第一篇：促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的稅收制度及政策研究
促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的稅收制度及政策研究
近幾年來(lái)，我國(guó)房?jī)r(jià)不斷上漲，迫使我們要更加關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的稅收制度及政策。目前我國(guó)的房地產(chǎn)稅收制度是分稅制后形成的制度，難以解決迅速發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)突出問(wèn)題，如房?jī)r(jià)猛漲、投資過(guò)熱、低買(mǎi)高賣(mài)、土地閑置等問(wèn)題，整合已出臺(tái)的房地產(chǎn)稅收政策，修訂、增加能促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的稅收制度及政策研究成為擺在稅務(wù)機(jī)關(guān)面前的重要課題。
一、我國(guó)房地產(chǎn)稅收現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題
（一）征稅環(huán)節(jié)繁雜，涉及稅種多。房地產(chǎn)稅收包括土地使用權(quán)的取得和房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和保育等多個(gè)環(huán)節(jié)。土地使用權(quán)取得環(huán)節(jié)涉及的稅種有企業(yè)所得稅（或個(gè)人所得稅）、營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、耕地占用稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)繳納的稅種主要有營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅（或個(gè)人所得稅）、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（以下簡(jiǎn)稱投調(diào)稅）（自2000年初暫停征收）。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)繳納的稅種主要有營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅（或個(gè)人所得稅）、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、契稅等。房地產(chǎn)保育環(huán)節(jié)繳納的稅種主要有城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅（或個(gè)人所得稅）、印花稅等。就稅（費(fèi)）種而言，房地產(chǎn)業(yè)主要涉及12個(gè)稅種，是涉及稅種最多的一個(gè)行業(yè)。
（二）“小產(chǎn)權(quán)房”稅收政策界定不明晰，房地產(chǎn)登記管理制度不統(tǒng)一。目前，在房地產(chǎn)業(yè)中，“小產(chǎn)權(quán)房”稅收問(wèn)題爭(zhēng)論較大，該不該征稅？該在哪個(gè)環(huán)節(jié)征收？該征多少？一直是稅務(wù)機(jī)關(guān)一個(gè)不明晰的問(wèn)題。首先是取得土地使用權(quán)環(huán)節(jié)稅收不能實(shí)現(xiàn)。本階段的土地一般未出讓，多屬集體土地。其次是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)稅收難以實(shí)現(xiàn)。本階段開(kāi)發(fā)商資質(zhì)條件差，小“包工頭”、小“開(kāi)發(fā)商”較多。最后是房地產(chǎn)銷售或轉(zhuǎn)讓階段可實(shí)現(xiàn)稅收但稅收收入嚴(yán)重不足。目前，全國(guó)各地因拆遷而建的還房越來(lái)越多，這些房屋仍建在集體土地上，還房戶多房銷售引發(fā)的稅收問(wèn)題各地執(zhí)行不統(tǒng)一，稅收流失嚴(yán)重。房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)在房管部門(mén)，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)信息不了解或了解不全面，很難掌握單位和個(gè)人所有房產(chǎn)信息，利用房產(chǎn)面積、數(shù)量等指標(biāo)抑制房?jī)r(jià)很難實(shí)現(xiàn)，稅收的調(diào)控作用得不到發(fā)揮。
（三）存在重復(fù)征稅（費(fèi)）的現(xiàn)象。我國(guó)房地產(chǎn)稅收制度稅種繁多，重復(fù)征稅，在同一環(huán)節(jié)征收多種稅收，同一種稅收又存在多種環(huán)節(jié)。如以土地為課稅對(duì)象既征收耕地占用稅又征城鎮(zhèn)土地使用稅；對(duì)房屋租金收入，既征收營(yíng)業(yè)稅，又征收房產(chǎn)稅；對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓收入征收的稅種就更多了，除營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅外，還要征收所得稅；對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)時(shí)所簽訂的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)，除征收印花稅外，還要繳納契稅。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)稅費(fèi)體系混亂，以稅代費(fèi)、以費(fèi)擠稅現(xiàn)象普遍。如城建稅實(shí)際上是為補(bǔ)充城市維護(hù)建設(shè)資金而向?qū)氖律a(chǎn)、經(jīng)營(yíng)取得收入的單位和個(gè)人征收的一種費(fèi)。另?yè)?jù)調(diào)查顯示，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程中，稅收為建筑成本的9％，而各種費(fèi)用高達(dá)41％；2005年山東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用支出最高占到三分之一，費(fèi)擠稅現(xiàn)象嚴(yán)重。稅種繁多、重復(fù)征稅、多層收費(fèi)是房?jī)r(jià)上漲最直接的原因之一。
（四）計(jì)稅依據(jù)不合理。我國(guó)涉及房地產(chǎn)部分稅種的計(jì)稅依據(jù)不合理。如對(duì)自用經(jīng)營(yíng)部分的房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)原值扣除10％-30％的余額為計(jì)稅依據(jù)；對(duì)城鎮(zhèn)土地使用稅則以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)。這兩種計(jì)稅依據(jù)未體現(xiàn)房地產(chǎn)的時(shí)間價(jià)值和土地的級(jí)差收益，房地產(chǎn)稅收收入無(wú)法隨著房地產(chǎn)的增值而增加，稅收政策起不到目標(biāo)調(diào)控作用。另外，我國(guó)的土地出讓制度不合理，我國(guó)目前的土地出讓制度是土地批租制，根據(jù)土地用途期限分為40年到70年不等，這種一次性支付幾十年費(fèi)用的制度一方面加大房地產(chǎn)的建設(shè)成本，抬高了房?jī)r(jià)，另一方面又造成政府“寅吃卯糧”的現(xiàn)象，不利于土地資源的合理利用和城市的可持續(xù)發(fā)展。
（五）征稅范圍過(guò)窄。部分涉及房地產(chǎn)稅收的稅種征稅范圍過(guò)窄，阻礙了房地產(chǎn)市場(chǎng)主體的公平競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)導(dǎo)致稅源流失。如房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍都僅限于城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)，不包括農(nóng)村土地。隨著城市化規(guī)模的日益增大，大量開(kāi)發(fā)商將新增項(xiàng)目建在距離城市較近的農(nóng)村，占用我國(guó)有限的耕地面積，城郊結(jié)合部成了房地產(chǎn)稅收的“避風(fēng)港”。同時(shí)房產(chǎn)稅在城市免稅范圍過(guò)大，個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)都屬于免稅范圍，房產(chǎn)所有人納稅意識(shí)淡漠。
（六）重流通，輕保育。在現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度下流通環(huán)節(jié)稅種較多，稅負(fù)較重，而在房地產(chǎn)的保有環(huán)
節(jié)稅種較少，稅負(fù)較低，且部分稅種的免稅范圍過(guò)大。資料顯示，在房地產(chǎn)的流通環(huán)節(jié)，稅負(fù)水平已達(dá)到30％-40％。這種重流通的局面一方面造成房地產(chǎn)的合理流通受限，使新建商品房?jī)r(jià)格上漲，另一方面又助長(zhǎng)了房地產(chǎn)的私下交易，阻礙房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。而輕保育的局面使投資者不必為保育房地產(chǎn)而納稅，造成房地產(chǎn)資源的浪費(fèi)。
（七）稅收行政效率低下。稅收行政效率可理解為以較少的稅收成本獲得較多的稅收?，F(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度行政效率低下，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
1．稅收立法層次低，穩(wěn)定性差。目前針對(duì)房地產(chǎn)稅收的專業(yè)實(shí)體法還一部都未出臺(tái)，有關(guān)房地產(chǎn)稅收的實(shí)體法律只能借鑒綜合適用的《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》和《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》，在房地產(chǎn)稅收領(lǐng)域普遍適用的都是行政法規(guī)和規(guī)章，權(quán)威性低，穩(wěn)定性差。
2．部分房地產(chǎn)稅種設(shè)計(jì)不合理，操作繁瑣。如1994年初為抑制房地產(chǎn)炒作而開(kāi)征的土地增值稅，該稅種對(duì)增值額的規(guī)定十分繁瑣，加上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售周期較長(zhǎng)，計(jì)稅依據(jù)難以確定。同時(shí)稅款征收手續(xù)復(fù)雜，不易執(zhí)行，十余年來(lái)，并未真正實(shí)現(xiàn)按增值額征收稅款。
3．稅收征管配套措施不健全。如房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度不完善，不可避免存在著許多私下交易，使稅源減少。同時(shí)，與房地產(chǎn)稅收緊密聯(lián)系的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度在我國(guó)發(fā)展很不成熟，一方面缺少適合我國(guó)國(guó)情的完整的理論體系和方法，另一方面稅務(wù)部門(mén)內(nèi)部現(xiàn)有的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員素質(zhì)不夠高，難以適應(yīng)稅收征管的需要。
二、完善我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度及稅收政策的建議
（一）恢復(fù)征收并修改投調(diào)稅。投調(diào)稅是在原建筑稅的基礎(chǔ)上，為抑制經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，引導(dǎo)投資方向而設(shè)計(jì)的稅種。投調(diào)稅開(kāi)征以來(lái)，對(duì)重復(fù)建設(shè)、無(wú)效投資等起到了一定的抑制或調(diào)節(jié)作用。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)情況的發(fā)展變化，對(duì)單位計(jì)劃外用房和個(gè)人第二套以上房屋恢復(fù)征收投調(diào)稅，既可以抑制房地產(chǎn)投資過(guò)熱問(wèn)題，又可為國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展廉租房、基本用房提供一定的資金保證?；謴?fù)并修改投調(diào)稅有三大優(yōu)勢(shì)：一是不需要立法，只作簡(jiǎn)單修改，便可操作使用。二是恢復(fù)內(nèi)容簡(jiǎn)單，納稅人方面，建議把外商投資企業(yè)和中外合作企業(yè)統(tǒng)一到內(nèi)資企業(yè)納稅，實(shí)現(xiàn)稅負(fù)公平；稅目方面，增加只限于一般民用住宅（包括商品房住宅）和公費(fèi)建設(shè)超標(biāo)準(zhǔn)住宅。三是稅率設(shè)計(jì)按房屋面積或套數(shù)設(shè)計(jì)，有可操作性，如按房屋套數(shù)（第二套房起）可設(shè)定5%、10%、15%、30%四檔稅率，也可按房屋面積設(shè)定稅率，如豪宅或商業(yè)門(mén)面按價(jià)格設(shè)定5%-30%的比例稅率。
（二）取消、完善部分稅種
1．對(duì)部分房地產(chǎn)收費(fèi)實(shí)行“費(fèi)改稅”。我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度中存在著大量收費(fèi)現(xiàn)象，其中大部分屬于不合理收費(fèi)，建議取締不必要的收費(fèi)項(xiàng)目，將必要的收費(fèi)項(xiàng)目改作稅收，可增強(qiáng)依法征管的剛性。
2．完善土地增值稅。為減輕土地增值稅清算困難，普遍執(zhí)行土地增值稅開(kāi)發(fā)成本核定扣除額標(biāo)準(zhǔn)清算原則，可借鑒增值稅管理辦法，對(duì)土地增值稅按普通住房、商業(yè)用房、其他用房類別實(shí)行比例稅率的征管辦法。
3．修訂耕地占用稅。耕地占用稅是以實(shí)際占用的耕地面積為計(jì)稅依據(jù)，實(shí)行定額稅率從量征收的辦法。建議考慮耕地的質(zhì)量等級(jí)、肥沃程度、地勢(shì)條件、潛在價(jià)值、單位面積年產(chǎn)值、使用年限等因素設(shè)置新的計(jì)稅依據(jù)，并適當(dāng)提高稅率，以促進(jìn)耕地資源的節(jié)約使用。
（三）合并稅種，開(kāi)征物業(yè)稅
在房地產(chǎn)取得階段，將印花稅并入契稅；在經(jīng)營(yíng)階段，保留企業(yè)所得稅（或個(gè)人所得稅）、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加；在保有階段，將房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅以及一些費(fèi)用合并為物業(yè)稅。
1．物業(yè)稅征收的意義。第一，優(yōu)化現(xiàn)行稅制。有利于消除現(xiàn)行稅制重流通、輕保有的弊端，加速房地產(chǎn)市場(chǎng)的流通，抑制房地產(chǎn)的投資和投機(jī)需求。第二，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)。物業(yè)稅將現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度下一次性繳納的稅費(fèi)分期繳納，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)階段的籌資成本和風(fēng)險(xiǎn)大大減少，降低房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的壁壘，有利于吸引更多的開(kāi)發(fā)商進(jìn)入，促進(jìn)行業(yè)繁榮發(fā)展。第三，有利于政府職能轉(zhuǎn)變。開(kāi)征物業(yè)稅,各屆政府只能享用分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)出讓收取的稅費(fèi)，由于本屆政府的稅費(fèi)收入大幅減少，為了增加稅收收入，必然會(huì)提供更好的公共服務(wù)，有利于投資環(huán)境和生活環(huán)境的改善。
