第一篇：成都市國土資源局2011年最新基準(zhǔn)地價(jià)

成都市國土資源局

關(guān)于公布《成都市中心城區(qū)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)》的通知

各有關(guān)區(qū)縣國土資源局（分局）：

新的《成都市中心城區(qū)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)》調(diào)整成果已通過省國土資源廳備案，并經(jīng)市政府同意，予以公布實(shí)施?，F(xiàn)將新的《成都市中心城區(qū)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)》印發(fā)你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行：

一、按照《成都市中心城區(qū)土地利用總體規(guī)劃》（2006-2020年）及《成都市城市總體規(guī)劃》（2011-2020年）確定的成都市中心城區(qū)規(guī)劃控制范圍。本輪基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整涉及的定級(jí)范圍包括繞城高速外側(cè)500米以內(nèi)區(qū)域；金牛區(qū)、成華區(qū)、青羊區(qū)、錦江區(qū)、武侯區(qū)（含高新區(qū)）在繞城高速外的區(qū)域；共計(jì)626.42平方公里。

二、辦理協(xié)議出讓土地、劃撥土地補(bǔ)辦出讓、土地用途調(diào)整、土地評(píng)估等涉及應(yīng)用基準(zhǔn)地價(jià)的，按相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

三、成都市中心城區(qū)行政劃撥和協(xié)議出讓機(jī)關(guān)團(tuán)體、學(xué)校、博物館、醫(yī)院、體育場（館）、公共公益設(shè)施用地執(zhí)行《成都市中心城區(qū)行政劃撥和協(xié)議出讓機(jī)關(guān)團(tuán)體、學(xué)校、博物館、醫(yī)院、體育場（館）、公共公益設(shè)施用地級(jí)別與供地價(jià)圖》（見本通知附件4），最低供地價(jià)的確定、辦理協(xié)議出讓時(shí)土地出讓金收取等按成國土資發(fā)〔2007〕436號(hào)文件的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

四、成都市國土資源局服務(wù)大廳2011年12月1日前已經(jīng)正式受理地籍前置調(diào)查、簽訂出讓合同、土地用途變更、竣工換證等涉及應(yīng)用基準(zhǔn)地價(jià)的業(yè)務(wù)件，按照上輪土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)執(zhí)行。

五、新的《成都市中心城區(qū)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)》自2011年12月1日起執(zhí)行。

成都市國土資源局

第二篇：基準(zhǔn)地價(jià)聽證流程

XX城區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地級(jí)別調(diào)整和基準(zhǔn)地價(jià)更新成果聽證流程

2013年11月

日（星期）上午 9 ：58在XX國土資源局舉行聽證會(huì)

一、由主持人介紹聽證會(huì)的基本情況、組成人員

1、開場白：

根據(jù)省國土資源廳、市國土資源局統(tǒng)一部署，在縣委、縣政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在縣直有關(guān)部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、各企事業(yè)單位、社會(huì)各界的大力支持下，我縣于2013年4月-8月開展了XX、XXXX、XXXXX及十個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地土地級(jí)別調(diào)整與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作，目前已基本完成，縣國土資源局在收到技術(shù)承辦單位的成果送審稿后，依據(jù)《國土資源聽證規(guī)定》第十二條的規(guī)定，需進(jìn)行聽證。

2、聽證員：XXX(職位)XXX(職位)XXX(職位)

3、記錄員：XXX(職位)

4、聽證參加人員

聽證代表： 旁聽代表：

5、主持人：XXX(職位)

