第一篇：二手房交易中的談判技巧及法律風(fēng)險(xiǎn)

二手房交易中的談判技巧及法律風(fēng)險(xiǎn)

內(nèi)容綱要

★二手房的基本常識(shí)

★二手房交易的流程及購(gòu)房律師在二手房交易中所起的作用

★購(gòu)房律師在二手房交易中的談判及風(fēng)險(xiǎn)提示一、二手房的基本常識(shí)

（一）什么是二手房:

二手房是相對(duì)開(kāi)發(fā)商手里的商品房而言，它是房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)的俗稱。凡產(chǎn)權(quán)明晰、經(jīng)過(guò)一手買賣之后再行上市的房屋均可稱之為二手房。

（二）二手房交易的幾種常見(jiàn)房屋：

商品房

經(jīng)濟(jì)適用住房

房改房

限價(jià)商品房

1.商品房

商品房特指經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司開(kāi)發(fā)的，建成后用于市場(chǎng)出售的房屋，能辦《房屋所有權(quán)證》和《國(guó)有土地使用權(quán)證》，可以自定價(jià)格出售的產(chǎn)權(quán)房，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。

2.經(jīng)濟(jì)適用住房

所謂的經(jīng)濟(jì)適用房是指政府提供政策優(yōu)惠，無(wú)償劃撥土地，限定套型面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。

3.房改房

房改房又稱公有住房，是指按房改政策的規(guī)定，根據(jù)職工的工作年限及所購(gòu)房屋的實(shí)際情況，售房單位給予一定折扣，職工按照房改成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（含標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)惠價(jià)）購(gòu)買的單位的公有住房。房改房分為成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（優(yōu)惠價(jià)）等類型，每種類型的房屋交易方式都有所不同。

4.限價(jià)商品房

限價(jià)商品住房俗稱“兩限房”，是指政府采取招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓商品住房用地時(shí)，提出限制銷售價(jià)格、限制住房套型面積、限制銷售對(duì)象等要求，由開(kāi)發(fā)商通過(guò)公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)取得土地，并嚴(yán)格執(zhí)行限制性要求開(kāi)發(fā)建設(shè)和定向銷售的普通商品住房。

（三）二手房的優(yōu)勢(shì)

1.價(jià)格相對(duì)便宜；

2.選擇的類型多，空間大；

3.是現(xiàn)房，購(gòu)買的風(fēng)險(xiǎn)??；

4.產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的速度快；

5.同樣享受商業(yè)銀行的貸款政策。

（四）購(gòu)買哪些房屋存在著風(fēng)險(xiǎn)

1.未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋；

2.違章建筑的房屋；

3.所有權(quán)為共有，未取得其他共有人同意轉(zhuǎn)讓的房屋；

4.鑒定為危房的房屋；

5.在農(nóng)村集體土地上興建的房屋（俗稱“小產(chǎn)權(quán)房”）；

6.已經(jīng)被列入拆遷公告范圍的房屋；

7.已經(jīng)抵押，并且未經(jīng)抵押權(quán)人同意出售的房屋；

8.依法被司法和行政機(jī)關(guān)查封、扣押或者依法以其他形式限制權(quán)屬轉(zhuǎn)移的房屋；

9.已出租給他人，出賣人未按規(guī)定通知承租人、侵害承租人優(yōu)先 購(gòu)買權(quán)等權(quán)益的房屋；

10.未住滿5年的經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房；

11.侵害單位優(yōu)先購(gòu)買權(quán)及單位與員工有特殊約定不允許轉(zhuǎn)讓的房改房；

12.存在超標(biāo)未經(jīng)處理的房改房。

二、二手房的交易流程及購(gòu)房律師在二手房交易中的作用

（一）二手房交易流程圖

（二）以案說(shuō)法：二手房交易中七種常見(jiàn)糾紛

1.未實(shí)地看房存在的糾紛

真實(shí)案例：

原告黃某與被告在2002年簽訂了《房屋租賃合同》，約定由原告租賃被告某商鋪，租賃期限5年。2005年，被告在原告不知情的情況下將商鋪轉(zhuǎn)讓給了第三人劉某，且第三人向被告支付了購(gòu)房款，但雙方并未簽訂書(shū)面的《房屋買賣合同》，過(guò)戶手續(xù)亦尚未辦理。之后，原告獲悉被告將上述房屋出賣給第三人后，遂向商鋪所在地人民法院提起訴訟，請(qǐng)求法院認(rèn)定被告與第三人之間的房屋買賣合同無(wú)效，并確認(rèn)原告對(duì)被告商鋪在同等的條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

