第一篇：長春市棚戶區(qū)改造項目住宅房屋拆遷補償安置暫行規(guī)定為加快我市棚戶區(qū)改造步伐

長春市棚戶區(qū)改造項目住宅房屋拆遷補償安置暫行規(guī)定為加快我市棚戶區(qū)改造步伐，改善居民的居住條件和環(huán)境，維護拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障棚戶區(qū)拆遷工作順利進行，依據(jù)《長春市城市房屋拆遷管理條例》和《長春市重點棚戶區(qū)改造實施方案》，結(jié)合本市實際，現(xiàn)就棚戶區(qū)改造項目住宅房屋拆遷補償安置做出如下規(guī)定：

一、凡經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)的棚戶區(qū)改造項目住宅房屋拆遷的補償安置，均應(yīng)遵守本規(guī)定。

二、棚戶區(qū)住宅房屋拆遷，被拆遷人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋安置。規(guī)劃條件允許建設(shè)回遷房屋的項目，被拆遷人可以在原地選擇回遷安置。土地收購儲備項目，按照規(guī)劃可在原地、也可在其它區(qū)域內(nèi)建設(shè)回遷房屋，供被拆遷人選擇。

三、被拆遷人選擇貨幣補償?shù)?，貨幣補償總金額等于被拆遷房屋的評估金額加上棚戶區(qū)房屋拆遷價格補貼金額、面積補貼金額、搬遷補助費和臨時安置補助費。被拆遷房屋的評估金額，是指被拆遷房屋的評估單價乘以被拆遷房屋的建筑面積。棚戶區(qū)房屋拆遷價格補貼金額，是指被拆遷房屋評估金額乘以增加比率。增加比率根據(jù)被拆遷房屋的建筑面積確定。建筑面積小于25平方米的，增加比率為40％;建筑面積大于或等于25平方米、小于33平方米的，增加比率為35％;建筑面積大于或等于33平方米、小于41平方米的，增加比率為30％;建筑面積大于或等于41平方米、小于49平方米的，增加比率為25％;建筑面積大于或等于49平方米的，增加比率為20％。面積補貼金額，是指上年度磚混結(jié)構(gòu)住宅房屋的建筑成本乘以被拆遷房屋建筑面積不足49平方米補到49平方米所增加的建筑面積。被拆遷房屋的建筑面積，應(yīng)以2004年7月31日以前房屋所有權(quán)證標(biāo)

搬遷補助費和臨時安置明的建筑面積和2004年8月1日以后房屋初始登記的建筑面積為準(zhǔn)。

補助費按照《長春市城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定發(fā)放。

四、被拆遷人選擇房屋安置的，按照被拆遷房屋的建筑面積就近上靠標(biāo)準(zhǔn)戶型安置。被拆遷房屋建筑面積與安置房屋建筑面積相等部分，實行“拆一還一”不另結(jié)算差價；安置房屋建筑面積超出被拆遷房屋建筑面積部分，按照安置房屋的建筑成本交納增加面積款，產(chǎn)權(quán)歸被拆遷人所有；被拆遷人要求按照超過標(biāo)準(zhǔn)戶型建筑面積安置房屋的，超過標(biāo)準(zhǔn)戶型建筑面積部分按照該項目的商品房屋銷售價格結(jié)算。被拆遷房屋建筑面積超過最大標(biāo)準(zhǔn)戶型的，可按照標(biāo)準(zhǔn)戶型選擇分套安置，或?qū)Τ鲎畲髽?biāo)準(zhǔn)戶型面積部分進行貨幣補償。分套安置合并計算的建筑面積，超出被拆遷房屋建筑面積部分按照該項目的商品房屋銷售價格結(jié)算。被拆遷人自行過渡的，搬遷補助費和臨時安置補助費依照《長春市城市房屋拆遷管理條例》中產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補助標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放。

五、拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑原則上不予補償安置，但對1990年4月1日《中華人民共和國城市規(guī)劃法》頒布以前自建、自住的獨立房屋，其權(quán)利人具有拆遷區(qū)域內(nèi)的正式戶口，又確無其它住處的，可對被拆遷房屋按照不同結(jié)構(gòu)房屋的建筑成本結(jié)合成新給予補償，具體補償數(shù)額由評估機構(gòu)評估確定。對補償對象的自然情況、補償數(shù)額等在拆遷現(xiàn)地公示5日。

六、拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有住宅房屋，原則上應(yīng)先進行房改；房屋承租人支付房改費用后，拆遷人應(yīng)對房屋承租人按房屋所有權(quán)人進行補償安置。

七、被拆遷人選擇貨幣補償后，購買普通住房（含二手房）的，可憑《棚戶區(qū)拆遷補償安置協(xié)議書》免征契稅；也可持《棚戶區(qū)拆遷補償安置協(xié)議書》和相關(guān)手續(xù)，到市房地產(chǎn)行政主管部門申請購買

