第一篇：(克爾瑞)2013年上半年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)與展望

2013年上半年飛逝而過(guò)，房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)去年的回暖走勢(shì)，行業(yè)呈現(xiàn)出“一冷四熱”的局面：在“國(guó)五條”調(diào)控政策遇冷的同時(shí)，行業(yè)投資環(huán)境全面回暖、城市住宅市場(chǎng)成交量持續(xù)回升、重點(diǎn)城市項(xiàng)目?jī)r(jià)格普漲、土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升。大好形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)上半年取得了驕人業(yè)績(jī)，萬(wàn)科、恒大、綠地、中海等龍頭企業(yè)業(yè)績(jī)均出現(xiàn)了大幅增長(zhǎng)。

在房地產(chǎn)行業(yè)在穩(wěn)步回升的同時(shí)，外部環(huán)境卻正在醞釀著極大的變數(shù)：首先，國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境不容樂觀，國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)面臨的不確定性增強(qiáng)；其次，新一屆政府的執(zhí)政理念正在發(fā)生轉(zhuǎn)變，在其對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)明確表態(tài)之前，體系外因素對(duì)行業(yè)的影響存在一定的變數(shù)。面臨種種不確定變數(shù)，下半年市場(chǎng)將如何演繹，也是我們所共同關(guān)注的焦點(diǎn)。

一、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境依然不佳，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)喜憂參半

今年以來(lái)，國(guó)際、國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境跌宕起伏，變數(shù)頗多。國(guó)際上，雖然美國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)反彈征兆，但歐洲、日本等其他發(fā)達(dá)國(guó)家的好消息并不如預(yù)期中的那么多；國(guó)內(nèi)方面，去年下半年開始的經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)卻已出現(xiàn)反復(fù)跡象，尤其下半年，地方債陸續(xù)到期和新一屆政府推行經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整將有可能令中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)一波集中回落。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，美國(guó)QE3的可能退出以及國(guó)內(nèi)貨幣政策可能到來(lái)的緊縮，無(wú)疑將擠壓整個(gè)行業(yè)中長(zhǎng)期的資金面，但從短期來(lái)看，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)雖有下滑卻也能保證至少年內(nèi)行業(yè)政策面的相對(duì)穩(wěn)定。

1、國(guó)際經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇進(jìn)程緩慢，外部環(huán)境仍不容樂觀

今年以來(lái)，隨著美國(guó)經(jīng)濟(jì)回升形勢(shì)初顯，外界普遍認(rèn)為本輪危機(jī)最壞的時(shí)刻應(yīng)該已經(jīng)過(guò)去，但仔細(xì)分析，我們認(rèn)為好消息不多，外部環(huán)境依然不容樂觀，這可以從美國(guó)、歐盟和日本的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇狀況中看出端倪。

今年以來(lái)美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的跡象相對(duì)明顯，但是對(duì)中國(guó)的正面作用其實(shí)并不大。其一，美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇并非是因?yàn)檎业搅诵碌慕?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，而是因?yàn)樵絹?lái)越多的企業(yè)意識(shí)到，“美國(guó)制造”其實(shí)更為經(jīng)濟(jì)實(shí)惠。在我國(guó)人力成本快速上升的背景下，大量的傳統(tǒng)制造業(yè)回流到美國(guó)本土無(wú)疑將對(duì)我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形成阻力；

其二，6月19日美聯(lián)儲(chǔ)在結(jié)束兩天的議息會(huì)后宣布并且明確了量化寬松放慢和全部退出的時(shí)間表、路線圖，對(duì)于中國(guó)等發(fā)展中國(guó)家而言，QE3的淡出意味著國(guó)際資本的集中退出，這對(duì)于包括房地產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)的諸多資金密集型產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，顯然都是壞消息。

歐盟經(jīng)濟(jì)恢復(fù)仍較為緩慢，加上近期的貿(mào)易摩擦，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響；日本奉行的零利率“極端寬松”的貨幣政策也沒有帶動(dòng)日本的實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。

歐美日等主要發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢對(duì)于改善我國(guó)整體出口環(huán)境不利，同時(shí)考慮到歐盟與我國(guó)貿(mào)易摩擦加劇、美國(guó)實(shí)施以出口推動(dòng)就業(yè)和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的政策，未來(lái)我國(guó)出口增長(zhǎng)將面臨更大的壓力，國(guó)際外部環(huán)境仍面臨諸多不確定性。

2、二季度國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)頹勢(shì)已現(xiàn)，下半年國(guó)內(nèi)兩大變數(shù)或引發(fā)新一輪危機(jī)

雖然上半年一季度中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)延續(xù)2012年底的反彈趨勢(shì)表現(xiàn)尚好，但二季度以來(lái)已經(jīng)出現(xiàn)明顯回落征兆：首先，去年三四季度經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇主要由政府投資帶動(dòng)，但這種方式不可持續(xù)，后續(xù)效應(yīng)差，今年二季度以來(lái)一系列先行指標(biāo)已經(jīng)明白地顯示經(jīng)濟(jì)的上行乏力，在外界普遍關(guān)注的“克強(qiáng)指標(biāo)”中，5月份全國(guó)工業(yè)用電量3223億千瓦時(shí)，同比增速為4.67%，比上月7.66%的增速大幅下滑，1~5月份鐵路貨運(yùn)總發(fā)送量完成32178萬(wàn)噸，同比明顯減少，而全國(guó)鐵路日均裝車數(shù)也較上年減少5309輛，我們判斷，二季度GDP數(shù)據(jù)恐怕將出現(xiàn)明顯的下滑。

在我們看來(lái)，2013年下半年國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)有相當(dāng)大的變數(shù)，如果說(shuō)2012年上半年經(jīng)濟(jì)下滑的主要誘因是國(guó)際大環(huán)境不景氣拖累我國(guó)進(jìn)出口的話，那么2013年之后除了進(jìn)出口部門起色不大之外，國(guó)內(nèi)更將出現(xiàn)負(fù)面因素。首先，2008年底為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)的沖擊，上屆政府啟動(dòng)了4萬(wàn)億投資計(jì)劃，從今年下半年開始，這波天量信貸就將集中迎來(lái)還款期。近兩年以來(lái)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)被調(diào)控，地方政府土地財(cái)政大規(guī)模減少，一部分二三線城市一年賣地收入甚至不到過(guò)去的三成，在收入大幅縮減的情況下，支出卻依然在增加，基礎(chǔ)建設(shè)還在大規(guī)模推進(jìn)，保障房建設(shè)、完善社會(huì)福利、發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)、加強(qiáng)水利設(shè)施建設(shè)、甚至維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，都需要地方政府支出，在財(cái)政收支情況本來(lái)就緊張的背景下，地方債務(wù)的集中到期可能引爆地方政府的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

其次，從種種跡象表明，新一屆政府正致力于加速推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型?？陀^上講，多年以來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的推進(jìn)始終緩慢，一方面以進(jìn)出口和政府投資為主要拉動(dòng)的增長(zhǎng)方式始終未能有轉(zhuǎn)變，導(dǎo)致一直以來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)抗外部風(fēng)險(xiǎn)能力偏弱，另一方面國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)升級(jí)緩慢，在唯GDP論的邏輯下，部分傳統(tǒng)制造業(yè)存在嚴(yán)重的產(chǎn)能過(guò)剩問(wèn)題，而新興產(chǎn)業(yè)卻始終得不到充分的發(fā)展。事實(shí)上，在上一屆任期內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型就已經(jīng)非常迫切，只是2008年開始的國(guó)際經(jīng)濟(jì)危機(jī)打亂了相關(guān)部署，而溫家寶總理在其執(zhí)政的最后兩年，出于政治因素方面的考慮又有意識(shí)地放緩了轉(zhuǎn)型。時(shí)至今日，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型無(wú)疑已經(jīng)成為擺在新一屆政府面前的最大課題之一，從李克強(qiáng)總理上臺(tái)半年以來(lái)的動(dòng)作來(lái)看，無(wú)論是在國(guó)務(wù)院會(huì)議上否定繼續(xù)用政府投資來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，還是近期面對(duì)銀行“錢荒“時(shí)的按兵不動(dòng)，都體現(xiàn)出其不同于前任的管理風(fēng)格，我們有理由相信，在新一屆政府執(zhí)政滿半年之后，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型將逐漸加快，而這樣的轉(zhuǎn)型從長(zhǎng)期來(lái)看無(wú)疑是巨大的利好，但在短期之內(nèi)恐怕將給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)陣痛，可以預(yù)期到的是，2013年下半年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)出現(xiàn)明顯滑坡將是大概率事件。

二、2013年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“一冷四熱”

2013年上半年，行業(yè)呈現(xiàn)出“一冷四熱”的局面，“一冷”為：今年初的“國(guó)五條”調(diào)控政策在出臺(tái)后全面遇冷，在地方層面上被普遍消極對(duì)待，而成為調(diào)控主基調(diào)的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)對(duì)市場(chǎng)的影響僅局限于短期；而“四熱”則為：行業(yè)投資環(huán)境全面回暖、城市住宅市場(chǎng)成交量持續(xù)回升、重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)普漲、土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升。

1、“國(guó)五條”調(diào)控全面遇冷，房?jī)r(jià)控制目標(biāo)成為主基調(diào)

縱觀本次“國(guó)五條”新政，與2012年延續(xù)一整年的喊話調(diào)控有了根本性轉(zhuǎn)變。但是，地方政府消極的響應(yīng)態(tài)度，使得本輪調(diào)控面臨失效的尷尬。(1)為了調(diào)控而調(diào)控，“國(guó)五條”陷入少人響應(yīng)的尷尬

2012年以來(lái)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊漲、地王重現(xiàn)、企業(yè)銷售業(yè)績(jī)持續(xù)攀高，過(guò)熱征兆的出現(xiàn)使得政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)壓一波確實(shí)是有必要的，但“國(guó)五條”所選擇手段卻出現(xiàn)巨大偏差。地方政府對(duì)待本次“國(guó)五條”的態(tài)度又一次讓我們看到房地產(chǎn)市場(chǎng)一直以來(lái)都不缺政策，所欠缺的一直是政策的執(zhí)行。

“地方問(wèn)責(zé)”這唯一強(qiáng)調(diào)政策執(zhí)行的條款幾乎無(wú)人關(guān)注，對(duì)于新政，本次地方層面的跟進(jìn)態(tài)度也明顯偏消極。其一，“限購(gòu)加強(qiáng)”響應(yīng)者寥寥無(wú)幾。全城限購(gòu)僅沈陽(yáng)一地落實(shí)；關(guān)于“已限購(gòu)城市進(jìn)一步從嚴(yán)”，僅在北京細(xì)則中有所體現(xiàn)；而“未限購(gòu)的三四線城市酌情加入限購(gòu)行列”，在地方層面上也沒有得到任何響應(yīng)。其二，二套房貸未立即落實(shí)。僅北京等極個(gè)別城市將二套房貸首付提升至7成，而在全國(guó)范圍內(nèi)仍未達(dá)成共識(shí)，甚至在一線城市中也未有更多效仿者。其三，存量房交易個(gè)稅調(diào)整對(duì)市場(chǎng)的影響力被嚴(yán)重高估。個(gè)稅20%征收也唯有北京一地落實(shí)，其他一線城市大多處于宣而不行的狀態(tài)中，而在三四線城市層面上，由于住房信息體系建設(shè)的相對(duì)滯后，對(duì)于該條新政原本就不具備基本的執(zhí)行基礎(chǔ)。(2)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)成為今年調(diào)控主基調(diào)，對(duì)市場(chǎng)影響局限于短期

本次“國(guó)五條”，唯一得到地方政府普遍執(zhí)行的是房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，這幾乎已經(jīng)成為今年調(diào)控的主基調(diào)，從目前來(lái)看各地的落實(shí)情況來(lái)看，對(duì)房?jī)r(jià)的控制普遍以當(dāng)?shù)厝司芍涫杖朐龇鶠楸容^對(duì)象。

在我們看來(lái)，首先，政府通過(guò)行政手段來(lái)壓制商品房均價(jià)數(shù)據(jù)不存在任何難度，當(dāng)前各地房管部門普遍的做法是：高檔項(xiàng)目限制預(yù)售證的批復(fù)、中檔房限制價(jià)格的漲幅、低檔房加緊審批入市，通過(guò)這樣的操作，我們相信到今年年底，各地的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)一定都能“圓滿完成”；其次，另一件有意思的事情是，如果我們將典型城市最近幾年統(tǒng)計(jì)局所公布的商品房銷售均價(jià)漲幅數(shù)據(jù)與當(dāng)?shù)厝司芍涫杖霛q幅做比較，不難發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)其實(shí)一直都在控制之中，例如一線城市近三年平均人均可支配收入增幅大約在10-12%之間，而相應(yīng)地2012年房?jī)r(jià)上漲最多的南京和成都漲幅也僅是9%，二線城市也同樣如此，在我們監(jiān)測(cè)的城市樣本中，僅有廈門和昆明兩地2012年商品房均價(jià)漲幅超過(guò)20%，明顯高于人均可支配收入增幅，總結(jié)來(lái)看，如果以統(tǒng)計(jì)局商品房均價(jià)數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)，則房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的達(dá)成毫無(wú)壓力，但這樣通過(guò)行政手段來(lái)“制造”數(shù)據(jù)走勢(shì)，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展來(lái)說(shuō)幾乎沒有任何實(shí)際意義，反而在短期內(nèi)使得部分房源難以上市而人為造成供應(yīng)緊張。