律師提示：

（1）在產(chǎn)權(quán)調(diào)查過(guò)程中要充分查明賣房人是否存在產(chǎn)權(quán)共有人，是否存在抵押、查封、出租等限制條件。

（2）在看房時(shí)，要對(duì)房屋居住人身份進(jìn)行核實(shí)。

（3）要求出賣人提供承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的書(shū)面聲明。

2.定金合同約定不明的糾紛

真實(shí)案例 ：

馬先生通過(guò)中介公司看中了李女士的一套房子，并簽訂了《定金協(xié)議》，且實(shí)際向李女士交付了1萬(wàn)元定金。并約定簽訂定金協(xié)議之日起五日內(nèi)，雙方簽訂正式的《房屋買賣合同》，但在定金協(xié)議里雙方并未就付款的方式及時(shí)間作出約定。房屋買賣合同簽訂時(shí)，雙方就付款方式產(chǎn)生分歧，馬先生認(rèn)為當(dāng)初李女士也同意了馬先生以貸款方式付款，但李女士認(rèn)為當(dāng)初約定的是一次性付款，因此不同意按馬先生的請(qǐng)求簽訂合同。之后，馬先生訴至法院，認(rèn)為李女士違約，要求李女士雙倍返還定金2萬(wàn)元。

律師提示：

（1）簽訂定金合同時(shí)，購(gòu)房人應(yīng)要求賣方及中介公司將房屋的主要條款在定金合同中確定下來(lái)，以免在簽訂正式房屋買賣合同時(shí)出現(xiàn)賣方及中介公司反悔及不承認(rèn)的情況。

（2）應(yīng)簽訂書(shū)面定金合同后再交付定金，切忌交定金打收條的交易方式。

3.授權(quán)委托權(quán)限不明的糾紛

真實(shí)案例：

張女士通過(guò)中介公司看中了北京市宣武區(qū)的一套房子，但所見(jiàn)到的賣方劉女士并不是房產(chǎn)證上的所有權(quán)人，劉女士說(shuō)她是房主的表姐，房主委托其代理出售房屋，并拿出了傳真版的授權(quán)委托書(shū)，這時(shí)候張女士就信以為真了，順利地跟劉女士簽訂了房屋買賣合同并交付了5萬(wàn)元定金，正當(dāng)張女士沉浸在購(gòu)房的興奮之中時(shí)，突然接到了法院的傳票。原來(lái)起訴張女士的是房屋的真正房主郭先生，郭先生稱其并沒(méi)有委托任何人賣房，因此要求確認(rèn)劉女士與張女士所簽的買賣合同無(wú)效。

律師提示：

（1）購(gòu)房人應(yīng)嚴(yán)格審查賣房人的身份。

（2）購(gòu)房人應(yīng)嚴(yán)格審查受托人的身份及受托人的受托權(quán)限，必須要求受托人出示《授權(quán)委托書(shū)》原件，必要時(shí)要求提供經(jīng)過(guò)公證的授權(quán)委托書(shū)。

（3）如果房主在國(guó)外，授權(quán)國(guó)內(nèi)的其他人進(jìn)行出售，必須要求 提供經(jīng)過(guò)公證及見(jiàn)證的《授權(quán)委托書(shū)》原件。

4.輕信虛假宣傳的糾紛

真實(shí)案例：

2007年11月，原告于某在《北京晚報(bào)》上看到某中介公司發(fā)布的一則地產(chǎn)廣告，標(biāo)明位于朝陽(yáng)區(qū)某小區(qū)的三居室（150+40）平方米，其中40平方米為露臺(tái)，共136 萬(wàn)元，隨后于某通過(guò)電話聯(lián)系到了該中介公司，在看房的過(guò)程中，中介公司職員一再肯定房屋的總面積為（150+40）平方米，于某認(rèn)為136萬(wàn)購(gòu)買190平方米的房子比較合適就與中介公司簽訂了《購(gòu)房意向書(shū)》，并交付了意向金。隨后，于某與房主田某及中介公司簽訂了三方合同，合同中沒(méi)有對(duì)露臺(tái)進(jìn)行任何約定。合同簽訂后，原告丈量房屋后發(fā)現(xiàn)，所謂40平方米并不存在。因此原告以重大誤解為由訴至法院，要求撤銷合同，返還購(gòu)房款及向中介公司支付的中價(jià)費(fèi)用。

