第一篇：房地產(chǎn)市場分析報(bào)告的基本組成及常見格式范文

房地產(chǎn)市場分析報(bào)告的基本組成及常見格式

房地產(chǎn)市場分析報(bào)告是通過對(duì)房地產(chǎn)市場信息的搜集、分析和加工整理之后寫成的書面報(bào)告。一份高水準(zhǔn)的房地產(chǎn)市場分析報(bào)告，能夠揭示房地產(chǎn)市場的內(nèi)在規(guī)律，預(yù)測房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢，幫助房地產(chǎn)市場參與者掌握市場動(dòng)態(tài)、把握市場機(jī)會(huì)或調(diào)整其市場行為。

一、房地產(chǎn)市場分析報(bào)告的基本組成一份完整的房地產(chǎn)分析報(bào)告通常包括五個(gè)部分，即市場現(xiàn)狀分析、近期采取的主要政策措施、市場存在的主要問題及原因、市場形勢預(yù)測、下一步的政策建議及主要措施，各部分通常需闡明的內(nèi)容如下：

市場現(xiàn)狀分析.這一部分是整篇報(bào)告的核心內(nèi)容，通常包括八個(gè)方面：（1）報(bào)告期社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況。該部分主要反映房地產(chǎn)市場發(fā)展的宏觀背景。包括地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）、固定資產(chǎn)投資規(guī)模及其變化情況（時(shí)間序列數(shù)據(jù)及同比、環(huán)比、占比等，下同）；城鎮(zhèn)居民課支配收入及其變化情況等。（2）報(bào)告期房地產(chǎn)開發(fā)情況?？赏瑫r(shí)作為反應(yīng)市場后續(xù)發(fā)展趨勢的先行指標(biāo)。包括房地產(chǎn)開發(fā)資金來源構(gòu)成、投資完成額、土地購置面積、土地開發(fā)面積、新開發(fā)面積、施工面積、竣工面積等指標(biāo)的數(shù)量及其變化情況等。（3）報(bào)告期房地產(chǎn)市場供求總量及對(duì)比情況。對(duì)于增量房市場（最好能區(qū)分預(yù)售和現(xiàn)房銷售），應(yīng)包括：批準(zhǔn)預(yù)售面積（套數(shù)，針對(duì)住宅，下同）、累計(jì)可售面積（套數(shù)）等側(cè)重反映供應(yīng)的指標(biāo)及其變化情況；登記銷售面積（套數(shù)）、消費(fèi)意愿、消費(fèi)者價(jià)格與其等側(cè)重反映需求指標(biāo)及其變化情況。對(duì)于存量房地產(chǎn)市場，應(yīng)包括存量房規(guī)模、二手房交易面積（套數(shù)）、租賃面積（套數(shù)）等指標(biāo)及其變化情況。（4）報(bào)告期房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)情況。此部分主要針對(duì)增量房市場中的住宅，應(yīng)包括按套型、價(jià)位、區(qū)域等標(biāo)準(zhǔn)劃分的各子市場中的供應(yīng)量、需

求量、供求關(guān)系、價(jià)格走勢等指標(biāo)及其變化情況，以及各子市場供應(yīng)量、需求量占總體市場的份額及其變化情況（5）報(bào)告期房地產(chǎn)市場價(jià)格情況。對(duì)于增量房地產(chǎn)市場，應(yīng)包括城市房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)提供的平均交易價(jià)格、同質(zhì)價(jià)格、典型樓盤價(jià)格等指標(biāo)及其變化情況，并參考統(tǒng)計(jì)部門提供的70大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)及其變化情況，按住宅、非住宅進(jìn)行細(xì)分。對(duì)于存量房市場，應(yīng)包括城市房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)提供的二手房平均交易價(jià)格、平均租賃價(jià)格等指標(biāo)及其變化情況，并參考統(tǒng)計(jì)部門提供的70大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)中的二手房指數(shù)、租賃指數(shù)等指標(biāo)及其變化情況。（6）金融、財(cái)稅等其他與房地產(chǎn)市場相關(guān)的數(shù)據(jù)及情況分析。（7）其他需要說明的問題，例如市場的季節(jié)性波動(dòng)、外資進(jìn)入情況等。（8）報(bào)告當(dāng)期市場現(xiàn)狀分析小結(jié)。對(duì)上述指標(biāo)和分析的主要結(jié)論進(jìn)行總結(jié)，并對(duì)報(bào)告期房地產(chǎn)市場形勢做出基本判斷和總體評(píng)價(jià)。

近期主要采取的政策措施。這一部分主要應(yīng)闡述在報(bào)告期內(nèi)，結(jié)合本地區(qū)實(shí)際采取的主要調(diào)控措施，以及對(duì)市場的影響效果，取得的成效和經(jīng)驗(yàn)等。

市場存在的主要問題及原因。這一部分應(yīng)關(guān)注一下幾個(gè)方面：一是報(bào)告期房地產(chǎn)市場存在的突出矛盾，或者出現(xiàn)的異常變化指標(biāo)（例如供求總量大幅增減、供求關(guān)系明顯失衡、價(jià)格水平大幅波動(dòng)、市場結(jié)構(gòu)劇烈變化等），以及引發(fā)這些矛盾或異常變化的原因。而是報(bào)告期房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的趨勢變化，或者市

場中出現(xiàn)的新情況、新問題、以及出現(xiàn)這些新情況、新問題的原因。三是報(bào)告期當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場中引起廣泛關(guān)注的熱點(diǎn)性、敏感性問題（如新聞輿論大量報(bào)道等），以及專題分析。

市場形勢預(yù)測。這一部分主要采用定性判斷與定量測算相結(jié)合的方式，對(duì)未來一段時(shí)間（通常半年至一年）房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢做出預(yù)測。可根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌鲂蝿莸姆治?，并考慮影響房地產(chǎn)市場走勢是有利與不利因素，把握供求總量、供求結(jié)構(gòu)、價(jià)格水平的變化趨勢，對(duì)市場的基本走勢做出判斷。亦可根據(jù)各地統(tǒng)計(jì)指標(biāo)的時(shí)間序列數(shù)據(jù)反映的規(guī)律性，結(jié)合各市場先行指標(biāo)和住房狀況調(diào)查、指標(biāo)需求調(diào)查等專項(xiàng)調(diào)研結(jié)果，對(duì)新增供應(yīng)量、需求量借個(gè)等核心指標(biāo)進(jìn)行定量測算。

下一步的政策建議及措施。這一部分主要是結(jié)合現(xiàn)狀分析和預(yù)測結(jié)果，提出進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的政策建議，以及當(dāng)?shù)夭扇〉闹饕胧?/p>

二、房地產(chǎn)市場分析報(bào)告的常見格式

文無定法。房地產(chǎn)市場分析報(bào)告亦如此。

=上述五個(gè)基本組成部分在房地產(chǎn)市場分析報(bào)告中并非缺一不可，具體內(nèi)容也并非‘一成不變‘。關(guān)于房地產(chǎn)市場分析報(bào)告的常見格式，筆者以2008年部分省市房地產(chǎn)市場分析報(bào)告的綱目為例，列舉如下，供廣大同仁參考。