6、由主持人宣讀聽證會(huì)的紀(jì)律

1、參會(huì)人員按照工作人員安排入場就坐，不得隨意提前離開會(huì)場。

2、會(huì)議期間配合工作人員維護(hù)會(huì)場秩序，不得擅自離席、交頭接耳。

3、會(huì)議期間參會(huì)人員不得隨意撥打或接聽電話并將手機(jī)關(guān)閉或置于靜音狀態(tài)。

4、各代表發(fā)言請(qǐng)圍繞會(huì)議主題，簡明扼要、對(duì)主題有關(guān)內(nèi)容提出原則贊同、反對(duì)或建議意見。

5、參會(huì)人員須相互尊重，不得對(duì)他人進(jìn)行語言攻擊、指責(zé)、詆毀，不打斷或影響他人發(fā)言

二、領(lǐng)導(dǎo)人發(fā)言

由于規(guī)劃區(qū)擴(kuò)容，鄉(xiāng)鎮(zhèn)變化、土地級(jí)別界定、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要以及國家宏觀調(diào)控政策的要求，根據(jù)國務(wù)院、省級(jí)有關(guān)文件規(guī)定，城區(qū)與鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地級(jí)別調(diào)整和基準(zhǔn)地價(jià)三年一次調(diào)整更新一次，我縣上輪成果基準(zhǔn)日為2010年1月1日至2013年1月1日，現(xiàn)需更新。XX評(píng)估公司已經(jīng)完成了新的土地分等定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作，在此召開聽證會(huì)議。土地級(jí)別調(diào)整與基準(zhǔn)地價(jià)更新成果對(duì)XX的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展具有重要意義，希望各位代表暢所欲言、各抒己見。最后，預(yù)祝聽證會(huì)圓滿完成。

三、技術(shù)單位成果匯報(bào)

XX評(píng)估公司就XX城區(qū)與鄉(xiāng)鎮(zhèn)國有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)更新成果進(jìn)行介紹，展示PPT。

四、聽證參加人的意見陳述

聽證會(huì)上，參會(huì)人員對(duì)新的基準(zhǔn)地價(jià)成果提出意見和建議。

五、聽證事項(xiàng)的意見分歧與技術(shù)單位的答詢

縣國土局相關(guān)負(fù)責(zé)人與XX評(píng)估公司技術(shù)人員對(duì)參會(huì)人員提出的問題進(jìn)行解答。

六、對(duì)聽證會(huì)意見的處理

本輪基準(zhǔn)地價(jià)成果對(duì)XX的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展具有重要意義，技術(shù)承辦單位根據(jù)聽證會(huì)代表所提出的意見，在不足方面進(jìn)行完善，修改后呈報(bào)縣政府常務(wù)會(huì)議審定。

二〇一三年十一月 日

第三篇：成都市國土資源局關(guān)于公布《成都市中心城區(qū)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)》的通知

成都市國土資源局關(guān)于公布《成都市中心城區(qū)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)》的通知 各有關(guān)區(qū)縣國土資源局（分局）：

新的《成都市中心城區(qū)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)》調(diào)整成果已通過省國土資源廳備案，并經(jīng)市政府同意，予以公布實(shí)施。現(xiàn)將新的《成都市中心城區(qū)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)》印發(fā)你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行：

一、按照《成都市中心城區(qū)土地利用總體規(guī)劃》（2006-2020年）及《成都市城市總體規(guī)劃》（2011-2020年）確定的成都市中心城區(qū)規(guī)劃控制范圍。本輪基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整涉及的定級(jí)范圍包括繞城高速外側(cè)500米以內(nèi)區(qū)域；金牛區(qū)、成華區(qū)、青羊區(qū)、錦江區(qū)、武侯區(qū)（含高新區(qū)）在繞城高速外的區(qū)域；共計(jì)626.42平方公里。

二、辦理協(xié)議出讓土地、劃撥土地補(bǔ)辦出讓、土地用途調(diào)整、土地評(píng)估等涉及應(yīng)用基準(zhǔn)地價(jià)的，按相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

三、成都市中心城區(qū)行政劃撥和協(xié)議出讓機(jī)關(guān)團(tuán)體、學(xué)校、博物館、醫(yī)院、體育場（館）、公共公益設(shè)施用地執(zhí)行《成都市中心城區(qū)行政劃撥和協(xié)議出讓機(jī)關(guān)團(tuán)體、學(xué)校、博物館、醫(yī)院、體育場（館）、公共公益設(shè)施用地級(jí)別與供地價(jià)圖》（見本通知附件4），最低供地價(jià)的確定、辦理協(xié)議出讓時(shí)土地出讓金收取等按成國土資發(fā)〔2007〕436號(hào)文件的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

