第一篇：縣人民政府關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的意見

ＸＸ縣人民政府關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的意見

近年來，全縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，不僅改善了城鎮(zhèn)居民的住房條件，改變了城市面貌，加快了城市化進程，而且?guī)恿讼嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)的繁榮，有力地支持了縣域經(jīng)濟的發(fā)展，已經(jīng)成為新一輪發(fā)展中重要的產(chǎn)業(yè)門類。為認真貫徹全國經(jīng)濟工作會議精神，擴大內(nèi)需，平抑房價，鼓勵適時理性的房地產(chǎn)消費，積極發(fā)展包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的服務(wù)業(yè)，促進全縣房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，現(xiàn)提出意見如下：

一、進一步提高對房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展重要性的認識

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要組成部分。房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，對促進國民經(jīng)濟全面協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。要按照全面建設(shè)小康社會，加快推進現(xiàn)代化生態(tài)縣建設(shè)和率先建成生態(tài)型百強縣的要求，堅持住房市場化的基本方向，不斷完善房地產(chǎn)市場體系；堅持以市場為導向，調(diào)整優(yōu)化住房結(jié)構(gòu)；堅持深化改革，不斷消除影響居民住房消費的體制性和政策性障礙；堅持以人為本，著力提高住宅建設(shè)水平，使全縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與經(jīng)濟社會發(fā)展相適應(yīng)。要認真研究和分析當前全縣房地產(chǎn)市場存在的問題，采取積極有效的措施，把握好宏觀調(diào)控方向和力度，堅持一手抓發(fā)展，一手抓規(guī)范，把保障住房有效供給與控制過度需求結(jié)合起來，把實行總量控制與優(yōu)化住房結(jié)構(gòu)結(jié)合起來，把加強市場監(jiān)管和促進市場健康發(fā)育結(jié)合起來，努力實現(xiàn)全縣房地產(chǎn)市場“總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定”。

二、進一步加強和改進對房地產(chǎn)市場的調(diào)控和監(jiān)管

(一)科學制定房地產(chǎn)開發(fā)計劃，確保實現(xiàn)總供給與總需求的平衡。

根據(jù)目前全縣房地產(chǎn)市場供求狀況、開發(fā)銷售情況、土地存量情況，結(jié)合周邊縣市房地產(chǎn)市場開發(fā)情況，以市場需求為導向，合理制定與市場需求相適應(yīng)的“十一五”房地產(chǎn)開發(fā)計劃，加強對全縣房地產(chǎn)開發(fā)項目的計劃管理，引導全縣房地產(chǎn)市場有序發(fā)展。要建立年度房地產(chǎn)開發(fā)竣工面積申報備案制度，每年年初由各開發(fā)商向房地產(chǎn)主管部門上報當年開發(fā)和竣工計劃，由房地產(chǎn)主管部門統(tǒng)一備案，并對年度開發(fā)和竣工面積作指導性調(diào)整，避免大起大落。未申報的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)主管部門要增加其商品房預售的限制條件。

(二)控制土地供應(yīng)，積極消化土地存量。

成立以縣政府主要領(lǐng)導為主任的縣土地儲備委員會，根據(jù)我縣城市總體規(guī)劃、經(jīng)濟社會發(fā)展速度和我縣房地產(chǎn)市場實際情況等綜合因素，制定土地供應(yīng)計劃，首先用好、用活現(xiàn)有存量土地，做到有計劃、適時推出土地。要將土地供應(yīng)作為調(diào)節(jié)市場供求關(guān)系、平抑房價的重要手段之一。對現(xiàn)有經(jīng)營性土地存量分三年消化。要堅持依法用地，鼓勵沒有開發(fā)能力的企業(yè)轉(zhuǎn)讓存量土地，對于已出讓未開發(fā)土地，國土、發(fā)改委、建設(shè)等部門聯(lián)合進行專項清查，并將專項清查情況向縣人民政府報告。加大土地執(zhí)法力度，對于在規(guī)定時限內(nèi)不能開發(fā)的要依法收取拋荒費和閑置費，直至收回土地使用權(quán)。原創(chuàng)文章，盡在文秘知音004km.cn網(wǎng)。

(三)調(diào)整和優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，鼓勵小戶型及山地住宅開發(fā)。

要根據(jù)當前我縣商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和存量情況，進一步調(diào)整和優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足市場不同層次需求，擴大市場成交量。要通過規(guī)劃、設(shè)計對戶型結(jié)構(gòu)進行調(diào)整，增加小戶型普通商品住房供應(yīng)量，嚴格控制沿街商鋪和超大戶型住宅建設(shè)。同時，要切實節(jié)約耕地，利用我縣地理環(huán)境優(yōu)勢，選擇依山傍水、交通便利的緩坡山地，建設(shè)生態(tài)休閑人居精品，服務(wù)杭州、上海等長三角大城市居民的住房需求。在房屋結(jié)構(gòu)布局上各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要嚴格執(zhí)行國家有關(guān)技術(shù)規(guī)范和標準，積極推廣應(yīng)用先進成熟的新技術(shù)、新工藝、新材料、新設(shè)備，建設(shè)功能完備、環(huán)境優(yōu)美、節(jié)能省地型的綠色精品住宅小區(qū)。

(四)加強房地產(chǎn)市場行業(yè)監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場開發(fā)行為。

要高度重視和關(guān)注全縣房地產(chǎn)市場的管理，加強對房地產(chǎn)市場的綜合調(diào)控。一是建立縣房地產(chǎn)市場調(diào)控聯(lián)席會議制度。由建設(shè)局牽頭，發(fā)改委、國土資源局、財政局、人行等部門參加，定期分析全縣房地產(chǎn)市場運行情況，預測分析發(fā)展趨勢，及時解決房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況、新問題，研究調(diào)控房地產(chǎn)市場的意見和措施。二是加強縣房地產(chǎn)業(yè)商會建設(shè)。充分發(fā)揮縣房地產(chǎn)業(yè)商會自我管理作用，促使房地產(chǎn)業(yè)趨向有序、合理、適度開發(fā)。三是進一步完善中低收入家庭的住房保障體系。積極探索經(jīng)濟適用住房開發(fā)指標過渡成貨幣化與廉租制度結(jié)合起來統(tǒng)籌，以貨幣形式補貼給符合條件的中低收入家庭，完善以貨幣補貼為主、實物為輔的中低收入家庭的長效保障機制，鼓勵扶持和引導中低收入家庭購買商品住房。四是進一步加強非公企業(yè)職工的住房公積金交繳工作，發(fā)揮好住房公積金制度的作用，逐步改善農(nóng)民工的居住條件。五是逐步擴大拆遷貨幣安置化范圍。鼓勵拆遷戶由實物安置為主轉(zhuǎn)換過渡到以貨幣安置為主。六是嚴格禁止城鎮(zhèn)居民自建房。由國土部門牽頭，嚴禁城鎮(zhèn)居民通過村莊整治、城中村改造等，私下買賣土地，在集體土地上建私房，對參與買賣集體土地建私房的機關(guān)干部和農(nóng)村集體土地使用人進行嚴肅查處。七是高度關(guān)注和規(guī)范休閑度假旅游項目建設(shè)，把旅游度假項目的開發(fā)引入全縣房地產(chǎn)市場管理范疇。

三、進一步加大對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的扶持力度

(一)高度重視宣傳和營銷。

縣房地產(chǎn)主管部門和縣房地產(chǎn)商會要立足ＸＸ良好的生態(tài)環(huán)境和區(qū)位優(yōu)勢，打好“生態(tài)人居”品牌，抓住休博會分會場和創(chuàng)建國家園林縣城成功的契機，加強針對性宣傳和促銷。重點面向杭州，同時向上海、湖州等長三角城市延伸。加強與滬、杭等地媒體的合作，設(shè)立戶外宣傳。發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)商會組織行業(yè)自主管理的作用，在滬、杭等周邊城市舉辦或參加房地產(chǎn)展銷活動?？h內(nèi)媒體要加強宣傳，引導消費，每周一期多層面、多視角介紹ＸＸ樓市專版，增強廣大市民購房信心，鼓勵市民適時理性投資置業(yè)。

(二)改善房地產(chǎn)消費環(huán)境。

一是建立房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)，完善信息披露制度。通過房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)及時向社會公布房地產(chǎn)市場供應(yīng)總量、用地規(guī)模、政策法規(guī)等信息，提高房地產(chǎn)市場透明度，營造公平競爭的房地產(chǎn)市場秩序。并將ＸＸ相關(guān)房地產(chǎn)信息網(wǎng)站與周邊主要房地產(chǎn)網(wǎng)站建立友好合作。二是增加住房貸款額度。各金融機構(gòu)和ＸＸ縣住房公積金管理分中心要增加住房貸款比例和額度。要推出組合貸款，對符合貸款條件的購房人推出住房公積金和銀行組合貸款業(yè)務(wù)。三是完善房產(chǎn)契稅完稅制度。購房人在商品房買賣合同簽訂后履行備案登記手續(xù)，可以按合同金額預繳契稅，并取得完稅憑證，以此作為再轉(zhuǎn)讓交易的依據(jù)。四是外地居民ＸＸ購房享受“同城”待遇?？h內(nèi)各金融機構(gòu)要積極支持外地居民來ＸＸ購房置業(yè)，方便辦理銀行按揭手續(xù)?？h外購房戶子女在ＸＸ就學實行與本地生同等待遇，學校不得以任何理由拒絕外地購房戶子女就學或增收其他費用。外來購房戶屬社保人員的，勞保部門幫助落實醫(yī)保定點醫(yī)療機構(gòu)，方便患者就醫(yī)。落實“綠色通道”優(yōu)惠政策，凡縣外居民在我縣購房居住，免除購房戶（房屋產(chǎn)權(quán)人）自備車輛縣內(nèi)通行費。

(三)大力發(fā)展工業(yè)經(jīng)濟，帶動城市化建設(shè)。

要緊抓大項目引領(lǐng)發(fā)展，強力推進一批大、好、高工業(yè)項目。強化資源集中配置利用，突破瓶頸，帶動全局，提升層次，以重大項目的實施，促進新農(nóng)村建設(shè)，引領(lǐng)帶動我縣經(jīng)濟社會的跨越式發(fā)展，引導農(nóng)村富余勞動力向縣城或中心鎮(zhèn)集聚，推進城市化進程。

(四)強化服務(wù)，改善房地產(chǎn)市場的投資環(huán)境。

對公開招拍掛取得土地的房地產(chǎn)開發(fā)項目，政府相關(guān)部門要主動服務(wù)、聯(lián)系，加大拆遷、征地力度，及時交地、配套到位，依法嚴厲打擊擾亂房地產(chǎn)市場、敲詐勒索房地產(chǎn)企業(yè)的違法犯罪行為，保護房地產(chǎn)企業(yè)的合法權(quán)益，努力為房地產(chǎn)市場營造良好的投資發(fā)展環(huán)境，切實增強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資發(fā)展信心。

