第一篇：英國(guó)的土地產(chǎn)權(quán)制度

英國(guó)的土地產(chǎn)權(quán)制度

2011-01-18 16:51:26 華聲在線902名網(wǎng)友正在討論 字體：【大 中 小】

英國(guó)的土地制度歷史悠久，體系完整。在英國(guó)、英聯(lián)邦國(guó)家和地區(qū)，全部的土地從法律上都?xì)w英王或國(guó)家所有。也就是說(shuō)英王是唯一的絕對(duì)的土地所有人，個(gè)人、企業(yè)和各種機(jī)構(gòu)團(tuán)體僅擁有土地的使用權(quán)。英國(guó)、英聯(lián)邦國(guó)家和地區(qū)的土地雖然在法律上都屬于英王(國(guó)家)所有，但擁有永業(yè)權(quán)的土地持有人實(shí)際上就是該土地的擁有者。因此，英國(guó)是一個(gè)土地私有制國(guó)家，絕大部分土地為私人或法人所有，政府和公共部門所有的土地僅占很小的一部分。在法律中，土地保有權(quán)的擁有者稱為土地持有人或租借人。土地持有人所保有的土地權(quán)利的總和，叫做地產(chǎn)權(quán)。地產(chǎn)權(quán)有兩種形式：一種是自由保有的地產(chǎn)權(quán)，即為永業(yè)權(quán)，主要有三類。即無(wú)限制的單純地產(chǎn)權(quán)、限制繼承的地產(chǎn)權(quán)和終身地產(chǎn)權(quán)。自由保有權(quán)為保有權(quán)人永久所有，一般以契約或居住、耕作使用等形式為基礎(chǔ)確定，在他人土地上居住或使用12年，土地視為使用者保有。另一種是租用保有地產(chǎn)權(quán)。也稱為租業(yè)權(quán)，它是有一定期限的地產(chǎn)權(quán)，大部分依協(xié)議而產(chǎn)生。租用保有權(quán)有125年、40年、20年、10年等，并通過(guò)合同或協(xié)議確定土地權(quán)利和內(nèi)容.而且在租賃期內(nèi)，確定的土地權(quán)利和內(nèi)容不能隨意更改.自由保有權(quán)人不能隨意干涉。最重要的租借地產(chǎn)權(quán)是有期限的地產(chǎn)權(quán)和定期地產(chǎn)權(quán)。

雖然英國(guó)實(shí)行土地私有制，但因公共利益需要，如基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，可通過(guò)行使強(qiáng)制購(gòu)買權(quán)來(lái)征用土地。享有這項(xiàng)權(quán)力的有政府和其他機(jī)構(gòu)，包括中央政府各部、地方政府、高速公路局、城市發(fā)展公司，以及自來(lái)水和電力公司等。而何種用地功能屬于公共利益范疇則由議會(huì)決定，并以法律形式確定下來(lái)。征地機(jī)構(gòu)在取得強(qiáng)制征用權(quán)后須經(jīng)過(guò)一系列嚴(yán)格的步驟并對(duì)被征地人做出最合理的補(bǔ)償。被征地人如對(duì)公開質(zhì)詢的結(jié)果仍有異議，還可向最高法院上訴，對(duì)于收入在一定范圍內(nèi)的被征地人，還可在法律費(fèi)用方面獲得經(jīng)濟(jì)資助。英國(guó)復(fù)雜的土地強(qiáng)制購(gòu)買程序保證了強(qiáng)制購(gòu)買權(quán)的慎重使用，土地征用中的平等協(xié)商和合理補(bǔ)償保障了被征地人的合法權(quán)益，完備的爭(zhēng)議解決機(jī)制有效地緩解了征地糾紛的升級(jí)和蔓延。

在英國(guó)土地權(quán)利受法律保護(hù)且可以自由交易，然而，土地所有者并不能隨意對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)，這一限制通過(guò)土地用途管制來(lái)實(shí)現(xiàn)。1947年《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定一切土地的發(fā)展權(quán)，即變更土地用途的權(quán)利歸國(guó)家所有。這項(xiàng)法律實(shí)質(zhì)上實(shí)行“土地發(fā)展權(quán)國(guó)有化”。任何土地所有人或其他人如欲變更土地用途，必須申請(qǐng)規(guī)劃許可。

英國(guó)的房屋購(gòu)買者須繳納印花稅，08年9月初，英國(guó)政府為拯救低迷的樓市，大手筆啟用了一份涉及近百億英鎊的財(cái)政援助計(jì)劃。該計(jì)劃的重要組成部分便是印花稅假期政策，即政府對(duì)價(jià)格在17.5萬(wàn)英鎊以下的住房交易停征印花稅1年。而根據(jù)英國(guó)此前的印花稅政策，房屋成交價(jià)在12.5萬(wàn)-25萬(wàn)英鎊的，印花稅稅率為1%;房屋成交價(jià)在25萬(wàn)-50萬(wàn)英鎊的，印花稅稅率為3%;房屋成交價(jià)在50萬(wàn)英鎊以上的，印花稅稅率為4%。

第二篇：社會(huì)主義國(guó)家土地產(chǎn)權(quán)制度創(chuàng)設(shè)的反思

社會(huì)主義國(guó)家土地產(chǎn)權(quán)制度創(chuàng)設(shè)的反思

社會(huì)主義國(guó)家土地產(chǎn)權(quán)制度的創(chuàng)設(shè)，是同其經(jīng)濟(jì)、政治、文化、法律制度創(chuàng)設(shè)緊密相連的，其創(chuàng)設(shè)變動(dòng)的歷史包含在社會(huì)主義建設(shè)曲折歷程之中。從社會(huì)主義理論與實(shí)踐看，如何尋找社會(huì)主義土地公有制及其公有產(chǎn)權(quán)的實(shí)現(xiàn)形式，是社會(huì)主義理論在發(fā)展中國(guó)家的實(shí)踐難題，是農(nóng)業(yè)國(guó)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)起飛、邁入工業(yè)化與現(xiàn)代化的新課題，也是中國(guó)在“二元經(jīng)濟(jì)”轉(zhuǎn)型期，實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)與國(guó)際資源的優(yōu)化配置，應(yīng)對(duì)國(guó)內(nèi)與國(guó)際兩個(gè)市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，回應(yīng)傳統(tǒng)土地公有產(chǎn)權(quán)模式對(duì)于農(nóng)村社會(huì)生產(chǎn)力“驅(qū)動(dòng)不足”的新挑戰(zhàn)。因此，對(duì)于土地產(chǎn)權(quán)制度創(chuàng)設(shè)的特點(diǎn)進(jìn)行客觀評(píng)價(jià)具有重大的現(xiàn)實(shí)意義。

土地產(chǎn)權(quán)制度功能質(zhì)的規(guī)定性

現(xiàn)代土地產(chǎn)權(quán)制度的功能，其本質(zhì)在于，土地產(chǎn)權(quán)制度規(guī)范所確認(rèn)、調(diào)整、保障一定的土地資源配置經(jīng)濟(jì)關(guān)系，及其效率與效益。即通過(guò)這種制度規(guī)范、引導(dǎo)、調(diào)整、保護(hù)經(jīng)濟(jì)主體合理開發(fā)和利用土地資源，使企業(yè)家（包括農(nóng)民）有效發(fā)揮與土地等生產(chǎn)資料和其他資源優(yōu)化配置，以提高土地產(chǎn)出率、勞動(dòng)生產(chǎn)率和投資收益率，解放和發(fā)展社會(huì)生產(chǎn)力，促進(jìn)社會(huì)文明進(jìn)步。因此，我們應(yīng)該從實(shí)現(xiàn)農(nóng)村小康社會(huì)目標(biāo)出發(fā)，以新視角分析土地產(chǎn)權(quán)制度功能的發(fā)展。