律師提示：

（1）購(gòu)房時(shí)不能對(duì)房產(chǎn)宣傳廣告盲目輕信，要實(shí)地看房。

（2）要弄清楚房屋建筑面積、使用面積等相關(guān)概念的區(qū)別和計(jì)算方式。

（3）要將房主或中介的承諾明確寫在合同里面。

5.未能成功貸款所產(chǎn)生的糾紛

真實(shí)案例：

賈女士與宋先生簽訂了一份二手房買賣合同，合同約定賈女士應(yīng)在60日內(nèi)通過(guò)貸款將首付款以外的購(gòu)房款余款支付給宋先生，逾期付款應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，且中介公司向賈女士保證其能獲得銀行貸款。在貸款手續(xù)辦理過(guò)程中，銀行要求賈女士的配偶必須到場(chǎng)簽字，但賈女士與其丈夫因感情不和已經(jīng)兩年多沒(méi)有聯(lián)系，且賈女士達(dá)不到銀行要求的收入標(biāo)準(zhǔn)，最終賈女士的貸款申請(qǐng)沒(méi)有得到銀行批準(zhǔn)。由于賈女士沒(méi)有在合同約定的時(shí)間內(nèi)支付余款，宋先生要求賈女士承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

律師提示：

（1）在簽訂房屋買賣合同中明確約定辦理貸款過(guò)程中雙方的義務(wù)，以使雙方分清責(zé)任。

（2）在合同中明確約定貸款未批準(zhǔn)或批準(zhǔn)的額度、期限沒(méi)有達(dá)到購(gòu)房者預(yù)期要求時(shí)的處理方式。

（3）購(gòu)房人在簽訂合同時(shí)要充分了解自身的支付能力和銀行的信貸情況，如果中介承諾購(gòu)房人在現(xiàn)有條件下能夠貸款，一定要讓其出具書(shū)面承諾或體現(xiàn)在合同條款里。

6.賣房人戶口不予遷出的糾紛

真實(shí)案例：

胡先生在北京市朝陽(yáng)區(qū)買了一套二手房，合同約定，賣方謝某必須于合同簽訂之日起一年內(nèi)將戶口遷出，否則，每月承擔(dān)1000元違約金。但到了約定的期限，謝某的戶口仍未遷出。當(dāng)胡先生找到了謝某，謝某以種種理由拒絕將戶口遷走。為此，胡先生決定通過(guò)法律程序來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題。

律師提示：

（1）購(gòu)房人在買賣合同簽訂時(shí)要將賣房人戶口何時(shí)遷出進(jìn)行約定，并約定違約責(zé)任。

（2）購(gòu)房人應(yīng)同戶口安置在交易房屋的其他人另行簽訂書(shū)面協(xié)議，約定其他人戶口遷出的時(shí)間，并約定違約責(zé)任。

7.房主一方二賣的糾紛

真實(shí)案例：

2008年8月，買方劉先生通過(guò)某中介公司與白女士簽訂《北京市房屋買賣合同》（未辦理網(wǎng)簽），以45萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買了白女士位于北京市石景山區(qū)某小區(qū)的一套小戶型樓房。合同簽訂當(dāng)日，劉先生向白女士支付了3萬(wàn)元的購(gòu)房定金，后又陸續(xù)支付了9萬(wàn)多元的首付款。賣方白女士在收到前期款項(xiàng)后以懷孕身體不適為由，未按合同約定履行相應(yīng)義務(wù)，在劉先生的多次催促下在2008年11月將房屋交付給劉先生；之后又以各種借口拖延與劉先生辦理貸款及過(guò)戶時(shí)間。起初劉先生認(rèn)為自己已居住在該房屋內(nèi)，對(duì)白女士的繼續(xù)履約仍抱有一絲幻想，直到今年6月份通過(guò)聯(lián)系銀行獲悉已有另一購(gòu)房人替白女士還清了之前的房屋貸款，此時(shí)劉先生才翻然醒悟意識(shí)到白女士早已背著他將房屋出售給了他人，情急下劉先生向法院提起了訴訟。

律師提示：

（1）簽訂完房屋買賣合同后要及時(shí)辦理網(wǎng)簽手續(xù)；

（2）在對(duì)方出現(xiàn)違約情況時(shí)應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以回應(yīng)，收集好對(duì)方違約的證據(jù)，必要時(shí)可發(fā)一份書(shū)面的催告函（可委托律師行文）；