2、房地產(chǎn)開發(fā)投資增速明顯回升，房屋新開工全面回暖

從房地產(chǎn)開發(fā)投資來(lái)看，2013年1-5月中投資額達(dá)26798億元，同比去年同期增長(zhǎng)了20.60%，同比增速正走出2011、2012連續(xù)兩年的下跌趨勢(shì)，在經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升、房地產(chǎn)調(diào)控政策失效的背景下，行業(yè)信心逐步回升，房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資力度明顯加大。根據(jù)2013年1-5月份的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全國(guó)固定資產(chǎn)投資的比例依然高達(dá)20.42%，因此2013年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的大幅回升，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)三架馬車中的投資的影響較為樂觀。

房屋新開工方面，2013年1到5月，全國(guó)商品房新開工面積73613萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.0%。從2013年前5月房屋新開工面積同比增幅已經(jīng)完全走出去年的下跌區(qū)域，房屋新開工面積的增加，稍許緩和了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需矛盾。但是從歷年市場(chǎng)來(lái)看，2012年商品房新開工全年累計(jì)同比增速跌至負(fù)值，雖然今年有所回升，但仍舊與2012年以前的水平相去甚遠(yuǎn)，持續(xù)處于歷年來(lái)較低水平。

3、一、二線城市住宅市場(chǎng)交易量持續(xù)回升，各檔次項(xiàng)目百花齊放(1)全國(guó)：去年一季度低位效應(yīng)下全國(guó)銷售面積同比增速已超過(guò)30% 根據(jù)統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，2013年1-5月全國(guó)商品房銷售面積為3.91億平方米，同比去年同期增長(zhǎng)35.60%，事實(shí)上，出現(xiàn)同比增幅如此之大的原因主要有兩方面：一方面，2012年全國(guó)市場(chǎng)的回暖始于二季度，2012年1-5月商品房銷售面積仍處于低位；另一方面，今年一季度市場(chǎng)的末班車效應(yīng)使得交易量不斷刷新成交記錄，多數(shù)城市月度成交量達(dá)到3年以來(lái)的最高水平。

從全國(guó)層面來(lái)看，市場(chǎng)交易量的上漲大體可以分為三個(gè)階段。第一階段(今年1-2月)，市場(chǎng)延續(xù)了去年年底的回暖態(tài)勢(shì)，政策環(huán)境較為寬松，被壓制的市場(chǎng)需求開始逐步釋放，全國(guó)市場(chǎng)成交量也普遍高于往年同期水平。第二階段(今年3月)，從3月1日“國(guó)五條”拉開序幕一直到3月31日各地地方細(xì)則在最后期限被迫出臺(tái)的一個(gè)月時(shí)間里，趕末班車效應(yīng)促使各城市交易量陡然上漲，大部分城市甚至達(dá)到了近三年月度成交的最高水平。第三階段(今年4月至今)，交易量較3月的天量有所下滑，但承接著今年第一階段的市場(chǎng)回暖趨勢(shì)，成交量仍舊處于近幾年的較高水平。

(2)城市：二線城市較一線城市表現(xiàn)更為突出，三、四線城市繼續(xù)分化

對(duì)于一線城市而言，限購(gòu)、限貸、個(gè)稅20%等“國(guó)五條”政策已經(jīng)執(zhí)行了多年，在經(jīng)歷了政策全面收緊的2011年之后，需求開始逐漸釋放，2012年在行業(yè)政策逐漸好轉(zhuǎn)的背景下，全年市場(chǎng)交易量全面回升，而2013年1-6月維持了這一上漲趨勢(shì)，成交同比增幅達(dá)29%?？v觀“國(guó)五條”以及今年下半年有可能會(huì)出現(xiàn)的新一輪調(diào)控，其政策的核心將仍然停留在限購(gòu)、限貸、財(cái)稅等渠道，而在“國(guó)五條”在地方層面被弱化之后，所謂的下半年的新一輪調(diào)控恐怕也不外乎是在“國(guó)五條”基礎(chǔ)上進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)執(zhí)行而已，這對(duì)于原本已經(jīng)執(zhí)行著相關(guān)政策的一線城市而言，其實(shí)壓力并不大。

二線城市和一線城市所面臨的情況具有一定的相似性，多數(shù)二線城市也都在一定程度上執(zhí)行著限購(gòu)、限貸、財(cái)稅等相關(guān)限購(gòu)政策，所以在“國(guó)五條”在地方層面被弱化以后，二線城市市場(chǎng)也迅速回升，2013年1-6月其同比增幅甚至達(dá)到了56%。

但是，二線城市也有與一線城市不同之處，二線城市剛性需求所占的比例較一線城市更大，更多的首置首改需求使其受政策的影響程度不及投資性需求較多的一線城市，其抗政策風(fēng)險(xiǎn)性更強(qiáng)。例如在2011年的政策重壓時(shí)期，一線城市成交面積同比全面下跌，而典型二線城市成交面積合計(jì)同比卻略有上漲，2013年“國(guó)五條”的出臺(tái)更是對(duì)一線城市市場(chǎng)的壓制作用要大于二線城市，二線城市同比上漲的幅度比一線城市高了27個(gè)百分點(diǎn)。

2013年典型三、四線城市1-5月成交量同比平均上漲59%，成交走勢(shì)與一、二線步調(diào)基本一致，3月份趕末班車效應(yīng)同樣出現(xiàn)在大多數(shù)三、四線城市，月度成交量達(dá)近年新高。末班車效應(yīng)過(guò)后，市場(chǎng)逐漸回歸理性，4、5月成交量雖然較3月有所回落，但仍保持在歷史高位。

值得注意的是，三、四線城市正逐步分化為兩類：一類是，房地產(chǎn)市場(chǎng)恰好處于快速發(fā)展期的三四線城市，這類城市今年繼續(xù)保持了穩(wěn)步發(fā)展的步調(diào)，從2013年1-5月城市市場(chǎng)成交量來(lái)看，晉江、清遠(yuǎn)、洛陽(yáng)、泉州、宜昌等城市同比去年同期市場(chǎng)規(guī)模增長(zhǎng)都在150%以上，晉江同比增長(zhǎng)了221%之多。另一類是個(gè)別投資過(guò)熱的城市，這類城市由于前幾年開發(fā)過(guò)剩，今年風(fēng)險(xiǎn)快速積蓄。株洲、惠州、常州等城市1-5月商品住宅成交面積同比僅增長(zhǎng)了10%-20%。

(3)項(xiàng)目：剛需、改善、投資各類型項(xiàng)目銷售百花齊放

從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，我們認(rèn)為正常的市場(chǎng)回暖周期應(yīng)當(dāng)經(jīng)歷三個(gè)階段：其一，市場(chǎng)筑底之后剛需首先回暖；其二，市場(chǎng)筑底回穩(wěn)、行情向好之時(shí)改善型需求逐漸釋放；其三，市場(chǎng)處于上行趨勢(shì)之中時(shí)，部分持觀望態(tài)度的投資型需求逐漸入市，市場(chǎng)全面回暖。而2012年全年的市場(chǎng)恰好經(jīng)歷了整個(gè)過(guò)程，直到去年年底投資型需求逐漸入市之后，年度成交量創(chuàng)歷史最高。

從6月全國(guó)典型熱銷項(xiàng)目來(lái)看，剛需類產(chǎn)品延續(xù)了一直以來(lái)火熱的銷售態(tài)勢(shì)，榮盛花語(yǔ)城開盤銷售300多套面積段在40到73平方米的產(chǎn)品、如東碧桂園開盤當(dāng)天3小時(shí)銷售700套。而產(chǎn)品面積較大的改善型產(chǎn)品也頗為搶手，保利生態(tài)城開盤1小時(shí)內(nèi)100套房源即被搶購(gòu)一空。更值得關(guān)注的是，投資型產(chǎn)品的熱銷打開了各檔次項(xiàng)目百花齊放的局面，大連御龍海灣6月10日當(dāng)天銷售額突破3億元，金茂雪山語(yǔ)更是開盤半小時(shí)內(nèi)全部推售產(chǎn)品即告售罄。

4、房?jī)r(jià)指數(shù)創(chuàng)新高，重點(diǎn)城市新開盤項(xiàng)目?jī)r(jià)格呈現(xiàn)普漲

進(jìn)入2012年下半年之后，隨著市場(chǎng)環(huán)境的持續(xù)好轉(zhuǎn)，重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)明顯企穩(wěn)回升，至2012年底中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)已與本輪回調(diào)前的峰值持平，2013年上半年，指數(shù)已連續(xù)12個(gè)月上漲，且已明顯越過(guò)前期高點(diǎn)。

在我們看來(lái)，2013年上半年房?jī)r(jià)上漲的原因有以下三點(diǎn)：首先，從企業(yè)層面來(lái)看，市場(chǎng)良好的銷售情況保證了企業(yè)擁有充足的周轉(zhuǎn)資金，企業(yè)沒有降價(jià)跑量的動(dòng)力。然后，從供應(yīng)方面來(lái)看，市場(chǎng)持續(xù)性的回暖使得企業(yè)庫(kù)存逐漸減少，供應(yīng)的暫時(shí)性短缺使得市場(chǎng)偏向賣方市場(chǎng)，企業(yè)沒有降價(jià)的必要。最后，從需求方面來(lái)看，市場(chǎng)的持續(xù)回暖增強(qiáng)了消費(fèi)者信心，持觀望態(tài)度的至今逐漸入市，需求的旺盛也成為了高房?jī)r(jià)的推手。

5、一、二線城市土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，地王項(xiàng)目層出不窮

(1)成交：

一、二線城市土地市場(chǎng)全面升暖，三、四線城市相對(duì)平穩(wěn)

今年以來(lái)，房企拿地策略發(fā)生細(xì)微轉(zhuǎn)變，與之相對(duì)應(yīng)，土地市場(chǎng)也呈冷熱不均現(xiàn)狀，一、二線城市相較三、四線城市的熱度更高一些。從具體數(shù)據(jù)來(lái)看，今年上半年一、二線城市土地成交量?jī)r(jià)漲幅顯著，而三、四線城市表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)一些。

在市場(chǎng)回暖期，一線城市土地價(jià)值尤為凸顯，該類城市在上半年的土地成交金額同比提升181%，樓板價(jià)提升73%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出其他城市。二線城市土地成交量?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度也較為顯著，分別同比提升了37%及77%，這類城市地價(jià)相對(duì)穩(wěn)定，供應(yīng)充足，企業(yè)關(guān)注度較高。由于企業(yè)前幾年在三、四線城市的投入較大，而這類城市內(nèi)需不足、經(jīng)濟(jì)水平較低，整體利潤(rùn)空間不高，因而今年房企在這類城市的拿地量增幅最低。

(2)地價(jià)：地王項(xiàng)目層出不窮，一線城市地王門檻反復(fù)被刷新

土地市場(chǎng)除了量?jī)r(jià)齊升以外，高溢價(jià)地塊、地王項(xiàng)目不斷出現(xiàn)，尤其是4、5月份開始，以北京、廣州、上海等地的年內(nèi)地王紀(jì)錄不斷被刷新，而這些地王得主大多為中小型房企，如福州泰禾、北京世紀(jì)鴻、北大資源等等。去年年底，龍頭房企掀起拿地?zé)岢?，土地?zé)岫妊杆亠j升，但中小型房企由于資金實(shí)力及品牌等方面略有不足，難以與典型房企抗衡，錯(cuò)過(guò)了拿地時(shí)機(jī)。今年以來(lái)，房地產(chǎn)資金環(huán)境較為寬松，部分資金狀況良好的中小企業(yè)發(fā)起了對(duì)土地資源的爭(zhēng)奪，否則可能出現(xiàn)無(wú)項(xiàng)目可賣的尷尬。

今年以來(lái)土地市場(chǎng)高溢價(jià)成交的地塊幅數(shù)顯著提升，上半年溢價(jià)率高于50%的地塊幅數(shù)總計(jì)296塊，比去年全年還多。其中，二線城市高溢價(jià)地塊幅數(shù)超百幅，而一線城市高溢價(jià)地塊占比最高，而且高溢價(jià)地塊幅數(shù)同比顯著提升，再度證明一、二線城市土地市場(chǎng)較熱。