作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的土地產(chǎn)權(quán)制度功能，具有現(xiàn)代性、開放性、發(fā)展性等特點(diǎn)，是傳統(tǒng)土地產(chǎn)權(quán)制度功能在開放條件下的繼承和發(fā)展。其表現(xiàn)在。

1、明晰產(chǎn)權(quán)的功能。首先，解決的是對(duì)土地及土地產(chǎn)品的歸屬權(quán)（所有權(quán)）、控制權(quán)（持有產(chǎn)權(quán)），明晰其歸屬控制的性質(zhì)、范圍與秩序。其次，創(chuàng)設(shè)對(duì)土地及土地產(chǎn)品的利用權(quán)（承租權(quán)、承包權(quán)、轉(zhuǎn)包權(quán)），明晰其利用的性質(zhì)、范圍和秩序。其三，憑借對(duì)土地及土地產(chǎn)品的歸屬權(quán)、控制權(quán)、利用權(quán)通過(guò)不同形態(tài)的交易流轉(zhuǎn)，以滿足個(gè)人、集團(tuán)及國(guó)家不同的消費(fèi)需求與投資需求。其四，為了避免歸屬權(quán)、控制權(quán)“長(zhǎng)臂”導(dǎo)致資源配置效率低下，或頻頻引發(fā)交易中的“尋租”、機(jī)會(huì)主義行為等交易風(fēng)險(xiǎn)、交易不確定性問(wèn)題增多，交易成本無(wú)控制增長(zhǎng)的狀況，必須借助國(guó)家的力量，通過(guò)制定一套科學(xué)的制度與規(guī)則，使土地及土地產(chǎn)品資源的配置達(dá)到效率與效益最大化。

2、激勵(lì)約束的功能。根據(jù)現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要，在堅(jiān)持土地國(guó)有、農(nóng)民集體所有前提下，按照公平與效率結(jié)合原則，對(duì)農(nóng)民賦予土地控制權(quán)———即土地持有產(chǎn)權(quán)（根據(jù)社會(huì)主義性質(zhì)的決定論不宜賦予其所有權(quán)），其實(shí)質(zhì)上是國(guó)家稟賦農(nóng)民一種“恒定”（根據(jù)現(xiàn)代人們平均壽命可確定相應(yīng)的持有產(chǎn)權(quán)周期）的“資本產(chǎn)權(quán)”。這種土地產(chǎn)權(quán)制度功能安排既遵循了參與約束原則，又遵循了激勵(lì)相容約束原則，同時(shí)考慮到了勞動(dòng)努力之外的因素對(duì)土地產(chǎn)品產(chǎn)量的影響程度，在對(duì)土地持有產(chǎn)權(quán)取得、利用、轉(zhuǎn)讓、繼承、處分、擔(dān)?；蛑脫Q成股權(quán)、期權(quán)等權(quán)利變更與組合的若干經(jīng)濟(jì)、民事場(chǎng)合，既可能減少交易成本，又降低權(quán)利變更場(chǎng)合中的摩擦成本，因而更具有科學(xué)性、嚴(yán)密性。

3、有序交易的功能。作為土地這種特殊“商品”，其功能是為人們提供勞動(dòng)條件、活動(dòng)空間及場(chǎng)所，讓人們獲得土地產(chǎn)品及服務(wù)。而作為土地市場(chǎng)交易，不只是市場(chǎng)的買賣雙方參與土地交易，而是眾多的參與者所要發(fā)生多方面的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。其交換的客體事實(shí)上不是土地本身，而是不同的利益主體所給付的土地權(quán)利及獲得的預(yù)期最大收益，即增加權(quán)利或變更權(quán)利所指向的利益（財(cái)富）的最大化。這就要求土地產(chǎn)權(quán)制度的功能創(chuàng)設(shè)必須具有便捷交易、降低成本、減少風(fēng)險(xiǎn)、優(yōu)化資源配置，有效地防止敗德行為，達(dá)到均衡的博奕結(jié)局。

土地產(chǎn)權(quán)制度功能創(chuàng)設(shè)的一般軌跡特征

作為經(jīng)濟(jì)制度重要組成部分的社會(huì)主義土地產(chǎn)權(quán)制度及其法律上的土地法權(quán)制度，在其創(chuàng)設(shè)的階段上，具有以下“軌跡”特征。

1、既具有歷史跨越性，又可能出現(xiàn)超越階段性。馬克思在指出人類社會(huì)發(fā)展必然規(guī)律的基礎(chǔ)上，曾對(duì)未來(lái)社會(huì)設(shè)計(jì)了兩種理論模式，即“西方模式”和“東方模式”。150多年來(lái)，社會(huì)主義作為一種運(yùn)動(dòng)，經(jīng)過(guò)艱難曲折的實(shí)踐，至今未能在“文明國(guó)家”實(shí)現(xiàn)，而東方經(jīng)濟(jì)文化比較落后的中國(guó)等國(guó)家卻跨越了資本主義的“卡夫丁峽谷”，成功地建立了社會(huì)主義。隨著社會(huì)主義國(guó)家的建立與人民民主政權(quán)的確立，社會(huì)主義的重要經(jīng)濟(jì)制度———土地公有制度、土地產(chǎn)品的按勞分配、勞動(dòng)群眾作為土地的主人的制度，同樣也跨越了資本主義的“卡夫丁峽谷”，即在不經(jīng)過(guò)資本主義土地制度創(chuàng)設(shè)歷史階段的情況下，通過(guò)廢除半封建、半殖民土地制度的基礎(chǔ)上，建立起了勞動(dòng)群眾的土地私有制，并進(jìn)而變革為以社會(huì)主義國(guó)家所有制和農(nóng)民集體所有制為主要內(nèi)容的土地“二元公有”制、土地使用制和土地國(guó)家管理制的制度體系，并且上升為國(guó)家土地法律制度，對(duì)其確認(rèn)和提供保障，形成了土地國(guó)有權(quán)、集體所有權(quán)的土地法權(quán)規(guī)范體系。因此，社會(huì)主義土地制度的創(chuàng)設(shè)具有跨越歷史階段的特征。

但是，在社會(huì)主義土地制度的創(chuàng)設(shè)過(guò)程中，我們?cè)撾x國(guó)情、忽視初級(jí)階段社會(huì)生產(chǎn)力極不平衡的發(fā)展?fàn)顩r，忽視土地資源配置效

第三篇：企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度改革方案

***道路運(yùn)輸服務(wù)站產(chǎn)權(quán)制度改革

實(shí)施方案

為了認(rèn)真貫徹落實(shí)黨的十五屆四中、五中全會(huì)精神，加快國(guó)有（集體）企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度改革步伐，實(shí)施產(chǎn)權(quán)制度轉(zhuǎn)換和職工身份置換，建立現(xiàn)代企業(yè)制度，促進(jìn)年經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，根據(jù)**市國(guó)有企業(yè)改革領(lǐng)導(dǎo)小組關(guān)于《**市推進(jìn)國(guó)企改革實(shí)施意見》的精神，結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況制定本方案：