（一）單寫‘市場現(xiàn)狀分析‘型

如題為《2008廣州市房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況分析》一文的綱目為：

一、房地產(chǎn)開發(fā)投資發(fā)展現(xiàn)狀和特點(diǎn)

（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資增速平穩(wěn)回落；

（二）住宅投資

結(jié)構(gòu)優(yōu)化、商業(yè)營業(yè)用房投資快速增長。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金到位情況。

三、商品房銷售情

況：

（一）銷售形勢整體低迷，年底銷售量有所回

升；

（二）房地產(chǎn)銷售價(jià)格同比漲幅回落，環(huán)比價(jià)

格繼續(xù)走低；

（三）商品房空置面積持續(xù)增加。

四、限價(jià)房和保障性住房建設(shè)情況。

五、2008年廣州市

土地拍賣情況。

（二）、‘市場現(xiàn)狀分析‘+’市場形勢預(yù)測‘型

如題為《2008年西安市房地產(chǎn)市場運(yùn)行報(bào)告》一文綱目為：

一、房地產(chǎn)開發(fā)投資額高速增長但增幅逐步回落。

二、房屋施工面積、新開工面積繼續(xù)增長，但增速逐漸回落。

三、商品房銷售面積持續(xù)下降。

四、房屋銷售價(jià)格沖高回落，漲幅高于上年。

五、房地產(chǎn)類貸款增速總體趨緩。

六、土地價(jià)格年末有所回落。

七、房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)高位回落。

八、對(duì)2009年的展望。該文前七個(gè)部分實(shí)為‘市場現(xiàn)狀分析‘，最后一部分為’市場形勢預(yù)測‘。

（三）‘市場現(xiàn)狀分析‘+“存在問題”型

如題為《2008年成都市房地產(chǎn)市場監(jiān)測運(yùn)行情況報(bào)告》一文綱目為：

一、運(yùn)行情況及主要特征：

（一）開發(fā)投資增長停滯，全年僅增長3%；

（二）商品房施工面積繼續(xù)擴(kuò)大，但增幅放緩，新開工面積和竣工面積雙雙下降；

（三）商品房銷售面積和銷售

額大幅下降，市場形勢嚴(yán)峻；

（四）空置面積不斷增加，1~3年住宅空置尤為突出；

（五）購地面積大幅下降，低價(jià)不斷走低，待開發(fā)面積大幅增長。

三、運(yùn)行中的主要問題：

（一）商品房施工規(guī)模不斷擴(kuò)大，市場供需

矛盾更加突出；

（二）住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理，結(jié)構(gòu)性矛盾還比較突出；

（三）開發(fā)資金壓力不斷加大，中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨生存困難；

（四）市場銷售持續(xù)低迷，商品房空置面積不斷增加。

（四）‘市場現(xiàn)狀分析’+“存在問題”+“建議”型

如題為《2008年天津市房地產(chǎn)市場回顧》一文綱目為：

一、房地產(chǎn)市場運(yùn)行特點(diǎn)：

（一）房地產(chǎn)業(yè)增加值與上年基本持平，各季發(fā)展速度上下波動(dòng)；

（二）房地產(chǎn)開發(fā)投資實(shí)現(xiàn)較快增長，增速高于京滬渝，（三）商品房建設(shè)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，竣工面積增加；

（四）（五）略

二、當(dāng)前全市房地產(chǎn)市場面臨的主要問題：

（一）商品房成交量持續(xù)下降；

（二）房地產(chǎn)開發(fā)資金逐步趨緊；

（三）房地產(chǎn)增加值持續(xù)下降；

（四）房地產(chǎn)開發(fā)投資后勁已顯不足。

三、幾點(diǎn)建議：

（一）保持濱海新區(qū)房地產(chǎn)投資快速增長；

（二）加快示范小城鎮(zhèn)建設(shè)力度與進(jìn)度；

（三）穩(wěn)定‘新家園’經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)模

（四）積極鼓勵(lì)居民住房消費(fèi)；

（五）完善項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高綜合配套服務(wù)。

五、‘政策措施’+‘市場現(xiàn)狀分析+“市場形勢預(yù)測”型

’如題為《2008年重慶市房地產(chǎn)市場報(bào)告》一文綱目為：

一、年末‘救市’政策回顧：

（一）國家政策

（二）地方政策

二、全市房地產(chǎn)開發(fā)市場運(yùn)行情況：

（一）開發(fā)投資與土地 購置情況

（二）（三）略三、三大因素決定2009年重慶市

第二篇：2010廣東房地產(chǎn)市場分析報(bào)告

2010廣東房地產(chǎn)市場分析報(bào)告

廣東省房協(xié)市場分析課題組

一、社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境

2010年廣東經(jīng)濟(jì)呈平穩(wěn)較快增長態(tài)勢，全年完成國內(nèi)生產(chǎn)總值45472.83億元，同比增長12.2%，增速比上年提高2.7個(gè)百分點(diǎn)。完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資16113.19億元，同比增長20.7%，增速同比提高1.2個(gè)百分點(diǎn)；占GDP總量的35.43%，比重較上年提高1.23個(gè)百分點(diǎn)，比全國水平低34.46個(gè)百分點(diǎn)。

表1 廣東GDP、固定資產(chǎn)投資情況及與全國比較 單位：億元

二、數(shù)據(jù)分析

（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資

1、完成開發(fā)投資

2010年全年全省完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3659.69億元，同比增長23.6%，增速高于固定資產(chǎn)投資2.9個(gè)百分點(diǎn)；占固定資產(chǎn)投資22.71%，占GDP總量8.05%，比重較上年均略有提高（見表2）。數(shù)據(jù)顯示，2008年下半年國家實(shí)施一攬子經(jīng)濟(jì)刺激政策應(yīng)對(duì)金融危機(jī)以來，在流動(dòng)性充足及通貨膨脹日趨嚴(yán)重的背景之下，房地產(chǎn)業(yè)吸收了相當(dāng)一部分資金，開發(fā)投資同比增速在2010年實(shí)現(xiàn)了快速反彈（見圖一）。

表2 廣東房地產(chǎn)開發(fā)投資情況及與全國比較 單位：億元

圖一 廣東近年固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)開發(fā)投資走勢

從月度數(shù)據(jù)看，上半年投資增速逐月提高，但下半年開始逐步回落，全年增速比1-11月回落了3.8個(gè)百分點(diǎn)，回落幅度進(jìn)一步擴(kuò)大（見圖二）。

圖二 2010廣東房地產(chǎn)完成開發(fā)投資情況

從各區(qū)域看，珠三角投資同比增速走勢與全省相似，呈先走高后回落態(tài)勢，但總體保持較平穩(wěn)的增長水平；粵東、粵西和粵北三個(gè)區(qū)域投資同比增速波動(dòng)幅度相對(duì)較大，其中全年增速較1-11月回落幅度均達(dá)10個(gè)百分點(diǎn)左右，但增速水平仍高于珠三角地區(qū)（圖三）。