（3）若發(fā)現(xiàn)對(duì)方有將房屋過(guò)戶他人的可能時(shí)，應(yīng)及時(shí)向法院提起訴訟并辦理訴訟保全。

第二篇：二手房銷售談判技巧《1》

二手房銷售談判技巧《1》

2007-11-04 16:07

一、銷售人員必須具備的推銷能力：

1、說(shuō)服能力

2、專業(yè)化知識(shí)

二、銷售人員怎樣才能具備推銷、談判技巧：

（一）、銷售人員必備的談判技巧：

1、能夠激發(fā)客戶的購(gòu)買欲望；

2、給予客戶好的感覺(jué)；

3、激發(fā)客戶的購(gòu)房興趣；

4、激發(fā)客戶下定決心購(gòu)買。

（二）、說(shuō)服能力：

1、自信+專業(yè)水平

要有自信，自信可磨練推銷談判技巧，有自信的說(shuō)話技巧才能抓住客戶的心理； 要有專業(yè)水平：專業(yè)水平就是說(shuō)具有豐富的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)和清晰的表達(dá)能力；對(duì)自身樓盤的結(jié)構(gòu)、單位面積、朝向、樓層間隔、建筑材料、購(gòu)樓須知、價(jià)格、付款方式、銷售手冊(cè)、周邊環(huán)境、配套設(shè)施及周邊樓盤的了解，同時(shí)應(yīng)熟悉、掌握發(fā)展商名稱、樓盤詳細(xì)地址、銀行帳號(hào)、簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)、交款手續(xù)、簽合同、辦按揭、入伙手續(xù)、辦房產(chǎn)證等有關(guān)手續(xù)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

2、（三意主義）推銷售術(shù)：

①誠(chéng)意（誠(chéng)懇友善）②創(chuàng)意 ③熱意（熱情、積極）

3、在說(shuō)服方面，臉部表情可發(fā)揮很大作用：

①根據(jù)美國(guó)心理學(xué)家梅班恩的研究資料得知，說(shuō)服的三大構(gòu)成要素為：臉部表情占55%、聲音占30%、語(yǔ)辭占7%

②微笑服務(wù)，笑臉是萬(wàn)國(guó)共通的語(yǔ)言；

③臉部表情應(yīng)與語(yǔ)辭語(yǔ)氣相一致。

4、說(shuō)服時(shí)，要盡量滿足客戶的（三大渴望）

因?yàn)楹鲆暼诵缘幕驹?，不論在推銷或人際關(guān)系方面都將難以成功；所以對(duì)待客戶必須做到：

①接納（希望被接受）

②認(rèn)可（希望被認(rèn)同）

③重視（希望被重視）

三、提升說(shuō)話技巧、吸引客戶的交談方式

1、別令對(duì)方疲勞、反感的方式說(shuō)話：

① 聲音太小、咬字不清，聽(tīng)不清楚你在說(shuō)什么；

② 羅羅唆唆、單方面敘述的說(shuō)話方式；

③ 口若懇河的說(shuō)話方式；

④ 正面反駁、傷人自尊心的說(shuō)話方式。

注意用字遣詞及語(yǔ)氣

①不可用太輕浮的語(yǔ)氣，讓人感覺(jué)不穩(wěn)重、成熟；

②過(guò)份的敬語(yǔ)、奉承會(huì)給人虛偽的感覺(jué)；

③介紹商品時(shí)可適當(dāng)使用手勢(shì)、繪聲繪色、效果會(huì)更佳；

要想得到客戶的信賴，要好好活用果斷、反復(fù)、傳染的效果： ①果斷——將問(wèn)題有信心地直截了當(dāng)?shù)卣f(shuō)出；

②反復(fù)——將項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)突出介紹；

③感染——將對(duì)項(xiàng)目的自信、自身的熱情傳輸給客戶。

第三篇：二手房交易必備材料

二手房交易必備材料

房管窗口：賣方身份證原件、復(fù)印件，房產(chǎn)證原件、復(fù)印件，收款銀行賬號(hào)（賣方本人卡號(hào)）。買方夫妻雙方身份證原件、復(fù)印件，夫妻雙方戶口本原件（復(fù)印首頁(yè)、戶主頁(yè)、本人頁(yè)各1份），結(jié)婚證原件、復(fù)印件，未婚的提供未婚證明（民政局開(kāi)具），離婚的提供離婚證原件、復(fù)印件，未再婚證明原件（民政局開(kāi)具）。