一、企業(yè)基本情況

***出租汽車服務(wù)部成立于1998年，為獨(dú)立股份制企業(yè)。全縣所有出租車掛靠在該企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，由道路運(yùn)輸服務(wù)站全體職工參與企業(yè)管理。在組建出租汽車服務(wù)站時(shí)，由于資金不足，經(jīng)全體職工協(xié)商決定集資組建，集資款作為組建服務(wù)部的入股金，至今未產(chǎn)生贏利?，F(xiàn)有掛靠出租車98臺(tái)，每月每臺(tái)收取管理費(fèi)150元。

（一）職工情況：

企業(yè)職工總數(shù)12人，其中：在職5人、請(qǐng)長(zhǎng)假3人、掛編1人、臨時(shí)工3人；正式職工40歲以上的有4人，30-40歲的有5人；大專的有5人，中專的有3人，初中的有1人。

（二）資產(chǎn)負(fù)債狀況（截止2009年8月底）

1、資產(chǎn)總額67042.66元，其中固定資產(chǎn)11700.00元、流動(dòng)資產(chǎn)55342.66元；

2、負(fù)債總額393525.96元。其中：社保258088.26元、醫(yī)保80419.58元、職工集資款14500.00元、補(bǔ)發(fā)工資6510.00元、其他債務(wù)34008.12元。

二、職工身份置換

（一）職工安置類型

根據(jù)**市國(guó)有企業(yè)改革領(lǐng)導(dǎo)小組關(guān)于《**市推進(jìn)國(guó)企改革實(shí)施意見》的精神，經(jīng)職工本人申請(qǐng)，確定安置類型如下：

身份安置：12人（正式工9人、臨時(shí)工3人）。

（二）職工身份安置總成本

按市處規(guī)定，測(cè)算正式職工身份安置一次性補(bǔ)償費(fèi)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)為年工齡1130元，臨時(shí)工為年工齡發(fā)放一個(gè)月工資。職工身份置換總成本為 557329.84元，其中：

1、買斷工齡一次性補(bǔ)償費(fèi)185812元（不含3位臨時(shí)工；截止2009年8 月份）；

2、欠社保、醫(yī)療保險(xiǎn)338507.84元；

3、欠職工集資款（股金）14500.00元（紅利）；

4、欠職工補(bǔ)發(fā)工資6510.00元；

5、生活費(fèi)（1人）：12000元。

（三）職工身份置換資金來(lái)源：

置換資金主要來(lái)源于買斷工齡一次性補(bǔ)償費(fèi)、職工集資款（股金）、職工補(bǔ)發(fā)工資，不足部分在企業(yè)資產(chǎn)重組或股權(quán)收益中彌補(bǔ)。

1、買斷工齡一次性補(bǔ)償費(fèi)185812元；

2、職工集資款（股金）14500元；

3、職工補(bǔ)發(fā)工資6510.00元；

4、不足部分，采取配置股權(quán)在企業(yè)資產(chǎn)重組收益或股權(quán)收益中彌補(bǔ)。

（四）置換兌現(xiàn)辦法：

如果資產(chǎn)重組收益或股權(quán)收益能如期到位，可一次性支付職工身份置換現(xiàn)金。

如不能及時(shí)到位的，即按以下順序支付：

1、補(bǔ)繳所欠社保、醫(yī)療保險(xiǎn)338507.84元；

2、企業(yè)重組后未參股的人員的身份置換費(fèi)元；

3、其他債務(wù)由重組企業(yè)分三年償還。

三、企業(yè)重組方案

（一）業(yè)務(wù)重組

根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的實(shí)際情況，并結(jié)合企業(yè)改制目標(biāo)，如國(guó)家沒(méi)有新的出租車政策出臺(tái)，繼續(xù)采取車輛掛靠的形式經(jīng)營(yíng)管理。

（二）重組方式

職工身份置換后，采取職工參股的形式成立有限責(zé)任公司。股金按照原企業(yè)的債務(wù)、職工身份置換資金及組建新公司所需資金等來(lái)確定。股東應(yīng)當(dāng)足額繳納各自的出資，股東全部繳納出資后，必須經(jīng)法定的驗(yàn)資機(jī)構(gòu)驗(yàn)資并出具證明。

四、其他

1、由于本企業(yè)改制成本較高，欠社保、醫(yī)療保險(xiǎn)數(shù)額較大，請(qǐng)求適當(dāng)調(diào)減。

2、本方案經(jīng)企業(yè)職工代會(huì)討論通過(guò)后，報(bào)市處企業(yè)改制小組批準(zhǔn)實(shí)施。

二00九年九月十五日

**縣道路運(yùn)輸服務(wù)站改制的申請(qǐng)報(bào)告

**縣道路運(yùn)輸服務(wù)站成立于1992年，下設(shè)出租汽車服務(wù)部，全縣所有出租車掛靠在該企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理。近年來(lái)逐步建立了一些管理制度，但還有些制度不健全，部分制度不能落實(shí)到位，給出租車業(yè)戶和企業(yè)管理造成了很大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，安全隱患存在嚴(yán)重。我站每月的經(jīng)營(yíng)收入來(lái)源為出租車管理費(fèi)，一旦發(fā)生重大交通事故，難以承擔(dān)事故的賠償。

我站現(xiàn)有職工12人，現(xiàn)在唯一的經(jīng)濟(jì)來(lái)源為出租車管理費(fèi)，難以維護(hù)日常支出，嚴(yán)重存在“吃大鍋飯”的思想，制約了企業(yè)的發(fā)展?，F(xiàn)只有通過(guò)企業(yè)改制，改變企業(yè)的管理機(jī)制，更新觀念，把企業(yè)做大做強(qiáng)。

根據(jù)**市國(guó)有企業(yè)改革領(lǐng)導(dǎo)小組關(guān)于《**市推進(jìn)國(guó)企改革實(shí)施意見》的精神，結(jié)合我站的實(shí)際，認(rèn)為我站改革條件已基本具備。請(qǐng)求市處能派工作組進(jìn)駐我站全面指導(dǎo)，加大力度，推進(jìn)企業(yè)改制的順利實(shí)施。

以上意見如無(wú)不妥，請(qǐng)批復(fù)！

**縣道路運(yùn)輸服務(wù)站

二00九年九月十五日

**縣道路運(yùn)輸服務(wù)站改制職工代表

大會(huì)決議

（2009年9月1日會(huì)議通過(guò)）

根據(jù)**市國(guó)有企業(yè)改革領(lǐng)導(dǎo)小組關(guān)于《**市推進(jìn)國(guó)企改革實(shí)施意見》的精神，經(jīng)駐我站改制工作組和道路運(yùn)輸服務(wù)站改制領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議決定2009年9月1日召開服務(wù)站企業(yè)改制職工代表大會(huì)。審議通過(guò)《**縣道路運(yùn)輸服務(wù)站產(chǎn)權(quán)制度改革實(shí)施方案》（草案）。會(huì)議應(yīng)到12人，實(shí)到8人，符合法定規(guī)定。經(jīng)與會(huì)代表認(rèn)真審議，以舉手表決方式，一致通過(guò)《**縣道路運(yùn)輸服務(wù)站產(chǎn)權(quán)制度改革實(shí)施方案》（草案）。并報(bào)市運(yùn)管處批準(zhǔn)后實(shí)施。

**縣道路運(yùn)輸服務(wù)站

二00九年九月是十五日

第四篇：中國(guó)農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)制度

中國(guó)農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)制度過(guò)去

一、宅地私有并可自由買賣時(shí)期

1949年新中國(guó)成立后到1962年，農(nóng)村宅基地歸農(nóng)民私人所有，農(nóng)民擁有宅基地和房屋的所有權(quán)，農(nóng)民宅基地和房屋都屬于農(nóng)民私有財(cái)產(chǎn)，宅基地所有權(quán)與房屋所有權(quán)兩權(quán)主體合一，宅基地及地上房屋可自由買賣、出租、贈(zèng)與、典當(dāng)及繼承等。