圖三 2010廣東各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速走勢

按用途劃分的完成開發(fā)投資當(dāng)中，住宅完成投資2538.02億元，同比增長20.5%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為69.35%；辦公樓及商業(yè)用房投資同比分別增長14.1%和27.2%，增速同比分別下降21.3個(gè)和提高3.9個(gè)百分點(diǎn)；其他投資同比增長37.5%，增速明顯高于住宅、辦公和商業(yè)用房投資（見圖四）。

圖四 廣東近年房地產(chǎn)各類投資走勢

2、開發(fā)資金來源

全年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金5743.77億元，同比增長17.0%；資金充裕度（到位資金占開發(fā)資金比重）為157%，與2007年水平相當(dāng)。與近年相比，2010年房地產(chǎn)企業(yè)的資金充裕度處于近年第二高水平，企業(yè)資金狀況仍較寬松（見圖五）。

圖五 廣東近年房地產(chǎn)到位資金情況

逐月數(shù)據(jù)顯示，2010年房地產(chǎn)到位資金同比增速及資金充裕度總體呈現(xiàn)由高向低走勢，但至年底止降企穩(wěn)，相當(dāng)一部分是由于年底商品房銷售量出現(xiàn)大幅反彈（見圖六、十六）。

圖六 2010廣東房地產(chǎn)到位資金走勢

從資金來源結(jié)構(gòu)看，國內(nèi)貸款約1238億元，占到位資金21.55%；同比增長27.5%，增速同比提高15.8個(gè)百分點(diǎn)，說明2010年在國家繼續(xù)實(shí)施適度寬松的貨幣政策之下，房地產(chǎn)企業(yè)通過國內(nèi)貸款融資的渠道總體較為順暢，尤其是在最后兩個(gè)月的銀行貸款及非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款均呈增長態(tài)勢。利用外資91億元，占到位資金1.59%；同比大幅增長59.4%，說明在人民幣對(duì)外升值、對(duì)內(nèi)貶值較為明顯及國內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格普遍走高的背景之下，進(jìn)入了房地產(chǎn)開發(fā)投資當(dāng)中的外來資金也隨之增多。自籌資金1581.64億元，同比增長19.2%；占到位資金27.54%，比重與上年基本持平。其它資金（銷售回籠資金（定金、預(yù)付））方面，由于2010年有關(guān)購房優(yōu)惠措施全面取消并出臺(tái)了限貸甚至限購等一系列“史上最嚴(yán)厲”的調(diào)控措施，提高了購房及房貸門檻，盡管在年底兩個(gè)月定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款均強(qiáng)勢反彈，但全年同比只增長10.9%，較上年增速回落了約51個(gè)百分點(diǎn)；占到位資金49.32%，該比重只高于2002年和2008年水平（見圖七、八、九、十）。

圖七 廣東近年房地產(chǎn)資金來源變動(dòng)

圖八 廣東近年房地產(chǎn)資金來源結(jié)構(gòu)

圖九 2010年廣東房地產(chǎn)企業(yè)國內(nèi)貸款情況

圖十 2010年廣東房地產(chǎn)企業(yè)其它資金來源中定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款情況

（二）土地購置

全年房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積1755.61萬平方米，較2009年進(jìn)一步下降22.2%，連續(xù)三年出現(xiàn)兩位數(shù)的下降。成交價(jià)款405.22億元，同比增長6.4%；購置均價(jià)2308元/平方米，同比增長36.8%。數(shù)據(jù)顯示，近三年來土地購置面積持續(xù)萎縮；相比之下，近兩年土地成交均價(jià)呈大幅上升態(tài)勢（見圖十一）。

圖十一 廣東近年房地產(chǎn)企業(yè)購置土地情況

（三）商品房建設(shè)

全年全省商品房屋施工面積29217.60萬平方米，同比增長18.2%；其中新開工面積9892.98萬平方米，同比增長58.0%。商品房屋竣工面積5234.59萬平方米，增長11.5%。數(shù)據(jù)顯示，2010年廣東商品房施工面積、新開工面積和竣工面積均創(chuàng)下近年新高（見圖十二）。這一方面有望增加后市商品房供應(yīng)量，改善供求關(guān)系；另一方面，則要求房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)須同步跟進(jìn)。

圖十二 2002-2010年廣東商品房建設(shè)情況

其中，商品住宅新開工面積在2008、2009年連續(xù)兩年出現(xiàn)下降的情況下，2010年大幅上漲，為后市供應(yīng)的進(jìn)一步提高奠定了基礎(chǔ)；而集經(jīng)營、服務(wù)、消費(fèi)、旅游、休閑等于一體的商業(yè)地產(chǎn)[1]的新開工、竣工面積也均有26.0%和35.3%的增加（見圖十三），商業(yè)地產(chǎn)作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要載體，其建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)大為“十二五”開元之年的2011年大力發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)和生活性服務(wù)業(yè)、積極發(fā)展旅游業(yè)等打下較好的基礎(chǔ)。

圖十三 廣東近年商品住宅、商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)情況

[1]商業(yè)地產(chǎn)，一般指除商品住宅以外、用于商業(yè)經(jīng)營的房地產(chǎn)，包括商業(yè)大廈、辦公用樓、酒店餐飲、總部經(jīng)濟(jì)、工業(yè)園區(qū)、旅游休閑地產(chǎn)等?？紤]到數(shù)據(jù)的可得性，本文的“商業(yè)地產(chǎn)”僅指商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓。其中，商業(yè)營業(yè)用房指商業(yè)、糧食、供銷、飲食服務(wù)業(yè)等部門對(duì)外營業(yè)的用房，如度假村、飯店、商店、門市部、糧店、書店、供銷店、飲食店、菜店、加油站、日雜等房屋；辦公樓指企業(yè)、事業(yè)、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、學(xué)校、醫(yī)院等單位使用的各類辦公用房(又稱寫字樓)。

（四）商品房交易

全年商品房銷售面積7322.01萬平方米，同比增長4.1%；其中住宅銷售6553.40萬平方米，與上年持平。商品房銷售額5476.48億元，同比增長19.4%；其中住宅銷售4591.50億元，同比增長10.0%。商品房、商品住宅銷售均價(jià)分別為7479元/平方米、7006元/平方米，同比分別增長14.8%和10.1%，增速同比分別提高5.6個(gè)百分點(diǎn)和下降0.5個(gè)百分點(diǎn)，房價(jià)水平總體維持高位運(yùn)行，但漲幅得到控制（見圖十四、十五）。

圖十四近年廣東商品房銷售情況

圖十五近年廣東商品住宅銷售情況

從2010年月度數(shù)據(jù)看，在“9·29”二次調(diào)控政策出臺(tái)之后，10、11月商品住宅銷售套數(shù)較9月有所下降，但12月銷售套數(shù)環(huán)比增長超過100%，同時(shí)銷售均價(jià)也明顯回落（見圖十五）。

