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化程度較高、龍頭企業(yè)實力較強的地方。

盡管中央政府三令五申，要求農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)必須堅持依法、自愿、有償、規(guī)范進行，但在利益的驅(qū)使下，許多基層組織越俎代庖，操縱控制土地流轉(zhuǎn)活動，有的地方甚至動用警力，威逼農(nóng)民就范。在一些地方，土地糾紛已取代農(nóng)民負擔(dān)問題成為農(nóng)村社會群體抗?fàn)幨录闹饕颉栴}突出表現(xiàn)在以下幾個方面：

首先是逼民流轉(zhuǎn)。按現(xiàn)行法規(guī)，農(nóng)村土地歸集體所有，土地發(fā)包方是村民委員會，一些基層干部就以土地所有者代表的身份，運用行政權(quán)力硬性強迫農(nóng)民參加土地流轉(zhuǎn)。例如，2003年6月，蘇州市光福鎮(zhèn)黃渠村村民正準(zhǔn)備栽秧，村委會突然通告大家不要干了，因為稻田已被鎮(zhèn)里租給了“太湖國家旅游度假區(qū)”，每畝地年租金為560元（含代交農(nóng)業(yè)稅60元），租期為25年。在村民的反對下，租金有所提高，但村民仍不答應(yīng)。鎮(zhèn)政府為了達到目的，2003年12月初派人到村小學(xué)，聲稱如果家長不在租地合同上簽字，將不許其小孩到校上學(xué)。過了幾天，鎮(zhèn)村兩級又出動100多人、6輛警車，帶著電棍、手銬等，強行把煤渣填在稻田里。為此，村民不斷到省市集體上訪。[6]

其次是基層政府及官員與民爭利。許多村民反映，我們并不反對土地流轉(zhuǎn)，只是土地流轉(zhuǎn)涉及到千家萬戶的利益，但不管土地拿去干什幺，補償費給多少，干部和政府都不和我們商量，而且補償金的一大半都到了一些單位和個人手里，實在讓人無法接受。在筆者調(diào)查過的某市，1999年以前鄉(xiāng)村兩級對流出土地的農(nóng)戶每畝僅補貼20至30元；2000年以后，從鄉(xiāng)村行政組織手中發(fā)包土地的售價已高達350元至500元，但給農(nóng)民的補償仍按原標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；2001年，該市范圍內(nèi)村集體通過流轉(zhuǎn)土地獲得的發(fā)包收入中只有30%左右實際補償?shù)睫r(nóng)戶手中，有不少農(nóng)民甚至未得到一分錢的補償。

再次是不規(guī)范操作。中央文件明確指出：“不提倡工商企業(yè)長時期大面積租賃和經(jīng)營農(nóng)戶承包地”。[7]但是一些工商企業(yè)動輒圈地數(shù)千畝、數(shù)萬畝，一租就是50年、70年，遠遠超過農(nóng)民土地承包期30年的期限。一旦企業(yè)垮掉，許多失地農(nóng)民就沒有了生活來源。最后是圈占土地而不開發(fā)。許多基層政府為了追求政績，在招商引資毫無結(jié)果的情況下，自己先把地圍起來，搞“空架子”工程，致使大量土地長期拋荒，勞民傷財，農(nóng)民對此反映強烈。

以家庭承包制為核心的農(nóng)村改革雖然推動了農(nóng)業(yè)的發(fā)展，但也遇到了一些新問題、新矛盾。其一是農(nóng)戶小規(guī)模經(jīng)營與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)集約化生產(chǎn)的矛盾；其二是土地承包30年不變造成部份農(nóng)戶對自己承包地偏頗的認(rèn)知模式和狹隘的占有觀念與土地規(guī)模經(jīng)營的矛盾；其三是“小而全”的家庭經(jīng)營結(jié)構(gòu)與專業(yè)化生產(chǎn)的矛盾；其四是耕地資源稀缺與土地閑置浪費的矛盾；其五是平均分包土地的福利保障特性與按市場機制配置土地資源的效率性的矛盾。強調(diào)加快土地流轉(zhuǎn)的探索，應(yīng)不斷適應(yīng)形勢的發(fā)展，改革和完善農(nóng)村各項制度，推進土地流轉(zhuǎn)工作的規(guī)范、深入進行，為下一步農(nóng)村全面小康建設(shè)奠定堅實的基礎(chǔ)。

【注釋】

[1]參見《2002年安徽統(tǒng)計年鑒》。

[2]根據(jù)2002年安徽省農(nóng)調(diào)隊資料整理。

[3]根據(jù)2002年安徽省農(nóng)調(diào)隊資料整理。

[4]參見最近出臺的《農(nóng)村土地承包法》。

[5]參見安徽省1996年底出臺的“安徽農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理方法（試行）”。

[6]參見《半月談》，2003年第11期。

[7]參見中共中央2001年第18號文件。

第三篇：農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題初探

農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題初探

摘要：黨的十七屆三中全會再次重申了允許農(nóng)村土地使用權(quán)以多種形式進行流轉(zhuǎn)，發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營。中央為什么要再次強調(diào)這一問題？近年來農(nóng)村土地使用權(quán)在流轉(zhuǎn)過程中存在些什么問題？如何依法有序地引導(dǎo)農(nóng)村土地使用權(quán)合理流轉(zhuǎn)，成為當(dāng)前理論工作者和實踐工作者共同關(guān)注的問題。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村土地使用權(quán)；農(nóng)業(yè)規(guī)?；?jīng)營；現(xiàn)代農(nóng)業(yè)；助推器