新中國(guó)成立后，在農(nóng)村開展了廢除封建土地制度，沒(méi)收地主的土地與房屋分給農(nóng)民的土改運(yùn)動(dòng)，實(shí)行“耕者有其田、居者有其屋”。

1949年，具有臨時(shí)憲法性質(zhì)的《中國(guó)人民政治協(xié)商會(huì)議共同綱領(lǐng)》第10條規(guī)定，“中華人民共和國(guó)……有步驟地將封建半封建的土地所有制改變?yōu)檗r(nóng)民的土地所有制……。

1950年中央人民政府頒布的《土地改革法》規(guī)定，“廢除地主階級(jí)封建剝削的土地所有制，實(shí)行農(nóng)民的土地所有制”，“所有沒(méi)收和征收得來(lái)的土地，統(tǒng)一地、公平合理地分配給無(wú)地少地的貧苦農(nóng)民所有”，“土地改革完成后，由人民政府發(fā)給土地所有證，并承認(rèn)一切土地所有者自由經(jīng)營(yíng)、買賣及出租其土地的權(quán)利”。

1954年全國(guó)人大通過(guò)的《憲法》更明確地規(guī)定，“國(guó)家依照法律保護(hù)農(nóng)民的土地所有權(quán)和其他生產(chǎn)資料所有權(quán)”，“國(guó)家保護(hù)公民的合法收入、儲(chǔ)蓄、房屋和各種生活資料的所有權(quán)”，“國(guó)家依照法律保護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)的繼承權(quán)”。

1956年全國(guó)人大常委會(huì)《農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社示范章程》規(guī)定，“初級(jí)階段的合作社屬于半社會(huì)主義的性質(zhì)，在這個(gè)階段，合作社已經(jīng)有一部分公有的生產(chǎn)資料，對(duì)于社員交來(lái)統(tǒng)一使用的土地和別的生產(chǎn)資料，在一定的期間還保留社員的所有權(quán)，并且給社員以適當(dāng)?shù)膱?bào)酬”。1956年全國(guó)人大通過(guò)的《高級(jí)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社示范章程》規(guī)定，“人社的農(nóng)民必須把私有的土地……等主要生產(chǎn)資料轉(zhuǎn)為合作社集體所有”，“社員的土地轉(zhuǎn)為合作社集體所有，取消土地報(bào)酬”，“社員原有的墳地、房屋地基不入社”。

從漫長(zhǎng)的封建社會(huì)到1949年，中國(guó)農(nóng)村社會(huì)中一直實(shí)行的是土地私有制，地主占有大量的土地，而廣大農(nóng)民只占有少量土地，土地可以自由買賣，土地兼并因此出現(xiàn)，而土地兼并導(dǎo)致的階級(jí)矛盾是中國(guó)封建社會(huì)朝代更替的主要原因。新中國(guó)成立后，實(shí)行了土地改革運(yùn)動(dòng)，廢除了封建的地主土地所有制，廣大農(nóng)民分得了土地，基本實(shí)現(xiàn)了土地所有權(quán)的平均化。但是土改并未廢除農(nóng)村土地私有制，只是通過(guò)平均地權(quán)的形式實(shí)現(xiàn)了農(nóng)民“耕者有其田、居者有其屋”的夢(mèng)想。但是如何防止土地私有情況下，土地兼并的再次發(fā)生，仍是新中國(guó)執(zhí)政者必須考慮的問(wèn)題，于是，從1949年至1956年，中國(guó)共產(chǎn)黨在農(nóng)村逐步推行了互助組、初級(jí)社、高級(jí)社(集體所有)。

1956年，我國(guó)農(nóng)村生產(chǎn)資料私有制的社會(huì)主義改造基本完成，具有社會(huì)主義特征的高級(jí)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社普遍建立，土地等主要生產(chǎn)資料都?xì)w集體所有，實(shí)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、共同勞動(dòng)、統(tǒng)一分配。但在農(nóng)業(yè)合作化過(guò)程中，農(nóng)民的宅基地及其房屋并未入社，仍歸農(nóng)民個(gè)人所有。

二、地歸集體所有和房屋可自由買賣時(shí)期

1962年初至1999年間，宅基地歸集體所有，個(gè)人僅享有宅基地的使用權(quán)，宅基地不準(zhǔn)出賣和出租，但宅基地上的房屋可以自由買賣，農(nóng)民住房由房地合一的所有者主體轉(zhuǎn)變?yōu)樗姓咧黧w相分離，形成延續(xù)至今的房屋所有權(quán)主體與土地所有權(quán)主體相分離的模式。(一)1962年一1981年：農(nóng)民可原始取得宅基地使用權(quán)，房屋可自由買賣

1962年八屆十中全會(huì)通過(guò)的《農(nóng)村人民公社工作條例修正草案》(簡(jiǎn)稱《人民公社六十條》)規(guī)定，“生產(chǎn)隊(duì)范圍內(nèi)的土地，都?xì)w生產(chǎn)隊(duì)所有。生產(chǎn)隊(duì)所有的土地，包括社員的自留地、自留山、宅基地等等，一律不準(zhǔn)出租和買賣”，“要保障社員個(gè)人所有的一切生產(chǎn)資料，包括房

屋……等，永遠(yuǎn)歸社員所有，任何人不得侵犯”，“社員的房屋，永遠(yuǎn)歸社員所有”，“社員有買賣或者租賃房屋的權(quán)利”。從這些規(guī)定可以看出，農(nóng)民對(duì)宅基地由原來(lái)的所有權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槭褂脵?quán)。

1963年中共中央頒布的《關(guān)于各地對(duì)社員宅基地問(wèn)題作一些補(bǔ)充規(guī)定的通知》規(guī)定，“社員的宅基地、包括有建筑物和沒(méi)有建筑物的空白宅基地，都?xì)w生產(chǎn)隊(duì)集體所有，一律不準(zhǔn)出租和買賣。但仍歸各戶長(zhǎng)期使用，長(zhǎng)期不變”，“宅基地上的附著物，如房屋……等永遠(yuǎn)歸社員所有，社員有買賣或租賃房屋的權(quán)利。房屋出賣后，宅基地的使用權(quán)即隨之轉(zhuǎn)移給房主，但宅基地的所有權(quán)仍歸生產(chǎn)隊(duì)所有”。1963年的該規(guī)定，第一次使用了“宅基地使用權(quán)”概念，同時(shí)規(guī)定了“地隨房走”的原則，農(nóng)村宅基地所有權(quán)從此明文轉(zhuǎn)變?yōu)檎厥褂脵?quán)。

1963年最高人民法院頒布的《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策幾個(gè)問(wèn)題的意見》(修正稿)再次強(qiáng)調(diào)了上述規(guī)定。

1975年全國(guó)人大通過(guò)的《憲法》規(guī)定，“國(guó)家保護(hù)公民的合法收入、儲(chǔ)蓄、房屋和其他生活資料的所有權(quán)”。

1978年中央委員會(huì)通過(guò)的《農(nóng)村人民公社工作條例》(試行草案)規(guī)定，“農(nóng)村土地包括宅基地一律不準(zhǔn)出租和買賣”，“社員合法所有的房屋……等生活資料和生產(chǎn)資料，以及……存款，永遠(yuǎn)歸社員所有，任何人不得侵犯”。