八、1.5室49平方米、定銷商品房。棚戶區(qū)安置房屋標(biāo)準(zhǔn)戶型的建筑面積應(yīng)不低于如下標(biāo)準(zhǔn)：

2室54平方米、2.5室64平方米。其中各類戶型的主臥室開間不低于3米，居住面積不低于13

安平方米、廳（含走廊）不低于4.8平方米、廚房不低于4平方米、衛(wèi)生間不低于1.8平方米。

置房屋的建筑面積與標(biāo)準(zhǔn)戶型建筑面積相差正負1平方米，應(yīng)視為設(shè)計合理。安置房屋的建筑面積超過標(biāo)準(zhǔn)戶型的，被拆遷人按建筑成本交納增加面積款；安置房屋的建筑面積少于標(biāo)準(zhǔn)戶型的，拆遷人按照該項目的商品房屋銷售價格返還不足面積款。安置房屋的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)由具有資質(zhì)的審圖部門進行審核，未經(jīng)審核批準(zhǔn)的設(shè)計不得開工建設(shè)。市建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對安置房屋的工程建設(shè)進行檢查、監(jiān)督，對不符合規(guī)定要求的，按照相應(yīng)的法律法規(guī)進行處理。

九、回遷安置依據(jù)搬遷時間先后公開排序，回遷時由被拆遷人在所對應(yīng)的戶型中依次自主選擇。

十、本規(guī)定自公布之日起施行

第二篇：長春市人民政府關(guān)于印發(fā)長春市棚戶區(qū)改造項目住宅房屋拆遷補償安置（精選）

長府發(fā)〔2006〕5號

長春市人民政府關(guān)于印發(fā)長春市棚戶區(qū)改造項目住宅房屋拆遷補償安置暫行規(guī)定的通知

各縣（市）、區(qū)人民政府，市政府各委辦局、各直屬機構(gòu)：

現(xiàn)將《長春市棚戶區(qū)改造項目住宅房屋拆遷補償安置暫行規(guī)定》印發(fā)給你們，請認真遵照執(zhí)行。

長春市人民政府

二○○六年三月十日

長春市棚戶區(qū)改造項目住宅房屋拆遷補償安置暫行規(guī)定

為加快我市棚戶區(qū)改造步伐，改善居民的居住條件和環(huán)境，維護拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障棚戶區(qū)拆遷工作順利進行，依據(jù)《長春市城市房屋拆遷管理條例》和《長春市重點棚戶區(qū)改造實施方案》，結(jié)合本市實際，現(xiàn)就棚戶區(qū)改造項目住宅房屋拆遷補償安置做出如下規(guī)定：

一、凡經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)的棚戶區(qū)改造項目住宅房屋拆遷的補償安置，均應(yīng)遵守本規(guī)定。

二、棚戶區(qū)住宅房屋拆遷，被拆遷人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋安置。

規(guī)劃條件允許建設(shè)回遷房屋的項目，被拆遷人可以在原地選擇回遷安置。

土地收購儲備項目，按照規(guī)劃可在原地、也可在其它區(qū)域內(nèi)建設(shè)回遷房屋，供被拆遷人選擇。

三、被拆遷人選擇貨幣補償?shù)?，貨幣補償總金額等于被拆遷房屋的評估金額加上棚戶區(qū)房屋拆遷價格補貼金額、面積補貼金額、搬遷補助費和臨時安置補助費。

被拆遷房屋的評估金額，是指被拆遷房屋的評估單價乘以被拆遷房屋的建筑面積。

棚戶區(qū)房屋拆遷價格補貼金額，是指被拆遷房屋評估金額乘以增加比率。增加比率根據(jù)被拆遷房屋的建筑面積確定。建筑面積小于25平方米的，增加比率為40％;建筑面積大于或等于25平方米、小于33平方米的，增加比率為35％;建筑面積大于或等于33平方米、小于41平方米的，增加比率為30％;建筑面積大于或等于41平方米、小于49平方米的，增加比率為25％;建筑面積大于或等于49平方米的，增加比率為20％。

面積補貼金額，是指上磚混結(jié)構(gòu)住宅房屋的建筑成本乘以被拆遷房屋建筑面積不足49平方米補到49平方米所增加的建筑面積。

被拆遷房屋的建筑面積，應(yīng)以2004年7月31日以前房屋所有權(quán)證標(biāo)明的建筑面積和2004年8月1日以后房屋初始登記的建筑面積為準(zhǔn)。

搬遷補助費和臨時安置補助費按照《長春市城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定發(fā)放。

四、被拆遷人選擇房屋安置的，按照被拆遷房屋的建筑面積就近上靠標(biāo)準(zhǔn)戶型安置。被拆遷房屋建筑面積與安置房屋建筑面積相等部分，實行“拆一還一”不另結(jié)算差價；安置房屋建筑面積超出被拆遷房屋建筑面積部分，按照安置房屋的建筑成本交納增加面積款，產(chǎn)權(quán)歸被拆遷人所有；被拆遷人要求按照超過標(biāo)準(zhǔn)戶型建筑面積安置房屋的，超過標(biāo)準(zhǔn)戶型建筑面積部分按照該項目的商品房屋銷售價格結(jié)算。

