第一篇：北京市社區(qū)商業(yè)服務(wù)的發(fā)展

北京市社區(qū)商業(yè)服務(wù)的發(fā)展：難點(diǎn)與對(duì)策

近年來，北京市在發(fā)展社區(qū)商業(yè)服務(wù)上做了很多努力，居民購(gòu)物難、買菜難、吃早點(diǎn)難等問題正逐步緩解。但從總體來看，離社區(qū)居民的實(shí)際要求還有很大差距。加快發(fā)展社區(qū)商業(yè)服務(wù)，需要盡快提上政府及有關(guān)部門的議事日程。

一、加快發(fā)展北京市社區(qū)商業(yè)服務(wù)的重要意義

社區(qū)商業(yè)服務(wù)是社區(qū)建設(shè)的重要內(nèi)容之一，發(fā)展社區(qū)商業(yè)服務(wù)對(duì)于方便和改善居民生活，提高居民生活質(zhì)量，具有十分重要的作用。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在發(fā)達(dá)國(guó)家，人們消費(fèi)支出的60％發(fā)生在所生活的社區(qū)。在我國(guó)一些大中城市，隨著恩格爾系數(shù)下降到40％以下（北京市2001年的恩格爾系數(shù)是35％），居民的社區(qū)消費(fèi)就不單是“衣食住行”，而且還有更高的精神方面的需求，要求物質(zhì)消費(fèi)和精神消費(fèi)有機(jī)融會(huì)和統(tǒng)一。發(fā)展社區(qū)“大”商業(yè)，促使社區(qū)商業(yè)與文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等“成龍配套”，其緊迫性越來越大。

近年來，北京市住宅社區(qū)化、城市功能區(qū)中心多元化的趨勢(shì)逐漸增強(qiáng)，消費(fèi)者就近消費(fèi)的行為使中心商業(yè)街空殼化的趨勢(shì)也越來越明顯。最新統(tǒng)計(jì)顯示，二環(huán)路以內(nèi)雖然集中了37.5％的萬平米大百貨店和1／3的3萬平米巨型店，但每平方米商地平均產(chǎn)出僅1.37萬元，遠(yuǎn)低于三環(huán)路附近的2.19萬元。在北京銷售增長(zhǎng)率最高的商場(chǎng)不再是那些鬧市區(qū)的巨無霸型商場(chǎng)，而是一批分布在快速路附近各大社區(qū)里的社區(qū)型商場(chǎng)。社區(qū)商業(yè)已經(jīng)成為服務(wù)業(yè)中新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度看，需要大力推進(jìn)社區(qū)商業(yè)發(fā)展。

社區(qū)商業(yè)由于具有就近方便、價(jià)廉物美、服務(wù)多樣等特點(diǎn)，總體形象是一個(gè)具有親和力的“好鄰居”，因而深受社區(qū)居民歡迎。但是，由于現(xiàn)有的社區(qū)商業(yè)規(guī)劃辦法落后于實(shí)際發(fā)展的需要，再加之商業(yè)配套設(shè)施在落實(shí)環(huán)節(jié)上存在很大漏洞，最后交付使用的商用設(shè)施往往成了商家難以經(jīng)營(yíng)、居民多有不便的“犄角旮旯”。在地域狹窄的老城區(qū)，功能分區(qū)比較混亂，社區(qū)商業(yè)服務(wù)發(fā)展受限制因素較多，居民的社區(qū)生活質(zhì)量更是大打折扣。從改善人民群眾生活質(zhì)量角度看，發(fā)展北京市社區(qū)商業(yè)服務(wù)具有非常大的現(xiàn)實(shí)緊迫性。

二、北京市社區(qū)商業(yè)發(fā)展中存在的主要問題及其成因

（一）社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)落后，服務(wù)水平低，不能滿足居民的需求

2001年，市商委與中國(guó)人民大學(xué)合作進(jìn)行了北京市社區(qū)商業(yè)服務(wù)業(yè)便利需求方面的問卷調(diào)查，結(jié)果顯示，對(duì)社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)服務(wù)功能表示滿意的占74.2％，對(duì)購(gòu)物和服務(wù)環(huán)境表示滿意的只占29.3％；對(duì)購(gòu)買日用品表示滿意的占50.6％，對(duì)購(gòu)買蔬菜、副食表示滿意的為38.6％。在居民的基本商業(yè)服務(wù)需求方面，排在第一位的是早點(diǎn)，比例為68.2％。另外，有36.9％的居民希望實(shí)現(xiàn)近距離購(gòu)物，41.0％的居民希望改善購(gòu)物環(huán)境和衛(wèi)生條件。

從調(diào)查結(jié)果看，制約社區(qū)商業(yè)發(fā)展和影響居民滿意率的直接原因，是社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)落后，管理水平比較低，連鎖、加盟、特許經(jīng)營(yíng)、物流配送等現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)方式?jīng)]有成為社區(qū)商業(yè)的主要經(jīng)營(yíng)形態(tài)。

當(dāng)前，一家一戶的小店小鋪在社區(qū)商業(yè)服務(wù)業(yè)中數(shù)量不小。它們一般是店主利用自有房屋，或者是臨時(shí)搭建，甚至是違章建筑開辦的，成本較低。這種小店小鋪主要以經(jīng)營(yíng)副食為主，品種比較單一；由于缺乏可靠的進(jìn)貨渠道，產(chǎn)品的質(zhì)量難以得到保障；再加上購(gòu)物環(huán)境和衛(wèi)生狀況相對(duì)較差，對(duì)顧客的吸引力比較小。

在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，國(guó)營(yíng)菜站、糧店、副食店等在方便居民生活方面發(fā)揮了重要作用，目前，這些國(guó)有商業(yè)企業(yè)在提供社區(qū)商業(yè)服務(wù)方面仍然具有自身的某些優(yōu)勢(shì)。例如，一些大的企業(yè)有自己的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和配送網(wǎng)絡(luò)，甚至還有自己的生產(chǎn)基地等。但是，由于受觀念及體制等方面的束縛，國(guó)有商業(yè)企業(yè)沒能利用好自己的優(yōu)勢(shì)條件來發(fā)展連鎖、加盟、物流配送等現(xiàn)代流通方式，更沒有成為社區(qū)商業(yè)服務(wù)的主導(dǎo)力量。

與國(guó)有商業(yè)企業(yè)相比，某些民營(yíng)企業(yè)和外資企業(yè)等探索社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)創(chuàng)新的積極性要高得 1

多。北京凱迪紅黃藍(lán)科技有限公司開辦的“紅黃藍(lán)網(wǎng)絡(luò)社區(qū)”，是從事社區(qū)商業(yè)服務(wù)企業(yè)中比較知名的一個(gè)。目前，該公司有40多家社區(qū)商業(yè)站點(diǎn)。但是，由于社區(qū)商業(yè)利潤(rùn)比較低，成功的社區(qū)企業(yè)大都是通過多開店并提供綜合服務(wù)的方式，來降低成本、賺取利潤(rùn)（如7－11便利店，在一個(gè)城市一般只有開到200家左右才能實(shí)現(xiàn)盈虧平衡），而“紅黃藍(lán)”由于開辦網(wǎng)點(diǎn)少，公司從開辦至今，一直是虧損經(jīng)營(yíng)。對(duì)于社區(qū)商業(yè)服務(wù)業(yè)來說，大規(guī)模開店的投資是巨大的。由于北京市目前房?jī)r(jià)較高，社區(qū)商業(yè)的盈利空間較小，有些企業(yè)因此望而卻步。由于開辦直銷店需要較大的資金投入，所以也有企業(yè)試圖通過加盟的方式來整合現(xiàn)有的個(gè)體小店小鋪，提供標(biāo)準(zhǔn)化的社區(qū)商業(yè)服務(wù)，但在目前批發(fā)市場(chǎng)比較混亂、假冒偽劣比較多的情況下，企業(yè)難以對(duì)加盟小店實(shí)施有效的監(jiān)控。

（二）配套商業(yè)設(shè)施的開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)存在諸多問題，離市場(chǎng)化目標(biāo)還有比較大的距離 第一，新建或改建小區(qū)商業(yè)設(shè)施不配套。近幾年，隨著北京市拆遷建設(shè)力度加大，不少商業(yè)配套網(wǎng)點(diǎn)被拆掉。據(jù)統(tǒng)計(jì)，海淀區(qū)1997年－2001年間由于市政建設(shè)和園區(qū)建設(shè)拆遷涉及的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)約57個(gè)，建筑面積約7.21萬平方米。崇文區(qū)“十五”期間危改工程預(yù)計(jì)拆除商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)374個(gè)，建筑面積約14.43萬平方米。由于缺乏有效的法規(guī)作為保障，配套商店拆除后相應(yīng)的補(bǔ)償資金經(jīng)常難以到位，臨時(shí)商業(yè)設(shè)施建設(shè)遲緩，給居民日常生活帶來很多不便。與此同時(shí)，部分開發(fā)商或者不建配套商業(yè)設(shè)施，或者建后改作他用，導(dǎo)致可利用的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)越來越少。