2．物業(yè)稅的設(shè)計(jì)。物業(yè)稅的納稅人為在我國(guó)境內(nèi)擁有土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的單位和個(gè)人，課稅對(duì)象為土地和房屋，稅率應(yīng)該在0.84％-0.1％之間。物業(yè)稅的征稅范圍應(yīng)包括市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)和農(nóng)村，同時(shí)個(gè)人自住房地產(chǎn)應(yīng)納入征稅范圍。物業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)為房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，該辦法符合國(guó)際慣例，稅額隨著不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的升高而增加。同時(shí)，由于物業(yè)稅首次征收，可采取循序漸進(jìn)的方法，先從商業(yè)房地產(chǎn)改革開(kāi)始，逐步過(guò)渡到一般性質(zhì)的房地產(chǎn)。
（四）或?qū)⒉糠脂F(xiàn)行條例上升為法律。如果物業(yè)稅開(kāi)征有困難，可將房產(chǎn)稅、土地使用稅條例上升為法律。城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)房產(chǎn)是房產(chǎn)稅、土地使用稅的主要稅源，房產(chǎn)實(shí)行實(shí)名制后，個(gè)人房產(chǎn)信息清楚，關(guān)系明確，現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、土地使用稅條例對(duì)納稅人的法律約束力較差，房屋承租人與出租人就稅收問(wèn)題張推李謝，找不著納稅人。將房產(chǎn)稅、土地使用稅條例上升為法律，可進(jìn)一步明確房地產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)所有人與使用人的法律責(zé)任。另外，在保育階段，對(duì)持有二套以上住宅或個(gè)人擁有實(shí)際用于商業(yè)性質(zhì)門(mén)面的房屋征收房產(chǎn)稅、土地使用稅。
（五）提高稅收征管效率
1．對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”銷售不動(dòng)產(chǎn)稅收要盡快作明確界定。目前，全國(guó)各地對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”銷售不動(dòng)產(chǎn)稅收沒(méi)有明確的界定，各地執(zhí)行不一，“小產(chǎn)權(quán)房”客觀存在，交易成立，而且數(shù)量逐漸增加?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”交易其實(shí)類似集體土地上農(nóng)民房屋交易情況，現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收法規(guī)規(guī)定，農(nóng)村房屋交易仍按正規(guī)商品房交易繳納相關(guān)稅收。筆者建議在“小產(chǎn)權(quán)房”交易時(shí)暫按營(yíng)業(yè)稅房屋租賃業(yè)征收營(yíng)業(yè)稅及附加，待交易雙方明確產(chǎn)權(quán)性質(zhì)后，稅務(wù)機(jī)關(guān)正式按銷售不動(dòng)產(chǎn)征收相關(guān)稅收，已繳納的房屋租賃業(yè)稅收可作抵減部分扣除。這樣做既防止稅收流失，又為房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展提供了個(gè)性化服務(wù)。
2．健全稅收征管的配套措施。第一，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記一律實(shí)行實(shí)名登記制度并全國(guó)聯(lián)網(wǎng)。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)稅收課征的基礎(chǔ)，首先，房地產(chǎn)基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)要大集中，全國(guó)要建統(tǒng)一的平臺(tái)；其次，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)要統(tǒng)一、規(guī)范、完整。最后，全國(guó)各地稅務(wù)機(jī)關(guān)和與房產(chǎn)相關(guān)的管理部門(mén)，要能共享房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信息資源，要明確規(guī)定各管理部門(mén)之間對(duì)房地產(chǎn)基礎(chǔ)信息的維護(hù)責(zé)任。第二，要建立房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度。目前國(guó)際上通用的評(píng)估方法有成本法、市場(chǎng)比較法和收益法。我國(guó)應(yīng)盡快探索適合中國(guó)國(guó)情的理論體系和方法，并加強(qiáng)稅務(wù)人員對(duì)房地產(chǎn)稅收的專業(yè)評(píng)估培訓(xùn)。第三，繼續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)稅收“一體化”管理模式?！安块T(mén)協(xié)作、信息共享、先稅后證、以票控稅、源泉控管”是房地產(chǎn)稅收“一體化”的實(shí)施要點(diǎn)。（作者單位系南川區(qū)地稅局）
第二篇：關(guān)于促進(jìn)榆林市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的調(diào)研報(bào)告專題
關(guān)于促進(jìn)榆林市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的調(diào)研報(bào)告
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來(lái)源:決策咨詢委 作者: 日期:2011-10-8 根據(jù)市委、市政府的要求，我們組織專人就全市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況進(jìn)行了專題調(diào)研，先后召集市發(fā)改委、住房和城市建設(shè)局、規(guī)劃局、國(guó)土局、統(tǒng)計(jì)局、榆陽(yáng)區(qū)政府、區(qū)建設(shè)局、市建筑工程有限責(zé)任公司、文昌建工集團(tuán)公司等單位和企業(yè)進(jìn)行座談，深入榆陽(yáng)、神木、綏德等縣區(qū)調(diào)研房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況。在此基礎(chǔ)上，針對(duì)當(dāng)前存在的問(wèn)題，就如何促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，提出了相應(yīng)的對(duì)策與建議，現(xiàn)將有關(guān)情況報(bào)告如下：
一、全市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展基本情況
我市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起步于90年代后期，2000年地改市以后，隨著榆林經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，房地產(chǎn)業(yè)也進(jìn)入了快速發(fā)展時(shí)期，平均每年以15%左右的速度增長(zhǎng)，項(xiàng)目規(guī)模和品位顯著提高。房地產(chǎn)主要包括兩部分：一是開(kāi)發(fā)商投資建設(shè)的商品房；二是地方政府投資建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房。2009年，全市房地產(chǎn)業(yè)完成投資11.2億元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積55.9萬(wàn)平方米，新建商品房銷售面積37.5萬(wàn)平方米。近年來(lái)，市區(qū)建成了元馳世紀(jì)城（占地200畝、建筑面積35萬(wàn)平方米）、圣景名苑（占地120畝、建筑面積23萬(wàn)平方米）、塞維利亞（占地90畝、建筑面19萬(wàn)平方米）等一批規(guī)模較大、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施齊全、品位較高的住宅小區(qū)。2009年，開(kāi)工建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房83.6萬(wàn)平方米、6662套，完成投資9.86億元；廉租住房建設(shè)取得突破性進(jìn)展，全市22個(gè)實(shí)物配租項(xiàng)目全部開(kāi)工建設(shè)，開(kāi)工面積33.6萬(wàn)平方米，完成投資3.32億元，全市廉租住房保障家庭累計(jì)達(dá)到11943戶，城市低保家庭中人均住房面積10平方米以下的實(shí)現(xiàn)了應(yīng)保盡保。全市住房公積金管理部門(mén)為保障性住房建設(shè)做出了重要貢獻(xiàn)。全市累計(jì)歸集住房公積金21.5億元，余額13.9億元，累計(jì)放貸10.3億元，個(gè)人貸款比率達(dá)到60%，住房公積金使用率達(dá)到74%。
目前，我市從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)共有161家，其中榆林城區(qū)有107家，具有二級(jí)資質(zhì)的企業(yè)有18家、三級(jí)的45家、四級(jí)的64家、暫定的34家。我市房地產(chǎn)價(jià)格總體上是逐年上升。尤其是2005年至2007年這三年中，房地產(chǎn)價(jià)格漲幅很大。2008年受金融危機(jī)影響，略有下降。但從2009年開(kāi)始又緩慢回升，房地產(chǎn)價(jià)格，榆林市區(qū)最高，神木縣城次之，北部縣高于南部縣。2009年，榆林城區(qū)高層商品住房均價(jià)為4150元/平方米，多層住房均價(jià)3150元/平方米；北部縣高層住房均價(jià)3250元/平方米，多層住房均價(jià)2650元/平方米；南部縣高層住房均價(jià)3000元/平方米，多層住房均價(jià)2100元/平方米。
2010年，全市計(jì)劃完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建筑面積60萬(wàn)平方米，完成投資13億元；全市計(jì)劃開(kāi)工建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房105.14萬(wàn)平方米，完成投資15.3億元，提供經(jīng)濟(jì)適用住房9385套；計(jì)劃新建、購(gòu)置廉租住房3550套、17.75萬(wàn)平方米。今年第一季度，榆林城區(qū)高層商品住房均價(jià)為4350元/平方米，多層住房均價(jià)3375元/平方米。全市商品房完成投資額環(huán)比增長(zhǎng)8%（市區(qū)環(huán)比增長(zhǎng)19.5%），銷售面積環(huán)比增長(zhǎng)230.8%（市區(qū)環(huán)比增長(zhǎng)263.5%），銷售金額環(huán)比增長(zhǎng)50.2%（市區(qū)環(huán)比增長(zhǎng)52.4%）。進(jìn)入五月份以來(lái)，受國(guó)家宏觀調(diào)控政策，以及市縣兩級(jí)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建成安置等因素影響，我市房地產(chǎn)價(jià)格略有下降，商品房銷售成交量有所減少，二手房交易量有所下降，不少購(gòu)房者等待觀望，房地產(chǎn)有價(jià)無(wú)市。總體上看，我市房地產(chǎn)業(yè)是健康有序、穩(wěn)定發(fā)展的。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)促進(jìn)我市城市建設(shè)、提高居民生活水平，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需、惠民生目標(biāo)，發(fā)揮了重要作用。
二、當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的問(wèn)題
1、房?jī)r(jià)高，漲幅大。現(xiàn)在的房?jī)r(jià)與十年前相比，增長(zhǎng)在五倍左右。神木縣商品房?jī)r(jià)格，2000年平均930元/m2,2009年上漲到3500-6000元/ m2。榆林城區(qū)前幾年有的人買(mǎi)一套單元，不到半年，可賺十幾萬(wàn)元，因此人們普遍感到房?jī)r(jià)過(guò)高。在樓盤(pán)的價(jià)格構(gòu)成中，主要包括五大部分：地皮價(jià)格、建安成本、手續(xù)費(fèi)用、貸款利息和開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)。全市建安成本和其他費(fèi)用基本相同，樓盤(pán)價(jià)格差異主要是地價(jià)的差異，地價(jià)高主要是政府實(shí)行高價(jià)拍賣(mài)土地造成的。地價(jià)的攀升導(dǎo)致了樓價(jià)的上漲。例如2009年，榆林城區(qū)青山西路商住用地拍賣(mài)價(jià)每畝500多萬(wàn)元，榆林經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)商住用地每畝均價(jià)300多萬(wàn)元。神木縣城區(qū)土地價(jià)格每畝約300多萬(wàn)元，城區(qū)附近土地價(jià)格每畝120多萬(wàn)元。綏德縣城區(qū)土地價(jià)格每畝200多萬(wàn)元，城區(qū)附近土地價(jià)格110多萬(wàn)元。房?jī)r(jià)高的原因，除了地價(jià)過(guò)高而外，還有手續(xù)費(fèi)用高。修建住宅房需辦各種手續(xù)就有60多種，絕大多數(shù)都要收費(fèi)，這也增加了商品房的成本。同時(shí)，也與農(nóng)民進(jìn)城，煤老板高價(jià)搶購(gòu)以及少數(shù)人惡意炒房有關(guān)系。另外，開(kāi)發(fā)商賺取的利潤(rùn)較高，按照國(guó)家規(guī)定的定額測(cè)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)在15%左右，實(shí)際上我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)都在20%以上，正如一些企業(yè)負(fù)責(zé)人說(shuō)，利潤(rùn)達(dá)不到20%以上，開(kāi)發(fā)企業(yè)是不會(huì)做這個(gè)項(xiàng)目的。
2、用地審批周期長(zhǎng)，導(dǎo)致房屋產(chǎn)權(quán)證難以辦理。近年來(lái)，有些開(kāi)發(fā)商為了盡快開(kāi)發(fā)建設(shè)，往往采取邊建設(shè)邊辦理手續(xù)的方式進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，因?yàn)橛玫厥掷m(xù)不能如期辦理，致使房產(chǎn)證也不能及時(shí)辦理。比如去年神木縣經(jīng)濟(jì)適用房的土地審批手續(xù)，從2009年的5月開(kāi)始到2010年5月，就在縣上的六個(gè)部門(mén)辦理了一年審批手續(xù)，縣規(guī)劃局、林業(yè)局、水保局三個(gè)單位要報(bào)可研報(bào)告，縣環(huán)保局要報(bào)環(huán)評(píng)報(bào)告，縣土地局要報(bào)耕地復(fù)墾報(bào)告，還要經(jīng)市國(guó)土局、省國(guó)土資源廳審批，這樣省、市、縣層層審批，正常情況也得二年辦完用地手續(xù)。而房產(chǎn)證又要等土地手續(xù)辦完，工程建設(shè)驗(yàn)收合格后才能辦理。還有的開(kāi)發(fā)企業(yè)打著“集資建房”的旗號(hào)，違法占用集體土地開(kāi)發(fā)建設(shè)“小產(chǎn)權(quán)房”項(xiàng)目，因其不具備辦理房產(chǎn)證的必要條件，最終無(wú)法辦到房產(chǎn)證，經(jīng)常引起業(yè)主集體上訪。
3、保障性住房數(shù)量不足，不能滿足城鎮(zhèn)居民和中低收入家庭的住房需求。一些地方政府和部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房建設(shè)沒(méi)有引起高度重視。對(duì)中央、省、市下達(dá)的保障性住房建設(shè)任務(wù)沒(méi)有落實(shí)，南部各縣的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)基本沒(méi)有啟動(dòng)。有些縣區(qū)雖建起經(jīng)濟(jì)適用房，但價(jià)格偏高，城鎮(zhèn)貧困戶還是買(mǎi)不起房，有的買(mǎi)后加價(jià)轉(zhuǎn)讓。