非鄭州市居民還需另外提交本市1年以上“鄭州市居住證”或鄭州市個(gè)人所得稅完稅證明或鄭州市社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明原件。買方有貸款的需出示“銀行預(yù)審批資料”。買方或者賣方是未成年人，或者需要辦理公證的，還要提供其他證明材料。

地稅窗口：買賣雙方身份證復(fù)印件、存量房買賣合同復(fù)印件（整本復(fù)?。?、房產(chǎn)證復(fù)印件（整本復(fù)?。?、老契稅證原件、河南省存量房交易核定計(jì)稅價(jià)格通知書(shū)、新契稅證復(fù)印件、資金監(jiān)管證明復(fù)印件。

（注：個(gè)別情況需要其他復(fù)印件請(qǐng)到窗口咨詢）

第四篇：二手房沒(méi)有房產(chǎn)證,交易會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)嗎

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二手房沒(méi)有房產(chǎn)證,交易會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)嗎

在買二手房時(shí)，如果對(duì)方?jīng)]有房產(chǎn)證還應(yīng)該買嗎，如果堅(jiān)持買，需要承擔(dān)什么樣的風(fēng)險(xiǎn)，還有哪幾種情形的二手房是不能拿出來(lái)買賣的。只要你好好閱讀接下來(lái)文章的有關(guān)內(nèi)容，希望你的問(wèn)題能夠迎刃而解。今天，贏了網(wǎng)小編整理了以下內(nèi)容為你答疑解惑，希望對(duì)你有所幫助。

買無(wú)證二手房有哪些風(fēng)險(xiǎn)

(1)二手房買賣合同無(wú)效之風(fēng)險(xiǎn)。

賣房人欲出售尚未取得兩證的房屋，首當(dāng)其沖的法律障礙就是《中華人民共和國(guó)》第三十七條之規(guī)定。根據(jù)該條規(guī)定，賣房人未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的，房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。

雖然實(shí)踐中法院對(duì)于無(wú)兩證的二手房買賣合同的法律效力存在不同的看法，有的法院根據(jù)《中華人民共和國(guó)》第五十二條第(五)項(xiàng)“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”而認(rèn)定合同無(wú)效，也有的法院認(rèn)為《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第三十七條之規(guī)定并非強(qiáng)制性規(guī)定

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而是管理性規(guī)定，只是規(guī)范房屋權(quán)屬不能發(fā)生變更，但是對(duì)合同效力沒(méi)有影響。其實(shí)，我們完全沒(méi)有必要拘泥于《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定的法律性質(zhì)的爭(zhēng)論，而應(yīng)該注意到《中華人民共和國(guó)合同法》第五十一條對(duì)于無(wú)權(quán)處分的合同效力作了明確規(guī)定，“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效”。

(2)房屋的交付時(shí)間、權(quán)屬變更登記時(shí)間不確定。

現(xiàn)實(shí)中無(wú)兩證的二手房更多的是期房，也就是正在建造的商品房，因此二手房能否按約交付并辦理房屋權(quán)屬變更登記，直接取決于開(kāi)發(fā)商能否按約交付并辦理房屋權(quán)屬變更登記。而商品房的建設(shè)期限較長(zhǎng)，能夠如期完工并交付取決于諸多主客觀條件，不確定性因素較多，難以控制。

(3)房屋質(zhì)量難以保證。

現(xiàn)實(shí)中無(wú)兩證的二手房更多的是期房，在建成之前房屋質(zhì)量如何根本無(wú)從判斷，這必然為二手房的交付留下了質(zhì)量隱患。

(4)“一房二賣”不可不防。

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無(wú)兩證的二手房買賣無(wú)法辦理預(yù)告登記，這就為賣房人“一房二賣”留下漏洞可鉆，一旦房?jī)r(jià)高漲，違約成本過(guò)低，賣房人極有可能將房屋出售給他人。

不能買賣的二手房

依照的規(guī)定，以下情形下的二手房不能進(jìn)行買賣：

(1)未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋;

(2)只取得使用權(quán)的房屋，如房屋管理局直管公房;

(3)鑒定為危房的房屋;

(4)以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買，尚未按成本價(jià)補(bǔ)足剩余價(jià)款，向全產(chǎn)權(quán)過(guò)渡的房屋;

(5)在農(nóng)村集體土地上興建的房屋;