三、下半年房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)五大預(yù)判

1、調(diào)控加碼可能性較小，首套貸款有望維持寬松狀態(tài)

近段時(shí)間，外界對(duì)下半年房地產(chǎn)調(diào)控加壓的擔(dān)心開始越來(lái)越多地出現(xiàn)，判斷的主要依據(jù)就是：上半年“國(guó)五條”的全面失效，房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭沒有得到遏制。對(duì)此，我們認(rèn)為下半年調(diào)控加碼的可能性極小，主要原因有兩點(diǎn)：第一，宏觀經(jīng)濟(jì)面臨的不確定性增強(qiáng)，新一屆政府執(zhí)政第一年經(jīng)濟(jì)不太會(huì)被允許出現(xiàn)過(guò)于快速的下滑，房地產(chǎn)業(yè)作為當(dāng)前少有的景氣行業(yè)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要支柱，政府出臺(tái)新政打壓的可能性不大；第二，新一屆政府的執(zhí)政理念正在發(fā)生轉(zhuǎn)變，近一個(gè)月來(lái)，商業(yè)銀行同業(yè)拆借利率連續(xù)大幅上漲，一時(shí)間外界對(duì)流動(dòng)性短缺的擔(dān)心甚囂塵上，然而央行卻罕見的對(duì)此不予置問(wèn)，從此舉中我們似乎能夠體會(huì)到新一屆政府正在有意減少行政權(quán)力對(duì)市場(chǎng)的干預(yù)，推及房地產(chǎn)市場(chǎng)，下半年遭遇嚴(yán)重打壓的可能性大大降低。

此外，從中央高層近期支持首套房的表態(tài)來(lái)看，下半年針對(duì)首套房貸款的放松政策成為大概率事件。6月19日，李克強(qiáng)總理在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上明確提出支持居民家庭首套自住購(gòu)房，這是新一屆政府領(lǐng)導(dǎo)班子上臺(tái)以來(lái)第一次在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議這樣級(jí)別的場(chǎng)合中，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展做出公開表態(tài)，而上述表態(tài)傳遞出對(duì)于房地產(chǎn)政策面的訊息無(wú)疑偏向利好。盡管首套房利率已不太可能進(jìn)一步放松，但是至少不會(huì)在下半年再度收緊。

2、國(guó)內(nèi)外融資成本上升將促下半年地價(jià)趨于理性，成交規(guī)模較上半年或進(jìn)一步攀高

上半年的土地市場(chǎng)的反彈近乎瘋狂，企業(yè)拿地高潮迭起，其中很大的原因要?dú)w功于上半年海外寬松的融資環(huán)境，但是隨著QE3政策的退出以及美國(guó)經(jīng)濟(jì)的回暖，將導(dǎo)致資金大量回流美國(guó)，因此下半年房企赴海外融資的大環(huán)境將大不如前；另外一方面，考慮到本屆政府對(duì)金融機(jī)構(gòu)去杠桿的強(qiáng)硬決心，預(yù)計(jì)下半年貨幣政策寬松的幅度將非常有限，如果美國(guó)、歐洲在下半年相繼收緊貨幣政策的話，則國(guó)內(nèi)將適度跟進(jìn)，則年內(nèi)國(guó)內(nèi)流動(dòng)性緊張的格局也將延續(xù)。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，國(guó)內(nèi)外資金面的收緊意味著下半年融資的成本將明顯提升，由此我們預(yù)計(jì)下半年的土地市場(chǎng)將變得更加理性，地王項(xiàng)目和高溢價(jià)地塊的比率將較上半年出現(xiàn)下降。

交易量方面，我們預(yù)計(jì)平穩(wěn)走高應(yīng)是大概率事件。主要有兩方面的原因：一方面，作為供應(yīng)方的地方政府，在土地財(cái)政的驅(qū)動(dòng)下，賣力地推介地塊幾乎出于本能，而下半年又往往是政府集中推地的時(shí)期，因而今年真正的土地供應(yīng)高峰期還遠(yuǎn)未到來(lái)。另一方面，作為需求方的房地產(chǎn)企業(yè)，自2010年本輪調(diào)控正式展開以來(lái)，相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)企業(yè)在投資環(huán)節(jié)表現(xiàn)偏謹(jǐn)慎，當(dāng)前房企土地儲(chǔ)備規(guī)模依然處于近幾年以來(lái)的低位；而企業(yè)銷售業(yè)績(jī)自去年二季度以來(lái)卻處于持續(xù)增長(zhǎng)中，從2013年上半年全國(guó)房企銷售排行榜來(lái)看，榜首企業(yè)業(yè)績(jī)依然處于快速擴(kuò)張的狀態(tài)，以銷售額830億元位居榜首的萬(wàn)科地產(chǎn)同比去年同期業(yè)績(jī)上漲了36%，而位居榜眼的綠地集團(tuán)成交金額也同比上漲了45%。同時(shí)，2013年上半年企業(yè)銷售TOP10門檻相比去年同期上漲了63%，以目前的速度來(lái)看，今年全年破千億的企業(yè)將繼續(xù)擴(kuò)容，總結(jié)來(lái)說(shuō)，當(dāng)前這個(gè)時(shí)間點(diǎn)上房地產(chǎn)企業(yè)其實(shí)正處于一個(gè)“有錢缺地”的狀態(tài)中。因此，我們預(yù)計(jì)下半年土地市場(chǎng)交易量仍將延續(xù)上半年的勢(shì)頭，一二線城市流標(biāo)率將不會(huì)比之前出現(xiàn)大幅度的提升。

3、全年商品房成交量有望突破12億平米，三、四線城市將有較好表現(xiàn)

對(duì)于全國(guó)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，考慮今年下半年行業(yè)大環(huán)境，估計(jì)2013年全年商品房銷售量將增長(zhǎng)10%左右，有望突破12億平方米。盡管有調(diào)控影響，今年1-5月商品房銷售面積仍達(dá)3.94億平方米，較去年同期增長(zhǎng)35.6%。下半年，我們預(yù)計(jì)行業(yè)大環(huán)境將維持基本平穩(wěn)的情況下，市場(chǎng)活躍的態(tài)勢(shì)將能夠持續(xù)。當(dāng)然由于去年下半年成交量的高位因素影響，今年下半年市場(chǎng)成交增幅將明顯低于上半年，預(yù)計(jì)全年商品房銷售面積將增長(zhǎng)10%左右，全年成交量將有望突破12億平方米大關(guān)，再創(chuàng)歷史新高。

我們認(rèn)為，前兩年市場(chǎng)多呈動(dòng)蕩的三、四線城市，在今年將有較好表現(xiàn)。由于新增供應(yīng)量較為充足、房?jī)r(jià)水平也較為合理，因此今年大部分三、四線城市市場(chǎng)成交量將出現(xiàn)較高的增長(zhǎng)。更值得關(guān)注的是，未來(lái)中小城市開放戶籍的政策，將對(duì)相關(guān)城市的房地產(chǎn)業(yè)形成利好，進(jìn)而推高未來(lái)市場(chǎng)交易規(guī)模。

4、一、二線城市供求矛盾決定房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)仍難以改變 一、二線城市市場(chǎng)庫(kù)存普遍處于低位，供求矛盾在下半年仍難以緩解，因此房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)仍將延續(xù)。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，5月重點(diǎn)城市商品住宅消化周期持續(xù)下滑，其中北京、廣州、深圳和南京4個(gè)城市當(dāng)前的消化周期已經(jīng)降至6個(gè)月的供求紅線附近；此外5個(gè)重點(diǎn)城市中，除了天津的消化周期依然高達(dá)20個(gè)月以上，其余4個(gè)城市當(dāng)前的庫(kù)存僅能夠維持7-11個(gè)月。一般情況下我們認(rèn)為：消化周期不足6個(gè)月，市場(chǎng)呈現(xiàn)供不應(yīng)求；12個(gè)月附近，市場(chǎng)供求基本平衡；18個(gè)月以上，市場(chǎng)出現(xiàn)供過(guò)于求?？梢?，當(dāng)前絕大部分重點(diǎn)城市已經(jīng)顯現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面。而從新增供應(yīng)來(lái)看，2012年全國(guó)新開工面積增速全年出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，截止到5月這一指標(biāo)也僅僅回升到1.0%，由此我們判斷：供不應(yīng)求的局面將在下半年繼續(xù)存在，盡管在限價(jià)令的壓制下房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大幅度的增長(zhǎng)，但是政策允許范圍內(nèi)的漲價(jià)項(xiàng)目將越來(lái)越多地出現(xiàn)，房?jī)r(jià)總體上漲的趨勢(shì)難以出現(xiàn)根本改變。

5、供應(yīng)短缺將推升中低檔剛需市場(chǎng)熱度，高檔產(chǎn)品仍不宜過(guò)分樂觀 對(duì)于具體項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，中低檔產(chǎn)品市場(chǎng)供應(yīng)短缺，尤其對(duì)于一、二線城市來(lái)說(shuō)，每年新增的商品住宅供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足不斷膨脹的人口規(guī)模，而新增人口住房的主要流向即是以首置為主的中低端市場(chǎng)。另外一方面，由于2011-2012年小戶型的去庫(kù)存量一直保持高位，導(dǎo)致企業(yè)手中的中低端產(chǎn)品儲(chǔ)備一直處于不足的狀態(tài)，預(yù)計(jì)2013年這一細(xì)分的市場(chǎng)供需矛盾將比之前兩年更加激烈。而高檔產(chǎn)品方面，客觀上講，自去年四季度至今，之前困擾企業(yè)多時(shí)的高檔豪宅庫(kù)存確實(shí)得到了相當(dāng)程度上的去化，受益于此，相當(dāng)一部分以開發(fā)中高檔豪宅為主的開發(fā)商也長(zhǎng)舒一口氣，但是在我們看來(lái)，豪宅市場(chǎng)仍然處于政策的不確定風(fēng)險(xiǎn)之中。由于高端住宅的銷售情況深受政策大環(huán)境影響，鑒于我們對(duì)于下半年宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣的判斷，未來(lái)形勢(shì)仍不應(yīng)過(guò)于樂觀。結(jié)束語(yǔ)

總的來(lái)說(shuō)，我們認(rèn)為下半年對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)將是喜憂參半。值得欣喜的一面是，由于宏觀經(jīng)濟(jì)的不景氣，加之新一屆中央領(lǐng)導(dǎo)層逐漸表現(xiàn)出來(lái)“去行政化”的作風(fēng)，下半年房地產(chǎn)進(jìn)一步加碼的可能性不大；但是也有令人擔(dān)憂的一面，隨著國(guó)內(nèi)、外流動(dòng)性趨向緊縮，類似上半年這樣寬松的融資環(huán)境將一去不復(fù)返，特別是對(duì)于此前過(guò)度依賴海外融資和信托等方式的企業(yè)來(lái)說(shuō)，如何在下半年籌集到足夠的資金，將成為一個(gè)亟待解決的問(wèn)題。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，提高周轉(zhuǎn)速度，向運(yùn)營(yíng)要利潤(rùn)仍然是“制勝”的不二法寶，諸如萬(wàn)科在工業(yè)化住宅上的探索、恒大一系列成熟的產(chǎn)品線，世茂的營(yíng)銷全方位滲透都是出于提高周轉(zhuǎn)速度所做的嘗試。

第二篇：2013年上半年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)與展望（本站推薦）

2013年上半年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)與展望

2013年上半年飛逝而過(guò)，房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)去年的回暖走勢(shì)，行業(yè)呈現(xiàn)出“一冷四熱”的局面：在“國(guó)五條”調(diào)控政策遇冷的同時(shí)，行業(yè)投資環(huán)境全面回暖、城市住宅市場(chǎng)成交量持續(xù)回升、重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)普漲、土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升。大好形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)上半年取得了驕人的業(yè)績(jī)，萬(wàn)科、恒大、綠地、中海等龍頭企業(yè)業(yè)績(jī)均出現(xiàn)了大幅的增長(zhǎng)。

但房地產(chǎn)行業(yè)在穩(wěn)步回升的同時(shí)，外部環(huán)境卻正在醞釀著極大的變數(shù)：首先，國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境不容樂觀，國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)面臨的不確定性增強(qiáng)；其次，新一屆政府的執(zhí)政理念正在發(fā)生轉(zhuǎn)變，在其對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)明確表態(tài)之前，體系外因素對(duì)行業(yè)的影響存在一定的變數(shù)。種種變數(shù)之下，下半年市場(chǎng)將如何演變，是我們所共同關(guān)注的焦點(diǎn)。

一、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境依然不佳，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)喜憂參半