4、公共配套設(shè)施不健全，新房入住率低。一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了減少建筑成本，不執(zhí)行有關(guān)規(guī)定，也不履行賣(mài)房時(shí)的承諾，除完成必要的強(qiáng)制性規(guī)劃建設(shè)外，采取各種形式，減少小區(qū)的公共配套設(shè)施。有的減少綠化面積，有的不安裝暖氣，有的給排水不暢通等等。還有政府投入不足的問(wèn)題，城市道路、集中供熱、小區(qū)亮化、學(xué)校醫(yī)院、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等建設(shè)跟不上，沒(méi)有形成完善的公共配套設(shè)施，導(dǎo)致很多業(yè)主，買(mǎi)而不住，浪費(fèi)房產(chǎn)資源。
三、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的思路與對(duì)策
根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國(guó)辦發(fā)[2010]4號(hào)）和陜西省人民政府辦公廳《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》（陜政辦發(fā)[2010]29號(hào)）精神，結(jié)合我市實(shí)際，提出如下思路與對(duì)策：
(一)增加住宅建設(shè)用地有效供應(yīng)，控制地價(jià)非理性上漲
要加大平房片區(qū)改造步伐，榆林城區(qū)大約有15平方公里城市用地被平房占用，市政府應(yīng)盡快成立棚戶區(qū)改造辦公室，建立健全組織機(jī)構(gòu)，強(qiáng)化工作措施，從根本上解決平房片區(qū)環(huán)境臟亂差和建設(shè)用地不足的問(wèn)題。要科學(xué)確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模和結(jié)構(gòu)，及時(shí)修編完善土地供應(yīng)計(jì)劃，并向社會(huì)公布。要優(yōu)先保證經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的土地供應(yīng)。要簡(jiǎn)化用地審批手續(xù)，縮短審批周期，降低審批成本。各級(jí)政府要克服靠高價(jià)拍賣(mài)土地增加財(cái)政收入的錯(cuò)誤觀念，在堅(jiān)持和完善土地招拍掛制度的同時(shí)，探索“綜合評(píng)標(biāo)”、“一次競(jìng)價(jià)”、“雙向競(jìng)價(jià)”等出讓方式，降低土地價(jià)格。國(guó)土部門(mén)要嚴(yán)格把關(guān)，在普通商品房用地出讓時(shí)，要限戶型、限容積率、限銷售均價(jià)，由具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)競(jìng)價(jià)認(rèn)購(gòu)，嚴(yán)禁沒(méi)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)哄抬地價(jià)搶購(gòu)，抑制住房用地出讓價(jià)格非理性上漲。
（二）加大中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)，發(fā)揮普通商品住房的調(diào)控作用
市縣區(qū)有關(guān)部門(mén)要對(duì)商品房建設(shè)科學(xué)規(guī)劃、合理布局、分類建設(shè)一些大中小不同套型的商品房，以滿足不同人群的需求。特別要多建一些中低價(jià)位，中小型套型的普通商品房，以解決外來(lái)打工人員等買(mǎi)不起房、買(mǎi)不到房的問(wèn)題。對(duì)普通商品住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)要開(kāi)設(shè)綠色通道。對(duì)已批未建的普通商品住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，國(guó)土資源、住房建設(shè)、綜合執(zhí)法、規(guī)劃管理等部門(mén)要嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定，加大對(duì)閑置土地清理力度，從征收土地閑置費(fèi)入手，督促企業(yè)加快項(xiàng)目建設(shè)。國(guó)土資源部門(mén)要將房地產(chǎn)主管部門(mén)提出的住房銷售價(jià)位、套數(shù)、套型面積、保障性住房配建比例以及開(kāi)竣工時(shí)間、違約處罰條例等納入土地出讓合同，確保中小套型住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)比例嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定落實(shí)到位。
（三）加大保障性安居工程建設(shè)力度
1、擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用住房覆蓋范圍。要根據(jù)本地區(qū)低收入和中等偏下收入家庭住房情況，合理確定經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模，調(diào)整經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象的適用標(biāo)準(zhǔn)。繼續(xù)深化企事業(yè)單位的住房制度改革，積極指導(dǎo)有條件的企事業(yè)單位進(jìn)行住房分配貨幣化改革。突出支持偏遠(yuǎn)企業(yè)職工，用單位自有土地修建住宅，平價(jià)供給。要加快經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)步伐，凡是沒(méi)有完成經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)任務(wù)的縣，一定要強(qiáng)化措施，加快進(jìn)度，限時(shí)完成任務(wù)。
2、加快廉租住房建設(shè)。要落實(shí)廉租住房配建政策，根據(jù)外地經(jīng)驗(yàn)，原則上經(jīng)濟(jì)適用住房中的廉租住房配建比例不低于15%，普通商品住房中廉租住房配建比例不低于5%，平房片區(qū)改造中的廉租住房配建比例不低于10%。各縣、區(qū)政府要通過(guò)城市平房片區(qū)改造和新建、改建、政府收購(gòu)等方式，增加廉租住房房源。多渠道籌集建設(shè)資金，出臺(tái)廉租住房共有產(chǎn)權(quán)實(shí)施細(xì)則，實(shí)行廉租住房租售并舉，解決資金制約瓶頸。
3、鼓勵(lì)和支持民間資本參與保障房建設(shè)。各級(jí)各部門(mén)應(yīng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行《國(guó)務(wù)院關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》鼓勵(lì)民間資本參與政策性住房建設(shè)。應(yīng)實(shí)現(xiàn)民間資本和保障房的順利“對(duì)接”，合理設(shè)計(jì)民間資本的進(jìn)入渠道，確保相應(yīng)鼓勵(lì)政策能落實(shí)到位。要規(guī)范設(shè)置投資準(zhǔn)入門(mén)檻，創(chuàng)造公平競(jìng)爭(zhēng)、平等準(zhǔn)入的市場(chǎng)環(huán)境。市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和優(yōu)惠扶持政策要公開(kāi)透明，對(duì)各類投資主體同等對(duì)待，不得單對(duì)民間資本設(shè)置附加條件。政府應(yīng)承擔(dān)保障房建設(shè)的首要責(zé)任。政府與企業(yè)，雙方以契約形式履行各自責(zé)任，并接受公開(kāi)監(jiān)督。同時(shí)，在對(duì)保障房的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑標(biāo)準(zhǔn)、銷售價(jià)格等設(shè)定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的前提下，應(yīng)讓保障房開(kāi)發(fā)市場(chǎng)向國(guó)企、民企平等開(kāi)放，相關(guān)政策均等享受，形成良性競(jìng)爭(zhēng)局面。此外，政府應(yīng)建立更合理的利益激勵(lì)和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制，減少企業(yè)在融資、建設(shè)、銷售過(guò)程中的不確定因素。要鼓勵(lì)和支持民間資本參與建設(shè)高檔房、別墅房，以緩解煤老板爭(zhēng)房源，搶購(gòu)普通商品房的問(wèn)題。
（四）大力培育和發(fā)展二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)
解決群眾的住房問(wèn)題要堅(jiān)持租售并舉。目前，空置房下降、閑置房上升，發(fā)展房屋租賃，可以推動(dòng)擁有兩套以上住房的家庭，將房屋引向消費(fèi)市場(chǎng)，提高住房的使用效率。減少閑置，是增加住房有效供給的重要手段。為培育和發(fā)展租賃市場(chǎng)，政府一方面要考慮加強(qiáng)對(duì)住房保有環(huán)節(jié)的稅收調(diào)節(jié)，提高住房閑置成本；另一方面要考慮減少個(gè)人出租住房的稅收負(fù)擔(dān)，以活躍房屋租賃市場(chǎng)。為促進(jìn)二手房交易，在增加住房保有環(huán)節(jié)稅收的同時(shí)，要減少住房流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收，并允許地方政府能根據(jù)當(dāng)?shù)氐墓┣笄闆r，因地制宜調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅政策。
（五）合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房行為
1、加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的 家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理原則自主確定。
2、繼續(xù)實(shí)施差別化的住房稅收政策。各有關(guān)部門(mén)要嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房與非普通住房、首次購(gòu)房與非首次購(gòu)房的差別化稅收政策。對(duì)于不符合規(guī)定條件的，一律不給相關(guān)稅收優(yōu)惠。
3、市、縣區(qū)房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)充分利用房地產(chǎn)預(yù)售合同備案、交易、權(quán)屬登記等環(huán)節(jié)的信息，配合金融機(jī)構(gòu)做好二套住房購(gòu)房貸款管理。商業(yè)銀行、稅務(wù)部門(mén)在執(zhí)行差別化信貸和稅收政策時(shí)應(yīng)參考房產(chǎn)部門(mén)的認(rèn)定意見(jiàn)。
（六）加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管
1、要嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)分配經(jīng)濟(jì)適用房的政策。市縣區(qū)有關(guān)部門(mén)應(yīng)對(duì)已經(jīng)分配的經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行一次調(diào)查和清理。要加大打擊騙購(gòu)、非法轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房的行為，實(shí)行終生負(fù)責(zé)制，一經(jīng)查出違法行為，立即收回。
2、加強(qiáng)商品房預(yù)（銷）售管理。要完善新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度，合理確定商品住房項(xiàng)目預(yù)售許可的最低規(guī)模。不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售許可10日內(nèi)，一次性公開(kāi)全部房源，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售，嚴(yán)禁隨意提高銷售價(jià)格。預(yù)售房款必須預(yù)留總房?jī)r(jià)的5%，購(gòu)房人在房屋產(chǎn)權(quán)證辦理后付清全部房款。房產(chǎn)管理部門(mén)要監(jiān)督房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)嚴(yán)格履行合同，保護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益。對(duì)未取得預(yù)售許可證，擅自收取訂金、囤積房源、嚴(yán)意炒作、哄抬房?jī)r(jià)的房地產(chǎn)企業(yè)及中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)主管部門(mén)要加大整治查處力度。對(duì)違反規(guī)定的，嚴(yán)格依法給予處罰，情節(jié)嚴(yán)重的要注銷資質(zhì)證書(shū)、吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
3、完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)建設(shè)和市場(chǎng)監(jiān)測(cè)。市級(jí)房產(chǎn)主管部門(mén)要加快房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)建設(shè)，爭(zhēng)取在今年內(nèi)與省級(jí)房產(chǎn)市場(chǎng)信息平臺(tái)聯(lián)網(wǎng)?？h級(jí)房產(chǎn)主管部門(mén)要明確房地產(chǎn)信息化工作建設(shè)計(jì)劃，盡快實(shí)現(xiàn)房屋登記簿、交易、產(chǎn)權(quán)登記等業(yè)務(wù)管理的電子信息化。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較快的神木、府谷、靖邊、定邊、綏德、米脂六縣要率先建設(shè)網(wǎng)上備案系統(tǒng)。要按月對(duì)商品房和經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格進(jìn)行分類統(tǒng)計(jì)上報(bào)，按季度形成市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析報(bào)告，及時(shí)向社會(huì)發(fā)布。
4、進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)違法違規(guī)行為。各級(jí)房產(chǎn)主管部門(mén)要會(huì)同有關(guān)部門(mén)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的管理，加大對(duì)擾亂市場(chǎng)秩序等違法違規(guī)行為的查處力度。國(guó)土資源部門(mén)要嚴(yán)格土地出讓價(jià)款的收繳，強(qiáng)化合同執(zhí)行監(jiān)管，嚴(yán)厲查處違法違規(guī)用地、囤地和炒地行為。人民銀行及銀監(jiān)會(huì)，要加大對(duì)房地產(chǎn)貸款的監(jiān)督管理和窗口指導(dǎo)，加強(qiáng)對(duì)信貸資金流向跨境投融資活動(dòng)的監(jiān)控，防范信貸資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。物價(jià)等有關(guān)部門(mén)要不斷完善商品住房?jī)r(jià)格監(jiān)管各項(xiàng)措施，對(duì)商品房?jī)r(jià)格備案，要簡(jiǎn)化辦事程序，縮短認(rèn)證時(shí)限，對(duì)政策性和保障性住房實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或政府定價(jià)。建立健全明碼標(biāo)價(jià)制度，實(shí)行“一套房一標(biāo)價(jià)”，依法查處各類價(jià)格違法行為。新建商品住房的供水、供電、供氣、供暖、有線電視、安全監(jiān)控系控及其他屬于購(gòu)房人所有的公共設(shè)施、設(shè)備的配套建設(shè)費(fèi)用，均包含在住房?jī)r(jià)格中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位不得向購(gòu)房人另行收取。稅務(wù)部門(mén)要進(jìn)一步加大對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)偷漏稅行為的查處力度；工商部門(mén)要依法查處虛假房地產(chǎn)廣告等行為。