北京市物價(jià)局1996第404號(hào)文件規(guī)定，開發(fā)商在配套商店建成后要以建安造價(jià)出售給購(gòu)買單位。在城近郊區(qū)，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的商業(yè)配套每平方米售價(jià)1600元，磚混結(jié)構(gòu)的每平方米售價(jià)1200元。由于建安造價(jià)與實(shí)際房?jī)r(jià)相差太大，開發(fā)商從自身利益出發(fā)，便以各種手法對(duì)此加以規(guī)避（如用“配套用房”來代替配套商店等）。據(jù)了解，城八區(qū)1997年以前應(yīng)無償交付而至今沒有交付的配套網(wǎng)點(diǎn)有232處，面積50.8萬平方米；1997年到1999年開工建設(shè)的住宅，按最低2％的標(biāo)準(zhǔn)，至少應(yīng)建設(shè)配套商業(yè)用房83萬平方米，但實(shí)際簽訂協(xié)議的只有20萬平方米。社區(qū)商業(yè)設(shè)施短缺的狀況十分嚴(yán)重。

對(duì)沒有按規(guī)定建設(shè)配套商業(yè)設(shè)施或建后不交付使用的，1996年市政府12號(hào)令規(guī)定，由區(qū)縣商委責(zé)令責(zé)任單位限期改正并處以5000－30000元的罰款，但對(duì)于令而不改的，沒有規(guī)定進(jìn)一步的制裁措施。1997年前，規(guī)劃部門在核發(fā)規(guī)劃建設(shè)許可證時(shí)，一般要就規(guī)劃設(shè)計(jì)方案事先征求商委的意見，商委通過備案，能夠了解住宅區(qū)的開工建設(shè)情況，并以此為依據(jù)要求開發(fā)商交付配套商業(yè)設(shè)施。但在1997年后，規(guī)劃部門在實(shí)際操作中，只要開發(fā)方在規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中按要求配有商業(yè)設(shè)施，便不再征求商委的意見。這就使本來制約作用就很弱的商委，完全失去了對(duì)配套商業(yè)設(shè)施的把關(guān)作用。在2002年1月1日市政府86號(hào)令正式實(shí)施之前，規(guī)劃部門只對(duì)一些重大項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收，一般項(xiàng)目抽查驗(yàn)收；其他有關(guān)部門可以就自己的業(yè)務(wù)范圍進(jìn)行單項(xiàng)驗(yàn)收。從實(shí)際效果來看，除工程質(zhì)量的驗(yàn)收部門有一定權(quán)威性外，其他部門基本起不到什么作用。這些漏洞，使得開發(fā)商完全可以不按規(guī)劃設(shè)計(jì)建設(shè)配套商業(yè)設(shè)施而得不到任何處罰，即便受到處罰（5000－30000元的罰款），其收益也遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于損失。

第二，原有配套商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)改變使用性質(zhì)。

配套商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)自行改變商業(yè)用途的現(xiàn)象比較嚴(yán)重。據(jù)調(diào)查，全市至1997年共交付使用的2150個(gè)配套網(wǎng)點(diǎn)中，改變使用性質(zhì)的有506個(gè)。概括起來，主要是兩種情況：一是部分城區(qū)在進(jìn)行商業(yè)企業(yè)改革過程中，為重組企業(yè)資產(chǎn)、增加企業(yè)實(shí)力，將部分住宅配套網(wǎng)點(diǎn)資產(chǎn)無償劃撥給國(guó)有企業(yè)，劃撥以后有些改變了使用性質(zhì)；二是更貼近居民生活、面積比較小的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，由于社區(qū)商業(yè)利潤(rùn)比較低，出租房產(chǎn)的租金卻很高，大多將其出租或轉(zhuǎn)租了，不再?gòu)氖律鐓^(qū)商業(yè)服務(wù)。

對(duì)于改變使用性質(zhì)的問題，市政府12號(hào)令有處罰的規(guī)定，商委也通過加強(qiáng)執(zhí)法檢查進(jìn)

行了糾正，但力度和范圍有限，沒有遏制住大規(guī)模改變使用性質(zhì)的局面。當(dāng)路邊、街邊市場(chǎng)和違建市場(chǎng)被清理以后，出現(xiàn)了“買菜難”等一系列突出問題，社區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施與功能嚴(yán)重不足的問題便凸顯出來。

第三，配套商業(yè)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)使用權(quán)沒有完全市場(chǎng)化，社區(qū)商業(yè)領(lǐng)域缺乏公平競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。按規(guī)定，購(gòu)買糧油、副食、便民商店等配套設(shè)施的單位必須是經(jīng)區(qū)縣商委同意、市商委批準(zhǔn)的連鎖企業(yè)、國(guó)有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)經(jīng)營(yíng)管理單位或物業(yè)管理單位。實(shí)際操作中的結(jié)果，是大部分網(wǎng)點(diǎn)由區(qū)縣商委直接交給本系統(tǒng)的國(guó)有商業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)?？梢哉f，這部分企業(yè)壟斷性地獲得了政府對(duì)社區(qū)商業(yè)的扶持政策。網(wǎng)點(diǎn)獲取上的壟斷導(dǎo)致社區(qū)商業(yè)企業(yè)之間一開始就處于不平等的競(jìng)爭(zhēng)地位。這種不平等的后果，一是在各區(qū)縣都有自己的商業(yè)企業(yè)的情況下，市場(chǎng)被人為地分割，很難形成大規(guī)模、規(guī)范化的社區(qū)商業(yè)連鎖企業(yè)；二是部分低價(jià)購(gòu)買或租賃配套商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的國(guó)有商業(yè)企業(yè)因經(jīng)營(yíng)理念、管理機(jī)制等方面的原因，難以有效滿足居民對(duì)社區(qū)商業(yè)服務(wù)功能和服務(wù)水平的要求，甚至出現(xiàn)轉(zhuǎn)租和改變使用性質(zhì)的情況；三是部分很有發(fā)展?jié)摿Φ纳鐓^(qū)商業(yè)企業(yè)因房?jī)r(jià)過高而經(jīng)營(yíng)困難，從而影響知名企業(yè)進(jìn)入社區(qū)商業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的進(jìn)程，使北京市的社區(qū)商業(yè)服務(wù)水平難以在短時(shí)間內(nèi)大幅提升。

三、加快北京市社區(qū)商業(yè)服務(wù)發(fā)展的對(duì)策建議

第一，提高對(duì)發(fā)展社區(qū)商業(yè)重要性的認(rèn)識(shí)，強(qiáng)化社區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃。

社區(qū)商業(yè)是服務(wù)業(yè)中新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。發(fā)展社區(qū)商業(yè)，可以方便居民生活，促進(jìn)就業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。政府及有關(guān)部門應(yīng)提高認(rèn)識(shí)，把發(fā)展社區(qū)商業(yè)的調(diào)研、規(guī)劃與調(diào)控工作盡快擺上議事日程。要本著“規(guī)劃優(yōu)先”的原則，著力強(qiáng)化社區(qū)商業(yè)規(guī)劃的科學(xué)性和權(quán)威性。強(qiáng)化社區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃的重點(diǎn)應(yīng)當(dāng)落在區(qū)級(jí)。要把發(fā)展社區(qū)商業(yè)的任務(wù)，列入各區(qū)城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃之中，納入社區(qū)建設(shè)的總體規(guī)劃之中，由各區(qū)人民代表大會(huì)通過后，成為嚴(yán)肅性和權(quán)威性都很強(qiáng)的規(guī)范性文件。對(duì)于土地批租的方式也要進(jìn)行改革，要在居住區(qū)周邊單獨(dú)劃出商業(yè)性用地，向開發(fā)商公開招標(biāo)，不但要規(guī)定開發(fā)的商業(yè)面積，而且要規(guī)定商業(yè)用房的建筑結(jié)構(gòu)，開發(fā)商不能隨意變更。對(duì)于社區(qū)商業(yè)的區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)和定量控制標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容，政府應(yīng)組織有關(guān)部門和專家組成課題組，進(jìn)行認(rèn)真科學(xué)的研究和測(cè)算，要為社區(qū)商業(yè)規(guī)劃的科學(xué)化提供充分保證。

第二，建議采用房地產(chǎn)開發(fā)商和社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)商相對(duì)分離的機(jī)制，推動(dòng)北京市社區(qū)商業(yè)的發(fā)展。

根據(jù)國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，大型社區(qū)商業(yè)的開發(fā)，一般都實(shí)行房地產(chǎn)開發(fā)商和商業(yè)經(jīng)營(yíng)商分離的做法。開發(fā)商負(fù)責(zé)商業(yè)設(shè)施的前期開發(fā)，經(jīng)營(yíng)商負(fù)責(zé)租賃經(jīng)營(yíng)，這有利于發(fā)揮各自的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，降低開發(fā)和經(jīng)營(yíng)成本，實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)式發(fā)展。政府及有關(guān)部門要盡快完善招投標(biāo)機(jī)制，鼓勵(lì)和選擇那些有實(shí)力和有規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)商和商業(yè)經(jīng)營(yíng)商進(jìn)軍社區(qū)商業(yè)，推動(dòng)北京市社區(qū)商業(yè)的發(fā)展。

為了提高社區(qū)商業(yè)的服務(wù)水平和檔次，必須充分利用現(xiàn)代流通方式，大力發(fā)展連鎖經(jīng)營(yíng)和便利店。針對(duì)商委網(wǎng)點(diǎn)管理逐步弱化的實(shí)際情況，應(yīng)交未交的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)及今后建成的配套商業(yè)設(shè)施，建議將接收單位統(tǒng)一改成各區(qū)縣國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司，由國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司接收后，再通過招標(biāo)方式，吸引管理規(guī)范、實(shí)力雄厚、信譽(yù)好的大企業(yè)進(jìn)入社區(qū)開辦連鎖店和便利店。同時(shí)，鼓勵(lì)國(guó)有商業(yè)企業(yè)與外資、民營(yíng)等企業(yè)合作經(jīng)營(yíng)，充分發(fā)揮國(guó)有企業(yè)的資源優(yōu)勢(shì)和外資、民營(yíng)企業(yè)的管理優(yōu)勢(shì)，多渠道發(fā)展社區(qū)商業(yè)。為保證招標(biāo)的科學(xué)性和可行性，可先期選擇部分社區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)，取得經(jīng)驗(yàn)后再逐步推廣。