1979年最高人民法院頒布的《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律的意見》規(guī)定，“處理社員宅基地的使用權(quán)等糾紛，應(yīng)根據(jù)土地歸國(guó)家或集體所有，一律不準(zhǔn)出租和買賣的原則，……如宅基地使用權(quán)確有必要變更的，人民法院應(yīng)根據(jù)黨和國(guó)家的政策法律規(guī)定，與有關(guān)部門共同研究，妥善處理”。

1981年國(guó)務(wù)院《關(guān)于制止農(nóng)村建房侵占耕地的緊急通知》規(guī)定，“必須重申，農(nóng)村社隊(duì)的土地都?xì)w集體所有”，“分配給社員的宅基地……社員只有使用權(quán)，既不準(zhǔn)出租、買賣和擅自轉(zhuǎn)讓，……”

該階段，農(nóng)民對(duì)宅基地由之前的所有權(quán)轉(zhuǎn)化為使用權(quán)，農(nóng)村宅基地所有權(quán)主體與使用權(quán)主體相分離，宅基地不準(zhǔn)出租和買賣，但宅基地上房屋可自由買賣，確立了農(nóng)村宅基地使用權(quán)的無(wú)期限性。

(二)1982年-1998年：農(nóng)民和城鎮(zhèn)居民都可原始取得宅基地使用權(quán)，房屋可自由買賣1982全國(guó)人大通過(guò)的《憲法》規(guī)定，“宅基地和自留地、自留山，也屬集體所有”，宅基地歸集體所有，以憲法形式被確認(rèn)。

1982年國(guó)務(wù)院頒布的《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》規(guī)定，“社員對(duì)宅基地……，只有按照規(guī)定用途使用的使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)”，“集鎮(zhèn)內(nèi)非農(nóng)業(yè)戶建房用地的面積標(biāo)準(zhǔn)，由縣級(jí)人民政府……作出規(guī)定”，“農(nóng)村社員，回鄉(xiāng)落戶的離休、退休、退職職工和軍人，回鄉(xiāng)定居的華僑，建房需要宅基地的，應(yīng)向所在生產(chǎn)隊(duì)申請(qǐng)，……，報(bào)公社管理委員會(huì)批準(zhǔn)：……，批準(zhǔn)后，由批準(zhǔn)機(jī)關(guān)發(fā)給宅基地使用證明”，“由于買賣房屋而轉(zhuǎn)移宅基地使用權(quán)的，應(yīng)按第十四條的規(guī)定辦理申請(qǐng)、審查、批準(zhǔn)手續(xù)”，“出賣、出租房屋的，不得再申請(qǐng)宅基地”。從這些規(guī)定可以看出，集鎮(zhèn)內(nèi)非農(nóng)業(yè)戶可通過(guò)申請(qǐng)、審批程序取得宅基地使用權(quán)。

1984年最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見》規(guī)定，“村鎮(zhèn)公民之間由于買賣房屋轉(zhuǎn)移宅基地使用權(quán)而發(fā)生的糾紛，應(yīng)根據(jù)國(guó)務(wù)院《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》中規(guī)定的審查、批準(zhǔn)手續(xù)處理”，“公民在鄉(xiāng)鎮(zhèn)依法買賣房屋時(shí)，該房屋宅基地的使用權(quán)應(yīng)隨房屋所有權(quán)一起轉(zhuǎn)歸新房主使用”。

1986年全國(guó)人大常委會(huì)通過(guò)的《土地管理法》規(guī)定，“農(nóng)村居民……出賣、出租住房后再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”，“城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅，需要使用集體所有的土地的，必

須經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)”。

1989年國(guó)家土地管理局《關(guān)于確定土地權(quán)屬問(wèn)題的若干意見》規(guī)定，“農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織將原集體土地上的建筑物出售給全民所有制單位、城市集體所有制單位或城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民，其用地屬于國(guó)家所有”，“城鎮(zhèn)及市郊農(nóng)民集體土地上的房屋出售給本集體以外的農(nóng)民集體或個(gè)人，其所售房屋占用的土地屬于國(guó)家所有”。這些規(guī)定表明，城鎮(zhèn)居民可購(gòu)買農(nóng)村房屋，只是在取得房屋所有權(quán)時(shí)，房屋所占的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)為國(guó)家所有。

1991年國(guó)務(wù)院通過(guò)的《土地管理法實(shí)施條例》規(guī)定，“城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅需要使用集體所有的土地的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)其所在單位或者居民委員會(huì)同意后，向……申請(qǐng)，……報(bào)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)”。

1992年最高人民法院《關(guān)于范懷與郭明華房屋買賣是否有效問(wèn)題的復(fù)函》規(guī)定，“房屋買賣系要式法律行為。農(nóng)村的房屋買賣也應(yīng)具備雙方訂有書面契約、中人證明、按約定交付房款以及管理房屋的要件，要求辦理契稅或過(guò)戶手續(xù)的地方，還應(yīng)依辦理該項(xiàng)手續(xù)后，方能認(rèn)定買賣有效”，該復(fù)函并未禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋。

1993年《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，“城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民在村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)需要使用集體所有的土地建住宅的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)其所在單位或者居民委員會(huì)同意后，依照前款第(一)項(xiàng)規(guī)定的審批程序辦理”，“回原籍村莊、集鎮(zhèn)落戶的職工、退伍軍人和離休、退休干部以及回鄉(xiāng)定居的華僑、港澳臺(tái)同胞，在村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)需要使用集體所有的土地建住宅的，依照本條第一款第(一)項(xiàng)規(guī)定的審批程序辦理”。

(三)1998年一1999年：農(nóng)民可原始取得宅基地使用權(quán)，房屋可自由買賣

1998年全國(guó)人大常委會(huì)通過(guò)，1999年1月1日施行的《土地管理法》刪除了有關(guān)城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民可以使用集體土地建造住宅的規(guī)定。另規(guī)定“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外”，“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，……農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”，“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”，從這些規(guī)定來(lái)看，城鎮(zhèn)居民不得再申請(qǐng)集體土地建設(shè)住宅，農(nóng)村村民轉(zhuǎn)讓宅基地后，不能再申請(qǐng)新的宅基地，土地用途管制加強(qiáng)，限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。并未禁止城鎮(zhèn)居民可在農(nóng)村購(gòu)買房屋。

1998年國(guó)務(wù)院通過(guò)的《土地管理法實(shí)施條例》規(guī)定，“依法改變土地所有權(quán)、使用權(quán)的，因依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請(qǐng)，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記。土地所有權(quán)、使用權(quán)的變更，自變更登記之日起生效”。該規(guī)定也未禁止宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，當(dāng)?shù)厣辖ㄖ镛D(zhuǎn)移的，須依法變更土地使用權(quán)。

三、地歸集體所有和房屋處分受到限制時(shí)期

1999年5月至今，宅基地仍歸集體所有，農(nóng)村宅基地具有身份屬性，使用權(quán)人必須是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，一戶只能擁有一處合法的不超過(guò)法定標(biāo)準(zhǔn)的宅基地，宅基地使用權(quán)不得向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員轉(zhuǎn)讓，宅基地上的房屋可在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部轉(zhuǎn)讓，農(nóng)民轉(zhuǎn)讓房屋后，不得再次申請(qǐng)宅基地，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買宅基地。

1999年5月國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》規(guī)定，“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”。

2004年國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》規(guī)定，“禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非

法出讓、出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”，“改革和完善宅基地審批制度，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地”。