(五)積極引導，提高商業(yè)房產(chǎn)的使用效率。

適度發(fā)展產(chǎn)權(quán)式、分時制商業(yè)房產(chǎn)項目，允許該類項目與旅游項目兼容開發(fā)。積極吸引國內(nèi)外商業(yè)服務(wù)業(yè)、零售業(yè)連鎖機構(gòu)在ＸＸ租賃或購買商業(yè)用房開展經(jīng)營業(yè)務(wù)，并給予稅收和行政事業(yè)費收費優(yōu)惠，具體由財政地稅部門會同經(jīng)貿(mào)委制定。

第二篇：促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的稅收制度及政策研究

促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的稅收制度及政策研究

近幾年來，我國房價不斷上漲，迫使我們要更加關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的稅收制度及政策。目前我國的房地產(chǎn)稅收制度是分稅制后形成的制度，難以解決迅速發(fā)展的房地產(chǎn)市場突出問題，如房價猛漲、投資過熱、低買高賣、土地閑置等問題，整合已出臺的房地產(chǎn)稅收政策，修訂、增加能促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的稅收制度及政策研究成為擺在稅務(wù)機關(guān)面前的重要課題。

一、我國房地產(chǎn)稅收現(xiàn)狀及存在的問題

（一）征稅環(huán)節(jié)繁雜，涉及稅種多。房地產(chǎn)稅收包括土地使用權(quán)的取得和房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營和保育等多個環(huán)節(jié)。土地使用權(quán)取得環(huán)節(jié)涉及的稅種有企業(yè)所得稅（或個人所得稅）、營業(yè)稅、印花稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅、耕地占用稅。房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)繳納的稅種主要有營業(yè)稅、企業(yè)所得稅（或個人所得稅）、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加和固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（以下簡稱投調(diào)稅）（自2000年初暫停征收）。房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)繳納的稅種主要有營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅（或個人所得稅）、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、印花稅、契稅等。房地產(chǎn)保育環(huán)節(jié)繳納的稅種主要有城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅（或個人所得稅）、印花稅等。就稅（費）種而言，房地產(chǎn)業(yè)主要涉及12個稅種，是涉及稅種最多的一個行業(yè)。

（二）“小產(chǎn)權(quán)房”稅收政策界定不明晰，房地產(chǎn)登記管理制度不統(tǒng)一。目前，在房地產(chǎn)業(yè)中，“小產(chǎn)權(quán)房”稅收問題爭論較大，該不該征稅？該在哪個環(huán)節(jié)征收？該征多少？一直是稅務(wù)機關(guān)一個不明晰的問題。首先是取得土地使用權(quán)環(huán)節(jié)稅收不能實現(xiàn)。本階段的土地一般未出讓，多屬集體土地。其次是房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)稅收難以實現(xiàn)。本階段開發(fā)商資質(zhì)條件差，小“包工頭”、小“開發(fā)商”較多。最后是房地產(chǎn)銷售或轉(zhuǎn)讓階段可實現(xiàn)稅收但稅收收入嚴重不足。目前，全國各地因拆遷而建的還房越來越多，這些房屋仍建在集體土地上，還房戶多房銷售引發(fā)的稅收問題各地執(zhí)行不統(tǒng)一，稅收流失嚴重。房地產(chǎn)登記機關(guān)在房管部門，稅務(wù)機關(guān)對房地產(chǎn)信息不了解或了解不全面，很難掌握單位和個人所有房產(chǎn)信息，利用房產(chǎn)面積、數(shù)量等指標抑制房價很難實現(xiàn)，稅收的調(diào)控作用得不到發(fā)揮。

（三）存在重復征稅（費）的現(xiàn)象。我國房地產(chǎn)稅收制度稅種繁多，重復征稅，在同一環(huán)節(jié)征收多種稅收，同一種稅收又存在多種環(huán)節(jié)。如以土地為課稅對象既征收耕地占用稅又征城鎮(zhèn)土地使用稅；對房屋租金收入，既征收營業(yè)稅，又征收房產(chǎn)稅；對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓收入征收的稅種就更多了，除營業(yè)稅及附加、土地增值稅外，還要征收所得稅；對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)時所簽訂的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，除征收印花稅外，還要繳納契稅。同時，房地產(chǎn)市場稅費體系混亂，以稅代費、以費擠稅現(xiàn)象普遍。如城建稅實際上是為補充城市維護建設(shè)資金而向?qū)氖律a(chǎn)、經(jīng)營取得收入的單位和個人征收的一種費。另據(jù)調(diào)查顯示，在房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程中，稅收為建筑成本的9％，而各種費用高達41％；2005年山東房地產(chǎn)開發(fā)費用支出最高占到三分之一，費擠稅現(xiàn)象嚴重。稅種繁多、重復征稅、多層收費是房價上漲最直接的原因之一。

（四）計稅依據(jù)不合理。我國涉及房地產(chǎn)部分稅種的計稅依據(jù)不合理。如對自用經(jīng)營部分的房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)原值扣除10％-30％的余額為計稅依據(jù)；對城鎮(zhèn)土地使用稅則以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)。這兩種計稅依據(jù)未體現(xiàn)房地產(chǎn)的時間價值和土地的級差收益，房地產(chǎn)稅收收入無法隨著房地產(chǎn)的增值而增加，稅收政策起不到目標調(diào)控作用。另外，我國的土地出讓制度不合理，我國目前的土地出讓制度是土地批租制，根據(jù)土地用途期限分為40年到70年不等，這種一次性支付幾十年費用的制度一方面加大房地產(chǎn)的建設(shè)成本，抬高了房價，另一方面又造成政府“寅吃卯糧”的現(xiàn)象，不利于土地資源的合理利用和城市的可持續(xù)發(fā)展。

（五）征稅范圍過窄。部分涉及房地產(chǎn)稅收的稅種征稅范圍過窄，阻礙了房地產(chǎn)市場主體的公平競爭，同時導致稅源流失。如房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍都僅限于城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)，不包括農(nóng)村土地。隨著城市化規(guī)模的日益增大，大量開發(fā)商將新增項目建在距離城市較近的農(nóng)村，占用我國有限的耕地面積，城郊結(jié)合部成了房地產(chǎn)稅收的“避風港”。同時房產(chǎn)稅在城市免稅范圍過大，個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)都屬于免稅范圍，房產(chǎn)所有人納稅意識淡漠。

（六）重流通，輕保育。在現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度下流通環(huán)節(jié)稅種較多，稅負較重，而在房地產(chǎn)的保有環(huán)

節(jié)稅種較少，稅負較低，且部分稅種的免稅范圍過大。資料顯示，在房地產(chǎn)的流通環(huán)節(jié)，稅負水平已達到30％-40％。這種重流通的局面一方面造成房地產(chǎn)的合理流通受限，使新建商品房價格上漲，另一方面又助長了房地產(chǎn)的私下交易，阻礙房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。而輕保育的局面使投資者不必為保育房地產(chǎn)而納稅，造成房地產(chǎn)資源的浪費。

（七）稅收行政效率低下。稅收行政效率可理解為以較少的稅收成本獲得較多的稅收?，F(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度行政效率低下，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

1．稅收立法層次低，穩(wěn)定性差。目前針對房地產(chǎn)稅收的專業(yè)實體法還一部都未出臺，有關(guān)房地產(chǎn)稅收的實體法律只能借鑒綜合適用的《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》和《中華人民共和國個人所得稅法》，在房地產(chǎn)稅收領(lǐng)域普遍適用的都是行政法規(guī)和規(guī)章，權(quán)威性低，穩(wěn)定性差。

2．部分房地產(chǎn)稅種設(shè)計不合理，操作繁瑣。如1994年初為抑制房地產(chǎn)炒作而開征的土地增值稅，該稅種對增值額的規(guī)定十分繁瑣，加上房地產(chǎn)開發(fā)銷售周期較長，計稅依據(jù)難以確定。同時稅款征收手續(xù)復雜，不易執(zhí)行，十余年來，并未真正實現(xiàn)按增值額征收稅款。

3．稅收征管配套措施不健全。如房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度不完善，不可避免存在著許多私下交易，使稅源減少。同時，與房地產(chǎn)稅收緊密聯(lián)系的房地產(chǎn)價格評估制度在我國發(fā)展很不成熟，一方面缺少適合我國國情的完整的理論體系和方法，另一方面稅務(wù)部門內(nèi)部現(xiàn)有的房地產(chǎn)評估機構(gòu)和人員素質(zhì)不夠高，難以適應(yīng)稅收征管的需要。

二、完善我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度及稅收政策的建議

（一）恢復征收并修改投調(diào)稅。投調(diào)稅是在原建筑稅的基礎(chǔ)上，為抑制經(jīng)濟過熱，引導投資方向而設(shè)計的稅種。投調(diào)稅開征以來，對重復建設(shè)、無效投資等起到了一定的抑制或調(diào)節(jié)作用。隨著我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟情況的發(fā)展變化，對單位計劃外用房和個人第二套以上房屋恢復征收投調(diào)稅，既可以抑制房地產(chǎn)投資過熱問題，又可為國家鼓勵發(fā)展廉租房、基本用房提供一定的資金保證?；謴筒⑿薷耐墩{(diào)稅有三大優(yōu)勢：一是不需要立法，只作簡單修改，便可操作使用。二是恢復內(nèi)容簡單，納稅人方面，建議把外商投資企業(yè)和中外合作企業(yè)統(tǒng)一到內(nèi)資企業(yè)納稅，實現(xiàn)稅負公平；稅目方面，增加只限于一般民用住宅（包括商品房住宅）和公費建設(shè)超標準住宅。三是稅率設(shè)計按房屋面積或套數(shù)設(shè)計，有可操作性，如按房屋套數(shù)（第二套房起）可設(shè)定5%、10%、15%、30%四檔稅率，也可按房屋面積設(shè)定稅率，如豪宅或商業(yè)門面按價格設(shè)定5%-30%的比例稅率。

（二）取消、完善部分稅種

1．對部分房地產(chǎn)收費實行“費改稅”。我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度中存在著大量收費現(xiàn)象，其中大部分屬于不合理收費，建議取締不必要的收費項目，將必要的收費項目改作稅收，可增強依法征管的剛性。

2．完善土地增值稅。為減輕土地增值稅清算困難，普遍執(zhí)行土地增值稅開發(fā)成本核定扣除額標準清算原則，可借鑒增值稅管理辦法，對土地增值稅按普通住房、商業(yè)用房、其他用房類別實行比例稅率的征管辦法。

3．修訂耕地占用稅。耕地占用稅是以實際占用的耕地面積為計稅依據(jù)，實行定額稅率從量征收的辦法。建議考慮耕地的質(zhì)量等級、肥沃程度、地勢條件、潛在價值、單位面積年產(chǎn)值、使用年限等因素設(shè)置新的計稅依據(jù)，并適當提高稅率，以促進耕地資源的節(jié)約使用。

（三）合并稅種，開征物業(yè)稅

在房地產(chǎn)取得階段，將印花稅并入契稅；在經(jīng)營階段，保留企業(yè)所得稅（或個人所得稅）、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育附加；在保有階段，將房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅以及一些費用合并為物業(yè)稅。