第三，在新建居住區(qū)要重點(diǎn)發(fā)展社區(qū)購(gòu)物中心，提升商業(yè)業(yè)態(tài)。

社區(qū)購(gòu)物中心（或稱商業(yè)中心）集購(gòu)物、休閑、娛樂于一體，可以滿足社區(qū)居民多樣化的消費(fèi)需求，成為居民“家的延伸”，它是繼超級(jí)市場(chǎng)以后的第五次零售業(yè)革命。由于社區(qū)商業(yè)中心可以實(shí)施集約化經(jīng)營(yíng)，管理成本低，商業(yè)帶動(dòng)效應(yīng)強(qiáng)，容易凝聚人氣，因而是現(xiàn)代

商業(yè)的一種好形式。在新建居住區(qū)，一定要通過科學(xué)的規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)商業(yè)與居住功能的相對(duì)分區(qū)，克服過去社區(qū)商業(yè)“散、亂、小”的狀況。社區(qū)商業(yè)中心應(yīng)實(shí)施團(tuán)組式開發(fā)，要融合各種新型商業(yè)業(yè)態(tài)，要有以生鮮食品為主的超市，有品牌薈萃的特色專賣店，有各種便利的餐飲、服務(wù)設(shè)施，能夠滿足消費(fèi)者一次性購(gòu)全的需要。商業(yè)中心商業(yè)業(yè)態(tài)的設(shè)置要有必備性業(yè)態(tài)和指導(dǎo)性業(yè)態(tài)兩種，前者主要包括超市、便利店、藥店、快餐店、餐館以及理發(fā)、洗染等服務(wù)設(shè)施，后者主要有專賣店、休閑娛樂設(shè)施等。要以社區(qū)商業(yè)中心為載體，吸引和鼓勵(lì)大型商業(yè)集團(tuán)把先進(jìn)的商業(yè)業(yè)態(tài)、連鎖的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、品牌化的商品引入社區(qū)，并在其周圍集聚一批專賣店、專業(yè)店、快餐店以及其他文化娛樂企業(yè)，組成“聯(lián)合艦隊(duì)”，大幅度地提高社區(qū)商業(yè)的組織化程度和商業(yè)層次。

第四，當(dāng)前要采取有效措施，切實(shí)解決配套商業(yè)設(shè)施建設(shè)問題。

社區(qū)內(nèi)的配套商業(yè)設(shè)施是發(fā)展社區(qū)商業(yè)服務(wù)的載體。針對(duì)當(dāng)前配套商業(yè)設(shè)施嚴(yán)重短缺的狀況，落實(shí)相關(guān)的政策，采取切實(shí)有效的措施，解決配套設(shè)施問題，應(yīng)當(dāng)說是當(dāng)務(wù)之急。由于政府對(duì)配建網(wǎng)點(diǎn)規(guī)定的售價(jià)和租金與市場(chǎng)價(jià)相比，過于懸殊，開發(fā)商不建、少建或漏建的動(dòng)機(jī)相當(dāng)大。從2002年開始，按照北京市政府86號(hào)令的規(guī)定，工程竣工后包括社區(qū)商業(yè)在內(nèi)的綜合驗(yàn)收工作正式啟動(dòng)，這雖然在一定程度上能夠解決配套商業(yè)設(shè)施的建設(shè)問題，但仍是事后被動(dòng)式的解決辦法，開發(fā)商仍然會(huì)繼續(xù)想方設(shè)法加以逃避。對(duì)此，上海、廣州等城市采取了預(yù)先收取配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開發(fā)商建成后再根據(jù)面積返還的辦法，取得了比較好的效果。深圳市由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)育比較成熟，配套公建作為商品房的賣點(diǎn)已經(jīng)成為開發(fā)商的自覺行為，配套商業(yè)設(shè)施建成后完全進(jìn)入市場(chǎng)。深圳市的做法，是城市配套公建發(fā)展的方向。根據(jù)北京市的實(shí)際情況，配套商業(yè)設(shè)施完全走市場(chǎng)化的路子，還需要一個(gè)過程。在此期間，可以借鑒上海等城市收取配套建設(shè)費(fèi)的辦法，確保新建改建小區(qū)配套商業(yè)設(shè)施不再少建或漏建。另外，還應(yīng)積極挖掘社區(qū)服務(wù)中心的功能作用，緩解當(dāng)前社區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施不足的矛盾。社區(qū)服務(wù)中心除公益性服務(wù)外，還應(yīng)根據(jù)居民需要，開展一些便民利民的有償及低償?shù)纳虡I(yè)服務(wù)。街道社區(qū)服務(wù)信息網(wǎng)的商用價(jià)值，也應(yīng)很好地予以開發(fā)，要使其成為溝通居民與服務(wù)商的有效中介。

第五，加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，加大執(zhí)法力度，確保現(xiàn)有政策法規(guī)落實(shí)到位。

目前，關(guān)于配套商業(yè)設(shè)施北京市有明確的法規(guī)，但一直沒有得到很好的落實(shí)。為此，一是要提高各級(jí)政府及各部門領(lǐng)導(dǎo)的認(rèn)識(shí)，二是要加大執(zhí)法檢查力度，三是各部門之間要明確責(zé)任，加強(qiáng)配合。規(guī)劃部門要嚴(yán)格按照2001年市政府86號(hào)令的要求，做好配套商業(yè)設(shè)施的審批和驗(yàn)收工作，并協(xié)同商業(yè)部門，加強(qiáng)日常執(zhí)法檢查工作；工商部門要按照1996年市政府12號(hào)令的要求，對(duì)有非法轉(zhuǎn)租及改變使用性質(zhì)等行為的企業(yè)，予以應(yīng)有的懲罰。要通過各部門之間的協(xié)調(diào)、溝通與配合，保證現(xiàn)有政策法規(guī)落實(shí)到位。

對(duì)于已建成小區(qū)配套商業(yè)設(shè)施及原有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的情況，建議規(guī)劃、商業(yè)、工商等部門聯(lián)合進(jìn)行一次大檢查，沒建或建后挪作他用的，要追究開發(fā)商及相關(guān)單位的責(zé)任；原有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)擅自改變使用性質(zhì)的，要按規(guī)定進(jìn)行糾正，徹底解決因法規(guī)落實(shí)不力而產(chǎn)生的各種問題。

第二篇：社區(qū)商業(yè)發(fā)展情況

社區(qū)商業(yè)發(fā)展情況

隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐日益加快和居民生活水平的快速提升，人們?nèi)粘Ｉ钪袑?duì)商品和服務(wù)消費(fèi)的需求也越來越豐富。發(fā)展社區(qū)商業(yè)，既能滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的物質(zhì)和精神生活需要，也可為擴(kuò)大就業(yè)、建設(shè)宜居環(huán)境與和諧社區(qū)奠定物質(zhì)基礎(chǔ)。我縣社區(qū)商業(yè)發(fā)展情況如下：

一、基本情況

我縣縣城共有6個(gè)社區(qū)，總面積約16.7平方公里。社區(qū)總?cè)丝诩s(含流動(dòng)人口)10萬人，城鎮(zhèn)人均消費(fèi)4000元／人.年，有大型超市5個(gè)，綜合大市場(chǎng)2個(gè)，各類專業(yè)市場(chǎng)（家電、建材、小商品、水果等）6個(gè)，各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)1620個(gè)，營(yíng)業(yè)面積74630平方米，就業(yè)人數(shù)4540人，商品年銷售額56000萬元。主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1、社區(qū)商業(yè)設(shè)施不斷完善。通過開展示范社區(qū)創(chuàng)建活動(dòng)，加大了對(duì)社區(qū)環(huán)境、硬件設(shè)施和配套服務(wù)等方面的投入力度，社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量大幅增加，設(shè)施不斷完善，業(yè)態(tài)日益豐富，現(xiàn)代化水平逐步提升，大大方便了社區(qū)居民的生活和服務(wù)消費(fèi)。

2、社區(qū)商業(yè)服務(wù)功能日趨完善。針對(duì)社區(qū)消費(fèi)特點(diǎn)，著力從完善社區(qū)服務(wù)功能上推動(dòng)老社區(qū)商業(yè)建設(shè)，從完善商業(yè)設(shè)施配套上著力提升新建社區(qū)商業(yè)建設(shè)，努力使社區(qū)居民

生活更加便利、消費(fèi)更加安全、消費(fèi)模式更加豐富。

3、吸納就業(yè)功能逐步增強(qiáng)，社會(huì)穩(wěn)定器作用日益顯現(xiàn)。隨著社區(qū)商業(yè)設(shè)施逐步完善、服務(wù)環(huán)境不斷優(yōu)化和經(jīng)濟(jì)效益的穩(wěn)步提高，社區(qū)就業(yè)越來越得到人們的認(rèn)可，社區(qū)商業(yè)已經(jīng)成為吸納城市低收入人群就業(yè)、下崗再就業(yè)以及農(nóng)村富余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移的重要載體，發(fā)揮了很好的社會(huì)穩(wěn)定器作用。社區(qū)商業(yè)是城市商業(yè)的基礎(chǔ)，是滿足居民日常生活消費(fèi)的重要載體。加快發(fā)展社區(qū)商業(yè)，是滿足居民消費(fèi)，構(gòu)建宜居城市環(huán)境，擴(kuò)大勞動(dòng)就業(yè)，提升城市商業(yè)現(xiàn)代化和綜合競(jìng)爭(zhēng)力的迫切要求，也是構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)和全面建設(shè)小康社會(huì)的重要途徑。