2004年國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》規(guī)定，“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證?！?/p>

2007年國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》規(guī)定，“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或?小產(chǎn)權(quán)房?。單位和個(gè)人不得非法租用、占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開發(fā)”。

2008年中共中央、國(guó)務(wù)院《關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展農(nóng)民增收的若干意見》重申，“城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或?小產(chǎn)權(quán)房?”。

2008年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《房屋登記辦法》規(guī)定，“申請(qǐng)農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理”。

2008年國(guó)土資源部《關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的通知》規(guī)定，“嚴(yán)格執(zhí)行城鎮(zhèn)居民不能在農(nóng)村購(gòu)買和違法建造住宅的規(guī)定，對(duì)城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買和違法建造住宅申請(qǐng)宅基地使用權(quán)登記的，不予受理”。

四、幾點(diǎn)說(shuō)明

(一)宅基地產(chǎn)權(quán)制度變遷與農(nóng)村生產(chǎn)關(guān)系

通過(guò)建國(guó)后，宅基地產(chǎn)權(quán)制度變遷的相關(guān)法條及政策梳理，我們能夠清晰的看到，農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)制度變遷，是同我們對(duì)農(nóng)村生產(chǎn)關(guān)系進(jìn)行社會(huì)主義改造的認(rèn)識(shí)過(guò)程和實(shí)踐過(guò)程密切相關(guān)系的。新中國(guó)成立之初，我國(guó)實(shí)行了農(nóng)村土地農(nóng)民私有制，調(diào)動(dòng)了廣大農(nóng)民的生產(chǎn)積極性，實(shí)行土改也是中國(guó)共產(chǎn)黨取得戰(zhàn)爭(zhēng)勝利的重要手段之一，但是如何防止土地私有情況下，為防止土地兼并的再次發(fā)生，從1949年至1956年，中國(guó)共產(chǎn)黨在農(nóng)村逐步推行了互助組(私有制)、初級(jí)社(半公半私)、高級(jí)社(集體所有)。1956年，我國(guó)農(nóng)村生產(chǎn)資料私有制的社會(huì)主義改造基本完成，具有社會(huì)主義特征的高級(jí)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社普遍建立。這時(shí)，執(zhí)政黨的指導(dǎo)思想是加快社會(huì)主義公有化進(jìn)程，表現(xiàn)在農(nóng)村生產(chǎn)關(guān)系方面，就是“一大二公”、政社合一的人民公社體制，除了農(nóng)戶自有的生活資料外，整個(gè)農(nóng)村的土地等生產(chǎn)資料都轉(zhuǎn)為歸集體所有，于是一個(gè)涵蓋全部農(nóng)村生活的人民公社集體所有制建立起來(lái)。在這種高度集體化的所有制和農(nóng)村生產(chǎn)關(guān)系體系中，農(nóng)民宅基地產(chǎn)權(quán)制度的安排是有合理性的。這種所有制和生產(chǎn)關(guān)系體系的基本支撐，是農(nóng)村土地完全歸集體所有。同時(shí)，掌握土地所有權(quán)的集體組織又必須給自己成員以基本住房保障，從而需要把宅基地使用權(quán)交給農(nóng)民。這樣，宅基地作為一種集體公共產(chǎn)品和保障性產(chǎn)品，不具商品屬性，也不具有完全財(cái)產(chǎn)權(quán)利的資本屬性。

(二)關(guān)于農(nóng)房抵押

目前，從法律層面上講，有關(guān)農(nóng)村房屋能否抵押的爭(zhēng)論實(shí)際上是在現(xiàn)行法上關(guān)于宅基地的規(guī)定，根據(jù)《擔(dān)保法》第37條規(guī)定，宅基地等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押，《物權(quán)法》第184條重申了《擔(dān)保法》第37條的規(guī)定。一般認(rèn)為，農(nóng)房抵押時(shí)，雖然是將房子作為抵押物，但其擔(dān)保的金額不僅包含了房子本身的價(jià)值，還包含了房屋宅基地的價(jià)值，而宅基地不得抵押，故農(nóng)村房屋不得抵押。該推論的隱含前提是房地一體抵押，房地一體交易是我國(guó)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的一項(xiàng)重要原則，但我國(guó)立法何時(shí)規(guī)定了房地一體抵押，該規(guī)定是否適用農(nóng)村房屋抵押，需要仔細(xì)考察。1990年《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第33條和1995年《城市房地產(chǎn)管理法》第31條明確規(guī)定了房地同時(shí)抵押，但它們都是針對(duì)城市房屋而言，在立法無(wú)明文規(guī)定的情形下，不能想當(dāng)然推導(dǎo)出農(nóng)村房屋也實(shí)行房地同時(shí)抵押。事實(shí)上，在此階段，我國(guó)法律允許農(nóng)村私有房屋所有人出讓其所有的房屋。農(nóng)村私有房屋的轉(zhuǎn)讓尚不為

法律所禁止，所有權(quán)人在農(nóng)村私有房屋上設(shè)定抵押權(quán)又有何不可呢?《物權(quán)法》第182條規(guī)定了建筑物與該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。但全國(guó)人大法工委對(duì)該條的解釋是要本條規(guī)定的建筑物，主要指國(guó)有土地上的建筑物和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物，農(nóng)村房屋抵押也不可類推適用該條規(guī)定。因此，現(xiàn)行法雖然禁止宅基地使用權(quán)抵押，但并沒(méi)有禁止宅基地上的房屋設(shè)定抵押，而且，我國(guó)現(xiàn)行法律是允許農(nóng)村房屋在一定范圍內(nèi)轉(zhuǎn)讓的，如果一概禁止農(nóng)村房屋設(shè)定抵押，必然會(huì)引起立法上的沖突。

(三)城鎮(zhèn)居民購(gòu)買“宅基地房”合同的效力

根據(jù)我們上面法律及相關(guān)政策梳理，1999年之前，城鎮(zhèn)居民是可以購(gòu)買“宅基地房”的。自1999年5月國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》下發(fā)后，國(guó)家禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)買“宅基地房”，之后又陸續(xù)下發(fā)了類似規(guī)定的文件，但仔細(xì)分析這些規(guī)定，大都屬于部門規(guī)章形式，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋(一)》第4條的規(guī)定，“合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)”。因此，這些規(guī)章不能作為確認(rèn)農(nóng)村房屋買賣合同無(wú)效的法律依據(jù)。但從中國(guó)的國(guó)情出發(fā)，國(guó)家各部委頒發(fā)的各種政策規(guī)定顯然會(huì)對(duì)法院判決農(nóng)村房屋買賣合同的效力產(chǎn)生影響。如果法院判決城鎮(zhèn)居民購(gòu)買“宅基地房”合同有效，必然會(huì)與國(guó)家頒發(fā)的各類政策相抵觸。從目前的司法實(shí)踐來(lái)看，絕大多數(shù)法院都會(huì)判決這種合同無(wú)效。