胡錦濤總書記十七屆三中全會前夕在安徽鳳陽縣小崗村考察工作時強調(diào)：“以家庭承包經(jīng)營為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營體制是黨的農(nóng)村政策的基石，不僅現(xiàn)有土地承包關(guān)系要保持穩(wěn)定并長久不變，還要賦予農(nóng)民更加充分而有保障的土地承包經(jīng)營權(quán)。同時，要根據(jù)農(nóng)民的意愿，允許農(nóng)民以多種形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營?！边@一基本思想在十七屆三中全會《決定》中得到了充分體現(xiàn)。農(nóng)村土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)并非新事物，2005年我們就已頒發(fā)了《中華人民共和國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》，那么，中央為什么現(xiàn)在又要進一步強調(diào)農(nóng)村土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)問題？近年來農(nóng)村土地使用權(quán)在流轉(zhuǎn)過程中存在哪些問題？如何揭示其內(nèi)部規(guī)律，找出問題根源，引導(dǎo)規(guī)范農(nóng)村土地使用權(quán)依法有序流轉(zhuǎn)？本文將試圖濰坊市為例對上述問題加以初步探討。

一、農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是現(xiàn)階段農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的客觀要求在穩(wěn)定和完善集體土地家庭承包經(jīng)營制度的基礎(chǔ)上，允許土地使用權(quán)合理流轉(zhuǎn)，既是黨的一貫政策，也是農(nóng)業(yè)發(fā)展的客觀要求，是我國農(nóng)業(yè)邁向現(xiàn)代化的必由之路。

1、農(nóng)村土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)是農(nóng)業(yè)規(guī)?；?jīng)營的現(xiàn)實需要。中國目前實行的家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制，曾經(jīng)大大解放了農(nóng)村生產(chǎn)力。但隨著農(nóng)村新形勢的發(fā)展，隨著現(xiàn)代農(nóng)業(yè)規(guī)?；?jīng)營的需要，現(xiàn)行土地承

包制已出現(xiàn)一些不適應(yīng)。主要是把土地等生產(chǎn)要素分散在一家一戶，制約了土地規(guī)模經(jīng)營。據(jù)全國政協(xié)常委李德水介紹，在中國南方、中西部以及丘陵地帶，人均耕地較少，土地承包時又要肥瘦搭配，一家三五畝地都被分割成七、八個甚至更多地塊。這種分散經(jīng)營的生產(chǎn)方式，難以推廣使用先進科學(xué)技術(shù)，也無法與大市場全面對接。建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，必然要求采用現(xiàn)代的科學(xué)管理辦法組織管理農(nóng)業(yè)，由貿(mào)、工、農(nóng)一體化的規(guī)模經(jīng)營方式，取代千家萬戶分散的小農(nóng)經(jīng)營方式，使農(nóng)業(yè)經(jīng)營逐步實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化和規(guī)?；６F(xiàn)實的問題是：由于承載著現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)的土地分散到千家萬戶，如果沒有合理的流轉(zhuǎn)，就很難形成規(guī)模。各地實踐表明，通過流轉(zhuǎn)，土地向種植大戶、能手和企業(yè)集中，使規(guī)?；?jīng)營、標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)得以迅速發(fā)展。如濰坊下轄的昌邑市宋莊鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心通過租賃、轉(zhuǎn)讓等流轉(zhuǎn)形式，為金絲達集團集中土地1萬多畝，用于規(guī)模化、標(biāo)準(zhǔn)化種植綠化苗木，帶動當(dāng)?shù)匕l(fā)展綠化苗木10萬多畝；而轄下的諸城市煙草公司近年來積極探索規(guī)?；?、農(nóng)場化種植的路子，在部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)租賃農(nóng)戶承包地建立煙葉農(nóng)場，目前，農(nóng)場總數(shù)已達57處17510畝。

2、農(nóng)村土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)是農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收的現(xiàn)實需要。加快農(nóng)村土地使用權(quán)合理流轉(zhuǎn)，可有效解決目前農(nóng)村想種田的人無田可種、不想種田的人又不能不種的問題，促使土地向種養(yǎng)能手、經(jīng)營大戶集聚，吸引工、商、貿(mào)企業(yè)加盟投資經(jīng)營農(nóng)業(yè)，有利于建設(shè)一定規(guī)模的特色農(nóng)產(chǎn)品基地。通過運用高新技術(shù)發(fā)展種養(yǎng)業(yè)、加工業(yè)，有效地打破當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)農(nóng)業(yè)狹小封閉的區(qū)域界限，促進農(nóng)業(yè)的對外開放，改造提升當(dāng)?shù)氐膫鹘y(tǒng)農(nóng)業(yè)，拉長產(chǎn)業(yè)鏈。同時，通過示范基地、農(nóng)業(yè)園區(qū)的示范、輻射、帶動作用，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)水平，促進周邊地區(qū)的農(nóng)業(yè)發(fā)展，促進農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收。如濰坊轄下的安丘市輝渠鎮(zhèn)夏坡村300個農(nóng)戶將東山500畝荒嶺簿地租賃給鎮(zhèn)煙站，發(fā)展黃煙生產(chǎn)，農(nóng)戶獲得流轉(zhuǎn)收益48.5萬元，畝均970元，經(jīng)濟效益翻了一番多；