四、成都市國土資源局服務(wù)大廳2011年12月1日前已經(jīng)正式受理地籍前置調(diào)查、簽訂出讓合同、土地用途變更、竣工換證等涉及應(yīng)用基準(zhǔn)地價(jià)的業(yè)務(wù)件，按照上輪土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)執(zhí)行。

五、新的《成都市中心城區(qū)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)》自2011年12月1日起執(zhí)行。

二〇一一年十一月二十三日

附件1：成都市中心城區(qū)商服用地土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)圖.rar

附件2：成都市中心城區(qū)住宅用地土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)圖.rar

附件3：成都市中心城區(qū)工業(yè)用地土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)圖.rar

附件4：成都市中心城區(qū)行政劃撥和協(xié)議出讓機(jī)關(guān)團(tuán)體、學(xué)校、博物館、醫(yī)院、體育場（館）、公共公益設(shè)施用地級(jí)別與供地價(jià)圖.rar

第四篇：1.9基準(zhǔn)地價(jià)驗(yàn)收匯報(bào)

原唐?？h基準(zhǔn)地價(jià)驗(yàn)收匯報(bào)

各位專家、領(lǐng)導(dǎo)：

唐?？h國土資源局按照《唐山市國土資源局關(guān)于全面更新城鎮(zhèn)基

準(zhǔn)地價(jià)工作的通知》（唐國土資地[2011]23號(hào)）文件要求，自2011年5月啟動(dòng)該項(xiàng)工作。更新工作大體分為前期準(zhǔn)備階段、級(jí)別更新與報(bào)告編制階段、成果修改完善階段、成果檢查驗(yàn)收等階段。其中：

2011年5月-6月進(jìn)行前期準(zhǔn)備工作，主要進(jìn)行項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備，包括成立專門的領(lǐng)導(dǎo)小組、落實(shí)技術(shù)承擔(dān)單位、落實(shí)工作經(jīng)費(fèi)、召開有關(guān)協(xié)調(diào)會(huì)議、擬定工作制度和技術(shù)路線及進(jìn)行工作人員培訓(xùn)等。

2011年6月-12月為級(jí)別更新與報(bào)告編制階段，主要配合技術(shù)單

位進(jìn)行外業(yè)調(diào)查、收集土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新涉及的定級(jí)、估價(jià)相關(guān)資料，內(nèi)業(yè)整理測算等工作。

2011年12月-2012年5月進(jìn)行成果修改完善，聽取技術(shù)單位初

步成果匯報(bào)并結(jié)合我縣土地規(guī)劃、城區(qū)規(guī)劃以及重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域?qū)嶋H情況，地價(jià)水平情況提出修改意見、幾經(jīng)修改完善后上報(bào)政府并召開成果匯報(bào)會(huì)。

2012年5月將成果報(bào)唐山市國土資源局對(duì)成果進(jìn)行預(yù)檢平衡。

形成目前唐?？h城區(qū)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新成果。

更新后的土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)，城區(qū)劃分為商業(yè)用地、住宅用地

和工業(yè)用地三種用途，其中商業(yè)用途劃分為6個(gè)級(jí)別，住宅、工業(yè)用

途均劃分為5個(gè)級(jí)別。

該成果基本能夠反映我縣城區(qū)目前整體地價(jià)水平，現(xiàn)申請(qǐng)專家驗(yàn)收，望多提寶貴意見。

唐?？h國土資源局

2013年1月10日

第五篇：名詞解釋：容積率、樓面地價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)、宗地地價(jià)

名詞解釋：容積率、樓面地價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)、宗地地價(jià)

所謂“容積率”，是指一個(gè)小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。對(duì)于發(fā)展商來說，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠化率也是如此。綠化率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個(gè)比率決定了這個(gè)項(xiàng)目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設(shè)計(jì)一個(gè)社區(qū)。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過3，綠化率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到。

宗地價(jià)格＝出讓金基數(shù)×容積率修正系數(shù) ＋基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)×容積率＋土地開發(fā)及 其他費(fèi)用