(6)已經(jīng)被列入公告范圍的房屋;

(7)所有權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋;

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(8)所有權(quán)有糾紛的房屋;

(9)已經(jīng)抵押，并且未經(jīng)抵押人書(shū)面同意的房屋;

(10)依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制權(quán)屬轉(zhuǎn)移的房屋;

(11)房屋已出租他人，出賣人未按規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)等權(quán)益的;

(12)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

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第五篇：法律談判

關(guān)于劉曉燕與化工集團(tuán)勞動(dòng)爭(zhēng)議談判文件

化工集團(tuán)第四組：靳映東

隆盛 胡建苼

喬芳珺 陳星 劉玉鳳

一、談判人員、時(shí)間及地點(diǎn)

（一）談判人員

對(duì)方：劉曉燕及其代理律師李洪。己方：本集團(tuán)法律顧問(wèn)靳映東、隆盛。

（二）談判時(shí)間

2018年7月10日至2018年7月17日。

（三）談判地點(diǎn)

本集團(tuán)會(huì)議室。

二、談判策略

剛開(kāi)始以競(jìng)爭(zhēng)型為主，后面酌情使用別的策略。

三、對(duì)方背景

劉曉燕：本集團(tuán)員工，自2008年3月進(jìn)入本集團(tuán)工作，至今已工作10年，曾先后擔(dān)任化工集團(tuán)操作工以及售后文秘，先后與本集團(tuán)簽訂了四份勞動(dòng)合同，第一份期限為一年，第二份跟第三份均為三年，第三份勞動(dòng)合同期滿之時(shí)與本集團(tuán)簽訂了無(wú)固定期限勞動(dòng)合同；目前工作為售后文秘。2017年10月開(kāi)始因懷孕休產(chǎn)假至本年1月上旬，共計(jì)100天。本年6月18日，因不服本公司對(duì)其解除勞動(dòng)合同向當(dāng)?shù)貏趧?dòng)檢查大隊(duì)投訴未取得實(shí)際效果后，于本年7月9日向當(dāng)?shù)貏趧?dòng)仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁。

四、劉曉燕存在的問(wèn)題：

1.工作能力不足，工作態(tài)度不端正，表現(xiàn)不佳。

2.上班時(shí)間瀏覽新聞（售后工作需要，別的同事也存在此類情況，酌情提出）3.獎(jiǎng)金只是不成文的規(guī)定，并未明文規(guī)定。

4.休產(chǎn)假期間并未實(shí)際提供勞動(dòng)，扣除部分上一年的年終獎(jiǎng)符合實(shí)際情況 5.公司規(guī)章制度并未規(guī)定一定要按照年限給員工增加工資。

五、本集團(tuán)的劣勢(shì)

1.簽訂的是無(wú)固定期限勞動(dòng)合同，我方存在違法解除的嫌疑。2.休產(chǎn)假期間，我方僅發(fā)放了基本工資。上一年的年終獎(jiǎng)僅相當(dāng)于半個(gè)月的工資，而同部門的都是兩個(gè)月。（休產(chǎn)假期間并未實(shí)際提供勞動(dòng)，發(fā)放半個(gè)月年終獎(jiǎng)屬于正常情況）

3.自本年一月起，發(fā)給劉曉燕的基本工資比其他同事低200元（產(chǎn)假期間正常工資已發(fā)放，是否提升工資是按照員工的能力跟態(tài)度評(píng)定的，劉曉燕在工作重存在能力不足跟頂撞上司的問(wèn)題）

4.在工作中瀏覽新聞屬于工作需要（雖然普遍存在，但是屬于公司明文規(guī)定所禁止的。）

六、我方的最低限度

1.留下劉曉燕的話，2018年的基本工資還按照4000算，然后跟同事一起正常加工資。

2.可以支付6月份的工資4000元。3.年終獎(jiǎng)差額最高可以補(bǔ)發(fā)3000元。4.一至六月份的工資差額不予以補(bǔ)發(fā)。

5.哺乳期間延長(zhǎng)工作時(shí)間的工資予以補(bǔ)發(fā)。6.本半年獎(jiǎng)2100元不予補(bǔ)發(fā)。（考核以主管意見(jiàn)為主，在其工作期間，主管對(duì)其評(píng)價(jià)不佳，對(duì)工作確有懈?。?/p>