而轄下臨朐縣上林鎮(zhèn)張閣店村通過土地流轉(zhuǎn)，發(fā)展瓜、果、菜生產(chǎn)，每畝年增加收入7000多元；轄下的昌樂縣臥陀鎮(zhèn)一些種煙大戶，租賃本村或鄰村農(nóng)戶土地，每畝每年300元，被租賃戶搖身一變成為雇工，月收入800元左右。農(nóng)民增收效果明顯。

3、農(nóng)村土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)是農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化深化升級的現(xiàn)實需要。土地使用權(quán)科學(xué)合理地流轉(zhuǎn)，促進了優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)向規(guī)?；?、集約化方向發(fā)展，優(yōu)化了農(nóng)業(yè)種養(yǎng)結(jié)構(gòu)，加快了農(nóng)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)和農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移進程，從而為農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)提供了量大質(zhì)優(yōu)的農(nóng)產(chǎn)品和豐富的剩余勞動力，增強了農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)在國內(nèi)外市場競爭力，促進了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的深化升級。如濰坊轄下的諸城市農(nóng)產(chǎn)品加工龍頭企業(yè)通過土地流轉(zhuǎn)在農(nóng)村建立“原料生產(chǎn)車間”，變“公司加基地連農(nóng)戶”的運作模式為“公司加農(nóng)場帶農(nóng)戶”，直接吸收農(nóng)民當(dāng)工人，從源頭上打造產(chǎn)業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化鏈條，促進了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化深化升級。

二、現(xiàn)階段農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中存在的主要問題

從對濰坊市各縣區(qū)的調(diào)查情況看，受經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、勞動力轉(zhuǎn)移情況和社會環(huán)境等因素的制約，農(nóng)村土地使用權(quán)在流轉(zhuǎn)過程中主要存在以下問題。

1、部分農(nóng)民存在思想疑慮。認(rèn)識問題是制約目前各地土地流轉(zhuǎn)緩慢的主要原因。突出表現(xiàn)在，由于長期以來形成的對土地的依附性，一些農(nóng)民想將土地承包經(jīng)營權(quán)進行流轉(zhuǎn)而又心有疑慮，害怕徹底失去土地。當(dāng)其外出打工或無力耕種時，往往選擇私下協(xié)商代耕，臨時性轉(zhuǎn)包，甚至粗放經(jīng)營也不愿意放棄土地經(jīng)營權(quán)。就連地處中心城市郊區(qū)的農(nóng)民都反映：有了土地，生活就有退路，即使從其它行業(yè)賺不到錢也可以回來種田，將來年紀(jì)大了，還可依靠土地養(yǎng)老，心理踏實。這些思想的影響，阻礙了一些地方的土地的流轉(zhuǎn)。

2、部分基層干部存在怕煩怕難的情緒。近年來，有些地方的農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營沒有太大進展，主要原因之一就是有的基層干部為難和怕

麻煩。覺得土地都包給農(nóng)民了，中央又強調(diào)土地流轉(zhuǎn)要遵循自愿的原則，沒有必要去自找麻煩，因而缺乏主動出擊的意識，沒有積極主動地做好引導(dǎo)服務(wù)工作，在土地流轉(zhuǎn)的條件和時機成熟上沒有起到“推一把”的作用。

3、土地流轉(zhuǎn)的操作程序不規(guī)范，農(nóng)民缺乏合同意識。目前的土地流轉(zhuǎn)大多處于自發(fā)和無序狀態(tài)。相互之間的轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓往往以口頭協(xié)議的形式進行，不遵循一定的程序和履行必要的手續(xù)，未通過流轉(zhuǎn)合同來規(guī)范雙方的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，糾紛隱患較多?？陬^協(xié)議的隨意性造成接包方缺乏長期經(jīng)營的打算，舍不得增加投入，積極性不高。濰坊轄下的安丘市調(diào)查表明，簽訂土地流轉(zhuǎn)合同的只占10%，絕大多數(shù)只是口頭約定、君子協(xié)議，留下了許多隱患。

4、土地流轉(zhuǎn)的中介組織不健全。目前各地尚未形成統(tǒng)一規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)市場，流轉(zhuǎn)中介組織較少，流轉(zhuǎn)信息傳播渠道不暢。個別地方盡管建立了流轉(zhuǎn)中介組織，但真正按市場經(jīng)濟法則進行土地流轉(zhuǎn)的并不多。流轉(zhuǎn)市場發(fā)育不良，中介組織匱乏，信息不靈，導(dǎo)致流轉(zhuǎn)不暢。調(diào)查中，濰坊轄下的坊子區(qū)的一些農(nóng)民反映，由于缺少中介組織，往往出現(xiàn)轉(zhuǎn)讓者找不到合適的受讓者，而需要者又找不到出讓者，極大地制約了土地流轉(zhuǎn)。