1．物業(yè)稅征收的意義。第一，優(yōu)化現(xiàn)行稅制。有利于消除現(xiàn)行稅制重流通、輕保有的弊端，加速房地產(chǎn)市場的流通，抑制房地產(chǎn)的投資和投機需求。第二，促進房地產(chǎn)行業(yè)的競爭。物業(yè)稅將現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度下一次性繳納的稅費分期繳納，使房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)階段的籌資成本和風險大大減少，降低房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的壁壘，有利于吸引更多的開發(fā)商進入，促進行業(yè)繁榮發(fā)展。第三，有利于政府職能轉(zhuǎn)變。開征物業(yè)稅,各屆政府只能享用分攤土地使用權(quán)出讓收取的稅費，由于本屆政府的稅費收入大幅減少，為了增加稅收收入，必然會提供更好的公共服務(wù)，有利于投資環(huán)境和生活環(huán)境的改善。

2．物業(yè)稅的設(shè)計。物業(yè)稅的納稅人為在我國境內(nèi)擁有土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的單位和個人，課稅對象為土地和房屋，稅率應(yīng)該在0.84％-0.1％之間。物業(yè)稅的征稅范圍應(yīng)包括市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)和農(nóng)村，同時個人自住房地產(chǎn)應(yīng)納入征稅范圍。物業(yè)稅的計稅依據(jù)應(yīng)為房地產(chǎn)市場價值，該辦法符合國際慣例，稅額隨著不動產(chǎn)價值的升高而增加。同時，由于物業(yè)稅首次征收，可采取循序漸進的方法，先從商業(yè)房地產(chǎn)改革開始，逐步過渡到一般性質(zhì)的房地產(chǎn)。

（四）或?qū)⒉糠脂F(xiàn)行條例上升為法律。如果物業(yè)稅開征有困難，可將房產(chǎn)稅、土地使用稅條例上升為法律。城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)房產(chǎn)是房產(chǎn)稅、土地使用稅的主要稅源，房產(chǎn)實行實名制后，個人房產(chǎn)信息清楚，關(guān)系明確，現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、土地使用稅條例對納稅人的法律約束力較差，房屋承租人與出租人就稅收問題張推李謝，找不著納稅人。將房產(chǎn)稅、土地使用稅條例上升為法律，可進一步明確房地產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)所有人與使用人的法律責任。另外，在保育階段，對持有二套以上住宅或個人擁有實際用于商業(yè)性質(zhì)門面的房屋征收房產(chǎn)稅、土地使用稅。

（五）提高稅收征管效率

1．對“小產(chǎn)權(quán)房”銷售不動產(chǎn)稅收要盡快作明確界定。目前，全國各地對“小產(chǎn)權(quán)房”銷售不動產(chǎn)稅收沒有明確的界定，各地執(zhí)行不一，“小產(chǎn)權(quán)房”客觀存在，交易成立，而且數(shù)量逐漸增加?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”交易其實類似集體土地上農(nóng)民房屋交易情況，現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收法規(guī)規(guī)定，農(nóng)村房屋交易仍按正規(guī)商品房交易繳納相關(guān)稅收。筆者建議在“小產(chǎn)權(quán)房”交易時暫按營業(yè)稅房屋租賃業(yè)征收營業(yè)稅及附加，待交易雙方明確產(chǎn)權(quán)性質(zhì)后，稅務(wù)機關(guān)正式按銷售不動產(chǎn)征收相關(guān)稅收，已繳納的房屋租賃業(yè)稅收可作抵減部分扣除。這樣做既防止稅收流失，又為房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展提供了個性化服務(wù)。

2．健全稅收征管的配套措施。第一，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記一律實行實名登記制度并全國聯(lián)網(wǎng)。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)稅收課征的基礎(chǔ)，首先，房地產(chǎn)基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)要大集中，全國要建統(tǒng)一的平臺；其次，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)要統(tǒng)一、規(guī)范、完整。最后，全國各地稅務(wù)機關(guān)和與房產(chǎn)相關(guān)的管理部門，要能共享房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信息資源，要明確規(guī)定各管理部門之間對房地產(chǎn)基礎(chǔ)信息的維護責任。第二，要建立房地產(chǎn)價格評估制度。目前國際上通用的評估方法有成本法、市場比較法和收益法。我國應(yīng)盡快探索適合中國國情的理論體系和方法，并加強稅務(wù)人員對房地產(chǎn)稅收的專業(yè)評估培訓。第三，繼續(xù)推進房地產(chǎn)稅收“一體化”管理模式?！安块T協(xié)作、信息共享、先稅后證、以票控稅、源泉控管”是房地產(chǎn)稅收“一體化”的實施要點。（作者單位系南川區(qū)地稅局）

第三篇：內(nèi)蒙古自治區(qū)人民政府關(guān)于促進煤炭工業(yè)健康發(fā)展的意見

內(nèi)蒙古自治區(qū)人民政府關(guān)于促進煤炭工業(yè)健康發(fā)展的意見

內(nèi)政字[2005]209號

各盟行政公署、市人民政府，自治區(qū)各有關(guān)委、辦、廳、局：

我區(qū)是國家第二大煤炭資源儲量和生產(chǎn)省區(qū)，煤炭工業(yè)是自治區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)?！笆濉币詠?，我區(qū)煤炭工業(yè)得到了快速發(fā)展，為國家和自治區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展做出了較大貢獻。但在煤炭工業(yè)發(fā)展過程中還存在小煤礦數(shù)量多、資源浪費嚴重、安全事故隱患多等突出問題。為進一步加強煤礦安全生產(chǎn)，促進自治區(qū)煤炭工業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，現(xiàn)提出以下意見：

一、“十一五”煤炭產(chǎn)業(yè)整合發(fā)展目標

（一）到2010年，全區(qū)煤炭百萬噸死亡率下降到0.3以下，其中國有重點煤礦下降到0.1以下，地方煤礦下降到0.8以下；礦井全部實現(xiàn)正規(guī)回采，煤炭資源回收率全部符合國家要求，采煤機械化水平達到90％以上；單井采煤規(guī)模達到30萬噸/年以上；礦井全部裝備瓦斯監(jiān)測監(jiān)控系統(tǒng)，主要產(chǎn)煤盟市、旗縣、蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)全部建立瓦斯遠程監(jiān)控中心，實現(xiàn)瓦斯聯(lián)網(wǎng)監(jiān)控。

（二）到2010年，全區(qū)建成2個年產(chǎn)1億噸以上、4個年產(chǎn)5000萬噸以上的煤炭生產(chǎn)基地，新建井工礦井生產(chǎn)規(guī)模不低于年產(chǎn)120萬噸；全區(qū)煤炭生產(chǎn)能力達到5億噸，煤炭洗選比重達到60％以上，煤炭就地轉(zhuǎn)化率達到50％左右，建設(shè)重組4個5千萬噸級、7個1千萬噸級以上的大型煤炭企業(yè)集團。

（三）調(diào)整煤炭生產(chǎn)結(jié)構(gòu)，努力提高煤炭產(chǎn)業(yè)集中度。到2010年，全區(qū)煤礦總數(shù)控制在600處之內(nèi)，其中年產(chǎn)45萬噸以下小煤礦控制在200處之內(nèi)，年產(chǎn)30萬噸以下小煤礦基本關(guān)閉。

（四）到2007年底，年產(chǎn)10萬噸以下的小煤礦全部淘汰退出市場，70％的煤礦通過技術(shù)改造實現(xiàn)正規(guī)回采。2010年底，正規(guī)回采的礦井，工作面回采率達到90％以上，采區(qū)回采率達到75％以上，礦井資源回收率達到60％以上。

二、加強煤礦安全生產(chǎn)，遏制重特大事故發(fā)生

（五）強化各級政府和煤炭企業(yè)安全生產(chǎn)責任。各級政府和煤炭企業(yè)必須提高認識，克服對安全形勢盲目樂觀，特別是資源基礎(chǔ)條件比較優(yōu)越地區(qū)的安全生產(chǎn)麻痹思想，真正樹立“生產(chǎn)必須安全、安全才能生產(chǎn)”的意識。嚴格履行煤礦安全監(jiān)管職責，強化日常性的安全監(jiān)管。本著誰主管、誰負責的原則，哪一級政府主管的煤礦，哪一級政府負責煤礦安全。企業(yè)是安全責任主體，企業(yè)的法定代表人是安全生產(chǎn)第一責任人，分管領(lǐng)導是煤礦安全的主要責任者，必須肩負起煤礦安全工作的重要責任。

（六）加強煤炭行業(yè)監(jiān)管體系建設(shè)。

1建立全區(qū)統(tǒng)一的煤炭行業(yè)管理監(jiān)管體系，全區(qū)煤炭行業(yè)管理和煤礦安全監(jiān)管職能統(tǒng)一由自治區(qū)煤炭工業(yè)局承擔。

2盟市和旗縣行業(yè)管理部門已設(shè)立煤炭管理機構(gòu)的，要予以保留；未設(shè)立煤炭管理機構(gòu)的產(chǎn)煤地區(qū)，實行行業(yè)管理與安全生產(chǎn)監(jiān)督管理一體化體制不變。

3重點產(chǎn)煤旗縣年產(chǎn)煤炭30萬噸以上的礦區(qū)（國家管理的國有重點和露天煤礦除外），須設(shè)立煤礦

安全監(jiān)督管理站。人員職數(shù)原則上按高瓦斯地區(qū)年產(chǎn)10萬噸煤炭、低瓦斯地區(qū)年產(chǎn)15萬噸煤炭至少按1名工作人員的比例配置，由礦區(qū)所在盟行政公署、市人民政府和旗縣人民政府具體落實。新增人員可從撤并蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)現(xiàn)有在編人員中，經(jīng)專業(yè)技術(shù)培訓合格后擇優(yōu)錄用。全區(qū)新增人員總數(shù)暫控制在100人以內(nèi)，人員、經(jīng)費、編制均由礦區(qū)所屬同級地方政府解決?；鶎用旱V安全監(jiān)督管理站由當?shù)仄炜h人民政府負責管理。

4基層煤礦安全監(jiān)督管理站必須對所管礦區(qū)內(nèi)的煤礦實行分片包干、包礦到人、責任到人、獎懲嚴明的辦法。負責煤礦安全生產(chǎn)制度的具體落實、安全隱患的排查和監(jiān)督整改工作，杜絕只查不糾、整改不落實的問題?；鶎用旱V安全監(jiān)督管理站人員下井檢查，享受國家和自治區(qū)有關(guān)政策規(guī)定的補貼待遇。