二、存在的問題

近年來，我縣社區(qū)商業(yè)雖然有一定的發(fā)展，取得了一定的成效，但與城市化發(fā)展水平、居民消費(fèi)需求的增長(zhǎng)水平還不相適應(yīng)，與國(guó)內(nèi)先進(jìn)地區(qū)相比，也存在一些不容忽視的問題。主要表現(xiàn)在：社區(qū)商業(yè)功能定位不夠明晰，特別是對(duì)社區(qū)菜市場(chǎng)、便民理發(fā)店、沐浴、維修等必備性業(yè)態(tài)的公益功能定位不明晰。社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)缺乏規(guī)劃、業(yè)態(tài)設(shè)置缺乏引導(dǎo)、后續(xù)經(jīng)營(yíng)缺乏管理。社區(qū)商業(yè)發(fā)展水平不高。電子商務(wù)、連鎖經(jīng)營(yíng)、物流配送等現(xiàn)代流通方式發(fā)展還有待進(jìn)一步加強(qiáng)。

三、今后發(fā)展方向

“十二五”是我國(guó)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的關(guān)鍵時(shí)期，調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、促消費(fèi)是新的歷史時(shí)期的重大任務(wù)。社區(qū)商業(yè)建設(shè)與民生息息相關(guān)。隨著城市居民生活水平提升、工作節(jié)奏的加快、家庭小型化、人口老齡化，居民的消費(fèi)需求和消費(fèi)習(xí)慣發(fā)生顯著變化，對(duì)消費(fèi)的便利性、安全性要求越來越高，對(duì)精神型、享受型等服務(wù)型消費(fèi)的需求越來越多，對(duì)社區(qū)商業(yè)建設(shè)提出更高要求。

今后我縣將以加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式為主線，以“便民、利民、為民、惠民”為根本出發(fā)點(diǎn)，進(jìn)一步推進(jìn)社區(qū)商業(yè)建設(shè)。

一是提高認(rèn)識(shí)，明確社區(qū)商業(yè)性質(zhì)和地位。首先，應(yīng)將社區(qū)商業(yè)作為社會(huì)公益性或準(zhǔn)公益性的行業(yè)來明確其地位和功能。從實(shí)際情況看，社區(qū)商業(yè)如菜市場(chǎng)、便民超市等主要功能是便民、惠民，主要是滿足社區(qū)居民的日常生活服務(wù)消費(fèi)需求，其特點(diǎn)是建筑設(shè)施較小、經(jīng)營(yíng)規(guī)模不大、盈利水平不高，但與居民生活密不可分，不可或缺，具有很強(qiáng)的社會(huì)公益性或準(zhǔn)公益性特征。今后要把社區(qū)商業(yè)作為城市建設(shè)、社區(qū)管理的一項(xiàng)基礎(chǔ)性功能，把社區(qū)商業(yè)作為城市宜居、社會(huì)發(fā)展、生活和諧的一項(xiàng)重要內(nèi)容和功能來挖掘和提升，通過規(guī)劃引導(dǎo)、有效監(jiān)管以及開展各級(jí)示范區(qū)的創(chuàng)建工作，真正使社區(qū)商業(yè)成為社區(qū)的生活中心，成為政府行使社區(qū)管理職能的有效載體和平臺(tái)。

二是加強(qiáng)規(guī)劃引導(dǎo)，逐步完善社區(qū)商業(yè)服務(wù)體系。隨著生活水平和生活質(zhì)量的不斷提升，社區(qū)商業(yè)成為滿足居民消費(fèi)的綜合載體。完善社區(qū)商業(yè)服務(wù)功能，優(yōu)化社區(qū)商業(yè)結(jié)構(gòu)布局，提升社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的綜合配套和服務(wù)水平，加快營(yíng)造和諧的社區(qū)消費(fèi)環(huán)境，滿足和促進(jìn)社區(qū)居民消費(fèi)，是社區(qū)商業(yè)發(fā)展的最終目標(biāo)。

三是因地制宜，合理選擇社區(qū)商業(yè)發(fā)展模式。因地制宜、因住而商，充分考慮社區(qū)的規(guī)模、類型，社區(qū)居民的收入水平、消費(fèi)層次、文化品位，以及周邊地區(qū)的商業(yè)環(huán)境等多種因素來選擇社區(qū)商業(yè)模式。

四是加強(qiáng)部門配合，共同推動(dòng)社區(qū)商業(yè)建設(shè)。

第三篇：社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展情況調(diào)查報(bào)告

為了進(jìn)一步推進(jìn)社區(qū)商業(yè)“雙進(jìn)工程”，完善社區(qū)商業(yè)服務(wù)功能和政策措施，更好地促進(jìn)社區(qū)商業(yè)的發(fā)展，對(duì)我轄區(qū)社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展情況進(jìn)行調(diào)查，現(xiàn)將調(diào)查情況報(bào)告如下：

一、基本情況

我區(qū)四個(gè)辦事處總面積約210368000m2，截止6月底社區(qū)總?cè)丝诩s（含流動(dòng)人口）150000人，城市人均消費(fèi)4000元/人、年，較上年增長(zhǎng)14.7%；各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)1810個(gè)，較上年增長(zhǎng)3.73%；營(yíng)業(yè)面積193600m2，較上年增長(zhǎng)1.1%；就業(yè)人數(shù)15084人，較上年增長(zhǎng)2.2%；營(yíng)業(yè)收入94858萬元（不含金融網(wǎng)點(diǎn)），較上年增長(zhǎng)28%（詳見調(diào)查表）。

二、存在主要問題

我區(qū)社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)主要分布在城區(qū)內(nèi)沿城區(qū)主要街道北新街新車站附近。呈現(xiàn)出“四多四少”的局面。在所有權(quán)方面：集體、個(gè)體網(wǎng)點(diǎn)多，國(guó)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)少，在零售業(yè)分類方面：百貨店、綜合超市、專業(yè)店多，而便利店、超級(jí)市場(chǎng)、購(gòu)物中心少。在網(wǎng)點(diǎn)布局地域方面：在城市主要街道繁華地段多，在城鄉(xiāng)結(jié)合部和稍偏離鬧區(qū)的地段少。在服務(wù)對(duì)象方面：服務(wù)于城區(qū)內(nèi)居住的網(wǎng)點(diǎn)多，而服務(wù)于離城區(qū)稍遠(yuǎn)一點(diǎn)住宅小區(qū)內(nèi)的網(wǎng)點(diǎn)少。遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上城市發(fā)展的需要，主要表現(xiàn)在以下幾方面：

1、社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局不合理，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，嚴(yán)重制約了商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展。

商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)無序發(fā)展，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)主管部門參與規(guī)劃建設(shè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)工作乏力。根據(jù)國(guó)家有關(guān)政策規(guī)定，城市新建的主要街道兩側(cè)要按照一定的比例規(guī)劃為商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)用地，但在具體實(shí)施過程中，因沒有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)主管部門參與規(guī)劃的落實(shí)和審查，而是由建設(shè)單位確定，想建什么就建什么，城市建設(shè)主管部門只注重建設(shè)的高度、風(fēng)貌、外型等，對(duì)是否需要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)而無關(guān)大局，使商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)形成無序的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。特別是近幾年來，在繁華的街、路段拍賣土地使用權(quán)，只注重土地的拍賣價(jià)格而忽視以后商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)而無處建設(shè)的弊端。

2、建設(shè)資金缺乏，基礎(chǔ)設(shè)施滯后。我區(qū)社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)一直缺少投入，大部分門面破舊，設(shè)施滯后。居民小區(qū)一些生活必須便民網(wǎng)點(diǎn)無資金建設(shè)，更談不上大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)，使居民“住新樓，添新愁”的現(xiàn)象嚴(yán)重存在，社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展緩慢，跟不上城市發(fā)展的需要。

三、意見和建議

目前，我區(qū)社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)正在逐步興起，各級(jí)各部門對(duì)社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行了積極探索，取得一定的效果，呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢(shì)頭。要想有一個(gè)較快發(fā)展，必須從客觀上加強(qiáng)籌劃和指導(dǎo)，制定總體發(fā)展戰(zhàn)略和長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃目標(biāo)，采取相應(yīng)的政策措施，促使其早日步入良性循環(huán)的軌道。現(xiàn)根據(jù)我區(qū)實(shí)際，提出以下五點(diǎn)建議：

1、堅(jiān)持統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局的原則，把社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)納入城市發(fā)展規(guī)劃。

社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)是城市建設(shè)的重要組成部分，必須由政府根據(jù)現(xiàn)有網(wǎng)點(diǎn)狀況以及城市建設(shè)的長(zhǎng)期規(guī)劃，進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，科學(xué)布局。社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)應(yīng)主要規(guī)劃在居民居住區(qū)（除特種行業(yè)外），逐步向鄉(xiāng)村輻射。