今年以來(lái)，國(guó)際國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境跌宕起伏，變數(shù)頗多。從國(guó)際大環(huán)境來(lái)看，雖然美國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了反彈征兆，但從歐洲、日本等其他發(fā)達(dá)國(guó)家的表現(xiàn)來(lái)看，好消息并不像預(yù)期中的那么多；國(guó)內(nèi)方面，去年下半年開始的經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)目前已出現(xiàn)反復(fù)的跡象，尤其下半年，地方債陸續(xù)到期和新一屆政府推行經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)改革將有可能令中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)一波集中回落。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，QE3的退出以及國(guó)內(nèi)貨幣政策有可能到來(lái)的緊縮，無(wú)疑將打壓整個(gè)行業(yè)中長(zhǎng)期的資金面，但從短期來(lái)看，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的下滑卻也保證了至少年內(nèi)行業(yè)政策面的相對(duì)穩(wěn)定。

1、國(guó)際經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇進(jìn)程緩慢，外部環(huán)境仍不容樂觀

今年以來(lái)，隨著美國(guó)經(jīng)濟(jì)回升形勢(shì)初顯，外界普遍認(rèn)為本輪危機(jī)最壞的時(shí)刻應(yīng)該已經(jīng)過(guò)去，但仔細(xì)分析，我們認(rèn)為好消息不多，外部環(huán)境依然不容樂觀，這可以從美國(guó)、歐盟和日本的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇狀況中看出端倪。

今年以來(lái)美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的跡象相對(duì)明顯，但是對(duì)中國(guó)的正面作用其實(shí)并不大。

其一，美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇并非是因?yàn)檎业搅诵碌慕?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，而是因?yàn)樵絹?lái)越多的企業(yè)意識(shí)到，“美國(guó)制造”其實(shí)更為經(jīng)濟(jì)實(shí)惠。在我國(guó)人力成本快速上升的背景下，大量的傳統(tǒng)制造業(yè)回流到美國(guó)本土無(wú)疑將對(duì)我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形成阻力；

其二，6月19日美聯(lián)儲(chǔ)在結(jié)束兩天的議息會(huì)后宣布并且明確了量化寬松放慢和全部退出的時(shí)間表、路線圖，對(duì)于中國(guó)等發(fā)展中國(guó)家而言，QE3的淡出意味著國(guó)際資本的集中退出，這對(duì)于包括房地產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)的諸多資金密集型產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，顯然都是壞消息。

而歐盟經(jīng)濟(jì)恢復(fù)仍較為緩慢，加上近期的貿(mào)易摩擦，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響；日本奉行的零利率“極端寬松”的貨幣政策也沒有帶動(dòng)日本的實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。

歐美日等主要發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢對(duì)于改善我國(guó)整體出口環(huán)境不利，同時(shí)考慮到歐盟與我國(guó)貿(mào)易摩擦加劇、美國(guó)實(shí)施以出口推動(dòng)就業(yè)和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的政策，未來(lái)我國(guó)出口增長(zhǎng)將面臨更大的壓力，國(guó)際外部環(huán)境仍面臨諸多不確定性。

2、二季度國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)頹勢(shì)已現(xiàn)，下半年國(guó)內(nèi)兩大變數(shù)或引發(fā)新一輪危機(jī)

雖然上半年一季度中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)延續(xù)2012年底的反彈趨勢(shì)表現(xiàn)尚好，但二季度以來(lái)已經(jīng)出現(xiàn)明顯回落征兆：首先，去年三四季度經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇主要由政府投資帶動(dòng)，但這種方式不可持續(xù)，后續(xù)效應(yīng)差，今年二季度以來(lái)一系列先行指標(biāo)已經(jīng)明白地顯示經(jīng)濟(jì)的上行乏力，在外界普遍關(guān)注的“克強(qiáng)指標(biāo)”中，5月份全國(guó)工業(yè)用電量3223億千瓦時(shí)，同比增速為4.67%，比上月7.66%的增速大幅下滑，1~5月份鐵路貨運(yùn)總發(fā)送量完成32178萬(wàn)噸，同比明顯減少，而全國(guó)鐵路日均裝車數(shù)也較上年減少5309輛，我們判斷，二季度GDP數(shù)據(jù)恐怕將出現(xiàn)明顯的下滑。

在我們看來(lái)，2013年下半年國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)有相當(dāng)大的變數(shù)，如果說(shuō)2012年上半年經(jīng)濟(jì)下滑的主要誘因是國(guó)際大環(huán)境不景氣拖累我國(guó)進(jìn)出口的話，那么2013年之后除了進(jìn)出口部門起色不大之外，國(guó)內(nèi)更將出現(xiàn)負(fù)面因素。

首先，2008年底為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)的沖擊，上屆政府啟動(dòng)了4萬(wàn)億投資計(jì)劃，從今年下半年開始，這波天量信貸就將集中迎來(lái)還款期。近兩年以來(lái)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)被調(diào)控，地方政府土地財(cái)政大規(guī)模減少，一部分二三線城市一年賣地收入甚至不到過(guò)去的三成，在收入大幅縮減的情況下，支出卻依然在增加，基礎(chǔ)建設(shè)還在大規(guī)模推進(jìn)，保障房建設(shè)、完善社會(huì)福利、發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)、加強(qiáng)水利設(shè)施建設(shè)、甚至維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，都需要地方政府支出，在財(cái)政收支情況本來(lái)就緊張的背景下，地方債務(wù)的集中到期可能引爆地方政府的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

其次，從種種跡象表明，新一屆政府正致力于加速推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。客觀上講，多年以來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的推進(jìn)始終緩慢，一方面以進(jìn)出口和政府投資為主要拉動(dòng)的增長(zhǎng)方式始終未能有轉(zhuǎn)變，導(dǎo)致一直以來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)抗外部風(fēng)險(xiǎn)能力偏弱，另一方面國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)升級(jí)緩慢，在唯GDP論的邏輯下，部分傳統(tǒng)制造業(yè)存在嚴(yán)重的產(chǎn)能過(guò)剩問(wèn)題，而新興產(chǎn)業(yè)卻始終得不到充分的發(fā)展。事實(shí)上，在上一屆任期內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型就已經(jīng)非常迫切，只是2008年開始的國(guó)際經(jīng)濟(jì)危機(jī)打亂了相關(guān)部署，而溫家寶總理在其執(zhí)政的最后兩年，出于政治因素方面的考慮又有意識(shí)地放緩了轉(zhuǎn)型。時(shí)至今日，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型無(wú)疑已經(jīng)成為擺在新一屆政府面前的最大課題之一，從李克強(qiáng)總理上臺(tái)半年以來(lái)的動(dòng)作來(lái)看，無(wú)論是在國(guó)務(wù)院會(huì)議上否定繼續(xù)用政府投資來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，還是近期面對(duì)銀行“錢荒“時(shí)的按兵不動(dòng)，都體現(xiàn)出其不同于前任的管理風(fēng)格，我們有理由相信，在新一屆政府執(zhí)政滿半年之后，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型將逐漸加快，而這樣的轉(zhuǎn)型從長(zhǎng)期來(lái)看無(wú)疑是巨大的利好，但在短期之內(nèi)恐怕將給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)陣痛，可以預(yù)期到的是，2013年下半年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)出現(xiàn)明顯滑坡將是大概率事件。

二、2013年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“一冷四熱”

2013年上半年，行業(yè)呈現(xiàn)出“一冷四熱”的局面，“一冷”為：今年初的“國(guó)五條”調(diào)控政策在出臺(tái)后全面遇冷，在地方層面上被普遍消極對(duì)待，而成為調(diào)控主基調(diào)的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)對(duì)市場(chǎng)的影響僅局限于短期；而“四熱”則為：行業(yè)投資環(huán)境全面回暖、城市住宅市場(chǎng)成交量持續(xù)回升、重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)普漲、土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升。

1、“國(guó)五條”調(diào)控全面遇冷，房?jī)r(jià)控制目標(biāo)成為主基調(diào) 縱觀本次“國(guó)五條”新政，與2012年延續(xù)一整年的喊話調(diào)控有了根本性轉(zhuǎn)變。但是，地方政府消極的響應(yīng)態(tài)度，使得本輪調(diào)控面臨失效的尷尬。

(1)為了調(diào)控而調(diào)控，“國(guó)五條”陷入少人響應(yīng)的尷尬

2012年以來(lái)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊漲、地王重現(xiàn)、企業(yè)銷售業(yè)績(jī)持續(xù)攀高，過(guò)熱征兆的出現(xiàn)使得政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)壓一波確實(shí)是有必要的，但“國(guó)五條”所選擇手段卻出現(xiàn)巨大偏差。地方政府對(duì)待本次“國(guó)五條”的態(tài)度又一次讓我們看到房地產(chǎn)市場(chǎng)一直以來(lái)都不缺政策，所欠缺的一直是政策的執(zhí)行。

“地方問(wèn)責(zé)”這唯一強(qiáng)調(diào)政策執(zhí)行的條款幾乎無(wú)人關(guān)注，對(duì)于新政，本次地方層面的跟進(jìn)態(tài)度也明顯偏消極。其一，“限購(gòu)加強(qiáng)”響應(yīng)者寥寥無(wú)幾。全城限購(gòu)僅沈陽(yáng)一地落實(shí)；關(guān)于“已限購(gòu)城市進(jìn)一步從嚴(yán)”，僅在北京細(xì)則中有所體現(xiàn)；而“未限購(gòu)的三四線城市酌情加入限購(gòu)行列”，在地方層面上也沒有得到任何響應(yīng)。其二，二套房貸未立即落實(shí)。僅北京等極個(gè)別城市將二套房貸首付提升至7成，而在全國(guó)范圍內(nèi)仍未達(dá)成共識(shí)，甚至在一線城市中也未有更多效仿者。其三，存量房交易個(gè)稅調(diào)整對(duì)市場(chǎng)的影響力被嚴(yán)重高估。個(gè)稅20%征收也唯有北京一地落實(shí)，其他一線城市大多處于宣而不行的狀態(tài)中，而在三四線城市層面上，由于住房信息體系建設(shè)的相對(duì)滯后，對(duì)于該條新政原本就不具備基本的執(zhí)行基礎(chǔ)。

(2)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)成為今年調(diào)控主基調(diào)，對(duì)市場(chǎng)影響局限于短期

本次“國(guó)五條”，唯一得到地方政府普遍執(zhí)行的是房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，這幾乎已經(jīng)成為今年調(diào)控的主基調(diào)，從目前來(lái)看各地的落實(shí)情況來(lái)看，對(duì)房?jī)r(jià)的控制普遍以當(dāng)?shù)厝司芍涫杖朐龇鶠楸容^對(duì)象。

在我們看來(lái)，首先，政府通過(guò)行政手段來(lái)壓制商品房均價(jià)數(shù)據(jù)不存在任何難度，當(dāng)前各地房管部門普遍的做法是：高檔項(xiàng)目限制預(yù)售證的批復(fù)、中檔房限制價(jià)格的漲幅、低檔房加緊審批入市，通過(guò)這樣的操作，我們相信到今年年底，各地的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)一定都能“圓滿完成”；其次，另一件有意思的事情是，如果我們將典型城市最近幾年統(tǒng)計(jì)局所公布的商品房銷售均價(jià)漲幅數(shù)據(jù)與當(dāng)?shù)厝司芍涫杖霛q幅做比較，不難發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)其實(shí)一直都在控制之中，例如一線城市近三年平均人均可支配收入增幅大約在10-12%之間，而相應(yīng)地2012年房?jī)r(jià)上漲最多的南京和成都漲幅也僅是9%，二線城市也同樣如此，在我們監(jiān)測(cè)的城市樣本中，僅有廈門和昆明兩地2012年商品房均價(jià)漲幅超過(guò)20%，明顯高于人均可支配收入增幅，總結(jié)來(lái)看，如果以統(tǒng)計(jì)局商品房均價(jià)數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)，則房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的達(dá)成毫無(wú)壓力，但這樣通過(guò)行政手段來(lái)“制造”數(shù)據(jù)走勢(shì)，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展來(lái)說(shuō)幾乎沒有任何實(shí)際意義，反而在短期內(nèi)使得部分房源難以上市而人為造成供應(yīng)緊張。

2、房地產(chǎn)開發(fā)投資增速明顯回升，房屋新開工全面回暖

從房地產(chǎn)開發(fā)投資來(lái)看，2013年1-5月中投資額達(dá)26798億元，同比去年同期增長(zhǎng)了20.60%，同比增速正走出2011、2012連續(xù)兩年的下跌趨勢(shì)，在經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升、房地產(chǎn)調(diào)控政策失效的背景下，行業(yè)信心逐步回升，房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資力度明顯加大。根據(jù)201

1-5月份的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全國(guó)固定資產(chǎn)投資的比例依然高達(dá)20.42%，因此2013年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的大幅回升，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)三架馬車中的投資的影響較為樂觀。

2009年至今全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資及同比走勢(shì)