三、完善農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的建議與對策土地是農(nóng)民的命根子，在當(dāng)前農(nóng)村社會保障還沒有建立健全的情況下，必須以發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為動力不斷創(chuàng)造土地流轉(zhuǎn)的需求，推進農(nóng)村土地使用權(quán)的依法有序流轉(zhuǎn)，更好地發(fā)揮土地流轉(zhuǎn)在發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、建設(shè)社會主義新農(nóng)村中的“助推器”作用。

1、尊重農(nóng)民話語權(quán)，讓農(nóng)民在土地流轉(zhuǎn)中真正受益。農(nóng)民在流轉(zhuǎn)過程中往往是弱者，他們?nèi)狈Ρ匾暮贤ㄖR，缺少對土地升值的預(yù)見性，甚至缺少話語權(quán)。舉例來說，在經(jīng)濟發(fā)達的一些地方，有農(nóng)民與企業(yè)簽訂了土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同，按當(dāng)時的土地產(chǎn)出效益

為基數(shù)確立了補償標(biāo)準(zhǔn)。但土地在不斷增值，農(nóng)民卻不能分享土地增值的收益，往往引發(fā)糾紛，甚至發(fā)生嚴(yán)重的沖突。因此，要完善土地流轉(zhuǎn)制度，應(yīng)該一方面要尊重農(nóng)民意愿，尊重農(nóng)民話語權(quán)，提供多種流轉(zhuǎn)方式供農(nóng)民選擇；另一方面要合理評估土地價值，增強合同的科學(xué)性、嚴(yán)肅性，既保證農(nóng)民能夠分享土地增值的收益，又能保證土地轉(zhuǎn)讓期間的穩(wěn)定，發(fā)揮土地規(guī)模經(jīng)營的效果。

2、遵循土地流轉(zhuǎn)原則，保障農(nóng)民的合法權(quán)益。土地承包工作政策性極強，建立規(guī)范有序的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)機制，明確所有權(quán)，穩(wěn)定承包權(quán)，搞活經(jīng)營權(quán)，依法維護農(nóng)民群眾的合法權(quán)益，是維護穩(wěn)定、構(gòu)建農(nóng)村和諧社會的關(guān)鍵。一是堅持“確保所有權(quán)、穩(wěn)定承包權(quán)、搞活使用權(quán)”的原則。家庭承包為主的責(zé)任制和統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營體制，是黨在農(nóng)村的一項基本政策，要長期堅持。二是堅持“依法、自愿、有償”的原則。任何單位和個人都不得違背農(nóng)戶意愿，強迫流轉(zhuǎn)。做到以人為本，科學(xué)推進。三是要堅持土地流轉(zhuǎn)的主體是農(nóng)民，農(nóng)村土地承包者擁有土地收益和處分權(quán)。在引導(dǎo)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中，流轉(zhuǎn)收益要歸農(nóng)戶所有，任何組織和個人不得從中截留、扣繳收益，不許與民爭利，確保農(nóng)村穩(wěn)定。四是堅持可持續(xù)發(fā)展的原則。經(jīng)營者不能損害生態(tài)和生產(chǎn)環(huán)境，不能搞掠奪式經(jīng)營和隨意改變土地的用途。

3、搭建流轉(zhuǎn)載體，建立土地流轉(zhuǎn)中介服務(wù)組織。諸城市枳溝鎮(zhèn)、昌邑市宋莊鎮(zhèn)等地在實踐中，探索性地的建立起有助于土地流轉(zhuǎn)的中介服務(wù)組織。由集體經(jīng)濟組織成立“土地托管中心”、“土地代管站”、“托田所”等機構(gòu)，從事介紹流轉(zhuǎn)對象、幫助審查接包方資格、提供有關(guān)業(yè)務(wù)咨詢等。中介組織要建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易信息網(wǎng)絡(luò)，及時登記匯集可流轉(zhuǎn)土地的數(shù)量、區(qū)位、價格等信息資料，定期公開對外發(fā)布可開發(fā)土地資源的信息，接受土地供求雙方的咨詢，提高土地流轉(zhuǎn)交易的成功率。在雙方協(xié)調(diào)一致前提下，中介組織幫助辦理流轉(zhuǎn)手

續(xù)，同時為承租者提供信貸、技術(shù)、物資等服務(wù)，妥善處理土地經(jīng)營過程中發(fā)生的矛盾和問題，切實維護土地所有者、承包者、經(jīng)營者三方的合法權(quán)益，從而使土地流轉(zhuǎn)與農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整實現(xiàn)雙贏。

4、規(guī)范運作，加強對土地流轉(zhuǎn)的監(jiān)管。土地流轉(zhuǎn)涉及多方面的利益，必須健全制度按規(guī)范程序進行。土地流轉(zhuǎn)關(guān)系確定后，應(yīng)當(dāng)簽訂合同，并報農(nóng)業(yè)承包合同管理部門和村集體組織備案。要統(tǒng)一土地流轉(zhuǎn)合同文本，實行微機化管理，加強指導(dǎo)監(jiān)督，對土地流轉(zhuǎn)情況進行專項檢查，按照農(nóng)業(yè)部《流轉(zhuǎn)管理辦法》要求，進行規(guī)范完善。縣農(nóng)業(yè)行政主管部門要加強對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作的管理，建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信息庫，做好登記、審批、備案、合同簽證、檔案管理、信息發(fā)布工作。要建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)仲裁制度。對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同的執(zhí)行和糾紛的處理進行跟蹤、調(diào)解和仲裁，確保農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作公平、公正、合理，維護農(nóng)民合法權(quán)益。