圖十六 2010廣東商品住宅銷售情況

從供需結(jié)構(gòu)看，商品房和商品住宅的供需比總體逐季走低，最終呈供不應(yīng)求態(tài)勢。與2009年相比，供需結(jié)構(gòu)走勢大致相似，但2009年全年的供需關(guān)系保持基本平衡、商品住宅供求關(guān)系相對(duì)商品房略顯緊張；2010年供需比則進(jìn)一步走低，而商品住宅市場在屢受政策調(diào)控的情況下，其供需比的走勢與商品房的基本重疊（見表

3、圖十七）。

表3 2009、2010年廣東商品房供需情況 單位：萬㎡

圖十七 2009、2010年廣東商品房供需比走勢

從商品房待銷情況看，2010年期末累計(jì)商品房待銷面積1988.46萬平方米，比上年期末減少52.27萬平方米；其中住宅待銷面積1130.57萬平方米，比上年期末減少82.31萬平方米，表現(xiàn)出明顯的去庫存化態(tài)勢（見圖十八）。

圖十八 廣東近年年末商品房待銷情況

從商品房待銷結(jié)構(gòu)上看，商品住宅1130.57萬平方米，占總待銷面積的56.9%，比重與2004、2008年相當(dāng)；辦公樓71.71萬平方米，占3.6%，待銷面積及所占比重均為近年最低；商業(yè)營業(yè)用房437.47萬平方米，占22.0%，待銷面積與近5年水平相當(dāng)，所占比重總體處于低位水平；其他348.71萬平方米，占17.5%，待銷面積達(dá)到近年新高，但所占比重略低

于2007年水平（見圖十九）。

圖十九 廣東近年年末商品房待銷結(jié)構(gòu)

三、結(jié)論

1、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)投資。得益于充裕的流動(dòng)性，全年房地產(chǎn)完成開發(fā)投資同比增長23.6%，高于固定資產(chǎn)投資同比增速2.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，珠三角開發(fā)投資同比增速走勢較為平穩(wěn)；粵東、粵西、粵北則波動(dòng)較大，但總體高于珠三角地區(qū)。

2、關(guān)于到位資金。到位資金同比增速及資金充裕度總體呈逐月下降趨勢，全年房地產(chǎn)企業(yè)資金充裕度較年初有較大幅度下降。

3、關(guān)于開發(fā)建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積為近年最低，土地購置均價(jià)則達(dá)到新高，土地市場總體呈量降價(jià)漲態(tài)勢；商品房新開工面積達(dá)到近年最高水平，有望改善后市商品房的供求關(guān)系，但同時(shí)要求土地供應(yīng)必須同步跟進(jìn)。

4、關(guān)于商品房銷售。在嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策之下，商品房銷售面積同比增速有所回落；商品房、商品住宅銷售均價(jià)同比分別上漲14.8%和10.1%，低于GDP增速（廣東12.2%）加上CPI增速（廣東3.1%）合計(jì)數(shù)值，說明各項(xiàng)調(diào)控措施取得了較好的階段性成果。

綜上所述，2010廣東房地產(chǎn)市場大體平穩(wěn)，總體朝著宏觀調(diào)控政策引導(dǎo)的方向發(fā)展。但2011年市場仍然存在較大的不確定性和不穩(wěn)定性，其中需要重點(diǎn)關(guān)注以下幾個(gè)因素：

1、調(diào)控政策。房地產(chǎn)調(diào)控將成為常態(tài)，調(diào)控政策出現(xiàn)松動(dòng)的概率較小；另外，“限購令”可能進(jìn)一步覆蓋至房價(jià)上漲水平過高、過快的二、三線城市。

2、資金狀況。國家已明確2011年將實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，而目前信貸收緊的趨勢相當(dāng)明顯，房地產(chǎn)企業(yè)獲取信貸額度普遍出現(xiàn)萎縮，預(yù)計(jì)下一階段企業(yè)將面臨資金鏈條趨緊、融資成本上升的局面。

2、房價(jià)水平。2010年商品房新開工面積的大幅增長有望保持后市供需關(guān)系大體平衡；然而，土地、原材料、人工等成本上升以及通脹預(yù)期，將使房價(jià)面臨上漲的壓力，但漲幅將有所放緩，預(yù)計(jì)短期波動(dòng)、總體繼續(xù)高位運(yùn)行。

4、保障房建設(shè)和“三舊”改造。保障性住房是解決居住問題的重要一環(huán)，“雙軌制”之下政府將大力推進(jìn)保障房的建設(shè)，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；另外，廣東為期三年的“三舊”改造試點(diǎn)政策期限還剩一年多，2011年估計(jì)將加快推進(jìn)速度，為房地產(chǎn)市場帶來新的供應(yīng)和需求。

第三篇：2015廣東房地產(chǎn)市場分析報(bào)告

2015廣東房地產(chǎn)市場分析報(bào)告

上半年廣東商品房市場持續(xù)回暖，銷售量再創(chuàng)歷史同期新高。商品住宅待售面積連續(xù)兩個(gè)月略有回落，但市場總體供應(yīng)仍舊充足。銷售回籠資金加快一定程度上改善了資金結(jié)構(gòu)，行業(yè)資金狀況總體穩(wěn)健。投資、施工及新開工等指標(biāo)增速穩(wěn)中趨緩，企業(yè)對(duì)后市預(yù)期偏謹(jǐn)慎。預(yù)計(jì)下半年市場持續(xù)有利，全年商品房銷售量有望再創(chuàng)新高。在市場回暖的帶動(dòng)下，下半年投資建設(shè)指標(biāo)增速或有回升，但開發(fā)企業(yè)的重點(diǎn)在消化存量而不是新增投資，總體仍以平穩(wěn)運(yùn)行為主。

一、市場運(yùn)行情況

1.市場加速回暖，同期銷量創(chuàng)新高

上半年，全省商品房銷售面積4827.42萬平方米，同比大幅增長25.5%，比一季度提高21.4個(gè)百分點(diǎn)；銷售額4622.67億元，同比增長31.7%，比一季度提高28.3個(gè)百分點(diǎn)。從市場走勢看，上半年商品房銷售量同比增速逐月提高，3月開始同比增速由負(fù)轉(zhuǎn)正；進(jìn)入二季度，在各地關(guān)于穩(wěn)定住房消費(fèi)政策的作用下，銷售量進(jìn)一步上升，6月份更是達(dá)到1321.85萬平方米；二季度商品房銷售面積合計(jì)3106.73萬平方米，同比增長41.7%，環(huán)比增長80.6%。從銷售均價(jià)看，上半年商品房銷售均價(jià)9576元/平方米，同比增長4.9%。數(shù)據(jù)顯示，上半年廣東商品房市場呈現(xiàn)量升價(jià)穩(wěn)的運(yùn)行態(tài)勢。