5、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，正確引導(dǎo)輿論宣傳。要抓好健全和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、解決低收入家庭住房困難的具體落實(shí)工作。按照支持居民合理住房消費(fèi)、抑制投資投機(jī)性購(gòu)房、增加有效供給、完善相關(guān)政策的原則，健全組織、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，抓緊清理和糾正已出臺(tái)的越權(quán)減免稅以及其他與中省調(diào)控要求不符合的規(guī)定，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。市級(jí)房地產(chǎn)主管部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)各縣區(qū)貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策情況的檢查和指導(dǎo)，尤其要對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的縣區(qū)進(jìn)行重點(diǎn)督查，切實(shí)把各項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施落到實(shí)處。要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策宣傳力度，引導(dǎo)媒體客觀、公正報(bào)道房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，引導(dǎo)群眾樹(shù)立合理住房消費(fèi)觀念，引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合法經(jīng)營(yíng)，促進(jìn)我市房地產(chǎn)健康發(fā)展。
第三篇：關(guān)于促進(jìn)榆林市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的調(diào)研報(bào)告
關(guān)于促進(jìn)榆林市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的調(diào)研報(bào)告
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來(lái)源:決策咨詢委作者:日期:2011-10-8
根據(jù)市委、市政府的要求，我們組織專人就全市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況進(jìn)行了專題調(diào)研，先后召集市發(fā)改委、住房和城市建設(shè)局、規(guī)劃局、國(guó)土局、統(tǒng)計(jì)局、榆陽(yáng)區(qū)政府、區(qū)建設(shè)局、市建筑工程有限責(zé)任公司、文昌建工集團(tuán)公司等單位和企業(yè)進(jìn)行座談，深入榆陽(yáng)、神木、綏德等縣區(qū)調(diào)研房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況。在此基礎(chǔ)上，針對(duì)當(dāng)前存在的問(wèn)題，就如何促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，提出了相應(yīng)的對(duì)策與建議，現(xiàn)將有關(guān)情況報(bào)告如下：
一、全市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展基本情況
我市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起步于90年代后期，2000年地改市以后，隨著榆林經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，房地產(chǎn)業(yè)也進(jìn)入了快速發(fā)展時(shí)期，平均每年以15%左右的速度增長(zhǎng)，項(xiàng)目規(guī)模和品位顯著提高。房地產(chǎn)主要包括兩部分：一是開(kāi)發(fā)商投資建設(shè)的商品房；二是地方政府投資建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房。2009年，全市房地產(chǎn)業(yè)完成投資11.2億元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積55.9萬(wàn)平方米，新建商品房銷售面積37.5萬(wàn)平方米。近年來(lái)，市區(qū)建成了元馳世紀(jì)城（占地200畝、建筑面積35萬(wàn)平方米）、圣景名苑（占地120畝、建筑面積23萬(wàn)平方米）、塞維利亞（占地90畝、建筑面19萬(wàn)平方米）等一批規(guī)模較大、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施齊全、品位較高的住宅小區(qū)。2009年，開(kāi)工建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房83.6萬(wàn)平方米、6662套，完成投資9.86億元；廉租住房建設(shè)取得突破性進(jìn)展，全市22個(gè)實(shí)物配租項(xiàng)目全部開(kāi)工建設(shè)，開(kāi)工面積33.6萬(wàn)平方米，完成投資3.32億元，全市廉租住房保障家庭累計(jì)達(dá)到11943戶，城市低保家庭中人均住房面積10平方米以下的實(shí)現(xiàn)了應(yīng)保盡保。全市住房公積金管理部門(mén)為保障性住房建設(shè)做出了重要貢獻(xiàn)。全市累計(jì)歸集住房公積金21.5億元，余額13.9億元，累計(jì)放貸10.3億元，個(gè)人貸款比率達(dá)到60%，住房公積金使用率達(dá)到74%。
目前，我市從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)共有161家，其中榆林城區(qū)有107家，具有二級(jí)資質(zhì)的企業(yè)有18家、三級(jí)的45家、四級(jí)的64家、暫定的34家。我市房地產(chǎn)價(jià)格總體上是逐年上升。尤其是2005年至2007年這三年中，房地產(chǎn)價(jià)格漲幅很大。2008年受金融危機(jī)影響，略有下降。但從2009年開(kāi)始又緩慢回升，房地產(chǎn)價(jià)格，榆林市區(qū)最高，神木縣城次之，北部縣高于南部縣。2009年，榆林城區(qū)高層商品住房均價(jià)為4150元/平方米，多層住房均價(jià)3150元/平方米；北部縣高層住房均價(jià)3250元/平方米，多層住房均價(jià)2650元/平方米；南部縣高層住房均價(jià)3000元/平方米，多層住房均價(jià)2100元/平方米。
2010年，全市計(jì)劃完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建筑面積60萬(wàn)平方米，完成投資13億元；全市計(jì)劃開(kāi)工建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房105.14萬(wàn)平方米，完成投資15.3億元，提供經(jīng)濟(jì)適用住房9385套；計(jì)劃新建、購(gòu)置廉租住房3550套、17.75萬(wàn)平方米。今年第一季度，榆林城區(qū)高層商品住房均價(jià)為4350元/平方米，多層住房均價(jià)3375元/平方米。全市商品房完成投資額環(huán)比增長(zhǎng)8%（市區(qū)環(huán)比增長(zhǎng)19.5%），銷售面積環(huán)比增長(zhǎng)230.8%（市區(qū)環(huán)比增長(zhǎng)263.5%），銷售金額環(huán)比增長(zhǎng)50.2%
（市區(qū)環(huán)比增長(zhǎng)52.4%）。進(jìn)入五月份以來(lái)，受國(guó)家宏觀調(diào)控政策，以及市縣兩級(jí)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建成安置等因素影響，我市房地產(chǎn)價(jià)格略有下降，商品房銷售成交量有所減少，二手房交易量有所下降，不少購(gòu)房者等待觀望，房地產(chǎn)有價(jià)無(wú)市。總體上看，我市房地產(chǎn)業(yè)是健康有序、穩(wěn)定發(fā)展的。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)促進(jìn)我市城市建設(shè)、提高居民生活水平，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需、惠民生目標(biāo)，發(fā)揮了重要作用。
二、當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的問(wèn)題
1、房?jī)r(jià)高，漲幅大?，F(xiàn)在的房?jī)r(jià)與十年前相比，增長(zhǎng)在五倍左右。神木縣商品房?jī)r(jià)格，2000年平均930元/m2,2009年上漲到3500-6000元/ m2。榆林城區(qū)前幾年有的人買(mǎi)一套單元，不到半年，可賺十幾萬(wàn)元，因此人們普遍感到房?jī)r(jià)過(guò)高。在樓盤(pán)的價(jià)格構(gòu)成中，主要包括五大部分：地皮價(jià)格、建安成本、手續(xù)費(fèi)用、貸款利息和開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)。全市建安成本和其他費(fèi)用基本相同，樓盤(pán)價(jià)格差異主要是地價(jià)的差異，地價(jià)高主要是政府實(shí)行高價(jià)拍賣(mài)土地造成的。地價(jià)的攀升導(dǎo)致了樓價(jià)的上漲。例如2009年，榆林城區(qū)青山西路商住用地拍賣(mài)價(jià)每畝500多萬(wàn)元，榆林經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)商住用地每畝均價(jià)300多萬(wàn)元。神木縣城區(qū)土地價(jià)格每畝約300多萬(wàn)元，城區(qū)附近土地價(jià)格每畝120多萬(wàn)元。綏德縣城區(qū)土地價(jià)格每畝200多萬(wàn)元，城區(qū)附近土地價(jià)格110多萬(wàn)元。房?jī)r(jià)高的原因，除了地價(jià)過(guò)高而外，還有手續(xù)費(fèi)用高。修建住宅房需辦各種手續(xù)就有60多種，絕大多數(shù)都要收費(fèi)，這也增加了商品房的成本。同時(shí)，也與農(nóng)民進(jìn)城，煤老板高價(jià)搶購(gòu)以及少數(shù)人惡意炒房有關(guān)系。另外，開(kāi)發(fā)商賺取的利潤(rùn)較高，按照國(guó)家規(guī)定的定額測(cè)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)在15%左右，實(shí)際上我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)都在20%以上，正如一些企業(yè)負(fù)責(zé)人說(shuō)，利潤(rùn)達(dá)不到20%以上，開(kāi)發(fā)企業(yè)是不會(huì)做這個(gè)項(xiàng)目的。
2、用地審批周期長(zhǎng)，導(dǎo)致房屋產(chǎn)權(quán)證難以辦理。近年來(lái)，有些開(kāi)發(fā)商為了盡快開(kāi)發(fā)建設(shè)，往往采取邊建設(shè)邊辦理手續(xù)的方式進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，因?yàn)橛玫厥掷m(xù)不能如期辦理，致使房產(chǎn)證也不能及時(shí)辦理。比如去年神木縣經(jīng)濟(jì)適用房的土地審批手續(xù)，從2009年的5月開(kāi)始到2010年5月，就在縣上的六個(gè)部門(mén)辦理了一年審批手續(xù)，縣規(guī)劃局、林業(yè)局、水保局三個(gè)單位要報(bào)可研報(bào)告，縣環(huán)保局要報(bào)環(huán)評(píng)報(bào)告，縣土地局要報(bào)耕地復(fù)墾報(bào)告，還要經(jīng)市國(guó)土局、省國(guó)土資源廳審批，這樣省、市、縣層層審批，正常情況也得二年辦完用地手續(xù)。而房產(chǎn)證又要等土地手續(xù)辦完，工程建設(shè)驗(yàn)收合格后才能辦理。還有的開(kāi)發(fā)企業(yè)打著“集資建房”的旗號(hào)，違法占用集體土地開(kāi)發(fā)建設(shè)“小產(chǎn)權(quán)房”項(xiàng)目，因其不具備辦理房產(chǎn)證的必要條件，最終無(wú)法辦到房產(chǎn)證，經(jīng)常引起業(yè)主集體上訪。
3、保障性住房數(shù)量不足，不能滿足城鎮(zhèn)居民和中低收入家庭的住房需求。一些地方政府和部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房建設(shè)沒(méi)有引起高度重視。對(duì)中央、省、市下達(dá)的保障性住房建設(shè)任務(wù)沒(méi)有落實(shí)，南部各縣的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)基本沒(méi)有啟動(dòng)。有些縣區(qū)雖建起經(jīng)濟(jì)適用房，但價(jià)格偏高，城鎮(zhèn)貧困戶還是買(mǎi)不起房，有的買(mǎi)后加價(jià)轉(zhuǎn)讓。
4、公共配套設(shè)施不健全，新房入住率低。一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了減少建筑成本，不執(zhí)行有關(guān)規(guī)定，也不履行賣(mài)房時(shí)的承諾，除完成必要的強(qiáng)制性規(guī)劃建設(shè)外，采取各種形式，減少小區(qū)的公共配套設(shè)施。有的減少綠化面積，有的不安裝暖氣，有的給排水不暢通等等。還有政府投入不足的問(wèn)題，城市道路、集中供熱、小區(qū)亮化、學(xué)校醫(yī)院、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等建設(shè)跟不上，沒(méi)有形成完善的公共配套設(shè)施，導(dǎo)致很多業(yè)主，買(mǎi)而不住，浪費(fèi)房產(chǎn)資源。
三、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的思路與對(duì)策
根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國(guó)辦發(fā)[2010]4號(hào)）和陜西省人民政府辦公廳《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》（陜政辦發(fā)[2010]29號(hào)）精神，結(jié)合我市實(shí)際，提出如下思路與對(duì)策：
(一)增加住宅建設(shè)用地有效供應(yīng)，控制地價(jià)非理性上漲
要加大平房片區(qū)改造步伐，榆林城區(qū)大約有15平方公里城市用地被平房占用，市政府應(yīng)盡快成立棚戶區(qū)改造辦公室，建立健全組織機(jī)構(gòu)，強(qiáng)化工作措施，從根本上解決平房片區(qū)環(huán)境臟亂差和建設(shè)用地不足的問(wèn)題。要科學(xué)確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模和結(jié)構(gòu)，及時(shí)修編完善土地供應(yīng)計(jì)劃，并向社會(huì)公布。要優(yōu)先保證經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的土地供應(yīng)。要簡(jiǎn)化用地審批手續(xù)，縮短審批周期，降低審批成本。各級(jí)政府要克服靠高價(jià)拍賣(mài)土地增加財(cái)政收入的錯(cuò)誤觀念，在堅(jiān)持和完善土地招拍掛制度的同時(shí)，探索“綜合評(píng)標(biāo)”、“一次競(jìng)價(jià)”、“雙向競(jìng)價(jià)”等出讓方式，降低土地價(jià)格。國(guó)土部門(mén)要嚴(yán)格把關(guān)，在普通商品房用地出讓時(shí)，要限戶型、限容積率、限銷售均價(jià)，由具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)競(jìng)價(jià)認(rèn)購(gòu)，嚴(yán)禁沒(méi)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)哄抬地價(jià)搶購(gòu)，抑制住房用地出讓價(jià)格非理性上漲。
（二）加大中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)，發(fā)揮普通商品住房的調(diào)控作用