完成于2008年11月

第四篇：農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)情況調(diào)查

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)情況調(diào)查

陳亮法學(xué)（2）學(xué)號 0707023

5借此寒假期間，本人通過村委會的支持，對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)情況做了淺陋的調(diào)查。要提高農(nóng)業(yè)的產(chǎn)出效率和土地產(chǎn)出率，加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的步伐，一個重要的條件是實行適度的土地規(guī)模經(jīng)營，同時優(yōu)化種植結(jié)構(gòu)，建立具有本地特色的農(nóng)產(chǎn)品基地。但在土地使用權(quán)被分割，規(guī)模狹小，并歸屬于各個農(nóng)戶的條件下，任何一個農(nóng)戶或龍頭企業(yè)擴大土地經(jīng)營規(guī)模的要求都會遇到其他農(nóng)戶土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的限制。如何解決規(guī)模經(jīng)營與分散的家庭土地使用制度的矛盾，是農(nóng)村改革與發(fā)展中亟待解決的重大問題。研究土地使用權(quán)的合法有序流轉(zhuǎn)有利于進一步穩(wěn)定和完善土地承包關(guān)系，合理調(diào)整農(nóng)村產(chǎn)業(yè)化結(jié)構(gòu)，促進農(nóng)村經(jīng)濟快速發(fā)展，保持農(nóng)村社會穩(wěn)定。

一、對當(dāng)前農(nóng)村土地制度的現(xiàn)實思考，雖然家庭聯(lián)產(chǎn)承包制度采取“農(nóng)村普占”的分散、均田方式，較好的解決了公平問題，但是卻未能同時兼顧到效率原則。因此在新時期如何在長期穩(wěn)定農(nóng)地承包關(guān)系的條件下，逐步建立和完善農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度，已成為亟待解決的理論和現(xiàn)實問題。

（一）當(dāng)前我國農(nóng)村土地政策的運行情況

20年來，中國農(nóng)地政策基本穩(wěn)定，主要有三點：堅持土地所有權(quán)；穩(wěn)定農(nóng)民承包權(quán)；放開土地使用權(quán)。但在實施的過程中面臨來自兩個方面的問題。

首先是政策本身的缺陷，表現(xiàn)在四個方面。一是政策中強調(diào)明確集體土地所有權(quán)，中國農(nóng)村集體分為三級：鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村、組。但是土地到底屬于那一級集體所有沒有說清楚，造成土地承包中經(jīng)濟糾紛和財問題。二是政策明確規(guī)定長期穩(wěn)定農(nóng)民土地承包權(quán)，但在實際操作中沒說明什么人有權(quán)承包土地，即什么人算是集體組織的成員。所有農(nóng)民都認(rèn)為包括新婚嫁娶的每個本村人都天然具有分配土地的權(quán)利，導(dǎo)致土地與人口矛盾家加劇。三是規(guī)定農(nóng)民承包土地要承擔(dān)義務(wù)，其中向鄉(xiāng)村社會繳納公共開支，但沒有明確提出這部分費用屬于地租還是管理費用，這一費用的標(biāo)準(zhǔn)是多少，給農(nóng)民造成過重的負擔(dān)。四是90年代以來隨著經(jīng)濟的增長速度的提高，被占用農(nóng)地越來越多，但現(xiàn)行的城市土地不嫩進入二級市場，只有在政府征用土地后轉(zhuǎn)報給土地開發(fā)商，這樣一來，造成土地增值部分與農(nóng)民無關(guān)，從土地上獲利的不是農(nóng)民，而是中間開發(fā)商。

其次，在土地政策的執(zhí)行過程中也存在三個問題：第一，人地關(guān)系的變化是客觀存在的，如果更多地強調(diào)提高土地生產(chǎn)率，政策應(yīng)長期不變，而政策規(guī)定“要長期穩(wěn)定，隨人地關(guān)系的變化大穩(wěn)定小調(diào)整”，這種不穩(wěn)定的法律語言是人們的理解不同，做法就產(chǎn)生分歧。第二，上級部門下達給基層政府的各種社會、經(jīng)濟任務(wù)，給土地政策帶來很多問題。既要求辦好農(nóng)村學(xué)校、醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)等，有沒有財政撥款，同時嚴(yán)格控制向農(nóng)民收取各種費用。作為農(nóng)村最基層的干部，也是巧婦難做無米之炊，只好利用手中的權(quán)力調(diào)整土地，高價轉(zhuǎn)讓以達到任務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。第三，鄉(xiāng)村基層干部把握政策有偏差。原因有三，一是為了滿足權(quán)利的要求，在一些地方村委會每換一屆就調(diào)整一次土地，造成了土地承包關(guān)系不穩(wěn)定，其關(guān)鍵在于30年承包政策只是政策而不是法律，不會有人因違反政策受到刑事處罰；二是為了滿足自己的利益，通過土地調(diào)整為自己、親朋牟私利；三是穩(wěn)定土地承包關(guān)系，保障農(nóng)民生存條件及調(diào)動農(nóng)民對土地的透入積極性，土地作為生產(chǎn)要素有流動的必要性，這是土地政策的最基本考慮，但沒有完成實現(xiàn)。