（七）加大煤礦安全投入。嚴格按照國家要求，提足用好煤炭生產(chǎn)安全費，切實解決我區(qū)因安全投入不足造成的安全生產(chǎn)基礎(chǔ)薄弱問題。年產(chǎn)45萬噸以上的大中型煤礦中，高瓦斯、煤與瓦斯突出、自燃發(fā)火嚴重和涌水量大的礦井按上限噸煤提取8元，其中列入重點監(jiān)控煤炭生產(chǎn)企業(yè)的平莊煤業(yè)公司、大雁煤業(yè)公司噸煤提取15元；低瓦斯礦井按上限噸煤提取5元；露天煤礦按噸煤提取2至3元。小型煤礦中，高瓦斯、煤與瓦斯突出、自燃發(fā)火嚴重和涌水量大的礦井噸煤提取10元；低瓦斯礦井噸煤提取6元。提取的安全費必須全部用于安全生產(chǎn)工作。2005至2007年，全區(qū)煤礦安全投入要達到35億元以上。2006年底前，集中力量解決蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)煤礦使用農(nóng)用電、單回路供電和治理烏海市、阿拉善盟、鄂爾多斯市火區(qū)問題。各級煤礦安全監(jiān)管、監(jiān)察、財政和審計部門要對安全費用的提取使用情況，每半年進行一次專項督查，并形成書面報告，報送本級政府及上一級有關(guān)部門。

（八）加強高瓦斯礦井的綜合治理。瓦斯是我區(qū)煤礦安全生產(chǎn)治理的重點。瓦斯治理工作要嚴格按照自治區(qū)制定的《全區(qū)瓦斯綜合治理工作方案》實施。要完成119個高瓦斯礦井的檢查會診。并按照專家提出的意見，進行綜合整改。低瓦斯礦井曾發(fā)生過瓦斯爆炸事故的，按高瓦斯礦井管理。全區(qū)所有井工礦全部裝備安全監(jiān)測監(jiān)控系統(tǒng)，烏海市、阿拉善盟、包頭市、鄂爾多斯市的鄂托克旗等高瓦斯地區(qū)要建立瓦斯遠程監(jiān)控中心，2006年6月底前實現(xiàn)瓦斯聯(lián)網(wǎng)集中監(jiān)控。2007年底前，在全區(qū)范圍內(nèi)建成比較完備的國家救援、地方救護、企業(yè)防護相結(jié)合的救援體系。

（九）建立煤礦企業(yè)安全生產(chǎn)風險抵押金制度。按照核定年生產(chǎn)能力確定煤礦企業(yè)交納風險抵押金的最低標準，3萬噸（含）以下100萬元；3萬噸至9萬噸（含）200萬元；9萬噸至15萬噸（含）300萬元；15萬噸以上，以300萬元為基數(shù)，每增加10萬噸增加50萬元；每戶企業(yè)交納風險抵押金最高數(shù)額為人民幣600萬元。

按照“管理與監(jiān)管責任相統(tǒng)一”的原則，對風險抵押金實行分級管理。由盟市、旗縣煤礦安全監(jiān)管部門按照監(jiān)管職責范圍分別負責收取，并會同同級財政部門管理。自治區(qū)內(nèi)中央企業(yè)的風險抵押金，由自治區(qū)煤礦安全監(jiān)管部門和財政部門商國家安全生產(chǎn)監(jiān)督總局及財政部確定后負責收取和管理。安全生產(chǎn)風險抵押金具體管理辦法另行制定。

（十）建立和完善煤礦安全培訓體系。按照“方便煤礦、注重實效、就近培訓”的原則，完善全區(qū)煤礦安全培訓體系。對煤礦負責人和特種作業(yè)人員依法實行強制性安全培訓，杜絕違章指揮、違章作業(yè)、違反勞動紀律等現(xiàn)象。自治區(qū)煤礦安全監(jiān)察、監(jiān)管部門要對煤礦礦長、煤礦瓦檢員和特種作業(yè)人員的培訓進行監(jiān)督，對持證上崗情況進行定期檢查。

（十一）依法淘汰關(guān)閉不具備安全生產(chǎn)基本條件的煤礦。嚴格執(zhí)行安全生產(chǎn)許可證的發(fā)放標準，在規(guī)定時限內(nèi)未取得安全生產(chǎn)許可證的煤礦，要堅決依法關(guān)閉，依法收回和廢止各種證照，按“三不留、一毀

閉”標準關(guān)閉礦井。依法懲處拒不執(zhí)行決定、以暴力或以暴力相威脅干擾破壞行政執(zhí)法的有關(guān)人員，依法查處安全生產(chǎn)和結(jié)構(gòu)調(diào)整背后的腐敗行為，確保依法關(guān)閉小煤礦工作的順利進行。要全面落實責任制，嚴格監(jiān)督，嚴肅追究，獎罰分明。

（十二）規(guī)范煤礦安全管理。

1凡在國家確定的頒發(fā)煤礦安全生產(chǎn)許可證時限內(nèi)未取得安全許可證的煤礦，責令停產(chǎn)整頓。被責令停產(chǎn)整頓的礦井，要提出整改方案，經(jīng)發(fā)證部門審核后，嚴格按整改方案限期完成整改，期限內(nèi)完不成整改或整改后仍不合格的，依法關(guān)閉。

2加強煤礦企業(yè)安全基礎(chǔ)工作管理。各類生產(chǎn)礦井要編制企業(yè)安全改造規(guī)劃，建立和完善礦井生產(chǎn)能力核定、瓦斯等級鑒定、煤塵爆炸指數(shù)和煤的自燃發(fā)火期測試、圖紙交換和報廢礦井資料存檔等規(guī)范的煤礦安全管理制度。

3保障煤礦安全監(jiān)管費用的落實。自治區(qū)煤礦安全生產(chǎn)監(jiān)管費用由自治區(qū)財政列支，盟市、旗縣煤礦安全生產(chǎn)監(jiān)管費用由地方同級財政列支。

三、改革采煤方法，推進采煤機械化

（十三）推行正規(guī)采煤方法，提高資源回收率。目前，全區(qū)90％的小煤礦采用非正規(guī)采煤方法，多數(shù)礦井資源回采率不足30％，井下采掘作業(yè)地點通風差，容易積聚瓦斯并造成瓦斯爆炸事故。因此，必須下大力氣改革采煤方法，要從技術(shù)改造入手，通過技術(shù)改造，淘汰殘柱式等原始落后的非正規(guī)采煤方法，推廣應(yīng)用正規(guī)采煤方法，提高煤炭資源回收率，強化安全生產(chǎn)基礎(chǔ)。

（十四）嚴格技改設(shè)計審批，保證正規(guī)采煤方法的實施和資源回采率達標。對實施技術(shù)改造的礦井，地質(zhì)條件具備的要全部采用壁式正規(guī)采煤方法，回采工作面實現(xiàn)全風壓通風。自治區(qū)煤炭工業(yè)局在履行技術(shù)改造審批程序時，要嚴把設(shè)計審批關(guān)，保證正規(guī)采煤方法的推廣和普及。從本意見下發(fā)之日起，礦井資源回收率達不到30％的煤礦全部停產(chǎn)整頓，一年內(nèi)不達標的煤礦一律關(guān)閉；礦井資源回收率在30—40％的煤礦，國土資源部門要加一倍征收資源補償費。

（十五）加大技術(shù)改造力度，大力推進采煤機械化。要加大小煤礦的整合力度，推廣采煤機械化。通過擴能技術(shù)改造，使小煤礦生產(chǎn)規(guī)模達到年產(chǎn)30萬噸及以上。到2007年，生產(chǎn)規(guī)模達到年產(chǎn)30萬噸及以上的煤礦要全部實現(xiàn)采煤機械化，生產(chǎn)規(guī)模為年產(chǎn)30萬噸和年產(chǎn)45萬噸的礦井以高檔普采工藝為主，生產(chǎn)規(guī)模為年產(chǎn)60萬噸及以上的礦井以綜合機械化采煤工藝為主。到2010年，采煤機械化程度達到90％以上。

（十六）加快煤礦供電建設(shè)步伐，保障煤礦機械化采煤工藝的實施。雙回路供電是煤礦企業(yè)實現(xiàn)安全生產(chǎn)的基礎(chǔ)，也是開辦煤礦必須具備的基本條件。目前，全區(qū)小煤礦基本不具備雙回路供電條件，不符合安全生產(chǎn)的基本要求。電力部門要把礦區(qū)電網(wǎng)建設(shè)列入十一五規(guī)劃，合理布局與煤礦企業(yè)相配套的區(qū)域變電所，加快區(qū)域變電所的建設(shè)步伐，2007年底前完成區(qū)域變電所建設(shè)工程。重點產(chǎn)煤地區(qū)各級政府要安排一定數(shù)量資金，確保區(qū)域變電所建設(shè)配套資金到位。區(qū)域變電所至煤礦的雙回路架線由煤礦企業(yè)自己解決。

（十七）加強組織領(lǐng)導，建設(shè)專業(yè)技術(shù)人才隊伍。各級政府要圍繞調(diào)整煤炭產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)總體目標，積極探索建立與煤礦技術(shù)改造、推廣應(yīng)用正規(guī)采煤方法和推行采煤機械化相適應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人才培訓體系，要

在充分發(fā)揮現(xiàn)有培訓網(wǎng)絡(luò)、就地培訓煤礦特種作業(yè)人員的基礎(chǔ)上，積極與相關(guān)高等院校和科研機構(gòu)合作，設(shè)置所需專業(yè)，培養(yǎng)中高級專業(yè)技術(shù)人才，為我區(qū)煤炭工業(yè)的健康發(fā)展提供人才保障。

四、規(guī)范煤炭資源管理，保障礦產(chǎn)資源有序開發(fā)

（十八）嚴格按規(guī)劃建設(shè)和開發(fā)。到2006年底完成全區(qū)煤礦資源總體規(guī)劃，2007年底基本完成重點礦區(qū)開發(fā)整體規(guī)劃。礦井建設(shè)必須嚴格執(zhí)行規(guī)劃要求，堅持無規(guī)劃不設(shè)置礦業(yè)權(quán)，違規(guī)劃不允許開發(fā)的原則，力爭2015年基本完成我區(qū)煤炭資源的詳查工作。

（十九）加大煤炭資源勘探資金支持力度，增強煤炭資源保障能力。按照“政府引導、社會參與、市場運作、企業(yè)管理”的模式，解決自治區(qū)礦產(chǎn)勘查資金，增強煤炭資源保障能力。采用三種勘查模式解決煤炭勘查資金：一是各級政府投資進行風險勘查；二是政府與企業(yè)聯(lián)合勘查；三是需要配置資源的重點項目業(yè)主投資勘探。充分發(fā)揮中央和地方的積極性，認真執(zhí)行資源一級市場國家和省級分級管理體制。礦業(yè)權(quán)市場轉(zhuǎn)讓收入按規(guī)定實行收支兩條線管理。

（二十）加大煤炭資源整合力度，加快礦井規(guī)模結(jié)構(gòu)調(diào)整。

1從2005年起，集中3年時間對現(xiàn)有的900余處年產(chǎn)10萬噸以下的小煤礦進行資源整合重組、擴能技術(shù)改造和依法淘汰關(guān)閉。到2007年底，全區(qū)要完成關(guān)閉300余處，整合、改造600余處小煤礦的任務(wù)。各盟市要認真研究，按照礦區(qū)總體規(guī)劃，將目標落實到煤礦企業(yè)，將責任落實到煤礦業(yè)主。要嚴格按照自治區(qū)下達的計劃任務(wù)，在每年年初做出下一小煤礦整合重組、擴能改造計劃，報自治區(qū)主管部門審核批準后，按照計劃加快實施。