被拆遷房屋建筑面積超過最大標(biāo)準(zhǔn)戶型的，可按照標(biāo)準(zhǔn)戶型選擇分套安置，或?qū)Τ鲎畲髽?biāo)準(zhǔn)戶型面積部分進行貨幣補償。分套安置合并計算的建筑面積，超出被拆遷房屋建筑面積部分按照該項目的商品房屋銷售價格結(jié)算。

被拆遷人自行過渡的，搬遷補助費和臨時安置補助費依照《長春市城市房屋拆遷管理條例》中產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補助標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放。

五、拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑原則上不予補償安置，但對1990年4月1日《中華人民共和國城市規(guī)劃法》頒布以前自建、自住的獨立房屋，其權(quán)利人具有拆遷區(qū)域內(nèi)的正式戶口，又確無其它住處的，可對被拆遷房屋按照不同結(jié)構(gòu)房屋的建筑成本結(jié)合成新給予補償，具體補償數(shù)額由評估機構(gòu)評估確定。對補償對象的自然情況、補償數(shù)額等在拆遷現(xiàn)地公示5日。

六、拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有住宅房屋，原則上應(yīng)先進行房改；房屋承租人支付房改費用后，拆遷人應(yīng)對房屋承租人按房屋所有權(quán)人進行補償安置。

七、被拆遷人選擇貨幣補償后，購買普通住房（含二手房）的，可憑《棚戶區(qū)拆遷補償安置協(xié)議書》免征契稅；也可持《棚戶區(qū)拆遷補償安置協(xié)議書》和相關(guān)手續(xù)，到市房地產(chǎn)行政主管部門申請購買定銷商品房。

八、棚戶區(qū)安置房屋標(biāo)準(zhǔn)戶型的建筑面積應(yīng)不低于如下標(biāo)準(zhǔn)：1.5室49平方米、2室54平方米、2.5室64平方米。其中各類戶型的主臥室開間不低于3米，居住面積不低于13平方米、廳（含走廊）不低于4.8平方米、廚房不低于4平方米、衛(wèi)生間不低于1.8平方米。

安置房屋的建筑面積與標(biāo)準(zhǔn)戶型建筑面積相差正負1平方米，應(yīng)視為設(shè)計合理。安置房屋的建筑面積超過標(biāo)準(zhǔn)戶型的，被拆遷人按建筑成本交納增加面積款；安置房屋的建筑面積少于標(biāo)準(zhǔn)戶型的，拆遷人按照該項目的商品房屋銷售價格返還不足面積款。

安置房屋的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)由具有資質(zhì)的審圖部門進行審核，未經(jīng)審核批準(zhǔn)的設(shè)計不得開工建設(shè)。

市建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對安置房屋的工程建設(shè)進行檢查、監(jiān)督，對不符合規(guī)定要求的，按照相應(yīng)的法律法規(guī)進行處理。

九、回遷安置依據(jù)搬遷時間先后公開排序，回遷時由被拆遷人在所對應(yīng)的戶型中依次自主選擇。

十、本規(guī)定自公布之日起施行。

第三篇：拆遷補償 棚戶區(qū)改造

近年來，“棚戶區(qū)”成為了一個熱詞，我們經(jīng)常會在征地拆遷中聽到“棚戶區(qū)”三字，那么“棚戶區(qū)”是什么？棚戶區(qū)改造又是什么？改造流程又是什么呢？補償標(biāo)準(zhǔn)又是什么？本次，眾成律師就為大家解答一下。

一、什么是棚戶區(qū)？

棚戶區(qū)只是一個政策上的概念，不是法律上的專有名詞，一般是指簡易房屋和棚廈房屋集中區(qū)，城市中缺少規(guī)劃，導(dǎo)致宅院分布凌亂不齊，斜路、死路、圓弧路太多，結(jié)構(gòu)簡陋，抗災(zāi)性差即抗震、防火、防洪性差，居住擁擠，功能差、居住環(huán)境差、無道路、無綠化、無公共活動場地、采光通風(fēng)差等房屋集中的地方。也就是，地理位置處于城市中心地區(qū)，但是房子簡陋，居住擁擠，功能差、居住環(huán)境差的地方。

二、棚戶區(qū)改造

棚戶區(qū)改造是公益性改造，是為了改善棚戶區(qū)人民的生活，也就意味著以棚戶區(qū)改造的名義進行商業(yè)開發(fā)是不允許的。

三、棚戶區(qū)改造的流程

因為棚戶區(qū)地理位置的特殊性，棚戶區(qū)很可能同時存在集體土地和國有土地兩種性質(zhì)的土地。

1.國有土地上棚戶區(qū)的改造

（1）征收部門對于此次征收的公益性以及征收的必要性召開論證會進行論證。

（2）征收部門對于征收范圍內(nèi)的房屋進行實地調(diào)查。（3）對征收補償方案組織論證，并向公眾征求意見。（4）進行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估，制作評估報告。