容積率高，說明居住區(qū)用地內(nèi)房子建的多，人口密度大。一般說來，居住區(qū)內(nèi)的樓層越高，容積率也越高。以多層住宅（6層以下）為主的住區(qū)容積率一般在1.2至1.5左右，高層高密度的住區(qū)容積率往往大于2，在房地產(chǎn)開發(fā)中為了取得更高的經(jīng)濟(jì)效益，一些開發(fā)商千方百計(jì)地要求提高建筑高度，爭取更高的容積率。但容積率過高，會(huì)出現(xiàn)樓房高、道路窄、綠地少的情形，將極大地影響居住區(qū)的生活環(huán)境。樓面地價(jià)

樓面地價(jià)又稱單位建筑面積地價(jià)，是指按特定地塊的規(guī)劃容積率，每平方米建筑面積所分?jǐn)偟降耐恋爻杀荆簿褪敲科椒矫淄恋貎r(jià)格與建筑物容積率之間的比值。它的計(jì)算公式是：樓面地價(jià)=土地總價(jià)÷建筑總面積；或：樓面地價(jià)=每平方米土地單價(jià)÷容積率。

樓面地價(jià)是房價(jià)的重要組成部分，與建造成本、開發(fā)利潤、相關(guān)稅費(fèi)等共同構(gòu)成了商品房的市場價(jià)值。目前，北京、上海、深圳等一些市場化程度較高的城市，在土地交易時(shí)已采用樓面地價(jià)的計(jì)價(jià)方式。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，用樓面地價(jià)進(jìn)行土地拍賣是大勢所趨，同時(shí)也表明一個(gè)城市的發(fā)達(dá)程度。以畝計(jì)價(jià)已不能直接反映項(xiàng)目開發(fā)中的土地成本含量，只有把地價(jià)分?jǐn)偟矫科椒矫捉ㄖ娣e上去核算才有可比性。樓面地價(jià)能更真實(shí)地反映不同區(qū)域的地價(jià)水平以及同一區(qū)域不同地塊的地價(jià)水平，易于開發(fā)商在競價(jià)時(shí)直觀地進(jìn)行價(jià)格對(duì)比，估算投資成本和投資效益，合理分布應(yīng)價(jià)梯度，更好地規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)。

基準(zhǔn)地價(jià)

基準(zhǔn)地價(jià)是指同一土地級(jí)別范圍內(nèi)同類用途的區(qū)域性土地使用權(quán)平均價(jià)格,是政府公布的指導(dǎo)性價(jià)格。

基準(zhǔn)地價(jià)含義如下： 1．基準(zhǔn)期日

基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估期日為：2000年1月1日。2．土地開發(fā)程度

(1)商業(yè)用地：區(qū)域“六通”(通上水，通下水，通電，通訊，通氣，通路)宗地內(nèi)“場平”(2)住宅用地：區(qū)域“六通”(通上水，通下水，通電，通訊，通氣，通路)宗地內(nèi)“場平”

(3)工業(yè)用地：(1)一，二，三，四級(jí)地：區(qū)域“三通”(通水，通電，通路)宗地內(nèi)“場平”；(2)五級(jí)地：生地 3．使用年期

根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓暫行條例》12條規(guī)定，我國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓最高年限按用途分別為：(1)商業(yè)用地：40年(2)工業(yè)用地：50年(3)住宅用地：70年 4，容積率

(1)商業(yè)用地：2.5(2)住宅用地：1.2(3)工業(yè)用地：0.6 5．土地權(quán)利狀況

有償使用(出讓，轉(zhuǎn)讓，出租，作價(jià)入股)，無他項(xiàng)權(quán)利限制下一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格。

該地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)作為市區(qū)土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股、清產(chǎn)核資以及司法仲裁中土地評(píng)估的基礎(chǔ),其中土地使用權(quán)以拍賣、招標(biāo)、掛牌等公開方式出讓時(shí)的實(shí)際價(jià)格,按成交價(jià)格確定。

對(duì)原行政劃撥的土地,其土地使用者因轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)或以土地使用權(quán)作價(jià)入股等,且符合省、市有關(guān)規(guī)定可以補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)的,應(yīng)按宗地評(píng)估確定價(jià)繳納級(jí)差地租和市政配套費(fèi)。

宗地地價(jià)