按用途分，上半年，廣東商品住宅銷售面積分別為4376.46萬平方米，同比增長28.5%；非住宅商品房銷售面積450.96萬平方米，同比增長2.6%。由此反映，今年上半年廣東住宅市場的回暖趨勢更為明顯，非住宅市場相對(duì)較為低迷。

與往年相比，今年上半年全省商品房銷售面積、銷售金額均創(chuàng)下歷史同期新高。如根據(jù)過去5年數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)，即按上半年銷售量約占全年總銷售量的四成推算，則今年全年銷售面積預(yù)計(jì)可達(dá)1.2億平方米。

上半年各地區(qū)商品房銷售市場看，珠三角地區(qū)的同比增速呈現(xiàn)穩(wěn)步快速回升態(tài)勢，上半年銷售面積3619.40萬平方米，同比增長30.2%，高于全省總體水平4.7個(gè)百分點(diǎn)，反映出珠三角地區(qū)的市場需求及購買力相對(duì)其他地區(qū)更為強(qiáng)勁。東西兩翼和粵北山區(qū)的商品房銷售面積同比增速呈現(xiàn)震蕩上升態(tài)勢，上半年銷售面積分別為202.22萬、332.92萬和628.87萬平方米，同比分別增長20.9%、3.3%和16.7%，均低于全省總體水平。

從城市看，按上半年商品房銷售面積多少排序，珠三角的九個(gè)城市均占據(jù)前十的席位，另外一個(gè)進(jìn)入前十的是緊鄰廣州北部的清遠(yuǎn)市，但城市間銷售面積的差距明顯，介乎180-750萬平方米之間；粵東的汕尾、潮州、揭陽的銷售面積則位列末三位，均不足50萬平方米；其他城市的銷售面積基本在100萬平方米左右。按上半年銷售面積同比增速高低排序，汕尾以264%的增速遙遙領(lǐng)先；梅州、東莞、深圳、佛山的增速達(dá)到或超過50%，中山、江門超過30%；其他城市的增速則在20%以下，其中揭陽、韶關(guān)略有下降。

2.潛在供應(yīng)充足，仍需加快去庫存

上半年，廣東商品房、商品住宅新增批準(zhǔn)預(yù)售面積分別為3651.66萬和3158.8萬平方米，同比分別下降7.0%和6.1%。新增供應(yīng)的下降，主要是由于市場可售存量較為充足。數(shù)據(jù)顯示，2010-2014年，全省商品房累計(jì)新開工面積達(dá)6.01億平方米；而2010-2015年上半年，商品房累計(jì)銷售面積為4.70億平方米，意味著近5年新開工的商品房仍有1.31億平方米未銷售。而自2011年以來，廣東商品房待售（已竣工仍未銷售或出租）面積持續(xù)上升，截至今年4月期末達(dá)到5980.49萬平方米的最高值，說明市場去庫存壓力不斷加大。截至6月末，待售面積5948.69萬平方米，比5月期末減少26.60萬平方米，比4月期末較少31.79萬平方米，連續(xù)兩個(gè)月下降，意味著市場進(jìn)入消化庫存階段。但數(shù)據(jù)同時(shí)反映，近兩個(gè)月待售面積的減少主要是住宅部分，且減少幅度較小，而非住宅部分仍呈增長態(tài)勢，意味著當(dāng)前去庫存壓力依然較大。

3.到位資金降速，總體狀況較穩(wěn)健

上半年，得益于銷售市場的持續(xù)回暖，企業(yè)銷售回籠資金較第一季度進(jìn)一步加快，定金及預(yù)付款1798.64億元，同比增長17.7%；按揭貸款921.49億元，同比增長27.4%，增速比第一季度分別提高4.3個(gè)和6.3個(gè)百分點(diǎn)。而國內(nèi)貸款及自籌資金分別為1374.91億元和1787.08億元，同比分別增長4.1%和9.0%，增速比第一季度分別回落13.6個(gè)和15.6個(gè)百分點(diǎn)；利用外資11.55億元，同比下降21.0%，增速較第一季度回落14.4個(gè)百分點(diǎn)。上半年合計(jì)到位資金6090.24億元，同比增長12.7%，增速比第一季度回落7.3個(gè)百分點(diǎn)。

從資金結(jié)構(gòu)看，國內(nèi)貸款占到位資金比重22.6%，比一季度回落2.6個(gè)百分點(diǎn)；自籌資金占29.3%，比一季度回落1個(gè)百分點(diǎn)；其他資金占47.9%，比一季度提高3.5個(gè)百分點(diǎn)；利用外資占0.2%。上半年國內(nèi)貸款及自籌資金占到位資金比重相對(duì)一季度均有所下降，銷售回籠資金占比上升，說明銷售回籠加快，一定程度緩解了企業(yè)資金壓。與近十年同期相比，在行業(yè)資金較為緊張的2008、2012及2014年，對(duì)應(yīng)的自籌資金占比最高、銷售回籠資金占比較低；而在資金較為充裕的2007、2009及2013年，對(duì)應(yīng)的自籌資金及回籠資金占比則相反。今年上半年的資金結(jié)構(gòu)介乎緊張與充裕年份之間，意味著行業(yè)總體資金狀況較穩(wěn)健。

4.投資增速疲弱，企業(yè)預(yù)期偏謹(jǐn)慎

上半年，廣東房地產(chǎn)完成投資額3736.66億元，同比增長16.1%，增速比去年同期回落2.7個(gè)百分點(diǎn)，比一季度回落4.6個(gè)百分點(diǎn)，投資走勢總體延續(xù)著去年以來穩(wěn)中趨緩的態(tài)勢。按投資構(gòu)成分，建安工程投資2721.71億元，同比增長13.3%；設(shè)備工器具購置45.16億元，同比增長42.2%，兩者合計(jì)拉動(dòng)房地產(chǎn)投資增長10.4個(gè)百分點(diǎn)。其他費(fèi)用969.79億元，同比增長23.8%，拉動(dòng)房地產(chǎn)投資增長5.8個(gè)百分點(diǎn)；其中，土地購置費(fèi)663.68億元，同比增長20.1%，拉動(dòng)房地產(chǎn)總體投資增長3.4個(gè)百分點(diǎn)。

開發(fā)建設(shè)方面，截至上半年期末，全省商品房施工面積50356萬平方米，同比增長13.0%；其中，上半年新開工面積5805.42萬平方米，同比增長9.4%，竣工面積1922.39萬平方米，同比下降24.8%。相比第一季度回落，施工、新開工面積增速分別回落1.8個(gè)和5.9個(gè)百分點(diǎn)，竣工面積降幅擴(kuò)大13.4個(gè)百分點(diǎn)。上半年全省土地購置面積543.80萬平方米，同比下降35.3%，降幅比第一季度擴(kuò)大8.5個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款319.73億元，同比下降16.2%，降幅比第一季度縮窄4.2個(gè)百分點(diǎn)；土地購置均價(jià)5879元/平方米，同比大幅增長29.6%。數(shù)據(jù)顯示，上半年的多項(xiàng)建設(shè)投資指標(biāo)同比增速相對(duì)一季度均有進(jìn)一步回落，反映出在當(dāng)前市場供應(yīng)較為充足的背景下，企業(yè)對(duì)后市預(yù)期偏謹(jǐn)慎；也意味著政府應(yīng)加強(qiáng)市場監(jiān)測力度，結(jié)合市場實(shí)際情況，及時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和起拍價(jià)格，從源頭上促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