北京市高級(jí)人民法院《關(guān)于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要的通知》(京高法發(fā)[2004]391號(hào))認(rèn)為，農(nóng)村私有房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。主要理由是：首先，房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國(guó)法律、法規(guī)所禁止的。其次，宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，不允許轉(zhuǎn)讓。目前農(nóng)村私房買賣中買房人名義上是買房，實(shí)際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時(shí)也處分了宅基地，損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益，是法律法規(guī)明確禁止的。第三，目前，農(nóng)村房屋買賣無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證書變更登記，故買賣雖完成，但買受人無(wú)法獲得所有權(quán)人的保護(hù)。第四，認(rèn)定買賣合同有效不利于保護(hù)出賣人的利益，在許多案件中，出賣人相對(duì)處于弱者的地位，其要求返還私有房屋的要求更關(guān)涉到其生存權(quán)益。并同時(shí)認(rèn)為，此類合同的效力以認(rèn)定無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外，如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，經(jīng)過(guò)了宅基地審批手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效?！渡綎|省高級(jí)人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)案件若干問(wèn)題的意見》(魯高法[2008]243號(hào))第56條明確規(guī)定，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，必須經(jīng)合法批準(zhǔn)……未經(jīng)審查批準(zhǔn)，宅基地使用權(quán)不能隨房轉(zhuǎn)移給買主，房屋買賣、贈(zèng)與等行為也應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。

司法實(shí)踐中認(rèn)定此類房屋買賣合同無(wú)效，多是從法理上來(lái)進(jìn)行認(rèn)定的，法律依據(jù)明顯不足。目前，很多人認(rèn)為城鎮(zhèn)居民購(gòu)買“宅基地房”的合同違反了《土地管理法》第63條的規(guī)定，“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”，《土地管理法》第63條的立法目的，實(shí)質(zhì)上是加強(qiáng)土地用途管制，限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，城鎮(zhèn)居民購(gòu)買“宅基地房”，由于宅基地本身也是建設(shè)用地，其使用權(quán)主體的變更并不會(huì)改變宅基地的性質(zhì)，因此第63條不能用來(lái)判斷宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)問(wèn)題。

第五篇：關(guān)于海淀區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)權(quán)制度

關(guān)于海淀區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)權(quán)制度

改革情況的報(bào)告

——2010年6月13日在海淀區(qū)第十四屆人大常委會(huì)

第44次主任會(huì)議上

海淀區(qū)農(nóng)村工作委員會(huì)主任 李殿安

主任，各位副主任：

受劉長(zhǎng)利副區(qū)長(zhǎng)委托，我就海淀區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)權(quán)制度改革情況向區(qū)人大主任會(huì)議進(jìn)行匯報(bào)。

為實(shí)現(xiàn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，保護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，確保集體資產(chǎn)保值增值，促進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)，在區(qū)委、區(qū)政府的堅(jiān)強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)下，我區(qū)積極開展并加快推進(jìn)農(nóng)村集體資產(chǎn)處置及經(jīng)濟(jì)體制改革（產(chǎn)權(quán)制度改革）工作，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)取得了不同程度的進(jìn)展，現(xiàn)將基本情況報(bào)告如下。

一、改革進(jìn)展情況

目前，我區(qū)集體資產(chǎn)處置及經(jīng)濟(jì)體制改革工作已取得了很大進(jìn)展。已有52個(gè)單位開展了農(nóng)村集體資產(chǎn)處置工作。啟動(dòng)產(chǎn)權(quán)制度改革的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村共退償老股金4133.7萬(wàn)元，需處理資產(chǎn)總額166.71億元；流轉(zhuǎn)變現(xiàn)28.66億元，涉及量化對(duì)象107059人次。其中已成立了10個(gè)股份經(jīng)濟(jì)合作社，分別是東升鄉(xiāng)的太平莊、塔院、清河、小營(yíng)、馬坊、大鐘寺、八家，玉淵潭和西北旺鎮(zhèn)的安寧莊、馬連洼三隊(duì)。另有8個(gè)單位完成了資產(chǎn)處置后，不再成立新型集體經(jīng)濟(jì)組織。其中西北旺鎮(zhèn)的小辛店和蘇家坨鎮(zhèn)的三星莊尚有部分土地，計(jì)劃在土地被征占后按照既定方案處置。

分鄉(xiāng)鎮(zhèn)來(lái)看，改制工作進(jìn)度情況是：東升鄉(xiāng)七個(gè)村已成立股份經(jīng)濟(jì)合作社，正進(jìn)行深化改革試點(diǎn)。鄉(xiāng)總公司、直屬企業(yè)計(jì)劃在完成資源重組之后，成立3個(gè)股份經(jīng)濟(jì)合作社。玉淵潭已于4月21日正式成立了股份經(jīng)濟(jì)合作社，正準(zhǔn)備進(jìn)行登記注冊(cè)。海淀鄉(xiāng)直屬企業(yè)和6個(gè)村級(jí)單位已于4月份完成了清產(chǎn)核資初查工作，將在復(fù)核之后進(jìn)行公示。四季青鎮(zhèn)正在進(jìn)行改制調(diào)研。西北旺鎮(zhèn)絕大多數(shù)村（隊(duì)）已完成勞齡登記，部分進(jìn)展快的單位已進(jìn)入退償老股金和清產(chǎn)核資工作階段。上莊鎮(zhèn)、溫泉鎮(zhèn)和蘇家坨鎮(zhèn)確定了7個(gè)重點(diǎn)推進(jìn)村（蘇家坨鎮(zhèn)的臺(tái)頭、前沙澗，溫泉鎮(zhèn)的楊家莊、高里掌，上莊鎮(zhèn)的西閘、八家、白水洼），相關(guān)工作人員已參加了區(qū)里統(tǒng)一組織的改制理論政策、實(shí)際操作培訓(xùn)，計(jì)劃在今年完成改制工作。

二、改革歷程回顧

我區(qū)的集體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)權(quán)制度改革工作始于2002年，大體上經(jīng)歷了探索試點(diǎn)、逐步推進(jìn)和全面推進(jìn)三個(gè)發(fā)展階段：

1.2002年至2003年，探索試點(diǎn)階段

由于山前地區(qū)城市化進(jìn)程較快，集體土地絕大部分被征占，大批農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民，要求進(jìn)行集體資產(chǎn)處置的愿望強(qiáng)烈。我們?cè)趯W(xué)習(xí)借鑒外省市和其它區(qū)縣改革經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合自身實(shí)際，研究出臺(tái)了第一個(gè)指導(dǎo)性文件：《關(guān)于我區(qū)城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)鄉(xiāng)村集體資產(chǎn)處置及集體經(jīng)濟(jì)體制改革試點(diǎn)工作的意見》（海政發(fā)?2002?66號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱66號(hào)文件）。該文件明確了我區(qū)集體經(jīng)濟(jì)體制改革的指導(dǎo)思想、主要目標(biāo)、基本原則和領(lǐng)導(dǎo)體制，為如何進(jìn)行集體資產(chǎn)處置提供了詳細(xì)的可供操作的方案。

2.2003年至2009年，不斷推進(jìn)階段

為了進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)我區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)權(quán)制度改革工作的指導(dǎo)，這一階段在不斷總結(jié)前期工作經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，區(qū)政府先后出臺(tái)了一系

列指導(dǎo)性文件，主要包括：

（1）《關(guān)于產(chǎn)權(quán)制度改革中鄉(xiāng)村進(jìn)行清產(chǎn)核資的指導(dǎo)意見》（海政辦發(fā)?2003?56號(hào)）

該文件對(duì)產(chǎn)權(quán)制度改革中進(jìn)行的清產(chǎn)核資工作的時(shí)點(diǎn)、范圍、清查方法及清查結(jié)果的公布確認(rèn)和審核認(rèn)定等程序作出了詳細(xì)規(guī)范，成為我區(qū)改革單位在產(chǎn)權(quán)制度改革中進(jìn)行清產(chǎn)核資工作的主要依據(jù)。