2．堅(jiān)持政府扶持引導(dǎo)與企業(yè)自我發(fā)展相結(jié)合的原則，調(diào)動(dòng)社會(huì)各方力量，推動(dòng)社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展。

我區(qū)社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展相對(duì)比較緩慢，政府必須采取必要的政策、措施加以扶持。在政策上，要把社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)列入城市基本建設(shè)計(jì)劃，建設(shè)改造資金的籌集，在企業(yè)自籌的基礎(chǔ)上，采取多種形式籌集資金，按照“誰投資，誰受益”的原則，建設(shè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，減免各項(xiàng)費(fèi)用。

3.加強(qiáng)立法，確保商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)健康、快速、有序發(fā)展。

在調(diào)研的基礎(chǔ)上，組織相關(guān)部門及專家論證，制定《商洛市城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃條例》，并提交市人大討論通過，使商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)有法可依，有章可循。指導(dǎo)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展工作，確保商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)健康、快速、有序發(fā)展。

附：社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)基本情況統(tǒng)計(jì)調(diào)查表

第四篇：社區(qū)商業(yè)發(fā)展研究及模式探討

社區(qū)商業(yè)發(fā)展研究與模式探討

營(yíng)銷部

喬相逢

【摘要】社區(qū)商業(yè)最早于20世紀(jì)50年代在美國(guó)出現(xiàn)。國(guó)外的社區(qū)商業(yè)主要以購(gòu)物中心的形式出現(xiàn)，具有滿足社區(qū)居民購(gòu)物、服務(wù)、娛樂等綜合性需求的功能。購(gòu)物中心的核心店基本上都是知名的連鎖企業(yè)。各種連鎖經(jīng)營(yíng)品牌是支撐社區(qū)商業(yè)中心的骨干力量，是社區(qū)商業(yè)中心形成和發(fā)展的基礎(chǔ)。國(guó)內(nèi)的社區(qū)商業(yè)設(shè)施正朝著成為一種綜合建筑、景觀、空間、聲音的體驗(yàn)式場(chǎng)所，一種為社區(qū)居民創(chuàng)造的擁擠熱鬧的場(chǎng)所的方向發(fā)展?？偟膩碚f目前國(guó)內(nèi)的社區(qū)商業(yè)普遍帶有濃厚的住宅底商特點(diǎn)，與國(guó)外成熟的社區(qū)商業(yè)模式相比還有很大差距。目前，隨著社區(qū)商業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大以及越來越多的大型綜合建筑體的出現(xiàn)，與以往零散商業(yè)運(yùn)作方式不同的模式正在悄然改變社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的未來。

社區(qū)商業(yè)的發(fā)展概況及特征

社區(qū)商業(yè)最早于20世紀(jì)50年代在美國(guó)出現(xiàn)。當(dāng)時(shí)由于家庭汽車的普及，以及城郊新建的發(fā)達(dá)的高速公路，使得城市居民大量向郊區(qū)擴(kuò)散，由此產(chǎn)生了專門為郊區(qū)新建居住區(qū)居民服務(wù)的社區(qū)商業(yè)。60年代，英國(guó)、日本、法國(guó)等西方國(guó)家也由于居民的郊區(qū)化而出現(xiàn)社區(qū)商業(yè)，到70年代，新加坡的社區(qū)商業(yè)也開始大規(guī)模發(fā)展起來。

國(guó)外的社區(qū)商業(yè)主要以購(gòu)物中心的形式出現(xiàn)。購(gòu)物中心是一種現(xiàn)代的零售業(yè)態(tài)，美國(guó)的《零售辭典》對(duì)購(gòu)物中心是這樣定義的：“購(gòu)物中心是一個(gè)由零售商店及其相應(yīng)設(shè)施組成的商店群，作為一個(gè)整體進(jìn)行開發(fā)和管理，一般有一個(gè)或幾個(gè)核心商店，并有眾多小商店環(huán)繞。購(gòu)物中心有寬敞的停車場(chǎng)，其位置靠近馬路，顧客購(gòu)物來去便利?！?/p>

國(guó)外社區(qū)購(gòu)物中心的零售商們聯(lián)合擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)的范圍，不僅增強(qiáng)對(duì)人們“一站式”購(gòu)物的滿足能力，還向社區(qū)居民提供豐富的服務(wù)項(xiàng)目和休閑娛樂項(xiàng)目，因此社區(qū)購(gòu)物中心在國(guó)外城市整體商業(yè)中具有重要的地位。以美國(guó)為例，2000年全國(guó)社區(qū)購(gòu)物中心零售額為4494億美元，高于近鄰型購(gòu)物中心（3205億美元）和區(qū)域購(gòu)物中心（1429億美元），約占美國(guó)商業(yè)總零售額的40.68％。

一、社區(qū)商業(yè)的特點(diǎn)

社區(qū)商業(yè)是一種以社區(qū)范圍內(nèi)的居民為服務(wù)對(duì)象，以便民、利民，滿足和促進(jìn)居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)的屬地型商業(yè)，社區(qū)商業(yè)是城市商業(yè)空間中的一個(gè)重要層次。社區(qū)商業(yè)所提供的服務(wù)主要是社區(qū)居民需要的日常生活服務(wù)，這些服務(wù)具有經(jīng)常性、便利性，但不一定價(jià)格低廉的特點(diǎn)。因此社區(qū)商業(yè)具有穩(wěn)定的市場(chǎng)基礎(chǔ)，并將隨著居民收入水平的提高得到更大的發(fā)展。

二、國(guó)外社區(qū)商業(yè)的發(fā)展概況及特征

西方各個(gè)國(guó)家的社區(qū)商業(yè)，雖然有所不同，但也有一些共同的特征：

1.社區(qū)商業(yè)的功能

國(guó)外社區(qū)商業(yè)是為了適應(yīng)城市居民郊區(qū)化而建立的，具有滿足社區(qū)居民購(gòu)物、服務(wù)、娛樂等綜合性需求的功能。社區(qū)購(gòu)物中心提供的商品包括便利品和選購(gòu)品，主要有雜貨、食品、衣服、鞋帽、家具、家電、建筑材料、藥品、珠寶飾品、禮品、酒類等，商品的檔次要根據(jù)所服務(wù)社區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況而定，一般以中檔品為主。而服務(wù)功能包括，銀行、郵政、電信、圖書館、警察所、醫(yī)療中心等公共事業(yè)，也包括干洗、修鞋、裁剪、洗車等日常服務(wù)。社區(qū)商業(yè)中心又是人們休閑娛樂的場(chǎng)所，提供許多流行的娛樂設(shè)施，如雕刻、滑冰場(chǎng)、電影院、健身房、攝影、旅游代理等。另外，各種類型的餐飲服務(wù)，也是社區(qū)商業(yè)中心的功能之一，快餐、酒吧、咖啡屋等不僅解決了人們購(gòu)物、娛樂過程中的飲食問題，也是朋友們約會(huì)、休閑的良好場(chǎng)所。

2.社區(qū)商業(yè)中心的業(yè)態(tài)構(gòu)成國(guó)外社區(qū)商業(yè)主要是現(xiàn)代化的購(gòu)物中心形式，購(gòu)物中心和連鎖組織相互促進(jìn)、共同發(fā)展。購(gòu)物中心的核心店基本上都是知名的連鎖企業(yè)，例如，美國(guó)的沃爾瑪、日本的大榮等都是它們國(guó)家許多社區(qū)商業(yè)中心的核心店，社區(qū)購(gòu)物中心靠它們來提升對(duì)附近居民的吸引力。除核心店外，中心內(nèi)還匯聚著各種不同規(guī)模、不同業(yè)種的專業(yè)店、專賣店，它們也多是連鎖經(jīng)營(yíng)。各種連鎖經(jīng)營(yíng)品牌是支撐社區(qū)商業(yè)中心的骨干力量，是社區(qū)商業(yè)中心形成和發(fā)展的基礎(chǔ)。

3.社區(qū)商業(yè)的開發(fā)

國(guó)外社區(qū)商業(yè)的開發(fā)都是在政府的統(tǒng)一規(guī)劃下進(jìn)行的，其中，英國(guó)、新加坡等國(guó)家，政府對(duì)社區(qū)購(gòu)物中心的開發(fā)實(shí)行強(qiáng)有力的控制，開發(fā)者須與地方當(dāng)局結(jié)成共同開發(fā)的伙伴關(guān)系。而在美國(guó)，政府對(duì)社區(qū)商業(yè)開發(fā)的干預(yù)要少得多，主要是一些私人開發(fā)商以贏利為目的而進(jìn)行開發(fā)。

國(guó)外社區(qū)商業(yè)的開發(fā)商主要有大型零售商、專門的商業(yè)開發(fā)商、房地產(chǎn)開發(fā)商、甚至是保險(xiǎn)公司、基金會(huì)等。商業(yè)企業(yè)和地產(chǎn)物業(yè)公司聯(lián)合開發(fā)的做法也比較普遍，如澳大利亞的C.lesMyer，日本的太丸、伊勢(shì)丹、高島屋等大零售企業(yè)和當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)物業(yè)公司聯(lián)合建設(shè)的社區(qū)購(gòu)物中心在上述國(guó)家到處可見。國(guó)外社區(qū)商業(yè)中心一般都實(shí)行開發(fā)和經(jīng)營(yíng)分離的做法。開發(fā)商負(fù)責(zé)前期開發(fā)，經(jīng)營(yíng)商負(fù)責(zé)租賃經(jīng)營(yíng)，形成良性的運(yùn)作機(jī)制。