2對具備資源整合重組條件的小煤礦，按照批準的《煤礦煤炭資源區(qū)域或區(qū)塊整合規(guī)劃》，就近整合煤炭資源，重組后的小型煤炭企業(yè)要達到年產(chǎn)30萬噸以上的規(guī)模。鼓勵重點煤炭企業(yè)收購、兼并一批小煤礦，對其進行聯(lián)合改造，實現(xiàn)規(guī)模生產(chǎn)和集約經(jīng)營。在已批準的礦區(qū)總體規(guī)劃和礦業(yè)權(quán)設(shè)置方案的前提下，可將井田范圍外相鄰的不宜再設(shè)置新礦業(yè)權(quán)的閑置邊角煤炭資源和關(guān)閉煤礦所剩的煤炭資源劃入整合區(qū)，支持整合后的煤炭企業(yè)擴大生產(chǎn)規(guī)模。

3對于已納入煤炭資源區(qū)域或區(qū)塊整合規(guī)劃的小煤礦，要在限期內(nèi)完成整合。對于在限期內(nèi)未按規(guī)劃要求完成整合以及拒不整合的，依法吊（注）銷證照，并予以關(guān)閉。

4自治區(qū)國土資源部門和煤炭行業(yè)管理部門要加強對煤炭資源整合的領(lǐng)導，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)煤炭資源整合重組工作。各盟行政公署、市人民政府和旗縣人民政府要成立組織機構(gòu)，加大對小煤礦資源整合方案實施的監(jiān)督力度，保證煤礦企業(yè)在資源、人員、產(chǎn)權(quán)等要素整合到位，嚴防出現(xiàn)“假整合”現(xiàn)象。自治區(qū)每年對中小煤礦的回采率、安全生產(chǎn)條件及重組技改任務(wù)落實情況進行考核，并將考核工作納入黨政領(lǐng)導實績考核內(nèi)容。

5要進一步加快重點大型煤炭企業(yè)改革重組的步伐。2006年底前全部完成現(xiàn)有國有煤炭企業(yè)股份制改造，鼓勵實現(xiàn)煤電、煤化、煤運一體化，提高煤炭產(chǎn)業(yè)集中度。重點煤礦企業(yè)產(chǎn)量要達到全區(qū)產(chǎn)量的80％以上。

6堅決查處煤炭開發(fā)建設(shè)和生產(chǎn)經(jīng)營中的違法和腐敗行為。要依法嚴厲打擊超層越界開采，證照不全非法開采，非法轉(zhuǎn)讓、出租小煤礦等違法行為。各級行政監(jiān)察機關(guān)要對煤炭資源整合的全過程進行監(jiān)察，對非法倒賣礦權(quán)，黨政干部參股入股辦礦、失職瀆職和官商勾結(jié)的行為，監(jiān)察、司法機關(guān)要嚴厲查處。

7由自治區(qū)國土資源廳組織調(diào)查組，對全區(qū)為重點項目配置資源建設(shè)情況進行全面調(diào)查。凡獲得資源而未進行有效開發(fā)，獲得礦業(yè)權(quán)還未按協(xié)議建設(shè)煤化工、電力等轉(zhuǎn)化項目的，要限期收回資源。

（二十一）加強與俄蒙友好合作，積極開發(fā)利用境外煤炭資源。要充分利用我區(qū)特有的區(qū)位地緣優(yōu)勢和國家各項優(yōu)惠政策，積極實施“向北開放”和“走出去”戰(zhàn)略，鼓勵和扶持有實力的企業(yè)到俄蒙投資辦礦，開發(fā)俄蒙煤炭資源，與俄蒙兩國發(fā)展經(jīng)貿(mào)合作關(guān)系，促進雙邊經(jīng)貿(mào)交流，拓展煤炭資源。

第四篇：關(guān)于促進榆林市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的調(diào)研報告專題

關(guān)于促進榆林市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的調(diào)研報告

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來源:決策咨詢委 作者: 日期:2011-10-8 根據(jù)市委、市政府的要求，我們組織專人就全市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況進行了專題調(diào)研，先后召集市發(fā)改委、住房和城市建設(shè)局、規(guī)劃局、國土局、統(tǒng)計局、榆陽區(qū)政府、區(qū)建設(shè)局、市建筑工程有限責任公司、文昌建工集團公司等單位和企業(yè)進行座談，深入榆陽、神木、綏德等縣區(qū)調(diào)研房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況。在此基礎(chǔ)上，針對當前存在的問題，就如何促進我市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，提出了相應(yīng)的對策與建議，現(xiàn)將有關(guān)情況報告如下：

一、全市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展基本情況

我市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起步于90年代后期，2000年地改市以后，隨著榆林經(jīng)濟的快速發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，房地產(chǎn)業(yè)也進入了快速發(fā)展時期，平均每年以15%左右的速度增長，項目規(guī)模和品位顯著提高。房地產(chǎn)主要包括兩部分：一是開發(fā)商投資建設(shè)的商品房；二是地方政府投資建設(shè)的經(jīng)濟適用房和廉租房。2009年，全市房地產(chǎn)業(yè)完成投資11.2億元，房地產(chǎn)開發(fā)面積55.9萬平方米，新建商品房銷售面積37.5萬平方米。近年來，市區(qū)建成了元馳世紀城（占地200畝、建筑面積35萬平方米）、圣景名苑（占地120畝、建筑面積23萬平方米）、塞維利亞（占地90畝、建筑面19萬平方米）等一批規(guī)模較大、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施齊全、品位較高的住宅小區(qū)。2009年，開工建設(shè)經(jīng)濟適用住房83.6萬平方米、6662套，完成投資9.86億元；廉租住房建設(shè)取得突破性進展，全市22個實物配租項目全部開工建設(shè)，開工面積33.6萬平方米，完成投資3.32億元，全市廉租住房保障家庭累計達到11943戶，城市低保家庭中人均住房面積10平方米以下的實現(xiàn)了應(yīng)保盡保。全市住房公積金管理部門為保障性住房建設(shè)做出了重要貢獻。全市累計歸集住房公積金21.5億元，余額13.9億元，累計放貸10.3億元，個人貸款比率達到60%，住房公積金使用率達到74%。

目前，我市從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)共有161家，其中榆林城區(qū)有107家，具有二級資質(zhì)的企業(yè)有18家、三級的45家、四級的64家、暫定的34家。我市房地產(chǎn)價格總體上是逐年上升。尤其是2005年至2007年這三年中，房地產(chǎn)價格漲幅很大。2008年受金融危機影響，略有下降。但從2009年開始又緩慢回升，房地產(chǎn)價格，榆林市區(qū)最高，神木縣城次之，北部縣高于南部縣。2009年，榆林城區(qū)高層商品住房均價為4150元/平方米，多層住房均價3150元/平方米；北部縣高層住房均價3250元/平方米，多層住房均價2650元/平方米；南部縣高層住房均價3000元/平方米，多層住房均價2100元/平方米。

2010年，全市計劃完成房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積60萬平方米，完成投資13億元；全市計劃開工建設(shè)經(jīng)濟適用住房105.14萬平方米，完成投資15.3億元，提供經(jīng)濟適用住房9385套；計劃新建、購置廉租住房3550套、17.75萬平方米。今年第一季度，榆林城區(qū)高層商品住房均價為4350元/平方米，多層住房均價3375元/平方米。全市商品房完成投資額環(huán)比增長8%（市區(qū)環(huán)比增長19.5%），銷售面積環(huán)比增長230.8%（市區(qū)環(huán)比增長263.5%），銷售金額環(huán)比增長50.2%（市區(qū)環(huán)比增長52.4%）。進入五月份以來，受國家宏觀調(diào)控政策，以及市縣兩級經(jīng)濟適用房、廉租房建成安置等因素影響，我市房地產(chǎn)價格略有下降，商品房銷售成交量有所減少，二手房交易量有所下降，不少購房者等待觀望，房地產(chǎn)有價無市?？傮w上看，我市房地產(chǎn)業(yè)是健康有序、穩(wěn)定發(fā)展的。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對促進我市城市建設(shè)、提高居民生活水平，推動經(jīng)濟社會發(fā)展，實現(xiàn)保增長、擴內(nèi)需、惠民生目標，發(fā)揮了重要作用。

二、當前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的問題

1、房價高，漲幅大。現(xiàn)在的房價與十年前相比，增長在五倍左右。神木縣商品房價格，2000年平均930元/m2,2009年上漲到3500-6000元/ m2。榆林城區(qū)前幾年有的人買一套單元，不到半年，可賺十幾萬元，因此人們普遍感到房價過高。在樓盤的價格構(gòu)成中，主要包括五大部分：地皮價格、建安成本、手續(xù)費用、貸款利息和開發(fā)商的利潤。全市建安成本和其他費用基本相同，樓盤價格差異主要是地價的差異，地價高主要是政府實行高價拍賣土地造成的。地價的攀升導致了樓價的上漲。例如2009年，榆林城區(qū)青山西路商住用地拍賣價每畝500多萬元，榆林經(jīng)濟開發(fā)區(qū)商住用地每畝均價300多萬元。神木縣城區(qū)土地價格每畝約300多萬元，城區(qū)附近土地價格每畝120多萬元。綏德縣城區(qū)土地價格每畝200多萬元，城區(qū)附近土地價格110多萬元。房價高的原因，除了地價過高而外，還有手續(xù)費用高。修建住宅房需辦各種手續(xù)就有60多種，絕大多數(shù)都要收費，這也增加了商品房的成本。同時，也與農(nóng)民進城，煤老板高價搶購以及少數(shù)人惡意炒房有關(guān)系。另外，開發(fā)商賺取的利潤較高，按照國家規(guī)定的定額測算，房地產(chǎn)開發(fā)的利潤在15%左右，實際上我市房地產(chǎn)開發(fā)利潤都在20%以上，正如一些企業(yè)負責人說，利潤達不到20%以上，開發(fā)企業(yè)是不會做這個項目的。

2、用地審批周期長，導致房屋產(chǎn)權(quán)證難以辦理。近年來，有些開發(fā)商為了盡快開發(fā)建設(shè)，往往采取邊建設(shè)邊辦理手續(xù)的方式進行房地產(chǎn)開發(fā)，因為用地手續(xù)不能如期辦理，致使房產(chǎn)證也不能及時辦理。比如去年神木縣經(jīng)濟適用房的土地審批手續(xù)，從2009年的5月開始到2010年5月，就在縣上的六個部門辦理了一年審批手續(xù)，縣規(guī)劃局、林業(yè)局、水保局三個單位要報可研報告，縣環(huán)保局要報環(huán)評報告，縣土地局要報耕地復墾報告，還要經(jīng)市國土局、省國土資源廳審批，這樣省、市、縣層層審批，正常情況也得二年辦完用地手續(xù)。而房產(chǎn)證又要等土地手續(xù)辦完，工程建設(shè)驗收合格后才能辦理。還有的開發(fā)企業(yè)打著“集資建房”的旗號，違法占用集體土地開發(fā)建設(shè)“小產(chǎn)權(quán)房”項目，因其不具備辦理房產(chǎn)證的必要條件，最終無法辦到房產(chǎn)證，經(jīng)常引起業(yè)主集體上訪。