二、結(jié)論與展望

（一）結(jié)論

1.關(guān)于商品房市場。上半年廣東商品房市場持續(xù)回暖，銷售量再創(chuàng)歷史同期新高；其中，珠三角地區(qū)市場回暖趨勢相對(duì)粵東西北地區(qū)更為顯著。商品住宅待售面積連續(xù)兩個(gè)月略有回落，但市場總體供應(yīng)仍舊充足，去庫存壓力依然未減。

2.關(guān)于資金狀況。上半年到位資金同比增速相對(duì)一季度有所回落，處于近年同期低位水平。但得益于銷售回籠資金加快，企業(yè)自籌資金增速放緩，資金結(jié)構(gòu)趨于改善，行業(yè)資金狀況總體穩(wěn)健。

3.關(guān)于投資建設(shè)。房地產(chǎn)完成投資、商品房施工及新開工面積等指標(biāo)增速穩(wěn)中趨緩，企業(yè)對(duì)后市預(yù)期仍顯謹(jǐn)慎。土地市場量降價(jià)升，需加強(qiáng)市場導(dǎo)向，從源頭引導(dǎo)市場供求平衡。

（二）展望

上半年，商品房市場在行政限制措施減少、貨幣信貸環(huán)境寬松、政策支持力度加大等多項(xiàng)利好因素的作用下，市場成交量持續(xù)上升?；诋?dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況，預(yù)計(jì)下半年宏觀政策及信貸環(huán)境仍將持續(xù)利好房地產(chǎn)市場，全年商品房銷售量有望再創(chuàng)新高。其中，得益于國家和各地關(guān)于穩(wěn)定住房消費(fèi)的各項(xiàng)政策措施的不斷落實(shí)，商品住房市場去庫存進(jìn)度有望進(jìn)一步加快；非住宅商品房則可能因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等因素的影響，仍將面臨較大的去庫存壓力。

上半年行業(yè)資金狀況總體穩(wěn)健，開發(fā)投資、施工建設(shè)及土地購置等先行指標(biāo)增速的回落，與當(dāng)前市場總體供應(yīng)充足密切相關(guān)。而過去五年商品房新開工面積扣除銷售面積的余量多達(dá)1.3億平方米，意味著下半年開發(fā)企業(yè)的重點(diǎn)在消化存量而不是新增投資。且近年來土地購置成本持續(xù)上升，在當(dāng)前行業(yè)資金并不寬裕的情況下，企業(yè)參與土地競拍的積極性總體不高?；谙掳肽晔袌霏h(huán)境有利，在市場回暖的帶動(dòng)下，投資建設(shè)指標(biāo)增速或有回升，但總體仍以平穩(wěn)運(yùn)行為主。

綜上，當(dāng)前寬松的政策環(huán)境有利于改善民生和消化庫存，促進(jìn)市場資源更為合理、有效配置；充足的市場供應(yīng)則有利于保持房價(jià)平穩(wěn)運(yùn)行，加速行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)發(fā)展。為此，建議各地政府繼續(xù)貫徹落實(shí)國務(wù)院和省政府相關(guān)政策精神，全面有序取消“限購”、“限價(jià)”、“限貸”等行政干預(yù)手段，并最大限度發(fā)揮公積金的住房保障作用，支持和鼓勵(lì)居民的合理住房消費(fèi)；加快推進(jìn)行政審批制度改革，加大簡政放權(quán)力度，讓市場在資源配置中起決定性作用。建議開發(fā)企業(yè)把握政策利好，理性定價(jià)誠信經(jīng)營，加快消化庫存進(jìn)度；根據(jù)行業(yè)發(fā)展趨勢，結(jié)合政策導(dǎo)向及時(shí)調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，穩(wěn)步實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)發(fā)展。

第四篇：南昌房地產(chǎn)市場分析報(bào)告

南昌房地產(chǎn)調(diào)查心得

一、南昌房地產(chǎn)市場概況

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2010年全國房地產(chǎn)投資持續(xù)高速增長：1-4月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資9932億元，同比增長36.2%，增幅比前三個(gè)月高1.1%。其中，商品住宅完成投資6854億，同比增長34.0%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為69.0%。全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積9183萬平方米，同比增長26.4%，土地購置費(fèi)用1912億元，同比增長66.0%。2010年1-5月份，南昌市推出53宗土地，供應(yīng)面積為4050.943畝。相比去年同期，供應(yīng)總數(shù)和面積分別增加24宗和1569.579畝。推出的53宗土地最終成交50宗，成交面積3824.312畝。2010年前五個(gè)月推出的53宗土地中有12宗為限套型地塊，總面積為1003.007畝，占總量的24.76%。12宗限套型地塊成交11宗，成交面積為936.426畝。商業(yè)用地和商服用地成交面積已經(jīng)超過09年全年水平，其中商業(yè)用地成交面積是09年全年的5.84倍。商業(yè)用地的增加是由于新政對(duì)住房市場的打壓，資金流向商業(yè)用地。未來的一段時(shí)間內(nèi)，寫字樓、商鋪的投資力度增大，加上社會(huì)輿論和媒體的宣傳導(dǎo)向，商業(yè)地產(chǎn)熱度將增加。萬科、綠地、保利地產(chǎn)等品牌房產(chǎn)商紛紛開始抄底商業(yè)地產(chǎn)。2010年前五個(gè)月灣里和英雄開發(fā)區(qū)成交面積已經(jīng)遠(yuǎn)高于09年全年水平，而紅谷灘板塊還不到09年的十分之一。原因是紅谷灘板塊在經(jīng)歷2009年高峰期之后，市場競爭表現(xiàn)極為激烈，2010年土地供應(yīng)也大量減少。2009年全年，紅谷灘中心區(qū)的成交量一直引領(lǐng)南昌市的成交量。南昌市中心城區(qū)供應(yīng)量的主體也主要集中在紅谷灘板塊。紅谷灘中心區(qū)逐漸成為商業(yè)地產(chǎn)的主戰(zhàn)場。從南昌市總體規(guī)劃和遠(yuǎn)景來看，紅谷灘板塊是南昌城區(qū)最具核心的組成部分之一，也是最具增值潛力的城市副中心。2010年1-5月份南昌市居住用地和商住用地累計(jì)成交1203.835畝，其中京東板塊占61.25%。在新政的影響下，加上南昌目前供過于求的住宅市場，南昌市的土地供應(yīng)將在一段時(shí)間內(nèi)以工業(yè)用地為主。比較歷年來的住房用地供應(yīng)規(guī)模，2010年的住房土地供應(yīng)規(guī)模算是最低的。相關(guān)業(yè)內(nèi)人士估算，4299畝住房用地可以形成4萬套的住房供應(yīng)。另外，房地產(chǎn)開發(fā)周期一般為兩年，2007年、2008年、2009年供應(yīng)地塊上開發(fā)的商品房，也都能從今年起陸續(xù)面市，商品房供應(yīng)較為充足。