4.社區(qū)商業(yè)的布局與設(shè)計(jì)

國(guó)外社區(qū)購(gòu)物中心都有嚴(yán)格的設(shè)計(jì)布局，其目的是使購(gòu)物中心的任何一部分都能吸引大批的購(gòu)物者。購(gòu)物中心重視對(duì)承租戶的科學(xué)組合與安置，核心承租戶對(duì)引導(dǎo)人流起關(guān)鍵作用，占總購(gòu)物中心面積的約40％，其位置最先確定。對(duì)普通承租戶的位置安排，充分考慮他們之間親和力的不同，一些經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目需組成群體以增強(qiáng)吸引力，而另一些經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目必須相互避開。一般來說，國(guó)外的社區(qū)商業(yè)中心，會(huì)把四種類型的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目分別匯集在一起，一是男士用品店，包括男鞋、男裝、運(yùn)動(dòng)用品等應(yīng)當(dāng)集中布置；二是女士用品店和兒童用品店，應(yīng)該集中在一起，便于消費(fèi)者進(jìn)行價(jià)格、顏色、款式的比較；三是食品零售店，包括肉店、魚店、面包店等；四是個(gè)人服務(wù)，如干洗店、修理店等也要集中布置。國(guó)外社區(qū)購(gòu)物中心在總體布局確定以后，還充分考慮商店的裝飾效果，承租戶的平面布局和店面裝飾需要在統(tǒng)一和個(gè)性之間維持一種平衡，既要有必要的控制，保證所有商店具有整體性，又要避免標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計(jì)，提供給承租戶表現(xiàn)個(gè)性的機(jī)會(huì)。

三、國(guó)內(nèi)社區(qū)商業(yè)概況

1.國(guó)內(nèi)社區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀

我國(guó)的社區(qū)商業(yè)相對(duì)落后，正在大力推行的城市居住社區(qū)建設(shè)，把社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃和發(fā)展視為至關(guān)重要的一環(huán)，因?yàn)樯鐓^(qū)商業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r不僅影響到社區(qū)內(nèi)居民的消費(fèi)滿足情況，也關(guān)系到城市商業(yè)的整體結(jié)構(gòu)和布局，影響整個(gè)城市的綜合商業(yè)能力。

我國(guó)的社區(qū)商業(yè)還處于起步階段，社區(qū)商業(yè)主要以歷史形成的沿街商鋪為載體。這種商業(yè)形式是自然形成的缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，業(yè)態(tài)檔次普遍較低，社區(qū)商業(yè)功能不全。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是商業(yè)房地產(chǎn)的逐漸成熟，社區(qū)商業(yè)得到了巨大的進(jìn)步。國(guó)內(nèi)出現(xiàn)了一大批“購(gòu)物中心”、“生活廣場(chǎng)”、“娛樂休閑一條街”等眾多社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目。它們可能在定位上提出超出社區(qū)服務(wù)范圍的口號(hào)，但是從實(shí)際情況來看，它們多數(shù)仍是以服務(wù)社區(qū)居民為主要目的，特別是居住區(qū)內(nèi)部的商業(yè)設(shè)施。國(guó)內(nèi)的社區(qū)商業(yè)設(shè)施正朝著成為一種綜合建筑、景觀、空間、聲音的體驗(yàn)式場(chǎng)所，一種為社區(qū)居民創(chuàng)造的擁擠熱鬧的場(chǎng)所的方向發(fā)展?？偟膩碚f目前國(guó)內(nèi)的社區(qū)商業(yè)普遍帶有濃厚的住宅底商特點(diǎn)，與國(guó)外成熟的社區(qū)商業(yè)模式相比還有很大差距。

2.國(guó)內(nèi)社區(qū)商業(yè)的發(fā)展方向

我國(guó)社區(qū)商業(yè)正朝向統(tǒng)一規(guī)劃，科學(xué)選址，集中布置的方向發(fā)展。各個(gè)省會(huì)城市都在制定自己的社區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃。從各城市的社區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃可以看出未來社區(qū)商業(yè)將具有以下特點(diǎn)：

1)

各商業(yè)行業(yè)種類將采取超市、便利店、專賣店、連鎖店、專業(yè)店等先進(jìn)業(yè)態(tài)形式。根據(jù)用戶的需求，有效開展網(wǎng)上銷售、電話訂購(gòu)、送貨上門，送餐、送貨、上門理發(fā)、維修等服務(wù)，因?yàn)榫用袢粘Ｙ?gòu)物消費(fèi)將在居住地500米范圍內(nèi)完成。

2)

各城市將大力發(fā)展社區(qū)商業(yè)中心。社區(qū)商業(yè)中心是相對(duì)集中的社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)所形成的具有多業(yè)態(tài)的綜合性商業(yè)市場(chǎng)。這個(gè)綜合性商業(yè)市場(chǎng)不同于大型商場(chǎng)，它的服務(wù)對(duì)象主要是社區(qū)居民。

3)

社區(qū)商業(yè)中心將普遍位于小區(qū)的中心位置。要求必備的商業(yè)行業(yè)種類有：早點(diǎn)快餐店、美發(fā)美容店、洗染店、攝影店、日用品小超市、生鮮副食土產(chǎn)店、肉制品專賣店、修配服務(wù)站、物資回收站、洗浴中心、服裝加工等。要有名牌企業(yè)的連鎖超市、24小時(shí)便利店、市政府推動(dòng)的放心食品零售門店、放心早點(diǎn)快餐連鎖店和放心茶店等正規(guī)企業(yè)的連鎖店，既能滿足傳統(tǒng)的衣、食、住、行需要，又能適應(yīng)新型的消費(fèi)需求。

4)

從發(fā)展趨勢(shì)判斷，社區(qū)商業(yè)將是未來商業(yè)投資的重要市場(chǎng)機(jī)會(huì)，同時(shí)也將是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要推動(dòng)力。

社區(qū)商業(yè)的模式探討

社區(qū)商業(yè)“因住而商”，遵循以人為本的原則，在滿足社區(qū)人們基本生活消費(fèi)服務(wù)方面將逐步完善六項(xiàng)功能：購(gòu)物功能，提供主副食、生活用品；修理服務(wù)功能，滿足社區(qū)居民日常用品修理的需要；餐飲服務(wù)功能，為居民提供早點(diǎn)、正餐和滿足學(xué)生、老年人用餐；綜合服務(wù)功能，社區(qū)居民理發(fā)、洗衣熨衣、服裝加工、彩擴(kuò)等全在社區(qū)完成；可再生資源回收服務(wù)功能，采取固定收購(gòu)站和定期流動(dòng)收購(gòu)兩種方法，保證居民廢舊物品下樓就可交售；家政服務(wù)功能，社區(qū)能幫助居民雇用小時(shí)工、保姆、家教等。

可見，社區(qū)商業(yè)體現(xiàn)就近方便、價(jià)廉物美、服務(wù)多樣的三大經(jīng)營(yíng)法寶。社區(qū)商業(yè)是一種有別于城市的區(qū)域中心商業(yè)、SHOPPING-MALL（大型購(gòu)物中心）、特色步行街的商業(yè)形態(tài)，具有很強(qiáng)的地域性，為本地區(qū)居民服務(wù)的商業(yè)模式，社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)體現(xiàn)在：

一、側(cè)重特色。

針對(duì)社區(qū)居民這一特定消費(fèi)群體的特征采用不同的經(jīng)營(yíng)策略，隨著社區(qū)居民消費(fèi)水平的提高，消費(fèi)層次從小康全面邁向比較富裕，消費(fèi)觀念也隨之發(fā)生革命性的變化，以物質(zhì)消費(fèi)為主的傳統(tǒng)消費(fèi)觀轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代的綜合消費(fèi)觀，以家庭為載體的休閑消費(fèi)、文化消費(fèi)、娛樂消費(fèi)、服務(wù)消費(fèi)成為生活的主流，并逐步向體驗(yàn)消費(fèi)發(fā)展。據(jù)此，社區(qū)商業(yè)營(yíng)造特色休閑所、風(fēng)情購(gòu)物區(qū)、藝術(shù)市場(chǎng)、風(fēng)格商業(yè)街等，具有消費(fèi)、娛樂、服務(wù)、休閑多重功能的商業(yè)配套。

二、輔助功能。

目前，我國(guó)大中城市的商業(yè)布局出現(xiàn)“集聚——擴(kuò)散”的發(fā)展趨勢(shì)，即：品牌、高檔、大宗商品向市中心商業(yè)街集聚，追求商業(yè)利潤(rùn)的品牌效應(yīng)。日用商品向社區(qū)擴(kuò)散，減少消費(fèi)者的購(gòu)買成本，商業(yè)擴(kuò)散趨勢(shì)使得社區(qū)商業(yè)成為投資創(chuàng)業(yè)的熱點(diǎn)。

三、經(jīng)營(yíng)集約化。

大型社區(qū)商業(yè)以購(gòu)物中心為主打業(yè)態(tài)，居住小區(qū)以“商業(yè)街”、“組團(tuán)式”、“多點(diǎn)式”為重點(diǎn)建設(shè)類型，在業(yè)態(tài)上以“超市”為主，重點(diǎn)發(fā)展“連鎖”經(jīng)營(yíng)的業(yè)制。購(gòu)物中心包容各種新型商業(yè)形態(tài)，生鮮食品為主的超市、品牌薈萃的特色專賣店、各種便利的餐飲、綜合服務(wù)設(shè)施觸手可及，集約化經(jīng)營(yíng)將成為社區(qū)商業(yè)的優(yōu)勢(shì)。