3、保障性住房數(shù)量不足，不能滿足城鎮(zhèn)居民和中低收入家庭的住房需求。一些地方政府和部門領(lǐng)導，對經(jīng)濟適用住房、廉租住房建設(shè)沒有引起高度重視。對中央、省、市下達的保障性住房建設(shè)任務(wù)沒有落實，南部各縣的經(jīng)濟適用房和廉租房建設(shè)基本沒有啟動。有些縣區(qū)雖建起經(jīng)濟適用房，但價格偏高，城鎮(zhèn)貧困戶還是買不起房，有的買后加價轉(zhuǎn)讓。

4、公共配套設(shè)施不健全，新房入住率低。一些房地產(chǎn)開發(fā)商為了減少建筑成本，不執(zhí)行有關(guān)規(guī)定，也不履行賣房時的承諾，除完成必要的強制性規(guī)劃建設(shè)外，采取各種形式，減少小區(qū)的公共配套設(shè)施。有的減少綠化面積，有的不安裝暖氣，有的給排水不暢通等等。還有政府投入不足的問題，城市道路、集中供熱、小區(qū)亮化、學校醫(yī)院、商業(yè)網(wǎng)點等建設(shè)跟不上，沒有形成完善的公共配套設(shè)施，導致很多業(yè)主，買而不住，浪費房產(chǎn)資源。

三、促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的思路與對策

根據(jù)國務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)[2010]4號）和陜西省人民政府辦公廳《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》（陜政辦發(fā)[2010]29號）精神，結(jié)合我市實際，提出如下思路與對策：

(一)增加住宅建設(shè)用地有效供應(yīng)，控制地價非理性上漲

要加大平房片區(qū)改造步伐，榆林城區(qū)大約有15平方公里城市用地被平房占用，市政府應(yīng)盡快成立棚戶區(qū)改造辦公室，建立健全組織機構(gòu)，強化工作措施，從根本上解決平房片區(qū)環(huán)境臟亂差和建設(shè)用地不足的問題。要科學確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模和結(jié)構(gòu)，及時修編完善土地供應(yīng)計劃，并向社會公布。要優(yōu)先保證經(jīng)濟適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房的土地供應(yīng)。要簡化用地審批手續(xù)，縮短審批周期，降低審批成本。各級政府要克服靠高價拍賣土地增加財政收入的錯誤觀念，在堅持和完善土地招拍掛制度的同時，探索“綜合評標”、“一次競價”、“雙向競價”等出讓方式，降低土地價格。國土部門要嚴格把關(guān)，在普通商品房用地出讓時，要限戶型、限容積率、限銷售均價，由具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)競價認購，嚴禁沒有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)哄抬地價搶購，抑制住房用地出讓價格非理性上漲。

（二）加大中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)，發(fā)揮普通商品住房的調(diào)控作用

市縣區(qū)有關(guān)部門要對商品房建設(shè)科學規(guī)劃、合理布局、分類建設(shè)一些大中小不同套型的商品房，以滿足不同人群的需求。特別要多建一些中低價位，中小型套型的普通商品房，以解決外來打工人員等買不起房、買不到房的問題。對普通商品住房開發(fā)項目建設(shè)要開設(shè)綠色通道。對已批未建的普通商品住房開發(fā)項目，國土資源、住房建設(shè)、綜合執(zhí)法、規(guī)劃管理等部門要嚴格按照有關(guān)規(guī)定，加大對閑置土地清理力度，從征收土地閑置費入手，督促企業(yè)加快項目建設(shè)。國土資源部門要將房地產(chǎn)主管部門提出的住房銷售價位、套數(shù)、套型面積、保障性住房配建比例以及開竣工時間、違約處罰條例等納入土地出讓合同，確保中小套型住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)比例嚴格按照有關(guān)規(guī)定落實到位。

（三）加大保障性安居工程建設(shè)力度

1、擴大經(jīng)濟適用住房覆蓋范圍。要根據(jù)本地區(qū)低收入和中等偏下收入家庭住房情況，合理確定經(jīng)濟適用住房建設(shè)規(guī)模，調(diào)整經(jīng)濟適用住房供應(yīng)對象的適用標準。繼續(xù)深化企事業(yè)單位的住房制度改革，積極指導有條件的企事業(yè)單位進行住房分配貨幣化改革。突出支持偏遠企業(yè)職工，用單位自有土地修建住宅，平價供給。要加快經(jīng)濟適用房建設(shè)步伐，凡是沒有完成經(jīng)濟適用房建設(shè)任務(wù)的縣，一定要強化措施，加快進度，限時完成任務(wù)。

2、加快廉租住房建設(shè)。要落實廉租住房配建政策，根據(jù)外地經(jīng)驗，原則上經(jīng)濟適用住房中的廉租住房配建比例不低于15%，普通商品住房中廉租住房配建比例不低于5%，平房片區(qū)改造中的廉租住房配建比例不低于10%。各縣、區(qū)政府要通過城市平房片區(qū)改造和新建、改建、政府收購等方式，增加廉租住房房源。多渠道籌集建設(shè)資金，出臺廉租住房共有產(chǎn)權(quán)實施細則，實行廉租住房租售并舉，解決資金制約瓶頸。

3、鼓勵和支持民間資本參與保障房建設(shè)。各級各部門應(yīng)認真貫徹執(zhí)行《國務(wù)院關(guān)于鼓勵和引導民間投資健康發(fā)展的若干意見》鼓勵民間資本參與政策性住房建設(shè)。應(yīng)實現(xiàn)民間資本和保障房的順利“對接”，合理設(shè)計民間資本的進入渠道，確保相應(yīng)鼓勵政策能落實到位。要規(guī)范設(shè)置投資準入門檻，創(chuàng)造公平競爭、平等準入的市場環(huán)境。市場準入標準和優(yōu)惠扶持政策要公開透明，對各類投資主體同等對待，不得單對民間資本設(shè)置附加條件。政府應(yīng)承擔保障房建設(shè)的首要責任。政府與企業(yè)，雙方以契約形式履行各自責任，并接受公開監(jiān)督。同時，在對保障房的規(guī)劃設(shè)計、建筑標準、銷售價格等設(shè)定統(tǒng)一標準的前提下，應(yīng)讓保障房開發(fā)市場向國企、民企平等開放，相關(guān)政策均等享受，形成良性競爭局面。此外，政府應(yīng)建立更合理的利益激勵和風險分擔機制，減少企業(yè)在融資、建設(shè)、銷售過程中的不確定因素。要鼓勵和支持民間資本參與建設(shè)高檔房、別墅房，以緩解煤老板爭房源，搶購普通商品房的問題。

（四）大力培育和發(fā)展二手房市場和租賃市場

解決群眾的住房問題要堅持租售并舉。目前，空置房下降、閑置房上升，發(fā)展房屋租賃，可以推動擁有兩套以上住房的家庭，將房屋引向消費市場，提高住房的使用效率。減少閑置，是增加住房有效供給的重要手段。為培育和發(fā)展租賃市場，政府一方面要考慮加強對住房保有環(huán)節(jié)的稅收調(diào)節(jié)，提高住房閑置成本；另一方面要考慮減少個人出租住房的稅收負擔，以活躍房屋租賃市場。為促進二手房交易，在增加住房保有環(huán)節(jié)稅收的同時，要減少住房流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收，并允許地方政府能根據(jù)當?shù)氐墓┣笄闆r，因地制宜調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營業(yè)稅政策。

（五）合理引導住房消費，抑制投資投機性購房行為

1、加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的 家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風險管理原則自主確定。

2、繼續(xù)實施差別化的住房稅收政策。各有關(guān)部門要嚴格執(zhí)行國家有關(guān)個人購買普通住房與非普通住房、首次購房與非首次購房的差別化稅收政策。對于不符合規(guī)定條件的，一律不給相關(guān)稅收優(yōu)惠。

3、市、縣區(qū)房地產(chǎn)管理部門應(yīng)充分利用房地產(chǎn)預售合同備案、交易、權(quán)屬登記等環(huán)節(jié)的信息，配合金融機構(gòu)做好二套住房購房貸款管理。商業(yè)銀行、稅務(wù)部門在執(zhí)行差別化信貸和稅收政策時應(yīng)參考房產(chǎn)部門的認定意見。

（六）加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管

1、要嚴格執(zhí)行國家有關(guān)分配經(jīng)濟適用房的政策。市縣區(qū)有關(guān)部門應(yīng)對已經(jīng)分配的經(jīng)濟適用房進行一次調(diào)查和清理。要加大打擊騙購、非法轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用房的行為，實行終生負責制，一經(jīng)查出違法行為，立即收回。

2、加強商品房預（銷）售管理。要完善新建商品房預售資金監(jiān)管制度，合理確定商品住房項目預售許可的最低規(guī)模。不得分層、分單元辦理預售許可。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得預售許可10日內(nèi)，一次性公開全部房源，明碼標價對外銷售，嚴禁隨意提高銷售價格。預售房款必須預留總房價的5%，購房人在房屋產(chǎn)權(quán)證辦理后付清全部房款。房產(chǎn)管理部門要監(jiān)督房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴格履行合同，保護購房人的合法權(quán)益。對未取得預售許可證，擅自收取訂金、囤積房源、嚴意炒作、哄抬房價的房地產(chǎn)企業(yè)及中介服務(wù)機構(gòu)，房地產(chǎn)主管部門要加大整治查處力度。對違反規(guī)定的，嚴格依法給予處罰，情節(jié)嚴重的要注銷資質(zhì)證書、吊銷營業(yè)執(zhí)照。

3、完善房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設(shè)和市場監(jiān)測。市級房產(chǎn)主管部門要加快房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設(shè)，爭取在今年內(nèi)與省級房產(chǎn)市場信息平臺聯(lián)網(wǎng)?？h級房產(chǎn)主管部門要明確房地產(chǎn)信息化工作建設(shè)計劃，盡快實現(xiàn)房屋登記簿、交易、產(chǎn)權(quán)登記等業(yè)務(wù)管理的電子信息化。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較快的神木、府谷、靖邊、定邊、綏德、米脂六縣要率先建設(shè)網(wǎng)上備案系統(tǒng)。要按月對商品房和經(jīng)濟適用住房價格進行分類統(tǒng)計上報，按季度形成市場監(jiān)測分析報告，及時向社會發(fā)布。