★高端別墅成南昌樓市“硬通貨”

樓市面臨政策調(diào)控，南昌普通住宅市場陷入觀望。而高端住宅產(chǎn)品——?jiǎng)e墅，卻在南昌樓市一枝獨(dú)秀、逆市上揚(yáng)，上演了一場“絕地反擊”。據(jù)易居克爾瑞專業(yè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年3月份，南昌別墅成交26套，均價(jià)6842元/平方米；4月份成交39套，均價(jià)12541元/平方米。5月份南昌別墅成交預(yù)計(jì)將遠(yuǎn)超四月份，成交均價(jià)將達(dá)15000元/平方米。

2005年，國家“限墅令”實(shí)施之后，別墅用地日益緊缺，別墅產(chǎn)品已經(jīng)成為樓市中的稀缺性產(chǎn)品，其未來升值空間無可限量。

★樓市“新政”后南昌朝陽洲首現(xiàn)流拍地塊

5月28日，三宗朝陽洲居住用地于紅谷灘新區(qū)公共資源管理中心4樓拍賣入市。拍賣會(huì)當(dāng)天只有四家開發(fā)商到場，與往屆相比，本次拍賣會(huì)顯得有些冷清。三宗地塊中的兩宗被競買人成功拍得，其中JDP1011號(hào)地塊更是拍出660萬元/畝的高價(jià)，而三宗地塊中面積最大的JDP1012號(hào)地塊則因無人競價(jià)，遭遇流拍。

★東亞新華地產(chǎn)再次逆勢拿地 進(jìn)軍南昌市場

東亞新華地產(chǎn)于近期一舉奪得位于江西南昌朝陽新城某地塊。朝陽新城是南昌近幾年發(fā)展最迅速的新興城區(qū)，萬科、珠江等地產(chǎn)大鱷都于近期在此拍下大規(guī)模地塊。★江西：停止用公積金貸款第三套及以上住房

隨著國家出臺(tái)一系列樓市新政，房地產(chǎn)信貸調(diào)控全面縮緊，目前我省住房公積金貸款也

進(jìn)入調(diào)控范圍：原則上停第三套住房及以上公積金貸款，二套房首付款也從40%上調(diào)至50%，利率不變，5年期以上的公積金貸款利率仍為3.87%。

★南昌房價(jià)不會(huì)出現(xiàn)大幅下降，開發(fā)商和購房者或都面臨抄底困境

根據(jù)南昌市房管部門公布的數(shù)據(jù)顯示，截至6月29日，南昌市正在預(yù)售（可售）商品住房數(shù)量為9510套，面積為102萬平方米。業(yè)內(nèi)人士分析，與往年同期相比，這個(gè)可售量并沒有明顯的異常，但在目前南昌樓市成交量下跌的狀況下，可售量還會(huì)繼續(xù)增加，這樣就會(huì)導(dǎo)致供大于求的狀況出現(xiàn)。后市如何，主要取決于這一輪樓市調(diào)控對(duì)市場的影響能夠持續(xù)多久。上一輪樓市調(diào)控，南昌樓市同樣出現(xiàn)了供大于求。2008年下半年，南昌樓市可售量達(dá)到了300萬平方米，但進(jìn)入2009年后，樓市復(fù)蘇，很快，這些“庫存”就被市場消化了。

二、南昌近期樓市成交量統(tǒng)計(jì)分

樓市回暖,周成交量漸升。在不明朗的樓市環(huán)境下，南昌樓市并未出現(xiàn)預(yù)期的降價(jià)潮，成交量走低，價(jià)格卻依然堅(jiān)挺，少有樓盤價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)，但是開發(fā)商在定價(jià)時(shí)顯得更為謹(jǐn)慎。也有部分樓盤開始促銷活動(dòng)，且力度大于新政之前，業(yè)內(nèi)稱之為暗降，引發(fā)部分市場共鳴。加之民眾對(duì)政策的疲乏，一旦有合適的產(chǎn)品達(dá)到心理價(jià)位還是有很多愿意出手。這兩點(diǎn)是樓市升溫的主要因素。商品住房價(jià)格繼續(xù)上漲，但漲幅趨緩。在供需矛盾逐步得到改善情況下，南昌市商品住房房價(jià)上漲速度趨緩。

今年一季度，南昌市市區(qū)商品房銷售均價(jià)為5539元/㎡，同比增長31％，與去年第四季度相比，環(huán)比增長3.67％；其中商品住宅銷售均價(jià)價(jià)格5182元/㎡，同比增長29.6％，與去年第四季度相比，環(huán)比增長2.27％。樓價(jià)下降訊號(hào)初現(xiàn)，多數(shù)樓盤停推惜售。本月整體價(jià)格與上月價(jià)格相比上漲了不少，雖然在“黑5月”房地產(chǎn)市場整體蕭條，新推不多，開盤項(xiàng)目大幅減少，新房成交量持續(xù)下滑，但樓盤不乏也有了降價(jià)的跡象。同時(shí)，更多的項(xiàng)目選擇了“熬”，開發(fā)商與政府和購房者之間的博弈正式拉開。對(duì)于房產(chǎn)稅，無論是稅務(wù)總局官員還是專家，都表示其調(diào)控力度并不大，對(duì)此不必太恐慌。但如果真的出臺(tái)，意味著國家在繼續(xù)出招調(diào)控樓市，對(duì)市場的預(yù)期會(huì)產(chǎn)生深刻影響，樓市或許真的會(huì)走向下跌。物業(yè)稅的開征，似乎是大勢所趨，但是短期內(nèi)開征的可能不大，可能在部分城市試點(diǎn)，至于大范圍推廣的時(shí)間表未定。2010年5月南昌市中心整體房價(jià)出現(xiàn)小幅下降的趨勢。相比上月房價(jià)，5月南昌市房價(jià)下降了3%，同比上漲23 %。主要原因在于本月水榭花都、恒茂國際都會(huì)等部分高端樓盤暫無房源銷售。

市中心新盤觀望氣氛濃烈，遲遲不動(dòng)，以此來看，南昌市中心板塊的價(jià)格在短時(shí)間會(huì)持續(xù)平緩狀態(tài)。昌南區(qū)域的高品質(zhì)項(xiàng)目正在不斷崛起，大社區(qū)初具規(guī)模，代表城市新興力量的新南昌人不斷入住，市政配套在逐漸完善，昌南的高品質(zhì)時(shí)尚生活圈正在逐漸形成。具有不錯(cuò)的上升空間。