（二）實行土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)實意義

1、較好解決了土地使用權(quán)的分散化與土地規(guī)模經(jīng)營的矛盾，實現(xiàn)了農(nóng)村土地使用的創(chuàng)

新。土地經(jīng)營規(guī)模問題是影響農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力發(fā)展的重要因素之一，值得我們深入研究。據(jù)有關(guān)資料介紹，自1965年以來的30年中，世界農(nóng)業(yè)勞動力在勞動力總數(shù)中所占比重由54.2%下降到9.1%。中國農(nóng)科院和南京農(nóng)業(yè)大學(xué)等單位研究結(jié)果表明，中等規(guī)模農(nóng)業(yè)比小規(guī)模農(nóng)業(yè)的經(jīng)濟效益和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化程度都將提高一倍左右。改革開放以來，農(nóng)戶家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制的實施，極大地調(diào)動農(nóng)民的勞動生產(chǎn)積極性，有力的推動農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力的發(fā)展。從改革成果看，家庭經(jīng)營制度表現(xiàn)的績效是很難估量的，它應(yīng)當(dāng)是今后相當(dāng)時間內(nèi)我國農(nóng)村制度創(chuàng)新的基礎(chǔ)。但進入90年代以來，由計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)變由農(nóng)產(chǎn)品短缺經(jīng)濟向買方市場轉(zhuǎn)變的形勢出現(xiàn)后，對生產(chǎn)力水平的提高和農(nóng)業(yè)組織化程度提出了新的要求。小規(guī)模的土地經(jīng)營，使農(nóng)戶參與市場競爭常常處于不利地位，半生出小農(nóng)經(jīng)濟意識，經(jīng)濟規(guī)模偏小，勞動成本過高，影響農(nóng)村勞動力向二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，影響結(jié)構(gòu)調(diào)整和推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化等一系類問題，迫切需要一種有效的形式，搞好土地流轉(zhuǎn)既能廣大農(nóng)民利益，又能提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力水平。

2、把農(nóng)產(chǎn)品基地建設(shè)作為龍頭企業(yè)的第一生產(chǎn)車間納入到企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營循環(huán)體系之中，加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、專業(yè)化、商品化的進程。無論是“反祖倒包”模式，還是公司租賃農(nóng)戶土地實行的規(guī)模經(jīng)營，都是由農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的龍頭企業(yè)對土地種植作出統(tǒng)一規(guī)化，對農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施統(tǒng)一建設(shè)，對技術(shù)統(tǒng)一指導(dǎo)，對土地產(chǎn)出的農(nóng)產(chǎn)品實施統(tǒng)一收購或直接加工銷售。全部的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)過程都是在龍頭企業(yè)的規(guī)劃和控制下，為企業(yè)下一個生產(chǎn)環(huán)節(jié)的需要而進行的。

3、培育了一批農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的典型，對發(fā)展優(yōu)質(zhì)、高效農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)起到了重要的示范作用。以本人所在的家鄉(xiāng)馬橋鎮(zhèn)徐周村為例目前行成以葡萄種植為主附帶其他經(jīng)濟作物產(chǎn)業(yè)化農(nóng)業(yè)，此為村里還引進養(yǎng)鹿技術(shù)，形成包含小規(guī)模養(yǎng)鹿的綜合農(nóng)業(yè)體系，目前徐周村的葡萄在靖江是家喻戶曉，已成為靖江農(nóng)業(yè)發(fā)展的典型，不僅促進農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，還有利于國家倡導(dǎo)的共同富裕的推行，有利于維護社會穩(wěn)定。

（三）土地流轉(zhuǎn)亟待解決的幾個問題

一是加強土地流轉(zhuǎn)的法規(guī)建設(shè)。土地流轉(zhuǎn)工作涉及農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展和農(nóng)村穩(wěn)定，需要有一系列政策法規(guī)使土地流轉(zhuǎn)有法可依，出現(xiàn)問題和矛盾可依法解決，但目前指導(dǎo)土地流轉(zhuǎn)的政策法規(guī)缺乏，應(yīng)此應(yīng)盡快制定《土地承包法》和《農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)管理辦法》，正式以法律條文的形式確定農(nóng)村土地的權(quán)屬。對土地流轉(zhuǎn)的原則、形式、審批程序、主管部門和土地用途、地價及級差、流轉(zhuǎn)期限等方面做出具體的規(guī)定。

二是建立和規(guī)范土地流轉(zhuǎn)制度。明確土地流轉(zhuǎn)的主體和客體，建立土地流轉(zhuǎn)的市場規(guī)則，構(gòu)建適應(yīng)使用市場化的土地管理機制，加強對土地流轉(zhuǎn)的規(guī)范管理，搞好土地流轉(zhuǎn)的中介服務(wù)。鼓勵有條件的農(nóng)民將土地轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押和入股，在更大的范圍內(nèi)實現(xiàn)土地與資金技術(shù)、勞力的合理配置。