市縣區(qū)有關(guān)部門(mén)要對(duì)商品房建設(shè)科學(xué)規(guī)劃、合理布局、分類建設(shè)一些大中小不同套型的商品房，以滿足不同人群的需求。特別要多建一些中低價(jià)位，中小型套型的普通商品房，以解決外來(lái)打工人員等買(mǎi)不起房、買(mǎi)不到房的問(wèn)題。對(duì)普通商品住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)要開(kāi)設(shè)綠色通道。對(duì)已批未建的普通商品住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，國(guó)土資源、住房建設(shè)、綜合執(zhí)法、規(guī)劃管理等部門(mén)要嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定，加大對(duì)閑置土地清理力度，從征收土地閑置費(fèi)入手，督促企業(yè)加快項(xiàng)目建設(shè)。國(guó)土資源部門(mén)要將房地產(chǎn)主管部門(mén)提出的住房銷售價(jià)位、套數(shù)、套型面積、保障性住房配建比例以及開(kāi)竣工時(shí)間、違約處罰條例等納入土地出讓合同，確保中小套型住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)比例嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定落實(shí)到位。
（三）加大保障性安居工程建設(shè)力度
1、擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用住房覆蓋范圍。要根據(jù)本地區(qū)低收入和中等偏下收入家庭住房情況，合理確定經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模，調(diào)整經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象的適用標(biāo)準(zhǔn)。繼續(xù)深化企事業(yè)單位的住房制度改革，積極指導(dǎo)有條件的企事業(yè)單位進(jìn)行住房分配貨幣化改革。突出支持偏遠(yuǎn)企業(yè)職工，用單位自有土地修建住宅，平價(jià)供給。要加快經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)步伐，凡是沒(méi)有完成經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)任務(wù)的縣，一定要強(qiáng)化措施，加快進(jìn)度，限時(shí)完成任務(wù)。
2、加快廉租住房建設(shè)。要落實(shí)廉租住房配建政策，根據(jù)外地經(jīng)驗(yàn)，原則上經(jīng)濟(jì)適用住房中的廉租住房配建比例不低于15%，普通商品住房中廉租住房配建比例不低于5%，平房片區(qū)改造中的廉
租住房配建比例不低于10%。各縣、區(qū)政府要通過(guò)城市平房片區(qū)改造和新建、改建、政府收購(gòu)等方式，增加廉租住房房源。多渠道籌集建設(shè)資金，出臺(tái)廉租住房共有產(chǎn)權(quán)實(shí)施細(xì)則，實(shí)行廉租住房租售并舉，解決資金制約瓶頸。
3、鼓勵(lì)和支持民間資本參與保障房建設(shè)。各級(jí)各部門(mén)應(yīng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行《國(guó)務(wù)院關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》鼓勵(lì)民間資本參與政策性住房建設(shè)。應(yīng)實(shí)現(xiàn)民間資本和保障房的順利“對(duì)接”，合理設(shè)計(jì)民間資本的進(jìn)入渠道，確保相應(yīng)鼓勵(lì)政策能落實(shí)到位。要規(guī)范設(shè)置投資準(zhǔn)入門(mén)檻，創(chuàng)造公平競(jìng)爭(zhēng)、平等準(zhǔn)入的市場(chǎng)環(huán)境。市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和優(yōu)惠扶持政策要公開(kāi)透明，對(duì)各類投資主體同等對(duì)待，不得單對(duì)民間資本設(shè)置附加條件。政府應(yīng)承擔(dān)保障房建設(shè)的首要責(zé)任。政府與企業(yè)，雙方以契約形式履行各自責(zé)任，并接受公開(kāi)監(jiān)督。同時(shí)，在對(duì)保障房的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑標(biāo)準(zhǔn)、銷售價(jià)格等設(shè)定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的前提下，應(yīng)讓保障房開(kāi)發(fā)市場(chǎng)向國(guó)企、民企平等開(kāi)放，相關(guān)政策均等享受，形成良性競(jìng)爭(zhēng)局面。此外，政府應(yīng)建立更合理的利益激勵(lì)和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制，減少企業(yè)在融資、建設(shè)、銷售過(guò)程中的不確定因素。要鼓勵(lì)和支持民間資本參與建設(shè)高檔房、別墅房，以緩解煤老板爭(zhēng)房源，搶購(gòu)普通商品房的問(wèn)題。
（四）大力培育和發(fā)展二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)
解決群眾的住房問(wèn)題要堅(jiān)持租售并舉。目前，空置房下降、閑置房上升，發(fā)展房屋租賃，可以推動(dòng)擁有兩套以上住房的家庭，將房屋引向消費(fèi)市場(chǎng)，提高住房的使用效率。減少閑置，是增加住房有效供給的重要手段。為培育和發(fā)展租賃市場(chǎng)，政府一方面要考慮加強(qiáng)對(duì)住房保有環(huán)節(jié)的稅收調(diào)節(jié)，提高住房閑置成本；另一方面要考慮減少個(gè)人出租住房的稅收負(fù)擔(dān)，以活躍房屋租賃市場(chǎng)。為促進(jìn)二手房交易，在增加住房保有環(huán)節(jié)稅收的同時(shí)，要減少住房流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收，并允許地方政府能根據(jù)當(dāng)?shù)氐墓┣笄闆r，因地制宜調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅政策。
（五）合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房行為
1、加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的 家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理原則自主確定。
2、繼續(xù)實(shí)施差別化的住房稅收政策。各有關(guān)部門(mén)要嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房與非普通住房、首次購(gòu)房與非首次購(gòu)房的差別化稅收政策。對(duì)于不符合規(guī)定條件的，一律不給相關(guān)稅收優(yōu)惠。
3、市、縣區(qū)房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)充分利用房地產(chǎn)預(yù)售合同備案、交易、權(quán)屬登記等環(huán)節(jié)的信息，配合金融機(jī)構(gòu)做好二套住房購(gòu)房貸款管理。商業(yè)銀行、稅務(wù)部門(mén)在執(zhí)行差別化信貸和稅收政策時(shí)應(yīng)參考房產(chǎn)部門(mén)的認(rèn)定意見(jiàn)。
（六）加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管
1、要嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)分配經(jīng)濟(jì)適用房的政策。市縣區(qū)有關(guān)部門(mén)應(yīng)對(duì)已經(jīng)分配的經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行一次調(diào)查和清理。要加大打擊騙購(gòu)、非法轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房的行為，實(shí)行終生負(fù)責(zé)制，一經(jīng)查出違法行為，立即收回。
2、加強(qiáng)商品房預(yù)（銷）售管理。要完善新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度，合理確定商品住房項(xiàng)目預(yù)售許可的最低規(guī)模。不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售許可10日內(nèi)，一次性公開(kāi)全部房源，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售，嚴(yán)禁隨意提高銷售價(jià)格。預(yù)售房款必須預(yù)留總房?jī)r(jià)的5%，購(gòu)房人在房屋產(chǎn)權(quán)證辦理后付清全部房款。房產(chǎn)管理部門(mén)要監(jiān)督房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)嚴(yán)格履行合同，保護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益。對(duì)未取得預(yù)售許可證，擅自收取訂金、囤積房源、嚴(yán)意炒作、哄抬房?jī)r(jià)的房地產(chǎn)企業(yè)及中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)主管部門(mén)要加大整治查處力度。對(duì)違反規(guī)定的，嚴(yán)格依法給予處罰，情節(jié)嚴(yán)重的要注銷資質(zhì)證書(shū)、吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
3、完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)建設(shè)和市場(chǎng)監(jiān)測(cè)。市級(jí)房產(chǎn)主管部門(mén)要加快房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)建設(shè)，爭(zhēng)取在今年內(nèi)與省級(jí)房產(chǎn)市場(chǎng)信息平臺(tái)聯(lián)網(wǎng)?？h級(jí)房產(chǎn)主管部門(mén)要明確房地產(chǎn)信息化工作建設(shè)計(jì)劃，盡快實(shí)現(xiàn)房屋登記簿、交易、產(chǎn)權(quán)登記等業(yè)務(wù)管理的電子信息化。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較快的神木、府谷、靖邊、定邊、綏德、米脂六縣要率先建設(shè)網(wǎng)上備案系統(tǒng)。要按月對(duì)商品房和經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格進(jìn)行分類統(tǒng)計(jì)上報(bào)，按季度形成市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析報(bào)告，及時(shí)向社會(huì)發(fā)布。
4、進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)違法違規(guī)行為。各級(jí)房產(chǎn)主管部門(mén)要會(huì)同有關(guān)部門(mén)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的管理，加大對(duì)擾亂市場(chǎng)秩序等違法違規(guī)行為的查處力度。國(guó)土資源部門(mén)要嚴(yán)格土地出讓價(jià)款的收繳，強(qiáng)化合同執(zhí)行監(jiān)管，嚴(yán)厲查處違法違規(guī)用地、囤地和炒地行為。人民銀行及銀監(jiān)會(huì)，要加大對(duì)房地產(chǎn)貸款的監(jiān)督管理和窗口指導(dǎo)，加強(qiáng)對(duì)信貸資金流向跨境投融資活動(dòng)的監(jiān)控，防范信貸資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。物價(jià)等有關(guān)部門(mén)要不斷完善商品住房?jī)r(jià)格監(jiān)管各項(xiàng)措施，對(duì)商品房?jī)r(jià)格備案，要簡(jiǎn)化辦事程序，縮短認(rèn)證時(shí)限，對(duì)政策性和保障性住房實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或政府定價(jià)。建立健全明碼標(biāo)價(jià)制度，實(shí)行“一套房一標(biāo)價(jià)”，依法查處各類價(jià)格違法行為。新建商品住房的供水、供電、供氣、供暖、有線電視、安全監(jiān)控系控及其他屬于購(gòu)房人所有的公共設(shè)施、設(shè)備的配套建設(shè)費(fèi)用，均包含在住房?jī)r(jià)格中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位不得向購(gòu)房人另行收取。稅務(wù)部門(mén)要進(jìn)一步加大對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)偷漏稅行為的查處力度；工商部門(mén)要依法查處虛假房地產(chǎn)廣告等行為。
5、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，正確引導(dǎo)輿論宣傳。要抓好健全和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、解決低收入家庭住房困難的具體落實(shí)工作。按照支持居民合理住房消費(fèi)、抑制投資投機(jī)性購(gòu)房、增加有效供給、完善相關(guān)政策的原則，健全組織、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，抓緊清理和糾正已出臺(tái)的越權(quán)減免稅以及其他與中省調(diào)控要求不符合的規(guī)定，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。市級(jí)房地產(chǎn)主管部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)各縣區(qū)貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策情況的檢查和指導(dǎo)，尤其要對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的縣區(qū)進(jìn)行重點(diǎn)督查，切實(shí)把各項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施落到實(shí)處。要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策宣傳力度，引導(dǎo)媒體客觀、公正報(bào)道房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，引導(dǎo)群眾樹(shù)立合理住房消費(fèi)觀念，引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合法經(jīng)營(yíng)，促進(jìn)我市房地產(chǎn)健康發(fā)展。
第四篇：合理運(yùn)用政府調(diào)控政策,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展
合理運(yùn)用政府調(diào)控政策，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展
華工MBA2001（2）班 鄧文岳
在當(dāng)今世界，無(wú)論是西方還是東方，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行無(wú)論是市場(chǎng)唱主角還是政府唱主角，都帶有混合經(jīng)濟(jì)的色彩。純粹的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)或純粹的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)都是不現(xiàn)實(shí)的。大多數(shù)國(guó)家都是以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為主，在市場(chǎng)失靈時(shí)，政府對(duì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行一定的干預(yù)，使經(jīng)濟(jì)運(yùn)行回到原來(lái)的均衡區(qū)域。房地產(chǎn)無(wú)論是作為消費(fèi)品還是投資品，都在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位。各國(guó)政府都會(huì)在不同程度上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。干預(yù)程度則依市場(chǎng)發(fā)育程度的不同而有所不同。像美國(guó)這樣自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行得較好的國(guó)家，政府對(duì)市場(chǎng)干預(yù)較少。而像新加坡這些新興市場(chǎng)國(guó)家，在市場(chǎng)剛起步階段，政府做了大量建設(shè)性的工作，待市場(chǎng)較為成熟后政府逐漸淡出，將大部分任務(wù)交給市場(chǎng)完成。