房屋新開工方面，2013年1到5月，全國(guó)商品房新開工面積73613萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.0%。從2013年前5月房屋新開工面積同比增幅已經(jīng)完全走出去年的下跌區(qū)域，房屋新開工面積的增加，稍許緩和了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需矛盾。但是從歷年市場(chǎng)來(lái)看，2012年商品房新開工全年累計(jì)同比增速跌至負(fù)值，雖然今年有所回升，但仍舊與2012年以前的水平相去甚遠(yuǎn)，持續(xù)處于歷年來(lái)較低水平。

2009年至今全國(guó)房地產(chǎn)新開工面積及同比走勢(shì)

3、一二線城市住宅市場(chǎng)交易量持續(xù)回升，各檔次項(xiàng)目百花齊放

(1)全國(guó)：去年一季度低位效應(yīng)下全國(guó)銷售面積同比增速已超過(guò)30%

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，2013年1-5月全國(guó)商品房銷售面積為3.91億平方米，同比去年同期增長(zhǎng)35.60%，事實(shí)上，出現(xiàn)同比增幅如此之大的原因主要有兩方面：一方面，2012年全國(guó)市場(chǎng)的回暖始于二季度，2012年1-5月商品房銷售面積仍處于低位；另一方面，3年以來(lái)的最高水平。

2009年至今全國(guó)商品房銷售面積及同比走勢(shì)

從全國(guó)層面來(lái)看，市場(chǎng)交易量的上漲大體可以分為三個(gè)階段。第一階段(今年1-2月)，市場(chǎng)延續(xù)了去年年底的回暖態(tài)勢(shì)，政策環(huán)境較為寬松，被壓制的市場(chǎng)需求開始逐步釋放，全國(guó)市場(chǎng)成交量也普遍高于往年同期水平。第二階段(今年3月)，從3月1日“國(guó)五條”拉開序幕一直到3月31日各地地方細(xì)則在最后期限被迫出臺(tái)的一個(gè)月時(shí)間里，趕末班車效應(yīng)促使各城市交易量陡然上漲，大部分城市甚至達(dá)到了近三年月度成交的最高水平。第三階段(今年4月至今)，交易量較3月的天量有所下滑，但承接著今年第一階段的市場(chǎng)回暖趨勢(shì)，成交量仍舊處于近幾年的較高水平。

(2)城市：二線城市較一線城市表現(xiàn)更為突出，三四線城市繼續(xù)分化

對(duì)于一線城市而言，限購(gòu)、限貸、個(gè)稅20%等“國(guó)五條”政策已經(jīng)執(zhí)行了多年，在經(jīng)歷了政策全面收緊的2011年之后，需求開始逐漸釋放，2012年在行業(yè)政策逐漸好轉(zhuǎn)的背景下，全年市場(chǎng)交易量全面回升，而2013年1-6月維持了這一上漲趨勢(shì)，成交同比增幅達(dá)29%?？v觀“國(guó)五條”以及今年下半年有可能會(huì)出現(xiàn)的新一輪調(diào)控，其政策的核心將仍然停留在限購(gòu)、限貸、財(cái)稅等渠道，而在“國(guó)五條”在地方層面被弱化之后，所謂的下半年的新一輪調(diào)控恐怕也不外乎是在“國(guó)五條”基礎(chǔ)上進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)執(zhí)行而已，這對(duì)于原本已經(jīng)執(zhí)行著相關(guān)政策的一線城市而言，其實(shí)壓力并不大。一線城市商品住宅成交面積(單位：萬(wàn)平方米)

二線城市和一線城市所面臨的情況具有一定的相似性，多數(shù)二線城市也都在一定程度上執(zhí)行著限購(gòu)、限貸、財(cái)稅等相關(guān)限購(gòu)政策，所以在“國(guó)五條”在地方層面被弱化以后，二線城市市場(chǎng)也迅速回升，2013年1-6月其同比增幅甚至達(dá)到了56%。

但是，二線城市也有與一線城市不同之處，二線城市剛性需求所占的比例較一線城市更大，更多的首置首改需求使其受政策的影響程度不及投資性需求較多的一線城市，其抗政策風(fēng)險(xiǎn)性更強(qiáng)。例如在2011年的政策重壓時(shí)期，一線城市成交面積同比全面下跌，而典型二線城市成交面積合計(jì)同比卻略有上漲，2013年“國(guó)五條”的出臺(tái)更是對(duì)一線城市市場(chǎng)的壓制作用要大于二線城市，二線城市同比上漲的幅度比一線城市高了27個(gè)百分點(diǎn)。

典型二線城市商品住宅成交面積(單位：萬(wàn)平方米)2013年典型三四線城市1-5月成交量同比平均上漲59%，成交走勢(shì)與一二線步調(diào)基本一致，3月份趕末班車效應(yīng)同樣出現(xiàn)在大多數(shù)三四線城市，月度成交量達(dá)近年新高。末班車效應(yīng)過(guò)后，市場(chǎng)逐漸回歸理性，4、5月成交量雖然較3月有所回落，但仍保持在歷史高位。

值得注意的是，三四線城市正逐步分化為兩類：一類是，房地產(chǎn)市場(chǎng)恰好處于快速發(fā)展期的三四線城市，這類城市今年繼續(xù)保持了穩(wěn)步發(fā)展的步調(diào)，從2013年1-5月城市市場(chǎng)成交量來(lái)看，晉江、清遠(yuǎn)、洛陽(yáng)、泉州、宜昌等城市同比去年同期市場(chǎng)規(guī)模增長(zhǎng)都在150%以上，晉江同比增長(zhǎng)了221%之多。另一類是個(gè)別投資過(guò)熱的城市，這類城市由于前幾年開發(fā)過(guò)剩，今年風(fēng)險(xiǎn)快速積蓄。株洲、惠州、常州等城市1-5月商品住宅成交面積同比僅增長(zhǎng)了10%-20%。

典型三四線城市商品住宅成交面積(單位：萬(wàn)平方米)

(3)項(xiàng)目：剛需、改善、投資各類型項(xiàng)目銷售百花齊放

從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，我們認(rèn)為正常的市場(chǎng)回暖周期應(yīng)當(dāng)經(jīng)歷三個(gè)階段：其一，市場(chǎng)筑底之后剛需首先回暖；其二，市場(chǎng)筑底回穩(wěn)、行情向好之時(shí)改善型需求逐漸釋放；其三，市場(chǎng)處于上行趨勢(shì)之中時(shí)，部分持觀望態(tài)度的投資型需求逐漸入市，市場(chǎng)全面回暖。而2012年全年的市場(chǎng)恰好經(jīng)歷了整個(gè)過(guò)程，直到去年年底投資型需求逐漸入市之后，成交量創(chuàng)歷史最高。從6月全國(guó)典型熱銷項(xiàng)目來(lái)看，剛需類產(chǎn)品延續(xù)了一直以來(lái)火熱的銷售態(tài)勢(shì)，榮盛花語(yǔ)城開盤銷售300多套面積段在40到73平方米的產(chǎn)品、如東碧桂園開盤當(dāng)天3小時(shí)銷售700套。而產(chǎn)品面積較大的改善型產(chǎn)品也頗為搶手，保利生態(tài)城開盤1小時(shí)內(nèi)100套房源即被搶購(gòu)一空。更值得關(guān)注的是，投資型產(chǎn)品的熱銷打開了各檔次項(xiàng)目百花齊放的局面，大連御龍海灣6月10日當(dāng)天銷售額突破3億元，金茂雪山語(yǔ)更是開盤半小時(shí)內(nèi)全部推售產(chǎn)品即告售罄。

2013年6月全國(guó)典型熱銷項(xiàng)目

4、房?jī)r(jià)指數(shù)創(chuàng)新高，重點(diǎn)城市新開盤項(xiàng)目?jī)r(jià)格呈現(xiàn)普漲

進(jìn)入2012年下半年之后，隨著市場(chǎng)環(huán)境的持續(xù)好轉(zhuǎn)，重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)明顯企穩(wěn)回升，至2012年底中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)已與本輪回調(diào)前的峰值持平，2013年上半年，指數(shù)已連續(xù)12個(gè)月上漲，且已明顯越過(guò)前期高點(diǎn)。

在我們看來(lái)，2013年上半年房?jī)r(jià)上漲的原因有以下三點(diǎn)：首先，從企業(yè)層面來(lái)看，市場(chǎng)良好的銷售情況保證了企業(yè)擁有充足的周轉(zhuǎn)資金，企業(yè)沒有降價(jià)跑量的動(dòng)力。然后，從供應(yīng)方面來(lái)看，市場(chǎng)持續(xù)性的回暖使得企業(yè)庫(kù)存逐漸減少，供應(yīng)的暫時(shí)性短缺使得市場(chǎng)偏向賣方市場(chǎng)，企業(yè)沒有降價(jià)的必要。最后，從需求方面來(lái)看，市場(chǎng)的持續(xù)回暖增強(qiáng)了消費(fèi)者信心，持觀望態(tài)度的至今逐漸入市，需求的旺盛也成為了高房?jī)r(jià)的推手。

中國(guó)城市住房(一手房)價(jià)格288指數(shù)

5、一二線城市土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，地王項(xiàng)目層出不窮

(1)成交：一二線城市土地市場(chǎng)全面升暖，三四線城市相對(duì)平穩(wěn)

今年以來(lái)，房企拿地策略發(fā)生細(xì)微轉(zhuǎn)變，與之相對(duì)應(yīng)，土地市場(chǎng)也呈冷熱不均現(xiàn)狀，一二線城市相較三四線城市的熱度更高一些。從具體數(shù)據(jù)來(lái)看，今年上半年一二線城市土地成交量?jī)r(jià)漲幅顯著，而三四線城市表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)一些。

在市場(chǎng)回暖期，一線城市土地價(jià)值尤為凸顯，該類城市在上半年的土地成交金額同比提升181%，樓板價(jià)提升73%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出其他城市。二線城市土地成交量?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度也較為顯著，分別同比提升了37%及77%，這類城市地價(jià)相對(duì)穩(wěn)定，供應(yīng)充足，企業(yè)關(guān)注度較高。由于企業(yè)前幾年在三四線城市的投入較大，而這類城市內(nèi)需不足、經(jīng)濟(jì)水平較低，整體利潤(rùn)空間不高，因而今年房企在這類城市的拿地量增幅最低。

2013年上半年53個(gè)重點(diǎn)城市經(jīng)營(yíng)性用地成交情況

(2)地價(jià)：地王項(xiàng)目層出不窮，一線城市地王門檻反復(fù)被刷新

土地市場(chǎng)除了量?jī)r(jià)齊升以外，高溢價(jià)地塊、地王項(xiàng)目不斷出現(xiàn)，尤其是4、5月份開始，以北京、廣州、上海等地的年內(nèi)地王紀(jì)錄不斷被刷新，而這些地王得主大多為中小型房企，如福州泰禾、北京世紀(jì)鴻、北大資源等等。去年年底，龍頭房企掀起拿地?zé)岢?，土地?zé)岫妊杆亠j升，但中小型房企由于資金實(shí)力及品牌等方面略有不足，難以與典型房企抗衡，錯(cuò)過(guò)了拿地時(shí)機(jī)。今年以來(lái)，房地產(chǎn)資金環(huán)境較為寬松，部分資金狀況良好的中小企業(yè)發(fā)起了對(duì)土地資源的爭(zhēng)奪，否則可能出現(xiàn)無(wú)項(xiàng)目可賣的尷尬。

今年以來(lái)土地市場(chǎng)高溢價(jià)成交的地塊幅數(shù)顯著提升，上半年溢價(jià)率高于50%的地塊幅數(shù)總計(jì)296塊，比去年全年還多。其中，二線城市高溢價(jià)地塊幅數(shù)超百幅，而一線城市高溢價(jià)地塊占比最高，而且高溢價(jià)地塊幅數(shù)同比顯著提升，再度證明一二線城市土地市場(chǎng)較熱。

2013年上半年53個(gè)重點(diǎn)城市經(jīng)營(yíng)性用地高溢價(jià)地塊幅數(shù)及占比

三、下半年房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)五大預(yù)判

1、調(diào)控加碼可能性較小，首套貸款有望維持寬松狀態(tài)

近段時(shí)間，外界對(duì)下半年房地產(chǎn)調(diào)控加壓的擔(dān)心開始越來(lái)越多地出現(xiàn)，判斷的主要依據(jù)就是：上半年“國(guó)五條”的全面失效，房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭沒有得到遏制。對(duì)此，我們認(rèn)為下半年調(diào)控加碼的可能性極小，主要原因有兩點(diǎn)：第一，宏觀經(jīng)濟(jì)面臨的不確定性增強(qiáng)，新一屆政府執(zhí)政第一年經(jīng)濟(jì)不太會(huì)被允許出現(xiàn)過(guò)于快速的下滑，房地產(chǎn)業(yè)作為當(dāng)前少有的景氣行業(yè)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要支柱，政府出臺(tái)新政打壓的可能性不大；第二，新一屆政府的執(zhí)政理念正在發(fā)生轉(zhuǎn)變，近一個(gè)月來(lái)，商業(yè)銀行同業(yè)拆借利率連續(xù)大幅上漲，一時(shí)間外界對(duì)流動(dòng)性短缺的擔(dān)心甚囂塵上，然而央行卻罕見的對(duì)此不予置問(wèn)，從此舉中我們似乎能夠體會(huì)到新一屆政府正在有意減少行政權(quán)力對(duì)市場(chǎng)的干預(yù)，推及房地產(chǎn)市場(chǎng)，下半年遭遇嚴(yán)重打壓的可能性大大降低。