未來南昌樓市發(fā)展的重點(diǎn)將以紅角洲、朝陽洲、象湖為三叉戟，輻射青云譜區(qū)。

班級(jí):11自動(dòng)化2班

姓名：胡曉琮

學(xué)號(hào)：2013110078

第五篇：太原市房地產(chǎn)市場分析報(bào)告

山西省太原市房地產(chǎn)市場分析報(bào)告

山西省太原市，是中國華北地區(qū)最重要、最大的城市之一，中國22個(gè)特大城市之一，地處中國東中西三大經(jīng)濟(jì)帶的結(jié)合部，在全國對(duì)外開放和經(jīng)濟(jì)發(fā)展布局中具有承東啟西，連接南北的雙向支撐作用。是一座具有2500多年建城歷史的古都，“控帶山河，踞天下之肩背”，“襟四塞之要沖，控五原之都邑”的歷史古城，是山西省的省會(huì)，政治，經(jīng)濟(jì)，文化中心。瀕臨汾河，三面環(huán)山，自古就有“錦繡太原城”的美譽(yù)。太原是中國北方著名的軍事，文化重鎮(zhèn)，也是世界聞名的晉商都會(huì)，也是中國最重要的能源，重工業(yè)基地之一。

一、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)

1.總量結(jié)構(gòu)

2011年，太原市商品住宅市場供應(yīng)面積為743.98萬㎡，較上年上漲4.43%；成交面積為587.6萬㎡，較上年上漲23.54%；市場供求比例下降只1.27，未來房價(jià)上漲趨勢加劇。

圖2 2011年太原市商品房供需結(jié)構(gòu)

2.區(qū)域結(jié)構(gòu)

2009年至今，太原房地產(chǎn)市場總體看好，從區(qū)域開發(fā)現(xiàn)狀來看，小店區(qū)一直占領(lǐng)頭地位，因?yàn)閰^(qū)域發(fā)展勢頭較好，又為太原城市“南移”建設(shè)區(qū)域，所以對(duì)于房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)來說具有一定的優(yōu)勢，所以大量的開發(fā)商都把矛頭指向小店區(qū)；迎澤區(qū)以及杏花嶺區(qū)作為太原房地產(chǎn)市場中心區(qū)域，土地緊缺的原因，從開發(fā)范圍來說相對(duì)較小，開發(fā)程度也接近飽和；萬柏林區(qū)在未來的開發(fā)空間會(huì)比較大，升值空間也不容忽視；對(duì)于尖草坪區(qū)和晉源區(qū)來說，因?yàn)閰^(qū)域發(fā)展的限制，房產(chǎn)開發(fā)相對(duì)緩慢，不過土地開發(fā)面積空間較大，未來的發(fā)展?jié)摿σ膊豢晒懒俊?/p>

圖2太原市行政區(qū)域圖

二、房地產(chǎn)市場指標(biāo)

1.供給指標(biāo)

（1）市場新增在售房屋面積

2011年年初太原市各區(qū)域新增在售項(xiàng)目共81個(gè)，新增在售供應(yīng)面積約687.57萬平方米。供應(yīng)主力仍為小店區(qū)，約261.26萬平方米，占總量的38%。

年初新增項(xiàng)目共4個(gè)，新增面積約17.8萬平方米，較上月減少53%。分別是迎澤區(qū)的東城100和朝陽盛景、萬柏林區(qū)的悠樂匯以及小店區(qū)的龍海方舟花園。

圖3 區(qū)域新增在售項(xiàng)目供應(yīng)面積

（2）空置率

升值空間大，投資者多，空置率偏高（3個(gè)小區(qū)空置率在20%以上）。

2.需求指標(biāo)

（1）地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）

經(jīng)濟(jì)增速止跌上漲，經(jīng)濟(jì)總量不斷增加，已經(jīng)擺脫08、09年金融危機(jī)帶來的影響。2011年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）1778.05億元，比上年增長11.0%。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值31.37億元，增長

4.9%；第二產(chǎn)業(yè)增加值798.49億元，增長12.0%；第三產(chǎn)業(yè)增加值948.19億元，增長10.5%。

圖4 太原市2006-2010年GDP及增長示意圖

（2）人均可支配收入及消費(fèi)性支出

居民收入穩(wěn)步增加，人們生活水平不斷提高，居民潛在購買能力增強(qiáng)。2011年城市居民人均可支配收入為17258元，比上年增長10.6%。城市居民家庭恩格爾系數(shù)為30.6%，社會(huì)總體水平已經(jīng)進(jìn)入較為富裕階段。

3.市場交易指標(biāo)

（1）商品住宅成交價(jià)格

2011年，太原房商品房住宅成交均價(jià)為6788元/㎡，較上年上漲34.98%。其上漲過快的主要原因?yàn)楸姸喔叨恕⒏邇r(jià)位樓盤不斷開盤，代表性樓盤有星河灣、萬達(dá)廣場、摩天石以及萬國成MOMA等。

圖5 太原市商品住宅成交價(jià)格

（2）成交區(qū)位

2011年，太原市場商品住宅成交最大的區(qū)域?yàn)樾〉陞^(qū)，占比為32%，其次為杏花嶺區(qū)，占比為20%，然后為萬柏林區(qū)，占比為16%，再次為尖草坪區(qū)，占比為14%，迎澤區(qū)占比為12%，最后為晉源區(qū)，占比為6%。

三、小結(jié)

1.國內(nèi)品牌開發(fā)商云集，市場競爭激烈。目前國內(nèi)眾多一線開發(fā)商均已進(jìn)入太原市場，如萬科、萬達(dá)、恒大、富力、星河灣、綠地、海爾地產(chǎn)、首開等知名企業(yè)均已有項(xiàng)目開發(fā)，且多為高品質(zhì)樓盤，未來競爭激烈。

2.產(chǎn)品供應(yīng)以高層板樓為主。目前市場在售樓盤以高層板樓為主，別墅、多層、花園洋房供應(yīng)較少，且多為南北通透。消費(fèi)者對(duì)高層住宅接受度較高，不存在市場抗性。

3.市場不同面積段產(chǎn)品的成交與供應(yīng)差異性強(qiáng)。自住型剛性需求仍占市場主導(dǎo)，需求面積區(qū)間在80-100平米；二次置業(yè)的改善性需求面積區(qū)間在以50-180平米為主；高端客群需求面積則在250平米以上。

4.城市對(duì)外地購房群體具有一定吸引力。目前太原市高端產(chǎn)品均存在一定比例的外地購房群體，如星河灣購房客戶中，外地購房者約占到50%。恒大綠洲項(xiàng)目外地購房群體約30%。

5.城市南部、西部為城市未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，發(fā)展?jié)摿薮?。城市南部的小店區(qū)成為商品房成交主力區(qū)域，占市場總份額的32%，區(qū)域內(nèi)人口吸附能力強(qiáng)，隨著中央商務(wù)區(qū)及政府辦公區(qū)南移，區(qū)域未來將成為城市熱點(diǎn)，發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>