（5）落實征收補償費用，在討論房屋征收決定時該費用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶儲存、專款專用。

2.集體土地上棚戶區(qū)的改造（1）發(fā)布預(yù)征地公告

發(fā)布機關(guān)：市縣級國土資源部門。公告內(nèi)容：擬征地用途、位置、面積、補償方式、安置途徑等。

（2）征地調(diào)查

調(diào)查機關(guān)：市縣級國土資源部門。調(diào)查內(nèi)容：擬征土地的權(quán)屬、地類、面積以及地上附著物權(quán)屬、種類、數(shù)量等現(xiàn)狀。確認調(diào)查結(jié)果。市縣政府地政部門應(yīng)與土地所有權(quán)人、使用權(quán)人三方共同確認調(diào)查結(jié)果。

（3）發(fā)布征地公告

發(fā)布機關(guān)：市縣級國土資源部門。公告內(nèi)容：批準(zhǔn)征地機關(guān)、批準(zhǔn)文號、征收土地用途、范圍、面積以及征地補償標(biāo)準(zhǔn)、農(nóng)業(yè)人員安置辦法、辦理征地補償?shù)钠谙薜取?/p>

（4）擬訂征地補償安置方案

擬訂機關(guān)：市縣級國土資源部門。方案內(nèi)容：土地補償費、安置補助費、青苗補償費、附著物補償費等事項。

（5）確定征地補償安置方案并實施該方案

確定和批準(zhǔn)機關(guān)：市、縣政府(并報省國土資源部門備案)。組織實施機關(guān)：縣級以上國土資源部門。

四、補償標(biāo)準(zhǔn)

1、棚戶區(qū)內(nèi)國有土地上房屋征收的補償標(biāo)準(zhǔn)：(1)貨幣補償：

590號令第十七條規(guī)定：作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

(一)被征收房屋價值的補償;(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

十九條的規(guī)定：對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

(2)產(chǎn)權(quán)置換：

標(biāo)準(zhǔn)是拆一還一。即拆一平米就補償一平米。因為棚戶區(qū)改造出于公益，一般首先考慮的應(yīng)該是原地回遷。

2、棚戶區(qū)內(nèi)集體土地上房屋土地補償標(biāo)準(zhǔn)：(1)貨幣補償： 由于棚戶區(qū)特殊的地理位置，即位于城區(qū)內(nèi)，如果完全按照農(nóng)村集體土地上的補償標(biāo)準(zhǔn)進行補償?shù)脑?，會大大降低被拆遷人的生活水平。因此，在實踐中，補償標(biāo)準(zhǔn)可以參考國有土地上房屋的征收補償標(biāo)準(zhǔn)，即可以參考周邊的市場房地產(chǎn)價格，但應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)取得的土地補償費。

(2)產(chǎn)權(quán)置換：可以參照以上分析的國有土地上房屋征收產(chǎn)權(quán)置換的標(biāo)準(zhǔn)。

如果棚戶區(qū)的被拆遷人不能因為拆遷而改善生活的話是違背棚戶區(qū)改造的目的的，雖然棚戶區(qū)的環(huán)境不好，但其特殊的地理位置給其帶來的更多的好處，比如工作上的資源、教育上的資源等等，因此，棚戶區(qū)的改造必須按法律的規(guī)定的進行，按法定的流程改造，按法定的標(biāo)準(zhǔn)補償。眾成律師提醒大家，在遭遇棚戶區(qū)改造時，遇到難題一定要求助專業(yè)律師。

一、棚戶區(qū)改造的定義

棚戶區(qū)只是一個政策上的概念，法律上并沒有一個具體的概念定義，一般是指簡易房屋和棚廈房屋集中區(qū)，城市中缺少規(guī)劃，導(dǎo)致宅院分布凌亂不齊，斜路、死路、圓弧路太多，結(jié)構(gòu)簡陋，抗災(zāi)性差即抗震、防火、防洪性差，居住擁擠，功能差、居住環(huán)境差、無道路、無綠化、無公共活動場地、采光通風(fēng)差等房屋集中的地方。

從定義上看，棚戶區(qū)的特點主要是，地理位置處于城市中心地區(qū)，但是房子簡陋，居住擁擠，功能差、居住環(huán)境差。

以上就是棚戶區(qū)的定義和特點。一般情況下，對于符合以上特點的房屋即屬于棚戶區(qū)。但是具體實施項目是否就是棚戶區(qū)改造，這個要看政府的合法文件才能判斷。

按照《國務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》的規(guī)定，棚戶區(qū)改造還有一個特點就是公益性，如果以棚戶區(qū)改造的名義進行商業(yè)開發(fā)是不允許的。