此外，從中央高層近期支持首套房的表態(tài)來(lái)看，下半年針對(duì)首套房貸款的放松政策成為大概率事件。6月19日，李克強(qiáng)總理在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上明確提出支持居民家庭首套自住購(gòu)房，這是新一屆政府領(lǐng)導(dǎo)班子上臺(tái)以來(lái)第一次在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議這樣級(jí)別的場(chǎng)合中，對(duì)房

而上述表態(tài)傳遞出對(duì)于房地產(chǎn)政策面的訊息無(wú)疑偏向利好。盡管首套房利率已不太可能進(jìn)一步放松，但是至少不會(huì)在下半年再度收緊。

2、國(guó)內(nèi)外融資成本上升將促下半年地價(jià)趨于理性，成交規(guī)模較上半年或進(jìn)一步攀高

上半年的土地市場(chǎng)的反彈近乎瘋狂，企業(yè)拿地高潮迭起，其中很大的原因要?dú)w功于上半年海外寬松的融資環(huán)境，但是隨著QE3政策的退出以及美國(guó)經(jīng)濟(jì)的回暖，將導(dǎo)致資金大量回流美國(guó)，因此下半年房企赴海外融資的大環(huán)境將大不如前；另外一方面，考慮到本屆政府對(duì)金融機(jī)構(gòu)去杠桿的強(qiáng)硬決心，預(yù)計(jì)下半年貨幣政策寬松的幅度將非常有限，如果美國(guó)、歐洲在下半年相繼收緊貨幣政策的話，則國(guó)內(nèi)將適度跟進(jìn)，則年內(nèi)國(guó)內(nèi)流動(dòng)性緊張的格局也將延續(xù)。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，國(guó)內(nèi)外資金面的收緊意味著下半年融資的成本將明顯提升，由此我們預(yù)計(jì)下半年的土地市場(chǎng)將變得更加理性，地王項(xiàng)目和高溢價(jià)地塊的比率將較上半年出現(xiàn)下降。

交易量方面，我們預(yù)計(jì)平穩(wěn)走高應(yīng)是大概率事件。主要有兩方面的原因：一方面，作為供應(yīng)方的地方政府，在土地財(cái)政的驅(qū)動(dòng)下，賣力地推介地塊幾乎出于本能，而下半年又往往是政府集中推地的時(shí)期，因而今年真正的土地供應(yīng)高峰期還遠(yuǎn)未到來(lái)。另一方面，作為需求方的房地產(chǎn)企業(yè)，自2010年本輪調(diào)控正式展開以來(lái)，相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)企業(yè)在投資環(huán)節(jié)表現(xiàn)偏謹(jǐn)慎，當(dāng)前房企土地儲(chǔ)備規(guī)模依然處于近幾年以來(lái)的低位；而企業(yè)銷售業(yè)績(jī)自去年二季度以來(lái)卻處于持續(xù)增長(zhǎng)中，從2013年上半年全國(guó)房企銷售排行榜來(lái)看，榜首企業(yè)業(yè)績(jī)依然處于快速擴(kuò)張的狀態(tài)，以銷售額830億元位居榜首的萬(wàn)科地產(chǎn)同比去年同期業(yè)績(jī)上漲了36%，而位居榜眼的綠地集團(tuán)成交金額也同比上漲了45%。同時(shí)，2013年上半年企業(yè)銷售TOP10門檻相比去年同期上漲了63%，以目前的速度來(lái)看，今年全年破千億的企業(yè)將繼續(xù)擴(kuò)容，總結(jié)來(lái)說(shuō)，當(dāng)前這個(gè)時(shí)間點(diǎn)上房地產(chǎn)企業(yè)其實(shí)正處于一個(gè)“有錢缺地”的狀態(tài)中。因此，我們預(yù)計(jì)下半年土地市場(chǎng)交易量仍將延續(xù)上半年的勢(shì)頭，一二線城市流標(biāo)率將不會(huì)比之前出現(xiàn)大幅度的提升。

3、全年商品房成交量有望突破12億平米，三四線城市將有較好表現(xiàn)

對(duì)于全國(guó)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，考慮今年下半年行業(yè)大環(huán)境，估計(jì)2013年全年商品房銷售量將增長(zhǎng)10%左右，有望突破12億平方米。盡管有調(diào)控影響，今年1-5月商品房銷售面積仍達(dá)3.94億平方米，較去年同期增長(zhǎng)35.6%。下半年，我們預(yù)計(jì)行業(yè)大環(huán)境將維持基本平穩(wěn)的情況下，市場(chǎng)活躍的態(tài)勢(shì)將能夠持續(xù)。當(dāng)然由于去年下半年成交量的高位因素影響，今年下半年市場(chǎng)成交增幅將明顯低于上半年，預(yù)計(jì)全年商品房銷售面積將增長(zhǎng)10%左右，全年成交量將有望突破12億平方米大關(guān)，再創(chuàng)歷史新高。

我們認(rèn)為，前兩年市場(chǎng)多呈動(dòng)蕩的三四線城市，在今年將有較好表現(xiàn)。由于新增供應(yīng)量較為充足、房?jī)r(jià)水平也較為合理，因此今年大部分三四線城市市場(chǎng)成交量將出現(xiàn)較高的增長(zhǎng)。更值得關(guān)注的是，未來(lái)中小城市開放戶籍的政策，將對(duì)相關(guān)城市的房地產(chǎn)業(yè)形成利好，進(jìn)而推高未來(lái)市場(chǎng)交易規(guī)模。

4、一二線城市供求矛盾決定房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)仍難以改變 一二線城市市場(chǎng)庫(kù)存普遍處于低位，供求矛盾在下半年仍難以緩解，因此房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)仍將延續(xù)。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，5月重點(diǎn)城市商品住宅消化周期持續(xù)下滑，其中北京、廣州、深圳和南京4個(gè)城市當(dāng)前的消化周期已經(jīng)降至6個(gè)月的供求紅線附近；此外5個(gè)重點(diǎn)城市中，除了天津的消化周期依然高達(dá)20個(gè)月以上，其余4個(gè)城市當(dāng)前的庫(kù)存僅能夠維持7-11個(gè)月。一般情況下我們認(rèn)為：消化周期不足6個(gè)月，市場(chǎng)呈現(xiàn)供不應(yīng)求；12個(gè)月附近，市場(chǎng)供求基本平衡；18個(gè)月以上，市場(chǎng)出現(xiàn)供過(guò)于求?？梢姡?dāng)前絕大部分重點(diǎn)城市已經(jīng)顯現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面。而從新增供應(yīng)來(lái)看，2012年全國(guó)新開工面積增速全年出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，截止到5月這一指標(biāo)也僅僅回升到1.0%，由此我們判斷：供不應(yīng)求的局面將在下半年繼續(xù)存在，盡管在限價(jià)令的壓制下房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大幅度的增長(zhǎng)，但是政策允許范圍內(nèi)的漲價(jià)項(xiàng)目將越來(lái)越多地出現(xiàn)，房?jī)r(jià)總體上漲的趨勢(shì)難以出現(xiàn)根本改變。

5月重點(diǎn)城市商品住宅存量和消化周期表現(xiàn)(單位：萬(wàn)平、月)

5、供應(yīng)短缺將推升中低檔剛需市場(chǎng)熱度，高檔產(chǎn)品仍不宜過(guò)分樂觀

對(duì)于具體項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，中低檔產(chǎn)品市場(chǎng)供應(yīng)短缺，尤其對(duì)于一二線城市來(lái)說(shuō)，每年新增的商品住宅供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足不斷膨脹的人口規(guī)模，而新增人口住房的主要流向即是以首置為主的中低端市場(chǎng)。另外一方面，由于2011-2012年小戶型的去庫(kù)存量一直保持高位，導(dǎo)致企業(yè)手中的中低端產(chǎn)品儲(chǔ)備一直處于不足的狀態(tài)，預(yù)計(jì)2013年這一細(xì)分的市場(chǎng)供需矛盾將比之前兩年更加激烈。而高檔產(chǎn)品方面，客觀上講，自去年四季度至今，之前困擾企業(yè)多時(shí)的高檔豪宅庫(kù)存確實(shí)得到了相當(dāng)程度上的去化，受益于此，相當(dāng)一部分以開發(fā)中高檔豪宅為主的開發(fā)商也長(zhǎng)舒一口氣，但是在我們看來(lái)，豪宅市場(chǎng)仍然處于政策的不確定風(fēng)險(xiǎn)之中。由于高端住宅的銷售情況深受政策大環(huán)境影響，鑒于我們對(duì)于下半年宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣的判斷，未來(lái)形勢(shì)仍不應(yīng)過(guò)于樂觀。結(jié)束語(yǔ)

總的來(lái)說(shuō)，我們認(rèn)為下半年對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)將是喜憂參半。值得欣喜的一面是，由于宏觀經(jīng)濟(jì)的不景氣，加之新一屆中央領(lǐng)導(dǎo)層逐漸表現(xiàn)出來(lái)“去行政化”的作風(fēng)，下半年房地產(chǎn)進(jìn)一步加碼的可能性不大；但是也有令人擔(dān)憂的一面，隨著國(guó)內(nèi)外流動(dòng)性的縮緊，類似上半年這樣寬松的融資環(huán)境將一去不復(fù)返，特別是對(duì)于此前過(guò)度依賴海外融資和信托等方式的企業(yè)來(lái)說(shuō)，如何在下半年籌集到足夠的錢成為一個(gè)亟待解決的問(wèn)題。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，提高周轉(zhuǎn)速度，向運(yùn)營(yíng)要利潤(rùn)仍然是克敵制勝的不二法寶，諸如萬(wàn)科在工業(yè)化住宅上的探索、恒大一系列成熟的產(chǎn)品線，世茂的營(yíng)銷全方位滲透都是出于提高周轉(zhuǎn)速度所做的嘗試。

第三篇：2011年上半年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望

2011年上半年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望

世聯(lián)地產(chǎn)2011/7/19 18:46:57 官方微博

提要：7月14日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議部署繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，提出了五點(diǎn)加強(qiáng)措施(下稱“新國(guó)五條”)，著實(shí)打破了房地產(chǎn)市場(chǎng)的沉寂之勢(shì)，可謂是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)最好的總結(jié)和展望。

7月14日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議部署繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，提出了五點(diǎn)加強(qiáng)措施(下稱“新國(guó)五條”)，著實(shí)打破了房地產(chǎn)市場(chǎng)的沉寂之勢(shì)，可謂是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)最好的總結(jié)和展望。世聯(lián)地產(chǎn)研究認(rèn)為，伴隨著政策進(jìn)入消化階段，未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將由政策主導(dǎo)轉(zhuǎn)向市場(chǎng)力量主導(dǎo)。這與我們年初的判斷一致，盡管政策本身并不能導(dǎo)致價(jià)格漲跌，但政策能夠改變供求關(guān)系，進(jìn)而影響市場(chǎng)的成交量和成交價(jià)格。由于今年下半年及明年上半年全國(guó)范圍內(nèi)潛在供應(yīng)量放大是大概率事件，未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)正朝著政府預(yù)想的方向發(fā)展。上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧

今年上半年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)六大特點(diǎn)：

第一，房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭得到明顯遏制。今年6月70個(gè)大中城市住宅價(jià)格環(huán)比漲幅均未超過(guò)0.5%，環(huán)比下跌的城市有12個(gè)，與上月持平的城市有14個(gè)，漲幅較年初1月份回落的城市有53個(gè)。這些表明政府抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲成效顯著，但同時(shí)也應(yīng)該看到，多數(shù)城市房?jī)r(jià)依然是在環(huán)比上漲的，因而調(diào)控之路任重而道遠(yuǎn)。

第二，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然活躍，需求依然非常旺盛。2011年上半年全國(guó)商品住宅銷售、新開工增速放緩，但依然是正增長(zhǎng)。上半年一二線城市受制于限購(gòu)政策，銷量都有不同程度的放緩或下滑，相比之下，全國(guó)住宅銷售面積同比增長(zhǎng)12.1%，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)依然活躍。從開發(fā)商銷售業(yè)績(jī)來(lái)看，由于今年上半年推盤策略不同，導(dǎo)致其全年目標(biāo)完成率有較大差異。在調(diào)高今年業(yè)績(jī)和政策趨緊的背景下，相當(dāng)部分房企，如萬(wàn)科、恒 大、綠城、碧桂園、雅居樂、世貿(mào)、金地、保利香港等上半年的目標(biāo)完成率均優(yōu)于去年同期，表明市場(chǎng)的需求仍然是較為旺盛的。