宗地地價(jià)是指具體宗地在法定使用年期內(nèi)的價(jià)格。宗地地價(jià)由市土地行政主管部門根據(jù)擬出讓土地的條件和土地市場情況，按照國家和省的規(guī)定，組織進(jìn)行評(píng)估確定

地價(jià)基本概念簡介

一、基準(zhǔn)地價(jià)

基準(zhǔn)地價(jià)是人民政府對(duì)城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地用途分別評(píng)估確定的某一估價(jià)期日上法定最高年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十二條，國務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》（國發(fā)２００１１５號(hào)）、國土資源部《關(guān)于整頓和規(guī)范土地市場秩序的通知》（國土資發(fā)２００１１７４號(hào)）等規(guī)定，基準(zhǔn)地價(jià)由市、縣人民政府根據(jù)國家統(tǒng)一劃定的城市土地等級(jí)和規(guī)定的地價(jià)幅度依法定期確定和公布。基準(zhǔn)地價(jià)原則上每三年更新一次，并根據(jù)市場變化適時(shí)進(jìn)行調(diào)整?；鶞?zhǔn)地價(jià)的基本內(nèi)容，包括分用途、分區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)及其在不同因素條件下修正為宗地地價(jià)的修正系數(shù)體系都應(yīng)當(dāng)以適當(dāng)?shù)男问皆谥付▓龊匣蛎襟w上公布，并接受查詢。

二、宗地地價(jià)

宗地地價(jià)是指具體宗地在某一期日的土地使用權(quán)價(jià)格。宗地地價(jià)評(píng)估是根據(jù)評(píng)估目的、待估宗地的特點(diǎn)和當(dāng)?shù)赝恋厥袌龅臓顩r，選擇適宜的估價(jià)方法對(duì)待估宗地的權(quán)益進(jìn)行分析，評(píng)估出待估宗地在某一期日的土地使用權(quán)價(jià)格。根據(jù)評(píng)估目的不同宗地地價(jià)可分為：標(biāo)定地價(jià)、出讓底價(jià)、交易地價(jià)等。

三、標(biāo)定地價(jià)

標(biāo)定地價(jià)是宗地地價(jià)的一種，是市、縣人民政府根據(jù)管理的需要，評(píng)估的具體宗地在正常土地市場和正常經(jīng)營管理?xiàng)l件下某一期日的土地使用權(quán)價(jià)格。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十二條和國務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》規(guī)定，標(biāo)定地價(jià)必須定期確定并向社會(huì)公布。根據(jù)國土資源部《關(guān)于整頓和規(guī)范土地市場秩序的通知》規(guī)定，對(duì)市場交易中的土地申報(bào)價(jià)格，要依據(jù)標(biāo)定地價(jià)進(jìn)行審核，凡土地轉(zhuǎn)讓申報(bào)價(jià)格比標(biāo)定地價(jià)低２０％以上的，市、縣人民政府可行使優(yōu)先購買權(quán)。

四、國有土地使用權(quán)出讓底價(jià) 國有土地使用權(quán)出讓底價(jià)是指人民政府根據(jù)正常市場狀況下宗地應(yīng)達(dá)到的地價(jià)水平和相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)政策，確定的某一宗地出讓時(shí)最低控制價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。國有土地使用權(quán)出讓底價(jià)依法由市、縣國土資源行政主管部門會(huì)同有關(guān)部門擬定，列入國有土地使用權(quán)出讓方案報(bào)經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)。在國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌競價(jià)出讓時(shí)，如報(bào)價(jià)均于低價(jià)，市、縣國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法中止該宗地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌競價(jià)出讓。國有土地使用權(quán)出讓底價(jià)必須嚴(yán)格保密。

五、協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)最低價(jià)

協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)最低價(jià)是指省級(jí)以上人民政府為了宏觀調(diào)控土地市場，防止低價(jià)協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)而實(shí)施的出讓金最低控制標(biāo)準(zhǔn)。協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)最低價(jià)由國土資源行政主管部門會(huì)同有關(guān)部門根據(jù)不同土地用途和土地級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)的一定比例擬定，逐級(jí)報(bào)省級(jí)人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。但是，直轄市、計(jì)劃單列市及省、自治區(qū)人民政府所在地的城市還須報(bào)國土資源部核準(zhǔn)