相關(guān)法條

《女職工勞動(dòng)保護(hù)特別規(guī)定》第七條 女職工生育享受98天產(chǎn)假，其中產(chǎn)前可以休假15天;難產(chǎn)的，增加產(chǎn)假15天;生育多胞胎的，每多生育1個(gè)嬰兒，增加產(chǎn)假15天。女職工懷孕未滿4個(gè)月流產(chǎn)的，享受15天產(chǎn)假;懷孕滿4個(gè)月流產(chǎn)的，享受42天產(chǎn)假。

《女職工勞動(dòng)保護(hù)特別規(guī)定》第八條 女職工產(chǎn)假期間的生育津貼，對(duì)已經(jīng)參加生育保險(xiǎn)的，按照用人單位上職工月平均工資的標(biāo)準(zhǔn)由生育保險(xiǎn)基金支付;對(duì)未參加生育保險(xiǎn)的，按照女職工產(chǎn)假前工資的標(biāo)準(zhǔn)由用人單位支付。女職工生育或者流產(chǎn)的醫(yī)療費(fèi)用，按照生育保險(xiǎn)規(guī)定的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)已經(jīng)參加生育保險(xiǎn)的，由生育保險(xiǎn)基金支付;對(duì)未參加生育保險(xiǎn)的，由用人單位支付。

懷孕7個(gè)月以上，如工作許可，經(jīng)本人申請(qǐng)，單位批準(zhǔn)，可請(qǐng)產(chǎn)前假兩個(gè)半月。部分屬于地方法規(guī)規(guī)定必須給假的情況，單位應(yīng)批準(zhǔn)其休假，工資按照員工以往每月實(shí)發(fā)工資標(biāo)準(zhǔn)的八成發(fā)。

《勞動(dòng)合同法》第三十七條 勞動(dòng)者提前三十日以書(shū)面形式通知用人單位，可以解除勞動(dòng)合同。勞動(dòng)者在試用期內(nèi)提前三日通知用人單位，可以解除勞動(dòng)合同?！秳趧?dòng)合同法》第三十八條 用人單位有下列情形之一的，勞動(dòng)者可以解除勞動(dòng)合同：

（一）未按照勞動(dòng)合同約定提供勞動(dòng)保護(hù)或者勞動(dòng)條件的；

（二）未及時(shí)足額支付勞動(dòng)報(bào)酬的；

（三）未依法為勞動(dòng)者繳納社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)的；

（四）用人單位的規(guī)章制度違反法律、法規(guī)的規(guī)定，損害勞動(dòng)者權(quán)益的；

（五）因本法第二十六條第一款規(guī)定的情形致使勞動(dòng)合同無(wú)效的；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定勞動(dòng)者可以解除勞動(dòng)合同的其他情形。

用人單位以暴力、威脅或者非法限制人身自由的手段強(qiáng)迫勞動(dòng)者勞動(dòng)的，或者用人單位違章指揮、強(qiáng)令冒險(xiǎn)作業(yè)危及勞動(dòng)者人身安全的，勞動(dòng)者可以立即解除勞動(dòng)合同，不需事先告知用人單位。

《勞動(dòng)合同法》第三十九條規(guī)定，勞動(dòng)者有下列情形之一的，用人單位可以解除勞動(dòng)合同：

(一)在試用期間被證明不符合錄用條件的;(特別提示：用人單位須對(duì)勞動(dòng)者不符合錄用條件提供證明。)(二)嚴(yán)重違反用人單位的規(guī)章制度的;(特別提示：用人單位須證明規(guī)章制度以公布及勞動(dòng)者系嚴(yán)重違紀(jì)。

(三)嚴(yán)重失職，營(yíng)私舞弊，給用人單位造成重大損害的;(四)勞動(dòng)者同時(shí)與其他用人單位建立勞動(dòng)關(guān)系，對(duì)完成本單位的工作任務(wù)造成嚴(yán)重影響，或者經(jīng)用人單位提出，拒不改正的;(五)因本法第二十六條第一款第一項(xiàng)規(guī)定(以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立或者變更勞動(dòng)合同的)的情形致使勞動(dòng)合同無(wú)效的;(六)被依法追究刑事責(zé)任的。(特別提示：系刑事責(zé)任不包括行政拘留及勞動(dòng)教養(yǎng)。《勞動(dòng)合同法》第四十條 有下列情形之一的，用人單位提前三十日以書(shū)面形式通知?jiǎng)趧?dòng)者本人或者額外支付勞動(dòng)者一個(gè)月工資后，可以解除勞動(dòng)合同：