第三，房地產(chǎn)市場(chǎng)重心明顯轉(zhuǎn)移到二三線城市。今年上半年一線城市銷售面積在全國(guó)的占比繼續(xù)下降，僅占4.6%，比去年下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。除了一線城市以外的其他省會(huì)城市、直轄市和計(jì)劃單列市(即二線城市)銷售面積占全國(guó)的比例為30.2%，比去年下降0.26個(gè)百分點(diǎn)。地級(jí)城市(即三線城市)銷售面積占全國(guó)的比例為65.2%，比去年提升0.36個(gè)百分點(diǎn)。從2005年開始，一線城市銷售面積在全國(guó)占比平均每年遞減2.2個(gè)百分點(diǎn)，二線城市平均每年遞減0.6個(gè)百分點(diǎn)，而三線城市平均每年遞增2.8個(gè)百分點(diǎn)，可見房地產(chǎn)市場(chǎng)重心發(fā)生明顯轉(zhuǎn)移。

第四，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策穩(wěn)步消化。目前對(duì)市場(chǎng)有較大影響的行業(yè)調(diào)控政策主要包括四個(gè)，分別是限貸政策、限購(gòu)政策、限價(jià)政策和保障房政策。世聯(lián)地產(chǎn)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，今年2季度表示限貸和限購(gòu)

政策對(duì)其有較大影響的購(gòu)房者比例分別為71.6%和36%，比1季度分別略微下降0.5和0.8個(gè)百分點(diǎn)。受影響比例無(wú)明顯變化，表明限貸和限購(gòu)政策對(duì)市場(chǎng)的影響效力持續(xù)。鑒于目前房?jī)r(jià)尚未真正松動(dòng)，限貸和限購(gòu)政策也不會(huì)放松，以鞏固落實(shí)為主?！靶聡?guó)五條”也明確提出房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二三線城市也要限購(gòu)。2季度購(gòu)房者對(duì)保障房和房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的信心度比較低。世聯(lián)地產(chǎn)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，僅有18.4%的購(gòu)房者認(rèn)為保障房能夠起到平抑房?jī)r(jià)的作用，比1季度下降6.5個(gè)百分點(diǎn)。我們認(rèn)為保障房開工不足是導(dǎo)致2季度購(gòu)房者對(duì)保障房信心明顯下降的重要原因。此外，由于各地房?jī)r(jià)控制目標(biāo)均參考GDP或人均可支配收入增速，實(shí)為變相漲價(jià)令，導(dǎo)致僅有13.4%的購(gòu)房者認(rèn)為該政策能夠起到平抑房?jī)r(jià)的作用。因而，“新國(guó)五條”將房?jī)r(jià)控制目標(biāo)和保障房放在了前兩位，也意味著下半年政府將在這兩項(xiàng)政策上加大執(zhí)行力度。

第五，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場(chǎng)集中度明顯提升。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國(guó)前十大房企銷售金額在全國(guó)占比已達(dá)13.5%，比2010年提升3.3個(gè)百分點(diǎn)；全國(guó)前二十大房企銷售金額占比已達(dá)18%，比2010年提升3.6個(gè)百分點(diǎn)。在已公布上半年銷售業(yè)績(jī)的開發(fā)商中，萬(wàn)科、中海、恒 大、保利、碧桂園、雅居樂、華潤(rùn)、金地、保利、恒盛、瑞安等房企上半年銷售金額同比增長(zhǎng)均超過(guò)50%，明顯高于全國(guó)上半年銷售金額22.3%的同比增速，這直接導(dǎo)致大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場(chǎng)集中度明顯提升。

第六，貨幣政策穩(wěn)步執(zhí)行，開發(fā)商資金鏈趨緊，拿地謹(jǐn)慎。貨幣政策是決定中國(guó)經(jīng)濟(jì)周期的核心力量，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)造成較大的影響。今年二季度宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)公布之后，社會(huì)各界所擔(dān)心的今年CPI維持高位且GDP明顯回落(即滯脹現(xiàn)象)的疑慮已基本消除。目前政府采取穩(wěn)健的貨幣政策，直接作用是配合行業(yè)政策收緊開發(fā)商資金鏈，迫使其加速出貨，意在促供給。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源分類指數(shù)已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月低于100，表明開發(fā)商資金鏈不容樂觀。同時(shí)，房地產(chǎn)集合資金信托成立規(guī)模(1129億元人民幣)、海外發(fā)債融資(561億元人民幣)均比去年同期翻番，這些都反映出開發(fā)商加速資金儲(chǔ)備以應(yīng)對(duì)未來(lái)的不確定性。資金趨緊，也直接導(dǎo)致開發(fā)商拿地?zé)崆轶E減，拿地更加謹(jǐn)慎。今年上半年35個(gè)大中城市拿地平均溢價(jià)率下降至12.7%，流拍率提升至28.9%，已逼近2008年時(shí)的水平。

下半年房地產(chǎn)走勢(shì)研判

世聯(lián)地產(chǎn)研究認(rèn)為，下半年決定房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心要素有兩個(gè)：一是政策不會(huì)放松，“新國(guó)五條”已經(jīng)給市場(chǎng)傳遞了強(qiáng)烈的信號(hào)。下半年政策的著力點(diǎn)將是加大房?jī)r(jià)控制目標(biāo)、保障房和部分房?jī)r(jià)過(guò)快城市的限購(gòu)政策的落實(shí)力度，尤其是房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，將成為中央考核地方政府的利器。二是市場(chǎng)供求力量將起主導(dǎo)作用，今年下半年及明年上半年全國(guó)范圍內(nèi)潛在供應(yīng)量放大是大概率事件，供大于求或成常態(tài)，未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)正朝著政府預(yù)想的方向發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)將由政策主導(dǎo)轉(zhuǎn)向市場(chǎng)力量主導(dǎo)的局面。

1、未來(lái)政策走勢(shì)的研判

目前房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)取得一定的效果，未來(lái)政策將主要沿著以下路徑發(fā)展：(1)政策是長(zhǎng)期的：目前房?jī)r(jià)尚未實(shí)質(zhì)性下跌，政府已經(jīng)明確指出，一旦政策放松，價(jià)格有可能會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲。新國(guó)五條的出臺(tái)再次傳遞了政策長(zhǎng)期性的信號(hào)。(2)政策以鞏固和加強(qiáng)執(zhí)行為主：今年中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)硬著陸可能性不大，因而未來(lái)仍以現(xiàn)有政策的鞏固和加強(qiáng)執(zhí)行為主。(3)房?jī)r(jià)是決定政策是否加碼的關(guān)鍵因素：如果未來(lái)房?jī)r(jià)繼續(xù)堅(jiān)挺或走高，不排除政策范圍繼續(xù)擴(kuò)大和新的行政政策出臺(tái)。

2、未來(lái)量?jī)r(jià)走勢(shì)的研判

今年上半年土地市場(chǎng)遇冷，融資規(guī)模擴(kuò)大凸顯出開發(fā)商對(duì)行業(yè)調(diào)整的擔(dān)憂。從歷史規(guī)律來(lái)看：(1)供應(yīng)量達(dá)到頂峰三個(gè)月內(nèi)，價(jià)格將迎來(lái)底部；(2)供銷差(反映供過(guò)于求的指標(biāo))達(dá)到頂峰，價(jià)格迎來(lái)底部。無(wú)論是全國(guó)還是我們所監(jiān)測(cè)的40個(gè)重點(diǎn)城市，下半年商品住宅供應(yīng)將迅速放量，且今年上半年的多余供應(yīng)將相應(yīng)后延至三四季度，這些因素使供銷差到2012年1季度達(dá)到頂峰，全面超過(guò)08年，價(jià)格面臨較大的下行壓力。因而我們認(rèn)為今年四季度至明年一季度由市場(chǎng)供求主導(dǎo)房?jī)r(jià)調(diào)整的概率增加，此期間是資金充裕企業(yè)拿地和并購(gòu)的好

時(shí)機(jī)。開發(fā)商應(yīng)根據(jù)各城市今年下半年和明年上半年的潛在供應(yīng)量評(píng)估城市整體銷售壓力，還要根據(jù)自身項(xiàng)目的戶型特征，找準(zhǔn)應(yīng)對(duì)策略，提前做好長(zhǎng)期攻堅(jiān)戰(zhàn)的準(zhǔn)備。

3、未來(lái)購(gòu)房者心理預(yù)期

2011年2季度世聯(lián)購(gòu)房者信心指數(shù)為54.7，較1季度下降0.6，表明購(gòu)房者對(duì)未來(lái)半年房地產(chǎn)走勢(shì)的樂觀程度較上季度有所下降，購(gòu)房者認(rèn)為未來(lái)半年房?jī)r(jià)下跌的可能性增加，且在這種前提下發(fā)生實(shí)際購(gòu)買行為的可能性增加。具體來(lái)講，三線城市購(gòu)房者信心高于二線城市，二線城市高于一線城市；多次置業(yè)者和投資型需求對(duì)未來(lái)的信心度高于首次置業(yè)者和改善型購(gòu)房者。盡管多次置業(yè)者和投資客的置業(yè)信心很高，且對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)看漲，但多數(shù)受制于嚴(yán)厲的限購(gòu)政策而不具備購(gòu)買資格。

從購(gòu)房者對(duì)未來(lái)的信心來(lái)看，他們?nèi)蕴幱谛睦斫棺破冢环矫嬲{(diào)控已一年有余，房?jī)r(jià)并未下跌，另一方面，他們又期望未來(lái)房?jī)r(jià)下跌，這兩種心態(tài)之間的矛盾加劇了未來(lái)的不確定性，一線城市的此種形勢(shì)更為嚴(yán)峻。未來(lái)一年面對(duì)供應(yīng)量放大的態(tài)勢(shì)，競(jìng)爭(zhēng)必將異常激烈，房企主動(dòng)降價(jià)促銷，將有助于改變購(gòu)房者的此種矛盾心理，提振購(gòu)房者對(duì)未來(lái)的信心。

第四篇：xx年房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)暨xx年展望

xx年房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)暨xx年展望

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xx年房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)暨xx年展望

在此大環(huán)境下，作為華南樓市代表的廣州樓市也展現(xiàn)出相應(yīng)的特點(diǎn)，包括：市場(chǎng)完成了從供不應(yīng)求到供大于求的轉(zhuǎn)換，土地拍賣市場(chǎng)遇冷，一、二手樓市雙雙“量縮價(jià)跌”，行業(yè)面臨洗牌，等等。

一、宏觀調(diào)控政策風(fēng)云變幻，密集出臺(tái)，上半年“穩(wěn)健、從緊”，下半年“積極、適度寬松”，但是金融危機(jī)大環(huán)境下樓市調(diào)整的格局已經(jīng)形成，觀望氣氛無(wú)法打破，一、二手行業(yè)雙雙陷入困境。

不過(guò)，由于樓市調(diào)整的大格局已經(jīng)形成，再加上金融危機(jī)之下市民“現(xiàn)金為王”的理財(cái)觀念，頻頻出臺(tái)的政策始終無(wú)法徹底打破預(yù)期已經(jīng)改變的置業(yè)者的觀望情緒，因此并不能夠令廣州樓市的成交從低谷中走出來(lái)。在此情況下，包括大開發(fā)商在內(nèi)的大多數(shù)開發(fā)商一方面難以獲得資本市場(chǎng)和商業(yè)銀行的融資、信貸支持，另一方面新房的銷售情況又不理想，腹背受敵，只好用降價(jià)這個(gè)最原始有效的方式加大樓款回籠力度，緩解資金緊張的困局。

與一手開發(fā)企業(yè)的窘境一樣，廣州的二手中介行業(yè)在經(jīng)歷了過(guò)去幾年的高速擴(kuò)張之后，面對(duì)突然降溫的市場(chǎng)也不得不收縮陣線、開源節(jié)流。為了應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，一些品牌大中介紛紛開展與一手開發(fā)商的“一二手聯(lián)動(dòng)”代理合作，力爭(zhēng)多渠道度過(guò)經(jīng)營(yíng)難關(guān)。

二、土地出讓市場(chǎng)低迷，土地出讓指標(biāo)兩度調(diào)低仍無(wú)法完成，“底價(jià)出讓”、“流拍”成為常態(tài)，中小開發(fā)商趁機(jī)抄底拿地，取代大開發(fā)商成為土地出讓市場(chǎng)的主角。