社區(qū)商業(yè)由社區(qū)中心向外圍延伸，其成型的模式有三種類型：

第一，社區(qū)底商發(fā)展模式。社區(qū)底商是屬于零售物業(yè)范疇，一般指開發(fā)利用住宅、公寓等物業(yè)的底層建筑，從事零售商業(yè)和服務(wù)業(yè)。是房地產(chǎn)開發(fā)與零售業(yè)相結(jié)合的一種社區(qū)商業(yè)模式，是社區(qū)商業(yè)重要組成部分。社區(qū)底商具有相互推動(dòng)和強(qiáng)化補(bǔ)充的商業(yè)特點(diǎn)。入住率達(dá)到一定程度后，就會(huì)自然產(chǎn)生商機(jī)，商機(jī)呈現(xiàn)，又會(huì)推動(dòng)入住率的提高。社區(qū)往往是居住人口同質(zhì)化程度最高的地方，社區(qū)商業(yè)強(qiáng)調(diào)的是本社區(qū)的特色，在社區(qū)底商和居住環(huán)境“軟硬”條件集中配套上下功夫，與大型購(gòu)物中心區(qū)別開來，著眼于生活服務(wù)為主，使社區(qū)底商因社區(qū)生活配套而存在，使商業(yè)資源配置更合理，降低居民區(qū)的噪音污染，避免各開發(fā)商重復(fù)投資和建設(shè)。

第二，社區(qū)商業(yè)街發(fā)展模式。社區(qū)商業(yè)街是指由相當(dāng)數(shù)量營(yíng)業(yè)面積不同、經(jīng)營(yíng)不同類別商品和服務(wù)的商店有規(guī)律地排列組合的商品交易服務(wù)場(chǎng)所。其存在形式分為帶狀式商業(yè)街和環(huán)型組團(tuán)式商業(yè)街。從規(guī)模上看，社區(qū)商業(yè)街小于城市中心區(qū)的大型商業(yè)街和城市區(qū)域的中型商業(yè)街，屬綜合型的小區(qū)小型商業(yè)街。從人的需求發(fā)展方向來看，有形商品的充分滿足，會(huì)使需求向無形商品轉(zhuǎn)移，即所謂的“離物”傾向。在人們的消費(fèi)生活中，除購(gòu)物消費(fèi)外，休閑、文化娛樂、健身、修養(yǎng)等方面的支出比重會(huì)大大增加。考慮到商業(yè)街的服務(wù)商圈和輻射功能，大中小型三種商業(yè)街各自的經(jīng)營(yíng)定位應(yīng)有所不同，社區(qū)商業(yè)街要和住宅區(qū)融為一體，成為一條真正的“生活街”，社區(qū)商業(yè)街不僅僅是一個(gè)購(gòu)物場(chǎng)所，而是一個(gè)集購(gòu)物、餐飲、服務(wù)業(yè)、居住為一體的生活空間。

第三，購(gòu)物中心發(fā)展模式。美國(guó)《零售辭典》對(duì)購(gòu)物中心是這樣定義的：購(gòu)物中心是一個(gè)由零售商店及其相應(yīng)設(shè)施組成的商店群，作為一個(gè)整體進(jìn)行開發(fā)和管理，一般有一個(gè)或幾個(gè)核心商店，并有眾多小商店環(huán)繞。購(gòu)物中心有寬敞的停車場(chǎng)，其位置靠近馬路，顧客購(gòu)物來去便利。購(gòu)物中心不是一個(gè)簡(jiǎn)單的分布式經(jīng)營(yíng)模式，而是一個(gè)統(tǒng)一高效運(yùn)作的有機(jī)整體。根據(jù)國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)的分類，從商圈輻射范圍看，購(gòu)物中心可分為四類：鄰里型購(gòu)物中心、社區(qū)型購(gòu)物中心、區(qū)域型購(gòu)物中心、廣域型購(gòu)物中心。美國(guó)社區(qū)購(gòu)物中心的形態(tài)以單層樓為主，營(yíng)業(yè)面積在9000-36000平方米，服務(wù)人口2萬至10萬。社區(qū)購(gòu)物中心在面積、服務(wù)人口、商店數(shù)目等方面都界于區(qū)域型購(gòu)物中心和鄰里型購(gòu)物中心之間。社區(qū)購(gòu)物中心集購(gòu)物、服務(wù)、休閑、娛樂于一體，能滿足居民多樣化的消費(fèi)需求；社區(qū)購(gòu)物中心實(shí)施團(tuán)組式開發(fā)，融合各種新型商業(yè)業(yè)態(tài)，以生鮮食品超市為主力，集品牌薈萃的專賣店為特色，融各種便利的餐飲、娛樂、健身、服務(wù)設(shè)施為一體，能滿足消費(fèi)者一站式的消費(fèi)需要。社區(qū)購(gòu)物中心實(shí)施集約化經(jīng)營(yíng)，管理成本低，商業(yè)帶動(dòng)效應(yīng)強(qiáng)，容易凝聚人氣，是社區(qū)商業(yè)的一種好模式。

第五篇：“北京市社區(qū)敬老院服務(wù)狀況” 調(diào)查

“北京市社區(qū)敬老院服務(wù)狀況” 調(diào)查

中國(guó)老齡科學(xué)研究中心老齡社會(huì)保障和產(chǎn)業(yè)研究 王莉莉 陶立群 麻鳳利

2004年9月29日

隨著我國(guó)人口老齡化程度的加劇，養(yǎng)老已成為一個(gè)急需解決的問題。北京市人口老齡化程度較高，養(yǎng)老問題更是不容忽視。而隨著社會(huì)的發(fā)展，家庭規(guī)模的縮小，城市生活、工作的壓力，使得居家養(yǎng)老面臨著種種困難。敬老院、老年福利院等老年福利服務(wù)機(jī)構(gòu)作為社會(huì)養(yǎng)老的一部分，在緩解家庭養(yǎng)老的壓力中起到了一定的作用。為了進(jìn)一步了解目前北京市社區(qū)老年福利服務(wù)機(jī)構(gòu)及其居住老年人的現(xiàn)狀，我們選擇了部分敬老院進(jìn)行了初步的調(diào)查，現(xiàn)將主要的調(diào)查結(jié)果總結(jié)如下。

一、調(diào)查的基本情況

截止到2002年底，北京市已有各種類型（包括敬老院、養(yǎng)老院、老年公寓、托老所）養(yǎng)老設(shè)施314多所，床位25，599張。其 中向社會(huì)開放、接受公費(fèi)、自費(fèi)入院（所）養(yǎng)老的已近100所，規(guī)模大小不一，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也有差異。此次調(diào)查我們選取了三所敬老院，分別為北京市東城區(qū)和平里街道敬老院、東城區(qū)東直門街道敬老院、海淀區(qū)四季青鄉(xiāng)敬老院進(jìn)行入院調(diào)查。調(diào)查共分為兩大部分，第一部分為社區(qū)福利服務(wù)機(jī)構(gòu)狀況調(diào)查，包括機(jī)構(gòu)名稱、所有制形式、機(jī)構(gòu)人員構(gòu)成狀況等；第二部分為社區(qū)福利服務(wù)機(jī)構(gòu)內(nèi)的老年人口狀況調(diào)查，包括老人的家庭狀況、身體狀況、經(jīng)濟(jì)狀況、以及對(duì)福利服務(wù)機(jī)構(gòu)的評(píng)價(jià)等，旨在通過此次調(diào)查，初步了解北京市目前的社區(qū)福利服務(wù)機(jī)構(gòu)以及福利服務(wù)機(jī)構(gòu)的老年人狀況。

二、北京市社區(qū)福利服務(wù)機(jī)構(gòu)狀況

（一）所有制形式

這些敬老院在所有制上均屬于各級(jí)政府。街道敬老院的所有權(quán)屬于政府派出機(jī)構(gòu)的街道辦事處；鄉(xiāng)、鎮(zhèn)敬老院的所有權(quán)則屬于鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府。

（二）人員構(gòu)成 這些敬老院一般都由行政管理人員、護(hù)理人員、醫(yī)生和一般工人如廚師、清潔工人等組成。行政管理人員屬于國(guó)家行政人員，其他工作人員則為敬老院聘用人員。

（三）資金來源

這些敬老院的固定資產(chǎn)如房屋、設(shè)備等均為政府所有，敬老院享有使用權(quán)。近年來，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的逐步發(fā)展，敬老院等一些老年福利服務(wù)機(jī)構(gòu)也開始實(shí)行自負(fù)盈虧、自收自支的經(jīng)營(yíng)模式，呈現(xiàn)出政府投入固定資產(chǎn)和機(jī)構(gòu)收支自負(fù)盈虧相結(jié)合的運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)。

（四）服務(wù)項(xiàng)目

服務(wù)對(duì)象主要是老年人，包括殘疾老年人等。各個(gè)敬老院開展的服務(wù)項(xiàng)目不一，除基本的生活照料例如做飯、洗衣、衛(wèi)生、護(hù)理等外，敬老院還會(huì)為老人組織一些外出游玩的活動(dòng)或娛樂活動(dòng)，老人平時(shí)可以看電視、參加文娛活動(dòng)、表演節(jié)目等。