房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)還是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，但它在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位日益重要，正在成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新的支柱產(chǎn)業(yè)。但由于起步晚，加之發(fā)展不完善，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出較為明顯的起伏性波動(dòng)和其他一些較為典型的初級(jí)市場(chǎng)特征，如投機(jī)氣氛較重，市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制不規(guī)范，有關(guān)法律不健全。在這種情況下，政府應(yīng)采取一些經(jīng)濟(jì)、法律、行政的措施對(duì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行干預(yù)，以提高經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的效率。政府在推出一項(xiàng)政策前，首先應(yīng)該明確，基于我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的目標(biāo)應(yīng)是為了保持市場(chǎng)的均衡發(fā)展，為市場(chǎng)的健康有序發(fā)展提供良好的外部環(huán)境，而不是一些媒體所宣傳的提高住房需求，拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。經(jīng)濟(jì)學(xué)上對(duì)政府政策進(jìn)行評(píng)價(jià)，很重要的一點(diǎn)是看該項(xiàng)政策能否有效地提高經(jīng)濟(jì)效率和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量。本文擬對(duì)我國(guó)政府當(dāng)前若干房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策從經(jīng)濟(jì)效率的角度來(lái)進(jìn)行初步的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析，來(lái)權(quán)衡其利弊得失，并在此基礎(chǔ)上給出相關(guān)政策建議。
一、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策分析
產(chǎn)業(yè)政策是指示產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向、規(guī)劃產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)、調(diào)節(jié)各個(gè)產(chǎn) 業(yè)之間的相互關(guān)系及其結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)化的措施和手段的總和，是整個(gè)經(jīng)濟(jì)政策體系中一個(gè)重要的組成部分。其主要內(nèi)容有：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)政策、產(chǎn)業(yè)組織政策、產(chǎn)業(yè)促進(jìn)和限制政策等。產(chǎn)業(yè)政策對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)資源的配置具有特定的導(dǎo)向功能，在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)程中起著市場(chǎng)機(jī)制難以替代的制衡和穩(wěn)定作用。政府在實(shí)施產(chǎn)業(yè)政策時(shí)，其取向是產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)的體現(xiàn)。而各產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本目標(biāo)是在一系列約束條件下生成的。現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)所表現(xiàn)出來(lái)的初級(jí)市場(chǎng)特征決定了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策目標(biāo)在于完善房地產(chǎn)市場(chǎng)，充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)功能。這需要政府采取恰當(dāng)?shù)漠a(chǎn)業(yè)組織政策。產(chǎn)業(yè)組織政策包括產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)和反壟斷政策、產(chǎn)業(yè)聯(lián)合和集團(tuán)政策等。在生產(chǎn)要素投入量既定的條件下，合理有效地組織這些生產(chǎn)要素，是提高資源配置效率的基本途徑。同樣，房地產(chǎn)的發(fā)展，不僅要制定合理的總量政策和結(jié)構(gòu)政策，也需要有合理的組織政策。
由于房地產(chǎn)具有投資規(guī)模大，投資回收期長(zhǎng)以及隨之而產(chǎn)生的投資風(fēng)險(xiǎn)巨大等特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要求走規(guī)模經(jīng)濟(jì)的道路。作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)較其它行業(yè)更為明顯。規(guī)模小，開(kāi)發(fā)商的單位成本居高不下，在廣告策劃、營(yíng)銷推廣、環(huán)境改造，配套設(shè)施、物業(yè)管理等方面規(guī)模較大的公司也占有明顯優(yōu)勢(shì)。另外，規(guī)模大，尤其是具有較強(qiáng)現(xiàn)金實(shí)力的開(kāi)發(fā)商在選擇項(xiàng)目最佳開(kāi)發(fā)時(shí)間上也具有主動(dòng)權(quán)。這在客觀上要求造就一些規(guī)模較大、實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)，這要通過(guò)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部適度的資本集中來(lái)實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部適度的資本集中，能有效地節(jié)約房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)成本，資本的適度集中還有利于節(jié)約房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易費(fèi)用，這是通過(guò)企業(yè)間的合并、兼并等經(jīng)濟(jì)機(jī)制來(lái)實(shí)現(xiàn)的。由此可見(jiàn)，通過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)的資本集中，可以優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)組織，提高市場(chǎng)運(yùn)行效率，并優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模結(jié)構(gòu)。
我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況與規(guī)模經(jīng)濟(jì)的要求相去甚遠(yuǎn)。以上海市為例，目前上海證券交易所上市的房地產(chǎn)公司僅有9家（上海本地8家），入選上證30指數(shù)的房地產(chǎn)股僅陸家嘴一家。這8家房 2 地產(chǎn)公司在整個(gè)上海房地產(chǎn)業(yè)中的規(guī)模，市場(chǎng)占有率，業(yè)績(jī)等多項(xiàng)指標(biāo)大多平平，在1999年上海房地產(chǎn)企業(yè)銷售面積，金額100強(qiáng)中也難見(jiàn)上市公司的蹤影。而香港聯(lián)交所房地產(chǎn)上市公司達(dá)100多家，恒生股指33個(gè)樣本股中，地產(chǎn)或以地產(chǎn)為主業(yè)的公司近一半。這十幾家大地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)量、市場(chǎng)占有率等主要指標(biāo)要占到整個(gè)香港地產(chǎn)市場(chǎng)的九成，其中長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、新鴻基、恒基兆業(yè)、新世界四大超級(jí)地產(chǎn)商更成為財(cái)富的象征。滬港兩地房地產(chǎn)上市公司無(wú)論是數(shù)量還是質(zhì)量都相距甚遠(yuǎn)，其原因自然與兩地市場(chǎng)發(fā)育程度、微觀主體的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力有關(guān)，但兩地政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)政策的不同取向也是造成上述現(xiàn)象的重要原因之一。在中國(guó)大陸各種媒體上，乃至政府正式文件上，經(jīng)常有報(bào)導(dǎo)宣稱政府決定把住宅產(chǎn)業(yè)培育成支柱產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。但在具體實(shí)施政策時(shí)，有關(guān)方面采取了凍結(jié)房地產(chǎn)公司上市的做法。當(dāng)初之所以采取凍結(jié)上市的做法，管理層是出于對(duì)房地產(chǎn)泡沫的擔(dān)憂。的確，到1992的年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)數(shù)量、開(kāi)發(fā)投資額、開(kāi)工面積等均創(chuàng)歷史最高水平，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)發(fā)當(dāng)時(shí)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的承受力，造成供求矛盾十分突出。許多地方的炒樓、炒土地風(fēng)較為嚴(yán)重，致使市場(chǎng)運(yùn)行出現(xiàn)混亂無(wú)序的局面。鑒于此，政府果斷地采取了緊縮供給的宏觀調(diào)控政策，控制住了房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重失衡的局面。而亞洲金融危機(jī)以來(lái)，許多專家學(xué)者都或多或少地把金融危機(jī)的原因歸于房地產(chǎn)泡沫的破裂。這使得中國(guó)政府在解開(kāi)房地產(chǎn)企業(yè)上市禁令上更為謹(jǐn)慎。然而，東南亞金融危機(jī)的深刻誘因是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的老化與調(diào)整的滯后，是知識(shí)儲(chǔ)備的貧乏，是全要素增長(zhǎng)率的落后。房地產(chǎn)泡沫只是這種危機(jī)的表象之一。因此，管理層大可不必因?yàn)閾?dān)心房地產(chǎn)泡沫而阻止房地產(chǎn)企業(yè)上市。況且，股市除了籌集資金的作用外，還具有優(yōu)化資源配置的功能。在較為健全的股市上，資金會(huì)從業(yè)績(jī)差的企業(yè)流向業(yè)績(jī)好的企業(yè)，從而實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。股市本身的進(jìn)入與退出制度也在客觀上對(duì)股市的安全直到了一定的保護(hù)作用。管理層目前應(yīng)做的是放棄保護(hù)政策，不再ST、PT下去了，讓中國(guó)股市真正成為企業(yè)的試金石。如美國(guó)股市最近的振蕩，有人指出這是股市正在擠除泡 3 沫，使高科技股票定價(jià)更符合其實(shí)際價(jià)值的表現(xiàn)。
我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)除了擴(kuò)大規(guī)模，向規(guī)模經(jīng)濟(jì)要效益外，提高資產(chǎn)素質(zhì)，向管理要效益也是從微觀上培養(yǎng)一個(gè)健全的市場(chǎng)所必需的。政府在宏觀層面上的制度創(chuàng)新，尤其是金融制度創(chuàng)新在這方面是大有作為的。當(dāng)前，房地產(chǎn)證券化是一個(gè)可取的方向。房地產(chǎn)證券化可以促使房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)專業(yè)化，導(dǎo)致資源的合理配置。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的要求很高，尤其是在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育的初級(jí)階段，更需專家經(jīng)營(yíng)。證券化的優(yōu)點(diǎn)之一，在于它促使了房地產(chǎn)所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的分開(kāi)，這就為其專業(yè)化經(jīng)營(yíng)提供前提條件。我國(guó)的房地產(chǎn)主體行為很不規(guī)范，真正具有實(shí)力、精于管理的房地產(chǎn)公司并不多，“房地產(chǎn)熱”引致的市場(chǎng)虛假繁榮誘使大批不具備條件的企業(yè)紛紛涉足房地產(chǎn)，其結(jié)果勢(shì)必導(dǎo)致資源特別是管理資源的巨大浪費(fèi)，而借助證券化，房地產(chǎn)交專家經(jīng)營(yíng)，業(yè)主借證券化工具獲得應(yīng)有的收益，投資者亦可分享房地產(chǎn)資源的優(yōu)化組合，使房地產(chǎn)市場(chǎng)主體行為從混沌走向有序。
二、房地產(chǎn)稅費(fèi)分析
根據(jù)中房指數(shù)的統(tǒng)計(jì)，目前在我國(guó)城鎮(zhèn)商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成中，土地費(fèi)用及稅費(fèi)占39％，建安成本占51％，其他費(fèi)用占10％。在房地產(chǎn)利潤(rùn)率已普遍降至10%左右的情況下，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)過(guò)重就成了房?jī)r(jià)居高不下的主要原因之一。稅費(fèi)不僅關(guān)系到房?jī)r(jià)的高低，其本質(zhì)上是一種價(jià)格，有些稅收，如所得稅等直接稅也就成為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)均衡運(yùn)行的潤(rùn)滑劑。
<一> 房地產(chǎn)稅費(fèi)總量分析
稅，是政府憑借其行政權(quán)力強(qiáng)制獲得的收入。而各種各樣的費(fèi)用更是名目繁多。這些費(fèi)用的征收部門(mén)有三個(gè)層次。一是擁有立法、執(zhí)法、司法權(quán)，執(zhí)行廣泛的社會(huì)管理職能的政府，包括中央和各級(jí)地方政府、各委辦部機(jī)關(guān)、公檢法等；第二層：一些負(fù)責(zé)提供公共品或準(zhǔn)公共品的事業(yè)單位，如環(huán)保、衛(wèi)生、教育等。它們的收入由政府撥付，同時(shí)政府又賦予它們?cè)诒静块T(mén)負(fù)責(zé)的事業(yè)范圍內(nèi)執(zhí)法監(jiān)督的權(quán)力，如 4 衛(wèi)生檢查等；第三層，一些享有自然壟斷或行政壟斷地位，擁有一定強(qiáng)制力的國(guó)企，如電力、自來(lái)水、煤氣公司、政府辦的有行政壟斷權(quán)中介機(jī)構(gòu)。這些名目繁多的稅費(fèi)給房?jī)r(jià)下降造成了很大的剛性。清理稅費(fèi)，理順?lè)績(jī)r(jià)的呼聲日見(jiàn)高漲。但有人擔(dān)憂清理稅費(fèi)會(huì)減少政府部門(mén)收入。