4、進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，嚴厲打擊房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為。各級房產(chǎn)主管部門要會同有關(guān)部門，加強對房地產(chǎn)開發(fā)市場的管理，加大對擾亂市場秩序等違法違規(guī)行為的查處力度。國土資源部門要嚴格土地出讓價款的收繳，強化合同執(zhí)行監(jiān)管，嚴厲查處違法違規(guī)用地、囤地和炒地行為。人民銀行及銀監(jiān)會，要加大對房地產(chǎn)貸款的監(jiān)督管理和窗口指導，加強對信貸資金流向跨境投融資活動的監(jiān)控，防范信貸資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場。物價等有關(guān)部門要不斷完善商品住房價格監(jiān)管各項措施，對商品房價格備案，要簡化辦事程序，縮短認證時限，對政策性和保障性住房實行政府指導價或政府定價。建立健全明碼標價制度，實行“一套房一標價”，依法查處各類價格違法行為。新建商品住房的供水、供電、供氣、供暖、有線電視、安全監(jiān)控系控及其他屬于購房人所有的公共設(shè)施、設(shè)備的配套建設(shè)費用，均包含在住房價格中，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位不得向購房人另行收取。稅務(wù)部門要進一步加大對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷漏稅行為的查處力度；工商部門要依法查處虛假房地產(chǎn)廣告等行為。

5、加強組織領(lǐng)導，正確引導輿論宣傳。要抓好健全和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、解決低收入家庭住房困難的具體落實工作。按照支持居民合理住房消費、抑制投資投機性購房、增加有效供給、完善相關(guān)政策的原則，健全組織、加強領(lǐng)導，抓緊清理和糾正已出臺的越權(quán)減免稅以及其他與中省調(diào)控要求不符合的規(guī)定，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。市級房地產(chǎn)主管部門應(yīng)加強對各縣區(qū)貫徹落實房地產(chǎn)市場調(diào)控政策情況的檢查和指導，尤其要對房價上漲過快的縣區(qū)進行重點督查，切實把各項房地產(chǎn)市場調(diào)控措施落到實處。要加強對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策宣傳力度，引導媒體客觀、公正報道房地產(chǎn)市場情況，引導群眾樹立合理住房消費觀念，引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合法經(jīng)營，促進我市房地產(chǎn)健康發(fā)展。

第五篇：關(guān)于促進榆林市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的調(diào)研報告

關(guān)于促進榆林市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的調(diào)研報告

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來源:決策咨詢委作者:日期:2011-10-8

根據(jù)市委、市政府的要求，我們組織專人就全市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況進行了專題調(diào)研，先后召集市發(fā)改委、住房和城市建設(shè)局、規(guī)劃局、國土局、統(tǒng)計局、榆陽區(qū)政府、區(qū)建設(shè)局、市建筑工程有限責任公司、文昌建工集團公司等單位和企業(yè)進行座談，深入榆陽、神木、綏德等縣區(qū)調(diào)研房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況。在此基礎(chǔ)上，針對當前存在的問題，就如何促進我市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，提出了相應(yīng)的對策與建議，現(xiàn)將有關(guān)情況報告如下：

一、全市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展基本情況

我市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起步于90年代后期，2000年地改市以后，隨著榆林經(jīng)濟的快速發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，房地產(chǎn)業(yè)也進入了快速發(fā)展時期，平均每年以15%左右的速度增長，項目規(guī)模和品位顯著提高。房地產(chǎn)主要包括兩部分：一是開發(fā)商投資建設(shè)的商品房；二是地方政府投資建設(shè)的經(jīng)濟適用房和廉租房。2009年，全市房地產(chǎn)業(yè)完成投資11.2億元，房地產(chǎn)開發(fā)面積55.9萬平方米，新建商品房銷售面積37.5萬平方米。近年來，市區(qū)建成了元馳世紀城（占地200畝、建筑面積35萬平方米）、圣景名苑（占地120畝、建筑面積23萬平方米）、塞維利亞（占地90畝、建筑面19萬平方米）等一批規(guī)模較大、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施齊全、品位較高的住宅小區(qū)。2009年，開工建設(shè)經(jīng)濟適用住房83.6萬平方米、6662套，完成投資9.86億元；廉租住房建設(shè)取得突破性進展，全市22個實物配租項目全部開工建設(shè)，開工面積33.6萬平方米，完成投資3.32億元，全市廉租住房保障家庭累計達到11943戶，城市低保家庭中人均住房面積10平方米以下的實現(xiàn)了應(yīng)保盡保。全市住房公積金管理部門為保障性住房建設(shè)做出了重要貢獻。全市累計歸集住房公積金21.5億元，余額13.9億元，累計放貸10.3億元，個人貸款比率達到60%，住房公積金使用率達到74%。

目前，我市從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)共有161家，其中榆林城區(qū)有107家，具有二級資質(zhì)的企業(yè)有18家、三級的45家、四級的64家、暫定的34家。我市房地產(chǎn)價格總體上是逐年上升。尤其是2005年至2007年這三年中，房地產(chǎn)價格漲幅很大。2008年受金融危機影響，略有下降。但從2009年開始又緩慢回升，房地產(chǎn)價格，榆林市區(qū)最高，神木縣城次之，北部縣高于南部縣。2009年，榆林城區(qū)高層商品住房均價為4150元/平方米，多層住房均價3150元/平方米；北部縣高層住房均價3250元/平方米，多層住房均價2650元/平方米；南部縣高層住房均價3000元/平方米，多層住房均價2100元/平方米。

2010年，全市計劃完成房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積60萬平方米，完成投資13億元；全市計劃開工建設(shè)經(jīng)濟適用住房105.14萬平方米，完成投資15.3億元，提供經(jīng)濟適用住房9385套；計劃新建、購置廉租住房3550套、17.75萬平方米。今年第一季度，榆林城區(qū)高層商品住房均價為4350元/平方米，多層住房均價3375元/平方米。全市商品房完成投資額環(huán)比增長8%（市區(qū)環(huán)比增長19.5%），銷售面積環(huán)比增長230.8%（市區(qū)環(huán)比增長263.5%），銷售金額環(huán)比增長50.2%

（市區(qū)環(huán)比增長52.4%）。進入五月份以來，受國家宏觀調(diào)控政策，以及市縣兩級經(jīng)濟適用房、廉租房建成安置等因素影響，我市房地產(chǎn)價格略有下降，商品房銷售成交量有所減少，二手房交易量有所下降，不少購房者等待觀望，房地產(chǎn)有價無市?？傮w上看，我市房地產(chǎn)業(yè)是健康有序、穩(wěn)定發(fā)展的。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對促進我市城市建設(shè)、提高居民生活水平，推動經(jīng)濟社會發(fā)展，實現(xiàn)保增長、擴內(nèi)需、惠民生目標，發(fā)揮了重要作用。

二、當前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的問題

1、房價高，漲幅大?，F(xiàn)在的房價與十年前相比，增長在五倍左右。神木縣商品房價格，2000年平均930元/m2,2009年上漲到3500-6000元/ m2。榆林城區(qū)前幾年有的人買一套單元，不到半年，可賺十幾萬元，因此人們普遍感到房價過高。在樓盤的價格構(gòu)成中，主要包括五大部分：地皮價格、建安成本、手續(xù)費用、貸款利息和開發(fā)商的利潤。全市建安成本和其他費用基本相同，樓盤價格差異主要是地價的差異，地價高主要是政府實行高價拍賣土地造成的。地價的攀升導致了樓價的上漲。例如2009年，榆林城區(qū)青山西路商住用地拍賣價每畝500多萬元，榆林經(jīng)濟開發(fā)區(qū)商住用地每畝均價300多萬元。神木縣城區(qū)土地價格每畝約300多萬元，城區(qū)附近土地價格每畝120多萬元。綏德縣城區(qū)土地價格每畝200多萬元，城區(qū)附近土地價格110多萬元。房價高的原因，除了地價過高而外，還有手續(xù)費用高。修建住宅房需辦各種手續(xù)就有60多種，絕大多數(shù)都要收費，這也增加了商品房的成本。同時，也與農(nóng)民進城，煤老板高價搶購以及少數(shù)人惡意炒房有關(guān)系。另外，開發(fā)商賺取的利潤較高，按照國家規(guī)定的定額測算，房地產(chǎn)開發(fā)的利潤在15%左右，實際上我市房地產(chǎn)開發(fā)利潤都在20%以上，正如一些企業(yè)負責人說，利潤達不到20%以上，開發(fā)企業(yè)是不會做這個項目的。

2、用地審批周期長，導致房屋產(chǎn)權(quán)證難以辦理。近年來，有些開發(fā)商為了盡快開發(fā)建設(shè)，往往采取邊建設(shè)邊辦理手續(xù)的方式進行房地產(chǎn)開發(fā)，因為用地手續(xù)不能如期辦理，致使房產(chǎn)證也不能及時辦理。比如去年神木縣經(jīng)濟適用房的土地審批手續(xù)，從2009年的5月開始到2010年5月，就在縣上的六個部門辦理了一年審批手續(xù)，縣規(guī)劃局、林業(yè)局、水保局三個單位要報可研報告，縣環(huán)保局要報環(huán)評報告，縣土地局要報耕地復墾報告，還要經(jīng)市國土局、省國土資源廳審批，這樣省、市、縣層層審批，正常情況也得二年辦完用地手續(xù)。而房產(chǎn)證又要等土地手續(xù)辦完，工程建設(shè)驗收合格后才能辦理。還有的開發(fā)企業(yè)打著“集資建房”的旗號，違法占用集體土地開發(fā)建設(shè)“小產(chǎn)權(quán)房”項目，因其不具備辦理房產(chǎn)證的必要條件，最終無法辦到房產(chǎn)證，經(jīng)常引起業(yè)主集體上訪。

3、保障性住房數(shù)量不足，不能滿足城鎮(zhèn)居民和中低收入家庭的住房需求。一些地方政府和部門領(lǐng)導，對經(jīng)濟適用住房、廉租住房建設(shè)沒有引起高度重視。對中央、省、市下達的保障性住房建設(shè)任務(wù)沒有落實，南部各縣的經(jīng)濟適用房和廉租房建設(shè)基本沒有啟動。有些縣區(qū)雖建起經(jīng)濟適用房，但價格偏高，城鎮(zhèn)貧困戶還是買不起房，有的買后加價轉(zhuǎn)讓。

4、公共配套設(shè)施不健全，新房入住率低。一些房地產(chǎn)開發(fā)商為了減少建筑成本，不執(zhí)行有關(guān)規(guī)定，也不履行賣房時的承諾，除完成必要的強制性規(guī)劃建設(shè)外，采取各種形式，減少小區(qū)的公共配套設(shè)施。有的減少綠化面積，有的不安裝暖氣，有的給排水不暢通等等。還有政府投入不足的問題，城市道路、集中供熱、小區(qū)亮化、學校醫(yī)院、商業(yè)網(wǎng)點等建設(shè)跟不上，沒有形成完善的公共配套設(shè)施，導致很多業(yè)主，買而不住，浪費房產(chǎn)資源。

三、促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的思路與對策

根據(jù)國務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)[2010]4號）和陜西省人民政府辦公廳《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》（陜政辦發(fā)[2010]29號）精神，結(jié)合我市實際，提出如下思路與對策：