（2）《關(guān)于加快城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)鄉(xiāng)村集體資產(chǎn)處置及深化集體經(jīng)濟(jì)體制改革的指導(dǎo)意見》（海政發(fā)?2005?32號(hào)）

該文件是根據(jù)北京市有關(guān)文件，結(jié)合海淀區(qū)的實(shí)際情況，在轉(zhuǎn)出人員強(qiáng)烈要求將個(gè)人資產(chǎn)量化份額進(jìn)行兌現(xiàn)的情況下出臺(tái)的。文件規(guī)定“允許資產(chǎn)量化份額在主體之間自由有序流轉(zhuǎn)”。

（3）《關(guān)于加快和深化農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)權(quán)制度改革的指導(dǎo)意見》（海農(nóng)發(fā)?2007?29號(hào)）

該文件提出了相關(guān)職能部門要研究制定農(nóng)村綜合管理體制改革的配套措施、平衡農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部各類人員之間的利益、鼓勵(lì)根據(jù)實(shí)際情況創(chuàng)新改制形式，為下一步改革提出了指導(dǎo)性的意見。

3.2010年起，全面啟動(dòng)階段

按照市委農(nóng)工委、市農(nóng)委《關(guān)于進(jìn)一步加快推進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)權(quán)制度改革工作的意見》（京農(nóng)函?2010?2號(hào)）和《關(guān)于印發(fā)在全市農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)權(quán)制度工作會(huì)議上牛有成、夏占義同志的講話和王孝東同志的報(bào)告的通知》（京農(nóng)函?2010?3號(hào)）的要求,我區(qū)起草了《海淀區(qū)關(guān)于全面推進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)權(quán)制度改革的意見》，制定了改制時(shí)間表，要求各相關(guān)單位在2010年全面啟動(dòng)改制工作，2015年之前完成改制工作，并對(duì)處于不同工作階段的集體經(jīng)濟(jì)組織作出了有針對(duì)性的指導(dǎo)。

三、我區(qū)改革工作的具體做法

改革的目的是實(shí)現(xiàn)“資產(chǎn)變股權(quán)，農(nóng)民當(dāng)股東”，為此要把集體經(jīng)濟(jì)組織賬內(nèi)存量?jī)糍Y產(chǎn)進(jìn)行股份量化和重組，使集體資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系從“共同共有”變?yōu)椤鞍捶莨灿小?。我區(qū)經(jīng)過(guò)逐步探索、實(shí)踐，形成了一套比較成熟的操作程序,主要步驟是：

1.成立改制領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)和工作機(jī)構(gòu)，建立健全社員代表大會(huì)制度； 2.社員代表大會(huì)做出改制決議并報(bào)上級(jí)黨委、政府批準(zhǔn)； 3.界定人員身份；

4.老股金和勞齡登記，退償老股金； 5.清產(chǎn)核資； 6.確定改制方案；

7.資產(chǎn)處置和量化集體、個(gè)人資產(chǎn)份額； 8.個(gè)人量化資產(chǎn)份額的自愿流轉(zhuǎn)； 9.成立股份經(jīng)濟(jì)合作社。

在遵循全區(qū)統(tǒng)一指導(dǎo)的前提下，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)也結(jié)合自身實(shí)際情況，按照實(shí)事求是、因地制宜的原則，靈活制定相關(guān)方案。比如，實(shí)行“一級(jí)所有，一級(jí)核算”體制的玉淵潭，采取“以鄉(xiāng)為單位”整體改制的方式；實(shí)行 “一級(jí)所有，分級(jí)核算”體制的東升鄉(xiāng)，采取“以村和鄉(xiāng)直屬企業(yè)為單位”分別改制的方式；海淀鄉(xiāng)擬采取將鄉(xiāng)級(jí)資產(chǎn)和人員分配到各村、以村為單位改制的方式；北部一些地方采取“以隊(duì)為單位”方式。

四、改革取得的成效

通過(guò)前段的產(chǎn)權(quán)制度改革，我們總結(jié)其成效和意義主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

一是解決了農(nóng)村歷史遺留問(wèn)題。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成立五十多年來(lái)，一直是集體資產(chǎn)共同共有的經(jīng)濟(jì)組織，成立股份經(jīng)濟(jì)合作社解決了老股金的問(wèn)題，解決了曾在集體勞動(dòng)、為集體做過(guò)貢獻(xiàn)的原農(nóng)民的

權(quán)益問(wèn)題，形成了按份共有的比較清晰的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。

二是促進(jìn)了集體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。改革使集體經(jīng)濟(jì)組織得以整體保留，使其能夠?qū)崿F(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。能夠調(diào)動(dòng)生產(chǎn)要素中最積極的因素——?jiǎng)趧?dòng)力的積極性，增強(qiáng)了發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)的凝聚力和向心力，股東關(guān)心集體資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況的積極性明顯提高，集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展也明顯加快。實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展，增強(qiáng)了集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力。

三是促進(jìn)了社員增收。實(shí)行股份合作制后，社員除了家庭經(jīng)營(yíng)性收入和工資性收入外，還能增加股份分紅收入，這種財(cái)產(chǎn)性收入為社員收入持續(xù)增長(zhǎng)提供了保證。

四是完善了合作社的決策、經(jīng)營(yíng)、管理體制。各股份社都初步形成了股東大會(huì)或股東代表大會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)運(yùn)作機(jī)制，建立了按章理事、多重監(jiān)督的約束機(jī)制，有利于集體經(jīng)濟(jì)實(shí)行民主管理。

五是促進(jìn)了農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定。通過(guò)產(chǎn)權(quán)制度改革工作，使廣大干部群眾認(rèn)清形勢(shì)，統(tǒng)一思想，消除顧慮，得到實(shí)惠，從而積極參與、支持這項(xiàng)改革，維護(hù)了農(nóng)村改革、發(fā)展、穩(wěn)定大局。

五、下一階段的目標(biāo)及任務(wù)

到去年底，全市已有812個(gè)單位完成了改制工作，今年計(jì)劃完成450個(gè)。市里要求“全市擁有集體凈資產(chǎn)的鄉(xiāng)村都要進(jìn)行改革，沒(méi)有集體凈資產(chǎn)的村，要做好集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份界定、勞齡統(tǒng)計(jì)和清產(chǎn)核資等基礎(chǔ)性工作。”市、區(qū)已經(jīng)明確，要在2015年之前全面完成改制工作。從目前情況看，需要著力解決以下問(wèn)題：一是提高部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村領(lǐng)導(dǎo)對(duì)改制的重要性和緊迫感的認(rèn)識(shí)，促進(jìn)相關(guān)工作抓緊開展；二是應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)扶持，減輕農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的改制負(fù)擔(dān)；三是規(guī)范股權(quán)流轉(zhuǎn)辦法，探索股份經(jīng)濟(jì)合作社可持續(xù)發(fā)展的途徑；四是積極探索北部地區(qū)改制后的產(chǎn)業(yè)發(fā)展道路。

農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革是繼農(nóng)村土地改革、合作化以后，涉及農(nóng)民切

身利益的第三次重大體制改革，是一項(xiàng)系統(tǒng)工程。我區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)展水平不一，情況復(fù)雜，改革難度很大。下一步，我們將在區(qū)委的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在區(qū)人大的指導(dǎo)監(jiān)督下，認(rèn)真總結(jié)、推廣玉淵潭、東升鄉(xiāng)等單位總結(jié)出來(lái)的成功經(jīng)驗(yàn)，加大力度，抓緊落實(shí)，按期、高質(zhì)量完成全區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)權(quán)制度改革工作任務(wù)。