二、棚戶區(qū)改造的流程

因為棚戶區(qū)地理位置的特殊性，棚戶區(qū)很可能同時存在集體土地和國有土地兩種性質(zhì)的土地。

棚戶區(qū)改造如果同時涉及集體土地的征地和國有土地上房屋的征收的話，是采取不一樣的征收流程。

國有土地上房屋的征收流程主要參考《國有土地上房屋征收與補償條例》(簡稱“590號令”)。

1、征收部門對于此次征收的公益性以及征收的必要性召開論證會進行論證。

2、征收部門對于征收范圍內(nèi)的房屋進行實地調(diào)查。

3、對征收補償方案組織論證，并向公眾征求意見。

4、進行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估，制作評估報告。

5、落實征收補償費用，在討論房屋征收決定時該費用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶儲存、?？顚Ｓ?。

集體土地上房屋的拆遷流程主要參考《土地管理法》及實施條例。并且較國有土地上房屋的征收流程更為復(fù)雜。

1、發(fā)布預(yù)征地公告

(1)發(fā)布機關(guān)：市縣級國土資源部門。

(2)公告內(nèi)容：擬征地用途、位置、面積、補償方式、安置途徑等。

2、征地調(diào)查

(1)調(diào)查機關(guān)：市縣級國土資源部門。

(2)調(diào)查內(nèi)容：擬征土地的權(quán)屬、地類、面積以及地上附著物權(quán)屬、種類、數(shù)量等現(xiàn)狀。

(3)確認調(diào)查結(jié)果。市縣政府地政部門應(yīng)與土地所有權(quán)人、使用權(quán)人三方共同確認調(diào)查結(jié)果。

3、發(fā)布征地公告

(1)發(fā)布機關(guān)：市縣級國土資源部門。

(2)公告內(nèi)容：批準(zhǔn)征地機關(guān)、批準(zhǔn)文號、征收土地用途、范圍、面積以及征地補償標(biāo)準(zhǔn)、農(nóng)業(yè)人員安置辦法、辦理征地補償?shù)钠谙薜取?/p>

這時候就可以正式開始征收程序了。

4、擬訂征地補償安置方案

(1)擬訂機關(guān)：市縣級國土資源部門。

(2)方案內(nèi)容：土地補償費、安置補助費、青苗補償費、附著物補償費等事項。

5、確定征地補償安置方案并實施該方案

(1)確定和批準(zhǔn)機關(guān)：市、縣政府(并報省國土資源部門備案)。

(2)組織實施機關(guān)：縣級以上國土資源部門。

三、補償標(biāo)準(zhǔn)

1、棚戶區(qū)內(nèi)國有土地上房屋征收的補償標(biāo)準(zhǔn)：

(1)貨幣補償：

590號令第十七條規(guī)定：作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

(一)被征收房屋價值的補償;

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;

(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

十九條的規(guī)定：對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

(2)產(chǎn)權(quán)置換：

標(biāo)準(zhǔn)是拆一還一。即拆一平米就補償一平米。對于棚戶區(qū)改造，一般首先考慮的應(yīng)該是原地回遷。

2、棚戶區(qū)內(nèi)集體土地上房屋土地補償標(biāo)準(zhǔn)：

(1)貨幣補償：

由于棚戶區(qū)特殊的地理位置，即位于城區(qū)內(nèi)，如果完全按照農(nóng)村集體土地上的補償標(biāo)準(zhǔn)進行補償?shù)脑?，會大大降低被拆遷人的生活水平。因此，在實踐中，補償標(biāo)準(zhǔn)可以參考國有土地上房屋的征收補償標(biāo)準(zhǔn)，即可以參考周邊的市場房地產(chǎn)價格，但應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)取得的土地補償費。

(2)產(chǎn)權(quán)置換：可以參照以上分析的國有土地上房屋征收產(chǎn)權(quán)置換的標(biāo)準(zhǔn)。

棚戶區(qū)改造必須按法律的規(guī)定的進行，按法定的流程改造，按法定的標(biāo)準(zhǔn)補償。莫忘改造的初心是改善棚戶區(qū)住戶的生活水平，同時嚴禁打著棚戶區(qū)改造的名義進行商業(yè)開發(fā)。確保棚戶區(qū)改造可以真正惠澤棚戶區(qū)住戶。

第四篇：2018棚戶區(qū)改造拆遷補償

2018年春節(jié)剛過，全國各地的棚戶區(qū)（城中村）改造項目便開始如火如荼的上馬啟動了，來自各個渠道的消息都預(yù)示著2018年注定又將是此類項目全力推進的大年。據(jù)北京日報消息，僅北京市就有236個項目、23550戶居民納入今年的棚改任務(wù)，其中有不少延續(xù)多年的“老面孔”。那么，面對到處都在棚改的現(xiàn)狀，廣大被征收人又該注意哪些法律問題才能維護自己的合法權(quán)益呢？本文，在明律師事務(wù)所的專業(yè)拆遷律師為大家做一番簡明扼要的梳理……