從稅的角度來(lái)看，短期里，降低稅率會(huì)減少政府部門(mén)的收入。但從中期來(lái)看，如果減少房地產(chǎn)稅收負(fù)擔(dān)能使房?jī)r(jià)下降足夠的幅度，使居民的有效需求大幅度上升，此時(shí)部分因房?jī)r(jià)過(guò)高難以銷售的空置商品房實(shí)現(xiàn)銷售，政府就可以收到本來(lái)稅基被各種規(guī)費(fèi)侵蝕的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、城建稅、企業(yè)所得稅、契稅等，完全可以抵消各種雜費(fèi)的減少。將稅收與稅率的關(guān)系用坐標(biāo)圖表示出來(lái)，從圖上可以看出，稅率并不是越高越好，稅率只有達(dá)到一定最優(yōu)點(diǎn)，才能使稅收達(dá)到最大。從長(zhǎng)期來(lái)看，據(jù)世界銀行測(cè)算，房地產(chǎn)投資對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的系數(shù)效應(yīng)為2倍。當(dāng)住房消費(fèi)啟動(dòng)后，每?jī)|元住房投資會(huì)帶來(lái)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的GDP增長(zhǎng)2億元，經(jīng)濟(jì)發(fā)展，稅基擴(kuò)大，政府的收入呈現(xiàn)出良性的增長(zhǎng)循環(huán)。
從費(fèi)的角度來(lái)看，清理各種規(guī)費(fèi)能減少對(duì)經(jīng)濟(jì)的扭曲作用，使各種規(guī)費(fèi)給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的間接成本減少到最小，提高經(jīng)濟(jì)效率，促進(jìn)公平，這將有利于經(jīng)濟(jì)良好穩(wěn)定的發(fā)展。各種費(fèi)用給企業(yè)事業(yè)的間接成本遠(yuǎn)大于本身。名目多、部門(mén)多、環(huán)節(jié)多的規(guī)費(fèi)，意味著企業(yè)至少要跑遍20幾個(gè)部門(mén)、收集40幾個(gè)公章才能獲得或維持其合法地位。盡管有些規(guī)費(fèi)本身數(shù)額并不大，但企業(yè)為遵循這些規(guī)定卻耗費(fèi)大量的人力和物力。房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，并且國(guó)內(nèi)大多數(shù)開(kāi)發(fā)商的資金是通過(guò)銀行貸款間接融資而來(lái)，資金的時(shí)間成本十分可觀。除此之外，在房產(chǎn)市場(chǎng)日益成熟的今天，房產(chǎn)市場(chǎng)上開(kāi)始不斷推出各種流行房型設(shè)計(jì)。這使得市場(chǎng)先機(jī)對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)至關(guān)重要，資金的時(shí)間價(jià)值在此有了更深一層的含義。各種規(guī)費(fèi)的存在降低了經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的效率，提高經(jīng)濟(jì)運(yùn)行成本。稅收取之于民，用之于民。而各種規(guī)費(fèi)則成為各政府部 5 門(mén)自己的收入，并進(jìn)而有可能成為腐敗的重要原因。因此清理規(guī)費(fèi)對(duì)提高經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率而言有著更重要的意義。<二> 部分規(guī)費(fèi)分析
從公共品的理論來(lái)看，政府部門(mén)提供公共品時(shí)，靠稅收來(lái)籌集資金；提供私人品時(shí)，應(yīng)按市場(chǎng)規(guī)律收取價(jià)款，而提供混合產(chǎn)品時(shí)，則應(yīng)考慮依靠稅收或收費(fèi)補(bǔ)償成本，哪一個(gè)效率高。在目前的房地產(chǎn)業(yè)中，有些看似應(yīng)由政府部門(mén)提供的產(chǎn)品從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)分析應(yīng)交給市場(chǎng)來(lái)運(yùn)作效率更高。
如政府代行市場(chǎng)職能收取的建筑工程質(zhì)量檢驗(yàn)費(fèi)，雖然說(shuō)由政府出面監(jiān)督工程質(zhì)量可以保護(hù)消費(fèi)者利益，但其中卻有一個(gè)極大的弊端：當(dāng)質(zhì)監(jiān)站通過(guò)了一項(xiàng)工程，意味著政府對(duì)工程質(zhì)量的認(rèn)可，如果以后工程出了毛病，政府是否替房產(chǎn)商承擔(dān)賠償?shù)呢?zé)任呢？如果政府承擔(dān)責(zé)任，則政府容易混淆作為經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的管理者和市場(chǎng)主體中的一方的角色；如果政府不承擔(dān)賠償責(zé)任，政府官員就完全沒(méi)有了把好質(zhì)量關(guān)的約束機(jī)制。如果這項(xiàng)服務(wù)交給市場(chǎng)的中介機(jī)構(gòu)來(lái)做。中介機(jī)構(gòu)、房產(chǎn)商、購(gòu)房者之間是平等關(guān)系，追求利潤(rùn)最大化的中介機(jī)構(gòu)會(huì)因擔(dān)心招致賠償而嚴(yán)格控制房產(chǎn)質(zhì)量，這無(wú)疑是一種效率的改進(jìn)。
工程質(zhì)量檢驗(yàn)費(fèi)是政府行為應(yīng)轉(zhuǎn)為市場(chǎng)行為的例子。而對(duì)水、煤、電增客費(fèi)這三類傳統(tǒng)的自然壟斷產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，這些收費(fèi)在經(jīng)濟(jì)學(xué)上也不符合效率的原則。自然壟斷產(chǎn)業(yè)固定成本所占的比重很大，變動(dòng)成本的比重小，平均成本曲線向下傾斜。如果不對(duì)自然壟斷企業(yè)進(jìn)行政府管制，它們就會(huì)進(jìn)行壟斷生產(chǎn)，導(dǎo)致低效率；如果把這類企業(yè)分割成幾個(gè)小企業(yè)，又會(huì)導(dǎo)致成本上升，規(guī)模不經(jīng)濟(jì)。這是政府經(jīng)營(yíng)不以盈利為目的自然壟斷產(chǎn)業(yè)的理論基礎(chǔ)。政府可以采取邊際成本定價(jià)，也可以采取平均成本定價(jià)。無(wú)論采用哪種定價(jià)，公用事業(yè)部門(mén)，都可以從價(jià)格和補(bǔ)貼中完全彌補(bǔ)成本?，F(xiàn)在房產(chǎn)商交納了增容費(fèi)，最后由消費(fèi)者承擔(dān)，建設(shè)了管道、纜線輸送網(wǎng)，但卻是公用事業(yè)部門(mén)從水電費(fèi)、煤氣費(fèi)和補(bǔ)貼收回了成本，這等于消費(fèi)者支付了雙重費(fèi)用，公用事業(yè)部門(mén)獲得了超額利潤(rùn)。這背離了誰(shuí)得益誰(shuí)投資的市場(chǎng)法則。從提高社 會(huì)效率的角度出發(fā)，這些增容費(fèi)應(yīng)由公用事業(yè)部門(mén)而非房產(chǎn)商來(lái)承擔(dān)。
因?yàn)橥耆袌?chǎng)調(diào)控手段的自發(fā)性與盲目性，我們不可能完全依靠市場(chǎng)去引導(dǎo)房地產(chǎn)這一新興的未發(fā)育成熟的行業(yè)大發(fā)育成長(zhǎng)，而必須以有效的經(jīng)濟(jì)、法律或行政手段去對(duì)其進(jìn)行調(diào)控。但無(wú)論政府采取什么政策去干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)，都是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的引導(dǎo)和調(diào)控，政策的合理與否將直接影響著這一行業(yè)的成長(zhǎng)。因此，政府在制定、實(shí)施有關(guān)政策時(shí)，應(yīng)慎重考慮所采取的政策的利弊得失，使之真正成為政府引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)規(guī)范、健康發(fā)展的有效手段，使我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)為社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建設(shè)作出更大的貢獻(xiàn)。參考文獻(xiàn)：
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第五篇：副縣長(zhǎng)：促進(jìn)我縣房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的幾點(diǎn)思考
房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)和改善人民生活的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)之一，具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，被稱為第三產(chǎn)業(yè)中的龍頭。隨著美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的全球經(jīng)濟(jì)下滑的影響，特別是近兩年（至2008 年 8 月份前）國(guó)家宏觀調(diào)控政策的不斷緊縮，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)下滑趨勢(shì)，全國(guó)范圍內(nèi)特別是大中城市房?jī)r(jià)大幅下跌。就**而言，由于本身人口基數(shù)較低，發(fā)展后勁不足，再加上房地
產(chǎn)開(kāi)發(fā)早、開(kāi)發(fā)量多，以及農(nóng)民公寓、農(nóng)村留地建房及私人聯(lián)建房建設(shè)的影響，房地產(chǎn)業(yè)受到的沖擊更大更早。從2008 年年初開(kāi)始，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)需求不旺，供大于求現(xiàn)狀較突出，市場(chǎng)出現(xiàn)疲軟狀態(tài)。特別是2008年9月以來(lái)，受同心房產(chǎn)集資款抵付房款風(fēng)潮的影響，對(duì)于本來(lái)就處于低迷之中的我縣房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)更無(wú)異于雪上加霜。
一、客觀認(rèn)識(shí)當(dāng)前我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
近年來(lái)，隨著我縣“小縣大城”戰(zhàn)略的深入實(shí)施，縣域經(jīng)濟(jì)得到快速發(fā)展，**房地產(chǎn)業(yè)作為新興產(chǎn)業(yè)也保持了強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭，2003年到2007年房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、銷售等呈逐年快速增長(zhǎng)趨勢(shì)，成為**經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，然而自2008年起開(kāi)始我縣房地產(chǎn)業(yè)形勢(shì)卻發(fā)生了明顯變化：
一是商品房新開(kāi)工面積同比下降。2008年，商品房新開(kāi)工面積為6萬(wàn)平方米，比2007年下降65.8%。
二是商品房銷售面積大幅下降。2008年，我縣銷售商品房372套，比去年下降23%；銷售面積為5.6萬(wàn)平方米，同比下降19.5%。以前購(gòu)房火爆的現(xiàn)象已不存在，商品房成交量持續(xù)下滑。
三是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)稅收同比減少。2008 年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)稅收為2528萬(wàn)元，比2007年下降4%，比2006年增加4.4%，占地方財(cái)政收入的比重比2007下降6.4個(gè)百分點(diǎn)，比2006年下
降3.1個(gè)百分點(diǎn)。
四是房地產(chǎn)投資額大幅下降。2008 年全縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成9820萬(wàn)元，同比下降66.9%，占規(guī)模以上投資的5.7%，比2007年下降了12個(gè)百分點(diǎn)。
五是土地出讓和使用量大幅減少。2008 年全縣待開(kāi)發(fā)土地面積7717平方米；購(gòu)置土地面積894平方米，比上年下降98.7%，全年土地成交價(jià)款476萬(wàn)元，比2007年下降96.4%。
二、準(zhǔn)確把握我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的問(wèn)題及有利因素
㈠當(dāng)前我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的主要問(wèn)題。
1、開(kāi)發(fā)商集資款歸還難，社會(huì)反響強(qiáng)烈。受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響，金融政策從緊，開(kāi)發(fā)商貸款難，大部分開(kāi)發(fā)資金來(lái)自社會(huì)融資。由于社會(huì)融資成本高，風(fēng)險(xiǎn)大，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)很大壓力。從9月中旬開(kāi)始我縣同心房產(chǎn)、匯金房產(chǎn)由于資金緊張，不能按期支付到期的本金和利息，相繼出現(xiàn)了大量集資戶以集資款抵購(gòu)商品房的事件，使大量集資戶利益受損，并多次上訪，給社會(huì)造成了很大不安定因素，影響了社會(huì)的和諧穩(wěn)定。開(kāi)發(fā)商也因此減少了現(xiàn)金的流入，造成資金運(yùn)轉(zhuǎn)困難，進(jìn)而影響了工程建設(shè)進(jìn)度，企業(yè)面臨困境。此外，受此次集資款抵購(gòu)風(fēng)潮的影響，我縣想買(mǎi)房且有能力買(mǎi)房的消費(fèi)者已基本購(gòu)買(mǎi)，短短半個(gè)月的銷售量已達(dá)年銷售總量的1/3，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)需求基本飽和，且集資款抵購(gòu)的商品房?jī)r(jià)格與正常銷售的商品房?jī)r(jià)格相差甚大，嚴(yán)重影響了我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)正常的交易秩序，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)后續(xù)發(fā)展無(wú)力，市場(chǎng)觀望度增強(qiáng)，信心嚴(yán)重不足。
2、商品房供大于求現(xiàn)狀突出，開(kāi)發(fā)商壓力增大。我縣是一個(gè)小縣城，全縣11萬(wàn)人口，**鎮(zhèn)常住人口5萬(wàn)，城鎮(zhèn)人均住房已達(dá)到36平方米，大大地高出了很多大中城市，經(jīng)濟(jì)條件較好的居民住房條件已基本處于飽和狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)小，而商品房空置率高，目前尚未銷售的商品房可滿足我縣2-3年的銷售量。此外我縣目前的商品房?jī)r(jià)格與去年相差不大，而周邊縣市已達(dá)4000元/平方米左右，再加上這兩年人工、建筑材料價(jià)格的上漲，房?jī)r(jià)未能得到相應(yīng)增長(zhǎng)，目前的房?jī)r(jià)與成本價(jià)基本持平，甚至有的小區(qū)房?jī)r(jià)已低于成本價(jià)，開(kāi)發(fā)商壓力增大。
3、企業(yè)資金嚴(yán)重短缺，發(fā)展趨于停滯狀態(tài)。目前我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)趨于停滯，主要由于資金的“三個(gè)難”：一是社會(huì)融資難，近段時(shí)間出現(xiàn)的集資風(fēng)潮使得絕大部分集資者不敢將錢(qián)再交給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商失去了一個(gè)重要的資金來(lái)源渠道；二是銀行貸款難，受國(guó)際金融危機(jī)、宏觀政策以及集資風(fēng)潮中開(kāi)發(fā)商信用受損的影響，銀行減少或嚴(yán)格控制了對(duì)開(kāi)發(fā)商的信貸支持；三是股本金注入難，房地產(chǎn)行業(yè)的不景氣，股東投入的股本金難以如期收回，預(yù)期收益未能實(shí)現(xiàn)，制約了股東再次投資。如：同心房產(chǎn)由于缺少現(xiàn)金和銀行信貸支持，水境佳苑第四期工程建設(shè)已停工；金豐房產(chǎn)由于資金短缺，不能支付到期的本金和利息，項(xiàng)目已于10月初停工；廣和、富錦園等房產(chǎn)公司，由于現(xiàn)房賣(mài)不了，開(kāi)發(fā)成本不斷累計(jì)增加，只能賣(mài)一套吃一套，股本金無(wú)法歸還。