各種面積概念、測算規(guī)定及公攤計(jì)算規(guī)定

1、建筑面積

房屋的建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2．20M以上（含2．20M）的永久性建筑。它包括計(jì)算全部建筑面積的范圍、計(jì)算一半建筑面積的范圍。

⑴計(jì)算全部建筑面積的范圍

① 永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。

②房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2．20M以上部位計(jì)算建筑面積。

③穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2．20M以上的，按其水平投影面積計(jì)算。

④樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積。

⑤房屋在天面上，屬永久性建筑，層高在2．20M以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2．20M以上的部位，按其外圍水平投影面只計(jì)算。⑥挑樓、全封閉的陽臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算

⑦屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算 ⑵計(jì)算一半建筑面積的范圍

①與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。

②獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。

③未封閉的陽臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。④無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。

⑤有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算。⑶不計(jì)算建筑面積的范圍

①層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.20m的地下室和半地下室。②突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無柱雨篷等。

③房屋之間無上蓋的架空通廊。

④房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池。

⑤建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。⑥騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。

⑦利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。⑧活動(dòng)房屋、臨時(shí)房屋、簡易房屋。

⑨獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。⑩與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。

2、共有建筑面積

房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。

共有建筑面積的內(nèi)容共有面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積。

3、共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?/p>

共有建筑面積的計(jì)算方法：整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、以及人防工程等建筑面積，即為整幢建筑物的共有建筑面積。共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ㄈ缦拢?/p>

1、住宅樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ǎ鹤≌瑯且源睘閱卧鶕?jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積，求得各套房屋分?jǐn)偹玫墓灿薪ㄖ謹(jǐn)偯娣e。

2、商住樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ǎ菏紫雀鶕?jù)住宅和商業(yè)等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積分?jǐn)偝勺≌蜕虡I(yè)兩部分，即住宅部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e和商業(yè)部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e。然后住宅和商業(yè)部分將所得的分?jǐn)偯娣e再各自進(jìn)行分?jǐn)?。住宅部分：將分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e，加上住宅部分本身的共有建筑面積，按各套的建筑面積分?jǐn)傆?jì)算各套房屋的分?jǐn)偯娣e。商業(yè)部分：將分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e，加上本身的共有建筑面積，按各層套內(nèi)的建筑面積依比例分?jǐn)傊粮鲗?，作為各層共有建筑面積的一部分，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據(jù)層內(nèi)各套房屋的套內(nèi)建筑面積按比例分?jǐn)傊粮魈?，求出各套房屋分?jǐn)偟玫降墓灿薪ㄖ娣e。

3、多功能綜合樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ǎ憾喙δ芫C合樓共有建筑面積按照各自的功能，參照商住樓的分?jǐn)傆?jì)算方法進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

4、房屋使用面積

房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計(jì)算。

5、房屋的產(chǎn)權(quán)面積

房屋的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。銷售面積最終以產(chǎn)權(quán)面積為準(zhǔn)，它包括“套”或“單元”建筑面積與分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和?，F(xiàn)今頒布的《中華人民共和國物權(quán)法（草案）》第七十六條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地、道路以及物業(yè)管理用房，屬于業(yè)主共有，但屬于市政建設(shè)的除外。會(huì)所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有。

按現(xiàn)行規(guī)定，與住房或商業(yè)用房不在同一建筑體內(nèi)的建筑面積，不得做為公攤面積分?jǐn)偨o，即獨(dú)立成體的社區(qū)用房、物業(yè)用房、空調(diào)機(jī)房、配電用房、地下人防設(shè)施、網(wǎng)球場、游泳池、幼兒園、游泳池、菜市場等公建配套設(shè)施，不得作為公攤面積分?jǐn)?。因此，可售面積一般少于建筑面積。建筑面積在工程竣工驗(yàn)收時(shí)就可以確認(rèn)，但售出的產(chǎn)權(quán)面積要以最后房管部門認(rèn)可的測繪面積為準(zhǔn)。對(duì)實(shí)際面積超出己售面積的（在3%幅度內(nèi)），購房者須補(bǔ)面積差價(jià)，對(duì)己售面積小于實(shí)際面積的，開發(fā)商須退面積差價(jià)。