一、城市棚戶區(qū)改造項目要嚴格遵照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定進行

《國有土地上房屋征收與補償條例》第8條規(guī)定，由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要，以及由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定。而“棚改”就屬于前述“保障性安居工程建設(shè)”項目。故棚戶區(qū)改造雖為改善民生、提升居民居住條件的“大好事”，也必須嚴格依照590號令的規(guī)定開展。政府公布的各類項目實施方案、規(guī)定，均不得與《條例》的規(guī)定相抵觸。

二、被征收人的“聽證權(quán)”應(yīng)得到加強落實

《條例》第11條規(guī)定，因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認為征收補償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案。而根據(jù)一些地方的規(guī)定，只要是舊城區(qū)改建類項目，政府就應(yīng)當(dāng) 即被征收人的聽證權(quán)在這里需得到加強落實。這一制度設(shè)計的目的在于確保棚改項目具有充分的民意基礎(chǔ)。

三、意見征詢與“預(yù)簽約”模式

《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》第12條規(guī)定，因舊城區(qū)改建房屋征收范圍確定后，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)組織征詢被征收人、公有房屋承租人的改建意愿；有90%以上的被征收人、公有房屋承租人同意的，方可進行舊城區(qū)改建。

其第21條進一步規(guī)定，房屋征收決定作出后，由房屋征收部門組織被征收人根據(jù)征收補償方案簽訂附生效條件的補償協(xié)議。在簽約期限內(nèi)達到規(guī)定簽約比例的，補償協(xié)議生效；在簽約期限內(nèi)未達到規(guī)定簽約比例的，征收決定終止執(zhí)行。簽約比例由區(qū)（縣）人民政府規(guī)定，但不得低于80%。

以上兩項具體規(guī)定均反映了此類項目與一般征收項目的區(qū)別之處，值得廣大被征收人特別予以重視。尤其是后面一個“預(yù)簽約”模式，廣大被征收人一定要審慎對待簽約這一關(guān)鍵步驟。一旦簽約，即意味著自己完全支持涉案棚改項目，且成為了促進項目推進的“基數(shù)”，客觀上給尚未簽約同意的被征收人形成了壓力。“多數(shù)”與“少數(shù)”之間權(quán)利上的博弈，在這一程序設(shè)計中被發(fā)揮到了極致。

參考內(nèi)容：《當(dāng)棚改遭遇預(yù)簽約，被征收人需當(dāng)心！》

《國務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》規(guī)定，棚戶區(qū)改造實行實物安置和貨幣補償相結(jié)合，由棚戶區(qū)居民自愿選擇。各地區(qū)要按國家有關(guān)規(guī)定制定具體安置補償辦法，禁止強拆強遷，依法維護群眾合法權(quán)益。據(jù)此，被征收人的補償安置方式選擇權(quán)必須得到保障，由行政機關(guān)直接實施的強拆強遷行為依法應(yīng)得到禁止。

需要補充的一點是，城市棚戶區(qū)改造中被征收人的“回遷安置”權(quán)利應(yīng)得到充分保障，這在《條例》第21條第3款有明文規(guī)定作為依據(jù)。實踐中，是否滿足了被征收人的這項權(quán)利也是考查涉案項目合法性的一個關(guān)鍵點。

五、“被棚改”情形需警惕

盡管從法律上并沒有對“棚戶區(qū)”這一概念的準(zhǔn)確定義，但被征收人還是可以以樸素的認知、判斷來掂量一下，自己的房屋究竟是否應(yīng)當(dāng)屬于急需被改造的“棚戶區(qū)”范疇。實踐中，一些地方存在將上世紀(jì)90年代以后建造的樓房作為“棚戶區(qū)”實施改造拆遷的情形，甚至一些21世紀(jì)以后建造的新房都不能幸免，這無疑是極不正常的現(xiàn)象。棚改的初衷與目的，都應(yīng)是改善群眾的居住條件和環(huán)境，而不應(yīng)是政府借助棚改的審批程序簡化和資金支持優(yōu)勢來加速推動一般性征收。將本不是棚戶區(qū)的房屋當(dāng)作棚戶區(qū)來進行改造，屬于行政行為目的不具有正當(dāng)性，其法律責(zé)任是要有人來承擔(dān)的。

“棚戶區(qū)住房簡陋，環(huán)境較差，安全隱患多，改造難度大……”故此，如果被征收人的房屋完全不屬于上述情形，那么涉案項目就可能存在實施前提條件不具備的情況。被征收人完全可以通過對房屋征收決定提起訴訟的方式來加以救濟。