㈡**房地產(chǎn)發(fā)展的有利因素。
1、“小縣大城”發(fā)展戰(zhàn)略一以貫之地深入實(shí)施，農(nóng)村人口加速向城市轉(zhuǎn)
移，加大了對(duì)住宅的需求?！靶】h大城”戰(zhàn)略對(duì)房地產(chǎn)業(yè)最直接、最顯化的作用就體現(xiàn)在大量農(nóng)村人口涌入縣城，而這涌入的大量農(nóng)村人口勢(shì)必有一部分要購(gòu)買(mǎi)商品房或二手房，這將在一定程度上促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。同時(shí)由于經(jīng)濟(jì)外向度的不斷擴(kuò)大，進(jìn)入**的企業(yè)越來(lái)越多，外來(lái)務(wù)工的人員不斷增加，愿意扎根**的外來(lái)人員越來(lái)越多。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008 年外來(lái)務(wù)工人
員在我縣購(gòu)房達(dá) 98 套，占當(dāng)年購(gòu)房數(shù)的23.65％。
2、居民可支配收入的提高，促使我縣住宅消費(fèi)能力大幅提升。據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，當(dāng)一國(guó)人均gdp達(dá)到600—800美元時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)特別是住宅業(yè)開(kāi)始步入高速發(fā)展期；當(dāng)人均gdp達(dá)到1300-8000美元，這個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)便步入住房需求、房?jī)r(jià)調(diào)整最快的高增長(zhǎng)期。2007 年，**縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到14556元，即2713美元，屬于高增長(zhǎng)期。經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民可支配收入的提高，必將給**房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)巨大的商機(jī)。
3、我縣商品房銷售價(jià)與周邊縣（市、區(qū)）相比較低，相對(duì)來(lái)說(shuō)潛力尤在。我縣的房?jī)r(jià)與兄弟縣市相比，結(jié)合縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平分析，處在一個(gè)比較合理的區(qū)間。目前，景寧商品房銷售均價(jià)為3600元/平方米左右，龍泉是3700元/平方米左右，而**商品房銷售均價(jià)為3200元/平方米左右，在全市可以說(shuō)是最低的。鄰近縣（市）那些把房地產(chǎn)作為投資增值的人將必定會(huì)選擇**。
三、正確研判國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策走勢(shì)
2008 年下半年以來(lái)，基于宏觀經(jīng)濟(jì)的新形勢(shì)，央行和財(cái)政部分別從貨幣政策和財(cái)稅政策調(diào)整的角度，圍繞支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，立足于“支持?jǐn)U大內(nèi)需和居民購(gòu)買(mǎi)普通自住房”的原則，提出一系列刺激房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策措施。12月20日，國(guó)務(wù)院辦公廳又專門(mén)出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，要求加大保障性住房建設(shè)力度，進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)，支持房地產(chǎn)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。概括起來(lái)說(shuō)，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是首次購(gòu)房契稅降低，從2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到 1%。二是個(gè)人買(mǎi)賣(mài)住房印花稅征收暫免，從11月1日起，個(gè)人銷售或購(gòu)買(mǎi)住房的暫免征收印花稅，財(cái)政部同時(shí)明確指出，地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。三是個(gè)人賣(mài)房土地增值稅征收暫免。從2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。四是首套房貸款利率和首付款比例優(yōu)惠條件增多，居民首次購(gòu)買(mǎi)普通自住房或改善型普通自住房貸款利率下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。五是公積金貸款利率下調(diào)，下調(diào)后五年期以下(含)由現(xiàn)行的4.32%調(diào)整為4.05%，五年期以上由現(xiàn)行的 4.86%調(diào)整為 4.59%，分別下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。六是商貸利率優(yōu)惠增加，自2008年10月27日起，商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。七是政府加大保障性住房建設(shè)規(guī)模，今后將加快廉租住房建設(shè)，規(guī)范廉租住房和經(jīng)濟(jì)適應(yīng)住房，保障城市低收入家庭住房需求，加大實(shí)物配租力度，擴(kuò)大廉租住房租賃補(bǔ)貼范圍，推進(jìn)棚戶區(qū)(危舊房)改造。從中可以看出國(guó)家一系列政策的出臺(tái)，主要是從降低房屋造價(jià)成本、降低開(kāi)發(fā)商資金壓力、增強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)力的角度維持房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，防止大起大落。但也要看到，政策的出臺(tái)雖然從長(zhǎng)遠(yuǎn)看是重大利好消息，但短期內(nèi)可能還會(huì)加重人們對(duì)新的救市政策出臺(tái)的預(yù)期。據(jù)有關(guān)方面調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，91%的被調(diào)查者認(rèn)為一年內(nèi)房?jī)r(jià)將下跌，91.2%的被調(diào)查者認(rèn)為現(xiàn)在不是購(gòu)房良機(jī)，國(guó)家還將會(huì)出臺(tái)更多的政策。
四、保持我縣房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的對(duì)策建議
㈠加大保障性住房建設(shè)，實(shí)現(xiàn)政企雙贏。
加快保障性住房建設(shè)既是保障民生的需求，也是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的需求。但我縣的保障性住房建設(shè)可以根據(jù)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房空置率較高、存量房較多這一實(shí)際情況，因地制宜，采取政府以成本價(jià)或略高于成本價(jià)的價(jià)格向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“團(tuán)購(gòu)”商品房，再通過(guò)整合資源、加大補(bǔ)助等形式以適當(dāng)?shù)膬r(jià)格作為廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷安置房和農(nóng)民下山轉(zhuǎn)移用房。這樣，不僅為政府保障性住房建設(shè)減少了規(guī)劃、選地、建設(shè)等環(huán)節(jié)，而且可以使保障性住房迅速到位，加快保障性住房建設(shè)進(jìn)度，盡早解決中低收入者住房困難問(wèn)題。此外，開(kāi)發(fā)商也能減輕空置壓力，加快資金周轉(zhuǎn)，真正實(shí)現(xiàn)政企雙贏。
㈡建立協(xié)調(diào)溝通機(jī)制，加大銀行信貸支持。
多年來(lái)，在國(guó)家宏觀政策調(diào)控下，我縣大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目難以從國(guó)有商業(yè)銀行得到信貸支持，企業(yè)因而轉(zhuǎn)向企業(yè)內(nèi)部職工集資，并逐步擴(kuò)展到向社會(huì)公眾融資，以解決項(xiàng)目資金短缺問(wèn)題。這種應(yīng)是小額短期周轉(zhuǎn)的臨時(shí)措施逐年演變?yōu)橐环N長(zhǎng)期行為，集資規(guī)模也越來(lái)越大，這不僅使企業(yè)背上了沉重的負(fù)擔(dān)，更加重了資金使用周期的不確定性，稍有風(fēng)吹草動(dòng)，集資人便趕緊抽回資金，對(duì)企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)以及社會(huì)穩(wěn)定埋下了隱患。因此，結(jié)合目前國(guó)家實(shí)行適度寬松的信貸政策，金融部門(mén)要加大信貸支持力度，增加有效的信貸投入，支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)的正常合理信貸需求，同時(shí)支持企業(yè)及時(shí)辦理住房按揭貸款手續(xù)，有效支持房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。同時(shí)，有關(guān)部門(mén)還要積極幫助企業(yè)拓展新的融資方式與渠道，大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，引導(dǎo)鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用股本融資、項(xiàng)目債券融資、住房抵押貸款證券化等多種形式，確保房地產(chǎn)投資的融資需求。
㈢出臺(tái)優(yōu)惠政策，促進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
相關(guān)職能部門(mén)要堅(jiān)決貫徹國(guó)家出臺(tái)的契稅、印花稅、土地增值稅調(diào)整減免政策，同時(shí)政府可根據(jù)我縣實(shí)際制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策和補(bǔ)貼政策。如為刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展，麗水為商品房購(gòu)買(mǎi)者給予每平方米1000元的補(bǔ)貼，松陽(yáng)則給予每平方米500元的補(bǔ)貼，我縣雖然出臺(tái)了《關(guān)于解決城鄉(xiāng)居民住房困難的若干意見(jiàn)》的補(bǔ)貼政策，但至今未真正落實(shí)到位。而且，目前隨著國(guó)家政策的調(diào)整和形勢(shì)的變化，該政策也應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整，以刺激購(gòu)買(mǎi)需求，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目完工前的預(yù)售收入，要按國(guó)家稅收政策規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率下限標(biāo)準(zhǔn)預(yù)征企業(yè)所得稅，實(shí)行按季預(yù)繳、按年清算。要根據(jù)**房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展實(shí)際，科學(xué)合理地確定土地推出的節(jié)奏、數(shù)量、結(jié)構(gòu)和價(jià)格，不斷優(yōu)化土地出讓條件，吸引有實(shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè)參與開(kāi)發(fā)建設(shè)。可參照《麗水市人民政府關(guān)于取消暫停降低部分收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)的通知》，適當(dāng)減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，優(yōu)化企業(yè)環(huán)境和改善民生。此外，要加強(qiáng)對(duì)我縣城市建設(shè)、城市發(fā)展和房地產(chǎn)發(fā)展前景的宣傳，客觀、公正地報(bào)道房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，加強(qiáng)對(duì)法律法規(guī)以及購(gòu)房和購(gòu)房投資風(fēng)險(xiǎn)等知識(shí)的宣傳，引導(dǎo)廣大群眾樹(shù)立正確的住房消費(fèi)觀念。
㈣積極開(kāi)展自救，盡快走出低迷狀況。
新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控政策不是開(kāi)發(fā)商期待的簡(jiǎn)單“托市”，它一方面強(qiáng)調(diào)放松銀根，鼓勵(lì)消費(fèi)；另一方面強(qiáng)調(diào)調(diào)整結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)市場(chǎng)。開(kāi)發(fā)商要抓住這一有利時(shí)機(jī)，采取積極的自救措施，讓企業(yè)走出低迷局面。首先，重新進(jìn)行成本核算，適當(dāng)降低房?jī)r(jià)。根據(jù)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本核算，目前，開(kāi)發(fā)商應(yīng)采取保本或少量虧本來(lái)促銷，刺激消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)欲望，以解決目前資金緊張問(wèn)題，也可減少房源，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展。其次，重塑形象，提升企業(yè)信用。在今年的集資風(fēng)潮中，廣大集資戶對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的印象一落千丈，要想挽回民心，重獲社會(huì)集資，就必須提升自身的企業(yè)信用，對(duì)尚未到期的集資款要千方百計(jì)想辦法按時(shí)支付利息，對(duì)到期的集資款及時(shí)償還本金，通過(guò)媒體輿論宣傳，作出承諾，增加集資戶對(duì)企業(yè)的信任，改善企業(yè)形象。最后，認(rèn)真履行自身責(zé)任義務(wù)，提高質(zhì)量和服務(wù)水平。開(kāi)發(fā)商要做好自身建設(shè)，不僅要增強(qiáng)自身的法律意識(shí)，認(rèn)真履行自身責(zé)任義務(wù)，而且要提高商品房的質(zhì)量和品味，建設(shè)融舒適、整潔、節(jié)能、環(huán)保于一體的高品位人居住宅環(huán)境。同時(shí)做好物業(yè)管理、售后服務(wù)工作，吸引更多的居民購(gòu)買(mǎi)商品房。
㈤強(qiáng)化土地供應(yīng)管理，促使供求平衡。
根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求及價(jià)格，制定合理的土地供應(yīng)計(jì)劃，把握好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)節(jié)奏，從源頭上調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。一是堅(jiān)持“凈地”出讓，避免“毛地”出讓，使供應(yīng)的建設(shè)用地能夠及時(shí)轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)上供應(yīng)的房屋，增加調(diào)控的及時(shí)性；二是實(shí)行大幅地塊整體出讓，避免小幅地塊出讓，造成零星分散建設(shè)，也不利于配套建設(shè)；三是實(shí)行建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)制度，作為土地出讓的附件一并公布，并作為監(jiān)管的依據(jù)。四要優(yōu)化商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房，以增加有效供給，滿足大眾需求。而高層和小高層建筑由于造價(jià)成本高、公攤面積大、物業(yè)管理費(fèi)用高，不適合**大眾消費(fèi)水平，應(yīng)謹(jǐn)慎審批建設(shè)。
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