(一)增加住宅建設(shè)用地有效供應(yīng)，控制地價非理性上漲

要加大平房片區(qū)改造步伐，榆林城區(qū)大約有15平方公里城市用地被平房占用，市政府應(yīng)盡快成立棚戶區(qū)改造辦公室，建立健全組織機構(gòu)，強化工作措施，從根本上解決平房片區(qū)環(huán)境臟亂差和建設(shè)用地不足的問題。要科學確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模和結(jié)構(gòu)，及時修編完善土地供應(yīng)計劃，并向社會公布。要優(yōu)先保證經(jīng)濟適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房的土地供應(yīng)。要簡化用地審批手續(xù)，縮短審批周期，降低審批成本。各級政府要克服靠高價拍賣土地增加財政收入的錯誤觀念，在堅持和完善土地招拍掛制度的同時，探索“綜合評標”、“一次競價”、“雙向競價”等出讓方式，降低土地價格。國土部門要嚴格把關(guān)，在普通商品房用地出讓時，要限戶型、限容積率、限銷售均價，由具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)競價認購，嚴禁沒有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)哄抬地價搶購，抑制住房用地出讓價格非理性上漲。

（二）加大中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)，發(fā)揮普通商品住房的調(diào)控作用

市縣區(qū)有關(guān)部門要對商品房建設(shè)科學規(guī)劃、合理布局、分類建設(shè)一些大中小不同套型的商品房，以滿足不同人群的需求。特別要多建一些中低價位，中小型套型的普通商品房，以解決外來打工人員等買不起房、買不到房的問題。對普通商品住房開發(fā)項目建設(shè)要開設(shè)綠色通道。對已批未建的普通商品住房開發(fā)項目，國土資源、住房建設(shè)、綜合執(zhí)法、規(guī)劃管理等部門要嚴格按照有關(guān)規(guī)定，加大對閑置土地清理力度，從征收土地閑置費入手，督促企業(yè)加快項目建設(shè)。國土資源部門要將房地產(chǎn)主管部門提出的住房銷售價位、套數(shù)、套型面積、保障性住房配建比例以及開竣工時間、違約處罰條例等納入土地出讓合同，確保中小套型住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)比例嚴格按照有關(guān)規(guī)定落實到位。

（三）加大保障性安居工程建設(shè)力度

1、擴大經(jīng)濟適用住房覆蓋范圍。要根據(jù)本地區(qū)低收入和中等偏下收入家庭住房情況，合理確定經(jīng)濟適用住房建設(shè)規(guī)模，調(diào)整經(jīng)濟適用住房供應(yīng)對象的適用標準。繼續(xù)深化企事業(yè)單位的住房制度改革，積極指導有條件的企事業(yè)單位進行住房分配貨幣化改革。突出支持偏遠企業(yè)職工，用單位自有土地修建住宅，平價供給。要加快經(jīng)濟適用房建設(shè)步伐，凡是沒有完成經(jīng)濟適用房建設(shè)任務(wù)的縣，一定要強化措施，加快進度，限時完成任務(wù)。

2、加快廉租住房建設(shè)。要落實廉租住房配建政策，根據(jù)外地經(jīng)驗，原則上經(jīng)濟適用住房中的廉租住房配建比例不低于15%，普通商品住房中廉租住房配建比例不低于5%，平房片區(qū)改造中的廉

租住房配建比例不低于10%。各縣、區(qū)政府要通過城市平房片區(qū)改造和新建、改建、政府收購等方式，增加廉租住房房源。多渠道籌集建設(shè)資金，出臺廉租住房共有產(chǎn)權(quán)實施細則，實行廉租住房租售并舉，解決資金制約瓶頸。

3、鼓勵和支持民間資本參與保障房建設(shè)。各級各部門應(yīng)認真貫徹執(zhí)行《國務(wù)院關(guān)于鼓勵和引導民間投資健康發(fā)展的若干意見》鼓勵民間資本參與政策性住房建設(shè)。應(yīng)實現(xiàn)民間資本和保障房的順利“對接”，合理設(shè)計民間資本的進入渠道，確保相應(yīng)鼓勵政策能落實到位。要規(guī)范設(shè)置投資準入門檻，創(chuàng)造公平競爭、平等準入的市場環(huán)境。市場準入標準和優(yōu)惠扶持政策要公開透明，對各類投資主體同等對待，不得單對民間資本設(shè)置附加條件。政府應(yīng)承擔保障房建設(shè)的首要責任。政府與企業(yè)，雙方以契約形式履行各自責任，并接受公開監(jiān)督。同時，在對保障房的規(guī)劃設(shè)計、建筑標準、銷售價格等設(shè)定統(tǒng)一標準的前提下，應(yīng)讓保障房開發(fā)市場向國企、民企平等開放，相關(guān)政策均等享受，形成良性競爭局面。此外，政府應(yīng)建立更合理的利益激勵和風險分擔機制，減少企業(yè)在融資、建設(shè)、銷售過程中的不確定因素。要鼓勵和支持民間資本參與建設(shè)高檔房、別墅房，以緩解煤老板爭房源，搶購普通商品房的問題。

（四）大力培育和發(fā)展二手房市場和租賃市場

解決群眾的住房問題要堅持租售并舉。目前，空置房下降、閑置房上升，發(fā)展房屋租賃，可以推動擁有兩套以上住房的家庭，將房屋引向消費市場，提高住房的使用效率。減少閑置，是增加住房有效供給的重要手段。為培育和發(fā)展租賃市場，政府一方面要考慮加強對住房保有環(huán)節(jié)的稅收調(diào)節(jié)，提高住房閑置成本；另一方面要考慮減少個人出租住房的稅收負擔，以活躍房屋租賃市場。為促進二手房交易，在增加住房保有環(huán)節(jié)稅收的同時，要減少住房流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收，并允許地方政府能根據(jù)當?shù)氐墓┣笄闆r，因地制宜調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營業(yè)稅政策。

（五）合理引導住房消費，抑制投資投機性購房行為

1、加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的 家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風險管理原則自主確定。

2、繼續(xù)實施差別化的住房稅收政策。各有關(guān)部門要嚴格執(zhí)行國家有關(guān)個人購買普通住房與非普通住房、首次購房與非首次購房的差別化稅收政策。對于不符合規(guī)定條件的，一律不給相關(guān)稅收優(yōu)惠。

3、市、縣區(qū)房地產(chǎn)管理部門應(yīng)充分利用房地產(chǎn)預售合同備案、交易、權(quán)屬登記等環(huán)節(jié)的信息，配合金融機構(gòu)做好二套住房購房貸款管理。商業(yè)銀行、稅務(wù)部門在執(zhí)行差別化信貸和稅收政策時應(yīng)參考房產(chǎn)部門的認定意見。

（六）加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管

1、要嚴格執(zhí)行國家有關(guān)分配經(jīng)濟適用房的政策。市縣區(qū)有關(guān)部門應(yīng)對已經(jīng)分配的經(jīng)濟適用房進行一次調(diào)查和清理。要加大打擊騙購、非法轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用房的行為，實行終生負責制，一經(jīng)查出違法行為，立即收回。

2、加強商品房預（銷）售管理。要完善新建商品房預售資金監(jiān)管制度，合理確定商品住房項目預售許可的最低規(guī)模。不得分層、分單元辦理預售許可。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得預售許可10日內(nèi)，一次性公開全部房源，明碼標價對外銷售，嚴禁隨意提高銷售價格。預售房款必須預留總房價的5%，購房人在房屋產(chǎn)權(quán)證辦理后付清全部房款。房產(chǎn)管理部門要監(jiān)督房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴格履行合同，保護購房人的合法權(quán)益。對未取得預售許可證，擅自收取訂金、囤積房源、嚴意炒作、哄抬房價的房地產(chǎn)企業(yè)及中介服務(wù)機構(gòu)，房地產(chǎn)主管部門要加大整治查處力度。對違反規(guī)定的，嚴格依法給予處罰，情節(jié)嚴重的要注銷資質(zhì)證書、吊銷營業(yè)執(zhí)照。

3、完善房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設(shè)和市場監(jiān)測。市級房產(chǎn)主管部門要加快房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設(shè)，爭取在今年內(nèi)與省級房產(chǎn)市場信息平臺聯(lián)網(wǎng)?？h級房產(chǎn)主管部門要明確房地產(chǎn)信息化工作建設(shè)計劃，盡快實現(xiàn)房屋登記簿、交易、產(chǎn)權(quán)登記等業(yè)務(wù)管理的電子信息化。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較快的神木、府谷、靖邊、定邊、綏德、米脂六縣要率先建設(shè)網(wǎng)上備案系統(tǒng)。要按月對商品房和經(jīng)濟適用住房價格進行分類統(tǒng)計上報，按季度形成市場監(jiān)測分析報告，及時向社會發(fā)布。

4、進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，嚴厲打擊房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為。各級房產(chǎn)主管部門要會同有關(guān)部門，加強對房地產(chǎn)開發(fā)市場的管理，加大對擾亂市場秩序等違法違規(guī)行為的查處力度。國土資源部門要嚴格土地出讓價款的收繳，強化合同執(zhí)行監(jiān)管，嚴厲查處違法違規(guī)用地、囤地和炒地行為。人民銀行及銀監(jiān)會，要加大對房地產(chǎn)貸款的監(jiān)督管理和窗口指導，加強對信貸資金流向跨境投融資活動的監(jiān)控，防范信貸資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場。物價等有關(guān)部門要不斷完善商品住房價格監(jiān)管各項措施，對商品房價格備案，要簡化辦事程序，縮短認證時限，對政策性和保障性住房實行政府指導價或政府定價。建立健全明碼標價制度，實行“一套房一標價”，依法查處各類價格違法行為。新建商品住房的供水、供電、供氣、供暖、有線電視、安全監(jiān)控系控及其他屬于購房人所有的公共設(shè)施、設(shè)備的配套建設(shè)費用，均包含在住房價格中，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位不得向購房人另行收取。稅務(wù)部門要進一步加大對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷漏稅行為的查處力度；工商部門要依法查處虛假房地產(chǎn)廣告等行為。

5、加強組織領(lǐng)導，正確引導輿論宣傳。要抓好健全和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、解決低收入家庭住房困難的具體落實工作。按照支持居民合理住房消費、抑制投資投機性購房、增加有效供給、完善相關(guān)政策的原則，健全組織、加強領(lǐng)導，抓緊清理和糾正已出臺的越權(quán)減免稅以及其他與中省調(diào)控要求不符合的規(guī)定，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。市級房地產(chǎn)主管部門應(yīng)加強對各縣區(qū)貫徹落實房地產(chǎn)市場調(diào)控政策情況的檢查和指導，尤其要對房價上漲過快的縣區(qū)進行重點督查，切實把各項房地產(chǎn)市場調(diào)控措施落到實處。要加強對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策宣傳力度，引導媒體客觀、公正報道房地產(chǎn)市場情況，引導群眾樹立合理住房消費觀念，引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合法經(jīng)營，促進我市房地產(chǎn)健康發(fā)展。