參考內(nèi)容：《到處都在拆的棚戶區(qū)，你的房屋被“棚戶”了嗎？》（點擊標(biāo)題可閱讀）

六、注意城中村改造、違建清零等的程序要求

實踐中出現(xiàn)的一種新情況是，棚戶區(qū)改造項目往往包含了城市棚改、城中村改造和違建拆除等諸多內(nèi)容“打包”進行。這里的一個大的原則就是：法律程序不得混用、省略，而必須加以明確區(qū)分性質(zhì)，嚴格依法開展。如果涉案項目是城中村的棚改，那么對涉案土地是否依照《土地管理法》規(guī)定的程序進行了征收就是一個重要的考查點。若涉案項目存在以棚改之名行“按國有土地上房屋征收程序征收農(nóng)村集體土地”之實這類情形的話，則事實上項目是存在嚴重程序違法的。在明律師事務(wù)所的專業(yè)拆遷律師代理的多起案件中，給農(nóng)村集體土地下“征收決定”的情況比比皆是，這種程序混用無疑可能損害被征收人的合法權(quán)益。

再比如將“棚改”和“拆違”相結(jié)合進行清零的項目，對于合法房屋和違法建筑需要嚴格加以區(qū)分、判明，并適用完全不同的程序進行拆除。被征收人需要弄清自己的房屋究竟是不是違建，若不是，則要及時針對政府作出的“責(zé)令限拆”文書提起程序，以避免自己的合法房屋被當(dāng)作違法建筑予以棚改，其后果極可能就是那句著名的“違建不補”。

在明律師事務(wù)所的專業(yè)拆遷律師最后想提示廣大被征收人的是，在各項規(guī)范性文件均得以充分落實的前提下，棚戶區(qū)改造的確是利國利民的大好事，是政府著力改善民生、消除安全隱患、提升群眾居住條件的重大善政，廣大被征收人應(yīng)當(dāng)予以支持，而不應(yīng)在涉及補償安置問題時漫天要價，惡意拖延項目進程。但若涉案項目存在事實、程序上的違法之處，無視被征收人的上述合法權(quán)利，甚至以棚改之名行違法拆遷之實，那么廣大被征收人同樣有權(quán)拿起法律的武器捍衛(wèi)自己的合法財產(chǎn)權(quán)益，爭取公平、合理的征收補償。

事實是，全國范圍內(nèi)大規(guī)模的棚改項目從10年前幾乎就已啟動，持續(xù)至今仍在推動中。其中存在的問題，無疑是值得所有人反思的……

第五篇：《四平市棚戶區(qū)改造房屋拆遷補償安置規(guī)定》

《四平市棚戶區(qū)改造房屋拆遷補償安置規(guī)定》

（四棚改辦【2006】14號）

第一條 為加快我市棚戶區(qū)改造，維護拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障城市棚戶區(qū)改造建改項目的順利進行，根據(jù)《吉林省棚戶區(qū)房屋拆遷補償安置若干規(guī)定》及有關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合我市實際，制定本規(guī)定。

第二條 凡在我市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)由市棚戶區(qū)改造領(lǐng)導(dǎo)小組(辦公室)確定的棚戶區(qū)內(nèi)的房屋拆遷適用本規(guī)定。

第三條 棚戶區(qū)改造要堅持統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一政策、統(tǒng)一拆遷、統(tǒng)一建設(shè)的原則。

第四條 房屋拆遷補償方式可以執(zhí)**屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，也可以實行貨幣補償。

第五條 房屋產(chǎn)權(quán)證照上記載為住宅，但被拆遷人利用房屋的某一部分從事經(jīng)營活動，具有住宅兼營業(yè)的下列情形之的，按住宅房屋安置補償。

1、利用自家住宅房屋陽臺從事經(jīng)營活動的：

2、利用自家住宅的某一間房屋從事經(jīng)營活動的；

3、未經(jīng)批準(zhǔn)在自家住宅房屋附近搭建臨時簡易房屋從事經(jīng)營活動的；

4、將自家住宅房屋騰出從事經(jīng)營活動，又未經(jīng)批準(zhǔn)在自家住宅附近搭建其它建筑物居住家庭成員的；

5、在一套住宅房屋內(nèi)既居住家庭常住人員又從事經(jīng)營活動的；

6、其它確屬住宅兼營業(yè)情形的。

第六條 房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換辦法

(一)住宅房屋

l、拆遷具有合法產(chǎn)權(quán)證照的住宅房屋，實行“拆一還一”，不找差價，產(chǎn)權(quán)歸被拆遷人所有。

2、市棚戶區(qū)改造回遷安置住房的戶型為36㎡、45㎡、55㎡、65㎡。拆遷面積在36平方米以下(含36平方米)的安置到36平方米，36平方米以上45平方米以內(nèi)(含45平方米)的安置到45平方米，45平方米以上55平方米以內(nèi)(含55平方米)的安置到55平方米，55平方米以上的安置到65平方米。靠近戶型增加面積部分按850元/㎡結(jié)算，其中一層820元/㎡，二層850元/㎡，三層930元/㎡，四層930元/㎡，五層850元/㎡，六層720元/平方米。在應(yīng)安置面積之外增加面積部分按商品房價格結(jié)算。