在地價(jià)回落的同時(shí)，包括員村絹麻廠地塊在內(nèi)的“地王”表情尷尬。以員村絹麻廠地塊為例，繳納土地出讓金的大限早已在xx月份過(guò)期，由于開發(fā)商沒有履行合約，按照正常手續(xù)該地塊將會(huì)被收回，但是至今無(wú)論是國(guó)土部門還是地產(chǎn)商都三緘其口，不得而知。在xx年產(chǎn)生的多個(gè)“地王”中，盡管對(duì)外宣稱的理由各不一樣，但是基本上都選擇了“拖”字訣，動(dòng)工的是極少數(shù)。開發(fā)商們對(duì)“地王”的冷處理，資金鏈緊張導(dǎo)致開發(fā)困難是一個(gè)原因，而現(xiàn)時(shí)不少“地王”所在的板塊“面粉比面包貴”也是現(xiàn)實(shí)。

不過(guò)盡管如此，廣州在xx年出讓的地塊加上之前兩年開發(fā)商拿下的地塊，仍然足以滿足未來(lái)兩三年的市場(chǎng)供應(yīng)需求，郊區(qū)地塊的大量出讓還有可能在局部市場(chǎng)形成比較突出的供大于求。高價(jià)地與低價(jià)地同臺(tái)共舞將大大考驗(yàn)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)智慧。

三、新建商品住宅交易登記面積大幅減少33.5%，成交均價(jià)從xx年第四季度的萬(wàn)元高位回落至9000多元/平方米；

具體到各個(gè)月份來(lái)看，前5個(gè)月市場(chǎng)受宏觀調(diào)控的影響成交持續(xù)低迷，一直徘徊在二、三十萬(wàn)平方米左右，直到xx月份才首次沖破60萬(wàn)平方米。下半年，隨著政府一系列救市政策的出臺(tái)，市場(chǎng)成交情況有所好轉(zhuǎn)，但是由于政策變化頻繁市場(chǎng)表現(xiàn)頗為反復(fù)，其中xx月份一度降至35.83萬(wàn)平方米，但是xx月份又很快回到50萬(wàn)平方米以上。以產(chǎn)品來(lái)看，全年銷售出色的是90/70產(chǎn)品，限價(jià)房以及以低價(jià)策略出擊的郊區(qū)樓盤長(zhǎng)期盤踞陽(yáng)光家緣成交榜的前列。此外，一些搶在市場(chǎng)前頭果斷降價(jià)的市區(qū)樓盤銷售情況也較樂觀。

總體來(lái)看，xx年廣州市區(qū)的一手樓價(jià)依然比較堅(jiān)挺，老城區(qū)、珠江新城等繁華區(qū)域的商品樓盤成交均價(jià)普遍保持在萬(wàn)元以上，但是花都區(qū)等遠(yuǎn)郊地區(qū)的樓盤價(jià)格回調(diào)比較明顯，從去年高峰期的5000-6000元/平方米左右回到3000-4000元/平方米左右，與xx年、xx年的水平相當(dāng)。

四、存量住宅交易登記面積同比大幅減少28.5%，回到xx年之前的水平；

五、展望xx年，在復(fù)雜的宏觀經(jīng)濟(jì)大環(huán)境以及供大于求的行業(yè)環(huán)境下，廣州樓價(jià)仍有小幅下調(diào)空間，“緊貼經(jīng)濟(jì)脈搏，低位盤整等待回暖時(shí)機(jī)”將會(huì)是09樓市的典型概括。

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第五篇：2017中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)與展望(完整篇)

2017中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)與展望（完整篇）

政策篇：三四線將成“去杠桿”主戰(zhàn)場(chǎng)，長(zhǎng)效機(jī)制或來(lái)得更快

2017年，調(diào)控政策不斷加碼，更多三四線城市加入調(diào)控行列?！跋奘邸背蔀?017年房地產(chǎn)調(diào)控一大亮點(diǎn)，自3月份廈門率先落地個(gè)人限售令，限售城市現(xiàn)已擴(kuò)容至46城，另有7城升級(jí)限售。與此同時(shí)，金融去杠桿持續(xù)推進(jìn)，嚴(yán)格限貸同時(shí)，熱點(diǎn)城市嚴(yán)查“消費(fèi)貸”資金流向，嚴(yán)防資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。在購(gòu)房市場(chǎng)壓制需求、遏制投資、降低購(gòu)買力之后，三四季度開始全力推進(jìn)租賃市場(chǎng)建設(shè)發(fā)展，12城首批開展住房租賃試點(diǎn)，各地方土地供應(yīng)層面也紛紛予以積極支持，上海、廣州、杭州等熱點(diǎn)一、二線城市掛牌并出讓多宗租賃用地的同時(shí)，集體建設(shè)用地改建租賃住房等加快制度性破冰。尤其是“十九大”明確定位“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的相關(guān)具體措施恐將加快落地出臺(tái)。閱讀全文> 行業(yè)篇：2017行業(yè)銷售沖16億平或13萬(wàn)億元，2018高位下滑

2017年，調(diào)控政策層層升級(jí)，范圍已波及到更多的三四線城市，雖然政府頒布了嚴(yán)苛的“限價(jià)”政策，在土拍、預(yù)售證、銷售備案等環(huán)節(jié)層層設(shè)卡，但商品房銷售面積、金額仍雙創(chuàng)新高，待售面積持續(xù)下滑；土地購(gòu)置面積增速也由負(fù)轉(zhuǎn)正，一、二線土拍火爆熱潮蔓延至三四線城市，地價(jià)“水漲船高”；與之形成鮮明對(duì)比的是，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、新開工面積增速都有放緩的趨勢(shì)，商辦庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊。隨著當(dāng)前調(diào)控主基調(diào)不變，各類政策力度不放松,政策疊加效果將在2018年繼續(xù)加深，預(yù)計(jì)行業(yè)各項(xiàng)指標(biāo)將全線回落。閱讀全文> 城市篇：一線腰斬與三四線持續(xù)火爆,“新一線”地位再?gòu)?qiáng)化 2017年中國(guó)樓市整體規(guī)模穩(wěn)中有升，一再打破各種所謂“天花板“，但隨著調(diào)控政策不斷加碼和市場(chǎng)自身深入發(fā)展，各能級(jí)城市市場(chǎng)分化愈演愈烈。一線城市商品住宅交易規(guī)模幾乎腰斬，而三四線城市在持續(xù)高溫，成交占比持續(xù)上升，而二線城市市場(chǎng)分化嚴(yán)重，重慶、青島、西安、沈陽(yáng)等二線城市強(qiáng)勢(shì)崛起并形成量?jī)r(jià)齊升之勢(shì)，而2016年的熱點(diǎn)城市如合肥、蘇州等成交量急劇萎縮。從時(shí)間發(fā)展來(lái)看，上半年諸多項(xiàng)目開盤依舊屢屢”日光“，但進(jìn)入三四季度之后，成交逐漸陷入疲態(tài)，開盤去化率逐漸降低，市場(chǎng)需求后勁不足，房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭也得到遏制。閱讀全文> 土地篇：成交量回升溢價(jià)率下滑，租賃用地嶄露鋒芒 2017年土地市場(chǎng)高開低走，在2016年“地王年“的映襯下明顯轉(zhuǎn)冷，熱點(diǎn)城市溢價(jià)率回落，“地王”銷聲匿跡。但在調(diào)控政策持續(xù)保持高壓的背景下，房企整體拿地規(guī)模達(dá)到了一個(gè)新的歷史高度。不管是大型房企，還是中等規(guī)模房企，均加強(qiáng)了在土地儲(chǔ)備上的擴(kuò)張。閱讀全文> 產(chǎn)品篇：

三、四房成主流與套型面積兩極化，豪宅成交銳減近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)持續(xù)發(fā)生著顯著改變，一方面是基本住房需求滿足之后的改善需求上升，既有以小換大又有普通住宅換別墅或高檔住宅，另一方面是政策限制帶來(lái)的“一步到位”思路導(dǎo)致的首次置業(yè)產(chǎn)品更迭，與此同時(shí)，在一線和二線城市因房?jī)r(jià)攀升，剛需客群被迫壓縮套型建筑面積以控制總價(jià)，兩房、三房等套型小面積化趨勢(shì)依舊延續(xù)，成交占比明顯提升。2017年，市場(chǎng)需求產(chǎn)品結(jié)構(gòu)最顯著的兩大變化是，一個(gè)是四房住宅在各能級(jí)城市市場(chǎng)占有率直線上升。另一個(gè)是千萬(wàn)元級(jí)豪宅市場(chǎng)成交銳減，北上深仍是豪宅聚集地，而重慶、三亞和珠海等少數(shù)城市成為豪宅需求聚集新秀。閱讀全文> 客戶篇：中心城市客群加速外溢，“環(huán)新一線”成為投資熱點(diǎn)

2017年樓市整體保持在高位運(yùn)行的狀態(tài)，前11月住宅銷售面積同比上漲5.4%，市場(chǎng)熱度由一線、熱二線傳導(dǎo)至三四線城市。各大熱點(diǎn)城市前后均出臺(tái)了程度不一的限購(gòu)政策，剛需、首改成為市場(chǎng)的主力需求，但一線城市由于資產(chǎn)升值空間看漲，以資產(chǎn)配置為目的的購(gòu)房者依舊為數(shù)不少。閱讀全文> 營(yíng)銷篇：讓利空間收窄，全年?duì)I銷平淡 2017年，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策未有松綁的跡象，各地樓市調(diào)控政策趨嚴(yán)之勢(shì)明顯。自從2016年“930新政”發(fā)布以來(lái)，全國(guó)一線城市及強(qiáng)二線城市限購(gòu)、限貸、限價(jià)等調(diào)控政策趨嚴(yán)。在此背景下，為減少營(yíng)銷成本，房企今年整體營(yíng)銷表現(xiàn)顯得較為平淡。雖全年?duì)I銷力度減弱，但從整體來(lái)看，今年?duì)I銷依然可以分為上下兩場(chǎng)，上半場(chǎng)主要以恒大、碧桂園等大型房企的活動(dòng)營(yíng)銷為主，下半場(chǎng)是進(jìn)入10月之后，政策放松無(wú)望同時(shí)又面臨沖刺全面業(yè)績(jī)，才開始有其他房企參與銷售推廣。當(dāng)然，站在這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，基于“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒”的嚴(yán)調(diào)控市場(chǎng)環(huán)境，對(duì)于即將到來(lái)的2018年，我們還是就營(yíng)銷策略從形式、推廣及手段三個(gè)方面給予建議。閱讀全文> 融資篇：融資環(huán)境收緊，海外債和融資創(chuàng)新或成破局關(guān)鍵 從2016年9月30日北京出臺(tái)了“930”限購(gòu)政策開始，黃金周期間有二十多個(gè)城市紛紛出臺(tái)限購(gòu)新政，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新一輪的政策調(diào)控。與此同時(shí)，房地產(chǎn)融資環(huán)境也開始收緊。2016年10月，央行召集17家銀行開會(huì)，要求各行理性對(duì)待樓市，強(qiáng)化房貸管理。而后銀監(jiān)會(huì)、上交所、深交所、發(fā)改委等部門陸續(xù)發(fā)出新的政策，嚴(yán)控房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，信貸環(huán)境持續(xù)緊縮，包括嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域、嚴(yán)禁銀行理財(cái)資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域、競(jìng)買土地需使用自有資金、控制房企公司債發(fā)行審核等等。在此背景下，2017年房企融資出現(xiàn)了怎樣的變化，房企未來(lái)又該何去何從呢？閱讀全文> 戰(zhàn)略篇：戰(zhàn)略分化繼續(xù)深入，長(zhǎng)租公寓或被提至戰(zhàn)略新高度 2017年標(biāo)桿房企業(yè)績(jī)規(guī)模和行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，但在土地價(jià)格不斷走高、政府不斷加碼調(diào)控下，房企的利潤(rùn)空間受到進(jìn)一步擠壓，整體盈利能力繼續(xù)降低。面對(duì)行業(yè)變革和市場(chǎng)挑戰(zhàn)，不同規(guī)模房企戰(zhàn)略分化加劇，中型企業(yè)依舊圈地跑馬，持續(xù)規(guī)模擴(kuò)張，搶占千億門檻；已有一定規(guī)模的龍頭房企在注重規(guī)模的基礎(chǔ)上，開始將經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)著眼于效益端，追求穩(wěn)健的財(cái)務(wù)和有質(zhì)量的利潤(rùn)增長(zhǎng)。房企將繼續(xù)謀求地產(chǎn)版圖多元化布局，特別是長(zhǎng)租公寓或?qū)⒊蔀槊髂攴科笾攸c(diǎn)布局的業(yè)務(wù)，不排除有些房企提升到更高的戰(zhàn)略高度。閱讀全文> 格局篇：百?gòu)?qiáng)規(guī)模增長(zhǎng)顯著、房企分化格局持續(xù)