（一）勞動(dòng)者患病或者非因工負(fù)傷，在規(guī)定的醫(yī)療期滿后不能從事原工作，也不能從事由用人單位另行安排的工作的；

（二）勞動(dòng)者不能勝任工作，經(jīng)過(guò)培訓(xùn)或者調(diào)整工作崗位，仍不能勝任工作的；

（三）勞動(dòng)合同訂立時(shí)所依據(jù)的客觀情況發(fā)生重大變化，致使勞動(dòng)合同無(wú)法履行，經(jīng)用人單位與勞動(dòng)者協(xié)商，未能就變更勞動(dòng)合同內(nèi)容達(dá)成協(xié)議的?！秳趧?dòng)合同法》第四十二條 勞動(dòng)者有下列情形之一的，用人單位不得依照本法第四十條、第四十一條的規(guī)定解除勞動(dòng)合同：

（一）從事接觸職業(yè)病危害作業(yè)的勞動(dòng)者未進(jìn)行離崗前職業(yè)病健康檢查，或者疑似職業(yè)病病人在診斷或者醫(yī)學(xué)觀察期間的；

（二）在本單位患職業(yè)病或者因工負(fù)傷并被確認(rèn)喪失或者部分喪失勞動(dòng)能力的；

（三）患病或者非因工負(fù)傷，在規(guī)定的醫(yī)療期內(nèi)的；

（四）女職工在孕期、產(chǎn)期、哺乳期的；

（五）在本單位連續(xù)工作滿十五年，且距法定退休年齡不足五年的；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

為了防止用人單位濫用單方解除權(quán)，勞動(dòng)法、勞動(dòng)合同法、工會(huì)法等法律法規(guī)對(duì)用人單位行使單方解除權(quán)進(jìn)行了限制，這些限制包括程序上的，也有實(shí)體上的。從實(shí)體上看，為加強(qiáng)對(duì)勞動(dòng)者的保護(hù)，勞動(dòng)法和勞動(dòng)合同法規(guī)定，勞動(dòng)者有下列情形之一的，用人單位不得行使非過(guò)錯(cuò)性解除權(quán)或進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性裁員：

1.從事接觸職業(yè)病危害作業(yè)的勞動(dòng)者未進(jìn)行離崗前職業(yè)健康檢查，或者疑似職業(yè)病病人在診斷或者醫(yī)學(xué)觀察期間的;2.在本單位患職業(yè)病或者因工負(fù)傷并被確認(rèn)喪失或者部分喪失勞動(dòng)能力的;3.患病或者非因工負(fù)傷，在規(guī)定的醫(yī)療期內(nèi)的;4.女職工在孕期、產(chǎn)期、哺乳期的;5.在本單位連續(xù)工作滿十五年，且距法定退休年齡不足五年的。

《勞動(dòng)法》第六十一條（孕期勞動(dòng)強(qiáng)度限制）不得安排女職工在懷孕期間從事國(guó)家規(guī)定的第三級(jí)體力勞動(dòng)強(qiáng)度的勞動(dòng)和孕期禁忌從事的勞動(dòng)。對(duì)懷孕七個(gè)月以上的女職工，不得安排其延長(zhǎng)工作時(shí)間和夜班勞動(dòng)?！秳趧?dòng)法》第六十二條（產(chǎn)假）：女職工生育享受不少于九十天的產(chǎn)假。《勞動(dòng)法》第六十三條（哺乳期勞動(dòng)保護(hù)）：不得安排女職工在哺乳未滿一周歲的嬰兒期間從事國(guó)家規(guī)定的第三級(jí)體力勞動(dòng)強(qiáng)度的勞動(dòng)和哺乳期禁忌從事的其他勞動(dòng)，不得安排其延長(zhǎng)工作時(shí)間和夜班勞動(dòng)。《違法和解除勞動(dòng)合同經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償辦法》（勞部發(fā)【1994】481號(hào)）第三條規(guī)定到：用人單位克扣或者無(wú)故拖欠勞動(dòng)者工資的，以及拒不支付勞動(dòng)者延長(zhǎng)工作時(shí)間工資報(bào)酬的，除在規(guī)定時(shí)間內(nèi)全額支付勞動(dòng)者工資報(bào)酬外，還需加發(fā)相當(dāng)于工資報(bào)酬百分之二十五的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金。這是在《勞動(dòng)合同法》頒布前對(duì)于用人單位拖欠勞動(dòng)者工資的罰則規(guī)定。