3、拆遷公告發(fā)布前由市民政部門核定的享受最低生活保障的被拆遷人(具有拆遷區(qū)域內(nèi)正式獨立戶口)原住有合法產(chǎn)權(quán)證照住宅房屋且建筑面積小于36平方米(含36平方米)實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，原房屋建筑面積“拆一還一”，不找差價，產(chǎn)權(quán)歸被拆遷人所有?？拷钚粜?6平方米增加面積部分，增加面積款由市政府承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸市政府所有，由市房產(chǎn)局負責(zé)管理并向被拆遷人按廉租房標(biāo)準(zhǔn)收取租金。

4、拆遷無合法產(chǎn)權(quán)證照的住宅房屋原則上實行貨幣補償，不予房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。但被拆遷人(具有拆遷區(qū)域內(nèi)正式式獨立戶口)屬下列情形且要求房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按下列規(guī)定執(zhí)行： 被拆遷人所得的房屋貨幣補償款按650元／平方米進行折 算，折算出的面積由拆遷人給其“拆一還一”，不找差價，產(chǎn)權(quán)歸被拆遷人所有，增加面積部分按第六條(一)第2款、第3款規(guī) 定執(zhí)行。

5、拆遷人必須保證第六條(一)第2款所艦定的回遷安置用房的戶型房源數(shù)量。

6、回遷安置地點按城市棚戶區(qū)改造規(guī)劃的要求確定。

7、產(chǎn)權(quán)調(diào)換的樓棟、樓層按《產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》順序號的先后順序由被拆遷人自行選擇，在房源保證的情況下，不準(zhǔn)以樓棟、樓層位置不適為由拒絕回遷入住。

(二)非住宅房屋

拆遷具有合法產(chǎn)權(quán)證照的非住宅房屋，原拆遷面積部分按房地產(chǎn)市場評估價格與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房

屋的房地產(chǎn)市場評估價格結(jié)算差價?；剡w安置增加面積部分按商品房價格結(jié)算。

第七條 房屋貨幣補償辦法

(一)住宅房屋

1、拆遷具有合法產(chǎn)權(quán)證照的住宅房屋，按建筑面積每平方米650元予以補償。被拆遷人要求進行評估作價的，按房地產(chǎn)市場評估價補償。

2、拆遷無合法產(chǎn)權(quán)證照的住宅房屋，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門認定，屬1984年前(含1984年)建造的獨立住宅房屋，按建筑面積每平方米補償500元；附屬房或搭接的住宅房屋，按建筑面積每平方米補償400元。

3、拆遷無合法產(chǎn)權(quán)證照的住宅房屋，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門認定，屬１９８４年后２００１年前(含２００１)建造的獨立住宅房屋，按建筑面積每平方米補償350元，附屬房或拼接的住宅房屋，按建筑面積每平方米補償300元。

4、在被拆遷人享有合法土地使用權(quán)證用地范圍內(nèi)建的正規(guī)倉房、廁所(磚墻、瓦蓋)，按實測的建筑面積每平方米補償50元。其它附屬物一律不予補償。

(二)非住宅房屋

1、拆遷具有合法產(chǎn)權(quán)證照的非住宅房屋，按建筑叫積每平方米750元予以補償。被拆遷人要求進行評估作價的，按房地產(chǎn)市場評估價補償。

2、拆遷無合法產(chǎn)權(quán)證照的非住宅房屋在住宅補償標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上每平方米增加100元。

第八條 被拆遷無合法產(chǎn)權(quán)證照的房屋符合第七條(一)第2款、第3款和第七條(二)第2款但經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門認定為簡易房屋的，在補償時每平方米按正規(guī)房屋補償標(biāo)準(zhǔn)降低100元進行補償。

第九條 被拆遷人具有拆遷范圍內(nèi)正式戶口且家庭成員為下肢殘疾行動不便的殘疾人的，積極配合拆遷工作的。經(jīng)被拆遷人申請，需要照顧的，經(jīng)棚戶區(qū)改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室審查同意，進**屋產(chǎn)調(diào)換時給予照順安置到一層，樓棟由棚戶區(qū)改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室確定。強遷戶不予照顧。

第十條 拆遷時具有有效工商營業(yè)執(zhí)照并從事經(jīng)營活動的房屋承租人，由拆遷人按其所使用房屋建筑面積每平方米補助20元。

第十一條 棚戶區(qū)改造拆遷實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換或以貨幣補償金額自行購置房屋的在辦理房屋所有權(quán)證時，憑棚戶區(qū)改造《房岸拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》或《房屋拆遷貨幣補償協(xié)議書》，根據(jù)稅務(wù)部門相關(guān)規(guī)定免繳契稅。

第十二條 本規(guī)定未盡事直，按相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定及四平市人民政府[2002]第77號令《四平市城市房屋拆遷安置管理辦法》執(zhí)行。

第十三條 本規(guī)定由四平市棚戶區(qū)改造領(lǐng)導(dǎo)小組負責(zé)解釋。

第十四條 本規(guī)定自2006年4月14日起實施。