三是大力發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，加快小城鎮(zhèn)建設(shè)，拓寬農(nóng)村剩余勞動力轉(zhuǎn)移的空間，為農(nóng)民脫離土地創(chuàng)造條件。

四是深化農(nóng)村社會管理體制配套改革。改革農(nóng)村戶籍管理的作法，打破農(nóng)民身份限制，改變農(nóng)民“戀土”關(guān)念。加快建立適合農(nóng)村特點的社會就業(yè)、養(yǎng)老保險、合作醫(yī)療等社會保障體系，消除農(nóng)民離土的后顧之優(yōu)，為土地流轉(zhuǎn)創(chuàng)造條件

蓋章：

第五篇：對推進農(nóng)村土地使用權(quán)有序流轉(zhuǎn)的思考

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對推進農(nóng)村土地使用權(quán)有序流轉(zhuǎn)的思考 作者：黃思文

來源：《新農(nóng)村》2013年第08期

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是推進土地規(guī)模經(jīng)營，由傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變，促進農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展的重要途徑。在堅持農(nóng)村基本經(jīng)營制度和充分尊重農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)的前提下，允許農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)依法自愿有償流轉(zhuǎn)，對不斷提高農(nóng)業(yè)勞動生產(chǎn)率，增加農(nóng)民收入有十分重要作用。但農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)也存在不少問題，處理不當(dāng)會引起新的矛盾糾紛，影響農(nóng)村社會和諧穩(wěn)定。如何解決這些問題，是確保土地流轉(zhuǎn)的健康有序發(fā)展新課題。

一、土地流轉(zhuǎn)存在問題

1、部分土地流轉(zhuǎn)程序和合同不規(guī)范。一是多數(shù)農(nóng)戶的土地流轉(zhuǎn)，只有口頭約定，即使有書面合同，其內(nèi)容不完整，有的未經(jīng)村社集體經(jīng)濟組織審查同意，在某些方面不具有法律效力；二是土地流轉(zhuǎn)有的簽訂合同不規(guī)范，條款、標(biāo)的不明確，如租用土地的時間超過了二輪承包期規(guī)定的時間，有的曲線炒作地皮，耕地“農(nóng)轉(zhuǎn)非”，有些土地承包人將通過流轉(zhuǎn)方式取得土地，違法建房、取土、建廠等擅自改變承包土地用途；三是有的合同未經(jīng)縣鄉(xiāng)合同管理機構(gòu)審查、簽證或公證機關(guān)公證，沒有一個鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）有比較完整的土地流轉(zhuǎn)合同檔案，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)資料檔案缺乏。

2、農(nóng)戶間土地自主流轉(zhuǎn)效益不明顯。農(nóng)戶間自發(fā)土地流轉(zhuǎn)比重大，對防止土地荒蕪起到一定積極作用，但是流轉(zhuǎn)后仍然沒有改變農(nóng)戶各自分散經(jīng)營的方式，缺乏組織化規(guī)模經(jīng)營，市場博弈能力差，經(jīng)濟效益低

3、農(nóng)村土地市場發(fā)育不健全。當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)缺乏中介服務(wù)組織，信息服務(wù)滯后，中介服務(wù)體系不健全使得土地供求雙方的信息流動受阻，信息輻射面狹小，在一定程度度上限制了土地的流轉(zhuǎn)，阻礙了農(nóng)業(yè)，農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，致使農(nóng)民收入增長乏力，影響了農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進程的推進。

4、農(nóng)村社會保障體系不完善。土地是大多數(shù)農(nóng)民最可靠的生活保障，不僅為農(nóng)民提供收入，還承擔(dān)著社會保障職能，有些農(nóng)民對承包權(quán)流轉(zhuǎn)存在后顧之憂，農(nóng)戶不愿意將承包地流轉(zhuǎn)給其他農(nóng)戶、經(jīng)濟組織或農(nóng)民專業(yè)合作社，在一定程度上限制了土地經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)。

5、政府的管理和服務(wù)有待提高?？h、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村沒有健全的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，不能及時開展土地流轉(zhuǎn)工作信息發(fā)布、項目推介、政策咨詢、糾紛調(diào)解等經(jīng)常性事務(wù)，農(nóng)民反映土地流轉(zhuǎn)糾紛問題部門間相互推諉，嚴(yán)重的產(chǎn)生新的社會矛盾，阻礙土地流轉(zhuǎn)進程，影響農(nóng)村穩(wěn)定。

二、加快土地流轉(zhuǎn)的對策

1、健全土地流轉(zhuǎn)管理機制。明確土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的具體范圍、原則，規(guī)范流轉(zhuǎn)的形式和流轉(zhuǎn)的操作程序，規(guī)定對違規(guī)行為的處理辦法；規(guī)范流轉(zhuǎn)合同，建立流轉(zhuǎn)合同的指導(dǎo)、簽證制度；健全土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)檔案，對擬出讓方的土地情況基本條件和擬受讓方的土地需求情況進行登記造冊；加強合同糾紛調(diào)解，建立縣、鄉(xiāng)、村三級農(nóng)村土地承包糾紛仲裁、調(diào)處網(wǎng)絡(luò)，及時仲裁、調(diào)解農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛，促進土地的順利流轉(zhuǎn)。