房屋面積測繪與公攤的一些規(guī)定

《廈門市房產(chǎn)面積測算暫行細(xì)則》

第七條 房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺(tái)、走廊、地下室、室外樓梯等，具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20米以上（含2.20米，下文同）的永久性建筑。第八條 房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間的面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影面積計(jì)算。第九條 房屋產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。第十條 房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。

第十三條 房屋勒腳以上的外墻體包括陽臺(tái)與房屋的分隔墻體，其墻體面積應(yīng)包括粉刷層、貼面等保護(hù)墻面，不包括凸出外墻面的結(jié)構(gòu)柱、裝飾柱或裝飾性的掛體墻（如玻璃幕等）。第四章 房屋建筑面積測算

（1）永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算；

（2）房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其樓梯間、電梯間等，其層高在2.20米以上部位計(jì)算建筑面積。（6）挑樓、全封閉的陽臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算。

（16）層高在2.20米以上的架空層，按柱外圍水平投影面積計(jì)算。

（17）底層雜物間、儲(chǔ)藏室、車庫等層高在2.20米以上的，按其外圍水平投影面積計(jì)算。第二十條 計(jì)算一半建筑面積的范圍：

（1）與房屋相連有上蓋無柱的走廓、檐廓，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。第四章 房屋建筑面積測算

（1）永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算；

（2）房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其樓梯間、電梯間等，其層高在2.20米以上部位計(jì)算建筑面積。（6）挑樓、全封閉的陽臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算。

（16）層高在2.20米以上的架空層，按柱外圍水平投影面積計(jì)算。

（17）底層雜物間、儲(chǔ)藏室、車庫等層高在2.20米以上的，按其外圍水平投影面積計(jì)算。（1）與房屋相連有上蓋無柱的走廓、檐廓，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。第二十條 計(jì)算一半建筑面積的范圍： 第五章 共有建筑面積測算

第二十二條 共有建筑面積的處理原則：

（1）產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。（2）無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，按相關(guān)房屋的建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)?。第二十五條 共有建筑面積的一般內(nèi)容

（1）共有建筑面積的一般內(nèi)容：幢內(nèi)的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變配電室、設(shè)備房、公共門廳、過道、地下室公共設(shè)施用房、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積。

（2）共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。

第二十六條 其它相關(guān)建筑面積的處理：

（1）獨(dú)立使用的地下室（如地下車位、車庫、倉庫、自行車或摩托車集中停放部位等）、地上雜物間、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房，作為人防工程（含平戰(zhàn)兩用）的地下室以及幢外公共設(shè)施用房等，均不計(jì)入共有建筑面積。

（2）超規(guī)劃批建層高（2.20米）建設(shè)的技術(shù)轉(zhuǎn)換層、架空層不計(jì)算層數(shù)，整層不計(jì)建筑面積，該層可不計(jì)容積率、也不視為超層。

（3）按規(guī)劃批建層高建設(shè)的層高大于2.20米的技術(shù)轉(zhuǎn)換層、避難層、室內(nèi)“空中花園”等，其中的公共設(shè)施用房根據(jù)使用功能計(jì)入共有建筑面積；其余建筑面積單列，不計(jì)入共有建筑面積，可獨(dú)立辦理產(chǎn)權(quán)。

（4）獨(dú)立建筑的變配電房、水泵房、值班警衛(wèi)房、管理用房等附屬配套設(shè)施用房不計(jì)入共有建筑面積，按自然幢分別測算建筑面積，可分別獨(dú)立辦理產(chǎn)權(quán)。

（5）非獨(dú)立建筑的為他幢或?yàn)槎啻狈?wù)的警衛(wèi)室、管理用房、公共設(shè)施用房等建筑面積不計(jì)入共有建筑面積，面積各自單列，可獨(dú)立辦理產(chǎn)權(quán)。

（6）作為人防工程（含平戰(zhàn)兩用）的地下室以及分期建設(shè)工程中的跨期服務(wù)的公共設(shè)施用房和管理用房等的建筑面積不計(jì)入共有建筑面積，面積各自單列，可獨(dú)立辦理產(chǎn)權(quán)。