（五）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

各個(gè)敬老院的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并不統(tǒng)一，有的敬老院依據(jù)老人身體狀況收費(fèi)，分為自理老人、半自理老人和不自理老人三種類型；有的敬老院則按房間收費(fèi)，分為單間或多人間。最高的為每月1350元，最低的每月570元不等。

三、福利服務(wù)機(jī)構(gòu)的老年人狀況

此次調(diào)查在選取的三所敬老院中共調(diào)查了100名老年人，其中男性老年人41名，女性老年人59名。

（一）基本狀況

圖1：敬老院老人年齡結(jié)構(gòu)

1、年齡結(jié)構(gòu)

如圖1所示：在調(diào)查到的100位老年人中，80－89歲的老人居多，為44％；其次為70-79歲的老人，占29％；60－69歲以及90－99歲的老人分別為14％和10％；沒有百歲以上的老人。老年人隨著年齡的增大，身體機(jī)能逐漸削弱，健康狀況也逐漸衰退，往往更需要他人的照料，敬老院在這些方面彌補(bǔ)了家庭照料資源的不足。但值得注意到是，由于目前社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施的不完善，還不能滿足那些完全不自理的老人或需要長(zhǎng)期照料的老人的需求，因此，這些敬老院中的老人往往是一些生活尚能部分自理、照料需求較低的中高齡老年人。

表1 敬老院老人基本狀況

基本狀況

人數(shù)（人）

所占比例（％）

文化程度

不識(shí)字

24

24

小學(xué)

37

37

初中

23

23

中專/高中

7

7

大專以上

9

9

婚姻狀況

有配偶

11

11

有偶分居

1

1

喪偶

75

75

離婚

5

5

未婚

8

8

工作單位性質(zhì)

黨政機(jī)關(guān)

6

6

事業(yè)單位

32

32

國(guó)有企業(yè)

35

35

集體企業(yè)

6

6

民營(yíng)企業(yè)

2

2

其他

19

19

2、受教育程度

這些老年人絕大部分都是在建國(guó)以前出生，他們的受教育機(jī)會(huì)少，文化程度不高，大部分都是初中以下的文化水平（占84％），其中不識(shí)字的占24％；小學(xué)的占37％；初中的占23％。有中專、高中以上文化程度的老年人僅有16％，其中中專、高中的為7％，大專以上文化程度僅為9％（如表1）。

3、婚姻狀況

如表1所示，這些老年人中以喪偶者居多，占了75％，有配偶的為11％，未婚的為8％；離婚的占5％；有偶分居的最少，為1％(如表1)。研究表明：配偶在老年人晚年生活中的作用非常大。與其走過了人生大部分路程的配偶，在生活照料、精神慰藉方面往往比子女的作用更大。老人的配偶去世之后，子女往往不能完全替代其在老人生活中的作用，在家庭不能滿足老人的照料需求時(shí)，老人或子女便會(huì)選擇住進(jìn)敬老院。在調(diào)查中，有的老人這樣說到：“要不是老伴去世了，我也不會(huì)來這兒（指敬老院）。”

4、家庭子女狀況

被調(diào)查老年人中，有22％的老人為無子女戶，78％的老人有兒或有女，45％的老人有兒且有女。在來敬老院之前，他們大多與子女住在一起，但在身體有病而子女無法照料時(shí)、住房有困難或老伴去世后，他們或自己選擇來敬老院，或由子女送他們來敬老院生活。近年來人們的養(yǎng)老觀念發(fā)生了許多變化，由于家庭小型化，家庭照料老人越來越困難，那些有兒有女的老人也不得不面對(duì)現(xiàn)實(shí)，為了減輕子女的負(fù)擔(dān)，他們沖破傳統(tǒng)觀念的束縛，選擇街道敬老院養(yǎng)老，雖然這些街道敬老院條件并非很好，但是由于是在社區(qū)內(nèi)，離家較近，交通比較方便，收費(fèi)還能夠接受，所以選擇街道敬老院的老人并不在少數(shù)。

5、工作單位性質(zhì)

敬老院的老人大部分為城市戶口，占94％，他們以前的工作單位以事業(yè)單位或國(guó)有企業(yè)居多，分別為32％和35％，黨政機(jī)關(guān)為6％，集體企業(yè)的為6％，民營(yíng)企業(yè)的為2％，另外19％的老人，多為農(nóng)民或臨時(shí)工，有的則為家庭主婦。

（二）經(jīng)濟(jì)狀況

北京市老年人以退休金作為主要生活來源的比例較高，在這次調(diào)查的老年人當(dāng)中，有68％的老人享有退休金，其中社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)金47％，集體養(yǎng)老保險(xiǎn)金21％；13％的老人有社會(huì)救助，其中政府救助10％，集體救助3％；此外，這些老人中42％的還有子女每月給一定數(shù)額的經(jīng)濟(jì)資助，而外、孫子女資助或其他親戚資助的較少，個(gè)別老人還有一些其他補(bǔ)貼，如房租等。

總的來說，絕大部分老人的經(jīng)濟(jì)水平處在基本夠用但并不富裕的狀態(tài)，老人每月交給敬老院的費(fèi)用（最低570元，最高1350元）中包括老人的吃、住等費(fèi)用，老人在敬老院里一般花錢并不多，子女還經(jīng)常給老人購(gòu)買一些日常生活用品，因此，這些老人的經(jīng)濟(jì)狀況不算太差。但是，不少老人對(duì)醫(yī)療費(fèi)用的高漲比較擔(dān)心，他們普遍反映看病太貴，醫(yī)藥費(fèi)太貴等，對(duì)自己經(jīng)濟(jì)狀況的滿意度由于高水平的醫(yī)療費(fèi)而大打折扣，尤其是那些身體較差的老人。

圖2 敬老院老人經(jīng)濟(jì)狀況

（三）身體狀況

由于目前我國(guó)的社會(huì)養(yǎng)老設(shè)施還不完善，在現(xiàn)有的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中，由于資金、人手、設(shè)備等方面的原因，他們往往不能滿足那些需要長(zhǎng)期照料的老人的需求，在敬老院的這些老年人，除了一些老人需要特別照料之外，很多老人的身體狀況都處于居家生活能自理，但也需要有人看護(hù)的狀態(tài)。

這次調(diào)查到的老人當(dāng)中，有10％的老人基本臥床，吃飯、排便、洗澡等都需要?jiǎng)e人照顧；其余老人的身體狀況較好，居家生活可一人自理。有35％的老人可以乘公共汽車、出租車外出；有18％的老人可以拜訪左鄰右舍；有37％的老人不能單獨(dú)外出，但可以一個(gè)人自理居家生活（如圖3）。

圖3 敬老院老人身體狀況

但值得注意的是，這些老人大部分都患有這樣或那樣的慢性病，調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：有80％的被調(diào)查老人患有慢性病，有24％的老人患有心臟病，有27％的老年人患有高血壓，17％的老人患有腦血管病，還有老人患有其他諸如風(fēng)濕病、腎臟病、糖尿病等其他慢性病。有些老人盡管沒有太多疾病，但操勞幾十年累積的其他癥狀如腰腿疼、神經(jīng)衰弱等病痛也在威脅著老人的健康，這些老人在現(xiàn)階段生活基本可以自理，但隨著年齡的增大，其身體狀況也不容樂觀，照料需求將會(huì)逐漸增大，為解決高齡老人的照料問題帶來一定壓力。

（四）來敬老院的原因

在調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)，老人“自己選擇”來敬老院生活的占較大比例，為37％；來敬老院是“孩子們的意思”的占20％；有14％的老人是由于身體的原因來敬老院；還有10％的老人是自己和孩子們都主張來敬老院生活；另外2％的老人是由于身體問題或自己選擇，或子女選擇住進(jìn)了敬老院；還有一些老人由于如家中房屋不夠住、拆遷等其他原因住進(jìn)了敬老院（如圖4）。

圖4 老人來敬老院的原因

老年人隨著年齡的增大，身體機(jī)能逐漸衰退，身邊往往需要有人看護(hù)，而子女面臨著工作、家庭的壓力，在照料老人方面常常是“力不從心”，面臨著很多困難；另一方面，有些老人與子女之間還存在著觀念、生活方式、生活習(xí)慣不同的問題；同時(shí)，很多老人也怕由于自己的身體而影響子女的生活，為他們帶來麻煩，因此，自己選擇住進(jìn)敬老院的老人在我們這次調(diào)查中的所占的比例是最大的。而在問道“您將來愿意跟孩子們一起住嗎？”，僅有11％的老人回答“愿意”，68％的老人回答“不愿意”。在這些回答不愿意的老年人當(dāng)中，39％的老人是“不想麻煩孩子們”；18％的老人是由于“跟孩子們的生活不習(xí)慣”；還有老人覺得跟兒媳婦的關(guān)系很麻煩；也有一部分老人認(rèn)為現(xiàn)在生活很愉快，而不愿意跟子女生活在一起。

（五）對(duì)敬老院的評(píng)價(jià)

絕大多數(shù)隊(duì)老人對(duì)敬老院的評(píng)價(jià)很好，占92％，認(rèn)為不好的占7％。66％的老人認(rèn)為敬老院工作人員的“服務(wù)態(tài)度好”；22％的老人認(rèn)為“敬老院在社區(qū)內(nèi)，很近很方便”；還有一些老人覺得在敬老院里“氣氛比較融洽”、“朋友多了”、“和大家一起吃飯，很高興”等。

表2 老人對(duì)敬老院的評(píng)價(jià)

對(duì)敬老院的評(píng)價(jià)

人數(shù)（人）

比例（％）