2、加快土地流轉(zhuǎn)的制度創(chuàng)新。各級財政要設(shè)立土地流轉(zhuǎn)專項資金，對轉(zhuǎn)讓土地經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶，按照一定的標(biāo)準(zhǔn)給予補助，推動土地適度規(guī)模經(jīng)營；鼓勵工商企業(yè)投資從事產(chǎn)前、產(chǎn)后和“四荒”資源開發(fā)，采取公司+合作社+農(nóng)戶和訂單農(nóng)業(yè)的方式，帶動農(nóng)戶發(fā)展產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營；對于參與農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的龍頭企業(yè)、經(jīng)營大戶或合作社予以政策、資金、信貸的獎勵扶持制度，培育重點產(chǎn)業(yè)和發(fā)展龍頭企業(yè)，壯大規(guī)模經(jīng)營主體。

3、培育土地流轉(zhuǎn)的市場化服務(wù)。積極培育市場化的土地流轉(zhuǎn)中介服務(wù)組織；積極建立土地流轉(zhuǎn)的交易信息網(wǎng)絡(luò)。由政府有關(guān)部門或中介服務(wù)機構(gòu)調(diào)查，搜集土地流轉(zhuǎn)工序和市場價格信息資料等，進行統(tǒng)計、分析和預(yù)測，并開展土地評定和評估對外公開發(fā)布工作。

4、拓寬土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)渠道。豐富流轉(zhuǎn)方式，采取多種渠道拓寬農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)。發(fā)展農(nóng)村專業(yè)大戶帶動土地流轉(zhuǎn)；發(fā)展農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)帶動土地流轉(zhuǎn)；發(fā)展農(nóng)業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)帶動土地流轉(zhuǎn)；發(fā)展農(nóng)民專業(yè)合作社帶動土地流轉(zhuǎn)；發(fā)展農(nóng)村勞務(wù)經(jīng)濟帶動土地流轉(zhuǎn)。

5、制定鼓勵土地流轉(zhuǎn)政策措施。加快改革農(nóng)村戶籍制度，取消農(nóng)民進城就業(yè)的各種限制，把已經(jīng)放棄經(jīng)營土地、進入城市就業(yè)的農(nóng)民納入城鎮(zhèn)社會保障體系，避免再次返鄉(xiāng)爭地，穩(wěn)定流轉(zhuǎn)關(guān)系；將農(nóng)村醫(yī)療保險、養(yǎng)老保險、失業(yè)保險統(tǒng)一納入社保，建立適合農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展水平的社會保障制度和失地農(nóng)民基本生活保障制度等降低農(nóng)民對土地的依賴程度；發(fā)展農(nóng)民專業(yè)合作組織，引導(dǎo)、鼓勵、支持農(nóng)民以土地承包經(jīng)營權(quán)入股進行合作生產(chǎn)，支持合作社承接和連片開發(fā)經(jīng)營農(nóng)民流轉(zhuǎn)的土地，大力發(fā)展農(nóng)村二、三產(chǎn)業(yè)，加快農(nóng)村富余勞動力轉(zhuǎn)移；給予土地規(guī)模經(jīng)營戶建設(shè)用地支持。對規(guī)模經(jīng)營面積達到400畝以上和承包經(jīng)營期限在10年的種養(yǎng)殖業(yè)主，在不破壞耕作層并保持節(jié)約用地原則的前提下，可按實際需求申請建造簡易的用于生產(chǎn)管理的輔助設(shè)施，向國土部門辦理臨時建設(shè)用地性質(zhì)的相關(guān)審批手續(xù)。經(jīng)營合同到期后，由業(yè)主自行拆除，恢復(fù)耕作。規(guī)模經(jīng)營戶在獲得使用權(quán)的土地上投資興建農(nóng)田水利基礎(chǔ)設(shè)施和直接用于種養(yǎng)業(yè)生產(chǎn)、管理和服務(wù)的非永久性固定建筑物，其占地不視為建設(shè)用地，簡化相關(guān)手續(xù)，確保土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。

6、規(guī)范土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理。嚴(yán)把集體土地流轉(zhuǎn)的關(guān)口，嚴(yán)格執(zhí)行一戶一基制度，對宅基地流轉(zhuǎn)注入方要必須符合條件，可以申請用地，土地用途只有是住宅，流出方必須保證以后不再申請用地；集體土地流轉(zhuǎn)必須實行陽光操作，土地流轉(zhuǎn)雙方必須寫流轉(zhuǎn)申請，簽訂流轉(zhuǎn)合同，經(jīng)村組代表大會同意，方可進行流轉(zhuǎn)，不得私下交易，暗自操作；建立集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的管理秩序，形成規(guī)范的申請，審批、登記、發(fā)證制度，要執(zhí)照審批程序，到國土部門辦理土地使用權(quán)證；加強執(zhí)法檢查，對集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)不規(guī)范，和非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為要嚴(yán)格查處，嚴(yán)厲打擊，確保土地流轉(zhuǎn)健康、持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展。